汽车公园项目可行性研究报告 59页

'第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行初步分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的开发价值进行初步合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行市场分析和财务分析。5、对项目进行风险分析。二、报告编制依据1、武汉市房地产年鉴；2、现场勘察和实地调研所得资料；3、国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》；4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。三、项目概况（一）项目名称天欣汽车公园（二）投资人1、融众高成长产业基金为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。 成立以来成功运作了武汉光谷国际广场的托管与并购、国中医药香港上市前资本结构调整等重大项目，拥有境内外上市的比较丰富的渠道资源，致力于发展和推动武汉高成长企业的快速发展；2、武汉天欣汽车实业有限公司成立于2003年12月，公司总资产1.8亿元，年经营收入20000万元，为一家集汽车4S店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团，旗下拥有东风雪铁龙天欣花园4S店、湖北天欣汽车运动俱乐部等机构，2003年组建东风雪铁龙天欣赛车队，是唯一一家代表湖北地区参加全国汽车拉力锦标赛和场地锦标赛的赛车队，在2004、2005、2006连续三年夺得全国汽车拉力锦标赛的全国总冠军，公司在汽车运动项目的运作和管理上已经形成了独特的风格和深厚的实力；3、武汉东湖创业投资有限公司是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，成功开发了东湖创业街项目，并联合东湖开发区在入园企业的孵化和项目培育上取得成功，在房地产开发经营、物业管理和项目运作上拥有比较丰富的经验；4、武汉三山经济发展有限公司是一家综合投资公司，在农业、汽车贸易、商业开发及大商贸等领域成功运作了一批项目，在汽车领域用于福特、雪弗莱等品牌4S店，在商业项目和汽车商贸经营上拥有较好的表现。（三）项目背景1、项目提出的背景和必要性：（1）从2009年起3至5年，在国家产业政策的推进下，汽车产业将进入新一轮快速增长期。随着东风总部正式进驻武汉，法国PSA、日产、本田三大世界汽车巨头齐聚武汉；神龙公司、东风汽车有限公司、东风本田公司，东风乘用车公司、东风渝安、东风电动车股份公司等构成中国汽车市场上的“武汉集群”。截至2009年11月底，湖北省汽车年产量首次突破100万辆大关，湖北武汉已经成为我国重要的汽车生产基地和销售市场。（2）从2009年起，汉口竹叶山、武昌友谊大道、汉阳龙阳大道三大汽车销售市场及4S店集群将随着城市中心区的改造而逐步拆迁至三环之外，而市场的“扎堆”效应需要集中的成片地块用于汽车新市场的建立。 （3）各品牌车型之间的市场竞争比前一轮激烈，静态的展厅销售模式将被动态的体验式销售模式取代，试乘试驾活动将成为车商最重要的促销途径，而武汉市到目前无一个专业的场地。（4）庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。（5）天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。（6）“汽车公园”的概念是将庙山的自然条件优势与汽车产业融合的最佳定位，发展特色旅游经济是当地环境规划与本项目经营的理想结合。2、国家相关的政策支持汽车公园概念是近年来伴随着中国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。在北京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目，是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北武汉作为国家重要的汽车产业基地和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟通中，中汽联对在湖北武汉建设汽车主题公园和开展F3赛车运动表示大力支持。（四）项目选址项目具体位置位于武汉市江夏区庙山开发区，花山大道以东、向阳路以南，临近汤逊湖和武汉大型温泉度假项目“巴登城”。庙山开发区始建于1992年11月，规划面积30平方公里。十年来，形成了以化工工业园为代表的大学科技园，以精伦电子为代表的民营工业园，以玉龙岛花园为 代表的房地产产业园等园区。2001年12月，国家科技部批准建设中药现代化科技产业（湖北）基地，省委、省人民政府将基地的核心园区——武汉医药科技产业园安排在庙山开发区建设。武汉医药科技产业园规划面积1万亩，其中医药产业园用地6000亩，生活区等配套项目用地4000亩，到目前已有20个生物医药企业进驻庙山，寻求发展。　　庙山开发区距武汉市中心只有8分钟时间的车程，周边有各种大专院校23所、研究所56个；滨临5万多亩无污染的城中湖——汤逊湖，是中国光谷建设的重要组成部分。同时，开发区内有横穿东西的武汉南环铁路、武黄高速公路、市二环、三环公路、京株、沪蓉高速公路交汇口距开发区只有15分钟的车程。（五）项目建设规模和内容按照初步规划设想，规划总用地254091.27m2，净用地面积195064.18m2，总建筑面积293441.00m2，包括21家品牌汽车4S店、1个多功能汽车展厅、1个大型汽车用品超市、1个国际标准F3汽车赛道、1个试驾体验场地、1个越野赛道和配套的汽车俱乐部会所、汽车主题餐厅、汽车影院、汽车公寓等服务设施。（六）项目主要经济技术参数编号项目名称数量1规划总用地254091.27m2其中规划建设用地195064.18m2代征道路用地41105.95m2代征绿化用地17921.34m22总建筑面积293441.00m2其中4S店（21个）123271.00m2汽车文化产业大厦47010.00m2宿舍、食堂综合楼宿舍19200.00m2食堂5732.00m2商业10708.00m2配送中心5880.00m2综合展厅（2层）10000.00m2产业园综合楼（二期）19200.00m2管理用房340.00m23会所及VP房（2层）2000.00m23二期建设面积50000.00m2 4容积率1.55建筑密度45.00%6绿地率25%7轿车停车位200个（七）项目可行性研究主要结论建设期和销售期建设期3年，销售期3年，共4年总投资39516.63万元销售收入57360万元出租净收入（年）849.9万元利润税前：52543.89万元；税后：39407.91万元投资利润率税前：133%；税后：100%FNPV税前：10649；税后：7918FIRR税前：75%；税后：66% 第二章武汉市场环境一、武汉市基本情况（一）武汉市城市发展情况1、武汉市是中部的中心城市，全国六大区域性航空枢纽之一，全国重要的铁路枢纽。长江、汉江两江汇集，内河水运全国第一，公路交通四通八达。是全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展的格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，区位优势独特。随着2000年之后至今城市经济的迅速发展，对周边区域的辐射和影响作用明显。2、城市经济情况指标200120022003200420052006200720082009GDP1437.81492.721662195623382950314139604500GDP增幅12%11.8%12.1%14.5%14.7%15.7%21.27%25.1%13%508.44570.4645.1822.21055.181325.31732.792252.053001 固定资产投资房地产投资115.3132.5169.55200297.99366459.75570.36579.17（1-10）城镇人均可支配收入73057820.248524.52956410849.7212359.9814357.6416713.6518385.022001-2009年，武汉市GDP呈稳步增长态势，增长速度保持在10%以上；全市固定资产投资额逐年上涨；城镇居民人均可支配收入翻了接近一番多，并将在2010年突破2万元。2009年武汉GDP突破4500亿元，跃升至副省级城市第五位，增长13％以上，全口径财政收入首次突破千亿元大关，按同样发展速度计算，2010年将挺进“5000亿俱乐部”。