商业地产调研、定位、策划、招商最佳解决方案.doc 23页

'商业地产调研、定位、策划、招商最佳解决方案您好！在我们运作商业地产各种项目的工程中，会遇到各种关于调研、定位、策划、规划、招商、营运、融资等等方面的各种难题，如何解决这些难题，为你准备这套系列的专业工具书，相信能够提供很好最有益的帮助。这是中国最全面、系统，最有最有实用价值、珍藏价值的一系列商业地产专业图书，如果您也从事这个领域的工作！建议您仔细的看一下，相信能够对您有很好的帮助.作为一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的9套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。以下是全部书籍的目录：1.《商业地产学万达》附《万达集团商业物业管理制度汇编》内容提要：万达，亚洲第一，世界第三的不动产企业带你揭开从拿地到开业只需十八个月的秘密深入剖析万达的钱是从何而来？万达和沃尔玛这个世界500强企业有着怎样的恩恩怨怨？“订单地产”是怎样可怕的商业模式？万达的全程产业链战略是无可奈何之举还是有意而为之？中国最大不动产企业战略全集——《商业地产学万达》——破解万达的成功密码——学习万达的企业文化和商业模式——解析万达的经营程式目录23第一章踢足球与盖房子—万达的品牌发展战略引子第一节：万达是谁？第二节：从事刀尖上跳舞的行业——万达的过去与现在第三节：钢铁是这样练成的——万达品牌形成及其价值第四节：一个人和一个企业——万达的企业发展历程第二章打造航母之城市综合体——万达产品发展战略引子第一节：春江水暖鸭先知——万达起步第二节：失败中的成长——第二代产品第三节：航空母舰之“城市综合体”——第三代产品第四节：并非终极——第四代产品第三章：到哪里找资金？——万达的投融资战略引子第一节：借鸡下蛋——私募之路第二节：雪球可以越滚越大——向银行抵押第三节：缘起地产式定单——向世界500强收租第四节：根本出路——上市第五节：海外融资——商业地产证券化23 第六节：生死一线——如何解决快速扩张中的资金平衡第七节：根本问题是如何赚钱——万达的盈利模式第四章：铸剑之组织与管理——万达的执行力战略引子第一节：不是军校——军事化管理改变商业思维第二节：18个月开业——万达的执行力秘笈第三节：纪律+作用+训练——万达的执行力文化第四节：铁血军事管理之分工明确与立体协同——万达的组织结构第五章：我的地盘我做主——万达的区域发展战略引子第一节：练就鹰眼——思想决定高度第二节：行业领先者的优势——制定规则第三节：万达的业务结构第四节：万达的区域发展战略第五节：情迷上海滩——一线城市的战略第六节：得中原者得天下万达——万达的中部战略第七节：“四野”南下——较量广州第六章：摸田螺要找个好伙伴—万达的商业经营战略引子第一节：“傍大款”——与沃尔玛的蜜月之旅引发的链条效应第二节：世界500强共舞——战略合作第三节：共赢是合作伙伴不断增多的理由第三节：目标是做中国最大的不动产商第四节：先盖房子，后开店子——万千百货之路第五节：自主经营之万达国际影院之路第六节：万达酒店之路第七章：半部《论语》治天下—万达的企业文化战略引子第一节：万达集团企业文化面面观第二节：创新和学习——万达发展的源动力第三节：我赚钱、我捐钱——万达人文关怀第四节：理想境界是百年万达232.《商业地产生死策划》图书精要：决定商业地产项目成败的一个发展策略本书《商业地产生死策划》正是通过一个个真实的成功、失败案例，来剖析一次专业的策划对于每一个商业地产项目的“生死”到底产生了什么举足轻重的作用。“不胜必败”从某种意义上体现了本书对商业地产策划内涵的深层诠释，相信本书定能为各地产业内人士带来前所未有的启发。绝大多数商业地产项目的失败，都是由于整体规划的失误导致——很多开发商根本不了解规划对于一个项目的成功到底有多么重要！解决：l主城区景观型都市综合体项目策划l新城区商业项目可行性评估与发展策划l政府主导型商业项目招商与整体策划l不同类型城市商铺销售策划难点与机会点对策l市场环境恶化导致商铺销售受阻的二次策划目录23 第一部分：商业项目产品策略2008年，浙江金华，一个江边的全地下商业中心一个来自浙江金华的项目金华的经济与县域经济第二章水门巷拷问开发商想让水门巷商业成为“持有型增值物业”水门巷拷问不理想的规划方案第三章没有钱就做没有钱的事事关全局的关键所在打肿脸充胖子只会是死路一条三大弱项与两个基本原则第四章由规划方案调整透视不同的开发策略商业规划核心密钥商业规划的适用性再论商业减持的必要性[持有+销售]的操盘方式2009年，广西南宁，一个江边的长条形商业中心南宁有条香港街异曲同工，还是殊途同归？第六章香港街困惑三问香港街不同的城市，相似的项目，同样的难题香港街策略要点第七章香港街策略突围香港街三大策略要点香港街规划应如何配合策略进行调整？谁还要重蹈武汉龙王庙国际广场江畔商业的覆辙？龙王庙的“？”号三年苦苦探索，为何有因无果？由懵懂、无知而付出的代价城市、河流与商业中心对中国城市商业中心的再认识中国大多数的城市都有一条河流河流承担了城市主要的交通功能。传统的商业中心大多数位于城市河流的第一张桥旁。江边的建筑为何难以成为商业中心？第二部分：商业地产发展与国家机遇第一章商业地产发展的战略选择大多数开发商并不具备持有商场和营运商场的能力商业地产项目的四个选择一封意外的邮件有朋自远方来第二章郑州使命与土地认识一次不平凡的使命郑东新区开发建设的特点河南为何要集全省之力来打造一个郑东新区？第三章郑东新区发展透视郑东新区的“短板”好大一个郑东新区第四章一块即将被收回的土地玉不琢，不成器。郑东新客站的交通功能郑汴路及金水路的交通作用中央大道交通描述第五章为什么该地块不适宜发展购物中心的商业业态？项目地块不具有发展购物中心的综合条件项目商圈辐射距离有限，辐射人口不足中国国情表明火车站周边是不宜购物中心发展的地区第六章土地机遇与交通大变局郑东新客站所带来的郑州城市交通大变局郑东“新十字架”郑东新客站所带来的郑州城市商业大变局第七章重新认识专业市场中国式专业市场专业市场发展的重要依托首先是农民和城市中低收入群体。“世界工厂”及不完全的市场营销体系推动了专业市场的发展郑州火车站批发商圈是中国最具影响力的批发商圈之一专业市场与火车站郑东新客站与郑州批发商业的关系第八章历史的机遇序幕已经拉开六站合一的历史机遇专业MALL时代最重要的工作项目具体操作建议土地机会策略超前的投资机会英雄所见略同第九章商业调查官常州是一座什么样的城市？不是在香港，常州也有一座又一城苏、锡、常的横向比较“常州又一城”名字的由来主力店疑问第十章常州自古繁华常州的市级商业中心常州市级商业中心评价常州有两个城市副中心武进能否成为常州南部城市副中心?深入武进商业核心武进商业消费外流现象突出武进区尚未形成一个成型的商业中心商家对武进区的商业存在升级需求武进的新商业中心正在形成过程中？第十一章常州又一城的前世今生争议花园街23 步行街不能是一条断街又一城的前途又一城困惑问题浮出水面条块分割严重，造成经营死角大润发超市占据了最主要的位置，但并没有达到促进商场整体经营的效果百货的沿街展示面窄，并且出现边角的异型，很难符合百货的招商要求核心决策的价值分析来自香港的董事的关心违约改建重组语不惊人死不休第三部分：商铺销售策略第一章商铺销售策略为什么要因地、因时而异？会卖住宅不等于会卖商铺商铺销售的技术含量昆明商铺为什么普遍呈现出“1+2”和“1+3”的共同特点？第二章昆明商铺销售特点的深层次原因重视底商价值的“1+2”、“1+3”是一种理想的销售策略吗？历史上的昆明商业地产和今天的昆明商业地产第三章六盘水商铺销售的实验场与昆明现象相反的六盘水经验海鑫商业广场与太阳广场项目综合条件PK海鑫商业广场与太阳广场营销策略PK海鑫商业广场与太阳广场销售结果PK太阳广场商铺销售成功的根本原因不同的城市背景与不同的销售策略第四部分:青岛大捷第一章青岛有个义乌城商铺销售的技术含量就像飞机上的螺丝钉青岛有个“义乌城”义乌城是个“半成品”？150万策划费与“100页废纸”要尊重现实和开发商的选择第二章义乌城的名字响当当开发商是青岛住宅销售市场上的“隐形冠军”义乌城销售推广基调的“八个武器”义乌城销售已经箭在弦上现在不能回头，将来还是要回头青岛义乌城的销售结果义乌城商铺销售背后的重大思考善于总结经验的团队是一支有发展前途的团队义乌城为推动销售所做的一系列的工作有努力，不一定有回报不理想的结果背后的深层次原因第三章义乌城颠覆销售商铺不要作茧自缚找对客户才是成功的关键商铺销售工作组织要专业化帮助开发商减少不必要的损失青岛是一个商业地产发展不成熟的城市改名、改定位新命名、新定位确立新的策略基调将售楼部移到青岛来对区块定价及功能布局进行调整第四章青岛国际展贸城第一次推广攻击并不成功系在国际展贸城心上的结明修栈道，暗渡陈仓？形成全新的国际展贸城VI体系推广具有成效论坛活动的密诀第五章2008年，一次突出其来的全球金融危机袭来为什么国际展贸城进线多但成交率偏低？2008年的9月，风刀霜剑严相逼！青岛房地产市场从2008年下半年开始迅速萎缩狭路相逢勇者胜？寻找真理的道路痛定思痛！解决国际展贸城商铺销售存在的两大瓶颈理清思路是解决问题的首要关键第六章国际展贸城销售新政态度决定出路创造旅游式、体验式的看楼感受世界上任何困难都惧怕认真二字财富沙龙——一项伟大的创新用财富沙龙完成销售员无法完成的市场教育目的发放财富沙龙邀请函财富沙龙解说内容财富沙龙活动创新营销模式怎样创造最广泛的客户来源？打造一支具备充足狼性的销售员团队国际展贸城销售体系的特点国际展贸城拉客体系中的“三驾马车”国际展贸城销售前期的四大步骤以认购增值卡斟选早期诚意客户第七章国际展贸城初战大捷成功的每一步,都是血和泪铺成.“开不开盘？”的拷问低认筹速度与迅速开盘的悖论2008年11月16日的重大考验！自古华山一条路三大板斧势不可挡青岛国际展贸城开盘总结第八章千门万户曈曈日，总把新桃换旧符世无艰难，何来人杰？如何推动商铺的持续热销？财富沙龙活动的作用如何强化？冰河世纪里的机枪手思维与狙击手思维成立展贸商会创造新客户来源展贸商会的特点利用“财富孔子”的事件炒作国际展贸城的知名度谁让孔子手捧金元宝？财富孔子与青岛国际展贸城的嫁接炒作的关键就在于制造矛盾事件营销所能达到的效果第九章国际展贸城畅游在2009年春季暖流里冬天已经过去了，春天还会远吗？23 央视权威报道后的潜台词好一个野百合也有春天！广告的谬误善用势者，如转圆石于千仞之山者也国际展贸城成功的广告推广体系连环造势强化服装市场的广告攻略提出世界标准中央商贸区的概念一个奇迹的诞生后记：一个商业地产的企业家时代！232.《商业地产前期决策指南--成功商业地产项目风险决策系统》图书精要：指导商业地产项目前期决策及控制投资风险的全能工具书《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。目录23第一部分谁能打造中国商业地产系统开发、理性开发的成功定律？