服装专业市场项目全程策划的要点.doc 34页

'服装专业市场项目全程策划的要点随着生活水平的提高，人们越来越注重外表的打扮，正是由于这样，各种服装店应运而生，这也给这类专业市场的开发提供了基础。对于服装专业市场来说，它与其它类型的专业市场存在着共性，但也有它的特殊性。一、服装专业市场行业分析要点服装专业市场的项目的行业分析主要分析服装专业市场演变过程、特点、存在的问题和解决的方法。1.服装专业市场演变过程分析根据我国服装专业市场在流通业中的发展特点将中国服装专业市场分为三个阶段：1.1第一阶段，20世纪80年代末90年代初，基础发展期。这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买服装基本上是到国营商业和供销合作社购买，还有一些摊档式的小商品市场及农贸市场。随着经济发展，服装专业市场开始萌芽，并呈现地摊式服装专业市场的初级形态，但是尚未形成规模性的批发商圈。1.2第二阶段，20世纪90年代中后期，升级发展期。这一阶段，商品种类开始丰富，服装专业市场开始第一阶段的升级，并发挥主导性作用。表现为由路边的摊档式转为进入大棚式经营，大棚转向大厦式经营，将服装小个体经营集中起来，由政府统一规划引导。到90年代，开始渐趋规模化，出现了以广州白马、东莞虎门富民等为代表的服装专业市场，其四通八达的庞大网络覆盖能力拉动了服装企业的快速发展。1.3第三阶段，迈入21世纪，发展蜕变期。这一阶段，商品多样化，闭关强调个性化，商品生命周期短。 随着服装行业的不断发展、新型营销渠道的不断渗透、品牌意识的觉醒，服装专业市场经营也日渐艰辛。服装专业市场也开始重新定位，提供差异化服务，打造市场特色。服装专业市场必须要找到新的突破点，每个服装专业市场要根据自我特点进行分析，找到合适自己发展的差异化模式。除了从服装专业市场的发展特点来分析其演变过城外，还可以从业态变化的角度来分析其演变过程。我国服装专业市场业态演变过程有以下几个阶段：第一代：最早的服装市场是露天衣架展示形式，最常见是农村集贸市场。第二代：第二代服装专业市场是街铺式服装专业市场。第三代：集中式服装专业市场，以虎门服装市场为代表。第四代：综合式服装专业市场。第五代：专业个性化服装专业市场。第六代:SHOPPINGMALL式服装转恶意市场。2.服装专业市场特点分析我国服装专业市场经过改革开放20多年以来的迅猛发展，已经初具规模，并有走出国门的趋势。2004年阿联酋的沙迦将建设一个中东最大的批发、仓储与转口服装专业市场——中国（石狮）服装专业市场。但我们还应该看到，市场规模、形式发展季度不平衡：有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名专业市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场;有设施齐全、环境一流的大厦式服装服装专业市场也有脏乱差的地摊大棚服装市场。由此看来，我国服装专业市场现阶段各个发展形态并存，经营形式也各异。此外，我国服装专业市场也呈现出明显的产业集群现象。马丁贝克曼认为服装产业集群有两种路线：（1）专业化集群；（2）都市化集群。由此，我国服装专业市场布局特点是“点面结合”。点是指单个点状辐射服装专业市场富多形成的区域，如河南郑州的银基商贸城、黑龙江哈尔滨的红博广场等。面是指有几个地域相近的服装专业市场形成的面状辐射区域。服装专业市场不管升级，传统专业市场依旧存在，这就形成了多种经营模式混合化的现状。也就是传统批发、代理、加盟等经营模式交叉使用。因此，服装专业市场要根据商户不同，给予必要的服务。3.服装专业市场问题分析我国服装专业市场所处的发展阶段，所具有的特点，也相应的暴露了很多问题。我国很多专业市场可能在、存在一下问题： 3.1服装专业市场仍处于自发阶段，市场形象差、制度混乱，市场信用度低，缺乏能领导本专业市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。3.2制约因素明显，商户对该市场的意见集中于两个不到位：3.2.1硬件环境不到位（交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安）；3.2.2软件环境不到位（政策支持不力、税费过重、市场混乱、假冒伪劣严重、信息服务差、科学管理差）；3.3很多传统型服装专业市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。3.4市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运作、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小。4.解决问题的方法分析服装专业市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级——营造适合本专业市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级——为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具有价值的“无形市场”，营造市场的营销服务特色。成功的新型服装专业市场模式也许可以得到很多借鉴意义，如广州海印缤纷广场模式、哈尔滨红博广场模式、麦德龙模式等。可借鉴的新型模式：4.1产业集群型专业市场4.1.1这里以**毛衫专业市场为例说明产业集群性专业市场的发展模式。**市现有羊毛衫针织企业3725家，较大规模的有820家。1988年兴建毛衫交易市场，现有商铺4603家，是全国知名的毛衫交易市场。该市场有本市场管理委员会管理，主要还是由地方政府掌控；市场主要依托周围毛衫企业产业，商铺大多为企业的直营点、批发代理点、贸易门市部等；市场在淡季关门率较高，经营状况良莠差异很大；市场为两层建筑，成长条街道状，由十个交易区组成。4.1.2市场规划模式 政府提供有力政策，不再过分干预市场和企业实际运作。政府投入完善毛衫产业链结构，形成产业与市场共同繁荣的局面。打中国**市的地方牌，形成地区知名度；打明星企业牌，支持优秀企业打造名牌，打造出几个全国毛衫知名品牌，形成以点代面、以产业带动专业市场的局面。对市场交易区重新划分，合理区分经营品类和档次，更加突出每个交易区的经营特色。市场形象重新规划，在主干道设立巨型广告牌。市场内部的宣传广告牌要规范化，导购地图和服务标志要醒目明确。进一步规范市场秩序，交易流程简洁流畅：提高商户进入门槛，引入高层次的经销商、代理商和加盟商。引入专业品牌策划机构、市场营销规划机构，逐步打造集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业市场；建立专业毛衫网站，提供信息收集与分析服务，提供电子商务功能。市场正逐渐加强以下功能：l产品功能展示l信息服务与市场预测功能l国内外贸易功能l现代物流仓储功能l标准化权威检测认证功能l政策服务功能4.2品牌孵化型专业市场服装批发从摊铺走入了大厦，具有现代化的商务环境，具有现代化流通业的很多先进元素。专业市场不仅仅是传统意义上的分销场所，更是一个品牌形象的展示平台、一个品牌推广策划中心。