国有土地收购储备整理项目可行性研究报告 111页

'目录第1章总论41.1项目基本情况41.2编制依据、原则与范围51.2.1编制依据51.2.2编制原则771.2.3编制范围71.3某基本情况881.4特殊说明事项1110第2章待储备地块概况12122.1待储备地块位置和形状、面积12122.1.1一期项目12122.1.2二期项目15142.2项目区内土地权属15152.2.1一期项目15152.2.2二期项目16162.3地形、地质状况16162.3.1一期项目16162.3.2二期项目16162.4待储备地块地上物概况17172.4.1一期项目1717一期项目所有地上物汇总表19192.4.2二期项目1919二期项目所有地上构筑物汇总表20202.5基础设施、市政建设条件20202.5.1一期项目21202.5.2二期项目2221第3章土地储备流程2323第4章区域条件28274.1区域基本情况28274.1.1地质、地貌及水文28274.1.2交通条件28274.1.3气候29284.1.4其他基础设施条件30294.2区域经济条件与资源条件30294.2.1经济条件30294.2.2资源条件3231第5章规划与市场分析33325.1总体规划条件33325.1.1城市定位33325.1.2城市规划3332111 5.2待储备地块的规划可行性分析34335.2.1待储备地块的规划及其可行性34335.2.2待储备地块最佳利用分析35345.2.3待储备地块的具体规划数据36355.3待储备土地出让价格分析38375.3.1全市各旗县土地出让价格一览38375.3.2库伦镇历年土地出让价格及走势一览38375.3.3影响下一步某土地出让价格与其它旗差距的因素分析39385.3.4影响土地出让价格的其它因素分析40395.3.5土地出让价格的测算结果4240第6章项目实施进度43426.1一期项目实施进度43426.2二期项目实施进度4342第7章投资分析44437.1运用政策及取费标准44437.1.1土地征用及拆迁补助政策44437.1.2征地拆迁补助政策46457.1.3土地整理取费标准47467.1.4经营管理费用和其它政策性取费标准47467.2一期项目投资分析48477.2.1征地费48477.2.2土地整理投资50487.2.3其他投资50497.2.4一期项目投资构成50497.3二期项目投资分析50497.3.1征地拆迁费51507.3.2土地整理投资52517.3.3其他投资52517.3.4二期项目投资构成53517.4总投资额度及资金筹措说明5352第8章财务分析54538.1一期项目财务分析54538.1.1土地出让收入估算54538.1.2成本估算55548.1.3利润估算56558.1.4盈利能力分析56558.1.5不确定性分析57558.2二期项目财务分析57568.2.1土地出让收入估算57568.2.2投资估算58568.2.3利润估算59578.2.4盈利能力分析59588.2.5不确定性分析60588.3项目汇总财务分析6058111 8.3.1土地出让收入估算60598.3.2成本估算61598.3.3利润估算62608.3.4盈利能力分析62618.3.5不确定性分析6361第9章结论6563总投资估算表6764一期土地出让收入估算表6865一期项目总成本费用估算表6966一期项目利润表7067一期项目现金流量表7168二期项目土地出让收入表7269二期项目现金流量表7370二期项目总成本费用估算表7471二期项目利润表7572二期项目现金流量表7673总土地出让收入表7774总成本费用估算表7875总项目利润表7976总项目现金流量表8077附图8178卫星图一（一号地块）8178卫星图二（二号地块）8279卫星图三（三号地块）8279卫星图三（三号地块）8380卫星图四（四号地块）8481卫星图五（五号地块）8582卫星图六（总图）8683图一8784图二8885图三8986图四9087图五9188自治区国土资源厅关于某库伦镇建设用地的总体规划图9289111 第1章总论1.1项目基本情况1．项目名称：某国有土地收购储备整理项目2．项目承办单位：某土地储备交易中心3．项目负责人：4．项目所在地区、地点：5．项目范围：本次土地收储地块共五块，总计3476.5342798.65亩，分二期进行。一期1838.8141651.20亩，四块地块三块地块；二期1637.721147.45亩，一块地块二块地块。6．项目任务：分二期完成上述五块土地的征地、拆迁、整理，并完成出让。7．项目目标：通过土地储备、出让，进一步通过规划完善某的城市功能、社会功能，为提高某的经济发展水平奠定基础。同时，实现增值收益，提高某的财政收入，为某的经济发展提供更多的资金支持。8．投资规模：项目总投资14490.3314385.41万元。其中一期项目投资9820.629919.21万元；二期项目投资4669.714466.20万元。9．资金构成：本项目总投资为14490.334385.41万元111 （含建设期利息），其中申请银行借款10000万元（一期项目贷款68006900万元；二期项目贷款32003100万元），自有资本金4490.334385.41万元（其中一期项目资本金3020.623019.31万元，二期项目1469.711366.20万元）。10．资金筹措：项目总投资14385.4114490.33万元。其中一期项目投资9919.219820.62万元，向银行贷款68006900万元，剩余部分自筹；二期项目投资4466.204669.71万元，向银行贷款32003100万元，剩余部分自筹。11．项目利润：项目完成后，可实现项目总利润41704.1427962.33万元（偿还银行贷款后），其中一期项目实现总利润13850.59912.87万元（偿还银行贷款后）；二期项目实现总利润26157.8718049.46万元（偿还银行贷款后）。12．项目期：7年13．可行性研究编制单位：内蒙古正孚投资咨询有限责任公司重庆市投资咨询公司14．法人代表：苏华汪根林15．资格证书编号：工咨甲1282007001416．资质等级：国家综合甲级17．发证机关：国家发展和改革委员会111 1.2编制依据、原则与范围1.2.1编制依据1.2.1.1法律依据1．《中华人民共和国城市规划法》2．《中华人民共和国文物保护法》3．《中华人民共和国土地管理法》4．《中华人民共和国环境保护法》5．通辽市征地补偿安置办法6．通辽市财政局、通辽市房管局转发《财政部、国上资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》7．通辽市国有土地储备整理财务管理暂行办法1.2.1.2地方政策依据某人民政府印发《某征地补偿安置实施办法》的通知。1.2.1.3土地储备相关文件1．《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建没用地标准城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规范、技术标准和部门规章；2．某总体规划(2010-2015年);3．某土地利用总体规划(2010-2015年);111 4．征地、拆迁、估价等行业标准;5．《通辽市域城镇体系规划》;6．《通辽市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见》;7．《通辽市某土地利用总体规划》;8．《通辽市某土地开发整理规划》;9．《某全面建设小康社会发展规划纲要》;10．《通辽市某交通发展规划》;11．《通辽市某新城区总体规划修编用地地质灾害调查评价报告》;12．实地勘查获取的资料及搜集的市场资料。13．某土地储备交易中心提供的其他资料;1.2.2编制原则1.认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。2.实事求是，以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。3.根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。1.2.3编制范围受项目承办单位的委托，111 内蒙古正孚投资咨询有限责任公司重庆市投资咨询公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括本可研报告编制范围包括：1、项目基本情况；2、待储备地块概况；3、土地储备流程；4、区域条件；5、规划与市场分析；6、项目实施进度；7、投资分析；8、财务分析；1.3某基本情况某位于通辽市西南部。东邻科尔沁左翼后旗，南靠辽宁省阜新蒙古族自治县和彰武县，西连奈曼旗，北接开鲁县。地理坐标位置在东经121°09′-122°21′，北纬42°21′-43°14′。全旗111 面积4744平方公里。人口17.4万，其中蒙古族104988人，占总人口的59.17%；汉族66567人，占总人口的37.52%；其它少数民族5861人，占总人口的3.3%。人口密度每平方公里37.63人。旗人民政府驻库伦镇。清初设旗，因曼苏希礼喇嘛从西藏来此传经布法，故名曼珠希礼某。1933年改某。养畜牧河横贯中部，河南为黄土丘陵沟壑区，属燕山余脉；河北是地甸地河北是草甸地，属西辽河冲积平原边缘属大陆性气候。年平均气温6．6。C，年降水量400-450毫米，无霜期140-150天。某经济发展迅速。随着改革开放的，某实现了跨跃式的发展。特别是2000年以来，更是每年一层楼，发展势头迅猛。2007年，全旗农业总产值113445万元，同比增长20.6%。播种面积138万亩，其中：玉米种植40万亩，荞麦64.24万亩，经济作物23.76万亩，青贮饲料10万亩。新增设施农业3500亩。粮食总产量2.6亿公斤，同比增长45.7%。畜牧业实现快速发展，2007年牧业年度牲畜存栏达到88万头（只、口），同比增长9%；其中牛存栏15万头、同比增长14．7％；羊存栏43万只，同比增长8．5％；猪存栏21万头，同比增长11.1％；肉产量为34505吨，同比增长34.9%；其中猪、牛、羊肉产量为17610吨、12303吨、4592吨，分别比上年增长22.3％、78.4％、7.1％。蛋禽总产量1530吨，比上年增长0.7％。全旗共完成人工造林15.25万亩，其中春雨季造林完成5.22万亩，以封代造完成10.03万亩。双百万亩示范工程完成4万亩。完成封沙育林8万亩。完成义务植树80万株棵，四旁植树60万株棵111 ，村屯绿化26个，公路绿化28公里。在额勒顺镇赛音他拉嘎查境内新建一处面积6万亩的县级自然保护区。完成库伦镇东梁新区带状公园绿化1万平方米。完成小流域治理21万亩，新（续）建水库塘坝7座，打配机电井98眼，新增有效灌溉面积1.1万亩，新增节水灌溉面积2.04万亩。国家水土保持重点建设工程东树项目区圆满完成五年100万平方公里的治理任务，并顺利通过国家竣工验收。2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。三次产业比达到28：42：30。财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。社会消费品零售总额8亿元，增长29.2%。111 面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70%、68.6%和99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。国电和风风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。乡乡通油路、村村通公路情况：6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了某无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，某的交通情况也将大为改观。111 1.4特殊说明事项本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前库伦镇的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。本报告的结论是依据某现状及有关资料进行测算获得的。本报告，仅供使用单位作为项目论证参考。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。1.5主要经济技术指标表序号项目单位一期二期合并总体计算1基础数据　　　　1.1地块面积平方米1100799764565.91865364.92收储整理万元9919.214466.2014385.412.1征地补偿费用万元8246.733887.1212133.852.2土地整理费用万元878.3221.91100.22.3其他费用万元753.53345.821099.353经营期指标　　　　3.1出让出收万元22517.6424006.9246524.563.2总成本费用万元12604.775957.4718562.243.3利润总额万元9912.8718049.4627962.333.4净利润万元9912.8718049.4627962.334评价指标　　　　4.1投资利润率%100.4405.16195.14.2销售利润率%4475.1860.14.3资本金利润率%332.811332.22654.274.4财务净现值　11344.6815851.9727196.654.5盈亏平衡点%31.1213.621.875总体项目调整后盈亏平衡　　　43.84%111 第2章待储备地块概况2.1待储备地块位置和形状、面积2.1.1一期项目本项目一期带储备地块为四块本项目一期带储备地块为三块，分别为：一号地块位于库伦镇新老城交接处，S305省道南北侧，以此道路南北边线各向外延伸30米，作为南北两块地块的北南起点，各向南北延伸200米；该地块西起旧城东部养畜牧河东162米，西至新城西路西边缘。