中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案.doc 31页

'中泰国际农产品博览交易中心开发策划方案第一章项目及开发企业概况一、项目概况中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其它国家农家生活的度假休闲区。第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。第二期工程规划总建筑面积150250平方米，占地226亩，兴建国际农产品交易中心（35000m²）、物流中心、加工中心（12000m²）、中泰国际大厦（29250m²）、国际农庄度假村（60000m²）、仓储中心（10000m²）、停车场（4000m²）。独特的位置，全新的概念，优惠的政策。该项目不但符合社会经济发展方向，而且可持续发展，属政府重点扶持产业，前景十分看好。二、开发企业简介担纲“中泰国际农产品博览交易中心”开发的湖南平伍农产品交易有限公司，是我国最大的自行车制造商之一，年销售额达5000万美金的深圳秦驰集团下属的子公司。公司始终坚持“诚信务实、客户至上”的宗旨，秉承“以人为本、稳健经营，开拓创新”的经营理念，公司现正向以国际农产品交易为龙头，辅以科、工、贸、农、服务业于一体的外向型企业迈进。第二章项目用地周边环境分析一、项目用地性质描述（一）地理位置项目地处陆、海、空立体交通十分便利的平江县伍市镇。京珠（北京—珠海）高速公路与平伍（平江—伍市）公路交汇处；紧靠北京—广州107国道。北通咸（宁）武（汉），南抵长沙，东连九江，西接岳阳。市场距京广铁路仅10公里，距长沙黄花国际机场59公里，长沙通过高速公路驱车30分钟即可抵达。直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择，交通便利，是平江对外开放的重要“窗口”。平江县决定将伍市镇作为全县的中心城镇来建设，伍市将成为湖南东北部商业重镇和物资集散中心。（二）土地面积及红线图由于项目的特殊性，土地面积还存在着一些不确定的因素。经过调查了解，土地面积和红线等相关情况为：土地开发方面，原计划为85亩，尚有其中的3031 多亩，土地推平了，但还空着，没有开发建设。镇政府的意见是这30多亩地还是属于一期工程的内容，由新的投资开发商决策开发。原计划的二期用地目前尚保留着，为186亩，但各项手续尚未办理。另外还有40亩（山地）也可划为二期开发用地，政府方面早已列为征收范围。因而，开发商如果有决心，完全可以争取到总开发土地面积为311亩，或者更多一些。（三）土地规划使用性质该地块规划和批建的主要使用性质为：商业用地、市场。因而总体上是作为开发建设大型的专业化市场的，以及该市场配套和相关的设施，比如市场经营所用的办公楼、会展、酒店以及配套住宅等。（四）建设现状第一期工程规划总建筑面积60000平方米，占地85亩，能容纳经商客户870户，有住宅698套。市场以经营农副土特产为主，兼营黄金、美食、娱乐。实际现状是，已经建成的一期建筑为3.85万平方米，实际投入3200万元，建成了门面580多套，住宅678套。该工程由于种种原因，已经拖了5年时间。二、项目用地周边环境调查（一）地块周边的建筑物目前本项目周边近距离内几乎没有什幺建筑物，主要是对面平伍公路旁有一排自建房，一般为三四层砖混结构，一楼多为门面和车库、杂屋，二三层为主人居家自用。项目的南面有一个收费站，以及该站所属的一个较高的水塔；项目东面紧靠公路，这一面基本上还没有什幺建筑物。西面有一个变电站。再往西南，就是该镇老集镇，有不少居民住宅及配套建筑。项目东面有青山，再往东为著名的东山古寺，大约7、8公里。特别注意的是，距离本项目不到一公里远的北面为伍市工业园，这是岳阳市工业发展的重点园区，为省级工业园，已有18家企业入驻该园，目前发展形势良好。（二）景观（包括自然及历史人文景观）项目尚无景观，有待人为造景。但周边的景观相当丰富，近处的如汨罗江、屈子祠、石盘洲、东山寺等，远的有平江起义纪念碑、岳阳楼、君山等景观。平江县素有将军县之称，历史人文景观更是数不胜数。就算平江县就有近百处自然景观，集山、水、石、林美于一体，寓史、诗、情、趣于其中；幕阜之雄，福寿之幽，连云之奇，昌江之秀均可称道。屈原怀沙自沉、杜甫流寓冢葬、三国东吴名将鲁肃领兵守土遗址、唐代六相平江归隐。平江作为革命老区更不乏“红色”遗址。著名的旅游资源包括：梧桐山、道岩、舵上坪遗址等一批名胜古迹。纪念地有汉昌烈士墓、湘鄂赣省苏维埃、加义新四军通讯留守处旧址。平江地方民俗文化内涵丰富。龙灯、彩船、狮子、民歌、花鼓等表演技艺高超，都市游客喜闻乐见。人文资源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民国时期的军政要员，54位共和国的将军，60多位共和国的省、部、军以上领导干部，20余名著名烈士，还有参与中华人民共和国国徽设计的中央美术学院一级教授周令钊，有享誉海内外的“东方神经科专家”凌敏猷，有参与宇宙飞船登月研究、任美国哥伦比亚大学副校长的著名数学家李达，有发明无线电话接收机、被美国报纸称誉“此项创作实已于无线电话界新境”的吴维岳，有植物病理博士、美国密支根大学生物教授刘杰垣，有菲律宾国立大学研究院“最优秀科博士”陈道真，有美国纽约州立大学教授李厚白；平江还有一批居住在港、澳、台的知名人士，如台湾前“副总统”李元簇，台湾大学教授徐少英（女），台湾海洋学院院长、雷达博士李昌来，国民党中央社总编辑方国希等。在市场经济的今天，平江的人文资源更有了新的发展。目前全县分布在外的私营企业在31 1000家以上，在沿海一带的不下500个，其中年产值超2000万元的企业达100家左右，而分布在海内外的各界成功人士更是不计其数。每到逢年过节，平江籍人士纷纷回乡探亲访友，街上人潮如织，名车如云。他们眷恋家乡，相当一部分企业家准备回乡发展，构成了现代平江人文资源的新景观。（三）环境污染状况本县范围地质构造不太发育，尚未发现岩浆岩，区内工程地质更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地质现象，历史上没有发生过地震灾害，可不作工程设防。本项目周边10公里内均无较大的环境污染。即使将来有污染，也可能只会是1公里外的伍市工业园的工厂污染，而就调查研究，该工业园属湖南省级，在引进项目和企业时，就将环境因素放在了第一位。这儿的自然环境保护得很好，空气、水等环境均属良好。（四）市场情况据我们调查，项目周边及更大范围内，还没有象如此规模的专业农副产品交易市场，现存的主要是城镇及乡村的农贸市场和摊担小店。在长沙以及再北面的常德已经出现或即将出现较大规模的农副产品交易市场，它们将是本项目的竞争者，也可能是本项目的有益互补。三、地块交通条件调查——“一江三路”联通世界本项目位于长沙与岳阳的中点，东邻江西修水，南接长沙，西靠汨罗、湘阴、北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的核心点。本项目的交通便捷，京珠高速公路、107国道、S308高等级公路及汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，106国道，平汩、平岳、平益公路过境，京广铁路擦边而过。通过“一江三路”的交通优势，构成了本项目联接湖南乃至世界的立体交通网。（一）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划陆运：中泰国际农产品博览交易中心位于京珠高速临湘至长沙段平江、汩罗出口仅1公里处，距长沙市63公里（以京珠高速计算）、岳阳市66公里、平江县城38公里（平伍高速公路）。107国道、S308高等级公路紧绕中泰国际农产品博览交易中心区经过。以前局限于短途运输的本地运输业因为京珠高速公路的建成而把运输半径由原来的300公里提高到了800公里。铁路：中泰国际农产品博览交易中心距京广线长沙火车站63KM、岳阳火车站66KM、汩罗火车货运站10KM，通过高速公路驱车30分钟即可抵达长沙、岳阳二站。长沙、岳阳站是京广线上的枢纽大站，可通达全国各地。航空：中泰国际农产品博览交易中心距长沙黄花国际机场59KM，通过高速公路驱车30分钟即可抵达。岳阳机场也正在报建中，届时在中泰国际农产品博览交易中心70公里的半径范围内，将有两个机场可供选择。海运：中泰国际农产品博览交易中心距长沙港70KM，长沙港通江达海，具有长江、湘江“黄金水道”干支直达的运输优势，是与国际接轨的“桥梁”。长沙港每年通过上海港进出口运输的国际集装箱2.2万标箱，通航航线已辐射至世界五大洲80多个国家和地区。水运：汩罗江发源于湖南平江、湖北通城、江西修水三县交界的黄龙山，经平江入汩罗县境，流入南洞庭湖。区内有300吨级汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。（二）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状岳阳（66公里）31 ★汩罗平江

