明珠开发项目用地可行性研究报告 18页

'明珠开发项目用地可行性研究报告一、总论1.1项目提出的背景随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住房制度改革的不断深化，特别是停止住房实物分配，全面实行货币化分配政策的出台，房地产业市场化程度明显提高。几年来，中央提出把住宅建设培育为新的经济增长点。国家相应出台了发展住房金融、培育和规范住房交易市场等一系列方案。并在财政、税费、金融等方面采取积极的政策措施，为房地产市场特别是住宅市场的全方位启动与发展创造了良好的政策环境，房地产市场进入了一个新的发展时期，房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业。在大环境的影响下，大连市近年来，特别是在近两年来，房地产市场得到相对快速的发展，房产交易量出现跳跃式增长态势。大连市的房地产业取得了突飞猛进的发展，已经成为本市的龙头产业，直接带动了很多相关产业地发展，而占到房地产业中的60%的住宅业已经成为很多投资者的新宠，直接带动了大连市国民生产总值的7.5个百分点。房地产业的发展直接影响着大连市经济结构的构成。作为大连市的新主城区，随着工业化及城镇化进程的快速推进，旅顺房地产市场潜在的升值空间已经开始吸引很多人的目光。近几年来，在大环境的影响下，旅顺房地产的需求市场也发生很大的变化，购房者的注意力已经不再局限于房产质量，对于小区的配套、绿化甚至物业，提出越来越高、越来越专业的要求。从购房者的构成来看，除旅顺本地人以外，大连市区周边及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到30%的份额。随着交通状况的改善，旅顺区域价值的日渐显现也将吸引越来越多的外地购房者，对他们而言，这里既是进入大连的门槛，同时也是休闲养老的好地方。1.2项目可行性研究的依据1、《大连市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；2、《辽宁省建筑工程综合概预算定额（1999）》3、《城市居住区规划设计规范》4、《大连市建设项目城建费用统一收费一览表》5、《辽宁省工程建设其他费用定额》6、《房地产测量规范与房地产测绘技术》7、委托方提供的其他有关资料8、委托方现场勘查及市场调查收集的有关资料1.3项目概况项目名称：旅顺明珠建设地点：大连市旅顺经济开发区顺乐街西延段以北、20号路以东D地块18 土地性质：国有土地出让总用地面积：48277.92平方米总建筑面积：75544.43平方米建设内容：民用商品房开发容积率：1.51绿地率：37.2%1.4项目开发建设的必要性在加快”五点一线”沿海经济带开发建设的大前提下,在西拓北进和大连市房价高涨双重引擎的推动下,旅顺口区凭借着便利的交通、成熟的配套、潜力的前景及较低的售价等诸多优势,吸引大量的来自旅顺开发区大连市内及周边城区以及外省市的购房者。十一五期间旅顺区房地产业进入快速发展期。作为大连市人口重要的转移地，旅顺未来商品房需求量将继续呈现跳跃式发展局势。旅顺成为房地产开发的重点增长区。●项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件、项目自然条件气温：年平均气温10.5；风：夏季盛行偏南风，冬季盛行偏北风。日照：年日照时数1412.7小时；湿度：年平均相对湿度69.6%；霜期：无霜期219~233天；气压：平均气压970.4pa；降水：年降水量507.7~719.8毫米；降雪：年平均降雪日13.8天。地质情况：大连市属7度地震区，建筑按计划7度抗震设防。●项目建设用地条件地理位置：旅顺明珠地处辽东半岛南端，坐落在大连市旅顺区西部渤海沿岸。辖区内有漫长曲折的海岸线和众多的近海岛屿，自然风光秀丽，旅游资源十分丰富。海湾内滩平浪缓，水质清澈，其得天独厚的自然景观和区域优势为旅游业开发提供了理想境地，堪称中国北方的黄金海岸。本案毗邻土羊高速公路、烟大轮渡、大连轻轨，交通十分便捷。●规划定位规划定位；按照《大连城市发展规划》，本案周边地区已经被规划确定为大连旅顺口区的重点发展区域，本案规划建设，是大连市委、市政府贯彻落实省委、省政府提出的振兴辽宁“五点一线”沿海经济发展战略，开发渤海湾，加快大连旅顺滨海新市区建设，振兴东北老工业基地，建设东北亚重要的国际城市的一项重大举措。旅顺明珠的总体规划定位是要把旅顺经济开发区建设成为以现代服务业支撑的现代化“海岸型”滨海新市区和著名的海滨旅游度假胜地。●基础设施建设18 几年来，依据旅顺经济开发区的总体规划，区政府大力开展区域内的基础设施建设。2009年，旅顺经济开发区以大项目建设为牵动，以产业集聚和产业升级为抓手，全面推进船舶制造、机车制造、重大装备制造和港行物流四大园区建设，保增长，保民生，保稳定，辖区经济实现全面逆势飘红。全年完成财政一般预算收入4.02亿元，增长52%，首次突破4亿元大关；企业增加值21亿元，增长38%；固定资产投资85亿元，增长60.6%；实际利用外资8000万美元，增长144%；出口交货值21亿元，增长26.5%，实现了金融危机冲击下的逆势超常规发展。　　