无锡绿城房地产产品策划书.doc 76页

'无锡绿城房地产产品策划书第一章项目地块及周边情况第一节项目地块规划指标1用地概况及主要经济指标本地块占地约18.1万平米(其中A—1块可建设用地面积约4.97万平方米、A—2块可建设用地面积约8.46万平方米、A—3块可建设用地面积约4.67万平方米)用地性质用地面积地上建筑面积建筑密度容积率绿地率建筑高度住宅商业18.1万39.82万<21%≤2.2>40%未限表格1地块主要经济指标2地块红线3规划设计控制条件用地性质：商业，居住用地；限制指标：容积率＜2.2，绿化率＞40%，建筑密度＜21%；31 车位配置：住宅机动车位配比每100平方米不小于1个，非机动车位配比每户3.5平米；商业机动车位按不小于60车位/万平方米设置，非机动车位按不小于500车位/万平米设置；建筑限高：充分考虑地块与太湖新城中心区金匮公园、尚贤河湿地、行政办公用地之间的空间景观及视线要求，并满足国家及省有关规范要求。建筑立面应采用公共建筑风格。公建配套：相对集中设置社区配套服务用房，计约7000平米，其中：社区医疗卫生用房（建筑面积不少于300平米）；文体活动用房（建筑面积不少于1000平米）：社区商业金融用房（建筑面积不少于800平米）：社区服务管理用房（建筑面积不小于1000平米）：社区居委用房（建筑面积不少于800平米）。套型建筑面积90平米以下住宅所占比重必须达到总建筑面积的35%以上。（以上资料来源：XDG-2007-37号地块规划文本说明）第二节地理位置及现状1地理位置1.1宗地所处城市、行政区域、地理位置及界线地块位置在无锡城南滨湖区太湖新城，北至高浪路，西立信路，南至观山路，东至规划中的立德路。1.2地段的定性描述31 地块位于市区南部的太湖新城，是无锡规划中最大的新城之一，总面积有150平方公里，是现在主城区的2倍；新城规划有无锡新的行政中心、商务办公中心、国际社区，是无锡城市发展的主要方向。太湖新城也是无锡近年投资最多的区域，政府决定在5年内投入268个亿做基础配套；中心区计划在“十一五”期间基本完成主要干道和重点绿化环境建设，基本完成水系整治和基础设施配套，完成市民中心建设。金融商务第一街、金匮公园、尚贤河湿地三大标志性工程已在新年第一天动工。2地块现状地形地貌：本地块内A—1地块现状为农田，A—2地块为农田和农民村落，A—3地块为农田。地块南北、东西基本平整，无明显高差。地下情况：未发现特殊情况；土地的完整性：规则且方正；3周边规划道路情况西侧立信路：45M宽城市主干道(已建成)北侧高浪路：55.5M宽城市主干道(已建成)南面观山路：40M宽城市主干道(即将建成)东面立德路:25M宽城市次干道(规划中)31 4项目地块的周边情况4.1新城区规划配套太湖新城的规划还在进行当中，目前能确定的是用地性质和分区规划：东区约２３平方公里，以太湖国际科技园为载体。中区５５平方公里，重点建设太湖新城商务办公中心、ＣＢＤ及国际社区。西区７２平方公里，以太湖山水城度假区、南泉旅游配套区、太湖科教产业园为建设重点，发展创意产业和生态旅游业。太湖科教产业园：近30平方公里的居住、教育、研发、高科技产业及旅游服务为主体的生态型园区。太湖新城科教产业园北至蠡湖，西至太湖山水城旅游度假区，南至南湖中路，东至太湖街道，总规划用地面积28.14平方公里。规划还对这一区域确定了功能结构、功能分区、配套设施规划等强制性内容。无锡（太湖）国际科技园： 无锡（太湖）国际科技园是以创意研发为主导，以高新技术产业为支撑，以休闲居住为配套，产业研发、软件设计、商务服务、居住休闲良性互动、综合发展的滨水生态国际科技园。  本项目地块紧临金匮公园、尚贤河湿地和行政中心、商务中心。4.2周边社区配套与环境教育：无锡太湖高级中学、无锡大学城江南大学、无锡职业技术学院等。江苏省太湖高级中学2004年3月被评为江苏省首批“四星级学校”31 ，是国家示范级高中，是面向江苏省招生的省重点高中，学校现有80个教学班，4000多名学生，其中寄宿生3500多人。学校拥有江苏省一级图书馆和江苏省标准实验室，智能化学生公寓配有空调，计算机、电视机等生活设施，校园网已遍及每一个教室及宿舍。江南大学是教育部直属的国家“211工程”重点建设高校，学校学科涉及经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等8大门类，设有18个学院，共有62个本科专业，全日制在校本科学生19400余人，成人继续教育学生5600余人。学校还设有国际教育学院、经教育部批准的中外合作办学的莱姆顿学院。学校是我国轻工、食品、生物技术高科技的摇篮与依托单位之一。国内唯一的“食品科学与技术”国家重点实验室已经科技部批准并开始建设，同时建有国家、省部级工程研究中心3个，部省级重点实验室7个以及教育部科技查新工作站、工业微生物资源数据库整合及共享信息平台。市内交通：紧邻太湖新城主干道高浪路，公交7路、23路、59路可直达；7路中南公交公司-后宅，日班车，大方桥→横梗→后宅→双象集团→杨家浜→窑厂→墙门→方家里→谢家桥→杨家湾→营房→塔西村→机场→新安→高墅桥→华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城路→中南公交公司；23路，新安镇-火车站，日班车，火车站→东门→朝阳广场→南长街→永丰路→永乐路→南扬新村→沁扬市场→沁园新村→五星小区→新联→芦庄五区→东绛→东群村→塘铁桥→王兴幕墙（金通化纤）→华庄锅炉厂→华庄→袁塘桥→工业园区→高墅桥→中华村→三房桥→新安镇；59路，华庄-河埒口，日班车，上行停靠：华庄→华庄锅炉厂→王兴幕墙（金通化纤）→塘铁桥→东群村→东绛→金城湾路→南桥村→水厂路→美湖村31 →蠡湖路→夏家边→景丽苑→体育中心→新天地婚姻中心（建筑路）→西郊装饰市场（青祁桥）→河埒新村→河埒口公路：经高浪路连接苏锡路、312和沪宁高速，蠡湖大道北上无锡老城区，高浪路东往无锡机场；地块周边规划了和正在建设密集的城市路网；轨道交通：规划地铁1、4号线紧临项目，并设有站台；铁路：距无锡火车站25分钟车程；机场：距离无锡机场30分钟车程；生活配套：因为是新城开发，项目周边生活配套较少。5主要楼盘项目地理位置目前开发阶段在售产品类型主力户型面积（㎡）目前售价（元/㎡）魅力之城蠡湖大桥南下二期多层、高层120-1307200太湖国际青祁路与周新西路交汇处四期多层、高层130、1408000一期99-128700031 天鹅湖蠡湖大道、高浪路交汇处多层、高层尚锦城高浪路与南湖大道交汇处一期多层、高层125、1455800表格12周边主要楼盘6大市政配套供水：市政管线已到小区红线；供电：金匮公园将建设110kv变电站；燃气：市政管线已到小区红线；供热：无锡地区不考虑；电讯：市政管线已到小区红线；排污：市政管线已到小区红线。第三节自然条件1气候特征无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。31 2气候要素温度：1月平均气温在2.8℃左右；7月平均气温在28℃左右。降水：无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。日照：无锡市区日照时数2019.4小时。风和气压（1996-2000）：全年多东南风，夏秋两季多受热带风暴影响，年平均气压1015.0～1016.5hPa。湿度、蒸发量和无霜期：全年无霜期220天左右。3自然灾害常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。31 第二章无锡历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴1城市历史文脉1.1无锡概况地理位置：无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120°38，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。土地人口：无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。2006年末，无锡市户籍人口为457.80万人；市区232.30万人（包括崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区），江阴市119.45万人，宜兴市106.05万人。交通布局：沪宁、沪宜高速公路、京沪高速公路、宁杭高速公路、312、104国道、无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。沪宁铁路、新长铁路、及将来的高铁都为无锡提供便捷的铁路交通；江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。31 无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京禄口国际机场180公里。基本市情：无锡是江南著名的历史文化名城，距今已有3000多年的历史。无锡自古物产丰富，富庶江南，是中国著名的“鱼米之乡”。早在明代就有制砖、冶坊、陶瓷、缫丝、织布等手工业。二十世纪以来，更以工商业闻名于世，素有“小上海”之称。无锡的市树是香樟、市花是梅花和杜鹃。