小洲村旅游项目开发策划书.doc 29页

'小洲村旅游项目开发策划书第一部分项目概况小洲村位于广州市海珠区的东南部，是广州“万亩果林”保护区内的村庄，面积4.5平方公里，南临大学城、生物岛，四面环水，河网纵横，形似小岛，古称“瀛洲”。小洲村从元朝开村，是具有1000多年悠久历史的古村。古村内古树参天，保存着具有典型岭南建筑风格的古祠堂、古庙宇，灰筒瓦脊，砖碑雕刻，别具一格。村内还保存着岭南少有的“蚝壳屋”。小洲村独特的水乡环境和浓厚的文化底蕴，吸引了众多艺术家来到这里进行艺术创作，成为艺术家们寻觅创作灵感、写生、摄影的首选之地。小洲村委托编制了《小洲村历史文化保护区保护规划》，以加强对小洲村岭南水乡的保护、开发和利用。小洲村被评为“广东省生态示范村”、“广东最美丽乡村”，是省、市公布的24个文化名城古村之一。小洲村果林面积270公顷，水网面积30公顷，是岭南最具特色的水乡。小洲村素有“岭南水果之乡”的美誉，杨桃、木瓜、番石榴、龙眼、黄皮等被称为“小洲五美”。村内建成了广州市第一个以绿色生态为主题的公园——瀛洲生态公园，融合生产、科研和观光等多种功能，每年接待游客超过10万人，为现代化都市农业向高层次发展探索了道路。瀛洲生态公园被评为“广东省生态示范园”、“广东省科技教育基地”。《广州市城市建设总体规划（2000-2020）》中将小洲村所在的“万亩果林”确定为城市绿心的三个战略点之一，强化了小洲村的生态功能。万亩果林保护区的中心小洲村地处“广州市南肺中心”，占据了得天独厚的地理、交通、区域优势，是一个自然资源和人文资源相当丰富的地方，具有良好的旅游开发潜力与价值。第二部分项目综合条件评价一、区位交通条件评价小洲村位于广州市中部，海珠区东南角，拥有优越的区位条件和交通优势。村东、西、北三面皆有快速路穿过。东邻南部快线，可直达广州南部滨海新区——南沙区；西和北距华南快速干线小洲村出口和南环调整公路土华出口分别约1公里、2.5公里，沿这两条快速干线可到达广州市区主要地区，交通条件优势。同时，小洲村是广州国际会展中心、天河新城市中心的后花园，是广州大学城、生物岛的前花园。区位条件和交通优势成为小洲村旅游开发最大的驱动力。-29- 二、资源条件及现状评价小洲村目前可供开发的旅游资源为小洲村村落和果园两大块。（一）小洲村村落小洲村村落是广州在城市化发展过程中，遗留下来不多的绿色家园。小洲村位于广州“万亩果林”保护区内的村落，一直保持着良好的生态环境，村落四面环水、河网纵横、绿树成荫。小洲村有岭南水乡村落布局、历史遗迹、民俗民风和河涌等资源。小洲村的生态环境、万亩果林、历史遗迹、水乡村落和人文资源等都是小洲村进行旅游项目开发的良好发展基本，是符合现代人旅游需求的重要元素。目前，小洲村村落基本上处于无开发的状况。1、资源条件（1）历史遗迹小洲村开村于元朝年间。经过历史的洗涤，小洲村内仍保留着一些明、清和民国期间遗留下来的古祠堂、古庙宇、古民居、古桥、古渡口。这些历史遗迹蕴含着深厚的历史文化内涵，讲述着已经逝去的记忆中小洲村的历史、也讲述着岭南水乡先民的智慧与民风，是现代人追溯历史、了解历史的重要载体。（2）水乡村落小洲村四面环水，村内由珠江河、西江涌、细涌、石岗窖相连，河流成为了小洲村内最大的特色。村内移步一景，榕树、果树、河涌、民居、古桥、古巷、麻石等勾勒出富有岭南水乡的诗情画意，是展示岭南水乡特色的良好地区。（3）民俗民风小洲村民风淳朴、人民安居乐业。优美的环境，淳朴的民风，有如世外桃源，是吸引旅游者的重要吸引动力。民俗资源丰富多样如龙舟节、北帝庙会等，民间工艺如广绣、珠绣等。（3）艺术水乡海珠区是岭南画派的起源地。早在20世纪80年代，现代岭南画派的代表关山月、黎雄才先生就看中了小洲村良好的生态条件和人文气息在小洲村兴建了艺术村。目前，艺术村村内60户人家大多是省市美术界的教授。同时，小洲村吸引了众多艺术家、大学教授到小洲村建立艺术工作室。不少摄影爱好者、美术工作者利用节假日到小洲村进行艺术创作。2、面临问题（1）小洲村水乡风貌同花都故乡里、珠海岭南水乡和顺德逢简等水乡相比有着较大的差距，现代化色彩过为浓重。（2）小洲村同广州周边的村落没有太大的差别，瓷砖装饰的高楼、别墅已经把原村落包围，从小洲村外围，已经很难感受到小洲村落原来的风貌。进入小洲村原村落，现代民居成为人们视野中最主要的景观。-29- （3）这些古祠堂、古庙宇、古民居规模较小，基本上没有什么内部陈设，可参观内容十分少。就居民建筑而言，小洲村只是一个现代化的村落，没有成片成规模的传统民居聚集和大型民居府第。（4）小洲村内村外的西江涌、细涌、石岗窖等河道狭窄，水面不宽，而且河道淤泥较多。（5）由于村落的原风貌已经遭到较大破坏，小洲村很难象国内著名的古村落景区一样，收取进村门票。以上分析，小洲村从古村落这个角度进行旅游项目开发的话，难度十分大，应寻找更加适合小洲村的定位。（二）小洲村果园小洲村的瀛洲生态公园是广州万亩果林的核心部分，正是处在南肺之中、南肾之央。小洲村果园面积270公顷。目前，仅开发的瀛洲生态公园占地60公顷，还有较大的空间去开发。