广场建设项目可行性研究报告 36页

'第一章基本概况1.1独资公司名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模1.1.1独资公司名称：1.1.2独资公司法定地址：1.1.3独资公司宗旨：采用先进而适用的技术和科学的管理，提高产品质量，开发、研制新产品，获取满意的经济利益。1.1.4独资公司经营范围：旅游、房地产开发。1.1.5独资公司建设规模项目总占地面积45.5亩，总建筑面积5862平方米。1.2香港公司名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍香港华洋国际繁耀投资集团有限公司，在中国香港特别行政区登记注册，法定地址在中国香港上环永乐街93—103号树福商业大厦807，法定代表人孔繁耀，职务为董事长，中国国籍。1.3独资公司总投资-36- 独资公司的总投资为2500万元人民币，注册资本为100万美元。投资总额和注册资本的差额1670万元人民币，由香港华洋国际繁耀投资集团有限公司待项目动工之前全部以现汇方式到位。1.4经营期限、经营利润分配独资公司的经营期限为50年，自营业执照签发之日起计算，建设期为12个月。项目投入运营期，在提取各项基金之后的净利润为香港公司所得。经营期满后，该项目全部固定资产归华山管理局所有，独资公司办理注销登记，缴回营业执照，并对外公告。第二章项目背景2.1华山旅游区概况2.1.1自然环境地理位置，华山旅游区位于陕西省关中盆地东南部的华阴市，在北纬34°25′～35°，东径109°57′～110°05′-36- 之间。南依秦岭主脉，北瞰黄、渭、洛三河，东控崤函、晋板、西望古都长安，区位非常优越。华山旅游区以华山为中心，东西长约15公里，南北宽约10公里，总面积约160平方公里，华山主峰海拔2160.50米，是五岳中最高的，因其挺拔雄险，有“奇险天下第一山”之称。地形地貌：该区相对高差很大，地貌类型复杂，主要分为秦岭山地，山前洪积扇裙，古渭河夹槽和黄土台塬四类。华山年处的秦岭北麓是一个东西向的山前大断裂带，它把秦岭山地和黄土台塬以及山前洪积扇裙明显地分割开来。秦岭山地是华山旅游区的主要组成部分，它由太古界变质岩和中生界花岗岩构成，岩体完整，岩性坚硬。华山地区由于多次的造山运动和流水的切割侵蚀，形成了雄伟峻峙的峰峦和秀丽出深的峡谷。华山诸峪道多呈南北向伸展，并由多条支沟组成。峪道深切呈“V”字型，峪中水流湍急，多跌水瀑布，比降在5～100%之间。气候条件：本区属暖温带和半湿润气候区。由于华山后山体挺拔陡峭，山麓和峰顶的垂直温度梯度较大，由山麓至峰顶，海拔高度每升高100m，温度大降0.44℃。华山低山区为温带气候，年平均气温9～14℃，最热年气温平均24～28℃，无霜期180～240天。华山高山区（海拔1000米以上），年平均气温小于8℃，最冷月平均气温为-2.5～-10℃，绝对最低气温为-40℃，最热月均气温为21～24℃，无霜期120～150天。华山地区降雨适中，年均降雨量为591.9mm，年最大降雨量862.2mm，年最小降雨量476.3mm-36- 。该区降十量受地形影响，自北而南有明显递增趋势，山地雨量充沛，华山主峰区降雨量多达907.4mm，青坪地区的降雨量更多达1361.3mm，形成了华山独有的闭合圈。资源情况：本区林木资源分布于山区，主要有云杉、冷杉为代表的寒带珍贵林木和以松类为代表的寒温带常绿针叶林最以栎类、杨类为主的温带落叶阔叶林带。农作物以小麦、玉米、棉花、油料为主，经济林有苹果、桃、李、杏、柿、梨、沙果、核桃等。本区目前尚未发现有开发价值的矿产资源。2.1.2社会经济华阴因位于华山之阴而得名，几千年来，整个华阴地区的政治、经济、文化与华山密不可分，甚至与华山共兴衰。华阴现有面积817平方公里，辖5镇8乡，186个村民委员会，现有人口约25.2万人，其中非农人口约占总人口的24%左右。华阴是以旅游业和工业为主导的综合城市，经过几十年的发展，城市经济实力不断增强，特别是改革开放以来，本地工业发展迅速，已形成秦岭电厂，黄河工程机械厂及西北第二合成药厂等为代表的中大型工业企业集团，旅游业以华山资源为依托，全面带动第三产业的发展。工业与旅游已成为市域经济增长的两翼。