商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告 88页

'蚁袅羅芅莁蚈袁芄蒃袄螇芄蚆蚇膅芃莅羂肁节蒈螅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂荿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇莆螀袆莆蒈蚃膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂蒂蒅虿膁蒂薇袅肇蒁蚀蚇肃蒀葿羃罿肆薂螆袅肆蚄羁膄肅莄螄聿肄蒆罿羅膃薈螂袁膂蚁北京X商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告项目市场调研一．区域总体环境分析31、X区域规划42、X区域环境发展趋势43、X产业发展布局54、X区域写字楼物业状况及分布65、X地区交通状况总体分析96.人口状况分析15二、区域商业市场环境分析241、区域商业市场发展历程242、区域商业市场现状分析243、区域商业市场未来发展趋势27三、本项目周边的状况分析341、项目区位及研究范围342、本案交通状况分析343、本案周边住宅状况分析36 项目定位及可行性研究四、市场初步定位491．业态定位492．租售价格定位523．终端客户定位58五、项目操作性分析631．市场面分析632．技术面分析653．经济面分析67六、经济模型部分691.成本部分核算692.额度比例核算703.租赁现金流分析（静态）714.租赁现金流分析（动态）725.项目租售同步操作现金流状况73七、可行性分析结论75 项目市场调研 一．区域总体环境分析X地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对X地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对X区域进行规划调整，X区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻X区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，X地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化X的方向发展。1、X区域规划X地区总用地规模为17.8平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里)，规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，X绿化主轴。X区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“X新城”，其功能以X中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“X科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户X，从而更进一步增强了X区域的整体竞争力。 2、X区域环境发展趋势X在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，X地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好X地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址X。在这种整体环境利好的趋势下，X地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，X正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大X。3、X产业发展布局X科技园位于朝阳区酒仙桥-X地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻X高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户X。随后 世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的X，2004年12月摩托罗拉研发总部在X破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在X奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在X。目前X高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：X 科技创业园和中国北京(X)留学人员创业园。截止2005年X高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，X产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。在X地区产业链条逐步完善的过程中，X地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在X，X区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。X地区跨国企业的高速发展，同样预示着X地区未来发展的巨大潜力。X外资企业在建物业面积比例图单位:平米从X的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把X打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户X的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了X地区的商务氛围的提升。随着X地区产业的高速发展，X地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。4、X区域写字楼物业状况及分布4.1X写字楼物业供应情况X发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。在X高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对X地区写字楼物业的需求。X写字楼物业项目统计表 项目名称体量（m2）租金(元/日/m2)档次爱慕国际210002.5乙级博雅国际中心27000（规划）待定甲级众运大厦196002.6乙级叶青大厦500003甲级中辰大厦174002.8乙级洛娃科技大厦155002.8乙级鑫佳泓大厦175003甲级博泰大厦240003.15甲级博泰国际650007000元/m2商住X科技创业园700003甲级星源国际220002.5商住娜丽莎大厦50002.3商务Loftel170008500元/m2商住X大厦358003.2甲级佳境天成650002.8商住鹿港写字楼50000规划嘉美风尚37000规划人济大厦56000规划从统计数据来看，X地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过61万平方米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成X成熟商务区。也不足够支撑未来X地区高科技产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，X区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于X科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，X地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合X区域内企业需求情况。 4.2X写字楼物业分布状况从X地区写字楼物业的分布情况来看，由于X科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而X当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。X地区写字楼及跨国企业总部分布图 4.3X写字楼物业市场发展趋势从X区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。但随着X区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提升X区域的商务环境，并促进X地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中，未来X 区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。4.4周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近X高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以X高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。5、X地区交通状况总体分析5.1区域公共交通状况分析5.1.1地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到X地区的消费环境。对X地面公交客运系统作如下分析：X地区现有公交线路一览线路主要站点区域站名城铁临5路南十里居→酒仙桥商场→电子城小区→南湖南路→X西站X西站城铁临6路X科技园→X花园东区→广顺北大街→X西站广顺北大街小5路X科技园→炎黄艺术馆→四道口→圆明园→海淀→金庄村X科技园小6路西马庄→定福庄→太平庄华堂商场→丽都饭店→X小区X小区小71路X小区→X西园→X购物中心→芍药居→上地桥X小区小73路X小区→经贸大学→冠城园→牡丹园→双安→小南庄X小区运通101线南湖渠→X购物中心→中国科技馆→体育师范学院→三义庙X购物中心运通104线营慧寺→紫竹院→白石桥→动物园→北京北站→X新城X新城运通107线马家堡小区→木樨园→燕莎友谊商城→丽都饭店→X新城X新城 运通110线半壁店→昆明湖路→中关村→大屯→广顺北大街→X新城X新城运通111线安宁里南站→立水桥→X花园→朝阳公园→定福庄→东柳X花园运通113线吴庄→蔚园→永定路→中关村→广顺北大街→来广营广顺北大街运通201线南湖渠→南湖东园→X购物中心→人民大学→六里桥长途站X购物中心361X科技园→广顺北大街→中国科技馆→北太平庄→巴沟村广顺北大街402四惠站→大北窑→农展馆→酒仙桥→X公园→南皋X公园404东直门→花家地南里→花家地街→阜通东大街→来广营阜通东大街405路联大北窑→农展馆→亮马桥→三元庵→丽都饭店→广顺北大街广顺北大街409来广营→广顺北大街→中日医院→中国科技馆→阜成门广顺北大街416来广营→南湖东园→湖广中街→农展馆→广顺北大街→来广营广顺北大街418金盏→郁金香花园→蟹岛度假村→X公园→酒仙桥→东直门X公园420X科技创业园→宏昌路→亮马桥→朝阳门→王府井→北京站X科技园421大北窑→农展馆→亮马桥→丽都饭店→宏昌路→东湖宏昌路422三义庙→中国科技馆→中日医院→经贸大学→花家地→来广营花家地606雍和宫→和平里火车站→展览中心→阜通西大街→东湖阜通西大街614东直门→左家庄→三元桥→花家地北里→宏昌路→X科技园宏昌路623X科技创业园→广顺北大街→X购物中心→东直门外广顺北大街627三营门→木樨园→方庄→潘家园→四元桥→广顺北大街广顺北大街629环行铁道→阜通西大街→X花园→立水→东北旺中路阜通西大街630来广营→X花园→北营门→门头村→北京植物园→香山东路X花园701大西洋新城南门→花家地北里→西钓鱼台→岳各庄红星美凯龙花家地北里707嘉园→天桥→农展馆→燕莎友谊商城→广顺北大街→农艺园广顺北大街710善各庄→广顺北大街→酒仙桥商场→朝阳公园→西直河广顺北大街735锦绣大地市场→玉海园→中关村→四元桥→X公园→金盏X公园737孙河东站→阜通西大街→亚运村→中关村→颐和园→香山阜通西大街752西北旺村→北苑家园→广顺北大街→珠江帝景→京南交易中心广顺北大街827北京西站→北辰路→X购物中心→广顺北大街→善各庄广顺北大街840外南湖渠→亚运村→中关村→青塔→朝阳路→南湖渠南湖渠852老君堂南站→朝阳公园→阜通西大街→北苑家园→都市芳园阜通西大街909前苇沟→X花园→燕莎友谊商城→安定门→西北旺市场X花园921大峪→苹果园地铁→定慧寺→国家图书馆→广顺北大街→东湖广顺北大街939北京南站→大观园→儿童医院→西直门→广顺北大街→奶子房广顺北大街944菜户营→盛唐饭店→学院路→芍药居→广顺北大街→奶子房广顺北大街 951东北旺中路→圆明园→五道口→亚运村→花家地→南十里居花家地952东湖→X花园→朝阳公园→小武基→北大地→岳各庄北桥X花园952支X路→宏昌路→丽都饭店→朝阳路→劲松→十八里店北桥站宏昌路966东直门长途站→览中心→广顺北大街→朝来家园→平西府广顺北大街975东直门→阜通东大街→广播学院→北七家→桃峪山庄→桃峪口阜通东大街976北湖渠→大西洋新城→酒仙桥商场→大望路→潘家园→亦庄大西洋新城976支北湖渠东口→广顺北大街→四惠站→北苑→群芳园→大地站广顺北大街983王佐汽车站→五棵松→营慧寺→广顺北大街→北湖渠广顺北大街X地区交通站点分布图 如图所示，X区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于X边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁X西站附近没有直接延伸到X中心区的公交线路，且现有线路车次少、拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居住区、商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。