集镇整治项目旧城改造工程可行性研究报告 57页

'1概述1.1项目总概况项目名称：旧城改造工程承办单位：杭州市拱墅区城市建设发展中心用地范围：西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区），规划总用地384.54公顷。拆迁规模：拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷）拆迁总建筑面积约200万平方米安置规模：新建安置房总建筑面积58万平方米土地整理：888亩（2007～2011年）项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。1.2承办单位概况单位名称：杭州市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”)单位地址：杭州市大关路101号法人代表：汤黎明注册资本：1000万元单位简介：57 中心成立于2001年4月，是拱墅区政府直属的全民事业单位，代表区政府“负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。中心的机构设置为四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室。中心成立以来的主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。中心以“改变城市面貌，提升城区品位”为工作宗旨，积极改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。通过六年的努力，中心先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片地块、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造的操作体系，有利于促进旧城改造工程的滚动发展。1.3编制依据（1）《京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2002年5月）（2）《杭州市长乐居住区控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2004年6月）（3）杭州市城市总体规划（国函[2007]19号批复）（4）杭州市人民政府令第153号《杭州市土地储备实施办法57 》（2000年8月修正）（5）杭州市人民政府《关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》（杭政[2001]3号）（6）《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(修订案)（2002年5月）（7）杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见（8）杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的补充意见（杭政[2004]1号）（9）杭州市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见（杭政办[2006]7号）（10）中心提供的前期工作资料（11）我国现行的规范和标准1.4研究范围鉴于杭州运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（2007～2011年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下：57 （1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。（2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。（3）提出区域城市道路及景观带建设方案。（4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。1.5主要结论（1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。（2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。（3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。项目主要技术经济指标见表1-1。57 表1-1主要技术经济指标序号指标数据备注1土地整理新增面积亩888可出让2总建筑面积平方米7650802.1其中：安置房平方米5823002.2教育设施平方米435802.3公建设施平方米915242.4综保重点项目平方米476803城市道路建设千米154绿地面积平方米5土地出让收益万元4258266改造建设资金需求万元3124357申请新增银行贷款万元376818贷款利息累计万元268489偿还原有贷款余额万元8000010年末贷款余额（最大值）万元13254611项目盈余万元654357 2项目背景与意义2.1项目背景跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。拱墅区位于杭州市区的中部，是杭州市正在迅速崛起的经济大区、新兴的中心城区和底蕴深厚的文化大区。千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。但由于种种原因，运河两岸拱墅区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等互相混杂，居住环境较差；配套公建（特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。为了加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、57 提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，拱墅区委、区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（拱墅区段）基本建成环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区。2.2项目实施的意义（1）项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要组成部分。通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供强有力支撑。通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁、调整，57 运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现“黄金地段”的环境效益；通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设的资金来源，从而为城市带来巨大的经济效益。（2）项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类的聚居地，受到人类生活和各项经济生活的强烈影响，使得城市的生态环境问题特别突出。长期以来，普遍存在的重生产发展，轻生活质量，重经济增长、轻社会发展的思想，使得城市的生态环境趋于恶化。在城市生态系统中发挥重要作用的城市绿地建设得不到重视。而绿地不仅仅是可有可无的景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要的游憩地，而是维持一定区域范围内人类生存所必须的物质环境空间。本项目利用其独特的区位优势，按照运河开发与保护的要求，将重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。（3）项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统57 城市规划是城市发展的蓝图，是城市建设的龙头，城市规划的实施依赖于用地结构的调整和土地供给计划。