市商业地块市场调查及可行性研究报告 91页

'XX市鹿溪广场地块商业项目报告XX市商业地块市场调查及可行性分析目录第一章、宏观经济背景分析-5-一、XX概况-5-（一）区位特点-5-（二）人口特点-6-二、XX经济发展概况-7-（一）GDP及三产业发展比例-7-（二）城市人均可支配收入-8-（三）主导产业格局-9-（四）XX消费水平及消费概况-9-（五）XX交通区位-10-三、XX市规划分析-11-（一）城市总体规划概述-11-（二）城市发展方向规划-12-（三）人口规划-13-（四）交通规划-14-（五）XX城市商贸业规划方向-15-（六）主导产业规划-16-（七）南门区域规划-17-第二章　　XX商业发展研究分析-21-一、XX市商业发展概况-21-（一）XX商业市场发展史-21-（二）XX商业市场发展现状-21-（三）XX商业市场总规模-22-（四）XX市城市商业区功能分析-24-二、XX商业发展特点-26-（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分-26-（二）商业结构不合理，零售业发展较快-26-（三）经营结构雷同，同质竞争严重-27-（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力-27-三、XX商业重点市场详细性分析-28-（一）东方时代购物中心-28-（二）XX小商品城-30-（三）万峰服饰广场-34-四、XX重点商业商户访谈案例分析-35-五、XX重点商贸行业研究-38-（一）XX服装、布料零售、批发发展特点分析-38-91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（二）XX电子、3C产品发展特点分析-41-（三）XX家居、装修建材业　市场发展特点分析-44-六、XX商业调研结论-46-（一）、XX商业市场属性-46-（二）区域局限与专业市场的发展-46-（三）零售业与批发业比例界定-46-（四）现有商业档次与项目经营档次界定-47-（五）强大商品供应与物流体系支撑-47-第三章　　XX房地产市场简析-48-一、土地市场简析-48-二、房地产市场概况-51-（一）房地产总开发供销概况-51-（二）销售特点及趋势-51-（三）XX楼市价格简析-52-三、小结-52-第四章　　项目地块研究-54-一、地理位置-54-二、地块周边规划-55-（一）用地规划-55-（二）交通规划-56-三、地块研究-56-（一）地块经济标-56-（二）项目地块研究-67-第五章　　经济数据测算-60-一、项目基础经济数据-60-二、周边小商品市场调查参考数据-61-（一）XX市小商品市场租金参考表-61-（二）商铺定价：根据租金倒推法-61-三、项目投资估算-62-（一）设计、监理费-62-（二）经营成本（按占总销售额是0.86%计算）-63-（三）建安工程费-63-（四）营销费用（4-6%之间，取5%计算）-64-（五）小结-65-四、利润率与地价关系表-66-（一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表-66-（二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表-66-（三）小结-67-第六章、可行性结论及项目初步定位-69-一、SWOT分析-69-（一）、项目优势（Strength）-69-（二）项目劣势（Weakness）-70-（三）机会点（Opportunity）-70-（四）威胁点（Threaten）-72-91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告二、关于项目初步定位-72-（一）项目定位选择方向-72-（二）业态规划-76-三、结论-80-附件一：房地产调控政策-81-附件二：重点案例参考-84-91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告第一章、宏观经济背景分析一、XX概况（一）区位特点　XX市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。独特区位，造就其经济的包容性相对较强。但是恰是处于三省交界处，周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能力相对弱。内向经济是其发展的主要特色。图1-1XX区位地图91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（二）人口特点全市区域面积2019平方公里，总人口59万，常住人口约为46万，下辖13镇6乡2个街道，其中主城区共有14平方公里，城区人口约16万。城市化水平42%，总量较低，但是相对于周边县市相比都有一定的优势。图1－2XX各乡镇分布地图91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告二、XX经济发展概况（一）GDP及三产业发展比例XX经济进入了新的发展时期，经济连续9年超过全省平均增速。2009年，实现生产总值140.9亿元，2006-2009年年均GDP增长14%左右；在全浙江省90个县市中，2009排名63名，处于中下水平，增长率看，以两位数增长，全面超过全省的平均水平，县（市、区）综合实力在浙闽赣三省边界位居第一，在全国排名200位左右。从中可见，XX市经济后期发展趋势强劲，需求是有很大开拓空间。图1－32004-2009年XX市生产总值及增长速度数据来源：《XX统计公报》　图1－4　2006、2009年XX三次产业结构变动情况数据来源：《XX统计公报》91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告三产比例上，对比2006年，XX市第二产业增加比例过大，作为衡量一个城市综合指数的第三产业，近几年不但未上涨，反而有所下降，从中反映出XX的商业发展相对其经济总量来看，目前处于较低水平，其发展空间相对较大。图1－42005-2009年XXGDP2009年人均GDP达23817元（约合3570美元），增长11.4%。根据发达国家经验，人均GDP进入3000-5000美元区间，城市发展将由“投资主导+工业推动”时期迈入“消费主导+服务业推动”时期。（二）城市人均可支配收入2009年，XX全社会消费品零售总额40.98亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入17000元，农民人均纯收入7570元，均增长9.5%。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图1－52005-2009年XX城乡居民收入水平（三）、主导产业格局XX工业基础较好，主导产业明显。目前己形成机电、木业加工、电光源、消防器材四大主导产业和建材、化工两个传统产业，以及纺织、服装、食用菌、蜂产品、羽毛球、注塑等特色产业。是中国的“中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国猕猴桃之乡、中国白鹅之乡”。（四）XX消费水平及消费概况图1－62006-2009年XX零售业水平91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图1－72005-2009年XX城乡居民消费支出（五）XX交通区位XX是浙江省的西南大门，正着力打造浙闽赣三省边界的县域发展高地。XX位于浙闽赣三省交界处，是浙江省的西南大门，也是华东沿海地区与中部地区的交通节点，“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡”。XX交通便利。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告陆路有杭金衢高速公路、205国道、46省道及正在建设的黄衢南高速公路，铁路有浙赣复线，航空距衢州机场40公里。自开通动车组后，江至杭州，已经划入2小时交通圈，江至浙江省内杭州、金华、宁波、台州等地，到上海，以及福建浦城、江西广丰等周边越来越方便，XX与黄山、武夷山等周边著名景点均已形成4小时旅游交通圈，交通的改变，将会带到外来旅游人群的增加，也必将带动消费市场的快速增加。图1－8XX周边交通图91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告三、XX市规划分析（一）城市总体规划概述规划确定XX市的城市性质为：浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。　一江：即强化XX江滨江绿化景观带的建设，。两组团：指须江组团和上余组团。须江组团是XX城市的主体，是行政中心、文化教育中心、商业中心。上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。　　六片区：指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火车站以北）、老城发展片区、城南发展片区（虎山以南）和江东发展片区。（二）城市发展方向规划规划确定城市发展方向为：向北发展为主，向东、向南发展为辅。XX城区主要形成七大居住商贸重点开发片区：1、上余发展片区：位于衢江公路以西，XX江以东（包括部分XX江以西的居住用地），是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。规划居住人口5．5万人。　　2、上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及XX江以西、浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。　　3、城北发展片区：XX江以西、火车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施，是未来城市市级公共设施和房地产发展的主要区域，也是中高档小区集中区，以生活服务功能为主。规划居住人口8．6万人。　　4、老城发展片区：火车站以南、XX江以西、景星路以北和浙赣铁路以东区域，是XX城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域，以生活服务功能为主。规划居住人口5．5万人。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告　　5、城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。