哈尔滨市宾县糖坊镇临江村大顶山临江庄园开发建设项目可行性研究报告 23页

'哈尔滨市宾县糖坊镇临江村大顶山临江庄园开发建设项目第一章项目名称及项目概况一、项目名称哈尔滨市宾县糖坊镇临江村大顶山临江庄园开发建设项目二、项目委托策划单位东北农业大学园艺学院园林系策划执笔：耿美云（东北农业大学园艺学院）刘丹（东北农业大学艺术学院）于雷（东北农业大学园艺学院）三、可行性研究的依据1、依据农业部发布的《“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南》。2、哈尔滨市宾县糖坊镇政府提供的有关资料。四、项目概况宾县位于黑龙江省南部，松花江南岸，隶属哈尔滨市，距哈尔滨市52公里。位于黑龙江省腹地，地处松花江南岸，哈尔滨市近郊。东南以分水岭为界，与方正县、延寿县、尚志市接壤，北与巴彦县、木兰县、通河县隔松花江相望，西以蜚克图为界与哈尔滨市阿城区为邻。宾县历史悠久，人杰地灵，初始地点为苇子沟，1909年设宾州厅，1913年改为宾县至今。宾县总面积3844.6平方公里，辖17个乡镇，有汉、满、蒙、回、苗、壮、朝鲜、侗、瑶、锡伯等10个民族，总人口60万人。自然概貌为“五山半水四分半田”。张广才岭支麓余脉延伸全县，地势为南高北低，南部山地呈条状沿东南县境延伸，中部为丘陵地带，北部沿江为河谷平原区。2005年，宾县生产总值预计实现73.3亿元，比2000年增长89.4％，人均GDP由2000年的6433元增加至2005年的l2016元；财政收入实现2.1亿元，年均增长l7％；旅游产业逐步形成规模。累计投入资金15亿元，加强景区基础设施建没，2005年，旅游景区接待游客130万人次，收入实现1.95亿元，分别比2000年增长167％和111.3％。糖坊镇驻地位于宾县城西北端53公里处，与省会哈尔滨市相距35公里，地理坐标为东经127°05′08″，北纬46°03′22″。镇域西以蜚克图河为界，与哈尔滨市阿城区巨源镇相邻，东与满井乡接壤，南和永和乡毗连，北隔江与呼兰、巴彦两县相望。镇境北部松花江南岸的老山头，依山傍水，风景秀丽，春夏之际，是哈尔滨市的旅游区之一，年可接待游客20万人次。“宾县糖坊镇临江村大顶山临江庄园项目”依托宾县糖坊镇的地理环境优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设市郊新型观光生态旅游示范区。23 通过实施该项目，糖坊镇将形成新农村绿色生态旅游基地，庄园四周群山环抱，山上林木茂盛，整个景区风景秀丽宜人，景色如画，是旅游、观光、休闲的好去处。景区内有一千多亩山地，适宜林果业的发展，如太平果、山核桃等。23 第二章 项目背景及发展概况一、开发项目的背景大顶山临江庄园，位于糖坊镇北12公里，总面积17平方公里。地理位置优越，交通方便。大顶山临江庄园资源十分丰富，具有旅游、避暑及休闲度假等多种功能的绿色生态旅游度假景点。①、庄园紧邻松花江，水面淼阔，山水相映，风景秀丽，江中小岛沙质松软，是最佳水上游乐场所；庄园气候宜人，空气清新，是最佳度假和疗养胜地。丰富的旅游自然资源景观庄园的发展提供了极为有利的条件，为大顶山临江庄园的发展奠定了良好的发展基础。②、该区具有良好的开发条件。区位优越，交通方便，能源丰富，通讯畅达，旅游市场广阔；③、该区江鱼及野鸭资源丰富，并具有极大发展前景，有条件将很快走向完善的旅游风景区。④、大顶山临江庄园所在的糖坊镇镇政府也出台了一系列的优惠政策，大力支持临江庄园的发展，这为其发展提供了坚强的支柱，注入了强大的活力。而且目前正值我国经济发展的第三个高峰期，也将带动我国旅游业的飞速发展，国际国内的大气候良好。二、开发项目的必要性随着社会经济的飞速发展，旅游在人们的消费中所占比重越来越大，特别是香港、澳门回归，中国加入世贸组织，2008年奥运会在中国举办，以及国内火爆的假日观光旅游等国际国内兴起的旅游热潮，必将带动和促进旅游业的发展。（一）、经济发展的动力需要社会经济发展，人们物质和文化生活水平不断提高。改革开发以来，全国经济快速发展，工农业生产成绩裴然，财政收入年年增长，集镇建设日新月异，面貌焕然一新，人们已彻底摆脱贫困，过上幸福富裕的生活。人们劳动工作之余到户外旅游是已经成为了一种新的生活方式，尤其是居住在钢筋混凝土包围中的城镇居民，远离自然，人口密集，工作压力大，生活节奏快，及其渴求绿色，渴求亲近自然，因此景色宜人，山水葱绿的户外环境成为了当代旅游人群的首选。