五常苑开发项目策划报告.doc 40页

'五常苑开发项目策划报告项目策划概述第一节项目概要一．地块基本资料209号地块位于西部分区，东临市区南北向主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区——京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约一公里，距火车站约3.5公里，距省重点中学——邗江中学约500米，东边分布有栖月苑，月亮圆，宝集半岛等大中型住宅小区，所处区域交通便捷，环境优美。表1-1及图1给出了地块的基本情况。209号地块规划设计条件表1-1用地面积约㎡138711绿地率>40%容积率≤1.8建筑密度≤24%规划用途住宅出让年限70年-40- 图1地块图示一．项目概要1.项目名称：五常苑住宅小区；2.规划用地面积：138711㎡；3.规划总建筑面积：242740㎡。其中高层住宅面积34320㎡，商业用房面积2640㎡，小高层住宅面积14028㎡，联排别墅面积60012㎡，配套设施5740㎡（其中幼儿园2200㎡，公厕100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心3000㎡，门卫三处90㎡）。另建地下人防车库12739㎡，地下汽车库5460㎡；4.建设地点：扬州市贾七路西侧，孙庄路南侧；5.项目总投资：83471.527万元；6.资金来源：自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；7．建设期：30个月；8.建设单位：江苏新能源置业集团有限公司.-40- 第二节项目建设单位情况江苏新能源置业集团有限公司原名扬州新能源房屋开发有限责任公司，成立于1996年5月，于2004年5月组建江苏新能源置业集团，下设4个子公司，该公司是扬州市唯一的一家一级资质的房地产开发企业。集团公司位于扬州市新城河路386号，目前注册资本5000万元，集团公司现已开发完成了望月苑、咏月苑、得月苑、栖月苑、月亮园、金鼎国际公寓六个小区，正在和即将开发的有奥都花城、淮左郡、公元国际大厦、金旺阁、杭集综合楼、北京太扬家园等项目。集团公司开发的住宅小区各有特色：栖月苑突出“叠石文化、建筑博览”，是中西合璧的别墅群；月亮园是江苏省第一个月亮文化主题楼盘；金鼎国际公寓推崇时尚装修，提包入住的酒店式管理模式；而“前庭后院、南北露台、室内天井、动静分离”的淮左郡庄园，是一种传统建筑文化与现代住宅科技交相辉映的现代中式住宅，开启了扬州民居的新时代；在扬州创建全国文明城、卫生城、节水城、最佳人居城市中，新能源集团公司开发的小区起了重要的示范作用。集团公司自成立以来完成开工量73.8万平方米，竣工69.67万平方米，实现销售122573万元,上缴税金15040万元,其中2004年完成开工量17.4万平方米，竣工量14.19万平方米；实现销售2.72亿元。  （资料来源：http://www.xny.cn/Intro.asp）-40- 第三节项目主要建设内容本项目总建筑面积242740㎡，其中新建240套联排别墅面积为60012㎡，2幢14层高层住宅面积为39690㎡（含一层商业用房2640㎡），21幢7-11层小高层住宅面积为140028㎡，中心花园3000㎡，公共厕所100㎡，物管用房300㎡，变电室50㎡，社区服务中心（二层，一层为超市1200㎡和卫生所300㎡，二层为阅览室、健身馆以及会所共计1500㎡），门卫三处共90㎡，幼儿园2200㎡。另建住宅底层人防车库12739㎡，地下汽车库5460㎡。配套建设场区道路、停车场、绿化等设施。第四节主要经济技术指标经初步测算，主要经济技术指标见表1-2。主要技术经济指标表1-2序号指标名称主要内容1项目名称五常苑2建设单位扬州市新能源房地产开发有限公司3建设地址贾七路西侧，孙庄路南侧4规划总用地面积138711平方米5总建筑面积242740平方米6建筑容积率1.757绿地率42%8建筑密度21.60%9总投资83471.527万元10建设期一期10个月,二期14个月11资金来源自筹15000万元，争取银行贷款21317万元，其余通过预收房款作为项目建设资金12销售收入97261.14万元13两税一费5297.765万元14土地增值税,印花税等2431.541万元15营业利润13790.113万元17税后利润9239.376万元-40- 18投资利润率9.500%19投资利税率14.178%第一章市场调查分析的结论根据对市场调研资料数据的整理和分析，我们对扬州整体尤其是毕业设计所涉及的209号地块周围的整体经济环境、项目建设条件、竞争环境与特征、项目存在的优劣势都有了初步的了解：一．扬州近年来总体经济发展环境良好根据扬州市近年社会经济发展趋势与主要经济指标分析，扬州市近年来国民经济每年均以10%以上增长速度在稳步前进，经济综合实力不断增强，2005年生产总值达到了922亿元，这进一步表明扬州市的国民经济发展已进入一个稳定增长期，城市规模在不断扩大。同时随着经济的增长，城市建设也继续在大步前进，扬州火车站和润扬长江大桥的通车，必将使扬州的城市建设在今后相当长的一个时期内扬州市的城市建设继续得到进一步的加强。这一切都是推动扬州房地产业发展的基础和动力。-40- 二．扬州市房地产业发展迅速近年来，扬州市的房地产开发总量在快速上升。据相关资料显示，2002年扬州市房地产开发投资总额为261908万元，2005年为731400万元。同时开发商的开发水平不断提高，开发商处于发展成熟期，随着市场的不断成熟、先进开发理念的不断引入、扬州市民对房地产的消费观念日益更新，扬州市的地产商正开始向品牌化、规模化的方向发展。近几年，扬州市商品房销售状况一直保持良好势头,销售价格增长较快。