迎宾馆建设项目可行性研究报告 41页

'仪征东园迎宾馆建设项目可行性研究报告第一章仪征酒店投资环境调查及分析1.仪征酒店投资环境调查及分析1.1.仪征社会发展状况1.1.1.概述仪征，历史悠久。早在四、五千年前就有人类在这块土地上繁衍生息。在公元前1066-771年西周时期就有了建制。唐宋时已是著名的工商业城市，宋真宗曾下诏在此熔铸四位远祖皇帝的金像，因所铸之像仪容逼真，而得以“真州”、“仪真（征）”地名。这里历来经济发达，人文荟萃，古有“风物淮南第一州”之称。新中国成立以后，特别是中共十一届三中全会以来，仪征这块“宝地”更加风姿娇娆，光彩照人。　　如今的仪征正以一个新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。　　仪征行政隶属江苏省扬州市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心，西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与安徽省天长市接壤。西气东输、鲁宁输油等两条管道在此过江。仪征地理优势明显，是江苏省五大重点经济发展带之一。全市总面积903平方公里，辖11个乡、镇，7个场圃，现有总人口61万人（注：含非在册常住人中2.2万人）。40 1.1.1.自然资源地势总体呈北高南低之势，地貌多样，南部为长江冲积平原，北部、中部为缓岗丘陵区。这里属北亚热带季风气候区，雨量充沛，光照充足，气候温暖，为发展农副业生产提供了很好的自然环境。沿江大片圩区土地肥沃，河网密布，历来是鱼米之乡；丘陵山区宜林宜牧宜副，发展多种经营前景诱人。1.1.2.交通条件长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了四通八达的水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺，公路铁路交通发达。1.1.3.旅游资源仪征旅游资源十分丰富，古迹有西汉江都王刘非（汉武帝的异母哥哥）墓、唐代的天宁塔、宋元时期的井栏、明代的钟鼓楼和清代的周太谷墓等；自然景观有登月湖风景区、石柱林奇景园、龙山竹海、扬州西郊森林公园等；人工园林有白沙公园、扬子公园等。　　40 仪征鼓楼位于市区城河景观带，是仪征较为完整的古城遗址。建于明代成化23年（公元1487年），历经清代及建国后多次维修，为江苏省现存三大鼓楼之一，也是仪扬历史上漕运的交通要冲。它位于市区和繁华地带，南部有仪征“小秦淮”仪城河流过。楼体建在有拱门的通道的高台基之上，面阔三间，两层，层面铺简瓦，为带回廊的重檐九脊歇山顶式结构建筑。有碑记两方，一方为嘉靖甲申年间（公元1542年）记载鼓楼被辟为关王祀祠的情况；一方为嘉靖44年间（公元1565年）记载倭寇侵犯我东南沿海的史实。室内有梯可上，登楼四望，城市风貌尽收眼底。　　龙山风景区位于仪征市西南，南临长江，东靠仪化。区内山势跌宕起伏，植被茂密丰富，有桃园、梨园、葡萄园、红枫、梅花及竹海等多种观赏植物林6000多亩，鸟语花香、松声涛涛，竹林似海，尤如世外桃园；占地3200平方米40 的天然浴场夏可游泳、冬可垂钓，并设有可休息、娱乐的休闲区；山脚下的龙山度假村集餐饮、客房、娱乐于一体，各种配套设施齐全。风景区内还有太谷学派创始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景观；在山顶观景台上远眺，仪化厂区、仪征城区和长江的风光尽收眼底。山顶还建有全省最大的养鹿基地，现有梅花鹿200多头，游人还可与漂亮的梅花鹿合影留念。风景区内的草坪、花卉、绿色观光带、停车场等基础设施完善，整个风景区已形成一个"春可踏青郊游、夏可垂钓野炊、秋可登高赏叶、冬可踏雪寻梅"的农业观光休闲旅游区。　　庙山汉墓位于仪征新集镇东北，座落在丘陵起伏的山岗上，海拔47米，东有周家山、西有团山相对衬托，显出庙山座北朝南，耸立凸起的雄姿，站在山顶，周边景色尽收眼底，东望可见扬州，南眺镇江，西俯境内诸山如一条巨龙卧伏在丘陵地带上，山水形胜，交通便捷，每年春、秋之际，众多游客前来观赏汉墓的自然景观。　　40 登月湖位于仪征市西北部，是扬州地区最大的人工湖，水质清洌，风景怡人。风景区内，游客可以乘画舫，快艇观水色湖光、赏雨花厅石、饮登月名茶、品农家菜肴，水上乐园集垂钓中心、沙滩浴场、特色鱼馆、音乐茶坊于一体。盛产的雨花石具有“质、形、纹、色、呈象、意境”美的六大特色，地以水名、山以石美、雨花石使登月湖声名远扬。1.1.仪征经济发展状况1.1.1.现状仪征市着重培育做强“五大经济板块”，即：石化及物流仓储业板块、高新技术及船舶制造业板块、汽车及零部件板块、城市中心区板块、农村经济板块。全市目前已形成化工、汽车及零部件、纺织、船舶制造、高新技术、照明器具等支柱产业。境内有亚洲最大的化纤原料生产基地—仪征化纤公司、全国最大的内河中转油港—南京港股份公司、全国最大的活塞环生产基地—仪征双环活塞环有限公司、上汽集团自主品牌汽车生产基地—上汽股份公司仪征汽车厂、上海汇众汽车公司仪征轻型客车厂、长航集团金陵船舶公司、大连化工等为代表的大型企业；双环活塞环、飞新照明、史福特照明、贝得电机、无纺基布等一批企业为知名的全国“单打冠军”。