市蘑菇盆栽加工销售项目可行性研究报告 42页

'某市蘑菇盆栽加工销售项目可行性研究报告目录第一章总论一．项目概述······················································二．可行性研究报告的范围与依据··········································三．项目建设原则··························································四．建设规模及产品方案·····················································五．主要建设条件···························································六．总投资及效益情况·······················································七．主要技术经济综合指标··················································· 一．可行性结论····························································第一章项目建设背景及有利条件一．项目提出的理由·························································二．项目建设的必要性·······················································三．项目建设单位（法人）基本情况············································四．项目建设的有利条件····················································第二章市场分析预测一．项目区域投资分析··············································二．项目行业选择分析··············································三．项目市场细分、目标市场选择及市场定位········································四．项目市场供求、竞争力及拟建规模分析···········································五． 项目营销策略分析··············································第一章项目规模与产品方案一．建设规模·······························································二．产品方案·······························································第二章建设条件和厂址选择一．备选地点的建设条件比较分析·············································二．厂址选择·······························································第三章技术方案、设备方案和工程方案一．技术方案·······························································二．设备方案·······························································三．工程方案·······························································第四章投资估算与资金筹措一．投资估算 ·······························································一．资金筹措·······························································二．资金使用计划···························································第一章项目财务效益评价一．财务估算·······························································二．盈利能力分析···························································三．清偿能力分析···························································四．不确定性分析···························································第二章项目经济和社会环境效益评价一．经济效益评价···························································二．社会效益评价···························································三．环境效益评价 ···························································第一章风险分析与防范策略一．项目风险的构成及来源···················································二．