目前瀛洲生态公园项目开发较为简单，还只是作为村民日常休闲的一般公园，缺乏对于果园资源进行纵深度挖掘，有待进一步对果园资源进行挖掘、包装和宣传。1、资源条件（1）生态环境瀛洲生态公园被人们称为“翡翠宝石”，宛如在绿树、绿叶、绿荫、绿草和绿水的环抱之中，其四面环水、四季长青、鸟语花香。良好的生态条件是瀛洲生态公园进行旅游开发的最大优势资源。（2）果林资源小洲村果园为广州市现在最大的果林农业生态公园，有5万多棵果树。小洲村种植的水果知名的有：红果杨桃、岭南木瓜、胭脂红番石榴、尚书怀荔枝、石硖龙眼、鸡心黄皮等。小洲村已经成为广州市较有名气的盛产水果的村子，周末都有广州市民到小洲村进行果林观光、采摘水果。2、面临问题（1）果园属于广州绿色走廊的重要保护地区，很难在果林内进行较大规模的旅游项目开发。在保护果林的条件下，如何进行有效合理的利用开发是项目开发的前提和基础。（2）果园开发如何突破一般的观光、采摘的产品开发模式，挖掘出新的市场需求，开发出新的产品是瀛洲生态果园开发的关键。三、客源市场分析（一）市场发展趋势随着人们收入的提高及带薪假日的延长，越来越多的居民已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式。休闲旅游日渐成为旅游-29- 市场的消费主流。休闲旅游是休闲经济的一种类型，是休闲消费的一种方式，它反映的是一种自然、健康的生活态度，是一种全新的生活方式。目前，我国旅游市场发展已经发生深刻变化：散客多于团体，近距离旅游多于远距离旅游。国内居民旅游地选择特点较为明显，形成了近距离选择环城市群休闲带进行休闲旅游，中远距离选择热点旅游目的地进行观光度假旅游。因此，城市居民越来越多选择在城市周边进行休闲旅游。当前，在城市郊区形成的环城游憩带休闲产品发展尤为迅猛，已成为国内居民休闲旅游的重要区域。小洲村地处于国内最重要的客源地之一的珠三角城市群中间，处于广州都市郊区。小洲村良好的生态环境、水乡风貌、成片果林和艺术氛围等十分适合于作为城市居民业余休憩区域。（二）环城休闲旅游特点随着我国旅游业的迅速发展和人们消费理念的改变，人们越来越多的选择环城休闲旅游。休闲旅游项目的特征是：崇尚自然，追求舒适，以人为本。环城休闲旅游者的旅游行为模式有以下几个方面的特点：反复驻留。休闲作为一种心灵感受和一种生活状态，对厌倦了都市生活的游客形成一种持续性需求。全感体验。休闲旅游项目强调休闲功能属性的完善，以及对游客视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉全方位的体验进行凸显和包装。参与者。参与各类休闲项目，能给游客带来持久感受。凸显个性化。运动、文化、游乐、养生、科考、感受自然、体会农村生活等等，不一样的体验带给游客同样的愉悦。（三）珠三角都市群休闲市场珠三角都市群是我国市场经济最发达的地区之一，已经步入比较宽裕的小康社会。据资料统计，2006年广州市人均GDP达到8014万美元，深圳市人均GDP达到8613美元，东莞市人均GDP达到50170美元，中山市人均GDP达到5327多美元、佛山市人均GDP达到6328美元、惠州市人均GDP达到3157美元、珠海市人均6641美元。根据国际旅游组织的统计标准，人均GDP超过三千美元的国家或地区就属于旅游业进入快速发展阶段。2006年，珠三角都市群人口约3000万人，其中广州市常住人口加流动人口达到1200万人，佛山市人口580万人，东莞市人口656万人，深圳市人口820万人。当前，旅游已经成为市民生活的重要组成部分，珠三角地区市居民出游率位于全国前列。目前，珠三角都市群居民的观光旅游已经得到极大的满足，休闲度假旅游需求正在迅速扩大，珠三角都市市民休闲需求市场旺盛。四、竞争环境分析-29- 在1999年黄金周假日开始以后，广州市及珠三角地区的休闲旅游发展迅速。目前，广州市及珠三角地区已经成为我国环城市游憩休闲带最为成熟的地区之一，休闲项目发展成熟、类型丰富，都市居民休闲消费旺盛。因此，小洲村旅游项目的开发面临着激烈的竞争。小洲村面临着来自三个方面的竞争压力：同类型休闲项目、环城市游憩带休闲项目、都市休闲项目。岭南水乡类休闲项目的竞争：当然，在广州市2小时休闲圈内，同小洲村村落类似的、开发较成熟的村落有花都故乡里、德庆的金林水乡和中山岭南水乡，待开发的村落有顺德杏坛镇逢简村、古朗村等。这些水乡村落在水乡风貌更加有特色，在古建筑保护方面更加完整。从水乡风貌角度来说，这些水乡村落比小洲村更具吸引力。环城市游憩带休闲项目的竞争：据不完全统计，广州市1小时休闲圈内有城市公园、湿地公园、温泉度假村、农业休闲山庄、主题公园、漂流、历史遗迹文化休闲等类型的休闲项目近100个，形成了较完善的环城市游憩带休闲旅游项目体系。知名的休闲项目有长鹿农庄、香江野生动物园、从化温泉等。都市休闲项目竞争环城市游憩休闲项目竞争岭南水乡类项目竞争小洲村文化生态休闲都市休闲项目的竞争：在同一时间内，消费者对于休闲项目的选择具有极大的排他性。消费者面临着多样化的休闲项目选择，看电视、逛街、打牌、上咖啡厅等都是消费者可以选择的休闲项目。第三部分项目策划原则根据对项目综合条件的分析，本策划书确立以下项目策划原则：1、整体性开发原则。