某厂棚户区改造项目可行性研究报告 38页

'第一章总论一、项目概述项目名称：XXXX厂棚户区改造建设地点：湖北省XX市XX区西环路3号建设性质：新建（一）项目建设单位XXXX厂是XX区直属国有中型企业，是电力部、化工部定点生产保温材料的厂家，1957年建厂，早期从事粘土砖瓦的生产，后改为XX系列产品及保温装饰材料的制造、销售，防腐保温材料及装饰工程设计施工。XXXX厂占地面积800余亩，职工人数915人，工程技术人员48人，年产值3300万元。厂区位于历史文化名城XX，交通十分方便，有207、318国道和沪渝高速公路，四通八达，并有荆沙铁路连通南北大动脉焦柳铁路，更兼有长江水运横贯东西，可以及时、方便、经济地将“天准”牌XX绝热材料送到用户手中。（二）项目提出的背景2000年XXXX厂停产，2003年12月，XX市政府为终结XX厂与日资企业的债务官司，与日方代表签订了还款协议，由XX市土地储备中心出资1000万元收购该厂的一宗面积为250亩的工业用地，所得款项中900万元用于偿还债务，50万元用于拆迁，50万元职工湖北XX工程咨询有限公司38 安置。2004年该厂正式宣布破产。由于破产清算时严重资不抵债，楼建设资金没有落实，该宗地上居住的48户职工现住房由于年久失修已破败不堪，居民就安全问题多次到市、区上访，影响了社会稳定。棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近日，为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行等五部门联合发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】56号）和《住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综【2010】9号）及湖北省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，XX区政府决定对XX厂棚户区分两期实施原址改造。XXXX厂棚户区改造项目就是在这种背景下被提出的。（三）建设规模及建设内容湖北XX工程咨询有限公司38 第一期改造拟拆迁48户，新建住宅楼1栋，共6层4个单元，建筑面积3714平方米。采用砖混结构，水、电安装到户，建筑外立面进行简单装修，室内不装修。（四）项目建设周期：8个月（五）投资估算及资金来源本项目总投资为356.78万元。资金来源：拆迁户个人缴纳房改款144.78万元，XX区财政局配套资金140万元，申请中央棚户区改造补助资金72万元。二、可行性报告编制的依据（一）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）（二）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）（三）住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）（四）住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）（五）住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）（六）XX市城市总体规划（1995～2010）湖北XX工程咨询有限公司38 （七）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会、建设部（八）国家现行的有关规范和标准（九）建设单位提供的项目基础资料三、主要技术经济指标（一）项目占地面积：1145平方米；（二）项目新建建筑面积：3714平方米；（三）项目总投资估算：356.78万元。湖北XX工程咨询有限公司38 第二章项目建设的必要性和政策的符合性一、构建和谐社会的需要党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。胡锦涛同志年初在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和湖北XX工程咨询有限公司38 凝聚力。（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。二、满足XXXX厂棚户区职工的生活需求XXXX厂棚户区第一期改造项目涉及拆迁户48户，职工及家属156人，由于停产多年，部分职工下岗后未再就业，家庭收入少，经济状况日益恶化，加上棚户区住房多为上世纪70年代兴建的砖混结构的简易平房，多数房屋已年久失修，特别是紧临太湖港的棚户，经常受到太湖港洪水的威胁。部分职工曾多次上访，呼吁改善其住宿条件。虽然，国家逐步推进住房改革，但这一部分群众的购买力相对较差，因此大部分需要依靠政府的力量解决，鉴于上述情况，应尽快修湖北XX工程咨询有限公司38 建住宅楼，满足职工生活需要。三、政策的符合性XXXX厂是1957年建厂的一家XX区直属国有企业，其生活区远离城市规划区，不能通过商业开发解决其独立的棚户改造楼建设资金问题，且48户拆迁户所在棚户区住房条件极差，低矮简陋，年久失修，加上这些房屋间距狭小，又无消防所需的通道，安全隐患十分严重。群众要求改善住房条件的要求日益强烈。该拆迁住宅楼拟建在该厂生活区南侧，选址方案属于原址改造，有利于优化用地结构、盘活存量土地，节约集约用地。