衡阳市丁家牌楼片区棚户区改造项目可行性研究报告 44页

'衡阳市丁家牌楼片区棚户区改造项目第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称宏都广场1.1.2建设性质改造项目1.1.3项目承担单位名称1.1.4项目承担单位法定代表人及通讯地址法定代表人：通讯地址：联系电话：邮政编码：1.1.5项目承担单位的主管部门衡阳市雁峰区人民政府，住建局44 1.1.6项目建设地点衡阳丁家牌楼片区棚户区1.1.7项目建设规模丁家牌楼棚户区住房改造建设项目建筑面积约23万m²，其中商业用房12050m²，住宅房173490m²，小区配套服务设施用房1800m²，地下车库40756m²，占地面积38000m²，结构类型为框架结构，层数为31层，建筑总高度约99m。1.1.8项目投资估算及资金来源按照衡阳市棚户区住房改造建设内容进行投资估算，总投资包括建筑工程、设备购置及安装工程、其他费用、预备费等共计72600万元，其中工程建设费53500万元，设备及安装工程费用10000万元，其他费用5000万元，预备费用4100万元。本项目总投资资金人民币72600万元人民币，资金来源为自筹20%，国家开发银行及商业银行贷款。1.1.9项目建设期限本项目建设自2015年7月至2018年7月，项目工程建设工期共计36个月。1.2编制依据1.《中华人民共和国土地管理法》；2.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；3.《湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；44 1.《国家产业结构调整指导目录（2011年版）》；2.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；3.国家发改委《投资项目可行性研究指南》之《公共建设项目初步可行性研究报告编制大纲》；4.《衡阳市政府关于棚户片区改造等项目列入我市保障性安居工程建设项目的通知》5.国家湖南省的有关规范、标准；6.工程技术人员实地踏勘收集的资料；7.衡阳市雁峰区建设局提供的基础资料和附件；8.国家公布的相关设备及施工标准。1.3编制原则1、科学规划，分步实施。根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。2、因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。44 3、统筹兼顾，配套建设。棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。1.4研究范围根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在衡阳市雁峰区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。1.5结论丁家牌楼棚户区改造以科学发展观为指导，以改善民生，推进城市化进程建设，和谐发展新巧家，促进经济社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力解决改善棚户区居民生活条件，提高城区整体环境质量，全面加快衡阳市城市建设步伐，是一项真正的民生工程，德政工程。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标备注1总占地面积m233955.744 2总建筑面积m2238135.33建筑容积率4.93建筑密度%24.78绿地率%39.434拆迁户数户398拆迁面积㎡318005项目估算总投资万元726005.1其中:建筑工程费万元535005.2设备及安装费用万元100005.3其它费用万元50005.4预备费万元41006资金筹措方案万元72600第二章.项目背景及建设的必要性2.1项目提出的背景2.2项目建设的必要性2.2.1衡阳市棚户区改造是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。44 目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。随着社会经济的快速发展，衡阳市城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段衡阳市社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合衡阳市社会经济发展的要求。2.2.2项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知，财综〔2010〕46号等文件和湖南省有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。2.2.3项目建设是衡阳市构建和谐社会的需要44 党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。胡锦涛同志年初在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。44 国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了衡阳市党委和政府着力构建衡阳市和谐社会的决心和信心。