农副产品物流储运销售建设项目申请报告 49页

'陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告####港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目建设项目申请报告—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告目录第一章总论51.1项目名称51.2项目建设单位51.3报告编制依据51.4报告研究内容51.5项目概况61.6研究结论及建议8第二章项目建设背景及必要性92.1项目建设的背景92.2项目建设的必要性11第三章市场分析及经营策略143.1物流业现状及发展趋势143.2项目经营的基本战略及营销策略173.3物流产业发展的SWOT分析18第四章建设地址和建设条件234.1建设地址及概况234.2建设条件24第五章建设规模及功能设计29—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告5.1建设规模295.2项目经营模式305.3项目功能设计31第六章建设方案356.1项目建设指导思想和建设原则356.2土建工程方案356.3设备方案386.4总图布置406.5公用工程41第七章土地利用与节能节水447.1土地利用447.2节能政策和设计依据457.3节能、节水措施46第八章环境影响评价488.1环境保护标准及依据488.2环境保护原则和目标488.3环境影响分析498.4环境保护措施508.5环境影响评价51第九章安全、卫生与消防53—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告9.1劳动安全卫生设计依据539.2劳动安全卫生防护措施539.3消防55第十章组织机构设置与人力资源配置5710.1组织机构设置5710.2人力资源配置6010.3人员培训计划61第十一章项目实施管理与进度安排6211.1项目的建设管理6211.2项目建设工期和施工进度64第十二章投资估算与资金来源6612.1投资估算依据6612.2总投资估算6712.3资金来源67第十三章财务评价7013.1财务评价依据7013.2财务评价基础数据7113.3财务评价指标7313.4不确定性分析7613.5财务评价结论77—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第十四章研究结论及建议7814.1研究结论7814.2建议79—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位项目申报单位：香港巴澳资源有限公司B&ARESOURCESLIMITED法定代表人：AnupamJindel（安努帕·杰得）职务：董事长，国籍：中国香港1.2项目概况1.2.1项目基本情况项目名称：陕港合作大荔农副产品仓储物流中心项目外商投资公司名称：####港信果蔬有限公司法定地址：####省大荔县官池镇法定代表人：拜文汇项目建设地点：####省大荔县官池镇投资方：香港巴澳资源有限公司（B&ARESOURCESLIMITED）注册地址：RM907JQD010WINGTUCKCOMMCTR177-183WINGLOKSTHONGKONG法定代表人：AnupamJindel（安努帕·杰得）职务：董事长，国籍：中国香港投资方基本情况：—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告香港巴澳资源有限公司是2006年1月24日在中国香港正式注册成立的一家贸易公司，主要从事在中国大陆的投资及进出口贸易，业务范围包括轻工纺织产品、农产品以及生活电器等，产品销售范围遍布中国香港、澳门台湾及东南亚地区。公司恪守法律，及时年审及报税，开户以来账户一直收支正常，无任何不良记录。与各界同仁友好合作，共谋发展之利益，业绩斐然。特别是在中国大陆地区的江苏、山东、福建、重庆等省市，投资兴建商业及物流贸易实业，得益于中国投资政策的惠利，取得了较快的发展，公司年贸易额约1.5亿港币。独资公司经营范围：蔬菜、干鲜果品的储藏及加工、销售自产产品。独资公司投资总额、注册资本和出资方式：####港信果蔬有限公司由香港巴澳资源有限公司投资建设。项目总投资8800万元（折合1294万美元）。其中：土建工程投资2077万元，设备及安装2433万元，其它费用1390万元；项目流动资金2900万元。独资公司注册资本518万美元，折合人民币3523万元。投资方以现汇方式认缴出资额518万美元，折合人民币3523万元，占注册资本的100%。在独资公司营业执照签发之日起三个月内缴纳认缴出资额的15%，其它出资在两年内缴足。独资公司以注册资本为限承担有限责任，按照中国法律法规的规定，在缴纳所得税、提取各种法定基金后，自主分配所得利润。经营期限：自合作公司营业执照签发之日起，项目经营期限二十年。1.1.1项目建设概况1、项目建设背景—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告大荔县位于关中平原东部，秦、晋、豫三省交界处，交通通讯条件优越，是发展商贸流通业的风水宝地。以大荔县为中心，向周边200公里辐射，是一个包括西安、渭南、三门峡、运城等大中城市在内的巨大的商业经济圈，总人口约3000万人，形成庞大的消费市场。大荔县是####省重要的农业大县，农业生产基础条件优越，资源丰富，特别是以绿色瓜、果、菜为主的现代市场农业，已经成为当地的支柱产业。随着国务院正式批准《关中—天水经济区发展规划》，大荔县作为关中东部重要的现代农业生产基地和连接中西部地区的“桥头堡”地位，显得尤为重要。因此，在大荔县建设具有现代商贸流通特征的大型农副产品物流中心，具有极佳的区位优势。大荔县城市发展规划以现代商贸流通业为主，实施“一体两翼发展，工业强县，商贸兴城”的发展战略，已经建成和正在建设的大型商贸流通项目有“中国大荔义乌小商品批发城”、“亿丰商城”、“鑫瑞建材市场”、“荔北汽车贸易城”等。大荔县以提升城市载体功能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型；建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化。新型流通业态的介入，将会极大地提升大荔商贸流通业的层次。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告香港巴澳资源有限公司，长期致力于在中国内地的现代商贸业，成功在中国江苏、山东、福建、重庆等省市投资现代商贸流通企业，并取得了较好的投资收益。