第1章不要等到最差的结果，才想起为什么决策时不进行更理性的分析01.在房地产市场日趋成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产02.为什么开发商业地产项目会变成一条“不归路”03.探寻失败后面的根本原因04.拍脑袋决策的后果05.突破危机的路径第2章目前中国每开发10个商业地产项目，平均有2至3个会走向失败01.失败的专利02.好大喜功的代价03.战略性投资与务实的开发思路的矛盾04.何谓半步，何谓一步05.因为急于求成，所以欲速则不达06.王勇的实话第3章数亿学费得来的经验教训，打造出一套科学理性的软件01.从无知无畏到心存敬畏02.不要再倡导学习天河城03.怎样帮助蚂蚁过河04.为了让中国商业地产从此少缴学费05.商业地产定量分析的意义06.商业地产定量分析的数学模型07.决策的作用第二部分如何了解政策法规以避免不必要的风险，让项目走向成功?第4章政策法规的风险与投资决策的一票否决01.商业地产项目取得成功的要素02.什么是政策法规的风险03.商业地产项目政策法规方面的风险04.为何要实施一票否决第5章项目的发展规划必须符合城市的发展规划01.与政府关系良好，并不等于没有政策法规的风险02.决策不能满足于粗放型的城市规划研究03.什么是城市总体规划04.哈西新区的大型商业地产项目05.为什么哈西项目现在不符合城市总体规划的要求06.城市总体规划是一只看不见的巨手07.思考：商业地产项目投资如何适应广州从‘云山珠水’向‘山城田海’国际化大都市的规划格局转变第6章符合城市商业网点规划，是项目投资决策获得成功的基本保障01.商业地产项目论证当从何入手02.项目策划定位与城市商业网点规划的错位所造成的打击03.艰难的调整过程04.认识城市商业网点规划的重要性05.思考：深圳城市商业网点规划，为深圳城市商业地产发展带来了多大的影响第7章交通是商业项目成功的生命线01.交通评估的必要性02.交通总流量03.项目所需要具备的交通条件04.实例分析：北京百荣世贸商城成功的交通评估第8章商业地产项目立项过程中环境评估的重要性01.一个被关闭的美食广场02.环境评估需要注意的因素03.环境评估只是一个表面工作吗第9章地方法规与商业地产项目的风险所在01.刻舟求剑故事在商业地产领域的演绎02.无法回避的地方保护主义03.实例分析：沃尔玛进广州为什么这么难第10章商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序01.举办项目听证会是一个必要程序02.深圳市的听证制度23 03.一场听证会改变一个决定04.听证会的作用第三部分如何进行科学的选址决策，减少选址的风险？第11章选址的风险识别和量化的意义01.为什么开在繁华地段上的商场仍不能取得成功02.商业地产项目选址的原则03.确保选址的科学性和量化分析04.一把理清思路的梳子05.你的弯路错在哪里第12章政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险01.一次有代表意义的对话02.土地的作用03.政府出让土地方式对商业地产项目的开发运营将产生多大的影响04.商业地产项目取得土地的方式05.三种取得土地方式的利与弊06实例分析；北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素第13章经营风险大不大，重点看选址地块的商圈饱和度指数高不高01.不要被假象蒙弊02.商圈饱和度指数与开发商业地产项目的关系03.不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同04.何谓商圈饱和度指数05.如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值第14章选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗01.商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象02.理性看待人口密度数据03.中国式人口密度与商圈范围的界定04.项目建成后，哪些消费者会来消费05.项目潜在的消费群体的量有多大06.商圈内现有的潜在消费群体是否足以支撑项目的运营07.6V商业地产风险决策系统在人口密度分析中的应用08.实例分析：商场周边的人口分布为何是不规则的几何圆形第15章选址地块的客流情况调查01.一步差三市的现代演绎02.有人流，未必是客流03.人流动线对客流状况的影响04.客流统计分析05.实例分析：肯德基的选址策略第16章选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况01.并不是人流多，商场的营业额就足够大02.商场定位与选址之间的矛盾03.如何认识覆盖商圈人均可支配收入的状况04.6V商业地产风险决策系统如何评测项目地块与人均可支配收入的情况第17章选址地块竞争对手情况01.商业地产项目会面临哪些竞争对手02.辩证地看待竞争与发展的问题03.如何对选址地块的竞争对手进行评估04.竞争对手评估中的距离因素05.竞争对手评估中的时间因素06.为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”第18章选址地块交通道路条件01.路到才能人到，人到才能财到02.道路条件与商业地产投资决策03.为什么路到财不到04.6V商业地产风险决策系统的地块交通条件评价第19章选址地块公交设施情况01.公交设施对商业地产项目营运的重要性02.香港购物中心的公交优先战略03.我们应如何评估地块的公交设施状况04.选址地块与公交站台的关系第20章选址地块建筑物可视效果01.为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划02.主力店不进驻的原因03.选址地块建筑物可视效果的几种情况第21章地块平整条件01.商业地产项目如何评估地块平整条件对其开发决策造成的风险02.湖北黄石项目为何搁浅03.地块平整条件是商业地产项目投资决策的重要因素03.6v商业地产风险决策条件量化风险平估第22章地块拆迁条件01.为何地块拆迁条件也成为风险决策系统中一个量化的环节02.拆迁风险评估不能只停留在感性认识和简单成本计算的阶段03.拆迁的风险评估及《物权法》对拆迁的影响04.如何认识拆迁强度与拆迁风险05.6V商业地产决策系统的拆迁风险评估第23章选址地块经济技术指标01.为什么要评估地块的规划经济技术指标02.选址地块经济技术指标与投资决策的风险03.增大开发风险的原因所在04.6V商业地产风险决策系统与规划经济技术指标的关系第四部分如何细化业态组合系统，增强项目招商的可行性？第24章为什么说业态组合风险是一种看不见的招商风险01.风险看不到，并不等于不存在02.敢于向房地产开发商说“不”03.商业业态的构成04.百货店05.大型综合超市06.专卖店07.餐饮类商家08.娱乐类高家第25章招商组合形式01.一个陌生的来电，带来一个并不陌生的问题02.为什么出租率达到100%，开发商还是赚不到多少钱03.什么是开发购物中心的目的04．风险在于业态组合05．“卖椟还珠”告诉我们什么道理06．如何评估商业组合方案07不要让招商环节成为商业地产操作的“短板”第26章如何评估租金条件对项目投资决策的影响01.租金报表如何指导商业地产项目的投资决策23 02.投资决策的租金依据03.如何更理性、客观地看待项目的租金方案04.6V商业地产风险决策系统如何指导租金方案05.实例分析：主力店租金条件06.实例分析：一般店铺的租金条件第27章如何评估租赁年限对项目投资决策的影响01.租赁年限对项目投资决策的影响02.不同业态不同的租赁年限对购物中心产生不同的影响03.理性看待商业地产项目的租赁模式04.万达租金模式与天河城广场租金模式05.实例分析：租金高、租期短的租赁方案06.实例分析：租金低、租期长的租赁方案第28章如何评估租金递增率对项目投资决策的影响01.理性地看待租金递增率02.租金递增率不同，项目的风险值也就不同03.不同店铺的租金递增率04.实例分析：天河城广场不同经营阶段不同业态的租金递增率第五部分如何进行科学的规划设计，打造一个成功的商业地产项目？第29章中国商业建筑大反思浪潮01.南辕北辙的现代故事02.中国商业地产的建筑规划方案的“短板”03.商业建筑设计经验缺乏的代价04.中国商业建筑设计大反思第30章停车场与主力店的互动关系01.一次糟糕的“成功招商”02.停车场与主力店的互动关系真的那么重要吗03.停车场与主力店设计的五越理论04.主力店与停车场的设计是“看不见的陷阱”第31章地质条件的差异给我们带来的困惑01.工程建造的成本与投资决策的风险02.地块持力层深度量化的风险控制数学模型03.如何对地块持力层深度进行评价呢04.6V商业地产风险决策系统如何控制地块持力层深度的风险第32章不可忽视的地块地下水位深浅01.泛华武汉项目的经验教训02.地下水位条件不同对项目所造成的影响03.是什么导致泛华云南玉溪沃尔玛广场达不到预期的回报目标04.地下水位条件与成本控制05.6V商业地产风险决策系统对地下水位条件的量化风险评估第33章地块场地开挖围护条件01.地块场地围护条件对工程成本的影响02.传统的工程预算无法反映开挖围护的成本03.场地开挖围护条件的几种类型第34章地块地形条件的影响01.场地短边宽度会对商业运营造成什么伤害02.商场规划长宽比评价03.为什么商场最短边宽度不能小于50米04.6v商业地产风险决策系统如何对长短边宽度进行量化的分析第六部分如何通过项目的资本运作评测，进行商业地产项目的投资决策？第35章商业地产为什么被称为金融地产01.面对三个方案，该如何作出选择02.建成为社区商业配套街的方案一03.建成区域性特色街区的方案二04.建成区域性商业中心的方案三05.小老板、中老板与大老板的关系06.资本运作能力成为最大的瓶颈07.商业地产的本质是金融地产08.财务的计划跟不上现实的变化09.6V商业地产风险决策系统与国际化的资本运作方案第36章进行系统科学的资本运作测评，是商业地产投资决策的核心环节01.为什么商业地产的本质就是资本运营02.商业地产开发与住宅开发的异同03.一个并不复杂的投资方案04.产生意料之外的结果05.商业地产的资本运作风险的体现第37章商业地产资本风险的控制节点01.自有资金占总投资的比例02.自有资金的比例直接关系到项目资本运作的成败03.6V商业地产风险决策系统对自有资金比例的界定04.申请贷款额度的比例05.申请贷款的利息06.终极内部收益率07.资本的退出机制第38章如何为商业地产项目设计一流的财务方案01.扁鹊与蔡桓公的资本运作启示录02.工程成本附录6V商业地产风险决策系统使用说明01.