2.2.4项目建设是衡阳市城市建设发展的迫切要求目前衡阳市雁峰区丁家牌楼片区棚户区居民有398户，总建筑面积31800平方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不能满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为了改善衡阳市城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动衡阳市的城镇化建设，提升衡阳市城市的整体形象。因此项目的实施具有必要性。2.3项目建设的可行性衡阳市城市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。衡阳市雁峰区人民政府高度重视丁家牌楼片区棚户区改造工作。主要领导和分管领导经常过问，亲自到现场抓工作。市委、区政府在收到雁峰区住建局关于丁家牌楼片区棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土资源局等部门作了专题研究，决定对雁峰区丁家牌楼棚片区户区进行改造建设。在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于衡阳市老城区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。44 综上所述项目建设具有可行性。44 第三章项目建设地点3.1建设地点项目建设地点位于衡阳市雁峰区丁家牌楼片区（丁家牌楼58号地段）棚户区3.2区域位置衡阳市为区域副中心城市，湖南省面向珠三角、海西及北部湾等沿海地区的重要节点城市，国家级产业转移承接地，湖南省综合制造业基地，全国重要的陆路交通枢纽城市，全国重要的旅游城市，尊重山水环境与彰显历史文化的宜居宜业的新衡阳。3.3地形地貌建设场地为衡阳市雁峰区丁家牌楼片区棚户区，经专家现场勘测认为场地地貌属于平原地貌。土层主要由坚土地组成，各建设场地地基土类型根据承载力评价属中软场地土，未发现土洞、大规模地面沉降等地质灾害，场地稳定，适宜建筑。3.4气象水文衡阳气候属亚热带季风湿润气候，年均日照1484.7—1723.1小时，年平均气温18.5—20.2°C，年平均降水量为1005.1—1836.2mm。3.5地质条件44 场地范围内地下水较为丰富，在勘探深度范围内，地下水属潜水型孔隙水，上层滞水，水位在地表以下30米之间。根据水质分析试样，本区地下水和土壤对混凝土及其内钢筋无腐蚀性，对外露钢筋具有弱腐蚀性。3.6抗震设防标准按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，衡阳市抗震设防烈度为6度，场地类别为二类。根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，衡阳市丁家牌楼棚户区改造项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照6度进行抗震设防设计。3.7历史文化条件衡阳市有着两千多年的历史，文物古迹遍布境内，有全国、省级、县级文物保护单位多处。衡阳市的历史上曾发生多次军事战役，也出现了许多著名的人物，因而x衡阳市有着深厚的历史文化。衡阳市境内自然条件优越，人类起源早，文物丰富。但在本项目建设用地范围内没有发现国家珍稀保护动物、珍惜植物、文物古迹等。44 第四章建设规模与项目构成4.1建设规模衡阳市丁家牌楼片区棚户区改造项目共建设住房1452套，每套平均建筑面积85平方米，总建筑面积238135.3m2共8幢，4.2项目构成衡阳市丁家牌楼片区棚户区住房改造建设项目住房包括:8幢，每栋2个单元30--31层，一梯2户，每套设客厅、2--3个卧室、卫生间、厨房、阳台。44 第五章建设标准（1）本项目以“适用、经济、安全、美观”的原则进行设计。（2）建筑物的耐火等级为二级。（3）建筑平面布置应功能分区明确、使用方便、布局合理。（4）应合理确定门厅、走廊等面积，提高建筑面积使用系数。建筑总使用面积系数不应低于60％。（5）棚户区改造房宜建设高层，标准层层高不宜超过3m，室内净高不应低于2.6m。（6）建筑防火应符合国家有关建筑设计防火规范的规定。（7）房间应采用直接采光。照明应采用普通节能灯具，楼梯间可根据需要采用节能装饰灯具。（8）房间应采用自然通风换气方式。（9）根据《中国地震动参数区划图》（18306-2008）划分衡阳市地震动峰值加速度为0.1g，地震基本烈度为x6度，按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2005）中建筑物重要等级划分，建筑属于A类建筑物。44 第六章总平面布置及公共系统6.1总平面布置衡阳市丁家牌楼片区棚户区住房改造的总平面设计应根据工程建设规划、规模、用途等因素，合理确定各建筑单体的位置、防火间距、消防水源和消防车道等。该项目根据总体功能分区明确，路线清楚、建筑布局紧凑合理，交通便捷，管理方便的原则布置，见总平面图。6.2建筑方案6.2.1设计依据及范围6.2.1.1设计依据1）衡阳市雁峰区建设局关于本工程的设计要求和提供的有关资料2）建设部门《关于衡阳市棚户区建设初步设计的批复》3）现行国家及行业颁布的有关法规、规范、标准6.2.1.2设计规模和设计范围1）设计规模衡阳市丁家牌楼片区棚户区住房改造建设项目建筑面238135.3m²，结构类型为框架结构，层数为30--31层，建筑总高度99m。2）设计范围本可行性研究报告工程设计内容包括建筑、结构、给排水、强电、弱电、消防、总图等专业的设计方案。在可行性研究报告阶段，对室内装修设计提出方案性的规定；其它供电电源、通讯线路、煤气、市政工程设施等均由相应的专业设计部门承担。