大项目建设呈“井喷”态势。坚持把项目建设作为扩大经济总量、提升发展速度的重中之重来抓。全年共有34个项目被列为区级重点项目，有28个项目实现当年开工建设，完成投资77.2亿元，占开发区固定资产投资总额的90.8%。其中，大连中远造船项目，已累计完成投资40亿元，预计近期即可正式投产；大连机车旅顺基地项目和旅顺新港综合交通枢纽项目顺利开工；旅顺新港扩建、铁路专用线、大连农副产品国际物流中心等重点项目加快推进。　　主导产业规模迅速壮大。注重加大对重点产业和重点企业的扶持力度，积极争取政策、资金支持，做大做强骨干企业，确保工业经济持续快速增长。全年完成工业总产值84亿元，同比增长18.3%，其中，规模以上工业企业实现产值70亿元，同比增长4.3％。装备制造业、船舶配套业共实现产值72亿元，占全部工业总产值的85.7%。全年产值超亿元的工业企业达到12家，其中，超5亿元企业5家，今冈船务超10亿元。　　基础设施建设日趋完善。按照旅顺西部规划和城市建设要求，进一步完善了《旅顺区西部临港新城规划》，《旅顺新港总体规划》获得国家交通运输部和辽宁省政府正式批复。年内共投入14.1亿元用于基础设施建设。其中，政府财力投入10.8亿元，社会融资投入3.3亿元。园区道路、绿化、供水、供电、供热等基础设施不断完善，对大项目建设的配套能力不断增强。旅顺新港一类口岸开放已通过国家验收，旅顺至蓬莱客货滚装航线恢复通航。18 　　民生工作亮点频闪。坚持把实施民生工程作为落实科学发展观、构建和谐开发区的重要举措来抓，积极做好原有惠民政策的“扩面”和“调标”工作。完成了原江西街道7个行政村6362人集体经济组织成员的身份鉴定。继续实施失地老年人生活保障、参加新型农村合作医疗的农民住院费二次报销、农民子女教育扶助和奖励等10项惠民政策，全年共投入惠民资金3500万元。总投资近1亿元、占地6.2万平方米的开发区中心学校投入使用；投资6700万元、占地2.34万平方米的中心医院正式开工建设，辖区群众的幸福感和满意度不断提升。◆大连轻轨旅顺西线途径本区域●本案区域项目特点：以旅游度假为主题，结合商品房开发，项目定位趋于多元化、复合型。区域发展前景、自然生态环境、项目配套设施及升值潜力是各项目的卖点。配套设施各具特色且存在差异性，对加快区域发展及项目销售起到促进作用。规模大、周期长、投资多、涉及产品类型广，以分期开发为主要操作模式。对短期内有限的购房需求而言，大量的开发将引起区域市场的激烈竞争。生态环境：群山环绕，南侧面海，整体区域无污染，拥有良好的自然环境。交通便捷：紧邻烟大轮渡和土羊高速，四通八达。休闲娱乐：项目毗邻世界和平公园，丰富的娱乐设施为业主提供多元化生活。教育配套：地块近邻辽宁对外经贸学院，项目内设置幼儿园，拥有便捷的教育设施。发展潜力：城市规划赋予项目良好的发展前景。区域升值：多个度假项目同时开发，炒热区域，对本案销售有促进作用。渤海明珠成为旅顺区未来的旅游产业带及高档度假区是城市发展的必然趋势，各项目通过不断的完善自身配套，有利于促进区域的成熟及价值的提升，有利于促进本案的销售。通过对旅顺市场调研，该地区具有得天独厚的环境、配套优势。18 1.5结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、旅顺明珠的建设，符合国家宏观经济政策。2、本项目的规划设计方案基本上利用了该项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境相融洽的目的。3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调查调整。市场前景看好，企业能快速回笼资金。，5、从盈亏平衡分析及敏感性分析来看，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A本项目主要应加强市场营销工作B在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案C做好物业管理和售后服务工作2.金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收的风险，应采用多种付款方式促销3.建设管理措施A.整合企业资源，提高操做水平B.根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高C.提高资金的使用效率的同时，也要保持整个开发理念的延续性D.委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择E.项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业，不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。