1.2文化文脉1.2.1历史沿革商末(公元前12世纪)周太王古公檀父长子泰伯偕弟仲雍南来“荆蛮”，定居梅里(今锡山区梅村一带)。周武王十一年(公元前1066年)封仲雍后人周章为吴君，吴国随之建立。战国末年，无锡成为楚春申君黄歇的封地。汉高祖五年(公元前202年)，始置无锡县。新始建国元年(公元9年)改无锡县为有锡县。东汉建武年间复称无锡县。三国时，孙吴废无锡县，分无锡以西为屯田，置毗陵典农校尉。晋太康元年(280年)，复置无锡县。元元贞元年(1295年)，升无锡县为州。明洪武元年(1368年)，又降州为县。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县。民国元年(1912年)，两县合并为一，复称无锡县。31 1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市（无锡县更名为锡山市）。2000年12月，经国务院批准，撤销无锡市马山区，将原马山区的行政区划和原锡山市的坊前、梅村、新安、华庄、东绛、雪浪、南泉、硕放、胡埭9个镇并入无锡市郊区；将无锡市郊区更名为滨湖区。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。 1.2.2吴文化吴文化的发源地。吴文化是氏族文化，也称江南文化。是中华优秀文化的重要组成部份：著名教育家张其昀先生说“东南文化，不在苏杭，不在京镇，在无锡之梅里。”吴文化的前身，是古老的民族文化，是陕西“蛮民”从中原迁徙至长江三角洲所带来的中原先进文化和江南地域“土著夷民”之风俗融合而产生的氏族文化。“谦让开拓”是吴文化的基础。泰伯、仲雍两兄弟是吴文化的缔造者。三千多年前，泰伯、仲雍两兄弟为遂父志、同心结伴，别姬易吴，三让周姬天下，从歧山周原出发，路遥遥，川条条，翻山涉水，披荆斩棘，不远数千公里来到长江三角洲的荒芜地带。他俩在这里以棚为窝，断发纹身，随乡入俗，与“土著”人打成一片，开荒立国。共同奋斗了半个世纪，变荒芜为良田，变穷为富，变小为大，变落后为先进。所创业绩，有目共睹，千口皆碑，留下了不可埋没的丰功伟绩。31 时过百多年，圣人孔子看到泰伯的丰功伟业之后，感动至极，拍案惊呼：“泰伯，其可谓至德也已矣，三以天下让，民天得而称焉。”这就是：泰伯三以天下让，谓之至德，老百姓心服口服完全赞成如此盛赞。中国史学之父西汉司马迁在《史记》中，把《吴太伯世家》列为三十世家之首，赞为世家第一。东汉吴郡太守糜豹，在吴如胜首创吴氏宗谱序言中赞泰伯：“德与天地同其高厚，名与日月同其光明”。后来又有人赞云：“德让两家天下，功辟万古江南”。这就是历史和人们对泰伯至德精神的赞颂和评价。评价的高度，达到绝无仅有，天高仰止。泰伯的至德精神，可概括为“谦让开拓”是吴文化的基础，并具有自己的特色发源于无锡梅里。泰伯至德精神的形成不是偶然的，而是与泰伯从小所受的传统教育、家庭影响和中原文化的熏陶有关，因此，研究吴文化的雏形，应追溯到古公亶父和中原文化。吴文化的本质特征可以概括成这样几点：一厚德载物作为吴文化核心的道德内容，成了立身之本。从远古的泰伯到明代的东林党，从近代工商望族到当代的华西村，无锡在社会诸方面的发展中，无不体现出尚德的和谐理念。二是兼容并蓄的开放性。吴文化是一个开放性文化系统，它的发展是不断吸纳异质文化的结果，显现出一种文化的包容性和开放性。中原文化的引入吸收，显现了其包容性。临海型的地理区位，也使吴地很早以来就成为中外文化交流的碰撞磨合带。三是经世致用的务实性。31 经世致用的思想缘起吴地发达的工商业。工商的发展，带动了经济的繁荣，孕育出了经世致用的实干思想。经世致用在近代主要表现为学、用结合，积极主张以实用的知识与科学技术促进社会变革和发展实业。无锡荣氏兄弟即是最为著名的代表之一。四是开拓进取的创造性。泰伯在荆野之地，开拓建起勾吴国，涌动着一种不拘成规、敢想敢干的开拓创新精神。中国的历史传统是重农贱商，但吴地很早就开始工商并重。及至当代，乡镇工业的异军突起，无不显示其创造性。五是崇文重教的学理性。吴地文化发达，积淀深厚。大约东汉以后，形成了重文风尚，藏书、读书、教书的风气盛行，至明清则大盛。吴地崇学重教，人才辈出。古代苏、锡、常以及杭、嘉、湖等地，进士、状元等联袂而出。在现代，则成为教授之乡、科学家摇篮，国学大师、文学家、艺术家、经济学家、政治家、外交家等批次产生，成为一方充盈着学理性的文化土壤。1.2.3工商文化1.2.3.1无锡工商文化概述无锡自古以来经济就较为发达，是中国著名的工商业城市，被称为“中国民族资本工商业的摇篮”。明清时期，粮食、土布和茧丝业就已蓬勃发展。至明末，无锡已被称作“布码头”；至清代前期无锡已形成“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场，有“米市”之称，并逐渐形成“米码头”、“布码头”、“丝茧码头”、“银钱码头”等“四大码头”。31 工商文化是无锡传统文化中不可或缺的重要组成部分。从1895年第一家民族工业企业创办到抗日战争前夕，近代工商业迅速发展，使无锡一跃而跻身中国六大工业都市之一。工业产值居上海、广州之后，排第三位，工人数仅次于上海居第二位。当时，仅荣氏集团的面粉产量就占全国三分之一，荣氏集团纺织厂的布机产量占全国的29％。从19世纪中期全国的“四大米市”、闻名遐迩的“丝市”和“布码头”，到20世纪初成为我国民族工商业的发祥地，直至改革开放以后又以“四千四万”精神成为乡镇企业的发祥地，工商文化一直是无锡的主流文化。1.2.3.2无锡工商文化的内涵和特质无锡得天独厚的自然与人文环境，与近代无锡工商业的飞速发展，催生了具有鲜明时代精神和地方特色的工商文化；无锡工商文化的主要思想和精髓，集中体现在无锡一批富有创新精神的工商企业家的经营管理实践和社会活动中。无锡工商文化处在从传统向现代转型的过渡性阶段，它融合了无锡历史文化优秀传统、西方近代工业文明与中国现代价值追求等多重元素，表现出明显的新旧交替、吸纳扬弃、中西融合的特征。具体讲无锡工商文化具有以下品格：务实。不讳言经济利益，注重现实利益，努力追求正当的利益。无锡工商业者致力于经营实业，把主要精力放在工业企业，依托实业获取利润。他们大多在市场经营中讲究稳健从事，以精于盘算而取胜。尚德。无锡早期的企业家，大多数是信守传统道德、讲究操行气节的"绅商"。他们把儒家学说应用到企业经营中，宣扬"信义经商"，"重名犹过于重利"。在改革传统企业管理体制的时候，讲究中庸、忠恕，采取"新旧并举"、"新旧结合"的折中办法。31 开放。无锡工商文化突出地表现出善于吸收其它优秀文化元素的开放性特征。无锡工商业者不仅继承和弘扬优秀传统，还注重吸收西方现代文化，认真学习西方文化、政治，在自己的经营中大量引进西方的先进技术、管理经验。创新。艰难的创业过程和发展之路，优胜劣汰的经济法则，培育出无锡工商业者能干巧干、精明善变的经营谋略。他们重视技术创新和人才培养，不断提高企业经营管理水平。1.2.3.3与国内其它商业文化的区别锡商文化与晋商、徽商和其它地区的近现代工商文化一起，构成了中国丰富多彩的商业文明。受传统文化影响，儒家信条深深地烙在这些工商业者的心中，成为他们经营的道德取向和行为规范。但与晋商、徽商不同，无锡工商业者把儒家"仁爱"、"德治"的原则创造性地应用到改革企业管理制度的过程中，采取各种"惠工"福利措施，促进了企业的稳定和发展。这种有别于西方强调法律制度刚性管理，运用中国传统文化着重自我约束道德教养的企业管理方式，是中国传统文化在商品经济环境中创新应用的成功实践。其中，薛明剑在荣氏企业申新第三纺织公司实行的"劳工自治区"制度，就是兼顾提高企业效率与改善员工福利、以人为本的企业管理的成功探索。另外，与其它地区成功商人发财致富后营造豪华宅院、生活极尽奢华不同的是，无锡企业家发家后更多地表现出"己达达人"的人生价值观，他们兴办教育、造桥铺路、营造园林景点(免费向公众开放)造福地方；这种公益理念在当时中国的工商业者中并不多见，成为无锡工商文化的一个显著特征。31 2历史名人2.1无锡名人概况无锡山明水秀，人杰地灵。从古自今，名人辈出。比较著名的有：古代，周太王之长子太伯、唐宰相李绅、南宋尚书李纲、东晋大画家顾恺之、东林党人顾宪成等等；近代，民族资本家、前国家副主席荣毅仁，现中央政治局常委周永康，著名画家徐悲鸿，经济学家孙冶芳、薛慕桥，北大教授钱钟书，国家乒乓主教练蔡振华，国家奥委会主席何振梁，无锡籍院士钱伟长、周培源、吴中如、许健民等等。2.2无锡名人结构中国无锡网站搜罗了无锡名人共计262个，其中古代50个，近代212个，项目政治科技文化书画彩塑陶艺教育艺术体育院士工商界合计古代275891////50189521175171452521231 现代比例9%45%10%8%2%8%7%2%12%/表格13无锡名人统计从表上可以看出，古代无锡名人以政治类为主；现代无锡名人科技类占了45%，其次是工商名人，占12%；科学、教育、艺术类名人是近代无锡名人的主要构成部分。据统计，截至2005年底，在全国公布的1858名院士中，无锡院士有87名（包括无锡籍79名，非无锡籍在锡工作的8名），其中中国科学院院士39名，中国工程院院士43名，双院士1名，原中国科学院哲学社会科学学部委员4名。按我国现有人口占有比率计算，大约每73.6万人中拥有1名院士，而在无锡地区约5万人中就有1名院士，无锡已成为名副其实的“院士之乡”。