通过旅游，可以扩大交往，丰富知识，陶冶情操，更能增进人们的健康，缓解压力。（二）、生活环境越发恶劣的压力需要随着社会经济的快速发展，社会生活环境恶化的现象也随之不断呈现，并出现加深加大的趋势，为了追求短期的经济效益，河流遭到严重污染、农业滥用化肥和农药、食品乱加添加剂等现象屡见不鲜更是屡禁不止，造成市民对自己的生活环境和生活质量担忧不止，市民尤其是中高等收入的人群渴望绿色有机的食品而不能得不易得，因而近年来农村绿色生态旅游相当的热门。因此近年旅游业正从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，更加注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，重视培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场等。三、旅游发展指导思想目前国内旅游业的发展面临着诸多挑战，由于国内外旅游发展高潮到来，市场竞争日益激烈，新产品不断涌现，游客的选择日益多样化、需求个性化；为此本庄园23 挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培育民俗接待精品项目作为发展的重点，根据绿色生态庄园旅游的实质，加大旅游发展力度，塑造生态旅游的新形象，把临江庄园建设成为特色鲜明、种类多样、精致优美的郊野乡村旅游区。大顶山临江庄园建设依托项目所在地区优秀的生态环境资源（山、水、清新的空气，适宜的气候等)、城郊农业资源等，充分利用毗邻哈市城区的优越区位条件，把握旅游产业发展走向，以城市中高等收入人群为主体客源市场，以城郊观光旅游、生态休闲旅游为主要旅游产品，开发具有较高品位的旅游路线，拓展旅游市场，培育旅游业持续发展的良性机制，把大顶山临江庄园建设成为集城郊绿色农业观光、生态休闲度假、康体、商贸旅游于一体的直接或间接旅游目的地。四、旅游发展模式大顶山临江庄园借助周边县市丰富的旅游资源，积极、主动融入到旅游资源丰富的哈市旅游圈中，把握旅游产业走向(娱乐、休闲、度假、康体)，以哈市城区的市民为一级客源市场，以进入哈市乃至全国大旅游圈的游客为二级市场，在区域发展、城市建设中，融入旅游和环境意识，实现旅游开发与城市建设、区域发展一体化，使旅游开发与生态城区建设相互促进、相得益彰，致力造就社会安定、居民文明、环境优美、生态良好的旅游环境。五、旅游发展的动力培育1、建设精品旅游景点、路线配合城郊农业、生态旅游定位和哈市旅游路线建设，并以此为突破口，扩大本项目城郊农业、生态旅游的影响力。2、实施旅游开发与区域、城市建设一体化作为哈市的生态城区，项目所在地区在区域发展、城市建设中，融入生态旅游和环境意识，增加生态旅游功能，使旅游开发与新农村建设相互促进、相得益彰。3、借助区域旅游发展的促动区域间旅游发展存在一种互动互补的关系，不同地区的协作可以产业利益共沾、互惠互利的局面。通过加入哈市旅游圈，其中的一些重点旅游资源可以帮助、促进本项目市场的拓展。随着加入哈市旅游业的发展，景区的旅游客源市场将会进一步细化，一些进入哈市旅游圈的游客将会选择大顶山临江庄园旅游景区作为他们的二级旅游目的地，来临江庄园品江鱼，吃农家食品。23 第三章开发项目市场预测分析一、客源市场的现状及趋势1、旅游客源特征哈尔滨市的旅游业从1995年起步，几年来发展迅猛。根据统计资料显示，1996年至1999年，共接待中外游客35万人次，其中98年接待13万人次，99年接待16万人次。2000年世纪之年，共接待游客28万人次，2001年接待游客30万人次，2002年上半年受到“非典”影响，2003年又恢复到30万人次。从统计资料显示，来哈尔滨旅游的游客中，游客出游目的主要以观光旅游、休闲度假娱乐为主，有少部分公务旅游和休闲度假旅游，也有一部分公务会议和地区性的活动召开在此举行。特别是假日旅游和周末观光旅游兴旺。通过分析，游客多集中在5至10月以及12至1月这8个月中，其中12月及1月主要是冰雪旅游，约占游客总数的80%，其余4个月为旅游淡季。2、本地客源市场黑龙江省市民在市内的消遣游览活动属于休闲市场的一部分。将市区内居民旅游消费截流于境内，在某种意义上可以起到等同于旅游创收的作用，因为它可以起到减少资金外流的作用，从而提高旅游经济效益。据对市郊各旅游等景点的调查，本地客源占旅游者总量的20%以上,在市郊旅游市场中占一定的比重。4、外地客源市场外地客源市场是指除本省市民以外的旅游者形成的市场，主要来自全国各地和海外旅游者。