明珠雅苑开发建设项目可行性研究报告 60页

'明珠雅苑开发建设项目总论一项目背景与概况1、项目名称：明珠雅苑（商住两用）开发2、承办单位概况单位名称：******生物科技有限公司单位性质：有限责任公司(自然人独资)注册资金：人民币500万元业务范围：生物技术、富硒大豆法定代表人：***建设单位简介：******生物科技有限公司的前身为***太坤生物科技发展有限公司，成立于2005年9月13日，后因公司业务发展需要经***省工商行政管理局备案，于2007年8月2日经花垣县工商行政管理局批准变更为******生物科技有限公司，公司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。***公司注册资金为500万元，办公地址位于花垣县建设东路88号，占地面积近30亩，现任法人代表为公司唯一股东***，公司性质为一人有限公司。2007年末，该公司资产总额4000万元、负债0元，资产负债率为0。公司现有富硒蛋白加工厂一处，千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)，百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共600亩，麻栗场镇150亩)。60 ***公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发以及相关农副产品的开发等。3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占GDP的比重也将快速上升，对GDP的贡献率必将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到25平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到17%，城市化水平将提高到43%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积42平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。60 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。②项目对城市建设将起到促进作用对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委、县政府有着清晰的认识与战略定位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区、环境优美的生态宜居综合生态区。武陵山中的一颗璀璨明珠——花垣县，地处湘、渝、黔边陲，总面积一千一百多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。花垣县始建于清嘉庆三年(1798年)，县城辐射规划控制范围38平方公里，其中城市中心区14.5平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，一九五三年改名花垣县，属***湘西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。新中国成立后，特别是改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗……如山花烂漫、群星闪烁，展现在人们面前。花垣县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。文学巨匠沈从文小说中的边城——茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水河绕城而过，那情调俨然一幅美丽的画；排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异，蔚为壮观；弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如一首流动的诗；麻栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天……目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与***60 省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问题之一。同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。如今，当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“花垣王府井”的边城步行街，登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷……可以期待的是，一座花园式的花垣新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧桑世故。据有关史志记载，清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”，经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城一座，名曰“花园石城”。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年(1802)，永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。这座新石城周长573.6丈，高1.3丈，底宽0.9丈，顶宽0.6丈，开东、南、西、大北、小北5座城门，分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩”等门号，并建有城楼，城有垛口、炮台。嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护城，俗称“小城”。《论文》曰：“垣，墙也”。“壁、垣也”。“墉，城垣也”。于是，花园的“园”便逐渐演变为了花垣的“垣”。花垣的城市建设怎么发展？是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子？还是在继承中图发展，在保护中开发建设？花垣县委、县政府清醒地认识到：只有经济发展了，才能带动城市建设。当今世界，风起云涌的新城市运动，已不亚于一场恢宏浩大的战争，谁的城市品牌响，谁的城市品位高，谁的城市风格靓，谁就可能成为世界的中心。如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明、绿都长春、冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜……。那么，位于湘、黔、渝边陲的花垣在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格？用前任县委吴彦承书记的话来说：“历史上从没有像今天这样，县委、县政府对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。”的确，思想上的解放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。60 把握苗疆边城历史文脉。花垣是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘之感。历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化，这些文化渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的一切建设活动都要与之相近，以其为蕴。科学调整城市布局，合理确定城市分区。在考证城市发展沿革史的基础上，该县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域、人口、交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，都市标准”的要求，确定了“打通东西、拓展南北，小县建大市”的思路和目标。实现了城市建设发展的战略性转移。推进市场经济以来，城市发展面临许多新情况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委、县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移：一是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化水平；二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约城建发展的资金“瓶颈”；三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向完善城市功能转移，提升城市建设品位；四是注重由局部区域建设向综合整治、体现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进；五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。谋划了城市化进程发展蓝图。