此新型专业业态已经显示出勃勃生机，如广州海印缤纷广场和北京百荣世贸商城等。缤纷广场由现货流向品牌流行文化、品牌经营理念、品牌形象经营等信息流的转化，创办城以服饰品牌营销为主的时尚发布、品牌展示、品牌贸易的中心。无疑创造全新的服装专业市场经营理念，拉开了以服饰品牌经营为主要内容的营销方式革命。品牌孵化型批发市场特点：4.2.1集中众多商户优势，集木成林，打造专业市场整体品牌，形成规模与信誉优势。4.2.2具有现代化交易环境与交易方式。4.2.3提供品牌推广方案，更加注重品牌形象展示，创造各种机会为品牌造势。4.2.4提供品牌策划与维护和解决方案。4.3营销渠道开拓型专业市场 以红博广场为代表的服装专业市场专业化地为服装品牌提供快速营销道开拓方案，着重于营销网络建设，把服装专业市场经营从“卖”转向了“买”的思维，把服装专业市场经营看做是对服装品牌专业化的经纪，提出了“红博服装经纪人”的营销模式。营销渠道开拓型专业市场特点：4.3.1“星探”式开发服装品牌，并对其进行转化和包装推广。4.3.1对营销网络掌控有点的服装品牌，提供“倍速经营”方案。4.3.2对营销网络进行深入挖掘，具有多种营销推广网络，具有电子化网络。4.3.3“服装经纪人”式营销总体规则，提供完善的品牌孵化方案，使得企业专注于产品开发，专注于营销渠道开拓与品牌推广。4.4现代批发型现代批发是区别与传统批发的一种形式，它是采购式批发超市，如麦德龙。不过麦德龙不是专做服装业务的，但这种模式对我国服装专业市场的发展有很大的借鉴意义。现代批发型服装批发市场特点：4.4.1采购式、大型连锁批发经营。4.4.2针对专业顾客，会员式管理客户，适合多品种小规模批发。4.4.3电脑选题控制物流、交易、结算。单据明细透明。4.4.4依靠先进的管理系统，实现高效率低成本运作，与供应商形式双赢。二、区域环境分析要点这部分的区域环境分析涉及两个内容，分别是：城市条件分析和区域商业地产分析。1.城市条件分析对于服装类专业市场来说，城市条件分析可以分析城市的地理位置、发展规划、交通运输、服装行业发展到什么程度等。城市条件分析的思路有：1.1先分析城市的地理位置和交通优势，然后在分析服装行业在该城市的发展情况，最后才分析该城市的其他情况。1.2分别从过去和现状去分析服装业在该市的发展情况。可以通过两者的变化，寻找出问题所在。 1.3围绕着服装行业在当地的发展情况，先谈到了服装也及其配套产业的发展情况、经营方式、服装专业市场在该地形成的原因等。最后作出综述，起总结作用。2.区域商业地产分析对区域商业地产的分析有两种分析方法。一种是分别对各个商业物业进行调查分析，然后再总结出该区域商业地产的发展状况；另一种是将各个商业物业进行对比分析，从而反映出该区域的商业地产状况。三、项目自身情况分析要点服装专业市场项目自身情况分析包括项目基本情况分析、项目建设条件分析、项目周边环境分析、项目周边被套分析。这里主要介绍其中几点。1.项目基本情况分析对服装专业市场项目的基本情况分析，分析的内容只要包括：土地状况地理位置、总投资额、建设规模以及开发涉及的企业等。【优秀案例1】某服装专业市场的项目基本情况分析参考点评：该案例的亮点在于其在分析项目地理位置时，还说到了项目所在地的区位历史，并且分析了区域服装市场日渐衰微的原因，非常值得参考。（1）就微观层面而言本项目位于本市××区×博路与×仙湖路交界处，地理位置优越、交通方便，其区位历史曾为中国著名的服装集散中心之一，然而由于诸多方面原因本区域服装市场日渐衰微，而这种局面的造成并非区位的问题，而是一方面由于全国大气候的影响，各地服装城蓬勃发展，周边异军突起，而本项目的管理者视而不见;另一方面是政府和经营者缺乏有力的支持和引导，致使市场仍处于初始经营阶段，从而使市场经营者素质得不到提升，高素质的商户外流，低素质的商户要么关门要么缺乏商业诚信，要么经营低档产品，给本区市场造成不良影响，更主要的是主体市场的建设滞后于市场需要，而并不是说本区的战略位置有什么问题。（2）从本项目的发展规模来看本项目规划用地260余亩，居全国第一，首期规划用地60余亩，建筑面积10万平方米，按实际使用面积50%算占5万平方米，再按20平方米/间商铺计算，则商铺约2500余个，而目前服装市场的所有室内商铺仅1027个，不到项目的一半，是广州最大的服装市场—— 白马服装城（建筑面积60000平方米、商用面积30000平方米）的1.7倍多。因此，按常规操作和惯性思维肯定走不通，而必须要有一个超常规发展思路，方能撬动如此大型商业项目。【优秀案例2】某服装专业市场的项目基本情况分析参考点评：该案例与其他案例不同，它是通过测试客流量来说明项目所处的地理位置十分优越。这种分析方法十分新颖，非常值得参考借鉴。客流量分析：根据××区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，××作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。本项目附近客流量图量（车流不计）测算地点与本项目距离（m）测算时间客流量（次/分钟）银泰百货1002000年10月13日14：0098北行轻工5002000年10月13日15：00122北行书店5002000年10月14日10：00120北行商场6002000年10月14日11：00133麦当劳快餐店8002000年10月14日10：00922.目周边配套分析3.项目对区域的影响分析建成一个服装专业市场，多多少少也会对区域造成一定的影响，或许成为地区的新地标，或许拉动经济的发展，或许增加就业等。因此，有必要分析服装专业市场对区域的影响。某服装专业市场项目区域政治、经济、文化的影响分析：(1)将成为市场与商品集散的物流中心本项目的开发和实施，将有效地实现人流、物流、商流、资金流、信息流和技术流的聚焦与扩散；为资金循环的吞吐中心，服装品牌商品的展示与贸易中心以及进出口货物的中转枢纽和物流配送基地。(2)将成为国际国内著名服装品牌的汇集地和进出口中心本项目的开发和实施，将成为一大批国际、国内著名服装品牌及大中型企业、生产厂家地区总部的汇集地和进出口贸易中心；通过这些企业的决策定位指挥，产业配置和经济贸易的相关组织功能，将有效推进本市、区及山东省的商贸发展和经济腾飞。(3)将成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易中心 本项目的开发，将使本区成为一个极具特色的集服装企业品牌展示贸易文化、商贸旅游观光文化等综合文化于一体的区域性中心文化；本项目的发开与其后续的长期运作，使其成为一个永不落幕的服装企业品牌展示贸易中心，极大地提升区域的政治地位和重要性，在海内投资者中树立独树一帜的区域形象。四、项目竞争者分析要点对项目竞争者进行分析的内容有：基本指标、总体规划、功能分工、铺位分割、租赁情况和其它综合性分析。服装专业市场应根据自身的需求，选择分析的内容。不仅要对现有竞争对手进行调查分析，还要对将建成或未来将要建的竞争对手进行分析。【优秀案例3】某服装专业市场的项目竞争者分析参考点评：该案例的亮点在于其分析竞争对手的业态定位、形象定位、档次规模定位等，然后通过建议本项目的功能规划、业态定位、档次定位等方面减少与竞争对手正面竞争。