长春东北亚黄金纽带佛教文化园商务计划书.doc 49页

'长春东北亚黄金纽带佛教文化园商务计划书目录1、项目概况描述31.1　项目提要31.2　项目背景51.3　项目选址101.4　投资规模131.5　主要经济效益指标131.6　项目评价132　中国文化产业分析142.1　中国文化产业现状142.2　政府对文化产业的扶持政策172.3　文化产业振兴规划193、区域佛教文化现状分析214、项目SWOT分析224.1　　本项目SWOT分析225、项目开发思路和初步规划265.1　项目开发的战略目标、指导思想及文化特色265.2　项目总体理念325.3项目规划布局3349 5.4项目建设周期346、项目配套商业地产项目介绍366.1项目配套的商业地产总体简介366.2项目配套的商业地产规划布局原则377、项目经营思路377.1项目近期、中远期目标377.2市场营销战略387.3经营管理方案397.4项目总体运营策略407.5项目效益分析预测437.6建议448、项目经营团队介绍449、融资方案459.1资金筹措及使用459.2退出方案4610、财务分析与预测4710.1财务分析估算原则：4711、经济指标分析4912、结论50附表：5149 1、项目概况描述1.1　项目提要佛教是世界三大宗教之中，历史最悠久的宗教之一。佛教是佛陀的教育，讲佛教是宗教只是一种通俗的权宜方便说而已，实则以般若的智慧自内证打破无明烦恼，成就菩提（觉悟）之道。佛教在历史上曾对世界文化传播做出了不可磨灭的贡献，至今依然深深的影响着世界上的很多人。但同时，佛教对人文社会也有着优良的影响。佛教自东汉传入中国以后，它的信仰深入我国民间，俗语云：“家家阿弥陀，户户观世音。”正是其忠实的写照；而佛教的哲理部份则与儒、道等相结合、相融汇、相激荡，然后汇入了中华文化源远流长的海洋之中，形成了中华文化的主流之一，放射出灿烂辉煌的光芒。佛教文化也是中国与印度、日本、韩国、东南亚地区，乃至欧美、澳洲文化交流的重要纽带，两千余年的文化交往是世界文明交往史上辉煌的篇章。观音文化是佛教范畴内最能反映广大群众愿望、要求和理想，表达人们的思想、感情和意志的宗教、民俗文化。其内容十分丰富，其范围十分广泛，涵盖政治、经济、文化、社会多个领域，对我国哲学、宗教学、考古学、医药学、建筑学、历史学、文学、戏剧、音乐、舞蹈、绘画、雕塑、工艺等各项事业都产生着深刻的影响。在中国，观音被视为与中土最有缘的一位菩萨，其名声之显赫，可以说盖过所有其它菩萨,观音灵感上升到绝对的地位，成为中国佛教非常重要的一种信仰形式。在中国历史发展中，观音文化也延伸为连接海内外华夏儿女的精神纽带。49 长春东北亚黄金纽带佛教文化园以“世界佛教文化交流”和“观音文化”为两条并行文化主线，内外相济、虚实相生，深入发掘阐释了佛教文化精神中“普度众生、和而大同”的思想主旨，立意深远、大气磅礴，不仅可以为推动我国对外文化交流和促进各国友好做出重要贡献，更是为长春市乃至吉林省打造了一张光彩夺目的“文化名片”。长春东北亚黄金纽带佛教文化园以世界祈福大会为引爆点，以中日韩佛教友好交流大会为延展，以世界佛教文化交流为基础，既对本项目赋予了足够的高度和丰富的内涵，又为将文化与产业充分结合提供了广阔的空间和层出不穷的契合点，布局巧妙、谋划长远，同时实现了对项目本地佛教历史底蕴薄弱、声名不显等弱点的有效规避。长春东北亚黄金纽带佛教文化园借我国文化产业大发展的东风，以宣扬我国传统文化形象、加强国际文化交流为己任，深度挖掘我国传统佛教文化内涵，大力弘扬“安住本心”的心灵养护文化理念、“和同存异”的文化交流理念、“契合自然”的养生文化理念等新型文化思想，以全新的思路、巧妙的手法以及现代企业管理方式相结合，开发建设国际佛学文化交流中心、国际佛学院、中日韩黄金纽带佛教友好交流会永久会址、国际佛教风情商业街等项目，开拓出一条建设特色文化园区、精品文化园区的新思路，满足现代都市人安宁心灵和康健身体的双重渴求，圆满实现经济效益和社会效益双丰收。长春东北亚黄金纽带佛教文化园将以发展文化产业为起点，创造一种“文化经济—产业经济—区域经济”的创新型发展模式，以长春市这一“东北亚地区经济新核心”为中心带动周边区域实现经济共同发展。49 1.2　项目背景1.2.1在我国，发展文化产业具备其他产业无法比拟的多方面的比较优势。首先，文化产业资源是低碳、绿色的友好环境型产业。文化产业的主要产品是满足人们精神需求的精神性产品，它的核心资产是从业人员的头脑。它以创意为源头，以内容为核心，只要有源源不断的创意，就会有源源不断的产出和利润。文化产业的发展无需付出高昂的资源和环境代价。其次，文化产业具有广阔的发展前景和长期的高额经济回报。文化产品一旦受到人们的认可和消费者的追捧，就会获得投资收益比极高的经济回报。以美国影片《泰坦尼克号》为例，2亿美元的投资，仅在全球取得的票房收入就高达18亿美元，而且，由此派生出的方方面面的附属产品持续不断地为投资人带来几乎无成本的额外收益。更特别的是，优秀文化产品的价值不但不会随着时间的推移有所减少，而且还会随着时间的流逝不断增值。再次，文化产业进入门槛较低，吸纳劳动能力强。产业链条较长、进入门槛较低、就业灵活，既适合于大规模、现代化、拥有高新技术设备的企业，也可以接纳个体化、小规模、依靠个人创作和传统技艺发展的市场主体。49 另外，文化产业与国民经济各个产业部门正在发生普遍的渗透和融合，形成了以文化内容为纽带、关联度日益密切的庞大产业链和产业集群。文化产业高端领域的创意设计等生产性服务业，与工业、农业逐步结合，不断提升传统产业的文化内涵和产品价值，在推动经济发展中发挥着越来越大的作用。文化要素可以与其他经济生产方式和运营方式紧密交融结合在一起，推动其他行业展翅腾飞。1.2.2在我国，现时期发展文化产业是社会经济发展到达一定阶段的必经之路。发达国家的发展经历揭示了这样一个规律，即发展经济和社会发展如果没有文化的支撑，就不可能持续，就不可能完整。这是因为：第一，提升民众的幸福感，提供更好的文化服务，从而提高人民对于社会的认同是一项重要的使命，它会为社会的各种心理焦虑和转型期的问题提供新的解决方案。这就要求文化被普通人所分享，能够让民众更加充分地获得文化服务也是社会所关切的。让文化的力量贯穿在我们的生活之中，让我们的文化有深厚的根基的同时，也为人们所喜闻乐见。第二，中国的经济社会发展也到达了一个瓶颈，我们面临着新的转型，如何突破，如何获得新的发展动力？互联网时代催生了诸多新的产业和社会变化的趋势，出现了文化、科技与传统产业融汇整合的趋势。这就要求在文化产业方面要有新的突破。第三，随着我国经济实力和国际地位的不断提高，走出去让世界了解中国的文化和价值高度，了解中国文化的独特意义，具有不可替代的重要意义。通过跨文化的交流和沟通，通过“和而不同”的文化和价值观的对话，通过经典文化和大众文化的持续的传播可以让49 世界更好地了解中国，了解中华民族的文化，让中国发展和崛起的过程能够得到更有利的国际和平环境。从今天看来中国的未来发展，中国崛起的历史进程都需要更加有力的文化支持，也需要更多的文化的指引和激励。三十年来，中国有了巨大的发展，中华民族的兴旺发达有了坚实的基础。在奥运会和世博会之后，我们已经在一个新的平台上，面临着新的机会和挑战，在这里，文化已经成为迎接未来机遇和挑战的关键。民族的复兴也需要中国文化复兴的引领和提升。1.2.3文化产业界专家和学者的共识是，未来10年将迎来我国文化产业发展的黄金时期。