44 6.2.2总平面设计6.2.2.1总平面设计原则（1）功能分区合理、明确、方便使用和管理；（2）道路结构清晰，交通顺畅；（3）环境优美；（4）注重可持续发展。6.2.2.2设计指导思想（1）严格执行相关设计标准和规范；设计严格执行国家建设标准。（2）衡阳市丁家牌楼棚户区住房改造建设项目的整体布局应提供一个安静、舒适、优美、清洁的环境。单体建筑在节约用地的同时，尽可能的安排绿化面积，使棚户区住房改造建筑环境庭院化、公园化。建筑的朝向应兼顾日照和自然通风要求。6.2.2.3场地概述本工程用地位于衡阳市雁峰区丁家牌楼棚户区。该区域地理位置适宜，交通便利。工程规划建设用地面积约为38000m²。场址用地形状规整，场地地形平整，地面高差不大。项目区域内地质构造稳定，无不良地质现象，适宜建筑。6.2.2.4建筑红线退界控制建筑物前退最小距离为3m以上，满足规划要求。6.2.2.5平面布置44 丁家牌楼片区棚户区住房改造项目建筑共计8幢，在院区设大门，作为主入口。院内布置环形通道，采用混凝土路面。场址内主出入口左右两侧设置地面停车场。院内分区布置合理，交通流线清晰。总平面布置详见附图。6.2.2.6竖向设计1、场址地面标高项目场址地形平整，底层地面高于室外场地标高0.3m。2、场地竖向规划从组织场地排水、污水排放方向和合理利用场地自然地形遵循安全、适用、经济、美观的基本原则，充分发挥建设用地潜力，做到节约用地，减少建设过程中的土石方、填挖方及挡墙工程量，保护生态环境。根据建设用地性质、使用功能和建筑总体布局，确定规划范围内的道路坡度、控制点高程、建筑室内外地坪设计标高、室外场地放坡及排水方向。规划以衡阳市城市建设总体规划路网为骨架，结合本项目地块现状开设内部车行道、步行道，合理布置建筑单体，力求少量的填、挖土方工程量，并基本实现土方平衡。室外场地排水坡向以现状自然排水为依据，使规划范围内场地无一积水区域，所有雨水均进入雨水管网，向西自然重力流排至城市雨水管网中。3、建筑竖向高程确定44 以规划范围内部道路控制点标高、道路坡度、坡向设计为依据，结合场地自然条件，确定建筑室内、外地坪设计标高。规划建筑室内地坪设计标高，比室外地坪放坡坡地标高值最小相差0.3米。建筑散水处尽可能少设或不设挡墙，而采用场地自然土质放坡种植绿化方式处理，减少室外基础工程投资，又有利于绿化景观的打造。6.2.2.7交通组织在规划用地内部增加机动车道满足交通需要外，适当增加人行路径，人行路径宽最小值为1.2米。6.2.2.8绿化为了达到绿化景观美化环境，建设场地内预留了一定面积的集中绿地，机动车和非机动车的停放场地使用植草砖美化景观，尽力使地块内的绿地率达到35%以上。6.3建筑设计6.3.1设计依据《住宅设计规范》GB50096-2003《建筑防火设计规范》GB50016-2006《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《民用建筑设计通则》GB50352-2005《屋面工程技术规范》GB50345-2004《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001国家及行业现行的主要法规、规范、标准6.3.2建筑高度及造型控制44 衡阳市丁家牌楼片区棚户区住房改造建筑设计为组团建筑30--31层，标准层层高3米，室内外高差0.3米，建筑总高99m；建筑造型以现代建筑风格为基调，使用现代建筑材料（钢筋、水泥）构筑。6.3.3平面设计外墙为外墙砖，窗户为铝合金窗。房间光线充足，空气流畅，适合居住、休息。6.3.4立面设计与建筑造型建筑顺应城市规划建设的脉络，使建筑具有科技倾向和鲜明的时代感，也需要能放松紧张情绪的绿色生态共享空间。建筑形象定位于简洁明快的现代建筑风格，体现建筑的时代感和文明性。总体造型风格力求简洁、朴实、大方、采用点窗，现代而富有力度，同时利用材料的适当变化，丰富立面效果。建筑立面和造型设计通过形体的变化和不同材质的组合，赋予了建筑变化的节奏，灵动而有序。采用外墙砖贴面，使其具有轻巧的视觉效果。6.3.5剖面设计棚户区住房改造建设项目层高3m。建筑室内外高差根据地形取0.3m。6.3.6室内交通棚户区住房改造每单元设电梯1部，一梯两户。每栋楼梯一部6.3.7垂直交通棚户区住房改造项目每单元设1部电梯，栋楼梯一部。44 6.3.8无障碍设计根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，本工程在各建筑单体一层入口处设无障碍坡道。6.3.9墙体及屋面防水墙体采用轻质砌块，防火分区隔墙为钢筋混泥土墙。屋面做法执行《屋面工程技术规范》GB50345-2004国家标准。建筑物防水等级为Ⅱ级，防水材料采用高聚合物改性沥青防水卷材、合成高分子防水涂料、普通防水砼等材料。6.4结构设计6.4.1设计规范执行《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2009年版）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《中国地震动参数区划图》GBl8306-200844 6.4.2工程地质及自然条件参数建筑采用以下工程地质及自然条件参数：1、基本风压根据《建筑结构荷载规范》《GB50009—2001（2006版）》规定，选择项目场地基本风压值为0.35kN/m2。2、地震烈度及设防标准按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，衡阳市抗震设防烈度为xxx度，设计基本地震加速度xxxg，所属的设计地震分组为第一组，场地类别为xxx类。