（国际）农产品物流城可行性研究报告 71页

'福建xx（国际）农产品物流城项目可行性研究报告第一章总论1.1项目及其承办单位项目名称：福建xx（国际）农产品物流城承办单位：深圳市盈信控股集团有限公司法人代表：拟建地点：福建省xx市龙文区1.2承办单位概况深圳市盈信控股集团有限公司是香港xx集团的成员企业。香港xx集团是多元化、国际化的跨国公司。投资经营领域有：金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界” 的经营方针。伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，系经宝安区政府“深宝菜办[1998]08号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市《九·五》重大项目，是宝安区的重点项目和为民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。市场占地7.2万平方米，经营总面积10万平方米，高架车道直达市场1-3层，道路宽12米，可供15吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。宝安农批市场经营10年来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。1.3可行性研究工作依据1.3.1编制依据1. 2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2.xx市人民政府专题会议纪要《关于支持建设xx农产品物流城项目会议纪要》（[2009]57号）。1.3.2编制原则1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3.3编制范围 本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.4项目概况1.4.1项目目标定位福建xx（国际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。1.4.2项目建设的宗旨以xx市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础，凭借xx市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成为海西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为厦门、海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。 1.4.3项目建设内容项目用地面积582万亩，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。1.4.4项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示：序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米38.8万2总建筑面积平方米89.2万3建设总工期月514建筑密度—42%5容积率—2.36绿化率—20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年7.2 税后投资内部收益率—18%税后财务净现值万元1287511.5结论与建议福建xx（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划，已被列入xx市重点规划项目、重点菜篮子工程、农业龙头企业。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进xx市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建xx（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析第二章项目建设的必要性分析2.1项目建设背景2.1.1xx市城镇人口基数及农产品需求日益增长当前，xx市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为40多万，而xx市区地处xx地区中心地带，毗邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。2.1.2农产品市场潜力巨大按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口的40%，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100多亿元。根据我司与xx市人民政府（鉴证方）、xx市龙文区签定的协议，本项目建成后，xx地区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据xx市90%以上的市场。至2020年，随着城镇人口的不断增加，xx地区市场潜力将更加巨大。2.1.3xx市高新农业发达xx是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和xx（xx）农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。2.1.4海西经济开发区政策有利于本项目未来发展从2009年3月开始，xx市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港xx集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措；5月14日，国家出台了《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》；5月１７日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。福建省人民政府也在之前出台了《关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划》。2.1.5内外交通条件的变化近年来，xx市着力于打造新城市。根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要2个小左右，这对于xx地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降低。2.1.6农产品安全保障的需求日益提高1.《农产品质量安全法》的颁布 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。3.改善食品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。2.2项目建设必要性2.2.1本项目是xx地区城市发展的必须配套项目xx市农产品批发市场由于受规模和场地所限，如人民市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场等都属于临时市场，规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的“菜篮子”需求，更不用说承担xx市农业向全国、全球的市场开拓。xx市作为本地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。因此，xx要建立领先优势、发挥传统的农业优势、承担台湾高新农业的转移，在有机、绿色、无公害农业方面树立自己的城市名片，就必须建设大规模的现代化的农产品物流中心。2.2.2本项目是xx市打造农业产业化优势的龙头带动项目 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析xx市是台湾海峡西岸的一片“绿洲”，农业生产条件和生态环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称，将是我国高新绿色农产品的主要基地。在市场规划中，我们将结合产地优势，走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿色食品，尤其是AA级绿色食品和有机食品，参与国际市场竞争；积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营销，不断推进绿色食品营销网络建设；引导传统营销模式向现代营销方式转变，运用现代物流的理念来提升市场建设的水平和档次。