无锡籍科学院院士无锡籍工程院院士钱伟长、钱临照、朱洪元、唐孝威、章　综、唐敖庆、周培源、过增元、周锡、姚建铨、许智宏、钱逸泰、吴浩青、史绍熙、王补宣、张　煦钱、钟韩、潘　菽、钱令希、钱保功、裘维蕃、程镕时、王　选、匡定波、杨芙清、戴念慈、朱既明、张大煜、诸福棠、承淡安、陈　新、顾真安、王　选、陈厚群、季国标、吴中如、顾夏声、唐西生、许健民、林　华、蒋新松、陈德仁、陈太一、吴中伟、薛鸣球、侯芙生、沙庆林、周君亮、周　镜、薛禹胜、钱鸣高、秦伯益、张涤生、程天民、31 巢纪平、方　成、邹承鲁、赵承嘏、王　序、王　迅、薛禹群、杨国桢钱　易、陈国良、于文虎、曹楚生、刘彤华2.3主要名人事迹荣宗敬、荣德生：荣座之廿九代孙，梁溪始迁祖荣清之十六代孙。两兄弟以创办茂新、福新、申新面粉或纺织企业集团而著称于世享有“面粉大王”及“纺织大王”的美称。他俩在兴办实业驰誉中外以外，同时在我国的农业、教育、市政、旅游、卫生等事业的发展方面，也有很大的贡献。阿炳：原名华彦钧，1893生，8岁随父华清和在洞虚宫三清殿道观出家当道士，法名华彦钧。中年双目失明，流落街头，以卖唱卖艺为生，人称瞎子阿炳。他一生酷爱民族音乐，尤精江南丝竹和道教音乐，在民族器乐的演奏和创作方面均有很深的造诣。现存世作品仅录下《二泉映月》、《听松》、《寒春风曲》三首二胡独奏曲和《大浪淘沙》、《龙船》、《昭君出塞》三首琵琶独奏曲。后《二泉映月》、《大浪淘沙》获二十世纪华人经典音乐作品奖。徐悲鸿：（1895-1953）现代绘画艺术大师，江苏无锡宜兴人。四岁入塾，从父习画。年甫弱冠，东渡日本，翌年赴法，师事达仰，继入徐梁学院及巴黎国立美术学校1921年游学德，1927年归国，任中大艺术教授。历任北京大学、桂林美术学院教授。后任北平艺专校长。解放后，任中央美术学院院长，中华全国美术工作者协会主席。长于国画、油画、尤擅素描。造诣极深，善于传神。其代表作《奔马图》，最为人所喜爱。间作花鸟及猫，亦别具风格，情趣盎然。著有《普吕动》、《初伦杰作》、《悲鸿素描集》、《悲鸿油画集》、《悲鸿彩墨画集》等行世。钱钟书：钱钟书先生,字默存，号槐聚，1910年生于江苏31 无锡。十九岁被清华大学破格录取。杨绛丈夫。1935年赴英伦留学，以《十七十八世纪英国文学中的中国》一文获副博士学位。之后随杨绛先生赴法国巴黎大学从事研究。1938年，被清华大学破例聘为教授，次年转赴国立蓝田师范学院任英文系主任，并开始了《谈艺录》的写作。　曾任上海暨南大学外文系教授兼南京中央图书馆英文馆刊《书林季刊》编辑。　著有作品集《人兽鬼》、小说《围城》、诗论《谈艺录》《宋诗选注》《管锥编》、《谈艺录》、《写在人生边上》《旧文四篇》《谈艺录》（补订本）《七缀集》，参加了《唐诗选》、《中国文学史》（唐宋部分）的编写工作。　　1982年起担任中国社科院副院长、院特邀顾问；　　秦邦宪：秦邦宪，又名博古，清光绪三十三年(1907年)五月十四日生，无锡城内中市桥巷人。上海大学社会学系毕业，早年加入中国共产党。后秋赴苏联莫斯科中山大学学习。历任共青团中央宣传部部长、任团中央书记、中共中央政治局委员、中央书记处书记、中国工农红军野战部队政治部代理主任、中华苏维埃共和国中央政府西北办事处主席、中共中央组织部部长、中共中央长江局委员兼组织部长、中共中央南方局常委兼组织部长、中共中央党报委员会主任兼解放日报社和新华通讯社社长。民国25年12月与周恩来、叶剑英等作为中共中央代表，参加和平解决西安事变的谈判。民国34年6月，在中共第七次全国代表大会上作了深刻的检查，当选为中央委员。他精通俄文，译有《苏联共产党历史简明教程》、《辩证唯物论与历史唯物论基本问题》、《共产党宣言》、《社会主义从空想到科学的发展》、《卡尔·31 马克思》、《论一元论历史观之发展》等书。民国35年3月作为中共代表之一，赴重庆与国民党谈判。同年4月8日，与王若飞等在返回延安途中，因飞机失事罹难。何振梁：中国体育工作者。现任国际奥委会执行委员会委员，曾任国际奥委会副主席，中国奥委会主席，国家体委副主任。两次参加北京申办奥运会，两次担任申奥投票中方陈述人，是北京申奥由失败到成功的标志性人物。他在国际奥委会的地位、威望和影响，他的经验和出色的语言能力，他在暮年所付出的巨大身心劳动，为北京申办2008年夏季奥运会成功发挥了极其重要的作用。何振梁是新中国体育走向世界的见证人，曾被外国体育刊物评为全世界最有影响的十大体育领导人之一。薛福成：薛福成，字叔耘，清道光十八年(1838年)三月十八日生，祖居无锡县西漳寺头，后迁城内前西溪，为“曾门四弟子”之一。曾入李鸿章幕，写出了《筹洋刍议》。历任浙江宁绍道台、湖南按察使，出使英、法、意、比4国大臣。主张向西方学习，实行君主立宪，支持私人兴办工商实业，设立新式学堂以进行近代文化技术教育。曾巧妙谈判与英国订约，解决了滇缅边界旧案，收回了大片被侵占领土。薛福成攻文学。他的散文清新流畅，在清末文坛上自成一家。蔡振华：优秀乒乓球教练员,1961年生。四任中国乒乓球队总教练。国家体委曾于1981年、1983年、1985年授予他体育运动荣誉奖章，并被评为2001年中国体育最佳教练。31 3文物及文化保护单位3.1全国重点文物保护单位泰伯庙：位于无锡市东郊15公里的梅村镇伯渎河南岸，泰伯墓位于无锡市新区鸿山镇山西南坡，西距泰伯庙5公里。泰伯庙和墓均始建于东汉永兴二年（154年），后历代都有修建。泰伯，又作太伯，商末周太王长子，为让王位于三弟季历，偕二弟仲雍南奔荆蛮，定居梅里（今无锡梅村），筑城立国，字号勾吴，成为吴国始祖及吴文化的开创者。吴地人民世世代代都景仰和纪念他。现存庙、墓均为明代弘治十一年（1498年）所重建，不仅规模大，气势雄伟，而且明代原物也保存较多，尤其是歇山顶、楠木柱、三开间加附阶的至德大殿、吏部侍郎王鏊所撰《重修太伯庙记》大石碑及巨型石龟、泰伯墓、墓墩、墓碑、罗城以及东林党领袖高攀龙等人撰文的神道四面碑等，弥足珍贵。阿炳故居：阿炳（1893-1950年），我国著名民间音乐家。阿炳故居，位于无锡老城区的中心，今图书馆路30号，其保护范围包括今图书馆路24号至30号以及42号至50号。这里原是洞虚宫道院内的雷尊殿和火神殿，因阿炳不仅出生于此、大半辈子生活于此，而且好多名曲创作于此，最后又逝世于此，故将此处整体确定为他的故居并加以保护。2006年6月被公布为全国重点文物保护单位。31 荣氏梅园：位于无锡西郊横山、浒山、东山上，东北西为群山所簇拥，南面临近五里湖。1912年，中国民族工业的杰出人士、无锡人荣德生以“为天下布芳馨种梅花万树，与众人同游乐开园囿空山”为宗旨，择地无锡西郊东山之阳的清乾隆时文人徐殿一“小桃园”故址为梅园起点。翌年，“先后购地计山粮一百五十亩，数年种梅三千株，其它花木，四时不谢。”（引自荣德生《乐农自订行年记事》）十余年后，无锡荣氏梅园与苏州邓尉、杭州超山并称江南三大赏梅胜地。天下第二泉：31 天下第二泉位于惠山脚下。唐大历九年三月至十二年四月间，无锡县令敬澄在公余“考古按图”开凿惠山寺新泉，并因泉造景“始双垦袤丈之沼，疏为悬流，使瀑布下钟，”萦绕于禅床、僧房、德池和法堂。常州太守、文学家独孤及撰《惠山寺新泉记》。因陆羽品评，此惠山泉以“天下第二泉”之名行世。泉分为上池、中池、下池。　　北宋明道间（1032-1033年）二泉庭院内开凿下池，形成完整的泉池系统，下池今存。北宋熙宁六年岁末即公元1074年初及元丰二年（1079年），苏轼两度去二泉煮茶，分别留下“独携天上小团月，来试人间第二泉”和“还将尘土足，一步依澜堂”等诗句，为二泉庭院提神。　　南宋绍兴辛巳年（1164年），高宗赵构“视师江上”，途经无锡，幸惠山，酌二泉品茗，后泉亭之顶装饰“二龙嬉珠”，泉井“设栏护卫”。　　清雍正六年（1728年）王澍书“天下第二泉”刻石，镶嵌在二泉庭院北侧粉墙，时人评价：“得兹刻也，山若增而高，泉若增而芬。”论者将陆羽品泉、苏轼试泉、王澍书泉并称“二泉三绝”。乾隆十六年（1751年），因弘历奉太后南巡，二泉下池设雕刻精美的“福寿双全”和“双龙嬉珠·一统山河”的青石栏板。并移明·礼部尚书顾可学“惠岩小筑”中的太湖石奇峰“观音石”于下池东侧。2006年6月被公布为全国重点文物保护单位。东林书院：东林书院为我国古代著名书院之一，其旧址位于无锡古城东门内，由北宋知名学者杨时（1053-1135年）于政和元年（1111年）创建，明万历三十二年（1604年）重修，后成为东林党人的讲学基地。明天启年间被阉党矫旨强令拆毁，不留片瓦寸椽,同时迫害各地东林人士，造成震动明末史坛的重大政治冤案。明崇祯元年（1628年）下旨修复，崇祯二年（1629年）至清代续修。2000年，无锡市人民政府拨款全面修复东林书院。　　现存石牌坊、泮池、旗杆石、东林精舍、丽泽堂、依庸堂、燕居庙、三公祠、东西长廊、报功祠、道南祠等建筑，基本保持了明清时期书院建筑布局和历史风貌。2006年6月被公布为全国重点文物保护单位。薛福成故居：薛福成建筑群是我国清末无锡籍著名外交家、思想家和早期资产阶级维新派代表人物薛福成的大型宅第,位于市区学前街古运河畔。始建于1890年，建成于1894年，占地面积21000平方米，保存下来的建筑有160余间，建筑面积达6000平方米。整组建筑气势雄伟、特色明显，体现了清末西风东渐的时代特征，填补了我国建筑史上的空白，有“江南第一豪宅”之称。寄畅园：31 又名秦园，位于惠山横街，毗邻惠山寺，面积十五亩。明正德年间始建，名“凤谷行窝”。后借王羲之诗意，改名寄畅园。清康熙年间又由造园名家松江张涟之侄张南垣掇山理水，疏泉立石，园景益盛。康熙、乾隆两帝各六次南巡，均必到此园。