（17公里）（41公里）湘阴黄花机场（27公里）（59公里）长沙（64公里）四、周边市政配套设施调查（一）购物场所近距离只有集镇的购物场所，规模均不大。稍远一些，可以进长沙、岳阳和平江县购物，也算比较方便，平江县城的知名购物场所已经有心连心和上海瑞东超市。（二）文化教育200米内有高中、初中、平江五中（3000多师生）、伍市小学（400多人）。再稍远处有省市重点学校，如长沙、岳阳、平江等城市的教育机构。（三）医疗卫生300米左右为县三医院。据调查，本地若有重病急病，一般都喜欢往长沙或岳阳看医生，因为距离并不远，加之高速开通后，只要半个多小时就可到达，既方便又可保证治疗效果。（四）金融服务距项目1公里，就有农业银行、信用合作社、邮政储蓄等金融机构。待项目建成以及伍市工业园开发到位时，还会有更多的金融服务机构进驻。（五）邮政服务平江县伍市邮政分局离项目只有不到500米，而且将来本项目可会有邮政机构进驻。（六）餐饮、娱乐、休闲、运动（设施）近有九龙宾馆和湘阴饭店，就在本项目旁边。20分钟车程又有远近闻名的石盘洲生态休闲村，可以提供餐饮、娱乐、度假、休闲、运动等各项服务，是周边人们甚至岳阳、长沙等市民的好去处。（七）生活服务目前伍市人的生活配套服务基本上都在老集镇上，有菜场、小超市、百货店、送气站、美容美发店等，据悉镇居委会正计划建一个统一的菜市场以解决附近居民买菜等问题。本项目一期建成后，应该考虑增加或提供相应的生活服务设施和配套，使本项目及周边形成一个大社区。（八）周边可能存在的对项目不利的干扰因素在五年前，周边的人们就盼望着本项目能建成。经过我们调查，大多数人们还是希望这个项目能够尽快建成开业，而且再不能失败，因为人们对其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影响本项目的进程。因而，除了项目本身和历史商业文化氛围的缺乏外，周边基本上没有对项目不利的干扰因素。第三章区域市场现状及其趋势判断一、宏观经济运行状况（一）湖南省国内生产总值今年以来，湖南省积极执行中央宏观调控政策，国民经济承袭一季度快速发展的良好态势，继续加快增长，上半年全省完成生产总值2402.58亿元，增长11.8%。增速比上年同期快2.4个百分点。湖南省固定资产投资规模总体上仍保持了较快的增长速度，1-5月湖南省全社会投资31 534.17亿元,增长34.9%，比上年同期增幅高7个百分点。上半年固定资产投资价格在投资高速增长的拉动下同比上涨6.1％,涨幅比2003年上半年扩大5.1个百分点。湖南由“长株潭一体化”的“融城”概念到“泛珠江三角洲”（即“9+2”经济圈）的“融珠”概念，无不是机会和发展的提升，而且每一次都实现了更高更快更好的发展。当前世界经济形势对湖南的影响可谓机遇难求。当前的世界经济形势，总体判断是：增长前景看好，减速风险犹存。从年度经济增速来看，呈逐年攀升之势。2001、2002、2003年世界经济分别增长2.3%、3.0%和3.9%，世界贸易分别增长-0.5%、2.3%和4.5%。世界经济形势在经历了近三年的低迷和艰难复苏历程之后，自2003年下半年起重新恢复较快增长。（二）岳阳市国内生产总值岳阳市自去年下半年以来，经济发展步入上升信道，2004年上半年岳阳市GDP持快速增长态势，实现GDP总量260.59亿元，同比增长13.3%，比上年同期高3个百分点，其中第一产业实现增加值为40.4亿元，第二产业实现增加值126.12亿元，第三产业实现增加值94亿元，同比分别增长4.2%、18.9%和10.7%，比上年同期分别高0.6、5.5和0.8个百分点。据一份政府报告显示，岳阳经济社会发展目标：2005年国内生产总值达620亿元，年均增长11%，三次产业结构调整为17:41:42，城镇化水平达到40%，社会消费零售总额达到205亿元，进口总额达到3亿美元，出口年均增长率15%，进口年均增长19%，5年累计全社会固定资产投资总额达到660亿元，利用外资12亿美元。（三）平江县国内生产总值2003年平江县全年完成国内生产总值（GDP）399039万元，比上年增长10.5%。其中，第一产业增加值124572万元，增长4.2%；第二产业增加值132657万元，增长17.1%；第三产业增加值141810万元，增长10.8%。据最新统计公报，今年上半年，全县实现生产总值198759万元，比上年同期增长12%，增速比上年同期上升1.9个百分点，其中一产业完成39449万元，同比增长4.4%；二产业完成79032万元，同比增长15.7%；三产业完成80287万元，同比增长11.9%。一、二、三产业比重分别达24.5:40.4:31.1。（四）区域产业结构构成平江县的区域产业结构不断趋于合理化，目前基本上是三次产业各占1/3的程度。就发展趋势来看，第三产业的比例还在不断上升。2003年一、二、三产业产值占国内生产总值比重由上年34.2∶30.4∶35.4发展到31.2∶33.3∶35.5。（五）房地产基本情况2004年1—6月，湖南全省房地产开发投资136.85亿元，其中长株潭占66.3%；商品房平均销售价格为1606.51元/平方米，居全国第23位；土地供应、商品房空置面积明显减少。1—6月，房地产开发投资136.85亿元，比去年同期增长39.7%，比全国高出11个百分点，居全国和7位。商品房屋开工面积2705.08万平方米，同比增长38.5%，相当于去年全年竣工面积的2.4倍；1-6月竣工面积384.66万平方米，增长36.9%，表明我省后阶段商品房屋供应量依然较多。1—6月商品房平均销售价格为1606.51元/平方米，同比增长3.9%31 ，其中除商业营业用房的销售价格较去年同期有所下降外，其余的住宅、办公楼和其它用房的销售价格均高于去年平均水平。我省销售价格居全国23位。从市州分布结构看，1—6月长株潭3市共完成投资90.66亿元，占全省投资比重的66.3%，比去年同期上升2.4个百分点，更加突出了中心城市房地产的投资优势。岳阳房地产开发居全省中游。2003年全市房地产投资完成11.86亿元，绝对数居全省第6位，次于长沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增长速度为58.0%，居全省第8位，高于全省5.6个百分点。岳阳的房的产市场，从2003年的数据看，表现在三方面：其一，目前有开发项目的88家房产企业，实收资本已达10.2亿元，500—800万元的39家，1000—2000万元的22家，3000—5000万元的4家，2亿元以上的有泰和集团1家；其二，2003年底，全市房地产资产总计达34.33亿元，1亿元以上的有华厦菀、恒泰、汇泽、泰和、新长江等7家企业；其三，资金总量大于开发投资总量，增长速度高于开发投资，全年到位资金14.12亿元，同比增长44.1%，高出上年26个百分点，其中自筹资金4.95亿元，国内贷款3.71亿元，其它资金2.94亿元，并有外商投资0.2亿元，可见，房地产企业实力在不断加强扩充。（六）房地产开发景气指数2003年岳阳市房地产投资大幅增长，高于全市固定资产增长速度46.3个百分点，是历史上的最高峰。随着市场经济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段，施工面积、商品房销售结构发生明显变化。