本项目基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装（成衣）批零、布料（辅助）批零、服装（制服）加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点有这样几个目标：(1)××春天：从事服装（成衣）零售。所经营的品牌知名度较高，与本项目竞争承租业户。(2)××市场：服装（成本）、布料（辅助）批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辐射力，与本项目竞争的也是承租业户。(3)×展：服装（成衣）以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海“三来一补”企业生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与本项目竞争的是最终的消费者。尽管存在竞争对手，但本项目仍然有足够的优势立于不败之地。其一，××春天和××市场虽有规模和地利优势，但××市场不是服装专营市场，缺乏专业优势；它们只经营服装、布料零售、缺乏服装定做业务，功能单一，品种档次不一；个别摊主以次充好，损害了市场形象；其二，二者离本项目较远，商圈不会重叠；其三，×展等其他小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成本项目的竞争对手。 鉴于此，本项目在功能规划上只有与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。【优秀案例4】某服装专业市场的项目竞争对手分析参考点评：该案例的特点在于其将竞争对手的特点一一地写了出来，而且写得很详细。其中还写到了该专业市场拥有自己的时装模特队，这对服装专业市场非常重要。××时装批发市场堪称中国第一号乡镇时装批发商。××时装批发市场的整体设计合理实用。1993年11月建成，总建筑面积4.5万平方米，楼高九层，共有铺位1400个，内设电梯11台，扶手电梯6太，并采用旋转式上落通道，运货小车可直抵各层铺位，非常方便，作为××镇服装批发市场的代表，××时装批发市场有很多特点：(1)以经营中低档服装为主,分为时装区、内衣区、睡衣区、牛仔区、手袋区、箱包区等。(2)有自己的大型商务网站“××时装网”电子商务运作，通过网站订货、咨询。(3)有自己的品牌设计推广室，有自己的足球俱乐部。(4)推行全国首批ISO9000质量认证。(5)工商、税务、托运、信息系统完善。(6)有自己的时装模特队。(7)出版有自己的刊物。(8)租户转让或转铺面，××管理委员收取费用，根据铺面不同收取价格不等的费用。(9)有自己的布料批发市场。(10)每个商铺基本上都是前店后厂形式或厂商合一或几家厂同时为一家商铺供货。(11)设有仓库。(12)××镇的商铺多以定税制，应该说税金较少，税金为1.28元/（平方米·月）,管理费用为15～25元/（平方米·月）（包括中央空调、保安、卫生、水电、宣传、广告等）；租金为55～88元/（平方米·月），尚可打折。 五、项目SWOT分析要点这里仅介绍针对于服装专业市场的项目SWOT分析。1.项目优势分析对于服装专业市场来说，地理位置和物流配送是最重要的。由于服装具有体积小、质量轻、不易摔烂等特点，一般较多采用货车配送，所以可以从地理位置、物流配送等方面发掘服装专业市场项目的优势。2.项目劣势分析服装专业市场项目劣势分析跟其他类型专业市场的项目劣势分析差不多。【优秀案例5】某服装专业市场的项目劣势分析参考点评：该案例的亮点在于其分析到了消费者购买了薄，多需求50元左右的衣服。同时，该案例还从该项目的收租方式发现对该项目不利的地方，考虑得很细致周全，值得参考借鉴。(1)商圈人口素质低，主流为本区域常驻人口、企业职工和学生。(2)商圈商业支持力弱，现为100商户，商圈内商户存量少。(3)区域消费者购买了薄，需求为50元左右的服装。(4)该项目总体供应量相对过大，该区域商户消化量小、过程慢，周期长。(5)本项目700多商户供应量，将区域商户数量短期内放大5倍，供应量过大，造成区域内消费者支撑力不足，使租价和流水量不足，使招商期和养市期过长。(6)本项目的年租收取方式在短期内会大幅吸纳区域内整体资金量，但区域整体的资金量短期内有限，难以支撑如此大的资金量需求，短期内形成矛盾点。(7)市场推广宣传以及市场的支撑力需要外埠商圈力量来支持。3.项目机会分析服装专业市场的项目机会分析也是分析外部因素给本项目带来的机会。【优秀案例6】某服装专业市场项目机会分析参考点评：该案例有两个地方值得我们学习。一是从项目所在城市为全国五大服装批发城市之一来发现本项目的机会点。二是从其他服装市场的不足发现本项目可取而代之的机会。(1) 本市作为全国五大服装批发城市之一，行业市场发育已经十分成熟，但目前本市还没有一个规划完善、档次较高、功能齐全的大型商贸批发中心，这为本项目提供了良好的契机。(1)项目处于规划中的长、株、湘一体化的中心部位，是连接长沙、株洲、湘潭三市的“金三角”，未来发展前景看好。(2)××服装大市场因交通瓶颈、物流不便、环境杂乱、防火设施差等因素而使其暗藏隐患，其相对滞后的硬件条件已经不适合现代化商业发展的需要，本项目可借此机会取而代之。(3)本项目可凭借较低的价位推向市场，形成巨大的价值表象，吸引本地下岗人士及外来投资者。(4)周边地区浙江、广东、长沙等地的投资、经营人士众多，这使本项目拥有广大的目标客户群。(5)由于受本地经济大环境的影响，本市居民投资等方面意识还较为薄弱，易于受舆论导向、媒体宣传影响，这意味着对本项目来讲，推广造势十分重要。4.项目威胁分析服装专业市场的项目威胁与机会一样，都是由外部因素引起的。【优秀案例7】某服装专业市场项目威胁分析参考点评：该案例的亮点在于其在分析完项目威胁后，还提出了解决的方法。(1)××城市广场在5·1开业，这15万平米的供应量和我们700户商户供应量存在客户争夺。(2)××大市场对区域内地段商户的分流。解决办法：A．针对劣势主要降低价格，加大外埠招商和商户引进。B．养市期间加大在外埠宣传的投放量，吸引各区县消费者来此购物。C．室外台阶加宽，不要形成高差。D．加大服务业态的引进和管理，促进市场综合性发展，加大人流量。E．停车场对各区县车流免费停放，引进各区县商户和消费者。六、项目整体定位要点 专业市场的定位包括类型定位、主题定位、形象定位、档次定位、规模定位、产品定位、业态定位等。1.项目产品定位对于服装类专业市场，项目产品定位是指建怎么样的一个服装专业市场。在很多情况下，服装专业市场的项目产品定位仅用一句话来表述。【优秀案例8】某服装专业市场的项目产品定位参考点评：该案例的亮点在于其对服装专业市场进行项目产品定位后，还对该定位进行了诠释，让决策者能够更好地理解该定位。立足本市，辐射全省、中南地区的现代化、规模化、多功能、多媒体服饰展贸交易中心。(1)立足本市，辐射全省、中南地区：位于本市主干道××北路旁，长株潭一体化结合部，背靠××火车站，距高速公路仅2公里，地理位置优越。即本项目位置的优越性及项目的大规模造就了其具有向周边市场的强辐射能力。