然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、差状况长期困扰着城市规划、城市建设和管理，影响城市形象和面貌。通过旧城改造项目的实施，实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发、城市道路等基础设施建设，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划的顺利实施以及城市土地的合理利用。（4）项目实施有利于改善城乡居民的居住条件和生活质量随着十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，人们的居住状况将成为“小康社会”的一项重要的检验指标。城市居民奔小康不仅要体现在住房面积的增加上，更主要体现在居住品质的提高上。通过运河沿线地块旧城改造、拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄、道路交通混乱、基础设施不配套、不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全、结构合理、居住舒适、环境优美的要求，打造“居住拱墅”品牌。2.3土地储备及房地产市场概况我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。而资金缺乏则是制约城市建设的最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区的保护、居民的拆迁安置、市政设施更新改造等，均需巨额资金。57 土地收购、储备、供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富的经验。国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为“土地银行”。最早发展的是荷兰阿姆斯特丹市，从1800年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备；此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。因而各国政府都采取了相应的立法手段，制定严密的法律措施，以保障该机制的运行。我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。1996年9月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主；1996年11月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、储备和出让工作。接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地储备机构。其中杭州市1997年8月开始筹建土地储备发展中心，10月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。随后出台《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》和《杭州市土地储备中心工作章程》(试行)，并于1999年3月正式颁布《杭州市土地储备实施办法》，2000年9月经修改后重新予以公布。这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。拱墅区政府在2000年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造的合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸（拱墅区段）地块的土地储备前期开发工作。2006年杭州市土地储备中心57 共完成3596亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区一年的经营性用地市场需求。2007年将是土地储备工作十分重要的一年。国家层面的最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金的管理将有较大的变动和调整，政策的调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作的长远健康发展。近年来，杭州房价的上涨幅度较快，主要是供求关系的严重失衡引起。土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落的重要基础。2005年是杭州楼市的转折点，房价的高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。从长远发展分析，杭州房价有较大的增长空间。在杭州老城区的众多房地产板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注的区域。目前运河边的楼盘多达20余个，总建筑面积为200万平方米左右，如果按照每套100平方米计算，那么今后将有2万余户家庭安家于运河边。把“居住拱墅”作为拱墅区四大品牌之一，是区政府近几年的主打目标之一，特别是位于拱墅区核心的运河两岸改造地块，对于这个特殊时期的楼市，意义非同一般。57 3项目范围与建设条件3.1项目用地范围及现状3.1.1用地范围京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市区的北部，距市中心武林广场约4公里。规划用地范围西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含婆娑小区），规划总用地384.54公顷。3.1.2用地现状该区块原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足；原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业、市场为主，布局分散、规模偏小、建筑质量较差，缺少停车场地；区块内原有工业、仓储用地比重较大，运河以西和以东均有各类企业分布，部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房、仓储的建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产；区块内原有道路（支路、小区级道路）不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤；区块内公园、绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。3.1.3旧城改造概况中心组建以来，先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片57 、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了旧城改造，已基本完成了运河以西余杭塘河以北区块、运河以东大关路以北区块、运河三河交汇区块约2.5平方公里的拆迁工作。据初步统计，累计拆迁居民3206户、农户951户、国有单位68家、集体企业33家，拆迁面积约100万平方米。同时，已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区—小河佳苑和大浒东苑：（1）小河佳苑：总用地面积16.5公顷，总建筑面积地上38.62万平方米，地下4.04万平方米，总建住宅约3736套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、小学、综合市场等。目前已竣工27万平方米、住宅约2851套、配套幼儿园1座，还有约7万平方米安置房及配套小学正在建设中。