乾隆仿此园于北京清漪园中建“惠山园”，即今颐和园之谐趣园。　　园景布局以山池为中心，巧于因借，浑合自然，假山依惠山东麓山势作余脉状，又构曲涧，引“二泉”伏流注其中，潺潺有声，世称“八音涧”。前临曲池锦汇漪，亭廊桥榭绕水而构，与假山相映成趣。园内有大树参天，竹影婆娑，苍凉廓落，古朴清幽。以巧妙的借景，高超的叠石，精美的理水，洗炼的建筑，在江南园林中别具一格，属山麓别墅园林。3.2工业文化遗产拥有大批工业文化遗产是无锡区别与国内其它城市的重要标志。无锡是中国民族工业的摇篮。半个多世纪的积累使无锡保存了大量的工业遗产，它们不仅包括一大批的工厂建筑，还保存了极为丰富的可移动文物以及具有较高史料价值的纸质文物：永泰丝厂、茂新面粉厂、庆丰纱厂、鼎昌丝厂、申新三厂、丽新纺织染厂、协新毛纺织厂、开源机器厂等。到现在为止，无锡市区已批准公布为各级文物保护单位中近代民族工业遗产近30处。目前，已经申报第六批全国文物保护单位和省级文物保护单位的申报名单中，工业遗产的比例达43%。此外无锡市博物馆还通过征集和捐赠等方法，收集了一大批工业遗产的可移动文物和纸质文物。31 同时，近几年还通过协调、利用政府优惠的政策和资产置换等一些手段，成功地抢救保护了一批珍贵的工业遗产。比如，利用茂新面粉厂建立“中国民族工商业博物馆”、北仓门蚕丝仓库建立艺术生活中心。如今的“北仓门艺术生活中心”不仅成为利用民营资本保护历史文化遗产的一个典范，也为无锡提供了一处当代艺术生活国际化交流的平台。3.3非物质文化遗产在无锡拥有的非物质文化遗产中，国家级的有两件惠山泥人和宜兴紫砂陶制作技艺；省级的有十三件，其中比较著名的是无锡酱排骨烹制技艺、锡秀、纸马、吴歌、锡剧等。无锡酱排骨烹制技艺：无锡酱排骨的俗称是“无锡肉骨头”，它与惠山泥人、清水油面筋列为无锡三大名产，闻名全国，誉满海外。相传在800年前，济公和尚到无锡南禅寺，白天他疯疯颠颠，外出云游，晚上寄宿在寺院的大殿上，每天总要带点狗肉回来，放在香炉中煨。香火炽热，一夜过来，肉香四溢，惹得小和尚馋涎欲滴。以后小和尚如法炮制，没有狗肉就弄些猪肉煨吃，天长日久，佛门中煨肉的方法在民间流传下来。　无锡三凤桥堍的慎馀肉庄(无锡三凤桥肉庄的前身)在秉承传统烧制的基础上，采用猪肉肋排功或草排，配以八角、桂皮等多种天然香料，运用独特的烧制方法，结果烧制出来的排骨，香气扑鼻，美味可口，特具一格。生意越来越好，深受沪宁线一带乃至全国顾客的欢迎，后来三凤桥肉骨头竟成为无锡肉骨头的代名词。当今，虽然国外及台湾地区都有“无锡排骨”，但由于用料、水质不同，以及方法未得真传，口味远不如无锡本土尤其是三凤桥的好。31  　 锡绣：无锡是江苏的重要刺绣产地之一。无锡刺绣，俗称锡绣，它具有浓郁的乡土气息，一直流传于民间。它同时也是一门古老的手工技艺，已具有相当漫长的历史。锡绣传统针法多变，有套针、套线针、戳纱等。绣工心灵手巧，绣出的图案层次清楚，富有立体感，色调淡雅，是欣赏性和实用性兼具的民间工艺品。　　锡绣在长期发展中形成了系统性、完整性和浓郁的地方性、灵活性、多样性、艺术性等特征。在清末民初，锡绣的许多作品在国内外各级赛会上多次获奖，获奖数在全国居第一，在二十世纪八十年代至今，无锡独创的双面精微绣作品又多次被选送到国内外展出并多次获奖，锡绣又多次应邀到国外进行技艺和艺术交流。惠山泥人：惠山泥人始于明末，盛于清代中叶。经过清初发展期，清中兴盛期，其艺术发展逐步走向成熟。　　惠山泥人的原料———黑泥，取自于惠山东北坡山脚下稻田一米深以下，这种泥土质细腻柔软滋润，粘性特别好，搓而不纹，弯而不断，干而不裂，可塑性极佳，非常适合“捏塑”之用。　　　　“即席塑像”是惠山泥人的一门绝技，当你坐候一小时，半身胸像就出现在眼前，形象逼真，惟妙惟肖。这门技艺人才极少，陈荣根先生赴澳大利亚为前总理霍克塑像，引起轰动。党和国家领导人荣毅仁、杨尚昆、姚依林等在锡即席塑像后赞不绝口，题写“神手”、“手艺高超”相赠。如今泥人博物馆收藏陈列500余件（套）历代惠山泥人精品，成为惠山泥人的藏宝。惠山泥人厂民间艺术博物馆展示12米长宋代画卷立体大型泥塑《清明上河图》31 ，成为惠山泥人历史之最。《金童玉女》获北京首届国际博览会金奖，《阿炳》、《元宝阿福》获第四届中国民间艺术节金银奖，《渔翁》获中国旅游购物节金奖，《三十六行》等部分优秀作品被中国美术馆、日本民间艺术馆收藏。　4结论无锡地理位置优越，交通非常方便；香樟是无锡市树，梅花与杜鹃是无锡市花；无锡是吴文化的发源地，其核心的道德内容是厚德载物，二是兼容并蓄的开放性，三是经世致用的务实性。四是开拓进取的创造性，五是崇文重教的学理性；工商文化一直是无锡的主流文化，无锡工商文化的主要品格是务实、开放、尚德、创新；公益理念是无锡工商文化的一个显著特征；无锡自古至今，各类人才辈出，最多的是科技人才，其次是工商人才，近现代无锡科技文化类人才占绝大多数；拥有大批工业文化遗产是无锡城市的重要特点；无锡共有全国重点文物保护单位10个，省级文物保护单位39个，市级非文化遗产28个，这些文化遗存是无锡的“特产”，其中的元素都可以在产品设计和推广中使用。31 第二节城市印象与文化1无锡城市印象1.1一些生活习俗祭祀：旧时父母去世后，子女在一定时节要备供品设祭行礼。一般在“七期”内“做七”行祭外，还在死者忌日行忌祭，在死者葬日行葬祭，在春节、清明、中元(夏历七月十五日)、冬至等节日行节祭等。祭祀的一般程序为：就位、奉馔(摆上祭品)、上香、酌酒、跪拜。该习俗基本沿用至今。饮食：无锡民间主食为大米，兼食面粉。大多一日三餐。早餐吃粥或泡饭，中午吃米饭，晚上视家庭经济条件和个人习惯，有的吃米饭，有的吃粥或泡饭，有的既吃米饭又吃粥或泡饭。面粉食品多数用以调剂，品种有面条、馄饨、面衣饼。简便的是吃面疙瘩。佐餐品除蔬菜外，荤菜有鸡、鸭、鱼、肉等。无锡人的口味特别喜爱鲜甜。城里人吃鸡、鱼则以清淡为主，常喜白烧、汤煮，或采用炖、焖等方式烹制。31 乡间喜欢红烧，务必浓油赤酱。肉类的烹饪讲究色、香、味色喜酱红色，香必扑鼻，味则咸中带甜。无锡群众喜爱饮茶。吸烟的多为男人，妇女很少。喝酒也较普遍，设筵时备有大曲、烧酒等烈性酒，也备黄酒、葡萄酒等，近来又新增了啤酒。每临春节，农村中很多人家用糯米自酿甜酒或老白酒，春节时用于自饮和待客。居住：房屋的大门一般都朝南开。乡间房屋常是一门一闼。屋旁山墙每架屋立木柱条。屋舍格局大都一进门为起坐间(又称客堂间或厅堂间)，内置八仙台或长条几，旁设靠背椅。第二进为灶间，灶间后有小天井(也有小天井在灶间前的)，天井后大多为住房。卧浴室和猪舍。一般人家的住房采光及通风条件都不大好。无锡旧俗，卧室不能太亮。因此窗户不大，或用花窗，或用纸糊。有的用明瓦采光。民国以后有玻璃窗。普通家庭中在起坐间墙上正中都喜欢悬挂对联、画幅。乡间平屋草舍，常在墙上贴些年画或广告画、花纸等。无锡乡间大都聚族而居，一个村内常有一二个姓是大姓。普通家庭是三代同居，甚至有四代、五代同堂的。每家由家长主持家政，对财产的继承以及析户(俗称“分家当”)十分严格和重视。民国时期始有自由恋爱，家庭结构变化，小家庭开始增多。造房：旧时造新房，先选地基，再择吉日破土动工。上正梁也选吉日。上梁时亲友送团子、馒头等糕点礼物，称“上梁点心”；由工匠从梁上抛向四方，称“抢抛梁”。梁上挂“福禄袋”和“千年运”等，以讨吉利。并办酒席招待匠人，称“待匠酒”另设上梁酒招待亲友。此风至今犹存。乔迁：31 俗称搬家、搬场。乔迁时一般选下毛毛雨或间断雨的日子，称之“有余”。搬家物品到达新居门口时燃放鞭炮。最先搬入新居的物件为竹竿、甘蔗和烧旺的炉子，寓节节高、节节甜和兴旺之意。乔迁后，向邻居和亲戚赠送糕点。有的还设搬家酒宴请亲友。亲友则送字画等装饰品以示祝贺。庙会：旧时无锡城区的庙会与迎神赛会、节场同时进行。以十庙最著名，即夏历二月初八祠山庙会(祠山庙全称为祠山广惠行庙，俗称张王庙、张大帝庙)，三月初九清名桥松滋王侯庙会，三月二十八惠山东岳庙会，四月十五北门外府城隍庙会，五月十八北门外梨花庄延圣殿庙会，五月二十八旧城隍庙会，六月十一西门太保墩刘侯庙(俗称西水仙庙)会，七月二十五惠山张中丞庙会，八月十八东门外延寿司殿庙会，九月十九新城隍庙会。在这些庙会中，除七月二十五惠山“张大老爷”不出会外，其他各庙的“大老爷”都出会。出会时，把“大老爷”抬出，前有旗伞仪仗为导，并有执事隶役簇拥，随后有高跷、臂锣、大刀、马叉、茶担、轮车和扮演各种戏文的队伍。无锡城区的庙会，盛于本世纪二三十年代。无锡农村的庙会，从夏历正月初九泰伯庙会开始，接着是三月香汛，各地庙会不断，至四月初八抵陀寺庙会结束，故有“落魄泰伯庙，收魂抵陀寺”之说。1.2各区域在居民心中印象崇安区、北塘区、南长区是无锡三大主城区，其中，崇安区是主要商贸集中区，滨湖区是旅游度假区；惠山区、锡山区是原无锡县乡镇工业集中区；新区是高新技术开发区。31 区域面积（平方公里）人口（万）经济（2006）辖区区域定位特征和印象崇安区17．5718．5GDP141亿元，固定资产投资41亿元6个街道繁荣舒适的城市公共活动中心历史悠久的文化艺术集中区功能完善的商贸居住综合区市中心,商业商务行政中心北塘区31．535GDP144.3亿元4个街道以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展全市唯一的一条旅游餐饮特色街――青石路旅游餐饮商贸街南长区22．4332GDP90．