随着扬州市民收入的增加和住房商品化进程的加快，市民房地产投资意识逐步增强，而户籍制度的松动也为商品房销售注入新的活力。2005年底，扬州市商品房销售面积达117.31万平方米，2005完成商品房实际销售额668200万元。同时，在二级市场红火形势的带动下，房地产三级市场交易也日趋活跃，房地产二、三级市场初步形成了增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。同时，随着土地价格的攀升和开发档次的提高，开发商成本投放呈上升趋势，因此，全市商品房销售价格继续稳中趋升，目前普通多层住宅均价已经上升到3400元/㎡以上，商业营业用房价格涨势也较为明显。三．扬州市居民消费水平提高，居住现状一般，近年购房欲望较强据市统计局统计，2005年市区居民人均可支配收入11379元，比上年增长15.5%，扣除物价因素，实际增长13.3%。全市从可支配收入主要构成看，工薪收入的增长仍是主要力量。近年来，扬州市区居民家庭居住条件有了明显改善，但现在的居住条件仍一般，有待进一步的改善。目前扬州市区居民居住房屋面积大多在60~100平方米左右，小区拥有配套的配套也以生活类（如菜场）、教育类（如幼儿园）为主。四．扬州市居民对商品房的需求特征趋于理性现在消费者购房时考虑的因素比较多,其中价格、交通便利和小区的配套是影响购房的三大因素，此外住宅的户型、物业管理等也日益受到消费者的重视。购房以分期付款和按揭贷款方式的为主，只有相当少的一部分置业者选择一次性付款。调查表明,购房者用于购房的支付能力还不是很强,同进也说明贷款买房的观念已被相当一部分人所接受。购房总价在21万~40万范围内的总价水平是被调查者最适宜的承受范围。-40- 第一章项目SWOT分析第一节项目优势分析（S）209号地块位于扬州西区，东临市区南北主干道贾七路，北临生活型道路孙庄路，西与特大型商住区——京华城中城隔路相望。该地块距市会展中心约1公里，距火车站约3.5公里，所处区域交通便捷，环境优美，是居住的良好地段。扬州市近年来开发西区的战略也为项目的成功运做奠定了政策上的基础。根据近几年的《扬房指数报告》显示，西区的房价明显高于其他各区，同时消费者在西区的购房倾向也时最高的。西区内没有大的污染项目，空气质量极佳，符合居住的条件。开发该项目的江苏新能源置业集团有限公司在扬州有着很大影响和知名度。作为扬州市唯一的一家一级资质的房地产开发企业，江苏新能源置业集团有限公司-40- 近年来开发的项目都取得了极好的社会效益和经济效益。其开发的月亮园项目是扬城第一个以月亮文化为主题的小区，震动了整个扬城；淮左郡庄园作为一个以传统的徽派建筑为特色的古典小区，其文化韵味十足。有这样成功的知名企业开发该项目，其前景必然是乐观的。归纳起来，本项目的优势主要有以下几点：（1）经济环境优势，具有良好的市场环境；（2）区位及用地规模优势；（3）市委市政府重视和全社会关注；（4）周围配套设施齐全；（5）开发商的影响力。第二节项目劣势分析（W）西区作为居住和商业的优势地带，势必会吸引各个投资者的目光。目前西区现有的开发项目较多，竞争较为激烈。若想取得成功，必须有自己的思路和特色，以吸引消费者的关注。另外，该地块位于主干道附近，对地块的规划限制比较多，开发商需要较多的考虑建筑高度、绿化等方面的因素。第三节项目机会分析（O）传统文化是中华文化的瑰宝，是中华文化精神的体现。近年来，传统文化的流失日趋严重，在历年的“两会”期间，加强传统文化教育的提案都是一个重点。扬州是国务院首批历史文化名城之一，其传统文化丰富绚烂，是中华文化的重要组成部分。在这样的时代、这样的城市建造一个有中国传统文化特色的住宅小区，其发展的机会和空间是很大的，政府部门和广大群众对此的拥护和支持也将使得该项目有较好的发展机遇。第四节项目威胁分析（T）鉴于该项目是有中国传统文化气息的住宅小区，其色彩必将不会像现代派那样的明朗活泼，而是有着古典的灰色基调。大部分的年轻人会感觉到压抑而选择不在此购买，这样势必会失去一部分购房者的目光。另外，对于传统文化建筑，其所用的建筑材料必须是有着灰色基调的，而这样的建筑材料成本较高，会影响到开发商的利润和效益。-40- 第四章项目定位及项目规划设计方案第一节项目定位一．项目名称的由来近年来,民族文化的流失相当严重,尤其是在青年一代。每年“两会”期间，都会有代表提案加强传统文化的教育。中国文化是伴随着中华民族的发展而发展起来的，它对中华民族的形成、繁衍、稳定和自立于世界民族之林，起了巨大的作用，有着超时代的意义。而作为中国文化的基本精神，即指导中华民族不断前进的基本思想，正是中华民族优秀文化传统的集中体现，它反映了中华民族的优秀品格，在中国历史上陶冶和培养了一代又一代对祖国以及对人类进步作出巨大贡献的英雄人物，造就了无数的仁人志士，而且在东方各国以至在全世界，至今仍闪烁着不灭的光芒，成为人类文明发展史中的文化瑰宝。中国文化的基本精神，有如下的概括：刚健有为的自强不息精神，博大宽容的仁民爱物精神，注重实际的现实主义精神，整体至上的爱国主义精神。儒家思想作为中国文化的主体，“仁”贯穿了孔子思想的始终。孔子的伦理思想、政治思想、经济思想、教育思想等，都是围绕着“爱人”这个中心展开的。孔子的“仁”-40- 爱思想发展到孟子那里，得到了充分的发挥。他不仅强调爱己爱人，还应在爱己爱人的前提下，进一步把这一爱心施于万物。而“仁义礼智信”这五常更是奠定了整个中华民族的整个民族精神基调：以仁爱人。然而，目前各地方都不够重视对传统文化的思考与宣传，这也是导致整个社会风气下降的一个原因。因而，以传统文化中的五常“仁义礼智信”作为项目的主题，有着很好的社会效益和经济效益。二．背景（一）.宏观背景近年来，扬州市房地产业有较快的发展，房地产业投资规模不断扩大，楼盘品质不断提升，为满足群众对商品房的需求做出了积极的贡献。