根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，衡阳市棚户区改造建设项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照xxx度进行抗震设防设计。3、主要设计取值参数荷载取值，以《建筑结构荷载规范》GB50009—2001（2006版）为基本依据，根据本工程实际情况，各楼面荷载取值如下：客厅、厨房、卧室：2.0KN/m²；卫生间：2.5KN/m²；疏散楼梯间：2.5KN/m²；不上人屋面：0.5KN/m²4、工程地质44 场址位于衡阳市老城区，勘察场地地貌属于xxx貌。勘察场地现为居住用地，地形平坦。适宜建设。无不良地质现象。5、本工程结构使用年限为xxx年。建筑结构抗震安全等级为xxx级。6.4.3地基与基础框架结构基础根据地质勘察报告和本工程的实际情况选择土条形基础。基础底进入持力层的深度，根据地质条件、荷载及施工工艺确定。6.4.4建筑结构设计1、结构设计楼板厚度：1102、主要结构材料选用（1）钢筋：构造柱、圈梁选用ф-HRB400级钢筋;fy=400N/mm2；楼盖屋面选用ф-HPB400级钢筋fy=400N/mm2；（2）钢板和型钢：一律采用xxx号钢。（3）焊条：采用E43型，E50型和E55型。（4）承重墙材料：均采用xxx。（5）混凝土强度等级：构造柱砼强度等级C35，梁、板砼强度等级C30。6.5公共配套设施6.5.1给排水6.5.1.1设计标准（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；44 （3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；（4）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（6）《室外排水设计规范》GB50014-2006；6.5.1.2设计范围室内生活给水系统、热水系统、排水系统。建筑灭火器配置设计室外给水，排水及消防系统设计6.5.13给排水系统的原则（1）院区内的给水系统其用水量应满足院区内全部用水需求，其水压满足最不利配水点的水压要求，室外给水系统尽量利用城镇给水管网的水压，直接供水。（2）生活给水管道不宜与输送燃气或有害气体的管道同管沟敷设，且生活给水关于排水管之间的净距平行埋设时不小于0.5米，交叉埋设时不宜小于0.15米。6.5.1.4场地给排水设施水源为市政水源，由市政给水管网引入两条DN300自来水管向本项目供水。两条给水干管从不同方位引入，给水引入管至红线内经水表后为生活、消防合用环状管网相连接，且表后设“倒流防止器”。城市自来水接口处压力为3.0Mpa，市政供水水压满足且稳定，水质符合国家饮用水卫生标准。场址附近侧设有市政雨水管和污水管，可接纳院内排出的雨水和经处理后的污水。44 6.5.2给水6.5.2.1生活用水（1）用水量计算类别用水量标准(L)人数最高日用水量使用时间小时变化系数最高时用水量备注棚户区住房改造200L/人.d2584516.8m³/dh=242.521.53m³/h道路及浇洒绿化用水3L/m2·d15m³/d未预见及管网漏失水量15%77.52m³/d合计609.32m³/d最高用水量Qd=609.32m³/d，最大小时用水量Qd=25.39m³/h。（2）给水系统区内主水管沿区内道路呈环状布置，由环状主水管供建筑的生活用水，室外生活、消防给水合一的供水系统。由环状主水管供给棚户区住房改造的屋顶水箱，再由屋顶水箱供给房顶水表箱至各住户。给水干管管径为DNxxx，建筑单体入户管主要设计为DN50、DN25。室外给水管材采用PE塑料管，电热熔连接。室内给水管采用PP-R塑料管，热熔连接。公共绿地和道路需设洒水栓，洒水栓间距不宜大于80m。44 6.5.2.3消防用水消防系统名称建设项目消防用水量标准火灾延续时间室外消火栓系统棚户区住房改造10L/S2h一次火灾室外消防用水量为72m³，因此，室外一次火灾最大用水量为78m3。室外消防为低压制，由城市消防车自室外消火栓取水加压灭火。6.5.2.4卫生洁具卫生间设台式洗脸盆和双管成品沐浴器和自动式冲洗阀的蹲便器。6.5.3排水6.5.3.1雨水1)场址附近设有城市雨水管道，允许本工程雨水排入。2)雨水量计算：雨水量衡阳市暴雨强度公式进行计算。3)室外道路两侧设置平箅式雨水口，收集道路、人行道雨水。屋面雨水经雨水管汇集后排入室外明沟，明沟雨水接入室外雨水管网。4)本工程红线范围内雨水设两根排出管，排入附近城市雨水管道，排出管管径为DN800。5)雨水管采用HDPE双壁波纹排水管，弹性密封橡胶圈接口。管道接口处设混凝土基础，管道底部设混凝土垫层，混凝土标号C10，厚度100mm。6)雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。6.5.3.2污水44 棚户区住房改造设置独立的污水排水系统，根据实际情况本工程采用污水排放合流制，将粪便污水、洗涤废水等排至化粪池处理，处理达标后排入市政污水管网。2．污水排水系统1)按最高日给水量的85%计。2)管网布局：污水主管道沿道路地埋设置，全部污水管采用重力流排放。3)污水管径：DN800。4)管材：采用HDPE双壁波纹排水管。5)建筑物内生活污水经排水管道汇集并经化粪池处理后，排入城市污水管道。