某项目可行性研究报告及整体开发建议可行性研究报告 83页

'www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告某项目可行性研究报告及整体开发建议83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告目录前言1项目概况3项目背景3区位和现状4市政配套设施情况5主要经济技术指标预测8项目建设内容和规模8项目主要经济技术指标10房地产投资环境和市场分析14市场回顾14城市功能布局对开发的影响17房地产发展趋势预测1883合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告房地产市场需求分析20项目规划建设和进度安排24规划建议和说明24建设方式和进度安排30项目投资和财务分析33成本分析33收益分析46风险分析62物业服务和人员安置74投资收益汇总表75附件8183合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告某项目可行性研究报告及整体开发建议前言某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。6、房地产开发从2006年至2010年，预计可以为企业创造95139.96税前毛利（其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产），成为企业未来的核心产业和主要利润来源。其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润（商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润；住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润）。地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。7、通过综合分析，我们认为：平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力；九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般；住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发；九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证；地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告一、项目概况1.1项目背景新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工1138人，其中：在岗职工983人、下岗职工（在再就业中心）260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。截止2003年底，公司总资产22902万元（流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元）；负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米（10万平米已开发），剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。平顶山项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告九家湾项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。地窝堡项目：该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。1.2区位及现状平顶山项目：该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。该片区是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有北园春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。九家湾项目：该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告该片区大型市场有国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场等。地窝堡项目：该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有中国石油地调处、乌鲁木齐国际机场、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，但依托周边大型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。其次，该项目交通便利，可以为周边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。1.3市政配套设施情况平顶山项目：——主要道路：克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路；——公交：34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路；——购物：友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城；——市场：北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城；——医疗：军区总院、武警医院、煤矿医院；83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告1400元/平米），销售规模十分有限（5万平米以内/年），因此现阶段不适合住宅。该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。地窝堡项目：该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告一、房地产投资环境和市场分析3.1市场回顾1、宏观市场回顾从90年代以后，新疆国内生产总值年均增长10.4%，各项主要经济指标上升明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；通过进一步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理的取消抑制投资和消费的不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设的步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场的发展空间。随着房改政策逐步落实及银行信贷政策的相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。新疆房地产开发投资从1989年的1.2亿元增长到2002年的137.92亿元，房地产开发投资年均增长幅度达42.3%，14年间，全疆累计完成住宅投资221.79亿元，竣工住宅面积1971.17万平方米，城市人均居住面积由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增长率为107.17%。以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速的发展阶段。乌鲁木齐市是新疆维吾尔某某省的首府，全市辖7区1县，总面积12000平方公里，市政面积166.8平方公里，人口208.283合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到2002年，个人购房已经达到住宅消费的95%以上，以个人购房为主体的市场结构已经形成并完善，到2003年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近14100万平方米，共建成住宅类用房25万余套，居民住房平均面积由80年代初期人均不足8平方米扩大到现在的近19.6平方米。截止2002年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房5716万平方米，合计86万套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用权的公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了90%左右，在全国居中上水平。