商务酒店可行性研究报告 37页

'商务酒店可行性研究报告——受投资方的委托,我们兹就重庆江北区龙头寺军供大厦项目投资改造为高星级酒店的可行性进行了研究,并结合重庆酒店业的发展趋势与龙头寺的区域市场特点，参照国家旅游局于2003年颁布的GB/T14308—2003版《旅游酒店星级的划分与评定》标准，初步确定军供大厦可以升级改造为一间融合商务功能与时代气息的准四星级高档商务酒店，酒店功能以客房、餐饮项目为主，会议、康体、娱乐为辅，设计接待标准为每日1200人次，以面向接待龙头寺—重庆北站经济圈的中高层商旅客人，以及周边区域的公司机构、社区居民为主。项目名称暂定为:“重庆斯特森商务酒店”——本可行性报告在注重本项目的可行性、价值性、创新性和安全性的原则下，通过认真分析重庆酒店行业的特性与发展趋势，分析重庆同类酒店的不足之处，研究本项目在开办区域的兼容性与领先性，研究本项目资源与条件的优势和不足等综合而成，并力争创造本项目营运模式上的创新与优势。以帮助投资者回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？第一章：总论一．项目建设单位概况：37 ※项目建设单位一一XX公司※单位地址：重庆市※法定代表人：※注册资本：※企业类型：民营企业※项目负责人：二．项目简介与评价：——项目名称：重庆斯特森商务酒店（四星级）THESTATIONBUSINESSHOTELCHONGQING,酒店名称斯特森是英文:车站STATION的音译,即车站商务酒店之意，使用英文音译名可使酒店体现出现代化、国际化的意味；——重庆斯特森商务酒店坐落在重庆市江北区龙头寺重庆北站（西南地区最大的交通枢纽）侧，由原“军供大厦”项目改造升级而成。酒店总建筑面积32885平方米，层高18层。酒店按准四星级标准配置，富有时代气息，集商务会议、住宿、餐饮与娱乐为一体。建成后将成为重庆北站经济圈中规模较大、档次较高、功能齐全的酒店之一。——酒店楼层服务功能分布说明1、负1F设备机房、后勤用房、地下商场、KTV、车库；2、一层酒店大堂、商务中心、KTV慢摇吧、精品商场、军人服务社等；3、二层大型茶餐厅、棋牌包房、多功能会议大厅、中小型会议室等；4、三层中餐厅、中餐包房、宴会厅；5、四层和五层桑拿休闲中心（含美容美发、健身室）；6、六至十三层经济型客房；7、十四至十六层商务型客房；8、十六至十八层行政套房；2、建设地点介绍：——本项目位于江北区龙头寺重庆北站旁，周边主要为商业商贸区与37 新式住宅区，环境质量、交通条件，适于兴办中高档酒店项目。3、建设目标：——重庆斯特森商务酒店的目标是建成融汇山城风韵与时代精神的新型商务酒店、生态酒店和绿色酒店，成为重庆北站经济圈中旅游服务功能的重要组成部分，酒店将引进国际管理模式与服务标准，为来渝的商旅客人提供更为优质与舒适的服务。4、主要技术经济指标：序号指标名称单位指标值备注1建设规模1.1建筑面积平方米32885㎡1.2占地面积亩161.3主要购置设备台/套201.4年用电量万度500变压器6400KVA1.5日用水量吨400管径DN2001.6日污水处理能力吨4001.7项目定员人4832主要经济指标2.1项目总投资万元4428.72.1.1固定资产投资总额万元3938.72.1.2流动资金万元4002.2总投资资金来源万元/2.2.1自有资金万元/2.2.2银行贷款万元/2.3运营收入万元5209.2正常年2.4总成本费用支出万元4589.2正常年2.5税后利润万元620营业税后2.6投资回收率ROI%142.7投资回报期RRI年3.54(不含建设期)三、项目建设的必要性：1、符合龙头寺—北站经济圈区域发展规划的战略目标：——根据重庆北站经济圈的发展规划，龙头寺将逐步建成以37 北站为核心，以山城文化、山城风情为特色，集商贸、观光、购物、娱乐、旅游于一体的新型中心区，斯特森商务酒店的兴建符合区域发展的规划目标，是完善区域服务设施的一个必要项目；2、符合重庆北站商旅接待能力发展的需要：——重庆北站作为西南地区最大的交通枢纽工程正在日趋完善之中,目前周边区域的酒店设施较少,无法满足不断增多的商旅客人的住宿与餐饮需求，因此斯特森商务酒店的兴办将有助于进一步增强重庆北站区域的商旅接待服务能力。3、符合周边社区消费者消费水平提升与发展的需要：——随着人们生活水平的提高，高档次酒店的餐饮、娱乐休闲项目正在受到都市人的青睐，因之本项目符合龙头寺区域消费者不断提升的消费需求。4、符合城市文化建设与传播的需要：——斯特森商务酒店将以宏扬重庆的美食，传播重庆的好客文化为已任，为市民以及来渝的旅客提供一个欣赏重庆文化、享受重庆美食的好地方。5、是提高龙头寺区域旅游接待服务水平的需要：——本项目将引国际先进的酒店管理模式与人才，致力创办优秀的绿色酒店，因此将有助于提升本区域的商旅接待服务水平；6、是配合区域发展，促进社会就业的需要：——本项目有助于促进区域经济的发展，实现项目土地和物业使用价值的最大提升，并能接纳社会就业500人左右。第二章：市场分析与预测一、项目背景：1、中国旅游市场发展迅速、前景广阔：37 ——近年来我国旅游业呈现出入境游、国内游、商务游全面增长的势头。据世界旅游组织预测：中国到2015年将成为世界第一旅游大国。2007年中国共接待外国游客入境游1680万人次，比上一年增加了38%，已占据整个亚洲旅游市场的45%，预计到2015年，中国接待的外国旅客将达到1.3亿，中国将成为西方游客的首选地。与此同时，作为世界第一人口大国的国内游市场亦不可小觑，国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。旅游业的增长空间与发展潜力巨大。2、重庆经济增长势头正旺、前景看好：1）重庆概况：——重庆是中国西部最大的城市，也是最年轻的直辖市，重庆凭借长江“黄金水道”之便，已发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市，世界上一些著名的跨国公司也纷纷落户重庆。