商业广场可行性研究报告 46页

'第一章总论一、项目提要1、项目名称：南亚风情商业广场南亚风情商业广场是南市区的商业中心，是昆明市的商业副中心，是以现代化城市建设理念进行规划、设计、建设、经营和管理的，代表现代城市最高商业水准的现代城市商业综合体，集先进商业商务设施、五星级酒店、高级公寓、空中景观花园于一体。位于昆明市西山区滇池路，是屹立于南市区核心地段的地标性建筑，是昆明南市区最大的综合性商业商务建筑群，未来西山区乃至昆明经济增长的发力点。2、建设性质：改建、扩建3、项目建设单位：昆明诺仕达企业（集团）有限公司4、项目建设地点：昆明市滇池路两公里处，属昆明市西山区福海乡5、项目建设周期：2008年6月土建全面开工；2010年年初完成建设。6、项目建筑面积：72万平方米二、项目论证结论建成后的南亚风情商业广场地处南市区的核心位置，交通便利，是昆明的商业副中心。南亚风情商业广场项目运作成功之后，每年将带来上10亿元的营业收入，南亚风情商业广场自营和出租部份，每年固定能为政府实现增值税、营业税、城建税、房产税等各项税收收入超过3亿元以及更大的企业所得税。解决5000人以上的就业，创造巨大的政治效益、经济效益和社会效益。46 第二章项目建设背景及建设必要性一、项目建设背景加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期的重要任务。建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府举全市之力加快城市化步伐的精神，通过城市分商业中心的建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设。也是贯彻西山区实施可持续发展、商贸富区等五大战略，培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”，强化招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的宏伟战略的具体体现。建设昆明副商业中心南市区商业中心――“南亚风情商业广场”项目，是昆明城市发展的必然要求；是填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，是新昆明建设的重要任务；以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设南亚风情商业广场，是南市区商业中心建设业态的必然选择；是加快昆明城市现代化建设的必然要求。加快城市化发展步伐，是党中央提出的新时期的重要任务。胡锦涛总书记在党的十七大报告上提出，在新的发展阶段要继续全面建设小康社会、发展中国特色社会主义，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。并明确提出，促进国民经济又好又快发展，要走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。城镇人口比重明显增加。在2008年1月举行的云南省第十一届人代会上，秦光荣省长在《政府工作报告》今后5年的经济社会发展的主要目标中也明确提出，要贯彻落实科学发展观，做好统筹城乡这篇大文章，努力实现城乡互动，协调发展；着力增强自主创新能力，加快建设创新型社会；扩大公共服务，解决民生困难，加快构建和谐社会，把建设资源节约型、环境友好型社会放到突出位置，全面推进生态文明建设。同时，继新昆明建设全面拉开，省委省政府站在云南46 省发展的高度，提出建设以昆明为核心的滇中城市群、滇中城市经济圈的战略部署，对昆明市的城市建设提出更高要求，对通过加快城市建设带动区域发展寄予了更高的期望。在此背景下，昆明市委、市政府认真贯彻十七大精神，坚决执行省委省政府的部署，围绕建设现代新昆明的战略目标，提出通过大干2008、拼搏2009、攻坚2010、冲刺整个“十二五”，要向世人展示现代新昆明以“一湖四环”、“一湖四片”、“一城四区”为核心，三大板块协调发展，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市；要成为经济景气指数最高、文化特色最鲜明、人居环境最好、投资环境最佳、社会最安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。在具体措施上，要实施“一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城中村密集、滇池污染这些百姓关注的焦点民生问题。其中，“一”是城市拥堵一年缓解工程。“二”是一湖三环两年闭合工程，环湖公路、环湖截污、环湖生态建设两年全部建成。“三”是主城及环湖污水收集处理三年达标，“四”是轨道交通四年投入运营。包括城中地铁、环城环湖轻轨，还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。“五”是“城中村”五年改造重建工程。“六”是“四创”、“两争”六年实现。即创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国文明城市以及世界联合国人居城市、全国生态城市。在城市建设上，市委市政府明确提出，要认清形势，充分认识加快城乡建设、滇池治理、工业突破和城中村改造工作的重要性。要举全市之力加快城市化步伐，促进全市经济社会追赶型、跨越式、超常规发展，各级各类规划要充分体现现代化国际大都市的气派和风格。在工作推进上，新区和主城并重，一手抓新区建设，一手抓主城提升，加快载体建设，完善功能配套。主攻滇池治理和城市交通拥堵两大难点，着力提升城市形象。坚持把缓解城市交通拥堵作为民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建设，一手抓交通软件建设，着力从根本和长远解决昆明城市的交通拥堵问题。同时，市委市政府视城中村改造为最大的民生工程。昆明作为云南省的省会城市，有将近300个城中村，居住着90万人口，平均每平方公里1万人口，城中村的建筑大多是“握手楼”、“接吻楼”，结构非常简单且46 不抗震，一旦有地震就是一个坟场，一旦有火灾就是一个火葬场。为此昆明市将向国家、省发改委申报社会事业发展项目，拟把昆明城中村改造纳入中国省会城市最大的社会事业发展项目，积极争取党中央、国务院，省委、省政府的大力支持，改善民生。另一方面，市委、市政府正式成立城乡规划建设及重点基础设施建设指挥部和城中村改造领导小组。市委市政府以“难题再难，必须破题，而且要快速破题；顽症再顽，必须施治，而且要标本兼治”的魄力，从现在开始，横下一条心，认准一条路，出重拳、施猛药、攻难点、见实效。借鉴先进经验做法，研究制定推进城中村改造的政策措施，做到高容积率、低密度、出精品，计划五年完成改造重建约300城中村目标。南亚风情园是诺仕达集团于1992年创建的企业，从当年闻名遐尔的滇池路上的红房子到今天一派金碧辉煌、万般南亚风情的云南著名酒店餐饮品牌，南亚风情园在十多年的经营当中，创造了经营奇迹，成为南市区标志性的建筑群和餐饮酒店娱乐行业经营状况的晴雨表，云南最著名的综合性的餐饮娱乐商务中心，是西山区的纳税大户，带动了滇池路沿线的商业和地产繁荣。但是，随着城市的发展，以及越来越多的省级机关搬迁至南亚风情园所在的南市区，南亚风情园的经营内容和经营形式也面临着需要进一步拔高，以更好地服务于南市区的问题。特别是环绕南亚风情园的多个城中村，即束缚了南亚的发展，也影响了城市的形象，不能满足西山区城市化建设的需要，更不能站在更高的层面上为西山区的经济发展提供强劲的推力。而在2004年行政区划调整之后，西山区已是主城的重要组成部分，这是西山区建区51年以来的重大历史性转折。经济社会进一步发展，面临着城市化高速推进的全新态势。辖区范围内，城乡一体化步伐加快，城乡经济、社会迅速融合，社会各种矛盾凸显，城市工作任务加重。区委、区政府提出了将西山区建设成为“经济繁荣、社会稳定、环境优美、人民富裕的现代化新昆明中心区之一”的宏伟目标。而南亚风情园所在的南市区，是行政区划调整以后，西山区最重要的城市区块，是未来西山区经济发展最重要的增长极，推进城市化建设最重要的发力点。为了配合西山区城市建设要求，满足南市区城市功能需要，46 助推西山区经济社会的发展，也为了使企业的发展跃上一个更高的平台，诺仕达集团决定集集团之力，在原南亚风情园的基础上，积极响应政府号召，配合城中村改造，建设南市区商业中心――南亚风情商业广场。建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府精神，通过城市分商业中心的建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设，也是贯彻西山区实施可持续发展、商贸富区等五大战略，培育商贸业、文化旅游产业、商务房地产业等“六大支柱”，强化招商引资、自主创新、优化经济结构等“七个重点”，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区、宜居之区、活力之区、和谐之区和城乡一体化建设，全面加强党的建设，努力实现经济社会又好又快发展的发展战略的具体体现。南亚风情商业广场，必将成为南市区最繁华的城市商业综合体，成为助推西山区社会经济发展一台强劲的发动机，必将为新昆明现代化城市建设描绘最绚丽的一笔！二、项目建设区域简况南市区商业中心――南亚风情商业广场，位于昆明市滇池路福海街道办事处。昆明市南市区由两个部分构成：1、西山区福海、前卫街道办事处。是西山区的主要城市区域。2、昆明滇池国家旅游度假区。西山区位于昆明市西南面，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。辖马街、金碧、永昌、前卫、福海、棕树营、西苑7个街道办事处和碧鸡、海口、团结3个镇，共有63个社区居委会，35个村民委员会，221个村民小组，居住着彝、白、苗、回等25个少数民族。