随着北京城市的进一步发展和建设，X地区吸引着人们越来越多的关注，川流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。随着X地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。5.1.2轨道交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一，不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。从商业方面分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。X区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁13号线，周边规划和在建的轨道交通线路还有L1线、地铁15号线，地铁13号线途经X西站，地铁15号线是连接东直门-X-顺义区的规划线路。L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过X东南侧，X区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。X地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对X地区的影响有待观察。 地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善X地区的现有轨道交通状况，对X地区的辐射可能形成新的延展。5.1.3X地区道路组成状况5.1.3.1外部公路系统X地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。主要交通干线有：京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。发达的外部公路系统可为本地区带来充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。Ø北四环东路：道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是X主要交通干线之一。Ø东北五环路：道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连接东部地区和北部地区的交通干线，是X主要交通干线之一。Ø京承高速公路：与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。Ø京顺路以及机场高速路：是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、五环相交，是X地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。5.1.3.2内部城市道路系统X区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行，因此出现了一些非经纬向的道路。但是X北部等新型区域内的道路，却是经纬向，于是X内部的道路走向便变得错综复杂。总体来说，X的主要道路大体可归结为两纵一环线。 两纵指的是广顺大街和南湖北路-花家地大街（中环南路）：广顺大街是整个X地区的中轴线，大体将X分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接X西部和花家地建成区的重要干线。一环线指阜通西大街和阜通东大街：二者与北四环东路构成了一个环线，将X的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。Ø广顺大街：城市主干道，双向六车道，红线宽度60米。广顺大街（广顺北大街和广顺南大街）是X地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与京顺路相交，从而将X分割为东西两半。Ø阜通东大街：与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与X地区内部路网相接，全长约2470米，红线宽度为45米，为城市主干道。Ø阜通西大街：与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与X西路相交。Ø宏昌路：位于X新城（A05区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字路口。X地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了X内部日常地交通组织。合理的交通布局，不但缓解了X地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。5.1.3.3立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关重要的作用。X地区现有立交桥11座，分别为：来广营桥、广顺桥、广泽桥、五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、X桥、望和桥、北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。上述立交桥分别设置于X周边地区，绝大部分是进出X 地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统的纽带作用，是X地区保持交通顺畅的有力保障。X地区原规划出入口可达15个，但仅4个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出X的交通系统全面瘫痪。从目前现状看，随着政府市政投入力度的加大，X地区的交通问题已得到初步缓解，立交桥在X地区起到了很好的连结作用，是X地区高速运转的关键所在。5.2区域交通未来规划及道路改造分析X地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，X区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出X的道路易堵。另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，X地区未来的交通将更加顺畅。按照规划，X地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立一个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街、花家地街、X街与京顺路进出X地区出入口的改造，预计2008年前全部实现X地区道路网络规划。6.人口状况分析商业项目开发最重要的因素之一就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构、层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。6.1住宅项目发展及人口状况分析X区域自1994年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地开发过程划分为四个阶段： 阶段时间主要建设区域开发项目类型第1阶段94-98花家地、南湖渠路区域以福利分房和最早先购置商品房的购房人，区域开发早期以普通板楼为主，95年开始有高密度楼盘项目第2阶段98-01以X新城为中心向外辐射大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩籍人为主的外籍人士第3阶段01至04北部科技园区、X整个地块都有产业研发基地，品质型住宅（公寓）项目、商务办公楼、底商等第4阶段05年至今X东部新区、西南区大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型企业或集团购买从上面的表中数据分析，目前，X区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除X新城B30地块、北京香颂二期、融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。从调研资料显示，X区域内部分楼盘项目主要有：序号物业名称序号物业名称序号物业名称序号物业名称1X花园东区17融科橄榄城32风格雅园47花家地西里2星源国际18大西洋新城33Cityone48X雅特住区3炫彩嘉轩19湖畔雅居34鹿港49动感之都宝星园4X西园20金隅丽港城35星海明珠50世安X家园5X花园21夏都盈座36丽港美度51利景名门6丽景新贵22利泽西园37嘉美风尚中心52亚特兰大厦7慧谷根园23X悦城38博雅国际中心53绿荫芳邻8慧谷时空24博泰国际39都市心海岸54花家地商住楼9慧谷阳光25澳洲康都40嘉润花园55嘉悦精英家园10CLASS26望馨园41华阳公寓56慧谷金色家园 11X明苑27上京新航线42宝星国际57X新城A5区41012X西园四区28圣馨大地43点击未来沁居58花家地小区13X国际商业中心29季景沁园44城市月光59望兴园14国风北京30北京香颂45X新居60信荷城15X新城31银领国际46东湖湾61方舟苑-艺术城16华鼎世家47花家地西里62X利泽家园48X雅特住区63LOFTELX地区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，区域内住宅项目还有一部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近1000万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为25-30万人左右，目前X常住人口约15万人左右。 X区域住宅项目分布图6.2X人口结构及未来人口放量从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。 6.2.1住宅人口数量根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增，03年X地区的常住人口数量在10万人左右，04年已超过15万，其中固定居住户数达7万户，截止到05年5月，统计指标已接近20万，根据北京市总体规划，2010年预计X地区人口总数将超过35万人，而在未来的10-15年内，X地区人口数量预计达到创记录的60万人。近几年人口递增数量约为3.5-4万人/年。6.2.2写字楼人口数量随着X区域在2002年5月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。