这是旅游客源市场的重要部分。哈尔滨作为全国知名的冰雪旅游胜地，每年都有大批来自各地的旅游者。据统计，“十五”期间，哈市累计接待海外旅游者1456.8万人次，比“九五”期间增长21%。旅游外汇收入累计147.3亿美元，比“九五”期间增长21%。累计接待国内游客5.58亿人次，比“九五”期间增长26%，其中外地来哈游客3.78亿人次，比“九五”期间增长29%，本市游客1.8亿人次，比“九五”期间增长22%。二、潜在客源市场分析“环城游憩带（即ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。宾县周边城市众多，这些地区的城市人口出游观光回归自然的动机强烈，其他社会条件也较优越，因此它们将是大顶山临江庄园农业观光旅游的主要潜在客源市场。三、开发项目的前景预测1、国际国内的大环境　　23 随着香港、澳门的回归并稳步发展、中国加入世贸组织、2008年奥运会在中国举办等重大事项的发生，以及中国改革开放和经济的持续稳定发展，中国在世界国际舞台的地位日益重要，发挥着越来越举足轻重的作用，而且由于近几年国家加快西部大开发，扩大内需，拉动经济增长，我国已进入了第三轮经济发展期，这必将会促进全国各行各业的发展，特别是越来越时兴的周末旅游、假日旅游、家庭旅游，团体旅游更为旅游业的发展带来了蓬勃的生机，创造了空前有利的条件。据世界旅游组织预测，从1995年到2020年，中国入境旅游者将以年均8%的速度递增，为全球之最。到2020年，中国将接待1.37亿人次的入境旅游者，占世界8.6%的份额，也为全球之最。按照国家“十五”计划和2015年跨世纪发展规划，预计到2020年我国旅游业总收入将超过3.3万亿元人民币。2、大顶山临江庄园的小环境　　由于游客对其他风景区已游览观光，新的风景区显现尤为具有吸引力。大顶山临江庄园内丰富的旅游资源，融山、水、林于一体，并且随眼可见亲眼可见的江鱼、野鸭、农村本地鸡、纯有机蔬菜等等绿色环保的食品，以及独特的地理优势和优越的区位优势，让游客在太阳岛等游客熟知的风景区中多了一项未知的新奇的选择。而且大顶山临江庄园内为游客提供的吃、住、行、游、乐等配套设施正在逐步完善，为庄园的发展营造了良好的小环境。3、开发项目的前景预测　　大顶山临江庄园基础设施建设期限短，所需资金量不大，改善环境快，必将吸引更多的游客，真正让游客作为最好的宣传员，真正让游客流连忘返。23 第四章项目规划一、旅游区定位大顶山临江庄园自然资源十分丰富，生态环境极佳，适合开发成观松花江吃江鱼、植物观光、田园休闲、森林度假为一体的综合性旅游风景区。二、规划思想：本规划共设置六个区，分别是：（一）、田园风情观赏区主要有：木阶小道、栈桥；观景亭；金色沙滩；水车等景点组成。由花卉观赏区、水景园以及垂钓园组成，其中花卉观赏区主要种植四季花卉树木，强调植物观赏功能，结合北方寒带植物特点构成白桦、丁香等植物的专类园和夜花园。水景园则以体现大江东去浪淘尽的恢宏气魄，结合下沉广场、观景平台给人以视野开阔、身心放松的心灵感受。在庄园临江两侧修建木阶小道和栈桥带给游人独特的田野气息。扩大江中岛的金沙堰，铺设细沙，设置太阳伞及野餐露营等设施，并在水边旁边建一群水车，突出田园风情，为盛夏季节游人休闲度假提供方便。木栈道示意栈桥示意（二）、自然植被欣赏区保护并丰富培植秋色叶植物，形成金色秋天的山林植物景观。以大面积草坪为主，结合花卉灌木，构成开放式的绿地景观。以场地原有旱柳、榆树、水曲柳等落叶乔木构成植物景观框架，补充以红皮云杉、红松、黑皮油松等常绿乔木，再配合以重瓣黄刺玫、重瓣榆叶梅、紫丁香、暴马丁香、玫瑰、木绣球等观花小乔木和灌木，点缀些大花萱草、八宝景天、宿根福禄考、芍药等宿根花卉，构成疏林、缓坡、缀花、滨水草坪，打造自然原生态景观。23 水车示意（三）、休闲娱乐区包括木屋别墅群；窑洞餐厅；农家菜餐厅；情人码头景点，并开辟三个景区。拟在植被茂林带建10间民俗木屋，专供游人休闲住宿。建一家农家乐餐厅，可品尝各种东北特色绿色生态美食。木屋别墅示意1）儿童活动区：布局灵活多变，设置沙坑、画板等儿童游乐设施，满足儿童游戏活动的需要。且儿童活动区毗邻果蔬采摘区，是少年儿童感受到劳动的辛苦和乐趣，培养吃苦耐劳、勤俭节约的生活习惯。2）青年活动区：采用集中与分散的布局方式，用乔灌木分割成若干个相对独立的封闭空间，为青年人提供活动场所。密林探险给那些喜欢爬山、野炊、探险的青年人带来全身心的不同感受。