企业的成败并在于拥有多少资源，而在于其对资源的整合能力02.6V商业地产风险决策系统的的时代意义03.6V商业地产投资决策风险的构成04.某商业地产项目运用6V商业地产风险决策系统生成的表格233.《商业地产开发建设实战指南》图书精要：中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书《商业地产的珠穆朗玛峰——商业地产开发建设实战指南》是中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书，是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著，通过对我国三大经济圈、56座城市、23 227个国内外商业地产案例的分析、总结，创造性地提出了当代中国商业地产开发的最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产实战手册。23目录第一部分城市第一章发展轨迹1、广州城市商业的两次转移,上下九步行街/北京路步行街/天河体育中心商圈/广州商圈发展轨迹2、深圳城市商业仍未定型.人民南商圈/东门商圈/华强北商圈/南山商圈/深圳商圈发展轨迹3、郑州城市商业的北移东扩.碧沙岗商圈/二七商圈/郑东新区商圈/郑州商圈发展轨迹4、成都城市商业的扩展与更新春熙路商圈/盐市口商圈/骡马市商圈/城南商圈/成都商圈发展轨迹5、济南城市商业的极核效应泉城路--泉城广场商圈/泺口商圈/东部新城/济南商圈发展轨迹6、西安城市商业的东西论衡.钟楼商圈/长乐路商圈/小寨商圈/高新区商圈/西安商圈发展轨迹7、杭州城市商业从西湖时代进入钱塘江时代.武林商圈/湖滨商圈/吴山商圈/钱江新城/杭州商圈发展轨迹8、北京城市商业的多心扩散.西单商圈/王府井商圈/多心型商圈概况第二章变革推力1、新城区规划中央商务区/中央居住区案例：北京朝阳区中央商务区的建设案例：郑东新区中央商务区规划案例：成都中央商务区规划案例：银川“塞上银河”中央居住区规划2、交通变革铁路/高速公路/机场/城市公共交通案例：广州新火车站建设对城市商业带来的影响案例：昆明迁建小哨国际机场对城市商业带来的影响案例：广州地铁规划方案对城市商业带来的影响案例：福州市城市轻轨规划方案对城市商业带来的影响案例：上海城市交通“十一五”规划对城市商业带来的影响3、城市经济GDP/GNP/社会消费品零售总额4、原理城市聚集理论/城市扩散理论/城市空间结构模式/商业吸引力模型理论第三章城市版图1、环渤海城市经济圈北京/天津/唐山/石家庄/青岛/沈阳/大连/太原/呼和浩特突出的商业地产案例：北京东方新天地/北京金源时代购物中心/北京SOGO庄胜广场//天津奥城商业广场/唐山远洋城/石家庄开元广场/青岛家世界购物中心/青岛万达购物广场/百联沈阳购物中心/大连胜利广场/太原华信摩尔/呼和浩特首府广场2、长三角城市经济圈上海/南京/苏州/杭州/宁波/无锡突出的商业地产案例：上海百联西郊购物中心/上海曹安国际商城/上海龙之梦购物中心/南京金鹰国际购物中心/苏州中国国际服装城/杭州华润万象城/杭州钱江商城/宁波天一广场/无锡保利购物广场3、泛珠三角经济圈广州/深圳/佛山/海口/长沙/武汉/南昌/福州/厦门/贵阳/成都/重庆/昆明突出的商业地产案例：广州太古汇/深圳中心城/佛山东方广场/海南第一MALL/长沙平和堂商贸大厦/长沙黄兴南路步行商业街/武汉万达商业广场/南昌京东鹿鼎国际购物公园/福州中亭步行街/厦门SM城市广场/贵阳铜锣湾购物公园/成都熊猫万国商城/重庆大都会广场/昆明柏联广场附录：东京城市商业的演变第二部分选址第四章宏观选址1、选址的重要性/选址前期分析/选址的四大原则案例：广州——从“云山珠水”向“山城田海”国际化大都市的规划转变案例：香港购物中心不仅要占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。2、城市商业中心的选址/邻近城市商业中心选址/密集居民区选址/郊区选址3、交通布局与选址的原则/交通布局对于选址的影响第五章微观选址1、用地经济评估/用地的物理评估案例：北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素2、增长式选址的条件/增长式选址的特征案例：广州国际玩具礼品城选址黄埔的战略决策3、拦截式选址的条件/拦截式选址的特征案例：广州摩登百货选址岗顶的战略选址决策4、累积式选址的条件/累积式选址的特征案例：贵阳女人大世界选址市西路的战略决策5、规避竞争式选址的条件/规避竞争式选址的特征案例：便利店选址的战略选择6、经济式选址的条件/经济式选址的特征案例：华盛顿州十字路口购物中心的战略选址决策第六章选址方法1、商圈调查的必要性/第一商圈调查/第二商圈调查/第三商圈调查2、选址的不确定因素/GIS技术与商业选址案例：法国家乐福选址与GIS选址技术3、附录1:武汉中商——团结SHOPPINGMALL选址商圈分析4、附录2:东莞华南MALL前期调研分析报告23 第三部分规划第七章认识商业地产项目规划1、规划的作用商业地产项目的核心属性案例：美国巴尔的摩（baltimore）城市商业一个海港城市的振兴案例：美国波士顿卡波塞德（cambridgeside）商业街廊一个湖畔的购物天堂2、八大规划原则战略前瞻化/布局人性化/标志可视化/功能多元化/卖场社会化/购物娱乐化/指标保守化/技术先进化案例：广州天河城广场战略规划经验案例：广东省茂名市威威步行街规划经验案例：香港购物中心公共空间社会化经验案例：香港购物中心保守化开发经验案例：德国卡塞尔城市焦点购物中心材料应用经验3、规划鉴证江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场组合元素比较/商业环境比较/街道回路比较/招商与运营比较4、中国商业地产项目三大规划通病建筑外观综合症/商业面积综合症/街道走向综合症案例：以建材为特色的西安紫薇MALL搁浅解析案例：香港购物中心分期开发经验案例：浙江桐庐江南商业中心规划图理解案例：辽宁沈阳市中街步行街——一条作用不大的步行街案例：天河城广场的南北向主街道社会化作用分析第八章中国商业地产规划的集体病症1、中华广场整体规划得失分析参考案例：日本爱知县奈库斯泰吉知立规划经验2、海门新上海购物广场整体规划得失分析3、桐庐江南商业中心整体规划得失分析4、湖洲澄海公园商业中心整体规划得失分析第九章国外著名购物中心规划案例1、霍顿广场整体规划得失分析2、海湾地区大卖场整体规划得失分析3、西武冢口购物中心整体规划得失分析4、奈库斯泰吉知立购物中心整体规划得失分析5、博多水城整体规划得失分析6、柏林火车总站商业整体规划得失分析第十章中国著名购物中心规划案例1、天河城广场整体规划得失分析2、正佳广场整体规划得失分析3、上海新天地整体战略得失分析4、上海九百广场整体规划得失分析5、扬州京华城生活广场整体规划得失分析6、台北101购物中心整体规划得失分析7、香港朗豪坊整体规划得失分析8、香港IFCMALL整体规划得失分析第十一章现代商业地产规划的适用原则1、直线带状/“L”型/“U”型/组团型/“T”型/三角形/哑铃型/十字哑铃型/垂直立体式2、交通功能对总体规划的影响/按交通类型区分的商业建筑案例：为什么华南MALL停车场是空的，门口却停满自行车？3、环境景观的重要性案例：利用“天然海景形成主题特色”的香港IFCMALL案例：利用“人造山景形成主题特色”的大阪NambaParks4、主题式商业建筑形成的必要条件案例：“引天然河水进入人造运河”的福冈博多水城案例：美国MALL的娱乐主题案例：香港商业建筑的主题化差异营销5、主力店对整体规划的影响/主力店的定义/组团式商业建筑主力店的位置安排原则/城市中心垂直立体式商业建筑大型主力店的分布原则案例：兰州某商业建筑进行大型超市招商所面对的尴尬案例：美国部分郊区购物中心，为主力店进驻所付出的代价案例：中山三乡都会新天地的主力店招商难题6、风水格局与总体规划案例：强势气场，双核格局——香港IFCMALL的风水格局案例：平和谦逊，和谐共处——上海久百城市广场的风水格局第十二章现代商业地产规划的要点1、人们到达商场所采用的交通方式/步行通道的设计/自行车和摩托车停车位的设计案例：上海久百城市广场的外部人流动线规划案例：正佳广场停车场外部流线与顾客步行外部流线的分离2、出入口规划的战略意义/出入口设置的基本原则/出入口设计风格案例：深圳万象城主入口为何不朝向深南大道？案例：广州正佳广场首层北门为何形同虚设？3、内部流线的意义/内部流线的作用案例：长沙平和堂持续旺场的秘密4、内部环境的构成/内部环境的表现案例：维多利广场的内部环境与小资情调5、商业建筑的趋势/柱距/层高第四部分元素第十三章街道1、街道的形状线性复合/中心辐射/圈状环绕案例：中国四季青服装交易中心案例：济南泉城时代广场案例：德国威登巴斯利林卡勒2、街道类型露天步行街/全天候步行街/立体化步行街案例：云南丽江花马步行街案例：欧洲商业拱廊的应用经验案例：郑州郑东新区丹尼斯步行街3、适宜的街道的长高宽街道的长度/街道的宽度/街道的高宽比第十四章店面1、店面的构成：营业面积/店面功能案例：香港西九龙中心商场顶部过山车经验2、店面的形状：店面的进深与开间案例：香港太古广场独特的店面形状3、店面的风格：奇特的店面/有亲和力的店面23 第十五章中庭1、中庭的作用：中庭的商品展示作用/中庭的交通组织作用/中庭的资源整合作用案例：广州维多利广场外中庭设计经验2、中庭的类型：整体气势/交通组织/戏剧效果第十六章广场1、广场的类型：市政类中心广场/商业文化广场/带状景观广场/小型转角位广场案例：江西鹰潭地王商业广场案例：广州中华广场案例：广州珠江都市欢乐港2、广场的作用研究：案例：深圳中信城市广场的广场负作用案例：上海松江广场PK深圳市中心购物公园案例：山东青岛胶州利群购物中心内广场的利与弊第十七章停车场1、停车场的类型：多层立体式停车场/机械式停车场2、停车场的设计：停车场设计原则案例：香港购物中心商业面积与停车位数量对比3、停车场如何适应不同的商业建筑？：地面停车场/地下停车场/屋顶停车场/与商场联通的多层停车场/独立式停车楼5、消防车道：消防车道设计的要点第十八章配套空间1、美食：美食的类型/美食园的位置案例：香港购物中心的人流拉动作用2、电影院：电影院的作用/电影院的位置安排/电影院的建筑要求及疏散通道案例：香港购物中心与电影院的结盟案例：广州天河娱乐广场电影城的经验教训3、其他娱乐设施：溜冰场/游乐设施案例：上海大顺北海道滑雪场合理性分析案例：广州正佳广场冰河湾溜冰场应用实例案例：大坂HEP购物中心游乐设施案例：大坂欢乐之门的游乐设施案例：拉斯维加斯恺撒宫古罗马广场案例：台北京华城的娱乐设施4、卫生间：卫生间的位置/卫生间的设计第十九章装修1、标志：标志的类型/标志的控制2、外装修：外装修的要点/外装修材料所要传达的信息案例：博多水城与正佳广场外装修比较案例：百页窗式木质条纹广告位的实际应用情况3、内装修：公共装修/二装合一4、照明：照明的方式/照明的亮度/照明的美学第二十章设备1、电梯：自动扶梯/客用电梯/客货两用电梯2、给排水：给排水设计原则/给水设备/排水设备3、电力设备：电力设备的规划及设计案例：某地商业建筑的用电分配及收费方案案例：一个超市的用电分配情况4、消防设施：消防分区/防火卷帘/防烟区/竖井区/避难规划234.