在国家对房地产业实施一系列宏观调控政策后，扬州市房地产市场更趋理性。目前扬州市房地产市场需求旺盛，主要有以下几个方面的原因：1.城市化进程的加快.根据扬州市建成区面积达到100平方公里和建成区居住人口100万人的发展目标,在今后一段时期内城市人口仍将不断增加,对住房的消费需求仍将不断增大;2.投资环境和人居环境的改善,特别是近年来被评为“国家环保模范城市”，“国家卫生城市”，“中国卫生城市”，“中国人居环境奖”，“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”后，越来越多的外来客商到扬州投资兴业，对居住和营业用房的需求增加；3.经济的快速发展,人民生活水平的不断提高,使得不少群众迫切希望购房来改善居住条件;4.部分中高收入家庭出于投资需求购房。（二）.微观背景扬州既是风光秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里不仅拥有优美秀丽的自然风光，还享有深厚、凝重的历史文化遗迹：古老的运河、唐宋古城的遗址、明清时期的园林、汉隋帝王的陵寝，还有大明寺、四望亭、文昌阁等等，人文景观颇为丰富，向人们展现了历史长河对岸那隅逝去的风景。在扬州,传统特色的住宅小区仅淮左郡一处,且其为徽派建筑,小区中以别墅为主。而中国传统的岭南派也有其自身的特色。艾定增曾将岭南派的主流和成就做出过如下的概括：(1)宁变勿仿,宁今勿古;(2)追求意境,力臻神似;(3)因借环境,融为一体;(4)群体布局,组合空间;(5)-40- 清晰明快,千姿百态。其特色为：自由、自然和符合人们活动规律的平面安排；明快、开朗和形式多样的立面和体形；与园林绿化和城市或地域环境的有机结合。三.项目定位准则（一）.以客观、真实的市场调查为依据，使项目定位符合市场的现实选择项目定位是否成功主要取决于对市场行情和变化趋势能否进行准确判断。因此，必须十分重视市场调查，通过科学、深入、细致的市场调查，把握客户的需求，研究竞争对手和竞争楼盘的优势和亮点，寻找市场空白点。而且，要在一般调查的基础上，充分运用发展商、专家的指挥和经验，进行若干次深度调查和“头脑风暴”式的研讨，科学把握区域市场的特点，准确锁定项目的目标对象并精确判定其特征，确保项目定位万无一失。（二）.以客户需求为中心，适应和引导目标对象的多维需求楼盘操作成功的锁钥不在于推广中的“故事情节”和“花式营销”，而在于对购房者需求的充分了解和最大满足。一旦确定了一个项目的目标对象，就必须准确把握目标对象的行为和感受，针对目标对象的生存模式，结合项目所在区域的人文地理特征、生活习惯，对他们的生活方式和居住行为进行模拟整合，真正弄清客户的现实需求和潜在需求。影响目标对象购房决策的因素是多方面的，也是变化的，通常与区域房地产市场发展的阶段、市场竞争的状况、购房者的收入水平、产业政策等相关。（三）.从细分市场到细分客户，充分发现和满足个性化需求在房地产项目定位时，一般通过细分市场的方法，确定目标客户群，针对特定的目标客户群，进行具体的项目策划。现在看来，仅仅细分市场还不够，细分市场并确定了客户目标群的基础上，必须进一步细分客户，针对不同的客户，充分考虑其家庭结构、生活规律和偏好，做到面积、空间合理配比，功能分区相宜，并突出重点和差异。-40- 一个项目的目标客户群的需求不可能是完全同质的，会存在一定程度的差别，因而在项目定位时，既要保持整体上的一致性，又要创造局部的差别化，采取定制化的产品开发策略，以满足不同客户的多样化的需求。（四）.专业化运作，专家型整合21世纪是分工和专业化发达的时代，网络经济的发展使知识的传播日益便利，也进一步加深了专业化的程度。房地产全过程策划或项目定位是一项知识性活动，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，在知识不断分工细化和专门化的过程中进行知识创新和知识积累，既包括房地产的专门知识，还包括社会一般知识的积累，形成房地产项目运作的思想库或脑库，从而不断获得知识的外溢效应。这就意味着房地产全过程策划或项目定位的组织应是一所大学，是一种学习型组织，实行专业化运作和专家型整合，能不断进行知识创新。这种房地产全过程策划或项目定位的运作方式，彻底改变了传统的粗放经营和拍脑袋上项目的决策模式。在专业化深度分工的条件下，可以利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成整合优势，真正做到集约经营和专家决策。在有效分工和合作中提高效率，降低成本，借助于知识和人力资本打造精品物业，大幅度提高项目的附加值，使物业具有更大的投资升值空间，使投资者深感物有所值、物超所值，可以在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。对于发展商来说，可以通过增加供给，刺激和创造需求，增强其市场竞争力，提高项目的销售业绩和资本回报。本项目定位为传统文化特色的住宅项目，以中国传统的领南派的风格作为小区的基调。四.项目目标对象定位本项目主要为有中国传统文化气息的住宅项目，色调稍显暗淡，一般年轻人不愿意在此居住。本项目锁定的目标客源群，大部分在40岁以上的中老年人，他们事业上有一定的成就，对中国传统的文化有着很深的理解，有着很高的文化修养。同时，部分房地产投资看客看好本区域发展潜力进行投资兼自用。对目标对象的锁定，不能只集中在家庭年收入水平这一参数上，即购买力一个方面，而应该进行多视角的观察和分析，做出复杂而系统的综合判断。根据深入细致的市场调查我们确定本项目的目标对象具有以下特征：-40- 1.职业为公司白领，科教文卫人员，政府官员企业上层管理人员等；2.年龄集中在40岁以上；3.受教育程度较高；4.对居住文化有较高的追求；5.