南侧地块东西长1233米，南北宽200米；北侧地块东西长1231.32米，南北宽200米，呈两个长方形形。总面积492969平方米，739.45亩。（详图见图一）一号地块各拐点坐标北侧地块南侧地块XYXY4734295.79021399994.9064734015.45021399998.1784734332.71821401225.6684734024.08821401231.6794734132.80821401231.6664733824.09321401233.0804734095.88021400000.9044733815.45521399999.579111 二号地块位于库伦镇已建成的新城区北部的新村。此地块位于S305省道北侧，以路北边线向北延伸50米，跨过现有的林带，以新村南缘作为本地块的南起点。南北宽517.44，东西长545.25米，呈长方形。现在面积内含已建成建筑某医院，除去现建旗医院已征用地块不包括此次征地范围之内。总面积为257394.8平方米，386.09亩。（详图见图二）二号地块各拐点座标为XY4734662.48321401343.6744734670.53121401888.8694734153.11821401894.2474734048.11221401480.6894734327.87621401478.5994734327.34821401350.893三号地块位于库伦旗新建火车站南部，以火车站南部的S305省道南边缘线为此地块北起点，向南延伸150米，西起现新城区迪安路东边缘线，东至现二次变电所北门南北路西边缘，总长833.83米，南北宽150米。呈长方形，总面积为125073.8平方米，187.61亩。（详图见图三）三号地块各拐点座标为XY4734093.24121403335.1894734101.43121404168.974111 4733951.43821404170.4474733943.24121403335.189四号地块位于现新城区萨嘎格路东边缘线以东经济适用房小区南侧外墙以南，延萨嘎格路向南延伸于老库甘公路南边缘线向西延伸，至现东皂户沁嘎查村内南北路向南，至原库伦镇中心小学向东，至嘎查东边缘向北，沿现已征用的佐源糖厂外边线，至迪安路，沿迪安路西边线向北至现经济适用房南墙东边缘闭合，呈拐角形，总面积为350436平方米，525.66亩。（详图见图四）四号地块各拐点座标为XY4732374.12121402339.7384732430.37421402050.1024732498.91621402124.9594732824.75621402034.1554732929.31921402396.4424733162.54321402369.1594733225.01021402829.4574732867.77121402834.1954732860.99721402618.4414732672.64621402618.6844732659.76621402346.669一期项目地块总面积为1225873.61100799平方米，111 1838.8141651.20亩2.1.2二期项目本项目二期待储备地块为一块本项目二期待储备地块为二块，即三号地块与五号地块。三号地块位于某新建火车站南部，以火车站南部的S305省道南边缘线为此地块北起点，向南延伸150米，西起现新城区迪安路东边缘线，东至现二次变电所北门南北路西边缘，总长833.83米，南北宽150米。呈长方形，总面积为125073.8平方米，187.61亩。（详图见图三）三号地块各拐点座标为XY4734093.24121403335.1894734101.43121404168.9744733951.43821404170.4474733943.24121403335.189五号地块位于现拟建一级公路两侧，位于已勘测定位的一级路路基边缘各向两侧延伸25米，作为一级路两侧两地块的边线。，北侧向北延伸至旧305省道南缘，西侧沿现库开公路北边缘线延伸至现东皂户沁嘎查村中向北至305国道南边缘线，东侧至现基本农田西边缘线；南侧地块西部和南部沿库开公路北边缘线延伸，东侧至现基本农田西边缘。111 再向外延伸140米，沿一级公路方向延伸4000米，呈两块长方形地块，总面积为1119976平方米，1679.964亩。界内西北沿伸跨过养畜牧河，东南延伸跨过一条天然沟，在此征地范围内占地约28170平方米（含退后河与沟边缘30米），除去此面积，北侧呈五边形，南侧呈三角形。此地块的总面积为1091806639892.1平方米，1637.72959.84亩。（详见图五）五号地块各拐点座标为北侧地块南侧地块XYXY4732428.1021402048.3564732217.4921402265.4614732499.6621402024.4594732249.6221402314.2194732809.9121402036.3334732301.9221402645.6564732930.1821402855.714732402.2821402794.5584732431.9521402852.8794732399.9621402852.6294732432.3421402785.4694731675.9721402823.6954732330.5221402634.4074732040.61921402447.84732278.2421402303.1324732055.4521402466.424732238.8221402243.4794732173.5721402348.7554732195.2721402372.0124732215.4121402351.8564732198.3721402331.699111 北侧地块南侧地块XYXY4731356.28921400439.6264731183.94221400541.0984733386.66621403885.8464733214.31221403987.3074733266.07321403956.9634733093.69021404058.3734731235.63821400510.6414731063.35021400612.214二期项目地块总面积为1091806764565.9平方米，1637.721147.45亩。2.2.3总面积三块地块总面积为1865765.7平方米，2798.65亩。2.2项目区内土地权属2.2.1一期项目一号地块：集体用宅基地和非基本农田耕地。二号地块：集体用宅基地。三号地块：非基本农田耕地和林地。四号地块：集体用宅基地和非基本农田耕地。2.2.2二期项目三号地块：非基本农田耕地和林地。五号地块：集体用宅基地非基本农田耕地。111 2.3地形、地质状况2.3.1一期项目本项目一期带储备地块为四块本项目一期待储备地块为三块：一号地块地表为黄土地质，呈西高东低，高差120厘米左右，界内无沟渠，有一处南北长约40米，宽约37米的土丘，若进行平整预计总土方量为55万立方米。二号地块为地表黄土地质，较平整，界内无沟渠或土丘。无须平整。三号地为地表黄土地质，较平整，界内无沟渠或土丘。无须平整。四号地为地表黄土地质，呈南高北低，基本坡度为千分之三左右，属正常放坡范围内，界内无沟渠或土丘。不需要平整。2.3.2二期项目三号地为地表黄土地质，较平整，界内无沟渠或土丘。无须平整。五号地为地表黄土地质，呈西南高东北低地形，基本坡度为千分之二左右，界内西北沿伸跨过养畜牧河，东南延伸跨过一条天然沟。此两处属天然形成，没有必须填平或平整。临近东皂户沁嘎查村庄附近，在老305省道北部，有一处起伏高约2-3米的丘地，面积大约为15亩左右，111 其中有十亩左右在高处已处理平坦作为水耕地，但如作为建设用地，必须平整，估计此地块处理土方量约为12万立方米。此地块无须平整。2.4待储备地块地上物概况2.4.1一期项目一号地块：项目数量面积备注民用住宅45户34户6959.00平方米6159平方米宅基地149亩149亩99333.33平方米99333平方米包括两处商用占用集体用地包括两处商用占用集体用地荒地122亩527.45亩81333.33平方米351636　灌溉耕地298亩63亩198666.67平方米42000平方米　水浇耕地37亩24666.67平方米　井浇地井房1处1处4.00平方米4平方米井浇地井房井浇地井房林地133亩88666.67平方米　挂果果树17棵17棵　　无果果树4棵4棵　　成材树66棵66棵　　机电井1眼1眼　井浇地机电井井浇地机电井小口井小口井38眼38眼　居民用居民用其中商用住宅　770.00平方米770平方米　其中生产加工住宅　1032.00平方米　111 1032平方米说明：此地块中有农村住宅超标准多占用房基地面积部分按20%计入宅基地补偿，其它部分按荒地处理。二号地块：项目数量面积备注民用住宅108户108户8360平方米8316平方米　宅基地222.76亩222.76亩148506.67平方米148520平方米　荒地163.31亩163.31亩108873.33平方米108874平方米　其他设施自来水泵房1处1处22平方米22平方米自来水井房自来水井房挂果果树47棵47棵　　无果果树13棵13棵　　成材树119棵119棵　　机电井1眼1眼　　小口井小口井97眼97眼　居民用居民用其中商用住宅　218平方米218平方米　其中生产加工用住宅　103平方米103平方米　村内道路等空置区域按荒地处置。三号地块：项目数量面积备注荒地18.61亩12407.13平方米灌溉耕地37亩19333.33平方米林地132亩88000平方米111 四号地块：项目数量面积备注民用住宅63户63户6011平方米6451.2平方米含一处占用六处房基地建房的粮食收购站。宅基地87亩124亩58000.00平方米82667平方米含库伦镇中心校占地荒地185亩195亩123333.33平方米66773平方米含村中道路和空置地灌溉耕地251亩203亩167333.33平方米130106平方米库伦镇中心校舍1所1处3340平方米3740平方米机电井13眼13眼　自来水井房1处1处27平方米27平方米挂果果树44棵44棵　无果果树17棵17棵　宅基地内成材树181棵181棵　小口井小口井34眼34眼　其中商用住宅　136平方米136平方米其中生产加工用住宅　447平方米447平方米一期项目所有地上物汇总表项目数量面积备注民用住宅民用住宅216户209户21330平方米20926.2平方米含占集体用地的商用房宅基地宅基地458.76亩495.78亩305840.00平方米330520平方米含库伦镇中心校占地111 荒地荒地470.31亩904.37亩313540.00平方米602913.3平方米灌溉耕地水浇耕地549亩37亩366000.00平方米19333.33平方米水浇耕地灌溉耕地37亩266亩24666.67平方米177333.3平方米井浇地井房林地1处132亩4平方米88000平方米林地井浇地井房133亩1处88666.67平方米4平方米挂果果树村内自来水泵房108棵2处49平方米无果果树挂果果树34棵108棵成材树无果果树366棵34棵机电井成材树15眼376棵小口井机电井169眼15眼其中商用住宅库伦镇中心校舍1处1124平方米3740平方米其中生产加工住宅小口井169眼1582平方米库伦镇中心校舍其中商用住宅1处3340平方米1124平方米自来水泵房其中生产加工用住宅2处49平方米1582平方米2.4.2二期项目三号地块：项目数量面积备注荒地9.31亩6206.67平方米灌溉耕地178.3亩118866.67平方米农网林371棵五号地块：项目数量面积备注民用住宅55户5760平方米111 民用住宅42户3364.2平方米宅基地宅基地62亩94亩41333.33平方米62667平方米荒地荒地2亩437.71亩1333.33平方米291806平方米含村中道路和空置地灌溉耕地灌溉耕地895亩12000亩596666.67平方米800000平方米机电井机电井13眼13处　机电井（含一眼自来水机电井）自来水井房自来水井房1处1处47平方米19平方米自来水井房挂果果树挂果果树9棵9棵　无果果树无果果树1棵1棵　宅基地内成材树宅基地内成材树49棵49棵　小口井小管井18眼34眼　成材农网林其中商业用途住宅2914棵277平方米水浇地井房生产加工用途住宅9处45平方米199平方米商业用途房屋165平方米二期项目所有地上构筑物汇总表项目数量面积备注民用住宅民用住宅55户42户5760平方米3364.2平方米　宅基地宅基地62亩41333.33平方米　111 94亩62667平方米荒地荒地11.31亩137.71亩7540.00平方米91806.67平方米含村中道路和空置地含村中道路和空置地灌溉耕地灌溉耕地1073.3亩15000亩715533.34平方米1000000平方米　机电井机电井13眼13处机电井（含一自来水机电井）机电井（含一自来水机电井）自来水井房自来水井房1处1处47平方米19平方米　挂果果树挂果果树9棵9棵　无果果树无果果树1棵1棵　宅基地内成材树宅基地内成材树49棵49棵　小口井小管井18眼34眼　成材农网林3285棵水浇地井房9处45平方米水浇地井房商业用途房屋165平方米商业用途房屋2.5基础设施、市政建设条件本节只阐明现在各期各地块红线外的路、电、水、通讯等设施的接入情况。2.5.1一期项目一号地块项目接入情况路已接入建筑红线外电已接入建筑红线外水已接入建筑红线外111 通讯已接入建筑红线外二号地块项目接入情况路已接入建筑红线外电已接入建筑红线外水暂无通讯已接入建筑红线外三号地块项目接入情况路已接入建筑红线外电已接入建筑红线外水已规划，待接入通讯已接入建筑红线外四号地块项目接入情况路已接入建筑红线外电已接入建筑红线外水部分地区已接入建筑红线外，东皂户沁嘎查暂未接入通讯已接入建筑红线外2.5.2二期项目三号地块项目接入情况111 路已接入建筑红线外电已接入建筑红线外水已规划，待接入通讯已接入建筑红线外五号地块项目接入情况路规划修建中，一级公路、新城区接入线将于2011年开工电新城区接入线水拟2011年接入通讯拟2011年接入111 第3章土地储备流程土地储备交易是指储备交易中心根据土地储备计划，对城镇规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式：1、收购储备凡镇区范围内符合《某土地储备实施办法》中规定的国有土地，均可由土地交易储备中心进行收购。