以GDP为标准，按照国际上处在同等发展水平的国家的文化消费水准，我国的文化消费应该达到4万亿的市场规模，但目前仅仅有7千亿，约为六分之一强。目前我国的文化创意产业增加值占国内生产总值的比重还不足3%，比起美国的25%、日本的20%远远不如，甚至是在韩国，该比重也高于15%，以此可见，我国文化产业市场有着广阔的发展空间。居民对文化消费的欲望严重压抑，网上炫富、飙车撞人、豪华墓地……这些现象折射出的不管是“富一代”还是“富二代”，都存在大量的精神缺失问题，折射出释放文化消费需求潜力的紧迫性。49 1.2.4文化产业的集聚形成了各具特色的文化产业园区，园区化也成为文化产业发展的一个显著特征和重要趋势。文化产业园区具有人力科技资源丰富、园区企业集聚发展、服务平台建设完备等显著特点。文化产业园区一方面在促进资源整合，营造文化创新氛围，实现科技、人才、企业等多方面要素集聚上有着先天的优势；另一方面，文化产业园区的建设更可以充分引起社会对文化产业的关注，为文化产业提供更大的物质空间载体，也会为地方经济发展以及社会进步发挥重大作用。因此文化产业园区正被很多国家看作是城市复兴的有力工具。一个地区若有了众多的文化产业园区，便可形成巨大的文化产业动力，对该地区的文化产业发展将起到强有力的推动作用。例如：在国外，美国有著名的好莱坞电影区，英国有谢菲尔德文化产业园区，加拿大有BC省动画产业园区；国内有著名的北京798艺术区、深圳大芬油画村等。1.2.5佛教文化发挥出越来越大的积极作用49 佛教传入中国以来,经过两千余年的发展演变,已深深扎根于中华大地,成为兼具中国传统文化特色以及宗教劝世化俗功能的重要文化载体。历史上,中国佛教文化曾远播海外,成为国际社会了解中国文化的窗口,在促进世界文化交流事业中做出了积极的贡献。当今社会进入“信息爆炸”、“基因控制”时代。人类在宏观上可以九天揽月，穷极“黑洞”天体；在微观上可深入“夸克”微结构并掌握了“克隆”技术，但人类对自身人体、人心的认识和改造、自我建设还处在不昌明、不发达的阶段。在新世纪，人类面临的问题和挑战很多，诸如世界和平、经济发展、人口膨胀、环境保护等等，归根结底，是一个人类自身建设问题。在解决人类自身建设问题上，世界上的多元文化将会发挥积极作用，佛教文化在净化社会人心、提升伦理道德、提倡无私利他、发扬慈善救济、保护生态文明等诸多方面可取之处非常多，以“平等、博爱、和谐”为主要特征的佛教文化必将做出自己独特的贡献。此刻，长春东北亚黄金纽带佛教文化园项目建设恰逢其时。49 1.3　项目选址长春东北亚黄金纽带佛教文化园所在地——亚洲大城市绿化之冠的吉林省长春市，是镶嵌在我国东北平原腹地的一颗璀璨的明珠。城市市区绿化覆盖率达接近80%，夏季绿树成荫，气候凉爽，是理想的避暑胜地，冬季银装素裹，玉树琼枝，一派北国风光。长春东北亚黄金纽带佛教文化园地处长春市东北部，被长东北森林公园和北湖湿地公园所围绕，是现代都市中难得一见的一方清净乐土。1.3.1吉林省位于我国东北地区中部，面积18.74万平方公里，占全国的1.95%；人口2739.55万人，占全国的2.05%；2011年GDP为10400亿元。吉林省地处由中国东北地区、朝鲜、韩国、日本、蒙古和俄罗斯东西伯利亚构成的东北亚地理中心位置，在联合国开发计划署积极支持的图们江地区国际合作开发中居于重要地位，具有发展东北亚区域合作的优越区位条件。2009年8月30日49 ，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发开放先导区》，将图们江区域开发开放上升为国家战略，这既是我国参与东北亚区域合作和促进老东北工业基地振兴的新举措，同时也是我国探索统筹区域发展模式的新尝试。可以预见的是，在经济全球化和区域经济一体的世界潮流推动下，长吉图地区具有发展成为东北亚地区经济核心区域、区域经济合作的示范区和我国对外开发开放的突破口的良好先决条件，必将成为吉林省实现经济跨越式发展的关键引擎。在即将龙腾东北的长吉图地区，龙头就是吉林省省会——长春。1.3.2长春市作为中国北方区域性中心城市之一，位于东北亚核心腹地，地处三大经济圈（东北经济圈、环渤海经济圈、环日本海经济圈）的几何中心，也是未来新亚欧大陆桥的中心点和联合国制定的图门江三角洲开发计划中的重要支撑点。1.3.3长春市地处中温带，地势平坦开阔。气候四季变化分明，绿树成荫，环境优美，气候宜人，令人赏心悦目，素有“塞北春城”之称。冬季白雪皑皑，玉树琼枝，冰天雪地，一派“北国风光”，令人流连忘返。全市林业用地面积为32.8万公顷，占全市总面积的15.8%，绿化覆盖率达到38.3%，拥有亚洲面积最大的人工林—净月潭森林。良好的自然生态环境构成了建设生态市的重要基础条件。1.3.3长春高新区新一轮发展战略总规划面积210平方公里，春国家高新技术产业开发区是首批国家级高新区之一，分为南区、长东北核心区和长德经济合作区三部分。其中，南区55平方公里，重点规划发展“两园一中心”49 ，即创意与软件产业园、动漫产业园和商务体育休闲中心；长东北核心区规划重心是开发建设长春城市湿地公园，打造环境、强化功能、集聚产业。长东北核心区155平方公里（含规划控制面积60平方公里），规划重心是开发建设长春城市湿地公园。湿地公园位于长春市东北部，伊通河下游以东，地处北部新城和长东北开放开发先导区的核心位置，长东北城市生态湿地总投入约30亿元，是高新区北区近年来重点打造、备受关注的项目。1.3.4长春东北亚黄金纽带佛教文化园地处长春高新区长东北核心区的核心位置，规划用地1平方公里。园区环境绝佳，北临长东北森林公园，南依城市生态湿地公园，西靠吉林省低碳产业园科技生态碳汇区，东接长春工业大学等高等教育区，东南侧为商业中心和规划中的快速轨道交通站点。园区距离长春市中心约13公里，距火车站约10公里，距长春龙嘉国际机场约25公里，距离京哈高速公路出口约4公里，地理优势十分明显，交通十分便利。园区以国际佛教文化交流和观音文化为主题,以人文关爱为核心，以满足现代人心灵和生活需求为导向，建设有佛教建筑展示区、国际佛教文化交流区、国际佛教商品展示交易区、佛教信众朝拜区，以长春万寿寺、长春佑国塔、中日韩文化交流中心为园区重要景观节点。高起点、高水准打造以弘扬真善美、倡导和平友爱、文化底蕴浓厚、运作模式先进的，融心灵修护、文化旅游、交流互动、会议商贸等诸多功能于一体的综合性文化产业园区综合体，在喧闹都市中让现代人徜徉在一片白日放歌的心灵牧场之上，安住在一方和谐安详的国际佛教文化圣地之内，沉醉在难得宁静闲适的悠然时光之中。49 1.4　投资规模本项目建筑面积共1882420㎡，总投资人民币126682.49万元。1.5　主要经济效益指标（1）静态经济指标：投资利润率=年均利润总额/总投资=10.51%静态投资回收期（税前）=6.87年（含3年建设期）（2）动态经济指标：财务内部收益率（税前）=19.61%财务净现值（税前，IC=10%）=84461.81万元动态投资回收期（税前）=7.5年（含3年建设期）动态投资回收期（税后）=8.5年（含3年建设期）1.6　项目评价本项目符合国家政策精神，财务评价指标理想，抗风险能力较强，不仅有可观的经济效益，还会产生良好的文化、生态、环保等外部社会效益。综合分析来看，本项目在市场方面和经济方面均具备充足的可行性。