二、市场分析与预测2.1、房地产市场宏观形势分析及预测（1）、宏观市场环境2005年3月16日中国人发银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：4月27日国务院就加强房地产市场引导和调控提出了八条措施：5月11日建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》一系列政策的出台，反映了政府调控的决心和意图，主要是为了打击炒房现象造成的房价虚高，对于改善居住条件的购房者政策并未有限制。2006年5月出台的国八条，主要还是针对由于炒房而引起的房价虚高，价格增长过快，该调控可能会引起市场的短期波动，对于二手房市场所产生的影响较大，从目前的市场反馈信息来看，主要受影响的是二手房，对于新开发的商品房所产生的影响不大，该项政策有利于规范房地产市场，对于着眼于长期持续稳定发展的房地产企业，是一个长远利好的消息。18 （2）、全国房地产发展形势2007年的新颁房地产政策中，特别值得一提的是《物权法》于10月1日正式实施。它在保护公民私有财产方面开始有法可依，对房地产开发经营销售，尤其是物业管理影响深远，使我国的《住宅法》和物业税等相关政策的出台脚步明显加快2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。目前来看，央行的住宅贷款优惠政策和七部委的文件对住宅的消费需求产生了巨大的影响，对热点城市的商品房销售影响尤为明显。目前全国大中型城市地产一片热销。2.2旅顺房地产市场状况分析及预测1.二级市场项目旅顺区目前供应的户型以小面积为主，60-90平方米的两室居多，区域内均价在5500元/平方米左右，东部区域由于距离大连市区较近，分流了一部分市区区的客源，所以价格相对较高，而中心区域作为原始的居住区，交通，生活配套都比较齐全，受到本地客群青睐。进入09年旅顺各项目开始采取不同程度的优惠措施，特别是旅顺房交会期间，各楼盘更是加大力度进行促销，各区域均价较之前明显涨幅较大。http://dl.bbs.house.sina.com.cn/thread-1989654-1.html2.供销情况分析经过长时间的沉寂，旅顺市场开始呈现回暖状态，尤其进入第二季度以后，有5个项目开盘，在售项目也有一定程度的加推。销售方面，09年上半年区内各项目活跃度明显高于去年。虽然销售量的回升带动了一部分项目的启动，但旅顺区内目前还存在很大的潜在供应量。而存量方面相对区域的供应与消化量来说也比较充足。http://dl.bbs.house.sina.com.cn/thread-1989654-1.html促成销售的主要因素来源于各项目的各种优惠政策，经过漫长的“冰封期”，开发商开始对价格有一定程度的松动。此外，政府对旅顺的宣传以及落户政策也成为销售的推动力。东北快速路，轻轨三号线的开通也给区域带来了新的客源。旅顺楼盘放量集中在东、西部区域，潜在项目较多，未来两部市场竞争将非常激烈。旅顺区域内项目众多，竞争激烈，目前已经有部分楼盘采取低价政策占领市场，预计未来价格方面的竞争仍将持续。http://dl.bbs.house.sina.com.cn/thread-1989654-1.html目前区域内客群以区域内居民为主，其次是东北三省准备在大连落户的一部分客群，以自住为主，、投资客群也较多。三、建设条件3.1开发项目用地状况：18 一、项目建设用地位于大连市旅顺经济开发区顺乐街西延段以北、20号路以东D地块总用地面积：48277.92㎡总建筑面积：72690.96㎡容积率为1.51整个地块面湾靠海，地势平坦，视野开阔l自然环境辖区内有漫长曲折的海岸线和众多的近海岛屿，自然风光秀丽，旅游资源十分丰富。海湾内滩平浪缓，水质清澈，其得天独厚的自然景观和区域优势为旅游业的开发提供了理想境地。l交通条件：度假区毗邻土羊高速公路、大连轻轨、烟大轮渡，交通十分便捷。l地块气候特征气温：年平均气温10.5℃风；夏季盛行偏南风，冬季盛行偏北风日照：年日照时数1412.7小时湿度：年平均相对湿度69.6%霜期：无霜期219~233天气压：平均气压970.4Pa降水：年降水量507.7~719.8毫米降雪：年平均降雪日13.8天地质情况：大连市属7度地震区，建筑按7度抗震设防综合评价：综合以上几个方面，该区域的市政配套和服务设施皆在建设中。该区域的环境配套设施，将成为建设中高档办公、居住为一体的项目提供了良好的基础。随着大连市经济的发展，该区域基础和服务设施将会更加完善。四、规划设计方案4.1规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及大连市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。4.2设计方案的原则1、18 以规划部门及其它有关部门和建设单位对于该区的设计要求为依据，使该区规划设计既满足建设单位的开发意向又符合更高层次的规划要求，成为大连旅顺开发区的有机组成部分，并与老区相协调，综合地区发展，协调周边相关地段，合理确定功能布局。