旧城改造项目可行性研究报告 18页

'第一章总论一、项目概况（一）项目名称：xxxx旧城改造项目（二）建设地址：重庆市xxxx（三）项目业主：重庆市xxxx有限公司（四）企业性质：私营（五）法人代表：（六）业主地址：重庆市xxxx（七）投资总额及资金筹措：本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。（八）建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。（十）建设工期项目建设年限为4年。从2010年06月到2014年05月。二、项目业主简介重庆xxxx有限公司位于重庆北部区域中心城市xxxx区交通街504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输，出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普遍好评。三、研究内容本项目研究内容主要包括如下：（一）项目建设的必要性分析；（二）项目建设的充分性分析；（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、报告编制依据（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；（二）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；（三）《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；（四）《xxxx区国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要》；（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；（六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；18 （八）业主提供的相关资料。五、简要结论（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。（二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群；（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；（四）财务方面：项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。（五）风险状况：项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。（六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。六、主要技术经济指标项目相关的技术经济指标如表1.1所示。项目技术经济指标表序号名称单位数据I项目经济数据1开发产品投资(含利息)万元26191.132资金筹措万元26191.133销售收入万元28346.504销售税金及附加万元1601.585总成本费用万元26191.136利润总额万元553.807所得税万元138.458税后利润万元415.35II财务评价指标　1投资利润率%2.11%2投资净利润率%1.59%第二章项目建设背景和必要性一、项目建设的背景xxxx是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。目前，xxxx正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强xxxx、美丽xxxx、平安xxxx、德润xxxx“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，努力走出一条具有时代特征、xxxx特色的发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处212国道旁，是xxxx北大门，是xxxx城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。18 xxxx改造项目是由重庆市xxxx重庆xxxx有限公司投资承建。该公司成立于1950年，更名前为原xxxx县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至交通街三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。随着xxxx城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等，需要亟待解决。二、项目建设的必要性（一）是消除安全隐患的需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重不足，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。（二）是提升城市形象的需要项目拆迁地块处212国道旁，是xxxx北大门，是xxxx城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使xxxx走上可持续发展的道路。（三）是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米（其中职工宿舍约9000多平米）。由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。该项目由重庆xxxx有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为xxxx今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。（四）是社会安定团结的需要长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测18 2007年以来，xxxx房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。虽然近年来xxxx房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。目前，xxxx房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步发展的态势可以持续相当长一段时间：主要表现在：2009年xxxx保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。