商厦项目可行性研究报告 56页

'商厦项目第一章总论第一节概述一、项目概况：1、项目名称：2、项目建设单位3、3、建设单位法人代表姓名及职务姓名：王亮方职务：董事长、总经理4、注册地址及联系电话注册地址：联系电话：5、项目性质新建6、建设期建设期3年7、项目投资规模和资金来源56 投规模：项目总投资万元，其中固定资产投资万元，建设期利息万元，铺底流动资金600万元。资金来源：银行贷款万元，剩余由建设单位自筹。8、项目经济效益年营业收入30600万元投资利润率25.96%投资利税率46.36%财务内部收益率19.94%盈亏平衡点57.92%投资回收期5.98二、项目建设单位概况*******股份有限公司于年月日开业，是国家认定的大型商贸企业，省政府重点扶持的骨干企业，也是我省规模最大的民营企业之一，资产规模5.49亿元，净资产1.83亿元。拥有淄博商厦、吉星装饰材料城、齐宝斋艺术发展有限责任公司、铝城购物中心、服饰广场、周村购物广场、北京齐宝斋艺术研究院、国际业务部、鹏辉大酒店等十余个子公司，经营业务涉及百货零售、酒店业、文化传播、外经外贸、物业管理、农业生态等领域，已初步形成了多元化、集团化、国际化的发展格局。淄博商厦股份有限公司是1995年12月30号开业的大型零售业，七年来坚持“诚信经营、奉献社会”56 的企业核心理念，以前瞻的眼光为公司制订了品牌经营、资本运作、品牌输出等三步走的发展战略。公司以淄博商厦作为公司的创业之本，赋予其品牌经营的重要使命。开业伊始，即提出了“质量立厦”的经营宗旨，引入无形资产的重要概念，大力实施了形象带动战略，提出了“高品味，低价位”；“购物无风险，退换更方便”的社会承诺，以过硬的商品质量，全新的经营理念，深入人心的营销策略，日臻完善的服务和不断创新精神，赢得了消费者和社会各界的认可。五年间，淄博商厦凭借300万元资本金和1.3亿银行贷款起步，开业第一年即实现销售额4.6亿元、利润1200万元，并成功进入全国零售业百强的序列。经过几年的发展，2000年，实现销售额9.2亿元、利润2339万元。还先后荣获“全国百城万店无假货活动示范店”、“全国内贸系统先进集体”、“中国消费者协会争创诚信单位先进单位”、“全国青年文明号”等荣誉称号，2002年，被中国商业联合会认定为中国商业名牌企业，标志着公司初步完成了品牌经营的重大使命。1998年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2001年，公司依照“多元化、集团化、国际化”56 的发展战略，开始步入资本运营的新阶段。在短短的两年中，我们抓住部分企业经营亏损而导致房地产闲置的契机，利用多年的积累资金，陆续收购了南定百货、淄博第二百货商店、张店物资总公司、张店文化宫、中国机电大厦、吉星装饰材料城等多家合科企业发展方向，具有很大增潜力的中小企业。我们对这些企业因地制宜地进行了适当改造，把盈利前景好的企业自主经营，暂时回报率低的采取租赁经营的形式，不但为今后的发展积累了雄厚的资金，也积累了多种业态并举、集团化发展的丰富管理经验。截至2002年末，公司各项业务总收入15.69亿元、利润4588万元，彰显了资本运营的巨大成果。三、可行性研究报告编制单位编制单位：淄博市工程咨询院单位负责人：高传禄资质等级：甲级，工咨甲9501024发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会第二节可行性研究的依据一、可行性研究的依据(一)淄博新绿都置业发展有限公司与淄博市工程咨询院就编制本项目可行性研究报告签订的合同文本(二)《中华人民共和国建筑法》(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》(四)《城市房地产开发经营管理条例》(五)《民用建筑设计规范》(六)《淄博市城市总体规划》(七)淄博市规划局2003-03-05字第28号关于《淄博新绿都主题或购物公园建设项目选址意见书》56 (八)淄博市规划局2003-03-05-25号关于《淄博市新绿都主题或购物公园建设用地规划许可证》(九)《山东省城市房屋拆迁管理条例》(十)《淄博市城市房屋拆迁管理办法》(十一)省、市建设工程收费依据和收费标准(十二)淄博新绿都置业发展有限公司提供的经济技术资料(十三)其它有关国家政策及信息资料二、可行性研究的范围(一)项目背景和建设的必要性(二)市场分析及建设规模(三)建设条件及场址选择(四)技术方案和建设方案(五)环境保护和节能(六)实施进度安排(七)管理机构(八)投资估算及效益分析(九)研究结论和建议三、可行性研究的原则(一)以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。(二)充分体现“以人为本”56 的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。(三)坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。(四)根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。(五)坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,注重物业管理和安全保卫,提高住宅的科技含量,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。(六)坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。(七)充分利用土地及其它资源，面向消费市场,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。56 第三节主要经济技术指标详见主要技术经济指标一览表主要经济技术指标表指标名称单位指标备注工作制度每年生产天数每班工作小时耗水耗电设计定员总计占地面积建筑面积项目总投资年营业收入年总成本财务内部收益率投资利税率投资利润率投资回收期班次天小时万吨/年万吨/年人平方米平方米万元万元万元%%%年23608102009004010205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.9856 第二章项目提出的背景及建设的必要性第一节项目提出的背景一、淄博市概况(一)城市概况市位于山东省中部，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”。全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口412万人，其中市区人口271万人。历史悠久，文物古迹众多，是齐文化的发祥地。又是山东省重要的交通枢纽城市。市内铁路总长558公里，公路通车里程3177.7公里，其中高级、次高级公路里程达2744.9公里，有15条公路干线通往全国各地，济青高速公路横贯全市东西。淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量达到130万门，电话普及率达到22.31%，移动电话和无线寻呼系统配套成网。淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝绸、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。第二节项目建设的必要性一、符合国家产业政策和地区发展规划56 本项目属旅游大产业的配套项目，符合《中华人民共和国国民经济和社会发展“十五”计划》中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。二、项目建设必将促进区域经济快速发展汽车贸易发展可以带动许多相关产业的发展，可以改善投资环境，提高人们的生活质量，提高淄博市居民文化生活水平，可以促进淄博地区旅游业的快速发展。该项目的建设，必将形成一批新的经济增长点，从而带动区域经济的快速发展。三、项目建设是完善城市功能的需要商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们汽车市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的汽贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能，丰富汽车具有重要意义。四、经济效益和社会效益明显56 本项目的建设，必将促进淄博市汽贸业的快速发展，提高淄博市的知名度，带动其他相关服务业的兴旺，进而促进淄博市经济的快速发展。本项目的财务内部收益率为投资回收期为年，可以为建设单位创造出明显的经济利益。56 第三章市场需求预测和拟建规模第一节市场需求预测一、我国汽车行业现状　2000年，全行业实现销售收入3911亿元，利润177亿元，比1995年分别增长80%和107%；生产汽车207万辆，其中轿车60.5万辆，比1995年分别增长43%和86%；生产摩托车1153万辆，占世界摩托车产量的44%，比1995年增长45%；汽车工业出口额为25亿美元，进口额为36亿美元。2001年我国汽车产品总产量（不包括农用车）233.444万辆，较上年增长12.87%；汽车总销量236.366万辆，较上增长13.72%；产、销量的增长幅度与1999年及2000年基本相近。2001年我国汽车行业的主要特点：产销量进入第三个快速增幅年；效益与产销同步增长；生产集中度进一步得到提高；汽车产品结构调整有成效；私人用车快速增长；随着"入世"，国产汽车与进口汽车及国产各车型之间的竞争加剧56 当前我国汽车工业中存在的主要问题：汽车市场有效需求的开拓力度还不足；国外企业进军国内市场导致国内市场竞争加剧；国内企业规模偏小、自主开发能力弱、配套零部件配套体系结构不合理等原因导致企业缺乏有效的竞争力；国内市场要素的发育程度较低，导致企业缺乏良好的外界环境。   二、市场发展趋势《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确要求“发展经济型轿车，提高汽车及关键零部件的制造水平，积极发展高效节能低排放车用发动机和混合动力系统”。面对加入世贸组织的形势，我国汽车工业要坚持走开放竞争与自主发展相结合的道路，大力调整产业结构，促进优强企业加快发展，提高行业整体素质，增强国际竞争力，力争到2010年成为国民经济的支柱产业。2001年全国汽车市场平稳运行，产销增长率大体在10％左右，相对多的人在预期降价的心理作用下，仍在持币待购。近期国家相继出台了一些鼓励消费的政策，汽车价格的不断下降，服务的配套，道路的改善，中产阶级人数的增多，都会使得2002年汽车消费继续稳步增长，预计增长率在10％以上。消费构成中，私人购车比重继续上升。同期国内产量落后于消费的增长。主要原因在于：加入世界贸易组织以后，关税进一步下调，进口成本下降；利用外资增加较快，相应的汽车等设备进口也会相应增多；2002年美、日等工业国家汽车销售不景气，加大了对中国出口压力。受其影响，汽车进口会有较大幅度的增长，从而挤占国内汽车厂家市场份额，导致部分内需外流。56 近几年来，汽车行业快速发展的一个重要原因是宏观国民经济的发展，2002年国家将继续实行积极的财政政策，进一步增大基础设施的资金投入，扩大内需，经济增长有望达到7％。国家经济保持较高的增长速度，将使国民收入和企业盈利水平有效增长，为汽车行业保持持续稳定发展奠定了良好基础。而西部大开发战略进入大规模实施阶段将有力发挥对经济的巨大促进作用，高速公路以及公路运输设施建设不断加快，这一系列有利因素都将成为汽车行业的发展动力1、产品、技术更新换代周期缩短，供给能力提高将有效扩大汽车市场需求。56 　　随着汽车工业生产能力的提高以及进口的逐步放开，产品供给的日益丰富逐渐成为促进消费需求增长的动力。2002年汽车产品的供给增长将有效促进汽车需求的增长。供给结构的改善与供给能力的提高从两个方面体现，一是国内老牌生产企业如一汽大众、上海大众、神龙、上海通用、广州本田等企业生产规模进一步扩大，不断加快新产品的推广上市，同时相当数量的一批新的汽车生产企业挤进轿车生产领域，使国内车型品种大大增加，必然会促发相当一部分新增需求。二是进口汽车数量大大增加，车型越来越多，市场产品的多样化迎合了消费者的需求。　　2、汽车进口有可能出现新的高峰。　　从2002年1月1日起，汽车关税大幅降低，排量3升以下轿车的税率将由70％下降到43.8％，3升以上轿车税率由目前的80％降到50.7％。照此推算，进口车的零售价将普遍下降百分之十五左右。关税下降的同时，配额和许可证也要大幅度增加。根据中国加入WTO的承诺条款进行推断，2002年中国汽车进口配额将达到80亿美元左右，零配件约占1／3。关税的大幅下调和配额及许可证的增加带来的一个必然结果就是进口汽车的大规模入关。若以2001年每辆进口汽车的平均价格2.4万美元估算，进口配额约为20万辆，即使轿车只占进口汽车全部数量的一半，进口轿车数量也将达10万辆。2001年进口汽车的实际状况也可以证实这一点。2001年进口轿车平均关税下调了20％，海关数据显示，2001年进口汽车数量7.2万辆，比2000年增加3万辆，增加了70％，其中轿车进口量比2000年增长了1倍。因此，2002年进口汽车的增长速度将会有较大幅度的提高，并将对国产汽车特别是中高档轿车造成相当程度的冲击。　　3、汽车市场竞争局面将日趋激烈。　　汽车市场竞争的激烈表现在以下几个方面。一是国产汽车企业之间的竞争强度有所加强。国产企业之间的竞争一方面体现在原有的市场格局已经打破，企业的产品由原来的单一车型向多车型转化，产品系列不断加宽和延伸，不同企业的产品市场相互渗透，另一方面相当数量的民营企业加快了进军汽车产业的步伐，多家企业准备生产轿车，竞争者数量大为增加。二是国产车与进口汽车之间的竞争逐渐白热化。