辖区内有入滇河道8条，72公里的滇池湖岸线，滇池草海12平方公里，有100多个住宅小区。西山区省、市党政机关聚集。辖区内有省委、省人大、省政协、省纪委、省高级人民法院、省检察院、省公安厅、市委、市政协、市纪委、十四集团军等领导机关和130余个厅局级单位，辖区内还有众多学校、医院和企事业单位。46 在西山区的产业结构中，第一产业占全区GDP2.6%,第二产业占26％，第三产业占71.4％，凸现出3、2、1的产业结构发展布局。与一、二产业相比，第三产业的发展速度势不可挡，在GDP中居首位，理所当然的成为西山区经济建设的主力军，涌现出西南、宏盛达建材市场、广丰和前卫的茶叶、旧机动车交易等一批规模市场。此外，产品辐射半径达1000公里的螺蛳湾小商品批发市场，已在东盟国家享有很高的知名度和美誉度，形成了规模、名牌、市场的良好效应；而由新希望集团投资20亿元，占地面积800亩的大商汇，是以建材和食品百货批发为主的商贸城；前卫片区以及拟建的南亚风情商业广场所在的福海片区，是西山区实施商贸兴区战略的重点。同时，拟建的南亚风情商业广场项目，毗邻昆明滇池国家旅游度假区，该度假区是国务院1992年10月批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一，也是全国十二个国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。全区规划控制面积18.06平方公里，南濒滇池，北连市区，东与西山区接壤，西与著名的西山森林公园隔湖相望，与福海、前卫街道办事处共同构成昆明南市区。是昆明市环境最为优美，交通最为畅达，空气最为清新，人居环境最为优良的区域之一。1997年以来，先后吸引了红塔集团、云天化集团、万达集团、同仁医疗产业集团、滇池高尔夫等大型集团落户度假区。目前，全区共建成142个以观光游览、度假休闲、健身娱乐为主要内容的项目。拥有包括一个国家4A级景区（云南民族村）、一个袁晓芩艺术园、二座博物馆（云南民族博物馆和翰荣轩博物馆）、一个18洞高尔夫球场（滇池高尔夫）、二座专业化体育训练中心（海埂体育训练基地和红塔体育中心）、三座四星级酒店（滇池温泉花园国际大酒店、怡景园度假酒店、滇池大酒店），4880个标准床位、29块足球场、54块网球场、11个游泳馆（其中有4个国际标准游泳馆）、107道保龄球等民族风情游览和高原体育训练、康体休闲设施。此外，还拥有若干篮球、排球、冰球、跳水、垒球、羽毛球、壁球馆，以及较为完备的会议和娱乐设施。初步形成了以少数民族风情和高原体育训练、康体休闲为支柱的两大特色品牌，在全国十二个国家级旅游度假区中独树一帜。成为海内外投资商竞相投资的热土、广大旅游消费者和体育爱好者观光游览、度假休闲、健身娱乐的“第三空间”。作为现代化的城市商业综合体，拟建的南亚风情商业广场46 ，将是南市区最繁华的商业商务中心，填补了南市区城市商业空白，是南市区乃至整个西山区和昆明滇池国家旅游度假区的活力之都、城市之眼。三、项目建设必要性分析（一）建设昆明副商业中心南市区商业中心――“南亚风情商业广场”项目，是昆明城市发展的必然要求1、目前昆明的商圈结构和商业格局状况到2007年，昆明市现已形成有规模的商圈共有12个，其中主力商圈1个，即三市街商圈；次级商圈2个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈；休闲商圈有3个，即翠湖休闲圈、昆都休闲圈、金碧休闲圈；专业市场商圈有6个，即广福路官南路专业市场商圈、官渡园专业市场商圈、前卫专业市场商圈、黄土坡专业市场商圈、金星小坝专业市场商圈和东部物流专业商圈。另外还有零星分布在各主要社区组团的微型社区商圈。已形成的商圈中，呈现出以下分布特点：1）以三市街主力商圈为中心，随着城市环线逐渐向外扩张，各商圈以次级和休闲商圈、社区商圈和专业市场商圈为主。主力商圈、次级商圈和休闲商圈均集中在一环路以内，构成了一环路内辐射全昆明的一个超大商圈，也是目前昆明的主商业中心；微型社区商圈主要集中在一环路和二环路之间以及二环路周边范围内；专业市场商圈主要分布在二环路以外。2）商圈分布在一环路以外呈现出明显的南北分布特点，东部有一定的商圈分布，而在城市的西边基本上属于商圈空白区。在城市商圈构成中，大型百货商场和大型综合商场在商圈中占据绝对的主导地位，从目前昆明市的大型百货商场和大型综合超市分布来看，目前昆明市共有14个大型综合超市，大型百货商场16个。分别为：大型综合超市：沃尔玛（小西门店、集大店、国贸店店）、家乐福（世纪广场店、白云店、龙泉店、云纺店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西红联店）、麦德龙北辰店、世纪华联广福路店、百佳超市金碧路店。46 大型百货商场：金龙百货、金格中心、新世界百货、柏联百货（三市街、西南广场）、百大（三市街2个、西南广场）、美辰百货、新大新百货、奥特莱斯、金鹰百货、厉山百货、仟村百货、攀成百货、巨龙百货。从目前这些大型百货商场和大型超市的分布来看，主要有以下特点：1）大型百货主要集中在一环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。这些百货形成了对整个昆明市的辐射。2）大型超市分布相对分散，一环路、二环路内、二环路外等都有分布。但是与商圈分布相似，大型超市的分布主要还是分布北片区，而南片区和西片区基本上没有具有影响力的大型超市。2、建设南市区商业中心――“南亚风情商业广场”项目，是昆明城市发展的必然要求从昆明的商圈结构和商业格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次级的小西门商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧3个休闲圈全部集中布局于一环路内。而从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看，大型百货商场由于全部集中在一环路以内，再加上一环路以内作为昆明市绝对的核心商圈，大型百货商场在一环路内密集集中。而昆明作为云南省的核心城市，主要的城市商业形态在一个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在一个囚笼中，所有的消费、休闲、娱乐全部要往城市中心挤，带来的结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市商业的发展。同时，从大型综合超市类业态上看，由于超市大部分的经营品种都是人们日常生活所经常要使用的商品，因此从某种意义上来说是越接近人们的生活范围越好。而目前昆明仅有的14个大型综合超市是很难满足人们需求的。从具体的区域来看，城市的西片区、南片区以及北片区已经成为城市的主要居民区，但缺乏大型综合超市，对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。由于二环路内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因，越来越多的居民向西片区、南片区以及北片区搬迁。从昆明城市的发展趋势来看，西市区和北市区受地理条件限制，而南市区是衔接昆明老城和呈贡新城的中心枢纽区域，必将是今后昆明最主要的居民居住区，迫切需要有现代化复合型的大型城市商业中心的出现。一是滇池路——广福路沿线大型居民住宅小区，高端住宅多，并在广福路沿线聚集了大量住宅小区，居住46 人口迅速扩大，需要有大型商业设施来满足城市发展的功能需求，并成为带动区域发展的增长极。二是辐射到以新亚洲体育城——世纪城为代表的主城区与呈贡连接部。由于位处新城与老城的结合部，未来居住人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处。但目前南市区缺乏综合性的大型商业设施，生活、消费、休闲均极不方便，在南市区建设大型的现代化复合型城市商业设施是城市发展的必然要求。（二）建设南市区商业中心――南亚风情商业广场，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，是新昆明建设的重要任务。1、南市区房地产开发状况南市区，北至南二环（高架）路，南至滇池边。西北至大商汇（兴科路沿线）。东南至新亚洲体育城。目前，在整个南市区已经形成了上百个住宅小区，从昆明城市发展看，南市区注定是一块商贾云集的经济中心。南市区的住宅小区包含广福路和滇池路两大板块。1）广福路板块广福路是市政交通重点工程之一，是新城造城运动的策源地，沿线与老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重要交通枢纽，为城市1级主干道。因广福路片区毗邻市政新区板块，所以目前区域内成熟社区都是在2006年开始大量上市的，且建设速度较快，尤其以世纪城和新亚洲体育城为最。市场成交较好。目标客户基本覆盖了全昆明各区域、各年龄段的客户群，并辐射至全省乃至外省在昆群体。2）滇池路板块滇池路片区依托滇池旅游度假区，度假、餐饮、休闲娱乐设施齐全，同时，教育、医疗等设施配套，区域内也比较完善。从1992年滇池旅游度假区成立至今，发展速度很快，46 片区的居住价值不断提升。滇池路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的，有了这一得天独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市的样板区。从2000年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的房地产开发也开始火热起来。