在X的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积70000平方米已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。从X产业园区得到的数据显示，X电子城西区累计引进各型企业660家，其中高科技企业438家，注册资本金33.9亿元，产业方向涉及微电子、现代通讯、光机电、生物技术和新医药、新材料等领域。入园企业就业人员超过1.18万人，加上X新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融、贸易、商业、旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待X 区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到67万平米。按写字楼物业每百平米12人计算，X区域未来商务人士总数将超过8万人，大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。6.2.3外来人口数量截止2004年年底的统计数据，X区域已有约5万韩籍人口居住在此，占在京韩国人总数的90%，到去年年底，X地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域，目前常住韩籍人口已达到7万人，占目前全区固定居民人口总数量的30%，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，X区域已成为北京市韩国商品最集中、种类最多的区域。除韩国之外，X区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了一个以高端消费和特色消费为主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。自X科技产业园区规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者、投资型购房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购现象也时有发生。不难看出，随着X区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成，交通、商业配套、商务环境等有利因素的增加，加之第四使馆区的规划建设完成并投入使用，X国际型大社区和国际化产业特色也将日益彰显，本区域外籍人士还将有较大幅度的增长，区域商业生命力也将随之增强。6.3年龄、职业状况X地区楼盘的中高价位客观显示出X社区居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。从目前研究机构的数据分析，X区域20万常住人中，社区居民年龄构成以30-45岁为主，占60%以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势，25岁以下的约占25%，45岁以上的仅占15%左右。 X区域常住人口年龄比例投资购房人的职业包括：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，从事贸易、IT行业的高精人才的中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。韩籍人士多从事贸易性活动，还有一些开设餐饮、服装服饰等有一定规模性的企业，另外一部分外籍人士则为进入望说区域的外企高级管理层，不同语言、习俗文化，已经构成X浓厚的国际氛围。从我们对区域的调研资料显示，X区域常住人口学历普遍较高，以大专、大学本科、研究生及研究生以上者占多数，科技园区内就业人群本科以上学历约占企业总人数的70.7%，其中博士9.3%，硕士20.1%。平均教育水平较高，拥有较好的收入和个人素质。6.4外籍人口分布特色自X区域开发工程开始，就不断有外籍人士进驻，有纪录显示，1998年有200多户韩国人组成的购房团进驻X，自此之后X区域成为韩籍人聚集地。目前区域内近20个大型社区，每个社区都有韩国人入住，其中，X西园3区和西园4区内的韩国人最集中，约占该小区人口的80%左右，据不完全统计，现在X区外籍购房人群已由原来以韩国人、日本人逐渐发展扩大至欧美、新加坡等不同国家的购房人，已有数万韩侨、欧美人士在此定居，外国专家也开始大规模的聚集在此，人群多元化发展趋势显著。 从区域开发过程中我们了解到，一些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资意向，吉宝置业的季景泌园就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡进行推售，随之也带来了不少新加坡、台湾、香港等地区的投资购买，同时在一定程度吸引日、韩人士对X的投资倾向。该项目也是区域里外籍人士购买数量较多的一个楼盘。6.5区域人口消费特性分析6.5.1区域消费能力分析从调研资料统计，X常住人口中，25至45岁之间的占到85%，具有一定的经济实力，购买能力比较强，X地区月收入在5000元以上的人群占62%，X区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到70%。从对X地区人均可支配性收入调查显示，X地区较高收入以上的人数比例占到了50%，低收入与较低收入的比例仅占到25%，根据统计得出的X地区人均可支配性收入为19390元/年，高出北京市平均水平近24个百分点。北京市2004年人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）7400.910960.814245.118454.529634.615637.8数据来源《2004年北京市统计年鉴》X地区人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%6.5.2区域人口消费特性分析Ø区域内常住人群消费主要以日常购物、配套型服务商业消费，同时对餐饮类的消费有较大需求。 X区域早先定位为城市中心居住区，区域内物业品质较好，高档住宅项目居多，在这里生活、工作的人群消费层次较高，区域内常住人口不乏有外企管理工作人员、来京的商务人士，未来还有以第四使馆区的驻华使馆人员成为本区域的核心消费群。这些消费人群的经济状况及收入一直保持着较高的水平，大部分人群具备较高的消费能力并具有较新的消费理念，注重品质消费，对生活质量的要求也相应较高。追求更高层次的文化及娱乐享受，追求生活品位，消费讲究高雅有情调，消费以中、高档产品为主，消费金额相对较大，对购物环境要求较高。由于X区域先期规划中缺少对商业配套设施的设计，故区域早期很少有相对综合的商业物业供区域常住人群消费，而本区域常住人口中存在大量工薪族，作息时间相对较为固定，受此影响，区域内除早晚上下班的高峰时段外，白天人数明显少于夜间，区域内消费高峰时段与市区也有较大差异。从对区域调研结果得知，X区商业经营时间一般为早11时，晚上营业时间可持续至晚23时左右。白天冷清夜晚火爆的营业状况成为X消费的特色。但由于原来X区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成了社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消费没有得到有效释放。目前对百货零售类商业的需求量明显较大，配套服务类项目的档次也有较大差距。Ø商务办公人群对餐饮、休闲类业态消费需求较大，对一定档次的消费购物需求也明显高于普通居民。商务办公人群具有较高的学历水平，普遍文化素质较高，此类人群拥有超前的消费意识，消费观念较为前卫，购物、餐饮以及娱乐、休闲都是他们日常生活的重要组成部分，对个性的特色商业有着浓厚的兴趣，他们工作压力较大，作为缓解工作压力的一种方式，在工作之余他们普遍到休闲、娱乐场所进行消费。 由于区域内有大量写字楼、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企职员、驻华外籍人士居多，此部分人群工作、生活节奏较快，工作与生活时间存在着较多的不固定因素。方便快捷、省时的就餐方式是他们的首选，由于区域内商务办公人群不断增多，可提供的商务餐饮服务较少，不能满足区域内对餐饮的消费需求，同时休闲、娱乐业态从规模和特色方面也还不能满足此类消费群的需求，造成了区域内的消费人群外流。Ø外籍人士消费特性以原有消费习惯的商品为主，娱乐类、休闲类消费成为其生活必不可少的一部分。餐饮服务也有一定的国籍特色。X从1994年规划至今，一直都是住宅先行，缺少产业支撑，区域内居住着很多韩国人，随着中韩贸易额的不增加，经济往来的纵深发展，会有越来越多的韩国、朝鲜人到北京来工作居住，而欧美、日本、新加坡等国家组成的外籍人的消费习性也不同，这些人聚集的特性强，对文化休闲类消费需求明显，特色的餐饮、酒吧、KTV、娱乐城等都是此类人群的主要消费场所，已经在X区域构成另一类消费群体的一个重要组成部分。此类人群消费能力高，有一定的消费品味，不同于普通居民类消费，对日常消费品的购买也有较高的要求，一般都在大型中高档消费场所进行购买消费。但在本区域适合这类消费的场所在本区域屈指可数，区域内也还没有一家有综合服务的，集餐饮、娱乐、商务服务、日常休闲购物为一体中高档消费场所。因此，在未来，随着此类人群的不断增加，对综合性、档次型大中型商业项目的需求明显增加。商务型、外籍人士消费潜力将不容忽视。这类消费人群也将带动并引导区域内更多的高收入人群前来消费。 二、区域商业市场环境分析1、区域商业市场发展历程作为北京市规模最大的开发建设用地，X社区经过几年的发展已逐步成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”，地区规模已初步成型。但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素的影响和制约，这一地区商业设施的开发相对滞后于居住类物业的发展，早期商业配套仅局限于京客隆、华润等生活超市；中福百货零售以及个别建材城、大中电器等商业设施，截至2005年底，X商业供应约为30万平方米左右，但无论从数量还是档次上来看，商用物业一直存在市场缺口。2005年以后，随着XB区商业金融用地的逐步开发，各类型商业项目陆续面市。宜家家居X新店将于今年4月份开业；X购物中心、X国际商业中心、以及旺角广场等商业项目也将于5月份左右集中开业；方恒国际中心、沃尔玛所在项目、嘉美风尚二期商业以及北京香颂的商业部分也将于2006年至2007年间推向市场。另外，宝星国际、融科橄榄城、国风北京等项目也有大型商业配套，预计2008年前后推出。届时，X新兴商业供应将不低于70万平方米，甚至超过目前西单商圈的商业总量。2、区域商业市场现状分析2.1现有商业供应分布X现有商业面积约30多万平方米，商业主要集中在三个区域：Ø广顺大街沿线：由X花园、星源国际、夏都盈座等沿街项目的底商组成，以二层临街商铺为主，业态多为日常生活配套及餐饮。由于具有稳定消费客群的支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到95%以上；Ø南湖北路与湖光北街交汇的金十字街：这里是X 传统的成熟商圈，由京客隆超市、大中电器、鑫隆百货市场及其周边店铺组成。该路段平均日客流量可达4000人左右，周末节假日期间日人流量超过1万；据调研，该商圈内京客隆超市平均日流水额为24万，年营业额9000万元左右；Ø花家地街的临街商业：该街区两侧临街商铺多以大众化餐饮为主，由于是成熟居住区的早期物业，而因已形成一定消费氛围。另外，四环路沿线原有分布的商业以汽修汽配和超市为主，目前已进入调整和升级阶段。2.2现有商业供应特点在X街头，各种中小超市、便利店、大小饭馆、发廊、菜市场、银行分支、家政服务所、健身俱乐部、娱乐设施、宠物服务随处可见，但是与X现有十几万人口的庞大社区相比，目前所有的商业网点并不尽如人意。Ø缺乏大型集中式购物中心就整个X大社区来说，最缺乏的是可以覆盖比较大区域的大型商业中心，如大型百货商场和大型综合超市，目前只有在偏西的中福百货和偏南部的X1号折扣广场可以算做百货零售类，但其档次不高、辐射范围相当有限。Ø中等超市规模有限中等规模的商业点虽然不断出现，但是其覆盖面依然很小，远没有达到令X居民满意的程度。X新城中的华润超市、家和超市、大成顺天府超市、京客隆超市等规模和商品品类仍显不足。