青岛西海岸新区新兴旅游开发有限公司商业计划书.doc 41页

'青岛西海岸新区新兴旅游开发有限公司商业计划书　　一、“铁山生态园”立意铁山拥有特殊的历史文化，为明代战略要地。位于青岛西海岸新区海边北10公里处，中国齐长城之脚下，为黄海岸北面第一座的山地（海拔160米）。占地800亩。2公里齐长城遗迹贯穿整个生态园山顶。铁山独有的历史、农耕、海洋、抗倭等特点文化，是全国其他城市都没有的。特殊的地理位置与海洋一起造就了这个既古老又生机勃勃的小城镇。随着近几年城市建设进程的加快，现在的铁山日新月异。为了响应党中央的号召，积极挖掘铁山旅游资源，“铁山生态园”成立了，由齐长城贯穿辛兴南山、香炉石山、娘娘山、大旺山、二旺山等一系列元素组成了一条2公里生态文化长廊，用景点的形式展现出海洋北岸铁山生态园的旅游景观。“铁山生态园”开发建设项目是由铁山新兴旅游开发有限公司在我国大力提倡发展旅游服务产业的大趋势下，结合铁山独特的地理位置和历史文化的优势、海洋资源优势、当地人文需求影响下，而推出成立这个项目的。在生态园里，可以品尝到各地餐饮文化之精髓，感受青岛啤酒及琅琊白酒的醇香，体验不同民族文化的乐趣。投资方将力争把它建设成为一个以生态开发为宗旨，集生态农业、旅游度假、商务接待、民族文化为一体的绿色生态园。41 　　二、项目基本情况本项目位于青岛西海岸新区中心区。生态园南面：同三高速公路（入口3公里）及泰薛一级公路；紧连西海岸新区城区。距离海边约10公里。东邻山东省临港开发区、西海岸新区、青岛开发区、黄岛城区；通过海底隧道与青岛市相连接。距青岛四方火车站45公里，距青岛流亭机场70公里，胶州市机场40公里。项目占地800亩，建筑面积约为500000平方米。项目总投资规模：人民币2亿元项目建设期限：3年投资回收期：6年项目建设性质：改建新建联系方式：电话：13929842201QQ:1982162315网址：XXXXXXXX三、项目前景就目前青岛市年接待外地游客6000万人次计算，黄岛区年接待外地游客1500万人次。铁山生态园外地游客量将达到15万人左右，本地游客量将超过30万人次。现在已经进入游客体验的旅游时代，生态园将利用游客参与体验为主导方向加上网络科技管理及的方式，将迎来大量自驾游和自助游的游客休闲旅游体验。　四、项目拟建设内容生态园景区以地形、地势为载体，以“一轴”、“两带”、“三心”、“5区”的发展规划，整合土地资源及产业发展格局，打造“绿色生态示范园”。主要拟建内容是：商务接待(体验)区、民族文化(体验)区、运动休闲(体验)区、种植(体验)区、养殖(体验)区。41 　　五、资金来源本项目总投资2亿元，由铁山新兴旅游开发有限公司筹措。争取政府政策，社会各界，投资入股，银行贷款，风险投资等建设资金。六、经营模式“铁山生态园”由投资各方组建股份制公司，吸收现金，土地，物资，劳务，建设，管理等合资入股，进行股份制经营。七、主要应用产品本项目主要面向市场的产品：以绿色养生为标准推出肉食系列（鸡、鸭、猪、羊等......）、蔬菜系列（西红柿、茄子、辣椒、白菜、土豆........）、水产系列（鱼、虾、蟹)、水果系列（葡萄、蓝莓、草莓、苹果、杏、板栗等).......粮食系列（小麦、玉米、大豆、水稻等......土特产系列（红薯干、干豆腐、粉丝等.......)五大系列产品。八、主要服务产品本项目面向顾客提供的服务：以绿色生态为标准推出商务接待、旅游观光、旅游度假、种殖体验、养殖体验、民族文化体验、科普培训、兴趣培养、团体会议、喜庆婚宴、等系列产品。九、市场需求定位现在大家都知道，猪肉里有瘦肉精；草莓里有膨大剂；西瓜里有红色素；青菜里有化肥；面粉和粉条里有增白剂；大米里有蜡、有镉；鸡蛋有色素41 ；鸡肉里有激素；牛奶里有三聚氰胺；蛋糕里有反式脂肪酸；海鲜里有避孕药；罐头里有防腐剂；腐竹里有硫磺；辣椒酱里有苏丹红；饭店里有地沟油；咸菜里有亚硝酸；方便面调料包有各种香精；铁观音茶添加色素......现代社会，人们渴望能吃到绿色生态食品，放心食品。能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。十、消费客户定位现代社会，人们非常渴望能吃到绿色生态食品，放心食品。能在优美的环境中放松、休闲。我们面向的消费群体：企业、机关、家庭、个人等社会自助游、自驾游广大消费群体。十、营销策略以周边城市为依托，逐步向外扩散。以品牌定位（VIP）直线销售模式（低价位让利给客户，不经过经销商），在线上利用网络资源大量推广宣传品牌，对应线下免费体验，促进VIP客源的增加。在线下免费体验到当地大型企业（白领以上）、机关单位（公务员）、妇幼保健医院（孕妇）、幼儿园（家长）、疗养、干休所（高职退休）组织客源实地参观以促进VIP客源的增加。十一、结论此生态园建成后，将大大提升西海岸新区铁山文化品位，将是人们饮食养生、生态旅游、生态农业，生态体验、休闲度假的绝好去处。目录第一章　总41 论···············································１第一节项目概况···············································１第二节　项目背景···············································１第三节项目建设的必要性和经济意义·····························3第四节项目的编制依据·········································5第二章　旅游业市场发展预测·······························5第一节中国旅游业发展前景展望·································5第二节铁山周边旅游业发展现状·····································7第三节铁山旅游业市场及发展前景预测···························8第三章　项目拟建地址······································8第一节建址现状···············································8第二节建址条件··············································9第四章　项目拟建设内容41 ···································10第一节　商务接待体验区·············································10第二节　民族文化体验区·············································10第三节　运动休闲体验区·············································11第四节　