《商业地产招商经营管理指南》图书精要：中国第一部系统总结穗港台沪京及当代最先进的招商经营管理经验的实战力作《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案23目录第一部分：商场招商第一章：招商策略1.1.1招商的基本原则招商的核心属性/招商七项基本原则案例：正佳广场的[52：30：18]业态分配比例案例：华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例案例：上海购物乐园[25：23：18：18：9：4：3]分配比例案例：中国首个动漫主题商城——广州动漫星城案例：欧文光谱中心用主题决定招商案例：广州天河城天贸南大与吉之岛百货的错位经营策略案例：菲律宾SM集团成功的连锁购物中心模式案例：正佳广场租金定价的经验1.1.2招商的总体设计招商的时机选择/招商的地点选择/招商的方式选择案例：广东虎门富民服装城打造中国服装批发名城的两次战略选择案例：虎门富民服装城利用“天气”进行招商的策略案例：武汉龙王庙商贸广场香港招商的经验总结案例：广州太古汇异地招商启示23 1.1.3招商的团队建设招商团队架构/招商团队要求及组成/招商团队执行力保障/招商人员的制度考核与奖励/招商人员业绩考核原则/招商费用控制附录1：XX集团房地产开发有限公司与XX外资超市的商业物业租赁合同附录2：XX广场商铺认租书附录3：XX广场商铺租赁合同第二章：招商技巧1.2.1招商的艺术运用招商技巧的必要性/招商技巧的作用/艺术地运用招商的手段案例：广州大学商业城招商商家进驻由学生做主1.2.2主力店招商主力店招商优先/主力店招商失败的七大陷阱/主力店成功招商步骤和技巧1.2.3招商实施选择承租户/多元化招商手段案例:上海龙之梦购物中心“模拟招商法”开业率高达80％案例：大信新都汇定向招商的成功经验案例：北京百荣世贸商场的招商经验第三章：招商必知不同类型商家开店的要求1.3.1不同类型商家的选址要求大卖场类商家选址要求/餐饮休闲类商家选址要求/服饰精品类及服务配套类商家选址要求1.3.2不同类型商家的楼层位置要求大卖场类商家的楼层位置的要求/餐饮休闲娱乐类商家的楼层位置要求/服饰精品类及服务配套类商家的楼层位置要求1.3.3不同类型商家的租赁面积要求大卖场类商家的租赁面积要求/餐饮休闲娱乐类商家的租赁面积要求/服饰精品类和服务配套类商家租赁面积要求1.3.4不同类型商家租赁的单层面积需求大卖场类及餐饮休闲类商家租赁物业的单层面积要求1.3.5不同类型商家对物业层高的要求各种不同类型的商家的层高要求1.3.6不同类型商家对楼板承重的要求各种不同类型商类的楼板承重要求1.3.7不同类型商家的给排水要求各种不同类型商家的给排水要求1.3.8供配电的异同各种不同类型商家的供配电要求1.3.9停车场位置、数量的异同各种不同类型商家的停车位数量、位置要求第二部分：经营管理第一章：商场的调控2.1.1商场的宏观调控何谓商场的宏观调控？/如何调控商场人流？/如何调控经营方向？/租金调整租户2.1.2商场的微观调控何谓商场的微观调控？/租户组合调整背后的微观调控因素案例:正佳广场永乐电器租赁面积调整背后的微观调控因素案例:正佳广场新泰洋美食租赁面积调整背后的微观调控因素第二章：建立租户档案2.2.1认知百货公司的类型和特征百货公司的分类/百货公司的历史成就与中国版图2.2.2超级市场超级市场的分类/超市巨头的历史成就与发展版图2.2.3其他次主力店家居建材类次主力店/电器通讯IT卖场类次主力店/便利店类次主力店/连锁药房类次主力店/餐饮类次主力店/健身运动类次主力店第三章：商场经营管理2.3.1租户管理收租管理/投机管理/租户淘汰2.3.2装修管理装修管理的必要性/商铺出租交铺标准2.3.3执行力及安全管理专管员及巡场制度/表格化管理/安全管理2.3.4危机管理购物中心租户抗租/主力店撤场第三部分：自营主力店第一章：自营主力店的可行性3.1.1为何要自营主力店?自营主力店的优劣势分析案例:天河城广场的自营主力店成功经验3.1.2自营百货公司的总体评价自营百货公司的必要性/自营百货公司的作用/自营百货公司的后遗症案例：SMSUPERMALL投资开发—经营管理一体化模式特点3.1.3自营百货公司的策略路径百货公司的发展策略/自营百货公司如何配合购物中心进行业态调控/自营百货公司的营销策略案例：日本东京五大百货公司的差异化经营之路案例：厦门SM城市广场来雅百货的整体营销经验第二章:自营主力店卖场设计的原则与方法3.2.1饰面设计原理选择饰面的标准/饰面数/饰面数与销售额的关系23 3.2.2陈列设计方法与步骤陈列设计的方法/前进（立体）陈列的陈列步骤3.2.3导买点设计的基本原则导买点的作用/导买点的应用3.2.4货架、商品及通道的关系排位理论/磁力商品/排位理论及磁力商品的应用实例第三章：数字化商业3.3.1数字化售价管理售价幅度/售价/局限售价幅度及售价/最畅销售价及一般售价系列/丰富的商品3.3.2数字化价格及利润控制成本价、零售价及价格增涨额的关系/毛利与毛利率3.3.3数字化盘点及商场管理数字化盘点/数字化商品周期管理3.3.4数字化采购及销售管理数字化采购管理/数字化销售管理第四章：自营主力店的经营调查3.4.1自身及竞争对手调查市场调查/竞争对手调查的目的3.4.2微观经营调查标签及卖场平面调查/竞争对手饰面调查/饰面及价格调查3.4.3顾客调查顾客购物路线图调查/顾客行为调查第四部分：品牌与行销第一章：建立品牌4.1.1建立品牌的必要性品牌的作用/品牌的组成/品牌的成4.1.2品牌建设中的命名策略命名的重要性命名具有深厚的内涵/命名是核心定位的反映/命名是市场的第一驱动力/命名产生心理暗示的诱因/命名是公开的无声承诺/命名是项目品牌的昭示案例：成都未来广场的命名策略缺陷案例：武汉龙王庙国际广场的命名及推广策略失误案例：北京盈港时尚消费岛的命名策略分析命名的策略命名的策略基点/命名的策略构成/命名的方法案例：北京“六佰本”的目标市场策略命名案例：深圳福田中心区项目综合性命名“COCOPARK”案例：广州和黄黄沙项目命名“西城都荟”4.1.3标志标志的作用/标志的类型/标志的应用标志的重要性/标志的五大功能案例：现代城国际商城宣传图片台湾购物中心的标志应用台湾远企购物中心/台湾台茂南坎家庭娱乐购物中心/台湾京华城/台湾老虎城（TigerCity）/台湾中坜大江国际购物中心/台湾德安购物中心/台湾TAIPEI101MALL/台湾环球购物中心/台湾嘉年华购物中心/台湾梦时代购物中心/台湾美丽华百乐园/台湾新竹风城/台湾环亚购物广场/台湾耐斯广场香港购物中心标志应用香港APM/香港又一城/香港时代广场/香港东荟城名店会/香港奥海城/香港青衣城/香港国际金融中心商场（IFCMALL）/香港德福广场/香港太古广场/香港太古城中心/香港荷里活广场/香港海港城/香港朗豪坊/香港大埔超级城/香港西九龙中心/香港马鞍山广场中国大陆购物中心标志应用北京万贸购物中心/北京Solana/北京百荣世贸商城/北京沿海.赛洛城/北京大钟寺国际广场/西单MALL/北京77街/北京新世界中心/北京六佰本/北京东方新天地/北京金源时代购物中心/北京ULOPARK悠乐汇/广州世贸新天地/广州阳光都会广场/广州北亭广场/广州中华广场/广州天河城/广州正佳广场/广州天汇城/广州国际玩具礼品城/东莞华南MALL/东莞第一国际/佛山顺联国际购物/佛山南海.新都会/佛山嘉洲广场/佛山天佑城/佛山东方广场/深圳中心城/深圳华润万象城/深圳海岸城/深圳中信城市广场/深圳中信地铁商场/深圳益田假日广场/上海来福士广场/上海龙之梦购物中心/苏州中国国际服装城/宁波天一广场/浙江江南.摩尔/杭州西城广场/江苏扬州瘦西湖新天地/安徽金地.88街/武汉龙王庙国际广场/河南濮阳市昆濮时代广场/大连百年城/天津奥城商业广场/唐山远洋城/西安世纪金花钟楼购物中心/成都万达.锦华城/成都新城市广场/成都熊猫万国商城/成都第一城/贵州都匀现代城/成都嘉德深国投广场/昆明爱百城国外购物中心标志应用加拿大WestMall/美国MALL商业地产项目品牌推广的手段4.1.4色彩与印象为何要强调商业地产的色彩？色彩与商业地产的微妙关系/色彩的作用/色彩的指向/色彩的体验/色彩的运用案例：天河城广场色彩配合定位转换案例：中华广场品牌标志与色彩定位案例：正佳广场形象与色彩搭配定位案例：北京世纪金源购物中心的色彩哲学色彩与第一印象色彩主导第一印象/店招与色彩案例：香港购物中心的色彩应用案例：欧洲最大的商业购物中心Traffordcenter的华丽色彩第二章：推广品牌4.2.1如何实现品牌推广商业地产项目品牌推广的必要性商业地产项目品牌推广的步聚/商业地产项目品牌推广的目的/商业地产项目品牌推广的时机/商业地产项目品牌推广的要求23 商业地产项目品牌推广的手段案例：深圳COCOPARK公仔形象COCOGIRL寻找真人替身案例：正佳广场恐龙化石展4.2.2台湾购物中心活动营销借鉴远企购物中心——以国际接轨精致Happy品味Go远企购物中心——品味澳洲-时尚与食尚远企购物中心——耶诞点灯耶诞e通颂传爱HappyGo远企加拿大周——自然、纯净、健康加拿大远企购物中心——爱恋意大利远企购物中心——顶级精品皮制品展远企购物中心——冬天的礼赞室内音乐会远企购物中心——漫步秋天时尚森林沐浴2005秋冬时装最佳风华FashionWeeK远企购物中心——夏日彩绘婚礼（婚纱秀）案例：环亚购物广场——用艺术、人文[沟通]生活美学环亚广场——环亚【听月光露天音乐会】环亚广场——迎鬼月营销活动环亚广场——MTV10破天惊VJ群环亚偷情环亚广场——情人节活动环亚诱惑爱赌场环亚广场——洋味财神爷免费赠英文春联环亚广场——美丽佳人独领风骚50年环亚广场——公益活动关心妇女公共安全餐券义卖募款台茂南坎家庭娱乐购物中心——属于家庭的、温馨的娱乐活动新天地台茂南坎家庭娱乐购物中心——[台茂挑战冠军王]系列主题活动案例：大江购物中心——休闲娱乐的全方位行销概念大江购物中心——户外休闲活动大江购物中心——泰拳格斗大江购物中心——汽车甩尾案例：德安购物中心——建构多元化活动特色凝聚快乐的市中心案例：京华城全生活广场——没有时间与空间限制的娱乐休闲环境京华城全生活广场——2005台北国际玩具创作大展京华城全生活广场——阳光小子杰西麦卡尼专辑宣传京华城全生活广场——NIKE创意舞蹈大赛创造独我风格京华城全生活广场——2005跨年动感派对高空弹跳刺激体验京华城全生活广场——大长今宫廷服饰展京华城全生活广场——童星球欢庆开幕案例：(TigerCity)老虎城——中台湾休憩娱乐新地标老虎城——老虎加油棒，中华红不让！