温泉度假村可行性研究报告 59页

'第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：项目拟定为“XX温泉雨林度假村”。酒店名称拟定为“七仙悦榕度假酒店”。1.1.2项目地址：项目选址于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。1.1.3占地面积：规划用地面积40万㎡（约600亩），与原始森林接壤2000米。1.1.4建筑面积：拟规划建筑面积约7.62万m2（不含地下建筑面积14660m2），其中：一座超五星级酒店，占地面积约15万m2，建筑面积约2.61万m2。建有543栋全产权别墅。1.1.5项目总体规划构思及建设内容X度假村引进当今最先进的跨国度假酒店——超五星级悦榕庄酒店专业管理，项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带，以原生态的天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级SPA、温泉沐浴、 森林登山探险为特色的旅游度假村。区内543栋独立别墅，尽显山地森林的“典藏”、“野奢”特有价值 ，独具巴厘岛风格和黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住“X”，栖居于七仙岭主峰之下，原始丛林之上，云蒸雾绕，空气清新；眺望群山逶迤，观看日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下；晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布的五星级酒店灯火通明；藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私密空间。是国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店—“58 七仙悦榕度假酒店”，由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由352栋别墅和会所（启动区）组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。1.1.6项目投资规模：总投资约8.8亿元人民币。1.1.7项目实施进度安排：项目建设约需5年时间，分二期开发建设。项目已于2011年7月开始筹备，计划于2016年6月项目建成。计划酒店于2016年1月开始对外试业。1.1.8项目主要技术经济指标：容积率0.19；建筑密度15%；绿化率65%；税后财务内部收益率38%；投资回收期3.6年。1.2项目发展商项目开发公司为X绿保北斗置业有限公司，是经X县政府注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属的X项目公司。集团公司成立了10多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到100万㎡。在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。1.3项目提出的背景及发展前景“海南国际旅游岛”概念下，海南旅游地产蓬勃发展。20年来，海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设发展的宏观背景。宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层，这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象；旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现象；对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增值现象。58 以三亚为代表的“大三亚旅游经济圈”，以其天然资源的稀缺性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。三亚湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水湾、清水湾，建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅，吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。如凤凰岛创造了中国七星级酒店的概念，一度飙升到10万元/㎡的房地产天价；半山半岛高层公寓也卖到5万元/㎡；清水湾别墅都在5万元/㎡左右，投资效益显著，极大地推动了旅游地产的发展。受“大三亚旅游经济圈”的带动，以X为代表的“山地资源型”旅游地产开发，具有独特的“绿色旅游”优势。据旅游市场调查，随着游客生态环境意识的增强，游客的旅游热点已从“3S”转向“3N”，即从享受热带海滨温暖的阳光（Sun）、碧蓝的大海(Sea)、舒适的沙滩(Sand)，转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村的人与自然（Nature)、人与人和谐完美的怀恋(Nostalgia)中、从而使自己的精神溶入人间天堂(Nirvana)。从“3S”到“3N”，标志着人类的旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。“山地资源型”旅游地产的开发，顺应了精神追求的财富人群，更适合旅游观光、度假置业，养生养老，开发潜力巨大。在建设“海南国际旅游岛”总体战略指导下，X县政府对七仙岭的旅游规划定位为，打造融“雨林温泉养生、风情景区体验、户外运动探险、热带山乡度假、特色节庆活动”于一体的，洋溢着浓厚黎苗少数民族文化风情的，国际热带雨林温泉特色的旅游胜地。本项目的建设，正是借助X七仙岭独具特色的自然景观资源，通过七仙岭美景观光、热带雨林度假、温泉SPA水疗的系统打造，丰富“大三亚旅游经济圈”构成，拉动相邻三亚滨海旅游客源市场，实现三亚滨海“蓝色旅游”向X内陆“绿色旅游”的延伸。符合海南及X旅游产业国际化发展的需要，符合X及七仙岭旅游规划区旅游总体发58 展目标，也符合该公司在目前旅游地产大力开发的情况下，进军海南X的发展战略。其市场发展前景大，投资风险小，资产保值增值能力强。必将取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。1.4项目实施依据l项目符合《海南省“十二五”发展总体规划》和《海南省旅游发展总体规划》l项目开发建设符合《海南省X黎族苗族自治县旅游发展总体规划》、《X县城城市总体规划》《七仙岭温泉国家森林公园总体规划》。第二章项目建设背景分析2.12010年海南宏观经济发展状况国际旅游岛开局元年，由于国家政策倾斜等利好局势环境，2010年成为海南省建省以来发展最好的一年，全年实现地区生产总值突破2000亿大关，达到2052.12亿元。比上年增长15.8%，提高4.1个百分点。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产完成投资总额1331.46亿元，比上年增长3.28%。房地产开发投资迅猛增长，成为推动投资增长的主导力量，房地产开发完成投资467.87亿元，增长62.5%，占城镇固定资产投资额的37.2%，是推动投资快速增长的主力。全年房屋销售面积854.73万㎡，增长52.3%。旅游业加快发展。201058 年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15%。其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%；接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。受国际旅游岛政策的带动，海南省各项经济指标大幅增长。海南经济发展在依靠旅游与房地产两大支柱产业同时，发展新型工业、提高海洋业、开发博彩业、免税商业等产业，改变经济结构，成为经济发展新的增长点。房地产也从旅游向休闲、商业、养老等多点刚需方向发展。2.22010年海南房地产发展分析2010年成为海南新发展的初始年，年初国务院批复的国际旅游岛政策，不仅带来了国家强有力的支持，而且吸引了全国各地著名开发企业的强势入驻，更加吸引了全国投资者的关注。年初的房地产市场出现“井喷”式增长，短短三个月海南岛的房价暴涨，涨幅达1—2倍。随之而来的是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策的出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国一线城市成交量巨幅下跌。海南房地产由于走出了一条旅游地产开发的路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者的信心不减。开发企业没有停止在海南“圈地”的脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺的现象，900多来海南注册的开发企业为海南房地产市场贡献力量。海口、三亚房地产市场低速时期，二、三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第一，琼海连续5个月成交量占全省首位。今年以来，国家一系列对房地产严控政策的出台，加快了海南房地产投资结构的调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中X、五指山、琼中等县市也成为继东线沿海之后，又一资源型旅游地产开发热点。2.32010海南土地出让及成交市场海南政府为防止90年代初上演的地产泡沫，严控各地土地使用情况，进行打击“囤地”58 行动，出台措施保证海南房地产市场健康快速发展。2010年的土地政策主要体现在两个方面，一方面是规范引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。另一方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。海南一线地区（海口、三亚）土地供应量减少，成为更多企业开拓二、三线城市的契机。海口、三亚在未来房地产市场中主要起到标杆作用，2011年开发重心转移至二、三线城市。尤其是以东线一线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。2010年，全省房地产完成增加值179亿元，占GDP的8.8%；房地产开发投资467.87亿元，占全省固定资产投资总额的35%；房地产企业提供税收近96亿元，占地方一般预算收入近四成。