首先从近7年施工面积看，住宅施工面积虽逐年增加，所占比重逐年递减，由1997年的86.7%，下降到62.4%，商业营业用房施工面积所占比重却成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%，上升21个百分点，其次从近7年房屋销售情况看，同样是商业用房销售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%，上升21个百分点；住宅销售比重逐年下降，由1997年的91.8%，下降到65.2%；可见我市房地产开发逐步在跟踪市场需求进行边调整边发展。商品房销售越来越旺。自1993年商品房销售出现第一次高峰后，连续几年在低谷徘徊；1998年出现第二次高峰，2003年又再次超历史，全年商品房销售面积达45.92万平方米，是1997—1999年3年之和，其中住宅销售36.55万平方米，增幅与上年基本持平，商业营业用房销售面积达7.4万平方米，同比增长2.2倍，大大超过住宅销售增幅；商品房销售额达4.22亿元，同比增长4.6%，其中商业营业用房1.32亿元，同比增长1.8倍，是2000年前8年之和，主要是商业步行街周边德赛、金穗、汇泽等二十几家商铺所带动，外省、外市的中商百货、百盛集团、广州摩登百货、新一佳等商业巨头来岳投资兴业。2003年平江县房地产市场情况是：全年共计发证4015个，其中：乡镇发证2660个，城镇居民、单位发证1355个；发证面积共计93.9974万平方米；全年共办理各类房屋交易274起，其中：城关办理151起，乡镇办理123起，计交易管理面积121768平方米；全年共办理各类房屋抵押2443起，其中：城关办理1847起，乡镇办理596起，计抵押面积98万平方米，抵押贷款额2.3万万元。（七）近期中国房地产市场情况国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，2004年1至5月份，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32%，增幅比去年同期回落0.9个百分点。与此同时，商品房平均销售价格明显攀升。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元/平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3.7个百分点。从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积6408万平方米，同比增长19.8%，低于去年同期22.1个百分点；房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。（八）货币政策、利率、农村房地产政策、新的房地产政策及其影响作用从资金供应看，信贷和国债资金对投资拉力减弱。主要是控制银行信贷规模，200431 年全国新增信贷规模2.6万亿元，比去年减少1700亿元。另外，还提高了存款准备金率，由7%提高到7.5%，全国金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。1998年以来，为扩大内需，国家一直实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但今年以来开始发生转变，积极的财政政策转向中性，稳健的货币政策转向适度从紧。由于政策的调整，估计影响我省投资80亿元。今年以来，国务院采取了一系列宏观调控措施，严格用地管理、信贷投放和项目审批，加大对部分过热行业、过热地区的整治力度，清理和严肃查处违规建设项目，严格控制新开工项目上马。主要是按照国家产业政策和行业规划、土地管理、环境保护、银行信贷、项目审批等方面的法规、政策，重点对国家控制的钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，并严格控制新开工项目。这一系列政策措施的出台，对投资者的心理预期压力较大，尤其是土地、信贷、项目审批等严格按照产业政策实施，影响后期新项目开工，这对原本投资规模不大、增速不快的湖南具有较大的制约影响。但是，短期影响相对较小，长期影响较大。今年缩减用地规模，半年内停止土地审批，会导致部分新增项目无法立项，部分招商引资项目无法签约，影响新开工项目上马和后期项目储备。今年计划用地规模6700公顷，即使全部用完，也比近4年全省平均实际批地量减少4146公顷；如果所有土地在五年内充分利用，平均每年影响投资124亿元。但是短期内调控政策的影响相对较小，一是部分项目已在限制之前报批用地计划，将会陆续取得土地并开工建设。（九）社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价格指数、主要消费支出增幅关于湖南城镇居民消费价格指数，据2004年7月最新一份资料统计如下：据湖南省城调队调查，2003年湖南城镇居民人均消费支出6082.6元，比上年增加507.88元，增长9.1％,剔除物价因素实际增长7.6％，居民家庭八大类消费性支出呈现七增一减。据统计调查，2003年湖南城镇居民在消费支付情况主要表现为：交通和通信支出增长14.1％，2003年每百户城镇居民家庭购买了家用汽车0.27辆，医疗保健增长13.9％杂项商品和服务支出增长12.8%教育文化娱乐服务支出增长12.5％食品支出增长9.7％，衣着支出增长7.6%。居住支出增长0.9%。2003年，人均居住支出586.9元，比上年增加5.04元，增长0.9%。其中：住房装潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年来城镇居民家庭用电量不断增多，2003年人均用电321.8度，较上年增加62.4度。水电燃料价格调整也使居民支出增加。2003年，城镇居民人均水电燃料及其它支出355.6元，增长18.1%。而家庭设备用品及服务支出与上年基本持平二、岳阳与平江房地产市场概况及政府相关的政策法规（一）当地的居民住宅形态及比重平江县城居民住宅形态还属于初级阶段，基本上是多层的砖混住宅，有三四层的，五六层的，极少有十层以上的。平江城镇居民原来自建房屋的比例为大部分，随着市场化程度和国家对自建房及集资建房的严格控制，近年基本上没有在城市内自建房的了。而在乡镇的居民，则仍然以自建房为主，自建的比例大于购商品房。31 岳阳的城市发展相当快，而且高楼大厦已经是数不胜数，许多花园社区和高档高层住宅楼出现在城市中心或城郊。居民几乎全部是购买商品房。（二）当地政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规平江县的房地产政策方面：房屋所有权初始登记费由原来的每平方米3—4元核减为现在的住房每套80元；城市房屋拆迁管理费由原来按房屋拆迁补偿安置总费用的1‰核减为0.6‰；城市房屋安全鉴定费由原来的1元/m²核减为80元/次；商品房预售管理费由原来的按预售价值5‰核减为2‰；停止了一切以任何名目为形式的集资建房立项、报建；重新审定有关立项、报建、审批环节与程序，办事效率大大提高。如开发企业资质年审由原来的15天缩短为一周，房屋产权登记权证的发放由原来的一周缩短为三天。（三）短中期当地政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划平伍城镇建设及基础设施建设：1995年撤区并乡建镇，1998年斥资30万元聘请市、规划设计院编制了城镇总体规划，规划分两期实施：近期（1997年—2005年）。建成区面积达1.5平方公里，城镇人口达1.5万；远期（2006年—2015年）。建成区面积达5平方公里，城区人口10万。已建和将建的街道有平伍、伍向、中兴、茶园、学园、长青等6条街道；还有日供万吨自来水厂、11万伏变电站、伍市医技大楼、伍市小学、九龙宾馆、文化站、国土所、信用社、教师之家、嵩岳图书馆，500户农民进镇购（建）房；新架了3座电信信号塔。2002年2月，设立为伍市省级工业园，园区总体规划面积10平方公里，首期开发用地3平方公里。现有入园企业投资总额达5.1亿元，预计年产值可达16.2亿元，增加就业岗位3000余个。