重庆自直辖以来，经济发展迅速，城市GDP总量在全国排名第七位，据统计，重庆市2006年全年实现地区生产总值3486.20亿元，GDP在全国城市排名第七。□重庆地区生产总值增长情况37 □中国2006年城市GDP排名（亿）排名城市总量增长率城市农村所在省份01上海市10297+12.0%186458342沪02北京市7720+12.0%199788620京03广州市6068+14.7%198507788粤04深圳市5684+15.0%22567 粤05苏州市4820+15.5%185329316苏06天津市4338+14.4%142837942津07重庆市3486+12.2%115702874渝08杭州市3441+14.3%190278460浙09无锡市3360+15.0%苏10青岛市3207+15.7%151166500鲁2）重庆旅游资源与旅游收入状况：——重庆是一座举世闻名的山城，也是全国历史文化名城之一，有着丰富的旅游资源，如山城夜景、长江三峡等闻名遐迩，重庆旅游业发展迅速。2006年，实现了全年接待海内外游客6740万人次，比上年增长13.8%，旅游总收入335亿元人民币，增长14.9%。其中，接待国际游客60.32万人次，增长15.2%；旅游外汇收入3.09亿美元，增长16.8%。□重庆旅游增长增收情况统计重庆旅游1996年2006年十年年均±%国内旅游人数（万人）960612613.8%国内旅游收入（亿元）6733515%37 国际旅游人数（万人）16.1860.3214.06旅游外汇收入（万美元）70903087215.853）重庆会议经济全面启动——商务会议消费大增：——随着2005年亚太城市市长峰会在重庆的召开，重庆的会议经济有了明显的发展。2005年的展览会议总数为70余个，而2006年就大幅增增加到118个，很多跨国公司把亚太区甚至全球会议放在重庆，如：施耐德、百事可乐、霍尼韦尔、英格索兰等公司的大型会议都选择了重庆。“重庆会议经济”的起步，不断为星级酒店注入大量的中高端商务消费。——综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市的重庆，具有独特的巴渝山城文化与丰富的旅游资源，随着旅游设施的不断完善与旅游资源的深入开发，必将成为国内众多旅游者青睐的目的地之一，而已经踏上快车道的重庆经济建设亦必会为重庆带来大量的商务、商贸客源。这些都必将成为重庆酒店业能够持续发展的有力保证。二、龙头寺区域市场条件分析：1、龙头寺区位条件分析：——龙头寺区域具有优良的枢纽价值，是解放碑通向重庆北部新区的重要门户，由于西南最大的交通枢纽重庆北站位于此间，因此龙头寺区域也属于为城市CBD硬核配套的核源部分，发展前景十分看好。其优势与利好前景如下：——重庆龙头寺火车站（重庆北站）是西南地区最大的现代化客运站，该站未来将承担重庆铁路客运70%的运输任务，界时庞大的物流与人流必将为该区域的发展带来勃勃商机。37 ——龙头寺区域地处重庆未来的中央政务区，是市府机关及众多高档次物业小区的集中地，优良的消费环境必将造就有别于传统站前经济的产业环境，将成为以高端服务产业为核心的经济集合带。——除了重庆北火车站、重庆汽车站外，龙头寺还规划有18条公交线路和3条轻轨线，纵横交错、四通八达的城市快速干道密布其间，交通枢纽的地理位置十分明显。——以鲁能·星城为代表的高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形成一个具有较强消费潜力的大社区；——龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域的生态和社区环境质量大大提升。——规划占地300多亩，投资3.2亿元，建筑面积约8万平方米的“重庆火锅城”核心商业区已得到政府批准，将在重庆北火车站旁兴建。2、龙头寺区域客源市场分析：——我们分析龙头寺北站区域未来的酒店客源主要由以下几类客源构成：——地方政府机构及龙头寺区域的各种企事业单位；——外地来渝抵达北站的各种商旅客人；——龙头寺区域各高尚住宅小区居民的消费；——各种旅游及商务会议团队客人。3、龙头寺区域酒店竞争市场调查：——江北区龙头寺区域（15分钟车程圈）与本项目有竞争关系的酒店如下：1）重庆长都假日酒店（四星）——长都假日是一家商务型酒店。于2005年12月26日开业，37 现由洲际集团管理，酒店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高26层，共有客房266间，标间面积30平方米。设有两个餐厅，酒店可泊车200台；2）西南航空和府饭店（四星）——和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标准兴建的集客房、餐饮、娱乐、会议、度假、休闲于一体的大型商务旅游酒店。其主楼为25层楼，裙楼7层楼，项目总投资3亿元人民币。酒店拥有10个房型近300套客房，有大、中、小等各型会议厅5个，——和府饭店座落在重庆北部新城的核心区域--红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便利。至市中心、火车站和机场均只需15分钟车程。3）五洲大酒店（四星）——酒店占地面积30亩，其中后花园10亩，前庭广场10亩。酒店楼高28层，酒店设有室内、外泊车位300个。——酒店地处江北加州花园210国道/机场高速公路起点，只需10分钟可抵达机场，15分钟可达解放碑。4）东和花园酒店（四星）——东和花园酒店是由东和物业集团公司投资的国际四星级涉外旅游饭店。酒店拥有150间豪华房间，是重庆一座与花园式小区融为一体的四星级酒店。停车位超过300个。中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳800人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。