通过利用xx农业合作和绿色食品开发的成果，构建专业化、规模化和网络化的物流体系，打造“xx绿色食品物流配送中心”，整合企业自营物流资源，做大物流载体，借助因特网信息平台开展电子商务，抢占绿色食品物流市场先机，将xx的绿色食品和大宗特色农产品及其加工品打入周边城市、国内各大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额，推动xx建设成为区域性乃至全国性的农产品及其加工品的物流配送中心。2.2.3项目建设是保障漳厦两地“菜篮子”供应的需要目前，xx市距厦门特区只有不到30分钟车程，承担着xx、厦门地区居民的“菜篮子”供应。但目前，现有市场设施落后、 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。随着漳厦两地经济发展，xx城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。因此，在xx地区规划建设现代化的农产品物流中心是满足漳厦两地“菜篮子”供应的现实需求。2.2.4项目建设是保障漳厦两地农产品食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。福建xx（国际）农产品物流城项目建设目标是立足漳厦、流通海西、面向全国、辐射世界，成为海西地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。2.2.5项目建设是实施公司战略规划的需要本项目建设有利于集团发展战略的实施，创新农产品批发市场运营模式，逐步 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把农产品批发物流建成具有核心竞争力、可持续发展的主要业务之一。福建xx（国际）农产品物流城项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。2.2.6项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。xx毗邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体和优质的绿色、无公害和高新农产品生产基地。2.2.7项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决国务院连续6年中央一号文件都是“三农”问题，“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。加工配送平台建设 福建xx（国际）农产品物流园项目第二章项目建设的必要性分析是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件第三章项目选址及建设条件3.1项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约30.3万平米，是深圳横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图4-1所示）。图3-1福建xx（国际）农产品物流城项目地理位置图3.2项目用地区位分析漳龙高速公路xx北出口以西、九龙大道以北、九十九湾以东，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运站极近，距高速公路都只有十分钟的路程，交通极期方便。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案第四章工程技术方案5.1项目用地功能分区5.1.1指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。5.1.2功能分区园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地： 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为九大专业批发市场(即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场)、九条专业批发街(即调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街)；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案图3-3农产品流通多级体系示意图农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中:配送功能——主要包括进出口产品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的粗深加工等；交易功能——主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易；仓储功能——主要包括保税仓、大宗农产品存储等；综合服务功能——主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。5.2各功能区生产技术方案5.2.1生产工艺流程1．果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为：进货流程（图5-2）、采购流程（图5-3）。货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位否是办理IC卡 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案图5-2果蔬批发交易区进货流程客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输图5-3果蔬批发交易区采购流程2．干货、冻品批发交易区货物流程Ø来货车进场——运至附近仓库——登记入库；Ø买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送货至车辆停放处、装货上车——批发完成。3．加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位——卸货进档——加工——加工完成，装货上车——往外配送。4．认证农产品加工配送区货物流程 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案直接疏港（港车）加工+贴标注册菜场或注册收购站仅加工仅贴标直接输港报关、封车，输港抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检5．仓储区货物流程（1）低温库工艺流程检测——分拣——包装——速冻——冷藏——配送（2）常温库工艺流程检测——分拣——包装——入库——配送5.2.2货源供应方案本物流园的货源来自全国乃至世界各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。5.2.3主要设备及生产控制系统5.2.3.1本项目有以下主要设备 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案1.运输设备：各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；2.冷冻、冷藏设备；3.输送设备：各类输送机、铲车及叉车等；4.包装及检重设备：主要包括包装机、自动称及选别机等；5.食品安全检测装置及仪器设备；6.监控设备；7.消防设备；8.计算机控制系统。5.2.3.2生产及控制系统1.进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4.商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。5.3总平面布置及工程结构方案5.3.1总平面布置1.总用地面积1500亩2.建筑容积率在1.8-2.3之间 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案主要包括：蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场、调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街)、一个农产品加工配送中心和综合服务中心。5.3.2工程结构方案以钢筋混凝土框架(剪)结构为主，部分采用钢构大棚结构。5.4园区交通组织方案5.4.1规划原则1．基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。2．基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。5.5公用与辅助工程5.5.1动力中心1.供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV平湖变电站提供。