工程项目收入与成本策划方案.doc 20页

'工程项目收入与成本策划方案一、项目工程背景无锡地铁1号线雪浪停车场上盖配套设施一期工程，经国家发改委批准立项（发改投资[2009]2589号），由无锡地铁集团有限公司作为业主具体建设。建设资金由业主通过资本金和融资获得，并用于合同项下的合理支付。本工程结构类型为预应力管桩承台基础，钢筋混凝土主体框架结构，建筑面积约11万平方米；施工承包内容主要由：停车场桩基工程（地基加固）、停车场上盖8.5米大板、13.5米大板结构工程、停车场综合办公楼及停车场内配套用房土建工程、停车场内管线及道路工程。该项目是上海机施集团在无锡地铁1号线上的第二个项目，但不同于以往常规的车站土建和盾构区间施工。这是我们第一次接触地铁场段项目，是一个对总承包管理有较高要求的项目，是一个没有过往经验参照的项目。因此对我们而言是一个较大的挑战，我们必须认真对待，做好相关的策划和方案。二、合同条件分析本合同分为七章，分别为：合同协议书、通用条款、专用条款、合同格式附件、工程规范技术说明、技术要求、工程量清单说明。20 合同协议书内主要内容主要对工程情况、工期、合同金额及业主与承包商单位叙述。通用款作为合同一部分，主要对合同中涉及的名词及术语进行解释，对承包商、业主、监理的职责和权利统一要求进行分析列举。涉及到工程的质量、索赔、违约、变更等内容提出的要求及处理的程序。本合同核心内容再于专用条款内容，条款对具体的承包商、业主、监理、设计文件、索赔、变更、违约、质量做出具体要求。如合同价格与支付，对于预付款支付为合同总价(不含暂列金额)的10%，分两次支付，承包商提交履约保函和预付款保函并向监理方提供预付款申请28天内支付预付款总额的50%，正式开工后28天内再支付剩余的50%。预付款扣回为单计量总款超过合同总价（不含暂列金额）的20%的当月开始扣回工程预付款，扣回比例为当月计量的20%，当计量款达合同总价的70%时扣完全部预付款。对合同条件作出具体要求，可以避免在合同履行过程中出现纠纷。其余章节作为合同条件的完善。无锡雪浪停车场合同条款概述，工程名称为无锡地铁一号线雪浪停车场及上盖配套设施一期工程。承包范围是雪浪停车场土方工程、桩基工程、停车场工程、综合办公楼桩基工程、综合办公楼工程、场外道路工程、室外综合管线工程、路基地基加固工程。合同总价371790211元，其中暂列金额29962417元，合同清单工作量为341827794元。因雪浪工程规模较大，作为工程总承包单位，在雪浪停车场工程中标之后，对于主合同进行拆分分析，主合同分为雪浪停车场工程、土方工程、桩基工程、综合办公楼工程、综合办公楼桩基工程、道路工程、管线工程、地基加固等8个子工程。为了顺利开展工作，根据工程需要同各分包单位签订专业分包合同、劳务合同；同各主要材料供应商签订材料采购合同。其中：自有专业分包划分内容为：1、雪浪停车场土方工程中的挖土、基坑回填、道床回填施工由无锡首佳机械化拆除有限公司承担，该公司具有土石方工程专业承包二级资质，并且熟悉无锡施工环境，行业内信誉良好，公司长期与无锡政府合作，与其合作可以减少工作中的不必要麻烦，并且分包单价合理。2、桩基工程：打桩工程由上海宝冶集团有限公司与宜兴市永固地基工程有限公司共同承担打桩工作，桩材料由我公司提供，上海宝冶为我公司合格分包商，长期合作，所做工程质量达到要求，施工过程不拖拉，并且经过三家比价，价格最低。宜兴永固为本项目协作单位，并具有地基与基础工程专业承包壹级资质。3、钢结构工程：钢结构工程由我司第一工程公司承揽。20 4、停车场工程、综合办公楼工程及装饰装修工程、道路施工工程、综合管线工程、地基加固工程、停车场测量工程、施工降水工程、门禁系统、等工程由内部协议单位上海锦华公司承揽，但通过劳务合同、材料合同与我司签订，来控制项目的整体进展。项目材料业主方提供材料合同供应商，我司经过多家对比，确定混凝土单位由6家单位提供，钢筋由2家单位提供，模板由2家单位提供，不仅可以通过多家对比来控制材料单价，节约成本，同时可以确保工程顺利进行。