(2)现代化服饰展贸交易中心：配备高标准的商业设施，设有自动扶梯、中央空调、货梯等系统，以及照明、消防、保安、水电、通信等全方位现代化设施。(3)规模化服饰展贸交易中心：本市规模大，集展贸、材料、成品交易于一体。(4)多功能服饰展贸交易中心：地下一楼设有大型日用品超市、地下车库；一楼商业配套区设有展览厅、大型休闲广场、室外停车场、服饰展贸交易中心，以及托运中心、搬运中心、银行、电信、餐饮等设施；七楼半上午配套区设有大型仓储区、商务中心、会议室、洽谈室、经营管理办公室及服饰品牌推广中心等。(5)多媒体服饰展贸交易中心：建立网站；网站建设分三步走，一是配合招商，提高中心的知名度；二是在开业之后，将企业资料集中在网站上，帮助企业走向世界；三是联合银行和相关单位，协助进驻商家走电子商务之路，实现网上远程交易。2.项目功能定位与项目产品定位不同，服装专业市场的项目功能定位一般有多个。如某服装专业市场的项目功能定位：(1)构建21世纪中国最大的国际国内服装企业品牌展示贸易商务平台；(2)构建以家庭为单位的休闲购物、商贸旅游观光消费平台； (1)构建以××地产为主体的招商引资、外引内联、经济开发、资本运作平台。1.项目形象定位形象是受众对该项目的感知。形象定位定得好，将有利于日后工作的开展。2.项目业态定位对于服装市场来说，常以楼层为单位对专业市场进行业态定位。【优秀案例9】某服装专业市场的项目业态定位参考点评：该案例采用了表格的形式，简单易懂。同时，案例还对每层租金、押金、价格调整等做出了规定。样层业态标准摊位（㎡）租金基价（元/㎡.月）月租金（元/月）外门脸服装鞋品牌主力店1501层小百货61207202层男女服装91109903层鞋包、家居用品、音像电器、游戏厅、网吧、书店、儿童游乐场960服务业态305404层餐饮备注每标准摊位收押金2000元，20年使用权。定3年合同，期满后续，2年价格不变，第三年进增长率10%，三年后市场行情适当调整。系数视铺位位置优劣乘1～2.0的系数。3.项目其他定位除了上述所提到的定位外。服装专业市场还可以根据自己的需求对项目的其他方面进行定位。如某服装专业市场的项目差异化定位：(1)打服装品牌展示贸易文化牌解决市场缺口，开创国内先河，形成以服装品牌文化产业为主导的国际商贸城。(2)打国际标准软件服务工程牌通过服装品牌展示贸易、国际商务平台、多媒体权威发布中心，×× 国际商贸服装论坛，物流体系及国际性商业氛围，营造特殊商业文化，与其他服装城拉开距离和档次，达到差异化的竞争优势。(1)打商贸旅游观光文化牌在总体规划设计商,八大组团三大区与五大体系三大中心的关系和地位是以物流中心、五大体系、综合商业文化娱乐城——吸引人流；商务活动区有效辅助，服装品牌展示贸易城——形象推广、服务为特色，以相互依存、相互促进。因此本项目一开始我们将其设定为一个以服装品牌展示贸易文化、商业娱乐文化、商贸旅游文化，物流综合服务文化为产业的大型综合服装城和示范单位。因此，其目标景观性是非常重要的。(2)打行业协会牌取得上级支持，成立××国际商贸服装论坛，并与行业协会合作，定期举办行业国际盛会，并成立行业协会，建立会章，以达到聚焦，聚集人气和财气的目的。(3)打资源整合综合服务牌有利于用新闻媒体，行业协会，海内外大中型服装企业，交通运输、仓储，旅游景点等资源进行合理有效的整合。同时构建三大中心（即物流中心，仓储中心，运输中心）及四大体系（即仓库管理体系，配送管理体系，运输管理体系，跟踪处理体系），并为其提供商情发布，全球采购与分期，网上交易，国际业务结算等综合服务。七、项目客户群定位要点服装专业市场的项目客户群定位可以有多个角度：可以从地理位置的角度对客户群进行定位。也可以从目标客户群性质类别的不同对客户群进行定位，如果销售客户定位及消费者定位。除此以外，还可以以专业市场的楼层进行客户群定位。如某服装专业市场的项目客户群定位：(1)F1（地上一层）的目标客户群是：A．原×二市场布料市场业户；B．××市场、×柳市场业户；C．××轻工大厅二楼服装加工户、××酒店用品市场从事服装加工业户； A．原在市内各大型市场（商业城、××商业大厦）从事服装加工业户；B．沈阳、大连品牌厂家（黎富、富田洋服、塞诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等）；C．散落于市内各区从事洋裁的服装业户。(1)F2、F3（地上二、三层）的目标客户群是：A．在××春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户；B．在××市场中从事较高档次品牌，但由于××市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买了的业户；C．在××轻工市场、××市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户；D．在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻××商业区，但因×泰百和×和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户；E．其他客观存在的新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。【优秀案例10】某服装专业市场的项目客户群定位参考点评：该案例先分析了目标客户群来自的区域，然后再进行客户群定位。该案例的亮点在于其对客户群分得很细，把投资者分成了四类，并分别对每一类投资者的主要特征和看重的东西进行了详细的分析，非常值得参考借鉴。(1)市场定位根据市场调查,本项目的市场重点是在本市做生意的商人和本地的购铺者,外地的购铺者大部分来自××市,本市下属县市的潜在市场很小。同时，鉴于投资者行为的两维性（自用与投资并重；稳定回报与顶手费收益兼得）和对批发行业的认识，本地与外地的购铺者的比例约为8：2。(2)客户群定位1）经营户定位服饰成品批发商；服饰原材料批发商；为商城内批发商服务的商务配套商； 银行、电信、餐饮、超市等。1）投资者定位a.本市有较强经济实力的居民其主要特征是：(a)对××塘，特别是×峰区及××北路非常熟悉，有较深的了解及感情，区域内的商铺会是他们的第一选择。(b)大部分已经组成家庭，并有了下一代。(c)有稳定的经济收入，手上有闲钱。(d)对投资可行性的综合判断往往较模糊，有购买的冲动。(e)期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅。(f)对品牌经营商的认知度非常高。(g)一般自己不经营，故对投资保障要求较高。(h)对商场返租的年限并不要求太长，主要看重项目以后的升值潜力。(i)首先考虑投资物业的总价，再考虑商铺的楼层、形状、间隔等。这部分人多具备较强的经济能力，因无合适的投资途径，投资铺位对他们来说风险不高又相对简单，不需要太多专业知识，因此只要有包装出色、前景广阔的商铺推出，他们会有强烈的兴趣。b.专业的商铺投资客户该部分客户的特征是：(a)对本市的商业环境非常熟悉。(b)曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者。(c)手头资金相当充裕。