进口汽车数量增加，品种多样化，使国产车与进口车之间的竞争变得更为直接，由于进口汽车在车型、质量、技术、服务等多方面具有优势，同时相当一部分消费者对进口汽车具有一定程度的偏爱，使得进口汽车对国产汽车的压力显现出来。三、市国内贸易状况商业发展规划2001年外市56 在国家一系列扩大消费政策及两大"假日经济"吸引消费等因素的推动下，消费品市场呈稳中趋旺的势头。全年社会消费品零售总额完成205.6亿元，比上年增长11.2％。其中，批发零售贸易业完成122.7亿元,增长11.3％；餐饮业完成30.16亿元,增长11.9％；从经济类型看，个体私营经济的零售额完成102.95亿元，占社会消费品零售总额的50.07%；国有经济零售额实现43.61亿元，占21.2%。    商品交易市场持续稳步发展，消费品市场成交额略有增长，生产资料市场成交额有所下降。年末全市共注册登记商品交易市场538处，比上年增加7处。其中消费品市场489处，生产资料市场49处。全年商品交易市场成交额433.13亿元，比上年下降8.01%，其中消费品市场成交额231.26亿元，增长1.22％，生产资料市场成交额201.87亿元，下降16.72％；城市交易额373.94亿元，农村59.19亿元；成交额过亿元的市场发展到了29处，其中过30亿元的市场有4处。 根据淄博市“十五”发展规划，淄博市商业发展规划为：（一）以建设鲁中商贸中心为目标，根据组群式特点，突出张店中心城区的地位，充分发挥中心城区的区位优势、培育和完善以张店中心城区辐射周边区县及地市的商贸圈，加大辐射半径。建设和改造一批面向全省乃至全国的大型专业批发市场。（二）加快全市现有零售业态的结构调整步伐，大力发展新型营销业态。（三）加快发展新型营销业态。大力发展连锁经营，在进一步提高现有连锁企业规模化和规范化经营水平的基础上，采取引进和改造传统商业相结合的办法，尽快把淄博市建成鲁中地区的物流中心。四、拟建项目的发展前景56 进入二十一世纪，中国汽车业面临着极大的机遇与挑战。随着中国经济的飞速发展，人民生活水平逐年提高，尤其是加入WTO以后，进口汽车及其零配件的进口关税的逐年降低，汽车销售的春天已经到来，特别是家用私人轿车的销售趋势不可阻挡。淄博市位于山东省中部，西接济南、东连潍坊，交通便利，经济文化发达，市民的购买力相当强，是山东省的经济强市之一。根据市政府制定的发展目标：到2004年，GDP超过1000亿元，人均超过3000美元。这就为汽车销售市场打下坚实的基础。建设齐鲁汽车贸易城，正是地区政府和开发企业共同提出的一个有远见的举措，旨在开创淄博汽车贸易、会展、文化产业的新局面，为淄博要建设经济大市、文化大市、绿化大市而作出积极的贡献。齐鲁汽车贸易城的规划建设，不仅使淄博汽车产业购销达到一定的规模，产生积聚经济效益，而且还带动了围绕汽车而产生的售后服务、餐饮娱乐、文化旅游、金融及汽车信息等一系列产业。这样既创造了良好的购车及售后服务环境，还打出了淄博自己的品牌，提升了淄博的城市地位，扩大了淄博的城市知名度第二节拟建规模根据市场需求及可利用的场地现状，本项目扩建规模为：建筑面积：80000平方米；规划占地面积：150000平方米；层数：地上平均二层56 56 第四章建设条件与地址选择第一节自然条件一、地理位置淄博市地处鲁中南山地和鲁北平原的交接部，是山东省胶济发展一级主轴(胶济轴线)和沟通鲁中南山地与鲁东北胜利油田二级主轴(泰安--淄博--东营轴线)的交汇处。张店区位于淄博箕状盆地的北缘，地理座标在北纬36°42"至36°55"，经117°55°至118°12"之间，南与淄川区毗连，北和桓台县相邻，东接临淄区，西靠周村区。本项目区位于张店城区南部，是张店城区的主要组成部分，也是淄博市政务及居住集中地区。二、气象条件根据淄博市气象局提供的张店区气象条件如下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，具有春旱多风，夏热多雨，天易旱涝，冬寒少雪，四季分明等特点。张店城区气象资料：张店地区气象数据一览表序号名称最大.最小值指标平均值指标1温度历年最高值41.2。C历年平均值12.8．C历年最低值-21.8。C2绝对湿度历年最大值37.5hpa历年平均值11.2hpa历年最小值0.2hpa3相对湿度历年最大值历年平均值60%历年最小值4降雨量历年最大值922.6毫米历年平均值704.9毫米56 历年最小值115.3毫米5降雨天数历年最大连续降雨天数14天历年平均值83.3天6降雪历年最大积雪厚度24.0厘米历年平均降雪天数12.5天7冻土深度历年最大值48.0厘米历年平均值历年最小值8雷日数历年最大值历年平均值34天历年最小值9霜日数历年最大值历年平均值46.6天历年最小值10雾日数历年最大值历年平均值11.4天历年最小值11风速历年最大值历年平均值3.2M/S三、工程地质水文条件本区域在大地构造单元上属华北地台鲁西台背斜鲁中隆断区之北缘，位于张店、周村向斜的东翼。本区的构造以断裂为主，其次发育有短轴向斜、穹隆等褶皱构造。区域范围内断裂主要有沂沐断裂带、五井断裂、昌乐断裂等。根据地质资料分析，项目区无活动断裂分布，也无断层通过，工程区域是相对稳定的，适宜本工程建设。拟建项目区域地形较平坦，地形基本上是中间高南北低、东高西低，不受洪水威胁。地貌成因类型为洪积平原，地貌类型为缓坡地。本区地基多为粉质粘土类，一般地基承载力为120～180Kpa，多为中等压缩性。根据淄博市勘察测绘研究院2001年6月份对该地附近地质勘察报告显示：场区地下水位埋深为自然地表下3.90—4.60米，其地下水类型为第四系孔隙潜淡淡，据附近资料，其水质对混凝土基础无腐蚀性。56 钻探揭露的地基土自上而下可分为五层：第①层杂填土：以粘性土混碎砖块，层底深度0.80—2.20米。第②层粉质粘土：黄褐色—黄色，可塑，含铁锰质氧化物、少量姜石及白色螺壳碎片。东部区，底部夹砾卵石薄层。层底深度2.80—3.60米，厚度0.80—2.60米。第③层粉质粘土：黄灰色—黄色，可塑，含铁锰质氧化物、螺壳碎片，底部姜石含量约占15—20%，粒径一般Φ=0.5—4.0cm。层底深度4.60—5.50米，厚度1.60—2.70米。第④层粉土：黄色，湿，中密。含铁锰质氧化物、云母碎片，及少量Φ=5—6cm块状姜石。层底深度6.80—7.50米，厚度1.80—2.10米。第⑤层粉质粘土：黄褐色，可塑。含铁锰质氧化物，姜石含量约占10—25%，粒径一般Φ=0.5—3.0cm。本层未揭穿，最大揭露深度11.50米，最大揭露厚度4.10米。依据《岩土工程勘察规范》(GB50021-94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ7-89)、《建筑抗震设计规范》(GBJ11-89)：1、场区及拟建物附近无影响建筑物安全的不良地质现象，场地稳定，适宜建筑。2、依据土工试验及原位测试，结合场区附近建筑经验，各层土承载力标准值fk及压缩模量Es建议采用下值：第②层粉质粘土fk=120KpaEs1-2=4.0Mpa第③层粉质粘土fk=150KpaEs1-2=5.0Mpa第④层粉土fk=160KpaEs1-2=5.5Mpa56 第⑤层粉质粘土fk=180KpaEs1-2=7.5Mpa3、建议采用天然地基，以第②层粉质粘土作持力层。