1、作为跨时代的新区域，整个规划方案以及建筑单位应具有时代特征和超前的设计概念，高起点、高标准、高水平，规划方法上吸取国内外同类新区的优点，充分发挥该区良好的开发条件，力求体现时代特征，造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的社区，的的确确成为“新区域”。2、贯彻以人为本的思想，以建设完整的生态链型居住环境为规划目标，创造一个布局合理，功能齐备，交通便捷，绿意盎然，生活方便，具有文化内涵的新城区。注重居住地的生态环境，居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展的思想，把提高人居环境质量作为规划设计，建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的建立及绿化覆盖率的提高是现阶段改善居住地生态环境的有效手段，完善的配套设施、方便的交通系统，宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，将有助于居民生活质量的提高。3、在提高土地经济效益同时，因势利导，力求提高区内的环境质量标准，在金渤海岸大空间内，创造一个具有自然风貌的新城，形成绿树成荫，安逸雅致，舒适恬静的生活空间。4、提供先进齐备的社会公共设施，市政公用工程设施，以满足区内人士的各项需求。5、规划以满足房地产开发的客观规律为宗旨，加强规划设计建筑单体设计的弹性、灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的运营，形成良性循环，滚动发展的机制适应市场变化。6、强调水、广场、绿化与居民生活活动的融合，以点状的喷泉、带状的水渠，规整的几何园林式的绿化、花卉、小镇、街道、风车等，充分表达北方小镇的风貌。7、建立车行系统、步行系统，以分为主、适当结合的居住交通方式，提供给居民安全便捷、环境优美的交通空间1.3建筑规模及规划设计方案设想创造良好的人居环境和生态环境一直是设计者不断追求的目标，本案将城市设计的概念引入新城规划设计中，通过配套公建相对集中布局及绿化，交通系统的组织使空间形成错落有致，收效有序，形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。一个好的视觉环境和生态环境，将为老人、儿童以及每一个居民多样化的居住生活活动提供空间和交往的机会，创造出安全、舒适、宜人的人居环境。所以本方案主要从以下几个方面体现了全新的城市居住内涵。1.充分体现对家庭生活的关怀居住区是家庭生活的原点，通过对家庭发展趋势的关注实现以人为本的设计思想。工业社会中生产与生活分离。重生产、轻生活等观念将发生全新的变化，家庭具有比纯粹的居住区更为生动的时代气息。因此居住区规划设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。2.密切关注今后的人口结构变化趋势18 我国在2007年已进入老龄人口社会，大连市同国内几个大城市一样，将同样较早进入老龄化社会的地区之一，这一人口变化趋势将在今后产生深远的社会影响。本规划设计中努力尝试为居住者尤其是老幼弱小者提供方便的步行系统，为其活动提供开敞景观空间，使这一部分居住者的安全活动范围不仅仅局限于居室。1.适时引入符合时代特征的交通手段和理念现今，人们对交通条件提出了更高的要求，地铁、轻轨和公共措施等城市基础设施的不断完善为城市人居环境提供了较为优越的外部公共交通环境。同时，家庭私车进入普通家庭将成为一种强大的发展趋势，而且正在受到社会的关注和政策的支持。规划设计为适应这一步发展态势，努力营造流畅快捷的道路交通系统和充足的停车场用地，同时使交通空间与步行开敞景观空间之间既有一定分隔又能达到相互交流。2.努力适应动态的市场变化与居民的居住需求。大规模的居住开发必须具有良好的市场适应能力，本方案在两个侧面上体现出对动态变化着的市场的呼应。其一，通过建筑标准的差异形成多元化的供应市场，满足不同消费者的居住需求；其二，通过与新城分期开发协调，满足不断发展的城市拓展需求，随着建设时序的变化，适时调整建筑标准。基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案：①市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，在金渤海岸旅游度假区域内由莱茵海岸、海岸东方及金渤海憬等项目以使该区域初步形成了大连新的旅游度假区。房地产项目也成为旅游度假的高档区域。②形象定位从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对旅顺房地产市场的调查及对该项目详细分析得出：项目形象定位为：城市内商务、居住区标志性建筑群支持点：综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几个方面：1.地理位置优越2.交通动线充足3.市政与小区配套皆较为齐全4.