围绕县城档次的提升，严格按照“优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理，做到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服务一条龙”，其“龙头”作用凸显。2003年《花垣县县城总体规划》通过县人大常委会审查；2005年完成了《花垣县边城镇总体规划》、《城北控制详细规划》和县邮政局等7个单位的测绘；2006年上半年完成《团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计》、《县农贸市场二期工程》等8个规划。“依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。在城市建设过程中，花垣十分注重加大产业建设力度，以产业的做大做强推动经济的发展，以经济的发展推进城市化的进程。他们在做大工业产业的同时，做活商贸产业。“十五”期间，通过招商引资和聚集国有、集体及民间资本等方式先后筹集资金近460 亿元，修建了城关集贸大市场、边贸大市场、金三角大市场、商业中心、文化一条街、边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天丰等一批较高档次的宾馆。同时，放低农民进城门坎，在入学、就业、保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由2000年的3.5万人发展到近8万人。商贸设施的日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。现在的花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市、饮食店、娱乐场所、宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南、城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。通过五年的努力，投资近2亿元的边城步行街已完成了第一期工程，投资3000万元的城南紫竹园商住楼群销售一空，城南安居小区、商业中心、农贸中心文化一条街、边城公园等一批精品住宅小区房产交易十分火爆。花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之一。交通是一个城市的名片，要让所有经过花垣的人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。随着城市道路的建设和竣工，已经使209、319国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了花垣县城的空间，也大大提升了花垣城市建设的品位。本案所在地的建设路改造，既是打造美丽花垣县城的世纪战役，也是一项深受拥护的民心工程。整个工程拆迁26个单位、222户居民住宅、1.5万平方米的黄金铺面，涉及到1200余人。建设路的全面改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路的改造，拉动了民间资本投入5000万元，临街新建楼房300余栋，新增商业门面1000多间。2004年，全县投入420万元对县城老街进行了改造，这是县委、县政府继建设路改造后县城升级提质的又一项重大举措。县城老街东起河码头，西至花垣镇小学，包括西长街、解放街、老正街、东正街、瓦厂坪，全长3.4公里，共有2000多户居民，1.7万人。因年久失修，路面、排水系统及各类配套设施毁坏严重。老街改造扩建排水沟5200米，改造供水主管2000米，支管12000米；拆除占道台阶10450米；电力、广播电视、电信“三线”全部下地，设置消防栓28个，路面全部铺上15厘米厚的青石板，改造后的老街干净、整洁、古朴，成为县城一道亮丽的风景。60 2005年，全县又投入900万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。对41条小街小巷19.3公里的路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，一次性解决了小街小巷的泥巴路、断头路、死胡同和一些建筑障碍。老城水门洞一带，此前因乱建乱占，小巷仅能容一两人出入，消防车、救护车无法开进，老百姓形象地说，连棺材都抬不出来。通过建设者们艰苦细致的工作，硬是从老百姓的围墙里拆出一条路来，全部硬化。通过大街小巷的改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天一身灰，雨天一脚泥的历史，提升了城市的档次和品位，加快城市发展，使花垣县城走上了一条良性循环发展的快车道。通过旧城改造，新建了一条长980米，宽100米的商业步行大街。主要建筑有市政道路、休闲广场、商业步行街、批发市场及安置商住小区等。步行街规划设计理念独特，集商贸、休闲、居住于一体，建筑风格既有现代都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称一绝。老农贸市场改造项目。通过改造，市场面积由原来的3000多平方米增加到21000平方米，成为全州独体建筑最大的市场，经营户由原来的600多户发展到1300多户，年成交金额由1.2亿元扩大到2亿多元。市场内设有电梯5台，有各种超市、多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，一片繁荣景象。商贸大厦项目。该项目地处建设路与赶秋路交汇处的黄金码头，总建筑面积25000平方米，总造价5800万元，主楼高15层，成为目前花垣最高建筑，二楼门面拍出每平米上万元的“天价”，创四省市边区门面之最。　与此同时，城南、城北两个新区开发也同步进行中。城南新区，位于县城南部，与老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通过政府规划投资，大桥的修建，道路的拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近4亿元，将城南打造成一个高楼林立，商贸繁荣的新区。同时，城北的开发项目也在分步实施中。2006年，县委、政府又投资1100万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新区之间，占地250亩。通过建设者的紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园内茂林修竹、芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽的风景。坐落园内投资600万元的边城图书馆也正在紧张地建设当中。　　　　60 一分耕耘、一份收获。今日的花垣县城，确实呈现出日新月异的景象，已是今非昔比。游人们感悟花垣，说花垣变大气了、变靓丽了；市民们感悟花垣，说家乡天更蓝、山更清、水更绿、路更宽、楼更美了。人居环境水平有了质的提升。花垣县在房地产和住宅开发业逐步向支柱产业迈进的同时，人居环境更加注重人性化标准，营造亲山、亲水、亲绿的和谐自然氛围。目前，边城广场商品房、边贸市场二期工程、紫竹园大市场和商贸大厦等5个房地产开发项目正如火如荼，令花垣的房地产市场也是一片风生水起，兴旺发达。旅游景点日渐完善美丽。花垣县境内雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。投资2000万元的边城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中国边城翠翠岛、中国边城百家书法园，完成了边城古街青石砖的铺设和部分民居的改造，以边城（茶峒）为龙头的文化旅游产业建设取得成效，为花垣带来不少人气和财气。悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多的名胜古迹，独特的民情风俗……如山花烂漫、群星闪烁，告诉人们此景只应天上有。漫步在这座天然花园里，给人一股沁人肺腑的清香，一种令人陶醉的感觉。正是在这种良好的大环境中，本案的明珠雅苑项目完全符合花垣县城城市建设总体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供4060 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为花垣县重点商品住宅两用建设项目工程之一，将为增加花垣县当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于花垣县建设东路主城区。中心地区商贾云集，人流、物流繁忙，项目所在地段位于兄弟河东岸南段，总占地面积16000平方米，建筑面积80000平方米。小区西隔兄弟河与沿江风光带相连、南至××路、东隔规划中的××小区与××路相连、北至小区北部主路口。本项目与花垣县著名的兄弟河依河相伴；距吉渝高速公路入口仅10分钟车程，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标明珠雅苑项目拟在占地面积18000平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为81200.6平方米的小高层电梯住宅房（其中住宅面积65,975.39平方米，1-3层商铺面积15225.09平方米，地下停车场面积9,748平方米）。