（2）大浒东苑：总用地面积10.34公顷，总建筑面积地上24.11万平方米，地下3.88万平方米，总建住宅约2970套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、农贸市场等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约1686套共15万平方米，还有约12万平方米计划年内交付安置。在土地整理方面，已经累计出让552亩用于商品房开发建设，另45亩用于建设配套中学，即已建成的长征中学；并完成了三条城市次干道即丽水路、小河路、赵伍路（登云路-余杭塘河）以及金华路、紫荆路等十余条城市支路的基础配套设施建设。57 3.2建设条件3.2.1区位条件京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市中心的北部，该区块北靠拱宸桥（拱墅区区级行政中心），南接卖鱼桥（信义坊步行商业街），区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场、滨江区、萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通；通过德胜路往东到下沙经济技术开发区；通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩、勾庄；通过京杭运河，往南与钱塘江沟通，往北直达余杭、湖州、苏州。3.2.2自然条件拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。该区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青龙山、元宝山（黄鹤山）等，黄鹤山海拨319.2米；境西地势平垣，河道港渠纵横交错，京杭大运河、宦塘河、古新河流经境内；余杭塘河、胜利河、康桥新河等与京杭大运河沟通；上塘河由南而北折东出境。项目区块内现状平均高程4.5米。拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16.4℃左右；最热月（7月份）平均温度约29℃左右，一月份平均气温3.5℃，极端最高温度39.6℃，最低－9.6℃。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份两季，年降雨量为1480.6毫米。夏、秋季有台风影响57 ，夏季主导风以东风为主，平均风速2.3米/秒。年日照在1800～2100小时，无霜期250天左右。全区山地面积约占总面积的7％，绿化覆盖面积1735万平方米(其中山林绿化复盖面积980万平方米)。3.2.3历史文化京杭大运河贯彻南北，绵延1782公里，扬波逐流两千余载。它与万里长城交相辉映，闻名天下。京杭大运河始凿于春秋末期。历代封建王朝基于政治、军事、经济的考虑而不断开挖，至隋炀帝时又经过三次大规模的修整和开凿，一条水运走廊终于建成。大运河的开通，形成了我国沟通南北的运输大动脉，以运河为中轴逐步构建了四通八达的运输网络，为加强南北联系，促进南北交流提供了便利。一大批名城重镇依河而兴，中国七大古都有四座在运河岸边。运河沿线成为当时国内最繁荣、最富裕的地区。拱墅区就位于京杭大运河的最南端。大运河养育了拱墅儿女，拱墅区的发展变迁也见证了大运河的历史沧桑。拱墅区名胜古迹众多，有水田畈遗址、半山石塘战国墓遗址、拱宸桥、香积寺石塔、高家花园、洋关、珠儿潭、富义仓、小河直街、桥西名居、湖墅八景、欢喜永宁桥、祥符桥、半山桥等文保单位和遗址，也有泥马渡康王、康熙乾隆下江南等传说逸闻，留下了宝贵的文化遗产。拱墅区自1997年底开始，逐步理清和确立了建设运河文化的基本工作思路，并在1957 98年召开的中共拱墅区第三次代表大会上把“建设运河文化风景线”确定为拱墅区今后全区工作的奋斗目标和主要任务之一，明确提出，运河文化是历史留传的宝贵财富，也是该区在文化建设中独有的优势，必须充分加以利用，逐步使运河两岸绿起来、亮起来、闹起来、美起来，初步形成融园林、旅游、建设、商业等多种文化于一体的运河文化风景线，展现出拱墅新的时代风貌。以运河文化为主线，以文化商城等企业为龙头，加快建设运河文化广场和运河博物馆等一批重点项目，初步形成“一城二桥三街四中心”大文化产业格局，大力发展和壮大文化产业。近年来，拱墅区实施了文澜中学、大关游泳健身馆等文教体卫设施的建设，完成了运河文化景观带上的重要历史遗存—高家花园的修复工作，培育和打造了一批精品亮点，真正打响了“文化拱墅”的品牌。57 4总体规划和安置区划4.1总体规划及空间布局4.1.1总体规划本项目区块城市改造以运河商务商贸中心为核心，以京杭运河为纽带，与地块北面拱宸桥（区级行政中心）、南面卖鱼桥（商业中心）连通，沿运河结合文物古迹、历史遗存等，开发两大旅游功能区，规划配套完善、环境一流的四个居住区块。（1）利用本地块独特的区位优势、交通条件，开发运河商务商贸中心，辐射整个拱墅区，成为杭州北部的繁华城市新区。（2）结合运河的开发与保护，重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，重点开发两大沿运河公建区块：一是大关路北部的运河旅游公建区块，以开发旅游公园(青莎公园、小河公园)及相关旅游服务公建为主；二是大关路南部的运河休闲活动区，以开发为旅游服务的寺庙、茶馆、酒吧、咖啡店、饭馆等服务性公建为主。（3）围绕运河商务商贸中心及沿运河旅游公建，规划三大一小四个居住区块（包括河东的大浒弄、长乐地块和河西的和睦、娑婆桥地块），并配以完善的公建设施。4.1.2空间布局规划景观空间以沿河57 景观面为基础，主要景观轴为主线，次要景观为次线，并结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。沿运河两岸低，并向两侧逐步抬高，具体表现在：小河直街传统历史街区，应以传统建筑保护为主，区内建筑层数控制在三层，规划运河休闲活动区，应以传统建筑为主，层数控制在三层，局部四层（丽水路西侧）；住宅靠近运河以多层为主，两侧300米范围控制在小高层，外侧则以小高层、高层为主；运河商务商贸中心作为整个区块的标志，以60～80米高度为主，局部可突破100米，体现现代化城市特色。4.2地块控制与功能区划规划除保留一些大型公建，如办公单位、学校、社会福利中心等用地、大型市政用地、公园、文保用地及一些多层住宅地块外，其余工业、仓储等用地均调整用地性质，从而将京杭运河两岸（拱墅区段）建成集商务贸易、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。4.2.1公建用地规划保留大关路北面的杭州社会福利中心、浙江移动杭州分公司等用地，大关路南面的部队干休所、沿上塘路的办公、学校等用地（沿上塘路西侧控制30米绿化带）。规划大关路以北、紫荆路以南、上塘路以西、丽水路以东地块为商务商贸用地，集办公、商业、宾馆、文化娱乐、商住为一体，作为拱墅区的区级商务商贸中心，辐射整个城市北部地区。以步行道为轴线贯穿57 绿地、广场、建筑，并把小河直街传统历史街区作为景观轴线的景观点，将历史、现代有机结合，在空间上作为整个规划区域的制高点，突出现代化城市风貌。规划在小河直街传统历史街区北部，运河与小河路之间地块规划为旅游公建区快，以开发旅游公园、游乐设施及相关旅游服务公建为主，要求容积率低、密度低、高度低，同时与小河直街历史街区在高度、建筑形式、建筑风格上都能协调统一。规划在大关路以南用地、运河东侧，保留现状国家厂丝绸储备杭州仓库内临河的四幢青砖大屋顶建筑，该段丽水路两侧以开发旅游服务的茶馆、酒吧、咖啡店、旅馆等服务性公建为主，同时丽水路西侧以保留建筑改造为主，丽水路东侧以建筑形式、建筑风格与西侧协调统一为主。对位于运河边的特色民居可在西侧用地易地复建保护。在规划香积寺路两端均规划一些公建用地。4.2.2居住用地规划（1）住宅用地规划保留和睦苑、热水瓶厂地块、紫荆家园、干休所、长乐苑、清水公寓、盛德嘉园等已建、已批住宅用地。规划沿运河、小河两侧以多层、小高层为主，靠近莫干山路、上塘路住宅地以小高层、高层为主，其余以商品房开发为主。规划住宅总用地150.45公顷，其中新增住宅用地94.06公顷，保留住宅56.38公顷。规划总户数31378户，新增户均面积中，商品房户均120平方米，拆迁房户均85平方米。