图4-13电力工程规划图 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：负荷预测指标表:建筑性质负荷预测指标需要系数仓储、仓储深加工区60～70瓦/平方米0.6仓储配送区60瓦/平方米0.6客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.6按照上述指标，则本片区计算负荷为18362千瓦。1.供水水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。图4-10给水工程规划图（1）用水量预测①用水量标准依据《深圳市城市规划标准与准则》确定。未预见及渗漏水量按15%计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算，指标取3.5升/平方米.日。②预测规划区最高日用水量为3400立方米/日，日变化系数Kd=1.18，时变化系数Kh=1.29。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案③消防用水量：本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为30升/秒。（2）给水工程规划①给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的70％）校核管径。②规划区用水来自周边DN200～DN500规划市政给水管道。③沿规划区道路布置DN200的环状配水管网，并与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。④在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于120米。1.排水本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。（1）雨水工程规划①雨水流量按下式计算Q=q•F•ψ式中：Q—规划雨水流量（升/秒）q—暴雨强度（升/秒.公顷）F—汇水面积（公顷）ψ—径流系数②暴雨强度计算公式：设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为： 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案式中：q—设计暴雨强度（升/秒.公顷）t—降雨历时（分钟）t=t1+mt2t1—地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定m—延缓系数，暗管取m=2t2—管内雨水流行时间（分钟）③地面集水时间采用10分钟;径流系数采用综合径流系数0.65。④规划区内沿道路规划d600～d1200的雨水管道，区内雨水就近接入上层次规划市政雨水管道。（2）污水工程规划①污水量预测仓储用地按用水量的95％计算，道路用地不计算污水量。预测平均日污水量为2700立方米/日，总变化系数Kz=1.87。②管网规划沿规划区道路布置d400污水管道，区内污水排入上层次规划确定的d400市政污水管道，最终排入埔地吓污水处理厂进行处理。埔地吓污水处理厂规划规模为5.0万立方米/日。③规划区污水排入城市污水系统的水质应符合《污水排水城市下水道水质标准》(CJ3082)的要求。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案5.5.2机修库机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。5.5.3消防1.消防设施本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑设计防火规范（GBJ16-87）（1997年版）”的规定设置；建筑物内按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防为主，化学消防为辅，控制室、配电室配置二氧化碳（CO2）类灭火装置系统。2.防烟、排烟系统一旦发生火灾，烟气危害性很大，本工程在防烟、排烟方面采取以下措施：(1)在建筑设计时充分考虑自然通风和排烟的要求；(2)对长度超过20m的内走道，面积超过100m2，且经常有人停留或放有可燃性物体较多的房间、库房，无直接自然通风时，设置机械排烟。 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生第五章环境保护、劳动安全与卫生6.1环境保护6.1.1环境质量标准及排放标准6.1.1.1环境质量标准1.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准；2.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；3.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类区标准；4.福建省及xx市城市区域环境噪声标准、空气质量、饮用水源保护等有关标准。6.1.1.2污染物排放标准1.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；2.福建省有关大气污染物排放标准。3.整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。6.1.2拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。6.1.2.1污水1.生产污水本项目设有污水处理站，采用序批式活性污泥法（SBR工艺）。 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生生产污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后排放，污泥脱水后外运填埋处理。2.地面清洗水地面清洗面积约55000平方米，日排地面清洗水约：100立方米。3.生活污水生活污水主要是当班员工的生活用水，日排生活污水约500立方米。6.1.2.2废气项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气和汽车尾气。6.1.2.3噪声噪声主要是加工、制冷过程中设备和高压水泵产生的噪声。6.1.2.4固体废弃物固体废弃物主要是果皮、菜叶、腐烂果蔬、肉类海鲜类废弃物、各种包装废弃物、生活垃圾及检修库的废弃材料等。6.1.3污染治理措施6.1.3.1污水1.清洗污水设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理站处理。2.洗车污水 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生洗车污水含有少量油污和泥沙，经隔油、沉淀后排入污水处理站处理。3.地面清洗水地面清洗水经隔渣、沉淀后排入污水处理站。4.生活污水生活污水采用三级厌氧工艺处理后排入污水处理站。6.1.3.2废气1.职工饭堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处理后高空排放。2.由于进入本中心的车辆较多，对于长期进入中心的车辆应要求其安装汽车尾气净化装置。6.1.3.3噪声机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。6.1.3.4固体废弃物在物流园内建设有机肥厂和废弃物处理站。将物流园的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。我们将废弃物分类为：果蔬类废弃物、肉类海鲜类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处理方式如下：1．果蔬类废弃物和肉类海鲜类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥。2． 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。3．危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理。4．废弃金属、废弃塑料等，有回收再利用价值的交由社会废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。6.1.4结论综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对项目所在地区的环境质量不会造成太大影响，本项目在环保治理方面是可行的。6.2劳动保护与安全卫生6.2.1劳动保护1.