2　中国文化产业分析2.1　中国文化产业现状中国文化产业正在进入一个极为重要的时期，2009年7月国务院发布的《文化产业振兴规划》，使其49 成为中国文化发展史上具有转折意义的一年。文化产业自身所具有的独特发展优势及其在金融危机背景下所表现出来的特有发展潜力，引起了中央决策层的高度重视。然而在2000年，就“文化产业”这一概念要不要写进中共十五届五中全会的决议，还有一番观点交锋。随着文化产业的迅猛发展，人们对文化及文化产业的认识有了巨大的飞跃与转变。自2000年，中共十五届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，第一次使用“文化产业”概念之后，今天，文化产业在中国已经上升为必须大力发展的国家战略性产业。文化产业的发展正以其不可抗拒的态势和速度影响着中国的未来，这个10年前还未取得“合法身份”的产业，今天却以占据GDP2.6%的全新姿态示人，且每年以超过17%的速度在增长，北京、上海、广东、湖南、云南……陆续有许多省市的文化产业所占当地GDP份额超过了5%的分界线。高层对文化产业的青睐与重视，首先是缘于国家发展面临着工业化中后期的诸多困扰，包括资源短缺、环境污染日益严重、经济发展方式粗放等。国际金融危机更是使中国的发展方式面临严峻的考验。目前我国人均GDP已经超过3000美元，进入工业化中后期。继上世纪90年代明确提出建立市场经济体制的改革目标后，1994年国家开始推动公共服务部门的转型，继而国家经济部门从90年代中期开始提出发展第三产业及现代服务业。从经济发展的角度来说，宏观经济部门也开始把文化当作现代服务业的发展目标。20世纪末21世纪初，中国悄然开始进入了这样一个新阶段：文化已经开始摆脱了传统的、单纯意义的“上层建筑”概念，开始被视作一个经济部门。可以说这是文化产业发生发展的内部背景。49 恰恰在上世纪90年代末至21世纪初，发达国家正好顺利完成本国产业升级，转变为以知识经济为主，开始实施“文化扩张”战略。同时西方文化传媒集团，通过90年代中期的全球化变身，正觊觎中国这个尚未开放的巨大的文化贸易市场。因此中国加入世贸谈判的最后阶段，西方发达国家提出了服务贸易开放问题，其核心直接触及到我国的文化领域。从2000年中央正式提出发展文化产业到2009年，可算是我国文化产业发展的“振兴阶段”，文化产业的发展靠的是文化体制改革释放的活力。“十二五”期间可以看作是文化产业的“成长阶段”，文化产业被定位为“国家战略性产业”，国家采取重大措施加快促进文化产业高速发展；“十三五”则将是文化产业的“国际化阶段”，我国文化产业将大踏步进入国际市场，奠定其具有国际竞争力的文化大国地位。2009年堪称是中国文化产业发展的“转型之年”。在宏观经济复苏的大背景下，文化产业在多数领域实现了超常增长，成为国民经济发展中最为亮眼的领域。49 根据国家统计局公布的数字和课题组的估算，2009年中国城乡居民家庭文化娱乐用品及服务支出总额约6076亿元，政府公共财政文化消费支出1095.74亿元，文化产品和服务出口约700亿元人民币左右。国际金融危机凸显了文化产业的特殊优势，文化产业登上了国家战略性产业的位置。但是，我们同时还要看到，在现阶段，文化产业的发展依旧存在着许多不足：一是文化产业总量水平不高，对国民经济贡献份额偏少。二是总体投入不足，基础设施建设落后。三是市场化水平低，产业集中度和集约化程度都不高。四是文化经营人才短缺，投融资支持体系严重滞后。五是缺乏发展规划的专项落实措施，产业配套政策不完善。六是文化贸易逆差依然很大，文化传播力和影响力有待进一步提高。据测算，目前我国的文化创意产业增加值占国内生产总值的比重还不足3%，而美国的占比高达25%，日本达到20%，欧洲平均在10%到15%，即使是位于亚洲的韩国，该比重也高于15%，中国是一个有着上千年文明历史的的文化大国，但却没有形成大规模的文化产业，这无疑是产业发展的一大遗憾。49 尽管各项统计数据喜人，但目前文化产业集中度、关联度较低，规模效应较差，已成为我国文化产业发展的重大结构性问题。文化产业园区的建设为文化企业的兼并、收购、联合、重组创造了有利的条件；为组建跨地域、跨行业、跨媒介的文化产业集团提供了便利；为开创龙头企业带动，大中小企业联合发展的格局开辟了路径。因此，建设文化产业园区对改善文化产业结构，形成产业规模效应意义重大。此外，文化产业园区对开发地方旅游资源、增加就业、丰富文化生活、改善人文环境等方面也具有重要的意义，并最终为促进区域经济社会的可持续发展做出独特贡献。2.2　政府对文化产业的扶持政策2000年10月，中国共产党第十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，第一次在中央正式文件里提出了“文化产业”和“文化产业政策”这一概念，要求完善文化产业政策，加强文化市场建设和管理，推动有关文化产业发展。“文化产业”这一提法和政策在2002年11月的十六大报告中得到了深化和细化，并进一步明确区分了文化事业和文化产业，提出要积极发展文化事业和文化产业，完善文化政策，支持文化产业发展。党的十六大以来，党中央、国务院高度重视发展文化产业，采取了一系列政策措施，深入推进文化体制改革，加快推动文化产业发展。文化产业呈现出健康向上、蓬勃发展的良好态势，并正在成为推动社会主义文化大发展大繁荣的重要引擎和经济发展新的增长点。49 党的十七大强调了文化建设在中国特色社会主义事业总体布局和发展中的重要地位和作用，并提出推动文化大发展大繁荣、兴起社会主义文化建设新高潮、提高国家文化软实力的战略任务。发展文化产业是应对金融危机，保增长、保民生、保稳定、调整经济结构的一项有力举措。加快振兴文化产业，将会拉动诸多相关产业的发展，为"保增长、扩内需、调结构、促改革、惠民生"作出积极贡献。2009年7月，国务院出台了《文化产业振兴规划》，并强调要做好八项重点工作，这标志着我国文化产业的战略地位得到进一步提高，在“机遇期”和“转型期”中已经确定成为引领我国经济走入新一轮经济增长的强大引擎，成为助推社会转型、促进国家经济结构调整的新动力，步入了纵深发展时期。自“十二五”规划明确提出将文化产业发展为支柱性产业以来，国家出台了一系列推动文化产业发展的举措。2011年新闻出版总署出台了《新闻出版业“十二五”规划》；2012年年初国办又出台《国家“十二五”时期文化体制改革和发展规划纲要》；2012年2月23日，文化部发布了《“十二五”时期文化产业倍增计划》。国务院日前批转国家发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见》，其中明确提出，今年要研究出台鼓励促进文化产业发展的政策措施。据了解，国务院法制办正在抓紧进行博物馆条例、电影产业促进法的立法工作，争取年内出台。另外，《文化产业振兴法》作为文化产业发展的基础性法律，已经开始研究论证，有望在“十二五”期间出台。该法将辅以各文化产业门类的部门促进法，将文化领域相关条例上升到法律层面，有望规范文化产业发展秩序，促进重点文化行业的快速发展。49 目前全国31个省、自治区、直辖市和新疆建设兵团以及5个计划单列市中，有33个制定出台了扶持文化产业发展的政策措施，22个制定下发了文化产业发展规划纲要，23个出台了扶持文化产业发展专项资金，14个成立了文化产业协会或促进会。