Ø便民商业网点不足小区内部便利店的网络远没有成型，小型、微型的商业点未达到饱和，人们消费选择的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、粮食、肉类等等物价都要略高于市内居民区。Ø餐饮及休闲娱乐市场未充分发展餐饮、娱乐、医药、运动休闲等各种服务业分布分散、品质参差不齐、数量相对不足。 2.3现有商业供应结构区域现有商业主要以餐饮、生活配套、建材家居、中小规模超市百货等为主，其中餐饮类、超市类商铺较多，综合百货仅占总供应量的百分之十几，且多为临街小商铺，缺乏品牌类高档商业，规模及档次均不能满足消费人口的需要。区域商业现有供应结构（数据资料统计时间：2005年底）2.4现有商业物业租售价格X区域普通住宅底商多采取“售后出租”的形式，业态大多没有整体规划，租金一般在2元-6元/平方米/天；百货类集中商业只租不售、或者以流水倒扣的形式统一经营；写字楼和商住楼底商租金比普通住宅底商略高，可达8元，有的达12元/平方米/天。X区域原有普通住宅底商售价在13000-15000元/平方米左右，较为繁华且商业氛围较浓地带的底商售价可达16000-18000元/平方米。随着后期经营，这些已售商铺普遍升值20%以上。从投资回报来看：现已经营的临街商业投资回报率均在9%以上，个别甚至接近20%，高于商铺的常规投资回报率8%-12%。一方面是因为临街商铺面积不大、物业结构最多二层，适于商户租赁经营，投资收益自然稳定有保障；另一方面：早期商铺供应量相对较小，且销售价格普遍低于1.5万，随着入住人口对商业配套需求的增加，临街商铺呈现供不应求的状况，租金不断走高。 3、区域商业市场未来发展趋势随着XB区公建类物业的逐步开发，未来家乐福、沃尔玛、华堂商场、宜家家居等国际商业巨头将相继登陆X。据预测，到2007年底，X新兴商业物业供应量将超过70万平方米，有望成为北京东北部的新型大商圈。3.1区域未来商业格局X现有商圈为南湖北路与湖光北街交汇的金十字街，该商圈由鑫隆小商品百货及京客隆超市、大中电器等商业物业组成，尽管目前落成并即将开业的旺角广场提升了该区域的商气，但其本身低端、大众化的商圈形象已经确定，未来提升的空间不大。在此基础上，X区域未来将形成四大商业聚集区，分别是：以宜家家居和家乐福等为核心的东北四环商业组团；由X国际商业中心、嘉美风尚二期商业、方恒国际中心组成的X东南部商业组团；由X购物中心、沃尔玛项目及其周边商业组成的X中部商业组团；由本项目、博泰国际以及丽景新贵商业部分及组成的X北部商业组团。东南部商业组团体量最大，不仅包括12万平方米的X国际商业中心，而且规划中的25万平方米的方恒国际中心及在建的嘉美风尚中心均为集酒店、写字楼、商业于一体的综合物业。未来辐射范围有望扩大至酒仙桥地区。中部商业组团主要由8.9万平方米的X购物中心和10余万平方米的沃尔玛项目组成。北京华联的入驻和沃尔玛的品牌影响力，以及优越的地理位置使得该商业组团有能力成为辐射整个X区域的核心商业组团。 东北四环商业组团吸引了包括宜家家居、家乐福等众多国际知名零售商进驻。一方面，国际知名商家的品牌号召力不容忽视，单就宜家家居旗舰店的辐射范围而言，将不仅局限于X 周边地区，而是辐射整个北京乃至周边地区；另一方面，四环沿线便捷的交通、充足的停车位提升了该地块的商业价值；再者，由于物业全部为零售商购地自建的独立商业体，因此其物业结构完全符合经营要求；最后，该商业组团建设周期短，宜家即将于今年4月份正式营业，如果顺利的话，家乐福及其合作伙伴也将不迟于2007年初开业经营。因此，未来该商业组团将成为吸引并截流东北四环内、外消费人群的最为重要的商业组团之一。此外，随着第四使馆区的入驻，以及宝星国际、融科橄榄城、国风北京等项目商业部分的建成，在2008年前后，该区域亦有可能形成未来X东部的商业组团。3.2新增及规划商业项目新增及规划商业项目列表项目名称所处位置商业规模（㎡）物业结构租售价格备注丽景新贵（家乐福）广顺北大街（丽景新贵商业）4万左右独立商业待定规划中，进驻时间不确定沃尔玛购物广场（暂用）广顺南大街与阜通西大街交界路口东南角10.6万地上局部8层，地下3层，B1-F7为营业用房待定沃尔玛约占2万㎡左右，预计07年4月开业。宜家家居四环东路，阜通东大街西北侧3万左右独立商业自建预计4月开业家乐福（北四环）四元桥以北（原燕莎X购物）4万左右独立商业自建——欧尚超市来广营桥东北角，百安居东侧4万左右独立商业自建——方恒国际中心广顺南大街（竹藤大厦对面）公建25万独立公建群待定——X国际商业中心XB区6-10#12万左右独立商业租金2.2-8元不等预计5月开业旺角广场南湖北路与湖光中街交界路口东北角约2.1万5层商业，单层4300㎡分租，按楼层不同3元-20元不等 F1-F3规划为8-36㎡左右小面积铺位，B1、F4单铺1000㎡以上，预计5月开业X购物广场（华联）广顺大街与阜通西街交汇处约8.9万独立商业楼，B1-F4层租金依楼层及业态不同6-30元不等，目前已下调800个车位，预计5月开业博雅国际北五环以南，利泽中一路1号8000左右2层底商最初1.5万，现停售出租拟做商务配套等炫彩嘉轩宏泰西街北侧，广泽路西侧6000左右2层底商街铺整售首层1.5万；二层1.2万社区商业金隅国际CityOneX西路与阜通西大街交界东北侧约1.5万底商，B1-F2待定——鹿港X西路与阜通西大街交界东南侧3000左右底商售价1.5万——博泰国际广顺北大街与湖光北街交界路口2.03万底商B1-F3售价分别为：13000元/㎡；22000元/㎡；17000元/㎡；15000元/㎡华鼎世家阜通西大街，沃尔玛东北侧3000左右底商，首层整售给一家韩国公司，由其分散出租经营季景沁园湖光中街西延长线南侧1.3万2层底商裙楼待定07年9月交用并投入经营北京香颂X西路，季景沁园西南侧4.36万街城、商业街20000以上（初定）宝星国际X西园东侧，宏泰东街4.5万独立商业待定E-Mart易买得购物中心入驻融科橄榄城宏泰东街一期4000，二期4万底商裙楼及独立商业楼待定——国风北京宏泰东街、阜安东街、X街、京顺路合围地7万公建，约5.18万商业独立商业待定——嘉美风尚约6.8万 广顺南大街南端，京顺路西八间房路口写字楼酒店底商裙楼整售报价1.2万元/㎡左右租售状况待定，预计2007年开业东湖湾来广营利泽西园约7万左右待定待定——上京新航线东湖路3000底商，另4栋独立商业楼底商、独立商业待定预计2007年底交付使用澳洲康都X外环路1万左右底商、独立商业售1.3万元/㎡，租3.5元左右独栋综合楼整售，底商散售上表所列项目大致可以分为几类：一类是大体量独立商业，如：家乐福、沃尔玛、欧尚、X购物广场、X国际商业中心、宜家家居、旺角广场等。这类商业的特点是：Ø均为独立商业物业，体量至少在2万平方米以上，最大的可达12万平方米；Ø项目多分布在广顺大街、四环路、京顺路等主干道周边或已成熟商业区域；Ø项目均只租不售或整售后由专业经营管理公司统一经营；Ø项目多集中在2006年开业经营，最多不晚于2007年。另一类是区域内新建成住宅或办公类物业的商业配套，如：金隅国际、鹿港、博泰国际、季景沁园、炫彩嘉轩等的商业物业。这类商业的特点是：Ø商业体量万平米以下居多，最多不超过2.1万平方米；Ø商业结构均为1-2层底商形式；Ø大多数为现房销售型物业，采取小面积分割销售的营销方式，销售价格多集中在1.5-1.8万之间，销售情况良好，但租赁情况不一。最后一类为规划待建商业，如：国风北京、宝星国际、融科橄榄城、北京香颂、东湖湾等项目，这类商业特点如下：Ø均为规划中商业物业，独立商业及底商群楼形式并存，规划方案不详；Ø商业体量不小，4-8万不等； Ø除北京香颂外，其余项目均分布在X内环路一带，与规划中的第四使馆区临近；Ø入市时间多集中在2008年前后。3.3区域未来商业整体放量序号项目名称商业体量（㎡）业态定位现有商业设施及商业配套众运大厦4000餐饮、美容美体叶青大厦2000银行、药店等爱暮大厦400展示厅佳境天城5000餐饮、电讯等中辰大厦2000商务配套利泽西园800社区配套雅特住区1114社区配套望馨园5000社区配套X明苑3780餐饮星源国际3500社区配套X体育广场5400餐饮、娱乐LOFTEL4000银行、健身、休闲夏都盈座2200社区配套都市心海岸3200社区配套X花园东区20000社区配套X西园1区5000社区配套X西园2区2000社区配套X西园3区1500社区配套X西园4区6000社区配套南湖中园1区4000综合楼南湖中园2区12000京客隆超市南湖东园1区1000社区配套南湖东园2区600社区配套、电器慧谷阳光3500餐饮、社区配套慧谷根源4000社区配套（空置） 圣馨大地3000休闲、配套望兴家园300社区配套湖畔雅居8000社区配套花家地小区2200社区配套、餐饮花家地南里600社区配套、餐饮金隅丽港城21000折扣店望花西里小区6000餐饮、社区配套望花东里小区8000餐饮、社区配套风格雅园800社区配套银领国际6500社区配套（空置）CLASS6000社区配套、餐饮蓝色家族4000住皇城（售楼）嘉润家园2000银行、社区配套中福百货（鑫隆市场）14000百货零售南湖综合市场8000综合市场X建材大世界12000建材市场百安居15000建材超市爱家家居13000建材超市在建及规划中商业项目丽景新贵（家乐福）40000超市沃尔玛购物广场106000综合购物宜家家居30000家居超市家乐福（北四环）40000超市欧尚超市40000超市方恒国际中心50000综合公建X国际商业中心123000综合商业旺角广场21000百货零售X购物广场89000综合商业博雅国际8000商务配套炫彩嘉轩6000社区配套金隅国际CityOne13000社区配套鹿港5000社区配套博泰国际20300餐饮、电器等华鼎世家4000社区配套 季景沁园12000社区配套、餐饮等北京香颂80000社区商业街宝星国际45000综合商业融科橄榄城40000综合商业国风北京51800综合商业嘉美风尚68000综合商业上京新航线3000社区配套、餐饮澳洲康都10000社区配套鹿港写字楼5800商务配套东湖湾70000综合公建以上数据是对X现有商业物业、在建商业物业及未来规划商业物业的初步统计，所列项目难免百密一疏，部分商业的体量也是基于调研数据的合理估计，但已大致描绘出X未来商业供应的概貌。按上述统计简单加总，X地区未来商业总体量超过了100万平方米，但需要说明的是：部分旧有商业，如综合市场类物业、老旧社区的底商门面房等，将随着区域商业的发展而逐步升级换代、甚至退出市场。其余新兴商业物业中约有近30%是以商业配套的形式出现的。因此未来X区域新兴的商业供应量将在70万平方米以上。X区域商业项目分布图 三、本项目周边的状况分析1、项目区位及研究范围1.1本项目位置本项目位于X地区的北侧，北邻X北路，南至北小河，南北向分布于广顺北大街西侧，拥有良好的临街展示效果。由于本项目所处位置距X传统商业区，即南湖北路与湖光北街的交汇口较近（鑫隆小商品城、大中电器和京客隆等商业分置于此），且北邻X的主要出入口，区位优势明显。 1.2研究区域权衡本项目周边的区域的特点，将此次的研究区域范围划定为：北至五环路、南为湖光中街，西至X西路，东为宏昌路和广泽路。划分依据：Ø由于五环路为环线，路面宽阔且车流量大，有着明显的阻隔人流的作用，因此北侧划至五环路。Ø因X西路以西为京承高速路，且中间的未来规划多为绿化，缺乏消费人群，故西侧范围划至X西路。Ø南侧和东侧的划分范围为湖光中街、宏昌路和广泽路的原因是，在广顺南大街出规划有沃尔玛和经营较为成熟的X新城之商业，它们其影响范围和影响力较大，较易阻隔北上之消费人群，所以将南侧和东侧规划范围划分于此。2、本案交通状况分析本项目周边分布的道路主要有X北路、广顺北大街、河荫中路、河荫西路、利泽中路、利泽西路、南湖北路。它们以广顺北大街为轴线，共同组成了本案的路网交通，并衔接了X的多个主要居住区，承担起本案在未来运营阶段的人流、车流和货流组织。 项目周边道路交通图我们可以看出，本项目周边的路网结构主要有广顺北大街、利泽西路、利泽中路、X北路和河荫西路等5条线路组成，形成了三横两纵的道路格局。他们对本案的后期运营影响较大，其主要体现在于：Ø广顺北大街是X最具影响力的道路之一，依托其良好的通达状况，有利于周边区域的消费者到达本项目。而其北通北五环，是X 的主要出入口之一，本案位于其街路西侧（即由北向南方向），恰好是进入X的必经之路，对后期的商业运营较为有利。Ø广顺北大街作为城市主干路，在道路中间设有交通隔离带。而本项目位于X北侧，即由南向北的消费群（人流及车流）多需要左行到达本案，对消费行为而言有着一定的不利因素；X的产业区和丽景新贵（规划中的家乐福）项目，均在广顺北大街东侧，交通隔离带的设立，对由东向西的消费人流有着较大的阻碍作用，对本案而言较为不利。