海南房地产须保持一定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年，房地产仍是海南支柱性产业。2.42011年房地产大调控下的后市分析政府限购政策出台的背景，原因之一，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近一两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮，是限购政策退出的一个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少“市场决定的房价”58 与普通住房需求的差距，缓解社会矛盾；楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。从目前情况看，高通胀会在一定时期存在，限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模；保障房体系形成供应规模需要2-3年，因此，预计限购政策退出总体需要2-3年时间。根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的研判如下：房地产开发投资对比：一线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。成交面积：一线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长；二三线城市成交大幅增长。成交均价：一线城市房价上涨更快，二三线城市的房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。市场特点：不同类型的城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市，调控期内存在发展机会。第三章项目市场分析与预测3.1项目开发条件3.1.1区位分析项目所在地的X县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬18°23′～18°53′，东经109°21′~~109°48′,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市、琼中县。总面积1160.6平方公里。X县是三亚市、陵水县、乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至X76公里，陵水至X49公里。距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各一小时车程，距五指山市半小时车程。交通极为便利。十二五期间规划修建的三亚至X58 高速公路，距离只有42公里，使项目的区位优势更加明显。项目开发宗地位于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约600亩。3.1.2主要资源气候条件:X县属热带季风气候区。具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。全年日照约1900～2000小时，日照百分率达45%，年平均气温20.7℃～24.5℃之间，年平均降雨量2000毫米。土地资源：全县现有耕地面积8.31万亩（不含国营农场），其中，水田5.388万亩，旱田1.72万亩，坡地1.2万亩，有宜林地17.2万亩，草地9.2万亩。森林植被：全县有着70.1%的森林覆盖率。境内森林多为热带雨林，面积为33.04万亩，林种1400多类，有经济林26.64万亩，防护林11.16万亩，灌木林12.45万亩，橡胶林（含农垦）48.5万亩。珍贵木材有田生、、花梨、绿楠、红罗等。空气质量：空气洁净无粉尘，负氧离子含量高，空气质量常年保持国家一级水平。南药资源：有各类南药2万亩，拥有沉香、降香、萝工芙、大血藤、砂仁、五指山参等五大南药148个品种，是我国重要的南药种植基地。3.1.3历史文脉X县辖6个镇，3个乡，62个村（居）委会，463个自然村；境内有5个国营农（茶）场，1个热带作物研究所。X县世居民族为黎族和苗族，其他民族均为移民。全县人口16万人，其中黎族占人口的56.2%，汉族占人口的38%，苗族占人口的3.8%，其他民族占2%。黎族苗族少数民族传统文化，是X58 县地方文化的主体部分，此外，还有依托七仙岭热带雨林温泉“雨林文化”和“温泉休闲文化”等。X非物质文化遗产积淀深厚，已先后两批成功申报四项国家非物质文化遗产。3.1.4政策环境2010年X全县生产总值（GDP）13.02亿元，按可比价格计算，比上年增长16%。全社会固定资产投资完成13.5亿元，同比增61%。地方财政收入首破亿元，同比增93%。X县政府紧紧抓住海南建设国际旅游岛的重大历史机遇，打造海南低碳生态发展示范县，争创国际雨林温泉旅游区，以主动姿态融入三亚，参与南部产业分工，走差异特色化高端发展路子，第三产业的比重由2005年的42.8%提高到2010年的50.4%，首次超越第一产业13.1个百分点，旅游龙头地位确立。X县经济社会发展有利因素比较突出，一是随着海南国际旅游岛建设各项政策效应的凸现，特别是随着三亚——五指山（X段）高速公路的开建，和国家飞碟训练基地等一批重大项目落户X，X的知名度和吸引力空前提升，大批战略投资者纷至沓来，X进入了一个新的重大发展机遇期。二是随着中央和省对海南中部欠发达地区和农村发展的投入力度的不断加大，为X进一步扩大投资，上项目、调结构、惠民生提供了极为有利的条件。三是经过多年的快速发展，X经济基础不断夯实，产业支撑力不断增强，环境、资源、区位和体制优势不断彰显，发展的潜力和活力不断释放。为此，县政府的发展战略是坚持走差异化特色化高端发展路子，加速发展旅游为龙头的支柱产业。3.2项目开发价值3.2.1X县旅游市场的发展机会海南国际旅游岛的建设，给X旅游业的发展带来了前所未有的机遇。海南岛的旅游市场格局，经过20年来的旅游发展，形成了“一海两市三区”的发展局面。58 海南中部以五指山脉为代表的热带山区，是海南黎簇苗簇的主要聚居地，雨林茂密，生态一流，风情浓郁，但经济发展滞后；海南东部西部是海岸地区，东部雨水充沛，椰风海韵迷人，旅游业率先启动，达到一定规模和档次；西部雨水略少，拥有海南主要工业园区，旅游资源奇特，旅游产业尚待起步。X地处东西部滨海旅游带与中部森林山地旅游区的交汇处，是三亚至中部的必经之路。抓住国家旅游发展的机遇，发展X地区的旅游地产，有利于重塑海岛形象认知，以雨林、文化还原海岛的另一面，实行山水共举，“蓝”“绿”共赢，推动大规模项目的开发，共建海南旅游大格局。从五指山视角来看，五指山区域旅游发展处于初级阶段，可抢占市场先机，成为区域领导者。这里旅游资源类型较为相似，发展意愿也相近；旅游开发还处在“资源拉动型”发展的初级阶段；产品国际化程度尚有欠缺，星级酒店、特色度假、文化体验等旅游项目缺少。该区域主要旅游资源，五指山有中华民族文化村；白沙有坝王岭长臂猿自然保护区；琼中有五指山自然保护区，白花岭瀑布，仕阶摩崖石刻等；X有七仙岭温泉，石林风景区，呀诺达，槟榔谷。X的七仙岭温泉国家森林公园于2006年被国家发改委和国际旅游局确定为海南优先发展项目，成为带动海南中线旅游，构筑海南旅游黄金三角的建设项目。从“大三亚旅游经济圈”视角来看，可根据滨海度假层级开发过程，把握利用组合优势与差异度，切分三亚旅游市场和旅游地产市场。滨海度假地区层级开发，高端度假酒店占据海滨一线用地；别墅群占据二线用地；娱乐区、住宅区占据三线腹地。三亚地区的海滨一线二线地区度假项目开发日趋饱和，旅游开发向海岛内部地区推进。“大三亚旅游经济圈”中的旅游资源具有差异性，主要旅游资源中，三亚有天涯海角风景区，南山文化旅游区，亚龙湾、海棠湾国家旅游度假区，鹿回头公园，大东海游览区等；陵水有南湾猕猴岛自然保护区；乐东有毛公山、尖峰岭国家森林公园；X有七仙岭温泉等。58 X与三亚、陵水、乐东、万宁有着明显的资源差异，与乐东、五指山的特点比较接近，但资源组合度远高于乐东和五指山市，X七仙岭正是三大资源的高度组合的承载之地。X借势三亚，切分三亚旅游市场切实可行。三亚享有国际声誉，旅客数量和知名度呈现快速增长趋势。据三亚市旅游局统计资料反映：三亚市2004-2010年旅游总人数表年份旅游总人数（万人次）增长率（%）2004363.83212005406.59122006454.9122007528.43282008603122009693.45152010818.318三亚市近年来俄日韩三大客源国所占比例年份比例%俄日韩20051912.79200627.2187.820073328.46.6200841247.8200945217.2201048267.4据X县旅游局统计资料反映：X近三年旅游发展统计表58 指标2008年2009年2010年游客总数64.3140.34178.2同比±%118.226入境游客1.0722.2同比±%87.5110七仙岭景区游客33.12.6同比±%2.2改造期间七仙岭景区过夜17.216.516.1同比±%-4.2-2.36单位：万人次从X内部的旅游格局来看，利用七仙岭旅游资源，与呀诺达景区、槟榔谷景区实现资源互动，从而达到“盛世辉煌”的繁荣景象。X内部旅游格局规划为两核两轴四组团，即七仙岭旅游发展驱动核和呀诺达旅游发展启动核；山泉海度假旅游轴和热带雨林生态旅游轴；南部主题文化体验组团，中部热带乡村度假组团，北部雨林温泉养生组团，西部生态探险运动组团。对重点招商旅游项目进行系统建设提升，形成七仙岭和三道镇两个高端酒店聚落。项目正是处在X旅游发展的核心区和高端酒店的聚集区。3.2.2七仙岭的旅游资源价值根据国标《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003），对规划区内旅游资源类型分析如下表：七仙岭旅游资源类型分析旅游资源分类旅游资源单体（个）地文景观9水域风光9生物景观8气象与气候景观358 建筑与设施14旅游商品18人文活动22合计：73个七仙岭旅游资源评价类别商品位数量占总数旅游资源单体名称5级34.1%温泉、七仙岭、七仙岭热带雨林4级1115%黎族服饰、黎族织锦、南药养生药膳、黎苗七月七传统戏水节、黎苗竹木器乐、君澜酒店等3级811%七仙岭水库、七仙岭的传统、树皮衣、钻木取火、红宝石罗非鱼、荔枝、槟榔、七仙岭温泉高尔夫七仙岭旅游资源认定为四大资源，即温泉、奇峰、雨林、黎苗文化。七仙神峰俊俏挺拔：七仙岭有七座俏丽的花岗岩山峰，前峰最高大，海拔1126米，后六峰相依而小，可见性强。热带雨林逶迤不尽：乔木、灌木、草本、藤本、附生植物组成多层次原始森林山岭，终年郁郁葱葱，“藤葛交错”、独木成林等景象特别。林中的空气极为新鲜，每立方厘米含负氧离子八万等。天然温泉源源不绝：25个温泉眼，其中自喷温泉7口，日出水量3800多立方米，水温最高的达95℃。