8、主要建设条件60 明珠雅苑建设项目是“明珠雅苑”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部份进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快花垣县城城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把花垣县城建设成为县域性中心城市，花垣县启动了兄弟河沿江风光带堤路工程的建设。本案正好处于兄弟河沿江风光带最佳位置，为花垣县城区建设重点项目，并受到了县委、县政府、国土、建设等部门的大力支持。9、主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡18,000.02规划总建筑面积㎡81200.62.1其中：住宅建筑面积㎡65,975.392.2其中：1-3层商铺建筑面积㎡15225.092.3其中：地下停车场建筑面积㎡9,748.03建筑密度%　24.44容积率2.635绿地率　%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88a)问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及花垣城的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。花垣县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。60 第一章项目投资环境与市场研究a)投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2009年1-11月，我国城镇固定资产投资127614亿元，同比增长26.8%。其中，国有及国有控股完成投资53365亿元，增长21.6%；房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。从项目隶属关系看，中央项目投资13124亿元，同比增长31.8%；地方项目投资114490亿元，增长26.3%。11月份，我国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.9%；食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨0.6%；消费品价格上涨3.1%，服务项目价格上涨0.3%。1-11月份累计，居民消费价格总水平同比上涨6.3%。其中，城市上涨6.0%，农村上涨6.9%。1-11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润24066亿元，同比增长4.9%。规模以上工业企业税金总额18314亿元，同比增长20.7%。规模以上工业实现主营业务收入439464亿元，同比增长24.1%。11月末，规模以上工业应收帐款45006亿元，同比增长12.3%。产成品资金23114亿元，同比增长25.0%。11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）增加值同比增长5.4%，比上年同期回落11.9个百分点。从主要产品看，原煤和原油分别为2.3亿吨和1586万吨，同比分别增长5.2%和4.9%；发电量2540.2亿千瓦时，同比下降9.6%；生铁、粗钢和钢材产量分别为3351.6万吨、3518.9万吨和4230.1万吨，分别下降16.2%、12.4%和11%。1-11月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长13.7%。60 11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点；环比下降0.5%。其中，新建住房销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.6个百分点；环比下降0.6%。11月份，我国工业品出厂价格同比上涨2.0%；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.7%。其中，生产资料出厂价格同比上涨2.0%。1-11月份累计，工业品出厂价格同比上涨7.6%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.6%。海关总署数据显示，今年前11个月，我国外贸总值达23783.7亿美元，比去年同期增长20.9%。其中出口13171.6亿美元，增长19.3%；进口10612.1亿美元，增长22.8%。累计实现贸易顺差2559.5亿美元，同比增长6.9%，净增加163.9亿美元。11月末，11月份，我国社会消费品零售总额9790.8亿元，同比增长20.8%。分行业看，批发和零售业零售额8226.2亿元，同比增长20.6%；住宿和餐饮业零售额1376.6亿元，增长25.1%；其他行业零售额188.0亿元，增长3.0%。1-11月累计社会消费品零售总额97759.2亿元，同比增长21.9%。我国金融机构人民币各项贷款余额29.57万亿元，按可比口径同比增长16.03%，比上月末高1.45个百分点。当月人民币各项贷款按可比口径增加4769亿元，同比多增3895亿元。1-11月份人民币各项贷款按可比口径增加4.14万亿元，同比多增5554亿元。11月末，我国金融机构人民币各项存款余额为46.24万亿元，同比增长19.94%，比上月末低1.16个百分点。当月人民币各项存款增加4038亿元，同比少增2986亿元。1-11月份人民币各项存款增加7.3万亿元，同比多增2.30万亿元。2008年11月末，我国广义货币供应量(M2)余额为45.86万亿元，同比增长14.8%，比上月末低0.22个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为15.78万亿元,同比增长6.8%，比上月末低2.05个百分点；市场货币流通量(M0)余额为3.16万亿元，同比增长9.04%。1-11月份净投放现金1232亿元,同比少投放683亿元。数据显示，在积极财政政策实行后的第一个月，11月全国财政出现了1461.63亿元的赤字。11月，全国财政收入为3792.4亿元，支出为5254.03亿元。其中，财政收入比去年同期下降3.1%；财政支出比去年同期增加745.84亿元，增长16.5%。1-11月份，从我国施工和新开工项目情况看，累计施工项目32897760 个，同比增加26170个；施工项目计划总投资288467亿元，同比增长19.7%；新开工项目228776个，同比增加17649个；新开工项目计划总投资77539亿元，同比增长5.4%。中央经济工作会议将2009年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2009年，受国际金融危机严重冲击，全县经济社会发展遇到前所未有的困难和挑战。面对严峻复杂的经济形势，县委、县政府全面分析、准确判断、果断决策、从容应对，带领全县人民坚定信心、迎难而上、共克时艰，努力化挑战为机遇，坚持以科学发展观为指导，积极贯彻落实国家扩大内需、促进经济增长的各项政策措施，全力以赴“保增长、保民生、保稳定、强基础”，经过全县上下共同努力，经济社会发展经受住了重大挑战和考验，全县经济实现回升向好。一、2009年花垣县经济运行情况（一）经济增长企稳回升，逐步迈入复苏通道三季度以来，受宏观经济形势好转的拉动，以及全县工业生产的恢复性增长，全县经济逐步企稳回升。据初步预计，2009年全县实现生产总值475663万元，同比增长1.7%，增速较前三季度回升3.7个百分点。其中，第一产业增加值38758万元，增长4.9%；第二产业增加值328269万元，下降1.6%；第三产业增加值108636万元，增长6.9%。（二）工业累计降幅继续收窄，月度环比同比双双增长受宏观经济形势好转的拉动，以及锰锌价格的逐步回升，花垣县工业经济自三季度以来有所转机，开始逐步摆脱低迷走向复苏，工业生产逐步回暖，复工企业增多，企业盈利有所增强，整体经济明显向好。1-12月，累计实现工业增加值318010万元，同比下降3.4%，降幅比前三季度缩小9.1个百分点。其中规模工业增加值258572万元，同比下降3.2%，降幅比前三季度缩小10.2个百分点。12月本月增加值完成38019万元，环比增长17.5%，同比增长60 32.4%，呈现出环比同比双双增长的态势。复产复工企业进一步增多。全县恢复生产的规模企业数量由上半年最少时39户增加到91户，电解锰企业达产率由上半年80.3%提高到93%，电解锌企业达产率由上半年29.8%提高到53.2%。重点产品稳定增加，但多数产品仍呈下降态势。锰矿石成品矿259万吨，增长30.2%；电解锌6.04万吨，下降43.4%；电解锰18.9万吨，增长20.8%;硫酸11.7万吨，下降23.2%；硅锰0.29万吨，下降60.8%；水泥8.5万吨，下降57.0%；发电量9776万千瓦小时，增长79.0%；用电量163950万千瓦小时，增长4.0%。经济效益有所回升但仍显低下。1-12月，全县规模工业企业累计实现主营业务收入748039万元，同比下降17.1%，降幅较1-11月份收窄5.9百分点。127家规模企业中，亏损企业32家，亏损面达25.2%，盈亏相抵后，实现利润1708万元，同比下降92.1%，降幅较1-11收窄10.7百分点，实现利税总额67062万元，下降37.6%，降幅较1-11收窄17.4百分点。固定资产投资继续强劲增长伴随着扩大内需政策效应的不断显现，全县全社会固定资产投资呈现快速上升态势，增速达近年来的最高点。