综上所述，该项目符合住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2010】56号）、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保【2010】58号）等文件精神。湖北XX工程咨询有限公司38 第三章建设地点及建设条件分析一、建设地点本项目建设地点位于湖北省XX市XX区西环路3号，XXXX厂生活区内。二、地址建设条件1、地理位置XX市位于东经111°150—114°050,北纬29°260—31°370。地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长483公里。XX东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。平原湖区占78.7%，丘陵低山区占21.1%。2、气候特征XX市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。全市太阳年辐射总量为104—110千卡／平方厘米，年日照时数1800一2000小时，年平均气温15.9—16.6℃，≥10℃年积温5000－5350℃，年无霜期242—263天，多数年份降雨量在1100—1300毫米之间。有足够的气候资源供农作物生长。4－10月份降水量占全年80%，太阳辐射量占全年75%，≥10℃的积温为全年80%，水热同步与农业生产季一致的气候条件，适宜多种农作物生长发育。3、地震根据我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，XX市抗震设防烈度为6度。湖北XX工程咨询有限公司38 4、工程地质XX区地处江汉冲积平原，地基承载力特征值Fak=180~240KPa.三、交通区位条件XX地处“两湖平原’’(江汉平原、洞庭湖平原)中心，东连苏沪，西通巴渝，南达两广，北抵中原，是我国东西南北的地理要冲，距中国“四大经济发展极”北京、上海、广州、重庆均为1000公里左右，从XX始发和中转的物资在24小时内可运达这一范围内的任一城市。独特的区位优势，使XX成为“长三角”和“珠三角”两大经济发达区域与大西北之间最重要的交通驿站。XX这一现代驿站，将中国大陆湿润与干旱两种生态、制造与资源两类产业紧密联系在一起。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，XX日益成为各类产业资本转移的焦点。XX交通便利，全国国土开发一级轴线(长江)和二级轴线(京广、焦枝铁路)在此交汇，连东西、贯南北，“居中”独厚。公路交通发达。207国道、二（连浩特）广（州）、随（州）岳（阳）等高速公路纵贯南北；318国道、沪蓉高速公路横跨东西，并与京珠高速公路和全国高速公路网连接。主跨径长度亚洲第一，世界第二的XX长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体。XX已跨入全国139个公路运输主枢纽城市行列。荆（门）沙（市）地方铁路与焦枝铁路接转，货运联通全国；正在建设的沪汉蓉高速铁路客运专线穿越XX，荆（州）岳（阳）铁路“十一五”期间开工建设，XX将成为全国铁路交通网上的重要结点。XX水运通江达海，长江黄金水道483公里横穿全境。湖北XX工程咨询有限公司38 XX港是长江中游重要港口和国家一类口岸，开办了国际船代、国际货代和综合物流业务，实现了水铁联运、保税入库、全球直达；沙市盐卡新港为长江中上游现代化程度最高的唯一一座高桩梁板直式码头，年吞吐货物能力400多万吨，集装箱储运能力4万标箱以上。航空便利，毗邻的三峡国际机场距中心城区仅40分钟车程，开辟有通往国内主要城市的多条航线。四、建设条件分析1、根据XX市城市规划管理局核发的《建设工程规划许可证》中的规划红线图，该栋楼所在位置地势相对较高，可免受太湖港的洪水侵扰。2、由于紧邻该厂生活区，城市自来水、住宅生活用电等条件基本具备，无需另设专线。3、生活区周围大多为农田，环境幽静，一派田园风光。4、其南侧为XX区九阳机械电子工业园，建成后还可享受园区建设带来的环境进一步改善。5、为九阳机械电子工业园配套建设的西环路（路宽36米）及太湖港桥（可通过30吨的车辆）全部于2009年完工，从西环路到施工地点的水泥硬化路面最窄处宽6米，施工期间所需建筑材料、施工机械、施工后的建筑垃圾等进出施工现场均无障碍。6、XX区地处江汉冲积平原，工程地质条件一般，建筑层数6层，地基稍作处理即可。地下水位低，不会对建筑物的地基基础造成不利影响。湖北XX工程咨询有限公司38 五、选址评价本项目选址于原XX厂内地势相对较高的生活区南侧，可免受太湖港洪水侵扰，而且搬迁后腾出来的地段便于整体规划或开发。建设条件理想，市政配套设施相对齐全，交通、供电、给排水等也较方便，合理的建设条件和建设环境适合本项目建设。湖北XX工程咨询有限公司38 第四章建设规模及建设内容一、确定建设规模的依据（一）《住宅建筑设计规范》GB50368-2005；二、建设规模（一）需求分析棚户区改造是中央政府为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。根据《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保【2009】56号）和《住房和城乡建设部关于编报2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综【2010】9号）及湖北省住房和城乡建设厅、省发改委关于转发《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》的通知等文件要求，为了使棚户区群众的居住条件得到明显改善，XX区政府决定对XX厂棚户区分两期实施原址改造。