其基本操作程序见下图：受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权签订合同合同履行入库管理①受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，土地储备交易中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。②前期调查：受理土地使用权人申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。③拟制方案：根据调查的情况，我储备交易中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。111 ④上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报旗国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报旗土地储备委员会批准。⑤测图确权：方案批准后，由我储备中心会同我国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。⑥签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。⑦合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。⑧入库管理：土地使用权人将土地交付后，土地储备中心将其纳入政府土地储备库，填写《储备土地入库登记表》，并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。2、收回储备收回储备是指土地储备交易中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。其基本操作程序见下图：　　　前期调查拟定方案上报会审下达决定　　　　　　　　　　　　　支付补偿权属变更入库管理111 ①前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由我储备交易中心会同旗国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主要有：土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。②拟制方案：根据调查的情况，中心会同我国土局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。③上报会审：将收回方案上报我国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。④下达决定。方案批准后，旗国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对无偿收回的土地，由旗国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。⑤支付补偿：对有偿收回的土地，由我储备交易中心向原土地使用权人支付补偿费。⑥变更权属：土地收回后，旗国土资源局注销该地块的土地使用权证，我储备交易中心将其纳入政府土地储备库，并对外公告。⑦入库管理：对入库后的土地，填写《土地入库登记表》，由土地储备中心按有关规定进行管理。3、征用土地(新增建设用地)111 征用土地储备是指我储备交易中心根据土地利用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将城市规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程序见下图：　　　拟定方案前期调查上报会审资料准备　　　　　　　　　　　　　上报审批缴征地税征拆补偿入库管理①拟制方案：我储备交易中心会同旗规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根据规划部门的选址意见，由我储备交易中心拟制统一征地方案。②前期调查：我储备交易中心会同旗国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地类、征地拆迁基本情况进行调查，③上报会审：将征地方案提市国土资源局集体会审并讨论通过。④资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。⑤上报审批：我储备中心会同我旗国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。⑥上缴有关税费：我储备交易中心按照审批要求，及时上缴征地相关税费。⑦111 征地拆迁补偿：根据审批文件，我土地储备交易中心委托市旗地拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由我储备交易中心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。⑧入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地交我储备交易中心，进入政府土地储备库，由我储备交易中心填写《土地入库登记表》，并按有关规定进行管理。111 第4章区域条件4.1区域基本情况4.1.1地质、地貌及水文本项目位于某库伦镇，库伦镇位于某的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460米之间，地形呈微波状起伏，高差3-6米。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5毫米，年径流量2.538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。4.1.2交通条件库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里111 ，其中：等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。乡乡通油路、村村通公路情况：6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了某无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，某的交通情况也将大为改观。4.1.3气候项目区属温带大陆性气候，冬夏季分别受蒙古高压和大陆低压所控制，具有寒暑、干湿变化显著的特点。冬季漫长、寒冷，从大陆中心向沿海移动的寒潮平凡过境，天气小雪干燥，夏季短促、温热，受东南海洋季风的波及影响，降雨频繁。春暖聚升，秋暖聚降，大陆性气候明显，气温年较差36.3-37摄氏度。春季少于多风，夏季温热多雨，秋季凉爽短促，冬季寒冷漫长，是本期的四季气候特征。年平均气温：36.7℃历年极端最高气温：40.4℃历年极端最低气温：-31.4℃无霜期：140-150天年平均降水量：361mm最大降水量：560.8mm111 年平均湿度为：49%日最大降水量：108.0mm主导风向：WSW13%无风日：21%最大风速：33.3m/s年平均雷电天数：33天年最大雪压为：3.1g/cm2标准冻土深：1.4m多年最大冻土深度为：2.01m4.1.4其他基础设施条件项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。完全可以满足项目需要。4.2区域经济条件与资源条件4.2.1经济条件2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。三次产业比达到28：42：30。财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。社会消费品零售总额111 8亿元，增长29.2%。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70%、68.6%和99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。国电和风风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。111 2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。其中：一、二、三产业预计分别达到12.6亿元、22亿元和15.4亿元。财政收入预计完成3.3亿元。全社会固定投资预计达到15亿元。社会零消费品零售总额预计达到9亿元。农牧民人均纯收入预计达到4800元。4.2.2资源条件某地上地下资源较为丰富，开发利用前景广阔。特殊的地理位置和复杂多变的地形地貌，既为多种作物的生产提供了条件，又蕴藏了丰富的地上地下资源。特别是库伦荞麦以及种植广、产量高、质量优，其内在含量及营养、保健、药用价值为一体而享誉海内外，被誉为“荞麦之乡”的美名，年产量在三万吨以上。地下资源，现已探明包括：铁、钨、锌、石灰石、珍珠岩等27余种地下矿产资源，其中探明的泥炭总储量为986万立方米；平均品位达41.4%的铁矿石储量300万吨；除石灰石等部分资源在逐步开发利用外，其他矿产都有待于发掘。随着某的不断发展，加之某得天独厚的资源优势，为某的未来发展奠定了扎实的基础，发展前景一片大好。111 第5章规划与市场分析5.1总体规划条件5.1.1城市定位库伦镇，作为某经济、文化、教育和交通的中心，在整个某的发展中占有关键位置。十二五期间，为了带动库伦全旗的经济和社会发展，某将着力将库伦镇打造成全旗的经济发展中心、社会中心、旅游中心，打造成为一个集城市景观、经济氛围、人流集散、文化品味为一体的现代化城市。5.1.2城市规划目前某库伦镇作为某的中心，在城市规划上，通过自治区国土资源局的规划批准。确定以现在的行政办公区域为中心，与旧城区进行连接；以已建设完成的火车站为中心，构建新城区的整体发展氛围；以一级公路新城区入口为城市与外界的交接点，打造经济引导区。并以此规划作为新城区发展和库伦镇东移的引力，为打造库伦镇的城市规模、品味、影响，提高经济发展水平，提供规划上的保证。111 5.2待储备地块的规划可行性分析5.2.1待储备地块的规划及其可行性一号地块位于现在的旧城区与新城区的交接处，是库伦镇东移的交接点，也是目前库伦镇经济、人流和车流向东转移的交接点。随着新区的建设步伐的加快，目前新区已经形成了以政府各机关、各配套住宅小区建设为中心的库伦镇的新的延伸区，况且库甘铁路库伦站也建于新区，必定会拉动库伦镇的中心向东移动。那么，商业、教育、文化、居住等也将向新区逐步转移，新区的人口也会逐渐增加。这块区域，连接新老城区，必将成为一个人流和车流中心，由此，旗委政府决定，将在此地块兴建以汽车4S店、汽车修理、农机销售及商业区，以带动库伦镇城区的向东移动和适应人流的东西交流。二号地块位于现新城旗政府办公楼北部的新村，这里处于以旗政府为中心的行政区内，且目前旗医院的建设也基本完工。由此，在新村南部，也就是临近S305省道北侧，将设置为政府行政办公用地。旗医院和预留行政办公区的北侧，由于这里靠近行政办公区域，人流也会逐渐加大，由此，将这里设置为住宅区域，以方便政府工作人员、医院工作人员及其它向新区转移的单位和居民的住宅开发。三号地块位于将要建设完成的库甘铁路库伦站南侧。这里将是下一步的库伦镇的人流中心。火车站作为某经济建设、社会发展的一个重要标志，将形成某111 新的人流中心和商业中心。由此，旗委政府拟将此块地块建设成为商业区，以作为火车站的配套与附属商业功能。包括商业、依托铁路运输的物流区、宾馆等。四号地块位于现建成的新城区东部和南部，北和西临近现新城区，东北临近新建的火车站。由于目前库伦镇的新城区建设速度很快，大部分政府机关、其它市区直机构已经移入新区，新区的人流逐渐增加。随着下一步拟迁至新城区的商业、金融、教育、文化机构的相继转移，新城区的人口数量也会逐步增加。同时，库伦火车站的建成通车，人流和商流向东部的转移力度也会加大。但目前新城区原规划面积内的住宅用地基本占用完毕，已不能满足人流商流转移的需求，由此，旗委政府决定，将此块地块作为廉租房、经济适用房、转移安置小区、商业住宅小区的开发用地，以满足新城区不断发展的经济和社会需求。五号地块位于拟建设的一级公路库伦镇出口两侧。这条一级公路，是某经济发展的一条生命线。这条路的建设，将大大改善某的交通条件，也必将带动某的经济和社会发展。这个出口附近，也将是某的一个依托公路的商业圈。由此，旗委政府拟将此范围建设成为一修理、餐饮、加油站、公路物流园区。5.2.2待储备地块最佳利用分析库伦镇依托近三十年的发展，现在已经取了最佳的发展时机。原因有四：111 一是目前库伦镇新区已初具规模。库伦新城基本形成，暨待进一步开发，以健全库伦镇的城市和社会功能。如果错过此时机，目前形成的新区务必会面临无空间可用和可发展的尴尬局面，势必影响某的经济和社会发展。二是目前库甘铁路已经基本建成，明年即可通车。由于库伦火车站位于新城区东部，远离库伦旧城，如果不适时进行商业和社会功能配套，待铁路通车后，势必影响到达库伦的乘客的方便和心理，会对库伦造成不必要的社会负面影响。因为，在这个时机建设三号地块，与新城区相连，就会形成一个连贯的城市感觉，形成良好的形象和印象，将会为完善某投资环境、打造某形象，创造良好的氛围。三是随政府各机关向新城区的转移。