银湖财富公馆项目可行性研究报告 47页

'银湖财富公馆项目1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。1.1.2开发公司本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）；46 （3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）；（4）《深圳市建设工程价格信息》；（5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》；（6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。1.1.5项目建设规模和内容根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表：非别墅类低密度住宅用地:项目名称银湖公馆宗地位置罗湖区银湖路宗地号H402-0043总用地面积49,887.8M2容积率≤0.35计容积率建筑面积17,460M2其中：住宅17,000M2管理用房及文化活动室460M2机动车泊位数170辆建筑覆盖率：≤25%建筑高度或层数：多层预计建设周期1.0年46 1.1.6项目开发手续拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。开发企业已具备以下条件：开发条件取得文件证号企业法人营业执照注册号：4403011013519深圳市房地产开发企业资质证书深房开字（2006）749号关于H402-0043宗地开发问题的复函深国房直函〔2007〕348号1.2可行性研究结论1.2.1市场预测通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场调研和分析，可得到如下结论：□深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越，而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观；□46 银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。□深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济实力。1.2.2项目建设进度H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，预计至2010年上半年销售完毕。1.2.3投资估算及资金筹措银湖财富公馆项目建设的总投资约为164,051,846元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道图的进度分期投入，项目投资估算详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（元）单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本110,628,404.506,336.1167%2前期工程费2,619,000150.002%3建安工程31,689,9001,815.0019%4管理费用2,898,746166.022%5不可预见费950,69754.451%6其他费用1,157,59866.301%7财务费用1,867,50072.661%46 8销售费用12,240,000701.037%合计164,051,8469,361.57100%注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。本项目开发投资的资金来源包括：企业自有资金109,406,204.50元；银行融资25,000,000.00元；销售收入29,645,641.09元。总计164,051,845.59元。项目资金来源表序号项目名称总额比例1自有资金109,406,204.5066.69%2银行融资25,000,000.0015.24%3销售收入29,645,641.0918.07%4总投资164,051,845.59100.00%1.2.4项目综合评价结论1、项目建设手续正在办理之中银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策；H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。46 项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资及销售收入。2、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。故该项目的开发具有良好的社会效益。3、项目经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：项目主要经济技术指标序号项目指标1占地面积（M2）49,887.802总建筑面积（M2）17,460.003项目总投资（元）164,051,845.594项目经营收入（元）408,000,000.005利润总额（元）112,319,979.046税后利润（元）95,471,982.197成本利润率（税前）38%8成本净利润率（税后）32%9财务内部收益率（FIRR）42%10动态投资回收期（年）1.7311贷款偿还期（年）1.00综上所述，该项目开发前景乐观、开发资金有保障、且具有良好的社会效益和经济效益，我司认为本项目可行。46 二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境2006年，全社会固定资产投资为93472.36亿元，同比增长24.5%，增幅比去年同期回落2.7个百分点。其中，房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得了一定的效果，房地产市场呈现出积极的变化。主要是：首先，房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平，其次，房地产开发结构得到一定改善。