2002年实现国内生产总值10.5亿元，其中第一产业1.5亿元，第二产业5.2亿元，第三产业3.-36- 8亿元。以旅游业为龙头的第三产业产值占到全市总产值的40%以上。2.1.3旅游发展现状华山以其丰富的自然景观和人文景观吸引了广大的中外游客，并其深刻的社会内涵和时代印痕扩大了游客的领域。经过多年的开发和建设，华山旅游区已发展成为具有相当规模和较高社会经济效益的全国文明景区之一。1982年被国务院首批确定为44个重点风景名胜区之一，1991年被命名为全国旅游胜地四十佳，1999年被确定为全国文明风景旅游区示范点，2000年又被评为国家四A级旅游区。自1979年以来，华山旅游规模一直呈上升趋势，由79年的13万人，发展到1999年的88万人，平均年增长率为35%，登山人数由10万人增长到70万人，增长率在25%以上。近年来，旅游稳步增长，保持在6%以上。2002年已突破百万大关。随着旅游规模的扩大，景区旅游收入也总体呈上升趋势，经统计，1987～1991年旅游收入年增递增率为18.4%，1991～1994年旅游收入增速加快，年均增长率为76.3%，1994以来，旅游收入稳步增长，年均增长率在40%以上。1987年收入为1.5亿元，2002年已达2.7亿元。华山旅游业已真正成为华阴“以山兴城”的支柱产业。-36- 尽管华山旅游业近年来发展迅猛，但华山旅游在发展与可持续发展的未来趋势中存在着一定问题；一是旅游容量有限，旅游产品单一，主要以登山游览为主，对人文及相关旅游资源开发力度不足，未能形成多样化的旅游系列产品；二是客源市场开拓不足，结构相对失衡。以登山游览为目的游客超过90%以上，宗教、科教及生态旅游者不足5%，游客中本省占40%，河南25%，山西约占15%，境外及外省游各所占比例不大；三是整体形象不完善，旅游商品无品牌；四是基础设施建设有待加强，道路及广场建设尤为紧迫；五是景观资源的保护工作还需进一步加强。2.2玉泉广场现状及华麓区规划情况2.2.1玉泉广场现状玉泉广场位于玉泉院门前，是华山游客从西山门登山的第一集散地，原广场仅有150m2场地，周围分布着8家单位和住户，广场内建筑面积（含临建）8800余m2，由于历史等原因，各类建筑占据了广场45.5亩场地的绝大部分空间，加之，该区域地势南高北低，呈梯级状分布-36- ，广场利用面积极小，各类建设用地混杂，布局零乱，文物景点及环境破坏严重，近年来，随着景区旅游人数的不断增长，现状广场已不能满足游客在此休息、购物以备登山的基本需要，安全事故时有发生，广场面积狭小，配套服务设施滞后已成为影响华山旅游形象及旅游业发展的主要因素之一。2.2.2华麓区规划情况华麓区集中了华山主峰道观之下院，名胜古道荟萃，是华山风景名胜区的重要景区之一，同时也是华山风景名胜区的旅游服务基地。区内现状总人口20954人，基本农业人口6530人，非农业人口14424人。华麓区详细规划：该区规划范围北至西潼高速公路，南接陇海铁路，西至四医大博爱公司围墙，东到望岳路东100米处，面积约8平方公里，该区定位为华山风景名胜区的第一景区，规划范围分西区、中区和东区。中区是华麓区自然景观和文物古迹较为集中的地区，也是旅游服务综合区。玉泉广场是连接华麓区与山岳区的通道和集散地。规划目标是把华麓区建设成为历史文化内涵深厚，景观优良，生态环境质量良好，基础设施完善，布局合理，特色鲜明的华山风景名胜区的前哨。规划期区内人口控制在3万人，2010年旅游规模为135万人，高峰日游客量为1万人次。道路广场用地90.45万m2，人均30.15m2,停车场库用地4.18万m2。2.3项目由来大力发展陕西旅游业，并以旅游业为龙头，全面带动第三产业的繁荣发展，是陕西省“十五”-36- 计划期发展特色经济的主要任务，也是加强陕西在全国旅游网络中心位置的具体措施。华山是国务院首批公布的44个重点风景名胜区之一和国家4A级旅游区，人文景观丰富，自然景观独具特色，是大自然馈赠给人类不可多得的宝贵遗产，经过多年的开发建设，该景区已成为全国及国外游客的主要游览观光胜地。近年来，随着旅游业的迅猛发展，越来越多的国内外游客把华山作为首选目的地，旅游人数逐年递增，至2002年底，华山的游客人数已突破百万大关。旅游收入已达2.7亿元。旅游业已成为当地经济发展的“龙头”产业。