根据XXXX厂棚户区分布现状，第一期改造48户，第二期改造48户，共96户，2013年前全部改造完成。本项目为第一期。（二）建筑规模XXXX厂棚户区改造第一期需拆迁的48户，户均建筑面积26平方米，但职工在房前屋后都搭建了简易棚，根据现场的实际情况，XXXX厂决定计划修建1栋六层砖混结构的住宅楼。拆迁安置方案中补偿建筑面积标准为：拆迁户人口2人及以上的，二室一厅42户，湖北XX工程咨询有限公司38 每户80.22平方米，拆迁户人口仅1人的，一室一厅６户，每户57.51平方米，共3714平方米。（二）用地规模在XXXX厂内修建，总用地面积1145平方米。三、建设内容本项目拟新建1栋6层的住宅楼，建筑面积3714平方米，同时配套建设水、电和网络等工程，外墙面装修采用釉面砖，内墙面和地面用砂浆收光即可。湖北XX工程咨询有限公司38 第五章工程建设方案一、设计依据1.《房屋建筑制图统一标准》【GB/T50001-2001】2.《总图制图标准》【GB/T50103-2001】3.《建筑制图标准》【GB/T50104-2001】4.《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分2002版)5.《民用建筑设计通则》【GB50352-2005】6.《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】7.《住宅设计规范》【GB50096-2006】8.《住宅建筑规范》【GB50368-2005】9.《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】10.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】11.《居住建筑节能设计标准》【湖北省地方标准DB42/301-2005】12.《外墙外保温工程技术规范》【JGJ144-2004、J408-2005】13.《民用建筑工程室内环境污染控制规范》【GB50325-2001】14.建设方提供的地形图二、户型及平面设计楼西北-东南向布置，建筑面积为3714平方米，长度为61.94米,宽度为10.12米。本工程为6层砌体结构，建筑物总高度为19.5米，层高均为2.9米。本住宅楼分为四个单元，一梯两户，一共48户。有A和B两个户型，其中A户型两室一厅（建筑面积80.22平方米），共42户；B户湖北XX工程咨询有限公司38 型一室一厅（建筑面积57.51平方米），共6户。屋面防水等级为三级，采用高聚物改性沥青卷材防水屋面，保温材料为水泥聚苯板。A户型B户型三、建筑形态与立面设计建筑形态是设计构思的具象化表现，结合住宅楼的功能特点，为提高实际使用效率，建筑外观采用规则的造型、简洁的语汇，形成虚实相生、光影变换的立面感受。在色彩和材质方面，外墙采用白色涂料，屋顶采用红色机制波型瓦，给人以清洁明快的感觉。立面设计是在满足房间的使用要求和技术经济条件下，运用建筑造型和立面构图的一些规律，结合平面的内部空间组合进行的。进行立面设计时要考虑房屋的内部空间关系，相邻立面的协调，各立面墙面的处理和门窗安排，满足立面形式美观要求，同时还应考虑各入口，雨篷等细部构件湖北XX工程咨询有限公司38 的处理。四、结构及地基基础设计1.抗震设防烈度6度；抗震设防类别为丙类。场地类别Ⅱ类。2.建筑结构安全等级二级；3.地基基础设计等级丙级；4.建筑抗震设防类别丙类建筑本场地地形较平坦，无浅层滑坡现象及崩塌、泥石流等地质灾害影响，场区内无溶洞、古墓等地下洞穴，也未发现地面沉降等不良地质现象，该场地稳定。五、给排水工程（一）给水工程1、给水水源在该楼的南北两侧接厂区给水管上引出给水管，在棚户区改造外围成环型布置，作为本工程生活及消防水源。本工程生活用水一至六层由厂区给水管直供，水质符合国家生活饮用水卫生标准，不需再作处理。2、用水量估算给水的水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的规定，用水量按《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）进行估算。3．给水系统给水管为下行上给树枝状形式。给水管仅在厨房留一临时水咀，其余预留管头并做临时封堵；排水管仅安装大便器，其余预留管头高出地面200mm,并做临时封堵。湖北XX工程咨询有限公司38 （二）排水系统设计排水系统采用雨污分流。雨水系统根据屋面雨水和阳台排水合理布置。污水排水管道根据改造厨房和卫生间合理布置，所有污水经污水排水管排入市政污水管。污水必须按照国家规定的污水排放标准的要求进行排放处理，主要是生活污水。生活污水经化粪池处理后直接排入市政污水管网。六、供电及照明工程（一）供电来源本项目建设地点在XX区电力分局供电范围内，按三级负荷供电。（二）供电范围按供电区域，主要是住宅楼室内用电；按供电对象，主要包括照明用电和空调用电两大部分。照明用电主要是室内照明和室外（包括进出入道路等）照明用电；动力用电主要包括空调设备和消防设备等用电。（三）室外线路应保持安全，维护方便，室内线路采用暗线辅设。（四）应设置必需的电源插座。用于照明的光源，应具有寿命长、光效好、可靠性强、一致性好等特点。