2、阶段性发展回顾从乌鲁木齐房地产市场的发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。97年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业获得蓬勃发展，乌鲁木齐房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2。2002年，乌鲁木齐房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比2001年空置量增加了57%；83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2003年，乌鲁木齐房地产开发投资38、2亿；建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米；房屋竣工面积195.12万平米，其中住宅竣工面积175、57万平米；商品房销售面积235、85万平米，其中住宅销售面积222、37万平米；房屋空置面积168、95万平米，比2002年增加了12%，比2002年房屋空置增长率大幅下滑。但高层的空置率和空置面积却进一步上升：高层的空置面积为142万平米；乌鲁木齐房地产市场空置面积发展趋势图从上图中可以看出，经过三年的盘整，乌鲁木齐房地产空置量呈现大幅上升趋势。但从多层和高层的空置对比来看，高层空置量持续上升的同时，多层的空置量却进一步下降。分析深层次的原因，我们可以发现，受2000、2001年多层开发过热的影响，多层项目开发从2002年起已经大幅收缩，开发量仅为2000年的58%和2001年的65%，2003年继续维持了2002年的低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量进一步降低。截止2004年底，空置的多层住宅多为结构不合理的住宅，空置年限2年以上的或工程折抵房等。对市场需求已经不具备多大影响。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告3.2城市功能布局对项目开发的影响乌鲁木齐市政府在第十个五年计划中提出，坚持“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”和“优化土地利用”的原则，合理规划区域布局，稳步拓展城市空间，形成中心城区体现繁荣，边缘城区体现实力的布局结构。在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局的基础上，积极向东西方向发展，拓展城市空间。重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区。集中建设乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河工业园区，使城市功能区布局更为合理，特色更为鲜明。同时，加快城郊小城镇建设步伐，进一步扩大城市空间，推动全市经济社会发展。中心城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，重点发展第三产业，成为商贸、金融、信息、教育中心。周边城区由水磨沟区部分、头屯河区、东山区、南山矿区组成，重点发展第二产业，成为石油化工、建材、冶金、纺织等工业中心、仓储中心。其中水磨沟区主要布置纺织、电力、轻工业，并依托水磨沟风景区资源和温泉资源发展旅游业；头屯河区主要布置工业和仓储业，北站区以仓储运输业为主，西站区以铁路管理编组、石油储运为主；东山区主要布置符合环保条件的石油化工、煤炭、建材等工业。城市郊区由城市南、北郊区组成，大力发展城郊现代化农业，成为以小城镇为中心的现代化农业经济区。其中南郊重点建设无公害农牧业生产基地，发展生态农业、旅游业。北郊重点建设农业科技示范园区，发展高效、优质农业和观光农业。为83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告适应城镇人口规模的扩大和居民改善居住环境的需求，大力发展房地产业，推进住宅产业化。重点建设经济适用房，积极建设廉租房，适度发展商住房。结合城市中心区工业企业布局调整和城区功能调整，合理规划房地产布局，重点改造建设和平南路旧城区、雅玛里克山铁路沿线住宅区，加快西山地区、红光山地区及九家湾地区等新城区房地产规划与建设，促进房地产业持续发展。同时，乌鲁木齐在城市发展上提出两个中心建设。商贸中心：积极开拓国内外两种资源、两个市场，将乌鲁木齐建设成为中国西北部最大的商品集散中心、购物中心和中亚地区的国际贸易中心。交通仓储中心：加快交通运输、邮电业发展，配合二类口岸及交通枢纽设施建设，发展具有一定规模、适应国际贸易标准的仓储业。将乌鲁木齐建成我国西北和中亚地区的交通枢纽，成为航空、铁路和公路运输业发达的交通仓储中心。从以上市政府对乌鲁木齐城市发展规划可以看出，未来政府将重点开发西山地区、红光山地区及九家湾地区，形成西山居住区、九家湾依托北站形成的仓储物流区和地窝堡区域的工业和小城镇建设。同时，乌鲁木齐政府还提出的商贸中心和交通仓储中心的两个中心的建设，以上城市发展规划和建设，将对天运房产开发的四个项目产生深远的影响。3.3房地产发展趋势预测1、经济持续快速发展促进房地产业发展乌鲁木齐市GDP连续多年保持稳步增长势头，2004年乌鲁木齐，人均GDP突破2万元；人均可支配收入9728元。经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。目前，乌鲁木齐市人均建筑面积为22.62平方米，人均使用面积15.83平方米，人均居住面积11.2483合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有较大差距，住房建设的空间仍然很大。2、土地供应减少和土地储备匮乏，房价提升以成必然随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。3、依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史近两年来，乌鲁木齐房屋建设成本在增加（土地、建材等涨价），利润空间缩小。同时，随着乌鲁木齐市民生活水平的不断提高，对居住环境和配套设施的要求也不断提高。小区建设中建设成本既包括房屋建设成本，也包括社区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务场馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金，使在社区环境中投入比以往大大提高。通过提升楼盘品质来获得高附加值回报，已经成为未来房地产开发的主流，依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。　4、金融政策调整加速乌鲁木齐房地产企业整和83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告99年以来在房地产开发资金来源中银行信贷增长过快，各项房地产贷款成倍增长，是同期增长最快的信贷品种。从房产企业统计资料显示：乌鲁木齐房地产企业资金来源方面银行存款所占比例已超过50％，房地产开发对银行资金依赖较大。2002年以来，金融部门提高了房贷门槛，同时对房地产开发企业的资质等级也提高了要求，使乌鲁木齐三级以下的开发企业较难获得房产信贷（三级以下的房地产开发企业占乌鲁木齐开发企业的80%以上）。在内地由于投资基金的进入房地产业，使房地产资金得到一定的缓解，然而在乌鲁木齐由于投资基金进入的渠道不畅，在短期内投资基金进入房地产的可能性较小，从而造成乌鲁木齐房地产资金短缺情况较为严重，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期交工的现象。尤其2003年和2004年，国家进一步加大信贷管理力度，同时银行利息进一步上调，这些政策都将对房地产市场产生深远影响，一些缺乏实力的开发商将在未来的洗牌中逐步退出市场，房地产每年开发量和利润水平也将趋于稳定，不会在出现前几年大起大伏的现象。3.4房地产市场需求分析新疆城镇数量少、城市规模小，到目前为止，全疆城镇化水平为33.7%，共有633.21万非农业人口。根据《某某省城镇体系规划》的总体目标，在2000—2005年共5年时间里，全疆人口水平将由过去的1900万增加到2000万，城镇化水平由33.7%提高到36%，非农业人口达到750万，增加约120万。