热水矿化度为0.3克/升，PH值为9.5，含氟量9.4毫克/升，硅酸量120毫升，对风湿病和皮肤病的调养极有好处。黎风苗情神奇浓郁：中国黎族苗族的主要聚集地，涵盖物质文化、精神文化、行为文化和制度文化的方方面面，原生性强，原汁原味。七仙岭资源是综合性资源，由热带雨林+天然温泉+民俗优势资源高度组合，具有维一性、标识性和不可模仿性。一是核心资源等级高，项目内拥有73项旅游资源单体，商品位资源占总数量的30%。二是优势资源高度组合，“温泉+雨林+民俗”58 三大资源的高度组合是全国乃至全球范围内都罕见的旅游资源组合。三是资源与环境有机结合，良好的生态环境、标志性景观资源、效益型资源有机结合。四是迎合了市场需求，到海南旅客和投资客的市场需求正由海滨度假旅游转向山地、温泉、森林等度假旅游。五是具有品牌知名度，七仙温泉嬉水节、七仙岭热带雨林温泉在国内的知名度和美誉度较高，七仙岭温泉国家森林公园荣登“海南旅游金牌榜”。六是温泉是最核心的资源，七仙岭更适合作为景区特有标志存在，登岭活动不能作为最主要的旅游吸引物，旅游资源开发的重点应落在温泉、雨林和民俗风情资源，其中最核心的资源是温泉。3.2.3七仙岭板块旅游地产的竞争态势七仙岭已经初步形成温泉旅游度假区和森林度假区两大休闲主题，旅游度假区内已经出现星级温泉度假酒店的集群效应，目前共有6家温泉度假酒店，总床位达到1000多张。还有两家18洞的温泉高尔夫球场。到2010年底，七仙岭温泉国家森林公园区的酒店接待过夜游客超过16万人次；接待国外游客超过10000人次，同比上升30.8%；旅游收入8612万元，同比上升20.8%，主要收入来自温泉度假和酒店过夜。目前正在营业的酒店项目、在建项目和规划报建的酒店与度假村项目如附表（3.2.3附表）。从表中看，已经营业的酒店项目主要有君澜酒店，康乐酒店，南美酒店，荔苑酒店。其中，以君澜酒店和康乐酒店档次较高，其它酒店都是早期的小酒店。正在建设将要营业的酒店有中南温泉酒店、七仙岭温泉度假酒店、神仙湾酒店、新星超五星级金橡树酒店、五星级金凤凰豪生温泉大酒店、七仙瑶池温泉度假酒店六家。已经签约正在报建的酒店和度假村有七仙伴月五星级白天鹅酒店、神农大丰五星级酒店、荣京超五星级美丽雅酒店、新华都七星级希尔顿酒店、X58 超五星级悦榕庄酒店。可以看出，随着旅游的发展，七仙岭区域的酒店星级水平越来越高，投资额越来越大。到目前为止，已有5家超五星级国际酒店签约进驻。加上已经签约的5家五星级著名酒店，共有10家五星级及以上的国际酒店入驻，全部营业客房床位可超3000以上。与之相适应，七仙岭温泉国际高尔夫球场已经有两家经营，正在开发的有海航高尔夫球场，将要开发的有七仙伴月高尔夫球场，到时将有四家国际高尔夫球会接待国内外游客，拉动旅游市场。竞争产品分析，选取了同区位和同价位的3家已建和3家在建的项目，这些项目投资规模、产品、配套、户型、景观、销售等信息分析如下。七仙岭君澜度假酒店：2007年5月5日，由浙江世贸君澜酒店集团投资收购原海南天上人间酒店，后改名扩建，是一家以“热带雨林”和“野溪温泉”为主题，按五星级标准建造的度假型酒店，由浙江君澜酒店管理有限公司管理。原天上人间在2005年底开业，酒店拥有268间（套）豪华客房，其中有50栋依山而建的独立别墅。酒店拥有最高达97℃，年平均温度达93℃的硅酸重碳纳型野溪温泉；她置身于七仙岭南面山脚下，以俊俏七峰为屏，背枕青山，胶林如海，椰树婆娑，槟郎婷婷，红棉披绸，溪流潺潺，50栋独立别墅依山而建，与热带雨林、野溪温泉融为一体，一切自然而然。“康体养生”理念是酒店的一个重要部分，酒店匹配的天香SPA水疗中心、露天瑜伽台、温泉浴泡池、室外游泳池、山地车等多项健身娱乐设施，使你在与大自然亲密接触之余，康体养生。南美温泉山庄：于2007年8月开张迎宾，是一家按四星级酒店标准装修，集旅游、休闲、观光、温泉疗养为一体的涉外度假型酒店。拥有客房62间，116张床；从房间里即可欣赏到美丽的七仙岭和迷人的田园风光。酒店设有餐厅、酒吧、小卖部、商务中心、会议室、温泉泡池、户外大型游泳池、光纤上网等服务设施，方便舒适、先进快捷。山庄内温泉资源丰富，这里有海南唯一处于热带雨林58 之中保护得最好、有自然喷水景观的温泉，是个“半原生”状态的温泉群，故又有“森林温泉”、“山野温泉”的美名。温泉温度高达93℃（可以泡鸡蛋），属硅酸重碳纳型温泉水，清澈透明，日出量3800多立方米，是海南岛探明储量最大、水温最高的温泉，具有清净肌肤、美容、医疗保健功效，故又被称为“七仙美人泉”。海南金凤凰豪生温泉大酒店：总用地面积：105055㎡，总建筑面积42934.3㎡，绿化率高达60％，建筑密度33.7％，容积率0.26，停车位192辆（酒店区93辆，别墅区99辆），海南金凤凰豪生温泉大酒店共分两期进行，一期推出美国豪生酒店管理集团经营管理的产权式酒店；二期推出顶级产权别墅。一期预期年底开始对外接待游客，酒店设有官邸别墅、顶级独栋别墅客房与豪华客房，主楼区建面共分地下两层、地上两层，其中独立别墅客房12栋69间、豪华客房169间总计238间客房。官邸别墅1栋，独栋别墅客房从单套间到8套间，面积从70㎡到583㎡，酒店客房面积最小30㎡，最大99㎡。海南金凤凰豪生温泉大酒店正在施工阶段，项目预计2012年5月开盘，价格待定。百嘉信七仙伴月介绍：项目由广州百嘉信集团有限公司开发，该公司于1994年创办于广州，由知识资本起步，有海归背景。经过在房地产的多年打拼，目前总资产数十亿元。项目总占地面积2600亩，其中高尔夫球场占地1300亩，住宅+酒店占地1300亩。容积率0.23。一期规划建设指标为，占地面积200亩，容积率0.2，建筑面积26680㎡，规划户数114套庭院式山地别墅。项目用地呈酒瓶形的扁长条形，长边长度约2.5公里，短边长度约0.8公里。项目总规模是当前X的最大规模项目。规划目标将打造一个富有生态价值、文化氛围的旅游体育休闲于一体的大型综合项目。该项目属复合地产，更加多元化，因而开发期会比较长。功能分区：Ø58 体育功能区域（高尔夫球场）：热带雨林特色的国际标准18洞高尔夫球场，前9洞为山景场，后9洞为水景场。Ø酒店配套区域（明月酒店）：具黎苗文化特色的五星级酒店，完善七仙岭国家级森林公园的度假配套设施。Ø休闲功能区域（月满庭温泉SPA区）：提供海南最好的温泉SPA服务。Ø观景台区域（莲花台）：项目地块的最高点(相比项目内最低点，高差达近百米)，与七仙岭构成区域内的复合式景观，可近距离观七仙岭和俯视项目全景，风水最佳之地。Ø文化园功能区域（黎苗文化园）：体验神秘的海南风土人情生活。Ø老年人休憩区域（国际延康园）：创造高品质、仙境般的老年人居住环境，提供人性化的服务内容。Ø养生康体功能区域（银河森林氧吧及配套区，静心园及金沙瑜伽及配套区）：高含量的负离子和植物精气，形成了一个修身养性的极佳区域。七仙伴月产品建设规划表类型名称建筑面积户型层数产品共性产品个性别墅温泉别墅100-120㎡二房单层或两层1、私家游泳池；2、装修标准，有部分材料可选择（例：泳池池壁颜色、凉亭屋顶用料、地砖颜色）；3、半围合，赠送面积60㎡左右。1、一套间、一单间；，一泡池；2、做储物间设计；3、只有步行径到达。温泉宅院170-180㎡三房两层1、两套间，各带一泡池；2、做储物间设计；3、只有步行径到达；4、赠送空间里，可考虑“多功能房”58 （例：商务功能）。院落温泉庭院300㎡四房－五房两层1、大门设计体现“大宅”风范。2、门牌：每户统一设计；业主可自取宅名。3、赠送面积100㎡左右。1、车行到达大门，后门通步行径。温泉庄园500㎡四房－五房两层或三层X“龙湾城”项目介绍：该项目由X县新星投资有限公司开发，建设地址在七仙岭南侧，毛介河南边。正在建设的超五星级金橡树酒店，也是该开发公司的项目。项目建设宗旨在于新建热带雨林温泉度假综合项目。占地面积420亩，用地容积率0.3，总建筑面积84009㎡。总投资4.5亿元。项目实施分两期开发，开发周期为5年。项目建设内容和主要技术经济指标如下表：龙湾城项目建设规划表地上建筑户数建筑面积㎡占总面积%住宅独栋别墅2383998447.6大独栋44998811.9联排821008612叠墅271350016.1洋房1261207.3住宅总户数568商业精品酒店2500358 精品商业3000.4温泉会所15311.8商业合计43315.2农耕体验区（接待厅）1500七仙瑶池雨林别墅温泉度假酒店：项目位于X县七仙岭风景区内，紧临七仙岭温泉高尔夫球会，七仙瑶池项目由海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司开发建设，由香港康年国际酒店集团管理。总占地面积480亩，总建筑面积9万㎡，绿地率超过70％。规划有一座五星级酒店、300座独栋产权别墅、2个VIP会所、1个国际标准会议中心、30亩原生态稻田以及两个温泉SPA区，是海南省中部规模最大、配套最全的五星级产权度假别墅酒店。项目参考巴厘岛建筑风格并融入当地黎苗族文化，致力于打造七仙岭内首家五星级原生态度假酒店。项目根据目前所在地的原生态热带雨林来进行规划设计，尽一切方法来保留原生态的植被，使每一栋别墅都掩映在绿色植被里面。每栋别墅都设有独立院落、泳池和温泉泡池，保证了每一户的私密空间。七仙瑶池雨林别墅温泉度假酒店项目，是目前七仙岭旅游地产板块唯一销售过的楼盘，一期建设的150套别墅，今年3月开盘，到6月底，除有意留着的20套之外，其它全部销售完毕。在短短的3个月里去化速度惊人。合院叠拼别墅最低价33000元∕㎡，独栋别墅43000-46000万∕㎡，一次性付款9.6折。由此对七仙岭别墅需求市场可见一斑。七仙瑶池项目一期销售情况表项目指标竣工面积㎡18750销售面积㎡16200销售均价万元/㎡合院3.338-4.8，独栋4.3-4.658 去化速度㎡/月5410主要产品及户型面积合院最小52㎡，独栋最大186㎡经过对上述6个竞争项目的介绍，汇总比较如下表：项目名称君澜酒店南美酒店金凤凰七仙瑶池龙湾城七仙伴月总建筑面积5万㎡3万㎡4.3万㎡9万㎡8.4万㎡首2.7万㎡主要物业形态50栋独立别墅268间套房，大泳池，泡池SPA集中式62间客房，户外泳池，温泉泡池。独立别墅客房12栋69间，集中式客房169间300独栋，5星酒店，国际会议中心，两个温泉SPA独栋联排叠拼别墅，洋房，精品酒店180个车位114套庭院式别墅送地下室高尔夫180-500㎡5星酒店主力户型180㎡独栋和60㎡40㎡集中式客房70-580㎡，30-99㎡52㎡合院186㎡独栋238㎡独栋170-180私人会所别墅主要消费群高端客群，商务会议游客国内外游客七仙岭过夜游客52-186㎡独栋别墅产品线长，适应面广。没有特点针对顶级客户及企业推出时间2005.122007.82011.122011.32013.12011.8从上表看，七仙岭度假酒店和度假村开发，走两条路线，一是高端路线。主要物业形态，是五星级以上酒店管理，独栋别墅套房，产品线体现在面积上，私人和企业会所式、山地庭院别墅档次最高，配套公共和庭院泳池，温泉泡池，SPA。高尔夫也是最好的配套。如七仙伴月。