以产业为主导、产学研居相结合的综合性城市片区。居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口3．9万人。　　6、江东发展片区：以46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地，规划居住人口2.0万人。城东片区。是中心城区的一、二类居住用地为主的生活服务功能片区。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（三）人口规划2010年市域人口59．5万人、城镇化水平48％；2020年市域人口61．5万人，城镇化水平62％。中期（2010年）为17．5万人，用地规模为17．47平方公里；远期（2020年）城市人口规模为25万人，用地规模为24．94平方公里。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告从目前看，XX人口规划发展上，稍为落后规划。城市化水平已经滞后经济发展。（四）交通规划　1、对现有路网进行进一步梳理，将过境车辆从市中心道路引开，减少穿越城市交通的干扰；　　　2、15分钟近郊乡镇交通经济圈通过国省道连接线的建设，使市区在15分钟内达到近郊乡镇，包括长台、石门、碗窑、贺村、坛石、大陈、四都及上余，构建近郊15分钟交通经济圈。3、30分钟市域城镇交通经济圈通过高速公路、高等级公路的建设，使市区在半小时之内能达到各城镇（南至廿八都，西南至凤林，西至大桥、新塘边），构建市域半小时交通经济圈。（五）XX城市商贸业规划方向1、市区商贸发展规划以建设三省边际商贸商务业名城为目标，立足XX、依托浙江、辐射闽赣，着力构建“一主两次”的商贸商务业空间布局，分别确立主城区核心商圈、贺村和峡口两个次级商圈。重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。一核四街五点六中心老城区：作为核心区，区域内培育成一个核、线、块、点有机结合，多种商业业态高度集聚，购物、休闲功能融为一体的商业圈，提升城市流通经济的集聚力和辐射力；专业商业街：培育中山路金融科技中介商务街、江滨路特色餐饮街、解放路服装鞋帽精品购物街和市心街传统老字号商业街区等具有XX特色的风情街；加快旅游购物中心、贺村购物中心和峡口购物中心等项目建设。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告建设西山商务休闲中心、须江商务休闲中心、碗窑生态休闲中心、峡口生态休闲中心４个商务休闲中心和XX职教中心、会展中心２个商务服务中心，引进世界品牌大型连锁超市，并大力扶持本地商贸龙头企业建设生产资料加工配送中心、商贸物流配送中心。商业金融：老城区在现有的基础上进行改造提升，逐步形成区域内的商业服务中心，在城南和城北新区规划集中的市场用地；文化娱乐：规划4处大型城市广场，分别为火车站广场、鹿溪广场（包括向南扩建）、文化广场和竞技广场，在鹿溪路建设文化广场，在城北天余片集中布置文化娱乐用地，新建XX大剧院等。教育科研：在城北区布置教育园区，发展大专以上教育和科研；体育设施：在城北布置一处体育中心，占地17．37公顷；医疗卫生：在城北、上余片区各增设一处200床的现代化综合性医院，在城西建设一所200床的精神康复医院，在景星路北侧建一急救中心；旅游服务：结合解放路步行街的建设，构筑XX旅游人流、商业物流的集散中心。另在迎宾大道以北、双塔以南规划建设旅游服务中心。2、城市商贸物流规划1）物流：规划建设“两个中心、两个园区”物流服务体系，即位于XX市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心（包括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心）、位于贺村的综合物流中心；XX市上铺铁路货场的XX市危化品专业物流园、位于高新技术工业区块内的XX市化工专用仓储物流园。   2)专业市场：在市域范围内规划建设2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，2大专业市场区内包括8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图1－9XX规划专业市场列表专业市场区名称 包含市场名称位置 类别规划设想建设规模城南专业市场区 农贸城城南发展区  区域性交易市场保留提升  270亩XX汽车汽配综合市场 城南发展区 区域性交易市场 新建120亩建筑装饰材料综合市场 城南发展区 区域性交易市场 新建250亩南方安保市场 城南发展区区域性交易市场 新建100亩 XX商贸城  原火车站销地型交易市场 新建 40亩贺村专业市场区农资交易中心 贺村镇区域性专业交易市场新建200亩华东竹木家居市场贺村镇 区域性交易市场新建100亩（六）主导产业规划整合现有工业平台，引导相关上下游产业集聚，形成具有一定市场竞争力和地位的机电制造、新型电光源、消防器材、竹木加工以及未来可能发展成为XX主导产业的高新技术产业等形成的“4+X”产业结构，培育、促进相关专业市场的发育成长，实现二三产业的良性互动，大部分工业企业布局逐步向城区外围搬迁。产业空间布局：“一心三区”市域产业空间总体结构：一心：指中心城市，是全市的政治、经济、文化及旅游服务中心，重点发展现代生活服务业及先进制造业，完善城市功能、改善人居环境，增强中心城市辐射力和带动能力。三区：指城北工业新城经济发展区、中部特色工业经济发展区及南部生态经济发展区。城北工业新城经济发展区依托XX91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告经济开发区江东区块及四都工业功能区重点发展机电制造、机械制造等产业。中部特色工业经济发展区主要依托莲华山区块、十里牌区块、高新技术区块等平台重点发展新能源、新材料、电子信息、消防器材、机电及装备制造、竹木深加工、精细化工等产业。南部生态经济发展区依托南部9个乡镇的资源特色重点发展生态旅游、生态特色农业及绿色农产品加工业。（七）南门区域规划1、规划区域南门片区，即现在XX市城市中心区域，规划中区域范围主要包括了，北到城中路，南到南一路，东沿江滨路，西为环城西路。包括目前整个城市最繁华的解放路，鹿溪路。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2、规划定位不在拆迁计划之内项目地块从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范围之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门区规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的，这将为项目内侧的商业街价值带来严重的影响。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告3、用地性质在用地规划上，可以看到，项目地块内有些部分，应该是商住用地，可以在产品规划中，加入住宅产品，但是，这是否有，以及有多大建筑面积，都将在拍卖后，才能确定。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告4、功能详细项目地块从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府预定的规划中，其功能是作为一个集娱乐，休闲、购物，办公为一体的现代商业区。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告第二章　　XX商业发展研究分析一、XX市商业发展概况（一）XX商业市场发展史1987年撤县，设立XX市，历史上，XX地杰人灵，文化厚重，但是商贸行业，发展相对缓慢。本身区域商贸发展多局限于区域内消费市场，作为新商贸业的百货中心，XX直到2009年才建成。从其三大产业的发展比例看，近几年，政府已经意识到商贸业发展不足，对经济的制约。因此，目前已经通过大力扶持第三产业发展为纲要。XX现代商贸业态不断涌现。全市初具大型现代购物条件，经营面积超2000㎡的超市10家；有较大规模、涉及家电、汽车销售领域的专业店5家；连锁经营发展迅猛，范围从日用品、食品向餐饮、药品拓展，全市连锁店1116家；左邻右舍的拓展村级网和跨区域发展，新红塔发展乡镇中心店战略都取得了较大的成果。物流业态初显雏形。二是商贸经济总量不断扩张。（二）XX商业市场发展现状XX商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造三省边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完成的商业圈概念，仍以一个老城为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分以文化广场为中心的城中商贸区，另一个以虎山街道为主的城南片区，再是，以城北新居住区为集中的城北新商贸区。城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而成，专业市场，百货中心除了刚才运营的时代购物中心与小商品城外，其它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构“散、乱”。总体上，XX市商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体、外资商业共同发展的商业格局，外次仍以国内企业为主。因此随着XX新城市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图2－1XX市区商圈示意城中一级商圈城南次级商圈城北未来商圈项目位置（三）XX商业市场总规模2009年年社会消费品零售总额48.14亿元，比2008年增长16.1％。1、社会消费品城乡消费比例91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图2－2社会零售额城乡比例资料来源：《XX市2009年统计公报》分城乡看，城市消费品零售额21.46亿元，增长16.1％；县以下消费品零售额26.68亿元，增长16.1％。对比城乡收入与支出数，从数据上反映出XX城市消费人群，在区域内消费的欲望不强，城市消费外流现象比较严重。另外，XX城市化率相对较低，也是造就城市消费较低的另一个原因，但是随着城市化进程的加快，城市社会需求也将随之增加，市场容量也将增加。