2006年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效；再次，房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。2006年是国家宏观调控政策最为密集、也最为具有刚性力度的一年，46 2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。这将会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。以上所述都可以看出中国房地产发展战略正开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。2007年的房地产行业可以说正处在这种变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。另外，中国已经走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。但是中国房地产市场仍存在一些极待解决的问题。适合中低收入家庭的中低价位、中小户型商品房供应不足，部分城市商品房价46 格上涨仍然较快，住房保障制度建设相对落后，房地产市场秩序仍需进一步规范。为促进房地产业持续健康发展，解决房地产业在发展中存在的问题，政府将进一步加强房地产市场宏观调控，进一步调整改善住房供应结构。根据中国人多地少的国情和现阶段的发展水平，发展节能省地、环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。特别是要重点发展面向广大民众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，着力解决低收入家庭的住房困难问题。那么2007年房地产市场一定会围绕着上述房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，也就是说要生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。预计2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。2.1.2深圳市投资宏观背景深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，综合经济实力逐年提高。外贸出口额连续10年位居全国第一位。经过二十年的发展，深圳城镇居民生活水平逐年提高，职工工资水平稳步上升，年均递增8.8%以上。46 经过多年的发展建设，深圳城市基本建设已初具规模。目前，深圳已建成通往境外各类口岸17个，其中包括中国最大的陆路客运口岸——罗湖口岸，中国最大的陆路货运口岸——皇岗口岸，中国第二大集装箱海港——盐田港，第四大空港——宝安国际机场。深圳市公路通车里程超过1600公里，通行高速公路160公里。公路网密度达0.75公里/平方公里。建成蛇口、盐田等9个商业港区，500吨级以上泊位128个，其中万吨级经营性深水泊位39个，集装箱专用泊位10个，货物年设计吞吐能力近6000万吨，其中集装箱为320万标箱。在此同时，深圳市环境质量也在逐步改善，区域环境噪声平均值56.0分贝，城市交通干线噪声平均值68.2分贝，均比2001年降低0.1分贝。人均公共绿地超过14平方米。2006年深圳市生产总值5684.39亿元,比上年增长15.0%，经济总量位居全国大中城市的第四位。从产业结构看，2006年深圳市生产总值中，第一产业增加值7.48亿元，比上年下降24.4%；第二产业增加值3021.03亿元，增长16.8%；第三产业增加值2655.88亿元，增长13.1%。三产业结构由上年的0.2∶53.2∶46.6发展为0.1∶53.2∶46.7。2006年，深圳市社会固定资产投资完成1272.26亿元，比上年增长7.7%。其中，基本建设投资639.68亿元，增长6.6%；房地产开发投资460.68亿元，增长速度止跌回升，增长8.7%；更新改造投资138.99亿元，增长21.7%；其他投资32.91亿元，下降24.0%。2006年，深圳市居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0%，居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5%。居民消费价格总水平比上年上涨2.2%。其特点是，食品、居住类价格平均水平涨幅最大，分别上涨4.2%和4.3%。46 深圳市经济持续稳健地增长，为深圳市房地产的发展提供了强有力的“后援”。十五期间，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，使深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要3-5年的时间才能得到一定程度的缓解。而投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总人口中，75%的人口居住方式都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。综合上述因素，在政府宏观政策的影响下，2007年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。对政府管理部门来说，对楼市的调控，不会使深圳房地产市场走入失控和无序。2.1.3区域发展及前景预测深圳市房地产市场经过多年的发展，已经形成了非常庞大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。随着深圳市经济的快速发展，“两轴、两带、十四个特色商业街区”的房地产商业格局正在逐步形成。2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴46 2006年深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展，住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大，深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。