1亿元6个街道商贸服务业、物流业和旅游业为支柱新区22030GDP485亿元无锡高新区、无锡新加坡工业园、无锡出口加工区、无锡（太湖）国际科技园、无锡空港产业园和两个镇、5个街道长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城高新技术开发区，新加坡工业园滨湖区56745万GDP281亿元，固定资产投入140亿元5个镇、4个街道办事处，以及无锡太湖国家旅游度假区、江苏省无锡蠡园经济开发区、无锡太湖山水城旅游度假区、无锡滨湖经济技术开发区、无锡胡埭工业区无锡的行政文化中心（规划）、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心风景旅游区，生态环境景观好惠山区32739．5GDP394亿元，固定资产投资126亿元1个省级经济开发区，5个建制镇和2个街道承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区。工业基地，乡镇工业发达，农民富裕锡山区39639．33GDP212亿元锡山经济开发区（比照国家级），6个建制镇乡镇工业区，无锡主要的农业发展区相对落后表格14无锡各区市情对比31 2地方性区域性禁忌无明显地方性禁忌。3居民群体性格特征无锡人有很强的优越感，许多无锡人总认为无锡各种东西都是最好的。这点从无锡的一些地名别称可以看出来。崇安公园号称华夏第一园，南禅寺号称江南最胜丛林，惠山号称天下第一山、江南大学号称江南第一学府、灵山大佛脚下共有四个第一，即华夏第一壁、神州第一鼎、天下第一掌和江南第一钟。在无锡的商业地产项目中，也随处可见这些“第一”。新世界号称全球最大纺织服装批发总站，东方国际皮革城号称中国最大的皮革市场，五洲建材装饰城也标榜自己是中国最大装饰材料市场。无锡人看不起苏北人，安徽人，甚至嘲笑上海人，但这一点正随着人口融合，逐渐改变。务实精明。虽然有些浮躁和急功近利，但是无锡这座城市一直表现得内敛而低调，从不喊一些大而空的口号，而是踏踏实实埋头发展。反映在无锡人身上，无锡人务实沉稳，精打细算。无锡人不会轻易被一些空泛的口号性的东西所打动。这一点在工商文化中也有体现。 重攀比，喜跟风。无锡在短时期内迅速崛起为一个重要城市，导致这座城市的自我膨胀感很严重，很注重面子，经常喜欢与别人攀比。无锡人攀比意识尤为强烈，他们可能在一些小额支出上精打细算，但是涉及到与别人攀比的支出上，没钱也要跟一下，表现出异于常人的魄力。从无锡房地产其它项目了解，经常有一伙人购房的情况，他们有的是一家子亲戚，有的是相邻隔壁，有的是同事朋友。独立自主。无锡以民营经济扬名天下，在很少政策扶持的情况下靠自己的力量异军突起，这是无锡人永远的骄傲。无锡人独立自主，对“等、靠、要”的发展方式嗤之以鼻。他们看不起南京吃老本靠政策，更看不起苏州依靠外资的经济模式，直接把苏州斥为“苏空头”。体现在无锡人身上，无锡人擅长经营，是很好的创业者，他们相信自己的判断，依靠自己的能力，有很强的独立自主性。趋利而少享受。无锡工商文化发达，人民赚钱意识强，只要有利可图，可以承受再大的苦和累；与南京、扬州、成都等地人民相比，无锡人是最不会享受生活的，无锡人大多是下班即回家，喜欢回家吃饭，往往一个成熟的小区下面，没有几个小酒馆，除了必胜客，少有一些休闲场所爆棚。而对于赚钱，有例为证：无锡新世界仅靠一元服装特卖一个小小的噱头就吸引了无锡近10万人到场，而且有人从凌晨5点就开始排队，有利图，苦点无所谓。重视后代教育。整个江南地区自古人文荟萃，名人辈出，无锡在近现代也涌现出了许多著名学者、两院院士。在这种良好的文化氛围影响熏陶下，无锡人重商而不轻文，相对于福建、广东一些富裕城市，无锡人更加重视对后代的栽培教育，在无锡和整个长三角都有许多私立贵族学校，很多有一定经济实力的人都会把子女送进去读书，另外无锡人送子女去国外接受教育的也非常普遍。无锡人在子女教育支出上尤其舍得花钱，不肯让自己的孩子在这方面受一点委屈。  文化之于项目主要作用可以在以下几个方面：1、在项目一些小品、装饰（地面、墙面等）中运用。可以赋予小区更多文化内涵，并增加更多可读性；南京万科金色家园架空层2、名人可作为推广道具。表现在推广活动运用中（某个活动可以邀蔡振华）。3、通过文化衔接，绿城企业可以在无锡求得认同。无锡工商文化重公益事业，绿城如果在无锡也十分注重公益，完全可以在无锡企业界得到尊重，进而为项目获得更多客户支持。如可以出资恢复无锡民族工业保护单位。4、无锡非物质文化遗产中，如锡绣、泥人等可以充分运用于销售礼品制作。这些都是无锡独有的，相信比其它礼品更有意义。5、无锡人注重教育，与政府合作引入重点学校，将使项目充满魅力。6、文化影响性格，把握无锡人的一些群体特性，销售工作会十分轻松。7、以后的销售工作中，必须让销售员了解无锡文化，便于与无锡人民沟通。第三章产品定位与市场定位第一节城市经济生活背景1无锡市宏观城市环境1.1城市地位 1.1.1无锡是经济发达的苏南城市无锡在苏南城市中经济地位突出，主要指标仅略低于苏州；2007年无锡人均GDP接近9000美元，年增长率保持在15%左右，而南京和常州分别为6000美元和7000美元。(以上数据来源：江苏省统计信息网、无锡市统计信息网)1.1.2苏锡常都市圈核心无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置。江苏省未来城镇的发展将形成“三圈五轴”的总体集聚格局。无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，是京沪高速公路与沪宁高速公路的交汇点，也是京沪铁路、京沪高速铁路与新长铁路的交汇处。在沟通苏中、苏北、皖南、浙北地区的经济发展中，将会发挥日益重要的纽带作用苏锡常都市圈是江苏省“三圈五轴”城镇体系中社会经济发展的先导地区和创新中心，使上海大都市圈重要的有机组成部分，是最具发展潜力和国际竞争力的城市群。 （以上资料来源：无锡规划网）1.2经济与城市环境1.2.1经济状况与发展趋势无锡经济总量巨大，并且持续发展。2007年，全市实现地区生产总值3858亿元，财政总收入706.9亿元，同口径增长37.4％，其中一般预算收入300.6亿元，同口径增长36.1％；社会消费品零售总额增长17.8％。产业结构明显优化。三次产业比重调整为1.4：58.5：40.1，第二产业比重最大；第三产业增加值占全市生产总值的比重达到40.1％，比上年提高1.3个百分点。（以上数据来源：无锡统计信息网历年国民经济与社会发展统计公报）1.2.2空间变迁与规划发展无锡市城区面积不断扩大，由49年的10平方公里到85年50平方公里，到2002年的170平方公里，在近20年有了飞速发展。 2001年，无锡撤县分设三区并入市区，无锡市实现向四个方向同时发展，市区面积达到现在的1622平方公里。无锡市第十一次党代会战略性地提出，“要依靠城乡统筹提升城市竞争力。”会议对“城乡统筹”的具体阐述是，“按照‘七区一体、一体两翼’和‘老城建新片区、城外建新城区、城郊建新市镇、郊外建新社区’的思路，优化城乡空间布局，强化区域功能开发，构建区域城市化格局。”一九四九年一九八五年无锡城市空间规划： 在一个主城区、六个新市镇（“1+6”）和若干新型农村社区的总体架构下，形成“六城、两区、六镇、若干社区”的空间结构。    六城：中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城和惠山新城。两区：马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区。    六个新镇：前洲—玉祁新市镇、洛社新市镇、阳山—胡埭新市镇、东港—锡北（张泾）新市镇、安镇—羊尖新市镇、鹅湖新市镇。    若干社区：若干个新型郊区社区。1.2.3城建投入城市项目（单位：亿元）2002年2003年2004年2005年2006年总投资苏州基础建设投资2933625294804902154占固定资产投资比例36%25%34%25%23%27．8% 无锡基础建设投资2003662522542761348占固定资产投资比例37%41%23%19%19%25．2%常州基础建设投资1121742583353841263占固定资产投资比例45%39%43%43%40%42%表格18基础建设投入对比分析表无锡城建投入较早，在02、03年均占固定资产投资比例的37%、41%；近几年基础设施投资，苏州力度最大，无锡与常州相当，但苏州辖区面积为8488平方公里，无锡只有4787平方公里，若以每平方公里投资额来算，苏州2500万元/平方公里，无锡2800万元/平方公里。无锡早两年前的大规模的城建为现在和今后城市发展和房地产发展打下良好的基础。 1.2.4产业规划发展无锡产业规划：积极引导重化工、新材料等产业向沿江集中，先进制造业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中；滨江、沿路、傍湖，形成四个开放型经济产业发展带；形成以先进制造业为基础，以现代服务业为支柱，以现代都市农业为补充的产业结构。无锡工业规划：根据“城市南进，产业北移”的城市发展战略，切实推进“工业出城入园”的实施规划。围绕大力推进建设国际制造业基地和先进制造技术中心，以国家级和省级开发区为依托，按照“区域集中、产业集聚、开发集约”的原则，构建“四园八区”的工业空间新格局：新区、锡山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大省级以上开发区和安镇-羊尖、东港-锡北（张泾）、鹅湖、洛社、玉祁-前洲、胡埭-阳山、硕放-鸿山、山北八大工业集中区。