按照2002年人均19.06万平方米的标准计算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面积1187万平方米。如果按住房使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有住房为11158.8万平方米，正常使用期以50年计，年折旧率以2%计，平均每年需拆旧建新223.2万平方米（未含旧城改造）。把以上几组数据综合起来分析，预计在未来10内，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7万平方米，其中有60%分布在乌鲁木齐地区。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展国务院于2002年7月批准乌鲁木齐市新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于乌鲁木齐市现有规划面积的6倍。按照房地产发展的周期性规律，乌鲁木齐房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在近几年中还会继续。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量保持在每年400—500万平米左右、住宅需求量保持在250—350万平米左右时，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。4、城市化进程和外来人口购房成为乌鲁木齐新增住房消费主力　城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。乌鲁木齐市近几年每年新增城镇人口约2—3万人，每年新增大学生约1万多人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：2001-2002年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9％，大约160万平方米商品房。此外，乌鲁木齐市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。　5、改善性住房需求将继续保持增长势头83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告　改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2002年乌鲁木齐市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。其次，随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。　6、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求　这部分需求相对稳定，1998年-2002年乌鲁木齐市平均每年房屋拆迁量近7万平方米，按70％的居民购买商品房计算，平均每年约需要近10万平方米的商品房。随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。一、项目规划建设和进度安排83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告4.1规划建议和说明1、平顶山项目——建议规划经济技术指标项目单位数值基地面积平米194636总建筑面积平米369808住宅建筑面积平米353264底商建筑面积平米16544公共建筑面积平米6617住宅平均层数层6.5规划区容积率—控制在1.9以内绿地率%≥35%扣除38927平米的安置面积（500户，78平米/户），实际可销售面积330881平米。——规划说明建议开发大规模居住社区。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告1、该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。2、该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。建议住宅的销售均价在1750元—1850/平米元之间，商铺的销售价格在5500—6500/平米元之间。通过价格加权平均计算，该项目的销售价格在1940—2080元/平米之间，平均价格为2010元/平米，销售价格已经达到比较合理的水平，项目开发收益可以得到比较好的保障，且开发风险较低。3、该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。2、九家湾项目方案一：商住开发（建议方案）——建议规划经济技术指标项目单位数值基地面积平米296593总建筑面积平米430060住宅建筑面积平米24027583合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告商业建筑面积平米134950商务建筑面积（办公、酒店等）平米43268公共建筑面积平米11567规划区容积率—1.45以内商业平均层数层≤3商务平均层数层≤6住宅平均层数层6绿地率%≥35%扣除44489平米的安置面积（500户，90平米/户），实际可销售面积385571平米。——规划说明建议开发大型仓储物流中心。1、该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。该项目1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。依托周边日趋成熟的商业环境和物流优势，开发大型仓储物流中心是最佳的选择。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发和仓储物流中心。沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。市场开发定位：——服务对象：自营、外贸和周边大型市场；——经营商品：建材、陶瓷、机电、机械等；——经营形式：商品销售（如建材、陶瓷等的批发销售）、市场配套服务（如仓储和物流）、外贸（申请国家边贸口岸，利用仓储规模和物流优势，针对中亚国家展开外贸经营）；——卖场规划：沿街2—3层大型交易市场，中区仓储和外贸商品展示中心，负一层大型仓储物流中心；——配套设施：大型仓储、停车场、物流配载中心、外贸交易展示中心、商务酒店、金融机构等；3、该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，同时乌鲁木齐政府提出建立商贸中心和仓储物流中心，两个中心建设的战略规划，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。方案二：住宅开发（备选方案）——建议规划经济技术指标83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告项目单位数值基地面积平米296593总建筑面积平米489378住宅建筑面积平米464909底商建筑面积平米14681公共建筑面积平米9788规划区容积率—1.65以内住宅平均层数层6绿地率%≥35%扣除44489平米的安置面积（500户，90平米/户），实际可销售面积444889平米。——规划说明本方案属备选方案。3、地窝堡项目——建议规划经济技术指标83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告项目单位数值基地面积平米203393总建筑面积平米345768住宅建筑面积平米32848底商建筑面积平米10377公共建筑面积平米6915住宅平均层数层6规划区容积率—1.5以内绿地率%≥35%扣除40678平米的安置面积（500户，80平米/户），实际可销售面积305090平米。——规划说明从土地储备和有效利用性两个角度出发，作为兼并企业的生产用地和循序渐进的开发土地，整体规划、分期开发、以销定产、提升价值。1、该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限，不适合立即开发。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。2、该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可拿出10万平米作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期、可持续运做。