2.3　文化产业振兴规划2009年7月，国务院出台了《文化产业振兴规划》，并强调要做好八项重点工作，这标志着我国文化产业的战略地位得到进一步提高，在“机遇期”和“转型期”中已经确定成为引领我国经济走入新一轮经济增长的强大引擎，成为助推社会转型、促进国家经济结构调整的新动力，步入了纵深发展时期。文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体，是满足人民群众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途径，也是推动经济结构调整、转变经济发展方式的重要着力点。49 《规划》提出了到2011年末文化产业发展要在现有基础上实现五个“进一步”的目标，即文化市场主体进一步完善，文化产业结构进一步优化，文化创新能力进一步提升，现代文化市场体系进一步完善，文化产品和服务出口进一步扩大。围绕这一目标，《规划》提出在当前要着重发展重点文化产业、实施重大项目带动战略、培育骨干文化企业、加快文化产业园区和基地建设、扩大文化消费、建设现代文化市场体系、发展新兴文化业态和扩大对外文化贸易等8个方面的重点任务。其中重点强调了：Ø实施重大项目带动战略。以文化企业为主体，加大政策扶持力度，充分调动社会各方面的力量，加快建设一批具有重大示范效应和产业拉动作用的重大文化产业项目。Ø加快文化产业园区和基地建设。加强对文化产业园区和基地布局的统筹规划，坚持标准、突出特色、提高水平，促进各种资源合理配置和产业分工。对符合规划的产业园区和基地，在基础设施建设、土地使用、税收政策等方面给予支持。Ø扩大文化消费。不断适应当前城乡居民消费结构的新变化和审美的新需求，创新文化产品和服务，提高文化消费意识，培育新的消费热点。加强原创性作品的创作，打造一批具有核心竞争力的知名文化品牌。努力降低成本，提供价格合理、丰富多样的精神文化产品和服务。加快建设具有自主知识产权、科技含量高、富有中国文化特色的主题公园。开发与文化结合的教育培训、健身、旅游、休闲等服务性消费，带动相关产业发展。Ø落实国家关于非公有资本、外资进入文化产业的有关规定，根据文化产业不同类别，通过独资、合资、合作等多种途径，积极吸收社会资本和外资进入政策允许的文化产业领域，参与国有文化企业的股份制改造，形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局。49 3、区域佛教文化现状分析佛教与基督教、伊斯兰教并称为世界三大宗教。佛教产生于公元前六世纪的印度，创立者是古印度迦毗罗卫国王子乔达摩·悉达多边，也即是释迦牟尼。佛教从公元前三世纪阿育王时期开始向国外流传，逐步形成了汉传、南传、藏传三大流传体系，主要分布于亚洲的数十个国家和地区，近代以来在欧美地区亦有所传播。据不完全统计，1996年全世界已有佛教信徒3.11亿人。佛教虽然诞生于印度，但中国是佛教发展的第二故乡。公元前后，佛教开始由印度传入中国，经过长期传播发展，形成了具有中国民族特色的中国佛教。由于传入的时间、途径、地区以及民族文化、社会历史背景的不同，中国佛教形成三大系，即汉地佛教（汉语系）、藏传佛教（藏语系）和云南地区上座部佛教（巴利语系）。现代社会的浮躁促使人们对自然对本性的回归，近年来佛教在国内外得到了迅速发展。国内佛教信众已达2亿多，三大语系佛教寺院共有2万多所。此外，目前的佛教信众出现了年轻化的趋势，佛教文化在企业、保健医疗、商业等社会各领域影响力的不断增加。【调研数据】Ø在我们的宗教旅游景区游客调研中，65.6%的被访者信佛，被访者平均年龄为32.7岁；40岁以下游客占被访总人数的77.3%。由于历史原因，佛教在我国东北地区传播较为薄弱，据查吉林省内49 全省信仰佛教群众约45万余人，大多数属于净土宗。还有少数天台宗、禅宗、曹洞宗及其它宗派，但宗派特点已不明显。全省有佛教协会9个，（其中省级1个、市级5个、县级3个）。目前全省共有寺院105座，有僧人1253人。万寿寺虽是乾隆的替僧寺，并且历史渊源较为久远，可以说“先有万寿寺，后有长春市”，但是从其声誉及知名度来讲，万寿寺的影响力仅限于长春本地区，甚至目前在长春市都比不上般若寺。无论从寺庙的佛教地位与信众群体而言，万寿寺不足以支撑作为东北地区乃至全国性的标杆寺庙，主要是它的历史文化底蕴不足，同时也没有培养过国内知名的高僧或在此驻锡主持过，因此提升空间有限。4、项目SWOT分析4.1　　本项目SWOT分析4.1.1　优势（Strength）Ø本项目地理位置优越。吉林省森林资源丰富，四季分明，空气清新、气候宜人。全省已建设生态示范区23个，面积11.71万平方公里，占省域国土面积的62.5%。本项目地处吉林省省会长春市东北部伊通河下游，南依北湖湿地公园，北靠长东北森林公园，环境优势得天独厚。园区距市中心仅13公里，交通便利、配套齐全。Ø本项目立意新颖，时机把握巧妙。为了树立良好的国家形象，加强沟通与互信，我国政府在《国家“十二五”时期文化体制改革和发展规划纲要》和《“十二五”时期文化产业倍增计划》49 等发展文化产业的指导性文件中反复强调加强国际文化交流的重要性，而迄今为止，我国的对外佛教文化交流活动恰恰缺乏一个长期、专业的固定场址，本项目的建设正是符合了这一发展大趋势。Ø佛教文化产业发展前景广阔。佛教文化特有的“平等、包容、自律、自强”等理念内涵和“渐修、顿悟”等多种多样的修行方法不仅可以调养人们的身体，更可以养护人们的心灵。国际多元化文化要素提供了取之不尽的文化创意素材，与吉林省优势农林产业、加工制造业、民俗文化业等传统产业的结合充分发挥了文化产业“点石成金”的倍数效应，提供了无限的商机可能。【总结与启发】长春东北亚黄金纽带佛教文化园具有自然资源优势和一定的文化底蕴，具备了开发建设文化园区的基础条件。如何通过精彩的策划，有机地进行文化的深度挖掘和资源的广度整合，是本项目建设的关键所在！4.1.2　劣势（Weakness）Ø长春市乃至吉林省佛教基础薄弱。在历史上东北地区开发较晚，佛教传播一向较为薄弱，缺乏具备历史底蕴的传统名山名寺，也没有出现过著名的高僧大德在此出生、出家、驻锡、讲法的情形，因此缺乏有力的历史传统依托。Ø作为本项目核心项目的万寿寺虽然开山祖师是嘉庆年间高宗弘历（乾隆）的替僧，寺院始建于清朝嘉庆二年（1797年），距今已有215年的历史。但是原寺院在“文革”时期已遭到毁坏，化为废墟。因此万寿寺也断了传承，缺少宗门的支持。【总结与启发】49 长春东北亚黄金纽带佛教文化园项目既没有名山大川的自然资源可以依靠，也没有故都名人的历史文化资源可供挖掘，因此，在开发建设上必须体现“造血”功能，必须构建“自供”资源配置体系。除此以外，作为世界级的佛教文化项目，生态环境的建设和运营环境的建设，也是刻不容缓的重要课题。4.1.3　机会（Opportunity）Ø大力发展文化产业已经成为我国的国家战略举措，政府在政策、资金、财税等方面的支持力度不断加大。同时，我国的文化产业市场也进入了快速增长期。未来十年，我国文化产业将迎来高速发展的黄金时期。Ø中日韩黄金纽带佛教友好交流会由赵朴初老先生倡议发起，迄今已举办了十四届。但是在我国一直缺乏一个永久会址，很多后继执行工作难于开展。长春国际佛教文化产业园的建设恰逢其会，是中日韩黄金纽带佛教友好交流大会中国永久会址的最佳选择。Ø从中国版图东西南北四方来看，东有普陀山，南有海南的南海观音、西有大唐历朝西天取经留下的历史名寺、塔林不计其数，尤其以西安为最，唯独北方没有全国性，乃至华夏文化圈的标杆佛寺保佑国土与区域平安。