社区规划合理5.智能化水平高6.有强大的升值潜力7.户型实用、舒适③经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选18 1.理由：由于项目的的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业人员工和大部分有实力商人以及向往海滨城市的居住客，所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。2.领袖风范,表达的是区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A级智能系统等设施及素质优良的物业管理模式等优势而傲视群雄，而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的翘楚、枭雄，这会获得商贵们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入住该区域而自豪。①客户定位1.从企业性质定位■目前金渤海岸所聚集的购房客群组成主要分为：度假、投资、居住三类。从区域现状及发展前景分析，预计未来一段时间，区域内的主力消费构成仍是上述三类。这主要因为：■区域的发展形势以旅游度假为主题，因此度假客群的出现是理所当然。■区域发展之初，房价水平低，承受后有极大的升值潜力。目前大连快速上涨的房价已培养出大批量的以房地产投资为主业的消费群体，他们会及时抓住机会。潜在客群需求分类——度假类■可分为三大类：季节性度假，间歇性度假，会所型度假■共同特点：注重自然环境，休闲娱乐性，社区服务■季节性度假：在大连过冬或避暑，注重环境所提供的修养型，多数是实力派客户，选择三室及跃层享受型产品居多，部分客户选择二室户型。由于长期不在，需要好的社区服务为其管理房源。■间歇性度假：距离项目不愿，随时可来暂住，注重景观与娱乐，放松心理，多数客户选择二室，部分客户由于实力不同选择一室或大户型。■会所型度假：以企业性质为主，但数量有限，需求大面积产品，注重档次。预计潜在客群需求分类———投资类■可分为两大类：短期投资，长期投资。■共同特点：关注投资回报率，注重物业的升值空间或保值增值性。■短期投资：以倒卖价差为目的，多数客户选择需求量大，且易于成交的二室户型，考虑低成本投入，选择中等或中下等位置房源较多，注重户型的功能。仅少数实力型投资客户选择大户型，好位置房源。■长期投资：分为长期租赁及保值增值两类。租赁类客户以中小户型为主，以一室小户型居多，因为大连租赁市场现状是小户型成本低，但租赁价格与大户型相似。保值增值类客户多选择二室或三室的大户型，注重位置及户型的舒适型，其最终目的多为退休后长期居住。潜在客群需求分类——居住类■可分为三大类：第一居所，置业升级，养老居住。■共同特点：注重环境、配套、服务、户型、价格等各方面的均好性。■第一居所：解决居住问题或看好区域发展，在此长期居住，选择18 中小户型为主，其中二室居多，部分客户选择一室。◆置业升级寻求更为理想的居所，提高生活质量，以三室户型为主，部分客户会选择二室户型◆养老居住同长期投资或度假类型客户有相似之处，注重环境和生活质量，根据消费实力不同，选择二室或者三室户型。⑤建筑设计定位住宅区新市中心的花园产品定位原则建议■地段、交通、配套、生态、景观、建筑、科技、物业、投资、经济、财富■形象表现：将海景元素与现代感有机融合，以高档小区的视角喜迎消费者的眼球■园林景观：通过点、线、面的结合，设计移步换景具有观赏性的生态型园林■社区配套：规划的商业规模有限，因此以小、精、全为准则，提供便民服务■建筑品质：融合环保节能的设计理念，通过建材的合理利用，打造高品质社区■物业服务：提供优质的物业服务，保障业主生活的便利性，塑造企业品牌■户型设计：提供最能满足消费者需求的户型，在设计元素中加入宜居的创意性总结：通过细节的塑造，打造项目的价值与附加值，提升产品的竞争力。环保节能技术应用■对于中产阶层的购房者而言，选择住房即是选择生活的品位与品质，大众意义的住房对这群人的吸引力已经逐渐弱化，只有创意性的产品设计才能满足其对日益提高的物质与心理需求。■环保节能技术虽然概念新颖，但也是中国未来房地产发展的必然趋势，目前大连市部分新建中高档楼盘开始推行概念化住宅，市场反应良好，受到广大消费者的认同，但同时收获更多的是企业的品牌效应与高额的利润回报。环保节能系统1.高效外墙保温系统：采用阻燃性聚氨酯发泡作外保温材料，从根本上杜绝了“冷热桥”现象的发生。2.高效节能门窗系统：采用三层LOW-E玻璃中空的窗体配置，有效阻隔紫外线照射，降低室内热量散失。3.中央吸尘系统：由吸尘主机、管网、吸尘软管、吸尘刷、灰尘收集箱组成的室内清洁操作系统。4.自然新风系统采用有组织进风，无组织排风系统，使新鲜的自然空气流通到室内。5.太阳能供热系统采用壁挂式分体、超导太阳能热水装置，为业主提供24小时热水供应。6.节水系统应用18 7.环保节能系统对生活污水及雨水进行净化处理达到中水回用标准后，用于小区绿化、景观等。