电瓷厂项目可行性研究报告 33页

'一、项目概述3（一）基本数据3（二）项目背景3（三）地理位置3（四）周边环境3（五）宗地现状3（六）市场调研的基本结论3（七）项目基本发展模式3（八）产权转让、发展方式及股权架构3（九）财务评价的基本结论3（十）风险分析的基本结论及应变措施3二、市场调查3（一）阳江市经济现状与房地产业发展特点3（二）项目所在区域市场情况3（三）电瓷厂项目可比楼盘调查分析3（四）电瓷厂二手市场调查3（五）同类住宅平均建筑成本3（六）同类住宅平均销售单价3三、发展规划和营销策划3（一）基本数据3（二）规划的要求与限制3（三）发展方案的初步设想3 （四）计划发展期3（五）电瓷厂项目的SWOT分析3（六）目标市场的确定和发展定位3（七）销售速度预测3四、发展成本1五、财务评价3（一）项目资金回收及还贷期限3（二）项目投资利润测算3（三）财务机会/风险分析及应对措施3（四）财务评估结论3六、项目风险分析3（一）盈亏平衡分析3（二）敏感性分析3（三）不确定因素分析及应变措施3七、结论和建议3（一）基本结论3（二）存在的问题3（三）项目发展建议3 电瓷厂项目可行性研究报告(2009年12月)一、项目概述（一）基本数据占地面积：48427.5㎡;总建筑面积：预计121069平方米容积率：预计2.5。（二）项目背景1、项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在2.5左右，暂时没有其他规划的限制。（三）地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属一线街铺。从江城区宏观地理位置看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住区约5-8分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁华区域——新华北路、人民广场。 （四）周边环境1、交通状况该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有了岗路接驳西平南路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路，道路四通八达；在中山一路、东风路在距本项目50米之内设有超过30条公交线，锦城花园西侧是2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南100米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过5分钟。从地块到达市内主要办公、商业的交通非常便利。2、配套设施作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。在项目步行5分钟内的设施包括：商业、市场：本项目附近有东峻百货、7-11连锁店等商业设施；杨箕村肉菜市场、水均岗肉菜市场、东环肉菜市场等肉菜市场；天河城购物广场商圈距本项目在一个地铁站和一个公共汽车站内。餐饮：麦当劳、欣叶台湾餐厅等中西食肆；教育：东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼儿园、东方红幼儿园、锦城花园东风东小学低年级部、育才中学，稍远有东风东小学高年级部、执信中学、广州市第七中学、培正中学、培正小学、广铁一中等名牌学校，教育资源极其丰富。娱乐：荷里活东、大上海夜总会、各类酒吧等娱乐设施；医疗：广州空军医院、广州市十二人民医院等；银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、上海浦东银行、广州商业银行等银行。3、景观地块南边是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约28米 高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为33层高且体量大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍楼和兴建中的高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城市景观。东南面是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响；东侧是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错；北面是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路的建设，锦城B5栋价格就从一手楼的9000多元/平方米锐减至二手楼7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有一定帮助。但总的来说，项目北向的景观会比南向好。（五）宗地现状南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。地块内现有建筑物约12400平方米，最高为6层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山一路有主要的出入口，施工水电基本能满足要求。（六）市场调研的基本结论1、市场调查广州市房地产市场经过1999年的调整期，在2000年进入新的阶段。