管理人员和生产岗位职工安全教育 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生管理人员、企业新职工、上岗前必须进行厂级、车间级、班组三级完全教育。三级完全教育时间不得少于40学时。企业新职工按规定通过三级完全教育并经考核合格方可上岗。从事特种作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。企业在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对有关人员进行相应的有针对性的安全教育。2.落实企业安全教育责任企业法定代表人或总经理对本企业安全教育工作负责。企业安全卫生管理部门负责组织实施安全教育工作。企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。3.制订企业安全管理制度安全管理制度是企业安全规章制度的重要组成部分，是企业安全管理的基础，是实现安全生产的基本保障。企业安全管理制度要根据国家规定和待业标准及本单位实际来制订。4.制订安全操作规程安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项的技术文件。制定安全操作规程应根据生产工艺、机械设备的特性和参考安全操作经验及事故教训。5.执行国家规定的工时制度国务院新工时制度规定：各企业及个体经济组织的职工，从1995年5月1日起执行每日工作8小时，每周工作40小时的新工时制度。6.女职工劳动保护严格的按照1988年7月21日国务院发布《女职工劳动保护规定》的条例对女职工的劳动进行保护。 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生6.2.2卫生条件食品仓储配送过程中应当符合的最基本的卫生要求：(1)保持内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距离；(2)应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；(3)贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；(4)仓库管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣帽，全体工作人员每年至少进行一次体检；(5)使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。6.2.3防火、防盗、防传染措施1.防火措施(1)建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；(2)实行每日防火巡查，并建立巡查记录；(3)对职工进行消防安全培训；(4)制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练；(5)执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防安全制度；(6)制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情况；(7) 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防器材，落实防范措施；(8)对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育；(9)组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，不断提高防火灭火技能；(10)组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。2.防盗措施(1)建立一个智能化的保安系统；(2)定期组织防盗宣传教育；(3)加强保安人员的防盗培训；(4)划分防盗片区，落实责任；(5)加强对盗窃常发地如成品区的保安力量；(6)不定期组织司法工作者到加工中心进行法律宣传教育。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第七章节能第六章节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。7.1编制依据1.《中华人民共和国节能法》中华人民共和国主席令第90号；2.《国务院关于加强节能工作的决定》；3.《民用建筑节能管理规定》建设部令第143号；4.国家发展改委文件《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》发改投资〔2006〕2787号；6.《公共建筑节能设计标准》。7.2能耗分析本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。其次是用水的能耗，包括65香港xx集团投资发展部 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第七章节能生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。7.3节能措施本项目的节能主要是设备节能和建筑节能，节能措施主要如下：⒈严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。2.采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3.根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。4.选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。5.实行营运管理计算机化，提高客运效率。6.加强用电设备的维护和管理，防止污染，以提高供电效率，降低能耗。7.4节水1.提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。65香港xx集团投资发展部 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第七章节能2.建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3.合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员第七章组织机构及定员8.1管理体制及组织机构该项目是大型的农产品物流配送、第三方物流、仓储中心，根据物流中心管理的特点，组织结构如图8-1所示。董事长总经理副总经理副总经理信息/结算中心检验检疫中心客户服务中心计财部人力资源部交易管理部仓储管理部加工中心管理部出口加工配送管理部装卸搬运部图8-1项目组织结构图总经理办公室安保部工程动力中心65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员8.2机构定员本项目具体编制详见表8-1表8-1项目定员一览表序号部门管理人员一般员工合计1公司领导442总经理办公室310133人力资源部3474计财部2685客户服务中心310136检验检疫中心910197信息/结算中心320238工程动力中心510159交易管理部6202610仓储管理部6202611加工中心管理部6121812供港加工配送管理部6101613装卸搬运部620020614安保部6100106合计6843250065香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员8.3人员培训1.职前培训一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括：(1)一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利义务等。(2)专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。2.在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。3.非在职培训是指员工暂时离开现职，脱产到有关学术机构、学校或组织参加为期较长的培训。配送中心的采购、检验、加工、仓储、配送等除了采用先进的装备、合理的布局之外，还要做到人流、物流、车流的畅顺，必须提高管理人员的综合素质，加强指挥、协调。因此，各职能部门的有关人员必须经培训、实习，做到持证上岗。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算编制说明及依据1.《投资项目经济咨询评估指南》中国国际工程咨询公司1998年编2.xx市近期工程造价信息3.