因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。该区以别墅为主，多层为辅，有少量小高层。2000年至今已开盘76个楼盘。该片区是开发规模最大最集中、水平最高、密度最低的别墅类项目的聚集地，是昆明的“富人区”。目前在南市区买房子的很多都是昆明的白领阶层和一些个体老板。他们的年龄在30至50岁之间，受过高等文化教育，年薪在8至20万之间，95%都有属于自己的车子。看重居住区室外的绿地、景观和文化居住品位。2、南市区的商业业态目前在南市区内的商业业态包括两大类：沿广福路和南二环分布的各类专业批发市场和城市商业业态。本报告仅对城市商业业态进行分析。南市区的城市商业业态又可细分为两类：集中的商业业态和临街商铺。在南市区沿十里长街、广福路、滇池路、官南大道形成了沿小区的临街商铺，属于辅助性的商业设施。特点是小、散、价值低，形不成对区域的影响力。集中的商业业态是指在一个小区域内形成的商业中心或商业街，有多种类型的商店商铺，包括待建、在建、已建的或实际形成的商业中心。在整个南市区，可称得上集中商业业态的区域（项目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里长街佳湖路、大商汇、世纪金源购物大广场、新亚洲体育城星天地商业广场、国美民升超市、国贸中心商业区（包括国贸小商品城和沃尔玛购物广场）。名称位置距离南亚（KM）面积商铺形式业态类型状态富城商界十里长街省高院对面2占地面积104亩，共有728间商铺由单层、双层门面，多条商业街组成的商业地产餐饮、茶叶、娱乐、品牌零售在建，08年5月开业金都商集滇池路西贡码头对面4占地面积32.8亩，建筑面积16800平米一套三层，按每套均价销售。共106套。欧式购物村。餐饮、酒吧、品牌专卖店，另有1000㎡农产品超市在建，08年5月交房佳湖路4.8全长约1km，有130家商铺两层商铺和单层商铺超市、药店、食品、日用品、小家电自然形成的商业街46 十里长街省工商局斜对面大商汇广福路中段5.7面积818亩，规划建筑面积80万平米，4层至多层建筑，其中1，2层为商铺目前为陶瓷、灯具等建材批发已营业，招商好，属专业市场世纪金源购物广场广福路下段12.6购物广场面积53.5万平米4层框架式结构SHOPPINGMALL综合商场正在招商新亚洲星天地商业广场广福路下段16商业街占地100亩多栋商铺构成的商业街餐饮、娱乐、购物在建，部分营业国美民升超市滇池路口1.5国贸商品城国贸中心5.6总面积20000平方米在原国贸内分割的小商铺已营业在以上区域当中，大商汇目前是建材商城，但包含了一些简单的城市商业业态。从对商业业态的分析可看出，即便是南市区集中的商业业态，也是内容单一、容量偏小，商业形态初级，缺乏综合性的商业设施。这些集中的商业业态，即便是已建成的或在建的，更多是一种缺乏前瞻性规划的辅助性的商业设施，是在城市发展的过程当中伴生的临时性的商业聚合。而且在人口最稠密、行政机关最密集的滇池路南亚风情园附近，严重缺乏成规模的商业设施。3、建设南市区商业商务中心――南亚风情商业广场，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求从现状来分析，南市区内，世纪金源、大商汇、新亚洲体育城及其他房地产开发商落户此地。常住人口达近60万人，相当于2个我省的曲靖市。人气旺否，关键在常住人口，常住人口多，人气就旺。无疑，旺场将会带来流动人口聚集，第三产业的繁荣。但南市区显然缺乏统领性的商业设施，无法形成强大的对区域的吸引力，更谈不上对“环昆经济圈”范围内的曲靖、玉溪、楚雄的辐射作用。而昆明城市的城市建设，已经开始从“摊大饼”式的环状发展，向环状式组团方向发展演变。主城区城市区域与46 北市区、南市区、呈贡新城等次级区域的结合，成为新昆明建设最主要的城市格局。而城市次区域又需要有相应的次级商业商务中心支撑区域的运营。而且，省委、省人大、省政协、省纪委、省高级人民法院、省检察院、省公安厅等省级机关都已陆续搬到南市区办公，迫切需要有功能齐备的商业商务中心来支撑省级行政首脑机关的运营。建设南市区商业商务中心，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，已经成为新昆明建设迫在眉睫的重要任务。（三）建设友好复合的城市商业综合体——南亚风情商业广场，是昆明城市商业发展的必然需求。昆明城市商业的发展，有商业体制阶段、个体商户兴起阶段、商户集中化和品牌化阶段、超市异军突起阶段、商圈化阶段等五个阶段。1、昆明商业地产的历史演绎和商业业态的演变昆明商业业态的形式和演变可以按类别作如下区分：专业市场形态：昆明商业地产的历史可以追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场，成为过去近二十年来最主要的商业地产形态，也将在未来长期存在。写字楼底商：1994年，昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。原因是，在一个单体内容纳住宅、商业、甚至酒店、写字楼等功能楼层，受规划和建筑条件限制较多，即使要做成单体综合体，也需要将商业部分楼层与其它功能楼层分开考虑。这样的商业地产形式基本上是不成功的。依托社区的街铺型商业街：这类商业物业主要是一些住宅底商、商业街区、以及部分批发市场。其特点是铺面面积较小，而且比较均等，各个铺面之间的联系性不强，呈现为一种较为松散的商铺集合体，因此也没有专门的招商要求、业态组合要求和商业运营管理要求。46 1994年前后开发的新迎小区南区、北区的几条商业街，连同官房大酒店及周边新的餐饮集中区；1995年到1999年，1998年滇池路最早的租售型商业地产项目西贡码头的开发、销售和招商，北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，都是这种社区街铺型商业街区的体现。社区商业容易成熟，但也最容易到达价值顶点。休闲商业街区：昆明最时尚的休闲娱乐集中区昆都，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等。是昆明文化特质的典型体现。70年代时间80年代90年代中2000年前后业态变化90年代后期百货大楼供销社集体商铺个体商铺农贸街百货大楼个体商铺以零售为主的批发市场综合百货商场商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场综合百货商场综合超市主题百货商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店综合百货商场综合超市主题百货商场专业连锁商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店娱乐休闲购物中心连锁超市连锁便利店复合商业中心市场专业化分工合作时代市场经济时代商品经济时代计划经济时代市场白热化竞争时代单一的商业体：1993年后，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等相继建成并开业，成为昆明第一批成型的纯粹的商业项目。这种单一的商业体，主要指可独立经营的单一的写字楼、或酒店、或百货商业等，不参杂其它商业体，也不含单一的商业街。单一商业体属于前市场经济的产物，属于土地成本很低乃至划拨时代的产物。由于不能适应城市的发展要求，大多数已经在商业上销声匿迹。46 图2：昆明城市商圈发展演变图以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区三市街商圈（百货大楼为主题）70年代前商业街-青年路、武成路等以百货大楼、正义百货商场为主体的商业区中心地位继续加强，青年路、武成路为主的个体商业街开始形成80年代前一些次级商圈青年路商圈三市街商圈小西门商圈三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展，一些如昆都、和平村等的次级商圈也得到了发展。白塔路商圈螺蛳湾商圈90年代三市街-青年路商圈四大商圈继续演变，三市街商圈的中心领导地位得到空前加强；青年路商圈在沉寂一段时间后将与三市街商圈连为一体。一些如昆都、和平村等的次级商圈也得到了发展，复合商业中心出现。2000-2005年次级社区商圈小西门商圈螺蛳湾商圈白塔路商圈复合商业业态：昆百大新纪元店和柏联广场是单一的商业体。但因为周边项目和街区配套的原因，共同形成购物、餐饮、休闲、娱乐、文化的商业复合体―――以商业街区（如休闲餐饮街区）、单体建筑及多个独立建筑构成的购物中心等共同组成的商业组合体而存活下来并获得长足发展。这种复合的商业业态必然是未来城市发展的核心商业模式。2、以复合形态的现代化城市商业综合体形式建设南亚风情商业广场，是南市区商业中心建设业态的必然选择。46 昆明商业业态的演变是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。商业是城市的血液，是城市跳动的心脏。而商业地产的开发，必然与商业业态的演变和兴衰息息相关，也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式，在过去二十多年来得到了快速的发展，但也随着时代的发展而逐渐演变，有的专业市场开始衰落。社会的进程推动城市化的发展，也推动着商业业态向更高的层面发展。如果商业形态是落后的，将必然被社会的进程所淘汰。所有的这一切都表明，要按现代化城市的要求建设城市的商业商务中心，其商业形态必然是复合性的商业综合体，要满足购物、餐饮、休闲、娱乐、文化的现代城市生活的综合需求，实现不同物业形态之间的互补和共振效应——商业是住宅和写字楼、酒店的配套，反过来，住宅、写字楼、酒店客人成为商业的第一目标客群。才能成为城市区域的活力之窗、魅力之源。