ØX北路、利泽西街与河荫西路为本项目的三条主要的横向道路，其东西向贯穿X，是衔接X东、西部居住区和X产业区的主要纽带，为本案后期的运营提供了良好的支撑。Ø利泽西路位于本项目西侧，纵向衔接X北路、利泽西街和河荫西路三条道路，在后期的运营过程中，可以通过利泽西路为本案提供良好的物流组织。而利泽西路南侧与南湖北路相连接，目前，南湖北路与湖光北街的交汇处是X区最为成熟的商业区之一，在后期本案可通过南湖北路和利泽西路分流其消费人群至本项目，对本案经营较为有利。3、本案周边住宅状况分析通过对本项目周边住宅状况的客观分析，我们可以直接了解到，本案的主要辐射范围内的人口数量及初步的消费力状况。为本案后期的市场定位提供相应的数据支持。3.1项目周边住宅状况分析本项目周边现有住宅是本案核心的辐射范围，也是本案最为直接的消费群之所在。通过对其人口基数、消费能力等因素的研究，可以对本项目后期市场定位的取向提供给出的数据支持。区域周边主要住宅统计表名称位置体量（万㎡）均价（元/㎡） X利泽家园利泽西路100板楼4700塔楼4200望馨园X新兴产业区13#14#地264850澳洲康都X广顺北大街叶青大厦西300米北287600X悦城X利泽西园194480南湖中园东园南湖渠中路80---星源国际X广顺北大街、中环路交汇处东北角107800上京CA公寓X花园广顺北大街与利泽中路交汇处315500东湖湾广顺北大街，本项目西侧30待价X花园东区广泽路与利泽中路交汇处20.86050慧谷时空X广顺北大街125800花家地小区朝阳北四环东路29.28——X明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处8.245450 区域现有住宅分布从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有284.32万㎡左右，人口有10530人（按每百平米2.7人次计算）；加上传统居住区，如南湖东园、南湖中园、X西园等项目，预计其研究区域现有人口数量将在20000人左右。从房屋的销售均价中我们可以看出，现有住宅的均价普遍维持在6000元/㎡左右的范围之内（其中包括较多旧有住宅），并且有逐步上扬的趋势。而从X 区范围内的住宅售价来看（目前均价多在7000元/㎡以上），所以初步判定研究区域内的常住人口消费力相对有限。目前，本案研究区域内规划用地主要有上京CA公寓、住皇城和丽景新贵等项目，未来，将有超过70万㎡的面积在市场投放，将会为本项目所在区域引入较大数量的中高档消费人群，对本案后期的运营较为有利。3.2项目周边商业状况分析3.2.1大体量商业状况由于本项目体量较大，所以我们通过对周边项目大体量商业的研究，我们可以了解到商业分布状况、区域消费人群的消费取向、各种业态的市场放量及对本项目的影响。这样，可以有利于本项目在业态选择上的取舍搭配，提升自身风险抗性。区域大型商业统计表名称体量（㎡）博雅国际8000顺天府超市1500家乐福（规划）30000苏宁电器4000华润超市2000望角广场21000大中电器3000京客隆12000鑫隆小商品城14000X建材大世界20000南湖综合市场8000 本案区域大型商业分布从研究区域已知商业状况来看，主要有百货、综合超市、购物中心和专业市场等业态，市场分布较为分散。目前，只有南湖北路与湖光北街的交汇口处商业发展较为成熟，有着一定的影响力，而区域内商业街的发展较为不足，这对本项目而言较为有利。 3.2.2项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析X作为北京目前最大的居住组团，其所承载的餐饮功能不言而喻，大量居住人口的存在使得X对餐饮、娱乐业态消费有着旺盛的需求。本项目位于X北部新城区域，与产业园区相邻，通过对周边区域的餐饮、娱乐业发展状况调研分析，可以客观地反映出区域的人口状况和商业成熟度，而且还可以为本项目在后期的餐饮、娱乐商户的引入提供相应数据支持。在对这两方面进行分析时，我们将着重针对业态的经营情况、类别、商户数量、经营档次这四个方面做详细说明。Ø项目周边餐饮业发展状况从对区域调研情况，区域内已有大大小小300多家餐饮商户，主要集中在X新城和最早建设的花家地区域，已经形成了以X新城和花家地的两大餐饮美食圈，从所调研的数据分析，区域内主要的餐饮菜系有韩餐、川菜、东北菜、中、西快餐等。从区域内餐饮商户数量统计情况来看，韩式料理商户数量居多，整个区域韩式料理店不下50家，在X西园三区、四区入驻的韩籍人士居住数量最多，韩式料理也多在这个区域分布，本项目与X西园三区、四区相距不远，周边韩式料理店也有将近20家，从调研资料统计，周边川菜约有10家左右，东北菜约3-4家，中、西式快餐已超过10家。从经营档次看，项目周边不乏中高档项目，X区域大型科技园区位于项目东北侧，以产业发展为核心的商务型消费需求较大，对消费场所的经营档次也较高要求，受这些因素影响，本项目周边餐饮类档次相对较高，其中有较高档次和经营特色的韩式料理商户有：商户名称地理位置人均消费（元）萨拉伯尔南湖东园中福5层100-150海棠花利泽中二路1号100-150故乡山川X新城423楼1层50-70全州馆韩国料理X新城423楼1-2层50瓦房X新城美食城1层60 北昌豆腐西园四区420楼3层50从对周边餐饮商户调研得知，目前，在本区域经营情况最好的是餐饮业态，餐饮类商业有消费需求仍处于较旺盛的状态，区域内餐饮消费存在一定的市场发展空间。项目周边餐饮分布情况 Ø项目周边休闲娱乐业态发展状况分析X 作为居住组团，其拥有着大量的人口基数，而他们在此居住的同时，对娱乐等功能性业态有着较大的需求，同时也反映出了区域的成熟度。下面，通过对区域内娱乐业态的分析，为本案商业的定位提供相应的参考资料。项目周边休闲、娱乐业态分布图区域内休闲娱乐项目主要有如酒吧、茶楼、咖啡、健身房、KTV、高尔夫俱乐部、围棋会馆等业态，知名品牌较多，其中已知进驻国内的健身品牌商户都已进驻X 区域，如：中体倍力健身、张贝健身、青鸟健身、奇迹健身、浩沙健身等。其他类型的品牌商户有：星巴克咖啡、上岛咖啡、乐豪思咖啡、张一元茶庄等。但在本区域已知的娱乐业态品牌商户进驻较少，大型KTV有：VITAMIN歌厅、盛江桑拿城、七甲山练歌场等，由于区域以韩、日人士为主流消费群，消费特性明显，不少娱乐休闲业态有较强的个性化、文化特色，位于新城西园三区的足球酒吧就是主题性较强的酒吧商户，这些商户经营状况较好，消费主流以韩、日籍人士居多，商务型消费也占较大比例。从本项目区域内的休闲娱乐类业态发展状况分析，该类业态商户经营仍处于发展阶段，业态、业种相对单一，缺乏大型、集中型的娱乐设施。这也反映出，之前区域所建设的楼盘如南湖东园、X西园、X花园及花家地等小区，主要重视居住功能，娱乐消费有着较大的外流现象，对本项目而言未来发展此类业态十分有利。市场潜力较大。3.2.3项目周边未来商业放量分析本项目正处于地块阶段，区域内潜在的商业放量，对本案后期的运营将有着较大的影响。因此，将就未来本项目周边的主要商业放量加以归纳分析，以便于参考借鉴、提升本案在后期的抗风险性。图表：项目周边未来商业供应项目名称商业规模物业结构商业规划租售价格备注丽景新贵40000㎡独立商业主力商户家乐福占3万待定旺角广场21000㎡独立商业时尚购物商品市场小铺位13-20元；大面积3元只租不售，出租情况较好博雅国际中心8000㎡写字楼、公寓底商商务配套等待定租售均可博泰国际20300㎡公寓底商散售，电器、餐饮等均价16500上京3000㎡待定 新航线底商，另有4栋2层独立餐饮楼住宅底商、独立餐饮楼社区配套、餐饮等，具体规划待定4栋独立商业楼临近本项目西侧澳洲康都10000㎡住宅底商、独立商业楼社区商业配套均价13000独栋商业已整售东湖湾公建约60000㎡，商业待定待定待定待定一期2007年底交用从上表可以看出，本项目周边未来商业放量大致分为两类，一类是丽景新贵、旺角广场等独立商业项目，另一类是博泰国际、博雅国际中心的公寓底商和上京新航线、澳洲康都、东湖湾等住宅项目底商。丽景新贵项目商业部分规划总建筑面积约4万平方米，其中，拟引进的主力商户家乐福占3万平方米左右。由于其本身超市卖场的业态定位与本项目有一定差异，因此未来与本项目并非直接竞争关系，尽管两项目相隔的广顺北大街对人流有一定阻隔，但仍可考虑利用家乐福的品牌效应吸引人流到达X北端，从而提升该地段的商业氛围。旺角广场位于本项目西南侧，与本项目相距两个街区，经由湖光北街和广顺北大街可方便到达。该项目定位为时尚精品购物，但从其铺位划分来看，除大面积的家电和餐饮业态外，其余面积仍是市场类商业物业。再加上旺角广场所在区域为X已成熟的大众化商业集中区，周边物业的档次也间接制约了旺角广场项目档次的提升。博雅国际中心和博泰国际均为商务公寓的底商物业。前者位于本项目北侧、临近北五环，最初以均价1.5万元进行销售，后停售待租，拟做商务配套商业，但直到现在最终方案仍未确定。该商业面积较小，对本项目影响不大。博泰国际2万余平米商业位于本项目的南侧，其物业结构受核心筒的影响略显零散，因此后期分大块散租的可能性较大，做大面积零售业态的可能性较小。澳洲康都、上京新航线以及东湖湾项目均为未来住宅项目的商业配套。其中，澳洲康都和上京新航线的商业定位为社区配套，其底商部分散售，独栋商业综合楼整售，未来经营偏重于餐饮方向。东湖湾项目尚在规划中，预计将有一定的商业放量。但与本项目相比，东湖湾项目地理位置稍偏，且入市时间较晚，故 对本项目的影响减弱。综合周边项目特点，本项目应以自身商业为着眼点，参考周边商业规划，形成区域商业的区域规模效应，从而打造区域的商业中心。3.2.4项目周边配套状况分析学校、医院、邮局、银行等配套设施可以客观地反映一个区域的状况，下面，通过对本项目区域内的配套设施的研究，挖掘对本案产生影响的因素，并加以分析，为本案商业发展提供相应的资料。项目周边配套设施状况学校北京陈经纶分校（东园中学）南湖中园小学南湖东园小学、幼儿园北京市第八十中学X求实职业学校首都师范大学附属实验小学望馨园小学韩国国际学校医疗北亚医院北京惠兰医院南湖东园社区服务站金象大药房X大药房银行中信银行农村信用社工商银行农业银行中国银行邮局X西园邮政所其它北京老年活动中心 区域内的配套设施分布 Ø本项目周边的学校数量较多，使得区域的文化氛围较浓，大量的学生增加了本区域的流动人群数量，但是其消费取向与周边居民的差异和整体消费能力的低下，有碍于商业氛围的打造。Ø本案研究范围内的银行数量较少，这说明区域的商业、商务氛围尚未形成，正处于发展初期（据悉，区域内新建楼盘及商业内大多规划有银行），对本项目发展较为有利。Ø区域内现有楼盘多为如南湖东园、X西园、X花园及花家地等传统的居住小区，周边医院和邮局等配套设施相对不足，整体的居住环境不佳，不利于区域整体档次的拔高。从而使得区域内的高收入人群数量不多，对本项目后期的经营档次有一定的影响。3.3总结通过对本项目研究区域现有及未来市场状况的分析了解到：Ø交通流通状况较好，但是考虑到路幅及交通隔离带问题将对本项目会造成一定负面影响；在本案后期的外部交通组织上将解决。Ø区域目前缺乏商业核心，未来商业有着一定的市场放量，但已知商业的体量均不大，如在商业功能上形成有效补充，将有助于本项目后期打造商业中心。Ø区域内餐饮、娱乐类业态的市场放量相对较少，对本项目而言，有着一定的市场发展空间。Ø区域内现有人口基数大，消费力较强。但是项目周边配套设施较为匮乏，使得区域的整体居住档次难以拔升，现有消费人群的消费档次相对不高，消费结构在一定时期内将会相对单一。随着区域的建设和周边楼盘的市场投放，此类问题将得到良好的解决。 项目定位及可行性分析 四、市场初步定位1．业态定位1.1业态选取通过区域市场调研分析，本案的业态选取将由三部分组成，即主力型业态、适配型业态和功能型业态。而在操作方式上，将采用先引入主力型业态，然后在其周边放置适配型业态，在外围则选择功能性较强的业态来进行搭配。1.2业态选取依据n主力型业态选取通过周边区域的详细调研，综合市场状况和本案的特点综合考量，本项目将选取电器、卖场及休闲等业态类型作为主力型业态。由于本项目商业体量较大，为了后期带来充足的外来消费人流，增加其销售可实施性，降低市场风险，所以在本案中将选取主力型业态作为核心业态。n适配型业态主力业态选取完成后，本案将在其周边及人流的主要通路两侧，设置精品店、服装和珠宝等业态类型作为配套型业态。适配型业态的产品附加值较高，租金的承受能力相对较强，是商业项目的主要盈利点，所以将适配型业态作为本项目的主要盈利型业态，并将其设置于商业价值较高的位置上。n功能型业态在本项目中，将在主力业态和适配业态之间，以及剩余的商业面积放置功能型业态，其业态类型主要以餐饮、娱乐及休闲业态为主。功能型业态在楼层选取方面较为灵活，并且可以提升本项目的商业价值及市场竞争力，故将其作为主要的增值型业态，设置于本案之中。 