主要工业向北发展，为太湖新城良好环境打好了基础。1.2.5无锡工业企业构成无锡工业企业构成中，股份制企业超过半数，达56%，集体企业与国有企业合计只占6%；2007年，预计民营经济增加值占地区生产总值比重达58.5％ 2002年到2007年五年无锡新增上市公司27家，上市公司数量达到45家，列全国地级城市第一名，大多为民营企业集团，民营企业经济非常发达。（以上资料来源：无锡市第二次基本单位普查公报）1.2.6无锡市人口和收入1.2.6.1城市人口变动无锡市户籍人口由2001年的435万上升到2006年的457万，增长了22万， 人口增长缓慢、平稳。（以上数据来源：无锡统计局历年国民经济与社会发展统计公报）1.2.6.2人口结构基本情况从常住人口方面来看：一是人口增幅和总量发展较大。新世纪以来，无锡进入了人口的快速增长期，2006年底常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。二是性别比例总体均衡。全市男性约293万人，女性约291万人，分别占50.12%和49.88%，男女性别比为100.48：100。三是人口老龄化程度日益加深。目前无锡50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。四是人口受教育程度提升较快。截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154万人，约占总人口的35%。 五是空间布局渐趋组团式分布。无锡中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外缺少明显的人口集聚副中心。从外来人口方面来看：2006年底，无锡外来人口总量达到218万。外来人口素质高低不一，总体上呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高。目前登记在册的218万外来人口中，15周岁以下少年儿童占7.2%，16至45周岁的青壮年有183.5万占84.2%。二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员153万人，占70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为4.7万人，约占2.2%，高中文化的18万占8.5%，而初中以下文化的人有184万，约占85.6%。五是城市化水平偏低。现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有82万人，只占37.6%。大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低。（以上资料来源，中国无锡《无锡人口素质情况分析与思考》）1.2.6.3收入状况变动无锡居民收入较高，农民相对富裕。项目20032004200520062007平均增幅 城镇居民可支配收入1164713588160051818920700比上年增长16．6%16．7%17．8%13．6%13.8%15.7%农民可支配收入63297230800488809860比上年增长8%14．2%12．5%10．9%11%11.3%2006年，全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8％。2007年市区城市居民人均可支配收入20700元，比上年增长13.8％，农民人均纯收入9860元，比上年增长11%。（以上数据来源：无锡统计局历年国民经济与社会发展统计公报，2007年政府工作报告）1.2.7旅游状况和城市生态1.2.7.1无锡旅游市场概况  无锡是中国优秀旅游城市,中国十大旅游城市之一。境内有着得天独厚的自然风景资源和丰富的旅游资源。素有“吴中胜地”之称的太湖,号称“三万六千顷”,兼具湖海之美,湖中“七十 二峰”散立,山青水秀。太湖风景的精华部分－梅梁湖景区,湖光山色秀美如画,山外有山,湖中有湖,山水萦绕,水抱山簇。近代园林建筑－鼋头渚、蠡园、梅园等点缀其间。锡山、惠山景区内汇集着的古泉、古园、古寺、古塔,有无锡“露天历史博物馆”之誉。无锡还拥有充分体现东方古国悠久文化、充满神奇色彩的古运河以及众多的名胜古迹、遗址旧物、诗文墨迹,如明代园林精品寄畅园,唐代茶圣陆羽品定的"天下第二泉"等。九十年代开始,无锡的旅游走出了单一以观光旅游为主的局限,进入了现代旅游的新领域。从1992年起中央电视台在无锡建立影视外景基地,建成了“唐城”、“三国城”、“欧洲城”、“水浒城”等特色景点,吸引了众多的游客。1.2.7.2旅游市场发展变化2006年全年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的海外游客76.17万人次，比上年增长15.6％；接待国内旅游者3032.89万人次，比上年增长15.0％。旅游总收入达376.72亿元，比上年增长24.9％。其中国际旅游外汇收入3.17亿美元，比上年增长20.5％。全市拥有年接待游客10万人以上的景区31个，国家4A级景区12家，3A级景区7家，2A级景区10家。年末全市星级宾馆已达66家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆18家。2007年1－9月，接待游园人数2810.44万人次，同比增长5.3%。接待入境旅游人数57.42万人，同比增长2.0%。可以看出，无锡旅游市场保持良好增长头，接待海外、国内游客年均增长15.3%和16.7%；旅游业在国民经济中的比重逐年增长，2006年已超过11%。项20022003200420052006 目年均递增接待海外游客（万/人次）47．6943．853．9565．8776．1715．3%接待国内游客1501．271765．162201．562637．53032．8916．7%旅游总收入（亿元）150．93180．54229．68301．6376．7222．4%占GDP的比重9．42%9．5%9．77%10．7%11．4%无锡旅游市场发展变化1.2.7.3旅游业规划发展依据“十一五”无锡旅游总体规划：无锡将着重打好“太湖牌”。即 以太湖为中心，以滨湖区为主体，加快建设环太湖旅游度假休闲区。努力建成、建好“三区一带一中心”，即无锡太湖国家旅游度假区（马山）、山水城省级度假旅游区、“太湖第一名胜”景区、环太湖度假休闲带和蠡湖旅游休闲服务中心。五年内，将环太湖旅游度假休闲区基本建成与国际接轨、国内一流水准，能集中反映无锡城市品牌和特色的休闲度假旅游区域。明确提出要通过实现旅游业从服务业龙头产业到国民经济支柱产业、从旅游大市到旅游强市、从华东旅游一般观光目的地到国内外著名旅游度假休闲胜地这"三大跨越"，创建中国著名的"最适宜旅游度假的休闲名城"城市品牌。（以上资料来源：无锡规划网）1.2.7.4城市生态无锡占有素有“吴中胜地”之称的太湖，以天然山水风光见胜的太湖北部山水组合最优美的部分，其它地方水网纵横，是江南典型的平原水乡。但是，一直以来，无锡人埋头发展工业，却忽视了对环境的保护，在城市和一些工业发达的农村，环境污染十分严重，河水变质，空气污浊。今年爆发的太湖蓝藻事件，导致全市人民长时间用不到洁净自来水，充分说明了无锡现有生态环境污染严重。无锡人民越来越意识到环境保护的重要性。现在无锡已加大了对环境改造的力度。无锡市生态环境规划方向为：在市区范围，主城区与各组团以及各组团之间，以生态农业和山峦林地为基础，构筑主城区的生态隔离带和绿色空间。西南部以自然山水景观为特征，沿太湖岸边区域划定不少于1公里的控制区域，形成马山—十八湾—蠡湖—大浮山水城环太湖的生态风光带；西北部形成新长铁路—锡宜高速公路生态隔离带；东北部形成斗山—吼山—胶山—嵩山—鹅真荡生态隔离带，以郊野田园风光为主的生态楔形绿地；在高速公路、铁路两侧留出或退出各80— 200米的空间作为绿地。1.2.8无锡教育状况    2006年末拥有各级各类学校580所，在校学生82.51万人，增加0.23万人。其中，普通高校9.13万人，增加1.16万人。小学和初中的普及率均达100％，巩固率分别为100％和99.29％；盲聋弱智儿童入学率为99％以上；初中毕业生升学率达97.28％；高考万人本科进线人数21.8人/万，高考录取率达84.5％，高等教育毛入学率达到53％。全市各类中等职业学校招生5.23万人，比上年增长2％；全市中等职业学校在校生规模达14.7万人，比上年增长7％。（以上资料来源：2006年无锡国民经济与社会发展公报）1.2.9结论无锡经济发达，整体实力在苏南雄居苏南第二，仅次于苏州；无锡是苏南都市圈的核心城市；无锡经济持续快速发展，第二产业占绝对主导地位，第三产业比重在逐渐加大；无锡城市空间规划“城市南进，产业北移”，太湖新城是城市发展方向，产业北移也为太湖新城提供良好的环境保障；无锡城建早两年前已开始大规模投入，其投入资金在单位面积上超过苏州，其效益也将在今年和今后得到体现； 无锡工业企业构成民营企业占绝大部分，民营工业力量强大；无锡本地户籍人口增长缓慢，外来人口增长迅速，每年常住人口增长的一半以上是外来人口。从事低端行业外来人口是外来人口的主力。