4.2建设方式和进度安排1、建设方式平顶山项目为多层住宅开发，受销售利好影响，可由天运房产独家开发；九家湾项目是大型商业项目，存在较大的风险性和运做难度，可与有经验的批发或仓储物流企业联营运做，并与其它有实力和经验的企业合作开发；地窝堡项目是长线运做项目，同时作为我公司生产和储备土地，建议由我公司独立运做；2、进度安排83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——三个项目整体实施进度表进度项目2005年2006年2007年2008年2009年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年平顶山项目一期二期九家湾项目市场住宅地窝堡项目一期二期三期平顶山项目（两年）：2005年下半年——2007年上半年；83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告九家湾项目（三年）：2006年下半年——2008年底；地窝堡项目（三年半）：2007年——2009年底；——平顶山项目开发进度表本项目拟用两年时间，分两期开发（开发进度见下表）进度项目2005年2006年2007年8月91011121月234567891011121月234567七通一平一期基础一期结构一期交付二期基础二期结构二期交付一期（12个月）：2005年9月——2006年9月；二期（15个月）：2006年4月——2007年6月；83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——九家湾项目开发进度表本项目拟用两年半时间，分两期开发（开发进度见下表）进度项目2006年2007年2008年8月91011121月234567891011121月23456789101112七通一平商业基础商业结构商业交付二期基础二期结构二期交付商业（16个月）：2006年8月——2007年12月；二期住宅（14个月）：2007年10月——2008年12月；——地窝堡项目开发进度表本项目拟用三年半时间，分三期开发（开发进度见下表）83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告进度项目2007年2008年2009年4月567891011124月567891011124月567891011七通一平一期基础一期结构一期交付二期基础二期结构二期交付三期基础三期结构三期交付一期（8个月）：2007年4月——2007年11月；二期（8个月）：2008年4月——2008年11月；三期（8个月）：2009年4月——2009年11月；五、目投资和财务分析83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告5.1成本分析1、土地成本该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的250元/建筑平米计提成本。2、建安工程费乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在850元/平米左右，砖混结构在800元/平米左右；物流中心商业（含商务）的建安费用在1500元/平米左右；3、前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的2.1%；4、基础设施配套费包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等，住宅约120元/平米，商业约250元/平米；5、公建配套费公共设施（幼儿园、会所等）、室外景点绿化费、安防系统费、室外道路费等，约占建安费用的5%；6、不可预见费按以上工程（1—5项）费用的2%提取；7、开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建设费用的2%提取，销售费用按预估销售额的2.8—83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告3.8%提取（其中住宅最低为2.8%、商业最高为3.8%），财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。2、总成本总开发成本为以上7项费用之和。3、项目投资成本估算——平顶山项目成本估算表平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户78平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积330881平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本8272.03250根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用28124.99850框架结构，330881平米*850元/平米3、前期工程费用590.63建安费用的2.1%3.1办证费用281.25建安费用的1%3.2可行性研究28.12建安费用的0.1%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告3.3规划勘探设计费140.63建安费用的0.5%3.4其它费用140.63建安费用的0.5%4、基础设施配套费3970.57120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费1406.23建安费用的5%6、不可预见费用847.291+2+3+4+5ⅹ2%7、开发成本43211.761306（核算）1+2+3+4+5+67.1一期开发成本17284.7132352.4平米，占40%7.2二期开发成本25927.06198528.6平米，占60%8、开发费用2859.458.1管理费用864.24按开发成本的2%计8.2销售费用1995.21预估销售额（66507.08万元）*3%9、开发总投资46197.647+810、贷款利息126.43利率6%，半年计（见投资计划和资金筹措表）11、总成本46197.641396.2（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是：成本各项比例分析图83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——九家湾项目成本估算表方案一（商住开发）1、商业（含商务楼）成本估算表项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本4455.45250根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用26732.7178218平米*1500元/平米（商业建安费用）3、前期工程费用561.37建安费用的2.1%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告3.1办证费用267.32建安费用的1%3.2可行性研究26.73建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费133.66建安费用的0.5%3.4其它费用133.66建安费用的0.5%4、基础设施配套费4455.45250供电、水、气、暖以及排污、绿化、道路5、公建配套费1336.64建安费用的5%6、不可预见费用750.8337541.611+2+3+4+5ⅹ2%7、开发成本38292.442148.63（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用3601.538.1管理费用765.85按开发成本的2%计8.2销售费用2835.68预估销售额（73620.21万元）*3.8%9、开发总投资41893.977+810、贷款利息343.97利率6%，一年半计，（见投资计划和资金筹措表）11、总成本42237.942370（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是：成本各项比例分析图83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、住宅成本估算表九家湾住宅项目总建筑面积为251842平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户90平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积207353平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告1、土地成本5183.83250根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