经对大荔县的自然资源、投资环境及农副产品的生产与流通现状考察，决定在大荔投资设立“####港信果蔬有限公司”，建设农副产品物流储运销售项目。1、项目建设内容及规模项目规划建设规模：建设现代化的农副产品储运物流销售中心，果品、蔬菜等仓储能力5000吨，果蔬初级加工能力10000吨/年，年销售量20000吨。项目主要建设内容：项目占地83.7亩，新建2000吨气调库1座，3000吨冷库1座，10000吨普通库房1座，农副产品物流交易中心1座，果蔬清洗包装车间2幢；项目新增冷库和气调库设备各1套，果蔬清洗包装生产线2条，其它辅助生产设备26台（套）；建设办公及生活服务设施、辅助及公用工程等。2、产品和工程技术方案（1）项目主要产品简介本项目是农副产品物流储运销售项目，项目主要产品是当地所生产的优质果品、蔬菜等农副产品。为了保证农副产品的销售和增值，项目实行标准化生产模式，通过建立农民专业合作社，实行“订单农业”式生产，与广大农民形成利益共同体，保证项目所经营的农副产品全部达到国家无公害绿色食品的标准，部分产品达到有机食品的标准。项目对所收购的产品按市场销售要求进行清洗、筛选、初加工，部分产品在产地进行冷藏和气调贮藏，有计划地供应各大中城市的超市等卖场，实现—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告“农超对接”，保证产品增值。（1）生产工艺流程产品收购——检验——入库（冷藏或气调贮藏）——筛选——清洗——整理——检验——包装——检验——出厂销售（2）产品质量控制项目产品质量控制包括农副产品的生产、加工和流通三个环节：A．生产环节优质的农副产品是在严格的生产条件下生产出来的。为了保证项目所生产的农副产品质量，本项目以现代农业的经营理念，坚持从源头入手，建立农副产品生产过程的质量保证体系。一是从组织形式上，公司成立以农科专家为骨干的优质农副产品生产技术指导机构，会同项目区的乡镇和村组，以农民专业合作社为依托，组织广大农民通过科技规范种植，建立优质绿色无公害农产品生产基地。公司对基地所生产的优质农副产品实行“订单式”保护价收购，确保农民利益；二是在生产技术环节上，严格按照国家绿色无公害农产品和有机食品的生产技术规程进行生产，公司通过建立农资统一配送体系、技术服务体系、产品质量跟踪检验体系，确保生产过程符合规范，合理使用有机肥料和无公害高效低毒农药，采用先进适用的作务技术和病虫害的生态、物理防治措施，大力发展高效设施农业；三是建立农产品质量检验跟踪体系—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告，对于基地所生产的农产品实行严格的质量检验，不符合有机无公害农产品标准的，坚决不予收购，并与当地有关行政部门配合，对有机无公害农产品生产基地实行国家认证，加强对基地农产品的生产监督和指导，确保生产环节的质量。A．收购、加工、贮藏环节本公司对收购的农副产品，只按品种及市场销售进行贮藏和初级加工，向市场提供优质、安全、营养、卫生的无公害、绿色、有机农产品。在贮藏和加工环节中，公司将严格按照国家有机农产品生产技术规程和《食品安全法》的相关规定执行，建立健全质量保证体系。一是把收购环节的质量控制提前到农作物的生产后期管理过程，指导农民按规范对作物进行成熟前的后期管理，禁止在此期间使用化学农药及催熟剂，做到适时采收，迅速入库，及时加工，确保农产品质量；二是加强生产、加工、贮藏过程的质量控制，严格工艺纪律，保证设备正常运行，杜绝生产过程中的二次污染，并对所有加工和贮藏的产品建立信息跟踪卡，保证出厂产品质量。B．产品流通及销售环节公司通过品牌建设，以优良可靠的产品质量，提高产品在市场上的竞争力，扩大产品的知名度和影响力，保证产品销售渠道畅通，产品可以及时迅速地销售，实现增值。一是通过建立电子交易平台，及时掌握市场动态，快速撮合商户成交，合理安排市场销售，保证产品以最快的速度进入市场；二是强化流通环节管理和质量控制，通过建立物流体系和“农超对接”机制，对时鲜蔬菜、果品等产品，力争做到库对库、门对口式销售，减少物流时间，降低流通过程中的消耗和质量下降。运输车辆必须按有关规范—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告定期进行清洗消毒，防止在流通过程中发生污染等质量事故；三是通过产品跟踪卡，对上市产品进行质量跟踪，发现问题及时处理，确保消费者利益，维护公司质量信誉。同时，及时反馈市场信息，指导公司生产，不断提高产品质量。1、主要设备选型及配套工程（1）主要设备项目设备主要包括：仓储设备、加工设备、农副产品质量检测设备、电子商务及交易设备、运输车辆等。仓储设备：仓储设备按仓储区功能划分，分别为普通库房内设备、低温冷藏库设备和库设备。普通库房内设备以方便货物出入库的堆垛、搬运、库内分级等设备为主，其中叉车等设备也可用于低温库及气调库。低温库和气调库设备主要为满足制冷和气体调节的设备。A.普通库房设备普通库房主要设备一览表金额单位：万元序号设备名称型号规格单位数量单价金额1电子秤DZW-0.5-1000台122.530.02回转分级筛FS-650台61.59.03移动式皮带输送机SP-450台43.514.04自动堆垛机DJ-2-360台68.551.05温湿度自动检测仪套44.518.06电动叉车2.5吨台47.530.07手动叉车1.0吨台120.56.0合计158．0B.低温冷库设备低温冷藏库主要设备一览表金额单位：万元序号设备名称规格型号单位数量单价总额一制冷系统1制冷压缩机S8-17台218.0036.002制冷压缩机S8-12.5台215.0030.003油氨分离器YF-200TL台13.003.004冷凝器ZA-2.5台27.0014.00—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告5.中间冷却器ZZQ-800台24.008.006贮液器ZA-2.5台22.505.007低压循环桶DXZ-4L台12.502.508低压循环桶DXZ-4L台11.501.509空气分离器KFA-50台10.500.5010集油器JY-300台10.250.2511紧急泄氨器XA-100台20.250.5012空气分离器KF-32台10.250.2513集油器40P-40台10.500.5014低压集油器CT-300台28.0016.0015屏蔽氨泵40P-40台41.506.0016冷风机KLL-400台128.0096.0017轴流风机T35-6#台40.753.0018均匀送风道套54.0020.00 其它20.00 小计263.00二循环水系统1循环水泵IS150-125台42.8011.202冷却塔DBL-150台28.0016.00 其它10.00 小计37.20三配电系统 低压配电屏套44.0016.00 其它10.00 小计26.00四自动控制系统套117.80 合计344.0A.