57 （2）配套工建规划设置大小居住区级公建用地8块，其中设置街道办事处、派出所各2处，设置农贸市场3处（不包括热水瓶厂地块已批农贸市场），按住宅建筑面积的7‰配置物业管理用房，计13360平方米；规划新设社区服务中心11处。（3）配套教育设施按总居住户数31378户的规模，在地块内设36班中学一所、30班中学二所、36班小学一所、24班小学二所（不包括热水瓶厂地块已批24班小学、香积寺巷小学30班）12班幼儿园一所、9班幼儿园三所、6班幼儿园一所（不包括三所6班幼儿园），新设幼儿园均要求附设托儿班。规划范围内教育设施的产生规模和设置规模详见表4-1。表4-1项目规划产生规划新设（班）规划保留（班）用地（公顷）备注中学11396/8.19小学13984545.47不含香积寺巷小学1.67公顷、热水瓶厂地块内小学1.76公顷幼儿园7645181.96不含保留0.96公顷4.2.3文化用地规划对省级文保单位：香积寺石塔规划新辟0.61公顷文保用地。对传统历史街区：小河直街结合现状规划四块保护用地，以保护、修复运河中下层居民的居住生活文化为主，开发旅游性服务公建为辅。57 4.2.4市政用地规划规划保留220kV霞湾变，保留霞湾变往北的220kV高压线，对其它110kV以下的高压线，规划要求埋地。规划运河以西的35kV小河变电所搬迁至规划赵伍路西侧市政用地内。规划在运河两侧各设一处给水加压泵站，一处设在新增110kV变电站北侧，一处设在红建河与上塘路交叉口的西侧。规划保留登云路南的污水泵站，另在220kV霞湾变西侧规划一处污水加压泵站用地。规划保留杭州公交公司电车二场用地，在大关路与长乐路交叉口东南面设公交中心站一处。规划在农贸市场用地附近设垃圾中转站三处，规划新增公共厕所十四处。4.3安置地块的规划选择按照《京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（2002年5月）、《杭州市长乐居住区控制性详细规划调整》（2004年6月）及中心实际调查摸底测算确定，整个项目区块范围共需拆迁住户约1.6万户，其中农居2170余户；考虑约20%的住户予以货币安置，则实物安置的住户约为1.3万户，共需安置房建筑面积为120万平方米（含相应配套公建用房约20万平方米）。按2.2～2.3的容积率测算，安置房建设用地总量约为800亩。安置房用地主要安排在热水瓶厂地块、大浒弄东片及西片、和睦南区和长乐地块C-35等处，详见表4-2。57 表4-2安置房建设地块序号项目名称或编号用地规模（亩）用地规模（公顷）建筑面积(万㎡)位置1热水瓶厂地块(含配套小学、幼儿园及农贸市场公建)247.516.538.8和睦路以面、小河路以北、赵伍路以东、湖墅北路以西2大浒弄东片(杭二毛)地块(含配套农贸市场、幼儿园)155.010.3326.83大关路以北、绍兴路以南、上塘路以西。3娑婆桥D-01、D-02地块17.01.132.6贾家弄以北、规划赵伍路以东、原娑婆地区内4和睦南区A-12地块55.653.7110.0小河路以东南、规划赵伍路东北、余杭塘路西北5和睦南区A-13地块31.052.074.55（同上）6大浒弄西片B-14、B-16地块40.52.77.2上塘路以西、湖州路以南、规划紫荆路以北。7和睦南区A-2131.652.114.85余杭塘河以南、秉祥巷以北、莫干山路以东、赵伍路以西。8和睦南区A-2769.04.610.58秉祥巷以南、大关路以北、莫干山路以东、赵伍路以西。9大浒弄B-1015.21.012.32登云路以南、紫荆家园以北、规划金华路以东。10长乐地块C-3565.04.339.96香积寺路以南、霞湾路以北、上塘路以西、规划七号路以东合计727.6117.757 5工程方案5.1今后五年的改造工程目标按照“一次规划，成片改造，分步实施”，“河东、河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的方针，在已经取得旧城改造显著成效的基础上，到2008年底基本完成大关路以北的改造，2009年后启动大关路以南长乐地块的改造。通过今后五年的建设，基本完成拱墅区运河沿线大浒弄地块、和睦南区地块、三河交汇地块、长乐地块等四平方公里的土地整理和城市综合改造工程；完成运河商务区、运河文化景观带等综保二期、小河直街等重点项目的建设任务。今后五年，土地整理计划出让方面的项目情况详见表5-1。5.2安置房建设工程安置房建设是旧城改造工程的重要环节。从规划、拆迁、土地整理，到安置房建设及公建配套、住户安置、土地出让，从而使旧城改造形成良性循环。通过中心近几年的努力，目前已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区，即小河佳苑和大浒东苑。竣工交付的安置房面积共计42.5万平方米。同时，中心在建安置房约22.5万平方米，其中和睦南区A12、A13地块14万平方米，娑婆桥D01、D02地块2万平方米，热水瓶厂F地块6.5万平方米。57 表5-1今后五年土地整理计划出让项目情况建设内容项目名称或地块编号用地规模（亩）可建筑面积(万㎡)位置住宅用地长乐区块R21-0239.756.10大关路以南、上塘路以西、规划道路以北。R21-0150.107.68大关路以南、规划长乐路以西、规划丽水路以东、规划道路以北。R21-0346.357.11规划六号路以南、长乐路以东、红建河以东北。R21-0435.855.98香积寺路以北、红建河以东南、规划六号路以西。R21-0648.157.38霞湾路以北、规划长乐路以东、规划七号路以西。大浒弄区块B-0316.052.46丽水路以东、规划金华路以西、现杭丝联厂区暂保用地。B-0433.905.20和睦南区块A-2648.457.43娑婆桥D-0143.56.67D-02武林造纸厂西区块46.437.74公建用地长乐地块C1-015.40.29长乐区块内，丽水路两侧C2-0214.551.94C2-0411.71.56C2-0520.854.87上塘路以西、红建河以东南、香积寺路以北。C2-0725.55.95运河休闲中心A-1978.95.00规划小河路以东南、京杭运河以西北、登云路以西南商务区公建用地323丽水路以东、上塘路以西、规划紫荆路以南、大关路以北。合计888.4357 今后五年，中心计划新建及在建的安置房工程如表5-2。到2011年,将新增用于项目拆迁安置的经济适用房共58万平方米。表5-2今后五年计划新建及在建安置房工程序号项目名称建筑面积(万平方米)开工时间竣工时间备注1和睦南区A-12地块10.0—08年在建2娑婆桥D-01、02地块一期1.6—08年3热水瓶厂F地块（高层）6.5—09年4和睦南区A13地块（高层）4.507年09年5娑婆桥D-01、02地块二期（高层）1.007年09年新建6大浒弄西片B-14、16地块（高层）7.207年09年7和睦南区A-21地块（高层）4.8508年10年8和睦南区A-27地块（高层）10.5808年10年9长乐C-35地块（高层）10.009年11年10热水瓶厂D地块（高层）2.009年11年合计58.235.3教育设施工程按照项目整个区块控制性详细规划的要求，除了安置房工程中已包含的配套小学及幼儿园，本项目还需配套建设相应的学校等教育设施（详见表5-3）。57 表5-3配套教育设施建设工程性质名称控规编号占地面积（公顷）建筑面积（平方米）坐　落　位　置中学和睦南中学A-103.0(16793)小河路以南、莫干山路以西、赵伍路以东紫荆中学B-012.59(13200)登云路以南、丽水路以东、金华路以西长乐路中学C-082.6(13200)规划丽水规划长乐路之间，规划六号路以北小计8.19小学剪刀厂小学A-291.728240秉祥巷以南、大关路以北、和睦支路以西紫荆小学B-152.0412400紫荆路以北、紫荆家园以东长乐路小学C-091.718240规划丽水路与长乐路之间，规划六号路以北小计5.4728880幼儿园桥西登云路南幼儿园A-080.32250规划桃园路以东和睦东幼儿园A-230.463450和睦支路与余杭塘河交叉的东南角丽水东幼儿园B-070.43000金华路以西，省城建房开公司地块内长乐路地块幼儿园C-120.43000长乐路靠南端的西侧上塘路西幼儿园C-360.43000规划七号路东侧，霞弯变电站一带小计1.9614700（注：三所中学的建设由市教育局负责实施，未计入教育设施建筑面积）5.4道路工程本项目地块由和睦路、登云路、莫干山路、大关路、上塘路57 、德胜路及湖墅北路所围成，外围城市道路均已建成。