有关的各项资料10.1.2建设投资估算编制说明1.本投资估算的主要基础数据由香港xx集团投资发展部提供；2.本项目投资估算包括建设投资，流动资金和建设期利息。建设投资估算包括设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排水、消防、空调通风、环保、绿化等公用工程和辅助工程以及工程建设其它费用等；3.主要设备包括检验检疫设备、计量设备、消防设备、监控设备及信息系统设备等；4.建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用；5.勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用；6.工程建设监理费按照工程费用的0.55%计；65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措7.工程保险费按工程费用的0.45%计；8.预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8%计；9.总建设投资经估算总额约为人民币15亿元。10.1.4流动资金估算本项目采用滚动开发方式，鉴于本项目招商特点，本项目各阶段建设期间即可开展招商工作，在建成运营前即可获得一定收入，由于本项目建设期运营所占流动资金较少，因此本项目各建设期间可以不考虑流动资金的投入。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析第十一章项目财务分析11.1编制说明11.1.1遵循的有关法规1.企业财务通则；2.营业税及其他有关税务法规；3.建设项目经济评价方法与参数；4.投资项目经济评估指南；5.其他有关法规文件及相关资料。11.1.2基础数据和说明1.本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；项目的建设期为3年，从建设期第一年开始投入运营，运营期按17年计，项目分析计算期为20年；2.分析过程不考虑物价变化因素的影响；3.项目经营收入、原材料、燃料动力等主要成本数据由深圳农产品股份有限公司提供。11.2财务分析11.2.1运营收入估算表11-1项目正常运营期间年营业收入估算表功能分区收费模式租金收费标准建筑面积年租金收入佣金率年交易额年佣金收入年收入总额65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析(平方米)(万元)(万元)(万元)(万元)1．蔬菜批发区租金+佣金80元/平·月5850056160.50%282900141470292．水果批发区租金+佣金80元/平·月6500062400.50%459200228685263．干货区租金40元/平·月123500592859284．冻品区租金100元/平·月9000010800108005．加工配送区租金45元/平·月60000324032406．认证农产品加工配送区佣金1.20%300000360036007．果蔬、肉鱼精深加工中心租金30元/平·月118900428042808.生活服务区租金20元/平·月226585445449.国际农产品储运代理中心租金20元/平·月6000014401440租金15元/平·月600001080108065香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析10．仓储区11.综合服务大楼租金20元/平·月31508756756合计:47223注:1.蔬菜批发区、水果批发区交易量按深圳、香港两地需求量的50%设计，蔬菜均价按3.0元/公斤计，水果均价按8.0元/公斤计;2.蔬菜、水果深、港两地年需求量的50%经估算分别为94.3万吨、57.4万吨;3.认证农产品加工配送区交易额取2005年深圳口岸每年蔬菜、水果进出口总额的70%、30%估算;4.深圳口岸2005年蔬菜、水果进出口总额分别为18.8亿元、11.2亿元。表11-2项目建设期间营业收入估算表（单位：万元）序号区域2008年2009年2010年佣金租金佣金租金佣金租金1蔬菜批发区4241685848337099039312水果批发区686187213723744182943683干货区177841504冻品区324075605加工配送区97222686认证农产品加工配送区216025207果蔬精深加工中心14988肉鱼精深加工中心44965香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析9国际农产品储运代理中心36010仓储区3241080108011综合服务大楼18912生活服务区13613小计1110388143801418453392598914合计4991185643132811.2.2总成本估算1．外购燃料、动力费用本项目的燃料动力费主要包括所有使用的水费和电费，参照类似企业的消耗水平，每平方米占地面积一年消耗33.7元的水电费，水电费估算为1020万元。2．工资福利费用本项目统一管理定员为500人，人均年工资福利费按4.8万计，则年工资福利费共计2400万元。3．其他福利费用其他福利费用取工资福利的13%。4．其他管理费用企业其他办公、宣传等管理费用取工资和福利的20%。5．维修费65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析维修费按折旧费的5%计算。6.折旧与摊销费用估算建筑安装工程折旧年限按20年计,残值率取5%；机器设备及其他固定资产折旧按10年计，残值率取5%；其他待摊投资均按二十年计入折旧估算表，详见财务分析辅助报表4—固定资产折旧及其他费用摊销估算表。7.根据以上基础数据和资料，对项目年总成本进行估算，详见财务分析辅助表3—总成本费用估算表。11.2.3财务盈利能力分析本项目财务基准收益率取行业基准收益率8%。全部投资现金流量预测表见附表1-1，由表中结果可见：所得税后项目内部收益率为18%，全部投资财务净现值为128751万元，全部投资回收期为7.2年。由附表1-2“利润与利润分配表”，项目总投资利润率为16.7%，项目资本金净利润率为14.2%。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目赢利能力较好。11.2.4财务生存能力分析财务计划现金流量表见附表1-3，由财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量来看，计算期内各年现金流入均大于现金流出，因此，项目具备财务生存能力。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析11.3不确定分析11.3.1敏感性分析和临界点分析影响本项目效益的主要因素为建设投资、营业收入，对各敏感因素的分析结果详见表11-3。表11-3敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）敏感度系数临界点(%)基本方案181建设投资-2023-1.3950.0-1020-1.111016-1.112015-0.832营业收入-20131.39-36.3-10151.6710211.6720231.39由上表可知，对项目效益影响最大的因素依次为营业收入、建设投资，当项目建设投资增加50%，营业收入减少36.3%时，项目达到效益临界点。11.3.2盈亏平衡分析BEP生产能力利用率=年固定成本/（年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加）=0.297。根据上述公式求得项目在经营期内的盈亏平衡点率为29.7%，表明项目对产出品数量变化适应能力和抗风险能力较强。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析第十二章社会效益分析12.1项目对社会影响分析12.1.1项目所在地概况拟建项目位于xx市。xx市是一座美丽的海滨城市，地理位置优越，毗邻厦门，与台湾隔海相望。全市总面积1948.69平方公里，其中经济特区391.71平方公里。深圳东临大鹏湾，西连珠江口，南与香港接壤，北与东莞、惠州市为邻。地势东南高，西北低，多为低丘陵地，间以平缓的台地，西部沿海一带是滨海平原。主要河流深圳河全长35公里。年平均降雨量1933毫米。深圳属亚热带海洋性气候，年平均气温22.4℃。深圳市辖6个县级建制区，即特区内的罗湖、福田、南山、盐田区和特区外的宝安、龙岗区，市政府驻福田区。特区内已于1992年完成了农村向城市、农民向居民的“两个转变”。据深圳市统计局统计，2006年全市常住人口是846.43万，包括196.83万的户籍人口和649.6万的非户籍人口。12.1.2项目建设对社会的影响通过项目建设，会产生的影响如下65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析1.