政府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，一定程度改善了房地产市场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场的主力，其消费能力在2000年内表现不俗，年内住宅成交量稳步增长，虽总体成交量还是较1999 年下降，但个人消费需求有效承接了市场供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定的消费群，特别是东山区，传统上就是政治、经济、文化、金融、办公之区，昔有“有钱有势住东山”之说，在消费者心中具有一定的魅力，改革开发后广州第一个中外和资房地产开发项目－－“东湖新村”就在东山区。由于这区房地产市场发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理、综合质素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在6000-8500元/平方米之间。但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低、环境好的优点，对旧城区楼盘有一定冲击。2、研究的基本结论具体到本项目，由于能与锦城花园连成一个大规模楼盘，借助锦城的优势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情况，住宅均价定在7500元/平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的销售速度。（七）项目基本发展模式若项目能取得3.5倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座20-22层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为120平方米左右，每层四－－六户，住宅景观朝向以东、北为主。项目建成后，与锦城花园融合在一起，将是一个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全、室内设计合理、装修精美的豪华精品高尚住宅小区。在此假设下，项目的发展周期约3年，其中建设周期为1.8年。 （八）产权转让、发展方式及股权架构（九）财务评价的基本结论本项目财务分析的基本假设如下：l容积率为3.5倍，即地上建筑面积42000平方米，其中无偿公建500平方米，可售住宅面积41500平方米，估计地下室面积4000平方米（包括机房、车位）；l项目发展期为3年；l地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪华装修；地下室建造成本为2500元/平方米，含机电设备；l项目的正常销售价格是7500元/平方米，车位售出111个，每个13万元；l项目的销售费用为销售收入的3.25%；l银行贷款按年利率5.31%（一年期）和5.49％（二年期）计算利息。l资金来源：自有资金6000万元，银行借贷8000万元，平均借贷期限为1.06年，利息支出合计457万元。本项目的税前成本为26888万元，税后利润为3807万元，税后成本利润率为15.20%，全部投资计息季度内部收益率为20.66%，全投资不计息年度内部收益率为26.04%（若仅贷款部分计息则年内部收益率为38.14％）；项目投资高峰时点为2004年第3季度，资金的需求峰值为13294万元；项目的销售价格盈亏平衡点为6071元/平方米，正常条件下的销售量的盈亏平衡点为33519.6平方米，销售比率为80.77%。根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。 （十）风险分析的基本结论及应变措施根据对建安成本、销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响最大的是销售价格的变化，销售价格每变化5%，税后利润随之变化为946万元，在销售价格下调15%时，整个项目的税后成本利润率仅为3.90%，税后利润为969万元，但对于本项目来讲，销售价格低于6375元/平方米的可能性比较小。本项目的预期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加15%（即3335元/平方米）时，税后利润为2552万元，利润下跌32.97％左右，税后成本利润率为9.48%，所以控制本项目的成本显得比较重要。我们认为项目主要风险存在于：交易过程中双重税收、协议执行情况、规划条件未定、交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。二、市场调查（一）广州市经济现状与房地产业发展特点1、宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。2001年，广州国内生产总值2684.83亿元，增长达到12.7％，保持高速增长态势。2001年，全市实现社会消费品零售总额1243.9亿元，比上年增长11.0％，剔除价格因素的影响，实际增长14.6％。全年零售额超亿元的大型零售商店有32家。2001年1-10月全市人均社会消费品零售额位列全国第一。2001年末，广州地区金融机构人民币存款余额为6228．04亿元。国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别是住宅建设的支持力度进一步加大。 