（四）现代化的城市需要现代化的城市商业，建设南市区商业中心――商业综合体形式的南亚风情商业广场，是加快昆明城市现代化建设的必然要求。1、现代化城市的商业发展趋势随着城市的发展，城市商业也不断在演变发展。而没有现代化商业的城市也不能成为现代化的城市。从国内外现代化城市的发展历程来看，城市商业的发展必然遵循城市发展的客观规律。一是城市商业空间摆布将更加合理：主要表现在城市商业业态在空间上的摆布将一改往昔城市只有一个商业中心的状态，而出现“边缘崛起”、区域性商业商务分中心与市商业中心并存的迹象。根据城市商业业态经营性质，时尚精品、选购品经营在城市或区域性商业中心，便利品经营更多选择在邻近居民集中居住区布点。国际化的上海、北京是如此，地方区域化的南京、杭州、成都也如此。46 昆明今后也会形成以三市街为中心，涵盖青年路、小西门的昆明市商业中心，同时有几个区域性商业分中心。二是城市商业业态呈现多样化，竞争将更加激烈。主要表现在商业业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一统天下格局，而出现多种新的业态：“一站式”购物中心、超市、仓储店、折扣店、专业店、专卖店、便利店等纷纷介入零售业战场。经过残酷的市场争夺后，商业业态的发展将会根据市场大势和不同消费层次而走向多元化、理性与高层次发展阶段。三是城市零售业市场定位呈现多元化。随着商业业态的不断丰富，卖场数量的不断增加，供货商和消费者挑选零售卖场的余地越来越大。在这种市场形势下，单一商场的竞争已经让位于综合商区的竞争。四是城市商业营销理念的消费者本位化。现代化商业业态的本质在于营销理念的革命性变革，在于以消费者为本位理念的真正确立。这是城市商业顺应市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境的反映。消费者对于城市商业的需求，已经从单一的买卖场所上升购物、娱乐、休闲、文化的综合享受。要构建满足未来发展要求的现代化的城市商业，必须梳理以消费者为本位的经营理念，一方面在有形环节有所体现，在业态形式上、定位上、空间摆布上、品牌组合上满足消费者的综合需求；另一方面也要在无形环节体现出来，在服务上保证体现。创造顾客价值，提高顾客满意度，是其立足市场的根本，是一种实实在在的行动。必须在建设规划上充分体现。2、建设南市区商业中心――友好复合的商业综合体形式的南亚风情商业广场，是昆明现代化城市建设的必然要求。城市作为经济社会的主要载体，其建设水平与质量，直接影响着当地经济社会的发展速度和竞争力。昆明的经济总量占据全省的1/3，在昆明工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的关键时期，如何提高建设水平和建设质量，提升城市综合竞争力，是一切工作的出发点。省委常委、市委书记仇和认为，现代化城市，不是个名字，各个领域、各个层面、各个细节上都要瞄准现代化新城市的标准、规范和要求。符合现代化城市商业发展趋势建设的南亚风情商业广场，必然以其复合友好的综合性形态和强势的商业运营，为昆明城市现代化建设增光添彩。46 第三章项目建设意义南亚风情商业广场每年能固定地为政府实现增值税、营业税、城建税、房产税等各项税收收入超过3亿元以及更大的企业所得税，解决5000人以上的就业。对提高城市竞争力，助推昆明成为东盟地区中心城市；构建和谐社会，成为西山区一个经济增长的发动机，为西山区的发展奠定长足的基础；缓解老城“城市病”；推动南市区发展，与现代新昆明建设的步伐相适应；打造城市名片，塑造昆明城市形象；高规格建设，助推西山区社会发展进程有重要意义。一、提高城市竞争力，助推昆明成为东盟地区中心城市昆明是中国面向东盟地区的前沿城市，是未来中国经济发展的重要突破口。依托强大的国内市场和经济实力，面对最具发展活力的东盟地区，昆明的发展面临千载难逢的机遇和条件。秦光荣省长在《政府工作报告》中提出要着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略。南亚风情商业广场以前瞻性的商业和商务体系，推动南市区成为汇聚高端商业、高效商务和高层次市民群体的城市新兴区域，成为衔接昆明老城和呈贡新城的核心和枢纽，形成超前的、服务于国际国内政治活动、经济活动的城市发力点，有利于增强城市辐射功能。昆明是省会中心城市。做大做强昆明，不仅是昆明自身发展的问题，而且关系到全省发展的大局。建设南亚风情商业广场，可辐射滇中城市群，又通过滇中城市群的辐射作用，促进全省经济的大发展，使云南在中国——东盟自由贸易区的建设中进一步发挥桥头堡作用。建设南亚风情商业广场，有助于提升昆明的城市竞争力，推动昆明成为东盟地区中心城市。二、增加税收，成为西山区一个经济增长的发动机，为西山区的发展奠定长足的基础南亚风情商业广场展现了一种迷人的、具备无限活力并顺应时代发展的商业格局，将吸引昆明老城、南市区、滇中滇东地区甚至东盟地区的客人汇聚于此46 ，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，从而创造巨大的销售业绩，培养出一个巨大的税源，给政府带来源源不断的财政收入。初步估计，项目运营成功后，每年政府可获得近3亿元的税款收入，为西山区的经济发展提供源源不断的发展动力。同时，南亚风情商业广场通过科学的规划和建设，依托诺仕达集团的经营实力，采取整体推进的方式，建设高层次的商业形态，形成友好的复合型商业商务体系，具备长足的发展空间，通过自上而下的辐射作用，引领地区的城市化进程，为西山区乃至昆明市的发展奠定基础。三、构建和谐社会，扩大就业，缓解老城“城市病”目前，全球及中国各大城市因为城市空间的单中心特征引起的“城市病”日益恶化，均面临如城市环境恶化、交通拥挤等不同程度的问题，给城市管理带来了诸多问题。从90年代起，昆明进入城市化、工业化高度发展期，造成了交通堵塞、滇池污染、建筑密度高、城市特色欠缺、人居环境差等城市病。主城建成区由上世纪90年代初的100平方公里左右发展到目前的约200平方公里，面积增加了，但同时随着人们生活水平不断提高，买车的人增多是必然趋势，车流量的不断增大，使市中心道路负载过重。从某种意义上讲，规划道路并不能彻底解决问题，因为供给越大，需求越大。我们虽然可以以拓宽道路，修建各类停车场等方式来做出规划，但这只是一种静态的处理方式，而在动态方面，环境的改善吸引来更多的车辆，车流量自然随之增大。但城市道路容量是有限的，所以，仍然会发生交通堵塞、停车难的现象。有限的空间根本不能满足人们的需求，一味地改善道路环境，只能形成一种恶性循环，并不能从根本上改变交通困难的问题。目前昆明机动车拥有量已突破90万辆，预计2008年将达到百万辆。昆明城内，人满为患，塞车难以根治，人均绿地少，建筑密度高。在这样的主城区环境里，同时车辆引发的污染、能源消耗过大、停车等其他问题，办事效率难以提高，这样的状况不改变，很难想象人们会认可昆明的投资和创业环境。交通与商业发展有着重大的联系，交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，同样，商业网点的布局也影响着城市的交通状况。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。南亚风情商业广场项目将带动我市商业圈向南市区转移，减轻市中心商业区主要街道压力，特别是交通拥挤状况，保证安全和环境整洁。同时项目本身可以解决5000人以上的就业。对缓解老城“城市病”46 ，扩大就业，构建和谐社会。四、推动南市区发展，与现代新昆明建设的步伐相适应。2003年，省委、省政府做出建设现代新昆明的重大战略部署。现代新昆明城市发展战略实现后，昆明市的总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四片”现代新昆明城市区的460平方公里，人口由245万发展到450万。城市空间较大拓展，生态环境明显改善。一个综合实力雄厚、特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和面向东南亚、南亚的现代开放城市将展现在世人面前。作为昆明城市区域的重要组成部分，南市区的发展必须与现代新昆明的建设步伐相适应，南亚风情商业广场将是推动南市区发展的重要力量。五、打造城市名片，塑造昆明城市形象。南亚风情商业广场的商业体系不同于一般商业中心的概念，而是一个多功能、高档次、高品味，专业化、个性化极强，友好复合的综合性商业体系，是奢侈品和名品的汇集之地。使消费者在集中时间内感受多元化、综合性的消费，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，给消费者带来前所未有的休闲娱乐体验，成为人们在工作之余一个释放压力、彰显个性、感受精彩生活的空间，成为人们在办公室及家庭以外的“第三生活空间”。由此发端，南亚风情商业广场将推动昆明成长为东盟及中国西南地区的购物天堂，成为昆明新的城市名片。六、改善区域生态环境，打造城市名片，塑造春城形象。南亚风情商业广场的商业体系不同于一般商业中心的概念，而是一个多功能、高档次、高品味，专业化、个性化极强，友好复合的综合性商业体系，是奢侈品和名品的汇集之地。使消费者在集中时间内感受多元化、综合性的消费，一站46 式购物、一站式娱乐、一站式休闲，给消费者带来前所未有的休闲娱乐体验，成为人们在工作之余一个释放压力、彰显个性、感受精彩生活的空间，成为人们在办公室及家庭以外的“第三生活空间”。由此发端，南亚风情商业广场将推动昆明成长为东盟及中国西南地区的购物天堂，成为昆明新的城市名片。仇和书记为昆明的城市环境定位：要把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、昆城新姿，融人文景观和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。以加强生态环境建设为突破口，开创城市可持续发展的新局面。