4、场区地下水位埋深为3.90—4.10米，其水质对混凝土基础无腐蚀性。5、场地土的类型为中软土，建筑场地类别为Ⅱ类，场区第④层粉土不产生液化现象，场区中无地震液化土层。该地质适宜建筑工程。四、地震根据国家1992年颁布的《中国地震烈度区划图》的划分,该区域属于宁静地带,地震基本烈度为7度。第二节交通运输条件淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路、公路密度均居全省第一。市内铁路总长558公里，胶济线(青岛—济南)和淄八、淄东线(淄博—八陡，淄博—东营)为主干呈“十字型”贯通全市。有十五条公路干线通往全国各地，济青高速公路与滨莱(滨博、博莱)高速公路，交汇于淄博市中心张店，纵横贯通全市南北与东西。市中心张店距济南国际机场和青岛港分别为70公里和210公里。该项目西靠鲁中地区最大的配货运输中心，西距滨莱高速公路淄博站5公里，北距济青高速公路5公里，西靠205国道，北靠309国道，距淄博火车站、汽车站不到1公里，都有城市主干道相连，对外交通十分便利。第三节公用设施社会依托条件(一)供水56 经估算，该项目最大用水量240M2/d，给水可由附近城市干管接入，环状进水，枝状供水，供水有保障。(二)排水排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，达标后排入城市排污干管。(三)供电该项目所需供电可由市场内变电室接入，均采用直埋的方式，供电有保障。(四)通讯淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量已突破100万门，可直拔全国各地和世界120多个国家和地区。移动电话配套成网。国际互联宽带网和有线电视网已相当成熟。本项目所需电信可由西部经市话电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。(五)煤气本项目所需煤气主要用于职工生活，煤气可由东部附近城市煤气公司主管接入，供气有保障。(六)供热本项目的供热主要为冬季取暖用，所需用汽可由附近热电厂供热管网接入，供热有保障。(七)建筑材料来源56 淄博市是全国的建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局批准的全国卫生陶瓷发展基地。在全国各大建材城市中综合指数都名列前茅。建筑材料工业是本市的支柱产业之一，门类齐全、规模大，主要有水泥(年产721.5万吨)、平板玻璃(年产245,7万重量箱)、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯具、内外装饰等。“十五”期间，淄博市将要建成全国重要的大型建材基地，为项目的建设提供了充足的材料来源。地方建材资源：莱芜黄沙储备丰富且运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由莱芜运来，工程所需砖及石料由当地解决，水泥钢材就近采购，供应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。山东省盛产石油，现有多家生产沥青的厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。第四节社会经济条件淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”，是山东省的经济中心之一，1992年跨入全国城市综合实力50强之列。2001年56 全市完成国内生产总值702.09亿元，比上年增长11.5％（按可比价格计算）。其中第一、二、三产业分别完成增加值47.43亿元、406.14亿元和248.52亿元，分别增长4.60％、11.80％和12.40％。人均国内生产总值17158元，增长8.7%。地方财政收入首次突破30亿元，达到31.3亿元，同比增长22%。    企业宏观景气状况良好。全市企业综合生产经营景气指数年末达到140.37，比上年提高3.1点。    结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着"稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业"的总体思路，加大结构调整力度。三次产业构成比由上年的7.3:58.8:33.9调整为6.9:57.9:35.2。一、二产业比重下降，第三产业比重稳步上升，形成了"二三一"的产业结构格局，产业构成日趋合理。    各项改革不断深化，经济发展的活力进一步增强。在地方企业中国有大中型企业改制面达86.3%，中小企业改制面达99.8%，基本实现了改革目标。    招商引资取得明显成效。全市加大招商引资工作力度，大力优化投资环境，开展全民招商活动。全年引进外来投资项目1180项，实际到位外来投资62.6亿元，分别比上年增长83%和56%。第五节场址选择淄博商厦齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总面积为15公顷。在该地段沿张博路两侧已经建起了许多汽车展厅，形成了比较分散的条形汽车销售维修市场。根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料及公用、交通等基础设施条件、社会经济协作条件等分析，该项目的选址是可行的。(详见项目地理位置图)56 第五章项目建设方案第一节项目概括淄博商厦齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总规划占地面积为47.9公顷，规划建筑面积13.9万平方米。本期建设规模：占地15公顷，建筑面积8万平方米。建设内容包括4S专营店50000平方米，会展中心18000平方米，服务设施12000平方米。第二节建设目标、设计依据和原则一、建设目标与功能定位规划目标和功能定位(一)规划目标●通过科学合理的规划，将汽车城建设成为一个档次高、规模大、环境优美的具有国内一流水平的汽车城。●通过精心的规划设计，使汽车城成为国内外汽车厂商们竞相进驻销售的必争之地，从而不仅在汽车销售上创出自己的品牌，而且还要吸引汽车厂商们把展示新车、新闻发布、大型会议的召开都选择在淄博商厦齐鲁汽车贸易城进行。●56 充分运用城市设计的手法，将汽车城建设成为市民购车的乐园，汽车文化、汽车旅游、汽车金融中心，使其成为淄博的又一旅游景点，成为齐鲁大地上的汽车销售中心，成为淄博对外宣传的标志之一。(二)功能定位通过综合分析，本次规划将规划区定位为一个集汽车销售、汽车展示、售后服务、商务办公、汽车物流、汽车科教博览、汽车文化旅游及包括金融、信息、培训、俱乐部等服务项目为一体的环境优美、设施完善、安全的高档次汽车商贸城。