1-12月，全社会固定资产投资217509万元，同比增长62.9%；其中城镇以上投资168888万元，增长46.9%；农村投资9621万元，下降33.8%；跨地区项目投资39000万元，增长875.0%。在城镇以上投资中，城镇投资165050万元，增长46.2%；房地产投资3838万元，增长82.8%。重大项目建设取得新突破。张花和吉茶高速公路花垣段建设加快推进，319国道团结段改线、花民公路龙潭绕镇线等公路改造基本完成，竹篙滩水电站完成总工程量的55%，格山220千伏输变电工程基本建设。消费市场持续繁荣在国家扩大内需以及多项刺激消费政策的拉动下，通过积极开展家电下乡、汽车下乡、购物节促销活动，消费潜力得到有效激发。1-12月，全县实现社会消费品零售总额67794万元，增长17.7%。分行业看，批发零售贸易业58562万元，增长17.8%；住宿和餐饮业8722万元，增长17.4%；其他510万元，增长11.1%。分地区看，城镇零售额46854万元，同比增长18.5%；农村实现零售额20940万元，同比增长15.9%。60 财政总收入继续呈收窄之势1-12月，全县完成财政总收入61489万元，同比下降8.6%，降幅比1-11月份收窄6.7个百分点。一般预算收入30508万元，下降3.3%，降幅比1-11月份收窄5.3个百分点。在财政十分困难的情况下，仍确保了各项重点支出保障到位，1-12月，全县完成财政支出95506万元，同比增长25.1%。（七）存贷款快速增长，支持经济发展力度加大12月末，全县金融机构各项存款余额342351万元，比年初增加64193万元，增长23.1%，其中城乡居民储蓄存款余额261511万元，比年初增加50451万元，增长23.9%。12月末，各项贷款余额121944万元，比年初增加22113万元，增长22.1%。存贷款增加，对全县经济发展资金支持力度继续加大。（八）城乡居民收入稳定增长今年以来，全县上下积极努力消除全球金融危机带来的影响，把增加居民收入作为建设和谐社会的重要组成部分，城镇居民收入继续保持稳定增长。1-12月，城镇居民人均可支配收入达到11342元，同比增长10.1%，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入8234元，增长8.0%；转移性收入835元，下降10.9%；经营性收入2494元，增长26.5%。1-12月，农村居民人均纯收入2980元，同比增长10.1%。其中工资收入1189元，增长16.2%；家庭经营收入1353元，增长7.8%；财产性收入167元，下降9.5%；转移性收入270元，增长11.3%。区域房地产市场分析1、花垣县城房地产市场区域分布及特点1―9月，花垣县房地产市场平稳发展，宏观调控效应逐步显现。但也面临一些问题，主要是：购房观望气氛较浓、商品房销售和二手房交易大幅减缓，受物价指数走高影响导致开发成本迅速上涨，商品房空置率加大，金融部门收缩房地产贷款，开发企业资金链进一步趋紧，房地产市场发展存在风险。一、花垣县房地产开发基本情况目前，在花垣县从事房地产开发活动的企业共有11家，省外有2家，分别为贵州雷宇房地产开发公司在城南开发的“星梦园”项目和江西新余市鑫泉房地产公司开发的“湘锤花苑”项目；省内企业有960 家，分别为省乾程公司、怀化鸿畅公司、州骏华公司、州新辉公司、州天之丰公司、州金土公司、县荣鑫公司、县新瑞公司、县众望公司。其中从事新开工项目的开发企业有2家。二、花垣县房地产市场运行情况2009年1―9月，花垣县完成投资金额3.28亿元，同比增长11.2%，面积19.32万平方米同比增长9%；在建项目投资6490万元，同比下降4.4%，面积6.49万平方米，同比下降5.1%；新开工项目投资12173万元，同比下降7.4%，面积9.5万平方米，同比下降8.2%。同时，房地产开发投资快速增长，花垣县房地产开发投资持续增长，2008年累计完成房地产开发投资3.28亿元，同比增长11.2%，竣工面积19.32万平方米，同比增长9%。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好花垣县房地产市场，积极筹措资金，加大资金购置力度。而随着随着国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，花垣县金融机构加强了房地产信贷管理，房地产贷款规模高位下滑；房地产市场日趋规范。截止9月底，全县房地产抵押贷款金额1.08亿元，同比下滑18个百分点。花垣县今年新开工房地产开发项目计划投资1.2亿元、建筑面积9.5万平方米，房地产新开工规模放缓主要原因是受国家调控政策的影响、我县矿业经济为主的独特因素影响和拆迁成本加大等原因造成。解决城市低收入家庭住房困难将取得实质突破。随着政府按计划落实省为民办实事任务要求，花垣县将加大保障性住房的财政投入力度，确保廉租住房建设进一步全面提速。至2009年底，全县将发放租赁补贴达18.98万元，226户低收入住房困难家庭受益。新建(筹集)廉租住房面积2400平方米，将有效扩大低收入家庭住房需求，解决其住房困难问题。当前，国家用济平稳发展，地方经济随国家经济平稳发展而加快城市化进程，消费品价格指数进一步回落，这些都将催生新的住房需求，促进房地产市场持续健康发展的有利因素居多。三、2009年底到2010年初花垣县房地产市场走势预测根据国家市场调控政策影响和花垣县1―9月房地产市场运行情况，预测今年底到明年初房地产市场发展将呈现以下特征：60 1、随国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，房地产贷款规模将继续减缓。2、在一线市场，房地产市场供过于求，上半年商品房新开工面积规模增幅高于销售增幅，且大于销售规模，预示着年底到年初房地产市场将维持供大于求的局面，商品房销售压力较大，市场竞争加剧。而二、三线市场却恰恰相反，蕴藏着巨大的市场潜力，有着一喷即发的萌芽。如花垣。这是因为，近年来，随着国民经济快速发展和城市化的加速推进，花垣县房地产市场得到了长足的发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。虽然住房价格上涨趋缓。当前需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住房价格上涨的因素凸现。征地拆迁费用增长较快，建材成本普遍上涨，劳动力成本增加，都将导致商品房成本增加，商品房住宅价格下跌空间有限。四、房地产价格持续上涨的原因分析1、人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。从上个世纪九十年代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣。近年来随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。比较之下，人们纷纷把投资目标从股票市场转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。2、个人住房按揭贷款，促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但也十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高，即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。但是，1998年以来，我国启动了个人消费信贷业务，加上央行自1996年以来连续进行了几次降息，不仅帮助千千万万老百姓实现了置业的梦想，也把我县的个人住房贷款推到了一个快速增长的轨道，增长速度远远超过了房地产开发贷款。360 、花垣县人口城市化步伐的加快，为花垣县房地产需求的增长提供了广阔的空间。为加快城市化步伐，政府出台一些政策，为进城居住的人口尽量减少一切烦杂的手续，一路“绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题，无形中为房地产业开发了前景。4、土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。花垣县成立了土地储备中心，全部土地都由土地储备中心统一收购和公开拍卖。实行土地储备制度的目的，是为了加强政府对土地一级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。5、金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷的资金收紧方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。6、建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。据调查：2008年1-6月份全县建筑材料上涨6.3%，其中：水泥上涨6.1%，木材上涨7.0%，钢材上涨8.3%。2、花垣县城房地产投资分析2003-2009房地产开发投资情况一览表5.987.4811.5112.4813.2316.5923.5101020302003200420052006200720082009房地产开发完成投资额(亿元)从上面的图表数据中可以看出，花垣县城房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年份200520062007200860 房地产开发投资金额（亿元）8.489.2312.5919.