房地产投资保持快速增长，2001年全年完成房地产投资380.99亿元，比2000年增长7.1％。全年商品房新开工面积4250万平方米。2002年广州房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资159.14亿元，同比增幅为13.3％。2、2001年广州住宅市场特点2001年广州房地产市场继续保持稳定、健康、持续发展的趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。2001年广州市房地产市场分析面积单位：万m2;成交金额：亿元（资料来源：广州市房地产信息中心）（1）供应量得到调控2001年全年我市十区批准预售的商品房项目共410个，可预售总面积795万平方米，其中，原八区批准预售的商品房项目共212个，可预售总面积424万平方米，比2000年减少22.49％。（2）房地产投资增长速度放缓2001年全市十区完成商品房投资比去年同期增长7.15％，低于2000年20.33％的增长幅度。（3）新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长5.4％，低于2000年21.8 ％的增长幅度。（4）商品房累计空置面积减少近年来持续增长的商品房空置面积首次出现减少。截至2001年底，全市商品房累计空置面积为563.37万平方米，比2000年减少3.25％。（5）预售商品房成交减少2001年全市十区预售商品房成交量810万平方米，成交金额383亿元。其中原八区商品房为535万平方米，成交金额为299亿元，分别比2000年减少4.29％和4.78％。值得欣慰的是登记的成交面积仍超过同期批准预售面积。由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少的影响，使房屋成交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到1188万平方米（预售商品房成交810万平方米+二手成交378万平方米），首次突破1000万平方米大关。（6）二手房屋大幅增长全市十区二手房屋成交量达378万平方米，成交金额为90亿元。其中，原八区的二手房屋成交量为223万平方米，成交金额为80亿元，分别比2000年增长78.4％和50.94％，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的29.42％，高于2000年的18.27％。其中又以房改房上市交易的增长最快，2001年全年房改房上市成交面积32.34万平方米，成交金额为9.98亿元，分别比2000年增长161.44％和135.38％。二手房屋交易的活跃进一步推动商品房市场的活跃。（7）成交均价各有升降原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均价为9259元/平方米，比2000年均价下降7.67％，年成交均价多年来首次低于10000元/平方米。2001年高层住宅均价为5168元/平方米，比2000年相比下降了3.71％。多层住宅和商铺的均价则有所上升，与2000 年均价相比，分别上升了6.95％和7.19％。（8）2001年住宅市场2001年全市十区批准预售住宅面积651万平方米，占批准预售的商品房总面积的81.8％；登记成交的住宅面积为714万平方米，占登记成交的商品房总面积的比重为88.15％。住宅成交量比同期上市量超出174万平方米。市场的吸纳能力稳定，原八区的高层住宅，比去年成交量同比增长7.80％。2001年住宅市场情况面积单位：万平方米；价格单位：元/平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的24.66％和22.04％；多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量的56.75％和69.75％。 3、2002年1-8月广州市住宅市场分析2002年1-8月广州市房地产市场分析面积单位：万平方米；金额单位：亿元（1）高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到87.22％，抵消多层住宅供应下降的影响。（2）一手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。八区的高层住宅成交量比去年同期增长11.36％，保持交易旺盛态势。但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。（3）高层住宅成交价格下调2002年八区的高层住宅成交价格比2001年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致。2002年1-8月广州市住宅市场分析面积单位：万平方米；金额单位：亿元 （以上数据来源：广州市房地产信息中心）（二）项目所在区域市场情况1、广州市东山区简介东山区占地17.2平方千米，2000年末总人口59,8592万人，GDP为26,1712万元，年末职工5,3120人，全年工资总额8,9495万元，职工年人均工资1,6689元。社会消费品零售总额为67,8501万元。广州市东山区是广东省的政治文化中心，历来就是广州高官巨贾云集之地。