风险的防范措施·························································第一章总论一、项目概况（一）项目名称市蘑菇盆栽加工销售项目（二）项目业主市萌菇科技有限责任公司（三）建设地点市昌平区（四）建设期限项目准备期3个月，建设期6个月。二、可行性研究报告的范围本可行性研究报告研究的范围包括：市蘑菇盆栽加工销售项目的产品市场分析（主要是农大市场）、建设规模与建设内容确定、项目建设方案、组织管理与劳动定员、项目投资估算与财务分析、社会效益分析以及风险分析等。 三、项目建设原则项目建设上应遵循下列原则：（1）在项目建设上坚持“合理规划，节约成本”的原则。（2）在生产发展上，依靠蘑菇技术，针对消费者需求，提高产品的品质和种类。（3）在市场开拓上，以市为目标市场（主要是农大市场为切入点），并开拓周边省市市场，最后拓展到全国市场。四、建设规模及产品方案（一）建设规模本项目建设规模确定为年加工蘑菇盆栽43200盆，种类是按种子种类进行分类（暂不规划），其他均一致。（二）产品方案本项目具体产品方案如下：（1）灵芝菌菇（黑）（2）红桃蘑菇（3）红灵芝（4）榆黄菇（5）金针菇（6）平菇五、主要建设条件项目建设区位于市昌平区小汤山镇，西北距昌平卫星城东南10公里，南距亚运村17公里，东距首都机场16公里，总面积70.1平方公里，。 小汤山镇是市小城镇建设试点镇，几年来，小汤山镇加大了招商力度，调整优化农业、巩固提高工业、大力发展三产。小汤山镇的农业结构实现了生产型向生态型、数量型向质量型、常规型向有机生产型的转变，具有良好的生态投资环境。具体的建设条件为：（1）交通条件。交通便捷，有立汤路纵贯南北，沙顺路横穿东西；规划中的外二环横贯中南路。园内道路宽阔通畅。 （2）劳动力条件。当地村民的管理人员工资为1000-1500元/月，技术人员工资为1500-2000元/月，一般工人工资为800-1000元/月。（3）用地条件。土地价格和商务成本低廉。（4）优惠政策。昌平区政府制定并出台了“关于加快小汤山现代农业科技示范园区发展”政策。从土地使用权、融资担保等方面优惠力度很大。（5）政府服务。昌平区的工商、税务、财政、审计以及计划、规建、企管、招商等机构和融资担保、风险投资、人才、外事等配套机构。 （6）供水。采用自备井，供水充足，完全能够满足生产，生活的需要。（7）供电。 小汤山镇拥有2座110千伏变电站，电力充足。目前园区供电量达15000KW。 六、总投资及效益情况（一）项目投资估算及资金规划（1）投资估算项目总投资30万元，其中：工程建设费用？万元，工程建设其它费用10万元,;建设期利息0万元;铺底流动资金0.5万元。（2）资金筹措及使用项目建设所需投资20万元，申请银行贷款30万元，股东自筹资金0万元。自有资金用作资本金，资本金比例符合国家关于农业项目的规定。项目9个月建设完成，前六个月完成土建工程、基础设施建设和部分仪器设备采购，后三个月完成其余设备采购与安装。项目一次性投入建设资金20万元。（二）财务评价根据项目销售收入计算表、总成本估算表、损益表等计算项目生产期年均销售收入54万元，年均总成本43.43万元，年均所得税2.6425万元，年均净利润7.9275万元，投资利润率为39.64%。项目全部投资的所得税后内部收益率为18.25％，高于一般社会基准折现率12%，动态投资回收期5年（含建设期）。可见，该项目具有一定的盈利能力。项目在第四年可用于还款的资金达23.7825万元，第五年可用于还款的资金达31.71万元。可见，项目在不到5年的时间即可偿还30万元的银行贷款。贷款偿还期为5年（包括建设期在内）。 该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为80%，这表明该项目只要达到生产能力的80%左右，企业就可以实现保本。七、主要技术经济综合指标本项目的技术经济综合指标详见表。项目的技术经济综合指标序号名称单位数量备注一生产规模按360天计1灵芝菌菇（黑）盆/年72002红桃蘑菇盆/年72003红灵芝盆/年72004榆黄菇盆/年72005金针菇盆/年72006平菇盆/年7200二生产人员1生产工人人12技术及管理人员人2三占地面积及建筑面积1总占地面积平方米（亩）602总建筑面积平方米100四原材料消耗1培养基吨/年62种子吨/年0.13包装材料吨/年0.01五燃料及动力消耗1水吨/年1002电万度/年0.53气立方米/年5000六项目投资1项目投资总规模万元202固定资产投资万元203建设期利息万元0七资金来源　1业主自筹万元02申请国家专项资金万元03申请贷款万元30八年总成本万元43.43生产期年均九年销售收入万元54生产期年均十年所得税万元2.6425生产期年均十一年净利润万元7.9275生产期年均十二财务评价１借款偿还期年52投资利润率％39.64 3动态投资回收期年？含建设期4财务净现值万元？折现率12%5财务内部收益率％18.25八、可行性结论本项目符合当地产业政策，可以充分利用当地传统资源优势，对于改善小汤山产业结构、带动社会经济持续发展具有重要作用。本项目生产的系列均为绿色观赏品，具有质量好、观赏强、营养丰富等特点，具有广阔的市场前景。项目选址恰当，规划布局合理，功能设置齐全，建设规模也是适宜的、合理的，建设条件能满足本项目建设的需要；供水、道路等配套条件较好。项目的财务分析也表明，项目的财务效果明显，抗风险能力较强。项目前期市场广阔。校区盆栽爱好者或对盆栽感兴趣的人数量巨大，项目产品盆栽蘑菇的上市可以满足他们精神层面上的高水平需求，令他们的心情愉悦，工作生活干劲十足。第二章项目建设背景及有利条件一、项目提出的理由本项目的提出主要基于以下几点： （一）与世界盆栽园艺消费水平相比，我国盆栽园艺供需缺口较大，整体的环境造就项目发展潜力高。随着人们物质生活水平的提高，作为美化和改善生态环境和居住环境的盆景艺术和观叶、观花植物将进入千家万户。这就给盆景艺术的发展提供了一个极好的机遇和广阔的前景。人们物质生活和精神生活水平的提高，美化装饰意识深入人心。