区块道路系统按《杭州市运河道路交通调整规划》确定的路网格局进行布置。5.4.1道路规划区块内部道路由城市快速路、城市主干路、次干路、城市支路和小区道路组成，具体如下：（1）城市快速路上塘路（56米），西侧控制30米绿化带，德胜路（56米）（2）城市主干路莫干山路（46米），东侧控制30米绿化带，登云路（36米）、和睦路（36米）、大关路（40米）（3）城市次干路香积寺路（莫干山路-长乐路，40米）、香积寺路（长乐路-上塘路，36米）、小河路（莫干山路-赵伍路、湖墅北路-登云路，30米）、小河路（赵伍路-湖墅北路，43米）、长乐路（30米）、赵伍路（30米）、和睦支路（30米）、湖墅北路（20米）。（4）城市支路及小区道路紫荆路（26米）、金华路（26米）、丽水路（22米）、六号路（20米）、七号路（20米）、霞港巷（20米）、桃园路（20米）、秉祥路（20米）、大浒路（20米）、湖墅北路（小河路-和睦路，20米）、湖墅北路（小河路-余杭塘河，12米）、贾家弄（20米）、德胜弄（21米）、假山弄（16米）等。57 城市支路及小区道路是直接为地块服务，以生活服务功能为主的道路。小区级道路宽度分别为12米、9米、7米。5.4.2社会停车场规划在小河直街传统历史街区北侧、220kV霞湾变东侧各设社会停车场一处，另结合规划广场布置地下停车场。5.4.3公交中心站规划在大关路与长乐路交叉口的东南面规划一处占地0.6公顷的公交中心站，满足周边人们的使用要求。5.4.4轻轨线路及车站规划沿上塘路西侧30米绿化带规划有轨道交通线路，大关路与上塘路交叉口、德胜路与上塘路交叉口北侧规划有地铁车站。5.5绿化及景观工程本项目绿地及景观工程以公园绿地、小区集中绿地为重点，以河道绿化为骨架，以组团绿地、单位绿化为基面，形成点、线、面相结合的绿化系统。强调沿运河的开敞性，除沿河绿化带外，规划沿河设大型公共绿地四处（含保留霞湾公园、紫荆公园）（1）公园规划在运河、余杭塘河、小河三河交汇处北面，设5公顷市级公园用地一处。规划保留霞湾公园，紫荆花园在原用地基础上扩大到近4.0公顷；另在香积寺路以北，结合香积寺石塔（文保用地）规划2.47公顷绿化用地。57 （2）小区集中绿地除沿运河四处大型公共绿地外，结合道路、河道布置大小不等小区绿地10处，用地规模0.2～1.6公顷之间，规划尽量结合河道、道路布置，目的是增加其开敞性。对张小泉剪刀厂现状博物馆，规划予以保留，结合绿化布置。（3）河道、道路绿化规划沿运河、余杭塘河、小河、胜利河、红建河、赵家浜河布置宽度不一的绿化带，结合绿地建设一些亲水平台或亭、栏杆、堤、小桥等，形成人与自然和谐共处的开敞绿化空间，即使游客感受到运河两岸的自然环境，又使居住在这里的居民真正享受良好的居住环境。由于沿运河、小河两侧部分历史建筑保留，该段河道两侧不受规划绿化带控制。规划沿上塘路西侧、莫干山路东侧各设30米绿化带，既丰富街道景观，提升城市品位，又为轨道交通线路控制用地。（4）组团绿化规划以小区绿地为主，各地块布置组团绿地，人均0.5平方米，规划居住地块绿地率不少于30%，同时大力提倡屋顶绿化等多层次的绿化，提高单位面积的绿化效益，改善居住环境。（5）防护绿地在公共停车场、公交中心站、农贸市场、变电所与住宅、学校之间（不包括中间有道路隔离）设置10米宽的绿化防护用地。57 5.6主要技术指标拆迁占地面积约180公顷拆迁建筑面积约200万平方米新增土地整理面积888亩（可出让）总建筑面积765080平方米安置房建筑面积582300平方米教育设施建筑面积43580平方米公建设施建筑面积91524平方米综保重点项目建筑面积47680平方米城市道路建设约15千米绿地面积平方米57 6市政工程及配套设施6.1给排水工程6.1.1现状概况（1）给水本项目区块周边现状道路上已建有市政供水干管，分别为：登云路DN600～800及DN300，和睦路DN600及DN300，莫干山路两根DN600，大关路DN600～800及DN300，德胜路DN1200（局部为两根DN800）及DN400、DN600，上塘路DN800及DN300～400。现状区块内用水均从以上道路下供水管接出。本区块以东已建成区域性供水加压泵站一处（德胜泵站），但由于道路下供水管网的改造滞后，使得本区块内部现状供水压力并不高，参照杭州自来水公司大关测压点的数据，最低供水压力为0.255MPa(8︰00),最高供水压力为0.347Mpa（4︰00）。高峰供水压力并不能满足多层建筑管网直供的要求，目前多采用屋顶水箱与管网直供相结合的供水方式。（2）污水区块内现状排水多为合流制，污水通过合流管道就近排入河道，这样不仅污染水体，同时因为排水管道陈旧、堵塞又加上地势较低，暴雨时污水外翻，影响环境。区块外围城市主干道下的污水管道均已基本到位。6.1.2给水工程（1）用水量57 区块范围内除新建及已批出在建地块外，尚有部分保留居住和单位，规划用水量指标应区别对待，本区块规划总需水量约为2.8万立方米/最高日。（2）供水方式经与杭州市自来水公司协商，在本区块运河两侧各安排一个区域性给水加压泵站用地，分别位于A-01及C-23地块。随着区域性泵站的建成及区块内部给水管网的完善，该地区的供水压力有望改善，可以满足多层建筑管网直供，高层建筑自行加压的供水要求。（3）管道布置维持区块外围主干管的现状格局，随着区块内部道路的建设，应逐步完善供水管网的建设。在城市次干路上安排DN300-DN400供水管，在城市支路上布置DN200-DN300供水管，小区道路安排DN200供水管。并分别与现状城市供水干管相连。（4）消防用水采用与生活用水合并的低压消防系统，消防水量及消火栓布置按《建筑设计防火规范（GBJ16-87）》采用，高层建筑按《高层民用建筑设计规范（GBJ45-82）》执行。6.1.3污水工程（1）规划污水量规划污水量按规划给水量的70%计，且不含绿化及道路广场用水。根据预测，本区块规划污水量约为1.9万立方米/平均日。（2）污水出路及管道布置57 各区块的污水出路分述如下：A区块：小河以西、赵家浜河以北地块的污水分别通过赵伍路、湖墅北路污水管接入和睦路现状污水干管。小河路以西、赵家浜河与余杭塘河之间地块的污水通过小河路接入莫干山路现状污水管。运河以西、余杭塘河与大关路之间地块的污水，通过大关路及秉祥巷污水管接入莫干山路现状污水干管。小河与运河之间地块污水接入和睦路、登云路D2000污水干管。B区块：紫荆路以南地块的污水，通过紫荆路或直接接入丽水路污水管，再向北接入登云路污水干管。紫荆路以北、金华路以西地块的污水通过丽水路污水管接入登云路污水干管。紫荆路以北、金华路以东地块的污水直接接入登云路污水干管。C区块：C区块除大关路、上塘路、德胜路沿线地块直接接入以上道路污水管外，中部地区由于地势较低，需通过泵站提升后再接入上塘路污水管。规划泵站安排在香积寺路南侧C32地块。6.1.4雨水及河道工程（1）雨水排放原则57 采取雨污分流，雨水就近排入河道的原则。随着地块开发的先后次序，雨水管道排放的格局可略做调整。（2）雨水管道设计标准暴雨强度公式：q＝3360.04(1＋0.639lgTE)(t＋11.945)0.825升/秒·公顷重现期：TE＝1年径流系数按《室外排水设计规范（GBJ14-87）》采用。（3）河道工程本区块范围内河道规划情况详见表6-1。表6-1规划河道一览表河道名称规划上口宽度两岸绿带宽度规划河底高程通航等级小河（西塘河）3220－1.0VII运河70～7530－1.0IV赵家浜8101.0无余杭塘河4020－1.5VI胜利河30南侧15米，北侧30米（含路）－1.32VII红建河20150.5无（高程为85国家高程系）6.2电力工程6.2.1现状概括现状区块内已建220kV/110kV/10kV霞湾母子变一个，位于规划香积寺以南，上塘路以西的地块内，另有35k57 V小河变电所一座，位于规划小河路以南，小河以西，余杭塘河以北的地块内。区块内现状有半山电厂—霞湾变的220kV架空线路自霞湾变向北穿越，另有霞湾变-朝晖变的110kV架空线自霞湾变向南穿越，还有自霞湾变—链条厂的35kV架空线路以及小河变的35kV架空进线。区块外围主要道路上已建有电力电缆沟，如莫干山路西侧电力电缆沟、和睦路南侧电力电缆沟、登云路南侧电力电缆沟、上塘路两侧电力电缆沟、德胜路南侧电力电缆沟、大关路南侧电力电缆沟、湖墅北路西侧电力电缆沟。