三、当地房地产市场总体供求现状就岳阳而言，房地产发展相当快，而且供应量和需求量都很大，总体是求略大于供；而平江的房地产市场则另有一番风景，尽管新开发的城区一片欣欣向荣，房价也比老城区高，但整体市场并不大，所购买商铺及住宅者基本上本地居民或下面的乡镇中兴阶层，可以说市场总体是供求平衡，没有大起大波。在伍市等镇里，房地产市场还相当不成熟，基本上没有完全竟义上的商品住宅，多为自建的住宅。因而，市场还需要时机和创造。不过作为一种投资，当地人们已经看到门面和住宅一体式的商品房具有发展潜力，镇中心的商铺和住宅出租较容易，五年前该项目一期尚在建设时就几乎全部预订了，而且交付房款的占了20%，后因种种原因，工程没有如期交付及经营，才导致其它预订者没有交钱并改变了购房打算。四、当地商品住宅市场板块的划分及其差异目前，就平江而言，商品住宅市场还不太发达，基本上没有发展成象岳阳、长沙那幺成熟和竞争激烈，一个县城的房地产就是两个板块，老城区板块和新城区板块，由于城市发展方向和环境原因，新城区的房子明显要好于老城区，而且价格也高出100元/平方米左右。据调查统计，平江县房地产业2003年为14603万元，2002年为13521万元，同比增长了8.7%。全年共计发证4015个，其中：乡镇发证2660个，城镇居民、单位发证1355个；发证面积共计93.9974万平方米；全年共办理各类房屋交易274起，其中：城关办理151起，乡镇办理123起，计交易管理面积121768平方米。五、当地商品住宅平均价格走势及市场价值发现在平江县城内，住宅的销售价格均价为500—600元/平方米，上涨幅度不大。估计一二年后，均价将可能略有升高，大体为650元/平方米左右的水平。在平江县城，从天岳大道到民建路一线以及十字街到犁头嘴一线，商铺的成交均价大概为3000元/m²，其它地段均价为2000元/m²，偏僻地段1200元/m²31 。随着市场的不断发展和房地产的成熟，商铺的价值将会不断抬升，估计三年后，一类地段临街商铺的均价可升到3500—4500元/m²。在伍市镇居民认可的住宅价格，估计为400元/m²左右，因为据调查他们自建的综合成本约为250-350元/m²。据我们调查，本项目一期已建的商铺和住宅土建成本约为450元/m²，若加上土地等成本，综合成本则达到500—550元/m²。当初销售时的商铺均价为1500元/m²左右，住宅则为550—600元/m²左右，销售形势还相当不错。可见人们是认可这个价值的，但可惜市场没有马上经营起来。我们分析，如果一旦气势做足，让投资和经营者重新找回信心，或者更加充满希望，那幺本项目的价值还将会提高；而且也只能这样，才会让当初已经购买了本项目的投资者感到安慰和再鼓足勇气，或再购买或影响周围的人群购买。六、商品住宅客户构成及购买实态分析（一）各种档次商品住宅客户分析在岳阳和平江，所开发出来的商品住宅，几乎全部是本地人在购买，他们长期居住在本地，购房就象成家立业一样，成为一辈子的事情。一般居民都只有一套房或还住在公房或老房子中，一些当官者和经商发达者则有几处房，或者他们已经在更发达的城市购了房屋，而在本地则自建别墅。就我们对本项目原来购买客户的分析，发现来购买本项目的客户具有以下特点：一是来源相当散，既有本镇的，也有平江县其它镇的及县城投资者，还有附近如汨罗市的，还有来自岳阳市的。二是投资者比自营者更多。三是有政府资源关系者较多，可见政策因素的影响力。（二）商品住宅客户购买行为分析就岳阳和平江住宅市场来看，客户购买主要是改善自己的居住环境和提高居住水平，以自用为绝对主流，很少有购买住宅作为投资者。第四章中泰项目SWOT分析一、项目的优势（S）（一）独特的经济地理优势中泰国际农产品博览交易中心位于国家开放口岸岳阳市（长江经济带）和湖南省省会长沙市（长株潭经济圈）的结合部——伍市镇，是国家西部大开发的过渡带，西气东输工程的结合点，同时又是长江经济带和沿海开放带的交汇点，能够充分接受长沙乃至港澳、京华的辐射作用。（二）优越的国内交通优势中泰国际农产品博览交易中心交通便捷，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、平江四市县和湘、鄂、赣三省的商品、物资集散地。京珠高速公路、107国道、S308高等级公路和汩罗江纵横交错，在此形成交汇点，京广铁路擦边而过，具有“一江三路”的交通优势。距长沙市63公里，黄花国际机场59公里，岳阳市66公里，距平江县城38公里。（三）长株潭经济圈的卫星城长沙、株洲、湘潭经济带和岳阳地区经济发达，农产品资源丰富，商品流通活跃，中泰国际农产品博览交易中心紧靠长株潭经济圈和岳阳市等农产品需求量大的市场，具有很强的经济吸纳能力、辐射能力和市场潜力，是长株潭经济圈的“后花园”、长江生态经济圈的重要节点。（四）巨大的资源优势31 平江县加快产业结构调整，已基本形成“一乡一品”的产业格局，如：酱干之乡、茶叶之乡、蚕桑之乡……，随着农业产业化进程的深入，平江的农业、蓄牧业及传统山货产品正在形成自己优势，这些产品门类独特，地域风格明显，畅销海内外。平江是全国18个重点中药材基地县。中草药品种多，分布广，资源丰富。全县有中草药1181种，可采量2.75万吨，能正式入药的有309种。绞股兰、玄参、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚朴、黄业、乌药等是平江传统药材。具有极大的开发利用价值。平江特产甚多，农作物资源种类达430多个品种。其中粮食作物有稻、麦、豆、薯等30多个品种，年总产量44万吨，已列入国家商品粮基地建设县。经济作物有210多个品种。无公害优质米、反时令蔬菜也已形成一定的开发规模。畜牧业资源主要有生猪、菜牛、黑山羊、鸡、鸭、山桂花蜂蜜等。年出栏生猪100万头，是湖南八大重点基地县之一。山桂花蜂蜜是全国少有的珍稀蜜资源，平江蜜源丰富，属全国九个重点基地县之一。平江县还具有丰富的人口资源、土地资源、矿产资源和森林资源以及文化旅游资源。（五）政策优势中泰国际农产品博览交易中心由于符合国家产业发展方向，具有可持续性，从而拥有多种政策优势，可享受以下政策的优惠：1、农业产业化政策继续推进农业结构调整，挖掘农业内部增收潜力。……农产品市场和加工布局、技术推广和质量安全检验等服务体系的建设，都要着眼和有利于促进优势产业带的形成。……要进一步完善农产品的检验检测、安全监测及质量认证体系，推行农产品原产地标记制度，开展农业投入品强制性产品认证试点，扩大无公害食品、绿色食品、有机食品等优质农产品的生产和供应。加快发展农业产业化经营。各级财政要安排支持农业产业化发展的专项资金，较大幅度地增加对龙头企业的投入。对符合条件的龙头企业的技改贷款，可给予财政贴息。对新办的中小型农副产品加工企业，要加强创业扶持和服务。不管哪种所有制和经营形式的龙头企业，只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠，都要在财政、税收、金融等方面一视同仁地给予支持。——中央1号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》2、国家物流政策国家领导人明确指出要把现代物流业作为国民经济重要产业与新的经济增长点，国家“十五”计划将物流业列为大力发展的新型服务业之一。国家物流产业政策将在市场准入、税收政策、土地政策、交通管制、鼓励第三方物流企业发展等方面有具体规定。中央1号文件也明确规定：发挥市场机制作用，搞活农产品流通。培育农产品营销主体。鼓励发展各类农产品专业合作组织、购销大户和农业经纪人。积极推进有关农民专业合作组织的立法工作。从2004年起，中央和地方要安排专门资金，支持农民专业合作组织开展信息、技术、培训、质量标准与认证、市场营销等服务。有关金融机构支持农民专业合作组织建设标准化生产基地、兴办仓储设施和加工企业、购置农产品运销设备，财政可适当给予贴息。加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区。进一步加强产地和销地批发市场建设，创造条件发展现代物流业。加强农业生产资料市场管理，有关部门要保证货源充足、价格基本稳定，严厉打击制售假冒伪劣农资等坑农伤农行为。支持鲜活农产品运销，在全国建立高效率的绿色信道，各地要从实际出发进一步改善农产品的流通环境。3、小城镇建设的优惠政策31 繁荣小城镇经济。