可根据实际情况选择节能照明灯具。（五）防雷设计本建筑按三类防雷设防。屋面避雷网布置详平面图，凡伸出屋面的金属管道及屋顶的金属设备均与避雷网采用-40X4热镀锌扁钢作可靠电气连接。利用建筑物的结构钢筋作防雷引下线，要求每根引下线的冲击电阻不大于30欧姆，在室外地坪下1米处焊出一根1.5米长直径16毫米的热镀湖北XX工程咨询有限公司38 锌圆钢(详接地平面图)，以便增打人工接地装置。应将接闪器（避雷带、网、避雷小针）、引下线和接地装置三者可靠连接，形成法拉第笼，确保安全。过电压保护：在电源箱内装第一级电涌保护器（SPD）。防雷电波侵入措施：对电缆进出线，在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与接地装置相连。室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。本工程采用综合接地系统，即低压电网接地（TN-S-C接地方式）、电子设备及信号线路接地、防雷接地等共用接地装置，并进行总等电位联结，要求接地电阻不得大于1欧姆。七、空调户内采用电扇和空调综合制冷，电扇拟采用落地扇；空调采用分体式空调器。八、消防工程由于本住宅楼非高层建筑，消防应按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）有关规定设计。室外消防用水量应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量不应小于现行消防规范的要求。室外设置2个消火栓,流量10~15L/s。采用市政常压给水系统给水，而且，与生活给水管道合并使用。室外消火栓接自厂区给水干管，接入口消防水压不小于0.10MPa。根据建筑面积及防火等级设置适量数量的辅湖北XX工程咨询有限公司38 助消防器材。在室内设置一定数量的手提灭火器，每层及各通道设置消防栓，同时设疏散楼梯或出口。湖北XX工程咨询有限公司38 第六章节能方案设计与分析一、设计依据1.《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】2.《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】3.《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】4.《建筑外窗气密性分级及检测方法》【GB7107-2002】5.国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程。二、建筑热工设计（一）、规定性指标XX市属于夏热冬冷地区，根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）规定：1.围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数SC限值：(1)屋面：K≤0.7W/(平方米·k)(2)外墙（包括非透明幕墙）：K≤1.0W/(平方米·k)(3)底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤1.0W/(平方米·k)(4)外窗（包括透明幕墙）：a)0.2<窗墙面积比<0.3，K≤3.5，遮阳系数SC≤0.55b)0.3<窗墙面积比<0.4，K≤3.0，遮阳系数SC≤0.50/0.60c)0.4<窗墙面积比<0.5，K≤2.8，遮阳系数SC≤0.45/0.55d)0.5<窗墙面积比<0.7，K≤3.5，遮阳系数SC≤0.40/0.50湖北XX工程咨询有限公司38 e)屋顶透明部分K≤3.0，遮阳系数SC≤0.402.地面和地下室外墙热阻限值：地面≥1.2(平方米·k)/W3.窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定：(1)每个朝向的窗墙面积比≤0.7(2)窗墙面积比<0.4时，玻璃的可见光透射比≥0.4(3)屋顶透明部分的面积≤屋顶总面积的20%(4)外窗可开启面积≥窗面积的30%（二）、建筑围护结构节能技术措施1.屋面本工程屋面保温层采用40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）+80厚（平均）陶粒混凝土找坡层，以满足屋面传热系数K≤0.7的要求。2.外墙(1)本工程外墙墙体材料为200厚小型混凝土空心砌块。(2)外墙采用内保温构造，10厚空气间层，30厚聚苯板，8厚增强粉刷石膏，满足外墙平均传热系数K≤1.0的要求。3.地面(1)地下室外墙设置45厚聚苯乙烯泡沫塑料板，热阻＞1.2(平方米·k)/W。(2)地下室底板设置150厚1:8加气混凝土碎块实铺，热阻＞1.2(平方米·k)/W。湖北XX工程咨询有限公司38 1.架空楼板和外挑楼板板底喷涂25厚硬质聚氨酯泡沫塑料保温材料，满足传热系数K≤1.0的要求。2.屋顶≤屋顶总面积的20%，采用断热铝型材、6+0.76+6+12A+6夹胶LOW-E中空玻璃，传热系数为3.0W/(平方米·k)，遮阳系数<0.40。3.热桥部位处理：采用外墙外保温，保温层贴至女儿墙顶。4.中庭设有排风系统，解决夏季通风降温。三、给排水节能措施1.室外绿化、道路浇洒用水采用天然水体，节约用水。2．一、二层采用市政管网供水，充分利用市政压力，节约能源。3．