南亚风情商业广场的开发和建设，完全符合仇和书记关于昆明城市环境的定位，一片被绿水鲜花环绕的崭新的建筑群的诞生，将使城市形象发生根本的改变。七、更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进西山区经济、社会、文化发展进程胡锦涛同志在党的十七大报告中提到“要转变经济发展方式”，转变经济发展方式是关系国民经济全局的紧迫而重大的战略任务。就是要把粗放型分散型的发展方式转变为精细型集约型的发展方式，更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量。做到全面协调可持续的发展。南亚风情商业广场的建设将更好地体现科学发展观的本质要求，可以促进经济结构不断优化，资源利用效率不断提高，生态环境不断改善，在此基础上实现可持续增长，实现经济又好又快发展。同时，项目的建设将有力的破解南市区的发展难题，从本源上本质上抓好产业结构和需求结构的调整，从而提高自主创新能力，不断增强消费的需求、服务业的发展以及科技进步对经济增长的带动作用。南亚风情商业广场的建设既体现科学性、前瞻性，也强调艺术性、文化性，同时特别突出对人的关爱、对社会公共利益的尊重。是社会发展进程当中，政治、经济、科学、文化、艺术和人文精神的综合体现，构建了一种高标准的社会文明体系，将对社会的发展起到积极的示范作用，助推西山区社会发展进程。46 南亚风情商业广场的经营建设当中很重要的一条就是与世界保持同步，要引领发展潮流。南亚风情商业广场将引进诸多的国际品牌，他们不仅带来商品，同时也带来世界先进的经营理念。南亚风情商业广场将以高标准的综合优势，吸引众多的品牌和组织进驻，他们的管理方式、营销理念、信息优势都将给社会群体带来强有力的冲击。而南亚风情商业广场富有艺术气质的城市建筑群，体现人文关怀的建设形式，为昆明的春城形象注入新鲜的元素，和新城的其他项目一起，共同改善昆明人居环境，提升昆明城市魅力。八、运用BOT方式突破基础设施建设瓶颈BOT是英文Build－Operate－Transfer的缩写，通常直译为“建设－经营－转让”。BOT实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和企业之间达成协议为前提，由政府向企业颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。保证企业具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和企业分担。所以，BOT就是“基础设施特许权”。目前昆明市在基础设施建设当中存在的根本问题是任务重，资金紧张。如果全部靠政府投资，要完成基础设施建设的过程将非常漫长。通过BOT方式，一方面减轻了政府的投资压力，另一方面对企业而言也通过此方式置换资源，并使项目的建设与基础设施之间的配套更合理。在南亚风情商业广场的建设上，运用BOT方式可以更好的突破基础设施建设瓶颈，让政府和企业相互合作、相互分担，用最合理有效的方式，在最短的时间内坚决最根本问题。九、通过项目建设，消除城中村对滇池的污染现象滇池流域2920平方公里，承载了400多万人口，控制面源污染是很重要的一个方面。滇池治理的重点和难点是对滇池流域内面源污染进行有效治理和控制，滇池流域新农村建设一定要纳入城镇化、城市化建设体系。南亚风情商业广场所开发的地段与治理滇池的污染有着不可分割的联系，因为南亚风情商业广场的开发和建设是站在一个较高的起点上进行的，是在原有基础上一种脱胎换骨的革命性再造。以往，城中村在维护生态环境、防治滇池污染的管理上存在不少问题，脏、乱、差的生活状况导致滇池遭受污染的程度日益严重，因此，项目的建设不仅可以更好的整合、发展该区域，更通过区域升级，大幅减少甚至完全消除原城中村对滇池的面源污染，为维护滇池起到极其重要的作用。46 十、以“三化”带动“三农”，促进城乡共同繁荣仇和书记以今年新增COD、SO2削减量分别达到1000吨和2万吨为目标。提出实施滇池流域城乡一体化统筹发展战略。全面落实以“三化”（城市化、工业化、信息化）带动“三农”（农业、农民、农村）措施；以推动城乡经济社会互动为突破口，开创城乡共同繁荣进步的新局面。发挥城镇化、工业化和信息化的组合效应，促进农村劳动力加快向城镇转移，推动农村工业与新型工业化的协调，提高农业的信息服务水平和农民的组织化程度。以此推动农业加快发展，农民加快富裕，农村加快繁荣，尽快缩小城乡差别，实现城乡经济的协调发展。南亚风情商业广场的建设，体现了城市化和信息化的特点，力争带动农业转变成商业，农民转变为市民，农村转变为城市，促进城乡共同繁荣。46 第四章项目建设条件诺仕达企业（集团）有限公司目前经营范围涉及商业零售、酒店、旅游、餐饮娱乐、茶业、文化产业、殡葬、房地产等行业，并在这些项目的经营上处于云南同行业的领军地位，有专业的经营和管理队伍。诺仕达集团在南亚风情园基础上建设南亚风情商业广场项目，有显著的资金优势、商业运营优势、工程建设优势、人才优势、管理优势和企业文化优势。一、投资企业基本情况1、企业简况昆明诺仕达企业（集团）有限公司（简称：诺仕达集团）创立于1992年6月6日，是诞生于中国改革开放大潮中的民营企业.十多年来，诺仕达集团已滚动发展为拥有“云南春城财富置业有限公司”、“昆明南亚风情园有限公司”、“昆明七彩云南实业股份有限公司”、“云南诺仕达金宝山艺术园林有限公司”、“北京七彩云南商贸有限公司”、“昆明七彩云南（国际）翡翠珠宝有限公司”、“昆明七彩云南孔雀园有限责任公司”、“昆明市中国旅行社有限公司”、“昆明七彩云南庆沣祥茶业股份有限公司”、“北京七彩云南庆沣祥茶业有限公司”、“勐海七彩云南茶厂有限公司”等知名品牌企业和十多个子公司的现代大型民营企业集团。集团经营业务涉及商业零售、酒店、旅游、餐饮娱乐、茶产业、文化产业、殡葬、房地产等领域，形成了跨地区、大规模、多行业经营的格局。集团现已形成了良性的资产结构、资金结构、人才结构和经营特色，以及集团化、集约化、规模化、规范化的经营模式，从而更具企业竞争力和发展潜力。至2007年3月底，企业现有员工八千人，其中市场营销、工程建设、酒店管理、餐饮、珠宝、茶艺、财务等方面的专业技术人员占总人数的37%以上；现有资产47.85亿元（仅限土地及房产部分），且全部为优良资产。1998年以来，诺仕达集团连续多年被银行系统评为“AAA”信誉单位；1998年以来，在云南省第一届、第二届全省个体私营经济工作会议上，诺仕达集团均被云南省委省政府命名为私营企业一百强第一强，是云南省委省政府重点扶持企业第一强；2000年以来，连年作为“云南省民营企业十大纳税大户”受到省委、省政府表彰；2004年，在云南省委、省政府评定下，被云南省监察厅列为“46 云南省重点保护非公有制企业”；2006年9月企业旗下的“七彩云南”品牌被国家技术监督检验局等部委局评定为“中国名牌产品”；2004年，集团董事局主席任怀灿先生被国家统战部、国家人事部、国家发改委、国家工商总局、全国工商联五部委评为“优秀中国特色社会主义建设者”。多年来，诺仕达人始终以“服务社会，奉献社会”为宗旨，以“老老实实做生意，诚诚恳恳创信誉”为准则，以社会需要为企业发展的契机，围绕建设大市场，培育大品牌这个核心，创新经营，创新服务，创新管理，抓住机遇，选准项目，成功地创办了一个又一个企业，实现了一次又一次企业腾飞。2、集团资产情况子公司名称资产（土地及房产部分）云南诺仕达金宝山艺术园林有限公司22.25亿元昆明南亚风情园有限公司4.65亿元昆明七彩云南实业股份有限公司4.50亿元云南春城财富投资有限公司10.00亿元北京七彩云南商贸有限公司4.00亿元昆明七彩云南庆沣祥茶业股份有限公司2.45亿元合　计47.85亿元3、集团荣誉荣誉颁发单位中国特色社会主义事业建设者国家五部委“七彩云南”翡翠荣获中国名牌称号国家质量监督检验检疫总局46 云南省私营企业100强云南省人民政府年度先进私营企业云南省人民政府云南省乡镇企业百强企业云南省委、省政府云南省非公有制企业纳税大户云南省委、省政府昆明市私营企业50强昆明市人民政府云南省省级重点保护非公有制企业省监察厅云南省就业和社会保障工作先进民营企业云南省劳动厅、云南省工商联“七彩云南”翡翠荣获云南省名牌云南省质量技术监督局“七彩云南”翡翠荣获云南省著名商标云南省工商局二、投资企业建设南亚风情商业广场项目的优势（一）资金优势企业资金实力雄厚，金融信誉度高，融资能力强。目前，诺仕达企业集团拥有资产总值为47.8亿元，全为优良资产。公司多次被银行系统评为“AAA”信誉单位，金融信誉良好，具备极强的融资能力。最关键的一点，不同于传统的房地产企业在国家宏观调控的政策压力下骤然加大的资金压力，诺仕达集团在珠宝、茶叶、餐饮、娱乐、殡葬等行业的多元化经营业绩良好，有非常稳定的投资回报，政策风险几乎不存在，令业内人士称羡，这是支撑整个南亚风情商业广场项目的关键因素。（二）商业运营优势诺仕达集团16年的成功经营，涉及商业零售、餐饮娱乐、休闲度假、贸易、运动健身、会议会展、酒店、殡葬、园林景观等多个行业，积累了非常丰富的经营管理经验。有专业的经营管理队伍。目前，昆明七彩云南实业股份有限公司是昆明市旅游购物行业协会会长单位，中国宝玉石协会厂商委员会副主席单位；南亚风情园是昆明市饭店行业协会副会长单位、昆明市康体行业协会副会长单位、昆明市餐饮美食行业协会副秘书长单位；金宝山是中国殡葬行业协会理事单位、云南省殡葬行业协会副会长单位。可以说，在商业和商务的运营方面，诺仕达集团在云南商界当中的综合实力是最强的。在南亚风情商业广场这样现代城市商业综合体上，最具备建设的条件，具有昆明任何一家房地产企业不具备的优势。46 首先是在商业零售业方面，集团始终能够把握商业的发展方向，以快人一步的经营理念，引导行业的发展方向。集团早期开办的昆明深圳莱英达商业大厦，以全新的经营理念引发“四虎闹春城”，推进昆明零售商业向前迈进一大步。