1.1.2.经济发展前景展望目前随着德国大众汽车大项目的成功落户扬州（仪征）汽车工业园，仪征将成为一个新的汽车城，未来2-3年预计在仪征新城区将增加10万常住人口。仪征将以一个大型的全国重要的汽车工业基地、发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。1.1.3.仪征经济发展对酒店投资环境的影响综上所述，仪征经济已经进入高速滑行期，为经济起飞积蓄了巨大的能量，经济及投资的增长将带来大量的商务活动，而商务活动的频繁将带来人们对酒店的更大需求，从而带来大量的酒店客源。在这种宏观背景下，投资酒店既顺应了国家的宏观经济走势，又迎合了仪征40 经济发展的潮流，从而使投资酒店的回报更有保障。1.1.仪征第三产业发展状况1.1.1.第三产业发展现状第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到一定阶段时，第三产业可以有力地推动第一产业和第二产业发展，而第一产业、第二产业也会拉动第三产业的发展，二者是相辅相成的关系。第三产业发展滞后的问题引起了政府有关部门和社会各界有识之士的注意，仪征市政府也一直倡议加快第三产业的发展速度。1.1.2.第三产业现状及发展趋势对酒店投资环境的影响在主观上，仪征市政府将大力发展第三产业作为重要的战略目标，力求经济格局趋于平衡、合理。在客观上，第二产业的发展必定会拉动第三产业，以使经济格局平衡。所以仪征打破目前的经济格局是经济发展的必然产物，是迫在眉睫的。目前仪征经济结构的不平衡正是投资第三产业的机会所在，酒店业作为第三产业的重要组成部分，将直接拥有这个宝贵的机会。1.2.仪征旅游业发展状况1.2.1.仪征旅游业发展状况围绕建设“中等规模生态型现代滨江工业城市”的发展定位，依托自然资源，突出“江、河、园”三大特色，紧扣“山水乡村、休闲仪征”主题，彰显优美生态，打造休闲生活。截至目前，仪征40 市已建成登月湖全国农业旅游示范区等知名景区（点）4家，星级酒店7家，旅行社10家；较大规模乡村旅游点20余家。2008年全市累计接待游客79.6万人次，实现旅游业总收入约6.4亿元。1.1.1.仪征旅游业新项目投资情况重点开发登月湖全国农业旅游示范景区、扬州西郊森林公园、石柱山奇石园、枣林湾生态园、润扬湿地公园、龙山风景区等生态园区,。1.1.2.仪征旅游业前景展望仪征旅游在宁镇扬旅游板块中的总体发展定位是：生态休闲旅游，包括休闲观光和休闲度假。以体现田园风光为主，发展乡村旅游，努力建成宁镇扬城市的“后花园”，打造山顶绿树葱葱、山腰果树环抱、山下茶叶飘香的具有丘陵特色的生态农业观光园，满足城市居民回归自然、亲近自然的愿望。重点开发登月湖全国农业旅游示范景区、扬州西郊森林公园、石柱山奇石园、枣林湾生态园、润扬湿地公园、龙山风景区等生态园区。休闲度假产品以登月湖、白羊山、龙山风景区、枣林湾生态园等生态景区为依托，发展中高层次的度假产品，吸引商务客人；同时发展以林果采摘、花木观赏、溪塘垂钓、水上游乐、登山健身为内容的“假日农庄”、“市民果园”、“自助农园”等吸引城市居民反复游、体验游的旅游产品。在度假产品中整合仪征特色餐饮，形成特色错位、互补的度假产品。　1.1.3.仪征旅游业发展对酒店投资环境的影响主观方面，发展旅游已成为仪征的城市发展战略目标之一，客观方面，仪征经济发展的大环境将极大促进旅游业的发展，目前许多旅游投资项目上马已证实这一点。未来5－10年，仪征将成为旅游新亮点，大量吸引海内外宾客。旅游业的发展将为仪征带来大量的商务旅游、休闲旅游人流，这部分人流均为酒店客源，直接使酒店受益。1.2.结论40 目前是在仪征投资兴建酒店的最佳时机酒店投资建设的可行性是由区域经济发展状况所决定的，仪征正处于经济大发展的滑行期，今后10年内，仪征将成为扬州地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。而目前，仪征已成为投资热点。仪征经济的高速发展、德国大众投产在即、旅游业发展前景良好，而第三产业严重滞后于第二产业，将为投资酒店带来非常宝贵的机会。在这种优越的投资环境下，投资酒店更有保障，风险更低，同时对经济发展的格局平衡也将产生较大的影响。第二章仪征酒店业发展状况调查及分析1.仪征酒店业发展状况调查及分析1.1.仪征星级酒店总体发展状况1.1.1.仪征星级酒店分布截至2010年，仪征目前共有星级酒店七家，其中高星级酒店两家（三星级、四星级各一家）。1.1.2.仪征高星级酒店分类仪征高星级酒店按功能可以为以下两类：传统商务酒店仪征黎明大酒店（三星级），客房收入占总收入的60％以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。消费群比较分散。本地消费客人在餐饮和娱乐上有较大的消费额。40 行业接待酒店仪征怡景半岛酒店（四星级），由仪征化纤集团投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市场推广工作。