(d)非常看重投资物业地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资。(e)非常关注物业的升值潜力。(f)会考虑商场的规划布局，商铺的间隔、形状等因素。(g)对品牌经营商非常认同，品牌经营商的进驻将对他们的投资起到极大的促进作用。对是否由知名品牌的经营商来经营管理十分看重。c.实际用家该部分客户比较重视： (a)周边商业气氛：具体为商铺所处位置人流量是否畅旺，商业气氛是否浓郁，是否已经形成市等。(b)物业自身素质：具体为物业规模，内部规划设施、物业管理、配套设施等。(c)价格：实际用家将收集多方资料，权衡周边同类物业的价格水平与经营预测，经过精密详细的预算后，再决定是否购买。(d)铺位形状、间隔是否实用：实际用家非常关心铺形是否方正、实用，门面是否宽敞，进深是否适合等。(e)商场是否能如期开业：实际用家将非常关心所购商场是否能按预定开业时间使用，因为这直接关系到其经营获利、回收成本的时间长短。a.实际用家和投资客之间的游离阶层这部分有闲钱的投资者可能购铺的目的不同，或是想置一份固定资产以防不测、养老，或是为下一点留下点产业，或是感觉生意不好做，没有投资途径等。在包装推广过程中，须逐个击破，促使其下决心投资，尤其需注意“创业”、“为下一代留产业”等概念的炒作。根据市场调查结果和经验可得，自用者与投资者的比例约为：乐观：5：5；保守：6：4。八、项目产品规划设计服装专业市场项目的产品规划设计包括功能规划、总平面规划、建筑风格设计、商铺格局规划、内部通道设计、外部道路设计、装饰装修设计、配套设备设施等。对于服装专业市场来说，项目总平面规划也主要是写占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、项目总投资等。在建筑风格上，要根据服装专业市场的整体定位来设计。在配套设备设施方面，对于服装专业市场来说，物流配套是最重要的，其次为各种平台的配套。【优秀案例11】某服装专业市场的项目产品规划设计参考点评：该案例的特色在于其对项目产品规划设计写得很详细。先写出了总体规划，然后分别对各个部分的功能进行了详尽的解释。同时，还对项目的第一期规划进行了详细的说明，值得参考借鉴。(1)总体规划：八大组团，三大区，十五大体系，三大中心。 1)八大组团：即女装城，男装城，童装城，休闲服饰城，布匹城，鞋帽城，小商品批发城，文化娱乐城。2)三大区：即自由贸易区、文化娱乐区、商务活动区。3)五大体系：即仓库管理系统、配送中心管理系统、运输管理系统、跟踪处理平台、营销渠道管理系统。4)三大中心：即运输中心、仓储中心、物流中心。(1)三大区功能分解1)自由贸易区主要包括:女装城,男装城,童装城,休闲服饰城,布匹城,鞋帽城,小商品批发城、文化娱乐城。2)文化娱乐区主要包括:美食广场、酒店、夜总会、贵宾俱乐部、电玩游戏厅、服装文化博物馆、图书音像城、精品专卖店、电影院、休闲咖啡厅。3)商务活动区主要包括：国际商务平台、行业协会及多功能会议厅、多媒体传播中心、新闻发布中心、一站式服务窗口、国际业务结算中心，全球采购与分销系统中心等。(2)三大中心功能：1)运输中心：由整合客运站、货运站、铁路中转、国际航空、特快专递构成运输网络体系。2)仓储中心：由整合保税仓库、成品仓库、小商品仓库等构成。3)物流中心：由计算机中心、商务中心、国际业务结算中心、全球采购与分销中心等构成。(3)五大体系功能分解1)仓库管理系统：仓库管理系统式提升传统仓储企业进行货物管理和处理的系统。系统分为入库、存货、出货、运输、账单结算、统计查询等多个功能模块。通过实现仓储作业流程的电子化。系统同时支持多种类型的入库、多个公司或仓库运作、多种类型的计费方式。系统同时配备模拟仓位图，可以对货物存储和出货等进行安排，系统同时可为客户建立数据接口，可以根据客户的要求实现客户的远程货物管理。2) 配送中心管理系统：配送管理系统是进行配送中心作业流程和物流管理的系统。系统除了实现基本的仓储管理功能外包括仓库管理、自动补货、拣货、定单计划、定单拣取、包装、库存控制、配送安排、线路优化和跟踪等功能模块。系统可以与R系统建立接口，实现配送中心的现代化物流配送。系统可以与供应商建立管理接口，实现供应商主动补给功能，可以与EDI/XML平台实现数据交换。1)运输管理系统：运输管理系统是在全面衡量、分析、运输作业流程的基础上，运用现代物流管理方法设计的先进的标准的运输管理体系。系统主要有议价、估价、调度跟踪、委托、单证管理、财务管理、制造业优化功能模块组合。系统良好的扩展性还可根据客户的具体情况和要求进行个性化的定制。采用先进的软件技术实现计算机优化辅助作业，特别是对于网络庞大的运输体系，TMS能够协助管理进行资源分配，作业匹配线路化等操作。2)跟踪处理平台：跟踪处理平台除了对集装箱及车辆进行监控、保护车辆的运输外，还可以与货运公司的工作流程紧密结合起来，提供适用且必须的服务。用户可以定时查询当前被跟踪车辆运输货物情况，实时了解被跟踪车辆的运输计划情况；实时了解跟踪车辆的事故记录情况，实时调度，实时双向通信功能。3)营销渠道管理系统：营销渠道管理师物流中心电子商务四大体系中的一个组成部分与系统中心其他有着内在灵活的关联，便于企业统一规划，分步实施，根据企业循序渐进地实现终端现在化管理。网上营销渠道管理系统包括系统管理、产品管理、营销管理、客户管理、库存管理、日常事务管理等六个组成部分。采用先进的管理，帮助企业在全国范围内建立高效的营销体系；更加灵活地开展业务活动；减少库存的积压和资金占用。(2)项目规划并联图(此图略)(3)项目规划图说明八大组团,三大区与五大体系,三大中心的关系及地位是为服装品牌展示贸易、市场与商品集散批发为龙头，以企业文化、商务活动、商贸旅游为辅助，以运输中心、仓储中心、物流中心及四大体系为核心配套，以吸引人流、资金流、技术流、信息流，形成以服装企业为主体，以家庭和个人为单位的循环消费，聚焦本项目，吸引社会公众关注，全面推动整个服装城的良性发展。(4)第一期项目规划 1)主要经济技术指标:a.占地规模4万平米;b.建筑面积10万平米;c.商铺面积5万平米；d.容积率2.2；e.绿化率：沿张博路30米绿化带；f.停车位：1.5个/100平米。2)总体规划一轴两区三组团a.“一轴”为地块中部走向的展示轴线，包括入口中心广场、展示中心、精品服装展示长廊、酒店办公等功能形成整个服装批发中心的一条立脉。b.“两区”是轴线南北两个区域,相对集中聚集服装批发城部分,一边为女装批发,另一边为男装批发和童装批发。c.“三组团”是指服装城批发组团、商务配套及休闲组团和货运物流配送组团。3)建筑规划服装批发城分为南北两个规模不等的区域，隔中央规划景观组团相望，每个区域是独立的建筑群，建议各建筑之间用天桥连成一个整体，形成品牌文化展示长廊，既可方便服装分期建设与招商又可形成独特的文化景观和商业氛围。由于项目所处位置与两个规划景观和广场毗邻，建议在建筑造型和立面上增加些动感色彩和水景营造，以打造一道亮丽的风景形成城市景观。建议楼层为四层，同时设地下和广场停车库。在立面造型上采取现代手法，结合服装城的形象定位，同时又作为本市的标志性建筑。4)交通组织规划建议人车分流。这样既可以保证道路畅通又可以保障行人安全。