把小洲村作一个旅游目的地来进行开发，而不是单纯的景点。对小洲村村落、瀛洲生态果园一并开发，开发成一个综合性的旅游休闲区，形成小洲村旅游项目核心吸引力，使都市市民到小洲村进行休闲旅游能获得全方位和独特性的感受，充分挖掘都市市民的住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟等需求，延长都市市民的停留时间，提高小洲村旅游综合效益。对小洲村村落、小洲村果园进行整体性开发，使小洲村成为一个综合性的休闲度假区。-29- 2、保护性开发原则。小洲村处于广州市万亩果林保护区的重点区域范围，是广州的南肺。村落古建筑和果林不仅是小洲村项目开发的核心资源和实现小洲村永续发展的重要依托，也是需要进行重点保护的对象。在坚持保护好古建筑和果林的前提下，项目策划按照《广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划》和《广州市果树保护区城市湿地建设实施方案》等规划进行旅游项目开发，实行开发与保护并举，充分发挥其经济和社会价值。同时，在维护瀛洲生态果园“南肺”功能和保护小洲村村落古建筑的情况下，改观果园面貌，对果园进行绿化、美化，治理河涌，改观小洲村村落面貌，重现小洲村水乡旧有风貌。保护好果园生态和村落古迹3、和谐共赢原则。小洲村旅游项目开发要实现旅游业带给小洲村村民更多的利益，带领小洲村村民奔小康，从而实现旅游项目开发村民、村委会和开发商三方共嬴的局面。一是通过小洲村旅游项目的开发带动相关产业发展，如工艺品生产、商业购物等，吸引村民积极从事与旅游业相关的产业，解决小洲村村民就业问题；二是安排部分村民参与到小洲村旅游管理公司工作，从事各种服务工作；三是实现果园的经济效益最大化，使村民从果园经营中获得更多的经济效益。将小洲村的水乡风貌、生态环境和果林资源作为休闲吸引核，打造都市休闲游憩区4、市场导向化原则。小洲村作为距离广州市区最近的水乡生态村落区域，我们坚持作一个都市休闲游憩区来开发，并充分适应当前都市休闲旅游的特点，利用小洲村良好生态环境、果园资源和岭南水乡遗风等，挖掘都市果林生态休闲、文化休闲需求，把小洲村打造成一个适应都市市民日常休闲游憩的区域。5、情境化体验化设计原则。资源价值的体现，必需形成可消费、可远程传播和销售的产品。最受游客欢迎的游憩方式，是情境化、体验式、娱乐化的产品。因此，我们对于小洲村项目设计坚持情境化、体验化和娱乐化原则，用故事、用情感意境展示景观，用娱乐化手段包装项目，用体验性项目丰富游人感受。同时，项目设计坚持生态景观化、景观游乐化、建筑生态化、游乐康体化等。第四部分项目定位一、项目名称和发展愿景项目名称：广州市小洲村文化生态休闲区依托水乡村落和万亩果园资源，打造集水乡风貌观光、水乡文化休闲、果园休闲娱乐和水乡住宿餐饮等功能于一体的综合性生态休闲区。-29- 发展愿景：广州市城市旅游名片、珠三角地区著名都市休闲胜地、广州市青少年教育基地，广东省生态旅游示范基地二、总体布局和功能定位总体布局：“一水三区”品字型结构总体功能：都市文化生态休闲■“一水”：即连接三片的西江涌■“三区”：即品字形三片第一区是小洲村水乡村落：岭南水乡村落观光休闲区，集观光、休闲、购物、美食和住宿等功能于一体第二区是瀛洲生态果园：果园乡土观光娱乐区，集观光、娱乐、体验和休闲等功能于一体第三区是瀛洲休闲庄园：现代岭南果林水乡度假区，集住宿、美食、娱乐、康体和会议等功能于一体三、形象定位形象定位：水乡桃源都市绿洲——广州小洲村生态休闲区理念简释：根据小洲村资源特点，提炼出“桃源”和“绿洲”两大概念。“桃源”和“绿洲”在国人心中都有着很广泛的受众，是国人追求的梦中家园。因此，“桃源”和“绿洲”能给予都市居民丰富的想象空间，迎合当前面临繁重工作压力的都市居民远离喧嚣、寻找静土的心理需求。这两个概念不仅使得小洲村的形象有别于其它类型的休闲景区，而且也成为小洲村未来发展的终极目标。分区域形象定位小洲水乡村落：岭南桃源　休闲水乡　瀛洲生态果园：都市绿洲欢乐果园瀛洲休闲庄园：感受乡土绿色家园四、客源市场定位（一）根据地理位置的标准进行市场划分1、以广州市区为核心，以珠三角地区为重点，并积极吸引到广州进行商务、政务和都市旅游的客人2、客源市场分级（1）近期（2007—2010年）核心市场：广州基础市场：珠三角地区都市群机会市场：来广州商务、政务和文化交流的客人以及都市旅游的客人（2）中远期（2011—2020年）核心市场：以广州、香港和澳门为核心的珠三角都市群基础市场：广东省、来广州商务、政务和都市旅游的客人-29- 机会市场：全国各地旅游者、国际旅游者（二）根据人口统计特征年龄进行市场划分小洲村村落：以中青年市场为主体，兼顾青少年、老年市场专业市场：都市白领、都市家庭、文化艺术工作者、艺术学生瀛洲生态果园：以青少年市场为主体，兼顾中老年市场专业市场：大中小学生、都市家庭、都市白领瀛洲休闲庄园：以中青年市场为主体专业市场：都市居民、商务、政务和观光旅游者第五部分分区域项目设计一、小洲村村落（一）主题定位文化水乡、艺术水乡、休闲水乡（二）发展目标珠三角地区最具文化休闲气息的岭南水乡村落，艺术创作基地（三）功能定位水乡风貌游览、水乡文化休闲（四）景观要求以原有村落作为景观设计和项目开发的核心区域。