小城镇建设要同壮大县域经济、发展乡镇企业、推进农业产业化经营、移民搬迁结合起来，引导更多的农民进入小城镇，逐步形成产业发展、人口聚焦、市场扩大的良性互动机制，增强小城镇吸纳农村人口、带动农村发展的能力。国家固定资产投资要继续支持小城镇建设，引导金融机构按市场经济规律支持小城镇发展。——中央1号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》4、当地政府部门制定的优惠政策中泰国际农产品博览交易中心优惠政策第一条为了鼓励国内外客商来中泰国际农产品博览交易中心投资经营，特制定本优惠政策。第二条国内外客商可不受地域、身份、行业等限制前一中泰国际农产品博览交易中心投资经营，除国家明令禁止和须经有关部门特批的行业、项目外，其余一律实行自行选择，自主经营，享受本优惠政策。第三条凡进入中泰国际农产品博览交易中心的经营者，凭居民身份证等相关证件、资料到工商、税务、卫生、公安等联合现场办公窗口办理有关证照。办理证照除收取工本费外，不再收取其它任何费用。第四条凡进入中泰国际农产品博览交易中心的比经营客商，经工商、税务等部门认定，2年内免收工商管理费、暂住人口费、防洪保安费、治安费、绿化费。县外经商户在经营过程中，除增值税外，地方税收依法定程度前两年实行先征后返，后3年地方税收实行确定基数，超基数部分全额返还，县内老经营户进入大市场经营，地方税收实行确定基数，超基数部分前两年全额返还，后3年减半返还。第五条凡进入中泰国际农产品博览交易中心的固定经营者，其家属子女符合户口投靠政策的，由公安部门优先办理“农转非”；不符合投靠政策的，可按有关规定办理“经转非”。一个门面可解决1—2个城镇常住人口，其用水、用电、粮油供应、招工、参军、医疗、保险和子女入学、入园（包括外地客商的子女）等一切待遇与市场所在地城镇居民同等对待。第六条凡进入中泰国际农产品博览交易中心的集体、私营企业和个体工商户，具备条件的，可由银行、信用部门按规定优先发放贷款。第七条水、电、电视、电话安装实行“三优”，即按照优先、优质、优惠的原则安装、开户、入户，不加收其它费用。第八条中泰国际农产品博览交易中心由中泰国际农产品博览交易中心管理委员会统一管理，坚持杜绝多头管理、多头收费，两年内除卫生费外，其它各种收费不得入场。严禁乱收费、乱摊派、乱集资。对不按规定收取的税、费，经营者有权拒交，并可向市场管理委员会投诉。市场管理委员会应予及时处理。第九条平伍在市场设立公安扫执勤室，负责市场治安管理，并按社会治安综合治理有关规定，组织经营户开展治安关防，实行24小时值勤巡逻，以确保经营者的生命财产安全，保证市场的正常经营秩序。5、各级政府领导的大力支持项目在各级领导的大力支持下，第一期工程由平江县人民政府和湖南国信房产公司共同开发建设，一期的征地、拆迁、规划、报建和部分建设工作已经完成，市场的雏形已经建立，为中泰农产品博览交易中心的发展打下了一个良好的基础。该项目的续建得到了平江县、岳阳市和湖南省各级政府的大力扶持，并制定了若干优惠政策。湖南省委书记杨正午、岳阳市市长罗碧升亲临市场考察指导工作，积极赞许在湖南开展中泰农产品合作的意义和现实可行性。该项目积极向省计委和国家计委申报，争取获得优惠扶持政策。6、以农副产品为内容，集市场交易、会展为一体而具有无可比拟的规模优势。31 中泰国际农产品博览交易中心，主要通过举办大规模、多层次、多种类的会展活动，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流，直接推动商贸旅游业的发展，不断创造商机，吸引投资，进而拉动其它产业的发展，并形成一个以会展活动为核心的经济群体。其以农产品为主的博览会将会带来巨大的收益。会展是一个航空、旅游、商业、餐饮、住宿等多方受益的产业，国际上有1:9的说法，即办会展的场馆收入如果是1的话，那幺相关的社会收入就是它的9倍。所以在欧洲流行一句话：会展是城市的面包。瑞士的日内瓦、德国的汉诺威、慕尼黑、杜塞尔多夫，美国的芝加哥、法国的巴黎、英国的伦敦、意大利的米兰以及新加坡、香港等都是著名的“展览城”，这些城市将展览业作为支柱产业加以扶持，展览业的兴盛带来了巨额利润和城市繁荣。美国《贸易展览》周刊的统计数据表明，美国一年举办的200多个商业会展所带来的经济效益超过38亿美元。法国博览会和专业展览会每年的营业额可达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参观者的间接消费也在250亿法郎左右。7、本项目与农家乐旅游结合的产业互补优势。随着我国春节、“五一”、“十一”3个旅游黄金周的形成和暑期旅游的蓬勃发展，居民度假旅游消费模式初现雏形。国务院调整节假日制度后形成的全年3个7天的长假，已成为我国的“旅游黄金周”，对刺激全民的旅游需求、拉动内需、促进消费的作用十分明显；包括双休日在内的每年110多天的节假日，已经成为我国居民消费的集中时段，假日经济已初具规模。以度假旅游为主题的“农家乐”持续升温，据省旅游局透露：节假日期间一些农家乐全部客满。今年过夜旅游者人均逗留天数比同期延长0.35天，度假倾向更为明显。“五一”期间，居民度假休闲消费比例有所上升，许多城郊度假村爆满，长线的度假线路也受到普遍欢迎。中泰国际农庄度假村以泰国及世界主要国家的民俗民居为载体，突出简单、朴素、洁净的格调，对农家院落、传统民居进行改造和包装，设置农家桌椅、农用器具，收集民间故事、民间服饰，吸引游客休闲娱乐，体验农家风情。充分利用庭院空间以及周围的鱼塘、树林、果园、菜地等农家资源，增设耕地种菜、现场采摘、任意“点宰”、自选自做等服务项目，让游客吃农家饭、干农家活、当农家人、享农家乐。从而填补了南中国没有国际农庄的空白，必将受到旅游者的青睐。二、项目的劣势（W）（一）本项目作为新建项目，选址既不处于产地也不处于销地，又没有老市场作为基础和依托，其历史上也不是一个传统的商品集散中心，因而市场缺少一种其赖以生存的文史基础，需要较长时间的市场培育过程。（二）现已建好的一期工程，市场的布局不尽合理。物流中心须具备容大广纳的特征和开放式的气势，现有市场过分重视临街门面的收益，临街门面设计太多，道路与内部的交流感觉受滞；建筑物密度过大，间距太小，很多信道只能容纳一辆小车通过，与大物流货畅其流的要求相距甚远；临街店面稍大约30平方米，内部店面面积约20平方米，面积太小，不适合部分产品的大进大出；店面结构单一，不适合综合性产品的经营要求；市场内没有规划面积足够大的停车场。（三）平江及周围地区形成产业化产品趋势不明显。农产品生产基本以水稻为单一品种，蔬菜、水果的种植主要满足本地消费，尚未形成专业化生产的农产品，其商品化程度不高，影响到农产品的集散和品牌的形成，目前只有汨罗大荆的农业产业化较有特色。（四）物流、运输、交通成本较高。京珠高速的带动作用明显，但收费较高,从平江到长沙和岳阳的小车过路费均为30元,大车的过路费更高，导致很多本地及周边地区来往于长沙和岳阳的车辆均绕道与京珠平行的107国道。31 （五）泰国水果进场需要有冷库等技术支持，伍市镇虽有冷库，但在市场之外，泰国进口水果价格较高，属高档消费，本地缺少消费基础，两头在外，难度不小。三、机会点（O）（一）搭乘“泛珠三角”经济圈高速发展快车。湖南纳入“泛珠江三角洲经济圈”，体现了珠三角经济能量集聚亟需扩大释放腹地的内在要求，将促进“泛珠三角”区域共同繁荣和发展，实现互补双赢。这对中泰国际农产品博览交易中心带来前所未有的机遇。本项目可谓“北枕长江，南邻广东。”“湖南省会长沙位于‘泛珠三角’中两个中心城市广东和武汉的中间，湘粤的合作对整个‘泛珠三角’的融合起着至关重要的作用。”本项目同样如此。（二）全国铁路第五次提速，对加速中泰国际农产品博览交易中心的物流将起到推动作用。在中部地区，第五次铁路大提速主要在京广、京九线上，长沙的周边城市如武汉、南昌等同时受益，正如一位经济学专家指出，京广铁路干线的提速，必将强化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。同时也拉近了与政治中心北京、长三角经济发展中心上海的距离，可以提高湖南省经济竞争的能力。当三年后湖南到广东的时速达250公里的客运专线开通后，广东到长沙只需要3个多小时。此外计划还修建一条到湛江的客货运铁路，经过湘西北、湘西南，然后进入广东。在两条铁路、两条高速公路的保障下，本项目通联更广泛。（三）“长沙生态经济带”带来的生态经济发展机遇。