农业种植体验区·············································11第五节　畜牧养殖体验区·············································12第六节　配套设施···············································12第五章　项目拟建设规模····································12第六章　相关配套设施······································13第一节　给、排水···············································13第二节供电·················································14第三节通讯设施···············································1541 第七章　节能节水···········································15第一节规划设计依据···········································15第二节规划设计采用的节能标准·································16第三节节能措施···············································16第八章　环境保护···········································16第一节环境现状···············································17第二节项目建设环保基本原则···································17第三节项目投产后的主要污染源和污染物·························18第四节污染治理措施···········································18第五节生态保护···············································19第六节环境影响分析··········································19第九章　劳动保护与卫生41 ···································19第一节职业危害因素分析······································19第二节主要防护措施··········································20第三节卫生要求··············································20第十章　消防安全··········································21第一节概述················································21第二节消防布局··············································22第三节建筑消防要求··········································22第四节电气消防··············································22第五节林区防火··············································23第六节消防给水··············································23第七节消防设施··············································2341 第十一章　组织机构与人力资源配置······················24第一节组织机构··············································24第二节人力资源配置··········································24第十二章项目实施进度···································25第一节项目建设期············································25第二节项目实施计划··········································26第十三章投资估算及资金筹措···························26第一节投资估算依据··········································26第二节项目建设投资估算······································27第三节资金来源与筹措········································27第四节资金使用计划··········································27第十四章　经济效益分析···································2841 第一节项目分析参照依据······································29第二节财务效益分析··········································29第十五章结论与建议·····································30第一节结论·················································30第二节建议·················································3041 第一章总论第一节项目概况1.1.1项目名称“铁山生态园”开发建设项目1.1.2.项目业主铁山新兴旅游开发有限公司地址：青岛西海岸新区中心区（铁山街道辛兴村南山）法定代表人：闫玉英1.1.3项目总投资规模：人民币2亿元1.1.4项目地址：青岛西海岸新区中心区（铁山街道辛兴村南山）1.1.5项目建设期限：3年1.1.6项目建设性质：改建、新建第二节项目背景地理位置： 位于北纬35°35′～36°08′，东经119°30′～120°11′。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1846平方公里。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在西海岸新区设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越西海岸新区。