本项目应抓住有利时机，力争填补这一空白。Ø宗教旅游市场潜力日渐显露——近年来我国宗教旅游市场得到了蓬勃发展，尤其是佛教旅游景区，已成为国内旅游的热点目的地。2007年五一黄金周，海南南山寺游客量较去年同期增长了65％，仅5月3日一天，到南山寺旅游的中外游客就达到1.1万人次。49 【总结与启发】从上述分析看，长春东北亚黄金纽带佛教文化园项目具有了大开发大发展的政策环境、社会环境和市场环境。有利的大环境能降低项目开发建设的风险，本项目开发应抓紧时机，大胆创新，加速开发，顺势而上，一蹴而就！4.1.4　威胁（Threats）Ø市场竞争加剧，佛教文化园区同质化现象严重。自无锡灵山佛教园区和海南三亚南山观音项目相继开发成功之后，各地政府纷纷挖掘本地佛教文化资源，掀起一股佛教文化园区建设热潮。不仅传统的五台山、九华山等著名景区不断扩大规模，新建的应县木塔、黄梅四祖寺等园区也以其历史特色吸引了不少游客。Ø文化产业园区在我国兴起的时间较短，缺乏相应的建设经验和管理人才团队。【总结与启发】不管是经营管理模式还是佛教文化本身，创新是必然的选择。但如何创新，如何让广大市场主体所接受是我们应深思的问题。我们应大胆迈出全新的步伐，但也应深思熟虑、审慎落笔，多方吸取经验教训，以期提高项目成功率。综上所述，对本项目的SWOT分析表明，本项目的优劣势都比较突出，有一定的竞争压力但是机遇巨大，所以必须采取精品化、特色化的高端差异化市场竞争策略。49 5、项目开发思路和初步规划5.1　项目开发的战略目标、指导思想及文化特色5.1.1本项目以打造高品质的世界知名国际佛学交流中心和观音文化特色突出的佛教文化产业园区为最终目标，将要努力建设成为：Ø世界知名的国际佛学交流中心、佛学人才培训基地Ø世界知名的国际佛学资料库和展览展示中心Ø著名的佛事活动场所和会议中心Ø中国北方标杆性的佛教文化场所Ø世界一流水平的佛教文化产业研究中心和佛教文化产品研发基地Ø东北亚地区著名旅游圣地和旅游集散中心Ø著名的心灵养护港和养生庄园Ø国际佛教文化产品交易所和贸易集散地Ø文化产业园区开发典范49 5.1.2指导思想本项目立足本土传统佛教文化，以国际佛教文化交流和观音文化为特色，以文化创意为灵魂，深入挖掘佛教文化内涵，将文化产业与本地固有优势产业相结合，立足高远、广开思路，引进来、走出去，以敢为天下先的魄力和眼光，打造学术一流、运营一流、设施一流、环境一流、影响一流的国际佛学文化产业高地。5.1.3文化特色5.1.3.1中国佛教文化特色当前，中国文化又面临着新的挑战。在现代化时代大潮的冲击之下，中国文化正在经历着一场以现代化为远大目标的新的转化。佛教作为一种社会历史现象，它同其他宗教一样，既属于精神文化，又属于意识形态。是对一定历史条件下社会生活的一种反映和解释。周恩来曾极为深刻地指出：“只要人们还有一些不能从思想上解释和解决的问题，就难以避免会有宗教信仰现象。”这说明佛教乃至一切宗教的存在，将会是长时间不可避免的一种必然现象。49 佛教形成于印度，发展于中国，影响及世界。佛教在传入中国之后，又与中国文化紧密结合，成为推进中国文化深入发展的一支重要力量。无论是在增进个性“善念”，发展抽象思维，促进哲学革新方面，也无论是在深化艺术内容，繁荣艺术形式，加快文明传播，保护文化承传方面，都有着积极的影响和作用。与其他宗教相比较，中国佛教文化具有以下鲜明特色：Ø第一佛教否定“神”、“造物主”之类的存在　　释迦牟尼在尼连禅河旁的菩提树下证得了正觉，正确而透彻地觉悟了宇宙人生的根本道理。人们称释迦牟尼为佛陀，或简称做佛。意即：真理的觉醒；或简称做：觉者。“佛”只是对一个觉悟者的通称而已。佛与我们的不同，不是在人格上、地位上的不同，只是在一个“觉”字的不同罢了。即韩愈说的：“闻道有先后。”释迦牟尼说法四十九年，谈经三百余会（次），无非是为我们指出一条“成佛之道”——自己创造最彻底圆满的智慧与人格。但这一条路却是要自己凭著毅力、智慧、恒心去走完它的。成佛没有捷径，修行是点滴功夫，“不经一番寒澈骨，焉得梅花扑鼻香？”Ø第二佛教主张众生平等佛教主张‘无缘大慈’与‘同体大悲’：（一）无缘大慈：佛教主张不但对跟自己有关系的人要慈爱，如自己的父母、亲戚、朋友等；同时对跟自己没有亲戚、朋友关系的人也要慈爱，如跟我从不交往或素不相识的人，也一样地关怀爱护。用儒家的话来说就是：“老吾老以及人之老；幼吾幼以及人之幼。”（二）同体大悲：同体大悲就是一种人饥己饥、人溺己溺的精神，把宇宙间一切众生看成人我一体，休戚与共、骨肉相连。最能表现佛教‘真平等’精神者，是佛教把平等的观念，不局限于万物之灵的人。49 佛教更进一步地肯定人类所滥捕乱杀的动物，无不具有佛性——一种来日可以成佛的潜能，纵使人与其他动物之间，在形体上、智慧上有所不同，但在求生存的权利上，在佛性上却是平等的。古人说：“天有好生之德。”就是一种视万物为一体的平等思想。只不过是没有佛教说的如此透彻罢了。Ø第三佛法主张人性本善，普度众生　　佛教承认人性是善良的，只要放下屠刀，立地就可以成佛。佛对众生说法，都是针对不同的根机，随著时空的不同而设教。佛因为教化的对象不同，就有不同的解释。佛法有三藏十二部，八万四千个法门（法门就是修行的方法）。这些修行的方法都是为适应众生的根器，为对治众生的烦恼而创设的。Ø第四佛法是入世的　　佛经上讲：“佛法在世间，不离世间觉，离世求菩提，恰如觅兔角。”因为一个人要想成佛，他除了具备聪明智慧之外，还要有广大的誓愿悲心去普渡众生。要以这两种“悲”和“智”交互运用，相辅相成，做到彻底、圆满的境地才能成佛。所以佛教是以出世的精神来做入世的事业，佛教最后的目的是在于“化人间为庄严净土，变地狱为极乐世界。”这才是佛教的真正宗旨，并不是要人人逃避这个世界而躲到西方净土去享福。Ø第五佛教没有排他性　　世界上大部份的宗教，都只承认他们自己所信的宗教教义才是唯一的‘49 真理’，而排斥他教教理为‘邪说’。而佛教认为一切宗教，祗有教义深浅的区分，很少有好坏邪正的差别的。任何一种能够存在世上千年以上的宗教，一定对世道人心有著或多或少的裨益的，否则这个宗教早就被人类的‘智慧’所唾弃，以及被时间的浪涛所冲失了。这种宽容和诚意，正是佛教文化中最珍贵的遗产之一。“真理”在佛教看来是没有国界的，它不属于任何一个宗教，或属于任何时代中的任何一个人。所以佛所说的真理，不是他一个人独有的，因为佛只不过是一个‘真理的发现者’而已。因此佛教认为一切合理的、具有永恒不变的道理的都是‘佛法’。所以佛经上说：‘一切法皆是佛法’啊！5.1.3.2中国观音文化特色观音菩萨，早登佛地，是正法明如来。为度众生，迹现菩萨。《楞严经》卷六说，观音菩萨为了适应各种不同根性及类别的众生，为了说法教化，他可化现三十二种不同的身份，那便是：佛身，独觉身、缘觉身、声闻身、梵王身、帝释身、自在天身、大自在天身、天大将军身、四天王身、四天王国太子身、人王身、长者身、居士身、宰官身、婆罗门身、比丘身、比丘尼身、优婆塞身、优婆夷身、女主身及国夫人命妇大家身、童男身、童女身、天身、龙身、药叉身、乾闼婆身、阿修罗身、紧那罗身、摩呼罗伽身、人身、非人（有形无形、有想无想等的变化身）。在中国，观音被视为与中土最有缘的一位菩萨，其名声之显赫，可以说盖过所有其它菩萨,观音灵感上升到绝对的地位，成为中国佛教非常重要的一种信仰形式。在我国，观音信仰长盛不衰，历史上甚至达到家家供观音，人人念观音的程度。