气调库设备气调库主要设备选择表金额单位：万元序号设备名称型号规格单位数量单价总价1氨压缩机8AS-12.5台29.018.02氨压缩机4AV-12.5台25.511.03立式冷凝器LN-100台44.518.04氨油分离器YFA-150台41.24.85氨储液器ZA-3.5台23.06.0—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告6低压循环桶ZDX-3L台44.016.07排液桶PYA-2台22.14.28空气分离器KFA-32台20.250.59集油器JYA-325台20.250.510氨泵32P-40台80.352.811冷却塔BNDL-300台46.526.012水泵台120.354.213冷风机DL-170台360.259.014轴流风机台80.32.415电器电控设施套412.550.016气调门套181.2522.517制氮机60m3台217.535.018乙烯脱除机100m3台47.530.019二氧化碳脱除机300kg台48.032.020呼吸袋个180.152.721平衡阀个180.101.822气体分析仪套20.450.923加湿器台180.356.324阀门等套45.622.4 合计327.0加工设备项目主要加工设备为对收购的农副产品进行初级加工的设备。根据产品品种及市场销售要求不同，主要包括筛选、分级、清洗、消毒、烘干、包装设备。农副产品加工主要设备一览表金额单位：万元序号设备名称型号规格单位数量单价金额1连续式清洗机QX1500台47.530.02检选工作平台B=1800台200.357.03臭氧消毒舱35g/min套412.550.04光波干燥系统75KW套246.593.05热收缩包装机B=600套121.7521.0—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告6喷码机Image-7台123.542.07自动封箱机台67.545.08输送流水线条241.2530.09纯净水制备系统5T/hr套15.55.510压缩空气系统2.4m3/hr套17.57.511自动控制系统套112.012.0合计343.0农副产品质量检测设备为了保证农副产品的质量，本项目拟配备2套质量检测设备。检测中心主要仪器设备表序号名称单位数量单价总价备注1原子吸收分光光度计台217.5 35.0 2气相色谱仪台222.0 44.0 3液相色谱仪台216.5 33.0 4定氮仪台21.5 3.0 5原子荧光分光光度计台212.0 24.0 6紫外分光光度计台21.25 2.5 7自动电位测定仪台21.5 3.0 8旋转蒸发仪台20.5 1.0 9电子天平台20.75 1.5 10超声波清洗器台21.5 3.0 11农药残留快速测定仪台21.75 3.5 12硝酸盐快速测定仪台21.25 2.5 13其他仪器及配件套212.0 24.0  合计  180.0 电子商务及交易设备电子交易设备主要包括为农副产品销售和交易服务的网络接入设备、服务器和路由器、终端设备、打印输出设备、电子结算设备以及系统软件等。该系统全部由专业公司根据农副产品物流交易市场特点进行开发与安装，全套设备（含系统软件）约385万元。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告运输设备为了保证农副产品生产基地技术服务、产品质量跟踪检测、产品的销售需要，项目拟配备专业的运输车辆。包括用于产地技术服务和质量跟踪的小型车辆（以面包车、工具车为主）6辆，用于大中城市物流配送的大型载重货车12辆，厢式轻型货车6辆，冷藏车4辆。运输设备总投资约600万元。（1）主要配套工程项目主要配套工程包括：农副产品交易市场、冷库及气调库、加工车间、辅助生产车间、办公楼、宿舍楼等建设工程，总建筑面积30416m2，其中生产性建筑25216m2；供配电及应急电源系统、给排水及污水处理系统、锅炉及辅机等。农副产品交易市场：为了方便周边群众及时销售自产农副产品，本项目拟建设农副产品交易市场一座，采用封闭式棚架结构，周边为固定商铺，中间为自由交易区。交易商户可享受项目提供信息、物流、结算、产品质量检测等公共服务。宿舍楼：本项目定员125人，季节性临时用工约300人，项目规划建设宿舍楼一幢，建筑面积2680m2。供配电及应急电源系统：项目设计总用电负荷380KW，规划配备节能变压器2台，容量分别为250KVA、150KVA，其中生产淡季时运行150KVA变压器，旺季时两台同台运行。为了应对临时性停电，保证正常生产，项目配备75KW柴油发电机一台作为应急电源。给排水及污水处理系统—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告：项目生产工艺用水拟通过自备机井提供，项目设计平均用水量25m3/hr，极端用水量40m3/hr，拟打机井一眼，出水量30m3/hr。项目同时建设200m3蓄水池一座，用于平衡供水。生活用水由大荔科技产业园区供水总管引入。项目排水实行雨污分流制，雨水直接外排到园区雨水管网。项目所产生的污水主要是清洗污水及生活污水，污水产生量平均为200m3/d，其污染物主要是泥沙，含有少量清洗剂。项目拟建设污水生化处理系统1套，对项目产生的污水进行治理，达标后排入园区排水总管网。锅炉及辅机：项目配备4吨燃煤蒸汽锅炉（含辅机）1套，为项目生产提供所需蒸汽，运行压力0.75MPa。项目供暖通过过热器进行交换，热水运行温度95/65℃。1、投资规模及资金筹措方案项目总投资8800万元。其中土建工程投资5900万元，机器设备及安装工程2433万元，土地征用费1000万元，项目其它建设费用390.4万元；项目运营流动资金2900万元。项目资金来源：项目建设投资全部由香港巴澳资源有限公司以现汇投资，项目申请银行流动资金贷款2000万元。2、产品目标市场本项目主要产品为绿色、无公害农产品，随着项目区的农副产品产业化水平的提高，将逐步增加有机农产品的产量。其销售目标市场为国内各大中城市，随着企业的发展，将逐步开拓港澳台及东南亚市场。