50岁以上人口约占三分之一的，无锡已步入老年城市行列；无锡居民收入较高，农民相对富裕，可支配收入每年以百分之十几速度增长，增长速度较快；无锡是国十大优秀旅游城市，旅游业对无锡GDP的贡献占11%，旅游总收入年均增长率为22%，增长势头强劲；无锡生态环境破坏较严重，今年蓝藻事件导致人们长时间用不到洁净自来水，无锡人已越来越意识到良好生态环境对自己的重要性；无锡的基础教育底子好，高考升学率高。2太湖新城区域背景2.1太湖新城概况太湖新城规划总面积达150平方公里，范围为东至京杭大运河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河。以华谊路和蠡湖大道为界，自东向西分成东、中、西三区。东区约23平方公里，以太湖国际科技园为载体。中区55平方公里，重点建设太湖新城商务办公中心、ＣＢＤ及国际社区。 西区72平方公里，以太湖山水城度假区、南泉旅游配套区、太湖科教产业园为建设重点，发展创意产业和生态旅游业。新城内部的主次干道规划总里程约120公里，分别在2010年前完成。整座太湖新城绿化率高达42%，绿化面积占1765公顷，公共绿地1500公顷。在“十一五”期间，太湖新城的前期建设投资将达268亿元，主要用于安置房、道路桥梁和环境工程建设。太湖新城的建设中还包括300万平方米的水乡苑、仙河苑三期、周新苑三期和四期农民安置房建设以及300万平方米以上的商品房。无锡在前两年的决策和“十一五”规划中，就有城市南进的计划，而随着蠡湖新城将在今年全面建成，与之相接的太湖新城将成为无锡未来城市发展策略中的最大手笔之一。2.2太湖新城定位与发展目标太湖新城规划的总体目标是：塑造一个新城――开放的、现代化的湖滨新城；打造两个中心――中央商务中心和创意中心；完善三大功能――商务办公、创意产业和休闲居住功能；形成四个特色――特色鲜明的山水城、和谐共生的生态城、底蕴深厚的文化城、网络覆盖的数字城。在无锡市2008年国民经济社会发展计划（草案）的报告中明确提出：“把加快太湖新城建设作为提升中心城市能级的重中之重。” 2.3太湖新城的区位特征地理位置：太湖新城南、西邻太湖，北邻蠡湖，东面与新区（无锡国家高新技术产业开发区）交界。在城市总体规划当中，太湖新城为市政府着力打造的无锡“第二市中心”。交通条件：太湖新城纵向通过蠡湖大道，刚建成通车的蠡湖遂道，及苏锡路，中南路与主城相连，与主城市交通非常便捷；横向则通过高浪路、新西路与312国道沪宁高速，新区相连。由于本区域原来是农业区域，在无锡城市居民的心理上产生郊区感和未开发区感，是太湖新城开发比较不利的因素。环境条件：太湖新城远离主要污染工业区，靠近旅游区，空气质量比较好；在城市总体规划当中，无锡主要工业都向北发展，太湖新城以高新产业及旅游业为支柱产业，从环境与产业上保证新城发展良好条件。就业条件：太湖新城西是发展中的无锡高教产业园。未来行政中心的迁入、新城商务办公功能的开发，以及规划中的东部高新产业带，将为新城带来一定的就业人口。 2.4太湖新城与城市其它区域的关系主城区中心蠡湖新城锡东新城惠山新城太湖新城产业发展方向旧的行政、办公和商务中心规划未来以商业服务业为主，保留少量传统工业。规划为城市旅游休闲商贸中心无锡前阶段着力打造的新城国家高新技术开发区新加坡工业园当前和未来城市重要的高新技术产业聚集带配套发展商业居住功能是未来惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城。大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地新的城市行政中心、城市付中心东部规划为高新园区西部高教产业园，设施水平路网完善，部分尚需改善路网完善，沿湖主干道已经建成与外界及主城区联络状况良好道路系统完善，对外部交通便利。道路系统基本形成，对外部交通便利 教育设施完善，重点中学多。商业文化酒店设施完善体育中心已建成教育条件优质目前商业文化设施不完善所在地堰桥镇提供基础生活配套，当前生活基础配套缺乏太学城提供基础文化设施居住及房地产状况人口密度极大，旧城拆迁改造量巨大大量商品房已建成或在建，有栖霞建设，阳光城市花园等但人气不旺近年开发较为集中的地区，新项目逐渐聚集并已广泛被市民认同。近年房地产建设量比较大，有绿地复地顺驰等大型项目。万科华润顺驰等已先期开发，区域影响力较强大与太湖新城的关系太湖将承接旧城的行政、办公、商务和部分商业服务业功能因临近太湖新城，高新产业将为太湖新开发带来高质量的客源将以位置优势截住部分城北惠山区部分客源到太湖新城购房 太湖新城将承接部分旧城改造产生的居住功能作为新建成的新城区，又是主城到太湖新城的过度带，对太湖新城形成间接的带动作用因开发较早，相对成熟，将对太湖新城开发形成直接竞争 2.5结论太湖新城是无锡城市发展主要方向，未来无锡的第二市中心；规划中的太湖新城面积是老城区的两倍，规划有商务行政中心、国际科技园、高教产业园、及太湖旅游度假区，这将为本项目提供一部分客源；太湖的旅游资源、太湖的自然风光是其核心竞争力之所在；太湖新城由市政府花巨资在基础建设、公共配套、生态环境着力打造；太湖新城将有完备的道路系统，规划有二条轨道交通线路通过；高浪北规划有大量经济适用房，这不利于提升本项目档次，但同时又能给新城带来人气；新城规划有300万平米以上的商品房，这将对本项目构成潜在竞争。第二节无锡市房地产市场研究1无锡房地产市场1.1房地产发展历史起步期：1998年—2001年底 福利分房制度取消，楼盘品质和规模不够，市场较为沉闷。发展期：2001年—2002年底特大型城市定位，城市改造和建设力度加大，大量拆迁户导致需求开始急剧增加，房地产开始升温。加速期：2003年起一级市场被迅速激活，土地供给和价格持续攀升，购房能量得以释放，房地产开始全面升温。稳定发展期：2005年起刚性需求占据主导，供求保持稳定增长供大于求，价格增幅缓慢。1.2土地市场历年无锡土地放量情况：2002年以前，处于发展起步发展阶段的无锡房地产市场在土地成交放量上十分平缓；但2003年随着城市规划定位的确定、拆迁量加大以及受整个长三角地区房地产升温的带动，2003-2004年土地成交量大幅增加，其中2003年的土地成交量较2002年翻了一番。2005年在宏观调控的影响下，土地交易量大幅减少，但2006年土地成交量重新回升，全年成交量达到了1041.05万平方米，创历史新高。2007年土地出让面积仅420万平米，比年初计划（650万平米）少230万平方米，供应回落到近年历史的最低点，这意味着未来两年商品房供应市场有限。 2007年无锡土地放量情况：去年市区共出让土地56块，成交总额143.65亿元，成交均价约227.65万元/亩，成交均价比上一年提高102％，地价上升明显。从成交地块面积来看，超过300亩的土地共4块，其中2块在太湖新城，1块在锡山区；从成交单价来看，有17%的地块以底价成交；每亩超出底价100万的住宅类开发用地有8块，最高超出640万/亩，是上海鹏润拍的电瓶车厂综合地块，商住类地块以万科长江北路西侧地块超出188万/亩为最高；苏宁电器以超出底价2000万/亩竞得新生路西南侧35亩商业地块；表格5无锡市区2007年土地出让分区情况（单位：亩）区属崇安北塘南长惠山滨湖新区锡山面积7448605190020006501000 从土地区域来看，滨湖区土地出让最多，近2000亩，占全年土地出让总量的34%；南长区最少只有一块土地出让；其它区域基本相差不大；滨湖区成为无锡土地放量的集中区，预计今后还会有更多土地出让。1.3房地产开发投资情况房地产开发投资逐年上升，但增幅在下降后趋于平衡。2003年是无锡市房地产开发投资增幅最高的一年，此后开发投资增幅逐年下降，由于受调控影响，增幅达到最低16%，2006年又开始回升。详见下图：2007年1-9月无锡房地产开发共完成投资240.36亿元，同比增长46.2%，增速高于全社会投资33.3个百分点，占全社会投资的20.1%，投资基本与施工面积成正比，2007年施工面积不会有太大的涨幅。2006年无锡市的土地成交量虽然大幅度回升，但开发投资额增幅并没有出大幅反弹，这主要是因为2005年土地成交面积大幅下降，导致2006年的房地产施工面积增幅放缓（与2005年基本持平），因此房地产开发投资额增幅也成下降趋势。 2007年1-9月无锡商品房施工规模在2200万平方米以上，增长稳定，其中新开工面积保持30%左右的增长。1.4商品房销售分析1.4.1销售量走势近年来，无锡市商品房的销售面积持续走高，2004年房地产高峰期时，商品房销售面积达到了358.06万平方米，增幅26.2%，2005-2006年受同样是受宏观调控影响，商品房的销售面积增幅明显下降，但从2002年到2006年，商品房销售面积增长平均涨幅达15.3%。2007年1-3季度，无锡商品房销售面积420.49万平方米，这个数字已经超过2006年全年商品房销售面积，据锡房指数预测4季度商品房成交量会达到140万平米，这样，2007年无锡商品房销售面积会达到560万平米，成交增幅达36%，创下近年成交纪录。 （以上数据来源：无锡统计信息网、江苏省统计局网）1.4.2总体价格走势在土地放量、开发投资上升以及销售量逐年攀升的情况下，无锡市的商品房价格的上涨幅度也十分明显，其中2003年度商品住宅价格涨幅达到了24%，之后由于供应量加大，以及宏观调控等因素，涨幅呈下降趋，详见下图： 总体来看，无锡市近年来商品房的价格一直呈上升趋势，但是随着开发量的加大和宏观调控等因素的影响，商品房价格的上涨幅度受到了一定的限制。