全社会固定资产投资达3001亿，同比增长33.3%，是GDP增长的重要拉动力量，其中城建和交通投资达到520亿，同比增长35%，规模和增幅都创历史新高。服务业增加值预计达到2300亿以上，同比增长13%以上，服务业增加值占GDP的比重也在不断提高，2007年至2009年连续3年保持50%以上。服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。规模以上工业企业总产值达到5032亿，同比增长10%。可见，武汉市作为中部城市群的核心城市，近年来GDP强劲增长、城市化进程不断加快；产业转移和结构不断优化、消费及收入水平连创新高；中部崛起支点地位进一步巩固，核心城市优势凸现。3、城市发展利好成就（1）武汉“8+1”城市都市圈包括武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等9个城市，总面积5.8万平方公里，人口3100万，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群。对于促进武汉经济发展，提升武汉经济辐射力将起到非常重要的作用。 （2）中部崛起主导城市当政府和众多学者提出“中部崛起”战略时，武汉市毫无疑问就是这一战略的重要主导城市，武汉经济发展的好坏，将影响到中部经济的发展状况。而在这一利好战略的牵引下，武汉市的交通、商业、房地产、科技等产业也将得到更快的发展。（3）国家批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，将从政策上提升武汉市的经济和社会发展速度。4、武汉市城市规划城市性质：按照武汉市城市总体规划（2006—2020），武汉市为湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。功能定位：到2020年，建成宜居、创业、生态和文化的现代化大都市。城市规模：到2020年，武汉市人均GDP达60000元，市域常住人口达1180万人，城市规模达1030平方公里，城市化水平达84%，为国家区域中心城市。（二）武汉市产业发展战略随着武汉城市圈的逐步形成和发展，武汉市的产业在圈域内的规划发展上，将呈现出以下特点：1、区域产业一体化，实现产业与资源、环境协调发展，增强产业可持续发展能力和产业综合竞争力，形成全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生产加工基地和现代服务业中心。2、以园区、开发区为依托，以大企业为龙头，以中小企业配套为支撑，在关键环节实现突破，着力完善和延伸六条重点产业链。包括： 农产品生产及加工转化链、电子信息产业链、汽车产业链、钢铁及深加工产业链、石油和化工产业链、纺织服装产业链。3、壮大四大产业集群，包括：装备制造产业集群、生物及新能源产业集群、软件及服务外包产业集群、文化创意产业集群。4、培育两大现代服务业中心，包括：区域金融中心、现代物流中心。根据规划，各大产业将实现空间上的优化布局和区域功能上的定位：钢铁业主要扎根于武汉、鄂州和黄石，汽车产业链将集中在武汉、孝感和天门，石化业以武汉80万吨乙烯工程为基地，在鄂州建设中南化工产业园，以此承接产业链的上、下游转移项目；电子信息产业链则以富士康和中芯国际为龙头，在武汉、鄂州、黄石建设电子产业园区；而生物产业集群，将以葛店的“生物谷”为依托，建设生物制药产业园区。这意味着，武汉的一些产业，不仅要向其远城区转移，更要多向圈内其他城市转移，进一步打破区域界限。产业布局在产业规划、布局和定位不断明朗的同时，房地产业的发展也将因其他产业发展而动。1、中心城区进一步凸显价值倾向，高档公寓、商住、写字楼、酒店、行政办公、会展、休闲娱乐等房地产开发将成为主流。 2、以园区为依托的各产业建设将成为武汉市三环外的房地产开发重点。3、中心城区与三环之间的区域将成为武汉市普通居住类房地产开发的核心区域。4、由于三环外的地块分布特点，地广人稀，产业间的互补、整合以及房地产开发功能上的配套将非常重要，园区开发、组团式开发将成为趋势。工业园布局房地产布局 二、武汉房地产市场（一）武汉房地产市场总体分析1、武汉房地产投资情况自2001年以来，武汉市固定资产投资与房地产投资增长迅速，2009年固定资产投资达到3001亿元，同比增长33.3％，其中城镇固定资产投资完成2143.2亿元，同比增长31.3%；房地产投资1-10月达到579.17亿元。从上图中可以看出房地产投资额逐年增加，但相比较于固定资产投资和GDP的增长，呈现出较稳定的趋势，预计2010年仍然奉行这一增长路线。同时按照城市发展战略和产业规划，固定资产投资仍将在2010年大幅度增长。2、武汉房地产市场供求情况（1）土地供应2009年武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。从供应类型来看，也呈现多元化特征，涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。2009年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。2009年，武汉中心城区累计成交土地74宗，成交总面积748.68万平方米，成交量为历年之首。与土地市场同样火爆的2007年相比，成交面积增加了34%。 从成交土地用途分布来看，纯居住用地成交26宗，累计成交面积215.92万平方米，占成交总面积的28.84%；兼容商业、公共设施等的居住用地成交29宗，累计成交面积287.62万平方米，占成交总面积的38.42%；商业金融业用地成交7宗，累计成交面积8.74万平方米，占成交总面积的1.17%；工业用地成交10宗，累计成交面积24.58万平方米，占成交总面积的3.28%；公共设施用地成交一宗；此外，12月29日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以43亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新“地王”。在居住类用地中，武昌区和江夏区的成交面积都在100万方以上，成为开发的热点。 （2）武汉2001-2009年房地产供应从市场供应的曲线图上，我们可以看出，自2001年以来，武汉市房地产市场供应量和销售量均保持较快的增长速度，据2009年年底的报告，前三季度商品房新开工面积838.45万平方米，下降8.3%，降幅分别比1—3月、1—6月下降40.8、18.5个百分点。商品房竣工面积563.2万平方米，增长52.6%，商品房销售面积708.66万平方米，增长43.7%。 从曲线图上可以看出，反映市场供求的四个指标中，新开工面积、竣工面积、销售面积等均保持了较稳定的增长态势，虽然受到全球金融危机的影响，房地产价格在2007-2008年的急剧增长后，在2008-2009年度转为下跌，但总体上看仍处于高位，而在全球经济回暖的形势下，房地产价格可望保持稳定趋势。（3）武汉2009住宅市场新增供应量不足2009年，武汉商品住宅累计新增供应面积568.77万平方米，与2008年相比，下跌30.01%。市场需求发力，早就09楼市旺销2009年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就武汉楼市的旺销。2009年，武汉商品住宅累计成交套数11.53万套，是2008年的2.27倍，比同样火爆的2007年也多出了7800多套；累计成交面积1200.72万平方米，成交金额635.87亿元，同比分别上涨130.7%和122.7%。 新增需求远超供给量，供需比不断扩大2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量。成交价格平稳增长2009年，武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米，同比上涨8.46%。从全年走势来看，武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势，截止年底，武汉商品住宅成交均价达到5795元/平方米，环比上涨2.75%，较年初上涨了15.09%。成交均价的平稳增长，说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大 成交套数和成交均价从各区域的成交情况来看，2009年，东湖高新区和武昌区的成交套数都在1.5万套左右，位居前两位；东西湖区、黄陂区和江岸区的成交量都在1.2万套以上；其它区域成交都在1万套以下，沌口和青山区都不足5000套。