项目投资单位在农副产品销售领域具有一定的市场资源，—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告在北京、上海、南京、福州、厦门、广州、南宁、武汉等大中城市均有大型超市及专业营销公司等客户资源和销售渠道，可以为项目产品的顺利销售提供保障。1、生产组织形式及劳动定员本项目将成立外商独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制。公司经营管理机构由市场部（市场开发、产品销售、售后服务）、基地生产服务部、运营管理部、质量管理部、物流供应部、行政及人力资源部、后勤部等组成。公司将实行现代企业管理制度，本着“以人为本，科技领先，质量第一，致力健康”的宗旨，为广大消费者提供优质、安全、高效的保健产品。本项目根据农副产品的生产特点，实行灵活的生产组织形式，其中仓储及物流为365×24小时工作制，实行二班三运转式生产，农副产品初级加工实行弹性工作制，根据农副产品生产季节及时调整。项目设计定员125人，其中管理及销售人员35人，技术人员30人，固定生产及服务人员60人。根据生产特点，项目需季节性临时用工约300人，季节性临时用工平均年工作日不少于200天。2、涉及的公共产品或服务价格本项目原料主要为大荔及周边地区所产农副产品、包装材料等。大荔县是传统的农业大县，农副产品资源极为丰富，项目主要原料大多数当地可以保证供应，价格稳定。通过项目建设绿色无公害农产品生产基地，实行农民专业合作社规模化生产和“订单式”收购，既可保护广大农民的利益，又能保证项目原料价格的相对稳定；项目所使用的主要包装物为常用无毒PP和PET材料、纸箱等，市场供应充足，价格稳定。项目涉及的公共产品和服务价—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告格有：电力、燃煤、供水、交通运输、通讯及网络服务等。这些公共产品资源充足，供应有保障，价格由国家价格主管部门监管，其变化在项目可承受范围内。项目作为当地重要的招商引资项目，政府在公共产品及服务价格上给予一定的优惠，有利于项目建设和运营。项目建设地属西部地区，劳动力成本相对较低，####是全国大专院校集中的省份之一，各类专业技术人才很容易在本地招聘，薪资水平在全国处于中等偏下水平，劳动力成本不会对项目经济效益产生明显影响。1、需进口设备为了保证项目生产技术的先进性，本项目在工艺技术设计上，部分关键设备需引进国外设备。主要有：引进英国APV公司的臭氧消毒舱，瑞士K&F公司的光波干燥系统及在线检测设备，美国GE公司的输送流水线设备及日本和技工业株式会社生产的自动控制设备及检测设备等。上述引进设备总价值约45万美元，折合人民币305万元。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章行业发展规划、产业政策和行业准入分析2.1行业发展规划分析仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。中共中央一号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。2008年底金融危机爆发以后，党中央、国务院审时度势，及时提出了十大产业调整与振兴规划，以应对席卷全球的金融危机。在《物流业调整与振兴规划》中，明确指出，“物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。”重点提出要积极扩大物流市场需求，“—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告合理布局城乡商业设施，完善流通网络，积极发展连锁经营、物流配送和电子商务等现代流通方式，促进流通企业的现代化。在农村广泛应用现代物流管理技术，发展农产品从产地到销地的直销和配送，以及农资和农村日用消费品的统一配送。”要大力“加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。”要加快建设优质农产品和大中城市的农副产品批发市场、超市、便利店的“农超对接”工程，降低农副产品进入市场的成本，缩短物流时间，保障市场有效供应，保护农民利益。大荔县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。国家政策支持和当地政府的重视，为本项目实施提供了重要保证。2.1产业政策分析《物流业调整与振兴规划》中，对物流行业的发展确定的基本原则是：立足应对危机，着眼长远发展，解决制约物流产业振兴的体制、政策和设施瓶颈，促进产业升级，提高产业竞争力；市场配置资源，政府营造环境。充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为物流业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设；因地制宜，统筹规划，科学引导物流业的发展，按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。特别在行业振兴的政策措施方面，提出要“—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告多渠道增加对物流业的投入，要加快发展民营物流企业，扩大对外开放步伐，多渠道增加对物流业的投入。对列入国家和地方规划的物流基础设施建设项目，鼓励其通过银行贷款、股票上市、发行债券、增资扩股、企业兼并、中外合资等途径筹集建设资金。银行业金融机构要积极给予信贷支持。对涉及全国性、区域性重大物流基础设施项目，中央和地方政府可根据项目情况和财力状况适当安排中央和地方预算内建设投资，以投资补助、资本金注入或贷款贴息等方式给予支持，由企业进行市场化运作。”要“继续推进物流业对外开放和国际合作，充分利用世界贸易组织、自由贸易区和区域经济合作机制等平台，与有关国家和地区相互进一步开放与物流相关的分销、运输、仓储、货代等领域，特别是加强与日韩、东盟和中亚国家的双边和区域物流合作，开展物流方面的政策协调和技术合作，推动物流业‘引进来’和‘走出去’。加强国内物流企业同国际先进物流企业的合资、合作与交流，引进和吸收国外促进现代物流发展的先进经验和管理方法，提高物流业的全球化与区域化程度。加强国际物流‘软环境’建设，包括鼓励运用国际惯例、推动与国际贸易规则及货代物流规则接轨、统一单证、加强风险控制和风险转移体系建设等。建立产业安全保障机制，完善物流业外资并购安全审查制度。”规划还指出，要加强农产品质量标准体系建设，发展农产品冷链物流。完善农资和农村日用消费品连锁经营网络，建立农村物流体系。