内部协议内专业分包大多由三家比价确定，择优选择合格单位进场。三、项目实施的相关策划方案雪浪停车场如何有效的成本控制，取决于各施工阶段的实施策划方案，通过对各阶段的施工策划方案考虑成本控制，才能保证施工项目成本自始至终置于有效控制之下。1、临舍搭建施工策划方案施工开始前，通过对各阶段施工人员投入分析，项目施工最高峰在结构大板施工阶段，预计人员约1500人，最高峰阶段预计时间为4个月，其余阶段人员在800人以内，因此针对现场场平布置及周边社区了解，采取搭设满足800人的临房及高峰期租赁厂房简易改造作为人员安置场所，保证能够满足人员安置的前提下，能够尽可能的降低临房搭建成本投入。2、塔吊安装及场地策划20 雪浪停车场整体占地面积在7万平方米，形状类似“瓶酒瓶”长781米，宽137米，整个建筑紧贴西侧占地红线，只能满足施工通道通行，无加工场地，而整个建筑宽度在137米，针对这总情况，为保证施工效率，吊装方便，特此将停车场四周安装11台TC5616塔吊分布于整个停车场四周，东侧作为主要材料堆放及加工场地，西侧与相关土地所有单位协商，在塔吊位置征用部分急需场地，用作材料堆放点，现场材料运输利用短波车进行运输工作，保证整个现场各方位施工的施工效率。有效降低相关人员吊装投入及材料周转费用。场布图3、高支模排架搭设成本控制雪浪停车场为2层框架结构，两层板混凝土模板支撑搭设的总面积在11万平方，分别为一层7万平方，二层4万平方。方案要求排架垫层硬化采用10cmC15素混凝土，硬化层标高选择为大库检修平台基础底标高，整个检修平台基础占地面积在1万平方，通过将排架硬化层与大库检修平台垫层定为同一标高，直接降低工程造价45万。搭设中方案也进行优化，将整个模板支撑体系中的板底方木除模板搭接位置采用方木固定外，其它板底方木都采用Φ48钢管进行代替，这一调整直接减少木方的投入量1000方，降低造价150万，上诉方法利用能够有利控制搭设成本投入。4、粉刷施工成本控制20 雪浪停车场合同要求对整个停车场一层进行涂料粉刷施工，一层高度在8.5米，粉刷通过排架搭设才能满足施工需求，倘若真采用排架搭设，那将导致整个粉刷施工成本急剧增加。通过方案编制、场地分析及经济对比，决定采用移动脚手架形式进行粉刷施工，有效降低钢管及人员投入，节省排架安拆工期。四、项目工程量计算及定额消耗量测算定额消耗量测算是指正常施工条件下，生产单位合格建筑工程产品所必须消耗的人工、机械、台班的平均数量标准。由劳动、机械台班、材料消耗定额组成。目前雪浪停车场根据施工蓝图和施工方案，对该项目进行充分、全面的梳理和计算，总金额暂估42233万元。根据分包合同划分依据现分为土方工程、土方工程变更暂估、施工便道、桩基工程、停车场工程、地基加固、综合楼、室外综合管线、场外道路等划分为9个分部工程分别计算。因合同内工作量有增有减，且存在众多需办理现场签证及合同变更项目，在合同内清单开项基础上，进行工作量计算。另外，合同内清单未有项目进行单独开项，作为新增工作量。具体计量结果如下：1、预算与原合同对比表20 预算与原合同对比表工程名称:无锡地铁1号线工程雪浪停车场土建标序号工程项目汇总内容合同金额施工图预算　合同内（元）　　　　②施工图预算新增项目（元）施工图预算　　　合计（元）审核增减金额（元）　　　　　⑤＝④-①备注（元）　　　　　①③④＝②+③1雪浪停车场土方工程雪浪停车场土方工程23944397.9814327767.38014327767.38-9616630.6　2洪口圩回填、基坑回填换填　　6198898.2756198898.2756198898.275　3雪浪停车场桩基工程雪浪停车场桩基工程54398883.2637588408.32037588408.32-16810474.94　4雪浪停车场雪浪停车场270533723.1313795777.90313795777.943262054.84　5变形缝　　586253.25586253.25586253.25　6变形缝　　346178.25346178.25346178.25　