围绕华山旅游服务业存在着巨大的商机。然而，由于景区内基础设施建设滞后，作为名山的前哨和旅游服务基地的华麓区却没有一处供游人休憩、娱乐、购物的场所及自由活动空间。“自古华山一条路”的入口仅有不到150m2的场地，大量的游客全部拥挤在玉泉路上购物、休息，为登山作准备，既影响交通又缺乏安全保障。游客到达山门后，因场地狭窄，窗口少，为购票进山相互拥挤，秩序较混乱，给管理造成诸多不便。特别是每年农历三月十五古庙会和初九灯会期间，华山门外人山人海，安全事故时有发生。旅游服务设施不足，不但影响华山形象，而且制约旅游经济的良性发展，尽快建设玉泉广场已成为华山景区旅游业发展的头等大事和当务之急。2001年陕西省省长22次办公会要求华阴市政府按照“-36- 依法拆迁，综合开发，商业化运作”的原则，修建玉泉广场。香港华洋国际繁耀投资集团有限公司经过市场调研论证，认为进行玉泉广场开发建设是一次难得的机遇，因此，决定投资建设玉泉广场项目，以期在不断完善景区服务设施的前提下，对玉泉广场进行综合开发，实现商业化运作，并为企业创造更高的经济收益。2.4项目建设位置及范围玉泉广场拟建于华麓景区玉泉院门前，该广场是华山的门户和游客登山的集散地，是连接华麓景区与华山自然游览区的中枢地段。玉泉广场南连玉泉院及华山西山门，东靠华山旅游管理区入观北村耕地，北邻华山管理局生活区及税务招待所，西接登山路。场地东西长190米，南北宽160米，总占地45.5亩。2.5项目编制依据1、国家关于编制可行性研究报告的相关规定；2、《玉泉广场建设工程项目建议书》；3、渭南市发展计划委员会[2003]90号《关于华阴市建设华山玉泉广场项目建议书的批复》；4、《华山风景名胜区总体规划》；5、《华麓景区控制性详细规划》；-36- 6、《华山风景名胜区环境保护规划》；7、《陕西省省长办公会议纪要》2001年第22次；8、陕西地矿第二工程勘察院于2002年所做《陕西华山管理局3＃住宅楼岩土工程勘察报告》资料；9、香港华洋国际繁耀投资集团有限公司委托渭南市投资咨询中心《关于编制华山旅游区玉泉广场建设项目可行性研究报告的委托书》。第三章项目建设的必要性和可行性3.1项目建设的必要性3.1.1项目建设是贯彻落实国家产业政策，大力发展旅游业，带动第三产业全面发展的需要旅游业是二十一世纪被称为最具发展潜力的朝阳产业，更是陕西及渭南市的优势产业。是“九五”-36- 以来国家倡导和重点支持发展的产业，为了加快西部发展，国家实施了西部大开发战略，加强基础设施建设是其中一项主要内容。这充分体现了国家对西部建设特别是旅游基础设施建设的高度重视。华山作为陕西东部旅游环线的龙头，自改革开放以来，一直处在陕西旅游业的领先地位，其旅游资源的优势和旅游带动作用日益显现，华山旅游的发展不仅是景区的目的所在，更重要的是华山旅游的兴衰已深深影响华阴市的经济繁荣，制约第三产业的发展，甚至影响陕西省旅游业发展状况。因此，加快景区基础设施建设，尽快完善玉泉广场及设施建设是落实国家产业政策，大力发展旅游业，振兴旅游经济的需要。3.1.2项目建设是完善景区基础条件，完善旅游服务功能，改善旅游环境的需要华山是国家级重点旅游景区，以其独有的自然资源，深厚的道教文化积淀和丰富的历史内涵在我国景区资源中占据重要地位，华山以其雄险陡峭在五岳中位居第一，是天下第一山。其旅游价值，科学价值及探险，生态优势，已成为中外游客的理想游览地，近年来，已成为中国西部旅游的热点景区。据华山管理局统计资料显示，2002年游客人数突破百万大关，旅游收入将达亿元，以旅游为龙头的第三产业产值已占到华阴市的四成以上。但是，由于华山景区旅游品种单一，景区容量有限，基础设施建设相对滞后，特别是作为连接华麓区与山岳游览区的重要集结点——-36- 玉泉广场场地狭窄，服务配套设施严重不足，广场道路破烂不堪，广场布局零乱，严重影响华山第一景区的形象，也给广大游客的游览造成负面影响，造成客源市场大量流失。因而，必须尽快实施本项目，彻底改观第一景区形象，为华山旅游业的发展与可持续发展拓展更大空间。3.1.3项目建设是改善当地投资环境的需要华阴市是陕西东部旅游业发展中最具实力的城市，长期以来，华山的旅游兴衰与华阴的经济发展密不可分，几乎是共兴衰，同繁荣。同时，华山作为东部旅游环线的龙头，影响着渭南市域各县市旅游业和招商引资的发展。