人们越来越迫切的希望把自己生活的周围环境建造的更清新、美观优雅和更富于自然情趣，以便在繁忙的工作与生活之余，松弛舒缓一下紧张的生活节奏，使心灵得到和谐宁静的生活享受。与此同时，家装的绿色环保设计已成为人们追求的一种时尚，室内设计室外化。（二）与国内其他城市相比，市人口多，盆栽园艺需求量大，但本地盆栽园艺供给存在明显不足，项目发展迫切。当下盆栽行业属于朝阳产业，正在逐步发展，尤其是蘑菇盆栽，具有良好的发展前景。随着我们社会的变化,人们对生活环境的需要，很多人喜欢有个优雅的生活环境而在学校里只有用一些植物一些花之类的来装扮一下那只有盆栽。一个优美舒适的环境缺不了花草树木，宿舍也缺不了一些小植物的装饰；是一个比较大的消费市场。（三）新型农业发展战略的提出，使盆栽蘑菇获得巨大的政策契机。 随着社会经济的发展，人们在追求农产品品种和质量的同时，也把目光转向新型农业，开始注重技术发展，实现高产高效，此外人们的保健意识加强，保健型农业、工艺性农业、观光型农业等都颇受市场欢迎。近年来，农民发展新型农业产业生产格局已经初步形成，新型农业已经成为农民增收的新亮点。发展工艺型农业，不仅为人们的饮食增添了新鲜感，也更具有了观赏价值。（四）我国已经加入世贸组织，盆景盆栽出口的制约因素将减少，参与国际竞争的条件将得到极大的改善。二、项目建设的必要性市盆栽园艺加工项目的建设具有重要意义，表现为：（一）是满足及周边省市人们盆栽园艺需求的需要。根据2013年中国花卉统计年鉴，2013年城镇居民2,069.3万，其中白领，知识分子占有相当大的一部分，市场需求量数目巨大，人均精神消费占中消费比重13%，并且呈现逐年上升的趋势，可见人精神消费层次正在不断提高，随着经济的发展，国民精神文化需要也日益提高，所以加快市盆栽园艺产业发展，满足市场需要，符合经济发展规律。（二）是快速、有效解决移民就业及农业劳动力转移的需要。盆栽园艺加工业是新型农业，但同时本项目的建设联动一、二、三产业，对盆栽蘑菇的工业化生产将吸引大批劳动力，可以帮助解决市劳动力人口过剩的问题，同时，盆栽园艺的销售及售后服务也将消化大量剩余劳动力人口，项目建设对市就业问题具有重大意义。三、项目建设的有利条件本项目建设具有以下有利条件： （一）市场需求潜力大，产业成长性好。市人口众多，交通区位便利，作为全国的政治经济中心，文化古都，具有极强的凝聚力，每年吸引了大量的青年才俊和有为青年汇聚，大量的农村剩余劳动力也来到，为提供了大量的劳动力的同时，也带动了的消费水平，居民精神文化需求高于全国平均水平，为盆栽园艺的发展提供了巨大的消费市场，而我们所在的海淀区是市高校聚居区，学生众多，在我们的调查问卷当中，我们发现，学生群体对盆栽蘑菇具有很强的购买意愿，我们项目的发展提供了不可多得的消费对象。（二）享受优惠政策多，其组合空间和效应大。从项目所在行业、区域和项目法人主体看，项目可享受的优惠政策较多，各政策的组合空间和效应大。（三）技术资源丰富，支撑能力强。项目各拥有丰富的技术资源和技术支撑能力。我校作为中国农业院校的最高学府，集聚了大量的人才和技术，农学院师生均愿意为我们的项目提供技术支持和问题解决方案。我们公司在技术方面的优势是其他任何同类企业所无法比拟的。（四）交通便利，基础设施完善开发，利用基础好。市气候湿润，温度适宜，水资源充裕，为培养基配置提供了条件；作为全国首都，还兼备者交通枢纽的重要职能，开放程度高，经济发展迅速，基础设施完善，可以说，交通便利，基础设施完善开发，利用基础好。 第三章市场分析预测一．项目区域投资分析（一）经济环境农大师生作为大学教师和大学生，自身的消费能力相对稳定，完全可以据此合理定价。我们的盆栽蘑菇项目是一种新颖环保的盆栽，只要价格适宜，潜在市场需求空间大，项目成长性良好，在当前的经济环境下大有市场。（二）社会文化环境蘑菇盆栽面向的顾客群体的来自五湖四海的农大师生，大家的审美习惯尽管不同，但很多人都有种植盆栽的经验习惯或对种植盆栽怀有浓厚的兴趣，我们也相信我们的盆栽蘑菇在大众审美眼光下具有其独特的审美价值，而且我们的盆栽蘑菇与传统盆栽截然不同的是，它可以在生长到一定时期采摘下来供人们食用，这一点势必会吸引潜在顾客的注意。可见我们的项目在目标市场的社会文化环境上具有广泛的适应性，换言之即盆栽蘑菇项目的潜在顾客群体大，项目发展基础好。（三）科技环境 项目由农学院教授的团队提供成熟完尽的技术支持，技术资源丰富，支撑能力强。我们选择的农大市场地处海淀学区，科技氛围浓厚，对新生事物的接受能力极强，我们的潜在顾客就是这样一个群体。我们的盆栽蘑菇相比与传统盆栽的技术优势显著，并有科技团队在背后支持，科技方面的竞争力远超传统盆栽。所以说，我们项目所处的科技环境完全适宜投资。（四）自然地理环境项目基本在室内进行生产包装，原材料的获得也有保证，同时我们采用寄售和网上在线销售的方式贩卖产品，因此整个项目除物流环节外对区域的自然地理环境几乎无任何依赖性或特殊要求。而农大所处的海淀区本身地势平坦，公路交通发达，利于物流环节高速、高效运行，及时迅速地满足顾客的需求。二、项目行业选择分析（一）运用SWOT方法进行分析Strengths（1）盆栽植物具有多种作用，如防辐射、驱蚊、美化环境。（2）盆栽植物的种植技术已经相当成熟，我们可以为顾客提供各种植物的护育方法。（3）对盆栽市场了解深入细致，本地有专业的盆栽种植基地，货源充足。（4）价格便宜，在同学们的经济承受范围内，有59.4%人愿意购买10-20元的盆栽植物。Weaknesses（1）运输麻烦，容易损坏。（2）培育过程复杂且要求高。（3）资金成本不够充足，导致发展规模会受到限制。（4）有些品种养护技术要求较高，会直接导致花卉销路不佳。 （5）校外供货，校内销售的模式有一定的不便和困难。Opportunities（1）随着现代生活方式的改变，人们与自然接近的机会越来越少，经调查结果显示有75%的人愿意订购盆栽植物。（2）目前学校以及周边没有出售盆栽植物的花店。