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。自然环境：属北温带季风气候区，年均气温12℃，年降水量794mm，年均日照2447小时，无霜期202天，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。  西海岸新区以悠久灿烂的琅琊文化和秀美壮丽的山海风光闻名于世，春秋时期被誉为“东方胜地”；中国最古老的长城-齐长城遗迹贯穿西海岸新区境内；越王勾践曾迁都至此；秦始皇在此设琅琊郡，并三次巡幸；秦方士徐福从此地启航东渡。西海岸新区280公里的海岸线上，山海相依，自西向东古台高耸、胶河澄月、双珠嵌云、灵岛浮翠、沙滩遍布，奇特的胜景将大自然的天趣与人文底蕴的跃动连为一体，或展现峻山与海滨的自然生机，或讲述世外桃源般的海岛41 生活，或铺开锦绣的田园风光，或洋溢纯朴的渔乡风情，美不胜收，如诗如画……现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。铁山生态园主要是以中国56个民族文化特色生活环境为主体集商务接待、休闲娱乐，原生态种养殖，旅游度假，养生疗养，绿色美食，观光农业、民族文化于一体，构筑一个自然态、民族风、纯绿化三位一体的观光、度假、养生新概念的现代化山地生态园区。在生态观光农业园内游客可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种民族风俗文化表演，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们吃穿以外追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。青岛市也是旅游大市，无论是从自然生态环境还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。而青岛西海岸新区铁山街道的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空问。因此铁山新兴旅游开发有限公司抓住机遇决定在青岛西海岸新区辛兴村南山兴建一个以生态开发为宗旨，以中国民族文化特色生活环境为主体集商务接待、休闲娱乐，原生态种养殖，旅游度假，养生疗养，绿色美食，观光农业、民族文化于一体，构筑一个自然态、民族风、纯绿化三位一体的观光、度假、养生新概念的现代化山地生态园区,园区占地面积约为800亩。41 第三节项目建设的必要性和经济意义1.3.1项目建设的必要性生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来我国农业发展的主流方向。现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。1.3.1.1有利于提升铁山服务业发展水平，调整优化产业结构。旅游业是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部门，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业的支柱产业。加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进一步巩固和提高铁山在西海岸新区经济的地位，增强铁山的集聚能力。　1.3.1.2有利于提高铁山旅游业的核心竞争力。当今时代，城市旅游业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到品牌知名度的提升。旅游作为通过民间交往促进文化交流、文明传播的重要渠道，对促进铁山软实力的提升，具有独特的作用。1.3.1.3有利于创造更多的就业岗位，促进就业。41 据世界旅游组织统计，旅游行业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业机会。每创造1元的收入，可间接创造7元的社会财富。加快发展旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。1.3.1.4有利于推进铁山城镇建设。现代化大中小城市建设的成功经验，它们都具有一些规律性的普遍特点：一是这些城市都具有全方位开放的市场经济体制和外向型经济发展格局。同时，第三产业发达，城市服务功能健全，服务水平高效优质。二是这些城市的商务、会展功能十分完善，各种服务设施非常完备。三是这些城市还具备旅游城市的特性，即旅游形象鲜明，具有丰富的、高品位的旅游资源；在城市产业结构布局上，旅游业成为国民经济支柱产业；具有高效优质的服务设施和综合服务能力，能满足不同国家旅游者不同爱好、习俗和消费层次的需求；具有良好的国际旅游社会环境。因此，加快旅游业发展，有利于更好地促进旅游与商务、会展会务的有机结合，提升综合服务水平，推进现代化城市建设。1.3.2项目建设的经济意义（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。41 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。1.3.2.5本项目将为铁山树立良好城镇形象旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环境、卫生环境，从而具备了一流的形象基础；另一方面，现代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳相传是实现一地形象远播的最佳途径。而因旅游而发展起来的良好城市形象，又为烟台招商引资营造了优越的环境资源。第四节项目的编制依据1.4.1《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》1.4.2《国务院关于加快发展服务业的若干意见》1.4.3国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录》1.4.4《山东省旅游局关于开展全省“旅游信息化示范企业”创建工作的通知》1.4.5《西海岸新区“十二五”旅游业发展规划》1.4.6山东省旅游局《关于推荐山东省旅游产学研开发带头人人选的通知》第二章旅游业市场发展预测第一节中国旅游业发展前景展望生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动农业结构的调整。41 　　随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。