重点做好“水”和“古建筑”的文章。整治河涌和水巷，恢复“家家临水，户户枕河”岭南水乡特色；恢复和维修古祠堂、古庙宇、古民居、古桥、古渡口；对街巷、绿地树木进行整治，对一些现代化民居进行特殊化处理和有碍景观的建筑进行拆除。在这样的基础上，重现村落古朴、安逸、自然的古村落景观，营造一个安静、祥和的生活氛围。同时，充分发挥小洲村的艺术村和艺术工作室的作用，增加村落的文化艺术氛围。-29- （四）重点项目设计小洲村项目主要由一条风光带、二个宗教场所、三大节庆活动、四大休憩区、五个景点组成。1、观光游览项目（1）古祠堂和古民居观光简氏大宗祠、西溪简公祠：集中展示岭南水乡宗祠建筑艺术、宗祠文化和祭祀文化司马府第、蚝屋：集中展示岭南水乡传统民居建筑特点、旧时民居家庭生活用具、生活方式等内容（2）岭南水乡百年民俗展览馆选取西溪简公祠作为岭南水乡百年民俗展览馆。民俗展览馆可以分为生活馆、农趣馆、婚俗馆，民俗馆和小洲村村史馆等展馆，通过实物、影相和多媒体等资料进行展示。生活馆展示祖辈的生活用具；农趣馆展现过去农村的劳动场景，分为耕作用具、收割用具、生产管理用具、灌溉用具、纺织、造纸用具和榨糖用具等；婚俗馆展示和介绍岭南水乡地区的婚俗文化，收集各类民间婚俗家具、婚俗用具、婚俗服饰、化妆品、器具和民间婚俗趣味习俗等；民俗馆展示和介绍自梳女、飘色、龙舟节等传统民俗节庆；小洲村村史馆展示小洲村发展历史。（3）龙舟博物馆建立国内第一家“龙舟博物馆”。通过龙舟展览，提示我国龙舟民俗的源流、发展及各地演变历史，着重系统收集和展示华南地区端午节民俗和龙船文化。（4）艺术展览馆选择一个场所作为小洲村固定的艺术展览馆，同艺术村的美术教授和小洲村艺术工作室联合定期举行各类艺术作品展，如关山月等名人名作展览。2、休闲项目（1）休憩街区围绕村内主要古建筑和民俗参观点，在小洲村内打造“一带四区”街区格局。一带即“瀛洲渡口—东池公祠”的两岸景观带，四区即“瀛洲古渡区域”、“-29- 简氏大宗祠—东池祖区域”、“村北入口—华台山区域”、“西溪简公祠区域”四个休憩街区。■一带：瀛洲古渡—东池祖水路风光带设计目标：水乡风貌集中展示区一是改造河涌河岸，维修两岸古民居、古祠堂和古桥等，民居挂灯笼；二是增加两岸休憩区、绿化和环境小品；三是建立村内民俗、艺术展示街区；四是在瀛洲渡口和东池祖前河涌建立游船码头。■一区：村北入口—华台山区域设计目标：旅游综合接待中心，华台山打造成村内“绿心”形成综合性休憩街区，包括茶馆、购物、美食、民俗展示等内容■二区：瀛洲古渡区域设计目标：（1）小洲村岭南水乡旧有村落风貌展示区，（2）综合性休憩街区，集乡土特产商品、工艺品商品、民俗商品、民间手工艺展示、艺术创作、美食茶艺休闲于一体的街区一是对区域内旧有居民进行维修，对于新建村屋进行整饬，恢复村落传统风貌；二是全面恢复登瀛大街传统商业历史街区，包括乡土特产商品、工艺品商品、民俗商品、民间手工艺展示等内容；三是整治古渡口，修缮明代遗留下村墙，增加绿化和环境小品，增加村民和游人休闲嬉戏区域和设施。■三区：简氏大宗祠—东池祖区域设计目标：（1）古建筑文化、宗祠文化展示区域，（2）艺术休憩街区一是拆除沿河涌而建的部分民居，拓宽此区域视野；二是整治东池祖前面河涌，建立游船码头；三是建立休憩区、绿化和环境小品，把村内一些艺术工作室迁至此区域，形成艺术休憩街区，包括艺术家画廊、陶艺作坊、茶艺馆、染艺馆、奇根馆和雕塑馆等。■四区：西溪简公祠区域设计目标：（1）展示岭南水乡民俗文化艺术的区域，（2）民俗文化休憩街区建立广绣坊、织布坊、榨塘坊、酿酒坊、豆腐坊、烧陶坊、皮影房和剪纸屋等老行当展示区，形成民俗文化街区，集民俗文化展示、茶艺休闲等功能于一体的街区-29- （2）环村水上游在瀛洲渡口、东池公祠河涌前建造两个游船码头，成为小洲村水上游的起点和终点，打造水上游村落的线路。近期，开发瀛洲渡口—东池祖的水上线路，远期可以开发环村水上线路。3、宗教旅游项目恢复三帝庙的宗教功能，并增加玉虚宫宗教功能，打造成为广州市郊重要的宗教场所4、其他项目(1)节庆项目一是端午龙舟节。赛龙船是小洲村民间文娱活动中的重头戏，小洲村可利用这一传统习惯，组织更大规模的龙舟赛，吸引广州市的游客到小洲村观看龙舟比赛。同时，小洲村充分利用邻近大学城的优势，联合这些大学每年举行一次广州大学城校际龙舟赛，在大学生中弘扬中华传统文化。二是北帝庙会。举行传统的“飘色”巡游活动，恢复小洲村北帝诞的祭祀庆典仪式。三是岭南艺术会。定期举办主题丰富的岭南艺术会活动，集摄影、书画、雕刻、民间工艺等内容，充分提高小洲村艺术水乡的知名度。-29- （2）瀛洲水乡客栈远期，可在小洲村内建立一个水乡客栈，沿河涌而建，建筑风格为传统的岭南水乡民居，内部装饰以传统民居陈设为依据，给住宿客人与众不同的居住感受和体验。（3）商业及纪念品刺绣工艺品、水果精加工产品、龙舟模型、以小洲村为题材的艺术工艺品等5、小洲村浏览线路小洲村设立三个门票站，村北入口牌坊为主门票站，东池祖祠桥口和瀛洲古渡高架桥下为两个次门票，设计三条环村浏览线路和一条水上浏览线路。