（3）交通便利，有利于原材料的配送；气候温和，有利于植物的培育。（4）校内以及周边对盆栽需求大，校周无类似销售服务，没有竞争，因此市场较为广阔。（5）根据不同顾客的不同需求提供相应服务，发展空间大。Threats（1）在校园内因无同类竞争，所以容易让我们产生惰性，没有动力改进服务。（2）养殖盆栽需要一定技术，如果顾客因技术问题，导致盆栽死亡，容易挫伤其购买欲望。（3）因大部分顾客养殖的盆栽的生命周期较长，所以市场很容易达到饱和状态，对后期销量有很大的影响。（二）问题应对策略（1）建立公共平台介绍各种盆栽的养护方法，给顾客建立一个交流的平台，方便互相沟通养护心得，网上购买盆栽和提供一些售后服务。（2）联系本地盆栽基地，提供货源。（3）在校内寻找寄存盆栽的大棚和一个门市。（4）学习专业的盆栽知识，联系农学院师生提供技术指导。 （5）加强广告宣传，根据不同的人群的需要出售不同的盆景植物。（6）通过发传单等提高知名度，寻找更加广阔的市场，如：校内各会场、各种活动。（7）加强盆景植物的包装。（8）充分运用人际关系网，扩展销路。三．项目市场细分、目标市场选择及市场定位（一）项目市场细分投资者根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性，把整体市场即全部顾客和潜在顾客，划分为若干具有某种相似特征的顾客群，以便选择（二）确定自己的目标市场人口和社会经济状况因素：消费者的年龄为20以上的成年人、性别不限、收入不限、职业为农大师生、受教育程度为高中以上、社会阶层为知识分子阶层。购买行为：购买动机为对我们的盆栽蘑菇感兴趣、偏爱程度为喜好、敏感因素如质量、价格、服务、包装对顾客影响较大。经过以上的市场细分，可以确定我们的盆栽蘑菇面向的是有盆栽栽培习惯或对盆栽感兴趣的、接受新生事物能力强的、有一定经济能力的农大师生，针对此我们可以开展下一步的规划工作。（三）目标市场选择即投资者根据自身能力所确定的欲满足的现有的和潜在的消费者群体。我们的市场是无差异性市场，即我们的营销战略是面对整个市场，只提供一种产品—— 盆栽蘑菇。我们的生产能力、售后服务能力有限，产品差异性小，市场差异性小，采取这样的营销策略可以集中我们的全部精力来发展好这一产品，在消费者心目中树立良好的形象。（四）市场定位即项目产品在消费者心中的形象，及在市场上的位置。我们的市场定位是在农大开拓出新型盆栽——盆栽蘑菇的市场，面向目标人群——农大师生建立新颖、清洁、实用、方便的盆栽形象，在农大的盆栽市场上占据一定的市场份额。基于此，我们采取“填空补缺式”定位，填补市场上可食用盆栽的空缺，以便迅速占领市场。四、项目市场供求、竞争力及拟建规模分析（一）市场供给与需求现状分析随着经济建设的飞速发展和人们生活质量的日益提高，花卉消费理念逐步形成，城乡居民成为庞大的消费群。（二）市场分析国内蘑菇盆栽主要是普通蘑菇盆栽，即用可食用菌培养的盆栽，盆栽产量大，品种多，生长力顽强，和国外较一致。和国外的主要差别在于的消费者对蘑菇盆栽的品种要求不高，但对服务的要求程度要高于国外，消费群体主要是年轻人，女性均多，另一部分是单位群体。是全国消费水平较高的地区，当然，的花卉市场潜力很大。近年来，每年盆栽消费总量有20万盆左右，2011年消费额达1.068亿元。截至2010年，我国拥有花卉信息网站300多个,花卉批发市场已经达到2865个，花卉市场占百分之0.8%，零售销售盆栽花店 2000个左右，形成了基地、物流、批发市场、拍卖市场、超市连锁、鲜花速递、零售花店互联的流通网络。但是，我国花卉市场主要是做批发、零售，还没有真正起到流通的作用。由流通渠道的不畅通，生产者受到流通的限制，不能专心生产，影响蘑菇盆栽的品质。还没有蘑菇盆栽企业生产，市场很大，这就导致需求大于供给，行业处在上升期，值得开拓。（三）产品供需预测年末全市常住人口2114.8万人，比上年末增加45.5万人。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93213元（按年平均汇率折合15052美元）。盆栽蘑菇养殖技术变化不大，主要有菌种与配料，拌料与播种，管理三大步骤，相关产品是菌种和包装以及培养基，相关产品行情较稳定，无太大变化。市的蘑菇盆栽总需求主要是销售量和潜在需求，因为这是一个新兴的盆栽产业，属于空白市场投资。根据个人消费意想判断法，消费者看重蘑菇盆栽的款式和外形，根据市消费能力和自身生产能力，产量定于每年10万盆左右。（四）项目竞争力分析（1）竞争对手分析。国内的竞争对手主要是“菇果”盆栽，是一家专业生产蘑菇盆栽的公司。和菇果相比，菇果的资源占有率较高，现在主要面向南方市场；工艺技术装备比较先进，有专业化生产线；在大陆规模效益处于较高水平，日销量可达2000盆；产品质量性能一般，成活率不高，不容易生长；价格比同类盆栽高2到3倍，公司所有员工有50人。我们的竞争优势在于价格合理，大陆市场容易接受；技术先进，菌种成活率高于“菇果”，竞争劣势在于不具备专业生产线，资源占有率低，无品牌优势。 （2）竞争策略分析。蘑菇盆栽为新产品，且长期内在没有其他供给者，我们可以占领全部细分市场，将种类多样化发展，技术不断创新，使菌种更容易成活；另外运用低成本战略，因为我们的制造能力和物料管理能力较高，也有持续的资本投资和良好的融资环境，产品易于制造和大批量生产。（五）项目拟建规模确定（1）影响因素如上述分析，蘑菇盆栽在市场需求日益增大，投资者资金充足，有良好的融资环境，资源供应方便，技术条件齐全。蘑菇盆栽属于花卉行业，在发展较平稳且逐步增加，另外市消费水平较高。（2）盆栽蘑菇规模确定1.确定项目的最大生产规模Q大=min(Q1,Q2,Q3)，Q1由市场决定的最大规模，最大为5万盆，Q2由生产建设条件决定的最大规模，最大为4；Q3由经济因素决定的最大规模（由盈亏平衡方法计算所得），最大为2万盆 2.