目前新城区的人流在逐步增加，与旧城区的呼应形成经济与社会互增之势。但如果不进行进一步的开发，特别是住宅小区建设，势必影响在新城区工作的人们的工作方便，会造成不好的社会影响，也必定会影响新城区的发展，影响政府形象，影响社会形象。四是一级公路的建成通车，形成了某的又一个形象路口和经济发展点，这个点的建设不但能够提升某的形象，还能创建一个新的经济点。对于某的经济和社会发展极为有利。5.2.3待储备地块的具体规划数据根据以上的城市定位和规划设计，现五块待储备土地拟规划情况如下：一期项目：111 一号地块将全部开发成汽车、摩托车、农机销售4S店及修配美容等，共计492969平方米，739.4亩。以商业用地形式进行招拍挂出让。二号地块南部，与旗医院北墙拉齐，向南延伸至此地块南边缘，此地块南侧将作为政府行政办公用地，东西长413.59米，南北宽179.78米，共74355.21平方米，111.53亩，此地段以划拨方式设置为政府行政办公区。旗医院北侧将进行房地产开发，东西长545.25米，南北宽337.66米，共183039.59平方米，276.16亩，以住宅用地性质进行招拍挂出让。三号地块将全部作为商业用地，东西长833.83米，南北宽150米，共125073.8平方米，187.61亩，以商业用地形式进行招拍挂出让。四号地块东北侧作为房地产建设用地，东西长464.52米，南北宽357.27米，计165949.2平方米，248.94亩；作为房地产开发用地，进行招拍挂。西南侧作为移民回迁住房建设用地，东西长295.05米，南北宽312.51米，计92206.08平方米，138.31亩；中部位置作为经济适用房建设用地，东西长489.94米，南北宽188.35米，计92280.76平方米，138.45亩。一期项目各地块似储备性质区分表（平方米）地块号商业用地住宅用地划拨用地一号地块492969　　二号地块　183039.5974355.21三号地块125073.8　　四号地块　165949.2184486.8111 合计合计618042.8618042.8183039.59348988.7974355.21258842.01二期项目：三号地块将全部作为商业用地，东西长833.83米，南北宽150米，共125073.8平方米，187.61亩，以商业用地形式进行招拍挂出让。五号全部作为商业用地，总面积为639892.1平方米，959.84亩。以商业用地形式进行招拍挂出让。五号地块将全部作为商业用地，东西长4000米，南北宽280米，除去养畜牧河和南侧天然沟渠，剩余面积为1091806平方米，1637.72亩。商业用地，进行招拍挂出让。二项目各地块似储备性质区分表（平方米）地块号商业用地住宅用地划拨土地三号地块639892.11091806五号地块125073.8合计764565.95.3待储备土地出让价格预估分析5.3.1全市各旗县土地出让价格一览本报告抽取与某相临或经济发展相近的旗县进行分析（2008年）。所列价格为二类地的平均价格。开鲁县科左后旗扎鲁特旗奈曼旗基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地320448310439321449311440住宅开发用地831308313014121075120111 5.3.2库伦镇历年土地出让价格及走势一览下表所列地价均为二类的平均价格。20062007200820092010基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地280392286400290406295413300420住宅开发用地921389514398147100150112168（下表中将填写具体走势，历年的价格变动数，负号为降低）2006-20072007-20082008-20092009-2010基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地68465757住宅开发用地3534231218根据某历年土出出让价格和走势趋势，我们除去其它因素的影响，设定2011-2014年的土地出让价格测算样本价格如下表。（样本一）除去其它因素影响的土地出让2011-2014样本价格表（元/平方米）2011201220132014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地305428312437321445330455住宅开发用地1301751411851501921622005.3.3影响下一步某土地出让价格与其它旗差距的因素分析根据以上分析，目前某的土地出让价格都低于所对比旗县，究其原因，根据我们的详细调查分析，主要是交通原因造成了某的区位上的偏僻，致使某在经济和社会发展上，始终处于落后状态。111 可以说，库伦的交通造成了某整个的经济和社会发展水平的相对滞后。但由于通辽市委市政府加大了对某经济和社会发展的支持力度，库甘铁路的通车，一级公路的建设，势必会改善某的现状。况且，某正处于通辽市与辽宁省阜新市的交接带，两地人口交流频繁，如果在交通上进一步打通通道，某也将成为通辽市连接阜新市的一个重要通道，人口的交流将更加活跃，那么其交通优势必将显现，在一定程度上，甚至超过一些旗县。由此，我们可以在一定程度上，土地出让价格与其它旗县拉平。解决了交通这个阻碍发展的因素，我们可比照奈曼旗的土地出让价格进行设定。目前，奈曼旗的土地出让价格将比某高出10%以上，由此，我们也将在根据某土地出让价格（样本一）测算的基础上，上浮10%，作为本报告测算的依据。经调整后的样本价格表为：（样本二）进行旗县发展差距调整后的土地出让2011-2014样本价格表（元/平方米）2011201220152014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地335.5470.8343.2480.7353.1489.5363500.5住宅开发用地143192.5155.1203.5165211.2178.22205.3.4影响土地出让价格的其它因素分析1．区位影响根据目前库伦镇的111 城市发展布局，目前旧城中心区域为最佳的商业地段，价格也最高。前面表格所列的数据为旧城区二类地段的价格，也就是旧城区边缘地段的商业用地价格。住宅用地，旧城区北山部分，目前为土地出让价格的最高地段，本文中也采用按旧城区二类地段，也就是边缘地段的住宅开发用地价格进行估算的。根据目前新城区的发展规划和环境，城区中心在逐渐向东部移动，特别是火车站的建成通车，行政中心的转移，新城区的地理位置将成为新的热门地段，也是房地产开发商所青睐的热门地段。但本文中，仍采用按旧城区边缘地段土地出让价格进行保守估算。（样本三）经区位调整后的土地出让2011-2014样本价格表（元/平方米）2011201220152014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地335.5470.8343.2480.7353.1489.5363500.5住宅开发用地143192.5155.1203.5165211.2178.2220但由于本项目一期项目中，四号地块位于新城区南部，属于新城区南部边缘，位置相对偏僻，考虑到位置因素对本项目的整体影响，我们将四号地块中住宅出让价格进行调整，在上表的基础上降低10%。同时，二期项目中的五号地块位于新建的一级公路的边缘，属新城区东南方向，虽然以后势必将成为新城区的发展延伸方向，但考虑到近五年库伦镇的发展速度，我们将此地块的商业用地也进行出让价格调整，即在上表中商业用地的基价基础上，下浮10%。111 （样本三[1]）四、五号地块经区位调整后的土地出让2011-2014样本价格表（元/平方米）2011201220152014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地301.95423.72308.88432.63317.79440.55326.7450.45住宅开发用地128.7173.25139.59183.15148.5190.08160.381982．人口流动影响相对于本项目中的其它地段，目前处于已建成火车站南部三号地块的配套商业功能的开发，尤其具有实用价值。就此地段而言，未来将是某的人流集散中心，其地块的升值潜力巨大。基于此影响，在本测算中，拟将火车站地块的商业用地价格在经区位调整后的价格基础上进行适度上浮，上浮幅度掌握在15%左右。（样本四）三号地块经人流影响调整后的土地出让2011-2014样本价格表（元/平方米）2011201220152014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价商业用地301.95423.72308.88432.63317.79440.55326.7450.455.3.5土地出让价格的测算结果根据以上土地出让价格测算论证，得出如下测算结果一号地块的商业用地出让价格以（样本三）测算为标准二号地块的住宅用地出让价格以（样本三）测算为标准三号地块的商业用地出让价格以（样本四）测算为标准四号地块的住宅用地出让价格以（样本三[1]）测算为标准111 五号地块的住宅用地出让价格以（样本三[1]）测算为标准地块号性质2011201220152014基价出让价基价出让价基价出让价基价出让价一号地块商业335.5470.8343.2480.7353.1489.5363500.5二号地块住宅143192.5155.1203.5165211.2178.2220三号地块商业301.95423.72308.88432.63317.79440.55326.7450.45四号地块住宅128.7173.25139.59183.15148.5190.08160.38198五号地块商业301.95423.72308.88432.63317.79440.55326.7450.45111 第6章项目实施进度6.1一期项目实施进度本项目计算期为5年，即2011年1月-2015年12月。时间名称2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年征地拆迁拆迁征地整理土地出让、划拨6.2二期项目实施进度本项目实施工期时间为7年，即2011年1月-2017年12月。时间名称2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年征地拆迁拆迁征地整理土地出让、划拨111 第7章投资分析本项目按二期进行，本章将按每期的实际情况进行投资分析。7.1运用政策及取费标准7.1.1土地征用及拆迁补助政策依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》，《内蒙古自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发【2009】129号）、《土地利用现状分类国家标准》等文件精神，结合某实际现状，制定某土地征用标准如下：1.耕地补偿标准灌溉耕地：1.5万元/亩（附属农网林按此补助）水浇地:1.2万元/亩（附属农网林按此补助）旱耕地：1万元/亩（附属农网林按此补助）2.宅基地补偿标准宅基地：1万元/亩3.林地补偿标准（经济林）111 林地：6667元/亩林木：3333元/亩农网林：150元/棵宅基地内成材林树木（杨树、柳树）：100元/株棵4.其他土地补偿标准5000元/亩5.青苗及地上附着物补偿标准青苗补偿标准：500元/亩，由于本项目属于冬季征地，不进行青苗补偿。机电井补偿标准：3500元/眼小口井小口井、塑管井补偿标准：1000元/眼井房补偿标准：500元/平方米村镇内自来水房：按民用建筑进行评估补助，按2000元/平方米估算。6．房屋拆迁补偿标准依有房屋评估资质的中介机构评估价为准，本项目按当地实际情况，以20002100元/平方米进行估算。库伦镇中心校拆迁补偿以评估价格进行补偿。本文以1500元/平方米进行估算。7．果树挂果果树：150元/棵无果果树：80元/棵8.各项补偿标准一览表111 项目名称补偿金额单位备注耕地补偿标准灌溉水田15000元/亩水浇地12000元/亩旱耕地10000元/亩宅基地补偿标准宅基地10000元/亩林地补偿标准林地6667元/亩经济林林木3333元/亩经济林宅基地内成材林木100元/株棵挂果果树150元/棵无果果树80元/棵其他土地补偿标准其他土地补偿标准5000元/亩青苗及地上附着物补偿500元/亩机电井补偿3500元/眼小口井小口井、塑管井补偿1000元/眼井房补偿500元/平方米农田井房房屋拆迁补偿2100元/平方米依评估价格为准村内自来水房屋拆迁补偿2000元/平方米依评估价格为准水电拆迁补偿1100元/户中心校舍补偿1500元/平方米7.1.2征地拆迁补助政策参照《某房屋拆迁及安置政策》，根据通辽市2009年6月8日关于印发城市房屋拆迁管理补充意见规定拆迁补偿政策如下：1．从事商业、服务业等经营性活动的房屋按照有证房屋评估金额的3%补助。2．从事加工等经营性活动的房屋，按照有证房屋评估金额的1.5%补助。111 3．从事办公、仓库等其他经营性的房屋，按照有证房屋评估金额的0.5%补助。4．住宅房屋搬迁补助费每平方米（指被拆迁人房屋产权证明的建筑面积）不低于10.00元，每户不低于800.00元。本报告中由于每户的具体面积不详，临时按每户补助1000元计。5．临时安置费补助费每月每平方米（指被拆迁房屋产权标明的建筑面积）18.00元，每户每月不得低于500.00元。本项目按每户18个月搬迁补助费，文中按144元/平方米估算。7.1.3土地整理取费标准土地整理包括林木要的采伐和土地的平整，根据目前某的实际情况，制定取费标准如下：土地平整：按118元/立方米估算成材林采伐：按2500元/亩估算建筑拆迁费：按150元/平方米估算7.1.4经营管理费用和其它政策性取费标准新增建设用地有偿使用费：10元/平方米征地管理费：3%（征地补偿总价）耕地占用税：可免缴111 水土保持费：可免缴地质灾害压覆评估费：按50元／亩估算规划编制费：按照0.25元／平方米估算。