浏览A线（从牌坊进村，在瀛洲古渡次门票站出村）：村北入口牌坊——人民公社——玉虚宫——华台山——蚝屋——司马府第——艺术展览馆——-29- 民俗文化一条街——岭南水乡百年文化展览馆——艺术一条街——龙舟展览馆——简氏大宗祠——水乡商业购物街——三帝庙、简公佛庙——瀛洲古渡（或坐船至东池祖结束浏览）浏览B线（从东池祖桥进村，在瀛洲古渡次门票站出村）：东池祖桥——艺术一条街——龙舟展览馆——简氏大宗祠——岭南水乡百年文化展览馆——民俗文化一条街——艺术展览馆——司马府第——蚝屋——华台山——人民公社——玉虚宫——水乡商业购物街——简公佛庙、三帝庙——瀛洲古渡（或坐船至东池祖结束浏览）浏览C线（从瀛洲古渡进村，在东池祖出村）：瀛洲古渡——简公佛庙、三帝庙——水乡商业购物街——玉虚宫——人民公社——华台山——司马府第——蚝屋——艺术展览馆——民俗一条街——岭南水乡百年文化展览馆——艺术一条街——龙舟展览馆——简氏大宗祠（或坐船至瀛洲古渡结束浏览）水上观光线路：东池祖码头——简氏大宗祠——北帝庙、简公佛庙——瀛洲古渡码头二、瀛洲生态果园（一）主题定位欢乐果园、浪漫果园、乡野乐园（二）发展目标珠三角地区最大的果园休闲乐园、青少年艺术教育基地、青少年拓展训练基地（三）功能定位果林、乡土娱乐休闲体验（四）项目设计在第一期开发的基础上，本策划主要对瀛洲生态果园进行第二期项目设计。第二期分为四大功能区：果林观赏区、童话果园区、乡土乐园区、瀛洲湖区。1、果林观赏区（1）精品果树展示园种植数十种不同品种的亚热带和热带水果，丰富果园的果树品种，使得小洲村的四季都有不同的水果可以观赏，并向市民充分展示各种水果生长习性及种植，游客亦可亲身参与果林采摘等农业种植活动。-29- （2）爱心果树种植区利用一块空地，开展休闲旅游者种植爱心果树的项目，由到果园进行休闲的家庭或情侣进行种植，并请国内外知名人士到果园种植果树，成为名人爱心果树区，提升爱心果树种植区的人文内涵。2、童话果园区设计理念：浪漫童话世界充分利用果园现有的条件打造一个果园童话世界，有古城堡、小木屋、风车、小河和童话人物和果园等内容，构建一个果园童话世界。（1）童话故事展示区此区域为童话果园区的主体部分。根据安徒生、格林等童话家的童话故事的素材进行建设，对白雪公主和七矮人、匹诺曹、狼外婆、神灯等大众熟知的童话故事进行展示。由真人扮演童话故事中的重要人物，进行表演并与游客合影交流。（2）童话果园游戏区哈哈镜区：建立哈哈镜区，设置10面哈哈镜，让人在哈哈镜里变形成不同形状的人物，使游人体验镜中变形的乐趣，并将一些游客的作品进行集中展示。绿地迷宫：在童话果园区设计用园林形成的绿色迷宫，并-29- 设置若干个电控绿篱墙，用以改变迷宫各个路口的“通”与“不通”，使迷宫用多种方式改变原来的阵形，让游客得到常玩常新的无穷乐趣。阿里巴巴：“阿里巴巴和四十大盗”的故事为主题的盗宝游戏。建立一个玻璃钢仿真的藏宝山洞。魔术树：魔术树是一项猜想游戏。魔术树的外形为巨大绿树，满枝果实。在大树里，设有一些奥妙的电动“小机关”，如小鸟的窝、蟒蛇的洞和藏宝的小屋等等，由游人猜。整个游戏用声光电控制，把“猜猜看”的游戏变得异常生动活泼。（3）果园童话舞台定期举行各种儿童节目表演和童话故事表演，并作为各中小学节目表演的场所。3、乡土乐园设计理念：回归乡土、感动自然（1）河涌嬉戏区利用果园的河涌建立一条长300米的河涌嬉戏区，让休闲者在河涌内进行空手捉鱼虾、捉螃蟹等，并在河涌不同区域设立踩水车、爬禾桶等体验性项目，体验回归乡土的乐趣。-29- （2）旧时儿童游戏体验区在果园内选定一个区域，把上世纪七八十代的儿童娱乐游戏进行集中展示，并吸引游人参与。可选择的游戏项目：滚铁环、射土箭、打陀螺、斗鸡脚、踩高跷、打水枪、打弹弓、风车车、打泥丸、跳房子、儿童玩具木马、万花筒、果林迷藏等。定期举行这些传统游戏项目的比赛，吸引青少年市场，提高参与度。（3）岭南传统作坊建立一个传统民居院落，集珠三角地区旧时民间各类作坊的精华，开发榨糖坊，磨坊，豆腐坊、酿酒坊、广绣坊、针线坊、竹作坊、木作坊和铁作坊等老式作坊，以各类生产用具和生产流程为展示，恢复过去作坊的生产景象，为游客提供了一个了解农村历史的场所。游客们在这里可以踩水车、推石磨、取井水。-29- （4）民间百艺坊以农家小院为主体，对于岭南地区的民间工艺进行展示，并请民间艺人教学广绣、广彩、剪纸、纸艺、木雕、风筝、做木偶、泥塑、制陶、麦秆贴画等民间工艺。4、瀛洲湖区（1）水上拓展训练基地利用水域结合陆地区域，建立适合青少年体能拓展训练的水上拓展训练基地。一方面，平时由游人进行游嬉，另一方面，可定期组织人员进行水上拓展训练比赛。（2）划船俱乐部建立瀛洲湖的码头，与果园内的河涌相联系，建立水上观光线路。（3）垂钓区-29- 在瀛洲湖区，建立垂钓区域，钓鱼虾、螃蟹等。（4）林荫品茗利用临水区建立可容纳20多人的休憩区，可品茗、喝咖啡（5）攀岩在攀岩区域放置成年人和少年儿童的两个仿真岩体的自然造型，供游人体验惊险、刺激的攀岩5、大型果园活动定向越野：利用瀛洲生态果园复杂的路线，在园内组织定向越野项目。