1.3业态比例n主力业态比例本项目虽然所在位置较好，但是周边在建待建项目较多，区位的整体商业氛围尚未形成。通过前期的市场调研，将本项目的主力型业态的比例设置为30%。项目名称商业体量（㎡）主力业态体量（㎡）主力业态所占比例X购物广场89000华联百货：3000033%X国际商业中心123633华堂商场：27838国美电器：3837.24伊力诺依：3850韩国娱乐城：8280.72爱尔玛儿童娱乐城2233淘亮女人街：249839%图表：区域内重要商业物业业态比例从上表中可以看出，X区域内与本案类似的大型商业均设有主力型业态，其所占比例多控制在30%—40%之间，说明市场中的大型商业项目，为保证后期的市场运营，对主力型业态的比例有着较大的权重。而本宗地所在的区域商业氛围尚不成熟，为了提供良好的经营预期，增加投资者及经营商户对本项目信心，降低本案后期的租售难度，故将本项目内设立30%的主力型业态。n适配型业态主力型业态的租金承受能力较低，为保证本项目在后期的经济收益，故将主力业态与适配型业态的比例设置在1：1.7的比例范围内，即适配型业态占据本项目业态50%的比例分额。 本案的主力业态占有30%的比例，在后期的市场运营阶段，可以为本项目提供充足的消费人流，同时也提高了其周边位置的商业价值。而适配型业态的租金承受能力较高，为保证项目整体的后期收益，权衡因主力业态引入而拉低的租金收益，故将本案中的适配型业态比例设置为50%。n功能型业态其合理的引入可以进一步完善项目的功能性，扩大消费群，同时可以拉高期周边适配型业态的租金价值，所以将剩余的20%设置为功能型业态。功能型业态在租金价格及楼层选取方面较为灵活，同时也可以吸引了一定的目标消费群。同时增加的市场竞争力、稳定后期的整体资金收益，现将剩余20%的面积设置为功能型业态1.4总结通过上述的分析，在本宗地的业态选取上，着重于后期的可实施性（市场生命力），将其业态设置为适配型业态、主力型业态和功能型业态三类；在业态搭配上，采取5：3：2的业态比例分配，将三者之间的消费人流及经济价值相互权衡，最终达到预期的经济收益。 2．租售价格定位2.1区域现有商业物业出租价格分析由于X区域商业物业在近两年开始放量，极大的满足了X地区对于商业物业的需求，新增商业物业不断增加，其租金价格较原有商业物业有所上涨。图表：新增商业物业已确定租金价格项目状况项目名称商业规模（㎡）物业结构租金价格X国际商业中心12万左右独立商业B1：3-3.5元/天/平米F1：5-7元/天/平米F2：4元/天/米F3：2.5-3元/天/平米说明：以上租金为建筑面积租金旺角广场约2.1万独立商业B1：餐饮排档12万/年/铺F1：18-20元/天/平米F2：14-15元/天/平米F3：13-14元/天/平米F4：3元/天/平米说明：以上租金为使用面积租金X购物广场约8.9万独立商业B1：8-18元/天/平米F1：13-38元/天/平米F2：10-30元/天/平米F3：6-30元/天/平米F4：8-23元/天/平米说明：以上租金为使用面积租金nX国际商业中心X 国际商业中心租售模式以及引入业态与本宗地非常类似，故可比性较强。该项目大型主力业态如电器、百货类租金范围在2.2-3元/天/㎡之间，适配型业态如精品店等在6-7元/天/㎡之间，功能性业态如大型餐饮类其租金范围在2-3元之间（中、小型功能业态如快餐类租金范围在5-6元/天/㎡之间）。n旺角广场该项目采取只租不售的模式，现阶段引入主力型业态租金范围在2-3元/天㎡之间，适配业态约在9-14元/天/㎡之间，但由于旺角广场适配业态以小商品市场形势出现，其单个铺位面积在8-36㎡之间，故租金价格相对较高，而大型餐饮类功能性业态其租金在3元/天/㎡。nX购物广场该项目与上述两个项目不同，其定位于高端，其适配型服装、精品店等租金价格相对走高，而其功能配套型业态如大型餐饮、娱乐、健身等其租金范围在2-4元/天/㎡之间。以下图表为各类型商户一般承受范围与其在区域内签约租金范围对比表，对于商户，一旦有适于自身发展的商业物业且在合理的租金范围内即可进驻。图表：X区域各类商户租金范围业态类型商户类型承受一般租金范围区域内签约租金范围主力型电器、综合卖场等1.5-3元/天/㎡2-3元/天/㎡适配型服装、精品类等6-8元/天/㎡6-7元/天/㎡功能性大型餐饮、娱乐等2-3元/天/㎡2-3元/天/㎡中、小型快餐等5-7元/天/㎡5-6元/天/㎡2.2宗地意向商户反馈 商户对于商业物业的租金价格，将是其考虑进驻的因素之一，也是影响未来收入、利润的关键要素，通过对宗地意向商户的访谈接洽，意旨在为未来商业物业租售价格提供一定借鉴指导，反馈信息如下：n主力型业态商户主力业态商户如综合卖场、电器类等，可承租面积较大，由于主力业态为引流型业态，可以吸引大量人群来此进行消费，该类业态对于楼层要求不是很高，且承受租金价格相对较低，范围一般在1.5-3元/天/㎡之间，通过商户的接洽反馈结果得知，对于有意向进驻本项目的商户，其承受租金范围在2.5-3元/天/㎡之间，且可以在宗地地下商业部分进行后期经营。n适配型业态商户配套型商户如服装、精品类业态，多选择在地上较好位置进行经营，根据承租面积大小以及承租能力不同，其承受租金价格也有所不同，且该类型商户承受租金也因其承租楼层的升高而价格有所下调，一般范围在6-8元/天/㎡之间，而对于宗地意向商户，其承受租金范围在6-7元/天/㎡之间。n功能型业态商户功能型业态如大型餐饮、娱乐等商户按照市场上可接受的租金价格以及开店面积大小、经营种类不同，一般承受租金区间在2-3元/天/㎡左右，中、小型快餐类商户承受租金范围在5-7元/天/㎡，对于宗地意向商户反馈来看，其承受租金范围大型餐饮、娱乐在2.5-3元/天/㎡之间，中、小型快餐类在5-6元/天/㎡。综合以上类型业态商户，我们对宗地所在的位置、周边商业项目租金价格以及对于商户访谈的反馈结果，将综合考虑宗地租金价格，并在以下部分做出具体阐述。2.3本项目租金价格将结合宗地所处位置、未来引进业态、商户承租能力等因素综合考虑如下：图表：宗地各楼层租金价表 楼层位置建筑面积租金范围（元/天/㎡）业态类型B12.5-3主力型F16-7适配型F25-6适配型F32.5-3功能型F42-2.5功能型通过以上楼层租金范围，具体制定宗地各区位各楼层租金均价，以及预计引入业态，具体租金价格如下：图表：宗地南区各楼层租金价表楼层位置建筑面积（㎡）建筑面积租金均价（元/天/㎡）未来预计引入业态B18,9962.5服装卖场、大型折扣店等F17,7716.5服装、精品店、名表店等F26,8565服装、精品店、休闲快餐F36,4442.7中、大型餐饮等F44,5352.5中、大型餐饮等总计34,6023.93—— 图表：宗地南区各楼层租金价表楼层位置建筑面积（㎡）建筑面积租金均价（元/天/㎡）未来预计引入业态B18,8062.5家电卖场、综合超市等F17,7366.5精品鞋、珠宝、化妆品等F27,0965快餐、内衣、家居饰品等F37,1482.7KTV、特色餐饮等F45,0922.5健身、美容美体俱乐部等总计35,8783.9——以上为宗地各区位各层面租金均价，该租金价格是基于意向进驻商户反馈信息基础上，并结合周边商业物业租金价格、项目自身状况以及未来商业发展后斟酌制定，项目总建筑面积70,480㎡，出租总均价为3.91元/天/㎡，该租金价格对于本宗地商业定制较为合理。2.4结合租金反推销售价格定位（9%投资回报）n销售模式确定本宗地采取带租约销售模式，通过对宗地意向商户反馈结果看，商户进驻宗地意向明显，结合宗地所在X区域综合评估，采取带租约销售将大大增加操作的可实施性，从而可以缩短销售周期，使资金尽快回笼。对于投资客来讲，带租约销售可以保障其长期稳定的收益，同时降低了其投资的风险。n投资回报率确定 通过对X区域商业市场现状，区域未来发展趋势，以及宗地所在位置等因素分析，特制定投资回报率在9%，依据如下。Ø目前北京市场上集中型商业物业分割产权销售商铺，其投资回报率在8%左右的商业物业已经不形成核心竞争，因此很多在售物业将自己的投资回报率上调，目的在于吸引投资客，增强其投资信心。Ø本宗地所在的X国际商业中心，投资回报率平均为9.5%，而区域以外的项目如SOGO二期投资回报率为8.5%、锦绣大地投资回报率为9%、第三极投资回报率为10%，基本维持在8.5-10%之间。基于以上因素，制定投资回报率在9%，按照租金反推，宗地各区位各层面销售价格如下：图表：宗地南区销售价格表楼层位置建筑面积（㎡）建筑面积销售均价（元/㎡）建筑面积销售总价（万元）B18,99610,138912,015F17,77126,3612,048,513F26,85620,2771,390,191F36,44410,950705,618F44,53510,138459,758总计34,60215,9425,516,095图表：宗地北区销售价格表楼层位置建筑面积（㎡）建筑面积销售均价（元/㎡）建筑面积销售总价（万元）B18,80610,13810,138F17,73626,36126,361 F27,09620,27720,277F37,14810,95010,950F45,09210,13810,138总计35,87815,80315,803本项目商业总建筑面积70,480㎡，销售均价15,871元/㎡，该价格制定基本符合市场要求，且随着项目销售的逐步进行，价格还将有所上升。以下表格为整个宗地租售价格总表图表：宗地南区租售价格总表楼层位置建筑面积（㎡）建面出租均价（元/天/㎡）建面销售均价（元/㎡）销售总价（万元）B18,9962.510,138912,015F17,7716.526,3612,048,513F26,856520,2771,390,191F36,4442.710,950705,618F44,5352.510,138459,758总计34,6023.9315,9425,516,095图表：宗地北区租售价格总表楼层位置建筑面积（㎡）建面出租均价（元/天/㎡）建面销售均价（元/㎡）销售总价（万元）B18,8062.510,13810,138F17,7366.526,36126,361F27,096520,27720,277F37,1482.710,95010,950F45,0922.510,13810,138总计34,6023.915,80315,803 综上所述，结合宗地所处位置、区域商业现状、未来发展趋势、商户信息反馈结果等因素综合评定，商业部分出租、销售价格制定基本符合市场规律，引入业态适合区域发展需求，对于未来商业发展极为有利。3．终端客户定位3．1区域投资市场定位按照北京市政府对X地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对X区域进行规划调整，X区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻X区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，X地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化X的方向发展。随着X地区的不断发展，区域商铺投资以其良好的投资回报为众多投资者青睐，特别是区域的商业地产商铺更为投资者所追捧，其投资趋向日渐升温。届时，本案的重点投资市场将选择于X本地及近便区域，其它外围投资市场适度侧重。3．2投资物业针对性定位根据市场上现有商业物业类型，具体分类如下：1、商业街商铺投资2、市场类商铺投资3、社区商铺投资4、建筑底商商铺投资5、百货商场、购物中心商铺投资6、商务楼、写字楼商铺投资7、交通设施商铺投资根据调查，目前X地区多以X地区本地投资客为主，大部分客户购买物业用于投资目的，也有部分客户其购置目的在于自营，其趋向于产权式商铺的投资。跟据上述客户的投资类型偏好及项目自身特点，本项目将针对其中的第1、2、5、6类型投资客进行重点推广。 3.3投资者定位个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在投资客的细部划分中主要定位以下人群为项目的重点客户类型。n个人投资者其人群范围包括热衷于理财具有一定积蓄的普通家庭，高级白领，演艺明星，企业中高层管理者，政府机关中层管理者，生活具有相当保障的退休人士等。n经营投资者认可本物业的中小型经营商户，认可本区域发展潜力，追逐产业园区衍变效应的部分大型品牌经营商户。n机构投资者投资基金、保险等投资团体以及山西、义乌、温州等地投资客。n境外投资者境外基金以及东南亚、香港、日本、美国等地投资客。3．4投资总价定位根据调研，目前X地区商铺投资的总价在150万-200万左右，有部分小型投资客也偏向于50万以下的小型商铺。