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2006、2007年是花垣县城房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于花垣县城房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、花垣县城房地产供求分析1）供给分析2）需求分析60 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、花垣县城房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年花垣县城房地产市场的特征总结如下：①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。②增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2010年花垣县城楼市分析①花垣县城房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，花垣县城2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。而像本案这样的豪宅与中心商铺相结合的将成为稀有之尚品楼盘。260 ）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求弱中趋强，短期难以缓解土地供求的矛盾。但本案所在地段是政府扶持的项目，且土地的使用早就在计划之中，且关系到花垣新城区的建设，牵一发而动全身，所以，既不存在土地审批困难，亦不存在着限批等因素。②2010年花垣县城楼市走势对花垣县城房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2010年楼市房价依然有一定的上涨空间。a)销售预测1、项目需求分析本项目所在地建设路是花垣县城规划中定位于宜居、商贸最为集中的一个小区,人口众多,交通方便,但兄弟河沿岸尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处花垣县兄弟河东岸中段，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在花垣县城打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造花垣县城高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为花垣县城人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为花垣县城地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：①一类客户：民营企业老板群体本项目周边的大型民营企业较多，特别是许多矿老板大多集中在这里。他们大多身价在是数千万元至上亿元不等。这部分客户将会成为明珠雅苑购买重要客户群，他们要求高，迫切享受那种奢华的生活条件以体现自己的地位与身份。所以，良好的居住条件是他们的首选。依山傍水的明珠雅苑与超一流的设计正好满足了他们的这种追求与标准。预计在这一群体中可购房120-300套。60 而更多的是一大批身价在数百万元至千万元之间的大批民企老板、商人，他们世世代代、祖祖辈辈居住在花垣这块神奇而秀美的土地，故乡是一座山，故乡是一条河，故乡的山水让他们梦绕魂牵，所以，他们绝大多数会在花垣县城置业发展，或继续奋斗，或安居乐业，或贻养天年。所以，这是一个不可忽视的潜在消费群体。住宅与商铺对他们而言都是不可或缺的根基。这一块的消费估计在500套左右。2）花垣县公务员群体花垣县城集中了全县公务员的主体，他们生活无忧，身份彰显。所以，拥有一套让人羡慕的住宅也是他们非常普通的需求趋势。这部分客户也将会成为明珠雅苑的购买客户群。②二类客户：周边的私营业主项目毗临花垣县城繁华区，也是商贸中心区，周边的中小私营业主较多，主要分布在花垣县城主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。而且目前却面临普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。③三类客户：周边学校老师花垣县城区学校众多，从业教师近千人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。④五类客户：花垣县城在外地成功人士目前整个花垣县城，高档的时尚社区罕有，对于在外工作的花垣县城籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为兄弟河边唯一的高档商住两用社区，明珠雅苑无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。这是因为，他们具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。⑤六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对明珠雅苑的销售也将起到很大的促进作用。⑥七类客户：各地房地产投资人士花垣县城房价目前在全国来讲都偏低，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表格式面积数量60 楼型户型（㎡）（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264②C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480③E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290④G3室1厅1卫1厨1阳台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.44264本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕明珠雅苑风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到明珠雅苑的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户600批以上。销售收入预测1）周边城市房价比较：许多业内人士认为，花垣县城目前房价水平处于全省中下等水平，而经济发展潜力却大于购买房产的潜力，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间。以2007年10月下旬省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，***银行监局，国家统计局***调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上发布的数据为例：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，花垣县城的均价为******元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。吉首城区新建商品均价在2705元/平方米以上。从单纯的数据来看，花垣县城的房屋均价低于上述地区。但一个重要的发展趋势是，花垣县城楼市正处于向品质、人文、居住等高端方向发展。2）项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于3700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价3800元/平方米，2号住宅楼销售均价4600元/平方米，3、4号住宅楼销售均价5800元/平方米，1号至2号楼公共停车场3000元/平方米，3号至4号楼公共停车场4500元/平方米；1～3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，4楼二层商铺销售均价11000元/平方米，本项目预测销售总收入为××××××60 万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。a)营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告包括***日报、潇湘晨报、三湘都市报属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，花垣县城地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤营销活动l活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“明珠雅苑开盘庆典”。l活动二：“大湘西炒房团花垣县城购房活动”。l活动三：“百年花垣县城兄弟河风光带”摄影图片展”。l活动四：花垣人说花垣大型文化论坛。l活动五：系列名人讲座。l活动六：神秘花垣旅游休闲购房行活动。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传明珠雅苑，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在花垣县城的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。