其中上塘路西侧电缆沟中有110kV电缆，均为霞湾变的出线。6.2.2用电负荷规划用电负荷的测算，采用单位建筑面积负荷指标法，不同建筑的用电指标详见表6-2。根据预测本区块规划总用电负荷为18.16万千瓦，考虑0.65的总同时率，计算用电负荷为11.80瓦千瓦。6.2.3变配电设施经与市电力局协商，小河变需移址改建，并升级为110KV变电所。规划安排在A-02地块，位于赵伍路西侧，公交电车二场以东。规划保留霞湾母子变。根据规划用电负荷以及居住区4000～6000千瓦设一个开闭所的原则，A区块内需设10个开闭所，B区块内需设6个开闭所，C区块需设8个开闭所，D区块需设1个开闭所。57 表6-2规划用电指标汇总表用地性质用电指标（瓦/平方米建筑面积）居住住宅用地R2150（保留住宅为40）公共服务设施用地R2225中小学25幼托25道路用地3瓦/平方米用地绿地R241瓦/平方米用地市级公建行政办公用地C140商业金融业用地C250文化娱乐用地C340教育科研设计用地C630文物古迹用地C730社会福利院用地C940市政供应设施用地U110瓦/平方米用地交通设施用地U220环境卫生设施用地U410瓦/平方米用地市政备用地U1030道路广场S3瓦/平方米用地绿地G1瓦/平方米用地6.2.4输电线路规划保留霞湾变-半山电厂的现状220kV架空线，并设高压走廊带，宽度25米。其余架空线均改为埋地电缆，入电力电缆沟。规划新建道路均安排电力电缆位置，以安排下地的110kV电缆、35kV电缆及10kV电缆。57 6.3通信工程6.3.1现状概况本地区的固定电话属文一路交换局服务范围，现状在莫干山路建有24孔通信管道；和睦路、登云路建有18孔通信管道；大关路建有12孔通信管道；上塘路两侧各有18孔通信管道；德胜路建有24孔通信管道；湖墅北路建有12孔通信管道。本区块已全部由杭州有限电视网覆盖，外围主要道路上已建有有限电视埋地线路，居住区内部多为架空线接入。6.3.2通信容量预测通信容量的预测分固定电话及有限电视终端两部分。有限电视的终端指标为每户2个，且住宅终端占总终端数的95%，按以上预测指标，本区块规划有限电视终端总数约为6.41万个。固定电话按每户1.2线计，且住宅电话占总装机容量的80%。根据以上指标预测，本区块规划固定电话的总装机容量为约4.56万线6.3.3通信系统布局根据《杭州市拱墅区分区规划》，在规划A区块内应安排一个电信分局。本规划安排在A-14地块内与旅游公建合建。随着区块内部道路系统的完善，通信管道系统也应随着完善，现有的架空线路应逐步转入地下。各规划道路下均安排通信管位，且不同建设单位的通信管道应同管位、同井。6.4燃气工程57 6.4.1现状概况本区块现状属杭州管道煤制气供气范围。区块外围道路下已建有煤气管道，如德胜路道路两侧均建有煤气管，北侧为中低压同沟，南侧为低压管。大关路运河以西为南侧中压管，运河以东两侧均为煤气管道。湖墅北路大关路以南段两侧均有煤气管；上塘路已建三根煤气管；登云路运河以西为两根煤气管，运河以东为一根燃气管；莫干山路道路两侧均建有煤气管。区块内部已建三个中低压调压站，分别是大关路以南、长乐路以东的干休所调压站；德胜路以北、上塘路以西天时苑调压站和盛德嘉苑调压站。6.4.2燃气需求量预测居民燃气需求量按75大卡/人。年计，根据预测居民规划燃气需求为6.75×1010大卡/年。6.4.3系统布局规划在各区块内安排若干燃气调压站（与天然气供气接轨）。其中，A区块内新建4个，B区块内新建2个，C区块内除保留现状3个已建调压站外，需新增1个，D区块新建1个。管网系统除维持外围主要道路下的供气干管外，区块内部道路下应随道路敷设燃气管道，且应与天然气供气接轨。57 7环境保护与消防7.1环境保护7.1.1主要污染源（1）固体废弃物项目产生的固体废弃物主要包括居民生活垃圾、商业垃圾和清扫垃圾，另外还有部分城市建筑垃圾。其中居民生活垃圾主要有炊厨废物、废纸制品、织物、废塑料制品等；商业垃圾主要包括废旧的包装材料、废弃的菜蔬瓜果等；清扫垃圾主要包括垃圾箱中的固体废弃物、枝叶、果皮等。（2）污水项目的污水主要为办公、商业、居住等设施产生的生活污水。（3）噪声本项目产生的噪声主要来自城市交通、建筑施工以及商业活动等。7.1.2治理措施（1）固体废弃物本项目区内按规范设置废物箱，将产生的固体废弃物进行分类收集，能回收利用的废弃物应回收利用，废电池等有毒有害物品应送相关部门处理，其余生活垃圾由当地环卫部门统一清运处理。（2）污水项目产生的粪便污水经化粪池预处理后，与其它污水合流，进入城市污水管网，由城市污水处理厂统一处理。57 （3）噪声通过加强城市道路绿化，交通管制以及限制夜间施工等措施降低区内的噪声污染。7.2消防7.2.1消防措施本项目建设区布置遵照《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（97年版）的要求进行设计。室外按间距120米、保护半径150米设置地上消火栓。在建筑物或构筑物的主要面都有畅通的道路，道路宽大于4米，保证消防车顺利进出和消防作业面。根据建筑防火有关规范要求，各建筑之间应满足消防间距的需要，在主要商业居住建筑物内将设置SN65型室内消火栓及MFA3型灭火器。7.2.2消防用水消防用水由城市供水管网供给，水量根据《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》等规范的要求，室内外消防用水量分别保证20升/秒、30升/秒。57 8组织机构及人员编制8.1项目开发模式本项目主要采用拆迁住户安置房（经济适用房）建设的安居工程和土地整理、有偿使用的市场化运作模式，对规划区域的土地功能进行调整和替代，以提高城市中心区土地地价水平和利用效率。按照杭州市土地储备开发的有关政策及改造工程方案，通过出让住宅用地、经营性公建用地等来融集资金，用于旧城拆迁改造和安置房建设费用，努力形成城市改造资金的良性循环。8.2机构及人员编制8.2.1机构设置本着精简机构、社会协作、高效运作的原则，进行机构及人员配置。中心旧城改造工程的主体之一，全面负责项目的具体操作。管理机构直属拱墅区政府，技术上由总工程师全面负责；下设四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室，形成项目的组织管理机构。8.2.2人员编制根据工程特点，项目人员编制尽可能精干。目前，中心配备人员共计53人（包括聘用人员）。57 9实施进度计划根据拱墅区委、区政府关于运河沿线旧城综合整治与改造的战略要求和中心今后五年的工作计划，本项目今后五年开发计划列表如下：表9-1项目开发进度计划年份主要建设内容项目名称工程量年限当年工作计划二○○七年土地整理娑婆桥D-03、0443.5亩2完成余下的20%工作量商务区公建用地323亩2完成余下的20%工作量长乐R21-0239.75亩2完成余下的70%工作量武林造纸厂西区块46.43亩2完成余下的50%工作量安置房建设工程建设和睦南区A-12地块10万平方2完成工程总量的80%娑婆桥D-01、02地块2.6万平方2完成一期1.6万平方工程热水瓶厂F地块6.5万平方2完成工程总量的50%安置房地块拆迁和睦南区A-13地块占地31.05亩1完成拆迁大浒弄西片B-14、16地块占地40.5亩1完成拆迁热水瓶厂D地块占地13亩1完成拆迁教育设施建设工程建设丽水东路幼儿园3000平方1完成建设用地拆迁紫荆小学B-15占地30.6亩1完成拆迁桥西登云路南幼儿园占地4.5亩1完成拆迁道路及公建建设拆迁赵伍路全长1700米2完成余下拆迁小河路部分全长1400米2完成余下拆迁贾家弄全长490米1完成拆迁大浒弄B-10地块占地15亩1完成拆迁建设紫荆路全长740米2完成余下工程量金华路全长940米2完成余下工程量湖墅北路全长1650米2完成余下工程量57 