目前广州军区、中共广东省委、省人大、省市政协、市政府部分部门、中新社广州分社、羊城晚报社、南方日报社、广东电视台、粤港信息日报、中国科学院广州分院、中山大学北校区（原中山医科大学）、广东工业大学等单位均驻扎在此。全区已形成环市东路——农林下路——署前路—— 龟岗一片商业旺区。专业市场众多，形成一批高收入的消费者，是本项目的目标消费群。如：东南部的海印电器总汇、海印广场、毛线布匹市场和摩托车市场、旧货市场；较场西的摩托车零配件市场；文德路至文明路的文化书画市场；陵园西路、中华广场一带的手机、电子通讯器材市场；中山三、四路小商品市场等等。区域内宾馆、食肆林立等具有特色的设施成行成市，已具规模，颇有知名度。东山区是一个成熟的老城区。区内教育医疗等市政配套设施完善，交通便利。有东风东小学、东方红等49所小学、84所幼儿园。6所医院分布在区内，中山医科大学全国知名。环市路、东风路、中山路三条城市主干线横贯该区，与其间的纵向公路构成密集的交通网络。公交汽车站点星罗棋布，地铁一号线沿中山路而行，杨箕站紧靠锦城南苑地块西南角。正因为东山区具有成熟而出众的交通、教育、购物、休闲、娱乐设施，区域内居民尽享其便，房地产市场相当成熟和活跃，二手成交量一直位居广州市交易量的前两名，一手楼盘的销售也取得不错的业绩。因此，东山区的楼盘得到众多消费者的青睐，综合素质高的楼盘从上市伊始就受到市场关注，例如锦城花园、东山雅筑等。1、东山区高层住宅市场情况2000-2002年8月东山区5号地段高层住宅市场情况面积单位：m2；金额单位：万元；均价单位：元/m2（以上数据来源：广州市房地产信息中心） （1）区域供应情况东山区是老城区，占地面积小，房地产发展得早，目前可供开发的用地十分少，故区内供应的楼盘也屈指可数，而且绝大多数是单体楼，小区盘十分少，如2002年在售的住宅楼盘只有十几个，能形成小区的只有东山雅筑、富力金羊花园（含富力东堤湾）和盈泽苑等3个楼盘。2001年东山区高层住宅供应量为17.11万平方米，2002年上半年为10万平方米，分别仅占全市八区计高层住宅供应量的5.02％和4.18％。东山区全年供应量不足一个郊区大盘的供应量，而且基本上以单体楼供应为主。近3年，东山区5号地段的高层供应量有上升趋势，主要是一些旧城改造项目开工和已有项目继续发展重叠，增加供应量。但对于整个市场来说，供应量仍旧较小，而且小于同期需求量。（2）区域成交情况2001年东山区高层住宅登记成交面积21.56万平方米，2002年上半年成交面积为14.73万平方米，这两个数值均比供应量大，说明市场需求除了能消耗同期供应外，以前积压的空置房也逐渐得到消化。东山区5号地段在2000-2002年近三年内，商品房成交量一直保持上升态势，说明东山区5号地段的需求量仍然旺盛。其中，2002年前8月份，高层住宅成交量比去年同期大幅上升接近40％，主要是由于小区楼盘东山雅筑上市带动。再次印证东山区小区楼盘深受买家追捧。2001年和2002年的成交数据统计表明，东山区5 号地段高层住宅单位平均成交面积下降，从110平方米减小到95平方米，但仍位居全市前列，高于全市92平方米的平均水平。其主流户型为二房二厅（80平方米左右）和三房二厅（110以上）。（3）总体价格成交价格方面，由于东山区地价昂贵，供应较少，故总体住宅售价是广州最高的一区，高层住宅的供应价格绝大部分在6000元/平方米以上，其中又以6000--8000元/平方米的楼盘为主。2002年前8月东山区5号地段高层住宅登记成交均价为人民币6676元/平方米，比2001年同期的7154元/平方米下降6.65％。就全年来看，受广州整体楼价下调的影响，近3年东山区5号地段高层住宅的价格处于微跌态势。2000年为8365元/平方米（锦城花园、东风广场均在售），2001年为6910元/平方米（高价楼盘进入尾盘销售阶段，成交以中高价位楼盘为主）。进入2002年，高层住宅价格继续下降，均价超过7000元的在售楼盘只有东山雅筑，成交均价下降至6679元/平方米。由于地处市中心，东山区住宅存在居住环境较差、楼价却高企的问题，但其在生活配套、交通等许多方面有其它区域不可取代的优点，故该区楼盘的成交情况仍然较好。该区楼盘消费者主要是区内居民、中产阶层、或在区内工作的高级白领阶层。（4）区域地段市场情况从分布上看，东山区可分为以下地段：①二沙岛；②东湖；③区庄附近及以西的商务区；④淘金小区，麓湖；⑤动物园与水荫路、五羊新城；⑥环市东、东风东；⑦大沙头西与东华路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。由于区内建设用地供应紧张，该区楼盘以单体楼为主散布在各个地段。去年东山区高层住宅成交主要集中在东湖、大沙头西与东华路、五羊新城、环市东、中山一路、东风东、动物园与水荫路（即②⑤⑥⑦⑧），成交面积占全区成交量的75%以上，这些地段住宅平均成交面积略大于该区其他地段。 （三）锦城南苑项目可比楼盘调查分析1、选择可比楼盘的基本原则（1）细分市场相近；（2）未来有一定的持续供应量。2、东山区中选择可比楼盘的标准和结果通过对东山区高层住宅市场的分析，在同区中能与锦城南苑项目所在地相比的地段，环市路--东风路--中山路、东湖--白云路、动物园--水荫路以及五羊新城等符合要求。再从其中挑选出素质较好、未来有持续供应的楼盘，包括东湖御苑、东风广场、东山雅筑。3、东山区外可比楼盘的选择标准和结果广州市正在不断扩张，新区的发展速度加快，所以除了同区可比地段要求的条件，选择区外可比地段条件还包括规划前景、投资前景。珠江新城作为未来广州市的新城市中心，是最直接、最大的对手。