五、规划依据(一)《中华人民共和国城市规划法》(二)《城市规划编制办法》(三)《淄博市总体规划》(四)《淄博市城市规划管理技术标准》(五)《淄博市张店区淄博商厦齐鲁汽车贸易城控制性详细规划设计条件》三、规划设计理念与原则(一)遵从淄博市总体规划，合理、高效的利用土地。(二)根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的原则高标准、高起点编制规划。(三)从整个商贸园区考虑，分析现状区域周围各项功能构成及布局结构，完善其道路交通、配套功能设施，建设一个布局合理、设施齐全、环境优美、具有高科技和时代感的综合性汽车城。(四)考虑市场经济条件下土地利用情况，合理规划用地功能，以期达到土地利用价值最大化，同时强调社会、经济、环境协调发展。56 (五)均好性原则将贯彻于汽车城的各个功能区内。(六)致力于创造优美的城市建筑景观和良好的生态环境，充分考虑该地段周围四条城市道路的整体环境，将汽车城的特色景观融入其中，形成完整的城市街景。(七)十分重视汽车城的梯级发展，妥善安排汽车的流线和停车设施。(八)紧扣滚动开发建设及管理的需要，采用法定规划图则和设计导则两个层次的开发控制模式，提供完善的控制指标和指导性要求，兼顾规划管理的确定性和灵活性。第三节总体布置(一)总体构思该地段位于淄博市张店中心城区的南部，城区南北中轴线的南部，地理位置至为重要。在认真分析和研究的基础上，设计者对汽车城的规划建设形成了以下几个方面的想法：1、立足现状，建立东西向中轴线对称发展的总体布局56 将汽车4S展厅沿外围道路布置，可使每一个四位一体的展厅都能拥有良好的对外销售展示空间，更适应展销商规模经营、管理和消费者购车方便的需要。方案将商贸会展中心居中布置与主要道路形成对景，并相应布置大面积的集中绿地和露天汽车展示区，使得展厅与会展中心形成空间和流线上的明确秩序和整体统一感。在会展中心的西侧结合绿地规划设计了一大型的生态试车场，以供购车族们在此尽情试车，从而购买自己满意的汽车。在中轴线的西端，考虑到远期汽车城的长远发展，集中布置了餐饮娱乐、科教博览、文化旅游等服务功能的建筑，尽可能使得汽车展厅、商贸会展中心与综合服务功能区融为一体，成为淄博市最为璀璨的一颗明珠。2、有机生长，滚动发展，推进汽车城横向发展和员轴景观和特定空间格局的形成。以可持续发展战略为指导思想，紧扣淄博各级领导关于全力建设经济大市、文化大市、绿化大市的发展方向，对该方案中轴景观和空间格局进行精心策划。本次规划设计着眼于长远发展，在中轴景观和空间格局上都为开发商分期建设、滚动发展留有余地，其中B、C、D、F、G五个地块为一期开发建设用地，A、E两个地块为二期开发建设用地。在对于沿街景观的布局上，鉴于4S展厅建筑相对的单调性，特别在于展厅前规划设计较大的开敞空间，以利于门前各有特色的大型汽车标志雕塑等景观的布局，这样在沿街就形成了连续的围绕汽车产业的景观带。3、立足于节约用地和建设投资、全面提高土地的利用效益和经济效益根据本方案构思，在有限的土地总量上，为达到多方面的要求，以集中与分散相结合的原则为前提，将汽车展厅及服务功能建筑沿街集中布置。这样既有利于实现交通疏散，又有创造更多临街拥有良好销售展示空间等黄金地面，并形成了一个相对围和的空间，从而为中心部件会展中心和中心景观轴线带的布局留下了广阔的空间。二、道路交通56 交通组织是规划的重点，为此对交通流线和停车场地的布置进行了深入的研究。为解决汽车城车流和人流的疏散，在规划区内实行环道交通设计。通过轴线设计、环道交通和停车场的设计，使得大规模的商业建筑实现均好的效果。(1)出入口布置：通过对现状周围的调查和对车流的分析，在汽车城的东面沿张博路设一主入口，正对主入口形成会展中心广场，可举行大型车展文化活动。这样有效的将汽车城的特色景观融入到张博路绿化景观体系当中。在汽车城的西面沿西五路设一个次入口，在其南面沿营南路和北面沿商贸园区中路分别设两个次入口。(2)车行交通：由各出入口将人、车流引入汽车城，在汽车城内部形成一环行交通，能有效解决汽车城车行多的问题，还可以丰富汽车城的景观。汽车城车行道路通过环行交通分别与四周城市道路相连接，它的主入口道路红线宽为25—26米，园区车行主要道路红线宽为15—16米，次要道路红线9米。(3)步行交通：步行活动是交通构成中基本的类型，而步行购物就需要便捷的交通路径。为了使中心会展中心与周围展厅，会展中心与服务功能区及它们各自之间能够紧密的联系，本规划布置了大量独具特色的铺地，不同类型的铺地与不同类型的绿化紧密结合形成独特的步行交通系统。(4)静态交通：为使消费都能够就近停车而不到处乱停，在沿汽车城环行道路的外侧设置集中停车场。露天停车场布置均匀，总面积为2.4公顷，总停车位为500个，并且结合两个大面积绿地分别设置一个地下停车场以解决地面停车位不足的局面。56 三、绿化用地绿化用地：主要分为城市绿化带和公共绿地。城市绿化带分布在A、C、F、G部分内张博路和西五路两侧；公共绿地主要分布在E部分内，以比较大型的绿地、活水游园、水景广场为主结合会展中心广场形成了汽车城的中心景观；其余比较分散的绿化分布在各个分区内，结合建筑单体、铺地、雕塑等等形成具有汽车文化特色的绿化景观。这样，通过景观轴线将各个分区的“点”状紧密联系分布四周，突出表现中心绿地景观，从而形成一个统一性的绿化景观系统。四、空间构成与景观设计1、空间构成规划在建筑的容量、开发强度、建筑色彩等方面对建筑进行有效的控制，并依据建筑的层高、体量等各项要素，将规划区同的建筑空间构成分为三个层次，即低层展示区、多层综合服务区和中高层会展中心区。三个区域相对独立，又相对融合，形成了独特的空间轮廓线。第四节建筑设计方案一、设计标准建筑结构良好，内外装修高档协调，布局合理，结构体系规范，外观独具风格。二、建设规模56 项目名称建筑面积站地面积建筑层高4S专营店50000平方米11250地上1层局部2层会展中心18000平方米7728地上3层服务设施12000平方米5425地上6层合计80000平方米35070二、设计方案低层展厅区，位于规划区南、北、东三面，以低层为主，高度应控制在10米左右，是沿街的主要景观。它是四位一体综合性展厅，占地面积大，因此要结合展厅前的汽车雕塑及绿化等布置成形式多样的景观，从而构成丰富的街景。多层综合服务区，位于规划区的西部，以多层为主，它是规划区西部的屏障，也是西五路上的主要街景之一。中高层会展中心区，位于规划区中心，是规划区的标志性建筑，同时也是规划区最为重要的景观。会展中心广场，位于规划区的主入口处，结合会展中心和绿地，形成一个独具特色的汽车会展文化广场，既满足了汽车对外展示的需要，又满足了人们休闲购物、观光的需要，还可以举行大型的文化活动。中心绿色广场，位于规划区的会展中心、汽车展厅区与综合服务区之间，它是建筑物之间的一个开敞性的绿化景观，是商业区里的一个“静”区，对综合服务区、展厅区、会展中心起到了分隔的作用，以避免它们互相影响。56 集中绿地，位于各个分区内，结合铺地、小品及雕塑为建筑物创造良好的外部环境。它是规划区内绿化景观的主要组成部分。规划区四周展厅前的景观节点，是整个规划区对外宣传的第一站，同时也是城市的重要街景之一。