加快建设有利于信息资源共享的行业和区域物流公共信息平台项目，重点建设电子口岸、综合运输信息平台、物流资源交易平台和大宗商品交易平台。鼓励企业开展信息发布和信息系统外包等服务业务，建设面向中小企业的物流信息服务平台。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告本项目以大荔县丰富的农副产品资源为依托，发挥大荔汽车运输和物流业在全面的比较优势，通过建立农副产品标准化生产、无害化加工、“农超对接式”销售和现代化物流体系，实现大荔优质农产品的产业化发展，建立起生产—加工—储藏—销售的产业链，最大程度上实现农副产品的增值，推动当地经济发展和广大农民增收。项目建设符合国家保健食品行业发展的产业政策，具有广阔的发展前景。2.1行业准入分析农副产品物流销售行业，是国家扶持和鼓励的新兴产业，也是《外商投资企业产业指导目录》中扶持和鼓励的行业之一，在行业准入方面相对比较宽松。与项目相关的农副产品标准化绿色生产基础建设，由农业主管部门归口管理，从种植基地的规划选址、种子肥料及无公害农药施用、作务规程、产品质量控制等方面都有相应的法规及标准，对产品质量进行严格的监管；项目加工与贮藏方面，必须严格按照《食品安全法》及其实施细则的要求执行。从物流与市场销售管理方面，国家通过加强组织协调，改革物流管理体制，完善物流政策法规体系等措施，扶持和引导行业规范经营，科学发展。同时也为本项目的正常运行提供了良好的发展环境。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案本项目为资源综合利用性项目，对各种矿产资源无需开发。项目生产工艺用水为地下水，设计日平均用水量200m3，最大日用水量350m3。当地属大荔县地下水富集区，地下水位埋深约20~60m，蕴藏量丰富，经国家正式批准开发利用，用水可以有保证。项目拟建地址的地下水可开发量、自然品质、赋存条件符合项目建设运营的需要。本项目主要产品为绿色、无公害农副产品，其原料除了常见的农副产品外，还将开发当地具有地方特色的农副产品。如大荔的花生、黄花菜、反季节蔬菜、优质早熟果品等，这些食物资源在当地均可生产或就近采购。本项目的实施，可以在一定程度上带动当地农村进行特色产业种植，推动当地农村产业结构调整，通过产业开发带动农民致富。同时，项目通过对这些具有地方特色的农副产品资源进行初级加工，使之更符合现代城市生活需要的净菜、预包装食品，实现了农副产品的增值。通过产地收购冷藏和气调贮藏，合理地调整了优质农产品的上市档期，延长了货架期，能有效地保证市场对优质农产品的有效供给。3.2资源利用方案项目本着资源合理有效利用的原则，通过现代农业科技，充分提高农副产品的质量和品质。利用温室大棚、连栋日光温室等设施农业生产模式，提高单位土地的产出率。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告项目严格按相关规范进行设计施工，并配备有循环水回收利用系统，尽可能地节约水资源。项目采用先进的环境保护和污染治理措施，生产和运营过程不会对地下水及其它资源造成不利影响。大荔县是####省重要的农业生产基地县，农业生产条件良好，农副产品资源丰富，项目所需的主要农副产品原料资源充裕，特色农产品优势明显，可满足项目的需要。在资源开发和利用方面，本项目将严格按照绿色无公害农产品生产的相关规范要求，建立绿色无公害生产基地，以“公司+专业合作社+农户”的运作模式，通过标准化种植和订单式运作，形成公司可靠的原料生产和供应基地。通过项目建设，可以有效减少农副产品在收购、贮藏过程中的自然损失，并实现增值，带动当地农业资源的综合开发利用，提高单位土地的产出率，同时为当地农民提供一条稳定可靠的致富之路，实现产业带动，促进当地经济可持续发展。3.1资源节约方案我国虽然地大物博，资源丰富，但人均资源占有量极为有限。特别是我国现在是发展中国家，国民经济各方面建设对资源的需求十分巨大。按照科学发展观的要求，为了保持经济社会可持续发展，必须十分重视资源的节约和综合利用。本项目建设按照《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告》要求，从规划建设及运营各方面，应认真做好资源节约工作。一是要做好项目的规划与设计工作，在满足项目生产经营需要的前提下，合理规划，尽可能地提高土地利用率；二是项目建设中，要广泛采用新工艺、新材料，执行国家建筑节能规范，尽可能采用框架结构，选用空心砖作为墙体材料，并在车间、库房的建设上，大量使用EPS保温板等新型墙体材料，以减少实心粘土砖的用量，达到保护土地资源的目的；三是工艺上合理设计布局，采用先进的工艺技术和设备，加强资源的再生利用和综合利用，减少污染物排放，实现清洁生产；四是强化资源节约的管理工作，建立相关的机制和制度，落实责任，确保资源节约工作收到实效。通过以上措施的实施，使本项目达到以下目标：项目占地面积83.7亩，单位土地投资强度达到1214万元/公顷，建筑容积率＞70%，厂区绿化率24.5%，水资源循环利用率＞70%，各项资源消耗指标均低于国内同行业平均水平。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章节能方案分析4.1用能标准和节能规范本项目设计和建设中，应严格按照《中华人民共和国节约能源法》的要求，按照相关的用能标准进行设计建设。项目设计中涉及的合理用能标准和节能规范主要有：1、《综合能耗计算通则》；2、评价企业合理用电技术导则 GB/T3485-19983、评价企业合理用热技术导则 GB/T3486-19934、节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-19925、轻工食品行业综合能耗标准（试行）4.2能耗状况和能耗指标分析本项目属农副产品物流与加工业，使用的主要能源品种有：电力、水、燃煤、成品油。电力：是项目消耗量最大的能源，主要为项目生产提供机器设备的运转动力及生活用电，本项目设计用电总负荷约为380KW，年用电量约166.5万KWh。水：项目生产所需水分为工艺用水和清洗及设备冷却循环用水两类，其中工艺用水为地下水，年用水量约为1.2万m3；清洗及设备冷却循环用水为地下水，年采水量约8.5万m3，回收利用率约为70%。燃煤：项目配备4T/h燃煤锅炉1—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告台，为生产过程提供蒸汽及热源，年用煤量约350吨。项目生活采暖以锅炉过热器及工艺废热回收利用提供，达到节约燃煤的目的。