勘界费：按0.16元／平方米估算。。可行性研究报告编制费：每期按1010000元估算社会发展统筹金：本项目可免缴该项费用其它费用：包括不见预见费和其它管理费用包括不可预见费和其它管理费用，按总征拆迁补偿和取费总合的4%计提进行估算由于本项目是政府征地，勘测费等费用本项目不予计提。7.2一期项目投资分析经估算，待储备地块征用整理总投资为9919.21万元。其中：征地费：8369.918246.73万元。其中土地征用费：1551.171722.52万元；拆偿及补偿费：5322.225354.88万元；相关税费：1496.531169.34万元；土地整理费：1072.99878.3万元;其他投资：377.72794.18万元。111 7.2.1征地费7.2.1.1土地征用投资项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位　宅基地458.76495.78亩亩1000010000元/亩元/亩458.76495.78荒地470.31904.37亩亩50005000元/亩元/亩235.155452.185水浇耕地3737亩亩1200012000元/亩元/亩44.444.4灌溉耕地549266亩亩1500015000元/亩元/亩823.5399林地补偿133132亩亩66676667元/亩元/亩88.671188.0044林木补偿133132亩亩33333333元/亩元/亩44.328943.9956挂果果树108108棵棵150150元/棵元/棵1.621.62无果果树3434棵棵8080元/棵元/棵0.2720.272成材树366376棵棵100100元/棵元/棵3.663.76机电井1515眼眼35003500元/眼元/眼5.255.25小口眼小口井169169眼眼10001000元/眼元/眼16.916.9合计　　　1551.1671722.527.2.1.2拆迁及补偿投资111 项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位民用住宅2133020926.2平方米平方米21002100元/平方米元/平方米4479.304394.50自来水泵房4949平方米平方米20002000元/平方米元/平方米9.809.80水浇地井房44平方米平方米500500元/平方米元/平方米0.200.20库伦镇中心校33403740平方米平方米15001500元/平方米元/平方米501.00561.00水电拆迁补偿216209户户11001100元/户元/户23.7622.99搬迁补助费216209户户10001000元/户元/户21.6020.90临时安置补助费2133020926平方米平方米144144元/平方米元/平方米307.15301.33商业用途补助23604002248000元元3%3%总评估价百分比总评估价百分比7.086.74加工用途补助33222003164000元元1.50%1.50%总评估价百分比总评估价百分比4.984.75合计　　　5322.225354.887.2.1.3基础设施补偿费本项目不存在基础设施补助费。7.2.1.4相关税费项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位新增建设用地有偿使用费11007991225874平方米平方米1010元/平方米元/平方米1100.801225.87征地管理费7077.3968733834元元3%3%征地补偿总价的百分比征地补偿总价的百分比0.02206.20地质灾害覆压评估费1651.201839亩亩5050元/亩元/亩8.269.19规划编制费12258741225874平方米平方米0.250.25元/平方米元/平方米30.6530.65勘界费12258741225874平方米平方米0.160.16元/平方米元/平方米19.6119.61可行性研究报告编制费11项项10000050000元/项元/项105.00111 合计　　　　1169.341496.537.2.2土地整理投资本期项目中其它设施为非住宅、校舍等设施的拆迁费，全部其他设施拆迁费按35万元进行估算。项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位　平整费550000550000立方米立方米811元/立方米元/立方米440605.00房屋拆迁费(含校舍)2467024666元元150150元/平方米元/平方米370.05369.99林木采伐费133132亩亩25002500元/亩元/亩33.2533.00其他设施拆迁费11项项350000650000元/平方米元/平方米3565.00合计　　　1072.99878.37.2.3其他投资其他费用投资包括不可预见费和各项经营管理费用，按征地整理费用总额的4%计提，为179.6365.00万元。由于本期项目设计农业发展银行贷款6900万元，年利率为6.22%，第一年是全年贷款，满息，应付建设期利息为429.18万元。合计其他投资总额为794.18万元。111 7.2.4一期项目投资构成本项目一期项目总投资额为9820.629919.21万元。其中申请银行借款68006900万元。自筹3020.623019.31万元。7.3二期项目投资分析经估算，待储备地块征用整理为4669.714466.20万元。其中：征地：4418.653887.12万元。其中土地征用：2421.441739.36万元；拆偿及补偿：769.811316.78万元；相关税费：1227.4830.97万元；土地整理投资：71.46221.90万元;其他投资：179.6357.18万元。7.3.1征地费7.3.1.1土地征用投资项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位宅基地宅基地7194亩亩1000010000元/亩元/亩71.0094荒地荒地2.31137.71亩亩50005000元/亩元/亩1.1668.855水浇耕地灌溉耕地　1500亩亩1200015000元/亩元/亩0.002250111 灌溉耕地挂果果树1073.39亩棵15000150元/亩元/棵1609.950.135林地补偿无果果树　1亩棵666780元/亩元/棵0.000.008农网林成材树328549棵棵150100元/棵元/棵49.280.49挂果果树机电井913棵眼1503500元/棵元/眼0.144.55无果果树小口眼134棵眼801000元/棵元/眼0.013.4成材树49棵100元/棵0.49机电井13眼3500元/眼4.55小口井28眼1000元/眼2.80合计　　　2421.4381739.367.3.1.2拆迁及补偿投资项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位民用住宅57603364.2平方米平方米21002100元/平方米元/平方米1209.60706.48自来水泵房4719平方米平方米20002000元/平方米元/平方米9.403.80水浇地井房45　平方米平方米500500元/平方米元/平方米2.250.00库伦镇中心校　　平方米平方米15002000元/平方米元/平方米0.000.00水电拆迁补偿5542户户11001100元/户元/户6.054.62搬迁补助费5542户户10001000元/户元/户5.504.20临时安置补助费57603364.2平方米平方米144144元/平方米元/平方米82.9448.44商业用途补助346500554000元元3%3%总评估价百分比总评估价百分比1.041.66加工用途补助398000元1.50%总评估价百分比0.60合计　　　769.81111 1316.787.3.1.3基础设施补偿费本项目不存在基础设施补助费。7.3.1.4相关税费项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位新增建设用地有偿使用费764965.901091806平方米平方米1010元/平方米元/平方米764.971091.81征地管理费3056.1524214380元元3%3%征地补偿总价的百分比征地补偿总价百分比0.0172.64地质灾害覆压评估费1147.451638亩亩5050元/亩元/亩5.748.19规划编制费1225874.001091806平方米平方米0.250.25元/平方米元/平方米30.6527.30勘界费12258741091806平方米平方米0.160.16元/平方米元/平方米19.6117.47可行性研究报告编制费11项项10000050000元/项元/项10.005.00合计　　　1227.40830.977.3.2土地整理投资五号地中，农网林占地面积为58亩，由此，本项有林木采伐费。项目数量费用标准金额（万元）数量单位标准单位　平整费房屋拆迁费1200003364立方米平方米8150元/立方米元/平方米96.0050.46房屋拆迁费其他设施拆迁费57601平方米项150210000元/平方米元/项86.4021.00111 林木采伐费58亩2500元/亩14.50其他设施拆迁费1项250000元/项25.00合计　　　71.46221.907.3.3其他投资其他费用投资包括不可预见费和各项经营管理费用，按征地整理费用总额的4%计提，为179.6164.36万元。由于本期项目设计农业发展银行贷款3100万元，年利率为6.22%，第一年是全年贷款，满息，应付建设期利息为192.82万元。合计其他投资总额为357.18万元。由于本期项目设计农业发展银行贷款3200万元，贷款期为5年，宽限期为2年，由此，在此项目征地拆迁过程中，不发生财务费用。7.3.4二期项目投资构成本项目二期项目总投资额为4669.714466.20万元。其中申请银行借款32003100万元。自筹1469.71366.201万元资本金。7.4总投资额度及资金筹措说明本项目总投资为14490.33385.41万元，其中申请银行借款10000万元，自筹有资本金44904385.41.33万元。111 111 第8章财务分析8.1一期项目财务分析8.1.1土地出让收入估算8.1.1.1出让分期设定与出让价格设定根据某的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为4年，即2012至2015年，设定各类型土地每年按25%的面积进行出让。每年出让各类型土地具体面积如下：单位：平方米年份　合计2012201320142015一号地块（商业）492969.00123242.25123242.25123242.25123242.25二号地块（住宅）182959.4445739.8645739.8645739.8645739.86四号地块（住宅）165949.2041487.3041487.3041487.3041487.30合计841877.64210469.41210469.41210469.41210469.41说明：二号地块已除去政府行政用地的划拨部分面积；四号地块已除去廉租房、经济适用房等划拨部分面积。由于本项目采用分析测算后的价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基份进行出让价格计算拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为：地块号性质2011201220132014111 基价基价基价基价一号地块商业335.5343.2353.1363二号地块住宅143155.1165178.2三号地块商业301.95308.88317.79326.7四号地块住宅128.7139.59148.5160.38四号地块住宅128.7139.59148.5160.388.1.1.2出让收入由于本期工程中涉及划拨用地，由此在此测算中，所有划拨用地不计算在内。一号地块商业用地可实现出让出入一号地块商业用地可实现出让收入17189.83万元；二号地块住宅开发用地可实现出让收入2933.3万元；三号地块商业用地可实现出让收入3925万元；四号地块房地产开发用地可实现出让收入2394.52万元。一期项目可实现总销售收入26442.8422517.64万元。详见：一期项目土地出让收入估算表8.1.2成本估算说明：本成本计算，将征经营期逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。项目资本金在经营期内分四年摊入成本计算固定成本项。贷款年利率为6.22%。贷款期为5年，不设宽限期，111 总贷款计算期按5年计算。在项目收储整理阶段，利息计入项目总投资。本项目土地收储整理总投入为14490.33万元申请银行贷款总额为：10000万元资本金：4490.33万元本成本计算，将逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入固定成本计算。贷款年利率为6.14%。贷款期为5年，宽限期为2年（宽限期只还利息不还本金），总贷款计算期为7年。在项目收储整理阶段，不还利息。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。土地出让过程中经营费提取比例为当年出让费的5%计提。第一年为收储整理期，不进行土地出让。在整个7年经营期限内：经营期管理费用支出：528.85450.35万元；利息支出资本金回收：1825.563019.31万元；其中：计入固定成本项：2648.69万元（资本金除去其他管理费用）；111 计入可变成本项：329.87万元（收储整理期其他管理费用）；偿还贷款本金：7323.66万元；经营期利息支出：1852.20万元；项目经营成本：1076610752.57.97万元；总成本费用：12592.3312604.77万元；其中：可变成本：528.85780.22万元；固定成本：12063.4811824.55万元。