它结合绿色植物，以醒目的雕塑使居民们对汽车城有一个全新的感性认识。详见综合技术经济指标表：序号指标名称单位指标备注一12二12三四五六七八九十用地项目规划用地项目建设用地总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积容积率居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率地面停车位一层停车位公顷公顷平方米平方米平方米人套平方米/套人/套%个个5.424.174414232550115921.061029294110.7.3.538.56084第四节结构设计56 根据《中国地震烈度区划图》的规定，本项目工程按地震烈度七度设防。4S汽车专营店采用轻钢结构。其他采用砖混结构，墙体采用空心模数砌块，1～2层70号混浆砌筑，上部50号混浆砌筑，构造设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱、框架柱要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。第五节公用配套设施一、总平面布置应充分利用地形地貌；在不影响使用功能和安全卫生要求的前提下，应采用管线共架、共杆、共沟的布置。设备管线应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，应适应维修和扩建，要为以后工程预留空间。(一)给水规划规划区给水管网从张博路城市管网中接入，给水管网采用环状和支状相结合。商业和服务业按8L/㎡用水标准计算，绿地洒浇、消防用水以及管道损耗为两荐用水之和的15%计，总用水量为799m3/d。水压满足8层楼用水压力要求。给水主干管管径为DN200。(二)污水规划规划污水管网采用分片收集，集中排放的原则，污水汇集到规划区污水主干管后排入商贸园区中路城市污水主干管。污水排放量按给水总量的80%计算，总量为630m3/d，污水管径为D300。(三)雨水规划规划区雨水管网采用分片收集，就近排放的原则，雨水汇集后就近排入城市雨水管网和规划区北部的排洪沟，根据暴雨强度公式计算，雨水干管D600，雨水管线沿规划区主要道路敷设。(四)供电规划56 规划电源从商贸园区中路城市电网接入，规划区内设变电所2座，负责规划区公共建筑供电。供电采用枝状线路，埋地敷设。商业用电负荷按单位建筑面积负荷指标80W/㎡预测，预测用电负荷为2.1万千瓦。(五)电信规划电信从商贸园区中路电信管线网引进电缆，电缆沿规划区主要道路埋地敷设。(六)热力规划热力从商贸园区中路热力管网引进，规划区设换热站一处，沿规划区主要道路敷设，采用枝状管网。规划区供热总负荷为2.1万千瓦，热力主干管D500—D300。（七）消防规划消防给水管道同生活用水管合设，沿主要道路每隔120米布置一个室外消火栓（八）通讯通信规划应满足信息服务的快速、高效、广域。结合城市通信规划，建立和形成具备交换、传输、通讯、数据、移动电话、邮政等功能的综合通信网络系统。第一节建设目标、设计依据和原则56 第六章环境保护与安全防护第一节环境影响与保护一、设计依据(一)《锅炉烟尘排放标准》GB3841-83(二)《城市区域环境噪声标准》GB3098-82(三)《生活杂用水水质标准》GJ251-89(四)《建筑设计防火规范》(GbJ45-82)(五)《污水综合排放标准》(GB8978-88)。二、周围环境对项目的影响项目选址合理,是良好的商业地段,同时交通方便。附近没有污染源，也没有易燃易爆等危险品场所，周围环境质量良好，符合《民用建筑设计规范》中对环境的要求。三、项目建成后对周围环境的影响本项目为民用建筑,不排放严重有毒、有害气体和物质。相反,由于本工程的立,给城市增添了新的一景，美化了环境。尽管如此，新建筑物的投入使用，产生的生活废水、废气、废渣等，如果处理不当，仍会影响周围环境质量，因此，新建项目必须严格把关，对有可能造成污染的各个环节采取有效措施，并认真实行环境保护“三同时”。确保项目的建设、运营不对周围环境产生新的污染。四、针对各种污染源采取的环保措施如下述：56 (一)对液化气、煤气灶间歇性排放的废气,应安装排烟罩,由统一排气筒排放,排气系统中加设油过滤器,以消除厨房废气中的油渍。(二)通过建立化粪池和隔油池，使废水先经清理后再排入市政污水管网。(三)噪音声源主要来自设备间,对外界影响较小，主要对工作间环境及操作人员危害较大，须采取相应措施降低噪音强度。通常采取：电机安装消音器；风机的进出口处安装消音器或机壳外加隔音罩等简便方法，均可达到降噪效果。(四)鉴于拟建场址位于政务办公区域，施工过程中运输车辆及挖掘机械噪声较大，应采取必要的防护措施。(五)良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境等方面也有特殊的作用，一切可绿化的均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，以确保商城环境优美整洁。第二节消防一、概述本工程属于防火一类建筑，有关消防设施和布局要做到切实可行，并与其他建筑工程同步进行，以确保防火安全可靠。(一)室外消防通道主体建筑物四周留有6米宽的无障碍的防火通道。并设置室外消火栓。56 (二)室内防火分区(防烟分区)；厅内各展区之间留有8米宽的防火通道,服务设施内每层要按防火规范设置室内消火栓,整个商城内部设置自动喷淋系统。(三)消防用水。消防管道要独立敷设连接,安装水泵结合器，并备有足够储量的蓄水池。(四)报警装置要设自动119报警装置,各功能区要设报警按崐钮，并配备必要的灭火器材。(五)垂直消防通道多层主体部分设有防烟楼梯。二、建筑与结构消防设计主题工程总体结构为框架结构,墙体为混凝土板和轻质砌块填充崐墙,耐火等级为一级。房间的隔墙及楼板均采用非燃烧体，耐火极限不得低于4小时，通往楼道的门采用耐火极限1.2小时的防火崐门，宽度应不小于1米。公用设施的门均应向外开启。所有内装修材料均应采用非燃烧质材料制成，要符合本建筑耐火等级规定。三、电气设备防范(一)主要电气设备、移动电器、避雷装置等设备，其接地装置应定期进行绝缘检查和接地电阻测试,接地电阻不大于10欧姆。(二)设置熔断器、断路器(过载保护开关)、漏电开关(触电保安器)、安全低电开关和保护接地等。(三)要在主要通道设应急照明指示标志牌。四、防排烟设计56 (一)采用加压送风系统，使这些地方处于正压，并使楼梯间的正压略高于前室压力。(二)结合加压送风，内部走廊设置排烟系统，使气流从楼梯间到前室，再到走廊，使在走廊产生的烟气能及时排走。(三)展区排烟系统与排气系统合用。下列各处设防火阀：1、通风管道、防火墙和伸缩缝的两侧。2、水平管道与竖井相接处。3、穿越风机房墙板进出口处。(四)排烟风机的入口处均设280℃的自动开闭的排烟防火阀。五、消火栓系统楼内消火栓的布置保证二股水柱可以同时到达任何一失火点。选用带有自动启动水泵按钮的消火箱，使楼内任何一处发生火灾时均可启动消防水泵及时灭火。