社会效益（1）项目的建成将成功构建深圳地区农产品安全防控体系，完善深圳市“菜篮子”工程战略布局；有效保障深、港两地的农产品安全稳定供应，确保深圳一级农产品区域物流中心的地位，并实现跨越式发展。（2）随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。本项目建设以保障食品安全供应为宗旨，通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控，有效保障深港两地乃至珠三角地区农产品的安全供应，并通过示范效应，推动全国农产品流通产业食品安全体系的建设。（3）项目的建设提供了农产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析（4）本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。2．负面影响（1）项目对周边环境的影响通过对项目的环保分析，项目建设期间和营运过程中，产生污水、废气、固体废物和噪声等污染物，但经采取相应的环保措施处理后，对周围环境不会造成明显影响。（2）项目对外围城市交通的影响本项目建成后日吞吐量预计将达到685万公斤，按货柜车载重量20吨计算，平均每小时将带来1427辆的车流量，节假日高峰时段的车流量更可翻一番，达到2500辆/小时左右。平安大道规划建设标准为宽50米65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析的双向四车道，按有关道路通行能力标准测算其设计通行能力应为2941～3460辆/小时，虽然大于农产品物流园日后可能带来的最高车流量，但考虑平安大道本身承担的市政交通流量，农产品物流园建成之后将对该条道路的交通状况带来较大影响。因此，建议拓宽项目地块周围的道路，尤其是白泥坑北面工业用地周围的道路，从而将平安大道上的一部分交通压力疏解到丹平路上。丹平路现状虽较饱和，但已规划拓宽为六车道。不过，由于农产品物流园的作业高峰时间为夜间10点至早上7点，这样在交通运输的时间段上可与日常的市政交通高峰错开，这对于农产品物流园在该地块的选址是一个较为有利的条件。另外，由于大批量的农产品配送将主要由农产品物流园直接运往全市各大需求点，这对于改善布吉农批和梅林一带的交通状况将起到一定作用。3．综合影响通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析表，如表12-1。表12-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响有一定影响提高当地农民的收入　2对居民生活水平与生活质量的影响有一定影响　　3有一定影响　65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析对居民就业的影响增加当地就业机会4对不同利益群体的影响较小项目建设和运营时产生的污染物可能会对周边环境带来影响确保文明施工，加大环保力度5对弱势群体的影响无直接影响　　6对地区文化、教育、卫生的影响有一定影响　　7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有较大影响推动了基础设施建设，社会服务容量增大　12.2项目与所在地互适性分析福建xx（国际）农产品物流城项目作为深港两地城市功能重要的组成部分，是与人民生活息息相关的“菜篮子”工程，已于2007年2月被深圳市重大项目协调领导小组办公室列入“深圳市二OO七年度重大前期项目”，并已列入深圳市“十一五”规划重点项目。规划建设现代化现代化农产品物流园，重新布局公司在深圳65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析地区批发市场业务，是落实公司发展战略的重大举措，为公司的“二次创业”奠定良好基础。本项目选址条件优越，外部依托方面有明显优势，水、电、交通、通信等配套设施齐全。由此可见，项目建设符合当地产业政策和城市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策第十三章风险分析与对策福建xx（国际）农产品物流城项目的建设和运营是一个庞大而复杂的系统工程，项目对农产品公司未来的发展至关重要，对华南地区农产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风险，下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。13.1项目面临的主要风险经分析，本项目的风险因素有：1.市场风险市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面（1）行业内竞争。深圳市及周边地区农产品批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以珠三角地区为主，泛深圳65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策地区的农产品批发市场竞争已相当激烈，物流园项目的建设将使竞争加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在一定的风险。（2）行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，特别是经济发达地区，超市的销售总额已占据整个社会零售总额相当高的比例，农副产品在超市中也占据着非常重要的位置；一些产品绕过中间环节，从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分农产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对农批市场在农产品流通的优势地位产生较大的冲击。2.技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。3.工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4.资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。5.政策风险由于福建xx（国际）农产品物流城项目是“菜篮子”和“民心工程”，由国家政府部门进行政策扶植，65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策物流园项目的开发，不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。如国家检验检疫局2007年1月发布的关于供港蔬菜检验的政策，就会极大影响物流园认证农产品加工配送区的运作模式和效益。6.外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。7.社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题。物流园项目处于平湖街道白泥坑村内，项目用地原为该村所有。项目的施工可能会给项目所在区域内的居住区造成一定的影响，对当地居民带来短暂的不便。8.环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响；运营期生产加工过程中，会产生加工、运输机械噪声以及一定量固体废料和液体废水对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响。致使项目不能顺利进行或要追加大量投资才能顺利完成。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策13.2风险程度分析项目在建设和运营过程中的风险因素和风险程度分析见表13-1。表13-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度备注灾难性严重较大一般1市场风险√2技术风险√3工程风险√4资金风险√5政策风险√6外部协作风险√7社会风险√8环境风险√13.3风险防范措施1.市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施：（1）通过一流的规划、一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的农产品物流园，通过整合公司在深圳地区所掌控65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘农产品流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性的行业进入成本，立足深港，辐射华南，面向国际。