成品油：项目成品油主要用于运输车辆使用，同时在停电等特殊情况发生时，项目应急供电系统需用少量成品油。4.1节能措施和节能效果分析1、项目所选择的生产设备，均为国内外先进设备，自动化程度较高，动力设备均选用自动变频控制，符合节能要求。2、在满足工艺作业的前提下，尽可能以最短的工艺线路，完成较多的作业功能。3、在满足作业产量的前提下，选用性能稳定可靠，操作维修保养简便，耗能低的先进设备，设备的装机容量配备合理。4、合理安排生产负荷，对于间歇性生产，耗能大的工艺过程，要尽可能安排成批量化生产，优化工艺流程，减少能源消耗。5、在生产工艺设计上，坚持能源综合利用的原则。项目采暖设计采用锅炉过热器及工艺过程余热回收解决，减少采暖锅炉的燃煤消耗。制冷、蒸发过程的冷却水，全部通过循环水回收利用系统进行回收再利用，减少水资源的消耗。6、采用建设部门推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施；厂区的路灯，拟选用太阳能庭院灯。本项目采用节能变压器，符合国家变压器的节电标准。大型用电设备和常态运转设备采用变频控制技术，尽可能减少无功损耗。7、—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温材料；采用节能门窗，选用断热铝合金框料，中空玻璃保温节能。建筑设计在满足功能需求的基础上，尽可能采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。通过采取以上节能措施，本项目可以实现能耗指标低于同行业平均水平20%的目标。本项目能耗指标预测如下：1、本项目用电166.5万度/年，折标煤204.65吨；2、本项目用水10万立方米/年，折标煤40吨；3、本项目用煤350吨/年，折标煤245吨；4、本项目用成品油450吨/年，折标煤657吨。项目综合能耗1146.65吨标准煤/年。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案本项目规划建设地址，位于大荔县科技产业园区，北接西候铁路和西禹高速公路30km，距108国道8km，南距陇海铁路和连霍高速公路22km，交通十分便利。大荔县科技产业园区，是####渭南国家农业科技园区大荔核心区，已经有金紫阳集团、同兴纺织、联盛物流、隆发饲料、三河木业等一批企业入驻园区。园区基础设施完备，政策条件优越，已经形成大荔县极具发展潜力的现代新型加工业聚集区，使项目的实施具有无以比拟的区位优势。本项目规划建设用地83.7亩，土地性质为工业及仓储用地。园区项目用地已经由大荔县人民政府统一征用，由大荔科技产业园区管理委员会向入驻园区的新建企业统一供给土地。5.2土地利用合理性分析本项目拟建设地址为大荔县科技产业园区，土地使用性质为工业及仓储用地。项目属农副产品物流储运项目，是国家扶持和鼓励的产业项目，符合国家产业政策和当地经济社会发展总体规划。项目为工业及仓储建设项目，不改变土地用途，符合大荔县城市建设总体规划、大荔科技产业园区控制性详细规划和土地供给规划。项目建设方案合理，建筑物容积率达75—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告%，土地利用率较高，符合集约和有效利用土地的原则。项目用地已经大荔县国土资源局预审批准。项目建成后，要结合原料种植基地建设，对项目建设占用土地进行补偿，加大对荒弃土地的开发和利用，实现土地资源的合理、可持续利用。5.1征地搬迁和移民安置规划方案项目规划建设用地为规划中的科技产业园区用地，原为大荔县国有沙苑林场的国有土地，已由大荔县人民政府统一征用，由大荔县科技产业园区管理委员会向入园企业有偿供给土地。土地征用工作已经结束，对失地农民的补偿已经完成。项目建设地址土地现状已完成三通一平，具备建设条件。项目所占用土地原为国有林场的普通林业用地，无永久性建筑物和居民，基本不存在居民搬迁和移民安置问题。项目建成投产后，可从当地失地农民中招收部分工人进厂工作，增加其工资收入，为失地农民提供新的收入来源，为项目运营提供和谐的外部环境。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状项目建设地址位于大荔科技产业园区，除已入园的企业外，周边现为农田，距离居民集中居住区距离在500m以上。项目规划用地目前种植少量玉米、棉花等农作物，场区地势平坦，根据大荔县环境监测站2008年6月的监测报告，建设场地周围无重大污染源，空气中总悬浮颗粒物平均浓度符合国家环境空气质量二级标准。本工程的建设过程不会对周边环境产生明显的不利影响。6.2生态环境影响分析项目建成投产后，噪声将会有所增大，因此本设计要求项目运行后，必须将噪声等均控制在国家标准范围以内。本项目水污染物为生产过程中的工艺清洗污水、生活污水、设备、场地冲洗污水。本项目废气主要是燃煤锅炉所产生的烟气。本项目固体废弃物主要是生产过程中产生的物料加工后残渣等废弃物，以及生活垃圾等。本项目属资源综合利用项目，项目生产所需的原材料，主要为各种农副产品。原料的生产和供应不会对生态环境造成不利影响，相反，通过建立绿色无公害原料种植基地，可以实现对生态环境的改善。特别是项目所经营的农副产品，大多数是在全国享有盛名的绿色无公害产品—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告，通过产业化种植后，不仅可以为种植农户提供一定的经济收入，而且有利于通过实施绿色无公害标准化生产，减少化肥和农药的使用，有利于种植地区生态环境的保护。6.1生态环境保护措施1、生态保护措施本项目建设会对周边生态环境造成一定的影响，因此项目建设必须严格按照“经济与环境协调可持续发展”的原则，坚持开发与生态保护并重，除了在项目建设过程中，加强工程管理，尽可能减少项目建设对周边生态环境的不利影响，并在项目建设完成后，通过绿化等方式对周边生态环境进行恢复保护外，项目还将通过建立绿色无公害农副产品种植基地等方式，充分开发荒山荒滩，减少化学肥料和农药的使用量，改善生态环境。项目在厂区道路两旁及厂前区种植绿化草坪，并点缀花木及建筑单体，形成花园式工厂，空气清新，卫生干净，整齐美观。工厂用于绿化的投资为18万元。全厂绿化系数为24.5%。2、环境保护及污染治理措施本项目在运营中必须严格执行国家有关环境保护和污染治理的法律法规和标准。坚持环境保护与项目建设“三同时”原则，保障污染治理设施的正常使用，并建立健全环境保护及污染治理责任制。（1）噪声防治　　正常情况下，噪声主要来自设备运转过程中产生的噪声，此外风机、风管等设备的振动也会产生较大噪声。