（1）开发投资持续上涨2006年，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平方米，同比增加30.14%。另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平方米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度地影响商品房市场供应。（2）土地交易价格屡创新高政策频出的同时，2007年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。位于南山区的T101-0046地块地面地价达8629元/平方米，位于罗湖区的H407-0036地块地面地价高达13526元/平方米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。（3）新房供应减少46 2007年上半年，我市完成房地产开发投资196.31亿元，同比下降7.66%，其中住宅完成投资136.9亿元，同比下降3.21%；商品房施工面积为2700.19万平方米，同比下降4.40%,其中住宅施工面积1890.56万平方米，同比下降3.67%；商品房新开工面积为432.59万平方米，同比下降4.98%，其中住宅新开工面积329.57万平方米，同比下降7.83%。与1～5月相比，1～6月全市房地产投资与开发建设各项指标的下降幅度已明显减小，尤其是6月份，套型建筑面积90平方米以内住宅的投资规模和在建规模，均较上月成倍增长，并使今后普通商品住宅供应有望逐步增长。（4）投资型客户逐渐减少2006年5月中旬后密集出台的一系列房地产调控政策对住宅市场产生较大影响，消费者的观望情绪致使商品住宅销售量在7月跌至全年最低，仅为33.37万平方米，大量投资客撤出市场；而后，随着对政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了几个月的观望后于11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约30万平方米达到80.68万平方米。（5）非普通住宅领涨46 2006年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%之多。其中，罗湖区价格增幅达到54.40%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上升。此外，2006年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截止2006年10月，占全市住宅销售总套数11.46%的非普通住宅价格为14312.67元/平方米，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/平方米，同比上涨20.37%。（6）二手楼成交首超新房特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。2006年，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年同期增长23.95%达到642.04万平方米，首次超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到1.03:1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。2.2区域市场分析2.2.1区域市场界定银湖财富公馆项目位于深圳市罗湖区。罗湖区位于深圳经济特区中部，是深圳经济特区开发最早的城区，闻名全国的“深圳速度”在这里诞生。46 罗湖区的前身是宝安县的深圳镇和附城公社。1979年3月宝安县改为深圳市，罗湖区于同年10月正式组建，辖罗湖、附城两公社和深圳镇；1982年1月，设立罗湖行政区，辖整个深圳经济特区；1983年9月，深圳市把经济特区划分为4个管理区，罗湖管理区辖附城公社，人民路和和平路两个街道办事处；1990年，经国务院批准，罗湖区成立第一届人民政府，辖沙头角镇和东门、南湖、桂园、翠竹、笋岗、黄贝、梅沙、盐田等8个街道办事处；1997年，沙头角镇和梅沙、盐田两个街道办事处从罗湖区划出，成立盐田区，至此罗湖区管辖的范围是东门、南湖、黄贝、桂园、笋岗、翠竹、东湖、莲塘、东晓、清水河等10个街道办事处。罗湖区东连盐田区，西至红岭路与福田区相连，南临深圳河与香港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。至2005年底止，辖区面积达78.36平方公里，全区总人口76.66万人。罗湖区地理位置特殊，与香港新界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期工程从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳水库坐落在辖区的梧桐山下，将东江水源源不断地流向香港和深圳市区。46 而银湖片区是指金湖路以北，红岗路以西，龙岗区、宝安区、罗湖区交界处以南、以东围合的区域。按深圳市城市规划，该片区原规划为深圳旅游休闲用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。2.2.2供给与需求分析（1）罗湖区住宅市场综述2006年罗湖主要片区供应日渐稀少，新面市的项目纷纷凭借细节创新来寻找市场契机。2006年全区新增项目共9个，以小户型项目居多为7个，全区住宅批售面积为39.2万平方米，与去年同期相比，整体降幅达53%，土地资源的严重匮乏将楼市推向一个“新”的开发环境。从罗湖市委所提倡的能源重复利用中可以预见，未来楼市的重心不仅需要依托二级市场与三级市场的相互支撑，城市化进程中的旧城改造将更趋重要。自2005年以来，新政继续以较大力度协调楼市的发展，而近年旺盛的刚性需求却为罗湖有限的市场供应造就了非主流片区的繁荣景象。