用16588.24800砖混结构，207353平米*800元/平米3、前期工程费用348.35建安费用的2.1%3.1办证费用165.88建安费用的1%3.2可行性研究16.59建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费82.94建安费用的0.5%3.4其它费用82.94建安费用的0.5%4、基础设施配套费2488.24120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费829.41建安费用的5%6、不可预见费用508.7625438.071+2+3+4+5ⅹ2%7、开发成本25946.831251（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用1426.948.1管理费用518.94按开发成本的2%计8.2销售费用908预估销售额（32554.42万元）*2.7%9、开发总投资27373.777+883合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告10、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总成本27373.771320（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是：成本各项比例分析图方案二：住宅开发（备选方案）开发成本估算表83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告8、开发费用3219.168.1管理费用1123.73按开发成本的2%计8.2销售费用2095.43预估销售额（69847.57万元）*3%9、开发总投资59405.787+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总成本59405.781335（核算）9+10——地窝堡项目成本估算表地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户80平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积305390平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本7627.25250根据暂定数据计算（以实际为准）83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、建安费用25932.65850框架结构，305090平米*850元/平米3、前期工程费用544.59建安费用的2.1%3.1办证费用259.33建安费用的1%3.2可行性研究25.93建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费129.66建安费用的0.5%3.4其它费用129.66建安费用的0.5%4、基础设施配套费3661.08120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费1296.63建安费用的5%6、不可预见费用781.2439062.21+2+3+4+5ⅹ2%7、开发成本39843.441306（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用2352.838.1管理费用796.87按开发成本的2%计8.2销售费用1555.96预估销售额（61865.3万元）*3%9、开发总投资42196.277+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告11、总成本42196.271383（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是：成本各项比例分析图5.2收益分析1、销售价格确定——平顶山项目该片区现阶段多层住宅平均价格在1750—1850元/平米，通过竞争定价分析，建议住宅的销售均价在1750—83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告1850/平米元之间，商铺的销售价格在5500—6500/平米元之间。通过价格加权平均计算，该项目的销售价格在1940—2080元/平米之间，取平均价格为2010元/平米。——九家湾项目该片区现阶段多层住宅平均价格在1300元—1400元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1350元/平米左右；考虑到该项目属于中期项目，预计开发日期在2007年，按每年8%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1570元/平米。商业为两层规划（局部三层），一层的平均销售价格6000元/平米，二层的平均销售销售价格在3500元，商业的销售平均价格为4750元/平米元。商务用房平均销售价格确定在2200元/平米。商业（含商务）的加权平均价格是4131元/平米。——地窝堡项目该片区现阶段多层住宅平均价格在1350元—1450元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1400元/平米左右；考虑到该项目属于长期期项目，预计开发日期在2008年，按每年7%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1700元/平米。在整个项目平均价格计算时考虑商业的加权价格因素，平均的销售价格为1800元/平米。1、销售收入分期比例确定83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——平顶山项目该项目总开发周期历时21个月，其中一期开发面积132353平米（占总开发面积的40%），历时12个月，从2005年9月——2006年9月；二期开发面积198528平米（占总开发面积的60%），历时15个月，从2006年4月——2007年6月；预计一期项目可销售日期为2006年6月（主体封顶），2006年12月清盘（95%以上的销售率）；二期可销售日期为2006年10月（主体封顶），2007年6月清盘（95%以上的销售率）；销售分期比例计划表销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）一期二期2005年一期销售0%二期销售0%2006年一期销售95%12573525272.74二期销售50%9926419952.062007年一期销售5%66181330.22二期销售50%9926419952.06该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告该项目总的销售额是66507.08万元。其中2006年实现销售业绩45224.8万元，2007年实现销售业绩21282.28万元。该项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润，投资的税前利润率是44%。——九家湾项目方案一：商住开发（建议方案）本项目拟用三年时间，分两期开发。一期商业开发历时16个月，从2006年8月——2007年12月；二期住宅开发历时13个月，从2007年10月——2008年11月预计一期项目可销售日期为2007年8月（主体封顶），2008年12月清盘（90%以上的销售率）；二期可销售日期为2008年8月（主体封顶），2009年6月清盘（90%以上的销售率）；销售分期比例计划表销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）商业商务住宅2007年一期商业40%5398025640.5商务30%12980.42855.69二期销售0%2008年商业50%6747532050.6383合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告一期商务50%216344759.48二期销售60%124411.819532.652009年一期商业10%134956410.13商务20%8653.61903.79二期销售40%82941.213021.77该项目采用以商带住的开发思路，通过商业开发更好的发挥项目区位和环境优势，提升土地价值。在提升价值扩大收益的同时，由于受商业销售整体环境的影响，销售可能遇到一定困难，因此我们将商业的销售周期定为一年半，如此更符合商业销售的特点。