——东和花园酒店坐落于北部新城的中心地带,距火车站车程10分钟,距江北国际机场车程20分钟,距解放碑商业中心车程10分钟,距朝天门码头车程10分钟。5）渝通宾馆（三星）——渝通宾馆是集客房、餐饮、娱乐为一体的三星级旅游饭店。也是一座园林式宾馆。酒店拥有各类客房200套。客房免费高速宽带网服务。——座落于重庆市北部新城中心。——附表：龙头寺区域主要三星级以上酒店一览表序号单位名称星级地址标房价格备注1重庆长都假日酒店四星北部新区￥458元678648882西南航空和府饭店四星北部新区￥382元675333333五洲大酒店四星北部新区￥418元676766664东和花园酒店四星北部新区￥324元675318885渝通宾馆三星北部新区￥188元678900884、龙头寺区域旅游接待市场存在的主要问题：1）高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务、会议与中高层旅游客为接待目标的高星商务酒店明显不足。37 2）区域内有一定知名度的四星级酒店价格偏高。3）以中低层宾客为对象的三星级酒店则管理水平与服务水平有待进一步提高，不能满足日益提高的商旅客人及区域居民的消费需求。三、对龙头寺区域酒店需求发展的预测：——随着龙头寺片区开发的进行，重庆火车北站客运开通、龙头寺公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测：龙头寺火车站，汇合已形成的公路交通、城际快车以及即将开通的轻轨，将形成的日均流动人群多达百万，人气、地段将合力引领龙头寺城市新商圈的迅速崛起。1、客房项目的需求预测：——按重庆北站未来的商旅客日流量预测，重庆北站的客运量将占到70%以上，由北而来的客人均在此下车，届时每日抵达的客人将达到3万人次，以斯特森商务酒店紧临北站的有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想的开房率与收益。2、餐饮设施的需求预测：——按重庆北站每日抵达的客人将到3万人次，加上周边社区50余万的居民，以斯特森商务酒店的有利地理位置，餐饮项目的经营前景有望看好。3、康乐项目的需求预测：——作为酒店配套的桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构的商务应酬与居民的娱乐消费需求，由于龙头寺区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好的经营前景。四、市场分析结论与建议：——根据重庆的工商贸经济与旅游发展的增长情况及龙头北站站前经济圈的发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒店37 将会保持比较旺盛的需求。特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中的商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。有鉴于此，我们的结论是在龙头寺区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。只要酒店把握好项目定位与项目优势的开发，必能获得理想的效益。第三章：项目基础条件评价一、环境与物业条件：37 ——本项目地处江北区龙头寺重庆火车北站旁，是龙头寺北站经济圈的核心位置，发景前景看好。——本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功能需要而建，土建及水电空调、消防及外墙等已基本完成，投资方只需作少量的功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。二、地理位置：——酒店位置除了紧临重庆火车北站、重庆汽车站外，周边还规划有18条公交线路和3条轻轨线，四通八达的城市快速干道密布其间。从酒店至观音桥商圈仅5分钟车程/距解放碑约15分钟车程/至江北机场仅20分钟车程。交通十分便利。三、项目SWOT分析：1、优势：——紧临西南最大的重庆北站，可以直接承接大量的抵渝旅客；——以北站为中心的站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮、娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营的优越性；——交通及停车条件良好：酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好的停车条件；2、劣势：——酒店原客房设计面积过小，档次不高；——重庆北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施的成熟尚有待时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人的居停生活有所不便，因此抵渝的客人将会选择周边条件更完善地区的酒店入住；——由于车站区域人流量大，人员复杂、环境卫生、治安等条件会较差；37 3、机会：——重庆北站的客运能力不断提高，将带来大量的商旅客人；——北站商圈和经济圈的发展成熟将形成庞大消费市场；——龙头寺区域居住小区的开发将汇聚更多的居民性消费；4、威胁：——北站的商旅客人会面临龙头寺区域及周边其他星级酒店的积极竞争；——龙头寺区域的企业机构类消费将面临周边其他地区优势酒店的竞争；四、项目评价结论与建议：——综上分析我们认为将原“军供大厦”升级改造为一间准四星级的商务型酒店，从项目条件来看基础设施的改造难度不大，酒店的交通位置优越，发展潜力较好，是具备可行性条件的。