本项目建成后，将极大地改善景区服务条件，为游客创造良好环境，使游客舒心购物，愉快登山游览，快速往返景区，保证旅游质量，提高华山的旅游知名度，创立名优品牌，广泛吸引更多的国内外游客游华山，作考察及探险，从而让更多的人了解华山，认识华阴，把华山与华阴推向世界，让更多的投资者投入到华山与华阴的开发与建设中来。因此，项目建设具有重要的现实意义，项目建设十分必要。3.2项目建设的可行性3.2.1项目建设符合国家产业发展政策，是政府重点扶持发展的朝阳产业为了加快中西部地区的经济发展，党中央国务院实施了西部大开发战略，实行政策倾斜，重点扶持能源、电力、旅游及生态环境的发展与可持续发展，同时，在“十五”-36- 计划中将第三产业列为国民经济新的增长点，成为促进有效需求、经济结构战略性调整与扩大对外开放的重要领域之一。本项目以旅游服务基础设施为建设内容，以改善旅游环境促进旅游业的发展为目标，因此，项目建设受国家产业政策扶持，政府支持力度大，项目实施的政策有保障。3.2.2陕西省政府高度重视，政府支持力度大华山玉泉广场基础设施建设滞后的问题一直是陕西省政府关心的热点，也是华阴市政府急切解决的大事。2001年9月陕西省省长22次办公会对广场建设提出了专题研究，并确定了“综合开发，商业化运作”建设方针，这是项目建设的基本保障。同时，华阴市政府出台了一系列华山旅游区开发建设的招商引资优惠政策，本项目在税收政策上享受减二免三的具体优惠政策，这就为项目的运营及经营提供了有利条件。3.2.3华山旅游资源优越，游客广泛华山景区知名度高，自然风光好，交通便利，资源利用率高，土利用价值升值快。据华山管理局统计，每年西山门游客占到景区人数的45%以上。2002年游客通过西山门的人数在40多万人，同时，该区每年举行灯会和古庙会，集会人数在30万人以上。广泛的游客和庙会商流，为项目运营提供了基础保障。-36- 3.2.4工程建设条件良好，水电供应有保障项目区工程地质、水文条件较好，经勘察证明对项目建设影响不大。同时，华阴市政府承诺，为促进项目建设及运营，市政保证供水、供电设施及时到位，供应畅通，这为项目建设提供了基础保障。第四章项目建设地址及建设条件4.1项目建设地址玉泉广场建设地址位于华麓景区玉泉院门前，该区东邻华山管理局及观北村耕地，南连坟泉院与西山门，西靠登山路，北以玉泉路连接，路东为华山管理局生活区，路西为税务招待所。场区东西长190，南北宽160，总占地45.5亩。4.2建设条件4.2.1区域气候条件项目区处在华山北麓，属温带气候，年平均气温9～14℃，最热平均气温24～28℃，无霜期180～240天。年降雨量为591.9mm，最大年降雨量为862.2mm。4.2.2工程地质条件-36- 拟建场地位于山前洪积扇中后部，洪积扇总地势南高北低，南北高差13m，据勘探资料显示，场地内地基土分为三个工程地质层，由上到下分别为人工填土、含砾粉土和漂石土。该区域处在桃下——太要断裂北侧，属构造不稳定区域，属地震裂度8°区，建构筑物应进行抗震设防。4.2.3水文地质条件拟建场地由于处在洪积扇中后部，地下水位埋深较大，据勘探资料，孔隙潜水位埋深大于24m，地下水主要依靠大气降水补给，水质良好。地下水对广场建设及地下商场建设无任何影响。4.2.4给排水条件项目区供水由华山水厂供给，供水能力为5000吨/日，现状场区有部分供水设施，可满足项目建设用水需要。本项目产生污水主要是游客及商客所产生活污水，经处理后排入华麓区城市排污管网，排水去向为玉泉路排污管道。4.2.5供电条件-36- 项目用电由华山变电所供给，供电量充足，同时有秦岭电厂为依托，项目用电有保障。现状场区用电由华山管理局生活区80KVA变压器接入，考虑项目建成后用电量的增大及整个管理区的用电需要，需增建400KVA变压器一台，对该区域用电网线规划布设。4.2.6交通条件项目区交通便利，有310国道，西潼高速公路、陇海铁路从中贯通，与西安、太原、郑州等国内大中城市有着便捷的交通联系同时广场北连玉泉路，并与华岳路连通，景区内外交通条件十分优越，项目建设交通便利。4.2.7通讯条件；项目区通讯条件良好，区内设有华山电信局，固定电话容量5万门，移动通讯容量5万部，可满足项目建设通讯需要。