在住宅开发方面，由于受该片区环境影响，生活机能十分不健全，住宅的销售规模十分有限，销售价格较低，因此在商业没有开发的前提下，不适合进行住宅的开发，通过商业的开发，预计该片区的住宅价格可提升10%以上。该项目总的销售额是106174.63万元。其中商业（含商务）的销售业绩73620.21万元；住宅的销售业绩32554.42万元。按年度销售计算，2007年实现销售业绩28496.19万元，2008年实现销售业绩56342.76万元，2009年实现销售业绩21335.69万元。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告该项目的开发总成本是69611.71万元，总的销售额是106174.63万元，可以实现36562.93万元的税前利润，税前投资利润率52.52%。其中商业（含商务）开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润，税前的投资利润率74%；住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润（该利润未包含商业开发后住宅的溢价因素），税前的投资利润率19%。方案二：住宅开发（备选方案）如果采用备选方案，则本项目的开发成本是59405.78万元（见成本估算表），销售总收入是444889平米*1570元/平米=69847.57万元，可以实现10441.79万元的税前利润。税前利润率仅为17.5%，基本不具备开发价值。因此，从投资收益考虑，纯住宅开发在短期内意义不大，在以后的分析中不在对方案二进行进一步分析和论述。——地窝堡项目该项目总开发周期历时三年，分三期开发。其中一期开发面积91527平米（占总开发面积的30%），历时8个月，从2007年4月——2007年11月；二期开发面积91527平米（占总开发面积的30%），历时8个月，从2008年4月——2008年11月；三期开发面积122036平米（占总开发面积的30%），历时历时8个月，从2009年4月——2009年11月；预计一期项目可销售日期为2007年8月（主体封顶），2006年12月清盘（90%以上的销售率）；二期可销售日期为2008年8月（主体封顶），2008年12月清盘（90%以上的销售率）；三期可销售日期为2009年8月（主体封顶），2009年12月清盘（90%以上的销售率）；销售分期比例计划表83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）一期二期三期2007年一期销售90%82374.314829.84二期销售0%2008年一期销售10%9152.71647.76二期销售90%82374.314829.842009年二期销售10%9152.71647.76三期销售90%109832.419773.122010年三期销售10%12203.62197.01该项目采用整体规划，滚动开发，以销定产、分期销售的办法，能够保证项目开发的可售性和后续开发的资金回笼，实现良性运做。该项目总的销售额是54925.3万元。其中2007年实现销售业绩14829.8万元，2008年实现销售业绩16477.6万元，2009年实现销售业绩21420.89万元，2010年实现销售业绩2197万元。该项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润，税前的投资利润率30%。1、资金投入和使用计划83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——平顶山项目该项目采用滚动开发模式，用一期的销售资金回报二期的开发，以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。投资计划和资金筹措表总项万元分项万元2005年（万元）2006年（万元）2007年（万元）投资总额46197.64开发投资46071.219214.24（20%）32249.85（70%）4607.12（10%）贷款利息126.43126.4300筹资总额46197.64自筹资金5126.435123.4300银行贷款4214.244214.2400销售回款36856.97032249.854607.12销售回报66507.08045224.821282.28——九家湾项目该项目采用以商带住的开发模式，商业开发的成功于否，决定该项目的成败。因投资额度大、开发周期较长，需要大量的信贷支持。投资计划和资金筹措表83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告银行贷款000销售回款42196.27886112658.8816878.51销售收入54925.314829.816477.621420.892197——结论遵循逐步拓展、稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，新疆某某集团将以循序渐进，滚动开发为原则，三个项目分七年、九期开发完成。项目开发总成本将以分期、分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。项目所需资金主要为首期开发资金和商业项目建设资金，首期资金数额基本控制在5000万元以内，建议以自筹方式解决；商业开发周期长、需要资金数量巨大（可实现销售前需1.5亿以上的资金），建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。三个项目分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下一期的开发；住宅项目一期以春季开发秋季销售为宜，二期秋季开发来年夏季销售。商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售、招商和营业都在最佳时间进行。1、利润计算83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是14404.67万元；税后净利润是9651.13万元，投资的净利润率是20.89%（税后利润/总成本费用）；盈利能力可观。——九家湾项目受土地增值税影响，在该项目利润计算时，按整体项目进行计算，不在单列商业和住宅项目。土地增值税计算如下：土地增值税计算表项目金额（万元）说明1、销售收入106174.63见43页销售收入2、总成本费用69611.77见34页成本核算3、营业税及附加5839.61*5.5%4、印花税58.41*0.05%5、毛利润30664.861-2-3-46、其它扣除项目13922.362*20%7、增值额16742.55-683合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告8、增值比例24%7/29、增值税率30%10、土地增值税5022.757*9税后利润表项目金额说明1、销售收入106174.63见43页销售收入2、总成本费用69611.77见34页成本核算税前利润36562.931-23、营业税及附加5839.61*5.5%4、印花税58.41*0.05%5、土地增值税5022.75见上表6、利润总额25642.111-2-3-4-57、所得税8461.96*33%8、税后利润17180.216-783合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是25642.11万元；税后净利润是17180.21万元，投资的净利润率是24.68%（税后利润/总成本费用）；具有比较高的盈利能力。——地窝堡项目土地增值税计算如下：土地增值税计算表项目金额（万元）说明1、销售收入54925.3见45页销售收入2、总成本费用42196.27见38页成本核算3、营业税及附加3020.891*5.5%4、印花税27.461*0.05%5、毛利润9680.681-2-3-46、其它加扣项目8439.262*20%7、增值额1241.425-68、增值比例2.94%7/29、增值税率30%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告10、土地增值税372.437*9税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入54925.3见45页销售收入2、总成本费用42196.27见38页成本核算税前利润12729.031-23、营业税及附加3020.891*5.5%4、印花税27.461*0.05%5、土地增值税372.43见上表6、利润总额9308.251-2-3-4-57、所得税3071.726*33%8、税后利润6236.536-7从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是9308.25万元；税后净利润是6236.53万元，投资的净利润率是14.78%（税后利润/总成本费用）；盈利能力尚可。