23 3）老年活动区：由两部分组成：其一为活动区，供老年人强身健体、散步、练气功等；另设森林氧吧，为游人提供一个密切接触大森林的机会，感受林间阳光的烂漫、享受林下空气的清新，林内高浓度的负离子有益于老年人的身心健康。其二为休息区，供老年人自娱自乐、下棋、打扑克、聊天。窑洞餐厅示意农家菜餐厅23 户外餐厅示意情人码头示意（四）、野外垂钓区：为庄园主要活动场所，以下沉式广场为载体，生态为主题，为游人创造良好的休闲、养生氛围，提供多方位、多功能的综合服务功能。还设有垂钓园和冬钓馆，给喜欢垂钓的人提供一个最佳去处，让游人体味参与的乐趣，品尝劳动的果实。（五）、绿色养殖区：为庄园西北角，利用地形中现有的排水沟，规划成为野鸡、野猪、野兔等野生动物养殖区，有条件的情况下，还可规划出农田，种植纯绿色有机蔬菜等，为庄园的绿色特色美食提供原料，由于是游客亲眼可见的原材料，增加了绿色环保的可信度，这将是临江庄园极为吸引人的地方。（六）、管理用地：内设管理用房与公厕，建筑单体应设计新颖，与庄园环境协调统一。23 管理房示意售卖亭示意洗手间示意23 三、规划主要设施及景观规划在空间布局与功能分工的基础上，分别进行了道路设计与入口规划、绿化规划与景区设计、重点部位详细规划设计等。各方面均结合自然、生态的主题思想，具体细节如下：设有花卉园、水景园、垂钓园、儿童活动园、密林探险、森林氧吧、果蔬采摘园、冬钓馆、冬季狩猎场、情人码头、金色沙滩、江心小筑、下沉广场等。1）、花卉园以大面积草坪为主，结合花卉灌木，构成开放式的绿地景观。以场地原有旱柳、榆树、水曲柳等落叶乔木构成植物景观框架，补充以红皮云杉、红松、黑皮油松等常绿乔木，再配合以重瓣黄刺玫、重瓣榆叶梅、紫丁香、暴马丁香、玫瑰、木绣球等观花小乔木和灌木，点缀些大花萱草、八宝景天、宿根福禄考、芍药等宿根花卉，构成疏林、缓坡、缀花、滨水草坪，打造自然原生态景观。园区内设有碎石板铺路、天然理石座椅、茅草屋、卵石铺成的健康路，处处体现自然、生态、健康的理念。游人在院内可以闲聊、小坐、休憩、游览，可静观亦可动赏。另设有园中园两处，包括白桦林专类园和夜花园。其中白桦林专类园以白桦作为骨干树种，配植以常绿树种红皮云杉、秋色叶树种茶条槭和观干树种偃伏梾木，主要形成秋季景观和冬季景观，秋季黄色的白桦叶和红色的槭树叶以绿色的红皮云杉作为背景，构成了一副美丽的秋色画卷，诠释了一种“停车坐爱枫林晚，霜叶红于二月花”的幽深意境，到了冬季，翠绿的红皮云杉、斑驳的白桦树干伴着红色的偃伏梾木生长在洁白的雪地之上，形成了一张动人的冬季画面。而夜花园主要以香花植物暴马丁香作为主要树种，再配以浅色的紫丁香、黄刺玫、松东锦鸡、白丁香、榆叶梅，在凉爽的夏日傍晚，为游人送来缕缕清香，使人身心放松。2）、水景园以大型观景平台为主，由于视点较高、视野开阔能给人以大江东去浪淘尽的恢弘气魄。在水景园内设有地老天荒石，增加景观的文化内涵，又能与情人码头相呼应。餐饮大厅、休息大厅以及部分林间别墅均布置于水景园内，餐饮大厅以及休息大厅的设计为与场地融为一体，使用可再生材料--木材作为建筑的主题，表面质感自然，大方，整体设计新颖、大气，实现功能与景观的完美结合。水景园内全部园林小品均为木质结构，整体风格统一。园内设有大量圆桌、圆凳供游人休息、娱乐以及盛夏傍晚纳凉、烧烤。水景园中央设有小型舞台，采用火烧板铺装，一方面可以为游人举行小型演出，另一方面可以供做篝火晚会用。园内园林灯光均采用木质灯杆配以油灯造型的灯罩，给人以亲切之感，勾起人们对往昔的回忆。水景园烧烤示意23 3）、垂钓园结合松花江进行设计，视野开阔，景美鱼肥。虽说“子非鱼，安知鱼之乐”，但鱼乐、人乐，人鱼共乐，人人同乐，实在是人生一大赏心乐事。每一个垂钓点均配合栽植绦柳等大型乔木，并配有大型遮阳伞为垂钓者遮阳、挡风，充分考虑游人需求，做到设计的人性化。水边栽植大量榆树、茶条槭一方面能够为鱼类提供饵料，另一方面可以形成优美的秋色景观供人们观赏，垂钓园内铺装均采用清水砖，朴实、大方富有农家气息，与城市内抛光理石以及瓷砖形成对比，用竹子编成篱笆和园门，给游人带来不同的心里体验。中国风水学有“仁者乐山，智者喜水”之说，中国风水学对自然山水的赞美寄托“天人合一”的理想，文人墨客以山水诗、山水画抒发其钟情山水的情怀。现代科学已证实，水是吸收各种波动能的极性分子。在规划设计过程中，我们充分利用“水”这一活跃分子，其优越的亲水性和快适性满足着现代人的休闲娱乐需要。4）、儿童活动园布局灵活多变，设置沙坑、画板等儿童游乐设施，满足儿童游戏活动的需要，在规划设计时注意保证儿童安全，不能种植黄刺玫等有毒、有刺的植物。