确定项目最小生产规模Q小=max(Q4,Q5,Q6)，Q4--经济因素决定的最小规模（由盈亏平衡方法计算所得），最小为4万盆；Q5--国家产业政策规定的最小规模，最小为3万盆；Q6--行业和所用设备性质决定的最小规模，最小为2万盆； 年总费用=年经营成本+投资额×资金回收系数=100000+400000*0.4=260000寿命期总费用=投资额+年经营成本× 投资回收期=500000+100000*1.6=620000单位产品费用=年总费用/年产量=260000/50000=5.1最后确定每年生产45000盆蘑菇盆栽五、项目营销策略分析（一）拟建项目产品组合方案分析（1）产品质量决策：提高蘑菇菌种质量，包装精美（2）产品特性决策：廉价与出色的设计风格（3）产品包装决策：安全、方便、易运输（4）产品服务决策：附有养殖手册（二）拟建方案产品销售价格分析单位产品价格=单位产品成本+单位产品目标利润=4+6=10目标收益率=（1/投资回收期）*100%=60%（三）未来销售渠道分析及策划直销与分销相结合。可以生产商直接与购买者交易，也可以利用中间商。即花店或花卉市场、代理商等进行售卖。（四）未来促销方式分析及策划（1）人员推销。主要通过市场专员与顾客直接交流交流。（2）广告。适量在报纸杂志等做出产品宣传(3)销售促进。运用赠品和在线促销。 第四章项目规模与产品方案一、建设规模（一）项目规模的确定项目建设规模确定的主要依据为：（1）根据产业政策和行业特点，结合本地市场盆栽园艺供求现状分析和预测，市场潜力较大。（2）根据项目区域市场需求、行业发展状况，公司将在三年内，达到固定员工10人，年产43000盆的水准。（3）生产技术与设备配套。设备运行稳定，操作简单，处理能力大等。（二）项目建设规模根据上述多种因素，本项目建设规模确定为年产43000盆。二、产品方案（一）产品方案确定依据本项目产品方案确定方法主要依据第四章提出的思路。（二）产品方案确定根据目前国内盆栽园艺的发展特点和等市场的调查，结合企业的原材料供给情况，设计的具体产品方案为：（1）年加工500g塑杯装 灵芝菌菇（黑）、红桃蘑菇、红灵芝、榆黄菇、金针菇、平菇分别为7200盆、7200盆、7200盆、7200盆、7200盆、7200盆，共计43200盆。（2）年加工塑料花盆，陶瓷花盆5万个。（3）年加工蘑菇真菌0.5吨。第五章建设条件和厂址选择市属于温带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季高温多雨，成为世界同纬度地区较富饶的农业宝地，立体性、多样性特征明显，适宜多种动植物生长。项目所在地气候温和，具有丰富的淡水资源。区域内植物资源种类繁多，也有较为丰富的资源和良好的生态环境。且市小汤山政府规划多地产业园区，专用于支持大学生自主创业，给与充分的政策支持和税收优惠。产业园区交通便利，基础设施完善，房租水电相对便宜，对于新成立企业具有很强大的吸引力。一、备选地点的建设条件比较分析（一）昌平小汤山小汤山是京北重镇，素有“温泉古镇”之美称，西北距昌平卫星城东南10公里，南距亚运村17公里，东距首都机场16公里，总面积70.1平方公里。 小汤山镇境内，毗邻亚运村，紧靠首都机场，与八达岭高速公路相接。北倚十三陵，银山塔林景区、蟒山、大杨山国家森林公园。市万亩永久性园林绿化基地点缀其间，这里以丰富的温泉地热水驰誉中外，由温榆河为主的八条河流环绕其中，犹如“北国江南”。（1）区位交通南部毗临亚运村，距市中心25公里。西与八达岭高速路相连接，东靠首都国际机场，相距19公里。倚昌平卫星城和十三陵。地理位置十分优越。（2）进入成本根据企业用地需要，并结合企业投资规模和企业产值、利税的大小，在基准地价的基础上下浮一定比例，以优惠价格出让工业用地使用权。投资的生产性建设项目，免收厂房等生产性建筑的城市建设配套费，办公及其它建筑的配套费按建筑面积执行每平方米15元的最低标准；其它综合规费按建筑面积每平方米10元包干计收后，不再收取其它费用。（3）劳动力成本昌平人均受教育年限高于市平均水平，有3所中等职业学校每年可提供近2000名较高素质的产业工人。工资约2000元/月，与全市平均水平持平。（4）生产要素配置 园区电力与大电网并网运行，同网同价，园区内有110KV和35KV变电站，电力供应充足，可靠，可满足园区企业发展之需要。小镇由自来水公司供水，日供水量达3.6万吨，净化程度达到或超过国家标准。（5）优惠政策进入企业可享受当地制定的土地使用优惠政策、建设规费优惠、税收优惠和财政扶持政策。政府人事行政部门所属的人才中介服务机构，免费为自主创业毕业生保管人事档案（包括代办社保、职称、档案工资等有关手续）2年；提供免费查询人才、劳动力供求信息，免费发布招聘广告等服务；适当减免参加人才集市或人才劳务交流活动收费；优惠为创办企业的员工提供一次培训、测评服务。（二）丰台双福工业园区（1）城市条件环境丰台区是市拥有50万城市人口的园林区，被誉为后花园和生态住宅区。丰台区地处南城，发展速度较慢，地价便宜，人口较少，消费水平较低，基础设施条件相对落后。（2）区位交通丰台区虽然地处南城，但是同属于，只是相对发展那缓慢一些，基础设施建设同样具有很强的能力，满足我们项目的建设是绰绰有余的，交通设施同样十分便利，但是离最主要市场的距离相对远一些，会增加运输费用，增加成本开支。 （3）进入成本丰台双福工业园区地势平坦，是南部新城用地条件最好的地区，土地取得成本比主城区的园区低三分之一，土地价格和商务成本低廉，土地增值空间巨大。（4）劳动力成本在丰台双福工业园区工作的管理人员工资为2000-2500元/月，技术人员工资为1800-2500元/月，一般工人工资为2200-2300元/月。