7汽车坡道变形缝（顶）　　610561056105　8汽车坡道变形缝（底）　　610561056105　9汽车坡道变形缝（侧面）　　14107.514107.514107.5　20 10地面缩缝、涨缝　　78570.8978570.8978570.89　11环氧树脂划线　　574205742057420　12屋面保温-主门卫、辅跨办公楼　　25004.2225004.2225004.22　13挡墙防水及粉刷（伸缩缝、采光井、排烟井、女儿墙、楼梯、栏板）　　208931.36208931.36208931.36　14挡墙防水粉刷　　137764.115137764.115137764.115　15挡土墙防水　　136151.2136151.2136151.2　16挡墙防水粉刷　　89774.789774.789774.7　17挡墙聚苯板5cm保护墙　　214438.14214438.14214438.14　18顶板防水（伸缩缝、采光井、排烟井、电梯井盖板）　　99983.6299983.6299983.62　19-0.6m处增加防潮层　　14031.4214031.4214031.42　20单体建筑前大门坡道　　30046.92530046.92530046.925　21散水坡　　2684.372684.372684.37　22信号楼室外楼梯　　1597.831597.831597.83　20 23设备基础零星粉刷　　12197.6712197.6712197.67　24设备基础零星混凝土　　48467.62548467.62548467.625　25各单体前排水沟　　120289.17120289.17120289.17　26各单体前排水沟　　143914.99143914.99143914.99　27钢爬梯　　18035.7118035.7118035.71　28围墙3　　366303663036630　29围墙4　　151215121512　30围墙5　　216002160021600　31围墙5　　279027902790　32平开门1.8*1.45　　600060006000　33平开门6*1.45　　400040004000　34平开门（8.8+1.2）*1.45　　800080008000　35平开门3*1.45　　200020002000　36平开门（6.8+1.2）*1.45　　200020002000　37平开门8*1.45　　200020002000　38毛石挡墙　　480500480500480500　20 39主门卫电动伸缩门土建　　475004750047500　40次门卫电动伸缩门土建　　00　41主门卫电动伸缩门12m*1.6　　190001900019000　42次门卫电动伸缩门9.5m*1.6　　150001500015000　43无锡雪浪停车场现场C区部分基础梁　　1520.51520.51520.5　44无锡雪浪停车场现场C区部分承台　　11131.511131.511131.5　45无锡雪浪停车场钉子户边坡支护　　466144661446614　46　　　000　47无锡雪浪停车场挡土墙防水　　418955.465418955.465418955.465　20 48现场D区部分设计标高致承台，地梁　　9530.59530.59530.5　49无锡雪浪停车场现场D区部分梁截面　　435243524352　50后浇带防水处理　　151959.78151959.78151959.78　51无锡雪浪停车场检修槽防水、止水带　　225982.655225982.655225982.655　52工程车库安装预埋　　4852.5954852.5954852.595　53信号楼安装　　8888.418888.418888.41　54运用库8.5米板以下安装预埋　　367106.415367106.415367106.415　55混合变电所、材料棚安装预埋　　31574.6831574.6831574.68　56辅跨办公楼安装预埋　　