2、社会消费品结构比例图2-3XX市2009年社会消费品城乡消费比例资料来源：《XX市2009年统计公报》91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告从行业分类看，批发业零售额18.13亿元，增长5.6％；零售业零售额23.84亿元，增长27.6％；住宿和餐饮业零售额5.07亿元，增长11.1％；其他行业零售额1.11亿元，增长5.8％。其中零售业占据主力地位，是XX商业体系中的支柱型行业，从中也反映出，XX城区商贸业对周边城区辐射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主。（四）XX市城市商业区功能分析1、老城区图2－4XX老城区主要商业分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整个XX市的商业发展已处于初级向中高级发展的阶段，虽然目前尚未形成非常明显、或有影响力的中心商圈，但具有一定影响的商圈已在逐步形成之91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告中。该商贸区域为XX市唯一业态成熟，配套齐全、交通便利的商业中心。老城区商贸区，主要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延线分布。从经营范围来看，鹿溪南路为中心，主要业态:超市百货、家电、餐饮休闲解放路，主为服装，精品店，专卖店，珠宝店，电子数码构成，城中路与中山路，主要用休闲，餐饮，百货店构成。大南门主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百货等。从经营档次上来看，此区域为XX主要商贸区域，档次差次不齐，总的来看，解放路与鹿溪路经验档次最高，主要为国内二三线品牌，与珠宝手饰店。从辐射范围来看，城中商贸区，作为XX唯一成熟的商贸区，承载了整个城市的消费需求。特别是小商品批发更是集中在此区域小商品城。但是整体来看，仍是满足整个XX消费需求为主。从功能上看，解放路，与鹿溪路成为城市休息、消费的主要功能区域2、城南片区－次级商贸区城南片区，实事上，目前没有完全形成一个独立商贸区，因为区域内主要是集中在虎山公园附近的小区而自然行成的商贸。主要分布在东岳路，虎山三街区域。从经营范围来看，城南片区，目前商贸发展稀少，多为基本满足社区需求的百货店，另外，就是建材家居业的云集区域。从经营档次上来看，档次上，除了以东岳路自然形成的建材装饰街外，其它的都是住宅底商小面积分割经营，以满足区域小区基本的生活需求为主。从辐射范围来看，从辐射范围来看，除了建材装饰业外，其它所经营百货、超市，休闲、娱乐都是以周边人群为主。但是作为目前XX唯一一个档次较高的建材装饰街，其辐射圈扩大到XX城乡区域。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告3、城北片――未来商贸区作为XX中高端住宅云集的区域，目前虽然居住区已经形成，但是因为没有大型商业配套，区域以商业仅以部分住宅底商为组合。且商业分布非常散，总的看，北关路，与汽车北站区域商业相对集中。从经营范围看，城北区片，还于开发阶段，因为新区人气不足，无商业氛围，目前经营主要以餐饮、生活用品、休闲娱乐为主。从经营档次看，因为是满足正常生活便利所需求，档次无法衡量，也无档次可言。都是散、小为主。从辐射范围看，区域内目前存在的商业，主要还是满足区域内住宅小区的便利所需，档次与品质都无法与城中心片区相提并论，更不会辐射到周边乡镇。二、XX商业发展特点（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分在XX现有商业布局中，目前基本没有形成商圈，仅为城区老商业地带，自然形成一个商贸相对集中的区域。同时这个区域，又是整个城市的休息、娱乐，购物中心。虽然城市已经在向南、北延伸，但是商业配套根本不协调。由于城区布局特点，将来必将在城南与城北形成另外两个商贸中心。相对二个区域商业的商业结构及影响力，城中区的中心商圈商业业态最为完善，配套设施最为齐全，该商圈不仅满足本地及市区消费需求，同时对下辖乡镇具备一定影响和辐射能力，作为XX全市范围的中心商圈，其作用及影响力日趋突出。（二）商业结构不合理，零售业发展较快1、专业市场缺乏根据XX商业发展状况，XX专业商业市场方面呈现“单极发展”的结构特点，整体市场以零售为主，缺乏专业性批发市场。目前，XX没有一家真正意义上的专业性批发商业市场，如大型家居广场、服装专业批发市场等。XX91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告批发零售最具影响力的XX小商品市场也不属于真正意义上的专业批发市场，而是以批零兼营，零售为主的市场。2、零售业快速扩张受到区域地理条件与市场辐射的影响，区域商业以满足城区及乡镇需求为主，因此，整个城市的商业中，零售业快速发展。中心城区，南片区，北片区，都聚集着大量沿街商铺和摊点形式的零售商业。3、高档次的购物中心缺乏发展无力从整个XX商业购物来看，XX城市缺乏综合性的百货中心，相比较其经济地位而言，高端购物中心严重不足。目前在XX仅一家购物中心，且还是近期开业的。规模相对较小。主要是XX其特殊的地理位置，其周边的经济实力不强，消费能力有限，且XX对其周边的产业辐射不足。另外，XX当地高端消费群体的外流也是这一物业发展滞后的主要原因。（三）经营结构雷同，同质竞争严重从整个XX商业经营形势看，受地区消费习俗影响，在XX零售业态中，经营低档商品的零售门店及摊点数量巨大，低档商品在整个市场商品种类和数量中所占的比例较大。在经营的商品种类和商品品质方面存在差异较小；在门店装修、经营理念方面，市场整体也缺乏层次，市场整体呈现严重同质化竞争现象。（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力目前，XX商业市场的商品种类、经营范围基本以满足市区消费为主，城市商业最多可辐射影响至周边乡镇，从访问了解到，周边县市至到此批发与购物量很小。整来的说，XX还没有形成以其产业带动市场的局部，更没有辐射到周边其他省份的趋势。受区域地理位置、交通便利度、市场专业度及市场规模等因素的影响和限制，周边省内市级消费市场一般被衢州、义乌、杭州所辐射和影响，省外受地区限制与消费习惯影响，XX在近期内无法具备上诉市场同等条件。因此，XX商业市场无法对周边临近的市级消费市场形成吸纳和辐射。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告三、XX商业重点市场详细性分析根据XX城市及商业分布特点，我们选取各区域部分重点商家作为深入研究对象，通过对重点商家的经营面积、业态、产权性质等相关要素的研究，进一步深入了解XX商业市场，为本项目定位及规划发展提供市场依据。（一）东方时代购物中心2009年11月，由浙江恒泰公司和衢州东方商厦联合打造的东方时代购物中心开业。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告市场基本数据经营范围1F珠宝化妆品等2F女装3F男装4F童装5F家居（现为经营第二年）总营业面积16000平方米，包括一楼超市超20000平方米门店总数100多家年营业额 商铺层数五层产权性质 商铺租金 返点方式进行租赁方式商家与个人或企业合作（偏向企业）并最近在关注银饰等饰品品牌及婴幼儿用品品牌各类税费 周边配套 处于绝对市中心，配套齐全经营模式零售进货渠道大多为加盟品牌，由总部发货。也具有相当一部分有厂商直接供货辐射范围市区物流方式货运邮递市场档次高档市场地址鹿溪南路经营状况大部分商铺经营状况一般，一部分商铺处在亏损阶段，将考虑淘汰此类商铺，商家较想淘汰的品牌中，童装用品占一定的比例！91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告经营范围1楼以珠宝、参茸、化妆品、名表、名烟酒、鞋类为主，超市；2楼经营淑女装、少女装、女内衣、女杂；3楼经营男正装、休闲装、商务装、运动装；4楼经营童装、童玩、床上用品、家电、电脑数码经营模式1—5层是大型精品百货商场，共有150多个国内外知名品牌签约入驻，是XX目前唯一的集休闲、购物、娱乐、美食为一体的时尚消费场所。市场采用统一招商，统一经营，统一开票方式经营。（二）XX小商品城91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告市场基本数据经营范围一楼经营五金、日用百货、副食品、服装辅料批零；二楼经营服装、鞋、童装、棉布、床上用品批零；三楼及以上经营服装、鞋类。总营业面积1.5万方左右门店总数共计三楼，共800余家商户年营业额超过亿元商铺层数局部4层（夹层）产权性质租赁商铺租金一楼平均2-4.5元/天/㎡二楼平3－6元/天/㎡三楼5－6元/天/㎡位置不同，业态不同差别大，服装最高，副食品最低租赁方式以前是投标，目前改签一年，租金年付各类税费无周边配套处于绝对的市中心位置，周边有医院，购物中心等91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告经营模式批零兼营零售为主进货渠道当地厂家、义乌、衢州、杭州等辐射范围市区及乡镇物流方式厂家发送与自行解决市场档次服务市区及周边郊区的零售终端低档消费市场市场地址解放南路经营状况该商城属XX市工商局商贸委，商城建筑为大棚形式。是XX市目前唯一的规模最大、品种最齐全的低档商品批零市场；商城主要通过价格优势与周边商业进行竞争；市场人气旺盛，不仅满足市区中低人群的消费需求，同时可辐射周边乡外镇；经过多年自然形成，目前已成为XX较具影响力的“百姓日常生活主力消费场所”市场主要业态及配比、门店面积从表中可看出，小商品城业态主要集中在服装，其它日杂百货、箱包、洗化和餐饮具这几大类。其中以服装、鞋类最多，占了二楼部分，整个三楼。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告商城格局分析小商品城均采取分割租赁模式，依照原有建筑特点，通过行列式划分手法将市场分割为开放式摊点，行列之间预留1.5-2米人流通道，一层摊点开间一般为2米左右，进深约2米；二层开间一般在2-3米，进深在2-3米不等。除了一楼副食品、二楼的窗帘摊点较大外，，其余摊点面积一般在5-10平方米之间，经营面积较为狭小局促，内部通道拥挤。经营模式分析XX小商品市场主要经营一般服装、家庭生活所需用品，商品档次属于低档91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告商品。市场整体以零售为主，兼顾批发，批发对象主要为乡镇小规模摊点及社区小零售商。基本没有发现周边县级市场零售商来此批发进货。