二是大众路线，对游客和投资者希望一网打尽。主要物业形态表现产品线长，应有尽有，别墅、洋房、集中式客房。较多的停车位。产品从50㎡-500㎡。如龙湾城项目。从推出时间看，今年会有一半的在建楼盘推出，因为调控政策是今年抓紧的，今年销售的是去年初开工的产品，明年会有减少。经过两年的调控，预计后年会增加销量。58 3.2.4七仙岭板块旅游地产开发对X县的影响X县过去是海南岛的贫困县，房地产开发特别是旅游地产的开发起步较晚，总量比较小。2005年，形成一定的影响力，2009年以后有了较大的发展。X的地产开发板块明显分为三道镇、保城镇和七仙岭区域三大板块。三道镇由于有著名景区呀诺达的影响，离三亚市距离较近，旅游地产开发较为集中，但起步晚，体量小。保城镇范围内以住宅公寓开发为主，一线城区价格目前在7000元/㎡左右。而七仙岭由于占据稀缺资源，产品用途和性质不同，建造的度假豪宅起步较高，已销售的七仙瑶池楼盘别墅在45000元/㎡左右。2011年将有新星超五星级金橡树酒店、金凤凰五星级豪生酒店、百嘉信七仙伴月、远奇七仙岭温泉度假村、义耕神仙湾酒店、中南公寓等6家项目竣工和开业，七仙岭区域旅游地产在X县旅游地产和GDP中影响比重较大。X近三年房地产发展情况如下表（数据由县统计局提供）。X房地产投资发展情况表项目2008年2009年2010年施工面积（㎡）206380323287415435竣工面积（㎡）76120130019188647销售面积（㎡）98461139288267219从上表分析，2010年比2009年，施工面积、竣工面积和销售面积分别增长28.5%，45.1%，91.85%。国际旅游岛建设的吸引，七仙岭板块的旅游地产开发等因素对X的房地产发展带来了影响。据X县住房保障与房产管理局统计，商品房销售近三年来情况如下表。X县商品房销售情况表年份销售面积㎡销售套数（套）销售均价元/㎡2008984611125161058 200913928817433941201026721924906042从上表看，2009年商品房销售增大，平均套面积由2009年的80㎡增加到2010年的107㎡，销售价格同比增长了53.3%，发展速度明显加快。由于七仙岭板块只有七仙瑶池从去年开始售楼，上表数据主要反映的是X县其它板块房地产开发状况。根据目前在建报建项目，七仙岭板块全面开发后，开发项目的投资起点、投资规模、产品档次、销售价格都会有很大的改变，X将会迎来新一轮经济增长。七仙岭未来三年旅游地产开发趋势预测分析指标2011年20122013开工面积万㎡102037竣工面积万㎡3019.320销售面积万㎡51523别墅均价元/㎡400004300045000去化速度㎡/月830012500192003.3项目客户群分析3.3.121世纪旅游度假的客户需求分析中国旅游业20余年的发展经历了三个主要阶段，特定阶层的差异化的“文化体验+养生度假”组合式精品旅游，是21世纪旅游的发展趋势。21世纪度假方式升级状况升级路径观光度假休闲度假生活度假人均GDP（$）3001000-30005000理想旅游是一种奢侈品；旅游是一种选购品；旅游是一种生活方式58 观光是旅游的核心休闲是放松的主题是生活的必需度假需求增长见识，享受视觉愉悦。感官接触表面感受。拍照留念的方式。释放压力，舒缓心情。自我调节。住宿酒店，参与活动。融入氛围。体验生活，享受人生，交际方式。旅游置业，生活化的度假方式。第一阶段：观光度假。最传统的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大觉”，最大的收入来源于门票，观光客多数是“潇洒走一回”，在海南“走马观花”赶集式，旅游下来，疲倦和劳累缠身，游客来一批少一批。观光旅游在中国沿袭了近20年，最大的问题是“旺丁不旺财”，有的赔本赚吆喝，结果是吃祖宗饭、造子孙孽。游客是人看人，人挤人，加上国人的素质，旅游区的生态环境破坏严重，得不偿失。对当地经济只有补充性的作用，不可能产生根本性的推动作用。第二阶段：休闲度假。当人均GDP到了1000美元，恩格尔系数低于40%，休闲度假旅游应运而生。这个阶段的旅游，人们开始享受生活，注重修身养性。休闲度假旅游是在中国经过“非典”后，人们认识到了旅游环境的重要性，才迅速发展并渐渐普及的。最显著的现象就是十一、春节等黄金周及休假期间，在某一个旅游区住上一段时间静心度假。人们出行的目的不仅仅是为了观光游览，更重要的是追求身心的放松和修养。某个景区一年可以去两三次，每次住一周到一个月左右。这种旅游特征，比观光游的经济效益要好得多。但由于客人停留时间短，纯粹餐饮娱乐方面的消费，因此旅游效益依然有限，不能成为绝对的支柱产业。第三阶段：生活体验度假。当今，观光旅游时代已淡出旅游市场，相对于休闲度假旅游，各阶层差异化的“文化+养生”体验式旅游度假是一种更高的境界，它提供给不同阶层游客的，既是一种看得见、摸得着、更能感受得到的新的差异58 化有形产品（养生度假），又是一种看不见、说不出，却能使不同类型不同阶层的游客，得到不同的差异化精神享受，和持久寻味的独特休闲氛围（文化）。在特定的文化环境中，个体完全融入其中，任何感受都是身心的体验。针对不同类型游客更高层次的体验旅游是旅游的最高形态，是知识经济时代旅游消费发展的必然需求，它强调不同类型不同层次的游客，对不同文化、生活、历史的体验，强调寓教于乐，注重参与性与精神融入性。体验旅游也意味着旅游发展模式的转型和提升。X旅游业要走高质量精品旅游发展路线，就必须进一步开拓国际市场，必须做出更有吸引力的、新的产业，这就是真正体现本土的民族历史特色的文化精品+休闲养生度假。在国际旅游市场的竞争中，不缺热带气候、海洋资源的旅游圣地，海南岛的核心资源，特别是X的核心资源，并不简单停留在山地资源的竞争上，更应从最能体现地方特色的民族历史文化去挖掘，创造一个世界级的，针对政坛要人、企业大亨、商业巨子、文化名流、影视明星的休闲养生度假基地，人类“生命的加油站”。在当今的社会，越是经济发达的地区，由于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，让这批明星阶层的富人更渴望找到“生命的加油站”，特别是在欧洲的富裕国家，富人去养生度假的要求非常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言，中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化艺术，中国的民族烹饪美食等对他们都非常有吸引力。外籍游客，包括中国中高端明星游客最重视的是健康、养生和浪漫的休闲度假环境，而且，浪漫的养生度假的概念可以让游客停留的时间更长，消费的额度更高，或是购买景区度假豪宅。对于富人来说，他们可以用金钱换来新生命的开始，以金钱换来健康长寿，换来青春58 美丽和无穷活力，消费对于他们来说不是问题，关键是有没有能打动他们的养生度假产品。3.3.2产权别墅的目标客户群目标市场的合理确定，关系到X温泉雨林度假村项目开发的成败。根据上述的市场需求分析，项目开发的第一个高端度假别墅产品的目标客户群可包括下列几个方面：l全球500强企业及在华分支企业的机构性需求，及其中高层管理人员消费群体；l港澳台大企业的机构性需求消费，及其中高层管理人员消费群体；l一般海外旅游度假团体及游客；l国内国有及民营企业的机构性需求，及其高层管理人员消费群体；l较为富裕的艺术家、歌星、体育明星等消费群体超五星级酒店的目标客户群：n30%国际高端休闲旅客：引入国际顶级悦榕庄酒店管理品牌，就可通过该酒店会员订房网络保证30%以上国际高端旅客，特别着重吸引目前X很少的欧美旅客。n30%政府及企业接待活动：借助北斗集团的政府背景及在山东庞大的关系网络和客户资源，作为山东在X的政府及企业高层接待基地。n30%为在华外企和大型国企董事会，高层管理会议以及时装科技等产品的发表会等中等规模会务活动n10%为企业明星、影视艺术明星等著名人士的私人聚会、家庭活动以及婚礼等。3.3.3度假置业投资客源分析通过在网络发起的问卷调查，对X58 已购房客户和意向购房客户的调查分析表明，X已购房客户较为偏好51-150㎡的住宅，随着楼盘档次的上升，偏好面积亦有增加。当初购房主要原因集中于短期度假、养老、投资和改善居住条件这四点。其中有超过四成为二次置业，看重的是X住房的休闲价值，有接近三成的客户因短期度假需要，亦有两成客户购置住宅作为养老、投资或者改善居住环境。年龄层面上大多超过40岁，年龄在45岁以上的比例50%以上，35岁以下的仅占10%。客户以45-49岁的比例最高，多为事业有成的中年人士。选择一次性付款占到购房者的90%。意向购房客户所表现出来的强大支付力，一方面是由于海南楼市所在的机遇，吸引着全国各地的投资者投机者，大量资金涌入，给X楼市继续增添火热气氛；另一方面，对期翼闲适度假或者生活品质的中高端客群来说，X七仙岭的温泉和雨林以及七仙岭风景是他们理想中的度假或生活区域，慢节奏和阳光也成为吸引度假客群和定居客群的主要因素。X意向客户来源较为广泛，各级城市均有大量客户存在购房意向。从调查中发现，华北、华东由于经济实力较强，同时两大一线城市（北京、上海）经济实力雄厚，因此意向客户以该区域居多。进一步细分可以发现，华东华北区域的客户大多来自一线城市和接近一线城市（如天津、杭州等）。各个城市的客户比例较为平均，除上海略高外，其余均在15%左右，而华北区域则集中于北京。购房原因分析，有购房意向的客户多出于投资目的。此外，选择度假的占34%左右。有接近两成选择养老及赠送父母的需要而在X购房。从置业次数看，有80%客户已有过1次至2次的置业，有接近20%的客户置业3次以上。从职业角度分，管理人员和技术人员占50%以上，记入公务员、私营业主和个体从业者的，达到了70%。中高收入人群对X楼市的关注，也展现出强大购买力。家庭月收入衡量的是购房客户支付力。家庭月收入在8000元以上的客户数量占5058 ％左右，而在15000元以上的达到了23%以上。从学历上看，大学本科学历占70%，大学本科以上学历占20％。由此来自华北和华东的中高学历，高收入人群对X楼市关注度较高，他们大多出于投资的目的，亦有部分人群关注X的景观价值和闲适生活。3.3.4国内旅游度假客源分析对“三亚旅游经济圈”的旅游度假客源分析表明，七仙悦榕度假酒店的主要客源对象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地区，尤其是我国比较富庶的上海、北京、广州地区客人，近几年来更是呈明显上升趋势，成为来X度假的主要客源地，三大潜在市场需求能力概况如下：三大主要客源地客源情况分析地区类别北京上海广州常住人口（万人）16951888.461018.20人均年支配收入（元）247252667525317人均年消费（元）170001939820836假日旅游增长率（%）15813-14旅游者主要年龄层次（岁）30-4020-30、30-4040-60各占33%20-40旅游者月均收入（元）5000-100003000-80002000-8000出行方式家庭游、公司奖励、结伴游家庭游家庭游、结伴游度假时间（天）5-73-52-7旅游者人均消费（元）500030001500-3000旅游目的滨海、山地度假休闲、观光游览山地、滨海度假休闲、观光游览山地、58 滨海度假休闲、观光游览、商务会展游另外，经过海南旅游界的共同努力，加大宣传力度，促销措施到位，旅游客源就能不断扩大。