8.风力蓄能系统通过风力蓄能，为小区道路、景观、提供照明用电，减少业主额外费用。9.生活垃圾处理系统建设生物垃圾出路站，对生活垃圾进行收集和处理。五、营销方案5.1营销方式根据项目位置、地段及周边环境特点，结合我司对项目、产品、客群、价格等定位原则，确定项目的整体营销方式，本、外地销售相结合。同时可以借用“外脑”。特别是项目的一期运作上，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们的先进理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取以外为主，也可以双方合作方式进行。5.2销售节奏与策略①整体策略营销节奏共分为五个阶段：筹备期、预售期、公开销售期、强销期和续销期。1.售楼处选址：1）项目区域内主干道旁繁华位置；2）旅顺或开发区繁华位置3）大连市繁华位置选址要求：（1）该位置紧邻主干道，周边及往来人员层次较高，有较大的客源潜力。（2）人员流动量大，易扩大知名度。（3）交通线发达，方便客户到售楼处咨询。（4）位置区域知名度高，具体选址要醒目。2.本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引进市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。（1）本案为分期开发，前期需要较大的资金投入，故资金回笼对后期的开发意义极其重大。（2）前期建立良好的市场人气，由此形成良性循环，引起市场轰动。再次阶段应注意前期的价格制定，要求与整体结合，为后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极其重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能想更广的范围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌、公司形象以及创造利润装早更为有利条件。第三阶段：获取更高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。②价格策略18 1.一期价格均价建议在8000元/㎡左右2.价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差3.拿出数套最底层、方向、景观、间隔最差的单位做起价房源，起价价格要低于周边项目的起价，已吸引更多客户的关注。4.价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。③配合策略1.对售楼部进行风格化包装设计。原则：结合项目、产品的档次与风格，给人一种大气、尊贵、沉稳、厚重的感觉。2.样板间的包装设计3.项目标志物的设计及围挡设计。4.项目整体规划及单体设计。5.案名、广告语及推广色系、VI、CI系统的设计④媒体策略确定“人居和发展”是项目推广策略的总纲领。1.主诉求点1）突出楼盘位置无以伦比的自然环境优势，以“自然、健康、心情”为主诉求点。2）结合政府性行为，突出该地段的未来发展前景，投资优势，以“买房子更是买未来、一步领先，步步领先、位置决定一切等”为主诉求点。2.各销售期诉求Ⅰ　引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，介绍楼盘的位置优势及发展前景，产品的配套设施及开发观念并树立企业形象等。Ⅱ开盘期：主打环境优势，结合各种促销手段吸引客户，建立人气，促成销售。Ⅲ正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：（1）可令整体优势全面展现。（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。3.广告媒体选择Ⅰ电视——以环境和发展内容为主，结合政府性发展行为。Ⅱ报纸、杂志——软广告与硬广告结合，区域性针对性报纸也可采用夹页方式。Ⅲ户外媒体——车体广告、周边及繁华区域广告牌、灯杆广告、条幅、围挡等。Ⅳ电台——选择覆盖面广、收听率高的电台或针对客群性强的电台及时段。各阶段根据其特点及诉求内容制定进行不同的媒体组合和发布频率。成本控制和其有效性也决定其效果和成果。4.入市前印刷品的设计、制作○购房须知○详细价格表○销售控制表○楼书18 ○宣传海报、折页○认购书○正式合同○交房标准○购房流程○贷款及备案办证流程○物业管理内容○物业管理公约⑤促销策略方式：和工会、办公室联系，以小型产品说明会、房地产知识讲座等方式和客户沟通洽谈，根据购买数量，辅以价格上的优惠促成销售对象：本外地大中型企事业单位2.DM直投、邮寄对于距离比较远的客户有有潜力发展的客户，实行DM直投或邮寄DM对象：本外地的高档写字楼、高档休闲唱多及目标客户群集中场所DM内容：投资发展为主、住宅休闲为辅3.异地销售异地销售机构的合作或建成，以双赢的方式，低利润开发异地市场。4.