仓储物流分析市场内无一个单独的仓库，在二楼，有一部分区域单独划作仓库，但面积总共有300平方米不到。其它的货物都是由商户自己解决存放地，因此造成市场内楼梯通道都摆满了货物。（三）万峰服饰广场市场基本数据经营范围服装、饰品、鞋类总营业面积约10000平方米门店总数沿解放路街铺5－6个年营业额 ――商铺层数2F产权性质租赁商销面积矮柜8－9平方米（高约1.5米）；边套10－15平方米分割数据内铺分割，约200个，其中位于中间的矮柜约120个，四周的专卖店约80个商铺租金1F：均价约2000元/月；2F：均价约880元/月；租赁方式内铺按月租；门店按年租经营模式批零兼营；统一规划，分散经营进货渠道杭州、广州进货；或经销商处拿货辐射范围市区物流方式 市场档次中档市场地址解放路北，与中山路交叉口经营状况11月7日开业，目前内铺所有摊位均出租完毕，只剩个别铺位；签5年合约，预付1年半的租金；91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告外面沿街门面，有一间面积约50平方米，年租金11万元。经营范围沿街门面房：经营服装、鞋类。1F：服装、鞋类及布料等批零；2F：经营服装、鞋、童装批零；美甲美体等；四、XX重点商业商户访谈案例分析深度访谈经营户01：地点：XX小商品城经营范围女装地址入口处左转第二家店铺营业面积不足8平方米年营业额15万左右商铺层数1F经营时间商铺租金2000多每月（包括常规水电）租赁方式租赁各类税费无产权性质租经营方式零售转让费4万物流方式先为自行进货，熟悉后通过订货邮递进货渠道杭州四季青仓储条件无经营状况刚开业访谈要点1、XX服装行业也难做的，中档的好做。2、不想购买，还是想租赁，但如果价格合适，可以考虑购买。3、认为我们的项目要做市场是可以，因为XX没有一个好的市场，而且小商品市场政府要拆的，项目位置这么好，可以考虑做高档百货，但是生意可能会没有作中档的好做。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告深度访谈经营户02：地点：XX小商品城经营范围日用品（三楼店铺）地址面积较小，离门口较远营业面积5.9平方米年营业额10多万（下半年生意较好）商铺层数1F经营时间商铺租金约100元/平方米租赁方式租赁经营方式零售为主转让费无物流方式长途客车带货进货渠道义乌，衢州进货仓储条件无经营状况一般访谈要点1、对XX小商城现状比较满意，认为人气较旺，已形成市场影响力。2、主要是零售，也有批发，主要针对市区购买人群小店及周边乡镇买家。3、对本项目前景较为乐观，但表示不清楚何类商业业态适合。4、从自身经营需求来说，希望本项目整体经营环境比现在有所改善，做到经营区宽敞明亮。深度访谈经营户03：地点：鹿溪南路100%感觉内衣专卖店经营范围100%感觉内衣地址鹿溪南路营业面积20平方米年营业额5-6万/月商铺层数1万经营时间8:00-9:00商铺租金4万租赁方式租赁91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告各类税费 产权性质个人经营方式零售转让费7.8万物流方式托运进货渠道通过电话或网络向总部订货仓储条件更衣室一小部分充当经营状况较好访谈要点较看好此行业，并以做老客户为主。比较看好XX市场，对市场的评价较高对商铺面积需求。因去杭州无继续意向，如继续也认为此面积已足够对项目地块发展前景较看法。访谈总结分析：经营户对本项目的具体要求通过对各区域经营户的深度访谈，我们初步掌握了XX商业市场的真实需求情况。从租金价格方面，低端商品经营者对租金价格较为敏感，整体承受力不强。而具备一定竞争实力的经营户，则对市场整体环境、商场服务与管理、市场发展潜力等因素较为注重。从商铺产权方面，一般经营户较为接受租赁经营模式，主要原因是经营户整体资金实力不强，对商铺没有购买能力，小商品商城经营户对租金的接受水平一般维持在1500-2000元/月/个左右，超过2500元/月/个的租金，就会让经营者感到有一定压力，利润空间将大大降低。从市场档次方面，一般经营户均认为合理舒适的购物空间、人流通道和完善的后续管理是专业市场所必需的。小商品城经营户多数认为目前市场内部管理混乱，影响了整个市场形象。从商铺面积特色方面，一般经营户能接受10-15平方米商铺面积空间，并希望有一定的展示空间，以吸引客户购买。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告五、XX重点商贸行业研究（一）XX服装、布料零售、批发发展特点分析1、服装业发展概况及分布特点XX城区，服装业态，主要是为了满足XX市50多万人口消费需求，虽然经过这么年的发展，但是受需求市场与辐射的影响，目前城市服装市场，仍以中低档为主，自从东方时代购物中心开业以来，XX有了一个中高端服装卖场。其它如万峰服饰，也属于中高档，但是规模相对较小，购物环境无法与百货卖场所比。中低端服饰，主要集中于XX小商品城二三楼，规模在500多家，经营面积一般都在8平方米左右。XX目前没有形成步行街或服装专卖街，总的来看，XX服装业仍处于门店经营形式。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告服饰店集中的街道2、重点商户走访深度访谈经营户01：地点：解放路XX宾馆旁经营范围服饰地址解放路XX宾馆旁营业面积开间5米、进深10米，年营业额50万左右商铺层数一楼经营时间八点—晚上九点商铺租金12-13万租赁方式投标各类税费产权性质租赁经营方式零售转让费8-10万物流方式托运进货渠道总部发货91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告仓储条件无经营状况良好访谈要点1、认为XX有钱人很多，购买力较强，关键就是看你的产品能不能吸引他们。XX当地做服装，顶级品牌，可能性很少，有购买力的那些人，一般不在当地购买。另外，XX现在的交通很方便，到衢州30分钟，杭州也就2个小时多，选择余地很大。2、做市场肯定是要选好地段，好的地段，才能做起来，如果是销售，可以考虑购买自营或投资。深度访谈经营户02：地点：万峰服饰大门入口处最里面转角处经营范围服饰地址万峰服饰大门入口处最里面转角处营业面积10-11平方米年营业额－商铺层数1F经营时间商铺租金2300月/月（包括常规水电费）租赁方式租赁经营方式零售转让费无物流方式自行进货进货渠道杭州发货仓储条件无经营状况刚开业91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告访谈要点1、对项目前景较为看好，认为XX没有类似规模市场。并表明如果生意好，可以考虑进驻。2、认为市场的专业化、规模化是发展的重点，3、认为XX零售商业较多，城市影响力不够，外地人少，专业批发市场在XX没有市场发展空间。4、商业经营主要看地段，地段带来商机。3、未来发展趋势（1）城市辐射能力将带到消费区域的扩大XX市新的规划中，要打造三省边界新城，把XX作为一个辐射周边城市的中心城区，因此，随着城区规划建设的发展提速，城市化率提高，服装业在城市的购消也将快速发展。而现有市场规模与档次都无法满足城市扩张与规划要求。（2）边界城市的地理位置，决定其作为交易中心的可能性较小，专业批发市场前景难望XX位于三省边界区域，虽然有其交通优势，但是边界城市与各省市的中心城市相距较远，因此受其经济辐射不足，另外，周边市场前期已经被其省内经济强市所影响，XX市如要重新打造其自身吸引力，短期难以改变，因此，造就其消费圈相对较小，于服装业来说，其消费区域，决定了其市场规划的大小，专业服装批发市场，在XX目前还是难以发展起来。（二）XX电子、3C产品发展特点分析1、发展概况XX市目前通讯产品主要集中在鹿溪路与解放路，其中手机91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告店，规模都相对较小，主要集中在鹿溪广场附近，新时代电脑数码城，总营业面积近1000方，低价国产手机市场占有率在60%-70%左右，另外，在电信、联通、移动营业厅也有经营，但规模较小；电脑、数码及其配件产品集中分布凯哥家电、新时代电脑数码城，但是基本都是混杂在家电市场中，最大经营商春风吹又生约3000平方米。虽然数量比较多，但是多数都是路边的店铺，大型电子数码城没有，总体规模都很小。家电市场，目前在XX主要存在和平家电、星光家电、普农家电、凯哥家电内，规模总共近6000平方米，最大的为星光家电，经营品牌相对齐全，基本云集了国内一二线品牌产品，但是最新的高端产品，在这些店没有发现，且其它产品经营品种相对少。2、家电及电子数码市场发展特点（1）需求强劲，但是缺少品牌经营商，主营经济型家电XX整个城市目前存在的家电经营商，都是区域内品牌经营商，而如五星、国美、苏宁类的一线运营商，未有一家进入。从目前在经营的几家市场内的品牌看，如海尔、苏泊尔、美的、松下、LG等都可见，足见，在XX的购买群体中，是有一定消费高端产品欲望及能力的。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（2）目前，品牌家电在XX市家电市场中已基本饱和，但经济型家电的供给规模还不足由于XX居民收入水平总体呈现“两头大，中间小”的局面，即高收入者与低收入者都占较大比重，但中等收入者比重还较小。因此，征对目前XX市家电市场供给水平与结构来看，中高档家电已基本能满足所有需求，但中低档，特别是经济适用型家电的总体供给水平还稍低。（3）手机市场虽主要集中在同一区域中，但总体分布还是较为零散XX市经营手机的市场与商家虽然都集中于解放路与鹿溪路，但都还是“各自为政”，大小市场与门店沿街分布，且单个市场的总规模也不大。（4）XX市电脑经营总体规模不大，缺少大型专业的电脑及耗材市场目前经营电脑的主要集中在新时代电脑数码城及各个家电卖场内。总体规模并不大。每个市场中经营品牌机与笔记本电脑较多。但是经营一般组装及配件较少。其原因主要是这些机子价格便宜，利润较低。另外，规划受控的原因是，中高收入者和想买笔记本的消费者基本上都会选择去衢州购买。3、未来发展趋势（1）手机通讯、电脑市场总量稳定增长，中低端产品仍占主导XX市居民收入结构决定中低收入人群将在一段时期内为最大的消费群体，对中低端手机、电脑需求旺盛。农村地区手机、电脑普及率并不高，随着购买能力的提高，手机、电脑的消费快速增长。作为初次消费，低端手机为其首选，新一轮的购买需求为低端市场带来新的机遇。中高端客户对于手机的再消费随意性明显增强，将逐步向本地市场回归。XX市电脑、手机通讯市场总量保持增长态势。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（2）国内手机连锁卖场逐步进入，竞争日益多元化目前，XX市手机市场仍以个体小规模临街门市为主体，由于品种单一、选择空间小已不适应当前市场消费特性。