n投资总额适中以上价格的投资总额适中，不至于占用投资者大量资金，而且有利于其投资多个物业，达到利润最大化。n投资者回旋余地大 投资者投资商铺会考虑其流通顺畅，如果资金出现缺口易于变现或流通，适当的投资总额有利于投资者将手中物业转手。n金融政策支持商业项目一般都有银行贷款支持，适中的总价有利于贷款的审批与到期的还贷，如总价过高，也会导致银行放款难度的增加。结论：综合以上考虑，以及宗地地块特点，未来物业总价应控制在150-200万左右，并拥有银行贷款保障。3．5附件：投资型物业客户分析nX国际商业中心X国际商业中心，位于X东南部，总体量123633㎡，采取租售结合的营销方式，其销售部分为位于物业外围的槿花时尚城，建筑面积16276㎡，其销售面积占总建筑面积的15%左右。开发商承诺对投资人所购商铺进行包租，承诺7年内投资回报率分别为前3年每年9%，第4年为10%，后3年每年11%，有产权。铺位的平均单位面积为10-15㎡，投资总价在20-25万居多。由于铺位面积较小，总价较低，故基本没有折扣，总额较大的情况（总价100万元以上）可考虑打99折，最多98折。销售现处于平稳状态。n博泰国际商业中心博泰国际商业中心位于广顺北大街与湖光北街交汇处西北角。总建筑面积63500㎡，其中商业面积21000㎡。营销方式采用全部销售。该项目4月1日开盘前后，销售业绩较好。从目前业务人员了解到的情况，由于国美电器对停车位数量要求较多，目前该项目发展商与国美电器洽谈的整租事宜暂时搁置。另地上一层小铺位面积目前剩余约9套，地上二层销售状况良好，仅剩余4套总计约2000m2的物业面积。且有60%的业主成交是采取全款交付。地上三层有两块物业面积在1000m2 左右，总价超过1000万人民币的铺位由开发商的客户成交。从该项目地上二、三层成交的情况来看，该项目主要客户均为X本地人士，主要从户外广告牌信息了解到项目状况后前往咨询。而成交客户中，韩国人士占到一半比例，此部分客户也基本是以全款方式成交。从博泰项目的实际成交客户来看，其铺位划分比较符合市场投资人群需要。针对以上投资型物业分析如下：n销售情况稳定从目前销售状况看，两个项目商铺的销售情况基本处于稳定状态，并未出现滞销或销售火爆的场面。这一方面说明投资者对X地区商业项目有一定信心，但对投资也持谨慎态度。n重点考虑已有租约的商业物业X国际商业中心与博泰国际商业中心均有已有租约的商业物业对其客流进行支撑。对于投资的后期收回，一定要以该物业有良好的发展前景为前提，投资者在考虑投资的同时，也考虑物业未来的增值空间及发展前景，已有稳定租约的商业物业无疑对投资者的投资产生很大信心。n交通便捷、周边有消费人群支撑商业物业的发展离不开便捷的交通与消费人群的支撑，上述两个项目周边均有大量住宅人群对其商业物业进行消费支撑，随着消费人群的增加，便捷的交通也是疏散人流的关键。结论：上述项目的销售情况稳定，在于对市场的整体把握准确，以及项目在交通、主力店的引入、消费人群的支撑等各方面的优势，对宗地地块的开发提供了可参考的依据。其中由于博泰国际商业中心与宗地地块位置及铺位划分等方面较为相似，可为宗地地块后期开发提供重要借鉴。 五、项目操作性分析1．市场面分析随着X地区整体经济产业环境的日趋成熟，国内外商家纷纷看好X的巨大市场契机，家乐福、沃尔玛、宜家等商业巨头先后进驻X。从未来发展趋势来看，X地区的商业房地产市场存在着一定的市场空间，但未来市场的竞争将更加激烈。n区域商业物业供应量统计分析根据前阶段针对X地区的专项调研结果来看，目前X区域商业放量较大，一些国际零售巨头企业所使用的超市卖场达到了30万平方米，而其他新建住宅都含有一定数量的配套商业，据统计X区域目前在建及未来规划的商业项目总量将达到100万平方米。由于X发展历史阶段性原因，目前区域人口及产业布局不均，造成X地区整体商业网点分布不均衡，而目前这种商业布局状况也给X区域的商业物业创造了一定的市场需求缺口。在X地区日趋国际化的进程中，外部人口不断迁入，区域产业环境日趋成熟，这些因素也促使X地区整体消费力的提升。在日趋强劲的消费需求拉动下，目前X区域的商业物业建设正处于黄金期间，而本宗地立项近十万体量的入市也将逐渐填补区域内的日渐增长的消费需求。n项目周边商业放量分析从统计数据来看，X现有商业物业及未来规划放量总计达到100万平方米左右。但从本项目所处的X北部商圈来看，此区域处于政府规划的电子科技产业园区范围内，区域内云集朗讯科技、摩托罗拉、西门子等国际知名企业，商务消费力强劲，但X北部属于以办公为主的商务办公区域，目前的商业网点并不密集，且现有商业项目体量难以满足X北部区域市场的需求。从区域的商业供应及分布现状来看，目前区域内基本属于空白状态，除宗地对面的家乐福以外，其他住宅商业配套相对体量较小，难以形成北部商业核心与X 南部区域抗衡，现阶段已有北部消费外流向南部的趋势。从区域商业规划来看，虽部分新建住宅配备建设一定体量的商业，但由于地理位置、体量规模和建设速度等原因，均不具备形成X北部的核心商圈中心的基本条件。本项目的立项体量近10万平方米，对面家乐福项目体量也达4万平方米，整体放量达到15万。未来区域内十余万体量的规模具备形成核心商区的先决条件，在X北部区域具有足够的冲击力，可完全满足北部人群消费需求，避免消费向外部流失。n区域人口消费需求分析从目前X地区的人口消费情况来看，宗地周边居住人口及产业园区办公人群总数未来将达到10万人左右，此部分人群多数为高新企业研发人员和高校教职员工，高收入、高消费力人群比例较高。但从目前区域现有的项目来看，多数商业配套属于写字楼底商体量规模普遍偏小，且主要面向于自身楼宇办公人群自用。现有物业档次、业态功能及体量难以满足区域人口的消费需求。从宗地的地理位置及体量规模来看，本项目10万的体量规模可形成北区商业核心，充分满足区域办公人群的商务性消费及周边居住人口的日常性消费。由于体量规模优势和地理位置方面的优势，本项目又可与家乐福互补，形成X北部区域独有的核心商圈，未来可成为X科技园区办公人群消费娱乐的首选。n项目体量评估结论综合目前X区域商业整体放量，本宗地周边商业规模分布以及区域消费力等项指标综合考量：宗地近十万的项目体量规模与周边环境、消费力度相匹配。在区域内有着非常强的规模优势，预计项目未来入市能进一步与家乐福项目相辅相成，在满足区域消费娱乐购物的同时，形成X北部的独有的核心消费区域。 2．技术面分析2.1土地强度分析宗地技术经济指标（初定）南区经济指标：北区经济指标：用地面积：17099.096平方米用地面积：18060.05平方米总建筑面积：45195.84平方米总建筑面积：55799.81平方米其中：　其中：　地上总建筑面积：25614.80平方米地上总建筑面积：27072.60平方米地下总建筑面积：19581.04平方米地下总建筑面积：28727.21平方米其中：其中：商业：32645.27平方米　商业：34591.77平方米设备用房：2466.49平方米设备用房：5263.04平方米地下车库：10084.08平方米地下车库：15945平方米容积率：1.498容积率：1.499建筑密度：47.1%建筑密度：46.9%绿化率：30.03%绿化率：30.05%建筑高度：17.8米（檐口高度）建筑高度：17.8米建筑层数：地上四层，地下二层建筑层数：地上四层，地下三层项目占地3.59公顷，规划总建筑面积100995.65平方米、分为南北两区。其中地上建筑面积52687.7平方米，地下建筑面积48308.25平方米。用途为商业及地下车库。南北长700米，东西宽70米。项目地块属于狭长形地块，且紧邻城市主干道，对于商业项目而言其沿街展示面良好， 同时地块内部并无明显地势高差。本项目地块仅就形状及四至而言，其条件特点突出，由于临街面较长其物业具有展示效果好、物业形象佳等优势，因此本项目地块发展成为商业街形式的商业物业将有一定竞争力。2.2工程及操作进度分析依据宗地地块现状以及工程节点，初步预估项目工程进度如下，不排除后期由于部分原因工程进度发生变更的可能。Ø06年4月初项目开始施工Ø06年4月上旬左右围档确定Ø06年5月上旬招商中心启动，招商人员可进场Ø06年8月中旬南区结构封顶，9月中下旬北区结构封顶Ø06年10月下旬前完成外装以及机电设备安装Ø06年11月中旬左右交付使用Ø07年春节前项目开业说明上述节点均为依据项目宗地现有状况及实际开发能力制定的初步评估，依该指标判断，项目的初步招商期应在五月上旬前后，通过前期经营商户积累将有利于推动后面的销售进程。项目的销售期（内部认购）将排列于招商期两个月后启动，该阶段工作主要是为其后的正式开盘储备投资客户群，正式开盘应同项目封顶期配合。届时尚有九月及十月两个投资强销期作为铺垫，本案能够拥有较好的销售收益预期。 3．经济面分析n租售时间节点预计2006.5—2007.3为本项目的招商阶段项目计划于2006年5月份开始进行招商阶段的实施，在此时段的起始部分，其目的是将本案推向市场（销售证尚未领取），亮相于广大商家及投资者面前，为下一步项目的进展作铺垫；而后，进行广泛的市场推广，待项目主体结构封顶时段到达租赁的高峰期，最后于次年年初收盘。预计2006.7—2007.3为本项目的销售阶段销售阶段于2006年7月开始实施，迟于招商工作2个月。由于招商的先行，故在此阶段，本项目在市场中已经有了一定的认知度，并积攒了一定数量的签约客户，待销售证落实之后，项目正式进入销售阶段，在主体结构封顶时达到销售高峰期，后期与招商同步收盘。n初步销控暂定出租控制比例出租比例06年5月06年6月06年7月06年8月06年9月06年10月06年11月06年12月07年1月07年2月07年3月总计10%15%20%15%10%10%5%5%5%3%2%100%暂定销售控制比例销售比例06年06年06年06年06年06年06年06年07年07年07年 5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月总计0%0%5%15%20%20%15%10%5%5%5%100%本项目预计于2006.5—2007.3开始进行全面的租售（其中5月份开始招商、7月份开始进行销售），并对其进行租售节奏的控制，以调节项目的回款周期及租售价格调整，见下表： 望京商业步行街项目可行性研究报告n强销期分析出租强销期6-8月此时，宗地施工已经进入尾声，物业接近封顶，在此期间将会出台更为有利的租赁政策，并加强市场招商推广力度，以吸引市场中的意向商户，该阶段招商率预计达到50%。销售强销期9-10月9-10月份为市场游资活跃周期，在此阶段招商工作已经提前开展，主力商户已经确定，签约商户也已经上升到一定比例。在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。在此阶段，物业应已经封顶，有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到40%。n资金回笼的可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行的招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户的订金及租金；而进入随后的销售阶段，租金回笼会产生一定灭失（即由租金收入转变成为销售收入）。在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。另外，宗地也考虑了考虑全部自持的资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。88 望京商业步行街项目可行性研究报告六、经济模型部分1.成本部分核算总建面70,480内容取费基础费率金额（元）土地费用（楼面熟地价）建筑面积3,450243,156,000建安费建筑面积2,650186,772,000管理费先期成本3%12,897,840财务费先期成本3.5%15,047,480销售费用总销售额2.5%27,966,464其他费用建安费用5%9,338,600不可预见费2.5%10,748,200两税一费总销售额5.50%61,526,221总成本(未含两税一费)单方成本7,178505,926,584销售价格15,872销售收入1,118,658,560所得税前利润551,205,755所得税后利润所得税比例33.3%367,654,239销售收入利润率32.87%成本利润率72.67%面积盈亏平衡点静态35,75288 望京商业步行街项目可行性研究报告价格盈亏平衡点静态8,051依据对于宗地状况及其他开发成本的预期，初步界定宗地的楼面熟地价为3450元/建筑平米，建安（含部分市政接驳费用）依商业物业低层高标准成本届定为2650元/建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目的单方成本为7178元/建筑平米。