从成交均价来看，武昌区、江岸区和江汉区的全年成交均价都在6000元/平方米以上；汉阳区、洪山区、东湖高新、硚口区和青山区也都超过了5000元/平方米；黄陂区的成交均价最低，仅为3129元/平方米。成交面积以中等户型为主2009年，武汉商品住宅成交面积以90－120㎡的中等户型为主，全年成交占比达到34%；90㎡以下户型的占比为29%；120－140㎡中大户型占比为21%；140㎡以上大户型的比例最低，为16%。 三、武汉汽车市场分析（一）全国汽车市场总体情况1、2003-2008年，我国汽车产销持续高速增长，2009年，中国汽车销量同比增长40%，年产销1350万辆，取代美国，首次成为世界汽车产销第一大国。2009年12月9日，国务院决定购置税优惠减半后，第四季度汽车出现加速增长的局面，政策效应明显。 2、汽车市场潜力巨大截止2009年11月，全国机动车汽车保有量为1.86亿辆，其中汽车8962万辆。全国机动车驾驶员18883万人，保持高增长态势，与2008年底相比2009年上半年全国机动车驾驶人新增817.5万人，增长4.53%，与去年同期相比，增长9.51%，其中汽车驾驶人为1.29亿人，占驾驶人总数的68.39%，是汽车保有量的1.85倍，汽车未来消费潜力巨大。私人机动车保有量13565万辆，占机动车总量的76.84%；私人汽车保有量：4624万辆，占汽车保有总量的66.42%。3、目前的汽车市场业态，主要有两种，近5万家授权经销商，其中15000家4S店，汽车园区、汽车市场520余个。◆4S店集群：石家庄汽车城47家4S店；浙江元通汽车市场40家4S店；北京祥龙汽车集团公司30余家4S店；北京东方基业国际汽车城近20余家4S店；庞大汽车集团公司近300家4S店；重庆汽车国际城天津空港汽车园区。◆汽车一条街：北京闵庄路汽车一条街；南京大明路汽车商业街；苏州凯马汽车城约600亩的F5主题汽车公园；扬州水上车城。◆大型汽车市场、汽车园区：天津空港汽车园区，成都九峰汽车园区，兰州广汇汽车园区，武汉纵横汽车大世界，鄂尔多斯汽车园区，长春三创汽车园区，及北京、上海、合肥、深圳、沈阳、哈尔滨、烟台、邯郸、太原、等一批正在筹建的汽车园区。4、目前汽车市场存在的问题◆汽车后市场相对落后，与消费者不断个性化、成熟化的需求相比较，差距明显。 ◆汽车营销创新发展不足，仅有汽车销售集团在发展、在调整；各项促销政策、拉动政策非常明显，唯独没有促进提高营销水平的政策出台。◆消费者的消费观念、消费趋势、消费偏好仍有难以预料的状况发生。5、汽车市场发展趋势◆集中销售交易趋势明显，新型的汽车市场、新型的汽车园区，在一些大中城市已经建成，或正在筹建，多则上几千亩，少则几百亩，4S店也由单一方式向专卖店集群方式转变。超大型汽车集中销售市场出现，全国最大的汽车交易市场——纵横汽车大世界，落户在武汉汉口，该市场总投资68亿元，建成后预计年销售额300亿元，总建筑面积350万平方米，分三期五年建成，根据规划项目将由六区、四中心组成，分别为：整车新车交易区、二手车交易区、汽配用品交易区、汽车维修区、仓储物流区、商务配套区、试驾体验中心、综合服务中心、职业培训中心、研发中心十大功能板块。◆超大型汽车营销集团快速发展，河北庞大集团旗下有300余家专卖店，交易额200亿元，浙江元通集团代理40余品牌，北京祥龙集团代理30余个品牌，有自营的大型汽车市场，08年交易额120亿元。◆专业化趋势，美国正在出现汽车销售、维修分离的趋势：低成本，高效率。特别是经过09年国际金融危机冲击和影响，汽车营销及后服务市场必将出现营销专业化的趋势。◆体验式销售越来越重要，据调查统计，65%的汽车欲购者都要求试乘试驾。◆汽车后市场综合性发展，汽车文化、汽车运动、汽车竞技、汽车休闲、汽车娱乐、汽车俱乐部、汽车展会，都会有快速的发展，形成新的巨大的市场潜力。◆汽车改装市场前途无量，随着汽车保有量的迅速增长，汽车文化的快速发展，汽车市场的日益成熟，汽车改装已经越来越受到消费者的关注和重视，个性化、时尚化需求，将推动汽车改装业大发展。据有关部门估计，今后两至三年内，将有2000亿元左右的改装车市场。6、汽车市场的发展方向——汽车园区汽车园区是一个以展示、销售、信息、配套服务为主，并配套以汽车展览、城市休闲旅游，面向全市、全省及国内区域性的，具有国际、国内一流水平的，汽车、汽配、汽车用品的物流集散地， 包括：汽车展示、汽车博览、汽车游乐、汽车一站式服务、汽车拍卖、汽车保养维修、汽车改装、汽车体验运动、汽车零配件交易。地区园区描述北京北京汽车园区交易市场：以交易、销售为主成都九峰国际汽车博览新城占地：12公顷；投资：120亿元兰州广汇汽车主题园区1500亩地，投资50亿元武汉武汉竹叶山汽车新园区700亩，交易占45%以上，专卖店：4组合，售后服务超市内蒙鄂尔多斯市汽车园区占地6000亩，市场定位为大货大客、工程车主导，全国第一汽车园区吉林长春汽车园区占地规模约一平方公里，国内目前规模综合性最大的汽车园区（二）武汉市汽车市场1、从2005-2009年，武汉汽车产销保持跳跃式发展，2009年，武汉汽车销量突破50万辆，截止2008年底，私人汽车27.22万辆，机动车81.86万辆。截至2009年10月，武汉开发区汽车产业实现工业总产值598.77亿元，同比增长23.01%，首次超过全市多年的龙头老大——钢铁产业，成为全市工业发展的第一主角。2、汽车市场分布汉口：竹叶山汽车市场名称竹叶山汽车市场位置江岸区黄浦大街，现江岸区后湖类型汽车交易市场开业时间1998年12月，2005年搬迁 规模占地8.4万平方米，现后湖占地780亩，投资18亿，为华中最大搬迁前品牌和经销商数量品牌：100多个经销商：138家构成4S店，囊括武汉所有汽车经销品牌经营范围销售乘用车搬迁前功能普通车展区、汽车精品展区（高档车）、汽车超市展区（进口车）、二手车交易区、汽车用品展区、名牌汽车维修区、汽车咨询服务处和汽车上牌办证一条龙服务区搬迁后功能4S店区，汽车超市区、旧车交易区、汽车配件区、汽车维修区、汽车用品区和汽车办证服务、汽车俱乐部、汽车检测、汽车金融保险、汽车储运赛道无纵横汽车大世界名称纵横汽车大世界位置汉口北批发市场类型汽车交易市场开业时间未开业，2009年5月动工规模建筑面积350万平方米，投资68亿，预计销售额300亿建设分三期5年构成4S店经营范围新车销售、二手车置换、汽配用品加工与批发、装饰美容功能“五区四中心”：整车交易区、汽配交易区、汽车维修区、仓储物流区、商务配套区、试驾体验中心、综合服务中心、职业培训中心、研发中心9大功能板块赛道无盘龙汽车城名称盘龙汽车城位置盘龙城经济开发区类型高端汽车市场开业时间2003年动工，2005年开业规模占地420亩，建筑面积7万多平米品牌：9个，代理13个 品牌和经销商数量构成宾利、玛莎拉蒂、保时捷、宝马、奔驰、捷豹、路虎、德国大众、欧宝、萨博、道奇、克莱斯勒、JEEP等高端汽车品牌4S店经营范围进口车销售功能4S专卖店、汽车博览中心、物流仓储中心、综合配套服务四个功能分区，并配有大型试车道和汽车文化、休闲娱乐设施赛道有汉口黄埔汽车4S店群江岸经济开发区组织建设的,有汽车4S店18家。武昌江南汽车市场2004年由烽火集团投资兴建。沙湖汽车4S店群以国内外汽车品牌4S店为主，共有19家。光谷车辆服务中心名称光谷车辆服务中心位置SBI创业光谷步行街类型汽车超市开业时间2010.1规模建筑面积3万多平米，长约1000米经营范围销售与服务功能车城市高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构。配套有写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以及商务休闲赛道无2010年1月成立，武汉第一家汽车超市，位于SBI创业光谷步行街，建筑面积3万平方米，总长约1000米，涵盖领域包括：汽车城市高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构。配套有写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以及商务休闲等多功能服务。汉阳华中汽车批发市场 名称华中汽车批发市场位置汉阳王家湾，现沌口园区类型汽车交易市场开业时间1994年，2010年搬迁规模搬迁后经营面积2.5万平米，投资300多万元，搬迁后品牌和经销商数量汽车经销商35家，代理汽车品牌20多个，正在建设4家4S店经营范围皮卡、轻卡、微面等车型为主，主要面向农村市场销售额预计年10000辆，销售额5亿赛道无龙阳汽车4S店群由汉阳经济开发区中国武汉汽车城规划形成的汽车一条街,有汽车4S店25家，是武汉市汽车4S店最多最集中的地方。