上绍路全长660米2完成余下工程量综保重点项目小河直街完成拆迁二○○八年土地整理和睦南区A-26地块48.45亩1完成拆迁运河休闲中心A-1978.9亩1完成拆迁长乐R21-0150.1亩1完成拆迁长乐C1-015.4亩1完成拆迁长乐C2-0214.55亩1完成拆迁长乐C2-0411.7亩1完成拆迁安置房建设工程建设和睦南区A-12地块10万平方2完成工程总量的20%娑婆桥D-01、02地块2.6万平方2完成二期1.0万平方工程热水瓶厂F地块6.5万平方2完成工程总量的50%和睦南区A-13地块4.5万平方2完成工程总量的50%热水瓶厂D地块2万平方2完成工程总量的50%地块拆迁和睦南区A-21地块占地31.65亩1完成拆迁和睦南区A-27地块占地69亩1完成拆迁教育设施建设工程建设紫荆小学12400平方1完成建设桥西登云路南幼儿园2250平方1完成建设用地拆迁剪刀厂小学A-29占地25.8亩1完成拆迁和睦东幼儿园A-23占地6.9亩1完成拆迁道路及公建建设拆迁香积寺路全长1450米2完成拆迁50%丽水路全长1000米1完成拆迁秉祥巷全长600米1完成拆迁大浒弄B-12地块(配套市场）占地6.5亩1完成拆迁A-25地块占地5亩1完成拆迁建设德胜弄全长440米1完成建设桃园路全长440米1完成建设贾家弄全长490米1完成建设大浒弄B-10地块1.01万平方1基本完成建设57 配套公建A-05地块1.06万平方1基本完成建设综保重点项目大兜路民俗风情街完成拆迁运河公园完成拆迁二○○九年土地整理长乐R21-0346.35亩1完成拆迁长乐R21-0435.85亩1完成拆迁长乐R21-0648.15亩1完成拆迁长乐C2-0520.85亩1完成拆迁长乐C2-0725.5亩1完成拆迁安置房建设工程建设和睦南区A-13地块4.5万平方2完成工程总量的50%和睦南区A-21地块4.85万平方2完成工程总量的50%和睦南区A-27地块10.58万平方2完成工程总量的50%大浒弄西片B-14、B-16地块7.2万平方2完成工程总量的50%热水瓶厂D地块2万平方2完成工程总量的50%安置房地块拆迁长乐地块C-35占地65亩1完成拆迁教育设施建设工程建设剪刀厂小学8240平方1完成建设和睦东幼儿园3450平方1完成建设用地拆迁长乐路中学C-08占地2.6公顷1完成拆迁长乐路小学C-09占地1.71公顷1完成拆迁长乐路地块幼儿园C-12占地0.4公顷1完成拆迁上塘路西幼儿园C-36占地0.4公顷1完成拆迁道路及公建建设拆迁香积寺路全长1450米2完成拆迁50%六号路全长700米1完成拆迁七号路全长540米1完成拆迁霞湾路全长750米1完成拆迁长乐C-19地块配套公建占地2.85亩1完成拆迁长乐区块R22-08(配套农贸市场)占地8亩1完成拆迁57 长乐区块C2-06安置公建占地27亩2完成拆迁50%建设秉祥巷全长600米1完成建设大浒弄B-12地块(配套市场)0.43万平方1基本完成建设A-25地块0.66万平方1基本完成建设综保重点项目大兜路民俗风情街完成建设运河公园完成建设二○一○年土地整理大浒弄区块B-0316.05亩1完成拆迁大浒弄区块B-0433.9亩1完成拆迁安置房建设工程建设和睦南区A-21地块4.85万平方2完成工程总量的50%和睦南区A-27地块10.58万平方2完成工程总量的50%大浒弄西片B-14、B-16地块7.2万平方2完成工程总量的50%长乐地块C-359.96万平方2完成工程总量的50%教育设施建设工程建设长乐路地块幼儿园C-123000平方1完成建设上塘路西幼儿园3000平方1完成建设用地拆迁紫荆中学B-01占地2.59公顷1完成拆迁道路及公建建设拆迁长乐区块C2-06安置公建占地27亩2完成拆迁50%建设长乐路全长1060米1完成拆迁大浒弄全长310米1完成建设六号路全长700米1完成建设七号路全长540米1完成建设霞湾路全长750米1完成建设长乐C-19地块配套公建0.26万平方1完成建设长乐区块R22-08（配套农贸市场）0.33万平方1完成建设二○一一年安置房建设工程建设长乐地块C-359.96万平方2完成工程总量的50%教育设施建设工程建设长乐路小学8240平方1完成建设公建建设长乐区块C2-065.43万平方1完成建设57 建设安置公建57 10投资效益分析10.1投资估算10.1.1估算说明本项目为京杭运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程（不包括已建成部分）。主要内容为规划范围的拆迁、补偿和安置（经济适用房建设）以及配套公建、教育设施和规划城市道路的建设等；实施期限为今后五年（2007～2011年）。本项目投资估算不是严格意义上的固定资产投资估算编制，而主要是测算项目实施中发生的费用及部分建安成本。其中：（1）土地整理中发生的拆迁及(或)安置补偿费用，合计平均每亩按120万元计。（2）回迁安置房建设、教育设施建设（中学只负责土地整理）及公建建设的建安成本费用按每平方米1500元计；（3）城市道路建设中，已经与杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司落实委托建设的道路项目，只负责土地整理；其余道路建设则包括拆迁费用与建设费用。（4）综合整治与保护开发重点项目的投资费用按照有关资料进行估算，其中“小河直街”、“运河公园”等重点工程由杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司承担70％的投资费用。10.1.2改造费用及建安成本估算（1）土地整理费用估算57 按今后五年可供出让的土地面积888亩计，土地整理费用估算为6.72亿元（详见表10-1）。表10-1土地整理费用估算建设内容项目名称或地块编号用地规模（亩）可建筑面积(万平方米)投资额（万元）备注住宅用地娑婆桥区块D-03D-0443.506.67104406年后余下费用按总量20%计武林造纸厂西区块46.437.74278606年后余下费用按总量50%计长乐区块R21-0239.756.10333906年后余下费用按总量70%计R21-0150.107.686012R21-0346.357.115562R21-0435.855.984302R21-0648.157.385778大浒弄区块B-0316.052.461926B-0433.905.204068和睦南区块A-2648.457.435814公建用地商务区公建用地323.00775206年后余下费用按总量20%计长乐区块C1-015.400.29648C2-0214.551.941746C2-0411.701.561404C2-0520.854.872502C2-0725.505.953060运河休闲中心A-1978.905.009468合计888.4367211（2）经济适用房建设投资估算57 按今后五年竣工经济适用房面积58.2万平方米计，需建设投资估算为11.74亿元（详见表10-2）。表10-2经济适用房建设投资估算序号项目名称建筑面积(万平方米)用地规模（亩）投资额（万元）备注1和睦南区A-12地块10.055.6515000在建2娑婆桥D-01、02地块2.617.039003热水瓶厂F地块（高层）6.542.497504和睦南区A-13地块（高层）4.531.05105515大浒弄西片B-14、16地块（高层）7.240.5156606和睦南区A-21地块（高层）4.8531.6511073新建7和睦南区A-27地块（高层）10.5869.0241508长乐C-35地块（高层）10.065.0227409热水瓶厂D地块（高层）2.013.04560合计58.23117384（3）非住宅安置用房建设投资估算合计用地72.6亩，建筑面积9万多平方米，需建设投资估算为2.15亿元（详见表10-3）。（4）教育设施工程投资估算配套建设的教育设施中，中学经土地整理后交市教育局建设（即不含建安工程费用）；小学与幼儿园由中心负责土地整理并建设，建成后交教育部门管理。合计建设投资需2.92亿元（详见表10-4）。