携子同游的母亲在儿童园中，必须考虑伴随儿童游憩的长辈，提供适当的休息场所和聚会场所。童年是成年人的黄金记忆，儿童园是成年人缅怀过去并且维持童心的所在；适当地采用“痕迹保留”的手法可能会博得成人的会心一笑。比如在墙上留下小小的手印，地上画了跳房子的方格，把一些久远年代游戏的器具镶嵌在小型构筑物里面。且留有部分田地供儿童及其家长栽植农作物，让儿童体验农家生活，得知食物的来之不易。田地内园路均采用建筑用最普通的红砖做人字形排列，给人以厚重的乡土气息。5）、密林探险结合地形只做出合理的游览路线，不做人为的铺装处理，尽量保持原有地形地貌，根据当地的气候特点，植物群落是以常绿针叶树为主与落叶阔叶混交林相出现，充分考虑冬日对阳光的需求，大量运用的植物种植群落应具有以下层次结构：上层大乔木：以落叶阔叶树为主，形成上层界面空间，以保证夏季的浓荫与冬季充足的阳光。中层乔灌木：以常绿针叶树种为主，同时结合观花、叶、果、杆及芳香物种，形成主要植物景观感受界面空间。下层是耐荫的低矮花灌木、地被及缀花草地。在绿化树种选择上应遵循长生树种与速生树结合的原则，既可在近期达到一定的景观要求，又能随着时间的延续逐渐形成自身的植物景观特色与历史文化积淀。在山顶设有徒手攀登悬崖，以提升景观于游人的互动性。在山谷间架起原木，原木在潮湿条件下生满苔藓类植物，增加自然野趣和行走难度。让人仿佛梦游天姥、如在蓬莱。6）、森林氧吧采取木栈道的形式，在林间穿梭迂回，通过这种自然的曲线型路面创造出一个适合游人活动，交流的空间。弯曲的流线型道路则给人以流动、悠闲之感，蜿蜒的小道则是将一个个设置好的小场景，如一轴画卷展示给闲步者。为游人提供一个密切接触大森林的机会，感受林间阳光的烂漫、享受林下空气的清新，以高含量的对人体健康极为有益的森林空气负氧离子和植物精气等生态因子为特色。木栈道还连接各个林间别墅，在栈道上行走，每隔一段时间出现的林间别墅就像分布在大山深处的人家一样让人觉得“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。23 森林氧吧景观示意7）、果蔬采摘园果蔬采摘园内种植黑穗醋栗、毛樱桃、黑加仑、悬钩子、蓝莓等浆果，以及西红柿、茄子、辣椒、豆角等蔬菜，不施农药、化肥，只施以适量的农家肥，为游人提供无污染的有机食品。调动游人的积极性，使游人与景观产生互动。设置葡萄藤架即可提供葡萄，又可以在夏季为游人提供纳凉的空间。将当地纯朴的民风、宜人的气候、优越的地理条件融入到景观设计当中。8）、冬钓馆包含大型冬钓馆、江面移动板房和江面冰铸房三种形式，解决了北方冬季江河冰封，垂钓难的问题，使游人在冬季也可享受垂钓的乐趣，品尝江鱼的美味。在北国的冰天雪地里感受到“塘中鱼可百许条，皆若空游无所依”实在是人生一大快事。在江面移动板房内有垂钓口和必备的炊具，游人也可自己动手烹饪。江面冰铸房直接就地取材建设，材料环保，且由冰块铸成的垂钓房不仅能满足游人冬钓需要，还是北方冰雪文化的象征，夜晚时分，一座座美丽的冰房在灯光的映射下显得格外晶莹剔透、美丽动人。9）、冬季狩猎场游人可亲自到狩猎场内猎取野兔，感受林海雪原、大山深处狩猎的乐趣。冬季狩猎场以落叶乔木为主，较少栽植灌木，以大量黑皮油松、樟子、红松等常绿树种为主，配植白桦、京桃、山桃稠李等可观干的树木，此处山峦环抱,万松森列,清风吹过,松涛鸣响,以松林、白雪、野趣取胜。10）、情人码头设在下沉广场边缘，与金色沙滩互为对景，情人码头旁设有蝴蝶双飞雕塑，代表着梁山伯与祝英台，也与地老天荒石相呼应。情人码头由木栈道构成，外围用麻绳系成同心结连结成栈道的锁链，代表着到此一游的情人都能够永结同心。码头旁栽植宿根花卉--萱草，萱草又名忘忧草,代表“忘却一切不愉快的事”。在情人码头乘船便可来到江心小岛，感受金色沙滩和江心小筑。1123 ）、金色沙滩的景观设计是庄园环境序曲及其功能空间的外延，沙滩沙质细腻，可在盛夏时节做日光浴、游泳、戏水，而江心小筑就毗邻金色沙滩，为一水吧，为游人提供冷饮、快餐、酒水、水果等。坐在古朴的亲水木平台上，头上是白云缓缓飘动的蓝天，脚下是哗哗流淌的清洌江水，你既可以什么也不想，完全忘却时间，也可以把思绪托付它们，任由其带到那从没去过的远方。还有那满怀复古之风的草亭，周围完全是一个水与绿色的世界。在此，你满眼被绿色所浸淫，心灵也被洗涤一清，如若再泡上一壶清茗，就更是妙不可言，品着的是茶，也是生活。 