新的专业化手机卖场有较大的竞争优势。对照其它地区市场发展规律，可预见将国内其他知名连锁店陆续进入或有新的大型专业化卖场出现，并成为市场主体。（3）需要出现专业化、规模化的电脑数码市场由于目前XX的电脑数码及其耗材市场规划与档次相对不足，这跟其城市强劲的消费能力是不相对称的，随着XX居民的收入水平逐步提高和消费能力与结构的升级，将对电脑、数码产品的需求提出更多层次、更高要求的状况。因此，可考虑引进品牌卖场，提升整体环境及服务水平。（4）对中高端品牌家电与经济型家电的需求将会同时得到提升，同时，经济型家电的供给规模也将逐步扩大XX目前的中高档家电供给已经基本饱和，短期内不会有太大的增长，但随着居民消费水平的提高，对其需求将会逐步提升。同时，由于经济型家电的供给目前并不充分，一定时期内，XX市还是中低收入者占较大比重，他们对经济型家电的需求更为偏好，因此将催生更多的经济型家电市场出现。（三）XX家居、装修建材业　市场发展特点分析1、发展概况91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告XX在家居建材业上的发展有自己较强力的产业，向有“中国木门之都”之称，家居产业能力。但是从整体市场看，区域内目前还没有一家投入运营的一站式家居建材业，现有家居建材业主要分布在东岳路与大南门路两边路，另外，市区林林总总大概有近10家大小不一的家居销售店，如全友家俱，新月家居等，但是规模较小，规模一般都不超过1000平方米，且产品单一，都是以家居为主。另外，在东方时代购物中心也有分布，档次与品质相对较高。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2、未来趋势与特点（1）家居业走向规模与一站式是必然之路从市场发展规律来看，家居建材业走向一站式，已经成为发展必经之路，XX家居建材业也将会向这一方向发展，且目前万商投资开发家居建材中心，在开工建设中，估计在2012开始运营。（2）市场容量有限，在市场冲击下，无竞争优势XX目前年竣工房源在30万平方米左右，以每平方米1000元的装修标准算，年消费额在3个亿左右，因此，如果在万商家居建材中心投入运营后，加上市场上已经存在的商家，就XX市场而言，市场无多大的容量。另外，XX城市周边城市，如衢州目前红星美凯龙已经进入，其它县市的影响力大，再增加竞争，获得的利润难以保证。六、XX商业调研结论（一）、XX商业市场属性XX商业市场体系主要由鹿溪路，解放路，城中路商业街、小商品城、东方时代购物中心等一批沿街店铺与专业市场组成。而一般四级城市商业格局则呈纺锤形发展态势，即中档次商业占据市场主流，高端和低端商业比例基本持平。因此，XX商业市场处于商业市场初级发展阶段。市场整体成熟度和完善度上有待加强。（二）区域局限与专业市场的发展从区域位置及交通状况来看，XX处于三省交界，商业处于独自发展，其辐91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告射影响在商贸领域目前还无法影响到周边的城市。XX作为县级城市，其加工业相对突出，区域经济发展不活跃。同时由于距义乌，杭州交通的便捷，高端消费一直逃脱不了其影响，近两年来，政府倡导的“浙闽赣三省边际新城”，短期内也无法迅速提升XX城市地位。因此，从宏观层面来看，XX商业主要功能是满足和服务本地市场，缺乏对周边市场的影响辐射能力和条件。在XX发展专业性批发经营市场，其市场属性在一定阶段内都将从属于XX商业功能这一整体市场方向，即服务和满足本地区零售业，服务XX本地市场。（三）零售业与批发业比例界定XX城市的区域局限性，加上本地区消费习惯与能力的影响等因素，使得在XX发展单一的批发型市场存在一定的风险性。首先，项目所在区块为XX中心商圈，商业条件成熟，客流量集中，面对XX唯一的高档购物中心，这就为发展一定比例的零售业态奠定了市场基础。其次，项目地块南侧鹿溪路－为XX城区商贸主干道，南侧紧临城区另一条商业街――解放路，交通物流条件成熟，具备发展小批量批发型商业的发展基础。根据本项目地块条件及所在商圈的商业条件，发展复合型商业，通过一定比例的零售与批发结合，以零售形式聚集和吸纳人气，以批发来实现项目经营利益。（四）现有商业档次与项目经营档次界定纵观XX中心商圈及周边区域商业中心的商业格局，以经营低档商品的零售业占据整个城市商业的较大比例。项目边的XX小商品城为XX最大的低档商品零售批零发基地。众多低档商业同质恶性竞争，不仅影响城市商业格局的提升，损害经营者利益，更会91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告流失本地中高档消费资源，使具备中高档消费能力的客群被动转移到其他地方消费。因此，如何界定项目经营档次，避免同质竞争，为项目找寻一个最适合XX商业市场需求的契机和空白点，是项目经营与发展的关键所在。（五）强大商品供应与物流体系支撑目前，XX商品货源地主要集中在义乌、杭州、衢州市区，XX仅为三级销售终端。这就提升了商品价格，降低了市场经营者的利润空间。XX商业目前正处于这一阶段，经营者上述区域市场批发进货，然后再以零售形式销售。这就使他们的利润空间相对狭小，从而导致对租金等费用的低承受度。因此，XX需具备强大商品供应能力和物流体系支撑，把货源地商品以出厂价格直接投放到XX市场，以同等或稍低于沈阳市场价格批发给零售经销商，只有这样，才能大大提升项目的经营竞争力，也促进三省边界新城辐射力。第三章　　XX房地产市场简析一、土地市场简析由于整个XX市的土地稀缺性，导致近年土地出让中，市区房地产开发用地非常罕见，绝大部分房地产用地集中在周边集镇或经济开发区。从2009初年至2010年底，目前可查的市区纯商业土地出让仅为虎山街道文体娱乐中心一块地，及其附近另一块餐饮用地（见下表），总规模，才1万多平方米，建筑面积不到2万平方米，市场供应量非常小。但是2010规划中出让的商业地块面积较大，从未来2年来，商业供应可能出现集中期，增加竞争压力。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告图3－1：商业用地供应表土地名称（位置）规划用地面积（m2）出让面积（m2）土地用途出让年期容积率建筑规模（m2）绿地率竞买保证金双塔街道2007002-2（何家村）115575696批发零售用地40年0.50～0.652848～3702/80万元双塔街道2007002-3（塔东村）59515457批发零售用地40年0.5～0.62729～3274（不含全地下车库面积）/70万元虎山三区3403634036城镇住宅用地住宅70年、商业40年1.4～1.522%～25% 3000万元双塔街道2007010#-1（社后村） 3426.8城镇住宅用地70年1～1.033≤3426.8≤30% 原啤酒厂1517915179商业、住宅用地商业40年、住宅70年1.6～1.9324286～29295（不含地下室面积）18%～30%3000万元检察院西侧地块（江滨四区检察院西侧）727727城镇住宅用地70年1.0～1.2727～872（不含地下室面积）≤10/白渡路北侧地块（凝秀北路与文化中心之间）130895128183商业、住宅、街巷用地商业40年住宅70年街巷50年1.9～2.1243548～269184（不含地下室面积）18～8325%～30%虎山街道2008003-1#76076427住宿餐饮用地40年1.333360/虎山街道2008003-2（西山休闲街西侧、美食城南侧）39932400文体娱乐用地40年2.0～2.24800～5280（不含地下室面积）/300万元91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告鹿溪北路东侧3#（疾控中心北侧）3800138001住宿餐饮用地（A区）商业、住宅用地（B区）商业40年住宅、70年、住宿餐饮40年3.55～3.738134904～142048（不含全地下室面积）A区40000～42000B区94904～100048（其中商业≤500025%～30% 91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告二、房地产市场概况（一）房地产总开发供销概况图4－2：XX房地产开发概况从近几年看，XX房地产总的趋势是，供求两旺、价格呈现上升趋势：2009年房地产开发施工面积131.55万平方米，增长16.1％；从最近的四年开发看，供销基本平衡，但是从总量看，XX因受到城市规模限制，土地供应有限，因此，年开发商并不大。开发量，上升的较为平稳。2010年政府调控后，XX投资力度下降较快，2010年，前三季度下降了8%左右。（二）销售特点及趋势图4－3：　区域楼市销售特点2006年2007年2008年2009年其中住宅32.25万42.31万22.52万34.62万增长率32.90%20.6－46.70%53.70%商业地产1.19万2.02万1.28万5万增长率5.30%69.40%－36.60%291.70%2009年全年，XX市91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告竣工面积37.47万平方米，增长7.8％；销售面积50.34万平方米，其中住宅销售34.62万平方米，增长53.7％，商业营业用房5万平方米，增长291.7％。商品房实际销售额18.91亿元，增长95.0％，其中住宅13.44亿元，增长75.7％。从开发供应量看，2010年XX楼市大概有10多个楼盘在售，总供应量约40万平方米；其中预售面积34.21万平方米，是近五年来数量最多的一年，与去年同期相比增长245.9%，从销售上看，从4月新政下来后，XX城区房地产市场形势急转直下，二季度成交普通商品住宅319套、3.38万平方米，与一季度相比分别下降62.8%和59.6%。整个上半年，商品房累计销售18.27万平方米，与去年同期相比分别下降10.75%，其中普通商品住宅11.75万平方米，与去年同期相比分别下降17.43%。从存量房看XX市场目前存量商品房面积为14万平方米，其中普通商品住宅面积4万平方米左右。商业房销售并不理想。在商业地产方面，从上表可以看出，XX商业地产开发一直处于低水平，年销供量非常小，最大销售量2009年才5万平方米，本项目预计开发量在7万平方米左右，可售在5万平方米，抵得上，整个XX市商业房全年的销售，因此，开发本项目时，客户群定位与寻找将成为重点，租售比更要有一定的考虑。从（三）XX楼市价格简析XX的房价是全市各县(市)中最高的。据了解，上半年XX市区普通商品住房均价5060.28元/平方米，6月份，更是上涨到为每平方均价则达到6000元/平方米。