此外，中高档宅聚集的天河北和中信一带等相对具有同样的市场消费定位的楼盘也在对比之列。可比楼盘有：东山区的富力东堤湾、东山雅筑、盈泽苑、东风广场、和风雅居；珠江新城的星汇园；天河的天文苑；东风西路的嘉和苑。4、可比楼盘分析研究结果：平均价格主要在6800--8200元/平方米之间。（1）珠江新城（星汇园）珠江新城的住宅区可分为东片和西片。东片由南国花园、新城海滨花园、汇豪大厦、君怡大厦和安骏大厦构成。汇豪大厦、君怡大厦和安骏大厦同属一个小区，分别由3个发展商开发。由于开发时间较早，至今销售已接近尾声，且其设计、装修标准等已落后，故排除在外。东片在售的南国花园和新城海滨花园，以毛坯房入市，均价在7000元/平方米，如果加800元/平方米的装修费，均价在7800元/平方米。两个楼盘均有相当数量的存货，新城海滨花园的发展商因资金问题延缓了开发速度。 西片由南天广场、名门大厦、新大厦、星汇园和漾晴居组成。其中南天广场和名门大厦已售完或剩余尾货。单位面积在168--184平方米的新大厦是在珠江新城唯一能保持均价在10000元/平方米的楼盘（按提供价目表计算）。相信这与其大厅大房大户的概念、豪华的装修材料、高贵的设计与率先采用的带租约销售方式有很大关系，该楼盘开始销售极为困难，建成现楼后情况仍没有改善，发展商不得不把部分单元改为商务公寓，加入成为“金钥匙”国际管理会员，特聘请一批专门从事高档酒店管理的管理人员管理，月租金价格在$3000—$5000左右，然后销售带租约公寓（或提供反租两年），使销售情况有所改善。星汇园和漾晴居同是城建总、越秀开发，带装修均价约7100元/平方米。自去年9月份销售至今，星汇园售出不足300套，约占总供应量的20％，漾晴居售出60套。星汇园售出的单位绝大部分是90来平方米的向花园单位，128平方米的单位因景观和布局问题出货极难，另外80多平方米的北向单位也不好售。这样大量的单位滞销，工程进度又接近竣工，开发商面临巨大的压力。目前该地段内物业的一手平均价格基本能维持在7000元/平方米以上。（2）天河北（天文苑）天河北经过一段时间的急跌，目前价格下跌的速度已减慢。指标性楼盘帝景苑的均价下降到带豪华装修的8000元/平方米，楼盘完工后销售情况好转，2000年全年售出6万多平方米，但该楼盘十分依赖广告推广，这方面费用占成本的比例相当高。另一个大型楼盘天誉花园毛坯房均价7332元/平方米，是面对绿化广场的首排物业，其一期销售较顺利。2001年推出的新盘天文苑，因邻近中信广场、城建大厦、市长大厦等商务楼，租赁需求大，故小单位热销，不少业主购买该盘作为投资。目前这一地段高层住宅价格维持在6500—8000元/平方米之间。（3）项目周围楼盘（富力东堤湾、东风广场、和风雅居） 东风广场位处环市路和东风路之间。以锦城地块目前被两条高架路夹击的状况，与东风广场相比处于劣势。根据东风广场最近的开发方案，将要开工的T5、T6栋单位面积在64--123平方米，并主要在64--108平方米之间。这在平均面积达112平方米的东山区楼市来说，只算是中等偏小户型。东风广场一直与锦城花园竞争，但该楼宇由于在市场定位、规划设计、营销手法都出现不少问题，故其销售情况远逊于锦城。最近该公司又出了些问题，短期内三期住宅难以上市供应。富力公司收购金羊花园第三期，并将小区冠名为富力金羊花园，第三期也定名为富力东堤湾。该项目在2002年8月18日开售，由于紧靠本项目，将成为本项目的一个主要竞争对手。与本地块相连的和风雅居项目，由于在2001年正式推售，避开东山雅筑和富力东堤湾，热租的中小户型销售情况还过得去，剩下的大单位对本项目形成竞争。（4）东风西路（嘉和苑）位于东风西路的嘉和苑，是广州市西区正在发售的少有的高档住宅小区，不少买家是新加坡、香港和外企的高级人员。推出单位均价7690元/平方米，不带装修，部分单位内无间隔。2000年11月下旬正式推出，销售情况普通，120平方米以上大单位认购情况较好。由于定位相近，故也列为可比对象。（5）东山区其他楼盘（富力盈泽苑、东湖御苑）东湖御苑位于东湖附近的永胜上沙，由4栋46层超高层组成的住宅，均价9890元/平方米，带豪华装修。已基本建成现楼，但销售十分不理想。发展商已准备将两栋塔楼的全部单位改做商务公寓出租经营。富力盈泽苑在中华广场附近，与本项目同属中山路，与本项目形成竞争。（四）锦城花园二手市场调查对于本项目，来至锦城花园二手市场的竞争将是直接的。 分析锦城花园的业主转手的原因，主要有两点：其一，内环路的兴建以及锦城花园二期的入伙，使得锦城花园的居住素质有一定程度的降低，达不到部分业主的预期；其二，锦城花园二期入住后，租赁市场因供应量的大幅增加，租金回落较多，投资回报达不到投资者的预期。锦城花园二手市场在短时间内供应量急速增加，导致二手市场的价格跌落幅度较大。锦城花园一期的二手价格约为8000—10000元/平方米，二期的二手价格跌值更大，北向的小单位最低可以在6200元/平方米的价位达成交易，南向的单位的成交价格在8000元/平方米左右。（五）同类住宅平均建筑成本参照中海锦苑的标准，锦城南苑项目建安费按精美装修考虑，高层为2900元/平方米（以建筑面积计，装修标准同中海锦苑）；地下室建筑费按2500元/平方米计算(含机电设备)。（六）同类住宅平均销售单价根据上面对可比项目的界定标准，本报告选取富力东堤湾、东风广场、星汇园、东山雅筑、和风雅居、嘉和苑、富力盈泽苑、天文苑、东湖御苑等9个楼盘作为比较对象，并考虑锦城花园二手成交的情况，通过地段、繁华程度、交通、服务设计、居住环境等多项指标对竞争楼盘的销售单价进行修正，通过市场比较法得到本项目的销售价格为7525元/平方米。