（2）运用公司在批发市场行业丰富经营管理经验，为物流园区内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服务、通关服务、配送服务等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。2.技术风险项目通过引进权威物流专家组、著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。3.工程风险在项目实施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。4.资金风险65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户，确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用。5.政策风险研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应大势，同时加强与政府相关部门沟通，获取更多政策支持。6.外部协作风险国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，目前各项目配套设施和条件比较完善。7．社会风险做好项目建设必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好征地补偿工作，化解前进中碰到的困难，顺利推进项目规划和建设。8．环境风险在项目建设期间，应严禁高噪声设备在休息时间作业，必要时对噪声采取消声和隔声的措施；运营期间，对产生的污水垃圾等污染物采取相应的环保措施处理。综上所述，福建xx（国际）农产品物流城项目在建设及运营过程中可能出现的风险主要有市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策外部协作风险、社会风险和环境风险。由于各项风险的风险程度均不大，不会对项目造成实质性影响。加上采取及时和有效的措施，是可以将上述风险降至最低。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议第十三章结论与建议13.1结论1.项目将整合公司在深圳地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品集散、储存、加工、配送、中转为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在深圳地区，乃至珠三角地区农产品批发市场业务领先地位，并将完善公司全国性批发市场网络体系，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。2.项目将立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，建设成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心，是深港地区城市功能重要组成部分，将完善公司在深圳地区“菜篮子”工程战略布局，有效保障深港两地1800多万人的食用农产品稳定供应。因此，项目建设具有重大的战略意义和政治意义。3.65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议通过在农产品物流园区内建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控，构建深圳地区农产品安全防控体系，有效保障深港两地乃至珠三角地区农产品的安全供应，并通过示范效应，推动全国农产品流通产业食品安全体系的建设。4.项目的建设和成功运营，提供了农产品集中交易的场所和服务，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，促进农产品的商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。5.本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。6.项目总投资183,733万元，建设周期36个月，投资财务净现值128,751万元，财务内部收益率为18%，投资回收期7.2年。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。通过三年建设，可实现投产，建设项目全部投产后，达产能力快捷，通过7.2年的营运可收回投资，体现了“菜篮子”工程风险小，利润长期稳定的特点。福建xx（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和深圳市产业总体规划，已被列入深圳市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建xx（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。14.2建议1．和同类项目相比，本项目具有较高的容积率要求，如何更好的协调项目规划设计和实际使用要求之间的关系将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案的研究，尤其对项目各功能分区规划、园区交通组织进行更加深入的分析。2．本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。65香港xx集团投资发展部 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告附表1-1财务分析报表1-项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目计算期　　200820092010201120122013201420152016-1720182019-2620271现金流入　　　　　　　　　　　　1.1营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,22347,22347,22347,22347,22347,22347,2231.2回收固定资产余值　　　　　　　　　205　7,6491.3回收流动资金　　　　　　　　　　　6002现金流出　　　　　　　　　　　　2.1建设投资73,49373,49336,747　　　　　　　　　2.2流动资金　　　　　　　　　　　　2.3经营成本4841,8873,0923,7844,6264,6264,6264,6264,6264,6264,6064,6062.4税费附加2609651,6291,9642,4562,4562,4562,4562,4562,4562,4562,4562.4.1营业税2509281,5661,8892,3612,3612,3612,3612,3612,3612,3612,3612.4.2城市维护建设税29161924242424242424242.4.3教育费附加728475771717171717171713所得税前净现金流量(69,246)(57,781)(10,140)32,03040,14140,14140,14140,14140,14140,34640,16148,4104累计所得税前净现金流量(69,246)(127,027)(137,167)(105,137)(64,996)(24,855)15,28755,428　　　　5调整所得税2481,5512,7303,3634,5804,5804,5804,5804,5804,5804,6414,6416所得税后净现金流量(69,494)(59,332)(12,870)28,66735,56135,56135,56135,56135,56135,76635,52043,7697累计所得税后净现金流量(69,494)(128,826)(141,696)(113,029)(77,468)(41,907)(6,345)29,216　　　　计算指标：所得税前：所得税后：项目投资财务内部收益率（税前）=21%；项目投资财务内部收益率（税后）=18%项目投资财务净现值（i=8%）=164,911；项目投资财务净现值（i=8%）=128,751项目投资回收期=6.6；项目投资回收期=7.2注：计算期2008年实际指2008.3-2009.3，2009年实际指2009.3-2010.3，以下年份依次类推，以下分析表格同上。