此项目活动有得提高游人们野外判定方向的能力及学习使用地图有好处，还能够培养和锻炼人的勇敢顽强精神，提高人的智力、体力水平。真人CS游戏：生存游戏已经越来越受大众的欢迎，在果园内开辟一个区域作为真人CS游戏区，建立模拟战役作战区，战斗区和射击比赛区，吸引都市白领到此体验CS游戏。农趣擂台赛：每年在生态果园内举行两次农趣擂台赛，吸引游人参加，开展项目可以有挑水、踩水车、榨糖、推独轮车负重赛跑等。佳果会：每年7-9月，根据不同水果的不同成熟季节，举办一系列的水果节，如荔枝节、龙眼节、杨桃节等。三、瀛洲休闲庄园-29- （一）主题定位果园、乡土休闲庄园（二）市场定位周末度假市民、广州商务政务客人（三）功能定位果园乡土住宿美食、康体休闲于一体（四）景观要求休闲庄园重在打造一个度假庄园，以果林、河涌、水塘等景观为背景，打造一个果林乡土庄园，有别墅、成片木屋、农作作坊、菜地、果园、水塘、圈养家禽等。沿河涌打造一条狭长型的果林乡土度假屋，对果林荒地、河涌和水塘等进行改造、绿化和美化，建立绿地、广场、艺术小品和亭台楼阁等为主要内容的景观，形成水景、绿化、林荫小道，展现的是现代岭南水乡的风貌。（五）项目设计1、果园乡土度假屋度假木屋分为两大类。一类为果园别墅，建立有独立院落的木质别墅，屋前为河涌、后院种植不同品种瓜果树木；一类为乡土木屋，建立成片区域的乡土木屋，并建立共用厨房，内部则按三星级标准装修。初期建20幢，中远期达到50--60幢。2、休闲娱乐区观果园：种植各种不同类型的热带亚热带水果树木-29- 垂钓中心：利用水塘资源建立垂钓中心，吸引都市居民至此度假休闲也为住宿客人提供娱乐休闲活动农家作坊展示区：建立豆腐坊、酿酒坊、榨油作坊等，展示乡土风情，展示区可与成片乡土木屋结合起来，形成一片区域河涌嬉戏区：建立一条河涌嬉戏区，设立踩水车、爬禾桶等体验性项目，让住客在河涌内进行空手捉鱼虾、捉螃蟹等，体验回归乡土的乐趣家禽表演区：小羊、小狗、小鸡、小猪等家禽家畜做滚筒、跳圈、走平衡木、做算术题、赛跑等表演果园大舞台：举办具有岭南水乡风情的民俗表演3、美食餐饮区餐饮区分为三大块，一大块以番禺和顺德特色美食小吃为主；另一块为农家特色餐饮；第三大块为游客可在“菜地”摘菜，自己拿到灶房去加工制作，制成美食自己享用。4、会议区充分利用小洲村邻近广州商业区、大学城的优势，建立会议中心，接待会议团队。第六部分商业投资一、投资预估小洲村生态休闲区项目预计总投资1亿元，分两期共四年完成进行投资，第一期投资5000万，第二期投资5000万。-29- 投资预估投资项目投资概算小洲村村落3000万元分三年完成1、维修古祠堂、古庙宇、古民居、古桥、古渡口、古巷等，并增加内部陈设，改观村落景观500万元2、治理瀛洲渡口—东池祖和村内河涌两岸景观100万元3、建设岭南水乡百年民俗展览馆、艺术展览馆、龙舟博物馆500万元4、拆除瀛洲古渡区域沿河、沿商业街，简氏宗祠—东池祖祠沿河，华山台周边部分民居，购买一部分旧民居房产500万元5、修建瀛洲古渡休憩码头，东池祖休憩码头，水上线路300万元6、建设村内四大休憩街区600万元7、建设瀛洲水乡客栈、水乡酒吧、水乡茶吧300万元8、修建配套设施，如游客到访中心、停车场、星级厕所、标识标牌、消防设施、环卫设施等200万元瀛洲生态果园2000万元（第一期：1000万元，第二期，1000万元）1、改观果园内的景观效果，增加绿化、小品和花卉等200万元2、建设果林观赏区300万元3、童话果园区300万元4、乡土乐园区300万元5、瀛洲湖区休闲项目400万元6、扩充瀛洲湖面积300万元7、修建配套设施，如游客到访中心、停车场、星级厕所、标识标牌、消防设施、环卫设施等100万元瀛洲休闲庄园5000万元（第一期3500万元，第二期，1500万元）1、征用或租用300亩土地（租地价格80000元/亩）2400万元2、改观果园内的景观效果，增加绿化、小品、花卉和亭台楼阁等300万元3、建设50－60间度假屋和别墅（按三星级标准）800万元4、会议中心100万元5、餐厅100万元6、观果园、垂钓中心、农家作坊展示区、果园大舞台、农家家禽表演、划船俱乐部300万元7、修建配套设施，如停车场、星级厕所、标识标牌、消防设施、环卫设施等300万元8、规划及其他开支100万元-29- 二、赢利模式（一）小洲村瀛利模式由于小洲村旅游资源状况，小洲村应通过提高村落的人流量，带动游客在村内进行游、娱、购、食、住等方面的消费获得赢利，不设村门票，但可实行套票制。浏览收入：简氏大宗祠、岭南水乡百年民俗展览馆、艺术展览馆、龙舟博物馆和司马府第民居五大景点的门票收入水上游收入：瀛洲古渡——东池公祠水上风光带游船收入休憩街区收入：四大休憩街区的商业收入住宿收入：瀛洲水乡客栈食宿收入（二）瀛洲生态果园小洲村设立果园总门票，总门票包含大部分项目的免费使用，但在内部设立一些收费娱乐项目，游客在果园内的购物、美食等收入。