旧村改造项目一期可行性研究报告 59页

'第一章总论1.1项目名称、承办单位概况（1）项目名称：旧村改造项目一期（2）建设性质：旧村改造项目（3）建设地址：1.2可研报告编制依据和范围1.2.1可研报告编制依据（1）可行性研究报告编制委托书（2）《中华人民共和国城乡规划法》（3）《中华人民共和国节约能源法》（4）《城市居住区规划设计规范》（GB50180―93）（2002年版）（5）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订版）（6）《住宅设计规范》（GB50096-99）（2003年版）（7）《民用建筑设计通则》GB50353-2005（8）国家发改委《投资项目可行性研究指南》（9）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》（10）《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）（11）《邯郸市城市总体规划》（2008-2020）（12）《邯郸市城市规划管理条例实施细则》邯郸市人民政府第89号令59 （13）《关于加快主城区城中村改造的实施意见》邯郸市人民政府【2003】35号文件（14）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）（15）现行建筑设计、消防规范及国家有关建筑设计规范、法规1.2.2可行性研究的范围本报告对项目建设的必要性、市场、建设规模及规划方案、配套的公用工程、节能方案分析、环境保护、投资估算、资金筹措与经济效益分析等方面进行了较全面的可行性研究和客观的分析评价及论证。1.3承办单位概况丛台区住房和城乡建设局是丛台区住房和城乡建设的主管部门，位于丛台路150号，其机构职能：（1）协调建设工作的各方面关系，贯彻落实建设领域方面的产业政策；（2）负责危房翻建审批，负责协调拆迁工作，配合市搞好市政设施建设；（3）负责绿化管理，制定辖区每年度义务植树任务，规划实施绿化方案，检查、督促验收绿化种植成活率；（4）指导辖区单位进入“市级以上园林式”单位；（5）配合市有关部门工作，提供投资环境和超前服务；（6）负责处理市、区人大、政协代表有关城建方面的议案、提案，及时查处违法违章建筑，并处理因建房等情况所引起的纠纷案件。59 1.4项目选址本项目位于邯郸市御路大街西侧、永顺路北侧，西临107国道，东临邯郸市中华大街，与邯郸市北湖景区隔路相望。邯郸市近几年的经济发展和市政建设步伐逐步加快，项目所处区域地理位置优越，交通便捷，为了加快城镇建设步伐，改善居住环境，根据邯郸市委、市政府有关旧村改造实施的意见，将十五里铺村列为“旧村”改造项目。1.5项目建设内容及规模该项目规划用地面积为14170平方米（21.26亩），拟建2栋33层住宅楼及配套社区用房。总建筑面积49592.33平方米，其中住宅建筑面积为47342.34平方米、社区用房面积1564.92平方米，配套公建用房685.07平方米。建筑物占地面积1824.79平方米，道路及广场面积8094.21平方米，绿化面积4251平方米，建筑密度12.88%，容积率3.5，绿化率30％。项目建成后，可容纳住户506户，1370人。本项目涉及十五里铺村村民121户，拆迁面积23671.17平方米，全部回迁安置。本项目住宅建筑面积47342.34平方米，回迁安置面积47342.34平方米。拆迁后可收储土地23671.17平方米（35.51亩）。1.6项目实施计划本项目建设周期为3年，即2013年8月-2016年7月。2013年8-9月完成项目立项与初步设计工作；2013年10-12月完成施工图设计及招投标工作；2014年1月-2016年6月完成项目的土建施工及安装工作；2016年7月完成工程竣工验收工作。59 1.7投资估算与资金筹措（1）投资估算：本项目总投资为16003.08万元，其中：建设投资14330万元，建设期利息764.10万元，拆迁补偿费用908.97万元。（2）资金筹措：项目建设所需资金为16003.08万元，拟申请银行贷款12000万元，其余4003.08由项目单位自筹解决。1.8经济效益分析本项目为丛台区十五里铺村旧村改造项目一期，项目建成后，拆迁户全部回迁安置，剩余少量住宅作为商品房出售。1.9结论本项目的建设将会为当地带来一系列正面的社会影响效果，可以在较大程度上缓解村民住房的拥挤状况，提高城镇化建设水平，满足经济发展和人民生活的需求，对改善投资环境、扩大对外开发，带动经济增长将起到积极作用。59 第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景邯郸市是国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市，近年经济发展势头良好，经济增长水平领先于河北省经济增长水平、全国经济增长水平。邯郸市正在由重工业城市向高技术工业城市、旅游文化型城市转型，居民消费将成为邯郸市经济增长的重要动力。根据邯郸市经济发展状况及城乡居民收入增长情况，住房消费需求将随居民收入的增长呈同步上涨趋势，给该项目完成预期目标提供了经济支撑。近年来，为建设新邯郸、发展大邯郸，邯郸市委、市政府对城市建设提出了积极改造旧城与新区发展并重的方针。在各方面推动下，邯郸市居住条件大幅改善：2010年，主城区回迁房建设全力推进，已开工回迁房项目80个、开工面积480.1万平方米、4.5万套，分别占应建回迁房面积、套数的81%和79%；保障性住房已开工建设2.2万套，占责任目标的124.2%，竣工6359套；棚户区改造已开工建设3.6万套，占责任目标的110.2%，竣工1.03万套。2011年，主城区启动12个城中村改造，完成拆迁面积222.5万平方米；旧小区改善完成年度任务，受益居民达到6275户；累计开工建设保障性住房67271套，建成31466套，分别占省定任务的115%和140%。59 2012年，三年来共启动城中村改造43个、完成40个，圆满完成省定任务目标；拆迁改造城市棚户区356.28万平方米，是省定任务的3.75倍；完成3万平方米以上旧小区改善215.8万平方米，创建示范小区10个，分别是省定任务的1.66倍、5倍；累计住房保障总户数为78406户，实现了应保尽保，保障性住房建设经验在全省推广。2012年，邯郸市城市四期总规经国务院批准实施。十五里铺村被列入中心城区改造范围，按照中心城区相关政策执行旧村改造工作。2.2项目建设的必要性十五里铺村位于邯郸市中华大街以西、御路大街两侧、永顺路两侧区域，本项目涉及村民121户，占地面积约23671.17平方米；村落多为旧式平房住宅，缺乏必要的基础设施，没有集中供暖、供气、排水等设施，脏、乱、差问题相当突出，给邯郸市城镇形象造成了较大影响。许多家庭房屋矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上年久失修出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能，住房问题给生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，根据邯郸市城中村改造的统一规划，拟对十五里铺村旧村实行整体拆除重建，建设“丛台区十五里铺村旧村改造项目”。项目建成后，将彻底改变周边区域的现状，提升城市功能和品位。该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位置优越，适宜建设。项目建成后可以形成一个“功能齐全、配套完善、建筑优美、环境温馨”的新型高档住宅小区，也有利于加快该区域的繁荣，为邯郸市的经济发展做出一定的贡献。59 丛台区住房和城乡建设局结合邯郸市住宅产业发展状况和未来发展目标，周密策划前期方案、工作预案和工作计划，从人员安排、资金管理、设计理念、开发目标等方面进行了充分准备，已为该项目的顺利进行奠定了基础。该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位置优越，适宜建设。59 第三章项目选址与建设条件3.1项目选址（1）建设地点及地理位置本项目位于邯郸市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧，西临107国道，东临邯郸市中华大街，与邯郸市北湖景区隔路相望。项目所处区域地理位置优越，交通便捷。（2）场址占地面积及土地权属本项目占地面积14170平方米（21.26亩），为国有建设用地。（3）土地使用性质及用途按照邯郸市城乡规划局《十五里铺村改造规划设计条件》编号（2011）138号，项目类别为旧村改造项目，土地使用性质：居住用地。