6.6强电6.6.1设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008（2）《住宅设计规范》GB50096-2003（3）《建筑物防雷设计规范》BG50057-97（2000版）（4）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000（5）《供配电系统设计规范》GB50052-2009（6）《低压配电设计规范》GB50054-95（7）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93（8）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（9）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-200444 6.6.2设计范围棚户区住房改造供配电、照明，防雷、接地等6.6.3负荷等级水泵房、配电箱、应急照明二级负荷。其余均为三级负荷。6.6.4供电电源由市政电力网引入一路三相四线电为本工程电源，配备柴油发电机组作为应急电源，设置10千伏安变压器供给项目用电。6.6.4无功功率补偿所有灯具设就地补偿电容器，补偿后高压侧功率数大于0.90。6.6.5用电负荷按照照明功率密度值。起居室、厨房、卫生间照度100lx；卧室照度75lx；餐厅照度150lx。该项目按照《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)划分，住宅分类应为2类，按照每户2.5KW用电负荷进行估算，估算用电负荷为450KW，用电在区内物业管理的统一考虑下进行。以负荷系数0.7计算，计算负荷为297.5KW，经功率自动补偿，补偿后功率因素达0.90以上。配置相应变配电设施，就可保证项目用电需求。44 6.6.6计量方式总配电箱处总计量，低压侧分户分别计量。6.6.7低压配电低压配电柜采用固定分格式低压配电柜。低压配电为放射式和树干式混合供电方式。由配电房分别对每幢总配电箱供电。6.6.8动力棚户区住房改造主要电力设备包括：消防设备、通讯及监控设备等，对其中消防、应急照明用电采用双回路（应急电源）电源供电末端自动切换。三级负荷采用放射——树干式混合供电方式。6.6.9保护及接地本工程低压配电接地系统为T/V—S，采用总等电位联接，利用基础钢筋及沿建筑物围边敷设—60×6扁环形接地体用接地装置，接地电阻≤1Ω，卫生间设局部等电位联结。6.6.10防雷保护和接地（1）防雷建筑物等级的划分和防护措施:根据相关防雷设计规定该项目各建筑物划分为三级防雷保护建筑物。采用避雷带作为接闪器防止直接雷。进户线采用电缆沿沟引入方式以防止雷波的侵入，建筑物屋面和内部的所有金属设备的外壳、金属构架、金属钢管均应与防雷装置作等电位电气连接以防感应雷。（2）低压配电系统保护接地方式采用“T/V-S”系统，设置专用保护接地线（既PE线），配电线路的线制均为三相五线制。44 （3）按规范要求进行总等电位联接，且在消防及弱电机房等独立电源控制箱处设置接地端子。设有洗浴设备的卫生间设局部等电位联结。（4）接地方式；采用保护接地及防雷接地共用接地装置方式，其接地电阻不得大于1欧姆。6.7弱电6.7.1弱电系统棚户区住房改造弱电系统由综合布线系统构成6.7.2设计依据（1）《电话通信设施设计标准》YD/T2008-93（2）《共用电线电视系统设计规范》GBJ120-886.7.3综合布线系统（1）棚户区住房改造内设信息插座，数据线采用6芯超五类线至各个标准信息插座；每个卧室设一个双孔插座；（2）有线电视系统：系统采用星形布线方式布线。客厅等设一个电视插座；（3）电话系统：采用直接接入市话网的方式。客厅、卧室内设置电话插座。6.8通风6.8.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-200344 《建筑设计防火规范》GB50016-2006《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调、动力》(2003年版)《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005参考《工业企业噪声控制设计标准》GBJ87-856.8.2通风厨房等设机械排风，经竖井排至房面。44 第七章环境保护、消防及安全卫生7.1环境保护7.1.1环境保护有关法律、法规、标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国大气污染防治法》（3）《中华人民共和国水污染防治法》（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（5）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）（6）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）（7）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）（8）《大气环境质量标准》（GB3095-96）二级（9）《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999)IV类（10）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类（11）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）二级（12）《建筑施工界噪声值》（12523-1990）（13）《中华人民共和国环境影响评价法》（14）《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2000）44 7.1.2项目污染源分析本项目在建成后的运行中，产生的环境污染物主要有：废水：生活污水、雨水。