（5）优惠政策大学毕业生新办咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税两年；新办从事交通运输、邮电通讯的企业或经营单位，经税务部门批准，第一年免征企业所得税，第二年减半征收企业所得税；新办从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、物流业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，经税务部门批准，免征企业所得税一年。（三）通州区国家农业科技园区通州区国家农业科技园区是是国家科技部等六部委于2001年9月批准成立的全国首批21个国家级农业科技园区（试点）单位之一，也是国家科技部批准的863智能化农业信息示范区。（1）地理位置和交通状况 园区位于市通州区境内，属城区范围，南与城区接壤，紧邻市经济技术开发区和市出口加工区，北邻空港经济开发区和廊坊主城区，西与科技产业园区、外向型台商工业园、民营园区相邻。距机场3公里，距市核心主城区8公里，具有得天独厚区位优势和交通优势。（2）生产要素配置园区已先后投入近4.5亿元用于基础设施建设，实现了水、电、气、路、通讯、闭路、排污、雨水"七通一平"，形成了较为完善优越的投资硬环境。（3）产业规划园区管委会通过规划重点产业、优势产业，围绕产业引进项目，构建园区明晰、科学、非同构、可持续发展的产业框架。依靠得天独厚的区位优势，园区下一步的发展将物流、加工贸易作为新的产业着力点，依托丰富的自然资源和低廉的劳动力成本，综合形成以高新技术农业、食品业、物流业、加工贸易为核心的产业集群，围绕产业选项目，突出高新技术、出口创汇、高成长的特点。（4）优惠政策 根据项目享受市实施西部大开发若干政策措施；根据项目享受渝北农业产业化经营优惠政策；针对不同项目区政府、园区管委会将给予不同的优惠政策。学毕业生在毕业后两年内自主创业，到创业实体所在地的工商部门办理营业执照，注册资金（本）在50万元以下的，允许分期到位，首期到位资金不低于注册资本的10%（出资额不低于3万元），1年内实缴注册资本追加到50%以上，余款可在3年内分期到位。二、厂址选择为做好本项目选址工作，在明确项目主体需求和建设目标的基础上，重点考察了项目业主初选的昌平区、丰台区和通州区三个备选地点，对这三个地点的区位、政策、自然条件、基础设施、配套服务、建设运营成本、经济发展潜力等方面因素进行了详细了解和比较分析，以此为依据来确定工厂的最佳建设地点。（一）工厂建设主体需求和选址评价目标工厂建设选址的评价目标是找到能够最有效满足产品运输和原材料运输综合需求，兼顾基础设施建设地点，使工厂选择位置相对优越，地租低廉，同时确保所选位置在园区之内，可以享受国家对于大学生自主创业的优惠政策。同时，仓储，运输，水电等基础设施满足工厂的基本运转需要。（二）确定乳品加工厂建设选址的评价内容根据工厂建设的主体需求和选址评价目标，工厂建设选址的评价内容包括：（1）有利于节约投资运营成本；（2）有利于减少废弃物排放，保护生态环境；（3）有利于原材料集结和目标消费市场链接；（4）有利于降低人力、政策、合作等方面经营风险； （5）有利于增加就业机会和带动农户增收；（6）有利于产业链内部合作和与相关企业或组织的外部合作。（三）工厂建设选址的评价因素和评价指标体系构建根据工厂建设选址的评价内容和专家交流情况，确定加工厂建设选址的评价因素包括经济成本、联接能力、政策效应、基础设施、合作能力以及其他类因素。经济成本包括土地获得的经济性、物流经济性和劳动力获得的经济性评价指标；联接能力包括培训中心、技术中心与管理中心形成互动效应的可能性，上游原材料联接的便利性和下游市场联接的便利性评价指标；政策效应包括国家政策优惠程度、市政策优惠程度和区县政策优惠程度评价指标；基础设施包括提供土地面积对项目建设的满足程度、水电气路配备对项目建设的满足程度和污水处理能力评价指标；合作因素包括产业链内部各环节合作能力、与外部相关企业或组织合作能力评价指标；其他因素包括展示能力、配套服务能力和土地增值能力评价指标。（四）备选地址评价结果经过我们对昌平小汤山、丰台双福工业园区、通州区国家农业科技园区三个备选地区的比较分析，综合市场、原材料、交通运输、基础设施、劳动力、政策、配套服务的对比分析，我们发现，小汤山工业园区最具有竞争优势，一方面，其位于市北城 但相对中心的位置，距离各区都比较近，环绕市核心地区，东城西城区。同时，招商引资的政策最为优惠，为新兴企业提供更加贴心的配套服务，为支持大学生创业，国家和各级政府出台了许多优惠政策，涉及融资、开业、税收、创业培训、创业指导等诸多方面，对于自主创业的毕业生，可以在注册登记、贷款融资、税费减免、创业服务等方面获得扶持。对我们的项目厂址选择具有较强的吸引力。所以，项目最终选择厂址建设于小汤山。 第六章技术方案、设备方案和工程方案本项目遵循先进性、适用性、经济性、可靠性和安全性原则，在备选方案中运用功能评价法、费用评价法及专家评分法择优确定最终采用的技术方案、设备方案和工程方案。一、技术工艺技术方案（1）种植环境：避光、避风、尽量不通风的地方最好；（2）补水分几个阶段：a.出菇期：就是菌丝刚冒出来一点点的时候每天往蘑菇包两端开口的部分喷三四次水；b.分离伞柄伞盖期：这个时候一定要多补充水分，大约两三个小时就要喷一次水（直接往菇体上面喷），也可以往两端开口的营养料上喷点水；c.成熟期：如果水分充足，大约一两天就可以采收来吃了。收下来后把营养料开口的两端分别浸泡在水里10秒钟左右，取出静置。这几天可以不用补水或少喷一点点，等待下一个生长周期。（3）几个生长时间段：a.出菇期到分离伞柄伞盖期：约两三天就能看到从菌丝分离出一个个小小的小蘑菇形体；从蘑菇基本成型到成熟期，如果水分充足大约一两天就可以吃了(在大棚条件合适都四五个小时就能摘了)。 b.成熟期到下个生长周期的出菇期：20几度的气温大约需要7~10天，才会有菌丝从料口冒出，开始新一轮的生长(这个过程相对比较长,不要以为它停止生长了就把它丢弃掉)。二、设备方案主要生产设备有搅拌设备，包装设备，无流水线，自动化水平不太高。三．