金色沙滩示意12）、下沉式广场为综合活动区，渗入整个空间序列，对各层次空间起到过渡衔接的作用，也是整个空间层次的精华所在。保留原有树木，增设园林小品、雕塑、木桌、木凳，为游人提供休息、观景、闲聊、读书的空间。布局上强化园林氛围；在绿化上以落叶树为主基调，适当穿插四季花卉，力求树木高低错落有致、疏密有序，形成优良的植物总体和局部效果，真正达到绿化、美化、净化、亮化、香化和静化，从而产生一种安静优雅的绿化格调。下沉式广场是供游人休闲、欣赏、使用的，因而这首先决定了它要以大尺度和大气度的概念来规划设计，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用山坡、下沉式广场、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个景观设计真正成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平视鸟瞰，都能令人获得愉悦的立体视觉效果。在下沉式广场中设有小型树阵广场，除了能进行空间的分隔外还能引导游人视线到广阔无边的江面和江心小筑，形成对景。 收缩游人视野，完成空间转换。木桌木凳示意23 13)、田湖映翠：在山间绿色环抱处，随机点缀星星点点的木屋别墅，远眺松花江，近观满山翠色，享受被大自然环抱的惬意，这个山中木屋别墅区别有天地了！该景点山峦起伏，森林茂密，水面广阔，烟波浩淼，松涛陈陈，小鸟啁啾，自然景色使人心旷神怡，流连忘返。是人们休闲度假、踏青赏景、吸收新鲜空气的好去处。田湖映翠景观示意23 第五章 大顶山临江庄园生态农业旅游项目的营销策划一、策划思路以生态农业休闲旅游为主干，以“农业观光”、“休闲度假”和“水面垂钓”为大顶山临江庄园旅游的重点，打造核心旅游景区，发挥核心辐射带动作用，逐步健全绿色生态旅游功能要素。1、培育主导产业，增加收入。立足农业基础条件较好，依托市郊优势和生态农业观光旅游区优势，大力发展水果、蔬菜、餐饮、旅游产业，多业并举，综合发展。培育具有特色的“采摘”农业、“旅游观光农业”、“餐饮服务业”、“水面垂钓旅游”、“农家乐”等特色产业，发展特色经济，通过产业开发，规划布局，逐步形成以绿色特色农产品主导型、旅游服务主导型、以农副产品加工为主的规模养殖主导型等多种类型发展格局。2、加快基础设施建设，努力改善生态环境。抓住山区大开发的有利时机，开展生态环境建设，适时开展清洁能源、农村沼气等生态建设工程，统一规划布局，实行乔、灌、花、草结合，绿化、美化、净化结合，进一步提高庄园的生态环境和生活条件。3、健全旅游功能要素系统，大力发展水面与山区探险旅游。以景点建设为核心，加快旅游区内薄弱环节如旅游交通的建设，加强娱乐、美食设施建设，开辟“绿色农业景区”和“生态旅游景区”，开拓“绿色旅游”、“特色旅游”等现代时尚旅游主题，与旅游资源结合起来，形成人文景观和自然景观的联合开发。二、策划方案经过比较分析，形成以观光游览、休闲娱乐、特色绿色美食品尝、山区养殖、特色木屋别墅、特色窑洞餐饮、特色冰雪垂钓等一系列风情旅游新格局。1、庄园设有陕北窑洞、林间别墅和休息大厅。陕北窑洞冬暖夏凉，造价低，收益好，景观效果明显，地域特色突出，使得黑土地上的人们也能感受到遥远的黄土高坡上的生活气息。窑洞内设有土炕，炕桌等陕北风格家具。林间别墅设在森林氧吧、大型观景平台和密林探险区，森林氧吧内的别墅空气清新，使人身心放松，密林探险区的别墅幽静典雅，使人仿佛置身于世外桃源，而大型观景平台上的别墅比邻江畔，视野开阔，虽同为林间别墅，却各有特色，可满足游人的不同需求，又能为各个景区添景。休息大厅配合餐饮大厅建设，可满足中小型旅游团体的接待要求。每个窑洞门口设有水缸一个，夏季水缸内注满清凉的泉水，将新鲜的黄瓜放入缸底储存，保证了黄瓜的新鲜，又符合陕北农民的生活习惯，且取出的黄瓜清凉、香脆、可口，与江鱼、野兔、鸡、鸭、鹅、果、菜等无公害食品构成了山庄的饮食文化。庄园设有餐饮大厅可满足大型旅行团的接待需求，餐饮大厅的设计为与场地融为一体，使用可再生材料--木材作为建筑的主题，表面质感自然，大方，整体设计新颖、大气，实现功能与景观的完美结合。2、夏季游人可以到垂钓园、果蔬采摘园亲自收获劳动果实，品尝无公害自然美味。垂钓园结合松花江进行设计，视野开阔，景美鱼肥。每一个垂钓点均配合栽植绦柳等大型乔木，为垂钓者遮阳、挡风，充分考虑游人需求，做到设计的人性化。3、果蔬采摘园内种植黑穗醋栗、毛樱桃、黑加仑、悬钩子、蓝莓等浆果，以及西红柿、茄子、辣椒、豆角等蔬菜，不施农药、化肥，只施以适量的农家肥，为游人提供无污染的有机食品。