第五章客源市场分析与预测5.1客源市场分析的基本考虑玉泉广场是华山西山门游客的集散地，是连接华麓景区与山岳游览区的通道，同时，该广场是华阴地区古庙会及灯会的主要集结地，因此客源市场预测主要从以上两方面考虑，结合华山景区旅游规划预测情况，采用近5年统计资料，按平均递增法进行预测。5.2景区客源市场预测-36- 华山旅游业在1979年至1999年20年间，旅游规模和旅游收入经过了超长规发展期，目前已进入成熟稳定发展期。在过去的20年间，旅游规模增长速度保持在35%以上。近年来，由于景区容量及基础设施等因素制约，增速明显减缓。1999年游客人数88万人次，2000年98万人次，2001年97万人次，2002年103万人次，2003年因受非典影响，游客人数有所下降，实际游客人数为74万人次。经测算（2003年不计），年均增长率为6%。随着项目的实施及山岳区景区条件的改善，未来游客人数将会有所增加，因此，预测增长速率取8%，并以2002年为基年，对未来游客人数进行预测，玉泉广场游客按45%进行折算预测，具体预测如下表：时间（年）02040506070809101112131415华山景区旅游人数（万人）103111120130140151163176190205221239258玉泉广场旅游人数（万人）46505458636873798592991071165.3项目区集会客源市场预测华山是道教文化的胜地，自古以来，以玉泉院、西岳庙为中心的古庙会均非常盛大，同时灯会也是该地区的传统节日，随着时代进步与经济的发达，古庙会与灯会不仅仅是宗教节日和庆贺节日，已成为当地商贸活动的主要形-36- 式。据项目单位统计，2002年集会的客源人数已达30万人，随着本项目的建成实施，该区集会的规模将会有一定的扩大，客源人数也将呈上升趋势，经咨询当地商业部门及有关专家，增长速度在6%左右，因此，按平均增长法，预测客源人数如下：时间02040506070809101112131415增长率（%）6666666666666客源人数（万人）303234363840424548505357605.4玉泉广场客源广场总规模预测根据以上两方面预测，得出玉泉广场客源市场如下表：时间（年）02040506070809101112131415旅游人数（万人）4650545863687379859299107116集会人数（万人）30323436384042454850535760总规模（万人）76828894101108115124133142152164176第六章项目建设指导思想及原则6.1项目建设指导思想6.1.1-36- 遵循国家与陕西省在文物保护风景名胜区保护方面的相关法律和条例，保护自然文化遗产的历史环境，为华山入选世界自然和文化遗产创造条件。6.1.2坚持“可持续发展”的方针，遵循现代旅游的发展规律，实现项目区内涵文化、环境生态、功能现代的三大目标。6.1.3明确广场的定位，以休闲、集散和为游客服务的功能做指导思想来建设。6.2设计原则6.2.1坚持建设与保护相结合的原则，力求保护项目区环境的真实性，维护遗产的历史环境。6.2.2坚持局部与整体相结合的原则，保持该区域环境的整体性，显示华山西山门门户地段景观的整体格调。6.2.3保持朴素、自然、幽静的景象和东方园林美景意境。6.2.4广场内的建筑应按地景学理论利用阶地（广场南北相差13米），按华山道教建筑“以崖傍石、随山就势”的传统，广场采用掩体式建筑或低层坡顶房屋，避免与古玉泉院建筑喧宾夺主。6.2.5广场主题格调突出道教文化环境，广场中心设八卦涌泉、巨石拦道、玉泉环抱，以玉泉泉水为主题，组成水、石、绿地的园林景观，使整体广场空间具有道教文化主题和华山地方园林水景建筑景观特色。-36- 6.2.6继承延续北魏时代（公元545年，所确认的玉泉院面对华山入口作为地景学的通景轴线，向北延伸玉泉广场、玉泉路与310国道交汇作为南北主轴。第七章项目建设规模、内容及设计方案7.1项目建设规模为了提升华山风景名胜区提升旅游服务的综合品质，坚持“可持续发展”的方针，积极为华山入选世界自然和文化遗产创造条件。香港华洋国际繁耀投资集团有限公司拟在华山西山门门户地段建设以休闲、集散和为游客服务于一体的玉泉广场。总占地面积45.5亩，总建筑面积5862平方米。