中国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：2.1.1旅游市场持续增长在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。2.1.2旅游消费多元化发展随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，城乡居民出游的选择将更趋多样，生态园将建成一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当的位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。2.1.4旅游产业发展今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达241 个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用。2.1.5旅游效益不断显现提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。2.1.6旅游产业加快升级　　在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。第二节铁山周边旅游业发展现状铁山南面西海岸新区城区历史悠久，人杰地灵，名胜众多，气候宜人，有“岸海名山"之美誉。西海岸新区的旅游资源非常丰富，历史文化底蕴深厚，自然环境优美，大海、阳光、沙滩、海岛、山体、林带、古台兼备，发展旅游的潜力很大。西海岸新区41 沿海有多处十里之阔的金色沙滩，揽碧波银浪，与千姿百态的岸礁逶迤相连。铺金漱玉的灵山湾和龙湾已辟为海水浴场，灵山湾国家森林公园、海青茶园竹林、大崮樱桃峪、铁橛山里林果沟、王台农业精品示范园区、城西农业精品园区等，或展现深山和海滨的自然生机，或铺开锦绣的田园风光，或洋溢纯朴的乡间风情，都是农业生态游的好去处。第三节铁山旅游业发展前景2.3.1铁山旅游业市场预测铁山地理位置面海背山，区域环境十分优越，观光、休闲等资源十分丰富。生态休闲旅游将充分挖掘利用城乡传统的文化方式和古朴的民俗风情等独特的旅游资源。铁山交通状况有了根本改观，交通便捷，四通八达的交通网络将各大经济区域连为一体。随着经济的快速发展和农村城市化的推进，在看惯了名山大川和现代都市，回归自然界的青山绿水和古文化文明的的特色观光旅游，将必然成为广大游客的青睐选择。第三章项目地址第一节建址现状3.1.1地点与地理位置地理位置： 位于北纬35°35′～36°08′，东经119°30′～120°11′。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1846平方公里。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在西海岸新区设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越西海岸新区。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。自然环境：属北温带季风气候区，年均气温12℃，年降水量794mm，年均日照2447小时，无霜期202天，降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵一年四季林木葱茏，明媚如画。春天，满山苍翠，花香袭人；夏日，郁郁葱葱，一片生机；秋季，果林红叶，五彩纷呈；到隆冬时节，银装素裹，玲珑剔透。山色秀丽，名胜古迹众多，是游览避暑胜地。41 3.1.2建址土地权属本项目建设用地使用权人为铁山新兴旅游开发有限公司。3.1.3建址现状项目区公路沿线有零星临时建筑，其周围较完整地保留了原生态的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，地貌现状均为天然植被。此处山场汇水面积较大，水质好，水源无污染。该地空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。第二节建址条件3.2.1地形地貌条件该项目区属于山丘地貌，现代地貌作用以流水剥蚀作用占主导地位，坡麓有堆集物分布，土壤土层较厚，作为地基承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。山体植被以常绿针阔混交林、落叶林、灌木丛为主。3.2.2工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。3.2.3气象条件年平均气温12.1℃，年最低气温-10℃，年最高气温36℃，月平均气温29℃，月最低气温-8℃[4]。日最高气温≥30℃的日数，历年平均出现20.8天，气候分异明显。常年主导风向为东北风。所以说，冬无严寒，夏无酷暑。3.2.4交通条件南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1846平方公里。交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在西海岸新区设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越西海岸新区。物流便捷，距青岛流亭机场7041 公里，距青岛前湾港20公里。第四章项目拟建设内容生态园景区以地形、地势为载体，以“一轴”、“两带”、“三心”、“5区”的发展规划，整合土地资源及产业发展格局，打造“绿色生态示范园”。主要拟建内容是：商务接待(体验)区、民族文化(体验)区、运动休闲(体验)区、种植(体验)区、养殖(体验)区。第一节商业接待（体验）区商业接待体验区包括各民族房屋入住体验、饮食体验、服饰穿着体验、民族风俗体验、各种体验均以知识性、趣味性、娱乐性、参与性于一体，尽情满足游客各种体验需求。广场中心设有抬高式舞台，可以进行大型演出活动，舞台旁设有演出操作室，内设化妆间、音响灯光控制室等，作为演出后台使用。让顾客体验到专业演出、化妆、服饰、拍照的快乐。游乐场，设置各种游乐设施，游客可携带儿童自由自在的玩耍。现代游乐场可拟设跷跷板、旋转木马、秋千、单杠、双杠、滑梯、吊秋千、吊环、卡丁车馆、玩具小屋及迷宫。使其成为帮助儿童发展协作能力、身体强健及学会处世技巧，提供娱乐及享受的乐园。第二节民族文化（体验）区民族文化体验区主要包括各民族生活体验、红酒酿造体验、葡萄酒酿造体验、生态民间做工体验等。民族文化体验区是生态园项目有效经营的基础。作为生态园营运中的一个重要功能区,其主要的工作任务是为游客提供一个可参与的文化环境，并针对游客的习惯和特点做好细致、便捷、周到、热诚的对客接待服务。