目前X重点客源地已扩大到杭州等长江三角洲大部分地区、东北各省及湖南、湖北、贵州、四川、重庆、河南等华中地区、西南地区和西北部分地区。3.3.5国外旅游度假客源分析在国际市场方面，主要是恢复港澳台市场，重点开发日、韩、澳大利亚、东北亚及欧美、俄罗斯等主要客源市场。3.4项目SWOT分析优势（Strength）项目开发商为X绿保北斗置业有限公司，所属的山东北斗集团公司已成功开发多个优异的房地产项目，具有良好的口碑和信誉，对XX温泉雨林度假村项目的成功运作提供强有力的保障。项目位于海南岛的原始热带雨林心脏位置，空气中的负氧离子含量冠绝中国，临近温泉源口，是到达七仙岭主峰的必经之路。项目地理位置优势明显。项目用地主要南向坡地，七仙岭主峰下X温泉国家森林公园之中。临近周边的高尔夫球场及诸多星级度假酒店，环境景观优越。项目临近X县城，生活设施配套便利，距离国家海岸海棠湾较近，可享用海棠湾城市资源。项目远离城市喧嚣，清静无扰，符合高端人仕对休闲度假的基本需求。劣势（Weakness）目前海南岛的滨海比山野更能吸引国内游客，外界来海南旅游主要认可阳光、大海和沙滩，温泉和热带雨林的旅游资源刚刚被发掘58 ，客户吸储有一个过程。基础设施还需要配套完善，城市主干道还需要延长修建，山地地形复杂，项目内道路及别墅建筑需要特别处理。机会（Opportunity）七仙岭温泉国家森林公园已在国内具有强大的品牌号召力，本项目可借势而行，减少项目的宣传推广成本。X旅游业越来越成熟，每年大量的游客进入X休闲度假，为本项目市场营销提供更多机会。原生态环境，养生温泉佳地，具备了养老社区的环境条件，是情侣蜜月度假圣地。越来越多的国内国际游客选择来海南旅游度假，到七仙岭泡温泉，享受七仙岭大自然的洗礼。政府对七仙岭温泉旅游度假区建设的政策支持，对项目建设提供了有利条件。挑战（Threat）项目周边市场在售项目及代售项目，各盘都有大投入、大手笔，营销和传播手法初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。项目市场营销需要加大力度。项目开发时机正处于国家在宏观上对房地产实行政策调控，大环境给项目未来的销售预期带来一定的影响。但由于海南属于我国比较特殊的国际性热带旅游度假目的地，旅游度假资源丰富，项目的目标客户主要是国内高端的有钱和有闲阶层，对高端旅游地产的消费能力强。3.5项目定位分析(1)整体定位：充分利用七仙岭特色自然资源，以超五星级酒店为核心，低密度温泉泳池别墅和树冠泉浴别墅为载体，七仙岭58 旅游观光线路为纽带，顶级SPA、温泉水疗为特点，实行温泉资源与热带雨林资源的高度组合，黎苗风情与巴厘岛风格的相得益彰，针对高端客户群体，争取市场高点站位，营造“星级酒店+产权别墅+目的地旅游”的泛酒店旅游度假村。(2)形象定位：——具有明显的黎苗风情、巴厘岛风格特色；——深挖核心资源，体现七仙岭“山地温泉+热带雨林”体验主题；——突出热带雨林绿色休闲度假“隐”、“藏”、“野”、“逸”文化内涵；——新奢华体验概念；——具有唯一性、标识性。(3)客户定位：–他们寻求一种私密的、独特的既浪漫又温馨的“家外之家”的度假体验；–讲究精致品味并对文化有深刻理解；–认为品牌是高质量的标志、身份和地位的标签；–高收入，受过良好的教育；–企业高层管理人员（董事长，总裁）、私企业主、企业达人或者知名（影视）艺人；–在高级住宅区拥有房地产；–每年旅行30天以上，并且有很多国际旅行经验；–20%以上是七仙悦榕酒店的忠诚客户的会员。(4)产品定位：具有本土黎苗文化、巴厘岛浪漫风情的国际性温泉泳池别墅。——属性：属于私人的、具有独立产权的别墅；——功能：“温泉雨林度假别墅”，以温泉58 雨林为主题的、具有星级酒店管理功能的别墅豪宅；——物业界定：“星级酒店+别墅”模式，项目中的酒店是度假村的主体，别墅是产权酒店的载体；——经营模式：业主具有完全独立的所有权和使用权，只不过可以交由星级酒店管理公司打理，一部份属产权酒店经营管理，一部份属私人或企业分时度假享用，自由选择；——理念：对消费者而言，我们买的不是酒店房间、也不是产权酒店，而是投资性别墅，“我有我自由”；——关于酒店：定位于产权酒店，由191栋别墅组成的国际度假型超五星级悦榕庄酒店。产品功能划分产品形式：星级酒店+独栋别墅+目的地旅游承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，创新项目价值差异化。产品亮点：强调对稀缺资源的占有，注重个人感受和身份标签。盈利空间：全产权式独栋别墅。七仙岭温泉雨林稀缺资源旅游度假。功能分区（详见4.2附表）：☆一座超五星级酒店，提升项目管理整体形象。☆一个私人会所，满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求。☆一处国际会议中心，承担社交、集会的功能。☆一个顶级SPA养生馆和水疗中心，展示塑造项目奢华格调、文化。☆三处温泉泳池，其中一个酒店大泳池，一个会所无边界泳池，一个原始森林中温泉瑜伽泳池。☆一条吸引游客的登山游弋道路，一个石雕文化园，一段树冠栈道，一处大榕树旅游驻留点，一个树冠野趣餐厅。☆三条自然山溪水系和一处山洪蓄调水泊及瀑布。58 ☆两处入口景观和形象打造。一是星级酒店主入口，二是会所次入口，早期作为销售中心。☆项目规划的道路和景点、驻留点、地标性建筑。☆别墅分区，543栋别墅，其中酒店区191栋，会所起动区样板房6栋，其他分为悦景区156栋，悦泉区111栋，悦心区44栋，悦逸区35栋。（5）价格定位：主要产品别墅，享有国际国内稀缺的七仙岭温泉和原始热带雨林自然资源，建筑密度较低，容积率较小，建造材料高档及装修水平豪华，配套有超五星级国际著名酒店管理，别墅值得珍藏，购置保值增值，其价值不可估量。价格定位5万元/㎡。为加快去化速度起步价4万元/㎡，低开高走。☆主要卖点:超五星级悦榕庄国际酒店；国际会议中心；私人别墅会所；顶级SPA养生馆及水疗中心；私密温泉泳池和泡池；原始森林温泉泳池及瑜伽；树冠栈道及天然山溪、水泊及瀑布；亿年石浮雕文化园；热带雨林温泉泳池别墅和树冠泉浴度假别墅。第四章项目规划建设方案4.1项目开发选址4.1、1建筑选址原则58 ★坚持科学合理、最佳适合自然用地的原则；★在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；★合理确定规划分区，星级酒店、度假别墅、餐饮、休闲、娱乐、酒店物业管理等各功能建筑布局合理，科学地组织人流（客流和服务流）和物流；★根据不同地区的气象条件和资源条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和庭院景观达到最佳程度，为休闲生活、度假居住创造良好的自然环境和人文环境。4.1.2项目宗地项目开发宗地位于海南省X县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约600亩。地形地貌丰富复杂，有山头、山坡、盆地、峭壁、溪谷等，整个地势从西北向东南倾斜，属X县七仙岭下特有山地。4.1.3基地交通：项目离X县城约8公里，目前项目东边有一条3公里长的水泥村级公路连接城市主干道，作为项目的次入口道路。今后，将在项目的西边，与周边超五星级酒店项目合作建设一条城市主干道，作为项目的主入口道路，同时也是超五星级酒店的主要外联道路。4.1.4周边基础设施供水：目前七仙岭区内无净水厂和供水管网，但距3公里的县镇已有自给供水厂，随着本项目开发，规划利用周边水厂设备为本区供水。项目输配水管网沿道路敷设，消防供水与生活供水管网合一。供电：区内电源采用县城35千伏变电站电源供给。供电网络由10KV送电网组成，结线方式采用放射式，低压配电网络采用干线式和放射式相结合的方式。低压线路采用埋地敷设。58 燃气：X规划本项目北侧七仙岭处设储气站一座，占地面积约为1500㎡，然后通过燃气管道输送到各用气点。燃气管道采用PE管沿主要道路埋地敷设，净覆土深度大于0.8米。电信：七仙岭区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。线路采用管道埋地敷设，埋深不小于0.9米。排污：项目周边污水管网沿道路敷设，根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下；项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管，再通过雨水口收集雨水汇集到雨水管中，然后再通过雨水管就近原则排至区中天然水体，规划区内支路上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。4.1.5综合防灾：（1）防地震规范：度假区内新建的各类建筑均按国家现行《建筑抗震设计规范GBJ11-89》进行设计和施工，由县建设行政主管部门监督实施。本地区地震烈度为8度，建筑需按8度抗震设防。（2）防山洪规范：基地内防洪标准参照《海南省防洪规划》，按百年一遇标准设计。（3）防台风规范：本区位于台风登陆面，基地主要自然环境灾害是台风。该地平均每年约受2～3次台风袭击，狂风挟暴雨往往对树木、工程建筑造成一定的损害。在防风规划上做相应的预防设施。4.2项目建设内容与规模项目规划用地面积40万㎡（约600亩），总建筑面积90900㎡，其中地上建筑面积76240㎡，地下建筑面积14660㎡，容积率0.19。项目建设具体内容见4.2附表。4.2.1超五星级七仙悦榕温泉雨林酒店初步计划引入超五星级国际度假酒店—悦榕酒店度假村集团管理，占地面积15万㎡，建筑面积约27400㎡。别墅套房由约191栋产权别墅组成，占地面积112000㎡，建筑面积22400㎡。58 酒店配套的主要建筑设施，有酒店大堂建筑面积1500㎡，顶级SPA养生馆1000㎡，标准国际会议中心1000㎡，中西餐厅600㎡。大型游泳池及温泉泡池占地6000㎡，建筑面积3500㎡。网球场2个，集中停车位100个，以及其他配套设施。悦榕酒店度假村集团作为全球顶尖精品度假村及SPA的营运商，打造的悦榕庄酒店融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身体和心灵的优雅浪漫空间，营造“心静轩”环境。其秉承独特的遁世风格，远离城市的纷繁喧嚣，精心设计的七仙悦榕酒店泳池别墅内部宽敞，颇具现代感，采用当地特有材质打造巴厘岛风格，融合当地独有的黎苗风情，细节之处尽显中国意韵。内含传统十字结构横梁的私密庭院，棕榈树和荷花池点缀周围。明亮通透的灰度空间让嘉宾尽享户外景色，一览室外青青庭院、露天泳池和私人温泉按摩池，让人心旷神怡，浮想联翩！