按照xxxx定位为国内重大城市的规划目标，到2010年底xxxx城镇化率将达到54.7%的城镇化发展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540万平米。同时xxxx旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此，xxxx市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章地块条件分析一、地块基本情况（一）地块规划控制条件三角花园建设项目主要规划控制条件表4.1所示：表4.1序号项目名称数值单位备注1建设用地面积18265.92规划建筑面积881843容积率4.054绿地率28.5%　　5建筑密度33.3%　　6规划用途　　商住　（二）地块地理位置分析项目建设地址位于重庆市xxxx区交通街三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长、南北短，用地北侧为水库，地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。以下为地块四个方向的环境情况：（三）建设条件分析1、地质环境条件①地形、地貌以及不良地质现象18 xxxx区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。以侏罗系分布面积最宽，占全区幅员面积四分之三以上。地质构造属新华夏系构造体系，全境有两种地质构造类型：境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2米；最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔185米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。②地震设防烈度据500年中国地震史及国家地震局1990年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为VI度。2、气候条件xxxx地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性变化。其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。境内的南屏、沙坪、东渡等乡镇为境内的高温中心；华蓥山区因海拔高度的升高和山谷冷暖空气交替的结果，气温随之下降，成为境内的低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山区则多顺槽风。多年平均气温为18度，一年之中以1月最冷，为7.2度，多年平均年降水量1131.3毫米。境内的东部山区降水量偏多，西部地区偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使xxxx处于全国少日照的中心区。且时间分布不均，8月日照最多，冬季则最少。3、交通条件（1）公路。xxxx市等级公路达到1916公里，其中高速公路54.8公里，国省道110.2公里，农村公路1751公里；建立“132”城乡交通快畅系统；二级公路乡镇覆盖率100％。（2）铁路。“两纵一横一联”铁路建设，“两纵”是襄渝铁路和兰渝铁路，“一横”是遂渝铁路，“一联”是盐双运煤铁路专用线。（3）“一干两支一重要港”航运体系。“十一五”期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道320公里，初步形成“一干两支”航运体系；初步建成重庆五大重要港之一的xxxx港，为在远期把xxxx打造成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。4、施工条件项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。5、环境保护条件项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。二、项目地块SWOT分析（一）项目优势分析（Strength）■区位优势18 本项目在xxxx区得地独优，地处城区北大门，紧邻212国道及客运站，交通便利。随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越来越高。■区域市场接受高本项目定位的购房消费主体是收入处于中下层的消费人群。该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，安全隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。■项目开发时机成熟xxxx成为重庆市“一小时经济圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为xxxx的北大门，是xxxx面向外界的一个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁成本高，使得多数承包商望而却步，是政府亟待解决的一个难题。这时江城公司自愿组织资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。（二）项目劣势分析（Weakness）■周边生活配套设施不够齐全地块周边商业网点和金融机构交齐全的区位离本地块较远；黑山大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施；教育机构不健全,与城区教学基地匀较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。■周围环境条件差项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境；同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。■项目辐射区域有限本项目离属于旧城拆迁，不利于做高端市场，对项目的市场定位造成影响。如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。