近来，省政府发布的《湘江长沙株洲湘潭段生态经济带开发建设总体规划》，这对于促进地处多重辐射、黄金经济地带的中泰国际农产品博览交易中心，成为演绎生态经济的舞台、成为可以燎原的地域经济亮点，无疑是一个利好消息。（四）商务会议上山下乡，度假村人财两旺这些年来，各种各样的组织都把商务和会议等活动转向城郊度假村，俨然形成了一个新的“上山下乡”运动，从而带动了度假村的繁荣。中泰国际农产品博览交易中心、中泰国际农庄度假村建成后，前来参加各种展会以及休闲度假的人将络绎不绝。同时，企事业组织和个人来到这里举行各种各样的会议和商务活动以及休闲度假。此外，这些度假村的建设和运行除了带动当地建筑业、旅游业、交通运输业、种植业、养殖业的快速发展外，还解决了成千上万人的就业问题，并带来可观的经济效益。四、威胁点（T）（一）近期，中国人民银行对于房地产开发信贷的门槛进一步提高，并将房地产开发的资本金由原来的20%提升为35%。这对需要大量开发资金的中泰国际农产品博览交易中心来说，是个很大的威胁。（二）一期工程已经定形，档次低，规划设计滞后，对后期的招商及统一经营带来一定的困难。（三）在我国云南、广西已有类似项目，在我省长沙、常有关类似项目也在陆续推出，这对本项目的招商和销售带来一定的挑战。五、全国同类市场（交易中心）比较全国同类市场（交易中心）比较表名称31 区域位置定位规模运营状况备注广西盛大农产品加工物流中心南宁市兴宁区三塘镇是广西农产品国际物流中心、国际农产品交易的大平台规划用地3000多亩尚未投入运营规划用地3000多亩南宁五里亭农产品批发市场南宁市五里亭原为西南地区最大的农产品批发市场年销售额达到10几亿元。人气足、生意旺、物流量大。但是,由于是一个老市场,起点不高、市场布局不合理、功能不全。后来慢慢被昆明三宝小屯农产品批发交易市场所抢占地位。昆明三宝小屯大型农产品批发交易市场昆明三宝小屯为目前西南地区规模最大的农产品批发市场。31 占地面积105.7亩，建有占地28亩的生猪定点屠宰、鲜肉交易市场，8000平方米的交易大棚。于2002年12月中旬建成并投入试营运。正式营运年交易额可达15亿元。它一头连着基地、农户，有稳定的货源；一头连着全国市场，吞吐能力强。东北亚农产品物流中心长春市东北最大的农产品集散中心年经营量100万吨，年交易额30亿元。2003年12月8日首期建成开业，一期工程，占地面积15万平方米，建筑面积4.8万平方米该物流中心总投资12亿元海南农产品物流中心海南海口市龙华区龙泉镇具备200万吨的气调保鲜冷藏库和相应的分级加工包装车间,具有日运输能力1万吨的保鲜物流机构等，采用现代的保鲜技术进行农产品的储藏，形成大规模的农产品经营中心。2004年2月开始兴建。今年一期工程计划投资18亿元中国（红星）现代农业博览交易中心长沙市107国道、韶山路、京珠高速公路的交汇处打造成一个高起点、高品味、大流通、大商贸，具有国际现代化管理水平的农业博览交易中心。规划用地3069亩，建筑面积151万平方米31 主体已建成营业，每年召开具有全国品牌的“农博会”斥资19.112亿元，2003年及目前的副附属项目和工程陆续开发建设和运营。六、结论通过对全国类似项目的调查和比较，以及本项目特点分析，我们以为在中国的中部地区开发这样一个以农产品交易展示为主要内容，确定“中泰国际”大主题，是非常有个性的“农博市场”项目。具有市场生存和发展空间，而且可以达到“特色经营、综合发展、规模效益”的目的。第五章中泰项目市场定位一、类比竞争项目或相关项目调研（一）类比类似竞争项目基本资料（含建设与招商、规划设计及销售）1、广西盛大农产品加工物流中心广西盛大农产品加工物流中心是广西自治区为迎接“南博会”而兴建的重点项目，规模宏大，起点高，是广西农产品国际物流中心、国际农产品交易的大平台。该项目位于南宁市兴宁区三塘镇，规划用地3000多亩，主要建设农产品竞卖批发市场、农产品仓储中心、农产品加工配送中心等以及相应的配套服务设施。广西自壮族治区人民政府桂政发[2003]29号文确定该项目为自治区指导协调农产品加工业重点项目。一期项目招商内容：计划征地500亩，作为项目经营场所用地，投资总额为20215万元。其中农产品竞卖批发市场为10万平方米，包括农产品竞卖大厅及500间铺面，预计投资8200万元。仓储中心为7万平方米，包括常温、冷藏及冷仓库，设计储藏能力为1万吨，预计投资7940万元。此外，建设农产品加工配送中心2万平方米，配置16条加工生产线及配送车辆，设计加工能力27000吨/年，预计投资3700万元，相应配套设施停车场为2.5万平方米，可提供500个车位，预计投资375万元。2、西南最大的农产品批发市场──昆明三宝小屯大型农产品批发交易市场，于2002年12月中旬建成并投入试营运。这个大型农产品批发交易市场占地面积105.7亩，建有占地28亩的生猪定点屠宰、鲜肉交易市场，8000平方米的交易大棚。据悉，这个市场不仅在西南地区规模最大，其配套设施也最先进、交易品种也最全。它一头连着基地、农户，有稳定的货源﹔一头连着全国市场，吞吐能力强。试营业这几天，日均农产品交易量达3000吨左右，预期正式营运年交易额可达15亿元。3、东北亚农产品物流中心由长春粮食集团与德隆集团共同建设，该物流中心总投资12亿元，分两期施工，2003年12月8日首期建成开业，一期工程，占地面积15万平方米，建筑面积4.8万平方米，拥有150个门市和库房，年经营量100万吨，年交易额30亿元，交易品种以粮食和成品粮油为主，辐射吉林省的长春、四平、松原、白城等地区，并延伸到辽宁、黑龙江、内蒙、新疆及沿海各省。其设施先进、功能齐全、交易方式现代化、市场管理信息化、幅射范围网络化，是与国家粮食交易网及全国35个大中城市粮油信息中心联网的专业性粮油批发市场。据悉，该项目全部建成后将成为东北最大的农产品集散中心。4、海南农产品物流中心位于海南海口市龙华区龙泉镇，2004年231 月开始兴建。这一大型农产品物流中心建成后将具备200万吨的气调保鲜冷藏库和相应的分级加工包装车间，具有日运输能力1万吨的保鲜物流机构等，主要引用先进的农业技术，重视农产品保鲜、储藏、包装等，采用现代的保鲜技术进行农产品的储藏，形成大规模的农产品经营中心。据了解，今年一期工程计划投资18亿元，完成20万吨气调保鲜冷藏库和日运输能力2000吨的保鲜物流系统的建设。5、中国（红星）现代农业博览交易中心位于长沙市107国道、韶山路、京珠高速公路的交汇处，四周紧邻二、三环线，处于长株潭三市的中心地带，交通十分发达。该项目由政府策划、市场运作、红星实业公司斥资19．112亿元，规划用地3069亩，建筑面积151万平方米，是省、市农业产业化一号重点工程，长沙市的一项标志性工程。该中心划分为五大功能区：即博览会展中心、农产品交易中心、科技信息发布中心、物流配送中心、现代农业观光休闲中心，以及星级酒店、住宅小区、餐饮娱乐等三大附属功能区，形成一个高起点、高品味、大流通、大商贸，具有国际现代化管理水平的农业博览交易中心。主体工程于2002年建成并每年召开具有全国品牌的“农博会”，2003年及目前的副附属项目和工程陆续开发建设和运营。6、常德农产品物流中心由香港泛华国际投资公司与常德市联手打造，投资总额为2.5亿元人民币，于年初已经破土动工，该市场建成后，将使常德成为我国中南地区较大的农副产品物流中心。据悉，已有200个珍珠专业户、100个茶叶专业户、150个干货经销商、150个水果商及1000多家农副产品加工企业在这里预订了专柜。总计已经招来了邻近4省2000多个客商和企业。7、高岭水果水产批发市场位于长沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）东侧，即将开通的二环线两厢，紧邻新铁路货运北站和107国道，距霞凝水运新港较近。项目占地面积为900多亩。主要为水果、水产、蔬菜三大功能批发市场。计划总投资5亿元。目前正着手报批及筹建工作。（二）综合评判在区域内，目前还没有可以类比的项目，岳阳市内没有，湖南省内也少有。就全国而言，农产品交易市场和物流中心可谓风起云涌，既有较早兴起的南方代表，又有西南的代表，也有华东的代表，还有东北的代表，中南的除了中国现代农业博览交易中心外，再无现代意义上的物流农产品博览交易市场。也就是说，类似市场项目还有较大的发展空间。就已经建成而且运营的项目综合分析，基本上都产生了良好的综合效益。