商铺销售价格在20000元/㎡左右，市中心位置商铺销售价格最高已经在3－4万元/㎡。三、小结（一）XX91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告房地产开发受其地域限制，规模始终保障平稳发展中，从历年的供销看，基本维护平衡状态。（二）从近期土地供应看，市中心土地供应量很小，土地供应已经趋于乡镇边缘化，从中可见，本案未来市场竞争力不会很强。（三）商业地产开发方面，从近5年的数据，2009年是最大的一年，基本得到前面三年的总和，虽然受的2008年危险的影响，而在2009年的暴发现象，但是从中也可以看出区域内商业地开发已经出现井喷的现象，但是总规模仍小。（四）从商业地产开发规模看，XX市区商业地产开发不强，另一方面也是需求不强，因此，本项目，在开发中，要密切关注购买群体（五）销售上价格方面，从目前在售的住宅看，市区内基本都在7000－8000元/平方米，商铺，目前在售的底商，20000－25000元/平方米，解放路上最高的转让价据了解，在3－4万元/平方米。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告第四章　　项目地块研究一、地理位置本项目位于城市商业消费中心圈的南端位置，鹿溪广场南侧，XX小商品市场东侧，XX市人民医院西侧，南边为新出让商住地块，与XX新的商业中心东方时代购物中心隔街口相望。总占地面积为２５２２４平方米；总建筑面积为７９１５１平方米。项目属于整个地块的一期工程，与二期工程一起将建设成为整个XX市的商业消费活力中心。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告二、地块周边规划（一）用地规划本案项目北侧的小区，目前处于建设中，但是规划中小商品拆迁时间未定。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（二）交通规划本案目前项目东侧的航埠山路正在修整中，规划中的南市路延伸段还没有修好。三、地块研究（一）地块经济标总占地面积：25224平方米容积率：约3.1（据提供资料中总占地面积与总建筑面积推算）总建筑面积：79151平方米其中　地上总面积：45491平方米地下总面积：33660平方米（其中地下车库为20190平方米；地下商业为13470平方米）91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（二）项目地块研究1、地块属性项目地块将采用招牌挂进行出让，地块土地性质为商业用地，目前还没有进行招牌挂出让。2、地块现状地块已经平整，完全是一块净地，对项目开发启动非常有利，可以快速进入开发销售周期，前期开发风险基本不存在。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告3、周边环境（1）四至环境东面：改造中的城市航埠路、人民医院南面：新出让商住地块、解放南路支路，目前已经处于开工阶段西面：XX小商品市场内街，与居住区，环境相对较差，虽然说，小商品将要拆迁，另外在规划上，其边上也住宅区，但是拆迁的时间目前无定论，因此，对项目开发销售将会带不确定的因素。北面：鹿溪广场人行道路，规划中此处作为XX景观带与核心休闲商业区。（2）交通项目四周全为交通道路，东侧航埠路为次干道，西侧与小商品城接合处为商业街，南侧为次道路－南市路，项目主入口即将的江津路将成为城市风景带，另外城市主干路－解放路、鹿溪路都在直达项目，交通是非常方便。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告（3）商业案场周边主要由绿化休闲广场为中心形成的商业、居住、休闲类为一体的城市生活中心，人流、车流较为密集，日间客流量与夜间客流量均非常充足。解放南路及环城南路街铺为自发形成，东方时代购物中心为近年XX城市标志性的商业购物中心。鹿溪广场更带给项目地块更多的休闲体验型商业气氛。以地块为中心的２公里范围之内，诸如学校、医院、邮局、超市、商场、娱乐城、酒店等城市配套一应俱全，与项目地块规划将形成配套功能的有效互补。（4）人流作为城市绝对中心，本来就是人流云集的地段，另外，因为小商品城驻立在此，吸引了大批的中低收入人群在此购物。项目面对的即鹿溪广场，也是XX城区的一重要的休息娱乐广场，规划中，这个广场将扩建成XX核心景观带，连同周边的商业成为XX城市核心发展地带。4、人文环境周边社区：因位于市中心繁华地带，鹿溪南路与解放南路交汇处，常住人口与流动人口均非常密集，未来商业活力极大。社会治安状况：距市中心（市政府）约１.５公里，社会治安状况良好。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告第五章　　经济数据测算项目地块目前还没有进行招牌挂，土地仍没有确定的最终归属，红线范围的最终与否都不确定。土地的成本价，目前阶段更是没有办法确定，因此，此处的经济数据测算，将根据常规商业项目开发所需要的成本初步测算，仅作参考，不作为实际标准数据。一、项目基础经济数据项目名称：XX市鹿溪广场项目地块总建筑面积79151平方米地上总面积45491平方米地下总面积33660平方米地下车库20190平方米地下商业13470平方米地下二层分布车库10150平方米地下一层分布车库10040平方米商业13470平方米一层分布商业14514平方米二层分布商业14274平方米三层分布商业9835平方米四层分布商业6423平方米五层分布商业340平方米二、周边小商品市场调查参考数据（一）XX市小商品市场租金参考表楼层经营项目位置面积（m²）年租金（元/年）平均租金（元/年·m²）91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告一楼小五金中间位置61万1666.67日用品面积小，离门口远5.970801200均价1433.3二楼服装、鞋类中间位置41.2万3000楼梯口82.2万2750均价2875三楼服装、鞋类一般位置91.6万1777.78服装、鞋类较好位置81.6万2000均价1889均值2065（二）商铺定价：根据租金倒推法以小商品的租金为依据（取整数2000元/年·m²），合理投资回报率为15-20年，以15年计算可得：销售均价为：30000元/m²。方法一：依据各楼层以一层为中间数1，其它楼层按1、0.7、0.5、0.4、0.3比值原则，（适用于专业市场）可得本项目销售收入：销售总收入为：74742.3万元（车库、公摊面积不计入销售范围）系数比楼层面积除去40%公摊面积之后均价销售收入0.7地下一层134708082210001697220001一层145148708.4300002612520000.7二层142748564.4210001798524000.5三层9835590115000885150000.4四层64233853.812000462456000.3五层34020490001836000合计5885635313.6747423000注：此表考虑商场楼梯间、卫生间、设备用房等公摊面积不计入销售面积，根据市场常规公摊面积占40%来计算。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2）商业综合体：以均价计算（适用于商业综合体）销售总收入=总销售面积×均价=35313.6平方米×30000元=105940.8万元在实际运营过程中，为保证商业综合体的成功招商和对高标准业态规划的自主掌控，一般商业综合体的商铺产权持有率在30-50%，这里按最低30%的商铺产权持有率情况下计算其销售总收入：销售总收入=105940.8×0.7=74158.56（万元）（三）项目投资估算一/土地费用：暂空土地增值税：占销售收入的1%（仅供参考）二/付政府费用下列各项政府相关税费是基于地价的基础上征收，因地价未知，此处故暂省略未计。注：估算方式仅供参考序号项目金额估算说明1营业税销售收入的5.55%2所得税预征销售收入的2.225%3印花税4城建税5教育费附加投资成本的3%6契税地价的3.5%合计91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告三/设计、监理费序号项目面积m²建设费用合计（万元）估算说明1、扩初及设计费79151395.75550元/m²2、工程监理费79151118.726515元/m²3、招投代理7915123.74533元/m²合计538.2268四/管理成本（按占总销售额1%的比值计算）管理成本=74742.3×1%=747.423万元（专业市场）管理成本=74158.56×1%=741.5856万元（商业综合体）注：管理成本包括人员工资、办公室装修、固定资产设备配置、房租费、办公用品耗材、差旅接待费、员工餐费、物业管理费、水电杂费等等细项，是项目立项至销售完毕全周期经营管理费用。五/建安工程费序号项目建筑面积（m²）建安成本(元/m²)合计(万元)1地上4549110004549.12地下1层2351015003526.53地下2层1015020002030合计7915110105.6六/营销费用这里的营销费用包括项目立项至销售完毕全周期营销费用。（按中型商业运作周期一般在３－４年）91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告1）专业市场：广告媒体（第三方）（正常范围1%-2%，取均值1.5%）广告费用=销售总额×1.5%=74742.3×1.5%=1121.1345(万元)招商运营费用（正常范围1%-2%，取均值1.5%）招商费用=销售总额×1.5%=74742.3×1.5%=1121.1345(万元)营销代理费用（正常占销售总额的2%）营销费用=销售总额×2%=74742.3×2%=1494.846（万元）总营销费用=1121.1345+1121.1345+1494.846=3737.115（万元）2）商业综合体：广告媒体（第三方）（正常范围1%-2%，取均值1.5%）费用=销售总额×1.5%=74158.56×1.5%=1112.3784（万元）招商运营费用（正常范围1%-2%，取均值1.5%）费用=销售总额×1.5%=74158.56×1.5%=1112.3784（万元）营销代理费用（正常占销售总额的2%）费用=销售总额×2%=74158.56×2%=1483.1712（万元）总营销费用=1112.3784+1112.3784+1483.1712=3707.928（万元）七/财务费用：根据银行贷、还计划，以银行基准贷款利率7.56％上浮20％计算，股东借款以年息10％，根据支付土地款计划截止至2009年底还清计算。