（三）项目机会分析（Opportunity）■重庆房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，近日国务院消息，国家发展改革委员会正式批准我市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，即中国第三个“特区”，也无疑为重庆房地产市场的发展带来光明前景。■“一圈两翼”发展新格局带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境重庆市党代会提出的“一圈两翼”发展新格局，是极富有重庆特色的城乡统筹发展新路子，是重庆最重要的统筹城乡发展举措。全力打造“一小时经济圈”，做强主城，做大区域性中心城市，做活小城市，打造一个强有力的统筹城乡的支撑和承载平台。xxxx属经济圈内，加快县城、中心镇建设，形成自我加压，主动跟进的发展态势。■xxxx区城市化进程加快，给项目带来较多的潜在客户xxxx区城区人口发展目标为30万人，现在城市人口每年正以1万人的速度递，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城、舟白新城的快速发展，必然会带动主城区的发展速度。（四）项目威胁分析（Threats）■未来市场供应量较大xxxx区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。为此，开发时应注重项目本身的设计，以加强竞争力。■企业自筹资金，存在一定财务风险18 该项目投资额达2.6亿元左右，全部为自有资金，且投资回收期为4.6年，项目税后利润约415万元，稍有盈利，若项目营销、销售稍不到位，就存在一定的财务风险，应该做好各种准备应对可能出现的状况。第五章建设内容及规模一、建设内容拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：（一）项目区域内的场地平整；（二）基础工程；（三）房屋主体工程；（四）安装工程；（五）项目区域内的道路建设；（六）项目区域内的管网建设；（七）项目区域内的环境和绿化建设。二、建设规模（一）拆迁规模本项目拆迁面积约20000平米，其中住宅9000平米，非住宅11000平米。（二）新建规模总建设工程方案综合技术经济指标序号项目计量单位规划要求指标数值所占比重备注一规划建设用地m²18265.918265.9　　二居住户（套）数户（套）　792　　三居住人数　　2535　每户按3.2人计四总建筑面积m²　88184100%　　其中：计容积率建筑面积m²　73984　　五按功能性质划分　　　　　1住宅建筑面积m²　61380　　2商业面积m²　12604　　六按地上地下部分划分　　　　　1地上建筑面积m²　73984　　2地下车库建筑面积m²　14200　　七停车泊位辆　457　　1地面　　86　　2地下　　371　　八容积率　　4.05　　　其中奖励容积率　　—　　九建筑密度%　33.3　　十绿地率%　28.5　　第六章项目组织管理一、组织机构设置（一）组织机构的设立18 项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成不同的职能部门。组织结构设计的目的是为了协调这些活动，确保项目投资目标的实现。（二）组织机构图根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如图6－1所示的模式。二、人力资源配置（一）项目经理部：负责项目的方案审定、工程设计、施工招投标工作、工程监管、工程验收等工作。共计31人，其中：1.土建部：在工程项目部的领导下，负责工程土建的质量、进度、投资管理、控制，同时负责土建工程预算决算工作。15人2.材料、设备部：配合工程进度，负责材料设备的采购。3人3.安装部门：根据工程进度安排，指导施工企业进行设备安装，并配合设备生产商进行设备调试运行。5人4.装饰部：负责项目装饰材料选型，对项目的装饰进行质量、进度、投资管理、控制。3人5.办公室：协助项目经理做好项目工程部的日常事务，协调各部门做好本职工作。5人（二）财务部：作好资金的筹集与运用管理；做好工程项目成本及费用的核算，加强投资的监控管理。共计3人。（三）行政部：组织支持各部门。负责对外联络及公共关系；负责与相关建设管理部门的协调保持与政府相关机构畅通的沟通管道；为其它部门提供后勤、法律方面的支持；其它日常事务。共计4人。（四）人力资源部：负责项目管理公司的人员招聘、人事安排、人员考核等工作。2人（五）经营部：制订项目的营销策略，开展对外招商、招租和销售工作。6人（六）物业监管部：负责项目物业管理公司的招聘，处理、解决业主投诉的问题等。40人公司总经理1人、副总经理2人、财务总监1人、总经理助理1人，组织机构共计人员91人。第七章项目建设进度及招标方案一、项目建设进度本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期计划为4年。从2010年6月到2014年5月。（一）项目前期准备：2010年6月——18 2010年12月完成土地征用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。（二）建筑工程：2011年1月——2012年12月完成土地平整、基础工程、主体工程的建设。（三）安装工程：2013年1月——2013年6月完成安装工程的建设。（四）其他配套工程：2013年7月——2014年5月完成道路、管网、环境、绿化等配套工程的建设。项目竣工验收。二、招标方案根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及重庆市有关工程招标文件的规定，为确保本工程顺利实施，本项目勘察设计、施工及监理进行招投标。方案如下：（一）招标形式由业主按国家招标法及有关规定，采用公开招标确定施工单位，采用邀请招标确定勘察设计单位和监理单位。（二）勘察、设计、施工、监理单位资质要求：勘察设计单位资质：甲级；施工单位资质：一级；监理单位资质：甲级。（三）招标信息发布公开招标公告及其它需公告的信息，在政府指定的媒体上公开发布。（四）招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作。参加公开投标的单位不得少于7家，参加邀请招标的单位不得少于3家。第八章项目投资估算及资金筹措一、投资估算范围本项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。