2007年四季度,无锡商品住宅均价4926元，较2006年涨约600元，价格增幅为14.2%，增涨幅度明显，冲出了2005年4.2%年的底谷。1.5结论：无锡房地产市场总体发展平稳，趋势良好；无锡土地供应受调控影响，供应量缩小，意味着将来两年供应量有限；2007年土地价格一路上扬，太湖新城出让最多，这意味着未来区域内潜在竞争加大；商品房销量逐年增长，增幅在04-06年一直下降，07年强力反弹；商品房价格逐年增长，但由于供量加大和调控等因素影响，涨幅下滑,但2007年涨幅又出现大幅回升；2在售高端楼盘现状分析根据无锡房地产市场的供应市场住宅调查，从选取优质楼盘样本，主要通过对比和经验分析目前房地产市场的供应状况，为本项目定位和产品实施策略奠定坚实的基础。 2.1无锡商品住宅调研分析通过对商品住宅市场的分析，最终确定14个项目分析样本，具体如下：太湖国际社区万科东郡魅力之城常工城尚城顺驰天鹅湖朗诗未来之家尚锦城檀溪湾别墅山语银城湖玺庄园栖霞瑜憬湾复地公园城金科观天下绿地世纪城2.1.1主要经济指标分析项目名称占地面积(万)建筑面积(万)容积率绿化率太湖国际社区1111451.1250%万科魅力之城961341.3940%顺驰天鹅湖741031.458%尚锦城36671.845%山语银城17.724.71.39646%栖霞瑜憬湾26.8431.6545%金科观天下9.231352% 常工城尚城4.45142.240.3%未来之家6152.545%檀溪湾别墅80160.1270%湖玺庄园14.77.70.19968%宝界山庄6.93.130.4550%复地公园城35.8531.4841.2%绿地世纪城50781.0235%从表可以看出，城市外围集中的主要大盘，太湖新城是大盘的主要集中区；容积率超过2的项目只有3个，这三个项目都在主城区；外围新城区的项目一般容积率在1-1.5之间；绿化率主要集中在45%左右。2.1.1销售状况分析项目名称推售单位开盘时间建筑类型数量（套）可售（套）去化率太湖国际社区一街区2007．12高层1445065%2007．10多层、小高层94990%万科魅力之城二区2007．7高层2071792%2007．128219830% 顺驰天鹅湖A区高层尚锦城一期B3区2007．12高层、小高层36515458%栖霞瑜憬湾一期C块2007．9高层40827932%金科观天下2007．12高层29716744%常工城尚城一期2007．11高层451372%未来之家2007．10小高层2388963%檀溪湾别墅2007．10别墅14512514%湖玺庄园2005．10别墅72988%宝界山庄别墅55886%复地公园城2006．11多层108595%绿城世纪城二期2007．10多层2647472% 无锡商品住宅销售形势非常好，著名开发商的销售业绩尤其显著；高层的去化相对速度较慢；一些有特点的项目，如常工城尚城、朗诗未来之家去化速度都非常快；高档别墅消化不易。2.1.1开发商及建筑商项目名称开发商建筑商太湖国际社区华润新鸿基南通二建、浙江宝业万科魅力之城万科地产中建集团顺驰天鹅湖顺驰地产浙江建工、南通六建尚锦城新城房地产开发（无锡）中建集团山语银城银城地产（南京）通州四建栖霞瑜憬湾栖霞建设（南京）江中集团（南通）金科观天下金科地产（重庆）中国建设集团常工城尚城江苏常工房地产浙江建工未来之家朗诗地产（南京）南通二建 万科东郡万科地产中建集团檀溪湾别墅苏源檀溪湾置业无锡华厦建工湖玺庄园无锡山水、无锡市民生/复地公园城上海复地金土木建筑集团绿地世纪城上海绿地绿地建筑无锡房地产市场云集了国内主要的大地产商，如华润、万科、复地、绿地，甚至还有重庆来的金科；一批南京本土著名的开发商也在无锡扎了根；无锡房地产市场的知名开发商选择的建筑商普遍牌子较响，如中建、通建、和浙建。2.1.1建筑及景观设计商项目名称建筑规划景观设计太湖国际社区深圳市城脉建筑设计有限公司澳大利亚HASSELL设计公司万科魅力之城日本株式会社山工房日本株式会社和计画咨询公司顺驰天鹅湖泛亚易道澳大利来柏涛尚锦城 新加坡盛邦国际咨询有限公司新加坡盛邦国际咨询有限公司山语银城南京城镇建筑设计咨询公司贝尔高林栖霞瑜憬湾加拿大ALD设计顾问有限公司/金科观天下海南雨人建筑景观园林设计院海南雨人建筑景观园林设计院常工城尚城浙江绿城东方设计院浙江中亚景观设计院未来之家瑞士凯乐技术有限公司泛澳景观设计公司万科东郡上海日清建筑设计有限公司上海日清建筑设计有限公司檀溪湾别墅中国美院风景建筑设计院广州筑原景观设计公司（加拿大）湖玺庄园绿城东方建筑设计有限公司美国EDSAOrient园林景观设计复地公园城澳大利亚柏涛澳大利亚HASSELL绿地世纪城UDG联创国际建筑设计公司美国EDAW易道景观设计公司从上表可以看出， 40%的开发商选择了境外建筑规划设计商，而其中上海日清建筑其主案也有日本背景，中国美院与绿城东方也是国内知名的建筑设计商；景观设计商也以境外背景的为主，其中澳大利亚背景的设计商最多。2.1.1建筑类型对比分析建筑类型主要项目小户型魅力之城、天鹅湖、万科东郡多层魅力之城、天鹅湖、尚锦城、山语银城、小高层万科东郡、太湖国际社区、天鹅湖、尚锦城、山语银城、瑜憬湾、未来之家、世纪城高层魅力之城、常工城尚城、未来之家、太湖国际社区、天鹅湖、尚锦城、瑜憬湾、观天下、世纪城花园洋房万科东郡、太湖国际社区、天鹅湖、尚锦城、世纪城别墅太湖国际社区、檀溪湾、湖玺山庄、宝界山庄小高层与高层是当前房地产市场主要建筑类型，多层日渐减少，花园洋房与小户型正被越来越多的开发。2.1.2普通住宅主力价格分布 城北惠山区商品住宅价格处在城市房地产价格的盆底，城市西区和南区与主城一样处在价格的最高位，可以看出价格已经脱离了地段，好的产品与发展的地段为更多购房者所关注。2.1.1主要诉求点分析项目名称项目诉求点太湖国际社区无锡的“维多利亚港”万科魅力之城品牌、大盘、物业、产品顺驰天鹅湖湖畔居住大盘尚锦城国际化创新居住社区山语银城满城山色半城湖栖霞瑜憬湾铸就现代豪宅标准，独占锡城至尊荣耀金科观天下居崇安，观天下常工城尚城居上流之上未来之家颠倒传统，革命住宅，终结酷暑严寒黄梅天万科东郡高峰所指，被仰望的生活创建檀溪湾别墅纯山纯水纯独栋别墅 湖玺庄园世界级、纯独幢、城市别墅复地公园城53万平米原版澳洲生活绿地世纪城百年荣耀，原乡生活从诉求点来看，品牌、品质、环境、科技、生活方式及人的情感需求已广泛应用于产品推广中。2.1.1结论无锡城市外围集中了主要的大盘，主城土地供应量小；高品销售形势总体良好，一些有特点的优质项目，去化速度更快；国内知名大开商云集无锡，本省知名开发商也加盟无锡地产开发；开发商普遍关注产品质量，对建筑商的资质等级要求较高；优秀的境外、国内建筑景观设计商是无锡开发商选择的主流；小高层与高层是无锡房地产市场的主要建筑类型，小户型、花园洋房等一些符合市场需求的产品逐渐被推广开来；城市西区、南区与主城一样处在城市房地产价格的高位，购房者更关注产品品质与地段发展潜力；品牌、品质、环境、科技、生活方式及人的情感需求已广泛应用于产品推广中。 3主要竞争个案主要竞争个案分析，对无锡优质的项目信息进行调查汇总，并分别对无锡市的滨河区、崇安区、新区、南长区进行了区域市场分析。3.1普通住宅个案滨湖区3.1.1华润·太湖国际社区总体规划无锡太湖国际社区由香港华润（集团）有限公司与香港新鸿基地产发展有限公司合作开发。项目位于无锡滨湖板块核心区域，紧临太湖之滨，发展规模庞大，拥有完善配套规划。项目总占地面积约111万平方米，总建筑面积约145万平方米，其中商业面积近36万平方米，住宅面积近110万平方米，将打造堪与世界一流湖滨花园城市比肩的无锡新都市中心，成为融高品质住宅产品与现代化商业中心为一体的城市标志性项目。太湖国际社区一期花语莱茵以莱茵河畔情景为蓝本，社区中心设有6000余平米中心湖，建筑则围绕中央水景布置。“花语莱茵”将推出包括水榭花墅、花厅美墅、花厅洋楼、港湾HOUSE、湖景HOUSE等多种形态产品。产品以大面宽、小进深为显著特色，阳光日照充沛，通透性出众；户型设计上，阳光半地下室、跃层大露台等亮点众多。项目立面图 项目技术指标 项目技术指标项目名称华润•太湖国际社区开发商华润集团、新鸿基地产电话85853333地理位置滨湖区青祁路与周新西路交汇处占地面积111万㎡总建筑面积145万㎡建筑密度容积率1.12总户数约8000户开盘时间2007年6月交房时间一期部分2008年6月工程进度一期多层、小高层封顶开发周期8-10年绿化率/绿地率50%物管费1.9物管公司华润新鸿基物业管理（无锡）有限公司规划/建筑深圳市城脉建筑设计有限公司施工单位南通二建/浙江宝业景观设计公司澳大利亚HASSELL设计公司营销代理公司自销广告推广公司车位数1：1车位租售价格5-8万/个有无产权使用权一期户型面积(㎡)数量比例销售比例起售价（元/㎡）均价（元/㎡）最高价（元/㎡）2*2*28910%98%7600800088003*2*213140%%4*2*2140㎡50%%产品特征多层、小高层（9、11）、高层（32）总体销售情况88.1% 项目户型解析二室二厅89平米 三室二厅131平米三室二厅140平米特点：每户入户花园，提升品质； 大户型附带空中花园，赠送部分面积；多飘窗，每个主卧室均有飘窗；由于赠送面积的原因，三房面积仅131㎡，四房面积仅140㎡。'