99年开业的昆明七彩云南是目前全国经营最成功的旅游商业购物中心，自开业之初就以诚信为本，注重商品品质和信誉，率先在旅游购物市场实行明码实价经营，成为云南省唯一一家“省级零售商场示范单位”，被钱琪琛副总理誉为“中国旅游业的一面旗帜”，对七彩云南经营模式均给予了高度评价。于2004年开业的北京七彩云南翡翠珠宝商城，被誉为中国珠宝业界的旗舰店，在商贾云集、竞争激烈的北京城闯出一条路，锻炼和提升了集团的商业运作能力，赢得业界的广泛尊重，将集团推到中国商界的前列，为集团的商业营运构建了更高的平台。其次在其他行业上，经过十多年发展的南亚风情园已形成集餐饮、住宿、健身、康体、娱乐为一体的高档休闲商务会所，下属的怡心园餐厅、萨拉伯尔清迈韩泰美食厅、一代天娇夜总会、温泉之旅、保龄球馆、美人鱼泳馆、网球馆、庆沣祥茶庄等几个经营单项均处于云南同行业中的领军地位。集团在餐饮、娱乐、会议会展上的成功经营，已经成为业界的传奇。此外，集团多年努力打造的“七彩云南”翡翠、“诺仕达钻石之星”、“怡心园”餐饮、“七彩云南”普洱茶四大知名品牌，已经成为云南省乃至中国的知名品牌。目前，集团珠宝销售排行业前列，集团的茶叶销售在云南省的茶叶流通企业排名第一。这些条件，都是集团运作南亚风情商业广场强有力的保障。（三）工程建设优势诺仕达集团的发展历程，就是一个不断进行建设的过程。集团下设的春城财富置业有限公司，是专业的房地产开发公司，有完备的技术队伍和严格的工程建设管理体系。同时，与传统房地产企业不同，集团在工程建设上还具备几方面的突出优势。一是在绿化景区植物的移植、美化、维护方面有极高的专业水准。例如七彩云南，最早选址在一个烂泥潭上，园内的孔雀园是在荒山上创建的，如今园区满目翠绿，全部由企业自行完成移栽的11000多株各种珍贵树木、大面积的人工草地构建了80%的超高绿化率，让人赏心悦目、心旷神怡，目前已在旅游部门的支持下申报国家“AAAA”级景区。将一个烂泥潭变成一块草木丰茂的宝地，是呈贡发展史上的一笔重彩。46 二是集团公司在建筑风格和功能设计上，一直坚持将民族特色、地域特色和欧洲古典建筑风格、现代建筑的表现手法有机结合。注重唯美，又充分满足经营需要，所有建筑无论是从整体上或细节上，既有民族文化和古典文化的精髓，又弥漫着浓郁的现代文化气息。多年来，倍受各界人士赞誉。例如金宝山艺术园林的规划建设，有机地融合了陵园文化、园林文化、儒家文化和佛教文化，园区绿化达到91%，绿树成荫，花团锦簇，溪水潺潺，处处见景，实现了国家殡葬改革提出的墓园公园化、园林化、艺术化的目标。匠心独具的设计，优美的环境，既美化了滇池西岸主视廊的景色，增添了金宝山旅游观光的乐趣，又弘扬了中华民族的优秀文化，有力地推进了现代殡葬改革事业的发展。将经营和建设紧密结合在一起，相互促进，协调发展，具备长久的生命力。最重要的是，集团从2003年开始，就紧随新昆明建设步伐，深入研究昆明商业地产、研究现代城市商业、研究现代城市商业综合体。经过5年来的潜心学习，在现代新昆明建设上，特别是在城市商业体系的建设上，集团认识深刻、准备充分。同时，十六年来，诺仕达集团成功运作了深圳莱英达昆明商业大厦、南亚风情园、七彩云南、金宝山艺术园林、北京七彩云南翡翠珠宝商城等大型投资项目，公司在专业技术、原材料供应、建设资源的整合等诸多方面都积累了丰富的经验，并在零售商业、餐饮娱乐、休闲旅游等行业获得了极大的成功，成为云南商界将工程建设和企业经营结合得最好的一家企业。建设南亚风情商业广场，可谓厚积薄发、水到渠成。（四）人才优势诺仕达集团拥有一支德才兼备、专业素质高的管理干部队伍。十六年来，随着诺仕达集团一个又一个投资项目的成功实施，公司培养了一批高素质、高学历的管理人才队伍，涵盖了商业零售、旅游、餐饮、文化产业、茶业、房地产、酒店、娱乐、殡葬、奢侈品消费、工程建设、园林绿化、食品加工等行业，具备丰富的规划建设、工程管理、商业投资、经营管理的经验，完全能够胜任大型商业商务项目的工程建设和管理的要求。（五）管理优势诺仕达集团是一家突破家族管理模式的现代化民营企业，多年的经营形成了完善的立足市场的企业经营管理机制，积累了丰富的经营管理经验，形成了严密的内部控制制度和激励机制，纪律严明、团结协作、管理高效、敢打硬仗，具备强劲的市场竞争力。46 （六）企业文化优势16年的企业文化建设营造了诺仕达团结务实、勤奋干事的精神。诺仕达集团之所以由一家名不见经传的小企业，发展成为云南的名牌企业，原因之一就是企业从成立之初就始终本着踏实做人、诚信做事的信条，指导企业的全方位建设，形成独特的企业文化。集团员工形成了言必行、行必果的良好作风，这是诺仕达集团持续发展壮大的根本所在。我们也必将以这样的作风做好南亚风情商业广场项目。（七）品牌优势诺仕达集团投资建设的昆明南亚风情园有限公司成立于1996年8月2日，位于滇池路二公里，占地81亩，投资2.6亿元，拥有怡心园、怡心园山珍养生堂、怡心园宴会厅、萨拉伯尔清迈韩泰美食厅、客房、保龄球馆、温泉之旅桑拿棋牌中心、美人鱼游泳馆、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄十一个独立的经营部门，集休闲娱乐、会议接待、体育健身、商务住宿、餐饮美食为一体的大型综合性花园式商务会所，自九六年开业以来，接待宾客逾千万人次。是云南旅游、娱乐、休闲、度假业的一个窗口。以其独具东南亚风格的建筑和综合高档的功能设施成为南市区的标志性建筑群，以齐备的综合服务功能，高档的服务设施，体贴入微的优质服务，拥有近两万名会员，受到社会各界的广泛赞誉，是享誉云南的名牌会所。南亚风情商业广场在南亚风情园的基础上进行改建扩建，将继承老南亚的品牌优势，为项目的成功奠定品牌基础。南亚风情商业广场的建设，绝对不是一般意义上的房地产项目。作为南市区的一个发力点，要特别重视对项目的商业运作能力，要以务实工作，确保项目成功。通过对自身的客观分析，诺仕达集团投资建设南亚风情商业广场项目是符合实际的，也是切实可行的。我们有实力、有能力、有信心，优质高效地完成项目建设，为投资者负责、为企业创利、为社区居民负责，为西山区和昆明市的经济再作新贡献。46 第五章项目建设方案南亚风情商业广场——南市区商业中心，是昆明市的副商业中心，以时尚消费、前沿文化为旗帜，完善商务配套为经营亮点，集购物、休闲、娱乐、餐饮、五星级酒店等复合业态于一体，实现一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐的现代城市商业综合体。项目占地面积283亩，建筑面积72万平方米。一、项目的定位项目功能定位：1、将购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公和综合服务、住宅等多功能集于一体的现代城市商业中心，满足消费者“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐”的需求。2、是复合友好的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型城市商业综合体。是昆明市的商业副中心。3、是推进南市区城市现代化进程，填补南市区商业空白，引领南市区商业发展的核心商业综合体。项目形象定位：1、城市功能：它是现代商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。2、产业结构：以购物、休闲、娱乐为切入点和引擎，带动消费的复合资源整合平台。3、商业氛围：是一个充满愉悦气氛的365日欢乐之都、节日节庆文化的聚集地。是南市区的都市之眼。4、名片形象：城市独特的现代都市化休闲商业中心：三个“一站式”商业中心。项目设计定位：塑造“商·人环境”，确立以人为本，体现“商业人文主义”精神的创作观。1、商业形态多元化2、购物方式步行化3、公共空间社会化4、商业环境景观化46 5、人居环境园林化南亚风情商业广场——南市区商业中心，是昆明市的副商业中心，以时尚消费、前沿文化为旗帜，以一站式消费为经营主题，完善商务配套为经营亮点，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等复合业态于一体，在满足不同层面消费者对时尚生活追求的同时，也为广大商务人士提供了一个尊贵、典雅的休闲空间，志在打造一种更能体现昆明城市发展、体现南市区核心商圈的时尚、休闲、品味的全新都市生活方式，为城市创造一种全新商业灵感，营造南市区最美丽的商业风情，放射春城城市魅力。二、项目建设方式1、土地获得方式南亚风情商业广场项目建设用地包括两个部分：集团拥有土地使用权的原南亚风情园项目用地和西山区福海街道办事处李家地居民小组、田家地居民小组、杨家地居民小组所在城中村区域，位于滇池路东南侧、采莲河西北，强林高尔夫练习场和昆明市中级人民法院之间。南亚风情园项目用地总面积83亩，拟采取补足使用年限，拆除后作为南亚风情商业广场项目的一个部分进行整体规划重建。李家地居民小组、田家地居民小组、杨家地居民小组所在城中村区域，占地面积约200亩，按照“政府主导、市场运作、企业参与”的原则实施。这三个城中村的改造是昆明市城中村改造的重点工作，按照昆明市城中村改造的基本实施意见，诺仕达集团以BOT的方式，通过承担对三个居民小组所在城中村的拆除并回迁安置，换取对区域内的土地开发权利。经过测算，对区域内的民居和公建设施拆除并回迁安置的总面积为14.4万平方。在项目可研报告审批通过后，由西山区政府和诺仕达集团双方共同协调上级部门将项目实施范围内福海街道办事处李家地居民小组、杨家地居民小组、田家地居民小组所处城中村地域的土地进行收储。由区政府组织拆迁，进行市政公共设施建设，规划设计、拆迁补偿安置及公共设施建设等资金由诺仕达集团垫支，纳入收储成本。整合土地资源后，通过“招、拍、挂”方式依法出让商业开发用地，协助诺仕达依法取得国有土地使用权，进行项目开发46 。按照政府在城中村改造项目当中土地不收益的基本思想，此部分土地成本即为拆除成本和总面积14.4万平方米的回迁安置用房（毛坯房）建设成本。