从整体来看，武汉市大小铁三角汽车市场格局形成，三镇各有汽车市场和4S店群。从汽车市场的变迁看，由原来竹叶山、龙阳大道、沙湖和雄楚大道的“小三角”市场，延伸至由盘龙城、黄金口、光谷区组成的“大三角”市场，由此形成五大汽车市场三大汽车4S店群。较大的汽车市场竹叶山、华中等都从靠近市区的区位搬迁至开发园区，新建的盘龙城和纵横都选址于城郊的园区，主要缘于汽车市场的展厅、交易大厅、仓储等需要较大的占地，市区无法满足其土地需求，同时集中化、规模化、多功能化、园区化发展将是基本趋势，因此汽车市场逐渐向城郊外迁，寻求较宽松的土地资源。3、武汉汽车消费情况本地品牌占较大优势富康的知名度和市场占有率均位居首列，东风雪铁龙系列品牌为武汉消费者所熟知；上海大众、一汽大众也是高知名度厂商，同时也获得较高偏好度，广州本田、北京现代知名度迅速攀升；奔驰、宝马、本田、奥迪、别克是消费者认知度和偏好度较高的汽车品牌，宝马的偏好度最高；此外，帕萨特、宝来、爱丽舍等品牌均有较高知名度和市场占有率。　　消费者基本特征　　购车年龄逐渐年轻化，26- 35岁仍为购车主力；未婚的比例相对扩大，月收入在3000-5000左右的较低收入家庭也开始有了购车计划；教育程度稳中有升，大学本科的比例有所提升；更多的一般职员、技术人员和销售／业务人员表示出强烈的购车意愿。　　消费者购买行为　　上下班方便仍然是购车的主要目的，但选择旅游休闲的比例有了大幅度的提高。武汉消费者在4S店购车的比例是75.8%，其余消费者有13.5%会在汽车交易市场购车。在维修保养地点选择上，武汉65.7%的消费者去4S店进行维修，选择专业的养护快修连锁店、普通维修站的比例分别为19.8%和14.3%。选择在大型汽车市场内的品牌4S店购买汽车的趋势更加明显；售后服务越来越为消费者所关注。同时，打算采取银行付款的方式购车的比例上升。购车影响因素对质量、价格、安全性以及售后服务的看重程度较高；武汉车主进行改装装饰的比例达到40%，安装防盗器的比例为25.5%；80%以上的车主在购车时都得到了或多或少的促销优惠；武汉人购车的参与者比较多，家人、朋友、同事的意见对于最终购车都十分重要。 第三章区位条件分析一、天欣汽车公园项目区位调查分析天欣汽车公园项目位于江夏经济开发区，江夏经济开发区于1992年批准成立，2004年定为省级开发区，规划面积12.93平方公里，位于汤逊湖畔，北靠享有“中国光谷”之称的东湖高新技术开发区，南接武汉卫星城江夏纸坊街，周邻23所大专院校、56个科研所，并拥有5万亩的城中湖。    江夏开发区已累计引进企业200多个，已经成为武汉“中国光谷”的主要发展园区、中药现代化科技产业（湖北）基地的核心园区。形成了光电通信、生物医药、环保新材料、新型制造业、文教房地产业等五大产业为主体的产业集群。随着武汉市中环、外环线全线贯通，武汉金融城、汽车城、科技城、钢铁城“四城”一线，“武汉浦东”的战略构想的实施，带动了一大批新兴产业来此发展，使这一带的投资价值日益凸现，成为光谷板块旁的新兴经济聚集带。 T-SUN天欣汽车公园竹叶山中环商贸城友谊大道汽车店集群（一）项目周边交通设施调查Ø铁路：京广大动脉西邻开发区，武汉市南环铁路横贯开发区东西，并在区内设有流芳车站。 Ø公路：107国道、武黄高速公路在开发区设有出入口，武汉市中环线贯穿园区，京珠、沪蓉高速公路交汇点毗邻园区。Ø机场：武汉天河国际机场，是中国第四大航空港，拥有连通国际、国内主要城市的航线50余条。Ø港口：长江武汉港是对外开发港口，是中国内陆第一大港，年货物吞吐能力达4000万吨，可直航日本、新加坡等十四个国家。Ø通讯：武汉信息港毗邻开发区。因此，对天欣汽车公园项目的汽车交易、汽车赛事、商务往来等活动所需的货运、客运、通信等提供了强有力的支持。（二）项目周边基础设施Ø供水：园区内建有日供水能力2万吨的庙山自来水厂；新建成的自来水加压站，将纸坊城区的长江水引入开发新区，实现了“双管道”供水。Ø供电：园区内已建成总容量6.3万千伏安的11万伏郑桥变电站，正在庙山新区新建一座容量为8万千伏安的11万伏变电站，实行双回路供电。Ø道路：园区内有连接江夏纸坊街与关山全长17公里的江夏大道，有连接开发区管委会与民院路全长5公里的两湖大道；连接江夏纸坊与华一寄宿学校全长5.7公里的阳光大道，有阳光一路、阳光二路、环湖路、火炬路、华泰路、南湖路等支线路网，路灯、人行道、花坛等附属设施都已完善。Ø通讯：园区内有容量为2万门程控电话的电信大楼，可直通世界150多个国家，建成了遍布小区的宽带网和广播电视网。 Ø排污：正在建设处理能力5万吨/日的污水处理厂。Ø天然气：西气东输、川气入汉工程输送管道从开发区经过。以上基础设施保证了项目建设以及建成后运营的基础保障。（三）项目周边人文设施Ø高校研究所：紧邻武汉大学、华中科技大学等23所高校，56个国家科研设计单位，10个国家重点开放实验室，4个国家工程技术中心、700多家技术开发机构，汇集了7万多专业技术人员，年获科技成果1000余项，是智力高密集区，享有“华中硅谷”美誉。Ø产业园：华中科技大学产业园、武汉大学产业园、华中师范大学产业园、武汉理工大学产业园、武大华软软件园等高校产业园和湖北省出版产业园、知音文化产业科技园等特色园区。因此，第一，项目所处区域具有雄厚的人力资源和产业经济资源；第二，项目所处区域具有浓厚的文化氛围和文化意识；第三，项目所处区域具有浓厚的创业意识。（四）项目周边消费者调查Ø项目所处区域邻接武汉市城郊结合部，为武汉市中等收入及高收入阶层聚居地，收入水平较高，消费倾向也较高；Ø项目所处区域为高校、产业园云集的区域，消费者文化水平高，个性化消费倾向较强，消费能力高；Ø项目所处区域消费者大都拥有第一套住房和汽车等资产，对需求改善型产品具有较大的兴趣；Ø项目所处区域消费者年龄多为25-45岁之间，工作压力大，对休闲娱乐类项目具有较强的消费意愿。 二、天欣汽车公园主要竞争项目分析（一）天欣汽车公园项目设想n初步规划本项目由汽车文化和汽车贸易两大园区组成，汽车文化园区包括：F3赛道、试驾体验场、越野赛道、汽车俱乐部会所和汽车公寓；汽车贸易园区包括：21家汽车品牌4S店、1个多功能汽车展厅、11个汽车品牌专卖厅、1个汽车用品超市、13家汽车改装店。n建成后的“天欣汽车公园”将成为华中地区第一家集汽车销售、汽车服务、新车展示、汽车赛事、汽车文化、汽车改装、汽车俱乐部等功能的“一站式”的大型汽车文化产业园从初步规划设想上，该项目突出汽车文化，强调以汽车为载体，实现人与人的文化交流和以汽车为中心的文化营销和文化传播。（二）天欣汽车公园竞争项目分析考虑到项目的特点，从综合方面看，武汉并无其他类似项目，因此对项目进行分解提取出几个重要的组成部分：4S店集群、赛道、汽车改装、试驾体验场、主题住宅等几个部分，分别加以比较。1、4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、汉口的黄埔汽车4S店集群（18家）、汉阳的龙阳汽车4S店集群（25家）。沙湖4S群位于徐东商圈辐射区域，友谊大道两侧，沿街分布，较为分散，以销售各种品牌车型为主，随着沙湖规划的深入进行，拆迁在所难免；黄埔4S位于新起的江岸区二七商圈，属城区位置；龙阳4S位于汉阳经济开发区，是4S店最多的集群。除龙阳4S外，由于受制于城区，尤其是中心城区昂贵的地价和稀缺的土地，沙湖4S和黄埔4S都面临着扩张乏力的困境， 2、汽车交易市场包括汉口的竹叶山汽车市场、汉阳的华中汽车批发市场、湖北汽车广场、物产汽车市场和武昌的江南汽车市场，以及2009年落户武汉汉口北批发市场的纵横大世界和2005年开业的盘龙城经济开发区的盘龙汽车城。前五者中，竹叶山汽车市场最为著名、规模最大、品牌最多、影响最大、人气最旺，但已于2005年迁至江岸区后湖；华中汽车批发市场建立时间最早，面向农村市场，主营卡车等，已于2010年迁至沌口园区。从汽车交易市场的发展看，寻求宽松的土地资源环境与依托于科技园和经济开发区建设发展是基本趋势。另外，在功能配备上，最早建立的五家交易市场：竹叶山汽车市场、华中汽车批发市场、湖北汽车广场、物产汽车市场、江南汽车市场的功能集中于销售、配件、维修和办证等传统业务上；后成立的盘龙汽车城定位于高端进口汽车销售，并配有汽车博览中心、物流仓储中心、综合配套服务四个功能分区，以及大型试车道和汽车文化、休闲娱乐设施等，已转向后服务营销经营，但在试车道经营及其它设施经营上仍以服务于汽车营销为直接目的，汽车文化营销欠缺；纵横大世界尚在建设中，规划为“五区四中心”：整车交易区、汽配交易区、汽车维修区、仓储物流区、商务配套区、试驾体验中心、综合服务中心、职业培训中心、研发中心9大功能板块，已具备汽车文化主题营销要素。