3.2建设条件3.2.1当地气象条件邯郸市属温带半湿润、半干旱的大陆性季风气候，具有四季分明的特点。年平均气温13.5℃，年平均日照时数2587.5h，年平均降水量569.3mm，年平均风速2.6m/s，年平均蒸发量1595.4mm。夏季主导风向为南风，冬季主导风向为北风。冬季干冷，春秋季多风，夏季炎热，雨量多集中在7、8月份，形成春秋冬三季干旱、夏季易涝的气候。绝对最高气温42.5℃绝对最低气温-21℃年平均气温13.5℃59 年平均相对湿度65%年平均最高相对湿度80.1%年平均最低相对湿度55.1%年均降雨量592mm日最大降雨量518mm土壤最大冻结深度0.3m最大积雪深度160mm年平均气压101KPa主导风向夏季S冬季N最大平均风速3.8m/s最大风速19m/s3.2.2地形地貌、工程地质概况邯郸市地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。海拔最高1898.7米，最低32.7米，相对高差1866米，总坡降为11.8‰。全市自西向东大致可分为五级阶梯：西北部中山区、西部低山区、中部低山丘陵区、中部盆地区、东部洪积冲积平原。据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）有关规定：邯郸市抗震设防烈度为7度，地基承载力标准值为150～180kPa，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。3.2.3项目所在地自然环境及社会环境1）自然环境59 邯郸市位于河北省南端，地处东经114°03"—40"，北纬36°20"—44"之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积419平方公里，总人口963.5万。邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的较大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是华北地区重要的交通枢纽，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京港澳高速公路、大广高速公路、106国道、107国道与横贯祖国大陆东西的长治-邯郸-济南-青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸机场于2008年通航，是国家重点发展的干线机场。在四省交界区域中，只有邯郸具备铁路交叉、国道交汇、高速纵横过境和航空港四位一体的立体交通条件。邯郸地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。2）社会环境邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城和中国成语典故之都，国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的较大城市。59 邯郸历史悠久，文化灿烂，是中华文明的重要发祥地之一，早在8000年前，这里就有人类繁衍生息，孕育了新石器早期的磁山文化；战国时期，邯郸作为赵国都城达158年之久，是我国北方的政治、经济、文化中心；秦统一中国后，为天下三十六郡郡治之一；汉代与长安、洛阳、临淄、成都共享“五都盛名”；东汉末年，曹、魏在邯郸南部邺城一带建都；北宋时期，邯郸东部的大名成为北宋都城汴梁的“陪都”。抗日战争和解放战争时期，是八路军129师司令部和晋冀鲁豫边区政府所在地。悠久的历史孕育了磁山文化、赵文化、女娲文化、北齐石窟文化、建安文化、广府太极文化、梦文化、磁州窑文化、成语典故文化、边区革命文化等十大文化脉系，内涵博大精深，风格丰富多彩。邯郸区位优势十分明显，为我国三大经济圈所环绕，东进与长三角经济圈相接，南下可与珠三角经济圈联系，北拓与环渤海经济圈近邻。邯郸产业经济基础雄厚。农业综合生产条件优越，是全国确定的小麦，棉花、玉米等5种主要农产品优势产区，小麦、棉花常年产量达200万吨和8万吨，素有“北方粮仓”、“冀南棉海”之称，形成了鸡泽辣椒、临漳獭兔、馆陶蛋鸡、魏县鸭梨等10个特色产业之乡。邯郸境内已探明矿物资源多达40多种，其中煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和4.8亿吨。邯郸工业门类较为齐全，为全国重要的冶金、电力、煤炭、建材、纺织、日用陶瓷生产基地。邯郸商贸物流发达，形成了一大批轻纺、汽贸、建材、钢铁等流通企业，建成了一批辐射全国的大型批发市场。3.2.4市政基础设施条件59 本项目位于邯郸市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧。该区域市政基础设施配套齐全，水、电、气、供热及通讯等条件可满足本项目建设及建成后的需求。3.2.5建筑材料来源及运输条件（1）材料来源①砂、石料、生石灰本项目位于邯郸市内，当地砂、石、石灰等可满足本项目需求。②钢材、水泥邯郸市有几家大型水泥厂及邯钢等大型钢材生产企业，供应有保障。（2）运输条件拟建项目沿线运输便利，运输车辆可直接进入工地。59 第四章市场分析4.1全国房地产市场形势分析扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，今后几年国家将努力调整投资消费关系，把扩大居民消费作为拉动经济增长的着力点，不断拓宽消费领域，改善消费环境。2008年6月13日，中共中央、国务院在北京召开会议，提出“促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定”，明确了促进房地产市场健康发展的政策取向。随后出台了一系列促进房地产发展的政策措施，促进房地产市场健康发展。4.2区域资源环境邯郸地处河北省最南端，北距省会石家庄150公里，离首都北京450公里。邻接晋鲁豫三省，为晋冀鲁豫四省接壤区。邯郸市总面积1.2万平方公里，大致以京广铁路为界，东部地区为山前洪积冲积平原，西部为侵蚀剥蚀地形。邯郸的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。地理位置优越，交通便利。境内南北向的京广铁路与东西向的邯长铁路，邯济铁路在此交汇。以京珠高速公路、106国道、107国道、309国道等“五纵五横”为骨架的各等级公路纵横交错，公路通车里程达到了6325km，形成了发达的交通网络。连接山东省的青兰高速公路,改扩建后的马头飞机场，构成陆、空立体的交通网，使邯郸成为连接晋冀鲁豫四省重要的中心城市。59 地理、资源、经济的区位优势使邯郸具备了较强的吸引力和辐射力。经过建国六十多年的建设，邯郸市经济和社会得到了持续、快速、健康的发展，综合实力显著增强，产业结构开始从以农业为主向以工业为主的转变，特别是近十年来，经济结构得到了优化，人民生活水平明显提高，对居住和商业的需求也大幅提升。4.3邯郸市房地产市场分析4.3.1房地产市场基本情况2007年全市房地产业完成开发投资35.7亿元，增长32%；施工面积570万平方米，增长85%；竣工面积169万平方米；房屋销售面积133万平方米，增长30%。2008年全市房地产业完成开发投资76.9亿元，增长115%；施工面积758万平方米，增长33%，竣工面积84.7万平方米；房屋销售面积113.8万平方米，下降15%。近几年邯郸市房屋销售价格增幅与全国平均水平持平，未出现大的波动，市区内平均价格在每平方米5700元左右。从市场价格变动趋势看，邯郸市地处晋冀鲁豫交界的中原经济协作区的中心位置，受市场土地稀缺、地价升值、能源供应趋紧以及居民购买愿望和购买力上升等因素影响，邯郸市商品房价格高于周边同级城市，经济适用住房受政府价格指导限制价格基本在2600-2800元之间；普通商品住宅价格受地段、小区规模等因素影响较大，中心区域及成熟区域均价普遍突破5500元，部分楼盘价格已突破6000元，高档楼盘在7000元以上，上涨幅度较大。小高层、高层近两年逐步被消费者接受，销售形势看好，价格上涨幅度明显。59 根据对邯郸市城区房地产市场的不完全调查，2008年邯郸市的商品房均价是3700-3900元/平方米，较上年增长13%-15%。2009年邯郸市的商品房均价是4100-4400元/平方米，较上年增长15%-17%。2010年邯郸市的商品房销售价格同比与上年基本持平并略有上升，部分地段有所下降，2011年邯郸市的商品房均价是4500-4700元/平方米，较上年增长8%-12%。