家庭年收入在5万元以上。五．户型比例与设计根据本项目确定的目标对象和市场调查的结论，充分斟酌这些人群的住宅需求特征，并要求基本适应和主动引导目标对象的生活方式，进而确定户型比例和户型空间功能配置。（一）.户型比例本项目高层和小高层突出两个主力户型，再配以两个辅助户型，主力户型为三室二厅二卫和三室二厅一卫其各约占30%左右，辅助户型为二室二厅一卫和四室二厅二卫，其比例分别各占20%左右；联排别墅为二层。1.户型设计要点户型设计的第一位决定因素是能满足现代居住生活行为和居住心理的要求，也就是使居住者在住宅内感到适用方便。根据采光要求，形成如下户型设计特色：（1）“一梯两户，户户朝南”。无论是多层还是小高层，均采用一梯两户的设计，户户朝南，可了一梯多户的立面凹凸不平、采光效果参差不齐的弱点，最大限度地满足日照的需要；（2）低窗台，大开窗，小进深，大开间。凹凸窗台的设置，不仅达到了相同建筑面积更多使用面积，更宽敞室内空间的效果，同时因为有更大面积的玻璃替代了钢筋水泥，自然而然地加大了采光面，使房间更通透，更明亮。根据通风要求，形成如下户型设计特色：（1）-40- 对流风。住宅的通风效果，不单取决于窗户的大小，更重要的是风的对流。五常苑的户型设计充分考虑到扬州地区的气候特点，客厅和餐厅双面朝向，南北对开，达到最佳的“穿堂风”效果；（1）小气窗。小气窗的设置源于节能环保的理念。在确保良好通风效果的前提下，还能让住户把握室外气候的变化，主动调节通风效果。白天开大窗，晚上开小窗；风大时开小窗，风小时开大窗。开小气窗通风，还能有效确保卧室的私密性。附上几个户型的图例如下：-40- 图2三室二厅二卫（149.07㎡）该户型动静分区，居室功能合理安排，生活阳台连接餐厅，既采光通风，又方便家务，双阳台确保采光，也能让高层生活多一些自由空间。-40- 图3二室二厅一卫（129.95㎡）该户型充分发挥居住功能，空间配置合理，前后大飘窗，采光通风，倍感舒适。-40- 图4四室二厅二卫（181.89㎡）该户型270度转角观窗景，收获无限风光，书房独立于一侧，静雅清心，错层设计动静分离，步入式衣柜方便使用，独立厨房和餐厅自成一体，采光阳台双倍面积，为居室增添光彩。-40- 小区内联排别墅按照不同的功能区分层面设置，动静皆宜；一层宽敞开间，宜于亲朋聚会、日常起居；二层享受家庭天伦之乐，雅致温馨；三层主人独享空间功能齐备。图5联排别墅户型1-40- 图6联排别墅户型2第二节规划设计方案一．规划思想从根本上来讲，住宅小区规划设计是对居住者生活方式的全面整合的过程，人类对改进自身生活方式的追求永无止境，因而如何提高住宅小区规划设计的品位确是复杂而永恒的课题。本项目的规划依据如下几点展开：（一）.依据中国古代“天人合一”-40- 的思想，运用现代规划手法和建筑符号，努力贴近自然，追求“人与自然的和谐统一”；（二）.因地形顺势而建，整体布局南低北高，由南面的联排别墅向北面的小高层、高层逐步抬升，顺应了古人所说的“凡住地，南低北高，名曰晋土，居者吉”的吉祥之意；（三）.在小区规划方案的构思上，创造观念超前、设施完备、品位高雅、和谐、健康、舒适、开放的绿色生存空间，以达到社区的人性化与人文文化的和谐统一；（四）.满足可持续发展要求，形成合理生态系统，同时经济上易于操作，达到良好的生态、经济与社会平衡；（五）.以人、建筑物、构筑物和自然融为一体的规划设计，以小区花园般的整体环境设计和灰色建筑设计，为久居闹市的人们建造一个清新的城内“世外桃源”。（六）.以中国传统文化为切入点规划设计，使居住小区具有扬州特色，突出“仁义礼智信”五常的景观特色，赋予文化品位和内涵，缔造情景交融、画景倾心，健康舒适的人居环境。二．整体规划本项目借鉴中国传统的岭南派风格，并结合扬州本身的古韵，重点突出“仁义礼智信”五常的精髓。围绕2000㎡的中心花园，在小区的南侧横向布置联排别墅240套，其楼间距和道路宽度尽可能大的满足规划设计要求；沿孙庄路布置两幢14层高的高层建筑，其一层作为商铺出售；在高层与别墅之间布置21幢小高层；在横向干道中心花园西侧建造配套的社区服务中心等配套设施，其中社区服务中心一层为1200㎡的超市和300㎡的卫生站，二层为会所和图书阅览室等活动的地方，阅览室应布置的有传统文化气息，其图书也应多为中国传统文化方面的图书；中心花园东侧布置2200㎡的幼儿园和物管用房。景观设置：围绕“仁义礼智信”，在小区的四个部分和中心花园分别设置以这五个字为中心的景观。小区中应以水和绿化为主要的枢纽，传达出古代文人所向往的青山绿水的田园生活气息。小区布置图见图7。-40- -40- 第五章施工建设方式和进度安排第一节项目施工建设方式本项目采用分期开发、分期建设的方式。一期开发建设联排别墅和高层住宅，二期开发小高层。根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目将进行公开招标。为了优选施工队伍确保工程质量，合理降低工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为全部招标。招标的组织形式又自行招标和委托招标，根据国家发改委制定的《工程建设项目自行招标试行办法》及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标，招标方式为公开招标。项目将派驻业主代表和聘请相关监理单位对工程的质量、进度、投资进行控制，以达到最优的经济和社会效益。第二节项目实施进度表项目实施进度表见附表1。-40- 第六章营销计划第一节房价的确定一.