为使项目有较好的市场反映，并考虑到将来尾货销售的问题，最后总体均价达到人民币7500元/平方米是比较可行的。详见附件三－四。三、发展规划和营销策划（一）基本数据序号项目面积备注一用地面积（M2）12000　 二扣除规划路后面积　三总建筑面积（M2）42000容积率3.5(一)地上总建筑面积（M2）42000　1有偿的（M2）　（1）住宅（M2）41500　（２）有偿公建0暂定2无偿的（M2）暂定　无偿公建（M2）500暂定(二)地下室（M2）4000暂定1人防、设备、辅助用房（M2）2000未定2车库（M2）2000未定三总可售面积（M2）41500不含车库四容积率3.5　五建筑密度未定　六住宅户数约395套七小区人口1383按每户3.5人算（二）规划的要求与限制未定。（三）发展方案的初步设想本项目计划发展为22层左右的中高层住宅物业，建筑面积约为46000平方米。项目建成后，与锦城花园融合在一起，将是一个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全、室内设计合理、装修精美豪华，区内罕有的大型精品高尚住宅小区。 （四）计划发展期本项目的计划发展期为三年（至项目合作合同签订到项目销售完毕）。从签定合作协议之日起，由于要有9个月时间兴建部队的新营房，故其中前9个月为建设军队的新营区及本项目规划设计和报建期，项目建设周期为19个月（包括场地平整），销售期为15个月，建设期与销售期相搭接，合计需25个月。计划发展计划见附件二。（五）锦城南苑项目的SWOT分析1、优势(Strengths)（1）锦城花园声名远播，项目与锦城连成一片，可借助锦城的品牌形象。（2）与锦城连成一片后，借助锦城的现有配套，可减少南苑项目配套设施的建设；而且整个小区的占地面积将超过6万平方米，在城市中心区十分罕有；（3）地理位置优越，新旧城区的交界处，交通便利；（4）地价较合理；（5）教育、医疗、商业等生活配套设施一应俱全，且有东风东小学作为区内配套。（6）国海外的品牌在广州市的高档市场已树立良好的口碑。2、劣势(Weaknesses)（1）作为高档住宅，缺乏优美的景观条件支持，特别是项目南面靠高架路比较近，有较严重的噪音、废气污染；（2）锦城花园开发周期长，有一定品牌老化的现象；（3）锦城花园原有的会所设施不足。随着大量业主的入伙，小区原有的高尚的生活素质受到一定的影响，其高档住宅楼王的形象有所减弱； （4）锦城花园现有的配套已落伍于变化迅速的生活观念，如“网络生活”无法在小区内实现，配套设施有待提高；3、机会(Opportunities)（1）通过对市场的调查和分析，掌握买家的置业倾向和居住要求，在规划设计时可以充分满足市场的需要，增强项目的核心竞争力；（2）城区内土地供应量有限，能够成一定规模的小区用地更少，未来新增竞争对手不多；（3）东山区楼盘总体素质较低；（4）市场上已出现从郊区向城市“回流”的现象，人们还是习惯方便的生活；郊区楼盘缺乏成规模市政配套的缺点逐渐被发现，交通更是一个实际性的问题，人们对选择郊区楼盘进入反复期，市区楼盘重受青睐。尤其是城市的富裕阶层，因为有较强的夜生活习惯，所以更加倾向于购买生活方便的城区内物业；（5）锦城花园已经具备良好的素质和口碑，并且中海的物业管理在广州市仍处于领先的行列，可以通过策划一系列活动，提高锦城花园的美誉度，提高潜在买家的购买动机和对比权重；（6）随着中国加入WTO，市场上对于高档住宅物业的需求将会增加，二手市场和租赁市场将会趋于活跃。4、威胁(Threatens)（1）珠江新城初具规模，开发速度加快，且广州市政府重新规划珠江新城的功能后，住宅面积大幅减少，使该区住宅更具魅力。倘若珠江新城的楼宇价格向下调整，对本项目的威胁更大；（2）天河北路一带物业价格下挫幅度比较大，价格上对本项目存在竞争。 （3）锦城花园的二手物业的销售价格及广州整体高档住宅价格下挫，投资者信心不强；通过以上分析，锦城花园的高级楼王地位虽有削弱，但其作为城区内的豪宅印象依然被大部分市民、潜在消费者和业界认识所认同，作为具有较高素质的住宅物业的领先者的地位依然稳固。与珠江新城、天河北等地段的楼盘相比，便利的生活设施、完善的商业、市政、医疗配套以及丰富的教育资源令新区在这些方面难望其项背。同时，锦城南苑也面临重重困难：内环路放射线的包围；锦城二期的施工质量难让业主满意；原有小区会所已不足以支持更多的居住人口；二手、租赁价格走低，对锦城花园产生负面影响；市场竞争日益激烈，珠江新城、天河北等新区的发展不断地改变房地产市场格局，把人们的注意力不断向东吸引。（六）目标市场的确定和发展定位1、销售对象的确定锦城南苑消费者定位的原则是：在锦城花园原有定位的基础上，争取原有群体，范围适当扩大，重点稍有不同。根据对锦城花园业主的分析，锦城花园的购买者多数是有自己生意的成功者（生意已经步入稳定的发展阶段）、企业的高层管理者，部分专业人士如律师、医生、娱乐界艺员等高收入人群；年龄层次在30—50岁之间；多次置业；较少有三代同居；一部分置业的目的为投资和保值。建议锦城南苑在上述基础上，进一步开拓目标消费者的范围，因为项目的预期价格为7500元/平方米，单位总价79万元的住宅，在可取得住房抵押贷款的条件下，有购买能力的人群更广，如三资企业、私企或经济效益较好的国有企业的中层管理者、处于事业开创和发展阶段的私营者、从事高科技工作的人士、金融、保险、证券等中介人士。 同时，我们应该注意到，因锦城花园的租赁和二手市场的回报率的下降，作为投资者的买家将更加慎重，其购买的意愿将进一步降低，所以，本项目需考虑消费者的购买目的，重点在实用型买家为主，投资型买家为可能的补充。