商贸物流中心可行性研究报告 21页

'、商贸物流中心可行性研究报告菏泽新干线农产品有限公司二○一〇年十二月 目录一、总论2二、项目建设的必要性3三、项目选址与建设条件3四、项目建设方案构想3五、环境保护3六、节能方案3七、项目招标方案3八、项目建设实施计划12九、投资估算及资金筹措与使用3十、项目运行分析3十一、结论与建议3i 一、总论(一)项目名称菏泽鄄城商贸物流中心(二)项目概况l菏泽鄄城商贸物流中心位于菏泽鄄城县中心，规划占地约100亩，建筑面积10万平方米，总投资约3亿元。拟建设集零售批发、农产品收购、物流配送、展示贸易为一体的超大复合型专业服务综合体，将争成为鄄城规模最大、商品种类最全、功能最完善的现代化国际商贸物流中心。一是规模聚集优势。中心占地100亩，建筑面积10万平米，建筑的超大规模集结了多种服务功能，以一站式服务解决农产品采购和商品销售及物流需求。实现采购和贸易的规模经济，运营商在运营方面达到规模效益。二是环保节能优势。商贸物流中心将按照集约式开发前提进行开发，所有的建筑设计都将按照环保、节能标准进行，打造“绿水绿地”的生态环境，实现集采购、商务、休闲为一体的人性化交易服务。三是服务管理优势。将商品交易有形市场与电子商务虚拟市场有机结合，打造最完善的行业信息交流平台。一站式解决除生产和大型仓储以外的包括终端零售在内的所有商业活动；一站式解决国内外采 购商的差异化采购需求，为运营商提供一个延伸品牌的可持续发展空间。项目建成后，可同时为一千家厂商设长年展位，每天可同时接待数万人参观、交易、购物。l将增加财政收入1-2千万元/年；l带动就业人员1000人/年；l采购10亿元以上农副产品；l促进周边地块的城市化进程；l对鄄城地区产业升级、优化有着良好促进；l为鄄城现代服务业发展树立行业标杆；l为现有专业市场提供一个良性可持续发展的品质平台；(一)项目承办单位1.项目名称：菏泽新干线农产品有限公司2.注册地址：菏泽经济开发区3.法定代表人：秦军陵 一、项目建设的必要性(一)是社会发展的需要商贸物流是国民经济的重要组成部分，商贸物流的发展水平是衡量现代经济社会发达程度的重要标志。商贸物流项目属于服务业，同时兼有会议展览、电子商务、信息服务、金融服务等多功能复合型的现代服务产业。本项目采用高端现代化电子商务信息技术和第四方物流运营管理模式，实现传统商品交易的升级换代，属于国家和地方产业政策鼓励发展方向，也是社会发展进步的必然趋势。(二)是区域发展的需要菏泽地处鲁苏豫皖交界处。菏泽2010经济工作会议指出要大力发展县域经济，同时发展商贸物流，使之成为鲁苏豫皖地区规模最大的商贸物流中心。（三）是企业发展的需要是企业改变市场格局的需要。项目依托鄄城巨大的农业产业基础，集各大产业专业市场为一体，融合大流通、大采购、大贸易、大网络，打造菏泽商贸物流标杆。预计年交易额突破10亿人民币。 一、项目选址与建设条件(一)项目选址菏泽鄄城商贸物流项目选址位于鄄城国税局旁。(二)建设条件1.区位优势鄄城交通便利，济董、临商两条省级公路纵横东西南北，220国道及济菏、菏兰、日东高速公路分别靠县境东、南两面穿过。京九铁路穿越县境，并设有客货站。县城距新石铁路（新欧亚大陆桥）与京九铁路交汇处菏泽市仅35公里，距高速公路入口仅18公里，距嘉祥机场仅78公里，距济南高速公路行程245公里。德商高速公路纵穿鄄城县境，计划2009年将建成通车；投资9亿元的鄄城黄河公路大桥项目，已经将动工建设，建成后，将在北京正南方105国道和106国道之间形成南北交通大动脉。2.自然条件鄄城属黄河冲积平原，季风型暖温带半湿润区，年均日照时数为2534小时，年平均气温13.5℃，年平均降水589.2 毫米，四季分明，雨热同期，气候宜人。土地资源丰富，全县耕地98万亩，土质上乘。鄄城地下蕴藏着丰富的煤、石油、天然气、地热等，现已探明全县含煤面积达400平方公里，地质储量约40亿吨。地热异常区360平方公里，水温在65—90℃之间，碘、锶含量双向达标，第一眼地热井已钻探成功，被国家地质专家称为“齐鲁第一井”。淡水资源充足，地下浅层淡水总储量18.33亿立方米，属全国一类丰水区。