生态餐厅拟设：生态餐桌、小溪流水、石亭石廊、雅间、厨房、三大特色展厅、小超市、茶吧、生态园高管办公室、中、小型会议室、婚宴大厅等。41 第三节运动休闲（体验）区休闲娱乐中心以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，开辟生态社区，增设部分景观景点，打造集休闲、娱乐等功能为一体的度假休闲娱乐中心区。滑草场：为游客提供室外运动休闲健身场所，拟建长 300 米，宽 200米滑草场一个。配备四周围网、及室外滑草场其它必备的滑草场设施。拓展区：为企业打造一系列团队协作的训练基地，追求积极向上的团队精神。CS野战区：定位模拟战场体验，是对真实战场环境下作战的高度模拟。通过对抗游戏让学员感受快乐，让学员能体验真实战场环境下才能激发出来的勇气、信念、谋略、战友情。第四节农家种植（体验）区以农家种植各种蔬菜、果树、花卉、观赏树等资源为依托，建设几处集吃、住、游、购、娱于一体的生态农家乐园。根据游客的需要，在抓好建设无公害蔬菜、风景林等园地建设的同时，积极引导并结合周边村镇特色，积极发展生态娱乐建设。游客可根据其爱好，自种、自摘、自做、自吃的菜肴，让游客真正做到能享受“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享乡土乐”的乐趣，是游客充分体会到“住农屋、吃农饭、观民俗”休闲旅游的真正意义所在。小木屋：本项目将在幽静的山涧、路旁和水边，拟建数个风格独特、设计新颖的小木屋，为游客营造一份静谧、温馨的小天地。游客在屋里，白天可以看到湛蓝的天空和朵朵白云；漆黑的夜里，可以躺在木床上与恋人数繁星点点。晚间还可以在帐篷区内租顶帐篷，体会风餐露宿的野营乐趣。从踏入木屋的那一刻，会使游客感受到的不只是舒适空间，还有公职人员体贴细心的周到服务。采摘园系列：自春天开始提供不间断的采摘活动、草莓、桃子、樱桃、杏儿、葡萄、苹果、无花果、山楂、板栗等及一年四季的蔬菜种植、收割，给人们带来回归田园的自然享受。41 第五节农家养殖（体验）区以农家养殖鸡、鸭、猪、羊、牛等畜牧资源为依托，建设几处集吃、住、游、购、娱于一体的生态农家乐园。根据游客的需要，在抓好建设生态养殖、生态加工的同时，积极引导游客并可根据其爱好，自养、自收、自做、自吃的菜肴，让游客真正做到能享受“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享乡土乐”的乐趣，是游客充分体会到“住农屋、吃农饭、观民俗”休闲旅游的真正意义所在。小木屋：本项目将在幽静的山涧、路旁和水边，拟建数个风格独特、设计新颖的小木屋，为游客营造一份静谧、温馨的小天地。游客在屋里，白天可以看到湛蓝的天空和朵朵白云；漆黑的夜里，可以躺在木床上与恋人数繁星点点。晚间还可以在帐篷区内租顶帐篷，体会风餐露宿的野营乐趣。从踏入木屋的那一刻，会使游客感受到的不只是舒适空间，还有公职人员体贴细心的周到服务。第六节配套设施4.6.1供排水、供电、通讯工程4.6.2进出道路、停车场4.6.3消防设施4.6.4环保设施（污水处理设施、废气及油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防燥音设施等）4.6.5绿化工程第五章项目拟建设规模本项目占地约800亩，总建筑面积500000㎡，拟投资人民币2亿元。其中：5.1商务接待（体验）区，总建筑面积20000㎡；5.2民族文化（体验）区，总建筑面积30000㎡；5.3运动休闲（体验）区，总建筑面积10000㎡；41 5.4农家生态种植(体验)区，总建筑面积20000㎡；5.5农家生态养殖（体验）区，总建筑面积20000㎡；5.6其它配套设施，总建筑面积10000㎡第六章相关配套设施第一节给、排水6.1.1给水a.用水量本项目设计日平均用水量为495吨。表4日用水量估算序号名称用水定额使用人数用水量m31商务接待体验区200L/.人.日10002002民族文化体验区30L/.日500153休闲运动体验区80L/人.日500404农家种植体验区200L/人.次100205农家养植体验区200L/人.次100206浇洒及绿化1.2L/m2.次507其他1008不可预见水量50合计2200495b.水源本项目所需生活饮用水由当地自来水公司供应，其它用水由公司自备水解决。c.水质水压要求（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司项目区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。41 自来水公司管网场区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点6.1.2排水项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后部分排入管网，部分经深化处理后用于浇洒道路绿化。生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用。第二节供电供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。●浴室和淋浴间采用防水型灯具。●办公室、生活用房照明采用日光灯。●41 路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。第三节通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。b.在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。e.场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。g.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。第七章节能节水第一节规划设计依据7.1.1国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；7.1.2国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知；7.1.3国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约测量方法（试行稿）的通知》第二节规划设计采用的节能标准7.2.1《设备热效率计算通则》GB2588-877.2.2《综合能耗计算通则》GB2589-877.2.3《企业能量平衡通则》GB3484-837.2.4《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-837.2.5《评价企业合理用电技术导则》GB3484-8341 7.2.6《评价企业合理用热导则》GB3486-837.2.7《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-817.2.8《设备及管道保温技术导则》GB4272-84第三节节能措施7.3.1工艺设备节能（1）规划布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）规划设计，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（3）设备冷却水循环使用。