2、价格定位综合可比楼盘和锦城二手价格，考虑地段、繁华程度、交通、房屋设计、居住环境、周边配套设施、交楼标准、交楼时间、开发商声誉，按市场比较法计算，初步建议锦城南苑日后带装修现楼折实按揭均价为7500元/平方米。3、项目定位本项目初步定位为城区内高档精品住宅，在延续锦城花园原有的品质、内涵的基础上，加入现代、先进的因素，小区的设计强调环境优美，充分考虑到购买者的对于现时居住理念，兼顾景观和朝向等因素，营造出倍受市场推崇的锦城花园三期的物业形象。（锦城南苑项目将为这部分消费者提供享受型的拥有完善商务和生活服务的市中心生活豪庭，并让其子女有更大的机会入读东山名校。）根据本项目的消费者定位，建筑设计以三房为主，两房为副，两房所占比例不超过30%，主力面积以105平方米。（七）销售速度预测详见附件二。 四、发展成本计划总投资的构成及各部分所占的比重如下：１、土地成本：7595万元拆迁补偿、土地税费、三通一平等其他费用：7595万元２、前期费用：335万元72.83元/m2×46000m2=335万元３、建安及相关费用：15051万元3271.96元/m2×46000m2=15051万元4、销售费用：2993万元 （其中：营销费用约98万，销售税金1837万元，销售费用1058万元）650.65元/m2×46000m2=2993万元5、间接费：654万元142.17元/m2×46000m2=654万元6、不可预见费：260万元预计：260万元五、财务评价（一）项目资金回收及还贷期限如果项目能在2003年第一季度末开始动工，则预计在2005年第二季度可以收回全部投资，项目累计现金流量为正值。项目总投资约人民币2.69亿元，计划投入自有资金6000万元，向银行借贷8000万元，其中2000万贷期为1.5年，4000万（分两次提取）贷期为1年，2000万贷期为0.5年，加上项目预售回收资金的投入，可满足项目全部的资金需求。（二）项目投资利润测算锦城南苑地块项目投资利润测算表货币单位：万元人民币销售收入32569税前成本25051税前利润5682增值税0 所得税1875税后利润3807总成本利润率15.20％自有资金年内部收益率38.14％（借贷资金计息）注：销售收入按正常售价销售，税前利润已扣除销售税金。（三）财务机会/风险分析及应对措施1、若以内资企业形式开发该项目，需投入6000万元自有资金作为注册资金，加上0.8亿元的贷款即可完成项目投资的资金需求。按照目前广州公司的情况，取得1亿元1-2年期贷款应该问题是不大的。2、根据该项目的项目流量安排，正常销售情况下安排0.8亿人民币的贷款，其中2000万元的贷款期限为1.5年，4000万为1年（分两次借贷），2000万为0.5年。为降低资金成本和利率风险，并考虑的该项目的建设周期短，项目的建设资金仍以回收资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将1.5年期银行贷款延长至2年期，或1年期内的贷款延长至一年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险的情况进行计息；若均转为2年期贷款，需要多支付约30万元利息。3、该项目在开工前就必须把所有的土地转让费及中介费7350万元支付完毕，存在一定的资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重的资金压力，项目的资金成本也会较高。故一方面，我司需充分利用军方建新营房的9个月时间内，完成项目的前期策划、规划设计、报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另一方面在签订合作合同的时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同的顺利执行。（四）财务评估结论从以上的财务分析，若能按计划执行，此项目是可行的。 六、项目风险分析（一）盈亏平衡分析1、投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为1.98年，动态投资回收期为2.31年（以年利率5.49%计）。2、保本售价若住宅及111个车位（13万/个）能够全部售磬，则本项目的住宅保本售价为6071元/平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅的保本售价为6339元/平方米。3、保本销售率若住宅均价7500元/平方米，111个车位的全部售出（13万/个），则保本销售率为住宅售出79.88%；若维持住宅均价7500元/平方米，车位13万/个，则这两项各自销售率达80.77%才可保本；若住宅均价7500元/平方米，车位不销售，则住宅销售率需达84.52%方可保本。（二）敏感性分析本可行性研究从售价、建筑成本、地价、利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率、自有资金内部收益率的影响。本项目的总成本利润率和内部收益率都对项目的售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度的变化则不太敏感。相对而言，容积率的变动直接影响到楼面地价、销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率的影响较大，但实际上对利润的影响非常大，容积率每增加5％，税后利润增加大约1320万，约占投资总额的5％。 