1.1.1.仪征星级酒店经营情况调查及分析1.1.2.仪征酒店客源分析1.1.3.仪征星级酒店淡旺季情况及分析仪征酒店业没有明显淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春节前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但这个阶段酒店的餐饮、娱乐生意火爆，星级酒店和独立酒楼的包房往往供不应求。1.2.仪征高星级酒店详细调查及分析1.2.1.仪征高星级酒店基本情况仪征目前只有两家超过三星级标准的酒店，分别是仪征黎明大酒店（三星级）和仪征怡景半岛酒店（四星级），这两家星级酒店分别于2007年和2009年重新装修。1.2.2.仪征高星级酒店设备设施情况仪征高星级酒店普遍存在设备设施档次较低的问题。比如作为酒店经营核心的客房配套，普遍不符合高星级酒店的要求。1.2.3.仪征高星级酒店管理及服务情况截止目前，仪征高星级酒店基本处于自建自管的状况。总体来说，仪征星级酒店的管理水平仍处于较低水平。1.2.4.仪征在建及规划兴建的高星级酒店调查及分析东园迎宾馆位于东区新城，由外商独立投资，总投资人民币440 亿元。占地面积92亩，建筑面积55000平方米。建有客房、餐饮、娱乐等配套项目。度假村定位为旅游、商务休闲会所，主要功能之一是市政府行政接待。兴建高星级酒店是今后仪征酒店业的发展趋向，是第二产业带动第三产业的必然结果。而市场的需求，远远不止两家高星级酒店。2.2.5竞争力分析2.2.5.1.黎明大酒店配套设施落后，随着仪征酒店业的发展，随着与黎明大酒店形成竞争关系高星级酒店的落成，黎明大酒店的客源将被瓜分，而由于过分依赖客房收入，酒店的创收能力将被削弱。怎么落实后续改造资金，构筑全新的经营格局，达到产品的更新换代，将是投资者面临的问题。2.2.5.2怡景半岛酒店怡景半岛酒店客房餐饮收入虽然比较高，但毛利率很低，对外部分也只有47%，这不排除是内部管理不善造成的。不管怎么说，酒店如果只靠行业内部客源维持宾馆的经营，无疑是一种短期行为，随着仪征高星级酒店的发展，怡景半岛酒店将受到越来越大的冲击。1.1.仪征社会各界对仪征酒店业的整体评价1.1.1.政府有关部门市政府调研科从90年代初就开始关注产业失衡的问题。他们认为，第三产业得不到扶持，第二产业对城市的作用也会打折扣。会议接待规模和仪征现有接待水平之间的差异往往让组织者感到很为难。仪征市旅游局资源与市场开发科、质量规范与管理科负责人认为，仪征的旅游资源在扬州地区是有竞争力的，但旅游收入却很低，由于接待功能不足，政府有关部门规模较大的行政活动往往没有合适的接待酒店。40 1.1.1.业内人士认为仪征酒店业缺乏的是高水平的规划和高水平的整体营销。目前仪征缺乏真正意义上的高星级酒店。1.1.2.消费群体仪征目前极度缺乏真正的高星级酒店。现有酒店周围环境普遍不好，门前的活动空间太小。仪征酒店普遍存在文化品味比较低，缺乏人性化服务的问题，与拥有仪征化纤公司、上汽集团、上海汇众汽车公司、长航集团金陵船舶公司、大连化工以及德国大众等著名大企业的经济发展格局极不相称。1.2.仪征酒店业的现状对仪征酒店业投资机会的影响仪征近年来非常重视发展商务旅游。事实证明：商务旅游越兴旺，城市竞争力就越大。发展商务旅游，一可以改善投资环境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消费，三可以提高社会经济整体水平，增强城市竞争力。高星级酒店是商务旅游的载体，也是城市形象工程。随着仪征旅游经济的发展和德国大众汽车项目的建设必然给仪征带来大量高端商务旅游客源。目前黎明大酒店、怡景半岛酒店等星级酒店接待能力不足以满足市场发展的需求，新建的豪华酒店在短期内将完成酒店业发展成熟城市高星级酒店1－2年的客源积累过程。也就是说，以现有仪征高星级酒店的档次和结构，远远不能满足国际化程度越来越高的市场需要。仪征酒店业已经到了产业整体升级和大幅度调整结构的时候了，建设高星级酒店如东园迎宾馆将吹响了仪征酒店产业整体升级的号角。高星级酒店是城市经济发展和综合竞争力的重要风向标。随着德国大众项目的启动，汽车工业的壮大，仪征40 社会经济的快速发展，高星级酒店有很大的发展空间，在此时投资高星级酒店的经营效益是可观的。1.1.结论仪征高星级酒店发展相对滞后，市场空间巨大，市场需要更多、更高水平的高星级酒店。作为第三产业的重要组成部分，仪征酒店业发展相对滞后，这种滞后也导致仪征酒店市场供不应求，酒店建设有很大的市场空间。以目前仪征酒店业的硬件设施、软件水平，仪征东园迎宾馆在硬件上只要稍加投入，在管理及营销上稍加努力，即能在仪征酒店业一炮打响，酒店经营将在更短的时间内达到火爆经营的程度。第三章滨江新城酒店投资环境调查及分析2.滨江新城酒店投资环境调查及分析本报告的前两章对仪征市的酒店投资、经营环境进行了调查分析，结果表明，目前是在仪征投资酒店的最佳时期。仪征市新区临近扬州（仪征）汽车工业园，地理位置优越，交通便利，周边产业经济效益极佳。