固体污染物：建筑垃圾、生活垃圾。废气：烹饪油烟、燃煤烟气。噪声：交通噪声、室内噪声。7.1.3环境保护措施（1）排水系统采用合流制，粪便污水经化粪池处理后与生活污水由污水管排入市政排水管道，统一由市政生活污水处理站处理，经处理达标后排放。雨水直接排入市政雨水管道。（2）生活垃圾设固定堆放点，由环卫部门统一集中处理，建筑垃圾由施工单位按照环保部门要求处理。（3）烹饪油烟按照《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2000）排放，尽量使用含硫较低的燃料。（4）对于交通噪声采取种植绿化带减少噪音影响，结合地形及建筑物造型种植绿化带、绿地，栽种各类花卉、常绿乔木、灌木、花坛，形成乔、灌、草相结合的景区，建成优美的环境。（5）施工区间要做好相关的防护措施，文明施工，尽量减少对环境的影响和污染。44 7.1.4结论主要是生活垃圾和污水，为此，楼内设置完善的收排设施；生活产生的噪音分贝值不高，对环境干扰不大。工程选址所在地为棚户区拆迁改造范围，周围无工厂污染源，所处的地理位置优越，周围环境不会对住宅楼造成污染，建设项目规划优良，总图布置合理，重视生态建设，人与自然和谐，具有优美的环境。建筑产生的污染物均有适宜的处理净化措施，不会给周围环境带来不利的影响。7.2消防7.2.1有关依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）3、《建筑物灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）4、《工业与民用电力装置的接地设计规范》(GBJ65-83)5、《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)6、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）7.2.2消防安全措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。（1）建筑物之间间距要严格按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）所要求的标准设计，各建筑物均应有道路相通构成环状路网，满足消防车道要求。44 （2）室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。（3）室内按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的有关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源24小时供水，水量均能满足建筑物灭火需要。（4）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。（5）各建筑物均按规范设置楼梯、门的宽度及安全疏散距离。室外消防用水按同一时间内火灾次数为1次，火灾延续时间为2小时，消火栓用水为10L/s，每次火灾用水量为78m3。7.3安全卫生安全卫生是该项目正常运转的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高居民的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。（1）给水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的规定。（2）建筑物的防雷接地系统应符合现行国家标准《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）的有关规定。（3）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切安全事故的发生。（4）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。44 第八章资源利用及节能措施本工程以《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）为依据，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。合理利用资源，达到节能减排的要求。具体措施如下：8.1建筑节能（1）外隔墙作隔热保温处理，屋顶选用良好的隔热保温材料，门窗采用密闭性能好的材料以减少能耗，外墙立面造型尽量少采用或不采用玻璃幕墙，窗地比满足规范要求。（2）充分利用建筑空间，采用自然排风及排烟方式，节省设备购置费和用电量。在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，总能耗应减少50%。（3）优化平面设计，注重建筑朝向。根据当地的实际情况进行平面布置，以达到节能的目的。8.2节电节约能源是我国经济建设中的一项重大政策，节电按照国家现行标准《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）有关规定执行。本工程节能设计包括下列几方面：提高变电所的功率因数，采取无功补偿措施，使功率因数达到0.9以上，采用高效率电力变压器。照明采用高效电光源和高效率的灯具，采用功率因数高的设备，合理配置照明灯具的密度，室内走道灯采用声光控自熄开关，室外道路照明采用时钟自动控制方式。