表中的销售价格为15872元/建筑平米，后续的现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。2.额度比例核算项目计费基础资金额（元）占总投资比例土地费用（楼面熟地价）3,450243,156,00042.9%建安费2,650186,772,00032.9%管理费3.0%12,897,8402.3%财务费3.5%15,047,4802.7%销售费用2.5%27,966,4644.9%其他费用5.0%9,338,6001.6%不可预见费2.5%10,748,2001.9%两税一费5.5%61,526,22110.8%总成本（未含两税一费）567,452,805100.0%88 望京商业步行街项目可行性研究报告88 望京商业步行街项目可行性研究报告项目开发年第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资567,452,805---------土地费用243,156,000---------建安费186,772,000---------管理费12,897,840---------财务费15,047,480---------销售费用27,966,464---------其他费用9,338,600---------不可预见费10,748,200---------两税一费61,526,221---------租金收入-100,585,532100,585,532100,585,532105,614,809105,614,809105,614,809110,895,549110,895,549税前净收益值--466,867,273-366,281,741-265,696,209-160,081,400-54,466,59251,148,217110,895,549110,895,549110,895,549税前现金流-567,452,805-466,867,273-366,281,741-265,696,209-160,081,400-54,466,59251,148,217162,043,766272,939,315272,939,31588 望京商业步行街项目可行性研究报告所得税------16,878,91236,595,53136,595,53190,069,974纳税所得额------34,269,30574,300,01874,300,018182,869,341纳税所得额累计------34,269,305108,569,323182,869,341182,869,3413.租赁现金流分析（静态）注：IRR静态（n=10）=13.13%NPV静态（n=10）=329,904,764静态回收周期（年）=5.484.租赁现金流分析（动态）项目开发年第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资567,452,805---------土地费用243,156,000---------建安费186,772,000---------管理费12,897,840---------财务费15,047,480---------销售费用27,966,464---------88 望京商业步行街项目可行性研究报告其他费用9,338,600---------不可预见费10,748,200---------两税一费61,526,221---------租金收入-100,585,532100,585,532100,585,532105,614,809105,614,809105,614,809110,895,549110,895,549840,392,120基准收益率10.970.940.920.890.860.840.810.79-税前收益净现值-97,567,96694,550,40092,538,68993,997,18090,828,73588,716,43989,825,39587,607,484168,179,483税前净收益-------80,572,00087,607,484168,179,483税前现金流累计-567,452,805-469,884,839-375,334,439-282,795,749-188,798,570-97,969,834-9,253,39580,572,000168,179,483168,179,483所得税-------26,588,76028,910,47055,499,230纳税所得额-------53,983,24058,697,014112,680,254纳税所得额累计-------53,983,240112,680,254112,680,254注：IRR动态（n=10）=9.83%NPV动态（n=10）=202,912,298动态回收周期（年）=6.735.项目租售同步操作现金流状况2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月88 望京商业步行街项目可行性研究报告当月新出租比例10%15%20%15%10%10%出租比例累计10%25%45%60%70%80%当月可收租金比例10%25%40%40%30%20%当月新增租金回款826,7302,066,8263,306,9223,306,9222,480,1911,653,461销售比例0%0%5%15%20%20%销售比例累计0%0%5%20%40%60%当月新增销售回款--55,932,928167,798,784223,731,712223,731,712累计销售回款额--55,932,928223,731,712447,463,424671,195,136当月租售收益额826,7302,066,82659,239,850171,105,706226,211,903225,385,173成本总额567,452,805-----税前现金流-566,626,074-564,559,248-505,319,399-334,213,693-108,001,790117,383,383税前净收益-----117,383,383税前净收益累计-----117,383,383所得税-----39,127,79488 望京商业步行街项目可行性研究报告税后现金流-566,626,074-564,559,248-505,319,399-334,213,693-108,001,79078,255,589税后净收益-----78,255,589税后净收益累计-----78,255,5892006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月总计当月新出租比例5%5%5%3%2%100%出租比例累计85%90%95%98%100%100%当月可收租金比例10%5%5%3%0%0%当月新增租金回款826,730413,365413,365248,019-015,542,532销售比例15%10%5%5%5%100%销售比例累计75%85%90%95%100%100%当月新增销售回款167,798,784111,865,85655,932,92855,932,92855,932,9281,118,658,560累计销售回款额838,993,920950,859,7761,006,792,7041,062,725,6321,118,658,5601,118,658,560当月租售收益额168,625,514112,279,22156,346,29356,180,94755,932,9281,134,201,09288 望京商业步行街项目可行性研究报告成本总额-----567,452,805税前现金流168,625,514112,279,22156,346,29356,180,94755,932,928-税前净收益168,625,514112,279,22156,346,29356,180,94755,932,928566,748,287税前净收益累计286,008,897398,288,118454,634,412510,815,359566,748,287566,748,287所得税56,208,50537,426,40718,782,09818,726,98218,644,309188,916,096税后现金流112,417,01074,852,81437,564,19537,453,96537,288,619-税后净收益112,417,01074,852,81437,564,19537,453,96537,288,619377,832,191税后净收益累计190,672,598265,525,412303,089,608340,543,572377,832,191377,832,19188 望京商业步行街项目可行性研究报告经济分析说明上述现金流测算包含：项目10年期整体自持（静态）回流分析、项目10年期整体自持（动态）回流分析和项目1年期租售结合回流分析。n项目10年期整体自持（静态）回流分析该部分测算是指本案全部自持、每年收取租金收益的10年期现金回流状况。内部租金初定为3.91元/日/建筑平米，每3年递增5%。分析结果如下：IRR静态（n=10）=13.13%NPV静态（n=10）=329,904,764元静态回收周期（年）=5.48第6年年末结余=51,148,217元10年期总租金收益（税前）=1,067,727,995元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。n项目10年期整体自持（动态）回流分析该部分测算是指本案全部自持、每年收取租金收益的10年期现金回流状况。内部租金初定为3.91元/日/建筑平米，每3年递增5%。年折现率为3%。分析结果如下：IRR动态（n=10，r=3）=9.83%NPV动态（n=10，r=3）=202,912,298元静态回收周期（年）=6.73第7年年末结余=80,572,000元10年期总租金收益（税前）=907,187,703元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。88 望京商业步行街项目可行性研究报告n项目1年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售的现金状况分析。其中招商周期为：2006年5月——2007年3月（暂定），销售周期为：2006年7月——2007年3月（暂定）。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中的具体体现为——物业面积销售的同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积的经营收益不再体现于开发商收入之中。依据该模型分析结果如下：税前现金流出现正值期间为06年10月，盈余收入=117,383,383元税后现金流出现正值期间为06年10月，盈余收入=78,255,589元2007年3月累计招商回款额=15,542,532元2007年3月累计销售回款额=1,118,658,560元2007年3月累计总回款额=1,134,201,092元税前净收益累计=566,748,287元税后净收益累计=377,832,191元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。88 望京商业步行街项目可行性研究报告七、可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备的基础上，进行了宗地基础面、市场面、技术面及经济面的综合评定，评定结果如下：项目立地状况：较好项目市场机会及风险：较好项目基础指标利用：一般项目投资收益分析：较好可行性分析结论：该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅肃莀蚃薄袃膃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁芃蚇羆芆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁蒀螁袇膄莆螀聿莀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄羀芇薀袃膂肀蒆袃袂莆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