2012年邯郸市的商品房均价是4900-5100元/平方米，较上年增长7%-10%。2013年邯郸市的商品房销售价格同比与上年基本持平并略有上升，主城区商品房均价保持在5100-5500元/平方米之间，销售价格在同比上则有所下降。2013年邯郸市房地产市场与全国住房市场状况相似，但从邯郸市房地产市场长期来看，仍处于稳定发展阶段，消费者需求不断增加，预计未来几年将持续发展。4.3.2房地产市场需求情况邯郸市作为冀中南地区最大的城市，城镇化建设眼界要长、视野要宽、出手要高，把目标定位在全国乃至世界一流水平，定位在促进长远发展上。邯郸市围绕打造新优势，提升竞争力，实现更快更好发展这一主基调，加快发展大产业、培育大基地、做强大园区、建设大项目，实现更快更好发展，确定了进一步调整优化经济结构和转变经济增长方式，建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南部经济增长及为全面建设小康社会奠定坚实基础的发展思路。根据邯郸市59 “三年上水平。工作要先行”的精神要求，营造“天蓝、水秀、城绿、景美”的城市新景观，逐步形成“城镇容貌整洁，基础设施完善，交通四通八达，生态环境优良，城市特色突出，百姓生活宜居”的城乡新貌。在邯郸市三年上水平工程中，商品住宅建设、城中村改造和旧城区（棚户区）改建是其重要内容，必将给邯郸市房地产市场带来重大影响。4.3.3邯郸市房地产市场竞争分析邯郸市房地产业起步较晚，规模都比较小。随着社会经济的发展，近几年房地产市场化运作水平逐年提高，已逐步形成了亚太、安居、渊浩、鼎嘉琪、中道、创鑫等几家有实力成规模的房地产开发企业，像“连城别苑”、“世纪花园”、“广厦”、“广泰”等不同档次的小区建成，大大的改善了城市面貌和城市居民的居住环境。随着购房者品位的日益提高，地理位置优越、配套设施完善、绿化率高、物业管理好的小区性楼盘将成为消费主流。该项目的建设既符合国家当前的产业政策，又完全符合邯郸市城市总体规划的要求；符合邯郸“十二五”城市建设规划方针。本项目的建设方案符合《中华人民共和国城乡规划法》、《邯郸市城市总体规划》等具体措施的产业政策要求，该项目符合房地产产业政策，改善居民生活环境，提高人民生活水平。59 第五章项目建设内容与规划方案5.1建设内容该项目规划用地面积为14170平方米（21.26亩），拟建2栋33层住宅楼及配套社区用房。总建筑面积49592.33平方米，其中住宅建筑面积为47342.34平方米、社区服务用房1564.92平方米，配套公建685.07平方米。建筑物占地面积1824.79平方米，道路及广场面积8094.21平方米，绿化面积4251平方米，建筑密度12.88%，容积率3.5，绿化率30％。项目建成后，可容纳住户428户，1370人。表5-1主要经济技术指标表序号名称单位数量1规划用地面积㎡14170.002总建筑面积㎡49592.332.1住宅建筑面积㎡47342.342.2社区服务用房㎡1564.922.3配套公建㎡685.073建筑物占地面积㎡1824.794绿化面积㎡4251.005道路及广场㎡8094.216容积率3.507建筑密度12.88%8绿化率30.00%9户数42810居住人数13705.2规划设计方案5.2.1规划设计原则59 （1）整体性原则：以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。建设用地规划紧密结合与周边环境和谐，强调更大范围的整体和谐。（2）生态原则：强调的是景观场地与周边环境，建筑与自然的完美提升和协调结合。从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。（3）人性化原则：“以人为本”在设计中尊重各方面人士的要求，力求达到设计人性化。（4）集约性原则：充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。（5）可持续性原则强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文持续性。（6）超前性原则：科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。5.2.2规划设计方案本项目用地范围四周与路网相接，内外交通顺畅，物流人流便捷，公建的设置强调区域性与标志性，充分发挥不同地段的各自优势，结合小区居民流向合理配套公建，沿主要出入口、道路入口布置日常使用快节奏的购物，在小区建有街心花园和配套公建。59 在景观设计中环境空间的变化，追求层次感。强调建筑风格、体量与空间的协调同一，讲究视线引入。景观系统采用“中心景观绿化带+宅前绿化”，使绿化从点到线、从点到面，从局部到整体，创造良好的生活环境，提高小区的品位。小区绿化采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的手法，以小区中心步行景观为面，组团、院落绿地为点，小区整体绿化为面的三级绿化组成完整的绿化系统，这个系统是由建筑、铺地、绿化组成的综合一体环境。5.2.3建筑布局本项目位于邯郸市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧。在满足邯郸市规划设计条件的基础上，充分利用宝贵的土地资源，力求使平面布局紧凑，经济合理。主要建设2栋33层住宅楼及配套社区用房，项目区合理的布置了各类建筑、设施、道路和绿化。5.2.4交通流线组织小区临御路大街设置一机动车和行人出入口，使小区内通行便捷。项目区内设有消防车道，项目区内主干道四通八达，地上、地下，人、车分流，宽度均按消防要求布置连接。5.2.5建筑设计5.2.5.1建筑立面设计本方案的立面造型设计，力求强调主要道路节点景观、视觉效果，采用现代建筑风格与现代色彩相结合的思路，色彩需用与邯郸市规划色彩一致，体现小区的特色。59 本项目合理利用地形，在周围环境及空间关系处理方面，从平面到空间综合考虑不同方向的视觉效果，以形成简洁、大方、富有特色和生机的有机建筑空间。整体建筑设计立面结合内部使用，外立面虚实对比，色彩明快、简洁新颖，庄重大方以现代手法处理成稳重豪华气派和具有特色建筑的立面效果。5.2.5.2单体平面设计单体平面设计强调“以人为本”的设计理念，细致地考虑了合理的通风、采光、道路通畅便捷、住宅隐私安全等诸多方面，确保购房者的居住质量。设计层高3.3米，整体布局合理，内部功能齐全，动静分区明确；管道集中，三表出户；房间的空调、电话、宽带网预留位置，布置合理，空间尺寸适宜，多方面保证购房者的居住质量。户型设计按照标准适度、功能齐全、美观适用、安全卫生、便利节能的原则，突出细节和功能方分区的处理，努力将丛台区十五里铺村旧村改造项目住宅户型全部设计成精品，满足住户的居住条件和质量的要求。5.2.5.3结构设计本项目33层住宅楼结构体系均采用钢筋混凝土框架结构，2层社区用房为砖混结构。抗震等级为II级，抗震设防烈度为7度。5.2.5.4景观设计59 随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体质量，对于建设现代化文明居住新区，提高村民居住吸引力起到相当重要的作用。在本项目整个景观规划中，强调三大景观区域：中心园区的温馨亲和、商业区的繁华热闹和宅间庭院内敛幽静的静谧闲适。a、中心园区：建小游园，利用各种花草树木及设施布景，采用几何主题的构成手法，与建筑群体相呼应，形成邻里朋友谈天说地、情感沟通的最佳所在；设室外体育文化活动场所，使居民拥有一个体闲、娱乐、锻炼身体的好场所；建配套用房等建筑，以方便小区居民生活。b、商业区：结合小区商业用房，布置线性行道树、特色灯柱、小品、霓虹灯箱等设施，突出繁华热闹、人气鼎盛的商业氛围。c、宅间庭院区：采用几何主题，突出现代时尚元素，通过地面不同铺装和小品设施满足不同人群的休闲需求。采用大面积的绿化、草坪，与四周建筑围合成内部幽雅静谧的宅间庭院。5.2.6基础设施（1）给水项目用水包括居民生活用水及公建用水，全部由城市自来水管网供给。生活用水量按200L/d·人计，公建部分用水量按5L/㎡·d计，住宅部分用水其中冲厕采用中水，其它采用自来水管网新鲜水；公建用水包括道路浇洒、绿化用水，全部采用中水。59 供水方式：从御路大街和永顺路市政供水管网上引入两根DN200给水管，在项目区内形成环状供水管网，在管网上设有室外消火栓。给水系统设计两套管道，以满足中水回用的需要。地下室部分及高层住宅建筑四层以下采用管网直接供水，管网压力不小于0.25MPa，其它部分采用变频加压供水，采用无负压供水设备。（2）中水：本项目设中水处理系统，用于冲厕、小区绿化、道路喷洒等。