60 l路桥广告：贯穿项目营销始终。l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l花垣县城报纸：开盘前一月投放3～4次，以及每次新货上市投放1次。l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到花垣县城的每一个角落。l短信推广：一般一个月派发4～6次，开盘前每周发送2～3次。l公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1～2场，开盘后视销售情况举行。60 第一章建设规模与项目开发条件a)建设规模本项目总占地面积18000平方米，总建筑面积为81200.6平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为4栋(1-4号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积65,975.39平方米，1-3层商铺面积15225.09平方米，地下停车场面积9，748平方米）。b)项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于花垣县兄弟河东岸中段，总占地面积18000平方米，小区西隔兄弟河西岸××路与沿江风光带相连、南至××路、东隔规划中的××路相连、北至小区北部主路口。本项目与花垣县著名的××岛隔河相望；距离包茂高速、张花高速入口皆不到10公里，且与长渝高速连通。自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。本案鸟瞰图：60 2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于花垣县建设路88号地区，面积为18000平方米。经花垣县人民政府国用（××××）第××××××号国土使用证批准为城镇商/住两用地。本项目土地的开发建设规划，已经花垣县规划局审议通过。a)项目建设条件1、地形、地貌、地震情况花垣县位于***省西北部，西部和西北部分别与贵州省松桃苗族自治县和重庆市秀山县接壤。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。境内以山原地貌为主，层峦起伏，溪河交错，山川壮丽。花垣气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。花垣境内资源丰富，已探明矿产２０余种，其中锰矿、铅锌矿储量分别居全国第二位、第三位，有“东方锰都”、“有色金属之乡”的美称。水能资源丰富，土地肥沃，农林牧特产久负盛名，是一块极具发展潜力的厚土。60 地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.33s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件气候特点一、冬暖夏凉，四季分明　　年平均气温与≥0℃积温虽然低于省内同纬度滨湖地区，但1月平均气温偏高，据1961～1990年气象资料统计：最冷月1月平均气温均在4．4℃以上，最高为5．2℃，比同纬度的滨湖区高0．4℃～1．2℃，冬季寒冷。　　日数少10～17天，寒冷持续期短16～32天。盛夏多地形雨影响，夏季气温偏低，少酷热天气，最热月7月平均气温要比同纬度滨湖区低1。8℃～2．0℃。最高气温大于35℃的天数少8～15天。　　据8县市196l～1990年气象资料统计：各地春季始于3月中下旬，时间75天左右；夏季始于5月下旬至6月中旬，时间110天左右；秋季始于9月中旬至10月初，时间65天左右，冬季则始于11月中下旬，时间115天左右，冬夏长春秋短。其中春季一般是阴雨连绵，气温逐渐回升。秋季前段是秋高气爽，后多秋风秋雨。四季时问的长短，随海拔升高，夏季缩短，冬季延长。　　二、降水充沛，光热总量偏少　境内位于全国降水偏多地区，降水集中期为4～6月(俗称雨季)，降水量约占全年的41—47％。雨季开始时间自4月上旬由南向北逐渐开始，结束时间自7月初又由南向北逐渐结束，一般在7月中旬雨季基本结束。60 　　州境光热总量与全国、全省相比，要明显低于同纬度的东部地区。多年平均气温低0．7℃(如保靖北纬28°41′和平江28°42′相比)，≥10℃积温少250℃，≥10℃活动积温少185℃左右。龙山比华容、永顺比常德等都相对要低。日照时数，由于州境8县市都地处山区，日照时数相对滨湖区也要少得多，如保靖比平江年日照时数少520小时，其他县市与同纬度滨湖区同样偏少。　　三、光热水基本同季，前期配合尚好，后期常有失调　　州境8县市，4～9月光热水所占全年比例，就平均而言分别为68．9％、71．%和73．0％。光热水的配合在4～6月尚好，这时气温逐月升高，日照逐月增强，降水逐月增多。从7月中下旬开始，随着雨季北移，副热带高压西伸北抬，降水明显减少。光照和气温为全年高值期的7～9月日照时数为550小时，占全年的43％；积温2，350℃，占全年的40％，降水量却仅占全年的29％，且降水往往是强度大，有效性差，利用率低。所以光热水的配合在后期较差，容易发生夏秋干旱。四、气候类型多样，立体特征明显在垂直方向上，随海拔每上升100米年平均气温递减0．55℃～0．60℃，雨量递增30～50毫米，日照减少，无霜期缩短5天，喜温作物生长季缩短6。5天，形成不同层次的气候类型。在水平方向上，由于不同的地形、坡向，接收太阳辐射的多少不一，迎来的气流不同，光热水存在较大差异，一般南向坡或开阔地形光强，气温高空气较干燥，北向坡或峡谷山涧则反之。州境山涧盆地多，由于冬季冷空气难进或夜间逆辐射冷却的影响，某一层次容易产生逆温现象而生成暖带，许多地区生成小“暖区”。在冬季出现异常低温的情况下，暖区温度要比一般地区高出2℃～9℃，暖带温度要比低层高出2℃～8℃。花垣县城地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。花垣县位于***省西北部，西部和西北部分别与贵州省松桃苗族自治县和重庆市秀山县接壤。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。花垣县内雄奇挺拔的崇山峻岭，最高的莲花山海拔一千一百五十九米。境内以山原地貌为主，层峦起伏，溪河交错，山川壮丽。60 花垣气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。①、气温年平均气温18.4℃一月份气温3.5℃七月份气温28.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②、降水量年平均降水量1960.7mm年降雨天数157天日最大降水量142.5mm③、湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④、风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s⑤、最大积雪深度30cm⑥、最大冻土深度9cm⑦、全年日照时数1513.0h3、水文地质花垣县属酉水水系，60 地处云贵高原北东侧与鄂西山地南西端之结合部，武陵山脉由北东向南西斜贯全境，地势南东低、北西高，属中国由西向东逐步降低第二阶梯之东缘。西部与云贵高原相连，北部与鄂西山地交颈，东南以雪峰山为屏障，武陵山脉蜿蜒于境内。地势由西北向东南倾斜，平均海拔800～200米，西北边境龙山县的大灵山海拔1736.5米，为州内最高点；泸溪县上堡乡大龙溪出口河床海拔97.1米，为州内最低点。西南石灰岩分布极广，岩溶发育充分，多溶洞、伏流；西北石英砂岩密布，因地壳作用形成小片峰，以花垣排吾乡周围最为典型。东西部为低山丘陵区，平均海拨200～500米，溪河纵横其间，两岸多冲积平原。地貌形态的总体轮廓是一个以山原山地为主，兼有丘陵和小平原，并向北西突出的弧形山区地貌。湘西州境主要河流水系，南有沅江干流过境，酉水干流、武水干流横穿西东，花垣西乡河的上中游段由南向北经茶洞入境。沅江全长1，033公里，流域面积89，163平方公里，发源于贵州省都匀县云雾山鸡冠岭，于德山入洞庭湖。干流从泸溪县浦市镇小熟坪上游约1．0公里入境，流经浦市镇、白沙镇、武溪镇会武水，下流至大龙溪出境，过境里程约／10公里，在州境流域面积1，158．8平方公里。酉水是沅江的最大一级支流，自古有南北二源之称。北源为主干流，发源于湖北省宣恩县酉源山，往南迂回蜿蜒于湖北省的宣恩、来凤，***省的龙山和重庆市的秀山、酉阳边境，其中有56公里成为湘、鄂、川省界。干流南经龙山县湾塘水电站、重庆市酉阳县西酬镇至秀山县石堤镇与秀山河汇合。南源称秀山河，发源于贵州省松桃县山羊溪。南北二源在秀山石堤汇合后，下流10余公里经大桥村入州境，至隆头左会南下的洗车河，下江口右会花垣河，过保靖县城后左会泗溪河、猛洞河、施溶溪，右会白溪和古丈河，尔后从凤滩水电厂大坝出州境．经沅陵县城汇入沅江。酉水干流全长477公里，流域面积18，530平方公里，其中属州境的干流长度222．5公里，流域面积9，098平方公里。水能资源理论蕴藏量118万千瓦，可能开发量74．83万千瓦。60 武水是沅江的一级支流，发源于花垣县老人山、火焰洞一带，于流东流6公里至凤凰县柳薄乡消水坨，其中大部分水流渗入暗河，自大龙洞瀑布口而出，另一部分水流沿牛角河下13公里与大龙洞瀑布会流，始称峒河。沿下经矮寨、吉首市区、抵张排寨会万溶江，至河溪会沱江，始称武水。续经黄连溪入泸溪县，至武溪镇汇入沅江。武水干流全长141公里，流域面积3，676平方公里，其中州境内为3，624平方公里。水能资源理论蕴藏量21万千瓦，可能开发量6。94万千瓦。