赢利点：总门票收入+部分收费娱乐项目收入+购物美食收入+游戏活动租用场地收入（三）瀛洲休闲庄园赢利点：住宿收入+餐饮收入+休闲项目收入门票收入住宿收入商业收入水上项目小洲村村落1、简氏宗祠：20元2、岭南民俗博物馆：20元3、龙舟博物馆：10元4、艺术馆：10元5、司马府第：10元100元／间水上游：20元／人瀛洲生态果园总门票：40元瀛洲休闲庄园300元／间三、客源市场规模预测在2007年以前，小洲村只有瀛洲生态公园一个项目在经营，去年接待游人18万人次。经过对小洲村资源的重新整合和深入挖掘，打造都市文化生态休憩区，小洲村生态休闲区将会得到快速发展，游客规模和旅游综合收入将大幅度提高，市场发展前景良好。在2008年－2015年期间，预计小洲村生态休闲区的客源市场规模发展将经历三个阶段：2-29- 008年－2010年为逐步增长阶段，这一阶段小洲村生态休闲区将进行基础设施和配套设施的建设，旅游产品的开发等工作，小洲村村落以10万人作为休闲人数基数，瀛洲生态果园以0.5%人口作为休闲人数基数，按50%的增长率计算；2011年－2014年为快速增长阶段，在这一阶段小洲村生态休闲区在设施、管理、服务、产品、营销和分销渠道等方面工作得了全面的改善，进入游客增长速度的高峰期，预计年均增长率为20%；2015年以后将进入平稳增长阶段，以平稳的增长速度发展，预计年均增长率为10%。瀛洲休闲庄园2008年－2010年为30间客房，每天可接待住宿客人60人，年平均开房率为50%，并以10%的比例增长；2011年－2014年为60间客房，每天可接待住宿客人120人，年平均开房率60%，并以5%的比例增长。具体参见如下表：小洲村瀛洲生态果园瀛洲休闲庄园游客(万人次)增长率游客(万人次)增长率游客(人次)开房率2008年10－30－1095050%2009年1550%4550%1314060%2010年22.550%67.550%1533070%2011年33.720%8120%2190060%2012年4020%97.220%2847065%2013年4820%11720%3066070%2014年5720%14020%30660－2015年6310%15410%30660－四、收益分析根据以上预计旅游接待量及收费标准，小洲村三大项目的收益分析如下：1、小洲村村落旅游收入小洲村村落门票总为70元价格，预计每人消费40元门票；水上项目价格：每人20元，按游客量的40%计算；旅游其他消费平均每人消费20元。经营成本为：小洲村旅游公司员工100人，每人每年工资15000元，员工工资150万元；水电费，按总投资额的0.5%计，全年费用37.5万元；折旧按总投资额的1.5%计，全年折旧费112.5万元。营业税为5%，企业所得税按前二年免征，后三年减半征收的优惠政策。（万人）各项收入（万元）（万元）游客量门票收入水上项目收入其他收入总收入经营成本营业税（5%）税前利润所得税（33%）税后利润集团利润（40%）2008年104008020060030030270--1082009年1530012030072030036384－--1532010年22.59001804501530300771153－--4612011年33.713482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010-29- 根据以上估算，我方从2008年开始投资，预计第六年（2011年）可收回投资，第七年开发有利润。2、瀛洲生态果园门票为40元/人。经营成本为160万元：瀛洲生态果园公司员工80人，每人每年工资15000元，员工工资120万元；水电费，按总投资额的0.5%，全年费用10万元；折旧按总投资额的1.5%，全年折旧费30万元。上交小洲村租金基数为260万元，每年增加20万元。营业税为5%，企业所得税按前二年免征，后三年减半征收的优惠政策。（万人）（万元）游客量门票收入经营成本营业税（5%）税前利润所得税（33%）税后利润租金租金后利润2008年301200160120920-－2606602009年4518001601801460－－28011802010年67.527001602702270－－30019702011年8132401603242756910184632024362012年97.2390016038833521107224534030122013年117468016046840521338271436036922014年140560016056048801611326938045002015年15461601606165384177737074004984根据以上的预测分析，扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年开始收回投资额，有经营利润。第七部分开发运作计划一、开发模式（1）小洲村村落合作模式：合作经营。小洲村经济联合社和新的科技集团合资成立小洲村村落旅游开发公司，共同对小洲村村落进行整体开发和经营管理，按合同约定双方负责相应职责范围内的工作。出资方式：小洲村村委会以村落资产作价入股，资产包括：古建筑、古民居、为旅游开发整治的河涌、村里已经做完的旅游配套设施和旅游景点开发、四大区域村里拥有的房产、村里风貌价值等。