（3）排水：本项目全面实行浊清分流，采用雨污分流，雨水进入雨水收集池，用于绿化和道路喷洒，其余排入城市雨水管网；生活污水经化粪池沉淀后排入城市污水管网。（4）供电：电源接自中华大街市政供电电网，采用二路10kV专用线，以电缆引入，项目区域内设置变电所一座，配置2台SCB11-R型630kVA干式变压器，项目区内一级负荷采用双路供电，末端切换，室外高低压线路采用电源直埋敷设方式，建筑内线路采用铜芯导线，导线穿PVC阻燃管暗设，采用统一接地做法。电气照明的照度标准，执行《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）的有关规定，建筑物的照明均采用节能灯具和高效光源，并采取节能控制措施。应急照明：包括备用照明、疏散照明、安全照明。备用照明：在正常照明电源发生故障时，为确保公共场所的正常活动继续进行而设的应急照明部分。疏散照明：在走道转角处、走道中间、门头上方、电梯厅、楼梯出口等处设置安全出口标志及疏散指示灯。安全照明：在走道、门厅、电梯厅、楼梯间等场所设置应急事故照明灯。安全出口标志及疏散指示灯为自带蓄电池型应急灯应急不小于时间90min；疏散指示灯平时常亮。59 应急灯及疏散灯具应配有难燃材料的防护罩。平时电梯厅应急灯采用就地开关控制，楼梯间应急灯采用声光控开关控制，火灾时由消防控制室强制接通点亮。（5）弱电部分：弱电线路包括有线电视、电话、宽带网、楼宇对讲全部预埋到户，区内干线采用管道方式敷设，区内分支线路采用穿管预埋方式敷设。各楼内均设置火灾自动报警及联动系统。（6）防雷：各建筑物均按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）（2011年版）的二类建筑物设置防直击雷、侧击雷和感应雷的措施。（7）消防：为保证消防安全可靠，达到防火灭火的目的，根据《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版），该项目建筑物类別按一类建筑设计灭火设施。并配相应的消火栓及自动喷淋灭火系统加压裝置。总平面周边道路均可为消防车道，项目区内主干道四通八达，地上、地下，人、车分流，宽度均按消防要求布置连接。区内主干道宽度设计为6.0m宽，楼前支道为3.0m宽。（8）热力冬季热源：本项目热源来自市政集中供热管网，可满足采暖需要，供应有保障。（9）天然气：居民生活用天然气，气源接自市政供气管网，供应有保证。59 第六章节能方案分析6.1用能标准和节能规范（一）相关法律法规和规划（1）中华人民共和国节约能源法（2007）（2）中华人民共和国可再生能源法（3）中华人民共和国电力法（4）中华人民共和国建筑法（5）《关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2011]26号）（6）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的通知，（国发[2010]第6号令）（7）重点用能单位节能管理办法（国家发改委、国家环保总局令第16号）（8）民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）（9）节能中长期专项规划（发改环资[2004]2505号）（10）《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）（11）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）（二）建筑类相关标准和规范（1）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006（2）《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）59 （3）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010（4）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95（5）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（6）《城市热力网设计规范》CJJ34-2010（7）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004（8）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005（9）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（10）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2010（11）《建筑照明设计标准》GB50034-2013（12）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001（13）《城市道路照明设计标准》GJJ45-2006（14）《城市供热管网工程质量检验评定标准》CJJ38-90（18）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006（16）《住宅建筑规范》GB50368-2005（17）《住宅设计规范》GB50096-2011（18）《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001（19）《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004（20）《民用建筑设计通则》GB50353-2005（21）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008（22）《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009（23）《居住建筑节能设计标准》DB13（J）63-20116.2项目节能背景分析59 我国是一个能源短缺的国家，但我国单位建筑面积能耗目前却是发达国家的2至3倍。与发达国家相比，我国建筑钢材消耗高出10%至25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。此外，在我国人均耕地只有世界人均耕地1/3的情况下，实心黏土砖每年毁田12万亩。专家表示，若能把日益增加的建筑能耗减少一半，进而逐步达到发达国家的能耗水平，就可大大减少煤矿、电站等能源设施建设的规模。如果我国城镇建筑全部达到节能标准，到2020年每年就可节省3.35亿吨标准煤、减少8000万千瓦时空调高峰负荷，相当于每年节省电力建设投资约1万亿元。我国的建筑节能工作始于1986年颁布的《北方地区居住建筑节能设计标准》，节能目标是30％；1996年将这一节能目标提高到50％；2000年《建筑节能管理办法》颁布；2002年夏热冬冷地区（过渡地区）的建筑节能规划出台；2004年夏热冬暖地区（南方地区）的建筑节能标准颁布。经过十多年的努力，建筑节能工作有所推进，也取得了一定成绩。但是，目前我国的建筑节能工作受传统观念等诸多因素影响，实施起来还存在许多困难和问题。国家虽然早已颁布新建建筑必须实行节能50％的强制性设计标准，但在实施标准的9年里，能达到此目标的只占同期建筑总量的不足10％。我国建筑节能工作的进展情况，无论是政府部门还是行业专家都认为任重道远，尚需努力。201359 年，全省建筑节能工作的总体要求是：深入贯彻《河北省民用建筑节能条例》，以省委办公厅、省政府办公厅印发的《意见》为指导，确保新建建筑执行节能标准，大力推进既有居住建筑供热计量及节能改造工作，大力推进绿色建筑和绿色小区创建工作，强化机关办公建筑和大型公共建筑能耗监管，积极推广应用建筑节能和绿色建筑新技术，完善政策，提高水平。邯郸市委、市政府响应全国节能减排的号召，于2009年出台了《邯郸市民用建筑节能管理办法》，为邯郸市民用建筑的节能减排指明了方向。根据《邯郸市固定资产投资项目节能评估实施办法》，把节能评估审查作为固定资产投资项目审查的前置必备条件和强制性准入门槛，所有新、改、扩建项目必须进行节能评估或审查。对未进行节能评估、评估达不到合理用能标准、未能通过审查的项目一律不得审批、核准或备案。项目建成后达不到标准规范的，不准予以验收。该项目属于房地产项目，该项目的建设不属于[《产业政策调整指导目录》（2011年）（修正）中限制、淘汰类的项目，符合国家及地方相关产业政策的要求。