目前主要面临的问题是北站经济圈的发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经一个客源稀缺的过渡时期，而且考虑到车站区域的客流层次以中低收入为主，因之酒店的定位不适于过高，以准四的配置标准、简洁时尚的风格，以面向中高层次客源及周边的公司机构客户为目标市场的适中价位经营为宜。第四章：项目规划方案一、建设规模：37 ——项目总建筑面积：32885平方米，其中用于商业经营面积为1943平方米（设一间超市和旅游精品商场），军供自用B2区两层面积1940平方米.酒店自用总面积为:29002平方米。二、项目市场定位：——本项目将按国家旅游局2003版的星评标准要求，结合重庆北站及龙头寺区域的市场需求特点，将原军供大厦改造升级为一座新概念的准四星档次的现代商务主题型酒店。——酒店的目标市场锁定来渝旅游、商务及会议类中高层次消费宾客以及龙头寺周边区域的公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类别将包括中外客商、旅游者、企业、政府部门、社区富裕的居民等。三、总体概念与设计原则：——重庆斯特森商务酒店将以“时尚、商务”作为酒店的主题概念，时尚体现在酒店文化装饰风格上（如氛围色调明快、装饰多采用玻材、家私较时尚化），商务文化则主要体现在酒店完善的“OFFICE”功能与“E”智能化功能设施上（如：商务中心除了传统的功能外还设有重庆商业资讯中心、股票、金融服务等；客房专设大量配有电脑办公设备商务型客房；并有专为商务客人休逸而设的网络咖啡厅等）；四、项目主要服务功能与服务设施：——重庆斯特森商务酒店项目将具备：住宿、商务、会议、餐饮、文化娱乐、休闲、康体、商品零售八大功能，为宾客提供全面优质的服务选择。01、大堂：综合接待+休息区；02、经济餐厅：酒店一层C1区设为面向重北车站旅客经营的经济型快餐厅，经济餐厅与酒店实行分离经营；37 备选项目——网络咖啡吧：酒店大堂左裙楼一层设为网络咖啡吧，以咖啡饮品+网吧模式经营，突破传统大堂吧的单纯休息功能，以满足现代商旅客人的休逸加信息需求；03、商务中心：设于酒店大堂后，除提供打字、复印、票务、旅游咨询等服务外，还可为旅客提供商业、金融及股票方面的服务；04、多功能会议大厅：酒店设大型多功能会议厅一间（C2区二三层），并在二层A区、C1区改建中型会议室和小型会议室六间，供周边企业机构举办各型会议使用；05、俱乐部（慢摇吧+KTV）：酒店右裙楼B2区一层设为俱乐部接待厅+慢摇酒吧，B2及B1区地下负一层全部改为KTV包房，以吸引酒店客人及龙头寺周边居民的娱乐消费为主；06、桑拿水疗中心：设于酒店主楼四至五层，其中四层为三温暖休息厅、沐足区，五层为贵宾按摩房；07、大型港式茶餐厅：设于酒店主楼二楼B1区，茶餐厅以经营各类中西港式套餐为主，在出品上有别于传统的西餐厅，又高档于普通快餐厅，适合于中高层次商旅及办公人士的简餐需要。B2区则改造为茶艺棋牌包房；08、中餐食府（大厅+包房）：酒店主楼三层设为经营川粤菜为主的中餐厅，其中：A区为厨房，左侧C1区设为宴会厅，B1区零点餐厅，B2区全部改造为中餐贵宾雅间；09、经济客房楼层：经济客房楼层设于酒店主楼六至十三层，保留原隔间规划，因客房面积较小因此价格定位面向实惠型的商旅客人，并作为承接会议和旅游的团队用房；37 10、商务客房楼层：商务楼层客房设于酒店主楼十四至十六层，对原规划客房进行3并2改造，可得面积较大的宽间豪华客房，所有商务楼层客房均配置上网电脑，以满足中高层商务人士需要；11、行政客房楼层：行政楼层设于酒店主楼十七楼和十八楼，对原规划客房进行2并1的套间改造，以满足高层次公商务人士及公司长住办公用房需要，另十八层改造5开间豪华总统套房一套。——酒店楼层服务功能分布说明楼层功能分配使用面积功能说明位置负一层6897㎡地下停车场1820㎡/车位合计48个主楼设备房895㎡/A栋主楼负一层B区酒店夜总会1598㎡改造为夜总会包房可设包房35间B栋裙楼负一层C区地下商场1310㎡/C栋裙楼负一层酒店办公后勤区670㎡酒店办公室+员工食堂+后勤用房负一层A-C柱（7-8）负一层A-B柱（7-14）地面停车893㎡停车位122个酒店外围停车场一层酒店大堂300㎡住宿及服务接待一层B1区车站快餐厅337㎡面向车站旅客经营设120个餐位A栋主楼一层商务服务中心66㎡商务与订票服务一层B1区后部夜总会慢摇吧609㎡设接待厅+慢摇吧慢摇吧设200个位一层B2区精品商场91㎡/一层C2区军人服务社633㎡/二层3511㎡大型港式茶餐厅736㎡以中西式套餐为主设250个餐位茶艺棋牌房340㎡设茶艺及棋牌包房12间二层B2区茶餐厅厨房120㎡茶餐厅用厨房多功能会议大厅730㎡/C2栋裙楼二—三层中小会议室812㎡隔中小型会议室5间容纳30—100人会议二层A区+C2区三层2754㎡中餐宴会厅548㎡宴会大厅共设28桌三层A区37 中餐零点厅536㎡设餐位200个三层CI+A+B1+B2中餐雅座间890㎡设雅间15间四层895㎡桑拿休闲中心895㎡净桑休息区60人足浴厅共容30人四层A区五层895㎡桑拿休闲中心895㎡设桑拿贵宾按摩房16间五层A区六—十三层经济客房7160㎡保留原间隔客房设144间A区6-15F十四—十六层商务客房2685㎡客房进行3并2改造设36大开间2标准间A区16-17F十七—十八层行政客房1790㎡客房进行2并1改造设1总套15双套房A区18F第五章：项目建设方案一、改造建设内容：——项目建设按照四星级酒店的有关标准、规范，围绕着接待服务系统、组织管理系统、通信信息系统、辅助服务系统四个子系统进行建设。