32606.6132606.6132606.61　20 578.5米-13.5米板安装预埋工程　　678987.925678987.925678987.925　58停车场砼灌注桩　　793278.86793278.86793278.86　59钉子户挡土墙　　358366.04358366.04358366.04　60G区钻孔灌注桩　　1655368.681655368.681655368.68　61防雷接地　　1088525.2451088525.2451088525.245　62风机钢板　　78166.5478166.5478166.54　630~13.5污、废水球墨管　　242215.025242215.025242215.025　64停车场8.5米雨水球墨管　　115186.435115186.435115186.435　65停车场13.5米雨水球墨管　　1080825.361080825.361080825.36　66停车场综合管线　　540852.9540852.9540852.9　672#汽车坡道雨水管安装　　47346.8747346.8747346.87　68室外安装预埋管预埋　　63760.5563760.5563760.55　20 69消防水池套管安装　　3414.973414.973414.97　70门卫、浴室、风机房、消防泵房　　274792747927479　71综合楼一层弱电机房电缆进户管预埋　　27484.6327484.6327484.63　72洗车库轨道支架制作、安装　　7286.867286.867286.86　73雪浪停车场综合办公楼桩基工程雪浪停车场综合办公楼桩基工程1129710.03　00-1129710.03　74雪浪停车场综合楼办公楼雪浪停车场综合楼办公楼9396948.136989665.13906989665.139-2407282.991　75综合楼地基加固　　169322169322169322　76综合办公楼安装预埋　　76187.93576187.93576187.935　77雪浪停车场场外道路雪浪停车场场外道路2378457.842100688.89902100688.899-277768.9407　20 78雪浪停车场室外综合管线雪浪停车场室外综合管线6328667.695589573.62405589573.624-739094.0656　79雪浪停车场路基地基加固雪浪停车场路基地基加固3679423.353334239.65703334239.657-345183.6931　80停车场消防道路　　1350378.051350378.051350378.05　81　总计371790211.4383726120.918964992.22402691113.130900901.8　20 2、现场签证及方案变更需要办理现场签证及方案变更为的项目为土方变更、塔楼排架加固、高支模排架加劳动力、施工临时便道等共计34份，暂估金额为2337.75万元，主要内容如下：编号内容金额（万元）备注签证及变更　2337.75　1综合楼电线杆加固2.66已审核2场外道路路基处理94.90未审核3场外道路水稳回填（管线开挖部分）4场外道路河道清淤5场外道路管线加固6主门卫、综合楼伸缩缝7协助燃气、自来水开挖8门头铁瓷砖9垃圾污水管签证10土方变更1419.27未审核11施工临时便道0未审核12塔楼排架加固244.07未审核13高支模排架增加人工0未审核14停车场小单体地面硬化44.23未审核15生活消防泵房清单遗漏25.48未审核16综合楼地面硬化16.47未审核17喷锚补报差价32.00未审核18消防排烟口排架10.68未审核19通风及消防预留洞8.77未审核20 20百叶窗及门窗20.12未审核212#汽车坡道45.07未审核22外墙保温23.71未审核23钉子户区域防护措施29.62未审核24钉子户区域临时施工便道6.46未审核25洗车库前后增加地坪15.08未审核26F区增加地坪硬化及二侧增加排水沟30.68未审核271#汽车坡道管道变更12.04未审核28上盖补充雨水管35.20未审核29风机房吊顶22.86未审核30钢结构立管、卧管包柱封堵68.40未审核31绝缘挡板32.16未审核3222轴增加毛石挡墙25.16未审核33F区回填级配砂及盲沟30.79未审核34采光井玻璃天棚20.26未审核3、施工图预算成果（一）合同内原合同金额为371790211元，施工图预算金额为383726120.9元，较原合同金额增加11935909.58元。