联排别墅价格的确定近年扬州西区别墅价格数据资料表6-1时间西区别墅均价(元/㎡)逐期增长量时间西区别墅均价(元/㎡)逐期增长量03年3季度3573.00——04年4季度3774.81-488.4803年4季度3338.79-234.2105年1季度4505.81731.0004年1季度2561.07-777.7905年2季度4753.84248.0304年2季度3531.63970.5605年3季度4573.83-180.0104年3季度4263.29731.6605年4季度5263.88690.05（资料来源：《扬房指数报告》）根据上述数据资料，设价格模型方程为y=a+bt,则计算列于表6-2：价格计算表表6-2时间tyt*yt*t03年3季度-93573.00-321578103年4季度-73338.79-23371.534904年1季度-52561.07-12805.352504年2季度-33531.63-10594.89904年3季度-14263.29-4263.29104年4季度13774.813774.81105年1季度34505.8113517.43905年2季度54753.8423769.22505年3季度74573.8332016.814905年4季度95263.8847374.9281合计040139.9537261.11330.00根据计算上表的数据可以得出：a=4013.995,b=112.912联排别墅的价格模型为y=4013.995+112.912t06年一季度联排别墅的价格即为当t=11时，y=4013.995+112.912*11=5256.027-40- 结合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的联排别墅价格为5288元/㎡。二.小高层价格的确定近年扬州西区小高层价格数据资料表6-3时间西区小高层均价(元/㎡)逐期增长量05年1季度3351.98——05年2季度3353.871.8905年3季度3500.96147.0905年4季度3373.38-127.58（资料来源：《扬房指数报告》）设模型方程为y=a+bt,则计算列于下表：价格计算表表6-4时间tyt*yt*t05年1季度-33351.98-10055.94905年2季度-13353.87-3353.87105年3季度13500.963500.96105年4季度33373.3810120.143合计013580.19211.2914根据计算上表的数据可以得出:a=3395.05,b=10.56小高层的价格模型为y=3395.05+10.56t07年1季度小高层的价格即为当t=13时，y=3395.05+10.56*13=3532.33结合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的小高层价格为3588元/㎡。三．商铺价格的确定-40- 近年扬州西区商铺价格数据资料表6-5时间西区商铺均价(元/㎡)逐期增长量时间西区商铺均价(元/㎡)逐期增长量03年3季度4136——04年4季度5293.93-297.2903年4季度3636.01-499.9905年1季度5930.81636.8804年1季度4659.441023.4305年2季度5161.61-769.204年2季度5726.031066.5905年3季度5001.38-160.2304年3季度5591.22-134.8105年4季度5405.85404.47（资料来源：《扬房指数报告》）设模型方程为y=a+bt,则计算列于下表：价格计算表表6-6时间tyt*yt*t03年3季度-94136-372248103年4季度-73636.01-25452.074904年1季度-54659.44-23297.22504年2季度-35726.03-17178.09904年3季度-15591.22-5591.22104年4季度15293.935293.93105年1季度35930.8117792.43905年2季度55161.6125808.052505年3季度75001.3835009.664905年4季度95405.8548652.6581合计050542.2823814.14330-40- 根据计算上表的数据可以得出：a=5054.228,b=72.164商铺的价格模型为y=5054.228+72.164t06年1季度商铺的价格即为当t=11时，y=5054.228+72.164*11=5848.032结合类似楼盘的价格，我们定五常苑项目的商铺价格为5888元/㎡。四．高层住宅和车库价格的确定由于现有数据资料不足以建立一个较为准确的数学模型，因此我们仅参照相关类似楼盘的价格，定位该项目高层价格为3488元/㎡，汽车停车位每个为8万元。第二节销售收入五常苑住宅小区开发项目总建筑面积242740㎡，可供销售面积23700㎡，其中联排别墅60012㎡，小高层140028㎡，高层住宅34320㎡，沿街商铺2640㎡。根据扬州市近年来的商品房价格走势并结合相似楼盘的销售情况，五常苑住宅小区商品房价格暂定为：联排别墅5288元/㎡，小高层住宅3588元/㎡，高层住宅3488元/㎡，商业用房5888元/㎡，车库80000元/个。经测算，别墅销售收入为31734.3456万元，小高层销售收入为50242.0464万元，高层住宅销售收入为11970.816万元，商铺销售收入为1554.432万元，车库销售收入为1760万元。五常苑住宅小区商品房总销售收入为97261.64万元。第三节营销计划一．销售方式本项目将采取自行销售的方式。为筹措尽可能多的资金以满足连续开发的需要，在每期投资达到25%左右时，进行房屋的预售，一期预售比例为43%左右，二期预售比例为60%左右。-40- 二．营销宣传在房地产销售过程中，宣传工作是整个销售过程的重头戏，宣传的是否到位、宣传的理念和宣传的过程策划将直接影响到房地产的销售进程。