1）住宅供求关系分析1998-2006年罗湖区住宅供求变化图（单位：万平方米）46 2002年开始，罗湖楼市进入消化存量的时期，据1996年-2005年十年间罗湖区商品住宅共批准预售面积906.41平方米，销售面积917.79万平方米，新增供求比为0.99:1，表明存量房已基本消化完毕，市场容量进入饱和时期。与去年同期相比，2006年整体供应量降幅超过50%，有限的市场供应已无法满足持续高涨的购房需求，同时受区域间产品竞争影响，市场主要表现为购买力大量外溢。随着明年后续项目及城中村旧改项目的相继入市，罗湖将迈出实现住房功能转型的重要步伐，新的产品结构将更加适应市场多元化发展需要。2）罗湖区住宅月度供求关系变化2006年罗湖区月度供求变化图（单位：万平方米）2006年罗湖市场出现了明显的“季节性”断供现象，但销售量则保持相对稳定，说明楼市销量受季节性影响减弱。受需求市场持续走强影响，2006年仍然保持强劲的购房需求，土地方面，由于企业转让及城中村旧改规模有限，未来供需矛盾将长期存在。46 3）新增供应户型结构2006年罗湖区住宅新增供应结构图2006年罗湖住宅新增供应仍以小户型为绝对主流，单身公寓、一房、二房的总套数为62%，而鸿景翠峰、东方尊峪的入市，高端居家型产品有效填补市场空白，使三房及以上的产品比例达38%。4）罗湖区历年价格走势2002年－2006年罗湖区住宅价格走势图（单位：元/平方米）5）罗湖区住宅月度价格走势46 2006年罗湖区住宅价格走势图（单位：元/平方米）2006年上半年罗湖区月度价格走势平稳，均价涨幅、降幅基本在3%-8%之间波动。与上半年相比，今年下半年的涨幅波动较大，月度环比最高涨幅达11%，整体呈持续走高的态势。6）罗湖区2006年楼盘营销分析典型楼盘营销分析如下：莲塘片区：鸿景翠峰项目营销推广集中在4-5月份，节奏紧凑，定位高端，以大社区高品质产品形象面向市场；于4月中旬邀请行业内知名人士参与交流而举行的新产品发布会；利用五·一春交会期间展示样板房；在5月新政的影响下，开盘最终选择在威尼斯酒店，活动整体风格较为低调。东方尊峪项目从2005年春交会开始登台亮相就聚焦了众人的目光，品牌开发商富春东方具有对产品持久的影响力，经过一年多网络、报刊、电视广告的宣传，直至开盘前已吸纳了大量人气，11月5日在深圳香格里拉大酒店，成功举行东方尊峪“峪言无限46 ”产品发布会暨第一太平戴维斯签约仪式，不久便高调入市，截止年底销售情况良好。桂园—蔡屋围片区：风格名苑以“让生活奢华一点”为主要诉求，通过体验营销为主要方式的客户嘉年华活动系列，为产品后期销售积累了大量客户。世界金融中心·世金汉宫推售主体分为C/B两栋公寓，截止4月，C座单位已售罄，B座延续以往销售模式，营销手法主要体现在五星级酒店的管理标准、万元/套为单位发售等产品细节上。湖贝片区：英伦玫瑰营销方式较为普通，主要以项目外墙广告，少数报刊广告进行推广，加上熟客之间的小范围传播，在新政出台前即顺利售出。水库片区：阳光绿地家园拥有水库片区较为稀缺的景观资源，背靠翠竹公园成为项目有力买点，围绕这些价值点，项目做了较多有效推广。银湖片区：银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。。片区内供应结构从中档到高档。由于该片区得天独厚的优美环境及绿化，需求的呼声日益高涨。综合该片区优势如下：1、是一块难得的住宅区域、独一无二的的高绿化的理想居住地。2、地块景色优美，山谷中有金银二湖、三面环山。46 3、片区出行交通极为便利，银湖汽车站近在咫尺，二十几条公交线路途经片区周边，可直通火车站、机场、码头、高速公路及市区内外的商业繁华区。7）罗湖区住宅后市展望据深圳市统计局公布的数字显示，2007年罗湖区将有11个新盘入市，住宅新增供应面积在53.6万平方米左右。大盘项目3个，分别为百仕达花园五期、合正锦湖苑、东方尊峪后期单位，其余主要为2万平方米左右的小盘。产品供应仍以中小户型为主，其中纯小户型项目5个，商务化倾向明显，酒店公寓和商务公寓项目较多。预计明年均价在今年基础上仍有一定上扬的空间。根据房地产置业公司跟踪统计的罗湖区2006年新开楼盘情况如下表列示：2006年新增楼盘列表项目名称住宅批售面积住宅批售套数主力户型推广主题均价备案率%开盘日期风格名苑31050.07684一房/41-53㎡奢华公寓95001002006-1-8单身公寓/28-31㎡英伦玫瑰11986.77266一房/36-41㎡东门·酒店式公寓85001002006-2-19世金汉宫B栋王座19943.34359复式双套房（两房两卫一厅一起居室）/50㎡彰显您身份与品位的顶级绝版物业210001002006-3-2869081.02447三房/128-15913000582006-5-2846 鸿景翠峰㎡稀缺成就首席山居豪宅价值四房/165-221㎡阳光绿地家园44341.94815一房/38-40㎡翠竹公园山湖美宅11800672006-7-6二房/50-67㎡红桂皇冠名庭16803.07467单房/26-30㎡投资型酒店公寓国际商务假日110001002006-9-10一房/36-45㎡天越翔园17385.83360一房/45㎡莲塘核心/优越小户82001002006-9-15东方尊峪164854.2111583房：122-15833万㎡半山国际豪宅12000472006-11-194房：166-182湖馨苑4974.39128单房/34-43城市湖畔精致复式空间平层90000.52006-12-9根据有关专家分析，2007年深圳房地产二级市场供应总量约为1040万平方米，与深圳目前的销售量相差无几。但是考虑到由于税收、5年交易限制、提高首付、房价已经处于较高位等因素，市场可能会在原来基础上降低5％左右的购房需求。按照2005年990万平米的销售为基础下调5％计算，估计到2007年，市场的需求总量约为940万，与1040万平方米的供应量有100万的差额。再看深圳市国土资源和房产管理局2007年度责任目标白皮书46 中“三、是创新政策性住房建设模式，完善住房保障体系。大力发展经济适用房和廉租房，着力解决低收入家庭的住房困难。创新政策性住房建设模式，加快政策性住房建设进度。推进住房制度改革，制定我市住房公积金和住房分配货币化改革综合改革方案。