7.2项目建设内容7.2.1项目建设的空间布局玉泉广场在空间布局上划分为A、B、C、D、E、F等6个区。A区位于广场中心，南为B区，西为C区，西北角为D区，东北角为E区，东为F区。整个广场由北向南分4个阶梯过渡，阶梯之间以斜坡草坪连接。7.2.2主要建设内容-36- 1）A区：主广场、林下广场、八卦涌泉、巨石当道，玉泉环抱；2）B区：浮雕墙、地下商场、人工清潭；3）C区：两层商铺12套；4）D区：一层商铺4套，两层商铺17套；5）E区：停车场、公厕、洗车房；6）F区：两层商铺8套。7.3设计方案7.3.1A区该区为项目的核心，其主广场景观格调要体现朴素、自然、幽静、无为的道教文化内涵，虎府龙腾，西峰遥檐，玉泉叠涌，山水天成的西岳气韵；同进展示绿树参天，时移景异，尽随地势，拟在主广场西边修建林下广场。1）主广场；面积5455平方米，铺设花岗岩地面。2）林下广场：面积1701平方米，移载中国槐、白皮松、龙爪槐等树种，地面铺设花岗岩石板。3）八卦涌泉：直径为18米，面积为254平方米，位于广场中心，用花岗岩及水磨石造型。4）巨石当道：将玉泉路上由冯玉祥将军题写的“进大同”巨石，搬迁到八卦涌泉西边。-36- 5）玉泉环抱：在主广场的东、西两边分别修一条泉水，形成环抱之势。7.3.2B区1）浮雕墙：长 27.5米，高4.3米，石墙、墙面镶嵌墨雨石浮雕画，画的主题突出道教文化内涵。2）地下商场：面积1080平方米，地下现浇钢筋混凝土框架结构，顶部与地面取平，进行部分绿化。3）人工清潭；在浮雕墙内修人工潭，并修暗管与玉泉环抱相通。7.3.3C区商铺：面积1479平方米，明清建筑风格，二层砖混仿木结构，小青瓦坡屋面，古式门窗。7.3.4D区商铺：面积2261平方米，明清建筑风格，砖混仿木结构，小青瓦坡屋面，古式门窗。其中：一层结构的商铺359平方米，二层结构的商铺1902平方米。7.3.5E区1）停车场：面积6256平方米，路面为预制空心砖，内种麦冬草形式。-36- 2）公厕、洗车房：面积132平方米，明清建筑风格，一层砖混仿木结构，卷棚悬山顶，为园林小品建筑。7.3.6F区商铺：面积910平方米，明清建筑风格，二层砖混仿木结构，小青瓦坡屋面，古式门窗。7.4附助工程7.4.1道路1）仙洞路；面积1449平方米，水泥路面。2）A区东西两旁道路：面积746平方米，花岗岩石条铺设。7.4.2绿化面积11000平方米，在保留原有树木的同时，大面积移载白皮松、中国槐、龙爪槐、银杏、侧柏、五角枫、玉兰、皂角、辛夷等，以高大乔木树种为主，并以冬青、撒金柏、麦冬草、红三叶点掇，达到保护环境生态的目的，与华山自然风貌融为一体。7.4.3室外管网主要包括上下水管道、电缆铺设，路灯照明等，所有管线均采用地下敷设形式。7.5辅助设施7.5.1供电-36- 该工程用电主要为广场照明用电，照明主要采用路灯、庭院灯，草坪灯、石灯、投光灯、防水地灯、水下射灯、高杆氙灯等方式，其用电负荷为260KW，建筑物用电负荷为120KW，故用电计算总负荷为380KW，其自然功率因素为0.84，当将功率补偿到0.92时，总用电最大负荷应为343KW，需增容400KVA变压器一台，可满足广场建成后用电需求。利用D区一层商铺的最东边房间作为变配电室。7.5.2消防按照GBK16—87《建筑设计消防规范》要求，在地下商场设室内消防栓，各商铺、洗车房配备灭火器材；在A区四周按照规范预留消防通道，保证消防畅通；依据广场建筑布置设室外消防栓。并借助外部华阴市消防力量。第八章景区保护与环境评价8.1景区保护8.1.1保护原则1）项目建设应与华山自然风景名胜区及玉泉院景观的整体环境与历史氛围相协调。-36- 2）环境控制区内控制建设用地的性质、规模，确保玉泉院的外部景观质量。3）一切可能影响环境、景观的活动，须经行政及旅游主管部门的审查，绿地率不低于35%。4）项目建设应充分体现园林生态氛围，适度体现道文化的内涵，尽量保持自然，减少人工因素。8.1.2保护措施1）项目是依据《华山风景名胜区华麓区控制性详细规划》的内容建设玉泉广场，项目建设遵照《中国人民共和国文物保护法》，坚持先勘探后建设的原则，对该项目的规划方案进行评审论证，并对文物保护及景区环境提出相应保护措施。2）对21棵古树名木，只对部分进行移栽，其余不动。