而新区内（包括仪征市）没有一家五星级酒店，其投资价值及前景不言而喻。2.1.滨江新城发展状况区域内较大项目进展情况一、外资企业项目进展情况：德国大众汽车项目落户，40 拉动仪征汽车工业的发展，未来2-3年，一个崭新的汽车工业基地形成，带动相关产业发展拉动地方经济发展和常住人口的增加。一、环境规划建设进展情况占地350亩的东园湿地公园正在建设中，向东向南均规划进行商业金融和高档住宅开发。1.1.1.1.滨江新城第三产业发展状况调查及分析目前工业发展已经成熟，但第三产业滞后，商业基础比较薄弱。目前服务场所的档次低、规模小，无法吸引到高端消费客源，而新区没有较大的商场及酒店，将使得大部分高端客源流失到仪征市区及其它地方去消费。新区生活休闲配套的严重不足及第三产业的严重滞后引起了仪征市政府的高度重视，仪征市政府将对新区第三产业重新规划，加紧招商引资力度，加快第三产业特别是住宅、酒店、写字楼的发展。以使第三产业尽快适应第二产业的发展。在新区的这种产业结构不平衡、急需调整的情形下，为作为第三产业重要组成部分的酒店业创造了很好的投资契机。1.1.1.2.滨江新城经济发展前景展望目前新区在经济、社会等各方面已有飞跃发展，预计成为仪征市中心城区有机组成部分、有良好的人居环境和创业条件的现代化新区。毫无疑问，随着新区工业经济的迅猛发展和经济规模不断壮大，第三产业将会有长足发展，使投资酒店者长远受益，并获得如丰厚的投资回报。滨江新城经济发展对酒店投资环境的影响雄厚的工业实力必将带动第三产业的发展，而政府的相关政策也鼓励发展第三产业，可以预计，本项目所在区域及周边地区的第三产业将会在很短的时间内爆发，新区及本项目周边地区良好的发展前景将给投资酒店带来40 绝佳商机。德国大众汽车项目对新区酒店业的影响分析1.1.1.德国大众汽车项目产业链对新区的影响据专家保守估计大众汽车项目对下游产业的经济拉动作用为1：50，将带动仪征的经济翻番，影响巨大，具体表现为：1.1.1.1.产业物资流以下游产品经济拉动量留在仪征，形成的工业产能所需要的进口设备、进口辅助原料所产生进出口总量将激增。而且生产将形成周期性的进出口；原料不断的进口，产成品不断的出口，产业物流大量增加，可以想象，届时的新区将是车水马龙、夜如白昼，一派繁荣的景象。1.1.1.2.对配套设施的需求商务人员将不堪每天奔波，各专业公司必将需要在新区设立常驻办事机构，这样就对新区提出商务配套设施和生活配套设施的需求。1.1.2.大众汽车项目项目对东园迎宾馆的影响经过上述分析，大众汽车项目的直接、间接拉动作用将为新区带来巨大的商务人流，而此类人流大多数能够到酒店消费，是酒店消费的目标客户之一。这类人群到为了商务宴请、公务宴请、以及生活的需要，近在咫尺的东园迎宾馆将是他们的最佳选择。1.2.新区对东园迎宾馆的影响新区的开发建设，将成为仪征经济发展新的推动点，将成为仪征新的办公、娱乐、购物、居住、休闲的城市另一中心组团。预计新区在2-3年后，将产生到新区从事公务活动、商务活动、等各种活动的巨大人流。东园迎宾馆能为新区内频繁的公务活动、商务活动提供非常好而且必需的一个洽谈、应酬场所，拥有公务宴请、商务宴请客源。1.3.结论40 新区及其周边地区的经济有着十分美好的发展前景。但该地区的第三产业包括酒店业却十分落后，这显然是不协调的。这种产业结构的不协调，为酒店业创造了绝佳的投资机会。东园迎宾馆10分钟车程经济圈对东园迎宾馆的投资环境也有一定的积极影响。德国大众汽车项目将对新区第三产业包括酒店业的发展产生巨大的积极影响。新区（汽车工业园）将为东园迎宾馆带来相当大的酒店商务宴请、公务宴请客源。综上所述，新区的酒店投资环境优越，东园迎宾馆选址更是最佳地点。40 第四章东园迎宾馆定位1.东园迎宾馆定位1.1.东园迎宾馆市场定位根据东园迎宾馆所在新区及其周边地区的经济形态市场情况和未来客源情况，酒店定位为：以商务、娱乐市场为主、功能齐备的五星级酒店，这个定位包括以下涵义：1.1.1.以商务、娱乐为主的酒店定位依据：东园迎宾馆所处的地理位置优越，临近汽车工业园，工业企业众多，外向型经济发达，对高档酒店消费有强烈需求，尽享新区内商检、物流等业务带来的必需消费客源。而这些客源的消费需求多以商务、娱乐为主。而目前在新区及周边地区高档娱乐消费场所很少，没有一家高档次的酒店娱乐场所，故东园迎宾馆要以商务、娱乐市场为主，借鉴广东东莞发达城镇高星级酒店的成功经验，突出酒店的娱乐功能，把娱乐规模做大，并依靠娱乐的动态消费来带动、支撑其它服务项目的消费，提高经济效益。1.1.2.功能齐备的酒店定位依据：东园迎宾馆餐饮、娱乐、康体、客房等营业项目完全可以以独立的形象出现，营业收入来自多个板块，可以有效避免收入结构失衡。功能齐备的酒店可以使酒店营业项目之间互相带动消费，增加酒店的竞争力，同时多元化经营可以降低经营风险。所以东园迎宾馆在以娱乐为经营核心的同时，更应充分考虑客房、餐饮等其它项目的配套功能。40 1.1.1.五星级酒店即酒店的设施、设备、服务、管理都达到国家五星级酒店评定标准。仪征酒店业发展滞后，市场对高档豪华酒店有很大的需求，兴建五星级高档酒店，将在市场竞争中处于强势地位。从高星级酒店经营情况分析得出的结论是：酒店档次越高，经营情况也就越好。