57 表10-3非住宅安置用房建设投资估算序号项目名称建筑面积(万平方米)用地规模（亩）投资额（万元）备注1A-05地块配套公建1.068.01590在建2A-25地块0.665.015903大浒弄B-12地块(配套市场)0.436.514254长乐区块R22-08（配套市场）0.30248.014145大浒弄B-10地块1.0115.23339新建6C-19地块配套公建0.262.857327长乐区块C2-06安置公建5.4327.011385合计9.1572.621475表10-4配套教育设施建设投资估算性质名称控规编号占地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资额（万元）中学紫荆中学B-012.59—4662.0长乐路中学C-082.6—4680.0小学剪刀厂小学A-291.7282404332.0紫荆小学B-152.04124005532.0长乐路小学C-091.7182404314.0幼儿园桥西登云路南幼儿园A-080.32250877.5和睦东幼儿园A-230.4634501345.5丽水东幼儿园B-070.430001170.0长乐路地块幼儿园C-120.430001170.0上塘路西幼儿园C-360.430001170.0小计12.624358029253.057 （5）城市道路建设投资估算城市道路建设合计用地553.4亩，需建设投资估算为4.01亿元（详见表10-5）。表10-5城市道路建设投资估算序号道路名称长度(米)宽度(米)用地面积(亩)投资额(万元)1赵伍路*17003076.545902香积寺路145030-4076.091203小河路部分*14003063.07564长乐路10603047.757245丽水路10002233.039606紫荆路7402628.92107金华路9402636.72608桃园路4402013.23009秉祥巷6002018.0246010大浒弄310209.325011贾家弄4902014.7196412德胜弄4401610.615013上绍路6602019.820014湖墅北路16502049.585015六号路7002021.0337016七号路5401613.0241017霞湾路7502022.53550合计14870553.440124（注*：赵伍路、小河路部分分别按拆迁总量的50%和10%计算）57 （6）综合整治与保护开发重点项目投资估算综合整治与保护开发重点项目合计用地约180亩，需建设投资估算为3.70亿元（详见表10-6）。表10-6综合整治与保护开发重点项目投资估算序号项目名称建设内容总用地（亩）建筑面积(㎡)投资额（万元）1大兜路民俗风情街①香积寺恢复宗教建筑15不少于0.5万5500②香积寺塔塔基础加固③传统建筑一条街传统民居迁/复建，功能置换为旅游、休闲、商业2076807688④“河塍晾网”雕塑或其他造景小品05200⑤“西山晚翠”亭台楼阁0⑥驳坎（二）以整治为主，局部恢复古时驳坎形式0⑦河埠头复古亲水码头，既具观赏性又具实用性02小河直街有针对性地保护、利用、复建街区建筑，恢复原有的集居住、商贸、休闲为一体的功能，并开发其旅游资源703.5万126003运河公园市民休闲公园。756000合计1803698810.1.3估算结果以上合计，本项目实施期间共需建设投资总额31.24亿元。57 投资组成如下：土地整理费用6.72亿元21.5％；安置房建设费用11.74亿元37.6％；城市道路建设费用4.01亿元12.8％；教育设施建设费用2.92亿元9.4％；非住宅安置房建设费用2.15亿元6.9％；重点项目建设费用3.70亿元11.8％；合计31.24亿元10.2项目收益与资金平衡10.2.1资金需求预测旧城改造是一个“分步实施”、“有序推进”的过程，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。按工程方案，本项目的资金需求计划测算如下（表10-7）。表10-7资金需求预测表（单位:万元）资金需求20072008200920102011合计土地整理149212509221204599467211安置房建设294212636529686244427470117384教育设施建设53826122109515562123629253道路、公建建设1087016115169679502814561599综保重点项目12600143751001336988合计7319488069888214550016851312435比例（％）23.428.228.414.65.457 10.2.2项目收益预测本项目今后五年可供出让的土地面积为888.43亩，其中住宅用地408.5亩,公建用地约480亩。根据目前杭州市区土地出让市场价格水平，本区块平均每亩土地出让价格暂按650万元（前二年）、700万元（后三年）计算，并按70％比例计入土地收益。则项目土地出让收益总额预计为42.6亿元。根据总体改造目标和工程方案对各年土地整理实施的安排，分年土地收益预测如表10-8。年份20072008200920102011土地出让收益(亿元)4.417.9519.128.662.459.2.3资金平衡测算由于本项目承办单位是区政府直属的全民事业单位，其组织实施旧城改造和土地整理项目，在效益上主要是体现社会效益和间接经济效益。为形成城市改造资金筹集和运用的良性循环，目前采用市场化运作模式，以土地出让收益取得的资金，来充实旧城拆迁、安置及配套设施建设等所需的资金来源。在实际操作中，考虑到土地出让收益存在滞后性，因而使城市改造工程面临资金缺口，需要通过银行融资等进行资金平衡，从而促进旧城改造和土地整理滚动发展。项目资金平衡测算详见表10-9。其中，中长期贷款利息按年利率6.93％计算，在五年期内按最大偿还能力还本付息。57 表10-8项目土地收益预测表项目名称土地面积（亩）土　地　收　益　（万元）20072008200920102011合计商务区公建用地323.0440904408963308151487娑婆桥D-03、D-0443.511876852620402长乐区块R21-0239.7510852779118643武林造纸厂西区块46.4312675910021775和睦南区块A-2648.452374123741运河休闲中心A-1978.93866138661长乐区块R21-0150.12454924549长乐区块C1-015.426462646长乐区块C2-0214.5571307130长乐区块C2-0411.7057335733长乐区块R21-0346.352271222712长乐区块R21-0435.851756617566长乐区块R21-0648.152359423594长乐区块C2-0520.851021610216长乐区块C2-0725.501249512495大浒弄区块B-0316.0578657865大浒弄区块B-0433.901661116611合计888.434409079492191185865832447642582657 表10-9资金平衡表(单位:万元)2007年2008年2009年2010年2011年合计土地出让收入44090794921911858658324476425826建设资金支出7319488069888214550016851312435资金差额-29104-8577102364410837625113391年初贷款累计80000115656132546393671012本年贷款29104857700037681贷款利息65528312918527287026847本年还本付息00102364410831082144529年末贷款余额115656132546393671012(＋6543)根据表10-9的测算，当项目计算第一年（2007年）年初贷款余额为80000万元时，为了弥补资金差额，则计算期内共需向银行申请新增贷款37681万元，合计需支付贷款利息26847万元。考虑本息合计，年末贷款余额最大值为132546万元（2008年）。通过银行融资和土地整理开发收益滚动发展，预计到第五年（2011年）末基本完成旧城改造时，项目可达到资金平衡并略有盈余（盈余6543万元）；贷款偿还期可控制在5年之内。57 9.3综合评价（1）为加快城市化进程，保持经济社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。（2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。（3）本着人们城市人们建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目土地出让的收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。（4）综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。57'