因此，根据扬州市的具体情况，结合以前的工作经验，做出如下的营销宣传计划：在开发理念成熟的时候，在市区主要的路口处设置大幅的广告标语，给消费者一个期待；在房地产开盘的前一周，在扬州的主要媒体《扬州晚报》、《扬州日报》、《扬州电视报》等报刊以及扬州电视台、扬州广播电台进行大规模的宣传。通过狂轰烂炸式的报导，使“五常苑”这个名字深深印入市民的脑海中。同时，利用房交会的机遇和赞助相关的文化活动，提升项目的知名度和社会影响力，为项目的运做成功做出宣传上的努力。-40- 第七章项目投资概算和资金实施计划第一节投资概算依据根据国家有关概算指标及市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步概算。1.《江苏省市政工程预算定额》及相应费率；2.《江苏省建筑工程综合预算定额》及相应费率；3.《全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表》；4.《扬州市工程造价信息》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定；5.《扬州市商品房价格管理实施细则》；6.业主提供的相关项目资料；7.类似工程项目估算指标。第二节投资概算一．土地出让及拆迁费用土地每平方米出让金为1950元/㎡，土地面积为138711㎡，土地出让及拆迁费用合计为：1387111950=27048.645(万元)二．前期工程费前期工程费按每平方米建筑面积155元计算：-40- 242740155=3762.470（万元）三．建筑安装工程费1.土建费用联排别墅60012800=4800.960(万元)高层住宅及商铺36960950=3511.200(万元)小高层住宅140028950=13302.660(万元)门卫配电房等配套5470700=401.800(万元)人防地下车库127391500=1910.850(万元)地下汽车库54601200=655.200(万元)小计24582.670万元2.水电安装电气及给排水242740120=2912.880(万元)电梯17698860=1061.928(万元)弱电(有线电视、电话、智能化管理等)24274015=364.110(万元)小计4338.918万元建筑安装费用合计为28921.588万元四.小区配套工程费242740200=4854.800(万元)五.公共基础设施费用按每平方米面积分摊50元计:24274050=1213.700(万元)六.管理费用按每平方米建筑面积计算，一级开发企业按35元每平方米，二级开发企业按30元每平方米，三级开发企业按25元每平方米计算-40- 24274035=849.590(万元)七.销售费用前五项（土地取得及拆迁安置费用，前期工程费用，房屋建安成本，附属配套设施费用，公共基础设施费用）之和的1%计算(27048.645+3762.470+28921.588+4854.800+1213.700)1%=658.012(万元)八.贷款利息利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的30％，计息时间为：七层及以下多层住宅不超过18个月，超过七层的高层住宅不超过30个月。利率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定。取年利率为6.39%，贷款18个月计算(27048.645+3762.470+28921.588+4854.800+1213.700)30%6.39%/1218=1892.114（万元）九.不可预见费(按2-4项之和的5%计算)37538.8585%=1876.943(万元)十.两税一费根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，五常苑住宅小区商品房开发项目销售适用营业税率为5%，城市维护建设税率为营业税的7%，教育费附加为营业税的4%。营业税：97261.645%=4863.082（万元）城市维护建设税：4863.0827%=340.416（万元）教育费附加：4863.0824%=94.523（万元）两税一费合计为5297.765万元-40- 十一.土地增值税、印花税、综合基金土地增值税为销售收入的2%，印花税率为销售收入的3‰，综合基金为销售收入的2‰。土地增值税：97261.642%=1945.233（万元）印花税：97261.643‰=291.785（万元）综合基金：97261.642‰=194.523（万元）项目投资估算见表7-1。项目投资估算表表7-1序号费用名称工作量单价(元/㎡)金额(万元)单位数量一土地出让及拆迁费用㎡138711195027048.645二前期费用㎡2427401553762.470三建安成本费㎡　　28921.588　其中:㎡　　　　1.土建工程费㎡　　24582.670　1.1联排别墅㎡600128004800.960　1.2高层住宅及商铺㎡369609503511.200　1.3小高层住宅㎡14002895013302.660　1.4门卫配电房等配套㎡5740700401.800　1.5人防地下车库㎡1273915001910.850　1.6地下汽车库㎡54601200655.200　2.水电安装费㎡　　4338.918　2.1电气及给排水㎡2427401202912.880　2.2电梯㎡176988601061.928　2.3弱电(有线电视,电话智能化管理等)㎡24274015364.110四小区配套工程费㎡2427402004854.800五公共基础设施费㎡242740501213.700六管理费用万元　　849.590七销售费用万元　　658.012-40- 八贷款利息万元　　1892.114九不可预见费万元　　1876.943十两税一费万元　　5297.765十一土地增值税、印花税及基金万元　　2431.541　合计万元　　83471.527第三节资金流入流出计划资金流入流出计划见附表2。