其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会（说明会）；老客户活动；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼线程样板房促销；节日（时事）促销；价格促销等。六、项目投资估算及资金筹措6.1投资估算的原则在项目策划案的基础上，根据项目的实际情况与开发商的投资策略想结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目中预备费折中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求6.2项目建设的投资估算所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，均已调查资料为主要依据A.土地费用项目金额面积单位系数土地出让金（政府收取）4，924.34万元合计4，924.34万元B.前期工程费用规划、设计费1200万元水文、地质勘查费1200万元合计2，400万元18 C.配套设施建设大配套费用（包括政府收取至红线外的供水工程、供电工程、供气工程、排污工程、教育附加费、人防费用等等）按0.15万元/㎡X48277.92㎡X1.51(容积率)=10，934.94万元小配套费用（包括红线内由开发商自己承担的供水工程、供电工程、供气工程、排污工程、绿化工程、小区道路工程、路灯工程等）按0.08万元/㎡X48277.92㎡X1.51=5831.96万元D.基础设施、建筑工程、安装工程建设费用金额（万元）48277.92㎡X0.15万元/㎡=10，934.94万元E.管理费48277.927㎡X0.01万元/㎡X1.51=728.99万元F.开发税费按销售金额的10%计算48277.92X1.51X0.40万元/㎡X0.1=2,915.98万元G.项目总投资估算综合以上各项费用，本项目总投资估算为38671.15万元6.3.建设项目资金来源资金来源金额（万元）比例银行贷款自有资金七、财务评价：7.1销售方案48277.92㎡X1.51X0.80万元/㎡=58,319.70万元7.2盈利能力分析销售额–成本=盈利58,319.70万元-38671.15万元=19648.55万元八、风险分析8.1风险组成根据项目自身所处位置，销售周期和项目的市场，产品客群定位及整体的地产市场和区域性地产情况，加上不可预计的市场变化等，归纳出以下几点主要风险。：1、政府性规划实施的滞后影响：区域为旅顺18 区重点开发投资区域，定位为旅游度假区，未来发展可观，但是政府投入的时间和资金的不确定行，特别是基础设施的建设，将直接影响到项目的开发及销售状况，增加我公司的开发风险；如规划路、饮用水、电、供暖等工程的建设，交通的开通等。1、营销风险：项目位置远离旅顺主城区，区域内人口消费购买水平较低且人口数量较少，可见项目的客群定位应以区域外人员为主，甚至旅顺区内的客群比例不会很大，这样做营销上的资金投入将会增加，同时费用的有效性、合理性也存在诸多不确定性；同理销售周期上也存在其不确定性2、竞争风险：区域内现有项目的开发商在市场上有一定的自身品牌效应，加上资金投入都比较大，特别是对配套上，如大型的海上乐园，市内游泳馆等，这些都加大了客户对项目的吸引力和信任感。这对我公司的项目的开发及销售就形成了较大的威胁。3、资金风险：开发商资金多以银行贷款和融资的方式来完成，但是房地产是一项周期长，资金投入大、不可预见性多的产业，资金风险随时都有可能出现。4、国家调控及市场风险：市场变化时间上的不确定性，势必加大开发的风险8.2项目风险回避1.市场定位和产品规划设计水平是关键因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因素，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。2.形象包装和营销策略项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策略。成功的形象包装和营销策略能够增加项目的附加值和产品竞争力。3）成本控制（这里暂不详解）4）项目融资管理对投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和精力集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行。5风险转让采用和开发中合作的各单位签订非现金结算协议，以抵房形式结算；如设计规划单位、营销单位、媒体公司、施工单位及房源银行抵押等，进行封现转让，利润上我司可能有所减少，但整体衡量上与我司有利，更可协商签订补充，市场变化时，调整策略，提升利润。