3、汽车超市武汉第一家汽车超市光谷车辆服务中心于2010年1月份在 SBI创业光谷步行街开业，主要功能有高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构，配套有写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以及商务休闲，是一种比较纯粹的后服务汽车营销方式。4、主题公寓项目从武汉整体市场来看，取得成功的主题类房地产项目并不多，比较成功的如：福星惠裕·金色华府，教育主题社区；光谷世界城，步行街，购物主题。目前正在建设的一批主题旅游项目有：东湖欢乐谷主题公园、世茂嘉年华、巴登城等。从几个项目的成功运作看，主题类项目取得成功需要具备相应的条件，要么具有天然的自然资源，要么具有优异的社会资源。而依托于汽车产业资源开建的汽车主题住宅公寓项目，本项目是武汉市第一个地产项目。从自然资源看，本项目邻接汤逊湖，具有优越的自然条件；从社会资源看，项目周边是庞大的高校群和科技产业园区，具有实力雄厚的社会资源；从产业资源看，汽车主题公寓依托于本项目的汽车市场，具有可依赖、可互补的汽车产业资源。综合来看，在经营方式和营销模式上，能够对本项目形成竞争压力的主要是盘龙汽车城和光谷车辆服务中心，但盘龙汽车城位于汉口北，与本项目区位距离较远，光谷车辆服务中心建筑面积为3万平米，规模上与本项目（建筑面积25万平米）相距甚远。汽车主题公寓项目拥有独特的自然资源、社会资源和产业资源优势，可竞争项目基本没有。因此，在区域市场的竞争中，本项目竞争项目非常少，压力非常小，优势明显，结合未来汽车市场的发展趋势，本项目具有较强的竞争力。三、本项目的SWOT分析（一）项目情况n项目规划本项目位于江夏庙山经济开发区，规划建设用地195064.18平方米，容积率1.5，总建筑面积293441平方米，建成后的“天欣汽车公园” 将成为华中地区第一家集汽车销售、汽车服务、新车展示、汽车赛事、汽车文化、汽车改装、汽车俱乐部等功能的“一站式”的大型汽车文化产业园。n发起股东构成1、融众高成长产业基金：为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。2、武汉天欣汽车事业有限公司：为一家集汽车4S店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团。3、武汉东湖创业投资有限公司：是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，4、武汉三山经济发展有限公司：是一家综合投资公司，目前投资于汽车领域。n股东设计组织框架总注册资本10000万。 1、天欣汽车实业有限公司：占总股本的40%，主要任务完成项目规划、设计、立项及审批通过；政府征地事宜的谈判；项目前期融资；整合中汽协、湖北汽车物流协会、湖北省体委、江夏区政府等政府资源，促进项目快速推进及落实；（以项目及前期80亩土地入股）2、融众高成长产业基金：占总股本的30%，主要任务为完成项目所需前期资金的筹措；安排后期银行并购贷款、经营型物业贷款和园区金融服务的战略银行导入；整合产业与资本资源，搭建境外上市平台，力争该项目3年内境外上市；（以5000万元现金导入入股）3、武汉东湖创投有限公司：占总股本的20%，主要任务为利用自身优势在文化公园的开发建设过程中提供资金、建设、商业运营的支撑；（以现金2000万元入股）4、武汉三山经济发展有限公司：占总股本10%，主要任务为利用自身资源导入不少于10家汽车经销商，同时针对品牌建设发挥作用；（以现金或导入不少于5家4S店入股）n管理层级的组成1、原则：专业性、整体性、合作协调、稳定性。2、股东大会：四家企业或授权代表组成。3、董事会：5人，天欣汽车实业有限公司（董事长1名，董事1名），融众高成长产业基金（董事1名），武汉东湖创投有限公司（副董事长1名），武汉三山经济发展有限公司（董事1名）。4、监事会：1人，融众高成长产业基金（监事长1名）。5、外部独立董事2名：由四家共同提名，审议通过委聘（金融领域1名，汽车专业领域1名）。6、管理团队：总经理由天欣汽车实业有限公司提名，董事会审议通过。（二）项目SWOTn优势Ø资源优势：项目邻接临汤逊湖和武汉大型温泉度假项目“巴登城”，拥有丰富的景观资源和旅游资源。Ø产业优势：项目紧邻众多大学产业园： 华中科技大学产业园、武汉大学产业园、华中师范大学产业园、武汉理工大学产业园、武大华软软件园等高校产业园和湖北省出版产业园、知音文化产业科技园等特色园区和光谷经济开发区，园区构成为科技和创业型产业，能够为本项目发展提高产业支持；这些产业有着比较好的发展前景，员工整体素质较高，文化层次高，消费能力强，对新鲜事物有着较大的兴趣，个性化需求倾向较强；由于工作性质的原因，更加需要休闲娱乐类项目消费，正契合本项目定位。Ø人文优势：项目周边名学校云集，紧邻武汉大学、华中科技大学等23所高校，56个国家科研设计单位，10个国家重点开放实验室，4个国家工程技术中心、700多家技术开发机构，是智力高密集区，享有“华中硅谷”美誉，人文优势明显。使得该区域具有浓厚的文化氛围和文化意识，能够为本项目的汽车文化营销提供强有力的人文支持。Ø综合优势：建成后的“天欣汽车公园”将成为华中地区第一家集汽车销售、汽车服务、新车展示、汽车赛事、汽车文化、汽车改装、汽车俱乐部等功能的“一站式”的大型汽车文化产业园，能够为汽车消费者提供全方位的满足。Ø专业优势：天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。Ø团队优势：团队四位成员，专业互补，优势互补，能够形成一个协调合作、整体稳定的运作团队。n劣势Ø配套劣势：项目所处位置在三环之外，远离城区，生活配套、服务配套比较匮乏。Ø体量劣势：规模大，功能多，投资多，回收周期拉长。n机会Ø庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。Ø汽车公园概念是近年来伴随着中国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。在北京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目， 是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北武汉作为国家重要的汽车产业基地和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。Ø天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟通中，中汽联对在湖北武汉建设汽车主题公园和开展F3赛车运动表示大力支持。n威胁Ø2010年房地产市场形势不明朗。Ø概念型项目建设、经营风险不容忽视。总结：项目优势明显，劣势因素比较重要，机会比较大，也比较实际，威胁客观存在，因此我们必须考虑：Ø充分发挥区位优势和周边产业经济资源优势。Ø景观和自然资源优势明显，应将其优势强化，并加强对其包装推广。Ø在本项目上，投资人的专业优势是其他项目不可比拟的，在项目规划设计和运营上充分发挥其作用。Ø项目的多功能特性，应保持项目定位的一致性，各种功能间的互补和配套。Ø项目生活配套不足，应考虑以社区外围底层商业的形式弥补该不足。Ø联合政府职能部门，充分挖掘汽车赛事运动潜力，带动项目的整体发展。 第四章项目定位一、项目整体战略构思项目开发的目的：快速回笼资金和建立汽车文化品牌项目开发的产品：能够快速回笼资金的产品和塑造汽车文化品牌的产品项目开发的攻略1：选择汽车市场回笼现金流量最大、最稳定的产品，项目开发的攻略3：持久聚集消费者、独特产品设计项目开发的攻略2：将汽车与房地产相结合进行主题化营销、差异化营销项目产品定位：以汽车文化为核心，以俱乐部和赛事等形式规划设计项目产品定位：商业：4S店；汽车副产品商铺项目产品定位：以房地产为载体，设计汽车主题公寓该策略潜在的问题及解决：问题：解决方式：项目功能繁复化功能分区主题社区消费群体变小针对性营销汽车俱乐部同质化问题突出汽车文化，专业化操作汽车运动组织运营难度发挥专业优势，国际国际级赛事 根据以上的整体战略构思分析,得出以下的定位阐述。二、项目定位按战略构想，本项目分为三部分：汽车贸易园、汽车文化主题公寓、汽车文化园。