在设计师的精心打造下，悦榕SPA馆汇集精致瑰丽的中国风，以及热带简约主义的建筑风格。还拥有全球闻名的悦榕SPA和水疗设施,特色餐厅及设施齐备的大型会议场所。建设10座建筑面积共1000㎡的豪华SPA或水疗套房。20间SPA护疗房分布于10座豪华SPA套房，每座拥有2间SPA护疗房。面向静谧热带花园的套房，设有SPA护疗双人床、户外浴缸与蒸汽淋浴间。值得一提的是，每间套房还特别备有悦榕SPA独有的花雨喷雾疗程室，或泰式按摩房。透过高科技的水疗设施，以及水疗花园的顶尖SPA疗程，酒店将为您提供至尊无上的完美SPA体验。酒店设有总统套房双泳池别墅8栋，每栋280㎡，尽享奢华。总统别墅区内还包含随员区域，并配备独立泳池、起居室、自助餐区、会议室、健身房、桑拿室和蒸汽室。总统别墅区内还特别为尊贵的嘉宾设置24小时安全贴身管家服务。4.2.2酒店有关功能设计特色58 酒店入口为项目的主入口，设在基地西南面87＃桩处，酒店大门朝向正南面。酒店大堂、会议中心、餐厅、SPA养生馆及水疗中心等建筑单体，顺山势呈建筑群落，酒店主入口中心组成半圆状水景园林，呈迎宾态势，承袭东南亚的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的泡池，精巧别致的灯饰，加上数十种罕见的热带海棠树、乔灌木植物、果树、七仙岭的奇花异草，使得整个主入口园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞通透式酒店大堂，热带风情的不同规格的不同用途的大小配套建筑，融合成优美的山景度假酒店。客房设计：足够的客房数量服务于中高端客户，但不失私密感和精品定位；运营效率优先，抗淡季能力，客房由一系列散落于热带雨林之间的别墅组成，总体感觉是个“村落”；总客房数大约200多间，包括各种不同大小的套房和别墅套房。室内使用面积至少40平米，并且有20平米左右的步入式露台，有的还设有双露台；步入式更衣室；四件套浴室，双人面盆等。餐饮设计：所有餐饮的概念和定位拟由餐饮专家根据市场需求和周边竞争状况确定；使用专业的餐饮室内设计师设计独特风格的餐厅；有效利用酒店所处的独特自然环境以及设施，如泳池边餐饮创造难忘的浪漫体验，树冠野餐抒发晚霞映群山、英雄今何在的酒酣情怀。包含一个终日运营提供三餐的咖啡厅、西餐厅，一个特色红酒雪茄吧、一个特色中餐厅以及泳池边酒吧、树冠吧等，表演式厨房，戏剧性环境和细节安排以增加就餐的情感价值。会议宴会设施设计：控制规模，针对中高端会议和宴会，会议面积与酒店客房数匹配；强调灵活性以应对不同规模和形式的，如各自的户外平台用于各种会议活动，大宴会厅大约300-400平米，可灵活分为三个独立会议室；无柱的宴会会议厅空间。58 4.2.3X温泉雨林度假村别墅建设项目建筑巴厘岛风格，充满黎苗风情的泳池和泉浴别墅共543栋，全产权别墅。其中属于星级酒店管理的191栋，私人或企业会所别墅352栋（空间布局见附表4.2）。建筑面积最小的主力户型，是一层庭院式泳池别墅，地上90㎡，地下40㎡；建筑面积最大的为二层企业会所式泳池别墅，地上400㎡，地下60㎡。地下室的设计，可装饰为多功能厅，亦可为酒窖。开发商作为赠送面积，有利于销售。由于设计建筑密度和容积率低，因而庭院面积大，泳池及周边院景采用东南亚风格，园林景观宽敞大气；而精致的温泉泡池及周边院景，又采用日式汤屋风格，二者有机结合。单体建筑中较大的灰度空间和大面积的露台，使人的起居活动与大自然亲密接触。整体别墅外观朴实隽永，与大自然融于一体；内装奢华时尚，体现高端人士标签。别墅会所（销售中心），设在次入口处，也是早期的启动区和接待中心，占地20000㎡，总建筑面积3640㎡。其中，接待大堂及前廊建筑面积600㎡。建有6栋代表不同类型的样板别墅，占地6000㎡，建筑面积800㎡。建设行政办公楼一座，占地6000㎡，建筑面积800㎡。建筑双层无边界游泳池一处，建筑面积1400㎡，首层800㎡。其他小体量建筑分散在周边的自然景观中，设置树冠餐厅、露天咖啡酒吧、休闲棋牌、服务商业等。入口园林景观为东南亚风格，修造入口涌水水系、无边界泳池、刻有X温泉雨林度假村的地标性巨石、小山头看七仙岭、以及入口园林和样板房庭院园林。4.2.4X“博爱至上”登山旅游因为项目享有七仙岭主峰景观，可以开发“登临主峰，崇尚自然，亲敬七仙，博爱至上”的旅游活动。通过旅游活动，既可增加旅游收入，又可宣传推广本项目酒店和别墅。景点建设主要，有次入口景观（集结地），小山头看七仙岭（地坛拜仙），过溪吊桥（七夕桥），田边园道（田园风光），石林（58 亿年石浮雕文化园。中西浮雕与石刻，如组图《七仙女的传说》及毛体书法），溪水边过橡胶林上山坡（上坡栈道），过山谷吊桥（树冠吊桥），调洪水泊人工瀑布（水泊瀑布），大榕树木平台及驻留点（千年古榕），原始森林小道，七仙主峰下驻留点。如果不愿去主峰下，就到大榕树驻留点观看原始森林及七仙岭。游弋线路，从次入口出发，由集结地–地坛拜仙-七夕桥–亿年石浮雕文化园–上坡栈道–树冠吊桥-水泊瀑布–千年古榕-原始森林–到七仙岭主峰下。旅游主题可以策划为“博爱至上”。旅游道路与酒店区和别墅区隔离，但酒店和别墅客户可以共享（效果图）。第五章节能设计及环境保护措施5.1环境保护设计5.1.1环境保护指导原则1、环境质量标准环境空气：《环境空气质量标准》GB3095-1996；雨水：《地表水环境质量标准》GB3838-2002；噪声：《城市环境噪声标准》GB3096-19932、污染物排放标准污水：《污水综合排放标准》GB3096-1993颗粒物、氮氧化物、THC排气：《大气污染物排放标准》GB16297-1996；施工期噪声：《建筑施工场办噪声限值》GB12523-1990。5.1.2环境保护措施1、废水治理（1）室外排水58 本区采用雨、污水分流系统。按照总体规划，在地势较低的南区规划设置埋地式的污水处理站，本区的污水支管收集后，排往该污水处理站。经污水处理达到国家有关的排放标准，做到污水零排放，排入市政污水管。远期，待七仙岭地区污水处理设施建成投入使用后，污水排入市政管网统一处理。（2）室内生活污水排水室内洗涤污水与粪便污水分流排放。（3）生活污、废水排放本工程生活粪水经化粪池达标处理后与洗涤污水等一道，排入本小区污水管网，由污水处理站集中处理达标后排至政污水管道。厨房污水经隔油池处理。2、废气治理（1）、厨房废气经带油烟过滤器的排油烟罩排出。注意从本楼最高处排大气。（2）、燃气锅炉烟囱排除燃烧废气，从本楼最高处排大入大气。（3）、车库、厕所等废气直接排向室外。并注意避免排向有人员停留的地方。（4）、制冷机使用环保制冷剂。3、固废治理小区内设垃圾收集点，并通过收集至垃圾收集站，垃圾运输采用密闭式。4、噪音控制（1）按照《城市区域环境噪声标准GB3096-93》中的城市五类区域的分类，本工程属于0类，为疗养区、高级别墅区、高级[宾馆区等特别需要安静的区域。噪声标准为昼间50dB（A）。夜间40dB（A）。（2）冷冻空调设备等采用低噪声型，并做减震、隔声处理。58 （3）管道与设备之间彩用软连接。风机进口与风管之间[安装柔性短管，普通常温风机采用普通型通型钢纤复合软接头，应用于送风及空调送风机上，常温耐温要求，在0℃-70℃范围内应保证材料不变形不老化；高温排烟风机采用耐高温型钢纤复合软接头，应用于高温防火风管及排烟风机上，保证在300℃高温下性能稳定，并可连续工作半个小时以上。软接头长度L按下列数值确定：风机型号No2.8~6,　L≤200mm风机型号No8~20,　L≤400mm（4）、空调机房安装音门。（5）、风管内风速按照下表确定：噪声级dB（A）25~3535~5050~6565~85千管风速（m/s）3~44~66~88~12支管风速（m/s）≤22~33~55~85、绿化种植适宜于X气候、易成活、树姿美观的行道树用草皮、灌木，营造小区内部绿化空间环境，充分考虑视学景观和各类功能的需求布置相应的硬质和软质景观，营造各具特色的给化景观，充分利用绿地、水面，形成主体绿化系统，净化空气，美化环境。5.2节能设计5.2.1项目耗能分析本项目能源消耗种类为电力和水，其分项消耗量如下：1、电力（1）变压器装置指标计算本工程负荷计算采用单位指标法，根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能篇—电气》中的表2.2.2.-1,估算指标如下:58 变压器装置指标表筑类型变压器装置指标(va/m2)面积（m2）指标（kva）住宅30692402077.2商业807000560注：接待中心和酒店大堂及配套的建筑面积收入商业面积中。（2）用电需要系数选取根据《全国民建筑工程设计技术措施节能篇—电气》，住宅用负荷计算，需用系数的选定可根据2.2.4-1选取,本项目住宅总户数为543户,根据表2.2.4-1.需用系数可采用值为0.30。（3）电力耗能测算本项目电力主要为生活用电、照明、空调、冰箱。耗能测算如下：电力耗能测算表建筑类型用电指标（w/m2）建筑面积(m2)运行天数d每天小时h需用系数年用电量（万kwh）住宅2069240365240．30363.93商业507000365180．60138其他15.1合计517.03注：①其他用电主要包括道路照明、景观工程等。本次按住宅和商业用电之和的3%计算；②商业用电的需用系数取住宅的2倍。2、耗水量本项目用水主要为生活用水、空调用水和公共用水等技术标准采用《建筑给排水设计规范》（GBT50015-2003）。其消耗量如下：水消耗表58 序号用水类别用水标准用水规模使用时间时变化系数日用水量L年用水量(万t)1住宅220L/人.d1629人242.074976021.42商业151L/m2.d7000m2181.5131197.59.053绿化2L/m2.d26万㎡36439.1615.34其他4.5755合计50.325注①本项目住宅总户数为543户，平均每户按3人计；②绿化用水面积按总用地面积的65%计算，但用水时间较少。③其他用水主要包括道路广场等用水，按表中前3项之和的10%算。3、综合耗能分析年综合能源消耗最是指项目每年消耗的煤、油、焦炭、天然气、液化气、电力、热力等按照国家统计局有关指标算成标准煤后的总和。根据《综合核能计算通则》GB/T2598-2008，综合能耗的计算按下公式计算：E=∑eixpi)式中：E—综合能耗：n—小河的能源品种数ei—生产和服务活动中消耗的第i种能源实物量：pi—第i种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算。本项目的年综合能源消耗能测算结果如下：年耗能量测算序号能源种类计量单位实物量参考折标系数折标煤量（吨标准煤）1电力Kwh517.031．229635.432新水万吨50.3250．85743.13合计678.5658 5.2.2节能指导原则1、建筑耗能占我国能源消耗的30%，建筑节能是节能的重点领域，节能工作是本项目建设的重要内容之一，本项目在建设中做好节能减排工作，普及节能新技术，达到建筑节能65%的目标。