项目建成后，可产生良好的经济效益，并为当地带来一系列正面的社会影响效果，可改善人们的居住、办公及商业环境，提高城市建设水平。6.3能源消耗种类和数量分析6.3.1能耗种类本项目属于建筑项目，其主要能耗为建筑能耗，主要包括：电、热力、水、天然气等方面的能耗。电力：采暖、给水、空调等设备用电、照明用电；热力：冬季采暖用热；水：清洁、生活、绿化、消防用水。59 天然气：生活用气。6.3.2能耗数量本项目总建筑面积为49592.33平方米，其中：住宅建筑面积为48907.26平方米、公建建筑面积为685.07平方米。（1）本项目用电负荷住宅按40W/m2，公建建筑按50W/m2，依据《全国民用建筑工程设计技术措施》2009），计算方法如下（以上指标包含设备用电）：住宅建筑：40W/m2×48907.26m2×0.26×4h×365d/1000/10000=74.26万kWh公建建筑：50W/m2×685.07m2×0.3×4h×250d/1000/10000=1.03万kWh通过计算总用电量约为全年75.29万kWh。（2）用水：依据《建筑给排水设计规范》GB50015-2010）计算，居民生活用水按120L/d.人，公建按6升/m2.d，绿化用水按浇洒面积1.2L/㎡·d计，道路、广场的浇洒用水按浇洒面积1.5L/㎡·d，年耗新水62940立方米。水量计算表序号项目水量计算年用水量（m3）1生活用水120L/人d×1370人×365d599882公建商业用水6升/m2.d×685.07m2×250d10283绿化用水1.2L/m2.d×4251m2×100d5104道路浇洒用水1.5L/m2.d×8094.21m2×100d12145其他200用水量合计62940（3）天然气用量59 每户年消耗量按180m3计，年耗燃气量约为7.70万m3。180m3/户/年×428户/10000=7.70万m3（4）采暖用热用热：本项目冬季采暖采用市政集中供热，地上车库、地下建筑不采暖，冬季采暖耗热量指标：居住建筑按35W/m2，公建建筑按45W/m2，依据《城镇供热管网设计规范》CJJ34-2010，采暖期按120天计，通过计算年约耗热18067.09GJ。居住：35W/m2×48907.26m2×3600s×24h×120d/1000000000=17747.47GJ公建：45W/m2×685.07m2×3600s×24h×120d/1000000000=319.63GJ项目主要能源品种及年需要量表1能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量tce）电万kWh/a75.291.22992.53天然气万m3/a7.7012.14347.33热力GJ/a18067.090.0341616.09能源消费总量（吨标准煤）755.942耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量tce）新水万m3/a6.290.8575.30耗能工质总量（tce）5.303年耗能总量（tce）761.34全部能源消耗折合标准煤年需要量为761.34吨/年6.3.3能耗分析该项目年消耗标准煤约为761.34tce/年，建筑面积为49592.33m2，单位建筑能耗为15.35kgce/m2。低于北方采暖地区38.4kgce/m259 的指标。详见我国城镇单位能耗表：我国城镇住宅单位能耗地区北方采暖地区夏热冬冷地区夏热冬暖及温和地区平均单位建筑面积建筑能耗(kgce/m2)38.411.110.224.56.4能源供应状况分析6.4.1电力供应现状、规划及预测分析本项目位于邯郸市北郊，电源接自中华大街市政供电电网，采用二路10kV专用线，以电缆引入，项目区域内设置变电所，拟配置SCB11-R型630kVA干式变压器2台。因此，本项目用电供应有保障。6.4.2项目用能源品种选择的合理性、可行性、供应可靠性分析本项目主要能耗是电、水、热力及天然气。从项目所在地的电力、电网现状和规划建设看，项目建成后电力供应有保障。水接自中华大街市政供水管网，热力接自中华大街市政供热管道，天然气接自市政天然气管道，因此本项目所用电、水、热力及天然气等能源供应均有保障。因此，项目能源供应是可行、可靠的。6.5节能措施6.5.1节电措施①选择节能型变压器，拟配置SCB11-R型630kVA干式变压器2台，合理选择变压器的容量和台数，以便于季节性负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。59 ②设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机（如：泵类、电梯等）采用变频调速，使其实际功率与符合相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。③变电所设置靠近负荷中心，以缩短配电半径，减少线路损失；变配电室设低压电容器自动补偿，功率因数补偿到0.95以上。④建筑物内公共照明采用声光控延时节能开关和节能灯具可避免无人时的照明浪费，拟采用太阳能电池草坪灯，清洁节能便利。在灯具选择中，采用节能型光源。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源，⑤选用计量检定机构认可的用电计量装置。具有规定的准确度、可靠性，功能能够适应管理的要求，有可靠的封闭功能和防窃电性能；由计算机监测管理的电能计量装置的检测参数，应包括电压、电流、电量、有功功率、无功功率、功率因数等；选择电流互感器时，应根据额定电压、准确度等级、额定变比和二次容量等参数确定。6.5.2节水措施（1）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式，采用节水型卫生器具，减少用水量，同时也减少供水能力。（2）在使用中应加强对基础设施的维修与维护，防止跑、冒、滴、漏现象。（3）给排水管件、阀门、逆止阀、水表等应选用密封性好，阻力小的节水产品。给水管采用新型PPR、排水管采用PVC胶联聚乙烯管材。（4）加大雨水利用。雨水通过雨水管网收集到沉淀水池，用于平时浇洒道路及绿化用，节约清水用量。59 6.5.3建筑设备设计每户预留安装空调设备位置供热系统按热水连续采暖进行设计。居住部分与公建部分采暖、空调系统分开设置。公共建筑部分采用分层，分区控制；居住部分采用分户计量。6.5.4通风与空气调节设计方案本项目居住用房夏季制冷采用分体空调，根据需要灵活控制，以节约能源，空调冷凝水集中后有组织排放。选用最佳能耗比高于2.6的空调，空调设计单独的电源回路，减少空调待机时的能耗浪费。采用分体式空调时，严禁将室外机设置于建筑竖井或接近封闭的空间内。室外机的安装位置应确保能畅通地向室外排放空气和自室外吸入空气。在规划设计中，合理、高效地利用自然通风是节能设计的一个重要手段。为减少夏季空调运行时间和保证不使用空调季节室内的舒适性，在群体空间布局上采用前后平行方式以疏导气流，并使建筑物处于周围建筑物的气流漩涡区以外。6.5.5电梯节能59 本项目选用TE-GL1.1000-200型电梯，装机功率15kW。载重量1000kg，运行速度2.0m/s。该电梯为第二代小机房电梯，既继承了有机房电梯的优点，又容纳了无机房电梯的许多长处。该机土建布置紧凑，采用全数字化空间矢量交流变压变频（VVVF）驱动控制，采用先进的永磁同步无齿轮曳引机，采取联动控制，防火门标准，提供长达120分钟的耐火性能。实现了安全、低损耗，高效率。6.5.6采暖节能措施冬季采暖热源来自市政供热管网，采用地板辐射采暖，并且采用分区、分户控制，每户按装热计量表。采暖系统采用可靠的补水设备。系统的失水率控制在系统总水量的0.5%~1%。设计中对建筑入口进行参数监测及热计量，并设置供回水温度计、压力表和热表（或热水流量计）。设计对采暖系统进行严格的水力平衡计算，确保各环路水量符合设计。配置水力平衡装置，并进行水力平衡调试，确保各环路水力平衡。集中采暖系统在保证能分户进行室温调节的前提下，可采用下列任一制式；系统的划分和布置能实现分户热量计量。1）上/下分式垂直双管；2）下分式水平双管；3）上分式垂直单双管；4）上分式全带跨越管的垂直单管；5）下分式全带跨越管的水平单管。集中采暖系统供水或回水管的分支管路上，根据水力平衡要求设置水力平衡装置。在每个供暖系统的入口处，设置热量计量装置。供暖系统采用分户计量，可以进行温度调控。户外供热管道进行外保温，以减少热量损失；每组供热系统均选用温控阀，使室内温度不超过规范使用限度，同时又满足用户需求。59 室外供热管网采用直埋敷设方式，聚氨酯保温，管道采用无缝钢管。