因此，建议东园迎宾馆定位为五星级酒店，以便今后取得更多的竞争优势。1.2.酒店客源定位及消费构成东园迎宾馆作为高星级商务、娱乐酒店，未来的目标客户群主要由以下客源构成：1.2.1.新城及周边地区企业的高层管理人员与高级技术人员新区及周边地区的经济以汽车工业经济为主，而德国大众企业又以外向型企业为主。这部分企业是新区及周边地区经济活动的核心，他们都有相当多的总部外派驻仪征的高层管理人员和高级技术人员。这部分人长时间远离家乡，收入较高，平常应酬不断，八小时之外有很多的私人活动。他们一般进高档酒店以后，先会在酒店用餐，然后到娱乐部门消费，最后根据情况会到客房住宿。餐饮、娱乐、客房整个消费过程是连动的。1.2.2.滨江新城及周边地区企业商务接待客人新区及周边地区工业企业众多，其商务接待消费是该地区酒店业市场的重要部分。东园迎宾馆40 要把高新区及周边地区的企业作为目标消费群的重要来源之一，除了为他们提供住宿、餐饮、娱（康）乐活动外，还要重点为他们的商务活动提供服务，包括商务会议服务、商务谈判服务等。1.1.1.本地消费者本地消费者一直是仪征酒店业尤其是餐饮、娱乐场所的重要客源，这部分顾客主要是散客消费，消费构成也比较分散，更多集中在娱乐消费，同时在餐饮、客房等项目上也有需求，东园迎宾馆在餐饮服务中尤其注重民间婚宴消费的市场需求，将建成仪征当地最好的婚宴中心。1.1.2.当地政府官员仪征政府部门公务接待将会选择在东园迎宾馆。消费主要集中在餐饮、客房、娱乐及会议项目上。1.1.3.与汽车工业园有关的公司和人员在汽车工业园将云集众多的物流公司、物资回收公司和配套生产企业，其负责人或高管人员也是酒店的消费顾客。这部分客源的消费主要集中在客房、餐饮、娱乐等方面。1.1.4.外地娱乐客源来源于扬州、镇江、南京六合等仪征周边地区的娱乐客源。1.1.5.外地休闲旅游客源来源于海内外、港澳台、省内、省外的休闲旅游客源。1.2.东园迎宾馆功能定位东园迎宾馆的市场定位为以商务、娱乐市场为主、功能齐备五星级酒店，根据酒店的这个市场定位来确定酒店的功能定位。具体功能包括：1.2.1.住宿服务功能40 酒店为顾客提供独特的客房硬件设施和五星级的人性化服务。酒店客房的设计要领先于仪征新建酒店的水平。酒店客房在128间左右，客房类型主要有八种：（1）豪华单人房(少量连通房)；（2）豪华商务双人房；（3）豪华情侣房；（4）桑拿客房；（5）豪华商务单人房(少量连通房)；（6）豪华商务套房；（7）豪华商务复式房；（8）高级行政套房。标准客房的面积为30～40平方米，洗手间面积范围在6平方—9平方之间（依据《旅馆建筑设计规范》及《饭店星级划分及评定标准》）。客房装修设计要体现前卫、时尚、浪漫、休闲的风格。1.1.1.商务服务功能1.1.1.1.会议室酒店共设有会议室三个：其中30人会议室两个，80人会议室一个，600人多功能厅一个。1.1.1.2.商务楼层商务楼层设有商务中心、商务洽谈室、4人和8人会议室各一个，并为商务楼层的客人提供简易餐饮、资料翻译、书报阅读、复印传真、机票订购等服务。40 1.1.1.餐饮服务功能1.1.1.1.出品选择新区的企业有相当一部分为外资企业，根据他们的消费习惯，东园迎宾馆中餐出品应考虑本地淮扬特色结合市场流行的湘菜和长久不衰的粤菜。1.1.1.2.多功能厅设有600人的多功能厅，供大型婚宴和企业会议接待使用。多功能厅楼层空间应较高，配备灯光音响及投影设备。配备可容纳500人的会议桌椅，设有会议准备间、储藏室、接待处、休息区、洗手间、化妆间、茶水间、配菜间等。据调查仪征多数酒店不具备接待大型会议和宴会的功能，这导致了高新区及周边地区有这部分需求的客人舍近求远到仪征市区等其它酒店去消费。而新区存在着众多大型企业，会议市场是很大的，因此东园迎宾馆在功能定位时，应具备接待大型会议、晚会和举办宴会的能力。1.1.1.3.中餐厅酒店设有中餐厅，菜系为淮扬菜、湘菜和粤菜。中餐大厅散座为200位，大厅用屏风或其它方法分割成大小两个部分，设25间包房，每个包间可以容纳10人进餐，但不作平均分配，面积大小各异。最大的包间可以容纳48人同时进餐（可临时分隔），最小的包间可容纳6人进餐。1.1.1.4.风味餐厅酒店设中档次风味餐厅两个，设计为80个餐位，分别是餐厅德国风味和日韩风味餐厅。40 两个风味餐厅规模都不大，分别能容纳40人就餐，给仪征市内及新区的境外人士提供餐饮聚会的场所。设风味餐厅是为了体现酒店齐备的功能，使酒店的服务能适应众多外籍人士的消费习惯，让他们能在此找到故乡的感觉。同时也为本地消费者体验异国风情提供服务。1.1.1.1.西餐厅西餐厅设计为120个餐位。设置西餐厅是因为酒店周边地区客源结构有高级白领等西餐消费客源，同时西餐厅是评定星级所必备的项目。1.1.2.娱乐服务功能酒店设卡拉OK包房30间，分大、中、小三种类型。大型包房可以同时容纳40人，中型包房可以容纳24人，小型包房容纳10人，有接待处和酒吧台。卡拉OK的装饰和设施要上档次，吸引高端客人来消费，30间包房的装饰格调要有所不同，以满足不同客人的消费需求。1.1.3.