（一）汽车贸易园背景：快速回收资金项目产品：4S店和汽车副产品店铺策略：差异化策略1、将销售和后市场服务功能有机结合，体现综合全面性2、设置专业改装中心3、设置汽车体验中心定性：专业的销售、售后、改装、配件、副产品等汽车产品经销商考虑因素：1、武汉汽车市场潜力巨大2、汽车贸易中的上游产品（销售）、中游产品（试驾、改装、配件、副产品等）、下游产品（售后）的关系日益紧密，相互依存3、汽车市场园区化趋势难点：如何在武汉市范围内避免同质化 n客户群体预测目标客户类别预计比例说明4S店群进口品牌20%进口中高档家用、商务和跑车等乘用车系列国产、合资品牌30%中高档乘用车系列改装店一般改装店15%专业改装店10%为汽车爱好者、发烧友等提供服务汽车配件供应商批发、零售10%汽车装饰美容店15%n经营方式对于上述四种形式房地产，采取销售形式n项目市场定位目前武汉市的汽车市场的配置大致分为：4S店为主、后市场服务为辅；改装为主、装饰美容为辅；装饰美容为主、改装为辅。基本没有4S店与后市场服务并重，甚至后市场服务为主，4S为辅的情形。而在4S汽车销售中，基本为两种情形：专营进口汽车；进口、国产、合资等综合经营。因此从差异化策略出发，本项目采取的定位体现在三个方面：第一，4S店与后市场服务并重，在发展到一定阶段后市场服务为主与4S店为辅；第二，将各种功能综合配置，体现“一站式”特色；第三，以投资人的专业优势为基础，体现专业性。n本项目的总体定位华中地区第一家“一站式”汽车贸易园 背景：快速回收资金项目产品：汽车文化主题公寓策略：差异化策略、针对化营销、通过配套塑造汽车文化1、前期策划宣传围绕汽车文化主题打造2、前期策划引进汽车表演赛、专业赛事等举办嘉年华活动3、公寓设置汽车俱乐部、汽车文化展览馆等软性配套4、围绕汽车主题进行环境设计定性：以周边及武汉其他区域的汽车文化个性化消费需求的群体为对象考虑因素：1、项目周边哟哦能够有庞大的高校、产业园2、周边消费群体消费能力强3、个性化消费需求难点：如何将汽车文化与公寓相结合（二）汽车文化主题公寓 n客户群体预测目标客户区域预计比例职业说明核心客户光谷片区40%高校教师、产业园企业主、中高层管理者主要来自高校和产业园武昌其他地区20%政府人员、企业主和中高层管理者、其他中高收入者主要来自收入稳定、具有较高消费倾向和消费能力，个性化消费强烈次核心客户汉口、汉阳15%周边卫星城15%外围客户投资客户10%无明显行业特征可争取到的以投资或投机为主要置业目的的专业人员。n经营方式对于三类目标客户，采取销售形式n项目市场定位对于房地产开发中的主题房地产项目，大都需要具备三种条件之一：第一，独特的自然资源优势；第二，厚实的社会经济资源；第三，项目自身具有可利用的、相补充的项目经济资源。从本项目来看，邻接汤逊湖，自然资源优势明显；仅靠数量众多的产业园区和高校，具备厚实的社会经济资源；项目由三部分构成：汽车贸易园、汽车文化园以及汽车主题公寓，汽车贸易园和文化园都为汽车主题公寓提供了直接的可资利用的并且是可靠地项目经济资源。因此，对于公寓部分，以可资利用的自然资源、社会经济资源和项目经济资源优势出发，将资源优势融入到公寓项目策划中，开发汽车文化主题公寓。n本项目的总体定位华中地区第一家“一站式”汽车文化主题公寓 背景：塑造汽车文化品牌项目产品：汽车文化园策略：专业化策略1、引进专业级汽车赛事2、引进各种类型汽车展览3、成立汽车俱乐部定性：以汽车文化个性化消费提供者为对象考虑因素：1、武汉并无专业汽车赛事2、投资人旗下拥有一支专业赛车队，并连续取得佳绩3、汽车已进入大众生活，但汽车文化消费方兴未艾难点：如何将汽车文化与项目运作相结合（三）汽车文化园 n客户群体预测目标客户类别说明汽车经销商汽车展览承接各种汽车展销赛事主办方F3赛事越野赛事其他文化经营者汽车副产品n经营方式对于三类目标客户，采取租赁形式n项目市场定位武汉市是全国著名的车都，拥有全国第三大汽车集团：东风汽车集团。2010年武汉市经济将迈入“5000亿俱乐部”，2009年中国成为汽车产销第一大国，武汉市汽车产业普遍看好，但武汉市的汽车文化建设以及汽车文化消费远远落后于全国的一线以及很多二线城市，如北京、上海、广州、杭州、成都等等。因此武汉市的汽车文化市场潜力巨大。从本项目来看，构成部分之一为汽车贸易园，为汽车文化塑造提供了较好的物质基础；同时项目投资人之一为武汉天欣实业有限公司，专业汽车销售服务公司，旗下拥有专业的赛车队，与全国的汽车赛事管理部门有着良好的关系，为汽车文化园的运营提供强有力的支持。因此，对于汽车文化园部分，要抓住武汉市以及武汉城市圈目前在汽车文化建设和消费领域的空缺机会，利用投资人的专业优势，打造武汉市的汽车运动大本营。n本项目的总体定位武汉城市圈的汽车文化俱乐部，武汉城市圈的汽车运动大本营 三、项目定位综合说明n本项目共分为三部分：汽车贸易园、汽车文化主题公寓、汽车文化园Ø汽车贸易园：包括21家4S店集群、专业改装店、汽车装饰美容店、汽车配件供应商。Ø汽车文化主题公寓：面向光谷片区、武昌其他地区、汉口汉阳及周边卫星城的中高收入消费群体。Ø汽车文化园：汽车展销、专业赛事。n在项目构成上包括的物业形态有：4S店、普通商铺、公寓、物流配送中心、展厅、会所、食堂、汽车文化产业大厦、试驾体验场、专业赛道其中：采用销售方式的部分为：4S店铺、公寓、商铺、宿舍、酒店采用租赁方式的部分为：物流配送中心、展厅、会所采用自营方式的部分为：赛道、汽车产业大厦n在项目定位上Ø专业、“一站式”四、项目价格定位结合竞争项目定价及本项目特点，以及本项目类房地产项目的特殊性，我们对项目的定价采取保守原则，对本项目的各部分定价如下：n采用销售部分的定价序号项目价格备注14S店1800万/个21个2酒店、宿舍3000元/平方米38000平方米3住宅3700元/平方米50000平方米4商铺4000元/平方米10000平方米n采用租赁部分的定价 食堂的设置为了服务园区的工作人员，不以盈利为目的，因此不作定价；赛道的经营带有比较强的特殊性，在建成后必须合作经营，引进专业的赛道运营商，因此在收益上将采取固定分成或分红的方式，在此为了定价计算的方便，采取折衷的方式，2万元每天，每月15天出租。在出租率上，物流配送中心、展厅、会所为70%，赛道考虑每月按15天计算后为80%。序号项目价格备注1物流配送中心2000元/月60辆2食堂3展厅10000元/月50个4会所100万/年5物业管理费商铺3元/平方米，住宅1.5元/平方米6赛道2万/天每月按15天计算n采用自营部分的定价序号项目价格备注1赛车队运营广告200万/年2赛车手、车模培训100万/年n项目未来价格预估考虑到通货膨胀、收益能力以及运营成本等因素对项目收益的提高或降低影响等，我们将上述价格作为未来的价格预估来计算，不再做修正。 五、项目产品建议天欣汽车公园由由三大区域组成：汽车文化园区、汽车贸易园区和汽车文化主题公寓。汽车文化园区包括F3赛道、试驾体验场、越野赛道、汽车俱乐部会所、汽车公寓和汽车主题餐厅、酒吧，不仅满足赛事需要，而且是旅游者休闲放松、车迷聚会的好去处，同时还可为各厂商、经销商开展各种新闻发布、产品宣传、试驾、培训活动提供场地。环绕在汽车公园内的F3赛道是按照国际汽联FIA认证的四级赛道，总长2.5公里，共有18个弯道，12个裁判点，13个摄像位。赛道最宽处20米，最窄处16米，直线最长距离400，可供25辆赛车同时比赛。越野赛道建在F3赛道旁，全长1.2公里，中间有一个1500-2000平方米的湖面，有四个环行道，一个发车台，17个障碍分别是：泥潭、之子路、炮弹坑、之字木、跷跷板、大石块、浅水区、土山、斜坡、硬石山、连续坡、沙坑、单边桥、双边桥、浮桥、鹅卵石路、深水区。从赛道的地下行车通道可到达维修区，维修区包括驾驶体验场地、PIT房和控制中心。驾驶体验场地长420M，最宽处70米，最窄处50米，其中有50米 柏油路面喷水，模仿雨天路面，50米钢板喷水，模仿冰雪路面，让您在最短距离内体验车的各种优越性能。维修区PIT房设25间。其一层为咖啡厅，二层为控制中心和新闻中心。汽车俱乐部会所是汽车文化园区的主体建筑，共2500平方米，分二层，一层汽车主题餐厅，可供400人同时就餐。二层设有多功能厅，能容纳200多人，可用于新闻发布会及广告宣传；另有汽车主题吧和VIP房数间，紧邻F3赛道起点位置，全部落地窗设计，可以欣赏到精彩的比赛！汽车公园内的大型停车场设有汽车影院，建有高9米，宽20米的露天巨型银幕，可容纳200—300辆车同时观看电影，同时也是公共停车场。汽车公寓建筑面积8000平米，设200间客房，既为满足参赛车队、观众、媒体的需要，也可满足部分园内企业职工住宿需求。汽车俱乐部是汽车公园的主要经营载体，俱乐部以“全面支持汽车生活”为娱乐宗旨，以园区内的经营伙伴横向联合为经营宗旨，以会员制的模式运营。为广大汽车爱好者搭建一个融洽而稳定的结交朋友、交流体会、旅游度假、体育休闲、提高安全驾驶、完善驾驶技能、增进友谊、享受文化的平台。俱乐部会员有资格使用赛道及场地设施。汽车贸易园区包括品牌4S店、多功能展厅、品牌专卖厅、汽车用品超市、汽车改装店由20家品牌组成的4S店集群，以高端和个性化汽车品牌为主，按各品牌的风格建造；多功能汽车展厅占据10000平米全钢玻璃结构建筑的主体部分，既可作为综合品牌展销区，也可举办汽车展会。