本设计中噪声防治措施如下：—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告　　①选用噪声低，振动小的设备：　　②严格按规定安装设备，对有振动和噪声大的设备，采用柔性连接或安装橡胶减振器、阻尼减振器等。采取以上措施后，可使噪声控制在规范规定的范围以内，即作业场所≤80dB，厂区不超过50dB。（1）废气污染治理运营过程中产生的废气，主要是燃煤锅炉运行时产生的烟气。锅炉燃煤产生的烟气经水浴除尘器后，通过上口内径为0.6m,高度为30米的烟囱高空排放，SO2排放浓度为348mg/Nm3；烟尘经水浴除尘器后，除尘效率>99%，烟尘排放浓度为138mg/Nm3,达到《锅炉大气污染物排放标准》(GB13271-2001)中第II时段标准(S02:900mg／Nm3，烟尘:200mg/Nm3)。（2）废水污染治理全厂排水采用清污分流制，雨水及部分清洁废水直接外排，生产过程中的冷却水，采取循环利用方式，工艺过程产生的污水及设备、生产场地清洗污水、生活污水经管道收集后，排入污水处理站进行处理，达标后排入园区排水总管网。（3）固体废弃物污染治理非降解的生活垃圾外运，送至当地环保部门指定的收集地点；炉渣可作为建筑材料、生产粉煤灰砖或铺路；生产过程中产生的工艺残渣等有机废弃物，可通过无害化处理后生产为有机肥，实现废物综合利用的目的。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告6.1地质灾害影响分析大荔县境内地质结构较复杂，有塬北断裂带、塬南构造带、许庄断坡构造、羌白断坡构造、朝邑断坡构造。境内基岩为太古界和下古生界分布区，凹陷区则以下古生界为主，在基岩上覆盖有巨厚的新生界沉积层，之下直接见到奥陶系地层，而新生界沉积层相当深厚，在深陷区达4500m，阶地在3000~3500m。本项目建设地位于大荔科技产业园区，属洛河二级阶地，项目区地势平坦，地质结构相对稳定，不存在发生滑坡、泥石流等地质灾害的可能，自1949年来，未发生过危及建筑物安全的地质灾害。由于该场区属IV级自重湿陷性黄土，表层为沙化土壤，其流动性较大，不能作为天然地基，应进行处理，地基处理水浸式预沉淀，同时采用灰土挤密桩或孔内深层加强。地震裂度为7度，本项目按基本裂度8度抗震设防。项目工程设计中，冷库、气调库、办公楼、宿舍楼等建筑，拟采用钢筋混凝土框架结构，生产车间、普通库房等跨度较大的建筑，宜采用钢架结构及轻型屋面和墙体材料，以防范地震等地质灾害对建筑物安全的威胁。6.2特殊环境影响项目建设所在地，为大荔县规划建设的科技产业园区，在园区建设之初，由大荔县政府对该规划区内的历史文化遗产、自然遗产、风景及自然景观等特殊环境进行了全面调查，园区建设不会对特殊环境产生不利影响。随着科技产业园区的发展和企业项目的入园建设，规划区将建成大荔县新的工业聚集区，为大荔的城市现代化建设增添光彩。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章经济影响分析7.1经济费用效益分析7.1.1项目生产规模项目正常生产经营年度，果品、蔬菜等仓储能力5000吨，果蔬初级加工能力10000吨/年，年销售量20000吨。7.1.2财务评价依据1、根据国家发改委、建设部编制的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家有关财税制度；3、项目计算期12年，其中含建设期1年，运营第一年达到设计能力的60%，第二年起达到设计能力的100%；4、银行流动资金贷款年利率为8.24%4、项目单位提供的数据资料。7.1.3基础数据计算期：12年，其中建设期1年，生产经营期11年。人员编制：125人，其中管理及销售人员35人，技术人员30人，固定生产及服务人员60人，项目需季节性临时用工约300人。工资福利：人均年工资10000元，福利为工资的14%。生产负荷：该项目第二年投产，负荷为60%，第二年及以后年度为100%。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告评价参数：基准收益率12%。7.1.1营业收入、税金及附加估算项目营业收入为产品的销售收入及其它物流营业收入，项目全部达产后，年总营业收入为8460万元。其中，正常经营年度，农副产品加工后的产品销售收入3500万元，市场交易管理费收入600万元，仓储费收入460万元，物流运费及其它服务收入3600万元，市场租赁费收入300万元。该项目评价涉及的税种及税率主要有：增值税按13%计，营业税按营业收入的3%计，税城市维护建设税率3%，教育附加费率2%，所得税按25%计征。7.1.2总成本及经营成本估算外购原材料、辅料、包装材料、能源动力等均按实际生产定额核算。人均年工资10000元，定员125人，福利按工资的14%，季节性临时用工按年工作200天计，年工资及福利为361.38万元。固定资产折旧费的计算方法为：在固定资产总投资扣除无形资产、其他资产后，采用平均年限法计提折旧，其中设备折旧年限按10年，房屋折旧年限按20年，残值率5%。年折旧额共计370.35万元。无形资产和其他资产：无形资产主要指土地使用权及项目专利及专有技术使用权等，按平均年限法摊销，其中土地使用权摊销年限为30年，项目专利及专有技术使用权摊销年限为10年；其它建设费用及递延资产按5年摊销。项目年无形资产和其他资产摊销共计83.68万元。年修理费按固定资产折旧的10%计算，年需费用37.04万元。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告项目提取优质农产品生产基地专项建设经费，计入生产成本中。其他企业管理费包括企业福利费、业务招待费、职工社会统筹金、工会经费、教育基金以及其他管理费用，年需费用72万元。项目经营成本为总成本扣除折旧、摊销、流动资金贷款利息后的成本费用。项目正常生产年度总成本费用为6744.28万元，其中固定成本1239.25万元，可变成本5505.03万元，经营成本6125.45万元，详见“总成本费用估算表”。7.1.1利润及利润分配估算各年利润总额及分配估算详见“利润及利润分配表”，年平均年利润总额为1532.88万元。根据国家规定，盈余公积金和公益金分别按税后利润的10%和5%提取。7.1.2财务评价指标1、盈利能力指标的计算1）财务内部收益率（FIRR）本项目全部投资所得税前财务内部收益率（FIRR）为20.96%；税后为15.26%。2）财务净现值（FNPV）本项目全部投资所得税前财务净现值（FNPV，Ic=12%）为3453.41万元；所得税后为1222.14万元。