49 观音信仰在我国得以长盛不衰的原因是多方面的，它对中国社会的影响也是多方面的。1、观音形象的中国化、艺术化，使她成为了中印文化结合的典范，成为佛教慈悲精神与儒家仁义之教相结合的象征。因而观音信仰的发展对于化导、抚慰人心、稳定社会作出积极的贡献。中华民族勤劳智慧，崇尚仁义，爱好和平，习惯于实用理性思维。老百姓信教除了对真善美的向往外，更多的是追求神通感应、现世的消灾免难、福寿康宁。而观世音菩萨形象内在的道德美与外在的艺术美相结合，符合顺应了民心民情，感召力强，因而使观音信仰在广大群众中自发地发展起来。2、观音信仰的发展，拓展、丰富了我国哲学、文学、艺术等方面的意境、内容和成就。例如著名的神魔小说《西游记》中观音的影响随处可见。又如雕塑和绘画艺术，我国的观音像作品不仅数量、种类异常丰富，而且在艺术上达到了一个相当的高度，以至我国艺术家可以自豪地说：“西方有维纳斯，东方有观世音。”3、观音信仰增进了中华民族与印度、日本、朝鲜、越南等邻国以及与各少数民族间的相互理解、文化传播和友好交往。在中国历史上，观音像常被作为友好的“使者”和尊贵的礼品穿梭于各国、各民族之间，产生了良好影响。观音菩萨之所以常常被人尊称为“东方维纳斯”，不是一个简单的比附，而含有多重文化深义。从视觉形象上讲，她是一尊东方美神；从文化意义上讲，她是融汇东西文化的典型符号；从心理意义上讲，她是中土人民心中的保护天使；从情感意义上讲，她是中华民族创造性发展的爱神；从人类学意义上讲，她还是一个蕃衍子息的生殖女神。诸种文化信息的交叠使敦煌观音菩萨蒙上了一层神圣的迷离色彩，不同符号意义的多重组合使观音菩萨具有更加神圣的魅力。49 5.2　项目总体理念“和同存异”——弘扬佛学“平等、博爱、包容”的和谐普世价值观“安住本心”——人类心灵的最佳休养地“契合自然”——追求人与自然的天然平衡，寻访自然赋予的身心安适、养生长寿之道5.3项目规划布局5.3.1空间布局本项目在空间布局上为一轴多点式。轴线上依次布置为长春观音阁——长春万寿寺，轴线与东南侧的商业中心和西南侧长春宫构成一个均衡的“钻石结构”，在不稳定的地块中追求一个相对稳定的构图。景观塔位于项目东南角的人工岛屿上，与观音阁形成对景。基地北侧为商业街区，东侧组团式布置休闲式度假会所组团，集住宿、餐饮、服务、会议、娱乐活动等功能于一体；置于万寿寺西侧的中日韩佛教论坛作为会议交流区，作为高档文化配套设施。西南角的长春宫为高僧大德、大居士、重要贵宾休憩、礼佛的净地。5.3.2规划结构49 本旅游文化园区的灵魂为佛教文化艺术，万寿寺作为中国文化精髓的寺庙园林建筑，传统上遵从仰山依水的韵律格局，以体现中国传统文化的清修无为与进而治世的和谐统一。为此，我们确定本案以“长春观音阁——长春万寿寺”南北中轴线为主轴线。中轴线的起点为观音阁，万寿寺为核心，基地东南侧的商业中心和西南侧的长春宫作为收束，形成完整的景观序列。基地地块划分功能分区：长春观音阁及商业环廊共同构成观演区，可以进行大型灯光水景、喷泉、烟火等表演。佛教文化区由西侧的万寿寺、中日韩佛教友好交流大会永久性会址组成，为寺庙的僧人和潜心修佛的居士们及向往安静的游客所准备，周围山林郁郁，形成安静的修行氛围。东侧的中日韩社区由公寓式建筑组团构成，供东亚游客来此进行休闲活动；其中的商业中心为本区的休闲中心，可以进行休闲健身娱乐等活动。北侧的商业街通过堆山和水系与佛教文化区和中日韩社区相隔离，自成体系，提供购物、娱乐等商业活动的场所。5.4项目建设周期5.4.1建设工期本项目拟从2011到2014年，分一期（2011年—2013年）、二期（2012年—2014年）、三期（2013年—2014年）共三期开发建设。总建筑面积：54.46万平方米。一期：万寿寺及景观大道；长春观音阁及商业环廊；景观塔及西侧堆山；水系初步改造；长春高新区文化活动中心；主入口及东南侧生态停车场；西区路网和市政管线,建设周期为二年。49 二期：万寿寺内佛像、陈设；长春宫；中日韩佛教论坛中心、佛学院及生态停车场，中日韩社区；商业中心；地块东南及北侧商业街；东区路网和市政管线；环湖水系深度改造、总体园林绿化，建设周期二年。三期：标志性建筑室内装饰、陈设；园区总体导识系统；园区总体安监系统；园区总体消防系统。一期、二期、三期交叉作业，总建设周期控制在三年。5.4.2项目实施进度安排（1）前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可行性研究报告编制及报批、完成审批；以上工作在80个工作日内完成。（2）设计招标、设计阶段完成初步设计和施工图设计招标工作；根据计划逐步完成初步设计和施工图设计；以上工作在80个工作日内完成。表23建设工期表一期建设项目（建设周期二年）万寿寺及景观大道二期建设项目（建设周期二年）万寿寺内佛像、陈设三期建设项目（建设周期二年）标志性建筑室内装饰、陈设长春观音阁及商业环廊长春宫及中日韩佛教论坛中心，佛学院生态停车场园区总体导识系统景观塔及西北侧堆山地块东南及北侧商业街水系初步改造商业中心，中日韩社区长春高新区文化活动中心园区总体安监系统主入口及东南侧生态停车场49 西区路网和市政管线东区路网和市政管线园区总体消防系统环湖水系深度改造、总体园林绿化（3）施工阶段在3年内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。（4）竣工验收根据建设周期计划逐步完成以上工程的竣工验收工作。以上各阶段将交叉作业。6、项目配套商业地产项目介绍6.1项目配套的商业地产总体简介本项目配套的商业地产规划范围为30万平方米，处于园区东北部，北侧为高层塔楼公寓，底部为商业；其余部分房产业态以独栋商务楼、TOWNHOUSE和联排别墅为主，中央区域可以安排少量独栋别墅。景观水系外部环绕、内部穿行，直接向南连接到北湖湿地公园整体水系，以酒店、宾馆、会所、俱乐部、高档住宅等为主要经营内容。49 6.2项目配套的商业地产规划布局原则本项目地理位置优越，主要客户目标为中高端消费者，酒店、会所等经营性物业比重较大，因此在规划中应遵循以下原则：Ø相宜性原则。以客户舒适度为第一要求，合理布局，空间开阔、易于分割，配套完善、注重品质，建立人与人、人与空间、人与景观之间的亲密、互动、和谐关系；Ø文化性原则。突出国际佛教文化交流和观音文化特色，将禅修、养生等文化元素有机结合到设计之中；Ø生态性原则。景观和水系设计应注意与楼宇合理搭配，突出水系自然特色，打造关外江南风情；Ø科技性原则。注重低碳环保概念，引入先进科技手段，倡导绿色生活。49 7、项目经营思路7.1项目近期、中远期目标近期工作目标（1～2年）：（1）引入外部投资人，筹集资金完成项目建设。（2）获取国家宗教事务管理局和中国佛教协会支持，成为中日韩黄金纽带佛教友好交流会永久会址；争取国际佛学院或者佛学交流中心正式获批。（3）举办世界祈福大会等相关大型活动，初步树立品牌形象，集聚人气，提升项目知名度。（4）筹备、开展国际佛学交流活动。远期工作目标（3～5年）：（1）开展社会募捐活动，将具备条件的项目尽快投入运营。（2）全面开展国际、国内佛学研究、交流活动，迅速提升项目知名度，力争超过预期收益指标。（3）实施品牌战略，塑造企业形象，全面提升园区品质。（4）完成商业街招商工作，深化开展各类文化产业项目，系统开发文化产品。（5）开展电子商务，培育新的利润增长点。