品牌专卖厅位于多功能展厅的一侧，由11间纵深15米，宽10米相对独立的专卖厅组成。为高档个性化车型量身定做，能者居之！相对独立的创意空间，透明设计让名车尽展靓丽风采！多功能展厅二楼是大型汽车用品超市，汇集品类众多的汽车精品。汽车改装店设在赛道旁，共有13间200平米独立店面，是广大汽车发烧友的汇集地。 第五章项目建设规划及进度安排一、建设方案编号项目名称数量1规划总用地254091.27m2其中规划建设用地195064.18m2代征道路用地41105.95m2代征绿化用地17921.34m22总建筑面积293441.00m2其中4S店（21个）123271.00m2汽车文化产业大厦47010.00m2宿舍、食堂综合楼宿舍19200.00m2食堂5732.00m2商业10708.00m2配送中心5880.00m2综合展厅（2层）10000.00m2产业园综合楼（二期）19200.00m2管理用房340.00m23会所及VP房（2层）2000.00m23二期建设面积50000.00m24容积率1.55建筑密度45.00%6绿地率25%7轿车停车位200个 二、建设方式和进度安排（一）建设方式通过公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效的控制项目的工期、成本和质量。项目分为两期，除公寓部分为二期项目外，其它皆为一期项目建设。（二）项目进度安排1、针对项目的性质、规模和构成，我们对项目的开发建设进度计划如下：（1）一期项目中，4S店工期为18个月，其他建设36个月；（2）项目销售从开工建设后1年后开始，持续2年；（3）一期项目经营与租赁从建设完毕后开始。（4）二期项目从一期销售完毕后开始建设，并随之进行预售，建设期1年，销售期为1年。因此进度计划图示如下：项目第一年第二年第三年第四年一期4S建设建设一期其他建设建设二期建设建设一期销售销售一期经营租赁自营开始二期销售销售2、筹资方案（1）启动资金采用股权融资10000万，入股天欣汽车公园。（2）银行贷款1亿，用于开发建设，贷款期限1年，贷款利率为5.4%（取银行当期利率）。（3）其它不足部分由销售回款支付，以及建设方垫资建设，在开盘销售后偿还。在资金使用上，先使用股本资金，后使用银行贷款和建设方垫资。 第六章项目财务分析一、总成本费用估算（一）土地费用序号项目数量标准总额备注1土地批租费292.6亩25万/亩7315.00以规划建设用地为计算依据总计7315.00（二）前期工程费序号项目数量标准金额备注1档案整理综合服务费1.001.501.50一次性收取2水土保持设施补偿费19.511.5029.26占地面积3卫生监督防疫费22347.840.05%11.17造价4白蚁防治费29.342.0058.692元/㎡建筑面积5勘测费13.2010.00132.03建筑物占地面积6设计费1.00300.00300.00　7质量监督费22347.840.14%31.29建安工作量8生活垃圾处理费29.3412.00352.13建筑面积9抗震审查费22347.840.16%35.76造价10墙体材料专项费29.348.00234.75建筑面积11施工图设计审查费22347.840.4%89.39造价12工程勘察审查费22347.840.024%5.36造价13深基坑工程咨询费22347.840.7%156.43建安的0.15%14城市建设配套费29.3440.001173.76建筑面积15散装水泥专项基金29.341.5044.02建筑面积16工程监理费22347.841%223.48造价17水土流失防治费19.512.0039.01占地面积18工程定额测定费22347.840.1%22.35造价19工程标底审核费29.341.0029.34　 20综合开发管理费29.340.5014.67　21施工安全技术服务费22347.840.15%33.52　22商品砼保证金29.3410.00293.44　23消防审查费29.343.0088.03　24抗震审查费29.343.0088.03　25合计　　3487.43118.85（三）建安工程费本项目在建筑材料和建筑结构使用上，分为两部分：4S店和展厅为钢结构；其他建筑为钢筋混凝土框架结构。从市场调查得知，钢结构的4S店和展厅造价在400-500元/平方米之间，对本项目，我们取400元/平方米；对于其他建筑，有多层，也有小高层和高层，建安成本在600-1500元/平方米之间，我们对本项目取建安工程费1000元/平方米。序号项目数量标准总额备注14S店和展厅1332714005330.84标准为概算2其他建筑160170100016017标准为概算3赛场及赛道110001000标准为概算总计　　　22347.84　（四）设备费用序号项目数量标准总额备注1电梯930270.00标准为概算2中央空调762102501905.25标准为概算3通讯、消防、闭路监控系统29344115440.16标准为概算总计　　　2615.41　（五）管理费用序号项目数量标准总额备注1管理费前四项2%715.31 总计715.31（六）财务费用银行贷款1亿，贷款利率5.4%，贷款期限1年。第二年年初投入，计算得知财务费用为540万元序号项目数量标准总额备注1财务费用100005.4%540总计540（七）销售费用包括广告宣传费、销售代理费和销售手续费三部分，占销售收入的3%。共计1720.8万元。分3年平均投入。项目计算期1234销售费用573.60573.60573.60总计1720.8（八）不可预见费用序号项目数量标准总额备注1不可预见费用前七项2%744.99总计774.84综合计算，本项目的成本费用共计39516.63万元。序号项目金额（万元）备注1土地费用7315.002前期工程费3487.433建安工程费22347.84 4设备费2615.415管理费用715.316财务费用540.007销售费用1720.88不可预见费774.84总计39516.63二、项目收入测算（一）项目销售部分收入测算由于项目的特殊性和构成的多样性，对项目销售的部分按销售率80%计算。序号项目价格数量金额14S1800万/个21个30240万2酒店宿舍3000元/平方米3.8万9120万3住宅3700元/平方米5万14800万4商铺4000元/平方米1万3200万总计57360万该项目销售收入总额为57360万元。销售期共3年，一期项目销售期为2年，销售收入每年各占一半，即销售比例为50%，假定全部销售完毕。第二期为住宅项目，销售期为1年，假定全部销售完毕。销售收入计算器12341　　　　2　21280　　3　　21280　4　　　14800总计0212802128014800 （二）项目租赁部分收入测算项目出租部分的出租率：物流配送中心、展厅、会所为70%，赛道考虑每月按15天计算后按80%计算。序号项目价格说明年租金收入1物流配送中心2000元/月60辆115.22食堂不盈利3展厅10000元/月50个4204会所50万/年705物业管理费商铺3元/平方米，住宅1.5元/平方米不计算在项目收入中6赛道1万/天每月按15天计算288总计893.2（三）项目自营部分收入测算项目的自营部分收入的计算，考虑收入获取的损益情况的出现，所以扣除20%的损益率。序号项目价格备注1赛车队运营广告200万/年2赛车手、车模培训100万/年总计240租赁和自营部分年租金收入共计1133.2万元/年，运营成本占总年收入的25%，因此年净收益为849.9万/年。序号项目金额备注1租赁部分893.20万/年2自营部分240万/年3年收益1133.20万/年4运营成本283.3万/年4年净收益849.9万/年收益年限的计算项目性质为综合用地，出让年限为50年，减掉建设期3年， 剩余年限为47年，因此收益年限为47年。三、销售税金及附加序号项目合计计算期计算依据12341销售收入573600212802128014800　2销售税金及附加2911.0201079.961079.96751.106%2.1营业税2868.0001064.001064.00740.005%2.2城市维护建设税10.0403.723.722.590.35%2.3教育费附加4.3001.601.601.110.15%2.4印花税28.68010.6410.647.400.05%四、土地增值税序号项目计算结果说明1销售收入57360.00　2扣除项目金额49580.79　2.1开发成本35765.68成本：（一）+（二）+（三）+（四）2.2开发费用3750.95（五）+（六）+（七）+（八）2.3销售税金及附加2911.02　2.4其他扣除项目7153.142.1*20%3增值额7779.211-24增值率16%　5适用税率30%　6土地增值税2333.76增值额*适用税率-扣除项目金额*速算乘数五、投资计划与筹资估算本项目共需资金39516.63，除销售费用为后三年平均投入外，其余分四年平均投资。