在建筑内部交通组织上，人流可以通过楼层电梯进入各层平面，通过相邻建筑的天桥以及步行街进入各栋建筑。货车可以从侧面车行入口进入地下车库或进入层面停车场，使之方便货物装卸与运输。5)整体装饰风格 突出服饰文化特色，从造型、色彩、材料等方面结合商城定位使用设计特色：包括各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告牌、花卉设计制作等，注重夜间灯光照明，每一层叠放位置配以黄色泛光聚集等照明；营造一种特色旅游文化与国际商贸的和谐氛围。室内装修设计以简约为主，强调空间和材料的搭配、体现开阔、明亮、艺术氛围特色，体现各楼层功能经营特色，并充分将室外景观自然过渡到室内增强整体感。所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP、指示导向牌等设置由商场统一规划，按CI形象统一制作，力求完整统一形象。1)展示中心及景观绿化设计a.展示中心设计展示中心朝入口中心广场,处于整个批发中心的核心位置.因为,他应该是一幢精彩、独特的标志性建筑。在设计构思上我们着意突破对均衡的布局，力图创造一座充满动感和活力的现代建筑。展示中心是对服装品牌的展示，同时也是一个可以作为新闻发布、时装展示表演、聚会等多功能用途的大厅。围绕中央大厅是5个扇形的展示，光线充足，也适合布展，地面一层为分展厅及商务信息中心、银行、休息椅、咖啡等服务功能。同时，东西为布展的货运出入口。本方案最具特色的是它展厅的立面设计。一片金属屋面从地面围绕中央大厅呈螺旋形升起到三层展厅，极具动势，同时也喻义着服装批发中心事业蒸蒸日上。b.景观绿化设计一座高起点的服装批发城一定要有出色的景观绿化，即让人赏心悦目、烘托商业气氛，能创造别具一格的标志性。首先，设计中我们突出营造入口中心广场，广场两侧入口设计了两片风帆状膜结构大厅，喻义一帆风顺，同时膜材也与服装布料有相通之意，在广场的中央，建议布置大片的音乐灯光喷泉能够汇集人气，营造出喜庆的商业气氛。在广场两侧设计了人们休息的场所。强调中央轴线两侧道路带状的绿化，形成两条林荫大道，使整个中央展示区成为一条宜人的绿化休闲带。同时重点处理批发城部分的步行街系统，通过小品、绿化、灯光及休息设计的布置充分烘托气氛，给购物者带来良好的心理感受。2)展示中心功能及功能设计a.展示中心功能设计 建设展示中心的目的就是为了吸引人流、物流、营造商业气氛。展示中心要突出四大功能：(a)四季服饰展示和模特表演；(b)设立中国服装博览馆，现代服饰展示窗；(c)举办大型文艺演出；(d)召开服装新闻发布会。a.展示中心的功能及应用其主要功能如下：(a)引领潮流：展示国际服装生产国的最新信息和成果，展示国内具有代表性的时装，收集发布流行服饰信息。(b)常年展示：不同于一般的博览会，不是“临时搭台”，而是长期与服装市场融合一起，相互依存、相互促进、相辅相成。(c)交易结合：中心为入驻会员商户提供远程交易系统，客户在中心直接可以完成选择，包括询价、订（购）货、下订金、封样等交易程序。(d)委托服务：会员展商无须派人常驻，所有展销信息、交易由中心代理厂家只需建立即可，把销售费用降到最低，零距离接触市场。(e)系统策划：展示中心会经常性地组织策划专业活动，包括服装设计、大赛、模特表演、专业会议，服装文化沙龙等，集窗、展会、市场交易、广告效应于一体。(f)保护产权：中心将严格恪守“为商户保密”原则，对参观者有一定的要求，未经商户许可“不剪板、不送板、不许拍照”等。九、项目整合推广策划要点服装专业市场的整合推广策划主要包括项目广告策划、项目媒介策划、项目包装策划、项目活动策划和项目推广策划。这里主要讲服装专业市场的项目包装策划、项目活动策划和项目推广策划三个部分。1.项目包装策划项目包装的目的是为了营造气氛，渲染情绪，激发投资欲望，促成销售。古语云：“皇帝女儿不愁嫁” 是因为他有皇帝作为后盾的一个出身高贵的形象包装。服装专业市场的项目包装策划应该分两步走。包装，包括现场工地包装，彩绘楼盘围墙包装，招商中心包装，宣传资料、销售代表的包装等；第二步是从项目的内涵进行形象提升塑造，包括项目投资者的背景，入驻项目的客商，项目的软件工程及影响力的塑造等，以达成大气势，大氛围，大效应。【优秀案例12】某服装专业市场的项目包装策划参考点评：该案例分别从外围包装和内涵包装两个方面对服装专业市场进行了包装，同时该案例的项目包装策划处处围绕着该项目的形象定位，值得参考借鉴。(1)外围包装1)工地现场布置建议突出主题——国际商埠、物流中心与商务联合国的概念，将整个工地现场，以建筑设计的特色配置，使参观者一目了然。除配置得体大方、美观、具有国际商贸氛围及服装文化氛围之外，还拟设置接待中心，服装城印象馆和样品馆。在接待中心两边设立高大方形旗杆旗帜，标志性建筑，以显示声势浩大。现场四周矗立喷绘制作的大型灯箱广告及迎风招展的广告彩旗漂浮气球、拱门等，以营造热烈的国际商业氛围。同时，制作精美豪华的形象手册和招商手册，赠送所有前来咨询的客户。2)彩绘楼盘围墙布置建议以“商务联合国”本省“形象工程”，××国际商贸服装论坛，全球商情权威发布窗口，“黄金走廊，投资宝地”的口号为形象，将地盘以前瞻性的开发思路和推广理念包装起来，这样做的主要好处在于：a.对××服装城美化包装十分有利，体现了开发商的不凡实力和超前理念；b.具有广告宣传的张扬力，使项目形象得以具体化，丰富了其内涵。3)招商中心的建议a.用现代电子传媒的多变功能，影响客户对本项目的兴趣及投资欲望；b.设计样板工程供客户参考；c.招商接待中心采用电子媒体的图文并茂的中英文介绍；d.在招商接待中心设置项目印象馆、商品馆、各区样品馆；e.制作精美豪华的形象手册和招商手册赠送客户。(2)内涵包装建议 1)突出高贵血统：以国家经贸委、中国服装协会、中国总商、中国名牌战略推广委员会及××地产联合发起为主要单位的联合招商背景。2)突出软件工程：包括全天候国际商务平台、国际业务结算窗口、全球采购分销中心、商情权威发布中心、物流配送中心等。3)突出全程服务：包括一站式服务窗口、市场营销与推介，为客户提供采购分销，为客户提供运输、仓储与保管等。1.项目活动策划这里的项目活动策划是指通过策划组织一些公关活动来达到提高服装专业市场项目知名度和美誉度的目的。【优秀案例13】某服装专业市场的项目活动策划参考点评：该案例的亮点在于其成立了一个服装论坛。由于服装论坛是定期举行的，它对本项目的宣传推广是长期的，它与其他一般活动有着很大的差别。成立××国际商贸服装论坛，以政府名义出面联合中国贸易促进会和中国服装协会、中国总商会，中国名牌战略推广委员会等为共同发起单位，并邀请国际服装行业组织进驻，共同成立××国际商贸服装论坛，力求打造一个类似亚洲博鳌经济论坛的效果，以此与米兰、巴黎等世界知名服装商都进行互动。2.项目推广策划在写服装专业市场的项目推广策划时，第一步也是应该写推广的目的与目标，如某服装专业市场的推广目的与目标：(1)营销推广的目的：1)推出“购物即享受“的消费新概念。2)使本项目成为本市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。(2)营销推广的目标：1)开业前达到50%以上的目标消费者中的知名度。2)第二阶段达到70%以上的目标消费者中的知名度。