选用节水型卫生洁具及配水件，坐便器采用容积为6L的冲洗水箱，采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。4.各用水部门均采用计量收费。四、电气节能措施1.节能和环保措施：1)本工程变配电所靠近负荷中心，变压器选用低噪声、高效低能耗节能型产品。变压器低压侧设置集中无功功率自动分相补偿装置，以使高压侧功率因数达到0.90以上；对用电量大、功率因数低的用电设备设置就地无功功率自动补偿装置，以降低无功损耗，提高电压质量，减小导线截面；供电系统采用两路电源同时运行的方式，以减少正常运行时的线路损耗。2)单相用电设备接入低压（AC220／380V）三相系统时作到三相负荷的平衡，照明系统三相配电干线的各项负荷分配平衡，最大相负荷不宜超湖北XX工程咨询有限公司38 过三相负荷平均值的115%，最小相负荷不宜小于三相负荷平均值的85%。3)大功率水泵设置软启动、生活泵和部分空调机组设置变频控制系统，以节约能源。4)照明节能措施:(1)照明光源采用T5直管形三基色荧光灯、紧凑型节能灯、及气体放电灯为主，荧光灯采用T5直管形三基色荧光灯和紧凑型节能荧光灯电子镇流器Cosφ≥0.95，气体放电灯采用高光效、高显色性并自带补偿电容Cosφ≥0.9，既提高了功率因数，又降低了能耗。(2)照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命铝格栅荧光灯具，灯具效率要求：室内开敞式灯具效率不低于75%，室内隔栅灯具效率不低于60%。(3)照明控制根据功能要求采用分组、分区、动静控制、时间控制、光敏调节照度或开关等方式，疏散指示灯采用低能耗LED光源。湖北XX工程咨询有限公司38 第七章环境影响分析一、环境保护标准为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本项目根据国家颁布的有关环保法规及省、市环保劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和运营过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。（一）中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》；（二）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》；（三）《环境空气质量标准》（GB3095-2001）；（四）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）；（五）《声环境质量标准》（GB3096-2008）；（六）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）。二、主要污染源及污染物施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施工扬尘以及各种设备产生的噪声污染。建成后主要污染物是生活垃圾、生活废水和油烟废气排放。湖北XX工程咨询有限公司38 三、污染防治措施（一）施工期1、对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网（布）或喷洒化学抑尘剂等措施。经计算，利用固定洒水车每2小时洒水一次，抑尘效果达70%左右，500米边界控制浓度小于3.0mg/Nm3。2、施工现场设密闭式垃圾站。3、运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。4、降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。5、按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经隔栅及深沉处理达到有关要求后排入市政污水管网，严禁污染周边水体。（二）建成后1、废水治理项目运营期间主要是生活污水，设置雨污分流排水系统，雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响；生活污水需进行简单处理，达标后排入市政管网。2、废气治理废气主要是厨房油烟，油烟需经排烟罩、风机和楼顶净化处理后高空排放。同时，在餐厅周围增加绿化作物来改善空气质量。湖北XX工程咨询有限公司38 3、废弃物治理产生的固体废物主要是一般性固体废物。（1）一般性固体废物：1）分类①渣土类，如清扫院落的渣土等。②普通生活垃圾、厨房、餐厅的废弃物、剩饭剩菜等，果皮果核，废纸废塑料及其它废物。③包装材料，瓶、罐、盒类等遗弃物。④草木类，枯草落叶、干枝朽木等。2）危害此类固体废弃物如不及时收集清理、外运处理，随地分散堆放将影响清洁卫生。堆积长久，将发酵腐败，特别是高气温、高湿度季节挥发释放出有毒有害气体和散发恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，危害身体健康，影响大气环境质量。（2）污水处理污水如不及时清运就会产生恶臭影响环境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生虫卵等，其中相当部分转移到了污泥中，使污泥也具有了传染性。因此要做好污水的处理工作。（3）处置方案1）一般性固体废物对于纸张、塑料、金属等可回收的垃圾分别放置，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成好的分类放置习惯。