项目地块范围内的住宅、公共配套等建筑物、构筑物、环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：（一）项目区域内的场地平整；（二）基础工程；（三）房屋主体工程；（四）安装工程；（五）项目区域内的道路建设；（六）项目区域内的管网建设；（七）项目区域内的环境和绿化建设二、投资估算依据(一)重庆市建筑工程概算定额CQGS-301-2008；(二)重庆市安装工程概算定额CQGS-302-2008；(三)重庆市市政工程概算定额CQGS-304-2008；(四)重庆市2009年度的《重庆工程造价信息》及xxxx地区地方材料价格；(五)重庆市有关房地产开发的各种税费规定；(六)重庆市建委有关工程造价文件；(七)业主提供的相关基础资料。三、投资与成本费用估算（一）土地费用18 土地费用是指项目在取得土地使用权过程中所产生的费用。本项目土地出让金免费。（二）前期费用估算前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费等土地开发费用。本项目前期工程费估算参见表8.1表8.1：前期工程费用表二前期费用金额单方造价（元/㎡）含方案、施工图及园林设计1市场调查及产品策划费74.095　2设计费176.3720　3勘探测量放线70.558　4三通一平110.075　5临时设施费44.095　6行政事业性收费264.5530　7前期其它费用35.274造价咨询招标代理　合计774.99　（三）拆迁费用项目拆迁面积约20000平方米，其中住宅面积约9000平米，非住宅面积约11000平米，本项目拆迁费用估算参见表8.2表8.2：拆迁费用估算表序号房屋名称面积(m²)金额(万元）备注序号房屋名称面积(m²)金额(万元）备注1商业用房2184.632621.56　2办公用房1699849.50　3住宅2236781.20　4厂房1415.23424.69　5家具厂688.62206.58　6水泥硬化场地2174.3245.00　7管网　200.00　8堡坎　230.00　9修理厂场地填方69500486.50　10土地费用(自有)7820.151200.00　11合瑞汽修厂拆迁费　720.00　12加油站拆迁费　1200.00　13搬迁费、过渡补偿费和租赁合同违约赔偿费　136.00　14高压线搬迁费　280.00　　合计　9381.03　（四）建安工程费18 建安工程费包括建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用等。本项目建安工程参见表8.3表8.3：建筑安装工程费表序号内容总额（万元）单方费用（元/㎡）面积（㎡）1建筑工程费9910.04881841.1住宅建筑61381000613801.2商业1386.44110012604　地下车库2385.61680142002安装工程1781.29922.1给排水工程352.73640881842.3消防工程352.73640881842.4强电工程308.64435881842.5弱电工程264.55230881842.6燃气工程308.64435881842.7智能化工程193.987222881763填方工程61.535.3116095.24涵洞工程70.575681278.4　合计11823.97　　（五）基础设施建设费估算基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。本项目基础设施建设费估算参见表8.4。表8.4：基础设施建设费估算表序号基础设施建设费金额单方造价（元/㎡）工程量1道路、广场697.7610006977.572管网0.4420218.053燃气(室外)6.08106082.544景观工程13.96206977.575绿地104.122005205.786夜间照明系统工程3.775.416977.577其他配套6.5810.826082.54　合计832.70　　（六）开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目为旧城拆迁项目，相关配套费根据相关规定适当减免。具体如表8.5示。表8.5：开发期间税费一览表序号项目费率总额（万元）1城市建设配套费002人防异地建设费0018 3规划局手续费　18.864工程监理费　183.525工程保险费0.15%10.226白蚁预防费　3.147建设工程综合服务费0.10%6.818房屋建筑面积测绘费　6.29　合计　228.84（六）不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，本项目不可预见费定为4%。不可预见费=（前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发期间税费）*4%=971.71万元。（七）开发成本开发成本=前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发期间税费+不可预见费=25264.35万元。（八）开发期间费用（1）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。按2%计提。建设管理费=（前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发期间税费）×2%=485.85万元。（2）财务费用本项目贷款13095.57万元，按5年期银行贷款利率计息，计入建设期的财务费用为1251.12万元。见表8.6。表8.6借款还本付息表（单位：万元）序号项目计算期合计20102011201220132014201520161贷款　　　　　　　　1.1期初本息总额　1095.575095.579095.5713095.577095.571095.57　1.2本期贷款本金1095.574000.004000.004000.000.00　　13095.571.3本期应计利息31.39177.38406.58635.78750.38406.5862.782470.85　计入建设期31.39177.38406.58635.78　　　1251.12　计入期间费用　0.000.000.00750.38406.5862.781219.731.4本期还本付息31.39177.38406.58635.786750.386406.581158.3515566.42　其中：归还本金　0.000.000.006000.006000.001095.5713095.57　偿付利息31.39177.38406.58635.78750.38406.5862.782470.851.5期末本息余额1095.575095.579095.5713095.577095.571095.570.0036573.42（3）销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用类似工程项目来估算按50元/m2列计，销售费用合计440.92万元。