总成本费用净现值：7721.997723.04万元（财务折现率：10%）详见：一期项目总成本费用估算表。8.1.3利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。本项目不提取法定盈余公积与公益金盈余公积金与公益金。在整个7年经营期内利润总额：13850.59912.87万元净利润：13850.59912.87万元详见：一期项目利润表。111 8.1.4盈利能力分析投资利润率：141100.4%；销售利润率：52.3844%；财务净现值（ic=10%）：14427.6611344.68；详见：一期项目现金流量表。由以上指标看出，投资利润率较好，说明项目投资对收益水平较高，指标也高于行业基准要求，并有较大超额盈余。8.1.5不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。盈亏平衡分析（BEP）以应出让地块出让达到27.6131.12%时(第三年)，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点（BEP）=28.1731.12%；计算项目计算期1234567土地出让收入5322.86266.955518.226484.045722.486716.165954.146975.68000000年可变成本106.46125.34110.36129.68114.45134.32119.08139.510000329.870年固定总成本00449.67443.161745.241854.271745.241859.451745.241719.941745.241719.954393.934740.55BEP(%，生产能力利用率)0.00%0.00%8.32%6.97%31.12%28.17%29.91%27.20%0.00%　0.00%　　盈亏平衡分析图（以第三年数据为例）111 8.2二期项目财务分析8.2.1土地出让收入估算8.2.1.1出让分期设定与出让价格设定根据某的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为4年，即2011至2014年，设定各类型土地每年按25%的面积进行出让。每年出让各类型土地具体面积如下：单位：平方米年份　2011201220132014三号地块（平方米）125073.8031268.4531268.4531268.4531268.45五号地块（平方米）639892.10159973.03159973.03159973.03159973.03合计764965.90191241.48191241.48191241.48191241.48由于本项目采用分析测算分后价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险和考虑到其它意外思素为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，111 拟全部采用基份进行出让价格计算拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为：地块号性质2011201220132014基价基价基价基价三号地块商业301.95308.88317.79326.7五号地块商业301.95308.88317.79326.78.2.1.2出让收入三号地块商业用地可实现出让出入3925.25万元。五号地块商业用地可实现出让出入34262.1520081.73万元。二期项目总出让收入为24006.92万元。详见：二期项目土地出让收入表。8.2.2投资估算成本估算说明：本成本计算，将征地期后逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入最后一年成本计算。贷款年利率为6.14%。贷款期为5年，宽限期为2年（宽限期只还利息不还本金），总贷款计算期为7年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。111 土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费的2%计提。第一年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第一年也计入经营期内。本成本计算，将逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入固定成本计算。贷款年利率为6.14%。贷款期为5年，宽限期为2年（宽限期只还利息不还本金），总贷款计算期为7年。在项目收储整理阶段，不还利息。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费的2%计提。第一年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第一年也计入经营期内。在整个7年经营期限内：经营期管理费用支出：480.14万元；资本金回收：1366.20元；其中：计入固定成本项：1199.36万元（资本金除去其他管理费用）；计入可变成本项：155.48万元（收储整理期其他管理费用）；111 偿还贷款本金：3290.34万元；经营期利息支出：832.15万元；项目经营成本：5125.32万元；总成本费用：5957.47万元；其中：可变成本：635.62万元；固定成本：5321.85万元。总成本费用净现值：3697.98万元（财务折现率：10%）经营管理费用支出：685.29万元；利息支出：858.29万元；项目经营成本：5300.41万元；总成本费用：6159.4万元；其中：可变成本：858.29万元；固定成本：5474.11万元。总成本费用净现值：3874.78万元（财务折现率：10%）详见：二期项目总成本费用估算表。8.2.3利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。本项目不提取法定盈余公积与公益金盈余公积金与公益金。111 在整个7年经营期内利润总额：26157.878100.15万元净利润：26157.878100.15万元详见：二期项目利润表。8.2.4盈利能力分析投资利润率：560405.16%；销售利润率：8175.18%；财务净现值（ic=10%）：22188.0115851.97；详见：二期项目现金流量表。由以上指标看出，投资利润率较好，说明项目投资对收益水平较高，指标也高于行业基准要求，并有超额盈余。8.2.5不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。盈亏平衡分析（BEP）以应出让地块出让达到9.5213.6%时(第三年)，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点（BEP）=9.5213.6%。计算项目计算期1234567土地出让收入5774.548241.775907.076484.046077.468674.136247.868917.33000000年可变成本115.49164.84118.14168.62121.55173.48124.96178.350000155.480111 年固定总成本00202.03208.54784.09809.38784.09809.38784.09809.39784.09809.381983.452028.03BEP(%，生产能力利用率)0.00%0.00%3.49%3.30%13.16%9.52%12.81%9.26%0.00%　0.00%　0.00%　盈亏平衡分析图（以第三年数据为例）8.3项目汇总财务分析本测算将根据两基本项目的数据进行汇总调整。8.3.1土地出让收入估算8.3.1.1出让分期设定与出让价格设定根据某的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为4年，即2011至2014年，设定各类型土地每年按25%的面积进行出让。单位：万元年份　2011201220132014111 一号地块（平方米）492969.00123242.25123242.25123242.25123242.25二号地块（平方米）182959.4445739.8645739.8645739.8645739.86三号地块（平方米）125073.8031268.4531268.4531268.4531268.45四号地块（平方米）165949.2041487.3041487.3041487.3041487.30五号地块（平方米）639892.10159973.03159973.03159973.03159973.03合计1606843.54401710.89401710.89401710.89401710.89说明：二号地块已除去政府行政用地的划拨部分面积；四号地块已除去廉租房、经济适用房等划拨部分面积。由于本项目采用分析分后价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险和，并考虑到其它意外思素因素，拟全部采用基份进行出让价格计算拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为：地块号性质2011201220132014基价基价基价基价一号地块商业335.5343.2353.1363二号地块住宅143155.1165178.2三号地块商业301.95308.88317.79326.7四号地块住宅128.7139.59148.5160.38五号地块商业301.95308.88317.79326.78.3.1.2出让收入全部地块各性质用地可实现出让出入60706.9946524.56万元详见：总土地出让收入表。111 8.3.2成本估算说明：本成本计算，将征地期后逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入最后一年成本计算。贷款年利率为6.14%。贷款期为5年，宽限期为2年（宽限期只还利息不还本金），总贷款计算期为7年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。本项目土地收储整理总投入为14490.33万元申请银行贷款总额为：10000万元资本金：4490.33万元本成本计算，将逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入固定成本计算。贷款年利率为6.14%。贷款期为5年，宽限期为2年（宽限期只还利息不还本金），总贷款计算期为7年。在项目收储整理阶段，不还利息。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费的2%计提。111 第一年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第一年也计入经营期内。在整个7年经营期限内：经营期管理费用支出：930.49万元；资本金回收：4385.41元；其中：计入固定成本项：3848.05万元（资本金除去其他管理费用）；计入可变成本项：485.35万元（收储整理期其他管理费用）；偿还贷款本金：10614万元；经营期利息支出：2684.35万元；项目经营成本：15877.89万元；总成本费用：18562.24万元；其中：可变成本：1415.84万元；固定成本：17146.4万元。总成本费用净现值：11421.01万元（财务折现率：10%）经营管理费用支出：1214.14万元；利息支出：2684.35万元；项目经营成本：16318.49万元；总成本费用：19002.84万元；其中：可变成本：1214.14万元；111 固定成本：17788.9万元。总成本费用净现值：17725.63万元（财务折现率：10%）详见：总成本费用估算表。8.3.3利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。本项目不提取法定盈余公积与公益金盈余公积金与公益金。在整个7年经营期内利润总额：41704.1427962.33万元净利润：41704.1427962.33万元。详见：总项目利润表。8.3.4盈利能力分析投资利润率：288195.1%；销售利润率：68.760.1%；资本金利润率：929645.27%财务净现值（ic=10%）：38095.8127196.65；详见：总项目现金流量表。8.3.5不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。111 8.3.5.1盈亏平衡分析（BEP）以应出让地块出让达到16.7721.87%时(第三年)，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点（BEP）=16.7721.87%；计算项目计算期1234567土地出让收入11097.3414508.7211425.2814914.9711799.9415390.2912202.0115893000000年可变成本221.95290.17228.51298.3236307.81244.04317.860000485.350年固定总成本00651.7651.72529.332529.332529.332529.532529.332529.332529.332529.356377.387019.66BEP(%，生产能力利用率)0.00%0.00%5.82%4.46%21.87%16.77%21.15%16.24%0.00%　0.00%　0.00%　盈亏平衡分析图（以第三年数据为例）8.3.6全部项目期内不确定性分析8.3.6.1盈亏平衡分析（BEP）111 年销售收入40524.56年可变成本1415.84年固定总成本17146.4BEP(%，生产能力利用率)43.84%根据上表可以看出，以应出让地块出让达到43.84%时(第三年)，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点（BEP）=43.84%。