6.5.7太阳能利用根据河北省建设厅《关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知》要求，新建民用建筑应将太阳能热水系统作为建筑设计的组成部分，与建筑主体工程同步设计、同步施工，同步验收。本项目太阳能热水系统拟做到与主体工程的三同步，能基本满足居民洗浴、洗涤用热水，最大限度地达到节电、节气、节能的目的。采用100升阳台壁挂式平板太阳能热水器，安装太阳能热水系统的建筑主要朝向为南向，系统为承压系统，自动上水，集热器采用平板式，全部使用紫铜管有色金属材料，板芯采用磁控溅射选择性吸收涂层，激光焊接，集热效率高达78%，贮热水箱安装在室内，太阳能集热器的坡度按接收阳光的最佳倾角即当地纬度±10°来确定。6.5.8节水。中水回用系统将小区居民生活废〔污〕水（沐浴、盥洗、洗衣、厨房、厕所）集中处理后，达到《生活杂用水水质标准》(CJ25·1一89)后回用于小区的绿化浇灌、车辆冲洗、道路冲洗、家庭坐便器冲洗等，从而达到节约用水的目的。采用中水回用系统，绿化、清洁、冲厕全部采用中水，入户采用两套供水管道，节水量可达20%。6.6建筑节能6.6.1建筑节能标准要求59 国家要求，新建建筑严格执行节能50%的设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。本设计严格按河北省《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009和《居住建筑节能设计标准》DB13（J）63-2011实施。6.6.2建筑节能措施（1）建筑的体形系数应小于或等于0.26，建筑体型设计力求简单，凹凸变化时，尽可能使其凹口部分面向夏季主导风向，避开冬季主导风向。（2）建筑设计充分利用场地的自然资源条件，充分利用日照并避开冬季主导风向、很好的组织夏季凉爽时段的自然通风。（3）充分利用场地绿化、墙体绿化、屋顶绿化等多样绿化方式，对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置。（4）河北省建设厅《关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知》要求，新建民用建筑应将太阳能热水系统作为建筑设计的组成部分，与建筑主体工程同步设计、同步施工，同步验收。（5）阳台、楼梯间封闭防寒，东西向窗户结合阳台、挑檐设置遮阳措施；屋面外表面采用浅色处理，东西向墙面涂反射性隔热涂料，以减少夏季吸收的太阳能热量。（6）围护结构节能设计：邯郸为寒冷（B）区，围护结构的热工性能应符合下表：寒冷（A）区、寒冷（B）区外围护结构热工性能参数限值维护结构部位传热系数K［W/（m2·K）］≤3层（4-8）层≥9层屋面0.350.450.45外墙（单元式建筑山墙）0.45（0.40）0.60（0.45）0.60（0.45）59 外窗（凸窗）窗墙面积比≤0.32.5（2.1）2.8（2.3）2.8（2.3）0.3＜窗墙面积比≤0.42.0（1.7）2.5（2.1）2.5（2.1）0.4＜窗墙面积比≤0.51.8（1.5）2.0（1.7）2.3（2.0）阳台门芯板1.71.71.7不采暖公共部分隔墙1.51.51.5户门2.02.02.0楼板接触室外空气楼板0.400.400.40非采暖地下室顶板散热器采暖0.500.500.50地面辐射采暖0.450.450.45外围维护结构部位保温材料层热阻R/（m2·K）/W周边地面0.830.56—采暖地下室外墙（与土壤接触的外墙）0.910.61—注：1、当外墙为单元式建筑山墙时，不应大于表中括号内传热系数的限值；2、当外窗采用凸窗时，不应大于表中括号内传热系数的限值；3、不采暖公共部分指不采暖楼梯间、门厅、电梯厅、封闭走廊灯；4、周边地面和地下室外墙的保温材料层不包括土壤和混凝土地面。屋面：120mm厚钢筋混凝土楼板，保温层为55mm厚复合酚醛防火保温板，平均传热系数K＜0.45W/(m2.K)。屋面保温层采取干做法。外墙：200mm厚钢筋混凝土墙，保温层为40mm厚复合酚醛防火保温板，平均传热系数K＜0.60W/(m2.K)。山墙：保温层为55mm厚复合酚醛防火保温板，平均传热系数K＜0.45W/(m2.K)。外墙外保温构造做法参照河北省工程建设标准05J3-1A型。外墙采用外保温做法。59 外窗：外窗南北采用LOW-E断桥铝中空玻璃窗，6mm玻璃+12mm空气层+6mm玻璃，外窗传热系数2.26，小于2.5满足节能要求。外窗东西采用断桥铝中空玻璃窗，6mm玻璃+12mm空气层+6mm玻璃，外窗传热系数2.70，小于2.8满足节能要求。窗墙比:南向小于0.4、北向小于0.25、东西向小于0.3；外门窗气密性等级不应低于《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008中的6级水平。外门窗框与门窗洞口之间的缝隙，应采用聚氨脂等高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得用水泥砂浆填缝。封闭阳台外保温构造做法参照河北省工程建设标准阳台门下部门芯板，900mm高门芯板，内填30mm厚岩棉保温层，其传热系数为1.7W/(m2.K)，满足节能要求。户门：户门选用成品三防门，其传热系数应小于2.00W/(m2.K)的限值。底层接触室外空气的100厚外挑楼板，粘贴60mm厚FTC。传热系数小于0.5W/(m2.K)，满足节能要求。分户楼板：100mm厚分户钢筋混凝土楼板上铺20mm厚挤塑板，传热系数小于1.03W/(m2.K)，小于1.2W/(m2.K)的限值，满足节能要求。分户墙：200mm厚房间墙面各抹10mm厚胶粉聚苯颗粒保温砂浆，其传热系数小于1.6W/（m2.K），满足节能要求。公共部分楼梯隔墙：砌体材料采用加气混凝土砌块200mm，靠近不采暖房间一侧的内墙部位均抹20mm厚FTC自高温相变节能保温层，其传热系数小于1.5W/（m2.K）满足节能要求。59 外门窗洞口周边侧墙、外墙梁柱及外挑构件装饰线脚等，采取可靠的热阻断桥或保温措施，并按照国家标准《民用建筑热工设计规范》（GB50176）的规定进行内表面温度计算，其表面温度不低于室内空气露点温度。变形缝处屋面、外墙的缝隙填塞20mm厚岩棉保温层，传热系数小于1.6W/(m2.K)建筑外墙预留相应孔洞（如空调、太阳能热水器安装孔洞），以免外墙敲凿对保温层造成破坏。热桥部分保温措施：外墙圈梁、构造柱以及挑出的构件、附墙部件、如女儿墙、挑檐、雨置、空调室外机搁板、扶壁柱和装饰线等，是可能出现热桥的部位。应采取可靠的阻断热或保温措施，并按照现行国家标准《民用建筑热工设计规范》（GB50176）的规定进行内表面温度计算，其表面温度不得低于室内空气露点温度。6.7能源管理在能源管理上将技术管理与人员管理相结合，在技术上对能进行计量的能耗设备及系统均安装计量表，采用节能产品及节能技术。在项目实施过程中，业主单位及设计，施工，监理等单位要强化节能意识，优先使用国家推广的节能产品，对准备采用的产品进行方案优化，坚决杜绝技术落后，高耗能的产品。节能是一项系统工程，需要各部门的通力合作，加强工作的领导，明确专门的机构、人员、经费、制度、规划。在人员管理上和运行管理上成立专门的能源管理机构，将节能措施落实到工程建设及工程建成后使用运行每个环节。59 计量表安装位置：1.燃气表安装于室内；2电表安装于楼道角；3.水表安装于楼外。节能管理机构如下：物业经理副经理节能办公室计量管理科办公室财务科业务部6.8节能效果分析经过分析、比较，针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。该项目的建设符合国家相关节能标准和规范，项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。59 第七章环境保护7.1环境和生态现状本项目选址位于邯郸市中华大街以西、御路大街西侧、永顺路北侧。区域内基础设施完善，环境优越，交通便捷。7.2采用的环境保护标准《环境空气质量标准》（GB3095--2012）二级《声环境质量标准》（GB3096--2008）《大气污染物综合排放标准》（GB16297--96）《污水综合排放标准》（GB8978--96）7.3生态环境影响分析本项目建成后，主要污染物为居住产生的污水和垃圾。7.4污染防治措施（1）施工期①建筑垃圾必须弃置在指定地点。制定切实可行的建筑垃圾处置和运输计划，及时清理并覆盖外运，避免沿途撒落，避免在交通高峰期清运，按规定路线运至建筑垃圾填埋场。