-40- 第八章项目经济效益分析第一节项目静态经济分析五常苑住宅小区商品房项目营业利润为13790.113万元。按33%所得税税率计算，应交所得税4550.737万元，该项目的税后利润为9239.376万元。经测算，五常苑住宅小区商品房建设项目的投资利润率、资金利税率如下：项目投资利润率=税后利润/投资额*100%=9239.376/97261.64*100%=9.500%项目投资利税率=营业利润/投资额*100%=13970.113/97261.164*100%=14.178%根据测算，在项目住宅和营业用房以及车库都销售完全的情况下，投资利润率为9.500%，投资利税率为14.178%。这表明该项目的实施有着良好的经济效益。第二节项目动态经济分析一．净现值的确定根据相关项目的数据资料以及以前的经验，确定项目的月收益率为1%。该项目的现金流量表如附表3所示。根据计算结果显示，该项目的NPV为7360.971万元，月IRR为2.584%。我们可以看出，该项目的NPV>0,月IRR>基准收益率1%，该项目在经济上是可行的。-40- 一.敏感性分析本例取NPV作为分析指标。净现值的未来最可能值是7360.971万元。下面就自有资金数量（K）、销售价格（P）、建安工程费用（E）、前期工程费用（Q）4个不确定性因素作敏感性分析。由于本案对NPV作敏感性分析时，涉及到的变量较复杂，故NPV计算式子将不再列出，也不再进行绝对测定，而仅仅考虑相对测定法。分析结果见表7-2。敏感性分析（单位:万元）表7-2不确定因素变化幅度-20%-10%010%20%自有资金数量(K)4360.9715860.9717360.9718860.97110360.971销售价格(P)-8097.571-368.3007360.97115090.24222819.513建安工程费用(E)12981.15310310.9747360.9714550.8801740.789前期工程费用（Q）8091.4077726.1897360.9716995.7536630.535根据上表的数据，我们可以得出如下的结论：在同样的变动幅度下，销售价格（P）的变动对方案NPV的影响最大，以下依次为建安工程费用（E）、自有资金数量（K），前期工程费用（Q）的影响最小。-40- 第九章环境影响和社会效益评价第一节环境影响评价一．资源利用和能源耗用分析按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按照《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目采用如下的节能措施：1.优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、水泥、木材等建材的耗用量；2.注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施，提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体；3.窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热辐射，冬季又可得到日照；4.为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可以在空气间层内贴热反射材料。维护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热辐射，减少外墙面吸收热量；5.积极推广使用节能材料，选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖和密闭性能好的塑钢窗。提高门窗的气密性，积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，有利于抗震，并有利于提高劳动效率；6.尽可能利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择符负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因素，应考虑装设无功率补偿设备。7.选用节能的设备，降低能源消耗；8.节约水资源，室内供水设备先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理，处理后的水可用于绿化。-40- 二．生态环境保护根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。本项目环境保护工作受扬州市环保部门监督，采用的环境保护标准为：1.《建筑项目环境保护管理条例》〈国务院（98）253号令〉；2.《大气污染物综合排放标准》〈GB16297-1996〉；3.《污水综合排放标准》〈GB8978-1996〉；4.《环境空气质量标准》〈GB3095-1996〉；5.《地表水环境质量标准》〈GBZB1-1999〉；6.《城市区域环境噪声标准》〈GB3096-93〉。本项目的建设将从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材料等方面进行总体设计，同时在施工和投入使用过程中采取有效的环境保护措施，减少对环境的负面影响。（一）工程建设施工中使用的各种建筑机械设备在运行时产生的各种噪声、建筑材料的冲洗废水、运输装卸过程中产生的粉尘、扬尘，以及建筑废弃物等均对周围环境产生较小的影响。1.