1、主要设施改造装修规模：37 序号工程名称改造说明工程量㎡备注1土建隔墙改造主要为营业区的间隔改造10695㎡2地板浇铸主楼二三层框架进行地板浇铸600㎡3二次装修各营业部门装修21808㎡4环境绿化三楼楼顶绿化十八楼顶花园1568㎡2、主要设备方案：——综合考虑项目的主要功能、以及接待服务工作的设计安排，参照有关标准及其他四星级酒店的设备配备情况，定本项目所需设施设备如下：序号设备名称单位数量备注1中央空调主机套2/2锅炉设备台1/3发电设备台1/4通讯与程控交换机套1如使用电信虚拟网则无需5酒店经营管理系统套1酒店经营管理软件6中央监控设备系统套1监控中心+各营业处摄像头7自动报警灭火系统套1/8电子门锁系统付200酒店客房使用9电脑运行系统套1包括酒店主机及运营管理电脑10厨房设备套4中餐/茶餐厅/快餐厅/食堂11洗衣房设备套1如酒店洗涤外包则无需12灯光招牌系统套1店外招牌及楼体灯光装饰13电梯台5包括客用及服务梯14内部电视系统套1酒店自建频道使用15弱电智能化系统套1/三、公用辅助工程：1）给排水——主要采用市政给水；2）供电——采用市电网双回路供电,自备60037 KW发电机,突发停电后可以保证照明、电梯、厨房设备的正常使用；3）通信工程——根据对客服务的需要，设置程控交换机房和一套广播系统，以及内部电视播放系统、计算机联网系统。四、节能、节水措施：1、能源消耗：——现代酒店每年约支出总营业收入的12%--15%作为能源消耗，酒店的能源消耗主要有水、电、燃油、燃气四类：2、节能措施：——节能是酒店控制经营成本的关键，斯特森商务酒店规划设计应充分考虑到环保与节能的问题，悉心导入节能设计，核算节能投入和能耗成本的比较值，做到一次性完成酒店设施的节能定位和设计。本项目的节能降耗设计，主要包括以下方面：——在功能布局和房间布局上充分利用自然采光。——在人流进出频繁的地方安装专用设备，阻断内外气流交换，减少室内冷暖气的消耗。——在建筑材料上使用保温、隔声、节能、防水等新型材料。——在照明方面，采用节能电光源，——供水系统在设计中选用节水用具和设备。——空调系统除选择节能制冷机组和新型制冷剂外，还采用蓄冰制冷设备。——餐厅、宴会厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的规律控制启动和关闭时间。五、项目实施进度：——第一阶段：完成所有的现场的勘测并绘制施工图。——第二阶段：安装系统设备设施，装修装饰——第三阶段：完成系统的调试和验收工作。37 进度计划横线图所有的现场勘测变绘施工图安装系统设备设施，装修装饰调试验收2008123456789101112（月）第六章：项目经营管理方案一、组织机构：1．项目法人组建方案：略2．管理机构组织方案和体系图：37 ——根据重庆斯特森商务酒店的项目规划与接待要求，酒店将设立十一个职能部门，其中六个属营业部门，五个后勤部门，所有职能部门均在酒店总经办及董事会的领导下协调工作：二、人力资源配置：序号岗位人数备注1服务人员309人按酒店营规模与接待量需求计算。具体人员分配见各部门人员组织表2技术人员107人3行政管理人员34人4后勤服务人员31人5合计483人总经办、人事部（19人）总经理1人，总经办主任：1人，人事经理1人，文员1人，司机2人，后勤管理员1人，食堂领班1人，厨师2人，厨工3人；后勤PA员6人财务部（25人）经理1人，会计2人，出纳1人，查核2人，仓管2人，收银主管1人，收银员14人；采购2人销售部（9人）经理1人，销售人员6人，美工2人；37 前厅部（23人）经理1人，大堂副理2人，接待领班2人，总机领班1人，礼宾领班1人，接待员7人，接线员3人，礼宾员5人，预订员1人，客房部（69人）经理1人，主管2人，领班6人，服务员40人；PA员20人；娱乐部（56人）经理1人，楼面主管2人，酒吧主管1人，领班4人，服务员30人，酒吧员4人，DJ2人，咨客6人，杂工6人中餐厅（131人）餐饮总监1人，经理1人，主管2人，部长4人，咨客6人，服务员：40人，洗碗工：6人，酒吧员6人，中餐总厨1人，大厨4人，砧板6人，水台6人，头锅4人，二锅4人三锅4人，四锅4人，打荷8人，烧味大厨1人，上什6人，点心部大厨1人，熟笼4人，煎炸4人，点心部中案板4人，拌馅4人茶餐厅（49人）——含棋牌室经理1人，楼面主管：2人，领班4人，咨客5人，服务员20人，酒吧员4人，西厨主厨1人，西厨厨师4人，西厨厨工4人，面包师1人，糕饼师1人，面点师2人。快餐厅（24人）主管：1人，领班2人，服务员8人，酒吧员4人，厨师2人，西厨厨工4人，杂工3人电脑音响灯光部（4人）经理1人，硬件维护员1人，灯光1人，音响师1人；工程部（17人）经理1人，主管1人，领班2人，值班工程师1人，运行、维修员12人；桑拿部（28人）经理1人，主管2人，领班4人，服务员15人，保健医生2，咨客4人37 保安部（27人）经理1人，主管2人（教官、消防中心），领班4人，保安员20人2．职工工资及福利：职务级别工资水平授薪人数其他福利备注总经理18000元1人食宿及职务费用常务副总10000元/食宿及职务费用总监8000元1人食宿及职务费用含中餐行政总厨、经理5000元12人食宿及职务费用含中西主厨副经理3500元4人食宿及职务费用含主办主任、总出纳、主管2500元107人食宿及职务费用含中西厨师、会计等职副主管2000元22人食宿及职务费用含采购、网络师、医技师领班1500元36人提供食宿技工、司机技工1200元42人提供食宿含文员、咨客、普技、保安员工1000元223人提供食宿试用期六个月过后员工实习工800元35人提供食宿试用期前员工工资总额￥76.7万元4．员工来源及培训：——本项目主要管理团队由董事会聘任的酒店总经理负责组建。——普通员工通过社会招聘及联系旅游及技学批量输入。二、经营管理方案：1、酒店管理模式：——酒店的管理分为五个层次：一是以董事局为代表的决策层；二是总经理经营管理层；三是以部门经理为代表的中层贯彻执行层；四是主管、领班为代表的督导层；五是以服务员及其他技术人员构成的操作层。——酒店实行董事局领导下的总经理负责制和部门经理责任制，实行垂直领导、垂直管理。——37 董事局负责制定酒店经营方针，发展规划，审批年度预算，定期检查执行过程等。——总经理主要职责是在董事局领导下全权负责酒店经营管理中的一切事务，执行酒店董事局的各项决策和议项，对董事局负责。