49 7.2市场营销战略本项目最大的弱点就在于缺乏佛教文化底蕴，因此必须充分发挥自身优势，发挥国家宗教局、佛协的协调作用，以国际国内相互促动，吸引国内外著名高僧大德前来参会、讲经弘法，并进一步形成深入合作伙伴关系，以达到“借帆出海”的目的。7.2.1项目前期，以会展营销为主，以媒体宣传为辅。通过促进国内国外佛教交流活动，吸引高僧大德与会，建立公关人脉网络，初步树立园区形象。特别提示：在中国发展研究院多方协调沟通的努力下，国家宗教事务局和吉林省的主要领导非常赞赏我方提出在长春举办“为人类祈福大会”的设想，并同意给予必要的指导与支持。相信经过园区精心准备和高超的策划，为人类祈福大会将是一次高规格、大规模的前所未有的国际性佛教文化交流盛典，并将成为本项目绝佳的开局引爆点。为人类祈福大会拟由国家宗教事务局主办，中国佛教协会等单位协办，长春东北亚黄金纽带佛教文化园承办。为人类祈福大会拟广泛邀请国际国内知名人士、高僧大德与会，高朋嘉宾会聚一堂、沟通交流，跨越文化、地域、种族、思想意识等等方面的局限，不分彼此，共同为人类的美好明天祈福。大会围绕“为人类祈福”这一主题，将从不同的角度深入阐释大会主旨，开展论坛、演讲、参观、展览、演出等多种形式的各类文化交流活动，促进与会各方友好交流、弘扬中华优秀文化，增强往来、加深友谊。49 为人类祈福大会的成功举办和后期延展、深入开发，将在公共事件营销、高端人脉拓展、项目招商、国际合作等多方面提供绝佳的契机，不仅将有力地推动国际佛学院、世界佛教文化风情街等重点项目的开发建设，更为把长春东北亚黄金纽带佛教文化园打造成为东北亚乃至全国的国际性佛教文化交流中心扩大影响、抢占先机，为长春东北亚黄金纽带佛教文化园的品牌树立和顺利运营奠定良好的基础。7.2.2项目中期，联合营销、网络营销和媒体营销并重，快速扩大影响，占领市场份额。7.2.3项目后期，除常规营销手段外，应适时开展客户营销，延伸产品链条，引导客户需求，培养客户忠实度。7.3经营管理方案本项目的经营管理主要分为以下几个部分：7.3.1以观音阁、景观塔、礼佛大道为主的观光朝拜游览产业部分。该部分与其他佛教景点基本相同，产品同质化现象严重。因此，经营思路以深入挖掘观音文化、开发互动体验、非物质文化遗产等新产品创新为主。除接受社会捐赠和常见的功德箱、祈愿符、长明灯、香烛和法事活动等传统产品之外，应多方开发特色型、创新型产品，如水中莲灯、即时影像、自助互动创作佛教用品等。7.3.2以国际佛学院、中日韩佛学交流中心等佛学文化产业部分。该部分除产生经营收益外，也是本项目提升现象和扩大宣传的重要途径。因此，经营思路应以树立精品品牌、49 提升产品品质为主，如组织承办高水平佛学会议论坛、聘请高僧大德名师讲学、举办精品佛学文化展览等。7.3.3以商业街为主的佛教文化制品经销产业部分。该部分以出租物业为主，少量精品自营，管理难度大。经营管理上以提供优质物业服务和品质管理为主，适当引导经营方向，同时应特别注意维护市场秩序、维护园区形象。7.3.4以禅修、养生所涉及的食品、书籍、用品等商品和疗养、培训班等服务在内的佛教文化衍生产业部分。该部分发展前景最为广阔，项目繁多。经营管理以统一规划协调下引进合作方合作开发为主，注重策划设计、消费体验、产品设计和服务质量的把关。7.4项目总体运营策略7.4.1产业化运营以世界佛教文化交流和观音文化为主纲，以旅游业、会展业和教育产业为产业链的源发点，将农产品深加工、工艺品制作、国际贸易、互动体验、休闲养生等等相关产业进行策划结合，形成本项目独具特色的文化产业体系。通过产业链的延展拉伸和交会，建立特色鲜明、富有竞争力的全方位综合性产业体系，并对单个经营项目发展前景进行深入研究，科学确定产业线的宽度和广度。产业经营策略要抛弃盲目招商不计经营效益和经营风险的做法，要求引进的产业具有特色和招商市场，能够使产业之间发展有较高关联度以降低风险，同时具有成长性和良好回报。项目的起点是佛教文化，但不仅仅局限在佛教文化上，而是通过发展一系列与宗教文化相关的文化49 产业链来获取佛教衍生产业的利益（如佛教养生文化产业、佛医文化产业、佛学生态文化产业等），通过由文化经济—产业经济—区域经济的提升途径来促进本项目及毗邻地区的发展。7.4.2概念化运营概念营销是市场细分的产物，是应对产品同质化的利器。随着市场竞争日趋激烈，只有不断推出新概念产品，才能保证产业的合理利润。概念化运营主要包括三个方面：一是产品设计概念化，通过丰富产品的内函，提升产品的价值（如佛学旅游产品的创新设计）；二是产业规划概念化，凸现新的产业特色（如佛学应用产业规划）；三是营销推广概念化，通过概念包装与佛教文化相结合，形成亮点和卖点，增强项目的整体核聚力。7.4.3宗教化运营佛教文化和观音文化是本项目发展的灵魂和核心，佛教文化所蕴涵的包容文化、普世文化、建筑文化、音乐和艺术文化、养生文化等是项目生存和发展的基础。宗教化运营首先是宗教理念运营。项目各产业区应当充分挖掘历史宗教文化的内涵，利用宗教文化的影响力扩大项目的传播力，这与佛教弘法以及“人间佛教“的理念是一致的，也只有这样才能符合佛教旅游经济区的宗教规律以及商业消费终端的心理需求，从而为未来若干项目带来盈利。其次是利用宗教渠道运营。应当充分利用各类宗教渠道，如宗教协会、宗教募捐、宗教产品市场化开发等各种渠道整合运营各类资源。7.4.4品牌化运营49 走品牌制胜的策略，通过品牌策划和整合推广，建立品牌的形象力和竞争力是项目长久经营、可持续发展的必然选择。项目应当完成由宗教文化品牌到产品品牌、最终实现区域价值的全面提升过程，从而带动当地社会、经济的发展和人们生活水平的提高。7.4.5资本化运营资本包括有形资本和无形资本，项目经营理念应当从实物开发向价值提升转变，把技术、设备、产品放在为资本价值增值服务的地位上，分析资本投入产出模式，制定收益回报计划，保障最大综合收益。资本化运营就是整合园区所有有价值的要素资源，包括土地资源、自然资源、注意力资源（注意力经济）等无形资源，如开发道路冠名权，户外广告经营权等有形资产和无形资产，以市场观念取代行政观念，通过市场机制整合资源，尤其是整合社会资本，促进项目全面和可持续发展。资本化经营主要包括：一是有形资源价值化，如土地等有形资产就应当从土地向价值转变，变成可以经营的价值资源；二是无形资产有形化，如把户外广告经营资源变成有形的广告牌；三是资本运作市场化，按谁投资谁受益的原则进行土地开发。7.4.6区域化运营区域化运营就是将项目置于区域经济发展的高度来考虑，最大化的整合区域内有用的资源，如自然资源、历史文化资源、佛文化资源等各方面资源，根据各类产业的不同特点和属性，进行合理的功能分区，按产业集中发展的原则，注重区域内产业的协调发展，确保区域整体价值的最大化。7.5项目效益分析预测7.5.1项目经济效益分析预测49 根据项目投资财务分析评价，本项目实施后，投资利润率为10.51%，内部收益率达到19.11%，分析结果详见附表1～5。7.5.2项目社会效益分析预测Ø本项目宣传的“平等、博爱、包容”等和谐社会普世价值观对于接触到本项目的游客、员工等等每一个人，都有着良好的精神导向作用，为提高人民精神素养、创建和谐社会做出了突出贡献。Ø本项目将广泛开展各类国际佛学文化交流活动，与世界各国友人互动沟通、增进了解，加强彼此互信，宣传国家形象，展示国家软实力。Ø本项目将为长春市、吉林省增加一处极具吸引力的人文景观，成为长春市的又一张靓丽“文化名片”，成为长春市城市形象的最佳展示窗口。