工程方案（一）总平面布置（1）依据工艺流程及生产路线，确定主要生产车间与辅助及公用工程车间的位置。（2）厂区道路与车间布置应符合消防要求。（3）厂区内竖向布置考虑有利于地下水及地表水的排放。（二）运输本项目主要运输量详见表项目主要运输量表序号货物名称来自或去处运输量（t/a）备注1运入1.1种子国内0.11.2包装材料国内21.3辅料（培养基等）国内51.4小计7.12运出2.1成品全国各地办事处1000000（盆）运输方式：项目产成品由雇佣运输车送往各花卉市场，包装材料、其余辅助材料和燃料均利用社会运输车辆解决。 四．供配、电、汽、空调、供热本项目生产用小汤山镇提供（拥有110千伏变电站，日可供气15万立方米）。厂房拟采用立式空调，冬季送热风，夏季送冷风。取消普通暖气片供热方式，以保持厂房清洁，定期消毒。五．辅助生产设施项目设维修车间，并配备必要的维修设备，负责维护设备的正常运转及管道检修，更换备品备件等。第七章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）依据该项目总投资包括厂房和储存间租金费用、机器设备采购及安装费用（搅拌器和自动包装生产线）、运输用车费用等，参照当地实际建筑投资定额，依据国家发改委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版中的新建和改扩建项目评价方法进行投资估算。编制依据如下：（1）市房屋租赁租金平均水平：（2）目前市场上相关的设备、仪器等的市场价格（或询价）：（3）设备安装费用根据市安装公司提供的平均水平进行估算。二．总投资构成工程建设费用：30万元，其中：厂房租金：10万元 设备及安装费：20万元三．流动资金估算本项目所需流动资金主要为购买原材料、种子、包装材料、燃料动力以及人员工资等费用，根据以往经营情况及参照其他类似企业的情况，粗略估算项目总计需要流动资金0.5万元，铺底流动资金按照流动资金的30%计算，则铺底流动资金为0.15万元。四．资金筹措项目建设所需投资30万元，申请银行贷款30万元。五．资金使用计划项目当年采购设备并安装就可以投入生产，因此项目没有建设期，资金一次投入用于租赁产房及办公场所和购置设备及安装费。第八章项目财务效益评价该项目经济评价依据国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法和参数》规定的原则与方法进行。在市场需求预测，生产规模，产品方案，工艺技术方案，原材料供应，工程建设方案及实施计划等基础上进行项目的经济评价。一、财务估算该项目财务估算按国家现行的《工业企业财务制度》，《农业企业财务制度》以及有关税收条例进行。（一）价格预测 考虑到市场发展趋势，该项目的投入、产出物的相对价格不会有太大变化，且通货膨胀同时影响投入和产出两个方面，故财务评价中所有投入、产出物的价格均采用当地的市场价，即基价。（二）效益预测项目效益是根据产出物的预测价格和生产规模计算而得。项目的销售收入主要来自于盆栽蘑菇的销售。第一年采购设备并安装完成后就进行生产，基本上达到满负荷生产，该项目正常年销售收入540000元。详见销售收入表：序号类别单位产量第一年第二年第三年1灵芝菌菇（黑）盆72009000090000900002红桃蘑菇盆72009000090000900003红灵芝盆72009000090000900004榆黄菇盆72009000090000900005金针菇盆72009000090000900006平菇盆7200900009000090000（三）总成本采用要素法分项测算企业生产总成本。（1）原材料。原材料指外购饲料、辅料、包装材料、等方面的支出，每年的支出为43200元。（2）燃料与动力。该项目燃料费用年均为20000元。（3）工资与福利。该项目劳动定员3人，其中管理人员1人，生产车间1人，其他人员1人，其工资及福利为200000元。（4） 修理费。修理费包括所有固定资产的大、中、小修理费，按折旧原值的2%计（200000/5*2%=800元）。（5）管理费。管理费指管理部门为经营该项目而作的支出的管理费用，其费用按年销售收入的2%计（540000*2%=10800元）。（6）折旧与摊销。固定资产折旧采用直线法计算，计算时先扣除残值（取原值的5%）。固定资产只用生产用设备，其折旧年限为5年。（7）税务。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，所得税税率为25%。（8）财务费用。按银行长期（5年以上）借款利率为6.50%,流动资金短期借款利率为6.00%。二、盈利能力分析所得税后内部收益率为18.25%财务净现值（贴现率为12%）10万元。动态投资回收期为5年可见，该项目具有一定的盈利能力三、清偿能力分析项目在第四年可用于还款的资金达23.7825万元，第五年可用于还款的资金达31.71万元。可见，项目在不到5年的时间即可偿还30万元的银行贷款。贷款偿还期为5年（包括建设期在内）。四、不确定性分析本报告从敏感性和盈亏平衡分析两方面对项目的财务评价进行不确定分析敏感性分析盈亏平衡分析该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为80% ，这表明该项目只要达到生产能力的80%左右，企业就能够保本。盈亏平衡分析销售收入总成本固定成本80%第九章项目经济和社会环境效益评价本项目的经济和社会环境效益评价旨在分析本项目的实施对区域经济发展、区域社会发展以及区域环境的影响。一.经济效益评价项目的经济效益评价主要是分析项目建设、运行对对区域经济发展的影响和贡献，分析项目的经济可行性。本项目实施对农大学区经济发展的贡献主要表现在：（一）填补了可食用盆栽领域的空白，丰富了盆栽爱好者的种植选择我们的盆栽蘑菇在盆栽行业里是新兴品种，有着较为广阔的市场前景势必会对盆栽行业整体 产生较强的产业带动效应。