44 各走道采用紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。8.3节水水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具和节水型冷却塔，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。从控制冲水量和选用节水配件方面达到节水目的，加强管理，防止跑、冒、滴、漏等现象，同时对本项目水处理构建物采取严格的防渗措施，定期检查污水处理设备及排污管道，出现渗漏、损坏应及时修复。水龙头均采用陶瓷芯片水嘴，防治滴漏水。在以后的使用中还要设专人负责给排水日常运营管理，发现异常时及时修理以保证给排水系统的正常运行。建立中水回收利用系统，积极响应国家的节水政策，充分提高水资源利用效率，实现水资源的循环利用。44 第九章项目实施进度安排9.1建设工期本项目建设工期为：2015年7月-2018年7月，共计36个月，其中项目前期工作可交叉进行。9.2项目实施进度安排可行性研究及审批：15个工作日地质勘查工作：30工作日初步设计、施工图设计及审批：90个工作日招投标工作：15工作日建安工程：36个月竣工验收：30个工作日9.3项目建设进度横道图序号项目名称20152017201856789101110111211212345671可研编制及审批2工程地质勘察3初步设计及审批4工程施工招投标5主体6辅助工程7竣工验收44 第十章项目组织管理10.1项目建设管理10.1.1项目建设管理的原则（1）建设资金实行统一管理，由财务单独立帐、核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查。（2）合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好建设前期的各项工作。（3）为了确保建设工期，质量和资金的合理使用，实行以主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制。（4）严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关。（5）严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。10.1.2管理机构设置雁峰区政府高度重视该项目建设，已成立了由区委常委、常务副区长为指挥长的工作领导小组。做到责任明确、任务落实、政策配套、资金到位，按项目要求认真组织实施，从组织上保证项目的顺利实施。10.1.3工程建设管理措施（1）严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好各项前期工作。（2）项目资金一律存入法人单位开设的财务专户，不许挪用。严格财务管理和监督，严防控制违规违纪行为发生。44 （3）为了确保项目建设的工期、质量和效益，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制，并成立人员精干的工程建设办公室，处理日常工作事务。10.2招投标根据《中华人民共和国国家发展计划委员会》第9号令，设计、勘察、施工、监理及设备采购的各个建设环节均须按照国家有关招标法律进行招投标，择优选定承接方。10.2.1招标主要依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令）（3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第4号令）（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第5号令）（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第11号令）10.2.2招标组织原则（1）严格执行国家及湖南省招标制度。44 （2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，保证潜在招标人平等、便捷地获取招标信息，保证评标活动地公正性。10.2.3招标范围根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，该工程达到了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目招标的项目。招标范围为：工程施工、监理。10.2.4招标组织形式（1）根据《中华人民共和国招标投标法》，凡在本项目所有的建筑施工、工程监理均委托招标代理机构实施邀请招标。（2）电梯、消防人防、通风等工程、主要设备安装和批量材料分别并采用自行组织招标。（3）对于不适于集中招标采购的设备和材料，按照“货比三家”、竞争性谈判的原则进行采购，不组织招标。10.2.5招标方式严格按照《中华人民共和国招投标法》进行招投标工作。10.3建设项目拆迁安置管理本项目拆迁安置及拆迁户回迁严格按照《衡阳市人民政府关于棚户片区改造拆迁安置实施方案》执行。44 第十一章投资估算、资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围（1）工程费：包括棚户区住房改造建设及相关基础设施所需的费用。（2）其它费用：与本项目有关的其他费用。（3）预备费：为基本预备费。11.1.2投资估算依据（1）投资估算按衡阳市现行工程造价及目前的物价水平进行分析，按xxx衡阳市近期同类建筑工程造价估算。