九、结论及建议9.1结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论：1、本18 项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在城镇发展和现代化城镇建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观、微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。1、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。2、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。3、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，本项目将成为金渤海岸规模较大、设备较全、功能、服务较为完善的新型现代化城区，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。4、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力、资源供给及外部协作条件满足建设要求、财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强、风险分析表明本项目开发风险较小。9.2存在的问题及建议1、问题1）行业景气程度、市场规模及需求结构、对价格/租金的接受程度及敏感程度对本项目效益的影响较大。2）本项目建设成本较高（主要是设备因素），加重了后期销售和经营的难度。3）本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。2、建议根据以上问题及评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：1）经营管理风险规避A本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。B在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。C做好物业管理和售后服务工作。2）金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：1一次性付款方式；2分期付款方式；3七成银行按揭方式；4建筑分期付款+银行按揭；5特惠免息分期付款；6全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。3）建设管理措施A整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力、财力等资源，成立项目小组(跨职能项目管理机构)，包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定投资计划、资金预算、营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。18 B根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款的收集方案做精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。C作为一个大型的商业楼盘开发，跨期较长、工程庞大，需要面临的市场、交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。充分运用已有的各项技术力量和资源，进行本项目的开发，并在本项目的开发过程中保持管理队伍的稳定性。D基于自身条件，本项目销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。E项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。十、主要参考书目及参考资料{1}《投资项目可行性研究指南》编写组：《投资项目可行性研究指南》（试用版），中国电力出版社{2}刘晓君等编著：《技术经济学》（第二版），西北大学出版社;{3}中国证券市场研究设计中心研究开发部北京国经联信息技术研究中心：《2003中国房地产业投资分析报告》{4}中华人民共和国国家统计局编《中国统计年鉴CHINASTATISTICALYEARBOOK（总第22期NO.22）》{5}牛凤瑞主编《2004年中国房地产业发展报告》，社会科学文献出版社【6】国泰君安证券行业研究报告《房地产业2005年投资策略》【7】中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》中国计划出版社【8】中国房地产估价学会编《房地产开发经营与管理》中国物价出版社【9】中国房地产估价学会编《房地产估价理论与方法》中国物价出版社【10】《大连统计年鉴》中国统计出版社【11】房地产相关报纸、期刊、网站。【12】大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准。18'