8.3.56.22政策变动造成的不确定性当前正处于我国征地政策变化的敏感期，新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁的重要原则，加大了本项目的征地拆迁风险性和不确定性。8.3.5.36.3双方协商的不确定性与被征地方的协商结果构成项目的一大不确定因素。8.3.5.6.44出让价格的不确定性111 由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。111 第9章结论本项目五块地块所在区域都是某正在发展和将要发展的城市重点区域，并且符合发展规划，各类规划已经得到自治区的批复。在区位和规划上可行。经测算，本项目一期项目区域地块的土地征用整理成本为9820.629919.21万元，可获得综合利润13850.59912.87万元，利润率141195.7％增值的能力。二期项目区域地块的土地征用整理成本为4669.714466.20万元，可获得综合利润26157.8718049.46万元，利润率560405.16％增值的能力。总体项目，地块的土地征用整理成本为14490.3314385.41万元，可获得综合利润41704.1427962.33万元，利润率288195.1％增值的能力。总体的项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点（BEP）=43.84%。在经济数据上可行。结论认为，本次土地收储整理，应和了某经济发展和库伦镇城区规划的需要，也应和了社会发展的需要，是某111 经济和社会发展的一次重大举措。通过这次收储整理工作的实施，既可以扩大库伦镇的城区范围，使新老城区相连，使火车站与新城区相连，使高速公路与新城区相连，形成城市的一体化格局，为打造现代化库伦奠定了坚实的基础。同时，本次收储整理的土地预计的收益也相当可观。不但能改善库伦的财政状况，还能通过此次收储整理土地出让资金的回笼，为某的经济和社会建设筹措必要的资金，更为有力地促进某的经济发展。111 总投资估算表序号项目一期项目二期项目合计1征地费8369.914418.6512788.561.1土地征用1551.1672421.443972.6071.2拆迁及补偿5322.22769.816092.031.3相关税费1496.531227.42723.932土地整理1072.9971.461144.453其它费用377.72179.6557.32　合计9820.624669.7114490.33111 一期土地出让收入估算表序号项目合计出让期20112012201320141一号地块商业用地17189.824134.784229.674351.684473.69　出让价格(元/平方米)0.00335.50343.20353.10363.00　出让数量（平方米）492969.00123242.25123242.25123242.25123242.252二号地块住宅开发用地2933.30654.08709.43754.71815.08　出让价格(元/平方米)0.00143.00155.10165.00178.20　出让数量（平方米）182959.4445739.8645739.8645739.8645739.863四号地块住宅开发用地2394.52533.94579.12616.09665.37　出让价格(元/平方米)0.00128.70139.59148.50160.38　出让数量（平方米）165949.2041487.3041487.3041487.3041487.30合计22517.645322.805518.225722.475954.15序号项目合计出让期20112012201320141一号地块商业用地17189.834134.784229.674351.684473.69　出让价格(元/平方米)0335.5343.2353.1363　出让数量（平方米）492969123242.25123242.25123242.25123242.252二号地块住宅开发用地2933.3654.08709.43754.71815.08　出让价格(元/平方米)00.01430.015510.01650.01782　出让数量（平方米）182959.4345739.8645739.8645739.8645739.863三号地块商业用地3925.19944.15965.82993.681021.54　出让价格(元/平方米)00.0301950.0308880.0317790.03267　出让数量（平方米）125073.831268.4531268.4531268.4531268.454四号地块住宅开发用地2394.52533.941551579.1212207616.086405665.3733174　出让价格(元/平方米)00.012870.0139590.014850.016038111 　出让数量（平方米）165949.241487.341487.341487.341487.3合计26442.846266.956484.046716.166975.68111 一期项目总成本费用估算表序号项目合计出让期贷款偿还期123456711经营期管理费用偿付贷款本金成本450.357217.52106.460110.360114.451276.79119.081355.1801438.3901526.7101620.4522资本金回收(不含收储期其他管理费用)收回自有资本金成本2648.693020.60000000000002648.693020.633偿还贷款本金经营期管理费用7323.66528.850125.340129.681295.56134.321375.11139.511459.5401549.1601644.2804经营成本10766.97125.34129.681411.111494.691438.391526.714641.0545收储期其它管理费用利息支出329.871825.36000443.160443.160364.760281.550193.24329.8799.556经营成本总成本费用合计10752.5712592.33106.46125.34110.36572.841410.011854.271494.21859.451459.541719.941549.161719.954622.844740.556利息支出1852.20449.67449.67370.13285.69196.08100.967总成本费用合计12604.77106.46560.041859.691864.321745.241745.244723.8　　其中：可变成本其中：可变成本780.22528.85106.46125.34110.36129.68114.45134.32119.08139.510000329.870　　固定成本固定成本11824.5512063.4800449.67443.161745.241719.951745.241719.941745.241719.941745.241719.954393.934740.55总成本费用净现值：7723.04(折现率=10.00%)111 一期项目利润表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671营业收入22517.6426442.835322.86266.955518.226484.045722.486716.165954.146975.680000002总成本费用12604.7712592.33106.46125.34560.04572.841859.691854.271864.321859.451745.241719.941745.241719.954723.84740.553利润总额9912.8713850.55216.346141.614958.185911.23862.794861.894089.825116.23-1745.24-1719.94-1745.24-1719.95-4723.8-4740.554净利润9912.8713850.55216.346141.614958.185911.23862.794861.894089.825116.23-1745.24-1719.94-1745.24-1719.95-4723.8-4740.555期初未分配利润78573.996042.11005216.346141.6110174.5312052.8114037.3216914.7118127.1422030.9416381.920310.9914636.6718591.056可供分配的利润88486.77109892.625216.346141.6110174.5312052.8114037.3216914.7118127.1422030.9416381.920310.9914636.6718591.059912.8713850.5111 一期项目现金流量表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671现金流入22517.6426442.835322.86266.955518.226484.045722.486716.165954.146975.680000001.1营业收入22517.6426442.835322.86266.955518.226484.045722.486716.165954.146975.680000002现金流出10752.5710766.97106.46125.34110.36129.681410.011411.111494.21494.691459.541438.391549.161526.714622.844641.052.31经营成本10752.5710766.97106.46125.34110.36129.681410.011411.111494.21494.691459.541438.391549.161526.714622.844641.052.4营业税金及附加11765.0705216.3405407.8604312.4704459.940-1459.540-1549.160-4622.8403净现金流量11765.0715675.865216.346141.6110624.26354.3614936.675305.0519396.615480.9917937.07-1438.3916387.91-1526.7111765.07-4641.054累计净现金流量22517.6415675.865322.86141.615518.2212495.975722.4817801.025954.1423282.01021843.62020316.91015675.86项目投资财务净现值14427.6611344.68(折现率=10.00%)111 二期项目土地出让收入表序号项目合计出让期20112012201320141三号地块商业用地（万元）3925.19944.15965.82993.681021.54　出让价格(元/平方米)　301.95308.88317.79326.70　出让数量（平方米）125073.8031268.4531268.4531268.4531268.452五号地块商业用地（万元）20081.734830.394941.255083.785226.32　出让价格(元/平方米)301.95308.88317.79326.70　出让数量（平方米）639892.10159973.03159973.03159973.03159973.03合计（万元）24006.925774.545907.076077.466247.86项目合计出让期2011201220132014出让价格(元/平方米)0301.95308.88317.79326.70出让数量（平方米）1091806.00272951.50272951.50272951.50272951.50金额34264.158241.778430.938674.138917.33111 二期项目现金流量表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671现金流入32317.278241.776484.048674.138917.330001.1营业收入32317.278241.776484.048674.138917.330002现金流出5300.41164.84168.62774.32816.08676.89718.451981.212.3经营成本5300.41164.84168.62774.32816.08676.89718.451981.213净现金流量27016.868076.936315.427899.818101.25-676.89-718.45-1981.214累计净现金流量27016.868076.9314392.3522292.1630393.4129716.5228998.0727016.86项目投资财务净现值22188.01(折现率=10.00%)111 二期项目总成本费用估算表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671经营期管理费用480.14115.49118.14121.55124.960002资本金回收(不含收储期其他管理费用)1199.360000001199.363偿还贷款本金3290.3400582.07617.8655.74696738.734收储期其它管理费用155.48000000155.485经营成本5125.32115.49118.14703.61742.76655.746962093.576利息支出832.150202.03202.03166.29128.3588.0945.367总成本费用合计5957.47115.49320.17905.64909.05784.09784.092138.93　