（可行的话，可请资产评估公司对小洲村进行资产评估，测算出资产价值）新的科技集团投入资金3000万元人民币作为新项目开发资金-29- ，分三年完成（第一年2000万元，后两年1000万元）。投入资金可以主要放在三个展览馆、两个码头、四个休闲街区（租用房屋和商铺改造等）、商业铺面征用建设和为旅游开发使用的配套设施（游客到访中心、停车场、星级厕所、标识系统、各种导游图、旅游线路上的美化绿化）等方面的旅游方面建设投入，采取门票收入及其他方面收入双方分成的方式。合作期限：50年分成方式：采用开发公司统一对小洲村村落的所有项目的收入进行管理。双方按实际股份情况进行分成。利益分成：4：6。新的科技集团投资额占有40%的股份。（2）瀛洲生态果园开发模式：由新的科技集团承包租赁果园30年的经营权和开发权，每年向小洲经济联合社上交一定比例的租金，由集团进行全面经营管理。项目开发投入2000万元，对生态果园进行全面的开发和管理。对于第二期用地进行租赁的方式进行使用。租赁期限：30年，并根据实际开发需要租赁建设土地。交纳租金方式（两种方式）：一种是固定上交租金。通过小洲村瀛洲生态果园去年财务报表了解果园实际项目经营利润，以此作为基数，上升20%－30%确定因定租金额（如2006年小洲村瀛洲生态果园经营利润为200万元，以260万元作为基数），并每隔五年上升十个百分点；二种按经营利润的一定比例上交租金，采用浮动比例，逐渐降低比例。（3）瀛洲休闲庄园（300亩）投资额：5000万元开发模式：尽量采用双方合资开发的方式，达到风险共担，提高小洲村经济联合社维护该项目的积极性。合作模式：新的科技集团采用租地的方式进行开发，新的科技集团以租地资金和建设投资额为股份，以租地资金的20%的资金作为小洲村入股资金（约600万元），双方股份比例确定为12：88。利益分成：双方根据实际股份比例对项目经营利润进行分成。二、旅游项目运作步骤小洲村生态休闲区旅游项目分为两期共四年完成。-29- 小洲村瀛洲生态果园瀛洲休闲庄园第一期（2007年——2008年）一期建设目标恢复小洲村局部区域的水乡风貌，形成古建筑游、宗教游、水上游等项目初步形成欢乐果园的概念形成休闲庄园的整体布局，达到40-50人的住宿餐饮接待能力建设开发1、维修古祠堂、古庙宇、古民居、古桥、古渡口等，并增加内部陈设；2、整治瀛洲渡口—东池祖的河涌和两岸景观；3、改观瀛洲渡口区域、东池公祠至简氏大宗祠沿线区域，修建休憩设施，形成艺术休憩街区，建立老行当展示区；4、修建部分配套设施，如停车场、星级厕所、标识标牌等1、对于第一期和第二期项目进行整合2、治理河涌3、改观果园内的景观效果，增加绿化、小品和花卉等4、修建部分配套设施1、治理河涌和水塘2、改观果园内的景观效果，增加绿化、小品、花卉和亭台楼阁等项目开发祠堂和民居，简公佛和三帝庙，岭南水乡百年民俗展览馆，艺术展览馆，瀛洲古渡休憩码头，东池祖休憩码头，瀛洲渡口—东池祖的水上线路，瀛洲古渡老行当展示区，简氏大宗祠艺术休憩街区、广州大学城校际龙舟赛果林观赏区、童话果园区、乡土乐园区、举行定向越野比赛、小洲村佳果节、小洲村农趣擂台赛度假屋和别墅、观果园、垂钓中心、农家作坊展示区、乡土美味餐厅第二期（2009年——2011年）建设目标全面恢复小洲村水乡风貌，形成水乡文化休闲功能形成欢乐果园、浪漫果园概念形成娱乐、住宿、餐饮、休闲等功能于一体建设开发1、全面治理村内的河涌及两岸景观；2、拆除瀛洲古渡区域沿河、沿商业街民居和简氏宗祠—东池祖祠区域沿河民居3、形成村内五大休憩区域1、治理河涌2、扩充瀛洲湖区面积1、增加度假屋、餐厅等2、进一步改善休闲庄园景观项目开发龙舟博物馆，夜游小洲村，村北入口—华台山综合休憩区、西溪简公祠艺术休憩区，环村水上线路，瀛洲水乡客栈，瀛洲古渡商业街区瀛洲湖区休闲项目、真人CS游戏度假屋、果园大舞台、农家家禽表演、划船俱乐部、顺德美食餐厅、番禺美食餐厅-29- 第八部分项目开发的意义一、改观小洲村面貌。在保护性开发的原则指导下，通过旅游项目开发，小洲村的各项基础设施将会得到进一步完善，也将逐步恢复村落原有古朴、悠然的水乡风貌，为村民建设更加美好的生活家园；果园也将通过绿化、美化、治理河涌，使果园面貌得到改观。二、解决村民就业和收入问题。可以通过两条途径解决村民就业和收入问题：一是小洲村旅游项目的开发带动相关产业发展，如工艺品生产、商业购物等，村民可以从事与旅游业相关的产业；安排村民到旅游管理公司工作，从事各种服务工作。同时，旅游项目开发也将带动果园经济效益的发展，使村民从果园经营中获得更多的经济效益。三、带动经济产业转型。旅游业是一个依托性强，关联度大的产业，小洲村旅游项目的开发必将会对相关产业发展产生很大的关联带动作用，优化小洲村产业结构，促进小洲村从单一农业经济向农业、旅游、商业等行业多元化发展，进而带动小洲村人民向小康生活发展。四、继承弘扬民俗传统。通过旅游项目开发，必将会对小洲村现有的或正在消失的一些民俗民风、传统习俗进行深入挖掘和包装，为这些民俗传统提供一个广阔的发展空间，吸引年轻一辈继承并弘扬这些民俗传统。-29- -29- -29-'