同时，作为一种观赏食用两用的新型盆栽，我们的产品也将满足盆栽爱好者更高层次的需要。（二）促进了学区盆栽产业结构调整和发展项目所在地农大学区作为一所大学的校区，广大师生的审美情趣对传统的盆栽品种不能彻底满足，而盆栽蘑菇的出现使学区盆栽产业结构发生了改变，丰富了盆栽品种，促进了盆栽产业的进一步发展。（三）项目对区域经济有一定贡献项目投产后产值客观，可以为区域税收做出贡献。同时项目也会带动上下游的育种、包装和物流等相关产业的发展，从侧面带动区域经济发展。二.社会效益评价项目的社会效益评价旨在系统分析项目建设和运营产生的社会影响和社会效益，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。下面主要从农大学区社会环境、人文条件对项目的可接受程度（互适性）以及本项目实施对农大学区社会发展的贡献两方面来分析本项目的社会效益。（一）项目与农大学区社会人文环境的互适性分析（1）项目产业链上各利益相关者对项目建设的态度。本项目产业链上游的利益相关者包括蘑菇育种者、盆栽包装者等，下游利益相关者包括各目标市场的盆栽消费者。从下游看，本项目以市场为导向进行产品研发和生产，以满足消费者需求为己任，且本项目的实施只能满足市场的一部分，不会形成行业垄断，也不会对广大消费者造成不安全的经济因素；从上游看，本项目实施会 带动农大学区盆栽业的发展，满足区域盆栽爱好者的新生需要。因此，本项目对产业链各利益相关者具有正向效应，都或多或少地可从项目中获得好处和利益（无论是经济的或是精神的）。因此，他们对项目持积极的态度。（2）政府相关机构对项目建设的态度。国家目前对大学生创业有一定的扶持措施，而且项目可以划归为一项环保产业，势必会在政策上得到政府相关机构的更多优惠。（3）项目自身经营模式适应性。项目本身经营模式操作简单，育种→包装→物流配送→销售及售后的整个流程都可以置于管理者控制下，应对市场变动的能力较好，令产业参与者各司其职，同时也充分利用了资源。农大提供的技术支持，学区开放前卫的思想环境，都适于项目的经营。（二）项目对农大学区社会发展影响分析盆栽爱好者或对盆栽感兴趣的人数量巨大，项目产品盆栽蘑菇的上市可以满足他们精神层面上的高水平需求，令他们的心情愉悦，工作生活干劲十足。（三）环境效益评价本项目自身不会产生任何废弃物，生产过程耗能较少，且按照国家环境保护法规和环境保护规划要求，防治污染，保护生态环境，力求环境效益与经济效益相统一。因此，项目自身对环境影响极小，而且产品最终作为盆栽植物还具有美化环境的作用。总体来说，项目的环境效益很好。 第十章风险分析与防范策略本项目在建设过程中主要面临着产业风险、市场风险、政策风险、技术风险、资金风险和人员风险。一、项目风险的构成及来源产业风险主要是指由于盆栽业已经进入成长后期，传统盆栽深入人心，项目初次投放市场，由此造成对产品数量、质量控制的不确定性，以及项目经营可持续发展的不确定性。市场风险是指原产品市场价格波动以市场竞争状况所造成本项目成本和收入的不确定性。本项目产品在进入目标市场过程中，会在一定程度上增加渠道建设、品牌开发、广告宣传等固定投入的不确定性。政策风险是指与项目建设发展有关的土地使用政策、税收优惠政策、财政扶持政策、产业发展配套扶持政策变动所造成项目未来发展中建设投入和运营成本的不确定性。技术风险是指在由于技术操作的不确定性所导致加工环节目标实现的不确定性。主要由育种技术是否先进、加工包装是否合乎质量标准，设备是否能彻底消毒清洗，生产环境是否清洁，加工人员是否卫生，产品材料是否安全，配送系统是否完备等因素所导致。 资金风险是指本项目在加工和市场开发环节中资金周转率低，资金回收期长，而引起投资收益的不确定性。人员风险是指本项目建设发展中技术与管理人才获得、维护、流失所导致企业遭受损失的不确定性。产业风险是客观存在的风险，而政府政策的完备性、执行效果与可持续性对产业风险、市场风险和技术风险的防范起到非常重要的作用，也会反过来影响政策风险的大小。资金风险、技术风险和人才风险主要受业主自身条件和经营运作能力影响，是项目的内在风险，这三种风险相互之间互相影响，对产业风险、市场风险、奶源风险和政策风险之间的传递起强化或抑制的作用。二、风险的防范措施（一）政府风险防范措施政府在项目风险防范中扮演主要支持者的角色。国家相关部门制定税收优惠政策来帮助企业降低运行成本，提高项目经营效益，减少资金风险和产业风险。区域相关部门制定项目扶持优惠政策，促进企业进行科技研发和人员培训，减少项目的技术风险、人员风险、资金风险和产业风险。区域相关部门制定实施项目配套基础设施，帮助企业项目建设实施顺利进行，降低项目投资成本，减少产业风险、资金风险、人员风险和技术风险。（二）企业风险防范措施项目选择农大农业育种领域专家提供技术支持服务，来降低本项目建设中蘑菇质量的不确定性，适合盆栽爱好者个人种殖技术保障的不确定性和产业链组织模式建设的不确定性，降低技术开发和内部交易成本，降低产业、技术等主要风险。 项目利用国国家优惠政策吸引投资，解决项目基础设施和生产加工设备投资问题，减轻企业固定投资压力，降低政策和资金风险。在市场营销方面，采取网络销售和超市代售经营的方式，扩大市场影响力、营销策略和销售渠道，打开消费市场，扩大市场占有份额，减少市场开发投入，实现终端产品市场价值，加快资金回流，降低市场风险。（三）企业与政府合作的风险防范措施我们在熟悉与项目有关的各类政策的基础上，通过项目运作的方式把各类优惠政策整合起来，建立政策补偿机制来降低产业链薄弱环节风险，建立政策引导机制来强化对提高产业链整体经济效益和社会效益的行为，发挥出政策的杠杆效应，提高政策综合效果，降低产业、政策、技术、资金等主要风险。项目积极与农大育种专家合作，联合外部专家开发适合个人种植环境条件下的蘑菇育种、繁育技术，树立企业在盆栽行业的技术龙头地位，通过技术创新和市场转换，实现技术创新的市场化与产业化，拓展项目产业价值，降低技术和人才风险。'