并设消防水泵接合器与室内消火栓管网连接。消火栓系统水量：室内30L/s，室外20L/s。六、自动喷淋系统设自动喷淋的各功能区等布置93℃自动洒水喷头,水泵房出水管安装ZSS湿式报警装置，每层设一个水流指示器。自动喷洒系统与消火栓系统共用一套消防管路,出水口设有稳压装置。室外设消防水泵接合器与室内自动喷洒系统连接，自动喷洒系统水量为20L/S。七、消防控制中心56 消防控制中心设于主楼首层,建筑面积50平方米。消防水泵、喷洒水泵、排烟风机、排烟阀、防火阀等消防设施均能在消防中心得到控制并显示,形成消防联动系统。第三节安全与防护项目建成投入使用后，对建筑物的质量要求必须达到防震、防盗、防火、防尘、防污染、防潮。一、防震：按照国家1992年颁布的《中国地震烈度区划图》的划分，淄博市属于基本烈度七度区范围，该范围内的一般工业和民用建筑的规划、设计；必须按基本烈度(七度)进行地震设防。二、防盗：外门及底层外窗均设有可靠的安全防护措施。室内设自动防盗报警装置。工程投入使用后，要建立值班责任制度，门口设门岗，加强防盗工作。三、防潮、防水：排水系统要做到畅通，防止积水。四、防火、防污染、防雷参见其他有关章节。56 第七章能源消耗与节能措施第一节能源消耗及设计的原则一、能源消耗本项目消耗能源主要有:水、电。项目建成后平均耗电75000kwh/日，耗水480立方米/日一、主要设计原则(一)按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与器材,应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属已被国家颁布淘汰的高能耗设备,设计中一律不采用。(二)凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。(三)对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。第二节节能措施本项目属于非生产性项目，虽不是耗能大户，但也应采取必要的节能措施。一、建筑节能(一)56 外墙尽可能采用煤矸砌块和多孔模数砖，屋面采用保温材料在保温隔音上要有新突破，达到节能50%的节能型标准。(二)楼板钢筋采用冷拔螺纹或冷拔带筋钢等。二、设备节能(一)所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型。(二)供水器具采用节水型，卫生间采用节水措施，并选用节水型卫生洁具以节约用水。(三)办公及生活用房照明系统,在保证照明的前提下，合理选择高效能源，选用灯具以节能为主，以利于节约电能。(四)采暖及空调系统规模按设计负荷设置，并设有调节控制装置。总之，除以上措施外，应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。56 第八章组织机构和管理第一节项目建设期组织机构与管理为了把新绿都购物公园项目建成低造价、质量高的精品工程,确保工程的顺利实施,在项目建设期应建立强有力的组织管理机构。本项目建设期由承办单位成立“工程建设指挥部”,负责整个工程的组织、管理和协调工作,并对工程投资、进度和质量进行监督和检查。指挥部机构具体设置如下：项目经理、副经理供应部工程部质检部办公室财务部为了提高工程质量,加快工程建设,协调好工程施工现场中各个环节的关系,总工应直接分管工程部、质检部。工程部要分为经济合同组、技术组、施工组三部分。第二节正常运营期组织与管理项目建成后，为保证正常运营，更好地发挥工程效益，应建立健全管理机构，加强管理。一、管理机构和劳动定员56 项目建成后，组建新绿都购物公园管理机构责任公司。下设办公、财务、保安、物业维修等职能服务部门。根据建设规模和服务范围等情况,确定劳动定员为50人。二、人员来源和培训项目所需的行政管理和技术人员主要由内部调剂。不足部分由社会招聘解决，主要是下面几类人员：(一)技术人员。主要包括维修服务所需要的各种工程师、技师和技工等。一般要求是有相当的文化素质和技术上有特长。(二)专业保安人员。是指曾专门从事保安和经过培训的中等专业学校毕业生。(三)其他工作人员。除以上技术人员和专业人员外,还应招收营业员和其他各种勤杂人员。三、人员培训为了项目的经营管理在短时间内走上正规和长期发展,应有计划集中培训和分期分批地培训职工,使职工素质不断提高。四、建立健全各项规章制度按照国家、地方有关法律、条例及上级部门有关政策、法规,并参照国际惯例,结合项目的实际情况,相应地制定具体的管理办法和规章制度,以充分发挥工程效益。56 第九章项目实施进度本项目2003年7月份开始编制可行性研究报告；2003年8～10月进行工程勘察及施工图设计等前期手续工作；2003年10月开始施工建设，本项目可分两期施工,一期10万平方米,二期3.25万平方米,全部工程于2004年10月竣工并交付使用。详见进度表。项目实施进度表序号工作阶段2003年2004年789101112123456789101项目前期工作2土地征用和拆迁工作3招投标工作4施工阶段:一期工程5二期工程6竣工验收并交付使用第六章经营组织与岗位定员第一节管理体制与组织机构56 本项目建成后，以淄博商厦股份有限公司为主，属总公司的扩大部分，由商场原有管理机构垂直管理，其组织机构如下：一层商场副总经理二层商场三层商场董事长、四层商场总经理保安部副总经理总监部企管部行政事务部副总经理机电设备部总经理办公室副总经理财审部第二节劳动定员本项目建成后，实行现代化企业管理制度，进行市场化运营，工作人员采用二班制，每班工作8小时，全年工作日为360天，新增营业人员900名。第三节人员来源和培训一、人员来源：面向社会招聘。56 二、人员培训：在本项目开业前三个月培训工作人员，以便保证企业优质的服务形象，与熟练的业务素质。培训应严格按“服务明星”标准进行。第七章项目实施进度56 本项目拟定2004年4月7日正式开工建设，施工期12个月，具体安排详见项目实施进度表。序号年度进度20032004200589101112123456789101112123451基本建设项目申请基本建设项目备案2可行性研究报告编制与审批3施工图设计4土建施工5设备安装6试营业第八章投资估算与资金筹措第一节投资估算56 一、编制说明本估算根据项目构成中各专业提供的条件编制。其中：流动资金参照类似企业经营指标采用分项详细估算法进行估算；基本预备费按第一、二部分费用的3.00%计取；涨价预备费是将分年投资额按年递增.00%计算到建设期末；本项目固定资产投资方向调节税率为.00%；建设期贷款利息按年利率5.76%计算；流动资金袋款利息按年利率5.31%计算。