71 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告附表1-2财务分析报表2—利润与利润分配表（单位：万元）序号项目20082009201020112012-182019-271营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,2232税费附加2609651,6291,9642,4562,4563总成本费用3,0777,26011,49813,39514,23713,8284营业外净支出　　　　　　5利润总额1,65410,33918,20122,41930,53030,9396弥补以前年度亏损　　　　　　7应纳税所得额1,65410,33918,20122,41930,53030,9398所得税2481,5512,7303,3634,5804,6419净利润1,4068,78815,47119,05625,95126,29810期初未分配利润　　　　　　11可供分配利润1,4068,78815,47119,05625,95126,29812提取法定盈余公积金1418791,5471,9062,5952,63013可供投资者分配的利润1,2657,90913,92417,15123,35523,66814应付优先股股利　　　　　　15提取任意法定盈余公积金　　　　　　16应付普通股股利　　　　　　17未分配利润1,2657,90913,92417,15123,35523,668附：息税前利润1,65410,33918,20122,41930,53030,939息税折旧摊销前利润4,24715,71226,60732,03040,14140,16171 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告附表1-3财务分析报表3-财务计划现金流量表（单位：万元）序号项目计算期20082009201020112012-182019-271经营活动净现金流量3,99914,16123,87728,66735,56135,5201.1现金流入　　　　　　1.1.1营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,2231.1.2补贴收入　　　　　　1.1.3其他流入　　　　　　1.2现金流出　　　　　　1.2.1经营成本4841,8873,0923,7844,6264,6061.2.2营业税金及附加2609651,6291,9642,4562,4561.2.3所得税2481,5512,7303,3634,5804,6411.2.4其他流出　　　　　　2投资活动净现金流量(73,493)(73,493)(36,747)　　　2.1现金流入　　　　　　2.2现金流出　　　　　　2.2.1建设投资73,49373,49336,747　　　2.2.2流动资金　　　　　　2.2.3其他流出　　　　　　3筹资活动净现金流量73,49373,49336,747　　　3.1现金流入　　　　　　3.1.1资本金73,49373,49336,747　　　3.1.2建设投资借款　　　　　　3.1.3流动资金借款　　　　　　3.1.4债券　　　　　　3.1.5短期借款　　　　　　3.1.6其他流入　　　　　　3.2现金流出　　　　　　3.2.1各种利息支出　　　　　　3.2.2偿还债务本金　　　　　　3.2.3应付利润　　　　　　3.2.4其他流出　　　　　　4净现金流量3,99914,16123,87728,66735,56135,520附表2-1财务分析辅助报表1—项目建设投资估算表71 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告序号工程项目　　估算价值备注　费用名称建筑面积数量单价合计　　　平方米　元/平方米万元　　一工程费用　　　139,379　(一)经营设施　　　　　1蔬菜批发区58,500　1,6009,360　2水果批发区65,000　1,60010,400　3干货批发区123,500　1,60019,760　4冻品区90,000　1,70015,300　5认证农产品加工区60,000　1,6009,600　6加工配送区60,000　1,70010,200　7果蔬精深加工中心59,450　2,00011,890　8肉鱼精深加工中心59,450　2,00011,8909国际农产品代理储运中心60,000　2,00012,000　10仓储区60,000　1,6009,600　11综合服务大楼31,508　2,0006,302　12生活配套区22,658　2,0004,532　(二）经营辅助及公用配套工程　　　　　1配套设施　　　2,145　2污水处理　　　1,200　3主配电　　　1,000　4垃圾处理、公厕等　　　200　5公共清洁用水　　　250　6其他　　　150　（三）场区总平面设施　　　　　1场区内道路　　　2,300　2场区内给排水　　　600　3场区内绿化　　　300　4围墙及大门工程　　　400　二设备投资　　　4,100　1检验检疫设备　　　800　2监控设备　　　600　3计量设备　　　200　4消防设备　　　500　5管理信息系统　　　200　6交易信息系统　　　1,200　7其他　　　600三工程建设其他费用　　　26,644　1土地使用费　　　22,000　2建设单位管理费　　　750　3勘察设计费用　　　1,800　4工程监理费　　　767　71 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告5工程保险费　　　627　6其他　　　700　四基本预备费　　　13,609　合计　　　183,733　附表2-2财务分析辅助报表2—项目总投资使用计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目合计计算期2008200920101总投资183,73373,49373,49336,7471.1建设投资183,73373,49373,49336,7471.2建设期利息0　　　1.3流动资金0　　　2资金筹措　　　　2.1项目资本金183,73373,49373,49336,7472.1.1用于建设投资183,73373,49373,49336,7472.1.2用于流动资金02.2债务资金02.2.1用于建设资金02.2.2用于流动资金02.2.3用于建设期利息0附表2-3财务分析辅助报表3—总成本费用估算表（单位：万元）序号项目生产负荷10%40%65%80%100%100%　　　年份20082009201020112012-182019-271水电　1024086638161,0201,0202工资和福利　2409601,5601,9202,4002,4003其他福利　311252032503123124维修费　632023544144143945其他管理费用　481923123844804806经营成本　4841,8873,0923,7844,6264,6067折旧费(含摊销）　2,5935,3738,4069,6119,6119,2228总成本　3,0777,26011,49813,39514,23713,828附表2-4财务分析辅助报表4—固定资产折旧及其他费用摊销估算表（单位：万元）序号固定资产原值折旧年限2008200920102011-1720182019-2620271建筑工程152,988　折旧费208723,6526,6857,8907,8907,8907,890　净值7,6492设备及安装4,100　折旧费1038938938938938971 福建xx（国际）农产品物流园项目可行性研究报告　净值2053其他费用摊销26,644201,3321,3321,3321,3321,3321,3321,332　净值4折旧摊销费2,5935,3738,4069,6119,6119,2229,222　净值2057,649附表2-5财务分析辅助报表5—营业收入、税金估算表（单位：万元）序号项目计算期　　　　20082009201020112012-271营业收入(万元）4,99118,56431,32847,223*0.8=37,77847,2231.1交易额佣金收入　　　　　1.1.1蔬菜批发区4248489901,4141.1.2水果批发区6861,3721,8292,2861.1.3认证农产品加工配送中心2,1602,5203,6001.2租金收入1.2.1蔬菜批发区1,6853,3703,9315,6161.2.2水果批发区1,8723,7444,3686,2401.2.3干货区1,7784,1505,9281.2.4冻品区3,2407,56010,8001.2.5加工配送区9722,2683,2401.2.6仓储区3241,0801,0801,0801.2.7国际农产品储运代理中心3601,4401.2.8综合服务大楼1897561.2.9生活服务区1365441.2.10果蔬精深加工中心1,4982,1401.2.11肉鱼精深加工中心4492,1402税费及附加（万元）2609651,6291,9642,4562.1营业税2509281,5661,8892,3612.2城市维护建设税291619242.3教育附加税72847577171'