（仅供参考）八/小结1）按“专业市场”计算——本项目总投资成本=设计、监理费+管理成本+建安工程费+营销费用=538.2268+747.423+10105.6+3737.115=15128.3648万元2）按“商业综合体”计算——91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告本项目总投资成本=设计、监理费+管理成本+建安工程费+营销费用=538.2268+741.5856+10105.6+3707.928=15093.3404万元注：此处计算的项目总投资成本均不包括土地费用、土地增值税、付政府费用、财务费用。（四）利润率与地价关系表以下表格意在以可知的投资成本及销售额，按不同利润率变化的情况下，倒推计算地价参考值。在利润率变化的情况下，计算地价浮动，从而比较两种定位方向的地价承受能力。此处计算公式为：总利润＝总销售额－（已知投资成本+地价）利润率＝总利润÷（已知投资成本+地价）＝[总销售额－（已知投资成本+地价）]÷（已知投资成本+地价）一/按专业市场不同利润率计算的地价参考表91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告销售额（万元）已知投资成本（万元）利润率总地价（万元）地价单价（万元）74742.315128.364820%47156.890.59578474742.315128.364830%42365.710.53525274742.315128.364840%38258.990.48336774742.315128.364850%34699.840.438474742.315128.364860%31585.570.39905574742.315128.364870%28837.690.36433874742.315128.364880%26395.140.33347874742.315128.364890%24209.690.30586774742.315128.3648100%22242.790.28101774742.315128.3648120%18845.410.23809474742.315128.3648130%17368.290.21943274742.315128.3648150%14768.560.18658774742.315128.3648170%12553.970.15860874742.315128.3648200%9785.7350.12363474742.315128.3648230%7520.8170.09501974742.315128.3648250%6226.5780.078667注：已知投资成本不包括：土地费用、土地增值税、付政府费用、财务费用二/按商业综合体不同利润率计算的地价参考表（此表格中的利润未包含自我持有的30%商铺产权收益，故实际利润率数值应远大于表格计算数据）销售额（万元）已知投资成本（万元）利润率总地价（万元）地价单价（万元）74158.5615093.340420%46705.50.5900874158.5615093.340430%41951.70.5300274158.5615093.340440%37877.10.4785474158.5615093.340450%34345.70.4339374158.5615093.340460%31255.80.3948974158.5615093.340470%28529.30.3604474158.5615093.340480%26105.90.3298274158.5615093.340490%23937.50.3024374158.5615093.3404100%21985.90.2777774158.5615093.3404120%18615.10.2351874158.5615093.3404130%17149.50.2166774158.5615093.3404150%14570.10.1840874158.5615093.3404170%12372.80.1563291 XX市鹿溪广场地块商业项目报告74158.5615093.3404200%9626.180.1216274158.5615093.3404230%7378.950.0932374158.5615093.3404250%6094.820.077注：已知投资成本不包括：土地费用、土地增值税、付政府费用、财务费用三/小结：根据以上数据显示，业态类型不同（专业市场或商业综合体），商铺物业价值、综合利润率等都具有很大的差别，如下分析：1）商铺物业价值①专业市场：除地下停车库外其他商业100%出售，销售额为74742.3元，投入成本为15128.3648万元②商业综合体：除地下停车库不出售外，仍有30%自我持有，70%出售，销售额为74158.56万元，投入成本为15093.3404万元考虑投入成本的差值情况下，专业市场实际比商业综合体的销售额多出914.526万元，但差值是商业综合体总销售收入的约0.73%，差值率极低，同时商业综合体有30%的商铺产权自我持有，两相权衡，商业综合体的商铺实际收益远远大于专业市场。结论：“商业综合体”商铺物业价值＞“专业市场”商铺物业价值2）综合利润率据地价与利润率比较的参考表可知，商业综合体在不包含30%自持产权商铺收益的情况下，利润率仍然与专业市场的利润率水平相差无几，因此评估两个主题形态的综合利润率，得出以下结论：结论：“商业综合体”综合利润率＞“专业市场”综合利润率91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告第六章、可行性结论及项目初步定位一、SWOT分析（一）、项目优势（Strength）1、地段优势从地段上看，位于XX市商业生活圈的核心，襟连解放南路与鹿溪南路两大商业街，同时毗邻XX小商品市场和鹿溪广场，具备强大的客流聚集力，具有优越的商业辐射力和广场聚集效应。2、交通优势从交通上看，项目南、北、西侧均与市区主干道相连，具备良好的交通到达性，地块东侧施工路延伸段，将与南侧航埠山路连通，真正形成项目可循环的客流动线。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告3、最佳商业氛围优势从市场消费客流看，周边常住人口与地块现场的流动人口极为庞大，人流、车流较为密集，日间客流量与夜间客流量均非常充足。从商圈价值看，处于城市中心商业消费圈，周边聚集了城市最繁华的２条商业街，毗邻XX小商品市场和鹿溪广场，整个繁华的商业氛围，与项目地块一起极易形成商业消费的磁场效应。4、配套优势从周边配套看，以地块为中心的２公里范围之内，学校、医院、邮局、超市、商场、酒店等城市配套一应俱全，与项目地块将形成配套功能的有效互补。5、规模优势回到自身规划看，较高的容积率带来更大的规模集中效应，同时做为整个政府立项的一期工程，将与二期工程形成互补共融的强大的商业综合体效应。本项目根据现有拿地规模，规划中总建筑面积达到7万多方，建成后将成为XX市中心最大商业体。巨大的规模，将有利于项目统一宣传、招商、以及管理，同时能吸品牌运商或经销商来此经营、采购，扩大市场供应区域与人群。共同将市场发展成为XX地区的与三省边界城市的龙头市场。6、地块平整，净地开发难度降到最低项目地块平整，无任务的拆迁与其它影响开发进程的事务，对项目未来开发的顺利提供了有利的保障。（二）项目劣势（Weakness）1、地块沿小商品市场西北侧路段老旧小区及日用杂货和零乱摊位较为集中，档次上较低，形象较乱。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2、项目东侧临江，东南侧为医院及正在施工的道路，造成客流、车流的偏僻和闭塞，无法有效引导客流。3、北侧绿化广场即鹿溪广场有部分绿化及雕塑品对项目地块形成一定程度的遮挡，如果无法改造将大大降低沿街商铺眼球效应，不利于客流引导。4、地下两层、包括广场下方的地下延伸段的土方开挖及工程建设成本成倍上升，无形中抬升了项目整体的售价成本。（三）机会点（Opportunity）1、政府的支持做为市中心稀缺的商业用地，政府对该地块的规划方向将具有一定的前瞻性，将能更多的争取到政府的政策支持。2、截流小商品客户小商品市场的搬迁将形成一部分商铺投资客或经营商家这两大客群分流。3、填补市场空白目前整个XX市尚未形成一个真正的城市商业中心广场，项目地块与东方时代购物中心形成融合共生，在未来成熟的商业环境基础上，将形成合力，有机会成为整个城市最具活力的商业消费中心区。另外，XX市整体商业规模较小，但是其经济实作为三省边界城市与衢州各县市最佳者，目前的商业无法与其相匹配，项目的开发将会填补这一空白。4、城市规划需求带来的机会XX市规划中城区人员在2020年将达到25万，城市化率达到62%，以及规划中定位的旅游业的发展，这都将会整个城市带来大量的商业。根据城市规划发展，市中心将进行大量的旧城改造，已有小商品城的拆迁，都将为项目未来提供了充足的租购需求保障。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告XX市商业尽管这几年，随着政府的规划，有了明显的提高，也已经有了一个高端的购物中心，但是整体的商业档次还是较大的提升空间，特别是在如此地段，目前存在店铺与小商品批发都到了非要改变的地步。项目做为整个政府规划引导的商业中心板块的一期工程，将与二期工程共同构筑成一个具有规模性、集约化、综合型的一站式商业广场，其商业地标性与消费辐射力远远大于XX其他商业中心。5、政策调控下，商业地产发展的最佳时机政府对住宅的宏观调控作用下，商业地产存在一定的市场机遇。（四）威胁点（Threaten）1、规划上的不确定，影响项目区域商业成熟度毗邻的小商品市场拆迁进度将增加项目周边未来商业规划的不确定性。2、需求量不确定整个XX市区中心的综合性商业用地极少，对综合性商业的投资概念不强，短期内如何引导投资客群的投资意识成为难点。从近几年看，每年XX商业供销量都很小，本项目如规划通过，总量抵的上XX整年的商业供应量，那么客户源不足将成为项目最大的威胁。3、商业地产操作的风险商业地产操作难度远大于住宅，因此，如何组建设一个成熟的运营团，是成败的关键，另外，在XX这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业对开发运营团队、招商团队、销售团队的经验要求极高。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告二、关于项目初步定位（一）项目定位选择方向（1）购物中心（2）SHOPPINGMALL（3）特色商业街（4）大卖场（5）百货商场（6）主题商场（如服装商场/家电商场等）城市商业配套城市商业中心本案满足周边社区的日常消费，如农贸市场/超市/社区餐饮/休闲娱乐１、从区域辐射看定位方向（1）XX资源丰富，发展潜力巨大。