其中：可变成本635.62115.49118.14121.55124.9600155.48　固定成本5321.850202.03784.09784.09784.09784.091983.45总成本费用净现值：3697.98(折现率=10.00%)序号项目合计出让期贷款偿还期12345671偿付贷款本金成本3396.4700600.84637.73676.89718.45762.562收回自有资本金成本1469.710000001469.713经营期管理费用685.29164.84168.62173.48178.350004经营成本5300.41164.84168.62774.32816.08676.89718.451981.215利息支出858.990208.54208.54171.65132.590.9346.826总成本费用合计6159.4164.84377.16982.86987.73809.39809.382028.03　其中：可变成本685.29164.84168.62173.48178.35000　固定成本5474.110208.54809.38809.38809.39809.382028.03111 　总成本费用净现值：3874.78(折现率=10.00%)　　　　　111 二期项目利润表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671营业收入24006.9332317.275774.548241.775907.076484.046077.468674.136247.868917.330000002总成本费用5957.476159.4115.49164.84320.17377.16905.64982.86909.05987.73784.09809.39784.09809.382138.932028.033利润总额18049.4626157.875659.058076.935586.96106.885171.827691.275338.817929.6-784.09-809.39-784.09-809.38-2138.93-2028.034净利润18049.4626157.875659.058076.935586.96106.885171.827691.275338.817929.6-784.09-809.39-784.09-809.38-2138.93-2028.035期初未分配利润96240.23131121.66005659.058076.9311245.9514183.8116417.7721875.0721756.5829804.6720972.4928995.2820188.428185.96可供分配的利润114289.7157279.535659.058076.9311245.9514183.8116417.7721875.0721756.5829804.6720972.4928995.2820188.428185.918049.4626157.87111 二期项目现金流量表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671现金流入24006.9332317.275774.548241.775907.076484.046077.468674.136247.868917.330000001.1营业收入24006.9332317.275774.548241.775907.076484.046077.468674.136247.868917.330000002现金流出5125.325300.41115.49164.84118.14168.62703.61774.32742.76816.08655.74676.89696718.452093.571981.212..31经营成本5125.325300.41115.49164.84118.14168.62703.61774.32742.76816.08655.74676.89696718.452093.571981.213净现金流量18881.6127016.865659.058076.935788.936315.425373.857899.815505.18101.25-655.74-676.89-696-718.45-2093.57-1981.214累计净现金流量18881.6127016.865659.058076.9311447.9814392.3516821.8222292.1622326.9230393.4121671.1829716.5220975.1928998.0718881.6127016.86项目投资财务净现值22188.0115851.97(折现率=10.00%)111 总土地出让收入表序号项目合计出让期20112012201320141一号地块商业用地17189.8217189.834134.784134.784229.674229.674351.684351.684473.694473.69出让价格(元/平方米)0.000335.50335.5343.20343.2353.10353.1363.00363出让数量（平方米）492969.00492969123242.25123242.25123242.25123242.25123242.25123242.25123242.25123242.252二号地块住宅开发用地2933.302933.3654.08654.08709.43709.43754.71754.71815.08815.08出让价格(元/平方米)0.000143.000.0143155.100.01551165.000.0165178.200.01782出让数量（平方米）182959.44182959.4345739.8645739.8645739.8645739.8645739.8645739.8645739.8645739.863三号地块商业用地3925.193925.19944.15944.15965.82965.82993.68993.681021.541021.54出让价格(元/平方米)　0301.950.030195308.880.030888317.790.031779326.700.03267出让数量（平方米）125073.80125073.831268.4531268.4531268.4531268.4531268.4531268.4531268.4531268.454四号地块住宅开发用地2394.522394.52533.94533.941551579.12579.1212207616.09616.086405665.37665.3733174出让价格(元/平方米)0.000128.700.01287139.590.013959148.500.01485160.380.016038出让数量（平方米）165949.20165949.241487.3041487.341487.3041487.341487.3041487.341487.3041487.35五号地块商业用地20081.7334264.154830.398241.774941.258430.935083.788674.135226.328917.33出让价格(元/平方米)0.00　301.95301.95308.88308.88317.79317.79326.70326.70出让数量（平方米）639892.101091806.00159973.03272951.50159973.03272951.50159973.03272951.50159973.03272951.50合计60706.9840524.5611097.3414508.7211425.2914914.9711799.9415390.2812202.0015893.01111 总成本费用估算表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671经营期管理费用930.49221.95228.51236244.040002资本金回收(不含收储期其他管理费用)3848.050000003848.053偿还贷款本金10614001877.631992.922115.282245.162383.014收储期其它管理费用485.35000000485.355经营成本15877.89221.95228.512113.632236.962115.282245.166716.416利息支出2684.350651.7651.7536.41414.05284.17146.327总成本费用合计18562.24221.95880.212765.332773.372529.332529.336862.73　其中：可变成本1415.84221.95228.51236244.0400485.35　固定成本17146.40651.72529.332529.332529.332529.336377.38总成本费用净现值：11421.01(折现率=10.00%)序号项目合计出让期贷款偿还期12345671偿付贷款本金成本10614.02001877.631992.922115.282245.182383.012收回自有资本金成本4490.330000004490.333经营期管理费用1214.14290.17298.3307.81317.860004经营成本16318.49290.17298.32185.442310.782115.282245.186873.345利息支出2684.350651.7651.7536.41414.05284.17146.326总成本费用合计19002.84290.179502837.142847.192529.332529.357019.66　其中：可变成本1214.14290.17298.3307.81317.86000　固定成本17788.90651.72529.332529.532529.332529.357019.66总成本费用净现值：11725.63(折现率=10.00%)111 总项目利润表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671营业收入46524.5760706.9811097.3414508.7211425.2814914.9711799.9415390.2912202.01158930000002总成本费用18562.2419002.84221.95290.17880.219502765.332837.142773.372847.192529.332529.332529.332529.356862.737019.663利润总额27962.3341704.1410875.3914218.5510545.0713964.979034.6112553.159428.6413045.81-2529.33-2529.33-2529.33-2529.35-6862.73-7019.664净利润27962.3341704.1410875.3914218.5510545.0713964.979034.6112553.159428.6413045.81-2529.33-2529.33-2529.33-2529.35-6862.73-7019.665期初未分配利润174814.11236898.170010875.3914218.5521420.4728183.5230455.0840736.6739883.7253782.4837354.3951253.1534825.0648723.86可供分配的利润202776.44278602.3110875.3914218.5521420.4728183.5230455.0840736.6739883.7253782.4837354.3951253.1534825.0648723.827962.3341704.14111 总项目现金流量表序号项目合计出让期贷款偿还期12345671现金流入46524.5760706.9811097.3414508.7211425.2814914.9711799.9415390.2912202.01158930000001.1营业收入46524.5760706.9811097.3414508.7211425.2814914.9711799.9415390.2912202.01158930000002现金流出15877.8916318.49221.95290.17228.51298.32113.632185.442236.962310.782115.282115.282245.162245.186716.416873.342.3经营成本15877.8916318.49221.95290.17228.51298.32113.632185.442236.962310.782115.282115.282245.162245.186716.416873.343净现金流量30646.6844388.4910875.3914218.5511196.7714616.679686.3113204.859965.0513582.22-2115.28-2115.28-2245.16-2245.18-6716.41-6873.344累计净现金流量30646.6844388.4910875.3914218.5522072.1728835.2231758.4842040.0741723.5355622.2939608.2553507.0137363.0951261.8330646.6844388.49项目投资财务净现值38095.8127196.65(折现率=10.00%)111 附图卫星图一（一号地块）111 卫星图二（二号地块）111 卫星图三（三号地块）111 卫星图四（四号地块）111 卫星图五（五号地块）111 111 卫星图六（总图）111 图一111 图二111 图三111 图四111 图五111 自治区国土资源厅关于某库伦镇建设用地的总体规划图111'