对于具有危险湖北XX工程咨询有限公司38 性危害的垃圾，如废旧电池、废灯管等，应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾由环卫部门送垃圾填埋场填埋。2）污水处理从环境保护的角度出发，必须对污水加强管理，在排放到外环境之前应经过无害化处理。通过上述分析，建设项目废弃物均得到妥善处理处置，对环境影响很小。4、绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议本项目在临建筑周围空地合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等。四、环境影响评价结论和建议（一）本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影响甚微。（二）施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声湖北XX工程咨询有限公司38 及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00—次日早6：00不允许施工。若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解方可施工。（三）主要污染物防治措施：（1）生活污水：采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为：废水→厌氧消化→厌氧生物滤池→氧化沟→排放。（2）砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。湖北XX工程咨询有限公司38 第八章项目实施进度安排科学合理的安排进度是确保项目按期开工和竣工，降低资金投入成本，提高建设效益的重要基础，为使工程建设获得最佳的基建效能，根据本项目工程建设规模及其他情况，初步确定前期工作3个月，建设期6个月，建设周期共10个月，拟定建设实施进度计划为：一、可研报告编制及报批1个月二、工程设计方案1个月三、工程招标（施工准备）1个月四、工程施工及设备购置、安调6个月五、竣工验收1个月实施进度计划表序号项目名称2010201156789101112121可研报告编制及报批2工程设计方案4工程招标（施工准备）5工程施工6竣工验收湖北XX工程咨询有限公司38 第九章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）编制依据1、国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计委投资【2002】15号；2、《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建文【2008】214号）；3、《湖北省建筑工程概算定额统一基价表》鄂建文【2006】122号4、《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文【2008】216号）。5、XX市建设工程造价管理站《XX市建筑安装工程2010年一季度造价指数》；6、XX市近期工程材料价格及调差、管理费用及税金等有关规定标准；（二）估算依据1、勘察设计费依据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）计列；2、建设单位管理费依据财政部《关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（财建[2002]394号）计列；3、工程监理费依据建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》（发改价格[2007]670号）计列；4、招标代理服务费依据国家计委《招标代理服务收费管理暂行湖北XX工程咨询有限公司38 办法》（计价格[2002]1980号）计列；5、城市基础设施配套费依据《湖北省物价局省财政厅关于XX市城市基础设施配套费收费标准的批复》（鄂财函[2003]190号）计列；6、工程勘察文件、施工图设计、抗震设计及深基坑设计专项审查费按湖北省建设厅《关于规范建设工程施工图审查咨询收费有关问题的通知》（鄂价房服[2002]216号）计列；7、建设工程造价咨询服务费按湖北省物价局、省建设厅关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知（鄂价房地字[2000]51号）执行。8、可研报告编制费按国家计委《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）计列；9、预备费按5%计取。（三）估算说明砖混住宅主体结构平均造价按745元/平方米计算，安装工程费按28元/平方米估算。（四）投资估算详见下页计算表。二、资金筹措本项目总投资为356.78万元。拆迁户上缴房改款144.78万元，XX区财政局配套资金140万元(见XX区财政局《关于区XX厂棚户区房屋拆迁改造本级配套资金的函》（荆财[2010]2号)，其余资金可积极申请中央棚户区改造补助支持。