23 以纯净的大自然、新鲜丰富的绿色食品为基调，以摘鲜果、品美酒等为形式，在现有基础上精心规划建设，形成全季节全天候休闲旅游、餐饮住宿、购物娱乐一体化的庄园特色。4、庄园设有养殖场，养殖鸡、鸭、鹅等家禽，不喂人工合成饲料，真正做到渴了喝江水、饿了吃蚂蚱的绿色食品。养殖场设在下风向处，与景区间保持一定距离，其间种植大量乔灌木，游人也可深入养殖场参观、自己选择食材。密林探险区、花卉园、垂钓园都可供游人烧烤、野炊。家禽的粪便以及植物秸秆又可以作为沼气的生产原料，生产的沼气可供做山庄能源使用。而沼渣又可作为鱼类的饵料投放到垂钓池，垂钓池的塘泥又可以作为农家肥施给果蔬采摘园的农作物，实现了生态式发展，整个“变废为宝”的流程可作为一条游览线路给游人欣赏，普及环保知识。5、冬季游人可以到冰钓馆进行垂钓，解决了北方冬季江河冰封，垂钓难的问题，使游人在冬季也可享受垂钓的乐趣，品尝江鱼的美味。在江面上还设有小型移动板房，板房内有垂钓口和必备的炊具，游人也可自己动手烹饪。而由冰块铸成的垂钓房不仅能满足游人冬钓需要，还是北方冰雪文化的象征，夜晚时分，一座座美丽的冰房在灯光的映射下显得格外晶莹剔透、美丽动人。另外冬季还有狩猎场，游人可亲自到狩猎场内猎取野兔，感受林海雪原、大山深处狩猎的乐趣。6、乡村“农家乐”旅游产品策划临江村，民风淳朴，风气浓郁，热情好客。通过房屋修建，环境整治，大力鼓励农民种植特色农业，供游人下榻、休闲、采摘、观赏。“农家乐”旅游具有一定的竞争优势，主要体现在三个方面:一是“农家乐”旅游收费较为低廉。特别是度假型“农家乐”旅游,因其收费合理,对城市工薪阶层具有较大吸引力。二是交通、通讯较为方便。从目前“农家乐”发展情况来看,大多数交通通讯较为方便,能有效地避免旅游者旅游的长途劳累之苦,对于发展城市周边一日游、二日游,极为迅速和方便;三是环境独特。“农家乐”依托庄园良好的生态环境兴建,对现代旅游者具有较大的吸引力。庄园资源极其丰富,不同的季节,不同的农作物,不同的乡土民俗等都为开发“农家乐”旅游打下了坚实的资源基础。而且,“农家乐”旅游对综合利用水面山区资源和农村农业资源,提高农产品附加值,有望成为大顶山临江庄园旅游业发展中的一个强劲的经济增长点和新的亮点。23 第六章 效益分析一、投资预算：根据本项目的建设内容及其规模，初步估算，本项目一期投资为2000万元，二期投资为3000万元，其中：（一）、一期投资：土建和设备（包括运杂、安装）道路等共投入为2000万元。1、各点投资如下：(1)花卉园：投资100万元；(3)垂钓园：投资100万元多；(4)果蔬采摘园：投资100万元；。(5)下沉式广场：投资200万元；(6)绿色养殖区：投资300万元；(7)窑洞宾馆：100万元(8)木屋美食品尝区：100万元(9)公路建设：庄园至临江村水泥路：150万元。各景点水泥路：200万元。合计：350万元。(10)车辆设备：投资100万元购置旅游客车3辆，游船1艘。2、其他费用投入共550万元。其中：(1)征用山地1700亩，每亩0.20万元计，需投入340万元；(2)电力增容100万元；(3)设计费用20万元；(4)其他费用90万元。以上二项合计全项投资2000万元。（二）、二期投资：3000万元1、各景点投资如下(1)水景园：投资300万元；(2)儿童活动区：投资150万元(3)密林探险：投资100万元(4)森林氧吧：投资100万元(5)冬钓馆：投资80万元(6)冬季狩猎场：投资20万元(7)情人码头：投资100万元(8)金色沙滩：投资300万元(9)下沉广场：投资300万元(10)田湖映翠：投资1000万元(11)公路建设：投资300万元(12)车辆设备：投资200万元2、其他费用：(1)设计费：30万元(2)其他费用：20万元以上二项合计投资3000万元二、经济效益23 1、游客旅游时间和消费结构分析。景区的经济效益与游客规模、游客消费水平密切相关。而游客规模和消费水平受到资源质量、服务设施配套情况，游乐设施种类，旅游活动项目及服务水平，自然环境优劣等诸多方面因素影响，要获得良好的经济效益，必须加快建设进程，提高服务质量，从而增强吸引力，激发游客兴趣，延长游玩时间，使游客游而尽兴，觉得消费值，受益非浅。根据近几年对周边旅游景区调查发现，当今城市居民休闲度假旅游的距离以距住地100KM以内较为适宜，其旅游方式以一日游、二日游较为适宜。