Ø本项目在解决当地居民部分就业的同时，将极大地带动项目周边地区的开发建设，提升区域生活品质，发挥出优质项目的区域辐射作用。Ø本项目将以文化产业发展带动吉林省优势农林产业的良好发展，增加农民收入，树立吉林农林产品新品牌，促进农业产业升级。7.6建议本项目对于运营管理、市场策划、宣传推广等各个方面均提出了较高的要求，因此，组建一支强有力的高效运营团队是本项目顺利实施的必要保障。49 同时，制定全面、细致、可操作性强的经营战略、运营方案和市场宣传推广计划可以有效地降低项目的经营性风险。借鉴其他相似项目经验，解决上述问题一般有三种途径：1、全面猎头招聘，自行组建一支业务精、能力强、品行可靠的运营管理团队；2、以现有经营团队为基础，引入外脑合作操作；3、将项目经营权全部外包给具备相应实力的运营公司。8、项目经营团队介绍8.1公司目前股权结构（略）8.2项目所涵盖的部分子项目（产品、服务）介绍所处位置经营项目大门25元/人通票门票；中日韩会议中心3年一次的大会每年2次交流会议短期心灵养修班纪念品销售斋饭佑国塔、观景阁捐赠点长明灯祈福护身符、挂条法会活动放生香油钱礼佛大道认捐水面莲灯演出游船滑冰49 国际佛学院交流项目学费短期培训佛文化制品销售商业街租金经营收入物流、广告、导游等服务收入物业管理绿化采摘、鲜花商业中心房租物业管理9、融资方案9.1资金筹措及使用9.1.1资金使用及筹集表本项目总投资126682.49万元。计划本项目主要通过商住项目土地出让收益和社会募捐方式筹集资金；以合理的工程账期缓解部分资金压力；如有不足，少量资金缺口由政府拨款。1、项目融资途径1.1本项目土地获得方式为国有划拨土地，不计土地出让金。1.2万寿寺建设资金由宗教界人士负责解决。1.3本项目主要建设资金由商业地产项目土地出让金解决，暂定土地出让价格为2500元/平方米。2、灵活多变的合作模式本项目可以以多种方式吸引投资。2.1本次财务测算以土地出让金作为主要资金来源，园区经营部分的股权比例可以灵活处理。优点是利益分配明晰；缺点是园区经营部分政府需要承担经营责任。2.2本项目也可以采用BT方式解决资金问题。优点是建设期间政府压力很小；缺点是财务成本较高，且也存在后续经营问题。2.3本项目也可以由政府与投资方合作开发，双方商定合作事宜。49 表6资金使用及筹集表序号项目合计2011201220131总投资126682.4943106.756895014625.741.1设备及工器具购置费146403860102005801.2建安工程费88484288645502046001.3工程建设其他费用14362.7510382.7537302501.4预备费9195.74009195.742资金筹措126856.74330069009.514547.22.1商业开发10856.701509.59347.22.2社会捐助资金137003000950012002.3土地出让金75000400003500002.4高新区拨款4300300400002.5社会融资2300001900040009.2退出方案根据不同融资方案制订相应推出方案。（略）10、财务分析与预测10.1财务分析估算原则：10.1.1本次项目投资估算时将30万平米的商业地产开发项目刨除在外，待该项目规划设计完成后可另行计算。10.1.2万寿寺的建设投资及其收益均由宗教界人士负责，本次计算已将其排除。10.1.3本项目未计入土地成本。表7项目总投资估算表单位：万元序号项目建筑面积（m2）其他费用合计49 建筑工程费设备购置费安装工程费一工程费用18824208848414640586017698.5126682.49一期（2011年开工）1万寿寺34000资金由寺院自筹　2中日韩佛教论坛中心120004200800160　51603长春观音阁及观演区7000102001200600　120004礼佛大道　2400250150　28005景观塔20002600400200　32006西北侧堆山348001044　　　10447水系初步改造400002400　　　24008长春高新区文化活动中心50002400450150　30009东西地块三个生态230001620260120　2000停车场10西区路网、市政管线6500002000500500　3000小计7738002886438601880034604二期（2012年开工）11寺内佛像、陈设及佛学院190008000400500　890012长春宫450030001000500　450013东区路网、市政管线35000035001400500　540014商业中心，中日韩社区30000160004000500　2050015地块东南及北侧商业街1512027201000780　450016环湖水系深度改造400001800400200　240017总体园林绿化650000200002000750　22750小计110862055020102003730068950三期（2013年开工）18园区总体导识系统　1700200100　200019园区总体安监系统　4008050　53020园区总体消防系统　2500300100　290049 小计　460058025005430二工程建设其他费用　　　　8502.758502.751建设单位管理费　　　　636.68636.682工程建设设计费　　　　3632.73632.73工程勘察费　　　　181.64181.644工程咨询费　　　　178.33178.335施工图预算编制费　　　　363.27363.276招标代理服务费　　　　162.12162.127施工图技术审查费　　　　114.43114.438竣工图编制费　　　　181.64181.649工程监理费　　　　1225.61225.610建设单位临时设施费　　　　1064.441064.4411工程安全监督费　　　　106.44106.4412工程保险费　　　　106.44106.4413招投标交易费　　　　149.02149.0214生产准备费　　　　400400小计　　　　8502.758502.75三预备费　　　　9195.749195.741基本预备费　　　　5747.345747.342涨价预备费　　　　3448.43448.4小计　　　　9195.749195.74四建设投资合计18824208848414640586017698.5126682.4911、经济指标分析根据现金流量分析，本项目的投资效益指标分析如下：（1）静态经济指标：49 投资利润率=年均利润总额/总投资=10.51%投资利税率=年均利税总额/总投资=11.07%静态投资回收期（税前）=6.87年（含3年建设期）静态投资回收期（税后）=9.75年（含3年建设期）（2）动态经济指标：财务内部收益率（税前）=19.61%财务内部收益率（税后）=11.64%财务净现值（税前，IC=10%）=84461.81万元财务净现值（税后，IC=10%）=51879.74万元动态投资回收期（税前）=7.5年（含3年建设期）动态投资回收期（税后）=8.5年（含3年建设期）12、结论综上所述，长春国际佛教文化产业园项目拥有较好的投资环境与机遇，经济上具有较强的可行性，各项财务评价指标高于同行业水平，开发经营风险较小，同时具有良好的文化、生态、环保等社会效益。综合分析来看，本项目在市场上和经济上均可行。49'