3)第三阶段达到85%以上的目标消费者中的知名度。4)优先提及率达到60%以上。在写完目的和目标后，接着应写总体推广策略。如某服装专业市场的总体推广策略： 打出首创品牌展示贸易城，商务联合国，国际商贸服装论坛和示范开放单位及自由贸易窗口的新概念。与中央电视台、凤凰卫视合办本想么商情发布节目，以形成海内外辐射之效应。十、项目营销执行策略要点服装专业市场的项目营执行策略与其他类型专业市场差不多，下面介绍项目招商策略、项目开业策略、项目优惠促销策略和项目营销执行文书。1.项目招商策略对于服装专业市场来说，先招商引进一些知名的服装品牌，有利于项目后期的招商与销售。所以招商策略对服装专业市场来说特别重要。【优秀案例14】某服装专业市场的项目招商策略参考点评：该案例的特点写得很详细。既写出了招商引资的总体策略，又对各策略进行了具体的分析说明，非常详细。(1)招商引资策略主题及模式1)将项目纳入山东省政府的”形象工程”及重点建设工程项目。2)与中国服装协会、中国总商会、国家经贸委合作，促进联合招商。3)与中央电视台、凤凰卫视合办节目，形成强大有力的辐射效应，吸引眼球，聚焦本项目。4)统一规划，将本项目进行专业板块或组团划分，然后根据专业组团与相应的企业进行合作。5)先造势，再做市。先做基础设施，现场包装，样板工程，然后出售楼花先行落订，回笼一部分资金。6)发挥国内国际著名服装企业的融资功能，逐步形成以××地产为主体，与国内国际服装龙头企业和专业公司共同联合开发为主体的投资开发模式。7)在招商模式上采取“组装拼盘”，“大项目带动小项目”，“内引外联”，“大中小项目联动”开发相结合的方式。(2)招商引资策略1)招商引资总体策略a.南打——北打——海外打策略：与中国服装协会、中国总商会、国家经贸委、省政府、本市政府合作，展开 “南打——北打——海外打”的全方位招商引资战略。a.反弹琵琶策略：反弹琵琶，与中央电视台、凤凰卫视合办节目，将本项目送出去，把中国和海外的投资者请进来。b.搭建平台策略：将项目硬件和软件工程进行专业细分，并提出达成的标准和要求及项目公司介入的条件，同时公司可采取控股，联营合作、独资、转让、出售、BOT等多种方式以达成服装城的全面发展和平台构建。1)策略具体分解a.组装拼盘，以楼招商(a)将本项目进行完整的主题组团规划拼盘，使其及是一个主题项目的组合又不失其一个完整的服装城规划，以便投资者根据自己的需要而进行各个项目的投资。(b)同时抓住项目本身的建设，不失时机地推出招商和促销活动，以吸引国内外著名服装品牌企业的进驻和专业公司的合作。b.外引内联，项目促建(a)以本省为驻点,在华北地区展开全方位招商引资战略。(b)以项目整体包装为特色，展开“南打——北打——海外打”的招商战略。(c)南打广东、浙江、江苏；北打大连，海外至中国香港、米兰等举行大型招商活动和宣传推广活动。c.预埋管线，以地卖地考虑到本项目一旦成功，聚焦人流、物流、资金流、信息流和技术流，周边环境必定寸土寸金，地价暴涨，到时必定引来“百鸟朝阳”之势。因此在本方案实施前，要较好地控制周边地块环境，以求“有凤来仪”之时能够以土地折价参股或高价售出。d.联动开发，以城出世(a)为使项目利益最大化，我们建议将本项目纳入省政府和本市政府招商引资重点工程，同时利用中央各部委为本项目的建设推波助澜。(b) 利用国家开发银行、当地政府、国家行业协会和权威媒体进行联合招商引资，与行业国际组织进行合作。(a)同时以合作、合资和独资方式，吸引服装界龙头企业和专业公司共同参与投资兴建，最大限度地发挥社会资源优势。(1)招商模式1)与服装企业合作形成招商主体，其方法可以采取合作分成、股份、土地出售转让等多种方法。2)与专业公司合作兴建软件工程，如与第三方物流公司合作成立物流配送中心，与媒体公司合作成立商情发布中心，与服装连锁企业合作成立商品分销中心，与电子计算机公司合作成立全天候国际商务平台等。3)与代理销售合作对整个楼盘进行全程策划和销售代理、力求将项目发展成为一个真正意义上的国际商埠和商务联合国及物流中心。1.项目开业策略对于任何类型的专业市场来说，开业都是非常重要的，服装专业市场也不例外。对于服装专业市场来说，在开业当天举办一些时装秀、服饰展示会最适合不过了。2.项目优惠促销策略对于专业市场来说，常用的优惠措施为打折或减免部分资金和税费，但是这些优惠措施并不是针对所有客户的，仅针对有利于本项目的目标客户群。如某服装专业市场的项目优惠促销策略：租售优惠支持：本项目对以下商户入驻、购租商铺给与租售折扣优惠：1)获“中国驰名商标”、“中国名牌产品”、“省级著名商标”、“省名牌产品”的服装生产企业；2)纳税超50万以上的服装生产企业；3)代理、经销“中国驰名商标”、“中国名牌产品”、“省级著名商标”、“省名牌产品”企业产品的经营者；4)代理组织入驻服装城经营的商家；5)服装城开业前租购并按时开业的经营者。3.项目营销执行文书 服装专业市场的营销执行文书主要包括各种招标书、协议书、合同和各种规范、规定等。下面是某服装专业市场的招商优惠举措：为体现高端专业市场的经营特性，突出本项目在经营管理方面的优越性，培育毛衫名品港的品牌知名度，保证入驻商家的品牌发展更为顺畅，特制定本优惠举措。(1)适用范围本优惠举措适用于所有有意进驻本项目的毛纺织企业和个体经营者。(2)统一优惠举措（入驻即可享受）第一条：开业后自市场实际上缴税收起，按其当年上缴增值税、营业税、所得税地方财政实得部分全额予以返回奖励，连续三年享受（出自桐委[2005]5号文件第五项第39条）。第二条：对进场经营户的工商管理费第一年全免，第二、第三年减半收取，有关地方性行政规费三年内按标准的50%收取（出自桐委[2005]5号文件第五项第39条）。进场经营户享受市场管理方提供的工商、税务一站式登记服务。第三条：进场经营户享受一定的税收优惠（具体待定）。第四条：符合条件者，优先推荐加入浙江省羊毛衫协会，免第一年会费，优先享有中国毛衫联盟的信息知情权和活动参与权。第五条：试营业期间，免收物业管理费。第六条：从装修开始至统一开业之日期间免收租金。第七条：享有《中国毛衫》报、《毛衫世界》杂志各1期指定版面和规格的免费宣传。第八条：购买产权式客房的有优先认购权。第九条：为本项目中心招商提供实质性帮助的商家入驻可协议优惠。(3)认购优惠举措第一条：购铺后，返租期租金总额可直接冲抵部分购房款。第二条：“先租后售” ，承租人在以后规定的承租期内，有购买意愿，累计租金可以作为部分购房款或购买时房价的预付款（房价按购买时市价计）。先租后售、租售并举的，可通过协议方式以租金充抵房价。根据购房资金的到位情况，给与一定的优惠。第三条：获赠国际贸易中心大酒店消费贵宾卡。第四条：一次性付清商铺所有款项，享受总价9.7折优惠，购铺的毛衫品牌商家可享受总价9.5折优惠。第五条：认购面积较大的商家可协议优惠。(1)租赁优惠举措（期限3年）第一条：对品牌自愿入驻经我方审核符合条件的实行一年免租、两年交租的政策，装修自行解决。第二条：对省羊毛衫协会会员自愿入驻的或省羊毛衫协会常务理事以上介绍入驻的品牌，经我方审核确认后可免一年半房租，装修自行解决。第三条：对国内外著名、知名品牌企业或其代理经营户入驻，经我方审核人可，可按下列标准享受不同的优惠：1)著名品牌、企业入驻（年度中国“十大毛衫品牌”等，如×竹、×尔多斯）：a.