二、中泰项目定位（一）市场定位中泰国际农产品博览交易中心是中南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其它国家农家生活的度假休闲区。（二）区域定位中泰国际农产品博览交易中心将打造成为中南地区第一个与国际接轨的农副产品博览交易中心。（三）主力客户群定位中国客商、泰国客商。（四）功能定位集批零交易、展示交流、会展合作、加工、仓储、物流、旅游观光、休闲美食等功能于一体。31 包括交易区、会展中心、加工区、仓储中心、酒店接待区、商务办公区、物流装卸区、配套住宅区、休闲度假区、观光区等几大功能规划区。（五）建筑风格定位以中式古典园林建筑为内核，形式上可以融合泰式风情，从而实现真正意义上的“中泰合璧”的建筑风格。第六章中泰项目价值分析一、商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）1、选择可类比项目平江县新城区的住宅项目、距本项目24公里远的盘石洲生态园渡假别墅、伍市工业园的配套住宅项目、伍市镇新建的住宅等。2、确定该项目价值实现的各要素及其价值实现中的权重对于项目价值实现的各要素，我们综合分析归纳为以下几大类：土地价值、项目规模价值、项目环境价值、项目内在文化价值、使用性质价值、建筑形态价值、建筑质量价值、项目配套服务价值、项目位置价值、项目升值潜力价值、各项目税费比较价值、地方不同政策形成的价值、项目品牌价值、投资回报率及周期价值等。以上各价值实现中的权重，由于统计和评价的方式不同，可能会有一定的出入，仅作参考列表如下（假设各要素权重总值为100分）：序号价值要素权重比值价值要素决定因素1项目位置价值8由自然和政府规划决定。2项目规划设计1031 开发商及项目定位决定。3使用性质价值11规划批地时决定。4建筑质量价值12开发商要求、施工与监理三方决定。5土地价值4政府决定。6建筑形态价值6开发商及策划者决定。7项目规模价值31 8开发商与政府共同决定。8项目环境价值3大环境是自然的,小环境由开发商根据项目需要而决定9项目内在文化价值4项目开发理念及引导与运营决定。10投资回报率及周期价值6市场前景、定位及操作者决定。11各项目税费比较价值2政府与开发商决定。12项目配套价值31 7开发商与政府共同决定。13地方不同政策形成的价值8政府决定。14项目升值潜力价值6定位及管理、经营者决定。15项目品牌价值5开发商及经营者共同决定。3、类比可实现价值决定因素（见上表）4、根据价值要素对比判断本项目可实现的均价由于价格体系的复杂性，以及确定价格决定因素本身的复杂性，目前按此种方式算价还为时过早，而且不确定价值因素较多，因而暂无按此方法计算项目可实现的均价。二、类比土地价值A、市政交通及直入交通的便利性的差异本项目市政交通条件已经相当好，直入交通也相当便利。只要项目建起来后，项目内部的交通流向及布局需要科学合理的设计，从而实现本项目在交通方面价值的最大化。B、项目周边环境的差异，自然和绿化景观的差异，教育和人文景观的差异，各种污染程度的差异，社区素质的差异由于在三五公里内，缺乏可比较的项目，故而项目周边环境与项目的差异主要由项目本身决定，由本项目与周边环境关系的程度而决定影响的大小。C、周边市政配套便利性的差异31 就目前看，周边市政配套比城区要落后得多，比伍市镇也差不少，因而要考虑到一二年或更长时间后的跟进性，和市场政配套的不断完善。三、项目可提升价值判断A、建筑风格和立面的设计、材质如果按“中泰合璧”的建筑元素，规划设计到位，而且开发建设成为独有的风格，则这种价值在湖南甚至更广的区域内是相当独特而巨大的，可能形成强大的卖点和吸引力。B、单体户型设计单体主要体现在国际农庄的别墅，其户型设计既要有区域特色，又要迈向国际化，使购买和使用者感到尊贵和超值。C、建筑空间布局和环艺设计原有第一期建筑空间布局太保守，不符合项目作为国际化的农产品博览交易中心的定位，故而在二期建筑空间方面有较大的发挥余地，环艺设计更是如此，从而可以提升项目形象和强化项目价值。D、市场配套、市场管理和物业管理这对项目价值的实现有着非常直接的关系，没有良好而齐全的配套以及科学先进的经营管理，则项目根本无法正常营业和发展，因而在项目规划和策划阶段，就应该按项目定位相要求的那样，做好这方面的工作。E、形象包装和营销策划做好形象包装和营销策划，可以在产品定位确定的前提下，顺利而更好地实现项目的价值，甚至可以增加项目的附加值。F、发展商品牌和实力长远战略考虑的开发商，应该更注重公司品牌与项目品牌的共同成长，因而做好项目品牌与做好开发商本身的品牌同样重要，而且在雄厚实力前提下，更应该把公司和项目品牌都做起来，并持久深入下去，从而在更广泛的人们心中形成极有竞争力的品牌实力。四、价值实现的经济因素A、经济因素上表已经列出，不再重复。B、政策因素主要是指当地政府对本项目的支持力度，包括形象、推广、配套、贷款、税收优惠减免等。五、中泰项目定价模拟（一）均价的确定1、比照其它住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法、有效需求成本加价法A、分析有效市场价格范围我们认为，有效市场价格范围包括本项目的市场交易中心的门面、商住楼，地下可销售的停车位，展销中心的展位或门面，酒店，写字楼，国际农庄别墅等等。B、确保合理利润率，增加有效需求价格为了确保合理而较大的利润率，我们提出增加了交易中心的建筑面积和国际农庄别墅的面积，适当减少停车场和仓储中心的建设面积，在保证绿化率、容积率等必需指标的前提下，尽量多做些直接价值较高的建筑产品，从而增加了有效需求的价值。C、运用以上两种方法综合分析确定均价：销售均价明细表31 产品类别销售均价（元/m²）备注农产品交易中心1200一层2000元/m²，二层1500元/m²，三层800元/m²，四层500元/m²。（1200元/m²为一至四层均价）国际农庄度假村1000别墅类型展销中心1000或可做成标准化展位出租售写字楼1000普通仓库60031 冷冻仓储中心2000中泰国际大酒店2000作为精装修的产权式酒店地下车库1.5万元/个2、中泰项目中具体单位的定价模拟单位成本核算定价（通过成本计算定价）参考国内可以参考的农副产品市场和博览交易中心，以及湖南北部地区岳阳平东的房地产市场行情，我们测算出本项目的综合成本为720元/m²，在此基础上，再根据不同产品类型及成本投入和配置要求，进一步细化框算出不同的价格。特别说明的是，冷冻冷藏仓储中心作为本中心技术会计师最高的一个产品，也是本项目作为与国际接轨，并展销许多进口高档农产品的必要装备。在中国目前应该是一流的标准，参考了多家同类型产品的成本，我们预算其成本大概为1000元/平方米。其它的不再作特别说明。六、中泰项目投入产出分析（一）中泰项目经济技术指标1、首期经济技术指标由于项目的特殊性，首期经济指标经调查得知，秦驰开发商对首期是通过2000万元买断原来国信开发商已经开发的占地50多亩建筑面积为3.85万平方米的物业，但尚有35亩推平了的土地没有建设（此部分可以计入本项目二期开发之中）。因而，要完成已开发的物业保证能够进入交付使用，则还需要投资一些经费，估计600万元左右。2、二期经济技术指标31 序号项目名称技术指标备注1总规划面积311亩2一期规划面积85亩尚有35亩推平未建设3二期规划面积226亩其中40亩还有待列入4二期总建筑面积150250m²31 5总容积率/6总绿化率建议35%以上7农产品交易中心35000m²8物流及加工中心12000m²9中泰国际大厦29250m²其中：地下层2250m²，计划车位100个31 10国际农庄度假村60000m²200—300栋别墅11仓储中心10000m²普通仓库5000m²；冷冻仓储中心5000m²。12停车场4000m²地下2000m²，地面2000m²，共计车位200个。（二）项目二期成本模拟投资总额：11392.31万元=10882.31万元+510万元（冷冻仓储中心建筑成本增加300元/m²即150万元；产权式中泰国际大酒店装修成本增加400元/m²即360万元，共计510万元）。