加快桃源村三期等经济适用房在建项目的建设进度，实现2007年底前松坪村三期经济适用房住宅区开工，确保年内开工、在建经济适用房和公共租赁住房2.5万套，可用于出售和租赁的不少于6000套；积极协调市规划局，于年底前全部落实60万平方米政策性住房建设用地，确保我市十大民生实事之一的住房保障工作的全面落实。”预计2007年罗湖区的住宅也将会按照深圳市国土资源和房产管理局2007年度责任目标白皮书的方向发展，即90平方米以下的户型将成为房地产市场发展方向的主流。同时，由于罗湖区的“中心”地位和作用将继续加强，预计未来罗湖区的房价表现将会持续保持一定的、稳健的增长，但不会有大的波动。2.2.3典型物业调查以下是我们对区域内的典型住宅的市场调查:1、颐园项目名称颐园项目位置罗湖区银湖路东侧开发商嘉里建设（深圳）有限公司占地面积54745.30 ㎡46 建筑面积41288.27㎡容积率0.75主力户型5室3厅3卫1厨入市时间2000-03-31均价均价:14000000元/套物业管理6.20元/平方米/月交通状况现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。交房标准精装项目类型别墅配套设施小区内部配套:大型泳池、游乐城、网球场、健身器机械、桑拿浴室、蒸汽浴室等。中小学:理工学校、凤光小学,银行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰岭等。项目介绍全部附设独立花园，A及B型配备法国JEANDESJOYAUX泳池设备，包括带有水力按摩的无管台阶型过滤器。2、银谷别墅二期项目名称银谷别墅二期项目位置罗湖区银湖旅游区内开发商仁信新技术（深圳）有限公司占地面积101095.50㎡46 建筑面积60806㎡容积率0.60楼层状况公寓11栋、别墅20栋入市时间2001-12-31均价均价:22000元/平方米物业管理6元/平方米/月交通状况现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。交房标准精装项目类型公寓、别墅配套设施小区内部配套:会所内设有商务中心，阅览室、中西餐厅。中小学:理工学校、凤光小学,银行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰岭项目介绍银谷别墅由6层带电梯豪华公寓、3层大型别墅组成；新银湖生活享受银湖的清纯宁静、全新配套、非凡气度的特点吸引了不少购房者；周边有银湖公园、0类标准圈疗养、高级别墅、高级宾馆等。3、颐园三期（乙）项目名称颐园三期（乙）项目位置罗湖区银湖路8号开发商嘉里建设（深圳）有限公司占地面积54745㎡46 建筑面积37102㎡容积率0.67楼层状况5栋独立型豪华法式别墅2套联体别墅均价均价:20000元/平方米物业管理----交通状况现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。交房标准毛坯项目类型公寓、别墅项目介绍颐园三期（乙）位于罗湖银湖路8号。建筑规划：5栋独立型豪华法式别墅2套联体别墅。户型面积：独立别墅建筑面积660～770平方米联体别墅面积380平方米。私家花园：独立别墅花园面积500～1023平方米带家私游泳池联体别墅花园面积98～195平方米。车位：双车位。随楼附送设备:TOSHIBA中央空调、美国史密斯牌中央热水器、法国戴思乐泳池滤水系统等。安防系统：美国进口ADEMCO火灾及防盗监测主机，连红外线移动探测器、门磁开关感应器、玻璃破碎探测器等.颐园三期（乙），由法国建筑名师精心设计，共有5栋独立的传统法式别墅及2套联体别墅，独立别墅配有私家花园和泳池，单栋别墅建筑面积380～770平方米，乃城中极尽尊贵、典雅，值得珍藏的尊尚府邸。典型物业市场调查分析结果：（1）由以上调查可以看出：对于高尚住宅而言,拥有现代科学的建筑艺术风格,独有特色的园林设计可以进一步提升其楼盘档次。（2）银湖财富公馆项目的周边楼盘以豪宅及高档住宅为主,从其销售量及销售速度来判断,该项目所在片区的住宅房地产市场需求量依然很大,而且价格也不断飚升。从整体结构上看该片区缺少中、小户型结构的房源。46 （3）完善的配套设施、便捷的交通和优越的地理位置是高尚楼盘必备的条件；对于住宅物业而言，幽雅的生活环境、规范的物业管理是影响住宅销售量的关键因素。2.2.4市场分析有关结论1、深圳市房地产市场走势趋于良好，由于可供用于建设住宅用途的土地数量极少，预计在未来的2-3年内，深圳市的住宅用房供求关系依然得不到缓解，需求旺盛，其中以关内的需求矛盾更为明显。尤其是银湖片区，已无土地可供开发房地产，本项目可称为绝版开发用地。2、2007年国家特别加强对住宅市场的宏观调控，故深圳市的房地产市场也将出现根本性转变，政府将会加大调整改善住房供应结构的力度，特别是要重点发展面向广大民众的普通商品住房，90平方米以下户型将成为房地产市场发展的主流。3、银湖片区住宅的市场平均售价在18,000-28,000元/平方米左右。三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1地理位置银湖财富公馆项目地块位于罗湖区银湖路;46 东南面：为齐明别墅；西北面：为天园居别墅；3.1.2交通条件现有公交大巴：405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、510、511、522、7、218路等多路。无论从车行还是步行均四通八达，畅通无阻，交通极为便利。3.1.3地形、地势本项目地块形状较为方整规则，地形有坡度。3.1.4水电气保障本项目宗地红线外已达到通路、通电、通讯、通上水、通下水和通气，宗地红线内尚未开发。3.1.5规划限制条件1、H402-0043号地块：（1）主体建筑使用性质：非别墅类低密度住宅用地；（2）用地面积：49,887.8平方米；46 （3）建筑面积：17,460平方米，其中住宅17,000平方米，其余为管理用房及文化活动室460平方米；（4）建筑容积率：≤0.35；（5）建筑覆盖率：≤25%；（6）建筑高度或层数：多层（7）机动车泊位数：170辆。3.2项目SWOT分析3.2.1项目发展优势1、拟开发地块为银湖片区银湖路最后宗地，可以说是片区内的绝版地块；2、地处高档住宅区且地理位置极其优越、交通极为便利；3、片区已形成高尚住宅区氛围，汇集众多国际化娱乐设施、商业配套，大大提升了片区的形象，丰富了高尚片区的内涵。