铺面租金第一年全免、第二年减半，物业管理费第一年全免。b.享受20期《中国毛衫》报、6期《毛衫世界》杂志制定版面和规格的免费宣传。c.享有入驻楼层店面位置的优先选择权。2)中高档知名品牌、企业入驻（获省级行业荣誉、如年度“十大男装、女装品牌”等行业荣誉的毛衫企业）：a.铺面租金第一年减半，交纳2年物业管理费用享受3年物管服务。b.享受10期《中国毛衫》报、3期《毛衫世界》杂志制定版面和规格的免费宣传。3)品牌代理商、经营户如不选择1、2两种优惠方式，则可协议优惠。如：按其品牌公司要求的装修风格总装修、代付每年的品牌代理费等。第四条：租赁面积较大的商家可协议优惠（如租赁费可享受前三年对半减租，后两年四分之一减租的优惠。租赁期满后，承租者享有该房屋优先优惠租赁权）。备注：如公司与×× 公司就关于租赁1～4层B区、收购5层的一项未能达成协议，则能否退而求其次，双方协商，对未纳入我公司统一对外招商经营范围的铺面出租（电力部分），实行租赁指导限价，以便保障整体的经营运作。下面是某服装专业市场的客户准入规定：为体现市场的差异化竞争力，彰显项目的整体经营定位，应建立起系统的市场准入标准，作为实际招商引进工作的保管依据；同时在后期经营过程中建立相应的管理制度和奖励机制，保障进驻品牌上级的利益，同时做好市场培育，促进国贸中心品牌的成长和发展。第一条：为了维护国际贸易中心的品牌形象，培育市场主题，规范市场准入，增强市场的整体实力和竞争力，促进毛衫业繁荣，满足产业升级的行业需求，制定本规定。第二条：本规定适用于毛针织企业、经营者进驻国贸中心的资格审查及监督标准。第三条：本项目准入资格审核小组为本规定的制订和执行组织，直接对××中心管理有限公司（筹）负责。准入资格审核小组人员组成如下：（略）第四条：报名资格审核：(1)须出具营业执照等能证明从事毛衫行业的相关合法证件，并提交复印件备档。(2)外资公司须出具在中国境内从事经营活动的合法证件，并提交复印件备档。(3)个体经营者须出具合法的品牌代理授权书，涉及外贸业务须出具按照国家有关法律法规办理的相关手续原件，并提交复印件备档。第五条：准入对象范围：引进对象根据规定的业务布局划分如下：(1)1F系列：汇集系列化、组合化、多元化发展的毛衫知名品牌（限制女装）。(2)2F男装：引进男装毛衫知名品牌。(3)3F女装：引进女装毛衫知名品牌。(4)4F羊绒：以极具行业引领性的品牌企业的羊绒产品为主。(5)5F商务配套：1)会展交流中心：用于承办行业会展活动及学术论坛活动。2)资讯发布中心：收集发布产业链各环节的实效资讯、商机，承办企业新闻发布会和新品发布会。同时作为中国毛衫流行色发布中心，对企业进行色彩流行趋势指导和人员培训。 1)经纬SHOW台：配设高规格T台设备，主要为大型会展、企业新品发布及行业公关推介活动的毛衫服饰SHOW提供服务。2)商务餐厅：为整个市场人员、客商、会展活动人员提供从工作餐刀商务宴会等系列餐饮服务。3)商务休闲中心：提供商务洽谈、票务预订、公关娱乐等服务。备注：本商务配套区同时作为省羊毛衫协会特别驻地，由市场经营管理公司统一运作，会展，餐饮娱乐业务面向社会征集业务代理和经营商。第六条：基本规定商家须遵守下列规定，在交纳保证金，通过准入资格审核小组审核后，由××中心管理有限公司（筹）最终确认，然后办理认购相关手续，保证金自动转为定金，可以准入，签发《准入证》。如经审核以后，客户的品牌不适合进入毛衫名品港的，将退还保证金：(1)进驻商家的经营范围须符合市场整体定位。(2)进驻商家须遵守市场楼层业态布局安排。(3)进驻商家须参加经营主体准入培训班学习。由经营管理部门联合市场物业。消防等部门，对新入场的经营主体开展工商法规、场规场约和诚信等方面的知识培训，培训完毕后，经国贸中心管理有限公司审核，办理进场交易证。(4)进驻商家须认可并遵守市场管理方指定的日常管理制度。(5)进驻商家应积极参与、配合市场经营管理公司合理的促销、推广活动。(6)进驻商家有义务配合市场经营管理公司为提高市场的整体竞争力，根据行业发展趋势而引进新服务系统的建设，如电子化信息服务建设，电子商务交易平台等。(7)进驻商家须服从、遵守市场管理方制订的经营秩序以及会同工商或有关职能部门开展商品质量巡查监管，包括12315申投诉的处理等系列监督机制。第七条：优先准入：符合下列条款规定之一者，在交纳保证金，通过准入资格审核小组审核后，由××中心管理有限公司（筹）最终确认，然后办理认购相关手续，保证金自动转为定金优先准入，签发《准入证》：(1)著名品牌、企业（如×王、×尔多斯）； (1)独家经营者，外地品牌在本区域独家经营者；(2)经营大户；(3)产品质量、市场占有率居同类产品前列者；(4)产品年销售额、实现利税行业前列者；(5)企业的生产装备、技术创新、产品开发能力居行业前列者。第八条：准入审查内容与评估标准：由准入资格核准小组研讨制订详细的审查内容与评估标准，对预登客户进行综合审查，形成评估报告，由××中心管理有限公司（筹）最终确认。(1)企业规模及经济效应占30%1)企业资证：占5%a.产品性质与范围；b.注册资金和流动资金额。2)生产运营：占10%a.年产能力和年经营量；b.生产规范和质量控制。（主要针对入驻企业，如ISO9000管理认证。ISO14000环保体系认证等行业规范）3)经济效应：占15%a.年销售额；b.利税。(2)市场开拓及品牌知名度占30%1)市场拓展：占10%a.营销网络;b.市场占有率。2)品牌和产品：占20%a.品牌定位（须中高端）b.品牌知名度；c.产品市场竞争力。(3)企业管理占15% 1)设备管理水平：占5%2)产品执行标准与质量：占5%3)生产安全管理与劳动用工状况：占5%(1)发展规划占15%1)产品研发：占5%2)品牌推广：占5%3)品牌发展前景：占5%(2)行业信誉占10%1)法人代表经济劳资信誉（银行信用等级）：占5%2)产品质量与保障信誉：占5%十一、项目经营管理要点服装专业市场往往是建设容易经验难。经分析，成功经营运作的服装专业市场都具有以下特征：(1)充分发挥地产与商业相互结合的优势，形成清晰的商业地产盈利模式。(2)服装文化石活动源泉，市场需求是服装市场发展的基本动力，那么服装文化的不断创新与传播才是服装市场生生不息的火力。(3)优秀的企业家团队是服装市场成功的灵魂。(4)政府支持引导形成产业聚集效应是服装专业市场成功的重要环境。(5)连锁经营是现代服装专业市场的必由之路。信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。(6)用高新技术武装服装产业，不断满足客户个性化需求。1.项目经营管理策略事先制定经营管理策略，有利于服装专业市场的日后经营。同时，还要考虑服装专业市场的经营管理模式。如某服装专业市场的项目经营管理策略：借助于××集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客（承租业户）满意。2.项目经营管理公约 在制定了服装专业市场的经营模式和经营管理策略后，接下来应制定项目的经营管理公约，使日后的经营管理做到有约可依。3．项目经营中的宣传推广服装专业市场在日常经营中，也要经常举办一些活动，刺激人们的消费欲。其中在节日举办各种各样的促销活动室最常见的。'