1、征地费：1356万元（226亩×6万元/亩）2、报建费：1051.75万元（150250m²×70元/m²）3、规划设计费：180.3万元（150250m²×12元/m²）4、建筑成本：7512.5万元（150250m²×500元/m²）5、销售广告费：295.5万元（14775万元×2%）6、税费：486.26万元（建筑营业税3%，城建税及教育费附加8%，印花税0.3‰）。（三）项目收益部分模拟1、销售收入模拟：①销售均价假设31 产品类别销售均价(元/m²)备注农产品交易中心1200一层2000元/m²，二层1500元/m²，三层800元/m²，四层500元/m²。（1200元/m²为一至四层均价）国际农庄度假村展销中心1000写字楼1000普通仓库600冷冻仓储中心200031 产权式中泰国际大酒店2000地下车库1.5万元/个②销售收入模拟表销售收入总额：14775万元1、农产品交易中心：4200万元（35000m²×1200元/m²）说明：1200元/m²为一至四层均价，其中：一层2000元/元/m²，二层1500元/m²，三层800元/m²，四层500元/m²。2、度假村：6000万元（60000m²×1000元/m²）3、展销中心：675万元（6750m²×1000元/m²）4、写字楼：900万元（9000m²×1000元/m²）5、国际大厦地下车库：150万元（100车位×1.5万元/个）6、仓储中心：900万元其中：①普通仓库300万元（5000m²×600元/m²）②冷冻仓储中心600万元（5000m²×1200元/m²）7、中泰国际大酒店(产权式)：1800万元（9000m²×2000元/m²）8、停车场（地下部分）：150万元（100车位×1.5万元/个）③利润模拟及说明、模拟说明a、一期工程的物业由于是开发商买断的，故而还有部分物业可以对外销售，此部分收入尚未计入本利润模拟表内，本部分物业按保守价估算可收回3080万元；b、中泰国际大厦的第8层写字楼共有2250平方米，不对外销售，作为开发商自留；c、物流及加工中心共计1.2万平方米，未计入销售内。七、投资风险分析及其规避方法提示（一）中泰项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：1、项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值2、项目形象包装和营销推广是否成功（二）资金运作风险性1、减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本建议：尽量降低资金成本，提高资金使用效率，严格控制费用开支，提高销售回笼速度具体措施如：采用工程、材料公开招标制度；选用同质优价的材料和施工单位；充分利用债务资金；建立健全财务制度和严格财务审批手续；加长认购期，前期销售加大力度以尽快收回销售款；处理好银行的关系、使银行按揭的款及时转入开发商帐户。2、项目形象包装和营销推广是否成功31 这种风险对项目本身并不会构成危险，只是一个销售周期问题。但是作为一期项目有些问题，并且已经停工几年的项目，必须在再次启动时做出全新的项目形象，并实现独特的包装和营销推广，从而取得一系列的成功。关于这一内容，主要是策划和营销机构在今后的形象包装和推广中具体的操作把握，将有专门的营销策划方案解决。（三）经济政策风险1、国际国内宏观经济形势的变化在我们研究和考察的情况下，除非项目违规和严重不符合有关产业政策，否则这种经济政策性风险就主要可能来自地方的政策。2、国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设建议两条路线，解决这一问题，一是从省级政府做好政府公关，争取最上面的强力支持；二是从镇到县市，一层一层做好项目的政府公关工作，争取由下到上最具体的政策扶助和实现市政配套设施的及时到位。（四）项目微观方面的风险及控制1、市场定位风险中泰国际农产品博览交易中心是一个大型的综合性项目。其市场定位正确与否，直接关系到项目的成败。需要有较强驾驭能力的房地产策划机构进行全程策划。对策：我们特邀湖南省房地产全程策划第一品牌——“五洲半岛”负责该项目的全程策划。“五洲半岛”是由著名策划专家李柏、肖芳清等领衔，其精英群体包括注册高级策划师在内的专家型人才拥有多年的从事房地产策划的成功经验，特别是其针对房地产现实化难题的“全程解决”顾问模式的建立与推广，已为众多的企业提供了更具操作性的实效服务。他们善于将香港、深圳、广州等沿海地区房地产策划理念与湖南本土特点创造性的融合，实战经验丰富。由他们策划推广的商业地产成功率为百分之百，并且大多成为当年的明星楼盘，赢得了企业的高度评价。他们的介入，为本项目的成功打下了坚实的基础。2、产品设计风险中泰国际农产品交易中心，作为中国农产品走向世界、国际农产品步入中国的国际贸易新平台，规划设计方面能否高起点，直接影响到今后的经营。对策：为了把博览交易中心建成全国农产品一流的国际交易市场，在业界独树一帜，我们整合了商场开发各个细节的全国最权威的专家和最专业的公司参与到这个项目的规划、设计和开发中来。我们特邀我国著名的设计机构之一——湖南大学规划设计研究院，牵头负责该项目的规划设计，不仅外观气势不凡，而且要解决很多传统商场的一些技术难题。3、经营管理风险作为大型的农产品交易市场，其开发、经营和管理涉及许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具有备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。对策：我们特从国外和深圳等沿海城市引进一批专门从事农产品国际贸易的团队及各方面的专业管理人才，我们可以充分发挥各自在专业领域中的管理和技术优势，有效规避管理风险。4、近期需求不旺的风险中泰国际农产品博览交易中心由于其历史上不是一个传统的商品集散中心，又没有老市场作为基础和依托，市场的启动和发展需要一个过程。目前，人气有待进一步提升，招商有待进一步推进。31 对策：在这样的情况下，我们采取以下措施：一是将一期已经建好的铺面划分为：湘鄂赣土特产街、泰国街、香港街、黄金珠宝街、生态美食街5条街，全面启动招商及商铺营销工作；二是举办湘鄂赣名优特新农产品博览交易会；三是成立大巴车队免费接送长沙、岳阳、平江、汨罗等地的客商和消费者。5、竞争风险湖南是一个农业大省，因此，农产品市场比较多，竞争激烈。对策：第一，在市场定位上进行创新，我们中泰国际农产品博览交易中心重点是国际农产品的物流、会展、批发、加工。同时，将国际农庄度假休闲有机地融为一体，从而与中国农业博览交易中心、红星大市场、马王堆蔬菜市场区别开来；第二，在商场规划设计上，采用国际上非常流行的一个新型商场——现代情景主题综合商场，它卖的好感觉、好体验、好心情，是对传统、低档次的农贸市场的彻底颠覆；第三，在经营管理上，全面引入国际上先进的管理理念和管理模式，真正与国际化市场接轨。中泰国际农产品博览交易中心在与其它农产品竞争中，以“商场高档次、产品高品位、物流成本低、产品价格低”取胜。当经销商、宾馆、酒楼、消费者要购买国际农产品时，首先就想到中泰国际农产品博览中心去。6、财务风险如果公司的经营决策失误或经营不力,将面临被收购或破产的风险。对策：国际农产品加工、交易、博览、物流、度假休闲、娱乐餐饮、商务会议等多种业务并举，分块核算，优势互补，化解风险，稳健经营，滚动发展。八、继续开发节奏建议（一）影响项目开发节奏的基本因素1、政策法规因素2、地块状况因素3、发展商操作水平因素4、资金投入量及资金回收要求我们建议开发商考虑计划资金投入量包括三个方面：开发商自有资金；银行借入资金；销售回,笼资金。对于尽快回笼资金的建议，在项目各方关系处理后，争取提前宣传造势、全面开工二期项目，同时销售一期的余留部分；然后对二期项目进行包装和内部认购，加快销售节奏。（二）中泰项目开发节奏及结果预测1、继续开发步骤2、项目投入产出评估经过前期表达，项目一期投入及二期投入分别为2600万元和11392万元，其销售收入分别为3080万元和14775万元。项目计划投入产出周期为1.5年，则综合投资回报率为27.6%。3、结论通过全面而详尽的可行性研究，我们认为中泰项目极具投资开发价值。李柏为中国企业文化促进会企业形象策划专家、中国注册高级策划师，五洲半岛（长沙）国际策划机构总经理、策划总监，致力于房地产和区域经济研究与策划咨询服务。31'