——部门总监和经理是酒店高层和中、基层管理之间，上通下达，全面贯彻总经理的经营意图和管理思路，组织部门业务活动的中坚，实施部门业务经营活动，完成预算目标。——部门经理下设主管，主要负责营运具体事项，对服务人员的各项工作和服务质量进行具体指导。——主管下设领班，这是酒店管理层中的基础部份，执行主管布置的工作任务和服务员一起按岗位服务程序、操作规程，为客人提供优质服务。二、经营理念与模式：1、以创新设施和服务模式取胜：——加强酒店硬件产品的新颖化、个性化、超前化设计，以创新的设施规划领选同业，提高酒店核心竞争优势;2、以酒店的性价比优势取胜：——针对车站旅客的特点以及酒店销售区域内四星级酒店价格较高的状况，采取高调的定位（准四星）、实惠的价格（三星）策略竞争市场;3、以魅力新产品取胜：——酒店各部门在营销上、服务形式上将不断开发出具有个性化、特色化合适客人需求的新产品，以保持酒店的新颖感,保持酒店竞争力与吸引力；4、以关系营销、客户管理取胜：——通过建立忠诚客户群并坚持推行走访回访客户，推行回馈型销售与激励销售等措施,以真正礼诚的服务来巩固客源、赢取口碑、实现效益；37 5、以服务质量取胜:——我们将参照著名五星酒店的服务模式与质量标准，致力打造最具特色的服务团队，通过各部门专业的服务程序和热情礼貌的待客，让客人加深印象，倍感亲切温馨，从而乐于再次光临;6、以出品质量取胜:——酒店餐厅每项出品必须一丝不苟、精益求精，特别是经常性消费的中低菜价菜式更要粗料精制，经精心泡制后变为佳肴。所有出品要求达到“人无我有，人有我好“，实现酒店餐饮以出品取胜的目标。第七章：项目投资估算一、投资估算说明：1、投资估算依据：——重庆市工程调价有关文件《工程投资估算编制估算办法》；37 ——酒店行业专用设备与投资有关标准；2、工程费用：——根据工程建设方案，本项目土建改造约为10964㎡。土建改造工程主要是砖混墙体间隔，按每平方60元计算，装修工程按800元㎡估算；地板浇涛按每平方米350元计算；环境绿化按每平方米200元计算;3、功能系统与营业设施设备费用——本项目需安装酒店专用设备与系统,按行业预价估算。序号设备系统名称数量单价金额(万)备注01灯光招牌系统1/50万元02厨房设备4/120万元03洗衣房设备1/50元04电脑主机及运行分机603500元/台21万元05电子门锁系统200300/付6万元06中央监控系统1/30万元07酒店经营管理软件1/10万元08通讯及程控交换机1/25万元09内部电视VOD1/30万元10弱电智能化系统1/50万元11电梯5350000元/台175万元12发电设备2100000元200万元13合计767万元——本项目需购置各种酒店营业设备(家具电器用品及备用品)，估价按行业标准及酒店各功能项目规划的数量计算。序号部门间/位数设施投资标准金额(万)备注01经济客房14425000元/间360万元02商务客房(E客房)3635000元/间126万元03行政套房1550000元/间75万元04总统套房1200000元/间20万元05桑拿贵宾房1630000元/间48万元06净桑602000元/位12万元07沐足按摩302000元/位6万元08中餐雅间1530000元/间45万元09中餐零点厅200500元/位10万元10中餐宴会厅280500元/位14万元11多功能会议大厅18000000元/间80万元含灯光音响12中会议室2(130平方)150000元/间30万元37 13小会议室5(80-100平方)100000元/间50万元14茶艺棋牌房1225000元/间30万元15港式茶餐厅250500元/位12.5万元16慢摇吧200500元/位10万元17慢摇吧音响灯光1600000元/套60万元18夜总会包房3550000元/间175万元含房内灯光音响19商务中心130000元/间3万元含各种办公设备20网球场(C2)区三楼顶140000元/个4万元含铺地及设施合计1170.5万元二、项目投资总额：项目投资总额估算表（保留至千位）序号工程或费用名称建筑工程设备购置其它费用小计固定资产投资l工程费用1.1主体土建改造-10695㎡64.2万元1.2楼板浇铸-600㎡21万元1.3装修工程-21808㎡1744.6万元1.4绿化工程-1568㎡31.4万元2第一部分费用合计1861.2万元2设施设备费用2.1功能设备系统购置及安装767万元2.2营业设备(家具/电器/卫浴等)1170.5万元2.3营业用品(布草/工衣/易耗)50万元2.4交通工具(小车/客车/货车)45万元2.5办公设施设备与用品30万元2.6后勤设施设备与用品15万元2第二部分费用合计2077.5万元32其他费用3.1士地及物业/3.2勘察设计及前期工程咨询费20万元3.3工程监理、质监、安监费20万元3.4部分地方期及开办费50第三部分费用合计90万元第一、二、三部分费用合计4028.7万元3预备费用3.1流动预备费200万元3.2铺底预备费200万元建设期利息/★合计(1+2+3+4)4428.7万元三、流动资金：37 ——本项目流动资金按酒店运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为400万元，其中：投入铺底流动资金50％共200万元。四、投资总额：——项目总投资包括固定资产投资总额与铺底流动资金。总投资4428.7万元，其中固定资产投资总额3938.7万元(不含土地使用权出让费及物业建造成本)，开办费用90万，流动资金400万元(含铺底备货200万元)。五、资本金筹措：——自有资金万元,中用于固定资产投资为万元，占项目总投资的％；用于铺底流动资金万元,占项目总投资的％；。——债务资金筹措：本项目需银行贷款万元，其中用于固定资产投万元，占项目总投资的％；流动资金贷款万,占项目总投资的％.