（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。第八章环境保护第一节环境现状项目区四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。项目区人员活动小，青山植被好。拟建项目周围地表水质较好。41 该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声。无其它噪声源，项目周围声环境良好，可以达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）标准。第二节项目建设环保基本原则8.2.1设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度。8.2.2坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。8.2.3贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。第三节项目投产后的主要污染源和污染物8.3.1废水主要是生活废水。8.3.2噪声噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大楼通风设备等。8.3.3废气主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。第四节污染治理措施8.4.1污水治理措施该项目投产正常营运后，旅店冲洗、公用设施、餐厅等用水量约200吨/日，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，污水排放系数为0.8，则废水产生量160吨/天，年废水发生量为5.8万吨。废水经有动力生活污水处理装置处理后达到《污水综合排放标准》（GB8978-2002）一级标准后入管网排放。处理工艺如下：废水化粪池格栅井厌氧池生物接触氧化池厨房废水隔油池41 排放采样井沉淀池8.4.2噪声治理措施噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值估计如表5所示。表5主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）小区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72噪声防治措施采取合理布局、设备与人员生活区域拉大距离安装、相应的吸隔声、消声和减振等措施，这样噪声对周围环境不会造成太大的影响，加上项目选址为一尽端山坳，植被状况良好，因此噪声对周围环境影响不大。8.4.3废气治理措施本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油烟中可燃物燃烧，热量回收利用。8.4.4固体废弃物治理措施项目建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，公司将对餐饮固体废弃物等及时运至当地环保部门指定的垃圾填埋场所进行填埋处理。41 第五节生态保护本项目在施工过程中可能对周围生态环境会造成一定的影响，因此公司将积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响，从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。8.5.1工程设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免布局在自然植被优良的林木密集区。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。8.5.2绿化过程中，尽可能不将原有植被彻底清除，让其有自然适应和演替的机会。8.5.3加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。8.5.4在施工和营运期间，从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。第六节环境影响分析本项目建成后，各种污染物、污染源，有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。第九章劳动保护与卫生第一节职业危害因素分析本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全、文明经营。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。第二节主要防护措施9.2.1油烟41 针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。9.2.2防噪声按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。9.2.3防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。9.2.4防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。9.2.5防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。9.2.6个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事服务工作。b.餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。c.严禁在工作时间吸烟和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。第三节卫生要求9.3.1场址卫生a.通风日照良好，空气清新，地势高燥；b.场区内外土壤清洁并适于绿化；c.能源供应充足，并有清洁的水源；d.交通方便，但又必须与公路有一定的间距；e.