2、经济效益估算（1）经营收入按景区开发计划，2010年，景区初步建成，2013年进入正常营运阶段，其经济效益将显著增长，根据景区各阶段游人规模，游人园内消费水平，预估其经济收入是：2010年，接待游客1万人次，人均消费98元，消费可能系数以0.6计算，年总收入为58万元。2011年，接待游客3万人次，人均消费180元，消费可能系数按0.6计算，年总收入为324万元。2013年，接待游客6万人次，人均消费380元，消费可能系数按0.5 计算，年总收入为1140万元。（2）营业成本营业成本，由各类人员工资、资金、福利、办公费等事业经费，餐、饮、商品原材料购置，煤、水、电、油能源消耗，提取固定资产折旧，大修理基金、管理费以及营业外支出构成，到2013年正常营业，全年营业成本为374万元，详见估算表：大顶山临江庄园2013年营业成本估算表单位：万元成本构成费用比重备   注一、人员经费工资及奖金   办公32248庄园暂编20人人均年工资及奖金12000元年人均办公费4000元二、物料消耗餐饮宿商煤水电油1359936按餐饮宿商总收入的30%按用量计算三、固定生产折旧130按年综合折旧率2%计算四、大修理基金32按年折旧额的5%计算五、管理费33按年折旧额的5%计算六、不可预见费12年总收入的2%计算合计374（3）利、税项目营业税以5%计，城建及教育附加分别以5%计，则项目年营业税金及附加为114万元。（4）利润额2013年庄园年营业收入减去营业成本，可实现利润1140万元-374万元-114万元=652万元。三、社会效益23 1、大顶山临江庄园开发成功后，不仅会产生一定的经济效益，还会形成一业带百业而产生巨大的社会效益。并将会带动全县旅游业、交通运输业、城镇建设、商业服务、食品及轻工业、对外贸易、金融、房地产、邮电通讯等行业的发展，加快吸引和利用内外资的步伐，全面推进糖坊镇乃至全县经济的发展进程，从而带动地方经济发展和集镇面貌的改观。2、为社会提供了就业机会，旅游业是综合性的服务业，需要满足旅游者的吃、住、行、游、购、娱等多方面要求，所以需要大量人员来管理、服务。3、促进对外交流，扩大对外交往，加快信息传播，提升藕塘镇品位，扩大塘坊镇知名度，有利于招商引资工作，促进经济发展。4、宾县糖坊镇大顶山临江庄园，创立了一个全新的可持续发展的生态模式，既巩固了市郊农业发展成果，又找到了以自然资源、人文资源和民俗风情为综合开发的突破口，充分利用了独特的地理环境优势，创出了一条以生态环境来开发旅游，以旅游开发来保护环境的路子，对市郊农业和荒山、荒地、水面进行农、牧、林、渔农业自然观光开发，生态工程建设和利用起到了重要的示范作用。5、培育了新的经济增长点，既丰富了生态农业和观光旅游的各项接待设施和功能，又解决了农村富余劳动力的就业问题，同时还带动了周边地区经济及其他相关产业的发展。23 第七章结论和建议一、结论通过以上对本开发项目作全面的定量、定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际的结论：1、展望我国宏观经济发展趋势，在今后5年内，国民经济仍将继续以7～8%的速度持续、稳定增长，而房地产开发将继续成为新的增长点之一，这就为本项目的实施提供了良好的宏观投资环境；2、发展旅游业是一项见效快的绿色产业，充分利用庄园的自然资源和人文资源，从实际出发，注重突出主体特色，充分考虑市场需求，分期开发建设各类旅游设施，配套发展，相互衬托，相互带动，合理组织旅游线路，使绿色旅游、生态休闲旅游相得益彰，以求充分发挥旅游业的经济效益和社会效益，促进经济快速发展。总之，该开发项目具有可行性，可以进行进一步详细的经济技术论证及具体规划设计。但是必须指出，该项目仍然存在投资风险，风险度属于中等,主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变、市场供求的不确定性以及地块开发成本控制上。二、几点建议在以后的进一步论证以及完善规划建设构想中建议注意：1、由于该项目规模较大,属于长线项目,而市场需求尚有许多不确定因素,游客量可能会有一定的时间差,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流的测算。2、庄园具有许多优势，但高差变化大，且有一部分地形近邻松花江，要注意避免可能的洪灾，为此在整个项目的开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑的问题。23 23'