噪声：该工程建筑施工过程中对周围环境的影响主要是各种建筑机械在运转过程能够产生的噪声，类比其他工程，该噪声级均为暴露级，对周围环境产生一定的影响。根据该工程所在建设地点及周围环境的特征，环境噪声应执行GB3096-931类标准，要求在施工过程中应采取各种措施，降低噪声值，施工噪声做到场界达标，避免夜间施工，并尽量减少对周围群众生活的影响。2.废水：建筑施工时，因建筑材料的冲洗会产生一定量的废水。该废水PH呈弱碱性，且含有泥沙，直接流入下水管网或河道会阻塞，尤其在下雨天，大量雨水冲刷，沙石含量会高，流入河道内会使之淤塞。因此在施工现场建议建一沉淀池，废水沉淀后排放。3.-40- 粉尘：建筑材料一般为钢材、黄沙、水泥、石子、砖等，在施工、运输、装卸等过程中会有许多粉尘扬起，使局部区域内的TSP含量上升。根据建设部1991年第15号令规定：对建筑施工产生的扬尘应采取有效措施控制。因此，要求施工单位在施工过程中应采取增湿或小区域封闭、半封闭式等措施，尽可能降低各类粉尘对该区域大气环境质量的影响程度；4.固体废弃物：施工期间产生少量的碎砖、砂石等其他建筑废弃物，乱堆乱放，有碍环境，施工单位对能利用的要利用，不能利用的应及时清理。另外，施工期间不能占道，以免影响交通。（二）本项目在房屋装修阶段应积极推广用绿色无害装饰材料，合理安排工作时间，减少施工噪声，并对废弃的装修材料进行妥善处理。（三）该项目建成后对环境造成的影响主要有生活污水和生活垃圾。本项目范围内排水实行雨污分流制，雨水可直接排放城市雨水管网。生活垃圾实行袋装化，按市区统一规定投放，由环卫部门集中外运。（四）绿地作为城市空间组成要素，对城市景观和生态环境影响较大。同时绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。本项目要尽可能地提高绿化率，绿化系统要做到点、线面相结合，形成具有特色的绿化系统，充分发挥绿化在净化、美化、防尘、隔噪、降解方面的功能，以更好地保护环境。第二节社会效益评价一．社会效益分析本项目建设会产生良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：1.本项目的建设符合扬州市城市规划和区域控制性详规的要求，项目的建设有利于合理利用土地资源，加快扬州新城西区的建设步伐，美化区域环境，促进城市化进程。2.本项目的建设有利于合理利用土地资源，这对于稀缺的土地资源来说是一个极好的利好；3.本项目的建设有利于满足群众对商品房的消费需求，改善居住条件，拉动消费，促进相关产业发展；4.本项目具有良好的经济效益,通过项目建设有利于提高建设单位自身的经济实力,也有利于增加地方的财税收入；5.本项目对于弘扬民族文化,加强传统文化的宣传,引导人们重视对传统文化的探讨起着极大的作用。-40- 二．社会风险分析五常苑住宅小区商品房开发项目位于扬州市新城西区，项目用地范围为熟地，区域内不涉及到拆迁问题。本项目的主要社会风险为周围群众对项目实施的理解和支持程度，在项目实施前应提前争取他们的理解和支持，项目要严格按照区域性控制详规的要求退让用地红线，并严格按照规划部门批准的规划方案进行实施。此外，在项目施工过程中，应要求施工单位做好安全防护和环境保护工作，不占道施工，并尽量避免夜间施工，尽可能减少对周围群众正常生产经营活动和生活的影响。三．社会评价结论综上所述，项目建设有利于合理利用土地资源，有利于满足群众对住宅的消费需求，改善群众的居住条件。本项目的建设符合扬州市城市总体规划和区域控制性详规的要求，有利于加快新城西区的建设步伐，改善区域的投资环境和人居环境，本项目在建设过程中通过采取有效措施能解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小，其社会评价是可行的。-40- 第十章可行性研究的结论和建议第一节可行性研究的结论根据近年来扬州市房地产市场的走势，结合市场调查的结果，对209号地块进行了初步规划设计，并根据相关文件规定，对项目进行了费用估算和静态、动态的经济评价，同时还对项目进行了环境评价和社会效益评价。根据评价结果，我们有如下结论：1.该项目在经济上是可行的。根据计算，该项目的投资利润率达到了9.500%，投资利税率达到了14.178%，NPV达到了7360.971万元，月IRR达到了2.584%。通过对其进行敏感性分析，得出房价对该项目的影响最大，其次为建安工程费用、前期工程费用，自有资金的影响最小。2.该项目的环境影响评价是可行的。该项目将按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。同时，本项目的建设将从规划布局、节约能源、无害化、无污染、可循环、采用新绿色材料等方面进行总体设计，在施工和投入使用过程中采取有效的环境保护措施，减少对环境的负面影响。3.该项目的社会效益评价是可行的。该项目的建设有利于合理利用土地资源，有利于满足群众对住宅的消费需求，改善群众的居住条件。项目的建设符合扬州市城市总体规划和区域控制性详规的要求，有利于加快新城西区的建设步伐，改善区域的投资环境和人居环境，本项目在建设过程中通过采取有效措施能解决项目建设中可能产生的社会问题，社会风险较小。第二节建议鉴于本项目的主题是中国传统文化特色，对于中华文化的发扬光大、宏扬民族精神有着很深远的影响，因此，本项目在宣传过程中，应注重结合民族精神的相关内容，在全社会形成一股关注传统文化的思潮，这样势必会取得意想不到的社会效应，引起大家的广泛关注。-40- 同时，本项目在实施过程中，应注重结合扬州本身的人文环境，打造既有岭南派风格的传统，又和扬州古色古韵的人文环境相融合的住宅小区，提高扬州市的居住品位，为扬州市提前实现江苏省的“两个率先”做出典范。附表1项目实施进度表附表2资金流入流出计划表附表3现金流量表-40-'