老虎城——探索埃及古文明冒险案例：新竹风城——新贵气势主题大器成就新竹风城——伊比呀呀教育馆开张欢乐同庆新竹风城——国际乐高机器人表演大赛235.《商业地产改变中国》图书精要：21世纪中国最具震撼力的商业地产开发运营战略全案历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，从全面的视角将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来，并将具体的案例分析升华到一种规律性的高度，使本书成为21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。23目录第一章现代商业地产的宏观层面分析第一节中国社会经济转型期间现代商业终端的棋盘变局1、世界经济一体化，带来了中国商业地产的变革/0352、传统的商业开始了现代意义的演变/0363、商业领域中由社会转型带来的变局之争/0374、建造现代商业新秩序/040第二节商业战国与商业帝国主义1、SHOPPINGMALL成为衡量一个国家现代化水平的标尺/0452、SHOPPINGMALL的北美特点与欧洲体现/0483、亚洲地下的城市/0574、密西西比河水和长江水终究会注入同一个海洋/0645、华南MALL悬念/0676、中国MALL战略/069第三节什么样的商业地产项目会在中国未来的市场上取得成功1、中国的SHOPPINGMALL发展曙光初露/0772、商业地产的核心在于科学/080第四节关于中国未来商业地产发展的预期及展望1、现代商业地产决策之惑/0832、经济增长与商业地产发展/0843、计算商业地产开发规模的数学方法/0874、城市化与商业地产发展/0905、人口增长与商业地产发展/0946、“SHOPPINGMALL”的成功密码/0967、低手做事，中手做市，高手做势/0968、一、二、三级城市开发购物中心的机会与风险/0999、中国四类成功的购物中心/10023 第五节一小时经济圈1、“SHOPPINGMALL”的辐射经济变量/1032、现代商业与人类的消费心理/1063、商业地产是市场经济下的蛋/108第六节销售商铺的现实与矛盾融资的需要与销售的困惑/1132、远大的理想让步于一日三餐的窘迫/1173、销售商铺的轮回与对策/121本章小结：现代中国社会需要优秀的商业运营者/122第二章商业地产的规划第一节规划的胜利1、成也规划，败也规划/129商业经营规划比建筑格局规划更重要/1303、规划的成本透视/1304、规划的布局顺序/1315、规划的整体利益/1336、规划的风险瓶颈/134第二节如何清醒地认识规划1、好的规划是成功的一半/1372、世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药/1383、商业地产规划的尺度就是人的尺度/1494、购物中心面积的妄想症与恐慌症/152第三节商业黄金分割定律1、倾斜的数字与平衡的天平/1552、体验经济时代的宏观经营模型/158第四节中庭作用与效果1、中庭的本质就是一个大橱窗/1632、中庭的存在与整体价值/1643、微妙地运用中庭的感受/166第五节配套设施的作用与投入1、广场与旺场的联盟/1872、停车场后面的眼睛/1923、电梯的设置与成本的权衡/1964、电梯的斜度与租金的梯度/1985、用电梯突破传统商业格局/2006、是什么让顾客从停下来、留下来，到乐意来/2137、亏损的配套投入与必须的娱乐设施/215第六节商铺格局规划1、商业格局规划中的科学基因/2212、街区式商铺与封闭式商铺的应用实证/2223、商业街道布局与地块的局限性/2244、是谁让顾客在购物中心内绕来绕去/2285、商业街道“回”字型布局与经营死角/2306、用太极的方式进行商业街道布局/233第七节运作百货公司的矛盾分析1、购物中心内是否一定要有百货公司/2492、中华百货启示录/251第八节购物中心与酒店、住宅、写字楼的规划1、酒店、写字楼与住宅/2552、住宅与商业的利弊对比/2573、写字楼与商业的应用结合/2584、酒店与商业的理性对撞/259本章小结：规划是现代商业之纲/260第三章商业地产的建筑第一节主题式商业建筑是发展的方向1、商业地产建筑的中国美学突破/2812、全球商业地产建筑的主题风格/293第二节商业建筑视觉面的风格研究1、人们对商业建筑的三个感知层面/3092、建筑的天际轮廓线/3113、建筑立面设计与感知的区别/3124、建筑微观层面的都市节拍/316第三节商业建筑空间设计1、空间感、时间感和方向感/3192、商业建筑空间的长度定式/3203、商业建筑空间的宽度哲学/3214、商业建筑空间的高度标准/3235、商业建筑的店内空间设计/3256、店铺进深、开间与面积的相对论/327第四节建筑与装修是执行能力的外在表现1、从一个消防箱看一支团队的执行能力/3312、二次装修与执行力/3333、伟大的作品在于细节/3354、用艺术的方式创造购物中心的风水格局/336第五节与建筑设计相配套的其他元素1、现代商业建筑必须考虑的八个环节/3532、消防设计/3543、电力设计/3564、通风设计/3585、空调及节能设计/3596、音响设计/3607、照明设计/3628、无障碍及相关便利设施设计/3649、园林景观设计/366第六节用建筑构筑一个购物中心的商业生态系统1、封闭式购物中心与街区式购物中心的建筑生态/3692、由建筑生态反映的商业生态/373本章小结建筑执行是整体战略的决定性因素/375第四章商业的招商与经营第一节招商是战略实践的中场发动机1、招商的经验与教训/3792、招商不应该削足适履/3803、招商与城市商业生态/3834、商战即人战/38423 第二节主力店招商的机会与误区1、一荣俱荣，一损俱损/3872、主力店的巧合与宿命/390第三节如何确定主力店与经营散户之间的关系1、锚与船/3952、主力店的评定标准/3963、不平等条约/3994、主力店与发展商的区域博弈/4005、与主力店的利益捆绑/4026、主力店与经营散户的“争客”与互相利用/403第四节理想的商业业态经营区域划分1、按经营品种划分经营区域的误区/4072、在无序中有序，在有序中无序/4103、传统的自下而上的商业经营推进结构/4124、复合形态的商业经营推进结构/413第五节商品的档次策略1、招商过程中的白猫黑猫/4192、“唯开业率是图”与“唯商品档次是图”/4203、天堂与地狱的微妙区别/4244、第二黄金分割定律/425第六节招商的定价策略1、放水养鱼理论的现代商业实践/4292、什么是制定租金水平最根本的标准/4303、科学的租金制定方法与“掩耳盗铃”式的租金制定方法/4324、没有两间铺的租金是完全相同的/4335、如何处理好低租金与高回报率之间的关系/434第七节商业地产销售与招商的策划技巧1、技巧决胜市场/4372、“返租回报”的创想与泛滥/4383、免租优惠的策划技巧/441第八节满足什么条件商场才能开业1、开业令人感动/4472、开业率对商场运营的长久影响/4483、不成功的开业要花十倍的代价来进行弥补/4504、分区开业的运用/4555、购物中心开业是一项严密的系统工程/4566、成功开业不为人重视的细节/456第九节缩短冷场期的对策与管理的学问1、创业难，守业更难/4592、开业一星期后人流锐减的定律/4603、现代商业运营的3个月、6个月与12个月困境/4614、一年的稳定经营期是商业经营的试金石/4635、缩短冷场期的办法/4646、进入冷场期后商户表现的种种现象/4667、铁血管理者与温和管理者/4688、发掘赢利空间，用好广告位/4709、用管理学的观点看商业经营管理团队的建设/47210、“三权分立”式管理/474本章小结招商与开业，只是完成了万里长征第一步/475第五章商业地产的品牌整合与推广第一节商业地产项目的包装意识与形态1、又一城的问号与太古城中心的感叹号/4792、用艺术创作的方式进行项目主题包装/4823、地图为男人而设计，指示牌为女人而设计/487第二节购物中心的形象管理1、香港购物中心细节的艺术与装修期的形象管理/4932、装修期的形象管理同样是购物中心细节艺术的一部分/505第三节标志是品牌的精神原点1、成功标志应用的特点/5112、天河城广场的第二次飞跃/513第四节购物中心与广告公司1、广告公司对商业地产运作的影响/5332、中兴百货/535本章小结策划提升商业价值/548经典案例Yorkdale@多伦多051北美标本式购物中心，建筑一个时代的特征！天河城@广州139天河城能成为全球人流量最多的购物中心，不是偶然，而是必然！朗豪坊@香港203全球最新概念的购物中心——天空之、城！新天地@上海285将传统文化与现代商业结合，上海新天地造就一个传奇时代！NambaParks@大阪295亚洲购物中心的杰出作品——源于自然，胜于自然！Ifcmall@香港337如何创造一个购物中心，而不是建造一个购物中心？236.《香港购物中心成功密码》图书精要：香港购物中心经验的全景解码中国商业地产发展的扛鼎钜献《香港购物中心成功密码》首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码，深入分析国际金融中心、贸易自由港和亚洲商业之心——香港的购物中心产业发展的成功经23 验。全书共分为八部分，分别从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面进行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、置地广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifcmall等近五十个购物中心成功背后的深层次原因，以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合，使香港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区。