针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点：1、长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适的时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。2、发扬中海一贯以来“缔造精品楼盘”的理念，要使本项目全面超越竞争对手，以“优质”取得“优价”。3、尽量争取多的容积率，以获取最高之利润。4、严格控制成本。目前广州市房地产业的盈利水平大幅下跌，只有质优价廉的产品才能有良好的市场，这种情况下，我们的产品要赢得市场除了努力提供产品的质素外，价格也不能太高。而且，对于本项目，总成本利润率和内部收益率对建筑成本的变化都比较敏感，故把建筑成本控制住非常重要。（三）不确定因素分析及应变措施1、土地转让过程中带来双重税收及违约的风险我们先购买天宝地块给予军方，属于土地的二次交易，面临二次土地交易的税务风险。经我们研究，确定以下签约方式：由我们先就天宝地块同天宝公司签定《合作协议书》，再同军方就地块一签署《土地置换协议书》。经过我们慎重考虑并咨询律师意见，为避免我们陷入双重的违约风险和税收陷阱，我们确立了这样的买卖方式：我们受军方委托向天宝公司买入天宝地块，作为军方的军事用地。具体操作由军方向我们出具委托购入天宝地块的委托书，我们同天宝公司签署合作协议，而非土地转让协议，并将军方要求我们的所有责任和义务转嫁给天宝公司，特别是在付款的时间控制上做好衔接，将第一笔款的支付时间控制在两块地的转让手续完成后。2、合作协议执行风险与以往买地不同的是，南苑项目是将地价款绝大部分支付完毕后对方才能交出地来，这使我们利用资金支付时机来促使合作方执行合同的能力减弱，这主要是我们促使军方按时交地的手段不多。 对此，我们首先还是要充分考虑地价款支付的时机，重点是促使新军营按时、按质完工，使军方没有延迟交地的理由，同时也要尽量预留一部分资金在交地后才给军方。其次，我们要加强与部队方的公关工作，建立良好的互信合作机制以及良好的个人感情。3、规划条件不确定带来的风险目前南苑地块的用地性质仍然是军事用途，虽然是由军方负责办理“军转民”的手续，但规划条件目前是没能够办出来的，这里存在几个风险：首先是不知道最终容积率可以批下来多少，其次是配套的公建面积要有多少，再有就是公建配套设置的地点等。这两个问题都直接关系到项目的收益。现在我们从侧面了解到以及比较城市规划、周边项目，认为要取得3.0倍容积率问题不大，3.5倍也很有可能，但争取到4.0倍有困难。如果项目容积率只有3.0倍，则总成本利润率为10.89％，税后利润为2480万元，比较低。故我们一方面要做好规划局方面的工作，保证项目批出来的容积率在3.5以上，最好能达到4.0，同时公建配套面积不能太多，设置地点要比较灵活。另一方面，我们还要充分利用中介公司的力量，配合取的理想的规划条件。4、交地时间过长带来的风险按照合作条件，在我司与军方、天宝公司签订土地兑换（或合作开发）协议后，军方需要9个月的时间在兴建新营房，在部队搬入新营房后，才可以交出南苑地块，开发期间过长，会带来一定风险。因为即使军方交地后我司马上动工开始建设该项目，要达到销售条件最早要在21个月后（从签约日起计），这期间市场情况有可能发生变化，带来一些不可控因素。面对这个不定因素，我们一方面要把各项工作合理搭接，尽量在兴建新军营期间完成项目的前期策划、规划设计、报建等工作，军方一交地马上开始动工，缩短开发周期，另一方面密切留意市场变化，及时调整项目的开发策略。 七、结论和建议（一）基本结论中国海外在广州市的高档住宅市场具有较高的声誉和号召力，7500元/平方米的销售价格对于本项目来说是可实现的。在考虑消费市场、投资回报、投资风险等因素后，可以得出项目是可行的结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。1、相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向“规模经营、品牌经营”的设想发展，这对公司长远发展是极为不利的。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备的问题，故有必要寻找新的储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好的经济效益。2、经研究该项目是可行的，项目虽然不大，却有合理的回报，总体风险较小。3、该项目可发展中高档的精品楼盘。目前广州公司手头上的两个项目一个是中低价、一个上中价，缺乏面对高档市场的产品，这对产品结构是一个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险的能力，保持公司在高档住宅市场固有的优良品牌形象。（二）存在的问题项目的前期付款压力大，在未得到土地的情况下，即需支付置换土地的费用和新军营的建造费用，有一定的风险；单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知；能否将本项目与锦城花园融为一个小区不能明确； （三）项目发展建议为提高本项目的知名度，建议在制定开发的决策之后，策划一系列活动，增强锦城花园的美誉度，提升其物业形象；积极做好规划局等各方面的工作，争取本项目的高容积率，以及免除本项目的公建配套。'