在古树周围填埋肥料，对枯萎的树杆，采取“打针”的方法补充营养，用“填充”、“支架”进行修护，加围护设施等，保护树木不受破坏。3）现玉泉路上由冯玉祥将军题写的“进大同”巨石，原址不动，纳入统一管理与保护范围。8.2环境评价8.2.1环境保护措施-36- 华山是国家级风景名胜区，玉泉广场的建设，对于申报世界遗产和保护华麓景区，提高玉泉院的景点品位，提供游客集散等方面，都对环境有一定的改善作用。同时，在广场设计时，应注重绿化建设，以达到保护环境和丰富景观的目的。给排水工程及供电工程，在景区范围内，均采用地下敷设进行施工，保护景区原貌，建设垃圾收集点与停车场、洗车场，避免旅游污染。由此可见工程的实施，不仅不会破坏景区环境，而且还会对环境的保护进行促进作用。8.2.2工程分析及管理措施1、施工期1）合理布设施工便道与施工生活区，对环境可能造成的影响配套相应措施，确保污水、固体垃圾等合理处置；2）施工料场设在景区外下风向，完工后进行恢复；3）加强施工管理，施工面设施工围栏和增湿措施，在重点区域限制机械操作；4）合理安排工期，尽量缩短工期，尽可能减少施工期的影响。5）在施工过程中，不允许有任何损害景区文物的行为发生，不允许破坏植被、毁坏农田，若有少量农田被毁，在工程结束后，必须及时恢复到原样，为工程运行和环境美化创造良好的外部条件。2、营运期-36- 1）广场建成后，禁止居民移迁，避免居民移迁给环境带来的压力和对景观环境的破坏。2）广场内的垃圾坚持每天清理外运处理，加强绿化树木花草的维护，保护景区环境。第九章组织管理、劳动定员与实施进度9.1组织机构本项目设立有限公司，最高权力机构为董事会，董事长按董事会授权总揽一切重大事宜，实行总经理负责制。公司的总经理、副总经理、三总等重大人事任免及机构设置由董事会决定，公司的财务开支，重大项目投资权属董事会，经营状况应及时上报董事会。具体组织机构见下表：-36- 9.2劳动定员根据精简高效，尽量减少人员配置，合理利用人力资源的原则，拟定员36人，具体设置如下：董事会5人总经理、副总经理3人行政部10人（含内勤、保卫、司机、园艺技师）财务部3人商务部4人规划建设3人工程监理3人游客服务中心5人-36- 9.3项目实施进度9.3.1项目建设周期为：12个月9.3.2项目实施计划2004年元月至2月完成项目报批，独资公司的登记注册。2004年3月至2004年11月完成项目土建及基础设施工程建设。2004年12月竣工验收。第十章投资估算及资金来源10.1估算依据10.1.1陕西省建设厅陕建发（1999）50号文颁发的《陕西省建筑工程综合预算定额》；10.1.2全国安装工程预算定额陕西省价目表；10.1.3（1999）年《陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额》结合浮动管理市场动态差价计算材料价；10.2项目总投资-36- 项目固定资产估算总投资为2500万元（见附表），其中A、B、C、D、E、F区土建工程1069万元，附助工程168万元，辅助设施130万元，工程其他费用977万元，基本预备费用156万元。10.3资金来源项目固定资产总投资为2500万元，资金来源为：全部资金由香港华洋国际繁耀投资集团有限公司独家投资。第十一章财务评价11.1评价依据1、国家计委编制的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2、国家有关财税制度；3、项目单位提供的基础资料数据；4、清华同方投资项目经济评价软件。11.2总投资及分年度投资计划11.2.1项目总投资项目总计投资2549万元，其中工程建设投资2500万元，流动资金57万元。-36- 11.2.2流动资金按照分项投资估算法，估算项目满负荷经营年流动资金为57万元。11.2.3分年度投资计划本项目按两年建设期评价，根据实施计划，设定第一年完成建设投资60%，第二年完成建设投资40%。项目建设第二年投入铺底流动资金17万元，经营期投入流动资金40万元。11.3经营项目及规模11.3.1停车场：总占地面积6256平方米，设计停车车位200个，根据近年来玉泉院附近停车统计，年停放车辆4万车次（本项目建成后，附近停车场折除）。11.3.2营业用房：总建筑面积4650平方米，主要从事餐饮、临时休息、经营纪念品、生活用品等。