（二）施工图新增项目此部分为新增，原合同金额为0元，施工图预算金额为18964992.22元，较原合同金额增加18964992.22元。（三）签证变更项目此部分为签证变更，原合同金额为0元，施工图预算金额为23377500元，较原合同金额增加23377500元。4、结论雪浪原合同总造价为37179万元（含暂列金额），现增加5428万元，预计合价为42607万元。20 五、项目工程成本及费用计算。截止目前，雪浪停车场实际成本费用由人工费、材料费、机械费、施工间接费、其他直接费、分建费、税金组成，实际的成本为410323515.63元，雪浪停车场项目预计结算价为426068612.8元，利润15745097.14元。雪浪项目目标成本为360142437元，预算收入为371790211，目标毛利为11647774.37元，具体情况如下：项目实际成本金额目标成本金额差异人工费610840.17288000-322840.17材料费24649483.7429560008.004910524.26机械费252820.00400000.00147180.00机械费二次分配数0.000.00其他直接费5414406.252169337.54-3245068.71施工间接费7359302.015177096-2182205.91分建费362450134283246156-2756876.25取消项目、工程暂列金额、公共费用3470781334707813.43税金8037831.984594026-3443806.39成本预测至年底1548697.90合计410323515.63360142437预计结算价426068612.8371790211工程盈亏余额15745097.1411647774.374097322.77目标成本毛利为1165万元，实际成本利润为1575万元，比目标毛利多410万元。六、项目盈亏点梳理及分析在项目前期，根据与业主合同、施工蓝图以及现场施工条件，对该项目可能存在的盈亏点进行梳理，加以分析，达到对项目成本的合理把控，提前做好相关降本增收的措施。针对雪浪停车场项目，举以下事例例加以说明：20 盈利点：1、在本项目施工现场的中心位置存在一处尚未拆迁的厂房，项目部及时调整施工顺序，避开该未拆迁部位；同时做好相关索赔工作。具体情况为:1.1、因钉子户的存在，塔吊租赁时间的延长、造成施工道路绕行、降低工效、设备人员二次进出场的方面着手索赔；1.2、待周边结构完成施工后，钉子户区域桩基形式需调整，已不适合管桩施工，应改成灌注桩施工，提前与设计院沟通，出变更图纸。2、施工场地中存在河浜需要改道，项目部抓从清淤回填着手，充分做足文章，把该项工作作为盈利的重点。2.1、积极编写专项方案，采取围护措施，抽水清淤，选用合同中价格较高的材料作为回填材料。尽快获得专项方案的审批，使该项施工合理合法。2.2、在回填过程中，做好相关检测工作满足专项方案的技术要求，使该变更经得起业主的审查。3、本标作为土建标进场时，了解业主还未进行安装标段招标，而我部土建标合同中未出现，可通过与业主协商，将机电安装作为补充合同，重新组价作为盈利点。亏损点转化：1、项目原本工期300日历天，但由于项目现场存在众多变更项目，可能会造成合同工期的突破。防止业主的罚款，我部抓住钉子户的影响这一有利因素，提前对工期进行索赔。2、因采取不平衡报价，合同内SBS防水的价格偏低，我部在设计院尚未出图前，与设计院和业主进行沟通，以详细的技术资料为依据，对防水材料进行变更，避免此处经济损失。