2、项目运作的基本方式按照“政府主导、市场运作、企业参与”的原则，诺仕达集团和西山区政府签订协议，诺仕达集团作为李家地居民小组、田家地居民小组、杨家地居民小组所在城中村改造的投资商和南亚风情商业广场的开发商，由政府进行城中村拆迁，由企业承担居民的回迁安置，并由企业组织进行项目的规划设计、建设、销售和招商，并统筹项目的经营管理。三、项目组成内容南亚风情商业广场是一个综合项目，是商业商圈服务于商务商圈、服务于行政首脑指挥系统、服务于城市区域、服务于文化卫生产业系统的友好复合的城市商业综合体项目。包括友好的复合商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、社会公益项目体系，是由五星级酒店、商业零售、办公、居住、餐饮、文化、娱乐等功能组成，并由它们构成的一个具有多功能的城市缩微体。是类似北京的嘉里中心、国贸中心等这类的大型建筑综合体。功能齐全，规模宏大，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。　南亚风情商业广场包括九大内容：（一）一座五星级酒店，以南亚风情园会员俱乐部为基础的奢华商务型五星级酒店，包含尊贵典雅舒适齐全的高星级客房，享誉春城的南亚风情园宴会厅、一代天娇夜总会、温泉之旅桑拿、南亚保龄、美人鱼泳馆、棋牌室、现代化会议设施等项目。将是昆明市最顶极的商务会所俱乐部。（二）商业零售业1、两座大型主力百货店46 2、一座大型日用百货超市3、一座家电超市4、一个运动品牌及休闲品牌超市5、多家精品店、品牌旗舰店6、由综合体内的底商环绕形成的商业步行街7、生活便利店、药店（三）中西美食1、大型餐饮名店，其中包含享誉春城16年的南亚风情园怡心园餐厅2、特色餐饮，其中包含南亚风情园旗下异域风情的萨拉伯尔韩餐厅和清迈泰餐厅3、西餐4、快餐5、风味小吃（四）时尚娱乐1、一座多功能、多厅的国际影城，从此南市区的消费者不用往城北跑才能看电影。2、KTV夜总会，其中包含大型量贩式KTV3、卡通尼电玩4、儿童乐园5、网吧6、棋牌（五）品味休闲1、茶馆，其中包含诺仕达旗下著名的庆沣祥中国旗舰店2、咖啡吧、酒吧、冷饮吧、书吧3、美容美发4、SPA5、运动健身中心6、文化/休闲广场（六）信息化写字楼：一座现代SOHO式写字楼46 （七）文化1、图书城2、多种培训基地：音乐、外语、艺术、健身等培训设施（八）现代服务业：银行、旅行社、医疗保健（九）住宅：由多栋空中花园式高层公寓构成的园林住宅区四、项目的建设方案（一）、项目的建设原则1、项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。2、建设项目应符合城市相关规划的要求。3、建设项目应能满足城市环保和城市市政的设计要求。4、建设项目应遵循城市设计的要求。5、建设营运过程严格遵循国家法律、法规和地方法规6、项目的勘察、设计、施工、监理以及涉及重要或大宗材料采购、设备采购安装、劳务及其他专业工程等的招标，将按照招标法及有关规定进行招标，并按照基本建设程序，完成各项审批手续。（二）项目建设理念南亚风情商业广场是南市区城市核心价值的集中体现，它可以产生四大社会效益：1、为社会新增数千个就业岗位；2、为项目所在城市每年增加超亿元的税收；3、是一站式综合购物、娱乐、休闲中心，能够全方位满足群众的购物需求；4、是城市标志性建筑。南亚风情商业广场是现代化的城市商业综合体，充分考虑商业流线、商务流线、交通流线、景观流线、休闲流线、娱乐流线的顺畅交融。南亚风情商业广场的建筑设计，拟选择将东南亚建筑风格的元素融入现代都市建筑的形象，提升南亚风情商业广场的特色文化形象和旅游文化形象，借助南亚风情园已经形成的品牌优势，以突出昆明作为中国连接东南桥梁的文化地位，将南亚风情广场建设成一个风格卓越、金碧辉煌、鲜亮夺目的现代都市的商业中心。46 在建筑物的外观设计上，拟提取鲜明的东南亚元素，组合运用于现代化的高层建筑，色彩上，采用白色为主体，辅以暗黄色的砖饰面，与暗褐色的木质栏杆和瓦屋面相结合，局部位置配以粗犷的砂岩和带有东南亚特色图案的铁艺通花。采用东南亚建筑特有的建筑屋顶、环廊、亭子、花饰等，丰富和充实建筑外观。在低层建筑上,拟提取东南亚独具风格的金顶红瓦的景观特色，一方面为商业中心的购物、休闲、娱乐、旅游功能营造特色，另一方面可为项目的空中花园添景增趣。在项目的园林绿化设计建设上，拟充分利用地面绿化和商业建筑物的楼顶平台绿化，努力营造一个人性化的、更适宜休闲娱乐的花园式现代商业中心。在屋顶空中花园的设计上，突出园林植物色彩与园林造景的和谐，通过景观与景观之间，景观与建筑之间的互相借景，营造出生动丰富的生活氛围。白黄褐色相间的外墙立面、白色方柱上的褐色尖屋顶、东南亚风格钟楼、芭堤雅味道的雕花格栅与铁艺……种种东南亚建筑语言，令人犹如置身亚热带度假胜地。贯穿整个空中花园的风情景观带，水木相依、亭榭相纵，栩栩如生的坡地小景、随处可见的风格雕塑、繁茂的植被、泰式的园林小品、永不凋零的锦簇花团……当滇池湖畔、西山之巅最壮丽的夕阳照射在绵延迤逦的花卉植物与莹润辽阔的绿地上时，天堂恍若就在人间。（三）南亚风情商业广场项目的规划及建筑构想南亚风情商业广场是在原南亚风情园基础上，配合城中村改造，进行城市更新、品质提升、功能完善而实施的改造项目。项目北面为城市主干路——滇池路，东面为规划城市次干路，用地总面积为300亩。作为昆明南市区重要的公共设施配套建设项目，南亚风情商业广场规划形成集购物、休闲、娱乐为一体的“一站式”社区中心，包括有超市、家电商场、日用百货商店、高档精品专卖店、娱乐影城、美食城等多种功能，并配套建设五星级酒店、SOHO办公楼和一定规模的居住区。南亚风情商业广场立足于为昆明市市民提供日常生活必需的公共服务设施，同时也满足部分居民中、高层次的物质文化生活需求，从而建成功能全面、环境优美、空间景观丰富、社会和谐的城市公共中心。1、总体构思——“轴线贯通、全景环绕、双环合抱”46 平面布局上——轴线贯通规划上拟形成以滇池路——规划路交叉口为人行主入口通道、穿过五星级酒店和精品店向内推进、在主题专卖店区域形成内部广场、以超市区下沉广场作高潮的一系列节点贯通的轴线，引导并组织整个项目的功能分布和景观形象，形成有层次、收放合理的空间序列。空间形象上——全景环绕考虑方案的立体化景观形象特色，在建筑高度布局上采用视觉围合、全景环绕的手段，形成整个地块由西向南高层居住建筑以短板拼接围合、向内观景的态势，东北入口处突出酒店标志性形象，形成自成一体的景观焦点，从而创造立体的观景角度，全方位释放项目的空间景观优势。交通组织上——双环合抱在广场外围西侧和南侧规划车行辅道，与北侧和东侧的城市道路衔接，构成整个街区车辆进出的主通道环路；在广场内部规划形成车行限速、适当人车分流的环路，并与外环车行道之间便捷沟通，从而引导后勤车流、部分入境车流限速、限界行驶，同时也增加了项目内的商业沿街界面。内外双环的道路布局形成整个街区内外有别、穿越入境车流各得其所的交通分流措施，最大限度的减小车行对购物休闲功能的影响。1、地块划分及功能布局以道路为界，结合总体布局及各自的区位特点，分别形成6个功能地块：1)酒店紧临滇池路，包括五星级酒店及精品店，规划包括整个购物广场的人行主入口，形成该项目向外展示的标志性景观。2)超市位于街区滇池路一侧，包括日用百货超市、快餐等功能，以及高层塔楼的住宅和SOHO功能，以双环道路提升其商业价值，并疏导可能引起的密集人、车流。3)家电超市46 位于街区南部，包括家电超市、银行、美容美发等功能，裙房以上为居住建筑，同样依托双环道路提升商业气氛，并在与百货超市、中心精品街区相邻的位置布局下沉广场，形成街区内部具有吸引力的商业空间。1)主力百货位于街区东侧、规划路沿线，包括主力百货店、影城、美食城等复合功能以及高层住宅，充分利用沿城市道路的优势，组织该项目最具人气的中档商业、娱乐等大众化功能。2)精品街区位于购物广场核心，规划设计为以精品专卖店为主打，结合地面开放的步行景观环境、具有人性化关怀的无车步行区。该地块为整个项目的环境核心，规划形成高档的、吸引人流驻足的精品专卖店区域。3)保留地块原老南亚办公楼位置，包括保留的茶庄和办公楼，为具有地方建筑特色的保留建筑。规划通过绿化环境与功能的梳理融入该项目的整体氛围。1、退界和高度控制整个购物广场街区建筑退界和高度控制根据《昆明市城市规划管理技术规定》和总体构思、相关规范及日照要求的要求。4、交通组织该项目街区采用内外“双环合抱”的格局组织交通：外围依托滇池路、城市规划次干路以及车行辅路形成贯通环路，疏导大部分出入车流交通，其中，规划的车行辅路通过绿化隔离分隔人、车流，通过路面选材强化车行道特质，通过标识引导人流离开路面，使其尽量能吸引大量车流通过，最大限度承担疏解交通功能。内部规划混合辅路环道，并与外围车行路充分联通，通过限速手段控制车速，采用适当的绿化布置分隔人、车流，且地面彩色铺装与广场特性相符，使其在景观环境上融入项目氛围，同时承担部分入境车流的疏导。规划通过人车分流措施引导多种交通流线各行其道，其中地下车库出入口布置于与城市道路便捷沟通的车行辅路上，主要人行出入口则避开车流通道，位于城市规划次干路沿线，购物广场的中心精品街区设计为无车步行街区，并通过垂直交通与地下商业、停车空间联为一体。5、绿化系统46 规划形成地面、屋面立体化布局的绿化系统，其中地面绿化为点、线、面结合方式，形成由主要入口、中央广场等大面积块状绿地为主导，由交通流线布局的线绿化向进深方向推进，再穿插小型场地的点状花坛，从而营造丰富的、有层次的绿化景观空间。在空中则结合大型购物空间的屋面，布局大面积的空中绿化，即作为项目的绿肺，也作为高层住宅的共享绿地，达到商业与住宅建筑的双赢。（四）“南亚风情商业广场”项目建设比例：住宅40％（含10％的回迁安置用房）宾馆5％商务办公10％商业45％按城市商业综合体的功能和业态要求，项目容积率应为4.5，按总用地面积283亩计算，总建筑面积为：72万平方米其中：住宅面积为：29万平方米，其中含7万平方米的回迁安置住宅。