花垣河是酉水的最大支流，发源于重庆市秀山县椅子山和贵州省松桃县木耳溪一带，流经松桃县城，从花垣县茶洞入州境，经县城会兄弟河后流至保靖县江口汇入酉水。干流全长187公里，流域面积2，797平方公里，其中湘黔两省以河为界里程22.公里，在州境内干流53．5公里，流域面积1，07平方公里。由石灰岩、板岩、变质岩组成的山体，多呈北东和北北东走向。由于新构造运动影响强烈，在地貌上形成山顶多级夷平台地和河谷多级阶地，并有一些面积不大的山间盆地和河谷平原镶嵌其中。本区主要河流为沉、澄干流及其支流酉水、武水、渠水、巫水、锦江等，历史上被称为“五陵五溪蛮地区”，不仅有舟揖之利，而且是重要的灌溉水源，因水能资源丰富而被称为全国著名的十大水电基地之一。区境绝大部分地区属亚热带季风山地气候，日平均气温）30℃的高温天气仅见于少数地势较低的山间盆地，整体上显示出冬暖夏凉的特点。各地年平均降水量1200——1700mm，多集中于春、夏、秋三季，季节性干旱较轻。各地年平均气温≥10℃的积温（8%的保证率）为4900——5150℃，全区日照时数为1273——1642h。4、交通运输条件花垣县城交通发达，目前已经规划的秀吉益铁路：从西到东依次经过花垣、保靖、吉首、泸溪境内。高速公路：1、杭瑞高速：途径泸溪、吉首、凤凰，设计时速80KM。与张花高速连通；2、包茂高速：途径花垣、吉首、凤凰，设计时速80KM。3、张花高速：途径张家界、永顺、保靖、花垣，设计时速80KM。干线公路：有龙山经永顺保靖花垣至凤凰公路（G209等外）、花垣经吉首至泸溪公路（G319等外）、花垣经清水坪至龙山公路（S231二级）。5、生态环境条件风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江花垣县城段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。60 本住宅开发项目位于花垣县兄弟河沿江风光带中段，相傍兄弟河，西面紧靠风景秀丽的兄弟河沿江风光带，东至规划中的小区小学与***路相连，南到***路，这一带仁者乐岛，智者乐水，临江而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而***省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合花垣县城城市建设总体规划，贯彻了花垣县政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，花垣县城已经成立了花垣县兄弟河沿江风光带建设协调领导小组，政府相关职能部门的领导负责人担任成员，将本项目纳入自治州、县重点项目，享受政府给予的有关有关优惠政策。60 第一章建筑方案a)设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑设计通则》GB50352-20053、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《城市规划编制办法》6、《花垣县城市规划行政技术准则》7、花垣县2007年城市总体规划8、本项目邻近的兄弟河沿江风光带设计b)项目设计主题和开发理念明珠雅苑，地处被誉为花垣县城兄弟河之侧，位于兄弟河东岸，“远眺峰峦峻秀，近看秀水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处的“兄弟河沿江风光带中段工程”属于花垣县政府重点打造的“历史文化长廊”，全长3.7公里，独享原生态武陵山水文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由全国知名的“*******建筑设计事务所”承接，该设计公司接触项目初期，即被花垣县城所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让明珠雅苑所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量花垣县城当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。60 明珠雅苑项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。a)项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于***和花垣县众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积16000平方米，总建筑面积为80000平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在花垣县城房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系形成独具特色的组团水景、水岸民居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到兄弟河岸边，真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。③充分考虑花垣县城的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。60 ④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层商贸办公性质与高层公寓兼顾，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区两侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。a)建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。①在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学②建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。60 3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑花垣县城的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。a)结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。60 a)给排水设计1、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）2)《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）4)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]5)《室外给水设计规范》[GB50013-2006]6)《室外排水设计规范》[GB50014-2006]7)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区建设路市政给水管管径DN600，市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并从兄弟河沿江风光带及建设路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。60 第一章节能节水措施a)设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善***省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。b)建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。60 第一章环境影响评价a)编制依据1)《污水综合排放标准》GB8978-1996；2)《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；3)《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；4)《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。b)环境现状1、气象全年气候的基本特点:花垣气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。c)项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。d)环境保护措施1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2、设计原则60 ①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和***省有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。60 第一章劳动卫生与消防a)指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。b)职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。60 ⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。