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告5.3风险分析5.3.1盈亏平衡点分析影响项目的不确定因素主要有以下几个方面：开发成本、销售价格和销售率，这些因素受政治、经济、社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点（见下表）。计算公式：开发成本盈亏平衡点值=销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比=开发成本盈亏平衡点值/开发总成本-11、房屋销售价格盈亏平衡点值=开发总成本/开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比=-（房屋销售价格-房屋销售价格盈亏平衡点值）/房屋销售价格2、房屋销售率平衡点值=开发总成本/销售收入房屋销售率平衡点变化百分比=房屋销售率平衡点值-100%——平顶山项目盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值46197.642010元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比44%-30.55%-30.54%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告因素盈亏平衡点值66507.08139669.46%从上表分析可以看出，当开发成本增加44%，或房屋价格下降30.55%，或房屋销售率不足69.46%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1800元/平米，房屋销售率不会低于90%。所以该项目有盈无亏。——九家湾项目1、商业盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值42237.944750元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比74%50%-42.63%因素盈亏平衡点值73620.21237057.37%从上表分析可以看出，当开发成本增加74%，或房屋价格下降50%，或房屋销售率不足57%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加10%，房屋销售价格不会低于3500元/平米，房屋销售率不会低于60%。所以该项目虽有一定风险，但亏损可能性极低，而这种风险主要来自于销售率。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、住宅盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值27373.771570元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比19%-16%-16%因素盈亏平衡点值32554.42132084%从上表分析可以看出，当开发成本增加19%，或房屋价格下降16%，或房屋销售率不足84%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1400元/平米，房屋销售率不会低于80%。所以该项目有亏损的风险，风险因素主要来自于销售价格和销售比例，因此该项目的开发必须在商业项目开发成功后方可展开，否则只可进行小规模的试探性开发。——地窝堡项目盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值42196.271800元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比30%-23%-23%因素盈亏平衡点值54925.3138377%从上表分析可以看出，当开发成本增加30%，或房屋价格下降23%，或房屋销售率不足77%时，该项目达到盈亏平衡点。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1600元/平米，房屋销售率不会低于85%。所以该项目有盈无亏，但受销售价格和销售率影响，存在一定的风险。因此该项目应作长期开发准备，以销定产，确保实现销售；循序开发，等待房价上涨。5.3.2销售盈亏平衡图项目以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）。BEP=固定成本/销售收入—销售税金和附加*100%——平顶山项目BEP=开发总成本/销售收入—销售税金和附加*100%=46197.64万元/66507.08-3657.89=73.51%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告盈亏平衡图62849.19万元销售收入—销售税金46537.9万元盈利区亏损区开发总成本073.51%100%计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的73.51%，即可保本。——九家湾项目BEP=开发总成本/销售收入—销售税金和附加*100%=69611.77万元/106174.63-5839.6=65.56%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告投资收益率43.96%21.7%29.57%36.76%51.16%58.34%65.56%投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）20309.4427239.0924929.222619.3217999.5615689.6813379.79投资收益率43.96%69.37%59.96%51.54%37.11%30.87%25.18%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到16984.09，税前利润减少3325.35万元，下降了16%；投资收益率从43.96%下降到36.76%，下降了7个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到17999.56，税前利润减少2309.88万元，下降了11%；投资收益率从43.96%下降到37.11%，下降了6个百分点。由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。1、九家湾项目83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告——商业（含商务）项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）31382.2720339.2424020.2527701.2635063.2838744.2942425.3投资收益率74.3%48.15%56.87%65.58%83%91.73%100%投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）31382.2737761.9635606.0133494.1729270.3727158.4825046.58投资收益率74.3%105%93.67%83.47%66%58.45%51.56%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从31382.27下降到27701.26，税前利润减少3681.01万元，下降了11.7%；投资收益率从74.3%下降到65.58%，下降了10个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从31382.27下降到29270.37，税前利润减少2111.9万元，下降了6.7%；投资收益率从74.3%下降到66%，下降了7个百分点。由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。——住宅项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）5180.65297.491925.213552.936808.378436.110063.81投资收益率18.9%1%7%13%24.87%30.82%36.76%投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）5180.659286.717918.036549.343811.962443.271074.59投资收益率18.9%39.91%32.14%25.18%13.26%8%3.4%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从5180.65下降到3552.93，税前利润减少1627.72万元，下降了31.4%；投资收益率从18.9%下降到13%，下降了6个百分点。