桑拿服务功能桑拿设有休息大厅，供客人临时休息和提供沐足服务，有大型投影设备。桑拿设有豪华包房40个，设有足浴包房20间，设有接待处、休息区、酒吧台。1.1.4.其它康乐服务功能其它康乐有游泳池、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球室、美容美发室等。1.1.5.商品服务功能40 酒店一楼大堂设精品店，销售住店客人需要的日常用品和地方特产。1.1.东园迎宾馆设备设施档次定位1.1.1.高档次作为高星级酒店，在建筑、装修的设计上，应采用先进的设计理念，在装修材料、设备设施的选择上，应选择新颖、经久耐用、高档次的材料与设备。1.1.2.适度领先、长远发展作为高星级酒店，其硬件档次适度领先于仪征高档次酒店，并以长远的目光来考虑设备设施的选择，为酒店今后保持强大的持续竞争力做硬件上的保障。1.1.3.大堂大堂要气派、豪华，资金投入要充分，地面和墙壁装修建议用优质大理石或花岗岩，加上部分玻璃，灯具采用豪华灯具，前厅接待台和客人休息区的设施要有品味，要给客人一种休闲、时尚、新鲜的感觉。1.1.4.客房客房设备和设施要有个性、超前。1.客房内的设施如睡床、布草、灯具、电器、家具、墙纸要选择中等价位的知名品牌，且产品应在多家同等规模酒店得到过使用；2.选用含毛量较高的地毯，及质量较好的品牌洁具；3.选用适合酒店用的电话、灯具、电视机，布草、茶杯等，并印上本酒店的标志。4.注意地毯、墙纸、灯具、天花、家具、布草、洁具等颜色要搭配恰当，不同类型40 客房的装饰要有不同的格调，体现不同类型客房的品味和气氛。1.1.1.餐厅现代餐饮的装修讲究简捷明快、追求艺术性。大包房要有独立的洗手间和独立配菜间。中小包房要有独立洗手间，公用配菜间。1.1.2.娱乐和康乐与餐厅一样，装修投入同样要适可而止，但灯光、音响、沙发等设备不能敷衍了事，建议选用质量、效果较好的设备设施。卡拉OK大包房配投影设备，中包房配背投。1.1.3.公共区域电梯候梯厅、公共洗手间、商务中心等公共区域，装修和设施要上档次，装修设计时要考虑每个功能区各自的气氛，若设计不好，将直接影响酒店整体形象。建议采用中等偏上的材料，并保持用材的前瞻性。40 第五章东园迎宾馆设计要求1.东园迎宾馆设计要求酒店建筑风格在设计上应为古典园林风格，总建筑面积为55000平方米（包括地下室12000平方米），地上为四层。1.1.主体建筑与环境1.1.1.主体建筑的各功能区面积（1)酒店的主体建筑要突出酒店风格。（2)充分利用酒店紧临主干道的优点，将大堂、餐饮、娱乐、康体等项目都对外开放，营业功能得到充分利用。（3)酒店共设四类通道门：酒店入住通道门（主门）、中餐客人通道门（附门）、康乐客人通道门（附门）、员工及货物通道门。（4)各功能区面积见《东园迎宾馆各功能区面积分配表》40 序号项目名称数量指标总建筑面积（㎡）备注1客房区269间50㎡/间21074含走道工作间2多功能厅600人2㎡/人1625含主席台课堂式3中型会议室80人2㎡/人160课堂式4小型会议室30人2㎡/人60座谈式5中餐宴会厅768人2㎡/人1625含吧台及前厅6中餐包房25间40㎡/间157010人/间7中餐厨房850人0.8㎡/人680含多功能厅300人8风味餐厅80人估算300含厨房9西餐厅80人估算300含厨房10卡拉OK包房40间50㎡/间2600含通道11主题酒吧1间估算1625暂定“百度”12桑拿贵宾房40间35㎡/间1400含通道13休息厅400可作足浴功能14桑拿足浴房20间20㎡/间40015桑拿大厅50人600含附属功能区16酒店大堂930含附属功能区17游泳池（康体）5项60㎡/项2000乒、台、健、美18地下室(一层)19000人防室及设备间19贵宾楼776120合计64110.东园迎宾馆各功能区面积分配表40 1.1.1.环境改造（1)建议在建筑的一层玻璃外立面设计水幕，水池内有彩色水底灯，内养金鱼，池底放鹅卵石、贝壳，构成自然、休闲、浪漫、亲切的环境氛围。（2)酒店的周围建议适当移栽部分植物，与口岸绿化广场相协调。（3)在主体建筑外围设计园林灯光。（4)酒店建筑物外立面和楼顶设计景观灯，突出酒店地标建筑的作用。40 （1)酒店大楼前设计一个喷泉水池。（2)酒店一层内外地面高差为450mm。（3)酒店前绿化广场设标志塔，配灯光。1.1.大堂和公共区域1.1.1.大堂内有天井，内天井高度为二层或三层；1.1.2.大堂面积不宜太大，地面选用大理石和马赛克图案组合；1.1.3.客人休息区略高于其它地面，地面为磨砂玻璃内置光源，沙发可选左右沙发；1.1.4.电梯候梯厅地面、洗手间走廊及地面选用大理石和马赛克图案组合，天花做造型；1.1.5.对大堂进行高格调的艺术布置，形成一个艺术审美中心；40 1.1.1.接待服务台的功能分布要明显，便于客人看到。接待服务台台面选用磨砂玻璃或大理石,正面采用背景玻璃或裂纹玻璃和大理石或夹板组合，装灯光(单色或彩色)；背面选用夹板制作，内设抽屉和硬皮文件夹。1.2.客房标准客房单间面积范围在45㎡～50㎡之间,洗手间面积范围在6～9㎡之间。客房设计要求：1.2.1.客房方正大方，采光效果好，窗户为固定玻璃窗。