二、编制依据（一）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（二版）（二）国家计委《建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（三）国家《建设项目投资概算编制指标》（四）设备价格，根据现行出厂价估算（五）原材料、动力、燃料价格，根据现行市价估算三、决投资估算总投资5630万元其中：项目建设投资5030万元其中：固定资产投资4929万元固定资产投资方向调节税0万元建设期贷款利息101万元铺底流动资金600万元固定资产投资估算固定资产投资4929万元占总投资的87.55%其中：建筑工程费用3080万元56 设备购置费用240万元安装工程费用24万元工程建设其他费用1442万元预备费用143万元其中：基本预备费143万元涨价预备费0万元固定资产投资和流动资金估算，详见附表一，附表二。第二节资金筹措本项目总投资5630万元，其中固定资产投资（包括投资方向调节税）4929万元，建设期利息101万元，铺底流动资金600万元。资金来源如下：资本金：2030万元。其中：建设单位自有资金2030万元合计资本金2030万元，占项目总投资（该项目总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金×0.3）.39%，符合《国务院关于项目试行金制度的通知》的精神要求。银行贷款：3600万元。其中：长期贷款3600万元，流动资金贷款0万元。第三节投资使用计划56 根据项目实施进度安排，本项目固定资产投资4929万元。第一年全部投入。本项目流动资金的使用计划，是按逐年达产的比例进行计算的，即：投产后第一年投入479万元，第二年投入59万元，第三年投入59万元。详见附表二和附表三。第九章经济效益分析第一节编制说明及成本费用估算56 一、编制说明（一）编制依据为国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《新财务制度》和国家税务总局《新税制》。（二）基础数据。本项目建设期1年，运营期12年，其中第一年达产80%，第二年达产89%，第三年及以后达产100%。参照目前市场同类产品价格，并通过价格分析和预测，正常年可实现30600万元。（三）设备及材料价格按当前国内市场价格计取。（四）电、通讯按淄博市统一规定的价格计取。（五）各项消耗指标按生产技术方案确定的指标估算。（六）工资福利，按本市有关企业一般标准每人每月600元计算。（七）折旧与摊销固定资产折旧采用直线法平均计算，残值率为4%，根据《方法与参数》（第二版）规定，为简化计算，将预备费纳入固定资产原值计算折旧费。详见附表四各类固定资产计算折旧的最短年限如下：1、生产用房20年2、非生产用房30年3、机器设备10年4、运输工具5年摊销费的估算，无形资产从开始使用年份起按10年摊销；开办费从开始生产后分5分摊销。详见附表五摊销费=无形资产原值/摊销年限56 （八）修理费按每240.0万元/年计取。（九）借款利息长期借款利息按年利率5.76%计算，建设期利息计入固定资产投资，生产经营期利息计入成本；流动资金利息按年利率05.31%计算，计入成本。（十）其他费用是在制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。该费用取每年为559.万元。二、成本费用估算（详见附表七）总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利+折旧费+修理费+摊销费+财务费用+其他费用经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出第二节销售收入、税金、利润估算及清偿能力分析一、销售收入估算项目年实现销售收入为30600万元（详见附表六）。二、税金估算（一）销售税金销售税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加1、增值税增值税=销项税额-进项税额为简化计算，根据同行业有关材料，经测算，用综合增值税率3.50%56 ，按下式计算。增值税=项目销售金额×3.50%2、城市建设维护税城市建设维护税按年增值税的7.%计取。3、教育费附加教育费附加税按年增值税的3.%计取。（二）企业所得税按年利润总额的33%计取。（三）其他税金企业应缴纳的其他税金有土地使用税、房产税、车船税、印花税等，按国家税务总局《新税制》规定计取，并列入管理费用。销售收入、税金及附加估算详见附表六。三、利润估算（详见附表九）（一）利润总额利润总额=销售收入-总成本-销售税金（二）所得税后利润分配1、提取盈余公积金。按新财务制度规定，企业每年按所得税后利润的10%提取盈余公积金。当累计达到资本金的50%时即停止提取。本项目在还款期，即投产后的前3年，不提此项公积金，以供归还借款。2、提取公益金，同（1）规定，企业按5%提取，此项基金用于职工集体福利。四、清偿能力分析项目建设投资借款为3499万元，年利率按5.76%56 计算，自投产年起开始偿还本息。本项目按投产后最大偿还能力计算，其还款资金来源为折旧费、摊销费和未分配利润。本项目计算出的借款偿还期为5.32年。（从借款年开始算起）（详见附表八）。第三节财务盈利能力分析一、本项目财务现金流量（全部投资）的分析情况详见附表十。根据该表计算的主要评价指标如下：全部投资所得税后财务内部收益率（FIRR）19.94%，大于行业基准收益率；财务净现值（I=10%）3268.4万元，大于零；投资回收期（含建设期）5.98年。上述指标说明该项目在财务上是可行的。二、根据建设投资估算表和损益表计算以下指标：年平均利税总额投资利税率=×100%项目总投资=2609.9/5630×100%=46.36%年平均利润总额投资利润率=×100%项目总投资=1461.3/5630×100%=25.96%56 年平均利税总额资本金利润率=×100%资本金=1461.3/2030.0×100%=71.98%本项目的投资利润率和投资利税率，均大于行业平均水平，说明单位投资对国家积累的贡献水平超过了本行业的平均水平。第四节不确定性分析不确定性分析主要考虑财务分析中有可能出现与实际情况不符时，对项目效益的影响。一、盈亏平衡点分析：以项目建成后各年平均数计算的总生产能力利用率所表示的盈亏平衡点为（BEP）：BEP（生产能力利用率）=[年总固定成本/（年销售收入-年销售税金-年总可变成本）]×100%2011.6=×100%29835.0-1148.6-25213.52011.6=×100%3472.9计算结果表明，生产负荷达到57.92%时，企业就可以保本，由此可见，本项目风险非常小。二、敏感性分析56 本项目作了所得税后全部投资的敏感性分析。经分析，可能影响本项目经济效益的主要因素为销售收入、经营成本和固定资产投资的变化。针对由于这些因素变化时，对项目主要财务评价指标可能产生的影响分析如下：项目变化率(%)投资回收期(年)财务内部收益率(%)基本方案5.9819.94销售收入+5.04.0934.32-5.012.414.33经营成本+5.012.553.22-5.04.0235.19固定资产投资+5.06.1818.94-5.05.7821.01由上表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。56'