②为防治施工期扬尘，除要求施工单位文明施工外，还必须采用围挡作业、清理积尘、洒水抑尘、运输散料车辆不超载并加蓬布、驶出工地的车辆清洗干净等综合措施；③为防止施工期噪声扰民，要求施工单位选用低噪声设备，确有扰民可能时，应停止高噪声设备夜间运行；④施工单位应派出人员，协助交管部门疏导局部人流、车流。59 （2）运营期①生活污水，一部分经中水系统处理后回用，其余部分经小区化粪池处理后，达到三级排放标准后，排入城区污水管网。②生活垃圾袋装后经垃圾箱分类收集，由物业部门负责运至市垃圾中转站，最终由环卫部门统一送至垃圾卫生填埋场进行处理。③拆散的包装品分类回收。④噪声声源主要包括空调、各种泵类及院内道路交通噪声。为避免噪声污染将各种泵房设在地下室且选用低噪声设备并采取减振措施。⑤绿化率为30%以上，符合城建要求。7.5生态环境和社会环境影响（1）工程建设将会改变区域内原有植被状况本项目在建设过程中拟种植树木、花草，将极大地增加局部区域的植被面积，由此将改善局部生态环境。（2）工程建设将会改变原有自然景观本项目建成后，将形成规划合理的人工建筑及绿化为主体的城市景观，可在一定程度上改善局部区域的城市面貌。（3）工程建设将会提升该区域土地价值，有利于优化该区域经济结构。59 第八章劳动安全、卫生与消防8.1劳动安全、卫生为保证项目建成投入使用后符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中安全与健康，项目实施过程必须符合国家的有关法规、标准的规定。设计过程不仅考虑建筑设计的先进性，经济合理性，同时结合卫生、防火防爆安全等方面进行全面的综合研究。从安全卫生角度出发，对可能存在的不安全因素采取行之有效的预防措施。安全与卫生技术措施和设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。首先对建筑物的耐火等级、防火措施、安全疏散等设计严格执行设计规范要求。为了保证各项工作安全有序的完成，必须采取以下措施：（1）对有害废物产生、排放和堆放场所设置警示牌。（2）对易燃、易爆、有毒的物品实行专人管理，按制度发放。（3）工作人员要按规定配备必要的保护用品，做好安全卫生防护工作。（4）经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施的启动可靠。（5）做好公共场所的清扫保洁工作。8.2消防8.2.1设计依据①《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001版）（修订本）59 ②《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140–2005③《建筑内部装修设计防火规范》④《自动喷水灭火系统设计规范》⑤《火灾自动报警系统设计规范》8.2.2消防安全措施（1）室外消防设施按《建筑设计防火规范》的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。（2）室内消防措施本项目为多层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建筑面积小于2500㎡，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500㎡，不跨越防火分区。（3）消防给水与排水室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m³，确保火灾初期的消防用水。59 在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。（4）电气防火在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。59 第九章项目实施计划与招标9.1项目实施计划本项目属于新建项目，为加快项目建设进度，全面做好各项工作，尽快建成投入使用，项目单位在项目筹划和实施过程的各个环节，采取有效措施，做好项目的统筹运作，按照设计规划环环扣紧，保证项目按照预期方案顺利实施。本项目建设周期为3年，即2013年8月-2016年7月。2013年8-9月完成项目立项与初步设计工作；2013年10-12月完成施工图设计及招投标工作；2014年1月-2016年6月完成项目的土建施工及安装工作；2016年7月完成工程竣工验收工作。项目实施进度表序号月份实施步骤8-9/201310-12/20131/2014-6/20167/20161前期准备2施工图设计及招标3土建施工及安装工作4竣工验收9.2项目招投标9.2.1招标依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令》；59 （3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；（7）《中华人民共和国政府采购法》。9.2.2招标组织原则（1）严格执行国家及河北省招标制度。（2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，保证潜在招标人平等、便捷地获取招标信息，保证评标活动的公正性。9.2.3招标范围项目拟对设计、施工、监理、设备及安装进行招标。9.2.4招标方式采用公开招标方式，委托有资质的招投标代理公司组织实施。59 第十章项目组织机构与管理10.1项目组织机构项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，拟组建“丛台区十五里铺村旧村改造项目建设项目领导小组”，领导小组下设项目前期部、计划财务部、合同管理部、设备采购部、施工管理部、工程造价部、质量安全部等7个部门。项目建设领导小组计划财务部项目前期部工程造价部合同管理部设备采购部质量安全部施工管理部（1）项目前期部——主要负责项目前期征地拆迁、规划设计招标、工程勘察招标、施工招标、工程进度总体控制、工程技术管理、市场营销等。（2）计划财务部——主要负责项目的资金筹措、资金调配、财务收支、成本核算、计划统计等工作。（3）合同管理部——主要负责各类经济合同的洽谈与签订。59 （4）设备采购部——主要负责设备的询价与采购、计划供应、现场设备管理等工作。（5）施工管理部——主要负责工程调度、施工进度控制、施工组织管理、文明施工等工作。（6）工程造价部——主要负责工程预、结算的编制与审查。（7）质量安全部——主要负责工程质量、安全管理、消防保卫、环境保护等工作。10.2项目管理在组织实施中，加强廉政建设。从项目启动到整个建设项目完成，采取规范管理，接受监察审计部门的监督。在签订工程项目承包合同的同时签订建设工程廉政合同。从工程质量和财务等多方面加强管理。建立项目法人责任制、工程招投标制度、项目咨询评估制和建设监理制等内容，融合体现在项目建设程序之中，使项目建设程序更加完善。严格执行《建筑法》，并按照基建程序实行工程建设项目监理制，严格控制质量，优化工期、合理配置资源。严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身责任制。工程设计、勘察、施工、采购各个建设环节均须按照国家有关招投标法律法规进行公开招标发标，择优选定承包方，并签订工程廉政合同。10.3项目管理措施为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：59 （1）设计方案：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。（2）项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。（3）竣工验收：项目按批准的设计建成后，项目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。（4）项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。（5）资金管理：本项目建通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。59 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算本估算系丛台区十五里铺村旧村改造项目一期的总投资，费用包括：建设投资、建设期利息、拆迁补偿费用。11.1.1编制依据（1）设备及安装费来源于厂方报价；（2）材料价格为近期市场价格；（3）建筑工程费根据各建筑物结构按邯郸地区现行造价估算；（4）固定资产其它费用、无形资产费用、其它资产费用按《建设项目可行性研究投资估算编制办法》的规定计算；（5）基本预备费按2.8%计算。