全县沿黄105华里，年均引水4.3亿立方米。鄄城雷泽湖水库占地4210亩，总库容1050万立方米一、项目建设方案构想根据项目功能定位要求，鄄城商贸物流中心成为鄄城农产品收购中心和工业品分销中心及物流中心。(一)建设目标利用现代电子技术和物联网服务，建立集合式的站点，将数十个乡镇和上千个村庄连接到一起，实现工业品下乡，农产品进城。（二）建设规模规划占地约100亩，建筑面积10万平方米，总投资约3亿元。 （三）建设内容按照功能片区划分，建设内容包括超市、购物中心、餐饮中心、娱乐中心、农产品采购中心、物流中心、会展中心。（四）方案初步构想商贸物流中心建筑是由一个200米X200米见方的四层建筑组成。如下效果图所示。主要单体建筑效果图(一)抗震设防菏泽市抗震设防烈度为7。5度。根据本工程功能要求以及国家《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）,本工程建筑抗震设防类别属丙类建筑，按设防烈度7度采取抗震措施。建筑设计使用年限确定为50年。 一、环境保护为了落实可持续发展战略，认真贯彻执行国务院1998年颁布实施的《建设项目环境保护管理条例》和《山东省建设项目环境保护管理办法》，保证城市建设与环境协调发展，根据本项目的实际情况，考虑到项目施工过程产生的扬尘和噪声属短期行为，工程结束后各项环境要素可恢复到原有水平，本章节将重点分析项目建成后在运行期所产生的废气、废水、噪声、固体废弃物等对环境构成的影响并提出治理措施。项目选址周边为农村民舍和耕地，无敏感污染源。(一)项目运行期主要污染因素分析1.废水本项目性质属于商业服务设施，预计项目运行期产生的废水主要是生活污水，配套服务的餐饮、酒店等产生的厨房含油污水。2.废气 根据项目设计理念和建设方案，本项目冷暖源拟采用地源热泵，厨房燃气采用天然气。地源热泵是目前较为推广的环保、节能性方案，符合国家推行的可持续发展战略；天然气作为目前推广的一次能源，清洁、环保且热值高，经充分燃烧不会对大气产生污染。预计项目运行期可能产生的废气主要为炊事油烟。1.固体废弃物预计产生的固体废物主要为办公、生活垃圾、废弃包装材料等。2.噪音本项目噪音主要为动力中心设备运行噪音。(一)主要污染治理措施1.废水本项目建成后厨房餐厅污水需经格栅过滤，沉淀池沉淀和隔油池处理后排入污水管网，粪便污水经化粪池发酵沉淀处理满足国家标准后排入污水管网。2.废气使用期间产生的炊事油烟应有组织排放，需经集气罩收集再经虑油装置处理后排放，并保证操作期间按要求排放。排气筒出口朝向应避开易受影响的建筑物，排气筒和烟囱高度参照GB18483-2001执行；灶具燃料采用城市管道天然气，其燃烧尾气由烟筒引至高出屋面后排放并满足环保要求。3.固体废弃物 生活垃圾和废旧电池垃圾，在区内有效服务半径范围内设置分类垃圾桶，将生活垃圾以袋装方式分类收集，由环卫部门清运和处置。在院内不同区域设置分散的废旧电池收集箱，集中后由天津危险品处理中心回收。1.噪音对于动力中心设备运行噪音，通过对设备设置减震基础，墙壁及楼板顶采取隔音板隔音等消声、隔音和减振措施后，预计对周边环境不会产生较大影响。(一)环境影响评价经分析，项目使用期排放的污染物对外部环境影响较小，建设方案对项目建成后可能产生的各项污染物均考虑了相应治理措施，预计本项目建成后，各污染物基本能够达标排放，具有环境可行性。一、节能方案节约能源是我国能源政策的重要组成部分。本项目拟选用先进合理的技术，该建筑充分利用太阳能发电，屋顶上有太阳能，侧墙上也有太阳能，玻璃上有太阳能, 是太阳能与建筑物的有机结合，解决整体建筑物部分电力来源；采用地源热泵提供室内冷热气源，除使用太阳能等节能技术以外，增加了雨水收集系统，中水、污水的回用处理系统，以满足建筑物内外的生活、绿化、消防等用水，真正形成绿色、环保、节能为一体的现代建筑群。在满足正常使用的条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。(一)能源耗用分析1.水资源本工程实施分质供水，生活饮用水为城市自来水。