场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；f.给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；41 g.污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。9.3.2平面布置卫生a.生活场地应有单独的院落。b.场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c.建筑物密度不可过大，以利通风。d.必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生a.卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。b.保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。c.卧室应有充足的自然光和人工照明。通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。第十章消防安全第一节概述本项目位于西海岸新区铁山北辛兴南山，是休闲旅游综合性项目，建筑耐火等级为一、二级。项目占地面积约800亩，建筑面积500000平方米，按照规范要求，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范围。在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。41 第二节消防布局10.2.1区内四周为环形通道。10.2.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合建址地形特点，在区内的不同方位设置主要出入口，即人流出入口和货流出入口，组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。10.2.3本项目建筑耐火等级为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。第三节建筑消防要求10.3.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。10.3.2建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与区内各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。10.3.3建筑物装修材料均为阻燃材料。10.3.4锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。第四节电气消防10.4.1全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。10.4.2配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。10.4.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。10.4.4消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。10.4.5建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。10.4.6在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。41 10.4.7在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。第五节林区防火10.5.1春、秋旅游旺季，对进入园区周围活动的游客严格控制旅游线路，禁火区严禁用火。10.5.2人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。第六节消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。第七节消防设施10.7.1室外消火栓项目区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个项目区。10.7.2室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。10.7.3消防水池在场区内设有400立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。41 10.7.4建筑内设灭火器建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。10.7.5依据有关规范及现场条件，本项目采用如下给水消防：厂区消防水池市政管网水源室外消防管网室内消火栓系统室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器火点10.7.6设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。第十一章组织机构与人力资源配置第一节组织机构本项目策划单位为铁山新兴旅游开发有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的规章制度，本项目建设投产后由铁山新兴旅游开发有限公司现有机构管理。组织机构详见管理机构图。公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时调整、增减。41 管理机构图董事长总经理副总经理副总经理农家养殖体验区农家种植体验区商务接待体验区民族文化体验区运动休闲体验区财务部办公室第二节人力资源配置11.2.1生产作业班次为两班制11.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小时。11.2.3劳动定员本项目劳动定员188人。旅游淡、旺季节，公司可视营运实际需要临时增减员工若干人。11.2.4员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应大、中专以上文化水平及专业知识，骨干由铁山新兴旅游开发有限公司从景区现有员工中公开选聘，选聘者应具有3年以上工作经验，其余通过西海岸新区市、县（区）人才交流中心在毕业生人才库中招聘。景区服务人员可在旅游学校应届毕业生中招聘。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。