40 1.1.1.客房面积要大，面积30㎡~40㎡。1.1.2.设立麻将楼层，进行特别装修和家俬布局，为客人提供娱乐服务。1.1.3.配备舒适的美式双人沙发、摇椅或贵妃椅，淘汰传统的两张圈椅。1.1.4.洗手间面积6~9平方米，洗手间的设施布置可根据面积、房型和特殊要求而定。部分客房洗手间的墙面可选用玻璃封闭或半开放式。1.1.5.每一间客房都配备DVD机。1.1.6.每一间客房都布置可移动迷你酒吧柜，打破传统的固定酒吧台，并在酒吧设计上下功夫。1.1.7.床头控制采用简单控制，不安装在床头柜上，而安装在床头柜上方的墙面，不设计智能化床头控制，床头灯采用台灯。1.1.8.对客房的灯光进行特别设计，突破目前传统设置，通过灯光分别形成安静、浪漫、性感的场景效果。1.1.9.客房走廊两侧的客房门应尽量错开，不应有对视。40 1.1.1.客房内的小走廊地面为高级地砖和高级马赛克组合，客房内其它地面为地毯。1.1.2.客房内单人床规格：2000mm×1200mm，整个床能够移动，床的底座为实木材料制作，带床头一侧的底座安装滚轮，另一侧的底座不安装滚轮。1.1.3.客房内双人床规格：2200mm×2000mm，整个床能够移动。1.2.餐饮设施1.2.1.中餐厅、西餐厅和风味餐厅有独立的名称、独立的VI形象。40 1.1.1.中餐厅一定要有独立的大门。1.1.2.每个中餐包房在设计时要带洗手间；1.1.3.风味餐厅暂定为日韩餐厅和台湾餐厅，餐厅设计一定要体现上述三个地区的建筑风格和其文化特征。建议设计时邀请日韩人士和台湾人士作设计顾问；1.1.4.西餐以仪征顶级西餐厅定位，吸引仪征各个领域的顶级客人。1.1.5.中、小中餐包房公用一个配菜间，大中餐包房要设专用配菜间。1.1.6.40 配菜间和洗手间的墙面地面选用高级马赛克、墙面小砖、玻璃(磨砂玻璃和裂纹玻璃)进行组合,可选用双色墙面砖进行组合,洗手间可选用台上玻璃碗盆(透明或磨沙),或选用台上瓷盆(碗盆、柱盆及小方形盆)。1.1.1.墙面和天花要做适当的装饰造型和灯光。1.2.娱乐设施卡拉OK包房为30间，房型有总统房、行政套房、豪华大房、豪华中房、豪华小房，每一包房都带洗手间，每一间包房装饰风格各不相同，有独自品味。卡拉OK装饰要求奢华，装饰和灯光及家具颜色要协调，音响和电器为高档次，通风和空调功率要足够。1.2.1.卡拉OK和桑拿要有独立名称和VI形象。1.2.2.卡拉OK的设计要时尚、浪漫，材料选择和搭配要认真考究。1.2.3.卡拉OK借鉴广州、东莞、深圳的成功模式设计，气势要宏大。1.2.4.卡拉OK门面及走廊要金壁辉煌，有足够的灯光效果；1.2.5.卡拉OK里家俱要独特；1.2.6.卡拉OK房间设计和布置别致，突出新颖性；1.2.7.卡拉OK一定要由专业公司进行设计和装修。1.2.8.卡拉OK的走廊和包房的地面、墙面和天花灯光要五彩缤纷，要体现休闲浪漫的气氛，有世外桃园的感觉。40 1.1.桑拿康体设施1.1.1.桑拿设有可容纳50人的休息大厅一个，按摩房40间，房型有贵宾房和标准房，足浴贵宾房20间。1.1.2.配备有接待台、酒吧台、投影机、美容美发室。1.2.会议设施小型会议室设置高档接待室，作为高新区大、中型企业接待顶级贵宾的场所。酒店设有多功能厅一个，可以为企业提供大型会议和晚会，也可为企业提供大型餐饮接待和宴会。40 第六章东园迎宾馆经营战略1.东园迎宾馆经营战略1.1.东园迎宾馆经营管理模式选择在管理模式上，东园迎宾馆可以在下列三种模式中选择：1.1.1.引入国内、外品牌管理公司；1.1.2.聘请独立总经理；1.1.3.推荐模式即：执行团队+顾问团队；三种模式各有所长，模式优劣见《推荐模式与其它商业模式比较表》推荐模式与其它商业模式比较表比较项目品牌管理公司独立总经理推荐模式管理质量保证有充分保证存在风险有足够保证品牌资源获取资源丰富资源匮乏资源丰富经营资源获取资源丰富资源匮乏资源丰富业主风险控制风险较低风险较高风险较低经营板块联动作用不明显无法联动作用明显服务方式灵活较差很好较好管理成本控制成本极高成本低成本较低价值/价格比高价值/高价格低价值/低价格高价值/低价格40 1.1.东园迎宾馆经营战略1.1.1.客房经营战略东园迎宾馆客房在某种意义上来说是娱乐的配套项目，客房设计应满足娱乐客人的要求，并配备适当的商务需求。酒店要针对不同消费者的需求设计个性化服务功能，如客房的配套设施、桑拿楼层、麻将楼层及商务楼层。1.1.2.餐饮经营战略1.1.2.1.独立性餐饮是不仅作为酒店配套设施，更是对社会开放经营的独立项目，是酒店重要的收入来源之一，所以不但餐厅有独立的名称、独立的VI形象，在管理上也要给以相对的独立性。无数的事实说明，没有独立性是做不好餐饮的。1.1.2.2.品牌效应中餐厅必须创造品牌效应，方法有两种：一是加盟一些著名的品牌，好处是可以借助它们的品牌效应，让餐厅比较快地兴旺起来。弊端是利润被瓜分，而且不能完全掌握主动权，合作双方经常在人事、采购等问题上发生纠纷。二是自己创品牌，这种形式的好处是自己掌握主动权，不足之处是建立品牌的时间较长。1.1.2.3.