（4）开发费用18 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。开发费用=建设管理费+销售费用+财务费用=926.77万元。（九）总成本费用汇总表本表中，开发成本共计为25264.35万元。开发间期费共计为926.77万元。总成费用为开发成本与开发费用之和为26191.13万元。为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，把估算结果以汇总表的形式列出，如表8.7所示。表8.7总成本费用汇总表序号成本项目金额（万元）开发投资(元/m²)1开发成本25264.352865.221.1前期工程费用774.9987.891.2基础设施建设费832.7094.441.3拆迁费用10960.451243.021.5建安工程费11495.671303.721.6开发期间费用228.8425.951.7不可预见费971.71110.202开发费用926.77105.102.1建设管理费485.8555.102.2销售费用440.9250.002.3财务费用1251.12141.88　合计26191.132970.32四、资金筹措本项目所需资金26191.13万元，企业自有资金、银行贷款分别占50%。第九章财务评价一、项目各种财务数据的确定（一）项目销售收入的确定○1项目销售单价的趋稳定1）住宅销售单价的确定经实际调研建议本项目住宅均价(按建筑面积计算)为：3200元/平方米。2）商铺单价的确定根据实际调研建议本项目商铺均价(按建筑面积计算)为：6000元/平方米。3）车位销售的单价通过对类比项目的停车位的价格调查，预定本项目车库单价为2.5万元/个。○2可销售面积项目可销售建筑面积约88184平方米，其中住宅部分约61380平方米，商铺部分约12604平方米，457车位可供销售。○3收入预测本项目按照计划将于2012年进入销售阶段，计划住宅、商铺、车位2012年完成总销售数量的60%，当年收回销售价款；2013年完成总销售数量的30%，当年收回销售价款；2014年完成总销售数量的10%，当年收回销售价款。详细计划见表9.1。表9.1：销售收入预测表（单位：万元）18 序号项目合计2012201320141销售进度（%）　60.00%30.00%10.00%2住宅收入19641.611784.965892.481964.163商铺收入7562.44537.442268.72756.244车位收入1142.5685.5342.75114.255销售总收入28346.517007.98503.952834.65（二）税费计算销售税金及附加估算，详见表9.2。表9.2：销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计2012201320141销售收入28346.5017007.908503.952834.652销售税金及附加1601.58960.95480.47160.162.1营业税1417.33850.40425.20141.732.2城市建设维护费70.8742.5221.267.092.3教育税及附加42.5225.5112.764.252.4交易手续费56.6934.0217.015.672.5印花税14.178.504.251.423净收入26744.9216046.958023.482674.49二、项目财务分析（一）分析依据分析依据为建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》。（二）盈利能力分析①盈利能力分析项目在计算期内经营收入28346.5万元，税前利润为553.8万元，扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元。根据利润及利润分配表（表9.4）、全部投资财务现金流量表（表9.5），计算得出以下静态指标：税前投资利润率＝利润总额/总投资额*100%＝2.11％税后投资利润率＝税后利润/总投资额*100%＝1.59％项目所得税前投资回收期为4.55年，项目所得税后投资回收期为4.62年。表9.4利润及利润分配表（单位：万元）序号项目合计201020112012201320141销售收入28346.500.000.0017007.908503.952834.652总成本费用26191.134063.139035.979035.971512.402543.673销售税金及附加1601.580.000.00960.95480.47160.164利润总额553.80-4063.13-9035.977010.996511.08130.825弥补以前年度亏损13099.090.000.007010.996088.110.006应纳所得税额553.80　　0.00422.97130.827所得税138.450.000.000.00105.7432.718税后利润415.35　　0.00317.2398.129公益金343.87　　0.0047.5814.729.1法定盈余公益金229.25　　0.0031.729.8118 9.2任意盈余公益金114.62　　0.0015.864.9110可供分配利润1948.60　　0.00269.6583.40注：1、法定盈余公益金取税后利润的10%2、任意盈余公益金取税后利润的5%三、财务评价结论该项目符合国家产业政策和发展方向，房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景将令人满意。项目的实施将对项目建设区域附近的城市建设、居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目利润总额约为553.8万元，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，开发期内上缴各类税金总计达1740.03万元。项目贷款50%，按5年期银行同期贷款利率计息，需4.5年还完，存在一定的财务风险，故本项目具有良好的社会效益，但经济效益甚微，几乎刚好与投资持平。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从财务方面看该项目可行。四、主要经济指标在此表中主要列出了项目经济数据中的开发产品投资、资金筹措、销售收入、销售税金及附加、总成本费用、利润总额、所得税、税后利润和土地增殖税，以及财务评价指标中的投资利润率、税后投资利润率、资本金净利润率、内部收益率和投资回收期等指标进行统计。