境内浙赣铁路、205国道贯穿全境，48省道、46省道畅行无阻，距杭金衢高速仅40公里，黄衢南高速(XX段)已经开通。（2）3小时交通圈：浙江——衢州、金华、杭州、丽水/安徽——黄山/江西——上饶、鹰潭/上海、苏州（3）5小时交通圈：　浙江——绍兴、宁波、舟山、温州、台州、嘉兴/江西——南昌、景德91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告镇、九江/福建——南平、武夷山、厦门、福州/广东——深圳、广州/安徽——芜湖、合肥（4）随着XX经济的进一步发展，XX商业辐射的半径将远远超出本区域市场，扩张至周边四省多县，并有能力成为一个区域商业中心。因此从这角度我们认为项目定位为：具有较强辐射能力（辐射周边县市）的批零兼营的专业市场及一站式、综合型城市商业广场均有可能2、从地块现状看定位方向城市中心地段，人流密集，交通到达度好；周边社区众多，消费人群聚集度高；对接鹿溪路与解放路城市商业主干道，商业氛围成熟；毗邻小商品市场，承接市场升级扩容，商机明显；面对东方时代商场，具有高端商业潜力；周边商业分散，业态繁杂，具备一站式综合商业配套可能。从地块现状看：两种形态均具有可能３、从城市发展看定位方向XX目前的商业形态远远落后于它所对应的城市经济及消费者需求，城市需要一个综合性商业中心的出现；市中心黄金宝地，高端标志性商业的打造更能改变和提升这个城市的形象；XX91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告经济的发展、消费水平的提高和生活方式的转变促使城市商业中心/商业配套出现来适应生活方式的转变、满足现代消费的多种需要；从城市发展出发：城市高端商业中心是更好的选项４、从市场现状看定位方向XX新运营的城市商业中心的百货业态生存较为艰难，从另一个侧面警醒我们对打造城市商业中心必须更加谨慎和思考全面，如果我们同样定位高端的商场，项目在XX将出现曲高和寡的状况；XX商业的尴尬在于“高不成，低不就”，高端购物消费流向了衢州、杭州、上海等城市，而市民大众的一般性购物又难以支撑项目的高度与形象；因此，从市场现状来看，多业种、多业态、复合型的城市商业综合体是项目更优的定位方向。５、我们建议的项目定位方向城市生活型商业综合体城市生活型商业综合体：是指针对国内二三线城市或者发达县级市场，在区域的中心区块，将高端住宅（酒店）、高档影院、精品百货、品牌专卖、休闲娱乐、美食餐饮、养生保健等商业配套内容融合在一起，打造成集约型的一站式国际化生活服务配套中心。该物业提供的服务项目组织有序，且各部分功能之间相互助益，成为区域内建筑群、商业和服务配套等方面的中心。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告关键词：一站式生活服务配套中心（二）业态规划１、业态规划方向XX城市映像城市展示文化交流商业服务休闲娱乐社区配套２、业态定位：由购物中心（超市）及其高级配套组成。以大型百货店或者大型零售店、超级市场、电器商城、家居城等为主要依托，以休闲主题为特色，可包含酒楼餐馆、旅店住宿、服饰用品、珠宝首饰、医药保健、美容美体、休闲娱乐、文化用品、电子通讯、公共机构等多种配套和功能分区。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告生活型综合体项目，为区域内中高端客户群体提供尊贵生活享受的一站式服务平台；服务的人口数量为5-20万人，建筑规模为4-10万方；以项目周边3公里以内居民为主、辅以部分周边村镇（社区）人群及外来人群。３、组合菜单按照配套商业的规模和功能粗略分成5个分项，20多个种类。业态分类业态细分具体商业类目旗舰商业中心购物中心市区（中型）购物中心社区（小型）购物中心综合超市进口产品超市大型超市便利超市专业市场家居/生活用品大卖场电器城/家电卖场生鲜果蔬超市家居建材市场家私市场高档配套商业精品百货奢侈品店珠宝首饰钟表店品牌专营运动休闲品牌家电专营（售后服务）名品服饰店品牌皮鞋箱包服饰用品服装店饰品店婴孕儿童孕婴用品店玩具店文体用品书店、教育及咨询体育用品店91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告电子通讯数码产品特色餐饮广场餐饮美食特色餐饮广场豪华餐厅/主题餐厅中式餐饮西式餐饮日韩餐饮咖啡厅奶茶饮品店自助餐厅快餐厅火锅店/海鲜城休闲保健会所休闲娱乐棋牌休闲中心KTV娱乐中心量贩式KTV高档影院网络休闲会所/网吧酒吧美容美体美容美发广场美容美体中心SPA发艺店美容美甲养生保健滋补保健养生馆健身中心功能健身房干蒸/湿蒸足浴/按摩91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告生活配套设施旅店住宿经济型酒店商务酒店医药药店/诊所其它配套洗染店净菜超市干货/炒货/副食品面包、蛋糕店照相、打印店五金店皮衣皮鞋护理店银行/保险邮局/快递电信/通讯儿童乐园空中花园引进项目实际需要的新业态，以造成对原有市场的强烈冲击，颠覆旧有商业格局，将项目打造成新的商业中心。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。百货公司和综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，本项目更适合综合超市的引进。首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。三、结论通过本可行性报告分析，本项目具有很好的优势与市场机会。在风险方面，本项目开发难度较小，开发过程风险较小且可控性强。经过综合分析，本项目可行。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告附件一：房地产调控政策2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18李克强：加快公租房建设坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。2010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.1891 XX市鹿溪广场地块商业项目报告国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告附件二：重点案例参考中国义乌国际商贸城(一)概况介绍中国义乌国际商贸城是顺应国际化发展需求建造的全新理念的现代化专业市场。市场于2001年10月奠基，2002年9月28日试营业，2002年10月22日正式投入营运。市场占地420亩，建筑面积33万平方米，工程投资6.6亿元，市场主要分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位7000余个。一楼经营花类、玩具，二楼经营珠宝首饰，三楼经营工艺饰品，云集了20000多个商品品种，是我国最大的工艺、玩具专业市场。2004年义乌国际商贸城二期一阶段市场建成开业；2005年10月，总建筑面积46万方，商铺7000余个的义乌国际商贸城二期二阶段市场正式建成开业。国际商贸城总建筑面积达到140万平方米，与宾王市场、篁园市场等构成全球规模最大的商品批发市场。国际商贸城（福田市场）秉承“科学的规划、一流的设计、现代化的建筑”91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告的理念，致力于前瞻性地打造一个全新的市场发展空间，引领传统集散型市场向现代化国际市场飞跃，具有现代化、信息化、国际化的特色，是义乌建设国际性商贸城市的标志性建筑。国际商贸城配套设施完善、环境优美、服务功能强大。市场设有中央空调、货梯、电梯、内高架桥、大型停车场等设施，汽车可直接进入市场各楼层，并配备了专业的外商服务中心，采购商经营区和信息化管理系统。市场建有大型全彩信息屏，单、双色信息显示屏，广播系统，数字信息网站。同时，融入多元人性化设计元素，引进开设了餐饮美食、电讯服务、中庭休闲、交通运输、金融等服务，是一个集购物、旅游为一体的国际性商业平台。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告可借鉴优势1、合理的商业规划为供应商、采购商、游客提供了多功能平台。功能划分合理。商贸城二期市场，一楼经营箱包、伞具、雨披、袋；二楼经营五金工具配件、电动产品、锁具；三楼经营钟表、电子仪器、电讯器材、小家电、五金厨卫，并在这三层楼的中部设立“旅游购物中心”。不仅满足了采购方的需求，而且将旅游购物的需求紧密的与市场结合。商贸城将配套业态全部放在一层后面，形成一个统一的整体。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告交通组织商贸城交通采用“垂直货运＋垂直景观＋上行扶梯＋楼梯”的形势，突破宾王市场“剪刀楼梯”的模式。让人流充分流向各个铺位。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告空间商业景观商贸城一期、二期结合了专业市场的店铺，同时结合了购物中心的交通、装饰风格，让整个市场商业景观宜人。在空间布局上，大量阳光中庭、以及掉旗、景观的运用，烘托了内部商业氛围。公共卫生间、座椅、导视系统设置商贸城一、二期市场设置了较多的公共卫生间、座椅，供游客、采购商、配套服务人员使用，提高了市场的人性化氛围。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告2、丰富的配套业态为市场提供了足够的配套服务商贸城从小卖部、快餐、银行、物流、中档餐饮、进出口公司等到体检健康中心、电瓶车等配套一应俱全。不仅为游客提供了良好的辅助功能，提升了项目品质，在业主使用方面也非常便利。其配套有两大特点：生活服务配套分区分功能：商贸城中，生活服务，以及满足经营户的银行都集中在底层后部，与商贸区形成一定程度区分。并且配套商铺面积根据业态需求，划分较为灵活，适应业态具体需要。商务配套完善，并提供附加值服务：在商贸城顶楼设立办公区，并有商贸城直属外贸公司为其服务。在商贸城二楼大厅，设立数字交易服务中心，为供应商、采购商达建交易平台。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告3、良好的组织管理为商贸城稳定发展提供保证宾王市场、篁园市场到商贸城一期、商贸城二期由小商品城集团公司直接管理经营。规避了以往市场炒作商铺的情况，并可以提供一系列从物业管理到商务配套，从人才引进到进出口扶持、整体宣传方面的服务，提升了运营效率。91 XX市鹿溪广场地块商业项目报告91'