湖北XX工程咨询有限公司38 XXXX厂棚户区改造项目投资估算表序号项目名称建筑工程费安装工程费其它费用合计比例工程量㎡元/㎡小计一工程费用287.0980.47%1建筑工程3714745.00276.692安装工程371428.0010.40二其它费用52.7014.77%1建设单位管理费4.312工程造价咨询服务费1.593可研报告编制费5.854勘察设计费5.005招标代理服务费2.316工程监理费7.807基础设施配套费371465.0024.148工程勘察文件、施工图设计、抗震设计及深基坑设计专项审查费1.70三预备费用16.994.76%四总投资356.78100%湖北XX工程咨询有限公司38 第十章风险分析一、项目主要风险因素（一）工程建设风险1）技术难度本本项目建设采用的结构形式和施工技术均为当前国内较先成熟的工艺及技术，设计和施工难度不大，能确保安全、经济、合理，本工程在技术难度上风险较小。2）水文、地质条件本工程抗震设防烈度为6度，场地区域稳定，无不良地质作用，场地地基稳定，根据搜集资料及勘探资料，场地地下水存在两种类型，上部为上层滞水，赋存于杂填土中，受大气降水及地表水补给影响。下部为承压水，具有弱承压性，受区域同层侧向补给经流排泄影响，地下水对砼及钢筋砼无腐蚀性。该工程的选址适宜建筑，水文、地质条件方面风险小。（二）投资风险本项目建设规模是根据XXXX厂职工棚户区改造的需要确定的，以国家及省市有关部门所颁布的建设要求和标准为主要依据。本工程的设计规模能较好满足项目的实际需要，工程量变更的风险较小。最近一段时间，材料、设备的价格波动较大，对工程造价有一定影响。湖北XX工程咨询有限公司38 （三）政策风险本项目作为一个投资不大，社会经济效益好的拆迁还建项目，符合中央关于国有工矿棚户区改造有关文件精神，市、区政府及省厅等部门在政策上予以了大力的支持，所以本项目政策风险较小。二、风险防范对策（一）工程风险通过工程地质、水文地质勘察工作并在设计阶段充分考虑风险因素，合理选工用设计形式，采取有效措施，可避免程风险的危害。（二）投资风险近期材料、设备的价格波动较大，造成工程造价增加，通过设计中采用新工艺、新技术、新技术，施工中加强施工质量管理，采取合理施工工艺和施工组织措施，减少施工成本，降低投资风险。（三）资金风险对本项目属一般风险，地方计划财政部门要根据发展需要，考虑项目近期建设与远期的发展相结合。合理安排建设项目，切实做好项目资金安排计划，量力而行。可以避免出现资本金不到位的情况，降低项目资金风险。风险因素和风险程度分析表见下表。湖北XX工程咨询有限公司38 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度灾难性严重较大一般1工程建设风险●1.1技术难度●1.2水文、地质●2投资风险●2.1工程量变更●2.2材料、设备价格调整●2.3工期调整●3融资风险●3.1利率变化●3.2资金供给量●3.3资金到位情况●4配套条件风险●4.1市政配套●4.2交通配套●5外部环境风险●5.1政策法规●5.2规划调整●湖北XX工程咨询有限公司38 第十一章项目招投标按照《中华人民共合国招标投标法》（国家发改委2000年第3号令）、《工程建设项目招标范围和规模标准》和《湖北省招标投标管理办法》规定，本项目的勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标。一、招标方式根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工，国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过的《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年），招标方式分公开招标和邀请招标两大类型。二、招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标的能力的业主可以自行招标，这需要按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）的规定，向项目审批部门报送书面材料；凡不具备条件的业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。三、本项目拟采用的招标方式说明本项目采用单项工作内容发包方式，招标方式为公开招标。委托招标代理机构代理招标。为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，该项目应实行公开招标。湖北XX工程咨询有限公司38 招标基本情况详见下表：招标基本情况表内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他湖北XX工程咨询有限公司38 第十二章结论与建议一、研究结论（一）XXXX厂棚户区改造住宅楼，能使XX厂的棚户区的困难群众居有定所，有效改善居住条件和环境。该项目势在必行。（二）XXXX厂棚户区改造项目投资风险小、社会效益好、可操作性强。（三）本项目建设程序符合国家相关规范。（四）本项目总投资为356.78万元。二、相关建议（一）在建设进度、资金调度等诸多方面应于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。（二）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（三）在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，抓紧项目前期工作，争取早日开工。湖北XX工程咨询有限公司38'