表9.6：主要经济指标序号名称单位数据I项目经济数据　　1开发产品投资（含利息）万元26191.132资金筹措万元26191.133销售收入万元28346.504销售税金及附加万元1601.585总成本费用万元26191.136利润总额万元553.807所得税万元138.458税后利润万元415.35II财务评价指标　　1投资利润率%2.11%2投资净利润率%1.59%第十章风险分析一、项目的投资风险房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。结合本项目的特点，可能存在以下的风险：（一）投资决策阶段的风险18 投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。在此阶段对开发商开发类型、档次、定位等都存在一定风险。（二）项目勘查设计阶段的风险在前一个阶段决策的基础上，对地块作出合理的规划分区，景观的安排，建筑风格的确定，户型的设计都会直接影响到小区的品质，影响住房销售情况。（三）项目建设阶段的风险该阶段是投资的高峰期，易出现资金链断裂的风险。（四）销售与经营阶段的风险在该阶段主要可能会遇到销售时机选择不当的风险，价格策略不合理的风险，住房出让率地的风险以及意外事故的风险。二、本项目各阶段的风险控制（一）前期可行性研究阶段项目前期要根据特定项目的常规风险和特殊风险来预测项目可能存在的各种风险，并根据风险规避原则来采取各种应付措施。本项目存在的风险主要有政治因素、经济因素、政策因素、环境因素等。对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。因此要有足够的资金来开发本项目。（二）开发阶段跟承包商协商最好的支付价款的方案，保证各项资金如期到位。（三）经营阶段严格控制经营成本，采用灵活的经营策略，化解系统性的风险，如宏观经济的周期波动，同时将优质到位的物业管理也纳入经营环节，吸引更多的有真实需求的客户。（四）本项目工程建设风险的防范一是对项目设计方案进行科学论证；二是项目的建设单位要公开公平进行招标、投标，杜绝层层转包；三是要做好施工现场管理，杜绝一切施工事故；四是在工程建设中采用的新技术、新工艺、新结构要能保证其安全的进行，杜绝预计到的问题产生的风险等。（五）合理按进度计划，尽早完成开发项目正如前面分析的那样，开发风险很大程度上来源于开发期中社会经济条件的变化。尽量缩短开发起，将有助于降低开发商所面临的未来不确定性。第十一章社会评价一、项目对本地区社会的效益影响分析（一）该项目的建设有利于提升项目所在地区的居住环境水平现阶段项目地块周围环境较差，拟项目布局合理，配套设施完善，将大大提升这一地区的居住环境水平。（二）该项目的建设有利于满足消费者的需求项目地块周边目前还没有规划布局小区环境，而周边的消费群体综合素质和消费水平较高，追求优雅、舒适的的生活方式的群体量较大，现阶段还没该类产品供消费者选择，该项目的建设有助于改变目前的状况，更好的满足消费者的需求。（三）项目的建设可为其他房地产开发商提供宝贵的经验，有利于提高xxxx区房地产开发的整体水平xxxx区的房地产开发相比重庆市内其他区域来说，起步相对较晚，发展尚不成熟，很多方面有待于进一步规范和完善。本项目的开发有利于将现代的房地产开发经营模式和经营理念引入xxxx区的房地产开发中，为xxxx的房地产开发企业提供一个学习的机会。18 二、项目与所在地区的互适性分析根据地区的实际情况，在项目的建设中主要涉及两类人群的利益，即当地居民与潜在的购买者。对于当地居民来说，项目的建设将改变这一地区的基础设施状况，改善他们现有的生活环境，方便他们的生活。对于项目的潜在购买者来说，项目的建设能够满足他们的消费需求，为他们提供一个更好的消费选择。三、社会评价结论（一）项目的建设将提高片区居民生活质量，改善生活环境，更好的满足消费者的需求。（二）项目的建设将为xxxx区其他房地产开发商提供经验，有利于xxxx区房地产的整体发展。（三）项目的建设将有利于改善xxxx区的基础设施状况，提升城市形象。第十二章结论与建议一、研究结论本项目业主实力雄厚、房地产开发经验丰富，技术力量强、企业知名度高、品牌形象好，对本项目的成功建设奠定基础。项目选址在xxxx区，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目符合周边居民消费心理，市场销售前景好。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善建设进度适宜。财务评价表明：该项目实施后略有盈利，投资回收期适中，经敏感性分析，项目具有一定的抗风险能力。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；该项目的成功开发和运营对xxxx区同行能起到积极的示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，推动xxxx区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著、环境效益明显，因此该项目的建设是必要的和可行的。二、有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，与必要的报告的有关问题进一步做出说明，并提出以下建议：由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算均是初步的。（一）进一步深化设计，并满足规划和其他管理部门的规定要求。在设计中，应充分重视市场的变化，尽可能的保证项目的灵活性，以提高对市场消费趋势的应变能力。（二）本可研方案的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来重庆的经济和人民生活水平的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除密切关注市场动态，选择合适的市场策略外，还应组织一支高素质，高水平的开发管理队伍。从设计、施工、营销到物业管理均达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。（三）进一步深入市场调查研究，并提出可行的项目营销策略，对项目的设计工作提供市场方面的支持。18 （四）建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标，工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。（五）加强与社会、政府相关管理部门的沟通。（六）注重公共关系的建立，树立良好企业和项目的公众形象，为项目的建设和运营打下基础。18'