3.2.2项目发展劣势1、尽管片区附近有几十路的公交线路途经，但进入项目内的公交车辆较少，无车者出行不方便；3.2.3项目发展机遇1、通过2006年深圳市房地产市场的分析可知整个深圳市乃至项目片区，均存在需大于供，这给项目的开发创造了有利的机遇；46 2、深圳国际化城市的定位，片区拥有国际化配套设施，是深圳市国际化高尚人文社区之一，片区与城市发展方向相吻合，能获得高端客户和国际化人士的青睐，片区发展前景乐观；3、项目入市时，周边无竞争项目。3.2.4项目发展威胁1、南山区的红树湾片区、华侨城片区和蛇口片区的日渐成熟、供应量增大，会吸引相当大一部分高档住宅的目标客户；2、根据有关房地产专家分析，2008年将是中国房地产的敏感年，2008年奥运会之前，中国楼市都将是安全的，而2008年之后，市场惯性能够持续多久，则要看届时的市场表现。因为2008奥运会后，建设的庞大投资开始停止，外资会选择逐渐退出，人民币的通货膨胀也将逐步产生，从而影响经济与消费信心。因此2008是相当敏感的年份。如果以一年的生产周期计算，2008年年初，中国的房地产供应量将增加30％以上，在购房成本、转让成本越来越高的情况下，这个增长幅度就可能导致供应超过需求。而为了调控目前的房价，各地又在加大土地与经济适用房的供应，持续一段时间之后，相信全国供求将出现逆转。因此，2008年全国就可能出现住宅过剩的市场状况。深圳楼市供求关系也可能产生逆转。这将是对本项目最大的威胁。46 3.3项目评价1、本项目地理位置优越，项目开发前景较为乐观；2、本项目开发条件已成熟，应抓紧时机进行开发，力争早日达到预售条件，以规避上述威胁；3、在设计中要注意该项目地块的坡度因素对本项目通风及采光等方面的影响，故在规划设计时要做出吸引市场的创新。因此，在对项目详细分析的基础上，要突出优势，弱化弥补劣势，抓住机会，回避化解威胁，才能最大可能的保证项目成功。四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.1.1建筑形式与户型定位1、户型定位根据市场调研结果表明，本片区属高档住宅其主力户型为3房2厅及4房2厅，其中3房2厅的面积主要为130—160平方米，4房2厅的面积主要为160—180平方米。本项目的户型面积主要锁定在3房2厅130-150平方米，4房2厅150-180平方米，据此本案的户型定位如下：46 项目户型定位表户型面积区间（㎡）套数比率约（%）三房130～15045四房150～180552、建筑形式（1）住宅设计根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分依托项目的各种优势，秉持人性化的理念，深入挖掘现代家居内涵，通过社区的景观与功能设计、楼宇的形态与外观设计、户内结构、布局的设计与组合，从而演绎充满现代都市色彩的绿色住宅。具体而言，基本建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景、塑景，尽可能的南北通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计、户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观、绿化方面设计，以本小区内景观休闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调、景致美观、引人入胜。体现现代住宅小区的特色。4.1.2目标客户定位对项目目标客户的定位是：n置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域的白领一族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小；n46 从职业上来说，企业高级职员、中层管理人员，及政府公务员比例较大；n年龄集中在26-35岁之间，且已婚人士居多，比例约在50%左右；n家庭收入则集中在年收入人民币30到75万元之间，支付能力强，追求品质生活；n置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占一定比重，投资客对楼盘的升值非常有信心。n置业人员有较好的文化素养及生活方式现代、富有热情、对未来生活具有较高的期许，追求环境优美、生活舒适的高品质社区生活。4.1.3价格定位价格是开发项目能否获得企业预期利润的关键要素之一，同时也是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之一，因而价格定位是项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合本项目的优势和劣势，通过价格、户型设计等优势抢占市场。基于对本项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，本项目住宅物业价格水平定位如下：通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型的市场平均售价在18,000-28,000元/平方米左右，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为24000元/平方米。46 4.2方案评估意见综合以上分析，项目所在片区为近年房地产投资热点区域，我们认为本项目在上述合理的市场定位条件下，建筑类型如能满足目标客户群的需求，在合理的价格定位情况下，本项目具有较大的投资潜力及经济效益、社会效益，故本项目可行。五、项目开发建设进度安排5.1项目建设计划说明H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，预计至2010年上半年销售完毕。