3、基坑回填前，对回填材质的单价进行梳理，以及与市场价格的对比，发现合同内砂石粒子综合材料的价格明显较低。项目部提前与业主沟通，以回填压实度及质量问题作为突破口，变更回填材料。变更后的材料价格存在一定的利润空间。七、增收降本措施1、施工过程中，尽量让分包单位承包其他直接费、施工间接费。2、做好与设计的沟通工作，在工程施工前对图纸充分消化，结合现场施工的实际情况，本着成本节约的目的，对图纸内容进行优化。与设计院积极沟通，争取在出图前把合理化意见反映在图纸中。20 3、在项目施工过程中，及时做好签证索赔工作，留好相关支持性文件，及时报价，力争在签证变更费用与工程款同时计量，尽快收回资金，不得拖延。4、同时做好财产物资的计量、收发和盘点工作，凡是物资的收发及在现场的转移，都要经过计量并办理必要的凭证手续；库存和现场存放的物资，要定期盘点清查，防止丢失、损坏和积压浪费；期末对施工现场的剩余材料应及时办理退库或“假退料”手续，以及废料应及时回收工作，避免不必要的浪费。5、材料进场价格控制进场材料价格控制的依据是工程投标时候的报价和市场信息。材料的采购价加运杂费构成的材料进场价，应尽可能控制在工程投标时的报价内。由于市场价格是动态的，企业的材料管理部门应利用现代化信息手段，广泛收集材料价格信息，定期发布当期材料最高限差和材料价格趋势，控制项目材料采购和提供采购参考信息。6、主要材料消耗量的控制在工程项目施工过程中，每月应根据施工进度计划，编制材料需求量计划。对材料需求量计划的编制要进行实用性、完整性、准确性控制。材料领用控制。材料领用控制通过实行限额领料制度来控制。这里有两道控制，一是工长给班组签发领料单的控制，二是材料发放对工长签发的领料单的控制。超计划领料必须分析原因，奖罚分明。材料计划控制。混凝土、水泥浆的配置计算不准确，必定导致水泥的超用。因此计量器材必须要按期检查、校正；计量过程、计量方法必须控制；工序质量控制。工程施工的前一道工序施工质量往往影响后道工序材料的消耗量。土石方的超挖，必定增加支护或则回填的工程量。因此，工序控制也尤为重要。从每道工序施工来讲，应加强过程控制，避免浪费材料、人工。7、机械费用的控制20 机械费用可以从以下几个方面着手：严格控制机械使用费的支出，尽量减少无负荷运作；合理调度，充分利用现有机械设备，提高机械设备的利用率；在设备选型中，注意一机多用，充分发挥机械设备的利用价值；如果自有设备不能满足施工要求，应在工程造价信息公布的价格标准和机械台班定额标准上，结合市场行情，确定合理的机械设备租赁价格；严格执行机械保养程序，减少不必要的修理费；成立设备管理领导小组，负责设备的调度、检查、维修、评估等具体事宜；对主要部件及其保养情况建立档案，便于尽早发现问题，分清责任，找到解决问题的办法。8、间接费用的控制合理的配置、精简机构，根据企业的施工生产和管理能力，精简职能重叠部门，合并职能相近部门，弱化附属非必要部门，有效控制办公经费。加强计划管理，对间接费用控制是一个系统过程，应编制合理、适度、可行的年度管理费用计划，这是控制间接费的有效手段。9、编制收入与成本分析预算书每一项分项工程即将发生前，不论是临时工程还是永久工程，都应按照收入与成本匹配原则编制预算书，确定盈亏点，并采取技术、合同等手段，增大盈利点，减小或消除亏损点。对于没有收入相匹配的合同外工程、临时工程、为文明施工或迎接检查而发生的各种费用，因其是不产生任何直接利润的成本支出，必须严格控制。10、减少因返工产生的或有成本支出作为一个有经验的承包商，应全面考虑、及时与设计沟通，可以避免返工事件的发生，这对于降低成本有着不可替代的意义。11、减少因抢工产生的或有成本支出做好工程计划安排，避免抢工，抢工会增加很多无形的成本，比如机械进出场费用，后勤保障投入增加，周转材料、机械投入加大造成的资金占用成本等，还有一些市场因素，本来由买方市场变为卖方市场，而使采购价格提高造成成本增加，所以施工单位应该合理组织生产避免前松后紧，减少因抢工所产生的成本超支。20 八、总结20'