（6）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年）（7）《邯郸市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（【2012】21号）11.1.2建设投资估算本项目建设投资为14330万元，由工程费用、工程建设其它费用和预备费构成，其中：工程费用13265.09万元，工程建设其它费用674.60万元，预备费390.31万元。投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑面积(㎡)估算价值建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合计1工程费用12284.09845.00136.0013265.091.1建筑工程49592.3312284.0912284.0959 1.1.1住宅47342.3410415.32　　　10415.321.1.2配套公建685.07123.31　　　123.311.1.3社区用房1564.92344.28　　　344.281.1.4道路广场地面硬化　145.7　　　145.71.1.5绿化　25.71　　　25.711.1.6室外管网　1229.77　　　1229.771.2主要设备845.00136.00981.001.2.1电梯330.0066.00396.001.2.2变配电350.0042.00392.001.2.3供水供热80.0016.0096.001.2.4中水系统60.0012.0072.001.2.5消防、保卫25.0025.002工程建设其它费用674.60674.602.1建筑单位管理费139.12139.122.2前期工作咨询费5.005.002.3环境影响咨询费5.005.002.4勘察费2.742.742.5设计费123.98123.982.6工程建设监理费74.3974.392.7临时设施费124.20124.202.8施工图审查费8.068.062.9工程保险费26.5326.532.10招标代理服务费32.1832.182.11基础设施配套费133.40133.403预备费390.31390.313.1基本预备费390.31390.314建设投资12284.09845.00136.001064.9114330.00投资比例85.72%5.90%0.95%7.43%100.00%11.1.3建设期利息估算本项目拟申请银行贷款12000万元，在建设期3年中每年投入4000万元，年利率按4.245%，建设期利息为764.10万元。建设期利息估算表单位：万元项目第1年第2年第3年合计银行贷款40004000400012000年利率4.245%4.245%4.245%4.245%59 建设期利息84.9254.7424.5764.1011.1.4拆迁补偿费用本项目涉及十五里铺村村民121户，拆迁面积23671.17平方米，全部回迁安置。拆迁补偿费用包括121户村民的过渡费908.97万元。（2）拆迁补偿方案根据《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》、《邯郸市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，本项目拆迁补偿方式采用回迁安置的方式。①拆迁补偿安置标准为：居民住宅按拆迁宅基地面积的1：1.6倍进行补偿，按时搬迁的奖励0.4，合计按1：2进行补偿。②回迁安置方案：a、回迁安置面积：按宅基地面积的2倍进行回迁安置。b、过渡费：按宅基地面积每平方米每月补助16元计，24个月。基础数据一览表序号名称单位数量备注1征收房屋占地面积平方米23671.172回迁安置面积平方米47342.343户数户121房屋拆迁补偿费用一览表序号费用名称标准基数金额（万元）59 1过渡费16元/月.m2、24月23671.17m2908.9711.1.5项目总投资本项目总投资为16003.08万元，其中：建设投资14330万元，建设期利息764.10平方米，拆迁补偿费用908.97万元。11.2资金筹措项目建设所需资金为16003.08万元，拟申请银行贷款12000万元，其余4003.08由项目单位自筹解决。59 第十二章经济效益分析12.1土地价格预测根据国土局提供的周边已出让土地价格情况，推算未来合作区土地出让价格： 居住用地：430-490万/亩； 混合用地：490-500万/亩； 商务金融用地：500-550万/亩； 商业用地：550-600万/亩。 本项目参考其相邻相似类别土地出让价格对本项目的市场价格。其用地的出让价格在430万元/亩至490万元/亩之间。12.2出让计划本项目整治完成后，可出让土地面积35.51亩。计划建设完成5年内出让。出让计划估算如下表。土地出让计划表出让时间均价/万元每亩出让数量/亩出让收入/万元2018—20204602092002021—202250015.517755合计35.511695512.3项目计算期项目计算期为8年。12.4项目收入本项目收入来源包括土地出让收入15270.11万元。59 （1）土地出让收入按照本章对整理的土地销售预测，可取得土地出让收入16955.00万元，扣除6%计提基金后为16276.80万元。12.5销售税金及附加本项目开发业主为政府授权投资者，代表政府实施土地储备整治，按照国税发〔1993〕149号文的规定及相关解释，本项目不征收营业税及附加费。12.6经济效益分析本项目收入为16276.80万元，项目总投资16003.08万元，可取得收益273万元。考虑到市场因素和风险，若土地出让收入不能覆盖成本，差额部分由财政补足。12.7区域经济影响分析该项目可以在较大程度满足经济发展和人民生活的需求，对改善投资环境，扩大对外开放，带动经济增长将起到积极的作用，具有较好的经济效益和社会效益。59 第十三章社会效益分析本项目社会效益较为显著，其社会效益主要体现在以下几个方面：（1）项目建成后，可以在较大程度上缓解村民住房的拥挤状况，提高城镇化建设水平，满足经济发展和人民生活的需求，对改善投资环境、扩大对外开发，带动经济增长将起到积极作用。因此，社会效益是最佳的。（2）将带动一批相关产业的发展。项目的建设，无疑会带动该区域的建筑、装饰装修、家居服务等一系列产业的发展。这对推动邯郸市的国民经济。缓解就业压力，维护社会安定及增加居民收入都有着积极的作用。（3）该项目拆迁新建在十五里铺村原处，是城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义。为邯郸市的经济发展提供了一个良好的环境，也为树立良好的城市形象作出应有的贡献。我市是一座历史悠久的文化古城，战国时期曾为政治、文化、经济中心。在各行业高速发展的今天，城市建设，是衡量一个城市现代化建设的水平重要指标，对于提高城市地位，引进投资发挥越来越重要的作用。要重塑我市的区域中心位置，城市建设的任务则十分繁重，要求迫在眉睫，该项目的建设，可以明显提升该地区及其周围的人文景观，改善市容市貌、提高我市整体形象。59 如能抓好此次机遇，即可加快邯郸市城建步伐，又能带动建筑业、建材业、装饰装潢等行业产业的蓬勃发展。拓宽了就业渠道，促进了地税国税的收缴。总之，该项目的建设，不但满足市场的需求，还对邯郸市环境质量、美化市容市貌，重塑城市形象，都有着十分重要的意义。59 第十四章研究结论与建议14.1研究结论“丛台区十五里铺村旧村改造项目项目”的建设：（1）既符合国家产业政策，又符合邯郸“十二五”城市建设规划方针目标，项目的建设得到了各部门的大力支持。具备了建设条件。（2）为邯郸市城市面貌锦上添花，为邯郸市居民进一步提高生活水平。（3）项目建设条件具备，方案科学，功能优化，投资合理，可操作性强。（4）既可为政府排忧解难，安排就业，带动城市相关产业的发展。综上所述，该项目建设规模大，投资多，符合市情，切合民意。从项目财务指标可见，项目投资合理，市场定位准确，方案功能齐全，平面布局合理，技术含量高，抗风险能力较强，因此，该项目的建设不仅必要，而且可行，它的开发建设将使旧城变新颜，引领邯郸市房产新革命，产生巨大影响。14.2建议（1）由于项目工程量大，投资多，质量要求较高，主办单位应慎重招投标程序，择优录取设计、施工、监理、材料、设备、供应单位，在严把质量关，保证工期的前提下，合理科学地控制成本，降低造价，确保项目如期完成，早日投入运营，服务于民。59 （2）当地主管城市规划建设相关部门在该项目前期工作各项审批办理中，给予大力支持，开通绿色通道，促使项目早日动工，早见成效。59'