5.2施工横道图项目工程计划横道图祥见附表10.1六、项目投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.1.1项目总投资估算银湖财富公馆项目建设的总投资约为164,051,84646 元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内均匀投入，详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（元）单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本110,628,404.506,336.1167%2前期工程费2,619,000150.002%3建安工程31,689,9001,815.0019%4管理费用2,898,746166.022%5不可预见费950,69754.451%6其他费用1,157,59866.301%7财务费用1,867,50072.661%8销售费用12,240,000701.037%合计164,051,8469,361.57100%注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。6.1.2项目总投资估算说明1、土地成本根据H402-0043号宗地《房地产证》显示，项目土地登记价为109,406,204.50元。2、前期工程费46 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》及同类房地产开项目的实际情况。项目前期费用为2,619,000.00元。3、建安工程费包括基础、地下室、地上主体（含外墙装修）、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为31,689,900.00元。4、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的2%记取。项目管理费为2,898,746.09元。5、不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按建安工程费的3%记取较为合理。项目不可预见费为950,697.00元。6、其他费用46 主要指工程监理费，工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目的其他费用为1,157,598.00元。7、财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。项目借款25,000,000.00元，贷款期限为1.0年，利息共为1,867,500元。8、销售费用包括广告及代理费用，参考深圳市同类房地产开发项目的费用情况及本项目的实际情况，取销售费用为销售额的3.0%。项目的销售费用为12,240,000元。6.2资金筹措本项目开发投资的资金来源包括：企业自有资金109,406,204.50元；银行融资25,000,000.00元；销售收入29,645,641.09元。总计164,051,845.59元。项目资金来源表序号项目名称总额比例1自有资金109,406,204.5066.69%46 2银行融资25,000,000.0015.24%3销售收入29,645,641.0918.07%4总投资164,051,845.59100.00%6.3投资使用计划6.3.1投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表10.4《项目建筑成本投资计划估算表》。6.3.2借款偿还计划借款偿还计划详见附表10.8《借款还本付息估算表》七、销售及经营收入测定7.1物业销售收入估算46 对银湖财富公馆项目周边的住宅楼调查分析得出：该区域主要以高档住宅为主，且以大户型的豪宅为主，本片区的主力户型为3房2厅及4房2厅，其中3房2厅的面积主要为130—160平方米，4房2厅的面积主要为160—180平方米。结合本项目的特点及对周边类似楼盘的分析，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为24000元/平方米。总销售收入估算，详见下表：销售收入估算表项目分类销售单价（元/平方米）销售面积（平方米）销售率销售款（元）住宅类24,00017,000100%408,000,0007.2资金来源与运用分析根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。项目的资金来源与运用情况详见附表10.5《资金来源与运用表》。7.3销售利润测算项目的利润总额、税后利润、投资利润率等指标详见下表：项目利润估算表序号项目计算公式金额1销售收入408,000,0002开发成本149,944,3463销售费用12,240,0004销售税金及附加25,092,0005财务费用1,867,50046 6土地增值税106,536,1757利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)112,319,9798所得税(7)×15%16,847,9979净利润(7)-(8)95,471,98210税前成本利润率利润总额/总投资38%11税后成本利润率净利润/总投资32%八、财务与敏感性分析8.1盈利能力分析1、静态盈利分析经测算，总投资为164,051,846元，开发期合计为1.0年，投资回收期为1.73年，税前利润总额为112,319,979元，税后利润总额为95,471,982元，税前成本利润率为38%，税后成本利润率为32%，本项目盈利程度高于一般房地产开发水平。2、动态盈利分析（1）财务净现值FNPV财务净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（12%）将项目计算期内各年净现金流量，折现到项目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于等于0的项目可以接受。根据测算本项目在计算期内的累计净现值为：46 FNPV=71,595,081.45元银湖财富公馆项目全部投资的FNPV大于0，说明本项目可行（《全部投资现金流量表》详见附表10.7）（2）财务内部收益率FIRR财务内部收益率FIRR是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当财务内部收益率FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据测算本项目在计算期内的财务内部收益率为：FIRR=42%银湖财富公馆项目全部投资的FIRR大于基准收益率（12%），说明本项目可行（《全部投资现金流量表》详见附表10.7）。