（2）设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。（3）其它费用按现行有关规定和要求进行估算。11.1.3投资估算范围本项目属于原址拆迁建设项目，拆迁和安置费用不在本报告投资估算范围之内，因此不计列。11.2资金筹措本项目建设投资估算为72600万元，由公司自筹和银行贷款。11..3投资估算结果44 按照衡阳市丁家牌楼片区棚户区住房改造建设内容进行投资估算，总投资包括土建、给排水、电气室外工程、道路绿化工程等为72600万元，其中工程建设费53500万元，设备及安装工程费10000万元，其他费用5000万元，预备费用4100万元。第十二章社会效益分析衡阳市建城年代久远，主要地貌类型有低山、丘陵、平原和水面。衡阳市属亚热带季风气候区，一年四季分明。城市地理位置特殊，城区由于历史及其他原因，大量建筑结构老化，基础设施配套条件差，不能满足现阶段及以后社会经济发展对住房条件的要求，严重影响了整个衡阳市城市规划建设及城市形象的提升，为了从更本上解决县城棚户区居民生活、居住条件，搞好城市形象，落实现阶段社会经济发展对住房条件的要求。因此衡阳市雁峰区建设局提出对棚户区住房改造建设项目。实施棚户区改造是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施，是完善城市功能的客观要求。城市和国有企业棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。同时，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。衡阳市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。第十三章投资效益分析一、建设规模44 1、占地面积，约57亩（38000m²）2、总建筑面积：约228000m²其中：（1）临街一层商铺面积6025m²（2）临街二、三层商铺面积12050m²（3）住宅（商品房）面积129389m²（4）住宅（安置房）面积38160m²(5)小区配套用房面积1800m²（6）地下室面积40756m²（01390个车位）二、建设成本分析1、土地价款（含8.33亩土地款1200万元），其他土地费57亩*120万/亩；安置成本38160m²*2800元/m²2、建筑安装工程造价及装修费用，228000m²*1500元/m²=34200万元3、报建费（228000-39160-40576*0.212）*309元/m²=4350万元4、规划、设计费228000m²*15元/m²=342万元5、地质勘探费70万元6、招标代理费10万元7、监理费228000m*10元/m²=228万元8、施工图审查费228000m²*1.5元/m²=34万元9、消防工程及消防设计费228000m²*60元/m²=1368万元10、变压器及供电工程费228000m²*83元/m²=1892万元11、外水工程及二次供水设备费200万元12、电梯购安费22台*30万元/台=660万元44 13、备用发电机组1套*50万元/组=50万元14、小区配套费用（含：小区道路、景观、绿化、排污等）228000m²*120元/m²=2736万元15、地下室土方工程20250m²*7.0m*28元/m³=396.9万元16、地下室支撑护壁500万元17、拆迁过渡费31800m²*4元/月*24个月=306万元18、拆迁户装修补偿费398户*5万元/户=1990万元19、拆迁搬家费398户*2000元/户=80万元20、政府公租、安置房费用181238m²*5%*1100元/m²=996万元21、财务费用72600万元*8%=5808万元22、办公费用（含工资、办公费、招待费等）200万元*3年=600万元23、政府协调费用30万元/年*3年=90万元24、营销广告费用106323万元*2.5%=2658万元25、不可预计费5000万元26、销售税金106323万元*14.5%=15416万元小计：81180万元（3560.52元/m²）三、销售收入1、第一层临街商铺销售收入：6025m²*3万元/m²=18075万元2、第二、三商铺销售收入：12050m²*1万元/m²=12050万元3、商品房住宅销售收入：129389m²*4600元/m²=59518万元4、停车位销售收入：1390个*12万元/个=16680万元小计：106323万元44 四、棚户区改造项目政府补偿款（一）政府应补偿给项目费用：1、安置补偿38160m²*2800元/m²=10685万元2、棚改项目财政补贴398户*3万/户=1194万元小计：11879万元（二）、土地费用（57-8）*120万元/亩=5400万元以上两项相抵，政府应补偿给项目款额：11879-5400=6479万元五、利润（除政府补偿款外）106323-81180=25143万元利润率：23.64%投资回报率：31%十四章结论与建议（1）本项目实施后，有助于全面提升衡阳市的民生工程，使衡阳市住房保障的水平与当地社会经济的快速发展同步，为维护人民群众的生活、安全提供更加有力的保障。（2）为了改善衡阳市棚户区住房基础设施落后，居住条件差，房屋破旧，不能适应当地经济快速发展的局面，进行雁峰区住建局丁家牌楼片区棚户区住房改造是十分必要和紧迫的。（3）丁家牌楼片区棚户区住房改造建设条件已经具备，应尽快实施，及早建成投入使用，以满足城市低收入居民对改善居住条件的迫切需求。（4）本项目属于社会公益性项目，建议业主单位积极争取各级政府部门的政策支持和资金支持。44'