23目录第一部份香港购物中心发展综述1、亚洲最早建成购物中心的城市2、地铁的出现推动了购物中心的大发展3、香港购物中心发展的一个繁荣时代4、二十一世纪香港购物中心的发展趋势5、香港购物中心发展的三个阶段第二部分：选址及开发时机密码1、在1980至1990年间迅猛扩张，购物中心增长速度紧随GDP增长速度2、因势利导的商业造势，不贪大求全，购物中心采取分期开发、分阶段开发的策略3、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心4、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里5、在一千平方公里土地上，建设40多个购物中心，并且，每年还在新建……购物中心发展和更新层出不穷6、推动购物中心“扎堆式”经营，奉行麦当劳与肯德基式的共赢理念，实现双赢7、实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意8、将购物中心与酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用9、把握世界购物中心发展潮流，抢先一步的购物中心开发建设战略10、占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过11、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方12、积极利用旅游经济的客源拉动力，使购物中心成为著名的旅游景点13、项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10%以上14、合理控制售价与租金之间的比率，将回报率控制在7-8%之间第三部份成功运营的规划密码1、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80%以上2、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25%以上3、城市中心购物中心最多达15层商场，商业向空中发展，将商业价值利用到极致4、主力商家重复度高，“千店一面现象”同样难以避免，但购物中心善于利用自身特色形成优势5、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮6、将露天儿童乐园设置于美食广场旁，方便餐饮与儿童之间的联动7、在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客情不自禁往上走8、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平9、在购物中心的承租商户当中，与穿有关的服装鞋袜等商户数量最多，平均占总承租商户数量的30%以上10、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区购物中心往往以超市为核心主力店11、最大限度利中庭的空间，使中庭称为一道最佳的餐饮景观12、用一艘“邮轮”形成统领多个商场集群的旗舰，形成商场集群消费力的核心原点13、为使一期和二期之间的客源能够充份交流，不惜建设一条宽度达60米的过街天桥14、不允许在购物中心内部，出现任何一条“阴阳街”第四部分：吸引人流的设计密码23 1、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体2、架设全封闭人行天桥，将人流直流导入购物中心，不设多出口，不流失一个客源3、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导4、在购物中心设计充足的停车位，预见并满足消费者停车购物的需求5、主入口设计醒目标识，使其成为人流集中和各类活动的焦点6、在购物中心内设计人性化的的士站，方便乘客在此上落，重视服务的细节7、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部8、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布9、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店10、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走11、凡是与生活有关的商品及服务都能够成为购物中心的组成部份，如彩票销售点等12、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成人流吸引的磁极13、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应14、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成浓郁的购物气息15、每年举办除夕夜“苹果倒数”活动，十多年不间断，使其成为城市标志16、巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心17、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验18、弧线形的中庭设计，形成购物的流动的空间19、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化第五部份：提高购买率及创造愉悦购物感受的设计密码1、多中庭设置原则，鼓励层间运动2、使多数店铺成为第一排店铺，尽量减少第二排店铺3、每隔20-40米即布置一组自动扶梯，电梯采用集中布置的原则4、在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送5、将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化6、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布7、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营8、在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走9、次级街道控制在3-7米的范围内，主街道要在12米以上10、充份发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛11、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层12、在厕所外设置等候区，人性化的细节设计无处不在13、处处关心人的需要，无障碍设计完善齐备，考虑周全第六部分：可持续经营成功的管理密码1、购物中心的租户每年保持5-10%的淘汰率2、商户入场要先递交申请，然后对其进行考察半年以后，才决定是否让该商家进场3、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象4、招商注重商户组合，不以租金最高作为首选，重点考虑品类组合及商户经营水平5、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用6、前所未有地重视顾客的感受，当小孩子走进商场的时候，竟然会得到一枚糖果7、购物中心总收入的增加50%来自广告及展示空间的增加8、用免费停车或全港最便宜的停车费的手段，讨得顾客的欢心9、让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来游玩、购物者来购物的场所，实现公共空间的社会化10、在购物中心外设置咨询服务台，不是引人购物，而是为人指引道路，为人民服务11、装修期近乎完美的现场管理，不给购物氛围制造一丝丝的不和谐12、用策略经营实现各层租金递增幅度平缓，将低楼层与高楼层租金差距拉至最小13、经常举办促销活动，但促销活动经费来源完全良性14、聘请国际著名溜冰高手举办培训班，增强溜冰场和购物中心的品牌知名度和集客能力15、每天举办一场钢琴演奏会，将顾客带到音乐艺术的殿堂16、充份利用电影优势，最多在一个购物中心内设置了十一间电影放映室第七部分：构建品牌核心优势的传播密码1、运用与购物中心形象相适应的推广手段，讲究社区品味，体现人文关怀2、充份利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆3、很少在媒体上做形象广告，即使做，投和费用也不大4、充份利用每一个地铁出口的视觉空间，制造最强烈的广告效应5、现代化的营销和品牌推广手段，构建购物中心的可持续运营优势6、在每一个细节处都运用设计的元素，连洗手间的设计都与众不同7、在每一个可利用的地方都设置广告位，既美化了形象，又创造了收益8、用现代艺术的语言构建购物中心的标识，形成现代购物中心的品牌形象识别9、了解女性逛街时容易迷路、慌张的心理，用良好的指示牌设计，不让女性购物者走回头路10、了解男性逛街时求方便、求快捷的需求，用智能化的购物指引设施，让男性购物者轻松找到目标地11、运用超市不断变换形象的手法，保持顾客对购物中心常年不断的新鲜感12、将一次促销展示作为一次作品展示，将艺术与商业在购物中心奇妙融合13、极度坚持购物中心的主题原则，为追求色调统一，不惜要求商家修改VI的颜色第八部分：打造项目不可复制的主题密码和特色识别1、实现购物中心公园化，在激烈的市场竞争中创造差异化购物环境2、为购物中心创造新颖的海洋主题，营造剧场化的购物感受3、将史诺比乐园概念引入购物中心，差异化经营打造全新品牌概念4、营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线5、现代、金属、梦幻的主题，充满创意的、新一代的购物中心设计赢得未来6、在天台创造最美丽的维港景致，使购物中心具有不可复制的景观优势7、设计室内过山车，独一无二的娱乐设施形成购物中心的独有特色8、天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界9、在光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别10、将西方艺术与中国风水进行完美结合，用艺术的方法创造购物中心的风水格局237.《最佳购物中心操盘标本》图书精要：做成功商业地产项目必备教科书23 《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。第一册广州天河城广场23目录第一部分天河城广场开发策略1面对着一片荒芜、毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。当时天河城的决策者是怎样实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业发展具有深远影响的决定？2既然建一个商贸大市场不行，那应该建一个怎样的商业建筑？虽然他们明白当时的广州距离香港还很遥远，那么，是什么动力催使他们走上了一条高难度的发展道路？3没有现成的经验，就只能依样画葫芦。天河城广场的建设之路走走停停，共用了四年的时间。