绿化灌溉，道路洒水，厕所冲水及景观用水采用中水回用,雨水收集,不足部分可用地下水。2.电力预计项目建成后用电负荷包括设备、照明、空调等用电，其中空调负荷最大。3.天然气项目建成后配套的餐厅、酒店将是天然气主要消耗场所。(二)节能、节水措施1.建筑节能 利用智能双层玻璃幕墙的遮阳，通风和蓄热机制和采暖空调系统的智能配合，达到高效节能。充分利用自然采光、自然通风、利用太阳辐射热冬季预热新风和加热室内墙体和楼板等高储热体材料，减少采暖负荷。1.采暖空调节能利用“置换通风”，“低温辐射地板采暖和制冷”，“夜间通风”，“分层空调”，“大温差小流量技术”。等高新技术手段，降低空调和采暖的冷、热负荷。减少风机，水泵电耗。2.节水措施在公共用水集中的部位，采用节水型洁具和阀门，厨房采用节能型灶具和节水阀门3.电气节能采用集中静电电容补偿装置提高用电的功率因数；采用铜、铝材质密集母线、铜芯绝缘电缆、导线；采用电子镇流器日光灯、金属卤素气体放电灯和LED等高效节能型照明光源。综上所述，本项目将把“绿色、环保、节能、生态”的宗旨融汇贯彻到项目建设的各个阶段。项目运行期各项节能措施全部得以实施，可大幅度降低能耗，成为节能降耗的典型工程。一、项目招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发改委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（简称“国家发改委3号令”）和国家发 改委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（简称“国家发改委9号令”）中的有关规定，本项目拟依法采取招标。(一)招标范围根据有关规定，本项目涉及到的勘察、设计、建筑、安装、工程监理、设备和重要材料采购。(二)招标组织方式本项目拟采取委托有资质的招标代理机构组织招标。(三)招标投标区域凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。(四)招标方式本项目建筑、安装、设备及重要材料采购采用公开招标方式，勘察、设计、监理拟采用邀请招标方式。 一、投资估算及资金筹措与使用(一)编制依据1.国家及山东省关于建设项目的法律法规和有关收费标准；2.山东省有关工程建设方面的法律法规；3.本报告提出的建设工程方案；4.项目相关的其他。(二)编制说明1.建安工程。建安工程主要包括各单体建筑的基础工程、土建工程、内外檐装饰装修以及相关的建筑设备等建安工程的投资费用。2.室外工程和其他工程室外工程包括：室外给排水工程、室外燃气工程、采暖工程、变配电工程等的管网工程和绿化、道路等工程。3.工程建设其他费用工程建设其他费用包括勘察、设计、项目管理代建费、工程监理、设计等各项费用均按国家或我市相关规定或市场价格计算。其中：1)项目管理费按工程费用的0.2%计算2)项目前期费用、工程监理、设计等均按市场标准取费3)市政配套费均按天津市有关规定计算4.土地费用 本项目土地费用按——万元计算。1.基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的3%计算。2.建设期利息采用5.94％（5年以上）的银行贷款利率计算。3.铺底流动资金参照类似企业流动资金占用水平和本项目具体情况按项目总投资的30%测算。(一)投资估算结果经初步估算，本项目投入总资金30000万元。（四）资金来源及使用计划1.资金来源1)资本金本项目资本金（自有资金含股东借款）20000万元。占总投资的66%，符合国家的有关融资规定。2)银行贷款本项目拟向银行申请长期借款10000万元。2.资金使用计划为加快工程进度，保证按期交付使用，初步规划项目总建设工期四年，总体上分为两个阶段进行建设：第一阶段：2011年1月——2011年6月，主体 第二阶段：2011年7月——201年12月，装修项目建设资金分期投入，各项尽可能按期开工、交叉进行，确保工程按期竣工。九、项目运行分析(一)评价依据1.国家发改委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2.