41 第十二章项目实施进度第一节项目建设期本项目建设期拟定为3年，项目启动建设1年后，部分子项目边建设边试运营。项目采取滚动式开发建设的形式，在建设中发展，在发展中收益。第二节项目实施计划12.2.1项目可行性研究报告的编制及报批，预计需时3个月；12.2.2落实项目用地，预计需时3个月；12.2.3项目规划设计、评估及审批，预计需时6个月；12.2.4项目工程设计，预计需时2个月；12.2.5土建工程施工及装修，预计需时2年（24个月）；12.2.6设备考察、订货，预计需时3个月；12.2.7招聘工职人员，预计需时3个月；12.2.8工职人员上岗前培训，预计需时2个月；12.2.9设备安装调试，预计需时3个月；12.2.10工程预验收、竣工验收，预计需时2个月；12.2.11项目试运营3个月。以上实施计划中，有很多工序都是穿插进行的。第十三章投资估算及资金筹措第一节投资估算依据建筑工程费用：参考类似工程造价。工艺设备费用：定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用：按有关计费标准估算。流动资金：参考类似项目估算。铺底流动资金按全额流动资金的30%41 估算。第二节项目建设投资估算本项目总投资人民币约2亿元。为估算方便起见，以下计算单位均为人民币（注:项目分项投资费用以工程设计或实际发生的投资费用为准）。13.2.1建筑工程投资13500万元，其中：商务接待体验区6000万元；民族文化体验区2000万元；运动休闲体验区2000万元；农家种植体验区1000万元；农家养殖体验区1000万元；其他工程：1500万13.2.2室外辅助工程投资1700万元，其中：给、排水管网400万元；供电线网及照明300万元；消防系统200万元；道路250万元；环保设施250万元；管网300万元。13.2.3其他费用投资2600万元，其中：土地费用2000万元；勘察设计费150万元；工程监理费100万元；建设单位管理费100万元；员工培训费50万元；基本预备费200万元。13.2.4铺底流动资金500万元。第三节资金来源与筹措41 本项目总投资2亿元，由铁山新兴旅游开发有限公司筹措。第四节资金使用计划本项目建设期限为3年，固定资产投资分年分批投入，第一年约占20%，第二年约占40%，第三年约占30%，，剩余约占10%。第十四章经济效益分析第一节项目分析参照依据本项目根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》，参照类似投资项目财务评价进行效益估算。项目拟3年建成,经营期47年,计算期50年。第二节财务效益分析14.2.1成本估算（估算值用四舍五入法，下同）（1）功能区经营成本按该项营业收入的20%估算。（2）其他费用估算按营业总收入的3.5%估算“其他费用”，包括办公费、职工培训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和不可预见费用等。（3）人员工资及附加定员150人,其中管理人员年均工资60000元/人,一般职工年均工资35000元/人。按工资总额的40.0%计取社保﹑医保﹑失保和福利费用。（4）折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。设备投资及其它投资综合折旧年限按15年，直线法折旧，残值率5%。无形资产及开办费摊销年限取10年。土地使用费用按50年摊销。（5）修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。41 （6）财务费用：借款利息支出计入成本。14.2.2收入估算14.2.2.1年营业收入估算本项目建成后，主要有以下几类营业收入：（1）客房及接待营业收入3455万元考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%估算。客房及接待营业收入表序号客房名称客房间（套）入住率（%）价格(元/天)客房年收入(万元)1民族房50705006302小木屋303002253农家小院303002254游客别墅套房309807005商务会议服务收入--1006年接待游客45万人次45万501575合计1403455（2）餐饮服务营业收入1530万元①住宿宾客餐饮营业收入500位/天×就餐率50%×50元/位×360天/年×2=900万元②大堂吧（含西餐）营业收入：50位/天×就餐率30%×60元/位×360天/年=30万元③流动游客餐馆、小吃店、饮食店、快餐店餐饮营业收入：500位×就餐率85%×40元/位×360天/年=600万元（3）休闲娱乐营业收入850万元1)游乐门票收入15元/人：270万2)垂钓采摘：100万元3)动物饲养、家禽家畜养殖：250万元4)民族酒吧、KTV等娱乐馆：100万元5)会议接待：80万元41 婚庆接待：800元/桌×20桌/次×30次/年=50万元按以上方法估算，项目达产后年营业收入合计为5835万元。14.2.3营业税金及附加估算a.营业税:营业税税率按5%。b.城乡建设维护税:以营业税额为基数，取5%。c.教育费附加:以营业税额为基数，取1%。营业税金及附加费各项合计约210万元14.2.4利润估算项目运行成本（不含人力成本）按25%预计。所得税:所得税税率按25%；计提盈余公积按税后利润的10%。利润总额=营业收入-运行成本-人力成本-税金及附加=5835×(1-25%)-600-210=4812万元净利润=4812×（1-25%）=3600万元计提盈余公积=3600×10%=360万元年可供分配利润=3600-360=3240万元14.2.5投资效益分析①投资回收期5.3（年）②投资利润率17.7%第十五章结论与建议第一节结论15.1.1本项目可在现有铁山新兴旅游开发有限公司现有厂区的基础上扩建、改建，投资相应会大幅降低，主要是以现有的地势地形，有大量可以利用的原料，可节约成本。15.1.2本项目按所选星级标准和地方特色建筑风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态休闲旅游胜地。15.1.3本项目建设符合国家产业政策，符合青岛旅游总体规划要求，应得到当地政府的支持。41 15.1.4项目效益评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施为当地旅游业增添新的亮点，对提供更多的就业岗位，延伸和壮大旅游产业链，调整提高优化旅游产业结构，进而推动区域经济发展，具有十分重要的意义。15.1.5该项目设计立意符合中央精神，属于文化产业，具有无限的前途，又加上结合了近郊游、生态游、文化旅游、红色旅游及教育拓展等内容。综上所述，本项目肯定是可行的。铁山新兴旅游开发有限公司2014年3月2日41'