2本项目建设严格遵守并执行“节约能源法”民用建筑节能条例“公共机构节能条例”民用建筑节能管理规定“”公共建筑节能设计标准“等国家和地方有关节能的法律，技术规范。督促设计单位在设计中采用熟的节能技术、材料、工艺和设备，并加强对设计的审查。5.2.3建筑节能1、X县为夏热冬暖地区。体形系数没有要求。2、屋顶类型采用钢筋混凝土+胶粉聚苯保温粒屋面，屋顶各屋材料（由外至内）：第1层：钢筋混凝土，厚度40mm第2层：防水卷材、聚氨酯，厚度2mm第3屋：水泥沙浆，厚20mm第4层：振利胶粉聚苯颗粒，厚度120mm第5层：钢筋混凝土，厚度120mm屋顶传热阻：RO=i+∑R+Re=1.372(㎡.K)/W屋顶传热系数:0.729W(㎡.K)屋顶传热系统和热隋性指标满足建筑节能设计的标准的要求.3、围护结构外墙采用200厚加气砼砌块，墙荷体各层材料（由外至内）第1层：水泥砂浆，厚度20㎜第2层：加气，泡沫混凝土，厚度200㎜第3层：石灰，石膏，沙，砂浆，厚20㎜墙体传热阻：RO=Ri+∑R+Re=1.125(㎡.K)/w58 墙体传热系数：0.889W/（㎡.K）外墙传热系数和隋性指标满足建筑节能设计标准的要求。4、钢筋砼墙外墙钢筋砼墙外墙采用钢丝网架聚苯板进行保温处理。各层材料（由外内）：第1层：水泥砂浆。厚度20㎜第2层：钢筋砼墙，厚度250㎜第3层：水泥砂浆，厚度20㎜第4层：钢丝网架聚苯板，厚度50㎜第5层：水泥砂浆，厚度20㎜墙体传热阻：RO=Ri+∑R+Re=1。068(㎡.K)/w墙体传热系当数：0.81W/（㎡.K）钢筋砼墙外墙进行保温处理后传热系数和热惰性指标满足建筑节能设计标准的要求。5地面接触室外空气的架空或外跳板采用聚苯板进行保温处理各层材料（由外至内）：第1层：面砖第2层：水泥砂浆，厚度120㎜第3层：钢筋砼楼板墙，厚度120㎜第4层：聚苯板，厚度40㎜第5层：聚合物砂浆压人耐碱网格布浆。厚度5㎜第6层：表面涂料传热系数：0。889W/（㎡.K）地面接触室外气的架空或外跳板采用聚苯进行保温处理后抟热系数满足建筑节能设计标准的要求。6、门窗门：类型1：节能外门58 窗：类型1：PVC框+透明玻璃，玻璃的透光率大于40%。外窗平均热工参数外窗平均传热系数平均窗墙面积比外窗综合遮阳2．040．700．507、地面灶型无保温防潮地面，热阻系数R大于1.08、地下室外墙（与土壤接触的墙）350厚钢筋防水砼墙，热阻系数R大于1.05.2.4给排水专业节能设计1、给水系统采用雹负压变频给水泵，充分利用市政水压，并且根据用水量情况主动调节运行工况。2、给水管采用PPR管材节能环保型产品，具有良好的水力条件，减少力损失。3、给水龙头采用陶瓷片密封水龙头，坐便器采用一次最大冲水量于6L的产品。4、公共卫生间洗手盆、小便器采用感应式水龙头和冲洗阀。5、生活废水经过处理后可二次使用，用于绿化及道路浇洒。6、绿化用水采用微喷滴灌方式浇，并设置单独用水计量表装置。7、室外停车场采用植草砖铺设，增大雨渗透量补充地下水。8、采用太阳能热水器，合理利用自然资源，达到节能目的。5.2.5电气专业节能设计1、电气的节能设计（1）设计上优先采用国家推荐的节能产品和质量过硬的电气设备，如选用低损耗变压器，力求降低供电设备自身损耗。（2）选用无功功率自动补偿装置，保证在大量互感性负荷工作状态下，自动调整功率损耗。58 （3）合理选择变电站位置，力求使其位于负荷中心，从而最大限度地减少配电距离，节省电缆，降低电线损耗。（4）空调选用带有变频调速装置的节能机型，分体空调机的COP按不低于2.70的要求选用。根据不同需要随时调节工况，既满足供气量需要，又达到了节省能量的目的。（5）建筑物设计应充分利用自然风光，节约能源。（6）室外照明分区，分路、分时段控制亮度与照明时间（7）为减少供水电耗，生活给水管采用PP-R塑料管用聚乙烯塑料合金管，以降低阻力接头；充分利用七仙岭建设的市政水网压力对低层建筑供水。2、照明的节能设计（1）完全按照《建筑照明设计标准》GB50034-2004中关于各房间照明功率密度的要求进行设计。（2）内部照明，拟采用进口品牌（欧司朗、飞利浦等）T5光源，光效约为921m/W，寿命不小于8000小时或国产名牌（阳光等）T5光源，光效约为901m/W，寿命约4000-5000小时。以上光源显色性均大于85，色温3000K-4000K，配电子镇流器，功率因数不低于0.93。（3）走廊照明，拟选用紧凑型荧光灯，其光效在72-901m/W，色温在2700K-3000K左右。（4）如屋面有条件，可设置太阳能光伏电池（国际最好水平的成熟产品的转换效率大约在每平方米50W左右），可作为EPS后备电源的补充。些外，可考虑在别墅庭院设置光导纤维等最新的阳光利用技术降低能耗。（5）所有灯具均采用高效的产品，最好直接选用光源厂家推荐的品牌。灯具效率不低于63%。（6）公共区域的照明采用智能照明控制系统进行分场景、分支路或调光控制，以在日常使用中实时节约能源。58 5.2.6暖通专业节能设计说明1、住宅均采用分体式空调，采用节能等级二级以上空调产品，能效比不能小于3.2.2、空调室外机位置避免多台相邻室外机排风气流的相互干扰，设计的搁板构造要有利于空调吸入和排出的气流通畅。为美观而设置的庶蔽百叶应采用水平百叶，且透气率达90%以上。3、通风机均采用高效低噪声通风机，风机的单位风量耗功率小于0.32。5.2.7其它采用别墅自控系统对空调、通风、照明及其他用电设备进行能量自动控制、自动调节、降低能耗；采用合理优化的布线系统方案等。第六章项目管理与实施进度安排6.1项目组织管理本项目开发单位为X绿保北斗置业有限公司。为做好建设项目的各项工作，拟由其牵头成立项目建设办公室，负责项目各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格有实力的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。58 4、实行工程招投标制，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁椰用和挤占。根据海南项目运作的规律，项目公司组建由小到大，按精简高效的原则，暂设六个部门，即项目开发部、工程技术部、预算合约部、营销策划部、财务管理部、综合管理部。人员总数约50人，担负各自的职责和任务。6.2项目实施进度本项目建设分二期进行，首期开发除酒店外的其他别墅项目和启动区建设项目。包括352栋别墅，会所，登山旅游景点线路，无边界泳池，以及相应的基础设施，度假村道路与园林景观水系。占地面积25万㎡，建筑面积合计63500㎡，其中地上48840㎡，地下14660㎡。容积率0.195。二期工程建设酒店主入口项目及191栋别墅。占地面积15万，建筑面积27400，容积率0.18。6.2.1筹建准备阶段：筹建期内开发商负责完成本项目定位策划、可研、地质勘探及环境评价、规划设计与工程设计、招标、评标、签约及报建等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成，预计还需2个月时间（施工设计等可与项目的基础设施工程施工交叉进行）。6.2.2项目工程施工及营销推广进度安排项目实施进度表时间项目内容2011年7月-2011年12月工程设计、报建、地质勘探、前期工程2012年1月-2012年12月继续前段工作，项目一期主体工程完工2013年1月-2013年12月项目一期装修及外环境施工，同时开始二期主体工程建设，于年初一期开始预售。58 2014年1月-2014年12月项目二期开始装修及外环境施工，同时开始预售。装修及外环境施工于年底完成；一期工程开始现房销售。2015年1月-2015年12月一期工程完成销售，业主办理入住手续，一期项目结案。二期于年初开始现房销售。2016年1月-2016年6月项目二期完成销售，业主办理手续，酒店于年初开始试业。2016年6月整个项目结案。第七章项目投资估算与资金筹措计划7.1项目投资估算7.1.1估算依据1、《海南省建筑安装装饰工程概算定额》2、类似建筑项目经济指标3、国家级海南省现行有关规定4、材料和设备价格信息7.1.2估算范围本项目总建筑面积为90900平方米，计算容积率的面积为76240平方米，不计入容积率的建筑面积为14660平方米，可销售面积为69240平方米。7.1.3投资估算本项目总投资由土地购置费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、景观园林泳池及公共配套费、开发期其他费用、不可预见费、产权酒店基金，上述八项组成。本项目含土地费用总投资额为87964.7万元，不含土地费用总投资额为57064.7万元。各项费用计算与项目各种财务评价估算数据，详见附表4-8。58 7.2、项目资金筹措计划项目总投资约8.8亿元人民币，资金来源均为企业自筹。第八章项目营销与经营策略8.1“大三亚旅游经济圈”产权式度假酒店市场分析产权式酒店由"时权酒店"（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。[产权酒店]是作为一种新型的房产投资和消费相结合的旅游房地产营销模式，在家庭个人旅游消费与房产投资中迅速发展起来，符合现代经济资源共享的基本原则，具有社会发展的必然性。它使业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产与旅游业的有效结合。无论对酒店开发商，还是投资者，都具有丰富的商机。从它一产生就风靡世界。随中国入世后58 对外更加开放和国际性进程的加快，国际旅游业将得到飞跃的发展，据世界旅游组织的预测，中国在2020年内，将发展成为世界第一旅游强国。[产权式酒店]即风行中国，它将投资前景大的旅游业和投资回报高的房地产有机结合，成为中国中产以上阶层、集团/机构，继房地产投资、证券投资热后的又一投资热。企业及社会机构投资者购买，一方面用于投资，另一方面则用于员工休假/公司年会、董事会/接待宾客。在海南，1999年引入[产权式酒店]，其后，海南海航“康乐园度假村”、北京“金色假日酒店”、陵水香水湾温泉度假酒店、三亚华宇度假酒店、天域度假酒店等相继推出了产权酒店，销售效果较好，随着投资理财的概念不断深入城市居民家庭和中小机构，其市场发展前景广阔。目前国内可投资领域少，可利用资金相对充足。由于X七仙岭区域的产权酒店大都在建设之中，本项目推广销售与经营方式重点参考了三亚的产权式度假酒店。三亚已推出的产权酒店主要有华宇皇冠假日度假酒店、天域度假酒店二期、海航度假酒店、金福源度假酒店、海悦湾度假酒店、椰风海韵产权度假酒店、“康都公寓”(大卫传奇)等，产权销售价在6000元-4万元/m2（酒店每年提供投资客户10-30天至60-80天的免费住宿，并给予6%-8%的固定投资回报或经营利润分成）。三亚各主要产权酒店营销情况汇总表名称位置规模主要户型销售价格营销方式椰风海韵产权度假酒店（五星级）三亚湾海坡建筑面积32775平米，可售面积25317平米，200套客房十种房型：A栋有一房一厅全海景、一房一厅蜜月式、一房一厅日式、一房一厅双标、一房一厅大床、单间大床，面积60-81平米；B栋有1-1.6万元/平米已售完。