a)消防设计1、设计依据与原则1)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]2)《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]5)《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。60 7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。60 第一章组织机构与人力资源配置a)组织机构******生物科技有限公司组织结构图如下：董事长总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室60 第一章项目实施进度a)项目开发期2010年10月至2012年4月为项目主体工程建设期。b)项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2010年10月至2012年4月。2010年10月份前，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2012年1月，1-4号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2012年1月，1-4号楼公共停车场建设主体完工；2012年4月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设并交房。c)项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施60 在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。60 第一章项目招投标a)工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。60 a)工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。60 近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。60 a)招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、***省发展和改革委员会制定的《***工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《***省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。b)招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察、设计　招标　2土方工程　招标　3桩基工程施工　招标　4土建工程施工　招标　5装修装饰工程　招标　6水电工程　招标　7小区绿化、景观塑造　招标　8小区道路及基础设施施工　招标　9重要设备、建筑材料等物资的采购　招标　10项目监理　招标　c)招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。60 第一章投资估算与资金筹措a)投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。2、投资估算结果项目总投资为########万元，包括工程费用########万元，前期费用########万元，土地费用########万元,报建费########万元,监理费########万元,设计费########万元,不可预见费########万元,销售费用########万元,建设期贷款利息########万元，详见附表一《总投资估算表》b)资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为########万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约########万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。60 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金########万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资########万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年合计一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6511383.822、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62流动资金借款利息二、资金筹措2084.767933.171632.5111650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款60 第一章财务评价a)项目评估依据1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。b)财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；c)财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。60 投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在2009年上半年现金流转正，从2008年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。a)不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。60 第一章社会评价a)项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动花垣县房地产业的发展花垣县房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。******生物科技有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在兄弟河沿江风光带江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在花垣县房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为******生物科技有限公司在花垣县城兄弟河沿江风光带地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个沿江风光带楼盘的建设品位，总体改善花垣沿江城区的面貌，为花垣县房地产的产品类别提供新的定义，并成为花垣县房地产开发品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展花垣县经济，从实质上提升区域价值60 根据花垣县十一五发展规划制定的发展战略，花垣县各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于花垣县房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变花垣县城长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升花垣县城城市建设档次与水平，改善区域环境，提升花垣县城地区的城市形象，具有十分重要的意义。a)风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。60 a)社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。60 第一章研究结论与建议a)可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、花垣县房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。b)建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，60 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。附表：附表一：总投资概算表附表二：投资估算简表附表三：投资计划与资金筹措表附表四：总成本费用附表五：销售收入及税金估算表附表六：损益和利润分配表附表七：还本付息计划表附表八：财务现金流量表（全部投资）附表九：敏感性分析表（销售收入变动）附表十：敏感性分析表（项目成本变动）附表十一：招标情况表附页：1、中华人民共和国《建筑用地规划许可证》（*****字第*****号）2、《******生物科技有限公司组织机构代码证》（*****）3、《******生物科技有限公司营业执照副本》4、《******生物科技有限公司房地产开发资质证书》5、《花垣县建设路88号国土使用权证》（花国用*****第*****号）6、《花垣县建设路88号国土使用权证》（花国用*****第****号）7、花垣县发展和改革局《关于花垣县建设路88号土地综合开发立项的批复》60'