序号项目合计计算期1234 1项目总投资39516.639448.9610022.5610022.5610022.561.1开发前期投资10802.432700.612700.612700.612700.611.2建安工程费22347.845586.965586.965586.965586.961.3设备费用2615.41653.85653.85653.85653.851.4管理费715.31178.83178.83178.83178.831.5财务费用540.00135.00135.00135.00135.001.6销售费用1720.800.00573.60573.60573.601.7不可预见费774.84193.71193.71193.71193.712资金筹措39516.639448.9610022.5610022.5610022.562.1股本资金10000.009448.96551.04　　2.2银行借款10000.000.009471.52528.48　2.3预售收入回投19516.63　　9494.0710022.562.4建设方垫资　　　　　六、项目的财务分析（一）利润表和静态分析指标1、利润表租赁和经营收入从第四年开始产生。依照新的《中华人民共和国所得税法》，企业所得税率为25%。利润总额和税后利润的估算过程如下表。序号项目名称合计计算期　12345-501收入97305.300212802128015649.9849.92总成本费用39516.639448.9610022.5610022.5610022.56　3销售税金及附加2911.020.001079.961079.96751.10　4土地增值税2333.760.00777.92777.92777.92　5利润总额52543.89-9448.969399.569399.564098.32849.906所得税13135.970.000.000.003362.12212.487税后利润39407.91-9448.969399.569399.56736.20637.432、根据表中的数据进行静态指标分析序号项目数值备注1全部投资税前利润率133%　2全部投资税后利润率100%　3全部投资投资利税率146%　从上述5个指标与房地产行业内项目相比都是非常高的，故项目是可行的。（二）现金流量表和动态指标分析 1、基准收益率的确定据2007年中国房地产指数系统、中国指数研究院TOP10研究组对房地产企业、房地产投资金融机构等的调查获得，较为保守的期望回报率取值为15%。因此取基准收益率为ic=15%。2、全部投资现金流量表（ic=15%）序号项目名称合计计算期123451现金流入97305.300.0021280.0021280.0015649.90849.901.1收入97305.300.0021280.0021280.0015649.90849.902现金流出57897.399448.9611880.4411880.4414913.70212.482.1开发建设投资39516.639448.9610022.5610022.5610022.56　2.2销售税金及附加2911.020.001079.961079.96751.10　2.3土地增值税2333.760.00777.92777.92777.92　2.4所得税13135.970.000.000.003362.12212.483税后净现金流量（1）-（2）39407.91(9448.96)9399.569399.56736.20637.434税后折现净现金流量7917.97(8216.48)7107.426180.36420.92316.915税前净现金流量（3）+（2.4）52543.89(9448.96)9399.569399.564098.32849.906税前折现净现金流量10648.85(8216.48)7107.426180.362343.23422.55（本图只显示至第五年，6-50年未显示，与第5年数据相同）动态指标计算结果如下：序号项目数值备注1税前全部投资财务净现值10648.85　2税后全部投资财务净现值7917.97　3税前全部投资内部收益率75%　4税后全部投资内部收益率66%　（三）动态盈利能力分析1）财务净现值（FNPV），从上表数据可以看出，税前和税后财务净现值都是大于0的，因此项目是可行的。2）内部收益率（FIRR），从以上数据可以看出，税前和税后的财务内部收益率都是大于ic（=15%）的，因此项目是可行的。（四）资金来源与运用表及资金平衡能力分析1、资金来源与运用表 序号项目合计计算期　　　　123451资金来源117305.309448.9631302.5621808.4815649.90849.901.1收入97305.300.0021280.0021280.0015649.90849.901.2股本资金10000.009448.96551.040.000.000.001.3银行借款10000.000.009471.52528.480.000.002资金运用48973.449448.9611880.4411880.4414913.70212.482.1开发建设投资39516.639448.9610022.5610022.5610022.560.002.2销售税金及附加2911.020.001079.961079.96751.100.002.3土地增值税2333.760.00777.92777.92777.920.002.4所得税13135.970.000.000.003362.12212.483盈余资金68331.860.0019422.129928.05736.20637.434累计盈余资金68331.860.0019422.1229350.1630086.3630723.792、资金平衡能力分析通过表中第4栏的数据，我们看到各期的“累计盈余资金”等于零或大于零，这说明该项目的资金没有缺口，具有很强的资金平衡能力。通过以上的分析，可以看出，该项目无论是盈利能力、资金平衡能力还是债务清偿能力，均达到了要求。因此，项目是可行的。 第七章项目不确定性分析影响本项目的不确定性因素主要为总成本费用，总成本费用受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。对本项目的影响，我们采用盈亏平衡分析方法进行计算并分析。一、盈亏平衡点影响本项目税前利润的几个主要因素分别是总成本费用、商品房销售价格、商品房销售率等。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡时的临界点。令：税前利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税=0。则：总成本费用因素的临界点设临界点的总成本费用为X，则令：57360-X-2911.02-2333.76=0解得：X=52115.22（52115.22-39516.63）/39516.63*100%=32%说明总成本费用如果增加32%，本项目的税前利润为零。二、盈亏平衡点分析因此，当项目的总投资增加32%时，项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目的总投资增加不会超过20%，因此可以肯定，该项目有盈无亏。 第八章社会、环境效益分析与风险评价天欣汽车公园将使得汽车文化和汽车产业充分融合，并以优越的区位与交通优势，大力促进当地经济发展，繁荣市场。公园建成后预计每年可上缴税收高达1亿元，同时可解决大约3000多人的就业岗位，这些无疑都将为本地区的经济建设和社会稳定，发挥出举足轻重的巨大作用。由于天欣汽车公园临近汤逊湖和武汉大型温泉度假项目“巴登城”，因此公园的建成将形成当地的高客流量的旅游态势，营造出空前的人气，从而引领全新的汽车消费时尚潮流，进而极大带动本地区市场消费。从而更进一步促进当地旅游业及其他产业的大发展，并提升本地区的财政收入。天欣汽车公园将是本地区的一个战略级项目，可作为江夏庙山地域经济发展的突破口之一，成为极具可观收益的新的经济增长点。她依托江夏区的自然优势，以特色产业集群为支撑，将构建一座汽车文化产业新城，该项目的启动将改变本地区战略性格局，在中南五省乃至全国也将会以其独特创意、独特形象、独特地位、独特效益产生历史性的深远影响。总体而言，从财务收益上、社会效益上，该项目都是可行的。'