国家现行的财税政策与相关的法律、法规；3.山东省现行的价格制度与收费标准；4.项目建设单位提供的有关文件和资料。(二)基本数据1.本项目建成后，总建筑面积为100,000平方米2.本项目建设期为1年，预计2011年底开始运营3.固定资产折旧按照分类，采用直线法计取折旧，残值率为5%折旧年限：营业用房：20年新增设备：12年土地使用费按50年摊销递延资产按5年进行摊销4.本项目建成后按人均年工资水平为14000元计算各项税金按山东省有关优惠政策 (一)收入测算本项目的收入主要包括租金和交易佣金。山东省商业用房租赁价格指数为103，本项目2012年开始运营，正常运行后预计每年收入将达到10000万元，其中租金收入6000万元，其余收入4000万元。(二)支出测算总成本费用按水电费、工资福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用和其他费用等分项详细估算，各项数值分别按类似企业现有费用水平或实际需要计算。经初步测算，本项目建成后年总成本费用为2500万元。(三)利润计算预计项目建成后年利润总额为6000万元。盈余公积金及公益金分别按税后利润10%和5%提取。(四)财务盈利能力分析本项目经济效益指标表 序号项目名称单位数值1财务内部收益率%19.53%2投资利润率（全部）%20.9%3投资回收期年7.64资本金内部收益率%31.3%(一)贷款偿还分析本项目长期贷款本金为10000万元，按等额还本付息方式还款。预计利息备付率3.8，大于2；偿债备付率1.2，大于1，以后各年各项指标均好于第一年，说明项目具有较好的偿债能力。(二)不确定性分析当建设投资、租金、经营成本等主要因素变化时,对内部收益率、投资回收期均产生影响情况。对上述不确定性分析结果进行敏感度系数及临界点计算结果如下： 敏感度系数及临界点计算表序号不确定性因素不确定性因素变化率（%）财务内部收益率敏感度系数临界点基本方案19.6%1建设投资变化15%16.6%1.0337.8%-15%23.4%1.262租金收入变化15%24.3%1.59-15%14.4%1.7722.0%3经营成本变化15%17.9%0.5966.1%-15%21.3%0.57由表中可以看出，租金收入是最敏感的因素，敏感度系数为1.77，临界点为22%，即当租金收入平均下降22%时，项目内部收益率就降至设定的基准收益率；建设投资次之，增加的敏感度系数为1.03，临界点为37.8%；经营成本敏感度系数相对较低，其增加的临界点分别为66.1%。十建议与结论(一)项目的建设符合国家相关政策，项目的实施适应当前扩大内需增加出口的经济建设和社会发展新形势的需要，对推动县城建设将发挥重要的带动和示范作用。(二)项目投资主体充分利用自身综合优势建设国际一流商务设施，有利于提升山东省乃至菏泽市的国际形象，从而提升菏泽市在山东省的核心竞争力。(三) 本项目概念性建筑设计方案理念超前、建筑立面形态具有鲜明的现代气息，建设方案基本满足其功能定位和使用功能需要。项目建设选址符合城市发展规划，交通、市政基础设施等外部建设条件基本具备。(一)初步估算，本项目建设总投资30000万元，经财务评价，本项目财务内部收益率19.53％，财务净现值32083万元，借款偿还期3年，投资回收期5年，项目具有很好的经济效益。综上所述:项目的建设符合国家相关政策，适应当前扩大内需增加出口的经济建设和社会发展新形势的需要。鄄城商贸物流中心的建设，将给鄄城带来巨大的人流、商流。全国各地的生产商、经销商、代理商与各行业相关配套产品的上下游供应商及创业者为制造业基地凝聚了大量人气，聚合的人气，必然吸引来更多第二产业、第三产业的相关配套企业入住鄄城集合则，而购物消费的增长又带来区内新的税收增长点，从而提升鄄城在菏泽乃至山东的核心竞争力。长期流动人口将成为鄄城新的居民，众多大学生的到来也为鄄城高素质的人才引进创造条件,随之带来房地产业的兴起，形成了完善的社区。社区的不断延伸，与作为支柱产业的物流商贸结合，最终成为一个新兴繁荣的城市。'