——资金筹措表资金筹项目筹措金额项目总投资（万元）4428.7万元甲方企业自筹（万元）乙方企业自筹（万元）银行贷款（万元）其它第八章：项目财务评价一、评价依据：——本项目的财务评价37 主要以酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出投资回报率及投资回收期两个主要投资参考指标，其他经济评价暂略。——酒店各部门消费标准：序号部门间/位数消费标准日消费次数预测经营率1经济客房144220元/天1开房率80%2商务客房(E客房)36280/天1开房率70%3行政套房15500元/天1开房率60%4总统套房13000元/天1开房率20%5桑拿贵宾房16180元/双钟3开房率70%6净桑6060元/人3上座率70%7沐足按摩3050元/人3上座率70%8中餐雅间15500元/间2开房率80%9中餐零点厅20030元/位2上座率60%10中餐宴会厅28050元/位1使用率50%11多功能会议大厅15000元/天2使用率30%12中会议室2(130平方)3000元/天2使用率30%13小会议室5(80-100平方)2000元/天2使用率30%14茶艺棋牌房1225元/钟8开房率70%15港式茶餐厅25030元/位2上座率60%16快餐厅12010元/位3上座率70%17慢摇吧15050元/位1上座率70%18夜总会包房351000元/间1开房率70%19商务中心1000元/天3020其他收入100000元/月二、财务评价：1、项目营运收入：——本项目收入主要分两部份：商业面积的租赁收入与酒店的经营收入。1）商业面积的租赁收入：——略：2）酒店收入：■客房部：——共有客房196间：——经济层标准房144间×220元×80%开房率×365天÷12月=770800元/月——商务层E客房36间×280元×70%开房率×365天÷12月=214620元/月——行政层套房15间×500元×60%开房率×365天÷12月=136875元/月37 ——总统套房1套×3000元×20%开房率×365天÷12月=18250元/月——客房月营业收入预计：114万元■桑拿休闲中心：——五楼贵宾房：16间×180元/双钟×70%开房率×3次/日×365天÷12月=183960元/月——四楼净桑区：60位×60元/票×70%上座率×3次/日×365天÷12月=229950元/月——四楼按足区：30间×50元/双钟×70%上座率×3次/日×365天÷12月=95812元/月——桑拿月营业收入预计：51万元■中餐厅：——设雅间15间、零点厅200位、宴会厅280位——雅座间：15间×500元/间平均消费×80%开房率×2餐×365天÷12月=36.5万元/月——零点厅：200位×30元/位平均消费×60%上座率×2餐×365天÷12月=21.9万元/月——宴会厅：280位×50元/位平均消费×50%上座率×2餐×365天÷12月=42.6万元/月——中餐厅月营业额预计：101万元■会议室：——多功能大厅：1间×5000元/天×30%使用率×365天÷12月=4.6万元/月——中会议室：2间×3000元/天×30%使用率×365天÷12月=5.5万元/月——小会议室：5间×2000元/天×30%使用率×365天÷12月=9.1万元/月——会议室月营业额预计：19.2万元；■茶餐厅：——棋牌间：12间×25元/钟×70%开房率×8个钟/天×365天÷12月=5.1万元/月——茶餐厅：250位×30元/位平均消费×60%上座率×2餐×365天÷12月=27.4万元/月——茶餐厅月营业额预计：32.5万元■快餐厅：——快餐厅：120位×10元/位平均消费×70%上座率×3餐×365天÷12月=7.6万元/月——快餐厅月营业额预计：7.6万元■俱乐部：——慢摇吧200个位，KTV包房35间，——KTV包房：35间×1000元/平均消费×70%开房率×365天÷12月=74.5万元/月——慢摇吧：200位×50元/平均消费×70%上座率×365天÷12月=21.3万元/月37 ——俱乐部月营业收入预计：95.8万元■商务中心：——商务中心月营业收入预计：3万元■其他收入：——其他月营业外收入预计：10万元重庆斯特森商务酒店正常年营业收入预测总表部门营业项目月营业收入年营业收入客房部196间客房114万元1368万元桑拿部水疗厅+16间房51万元612万元餐饮部中餐厅101万元1212万元茶餐厅32.5万元390万元快餐厅7.6万元91.2万元娱乐部慢摇吧21.3万元255.6万元包房35间74.5万元894万元会议会议厅/会议室19.2万元230.4万元商务商务中心3万元36万元其他营业外收入10万元120万元合计434.1万元5209.2万元2．成本费用估算：——本项目正常年经营成本及费用概算标准;1）营业成本：——客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入的10％计算；——餐饮成本，按收入的45％测算；——娱乐成本,按收入的25％测算；——桑拿成本，按收入的15％测算；——会议成本，按收入的10％计算2）营业费用：——员工工资按实际发生额计算；——水电燃料费，按营业总收入的12％计算；——固定资产折旧,采取平均年限法，装修按6年摊销,设备按8年摊销；37 ——福利、保险及员工生活费等，按营业总收入的5％计算；——餐饮住宿营业税率按综合税率5.45％测算；——娱乐桑拿营业税率按综合税率20％测算；——开办费为递延资产，分5年平均摊销；重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表成本费用项目基值计算标准成本费用额客房1368万元10%136.8万元桑拿部612万元15%91.8万元餐饮1693.2万元45%761.94万元娱乐部1149.6万元25%287.4万元会议230.4万元10%23万元商务36万元15%5.4万元其他营业外收入120万元//小计1306.34万元福利/保险/员工生活费5209.2万元5%260.46万元办公管理费用5209.2万元2%104.2万元清洁与维修杂支5209.2万元2%104.2万元宣传促销费（含折扣赠送）5209.2万元2%104.2万元水电动力燃料费5209.2万元12%625.1万元人工成本76.7万元12920.4万元小计2118.56万元固定资产折旧(物业)/万元20年分摊/万元设备折旧2027.5万元8年分摊253.4万元装修折旧1861.2万元6年分摊310.2元易耗品摊销(布草)50万元2年分摊25万元酒店建设开办费90万元5年分推18万元筹备培训费摊销(2个月)120万元5年分推24万元小计630.6万元住宿餐饮会服类营业税3327.6万元5.45%181.35万元娱乐桑拿营业税1761.6万元20%352.32万元资本金利息/万元5.31%/贷款利息/万元5.31%/贷款还本万元分5年还清合计4589.2万元3清债能力分析：1）盈利水平的测算：37 ——正常年营业利润＝营业总收入5209.2万元－营业总成本－营业总费用－营业税金＝(企业所得税)税前净利润620万元2）清偿能力分析：(略)3）财务指标评价：■投资回收期(RRI)为3.54年——总投资4428.7÷(税前净利+折旧摊销)1250.6=3.54■投资回报率(ROI)为14％。——税前年净利620÷总投资4428.7=13.99三、不确定性分析：——略1．敏感性分析：——略——项目的财务敏感性分析计算表变化因素变化率内含报酬率其它基本方案增减总投资经营成果经营收入2．盈亏平衡分析：——略四、财务评价结论：——从酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出重庆斯特森商务酒店的投资回报率(ROI)为14%、投资回收期(RRI)3.54年两个主要投资参考指标，从这两个指标我们可以初步得出项目经济上可行的结论，其ROI指标高于国内一般行业，而RRI指标亦显示出本项目的投资回收期较快，风险较低的特点。37 即表明斯特森商务酒店以准四星的定位与配置投资，仅以稍高于三星级酒店，大大低于龙头寺周边区域四星酒的价格竞争客源将具有强大的竞争力与生命力。第九章：项目风险分险一、项目主要风险因素识别：——酒店是高投资、高风险、高收益的经营项目，酒店的经营受当地市场环境、宏观经济、社会政治、治安安全、卫生防疫等因素的影响较大。本项目所面临的主要风险因素有如下：1、市场竞争风险:37 ——首先重庆新酒店项目在最近两年入市较多，龙头寺离主城区不远，而主城区的高星级酒店不少，价格不高，而且大都也有一定的社会知名度与忠诚客户群，因此斯特森商务酒店作为新店入市后,不但会面临的全新硬件的竞争对手，也会面临老牌商务酒店的激烈竞争.能否实现项目预计经营业绩是项目主要的风险。竞争对手的增加，市场竞争的加剧，有可能会导致彼此压价倾销，致使酒店的利润下降，投资回收期拉长。2、原材料、燃料动力涨价的风险：——目前国内的油、电等能源紧缺问题有可能会进一步加剧，能源价格的进一步上涨,而导致酒店经营成本的提高与利润空间的缩小；3、管理团队的风险：——作为一间新型的四星级酒店，管理团队的管理水平所产生的服务质量是一项风险因素，能否在筹备期间完成自身服务模式与服务品质的优性组力是项目竞争力的关键，同时也是一种风险。4、筹资风险：——本项目需要大量资金投入，项目各方能否保证项目筹资目标的顺利实现，保证项目建设期资金流的充分储备与运转将是项目能否正常建设的关键。也是项目筹建所要面对的一项大风险。5、不可测的政经异动与疫情风险：——政经异动如地区冲突等可能影响中国的经济发展，甚至影响重庆投资发展与项目的正常实施。而不可测的重大疫情出现，则对酒店服务业尤有重大的杀伤力。二、风险程度分析：——当前国内政经局面稳定，社会治安状况良好，社会应急体制逐步完善，加上国民经济GDP平均以9%以上的速度快速增长，结合重庆的经济发展与商务旅游发展前景，从总体上看酒店投资项目在重庆的市场前景较好，稳定发展与增长的安全因素要大于可能的异动风险因素。37 三、防范和降低风险对策：——重庆斯特森商务酒店现实中所要应对和降低的经营风险主要还是同业的竞争风险，作为一间新开发的酒店在服务质量上，客源开拓上显然较已建成的酒店的资源力要弱，因之我们认为重庆斯特森商务酒店要防范和降低风险的主要对策如下：1、增强项目在规划设计中的卖点与优势,并且在注重入市前期凸显项目的定位优势,提高本项目的综合竞争力。2、有必要选择组建优秀的具有丰富的四星级酒店工作经验的专业管理团队，筹备期间一线员工的培训要有足够的时间，使员工均能掌握熟练的服务技能，保证经营入市期间的服务质量，实现以服务稳定客源，以服务扩张客源的目标。3、对项目的资金筹措要作好充分的规划与储备，以保证项目的顺利建设。第十章：项目研究结论与建议——通过对重庆斯特森商务酒店项目的建设条件、市场条件、经济效益等方面的综合分析显示，该项目符合重庆龙头寺打造“北站经济圈”的发展需要，项目开办后可以以优越的地理位置直接承接西南地区最大交通枢纽—重庆北站的商旅客人，此外从经营环境来看龙头寺区域的高档商务酒店并不多，市场空间与机会较多；因之我们相信随着重庆龙头寺北站经济圈37 的进一步成型和完善，周边社区的成熟与入住人口的增加，各类客源市场必将会迅速增长，因此只要本项目定位合理、服务功能规划科学、实用，适于站区商旅客人及周边企业及社区居民的消费需求，前景必将会是乐观的。通过进行以上可行性论证结果表明，本项目不仅在建设条件要求上可靠，而且主要财务指标良好，投资回报可观，完全具备开发成功的可行性要素。建议如下：——酒店设施功能有必要强调创新性，例如可以在酒店客房和其他营业环境充分配置电脑冲浪功能，打造重庆的新概念“E”化商务酒店，突出品牌形象，并满足现代商旅客人的需求。——酒店C裙楼一层为商场设计，在规划上有必要从符合酒店氛围的角度进行规划，避免引进有不良影响的的商业项目，如诊所、社会餐馆等。2008/1/1537'