按照旅游发展规划，玉泉院年平均旅游人数68万人次，按60%游客消费计，确定其规模为40.8万人次。11.4经营收入及成本估算11.4.1停车场：年停车4万辆次，其中过夜车按30%计，白天停车收费标准为10元/辆次，过夜车收费标准为20元/辆次。人员工资、管理费用等按营业收入10%计，年共5.2万元。11.4.2营业用房：年消费人数40.8-36- 万人次，人均消费25元，年营业收入1020万元，材料成本按人均消费40%计，其他管理费按年营业收入的10%计，年管理费计102万元。11.5其它成本估算11.5.1固定资产折旧项目固定资产投入原值为1523万元，按平均年限法折旧，折旧年限为25年，残值率取5%，年折旧57.87万元。11.5.2无形资产摊销无形资产（主要指场地使用权）原值为880万元，按平均年限法摊销，摊销年限为30年，年摊销29.33万元。11.5.3递延资产摊销递延资产原值为97万元，按平均年限法摊销，摊销年限为5年，年摊销19.40万元。11.6财务评价11.6.1经营初期计划安排本评价设定项目建设期为2年，第一年完成建设投资60%，第二年完成40%，第三年起满负荷经营，项目计算期设定为12年（含建设期2年）。11.6.2税金本评价按享受所得税“减二免三”-36- 优惠政策考虑，营业税率取5%，城乡维护建设税按营业税5%，教育附加按营业税3%，项目达产年税金及附加为57.89万元。正常所得税按利润部分的33%计征。11.6.3主要财务指标1、投资利润率19.52%；2、投资利税率21.78%；3、财务内部收益率：全部投资所得税前19.27%，全部投资所得税后16.42%；4、财务净现值全部投资所得税前（IC=12%）915万元；全部投资所得税前518万元；自有资金518万元。5、投资回收期静态投资回收期：全部投资所得税前6.29年，全部投资所得税后6.65年。动态投资回收期：全部投资所得税前9年，全部投资所得税后10.08年。11.7不确定性分析11.7.1盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为33.8%，即经营规模达到设计规模的33.8%-36- 时，项目盈亏平衡。可见，项目盈利能力较强。11.7.2敏感性分析根据项目特点，本项目只进行单因素敏感性分析，选择人均消费（停车费）、旅游人数（停车数）、经营成本三个因素，对税后全部投资内部收益率指标进行风险性分析，测试这些因素在±5%～±10%范围内对项目可盈利性的影响（见下表图）变动因素-10%-5%基本方案5%10%人均消费13.2314.8216.4217.9719.57旅游人数14.1215.2716.4217.5718.67经营成本17.7717.0716.4215.7715.07-36- 由此上表图可以看出，人均消费、旅游人数、经营成本对项目盈利能力均产生不同程度影响，其中人均消费对项目影响较为敏感，但变动幅度在±10%时，收益率仍在行业规定范围内，可见，项目抗风险能力强。11.9财务评价结论本项目财务评价各项指标较好，投资回收期较短，借款偿还有保证，抗风险能力强。总之，该项目从财务角度考虑是可行的。第十二章结论与建议本项目属旅游景点基础设施建设项目，项目建设符合国家产业政策。作为配套景区开发建设的基础设施工程，项目建设为华山入选世界自然和文化遗产创造条件，并对发展华山风景名胜区旅游事业具有极其重要的意义。从以上可行性分析可以看出，该项目投资适中，工期合理，项目建成后社会效益、经济效益、生态效益显著。所以项目建设是非常必要的，也是十分可行的。建议有关部门能尽快予以审批立项。同时，在项目的实施中，要坚持以保护自然为前提，正确处理保护与建设的关系，切实加强历史文物古迹的保护，与华山自然风景名胜区和玉泉院整体环境的历史氛围。-36- 目录第一章基本概况1第二章项目背景2第三章项目建设的必要性和可行性10第四章项目建设地址及建设条件14第五章客源市场分析与预测16第六章项目建设指导思想及原则18第七章项目建设规模、内容及设计方案20第八章景区保护与环境评价24第九章组织管理、劳动定员与实施进度27第十章投资估算及资金来源29第十一章财务评价30第十二章结论与建议35附图：华山旅游区玉泉广场总平面图-36-'