宾馆面积为：3.5万平方米商务办公面积为：7万平方米商业面积为：32.5万平方米46 第六章项目运营及维护方案南亚风情商业广场的运作，是商业、商务、地产相互融合，同步推进的一个庞大的工程。将充分发挥集团的建设、规划、经营优势，以及在商界的号召力，采取自建自营、自建招租、自建销售三种方式运营，并成立相应的经营和管理机构。南亚风情商业广场的运作，是商业、商务、地产相互融合，同步推进的一个庞大的工程。在某种意义上，其商业运营的重要性超过了地产建设。只有商业和商务的成功，才能带来项目的成功，才能不辱于现代化城市建设的使命，才能有效地推进南市区建设的速度，才能为政府赢得利益的最大化作贡献！作为一个现代的城市商业综合体项目，南亚风情商业广场的建设，将以多种形式运作。是对社会资源的有效整合。在建成后，将会以自营、出售和招商出租三种方式获取相应的回报。自建自营部分对五星级酒店，包括酒店附属的宴会厅、一代天娇夜总会、温泉之旅SPA、会议厅等娱乐设施，我们将充分发挥集团在餐饮、娱乐、宾馆酒店等方面的专长，进行自建自营。同时，将在建筑群的其他部分，分别引入南亚风情园怡心园餐厅、萨拉伯尔韩餐厅、泰国清迈餐厅、庆沣祥茶庄，也是自建自营。这将是确立南亚风情商业广场档次、品味和客流的最主要的运作方式之一。其次，作为国内最强势的“七彩云南”翡翠品牌和“诺仕达钻石之星”的拥有者，在商业区建设的同时，将配合省政府将云南建成翡翠大省的思路，修建“七彩云南”翡翠昆明旗舰店，经营中国第一翡翠品牌“七彩云南”翡翠和“诺仕达之星”钻石，经营各类零售商品。待南亚风情国际购物广场的五星级大酒店建设好之后，集团将聘请国际上著名的酒店管理公司为顾问，结合集团多年来在酒店、餐饮娱乐、会议会展方面的经验和强大的销售力量，全力以赴做好五星级大酒店的经营工作，使之成为南市区的一大亮点。自建招租部分46 商业地产不是简单卖商铺，纵观现代国际商业房地产开发商，都是把商业作为长期投资，作为持有型物业持续经营靠收取租金收益谋求发展，这是因为商业综合体的现代商业中心的兴旺和发展，必须建立在健康、稳定的整体发展的基础上，如果商业物业只是简单地卖商铺，商铺的持有者往往会盲目追求个体利益而搞乱商业中心的整体经营规划，损害商业中心的综合效应和实力，削弱商业中心的社会效益。而以招商出租为主的经营方式，则能有效克服小、散、乱的低层次经营病，更有利于多方商业优势资源的整合，实践证明是现代商业中心健康的必然之路。因此，对部分商场、餐厅、娱乐场所及部分写字楼，将发挥集团的建设、规划优势，以及在商界的号召力统一招商招租。引进国内外知名品牌，进行合理规划，形成行业的相对集中和合理分布，构成繁华的、最具特色和活力的商业格局。这将是南亚风情商业广场主要的运作方式。对主力百货店、大型超市、餐厅、休闲、娱乐等场所，将发挥集团的建设和规划优势，统一招商招租。保证引进的是一些高品质商家。主力百货店将会以百盛、太平洋百货、巴黎春天、金鹰国际、甚至连卡佛百货名店为招商对象；超市的招租将引进国内外知名品牌超市——大润发（台湾）、沃尔玛（美国）、家乐福（法国）、易初莲花（泰国）、国美电器、苏宁电器、百安居（家装）等；运动品牌专卖店将引进滔博运动、运动100；餐厅/快餐/咖啡店将引进国内外知名的肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯等；休闲将引进的业态有书城、茶馆、咖啡/冷饮吧、美容美发、SPA等；娱乐将引进的业态有多功能影城、KTV量贩、电玩城、儿童乐园、网吧、棋牌等。文化教育将有多种培训基地：音乐、外语、艺术、健身。现代服务配有银行、旅行社等配套服务。通过餐饮、娱乐、超市和步行街之间的客流互动，形成高、中端商业相互交融的形式，合理规划，形成行业的相对集中和合理的分布，构成繁华的、最具特色和活力的商业格局。在商业上有一个基本的现象，国际性的品牌商品不会因为建筑的奢华或房地产商虚幻的鼓噪而进驻，他们更看重运营者的商业运作能力整合能力，合作者本身的商业运作能力就必须是一个名牌。46 随着北京七彩云南翡翠珠宝商城在北京的经营情况日益火爆，诺仕达集团在商界的影响力大幅提升。目前，集团的合作伙伴已经从亚洲地区延伸到欧美。作为世界珠宝行业的顶级营运商，已经建立了和其他世界顶级品牌对话的平台和加强合作的基础。集团一方面将通过昆明七彩云南（国际）翡翠珠宝有限公司走出去，推广“七彩云南”翡翠的全球加盟业务，也要把世界的顶级商业引入南亚风情商业广场。通过统一规划、统一招商，引进高品质商家，保证了这个商业中心的经营管理水平、商品质量。强大的广告攻势、销售力量，将南亚风情商业广场建设成为名品荟萃、环境一流的南市区的商业中心区，成为真正意义上的购物天堂。在商务方面，将通过功能区块细分，提供相应的配套设施和实惠的租金，将各种商务功能有机组合，形成满足南市区政务功能和商业需求的信息化、集成化、开放性的现代商务体系。一般来讲，商业项目要有3～4年的培育期，最少也要有两年的培育期。集团公司在商业、餐饮、娱乐、宾馆酒店、房地产方面都具有建设、规划、经营、管理的优势，因此市场培育期的时期会在1～2年，2年后迎来的将是长期的繁荣昌盛。由于商业、商务区大部分为租赁，因此周边需要建住宅，通过住宅的销售获得的现金回报来支撑项目的培育，又通过高档住宅的建设，汇聚和整理商业中心的基础人群。这样即提高了回报率，又很好的营造了商业氛围，提升了商业区的价值。使之成为一个健康的商业中心。自建销售部分对空中花园式住宅、部分SOHO、一部分小型的商铺，部份地下停车位将发挥集团的建设和销售优势，以及商界的号召力，统一自己建设自己销售。二、项目运营组织机构设置和职责项目将由诺仕达集团旗下专业的地产公司云南春城财富置业有限公司负责项目建设；以原南亚风情园有限公司为基础成立专业管理公司，统一形象推广以及商业物业管理；以原南亚风情园有限公司为基础聘请专业酒店管理公司为顾问管理五星级酒店。46 第七章项目的组织保障实施城市是一尊雕塑，是凝固的美，一旦形成不可改变。市委市政府提出，要建设融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化和可持续发展的高原湖滨特色生态城。城市化的过程是人驾驭的过程。在项目的具体实施上，规划、设计、建设都要高起点、高标准、高品位，将地上和地下、公交和私交、空间和景观等因素考虑进去。一、严格项目管理1、保证及时组建强有力的项目建设法人公司的领导班子、保证建设资金按计划投入使用；2、在项目建设上，严格实施项目管理，按照统一发包、统一立项、统一报建、统一设计、统一监理的标准进行规范化管理；科学安排施工计划，加强对工程质量的监理，严格按项目设计要求组织施工，坚决杜绝“三边工程”；不断促进工程建设日有进度，旬有变化，月有形象，确保商业商务中心项目早出形象，早出效益。3、按照南市区的发展要求，做好规划方案的设计和完善工作，执行昆明市商业网点规划及近期区域建设规划，严格按照商业商务中心的规划要求建设项目。4、在经营定位、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计等方面坚持统筹规划，统一运营要求，严格招商，在功能和形式上体现同业差异、异业互补。二、严格质量管理在城市建设上，云南省委常委、昆明市委书记仇和提出，昆明要建高原湖滨特色生态城市，城市建设要讲究标准化、规范化、工艺化。目的就是项目建设要保证质量。质量是任何建设项目的根本。1、严把设计关、招标关、材料关、监理关和竣工验收关，确保检验、试验和验收与工程进度同步。46 2、坚持标准化作业，建立规章制度，严格操作运行，保证项目建设质量管理。三、严格法制保障1、坚决不因企业自身利益与城中村村民发生纠纷，不干涉政府对城中村的征地与改造工作。2、建设过程遵纪守法，依法办理各种许可性批文，并严格按照法律程序依法完成招商工作。3、建设中严格按照建设程序施工，安全生产，文明施工，保证工程质量，自觉接受社会监督、群众监督和质量监督机构的监督。46 第八章结论南亚风情商业广场是在对昆明商业现状进行透彻分析的基础上，根据南市区的发展要求和方向，借鉴国内国际的现代化城市建设经验，按照建设一个切合新昆明发展实际并具有国际先进水准的商业商务体系而设计建设的。方案充分考虑到昆明在城市发展过程中的位置、角色和机遇，充分考虑到如何满足西山区发展需要，充分考虑项目对昆明经济的长久推动作用。南亚风情商业广场包含商业、商务、公寓和住宅、社会公益项目四大体系。围绕新昆明城市现代化发展的目标，建设名品荟萃的主力百货店、大型超市、豪华五星酒店和空中花园住宅。在建筑风格上强调延续昆明历史文化传承，强调友好、复合、绿化、生态、人文关怀。项目总占地面积283亩，总建筑面积72万平米，其中商业建筑面积32.5万平方米、商务办公面积7万平方米、高档公寓面积22万平方米、回迁住宅住户7万平方米，五星级酒店3.5万平方米。南亚风情商业广场在规划上特别注意与环境的协调，强调环保要求。为了加强绿化效果，在建设上设计了大面积的屋顶花园、墙体绿化和园林小景。建成后的南亚风情商业广场地处南市区的核心位置，交通方便，是昆明的商业副中心，每年将带来巨额的营业收入，政府将获得上亿元的税款，创造巨大的政治效益、经济效益和社会效益。我们坚信在党委、政府的领导下，诺仕达集团凭借十多年来在大型零售商业、商业批发、宾馆饭店、文化娱乐、餐饮、建筑装修、园林造景积累起来的经营管理经验，有对城市商业的透彻研究，有七彩云南孔雀园国家“AAAA”级景观策划置景的成功案例，有一支数百人的管理队伍、八千多人的员工队伍，这支队伍在十六年的创业实践中，艰苦朴素、吃苦耐劳、拼搏奉献、敬业诚信。在南亚风情商业广场的建设中，我们一定不辱使命，用汗水去浇灌每一个细节，请党和政府相信我们一定成功。46 46 附图1：现南亚风情园及南亚风情商业广场所在区域现南亚风情园所在区域南亚风情商业广场所在区域46 附图2：南亚风情商业广场概念性规划效果图46'