天河城广场的建设者为什么这样谨小慎微，他们所做的工作为天河城广场日后的成功打下了怎样的基础？4天河城广场的人流动线该如何来规划设计……天河城广场的规划设计经验，对于中国购物中心的建设能产生怎样的启迪？为什么从1992年开始动工到今天，时隔十多年之后，人们仍把天河城广场的规划设计方案作为学习的样板，我们应该从天河城广场身上学到一些什么东西？51991年开始建设，1992年国家开始宏观调控，1992年至1997年间物价高涨，1997年亚洲金融风暴……天河城广场可谓生不逢时。是如何在艰难与机遇之间成长成熟，厚积薄发，我们应当如何来借鉴天河城广场的发展道路？第二部分天河城广场的招商策略61990年，天河城广场的建设者在香港看到吉之岛非常繁华，它的存在将对购物中心产生多大的影响？他们为什么要远赴香港把吉之岛引进天河城广场，同样，管理经验成熟的百货公司对购物中心的整体运营将产生多大的影响？7与吉之岛第一次洽谈合作未果，天河城广场又开始与广州本地商家洽谈合作进驻。天河城广场可谓开局不利，面对重重困难，天河城广场的决策者做出了怎样的战略选择？他们是如何因应当时的情况，选择了一条适合自身发展的道路的？8花旗银行给天河城广场创造了第二次与吉之岛洽谈合作的机会，没想到这次双方一拍即合，天河城广场迅速与吉之岛达成了合作意向。但是，在招商取得重大成果的时候，天河城广场却要面对两大合作经营主力店的难题。自身没有任何商业经验，做百货公司心里没有底，能否合作经营主力店，如果可行，应如何去做？9当主力店招商进入低谷期，天河城广场的招商团队开始全面出击。天河城广场招商团队在开展这一项工作时又遇到了怎样的瓶颈？天河城广场的招商策略能给我们什么样的启迪，购物中心在招商过程中会面临什么样的困难，购物中心应当选择怎样的实施方案？第三部分天河城广场的营运策略10求人不如求己，重点突破是天河城广场战略调整的重点。天河城广场的合作经营主力店的选择，给天河城广场的营运带来了什么机会和困难？如何令它们在同一个场地都能找到自己的生存空间而不恶性竞争，合作经营主力店能给我们一些什么启发？11天河城广场在发展的道路上制定了什么样的租金政策，能使其租金收入能够在10年左右的时间里呈现出十倍速的增长？12当人流过多时，反而对购物中心的运营产生了一些不良的影响，天河城广场如何通过宏观调控的手段抑制人流过多的状况，实现商场环境的升级和优化，提升天河城广场对核心客户的吸引力？132005年12月，天河城广场进行了全新的形象升级，并导入了全新的VI系统，一铺难求的天河城广场为何主动放下姿态迎合市场，这中间蕴藏着一些怎样的营运策略？142004年7月8日，天河城广场董事会通过《天贸集团2004——2008年五年战略发展规划》，标志着天贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略。此后，输出虎门天河城品牌，在番禺开设天河城奥特莱斯商场，天河城广场的连锁扩张发展之路取得了怎样的成效，我们应当如何科学地认识天河城广场的发展模式，天河城广场的扩张发展之路有什么样的经验和教训供我们总结？23第二册广州中华广场23第一部分中华广场开发策略123 中华广场在建成之前，原地块是中山三路的一个摩托车配件市场，周边没有成型的零售商业氛围。面对这样一个地块，能不能开发购物中心，如果要开发，应该开发怎样的购物中心，这个疑问，成为摆在昌盛集团的决策者面前的最大难题。2在开发中华广场之前，昌盛集团本身并无任何商业地产项目开发经验，甚至在广州也仅仅只开发过一个中小型房地产项目，可以说是一个中型房地产开发商，资金、经验和人才都非常匮乏。中小型房地产开发商能否开发大型商业地产项目，如果可以，应当如何去推进工作？31999年，中华广场施工进入关键时刻，遇上金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂，差点使中华广场成为烂尾楼。面对开发商资本能力严重不足的危机，中华广场销售商铺的融资方式有一些什么得失，中华广场的这种融资方式和所走过的道路能给后来的商业地产开发商一些什么样的启迪？4中华广场正对广州起义烈士陵园，毗邻2万平方米英雄广场，从商业风水的角度来讲，是面对一种强大的“压力”的。一座购物中心的风水，对它的可持续经营会产生什么样的影响呢？5中华广场地块结构为“L”型，原意为一只“卧虎”，但是，这只“卧虎”却在实际的经营中产生了巨大的困境，“L”型的尾端长期空置，造成年租金损失巨大。中华广场何以至此？为什么中华广场为它不佳的设计方案，最终每年损失的租金在千万以上，何以至此？第二部分中华广场招商策略6看到天河城广场吉之岛的成功，中华广场的决策者执意要将吉之岛引进中华广场。吉之岛进驻对中华广场后来带来了什么样的影响？现在，我们该如何来评价？通过这一事件，我们如何来看待主力店对购物中心持续运营所产生的作用？7中华广场聘请了多家著名的物业代理公司负责商场的招商工作，再加上发展商自己聘请的职业经理人，形成了一个庞大的招商团队。他们的长处在哪里，短处在哪里，应如何使用？自身聘请的职业经理人团队有一些什么特点，应如何来进行管理，如何实现对招商工作的统筹和驾驭，中华广场的招商团队设计能给我们一些什么启发？8开业是商场的重要时间，从第一次招商“成功”后，到第一次开业商家“神秘的消失”，到第二次招商成功后，商家再一次在不久后集体撤场，冰冰冷冷的开场局面背后，蕴育了怎样的失策和玄机？同一个商场，为什么竟然出现了两次招商、两次商家集体撤场的怪现象？面对这样的局面，中华广场又该如何度过难关？针对这动荡表现背后的诸多问题，又该采取怎样的措施，才能强有力地为后续经营打造一个成功的基础？第三部分中华广场营运策略9欧小卫上任后，首先采取了一些什么强有力的措施，帮助中华广场迅速稳定了局面？102001年，中华广场只有首层、二层和三层局部开业，开业率不足40%。面对这一局面，中华广场经营管理者毅然提出了自营中华百货的建议。由于昌盛集团原来没有任何的零售业经验，自营百货公司心里没有底，一时也不敢贸然下决定。中华百货最后能建成吗？中华百货开业以后，对中华广场的经营产生了什么样的影响，自营百货公司真的那么重要吗，中华百货有一些什么样的经验可以供我们学习借鉴？11由于吉之岛百货和中华百货两大主力店的带动作用，中华广场的经营状况从2002年开始，迅速进入良性状态。主力店稳定下来了，然后就是调整经营结构的问题。这些举措，对中华广场后续的经营产生了些什么样的影响，中华广场是如何应对和解决的？12购物中心门口都有广场，为什么中华广场的文化广场运作得如此成功，不仅不需要投入宣传费用，而且成为物业经营管理公司一个重要的利润来源，中华广场的广场活动有一些什么经验值得我们借鉴，我们应当如何利用广场活动的资源效应？13中华广场在经历了多年的曲折坎坷之后，价值终于日益体现，商业地产开发商应当如何来看待商用物业的价值含金量，开发商应如何通过商用物业开发获得最大的投资收益？23第三册广州正佳广场23第一部分正佳广场开发策略1正佳广场毗邻天河城广场，这是一个十分繁荣的商铺。由于广州天河城广场的成功，昔日的菜地已经寸土寸金，因此，正佳广场的切入，不仅意味着高昂的机会成本，同时也意味着正佳广场在诞生之前，就要面对着一个空前强大的对手——天河城广场。这样的定位和姿态为正佳广场日后的成功产生了一种什么样的作用？2大多数民营房地产开发商一样，正佳广场从动工开始，就面临着巨大的资金压力。它对正佳广场日后的营运成功具有怎样重要的意义？3正佳广场登台之后，采取了高调的策略进行定位。正佳广场的这种高调传播策略为其营销产生了哪些推动力，这种公共形象的建设为正佳广场日后的品牌传播产生了哪些影响，我们应如何来理解和应用？423 作为新生代购物中心的代表，正佳广场从规划到开业都吸引了广泛的关注，可谓强势登场。它是如何进行规划定位的？它的招商比例和人流动线为什么在开业后要进行重要的调整，正佳广场的规划建设有何得失？第二部分正佳广场招商策略5正佳广场[商业：娱乐：餐饮＝52：30：18]的购物中心黄金比例是如何诞生的，这一比例适用于中国的购物中心吗？如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实践最佳的业态、业种分配方案，正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？6很多顾客都是因为受到正佳广场餐饮的吸引，而来到正佳广场的。这些餐饮组成为正佳广场带来了什么帮助，正佳广场在针对餐饮商家的招商工作中贯彻了哪些基本的原则，这些餐饮商家是如何增强正佳广场的核心竞争力的？7正佳广场的百佳超市有一些什么优劣势？它是如何打破吉之岛未来街市的垄断地位并形成自身优势的？我们应当如何来看待核心主力店的总体设计为购物中心人流状况带来的影响？8引入友谊商店有一些怎样的战略考虑，购物中心适合引入高档百货公司吗？我们应当如何来谋划购物中心的百货公司主力店的招商思路？第三部分正佳广场营运策略9如何在千店一面的招商形式下实现自身的经营定位？同时由于部分商铺销售的问题、高层变动的问题、资金的问题，使其经营管理工作备受挑战。正佳广场是如何通过变通的营运策略，使其走到今天租金收缴率100%、开业率95%的目标的？10我们应当如何来看待购物中心主力店及次主力店改进、扩充、增加或减少物业及场地用途、面积的行为，正佳广场面对这一变化，是如何应对处理的，取得了什么成效？11“正佳通”真的产生了预期中的效果吗？场内的商户对正佳通是如何评价的，针对租赁商户使用类似统一收银方式的打扣优惠在现实中会产生哪些矛盾，我们应当如何来看待？12恐龙化石展，我们应当如何来看待购物中心的活动营销与品牌效应的互动关系，恐龙化石展有一些什么成功经验，有一些什么经验教训？13就在2006年，在正佳广场的旁边，太古汇挟香港太古集团成熟的商场管理经验和商户组合优势，势必对正佳广场构成强大的挑战。面对着传统商圈的不断扩容和更高层次的竞争，正佳广场应当形成怎样的特色和定位，应当如何制定竞争、协作、发展与共赢的未来战略？23238.《世界级商业规划中国总鉴》图书精要：一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。23目录B保利水城——在广佛RBD打造一座中国的商业水城城市：佛山南海当规划中的中央商务区与水结合，当国际化规划理念与水结合，保利水城——将在南海千湖畔演绎怎样的商业梦想？北亭广场——广州城市规划“南拓”所造就的文化娱乐MALL城市：广州迎合广州南拓发展战略，建在广州大学城这座岛上的唯一大型购物中心北亭广场，将告诉我们关于商业地产的什么道理？蚌埠宝龙城市广场——正对城市广场的弧形购物中心城市：蚌埠蚌埠，中华文明的发源地之一。宝龙集团会在新老城区结合地带，建一座什么样的城市商业中心？铂金城购物广场——一个以奥特莱斯商业为主力店的开放式步行“商业城”实验城市：成都中小型都市综合体的商业最优的发展方向是进行特色经营，成都铂金城购物中心，就在这方面进行了一次有借鉴意义的尝试。