出品选择食品出品选择新式粤菜，即以燕、翅、鲍和海鲜为主打产品，辅以潮汕卤水，湘菜和淮扬菜。40 1.1.1.1.风味餐厅风味餐厅务必出品正宗的德国菜、日本菜和韩国菜，吸引本地的外籍人士，使风味餐厅成为他们的聚集地，进而引导其在客房、娱乐等领域消费。1.1.1.2.西餐厅新区及周边地区外资企业众多，设立西餐厅能满足外国人的消费需求。同时，也能满足部分商务客人、情侣客人的消费需要。1.1.2.娱（康）乐经营战略卡拉OK和桑拿主要针对高新区及周边娱（康）乐客源。要吸引来并稳定这些客源，除了前期装修讲究新颖性之外，必须处理好以下几个环节：1.1.2.1.要聘用大量形象较好并且业务水平较高的公关人员和服务人员，给以较好的物质生活待遇。比如提供部分免费膳食，提供住房等。要对他们进行系统的培训，使之能较好的适应本职工作，他们的服务质量如何直接关系到顾客的满意程度，这是娱乐(康体)部门经营成败的关键。1.1.2.2.设备和用品一定要达到仪征一流水平。比如注意卡拉OK的音响效果、注意器皿、酒杯的选用、注意歌曲输送的流畅程度等。1.1.2.3.引进广州、深圳、东莞和其它地区娱（康）乐业先进的接待程序和服务规范，在仪征现在的基础上，大幅度提高服务水平。1.1.2.4.注重娱乐营销策略的制订和营销部门的管理，使娱乐部门的工作适应消费客人的需求。1.1.3.会议经营战略酒店会议经营战略是以小型商务会议为主，大型行政、商务会议为辅。40 小型商务会议包括企业商务会谈，产品销售会议和订货会等。酒店为各种会议提供高标准的会议服务，包括会务策划、茶水服务、香巾服务等。1.1.1.东园迎宾馆市场推广及销售战略1.1.1.1.规划东园迎宾馆落成后将是高新区乃至仪征市酒店业的龙头企业。酒店的市场推广不但关系酒店自身形象，也涉及新区甚至仪征酒店业的整体形象。因此，必须立足宏观和长远，认真规划，使之系统化和正规化，使酒店经营保持比较稳定的市场分额。1.1.1.2.品牌东园迎宾馆有极好的硬件条件，如果市场营销与酒店的内部管理紧密结合起来，全面树立酒店的形象，则酒店很快将成为仪征乃至扬州地区的品牌酒店。1.1.1.3.注重销售推广的统一性酒店销售推广要注意统一性，各经营部门在销售推广方面不能各自为战，应注意相互推介，使酒店的客房、餐饮、娱乐等项目相互促进，共同发展。1.1.1.4.建立酒店会员制消费服务东园迎宾馆面对的消费者大多是新区及周边地区的企业，应吸引酒店周边企业成为酒店消费会员，使之享受一定的优惠待遇。可以实行积分制，即达到一定的积分，可以发给会员相应的消费优惠劵。同时酒店设立专门的部门和人员来负责对这些会员进行经常性的沟通和问候，保持个性化的周到服务，巩固与这些会员的良好关系，抓住了这些会员，就抓住了稳定的客户来源。40 第七章项目投资估算与资金筹措7.1．项目投资估算的依据（1）国家有关部门关于可行性研究报告阶段投资估算的编制要求。（2）江苏省现行的建筑工程综合概预算定额及全国统一安装定额江苏价目表。（3）江苏省工程建设其他费用定额。（4）相关工程估算与概算指标。7.2．项目投资估算原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目投资尽可能符合节约和安全原则；（3）项目投资对于无法准确估算的内容在预备费中考虑。7.3．项目建设投资估算项目建设总投资包括：土地费用、前期工程费用、基础设施费、建筑安装工程费用（含酒店、贵宾楼装饰费用）、公共配套设施工程费、管理费用、财务费用、销售费用、不可预见费等。项目总投资60471.00万元人民币，详见“项目投资估算表”。40 7.4.投资估算表：（万元）费用名称成本费用土地费用12693.60前期工程费400.00基础设施建设费650.00建筑安装工程费9560.00公共配套设施建设费2530.00装饰费用28800.00财务管理费4370.00　管理费用（2%）839.00不可预见费用（1.5%）629.00合计60471.0040 第八章项目经济效益评价8.1．预测说明：I．项目经营预测简介根据酒店项目经营方式和项目投资收益涵盖的范围，确定项目经济可行性评价方案。根据测算期间酒店正常经营的测算结果进行客房入住率、销售平均价格、餐饮会展收入、各项经营费用的测算分析，计算各项经济指标。II.基本财务参数的确定开发起点：2010年末建设期：18个月项目经营期：15年自有资金比例：100%III.有关税费率的计取本报告所采用的各种税费率见下表：税费率表税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税5印花税0.03城市维护建设税7帮困基金1.5教育费附加3法定盈余公积金10企业所得税25公益金5水利基金0.0840 8.2．财务指标江苏东园酒店发展有限公司指标：指标数值结论项目收入总销售（万元）157732.51项目税前利润总额（万元）115423.57项目税后利润（万元）94175.90项目税后利润率86.23%IRR54.57%IRR>11.6%（酒店业行业收益率）,项目可行。NPV￥17,406.36NPV>0,项目可行静态投资回收期（年）13.90动态投资回收期（年）14.6040'