58 两卧两卫一厅日式、两卧两卫一厅四床、两卧两卫一厅三床、两卧两卫一厅两床、二室二厅一厨二卫，面积为120—150平米，“康都公寓”(大卫传奇)三亚湾海坡中部１２层海景公寓、2栋别墅，共１８３套客房雅典娜豪华泳池房、豪华海景房、跃层式动感泳池房、阿瑞斯豪华泳池房、海景房（1F1C1W）、阿波罗豪华泳池房、海景房（2F2W1C）2万元/平米委托酒店管理，采取商务休闲型、度假养生型和完全自用型等方式国光滨海花园三亚湾海坡2栋13-15层公寓，22栋别墅，10万平米136-144平米，总款130-280万元/套1-2万元每年免住35天,收入35%给客户回报海悦湾度假酒店三亚湾海坡经典小户型31.7-43.6㎡,海景小户型35-37㎡,绝佳海景版81.12——117㎡,1.2-1.5万元/㎡每年免费30天入住,6%回报X天福源度假酒店三亚湾海坡3万余㎡，476间（套）1-2万元六成按揭，6%、10年固定回报X海航度假酒店三亚湾海坡200余亩12栋独立别墅组成，473间客房，含全海景总统别墅、多款海景套房和豪华度假房1-2万元五成按揭，最低回报6%椰蓝湾度假村三亚湾海坡标准间49.20、52.52㎡，套间75.24、76.07㎡，1.36-1.6万元30天免费入住，收入的35%返回客户嘉宾国际酒店榆亚路半山上标准海景房50-61.64㎡，山景房49.18㎡，套房106.331-258 ㎡每年60-80天免费入住，6%回报X天域度假酒店亚龙湾占地6.67万㎡,，建筑5.7万㎡二期428间套房2-4万元/㎡六成按揭，委托经营管理参考以上资料，确定本项目的市场定位和营销策略、定价策略。8.2、项目营销推广目标本项目拟建设成为发展商海南北斗建大投资有限公司和山东北斗集团公司在海南向全国和世界展示的一个形象平台和沟通的窗口、接待基地！同时作为山东省政府、企事业单位高级商务人士商务活动、接待应酬、旅游访亲停泊的商务休闲港湾！营销计划2013年1月开始预售，2016年6月底售罄。8.3、产权式别墅定价策略本项目的价格策略建议采用两极化政策，选择景观相对较差的别墅，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同别墅及客房、套房的价格，令景观较好的别墅承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。具体的销售价格，将充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，综合七仙岭最新温泉雨林产权式酒店市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的资源、项目价值及预期赢利状况，平均价在40000元/平方米，低开高走较有市场竞争力。8.4项目营销推广方式根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是：●首期别墅销售约352栋，其中总建筑面积460平方米的企业会所别墅和220平方米的贵族私人会所别墅，将作为企业度假自住和贵族接待社交之用，以纯产权豪宅出售58 ，价位适当高一些；其他130平方米的花园别墅和山溪别墅，体现的是与大自然的紧密接触，室内面积小，室外露台、泳池庭院面积大。但有些地段相比差一点，价位可低一些。这些别墅不接受酒店式统一委托出租经营，由产权方自行经营，酒店管理方只负责统一物业管理和平时的代出租服务。●二期开发的别墅，建筑面积在80-280平方米之间，共191栋，分别进行产权式酒店销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对酒店物业进行日常经营管理。●超五星级标准酒店将作为北斗建大集团在海南的招待基地，委托国际顶级度假酒店管理品牌统一经营管理，一般不出售产权。初步订为悦榕庄酒店经营管理。●采用自销为主、松散型委托代理分销为辅的销售方式。8.5、项目物业管理本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司统一按照超五星级酒店管理标准对经营酒店及业主购买的产权酒店式别墅进行统一管理和服务。客户来源上，一般管理外方通过自营酒店网络的客源，保证30%以上；北斗建大集团的接待客户和关系客户保证20-30%的客源；其余为高端度假散客，预计占10-20%。度假村将以高效、高品质、国际化标准的管理理念，不断提高业务能力，开拓创新，培育一定规模的市场客源，确保度假村物业的保值增值，维护和提升业主的投资收益。第九章财务效益评价9.1财务评价依据（1）本项目财务评价是依据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。（2）建设部发《房地产开发项目经济评价方法》。58 9.2基础数据1、项目可售面积：69240平方米，均为独栋别墅。2、项目销售收入确定：结合目前的国家政策和海南的旅游地产市场状况，按照保守估计的原则，结合七仙岭板块项目特点，综合确定项目均价为40000/㎡，由此估算总销售收入为276960.00万元（详见附表10“项目销售收入预测表”。3、项目开发成本和费用确定：项目开发成本包括土地费用及契税、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、度假村公共配套费、开发期其他费用、不可预见费、产权酒店管理基金等八项，直接开发成本总计81502.00万元。开发费用除管理费外，销售费用根据本项目的高档次，低密度的特点，自销为主，分散代销为辅，按销售总收入取费1.5%计算，平均费用约在800万元/年。财务费用未考虑的原因，是投资资金由企业自有资金解决。4、损益计算详见附表11“项目损益预测表”，各种税金的计算标准如下：营业税按5%计算，教育费附加按营业税的3%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，所得税按25%计算，土地增值税暂按销售收入的2%计算。9.3财务评价9.3.1财务静态分析本项目预计总销售收入为276960万元（见附表10“项目销售收入预测表”）；本项目利润总额168223.25万元，投资利润率191%；净利润112646.16万元，投资净利润率128%，资本金利润率191%。见附表11“项目损益预测表”。9.3.2财务动态分析基准折现率按12%计算，相关财务数据见附表12“项目财务现金流量表”；58 财务评价指标如下：1、全部投资财务内部收益率（税后）：38%；2、全部投资财务净现值（税后）：49292.46万元；3、静态投资回收期（含建设期）：3.3年；4、动态投资回收期（含建设期）：3.6年。经测算，本项目的财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率，因而在财务上项目是可行的；项目的财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目在财务上是可以接受的。9.3.3敏感性分析本项目为顶级旅游度假村项目，经营中将受到的制约因素较多，为更好地把握各种不利因子的负面影响，并采取相应的对策规避风险，争取更好的经济效益，现分别就项目建设投资、别墅产权销售收入（主要是销售价格影响）分别变化±10%，计算其全部投资税后的财务内部收益率和投资回收期等指标的变化。详见附表13-16。从表中看出，项目建设投资的增加对财务内部收益率的影响是最敏感因素，项目的建设投资降低对项目回收期的影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，比如：加强工程建设监理管理，避免工程施工的不必要浪费，有限控制和降低工程建设施工费用；加强与国际顶级酒店管理集团的酒店经营管理合作，提高产权别墅的市场营销能力，争取更好的投资经济效益，有限地缩短投资回收期。第十章结论与建议本项目拟在2011年7月左右筹备开始，目标是建成一个国内和国际的高端度假村，在客户心目中可与巴厘岛、普吉岛等东南亚著名度假胜地相媲美的目的地式度假村，建成中国和海南最具时尚、浪漫、58 私密感和温情的超五星级度假酒店，北斗建大集团及山东北斗公司总部在海南的高端旅游接待基地。为了加快项目建设进度，降低资金占用时间和成本，根据本项目的建设特点，项目开发周期可控制在5年左右。基于以上目标，本项目的可行性研究以市场研究、产品规划、经营策略和财务分析为重点，结合项目的开发经营等方面，较系统的分析项目发展的市场与营销条件，寻求最佳的开发经营模式和经济效益支撑点。综合评价与结论如下：10.1方案评价结论通过对项目方案的分析与可行性论证，我们得出以下结论：1、项目的建设条件良好，七仙岭高端旅游酒店的开发环境已具备，适合开发，时机成熟；2、项目市场前景广阔，采用适当的营销方式，包括酒店别墅产权的预售和聘请国际顶级酒店管理品牌经营管理，可使企业能快速回笼资金，偿还银行贷款；3、项目经济效益良好，投资回报合适，项目经济，财务可行。4、开发商操作经验丰富，具有较好的社会资源，能够保证项目的开发建设质量和时间进度。10.2对项目开发的建议根据对项目方案的分析与可行性论证，以及对项目和市场的初步了解，提出如下建议，供领导决策参考。1、项目定位较高，土地等前期投资成本较高，所针对的是国内外高端旅游市场和旅游地产市场，项目的开发规划起点要高，真正做出国际顶级酒店品牌和海南及全国的高端度假旅游村精品。2、项目投资较高，投资时机很重要。项目建设投资成本的高低和投资时间成本对项目投资效益的敏感性较大，项目建设资金的筹措和合理使用是项目开发的先决条件，开发商应提前做好项目建设资金的筹措工作，做好项目建设资金的运用管理和监督工作。58 3、充分认识到项目存在的优势、劣势、发展机会与所存在的风险，扬长避短，提前引入项目开发的全程顾问公司，强调项目的品牌形象设计、品牌营销和品牌管理。4、做好项目策划与设计阶段的投资控制。由于在项目策划和设计阶段，影响总投资的75%以上，因此，应当特别注意项目策划与规划设计工作。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议开发商做好设计过程以及建设过程中的成本控制工作，优选方案，降低项目投资风险。5、强强合作，整合资源。理顺与政府、规划设计方、监理方和酒店管理方等等方面的关系，充分发挥各合作方的实力和优势，扬长避短，实现优势互补。58 附表X“X温泉雨林度假村”项目财务评价附表如下：附表1主要技术经济指标；附表2建筑安装工程费用表；附表3园林景观公共配套费用表；附表4基础设施工程费用表；附表5前期工程费用表；附表6开发期其他费用表；附表7不可预见费用表；附表8总成本费用表；；附表9资金投入预测表；附表10销售收入预测表；附表11财务损益表；附表12财务现金流量表；附表13敏感性分析表13-16。58'