CCOCOPARK——以青年族群为概念的中国大陆首个城市中心购物公园城市：深圳虽然迄今为止，中国没有一个购物公园成为样板，但位于深圳中心区的COCOPARK，却具有成为这个样板的可能。COCOPARK，正在成为一座城市的精神堡垒。23 崇安寺生活步行街——中国大陆首个完全融合历史文化景观资源于一体的特色商业街区城市：无锡太湖之美在无锡，无锡之脉在崇安，崇安的根则在于有着1600年历史的崇安寺。怎样的商业规划才能将历史文化景观资源真正完全与一座商业街区融合为一体，打造一座真正意义上的特色街区？财富广场——胶州半岛的“八”字型连廊商业综合体城市：青岛胶州香江地产集团进军青岛胶州市历史上最大的一个旧城改造计划，打造近10万平方米的开放式商业街——胶州湾财富广场，能否成就另一个财富传奇？D大学商业街——大学园区全业态公园式开放性商业街城市：济南大学城，一个新鲜而古老的话题。大学城商业街，一个全新的城市空间。济南大学城商业街，一个全新的公园式开放性商业地产的典范，何以能吸引全国的目光？大观天地MALL——天街·地街·内街，100000平方米立体三街概念突围城市：南京旅游地产是旅游地产，城市零售商业是城市零售商业，两种商业形态本难融合。南京静安寺旁大观天地MALL，向旅游地产与城市零售商业的融合迈出了有意义的第一步。F福州宝龙城市广场——位于福州几何中心的童话世界购物公园城市：福州一直以来，福州人都流行一句话“福州西区无商业”。宝龙集团，就在这里敢为天下先地迈出了战略扩张的第一步。福州宝龙城市广场，何以成为宝龙商业地产发展过程中的一个里程碑？G国际玩具文具礼品城——长江实业建在广州黄埔进退两难的玩具产业战略蓝海城市：广州长江实业是李嘉诚旗下的商业巨头，但是，长江实业进军广州的国际玩具文具礼品城却在现实中进退维谷。在中国，成功的专业市场是如何“炼”成的？赣江新天地——正对“南昌之星”摩天轮的滨江美食休闲街区城市：南昌红谷滩是南昌新城区，南昌现阶段开发商业地产项目似乎先天不足。然而，赣江新天地却利用占据赣江最佳风景线的条件，打造南昌商业地产的新标志。H花花世界——广州东部借助亚运概念崛起的主题式购物中心城市：广州广州城市一直在东进发展，今天，借助2010年广州亚运会召开的契机，在广州东进的节点上，一个亚运概念主题性购物中心即将出现。华润·万象城——CBD中心区，短边临主干道的两段带状商业建筑群城市：深圳在中国，华润·万象城已经成为新一代成功购物中心的典范。然而，在成功的背后，华润·万象城做对了一些什么事情？今天，让我们解读真实的华润·万象城。海蔚广场——15万平方米专业市场式LIVINGMALL城市：济南济南素有“泉城”的美称。那么，位于泉城花园路——济南仅次于泉城路的第二金街上，海蔚广场能否主导济南东部财富版图？环金鸡湖沿岸商业地产项目城市：苏州上有天堂，下有苏杭。金鸡湖，一个比西湖大1.8平方公里的城市湖泊，在中国苏州，展开了一种让世界倾倒的国际湖区风范。在金鸡湖沿岸，环湖而建的一系列商业地产项目同样让世界瞩目。金鸡湖商业广场——最具想像价值的大跨度连体组团方阵式商业规划李公堤国际风情商业水街——浮在水上的街区湖滨新天地——景区湖畔[餐饮+零售店]的个性尝试文化水廊现代广场——以“水”的形态为建筑理念的娱乐街区博览商业广场——会展商业形态的建筑综合体东沙湖商业中心——公园里的“村落”建筑群阳澄食街——建在阳澄湖畔的英伦特色美食街区J京华城——来自中国台湾京华城的商业文明城市：扬州一座以城市市花“琼花”为设计理念的购物中心，一种源于中国台湾的购物中心经营理念，两个不同元素在中国扬州的奇妙“相逢”，能创造怎样的令世人瞩目的商业奇迹？江南MALL——长江以南具有里程碑意义的商业地产操盘实践城市：嘉兴江南自古繁华，江南MALL，一个与华南MALL具有异曲同工之妙的购物中心，在浙北独特的商业生态环境之下，坚持独特的以农村包围城市的战略，延续一个现代商业地产的构想。L绿宝广场——中国大陆首个引入24小时营业概念的不夜天娱乐商城城市：苏州当商业发展到一定阶段，同质化竞争开始出现，新的项目如何从千店一面的市场中脱颖而出？来自印尼的绿宝广场，在中国苏州，演绎24小时营业概念的差异化生存策略。龙王庙国际广场——两江交汇处巨大的“？”号式商业建筑城市：武汉上海有城隍庙，南京有夫子庙，武汉有龙王庙——一句广告语，道出了武汉龙王庙国际广场的地位。然而，位于汉口百年商埠的商业航母，能否再造新汉口商圈的繁荣景象？六佰本——北京望京日韩侨民聚居区的600米创意街区城市：北京北京，有一个名叫六佰本的国际街区，以一群盒子式建筑和特立独行的定位，打破了人们一直以来对商业街的想象。六佰本，到底是什么？莱蒙都会A区——城市中心，旧城复兴，贯穿8个商业单体的街区23 城市：常州旧城拆迁难度大，而且地块零散，如何在有限的土地面积上，在建筑空间受限的情况下，实现良好的整体价值……江苏常州莱蒙都会，正在打造一个商业地产的传奇。蓝天碧水购物广场——南昌城市中心巨舰式商业建筑城市：南昌在一座城市中心，建一艘“巨舰”，希望形成全新的商业焦点。南昌蓝天碧水购物广场，能否引领南昌城市商业扬帆远航？洛阳宝龙城市广场——一个集宝龙城市广场与宝龙专业市场于一体的80万平方米商业综合体城市：洛阳洛阳，千年文化古都，黄河文明的惊叹号。今天，宝龙集团要在这样一座三级城市建一座80万平方米的商业中心，这可能吗？M美林家居世博园——广州东进城市节点上的“家居产业增值性整体商贸服务平台”城市：广州做商业地产项目应当顺势而为，美林家居世博园，要在广州东进的城市节点上打造一个世界级家居航母，它的战略构想能实现吗？。N南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅，来自“民国”的时尚街区城市：南京上海新天地创造了一种风尚。但，位于南京总统府旁的一群旧建筑，如何突破上海新天地的固有模式，创造新的商业神话？南京明发商业广场——“S”型的郊区购物中心城市：南京中国成功的购物中心大多位于城市中心，关于郊区型购物中心能否取得成功至今仍无定论。2007年，中国，南京。位于城郊的大型购物中心——明发商业广场，正在展开中国郊区MALL的第二次实验。南洋广场——成熟商业中心的联合舰队式商业组团城市：太仓太仓，位于长江入海口的“黄金岸线”，行政级别为地级市，但人均可支配收入却超过天津、重庆等直辖市。位于太仓城市中心的南洋广场，会如何演绎他们对城市运营和现代商业的理解？南禅寺•紫金广场——以南禅寺及运河为概念包装的街区城市：无锡“南朝四百八十寺，多少楼台烟雨中”是古人对寺庙文化的解读。今天，在中国无锡南禅寺旁，商业文化是如何借道寺庙文化，展现了一幅“天下南禅寺，运河岸上街”的当代《清明上河图》。Q青岛宝龙城市广场——中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛在青岛市区人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。S水游城——建在运河上的大型购物中心城市：南京中国六朝古都。南京。在新街口的边缘商圈，在一个没有成型零售商业氛围的旧城，如何打造一个成功的购物中心？世界城·光谷步行街——打造武昌新中心的商业地产运动城市：武汉1350米目前世界最长的纯步行商业街的尺度。由九大组团，复合“四位一体”的大型城市中心建筑群。它，能否上演武昌商业中心东移的商业奇迹呢？瘦西湖新天地——风景名胜区旁的长条形商业街区城市：扬州杭州有西湖，扬州有瘦西湖。位于瘦西湖旁的新天地，延续一贯的德豪地产模式，他们能否在瘦西湖西大门旁打造成功的扬州新一代复合式游购中心？世正爱丽安——依托于青岛30万韩国侨民的商业“韩流”城市：青岛胶州电视剧有“韩流”，服装有“韩流”，在商业地产领域，也有一股由韩国商人主导的“韩流”，在中国的胶州半岛悄然上演。SM城市广场——成都商业从一环向二环扩张的标志事件城市：成都SM，一个来自菲律宾的商业传奇。今天，在成都二环路上，成都SM购物中心正在全速推进成都城市商业从一环向二环的扩张与转变。T天汇城——广州火车东站·穗港交通节点上的专业市场实验城市：广州广州东站，穗港直通车的起始站。依托于广州东站而存在的天汇城，将怎样利用广州火车站特殊的人流形成一个永不落幕的时装汇展中心？泰安宝龙城市广场——泰山脚下商区价值的典范城市：泰安泰安，中国优秀旅游城市，今天，在泰山脚下的泰安市，宝龙城市广场将如何演绎旅游经济、城市经济与商业街区的互动共融？W无锡明发商业广场——华东地区最大的shoppingMall城市：无锡无锡，中国华东地区的二级城市，在它的郊区能否兴建一个50万平方米的大型商业综合体，它能否书写华东地区的现代商业演义？X新华南MALL.生活城——一个未实现但仍在努力的郊区MALL梦想城市：东莞2007年9月19日，东莞华南MALL更名为新华南MALL.生活城，一个曾经无限荣光又带有许多遗憾的名字，是否在新的时代里，正在开始一场蜕变、新生？新城市广场——成都成熟商圈三段式、八面临街的商业地产项目城市：成都23 购物中心需要良好的规划去实现它的整体商业价值，如果套用住宅的开发思想去造商业建筑，必然要付出相应的代价。成都新城市广场，将告诉我们用住宅地产的开发思想从事商来地产开发的教训与启示。西城都荟——和记黄埔建在广州老城区的全国第一家“国际级悠乐式”商场城市：广州地铁上盖，裙楼商业，应当有怎样的作为？位于广州西部老城区的西城都荟，延续和记黄埔的商业传统，在广州，打造出一个令人耳目一新的商业场所。Y盈港时尚消费岛——朝阳公园旁一个具有自然景观天赋的大规模复合商业集群城市：北京朝阳公园，亚州面积最大的城市公园。朝阳公园盈港时尚消费岛，是如何将国际化的LSC商业模式定格在中国的首都的？Z紫金城——一座从欧美搬来的“城”城市：南昌南昌的商业中心在八一路。紫金城，一座从欧美搬来的“城”，着眼于城市商业中心裂变，希望改变南昌商业的历史。它，能成功吗？郑州宝龙城市广场——未来CBD中心的“L”型商业建筑城市：郑州郑东新区，中国迄今为止规模最大、理念最先进的造城计划。今天，随着郑东新区造城梦想一道，在郑东新区诞生了郑州宝龙城市广场。中信城市广场——打破深圳“高档商场难存活”谬论的商业生存深圳商业一直流传着高档商场难存活的观点。但是，中信城市广场却改变了这种观点。为什么深南大道上的中信城市广场，能颠覆这种固有的观念？中信地铁商场——“借鸡生蛋”的地铁概念商场城市：深圳中信城市广场是中信城市广场，中信地铁商场是中信地铁商场，但是中信地铁商场却巧妙地进行了借势营销，它能成功吗？正大广场——陆家嘴国际金融区的峡谷式商业文明城市：上海正大广场出名由来已久，然而，直到2006年正大广场才以逐步进入良性经营而吸引了全国的目光。正大广场，一个黄浦江畔的经典故事，正在向我们走来。正佳广场——建构在广州第一商圈的亚洲体验之都城市：广州正佳广场，亚洲单体面积最大的购物中心，在广州第一商圈的黄金节点上，它正在打造一个示范性的商业王国。2323'