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从5180.65下降到3811.96，税前利润减少1368.69万元，下降了26.42%；投资收益率从18.9%下降到13.26%，下降了5个百分点。由此可以看出，销售价格和成本对本项目的投资收益影响均十分巨大，为确保本项目获得预期的收益，应从营销和成本有效控制两方面加大力度，否则该项目可能出现亏损。1、地窝堡项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）12729.034490.247236.59982.7715475.318221.5620967.83投资收益率30.17%10.64%17.15%23.66%36.67%43.18%49.7%投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）12729.0319058.4716948.6614838.8410619.228509.46399.59投资收益率30.17%53.14%44.63%37%23.97%18.33%13.2%83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从12729.03下降到9982.77，税前利润减少2746.26万元，下降了21.6%；投资收益率从30.17%下降到23.66%，下降了7个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响十分巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，提升项目价值来提高销售价格，确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从12729.03下降到10619.22，税前利润减少2109.81万元，下降了16.57%；投资收益率从30.17%下降到23.97%，下降了6个百分点。由此可以看出，投资总额变动对本项目的投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期的收益，应该对本项目成本进行有效控制。5.3.4风险分析结论从上述盈亏平衡分析，可以看出：——平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力；——九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般；住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；——地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发；九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证；地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 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www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告三个小区每年的总成本费用是51660元/月/小区*12月*3小区=1859760元；5、利润：实际销售收入-总成本费用=408.9万元-185.976万元=295万元；因此，项目交付使用后，可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万以上。五、投资收益汇总表——平顶山项目项目单位说明1、总建筑面积369808平米2、职工住房安置面积38927平米500户*78平米/户3、可销售面积330881平米1-24、销售价格2010元/平米底商和住宅的加权平均价5、销售总额66507.08万元3*46、开发总成本46197.64万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项7、每平米开发成本1396元6/38、税前毛利润20309.44万元5-683合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告9、税前投资利润率44%8/6——九家湾项目方案一：商住开发（商业和住宅，建议方案）1、商业（含商务）项目单位说明1、总建筑面积178218平米2、可销售面积178218平米3、销售价格4131元/平米商业4750元/平米和商务2200元/平米的加权平均价4、销售总额73620.21万元2*35、开发总成本42237.94万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项6、每平米开发成本2370元5/27、税前毛利润31382.27万元4-58、税前投资利润率74%7/583合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、住宅项目单位说明1、总建筑面积251842平米2、职工住房安置面积44489平米500户*90平米/户3、可销售面积207353平米1-24、销售价格1570元/平米预测2007年的销售价格5、销售总额32554.42万元3*46、开发总成本27373.77万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项7、每平米开发成本1320元6/38、税前毛利润5180.65万元5-69、税前投资利润率19%8/63、商住（商业和住宅两项合计）项目单位说明1、总建筑面积430060平米83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告2、职工住房安置面积44489平米500户*90平米/户3、可销售面积385571平米1-24、销售价格2754元/平米商业和住宅的加权平均价格5、销售总额106174.63万元3*46、开发总成本69611.71万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项7、每平米开发成本1805元6/38、税前毛利润36562.92万元5-69、税前投资利润率52.52%8/6方案二：住宅开发（备选方案）项目单位说明1、总建筑面积489378平米2、职工住房安置面积44489平米500户*90平米/户3、可销售面积444889平米1-24、销售价格1570元/平米预测2007年的销售价格83合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告5、销售总额69847.57万元3*46、开发总成本59405.78万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项7、每平米开发成本1335元6/38、税前毛利润10441.79万元5-69、税前投资利润率17.5%8/6——地窝堡项目项目单位说明1、总建筑面积345768平米2、职工住房安置面积40678平米500户*80平米/户3、可销售面积305090平米1-24、销售价格1800元/平米预测2008年的销售价格5、销售总额61865.3万元3*46、开发总成本42196.27万元土地、建安、前期、基础设施配套、公建、不可预见费用、开发费用共7项7、每平米开发成本1383元6/383合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站 www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站兆日集团一运司项目部一运司项目可行性研究报告及总体开发建议一、项目概况1.1开发公司平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）由新疆天运房地产开发公司开发。天运房地产开发公司是乌鲁木齐新成立的一家房地产开发公司，/可行性分析报告8、税前毛利润12729.03万元5-69、税前投资利润率30%8/683合胜房地产营销公司www.eaky.com针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站'