（3）动态投资回收期动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.经计算,本项目的动态投资回收期为1.73年。8.2项目不确定性分析1、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：46 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅、写字楼、商业销售率达64.16%时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现；商业部分、写字楼部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业、写字楼价值套现的风险较大。2、项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表10.9《敏感性分析表》。以下为当销售收入增加或减少5%及建筑成本增加或减少5%时,对各项经济财务指标的敏感性分析：附表10.9敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）建筑投资总成本（万元）税后利润（万元）建筑成本利润率财务净现值（万元）内部收益率动态回收期基本方案40,800.0014,994.439,547.2064%7,159.5141.70%1.73销售收入变化销售收入下降5%38,760.0014,994.437,813.2052%5,671.5334.35%1.79销售收入上升5%42,840.0014,994.4311,281.2075%8,647.4949.01%1.68建筑成本变化变动成本增加5%40,800.0015,744.168,909.9357%6,553.0837.17%1.76变动成本减少5%40,800.0014,244.7110,184.4671%7,765.9346.69%1.70n46 本项目的财务内部收益率对销售价格和开发成本均比较敏感，销售价格增加较开发成本增加对项目效益的影响大，而成本降低较销售价格降低对项目开发效益的影响小。n参考目前深圳市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而且从发展趋势来看，销售价格下降的可能性较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。n由于本项目定位为住宅项目，因此在销售过程中一定要注重市场营销及推广，从而保证项目达到良好的财务内部收益率。n项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标尚可，说明项目的抗风险能力较强。8.3社会效益和影响分析1、本项目如能顺利的按本报告的预期完成开发，则可以进一步提升开发商的形象，扩大开发商的知名度。2、项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。故该项目的开发具有良好的社会效益。3．增加财政税收。4．项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。5．本项目的建成促使银湖片区更加成熟、完整。46 九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见1该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟。2该项目的建设符合该地区的市场需求，具有一定的市场前景。3该项目的规划设计符合该地区市场需求。4该项目的建设资金已基本落实。5该项目利润总额为112,319,979元，税后利润为95,471,982元，税前成本利润率为38%，税后成本利润率为32%，因此，本项目有较好的经济效益，同时具有一定的社会效益。6该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设无论是社会，还是开发商均有一定效益，故该项目的开发是可行的。9.2项目主要问题的解决办法和建议1、本项目前期投入资金较大，若持续时间较长则将增加自有资金的压力、延长资金的周转周期，因此宜尽可能地加快项目建设进度，争取提前销售。2、本项目位于罗湖区银湖路，地块区位优越，周边多为高档住宅区，因而在定位上应充分考虑与区域的协调性和互补性，在规划设计等方面应具有适应性和前瞻性。46 9.3项目风险及防范建议9.3.1项目风险1、建设资金风险：本项目前期需大量建设资金。2、成本控制风险：由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本及偿还贷款的风险，同时可能影响项目的盈利能力。3、销售风险：由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以准确定量分析，这就要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。4、政府政策风险：近年来国家不断发布加强对房地产市场的宏观调控政策，可能会对本项目产生影响。9.3.2防范建议1、加快建设进度，抢占市场先机。2、加强项目自身品质，优化规划设计方案，扩大营造客户层面，提高市场竞争力。3、合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。4、通过以下措施减少财务风险：（1）本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。46 （2）本项目应采用多种方式的销售渠道，保证销售速度，加快资金回笼。46 十、附表10.1项目工程计划横道图10.2项目开发成本估算表10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4项目建筑成本投资计划估算表10.5资金来源与运用表10.6损益及利润分配表10.7项目现金流量表（全部投资）10.8借款还本付息估算表10.9敏感性分析表46'