3）投资回收期（pt）本项目全部投资的投资回收期（pt，含建设期）静态投资所得税前为—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告5.87年；静态投资所得税后为7.18年。4）总投资收益率（ROI）：ROT=EBIT×100=19.59%TI5）项目资本金净利润率（ROE）：ROE=NP×100=16.9%EC1、财务生存能力分析通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，由项目投资现金流量表可以看出，正常经营期税前净现金流量第一年为782.47万元，以后各年依次增大，可以满足经营活动净现金流量。同时累计税前净现金流量为16470.73万元，累计税后净现金流量为11623.01万元，可以实现财务的可持续性。7.1.1不确定性分析1、盈亏平衡分析假定项目在生产经营期间各种因素相对稳定，从企业角度考虑维持不亏损的最低生产能力利用率。项目达到设计生产能力正常年份时，以平均值计算，生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）：BEP=年固定总成本×100=35.42%年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加即生产能力利用率达到35.42%时项目盈亏平衡。可见，项目盈利能力较强。2、敏感性分析—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告根据项目特点，本评价只进行单因素敏感性分析，选择销售收入、经营成本、建设投资三个因素对项目税后全部投资内部收益率指标进行风险分析，测试这些因素在±5～±10%范围内对项目税后内部收益率的影响。从敏感性分析表中可以看出，三个因素对项目盈利能力均有不同程度的影响，其中销售收入最为敏感，其次经营成本影响也非常敏感，而建设投资的变化，对项目的盈利能力影响不大。因此，在项目经营中，要加强产品推广宣传，提高产品的知名度，以尽可能提高在同类产品中的销售价格，同时要加大销售推广力度，扩大市场占有率，增加销售量。在生产过程中，要切实加强管理，强化成本意识，提高产品质量和生产能力利用率，全面降低产品成本，提高企业效益。项目敏感性分析表变动因素-10%-5%基本方案（%）+5%+10%销售收入7.5111.4915.2621.0326.23经营成本23.2219.6715.2612.549.68建设投资18.8417.0115.2613.8812.027.1.1财务评价结论通过上述技术经济分析表明，本项目各项财务评价指标较好，项目具有较强的抗风险能力和盈利能力，有很好的经济效益，从财务角度考察是可行的。7.2国民经济评价7.2.1参数及基础数据的确定1、社会折现率为8%。2、本项目评价期限为12年，其中建设期1年。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告7.1.1效益与费用范围的调整1、转移支付的处理扣除项目投入及产出中，属于转移支付的国内银行借款利息、营业税金及附加等。2、间接效益与间接费用的计算本项目的建设对增加地方财政收入，增加地区就业人口、繁荣该地区商贸服务、带动相关产业的发展及提高当地居民物质文化生活水平等都将产生重要的影响。项目的建设在带来巨大的经济、社会效益的同时也会对当地环境质量产生一些影响，虽然也采取了相应的治理措施，但仍会有少量的污染。上述均属项目的间接效益或间接费用，但由于难以量化，对上只作定性分析。7.1.2效益与费用数值的调整由于效益与费用范围的调整,涉及主要投入和产出用影子价格代替财务价格等原因，将导致效益与费用数值的变化。现在财务评价的基础上，对调整的项目分述如下：1、对项目建设投资的调整开发建设投资由5900万元调整到6180.55万元。1）建筑工程费用的调整按建筑工程影子价格换算系数1.1对建筑工程费用进行调整。本项目建筑工程费用由2076.6万元调整到2284.26万元，调增207.66万元。2）其他费用调整—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告其他费用中的土地费用应予以调整，该项目占用土地现状为耕地，土地费用的计算采用项目占用土地在整个占用期间逐年净效益的现值之和，作为土地费用计入项目建设投资中的方式，具体计算如下：①土地机会成本的计算该项目建设期1年，运营期按11年计算，共占用土地83.7亩，用地类别为耕地，位于渭河平原区，每亩土地平均征购费用为12万元。经调查该耕地现行用途为林地，经分析还可用于种植花生和棉花，假定这几种作物都可以复种2次。按最好可替代用途花生计算，查表得每亩土地最大经济效益为330元/亩·年，NB0=330×2=660元/亩·年。在计算期内年净效益增长率g=2%，社会折现率8%，项目寿命期n=12年；由于NB0根据1993年年初的统计数据计算，项目开工期为2010年，所以τ=17。于是每公顷土地的机会成本为：OC=NB0（1+g）τ+1×1-(1+g)n(1+I)-ni-g=660×（1+0.02）17+1×1-(1+0.02)12(1+8%)-120.08-0.02=8182.75元/亩土地机会成本费用总额=8182.75元/亩×83.7亩=68.49万元②新增资源消耗的计算新增资源消耗费用包括安置补助费、土地管理费等不作调整，则新增资源消耗费用总额为新增资源消耗费用=12×83.7=1004.4（万元）因为土地影子费用总额=土地机会成本+土地新增资源消耗费用，调整后项目土地影子费用总额—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告=1004.4+68.49=1072.89万元即用1072.89万元作为土地费用替代财务评价其他费用中的土地征购费1000万元。调增72.89万元。2、效益调整本建设项目的主要收入来源为项目营业收入。由于这些收入确定的价格相对合理，故对财务评价中的收入数据不作调整。3、成本费用调整对财务评价的成本费用中扣除转移支付的各项即构成该项目国民经济评价的成本费用。7.1.1经济赢利能力分析1、经济内部收益率（EIRR）按照《方法与参数》的规定，经济内部收益率（EIRR）是项目在计算期内各年经济净现金流量的现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：n∑t=1（B-C）t（1-FIRR）-1=0（式中B为效益流入量，C为费用流出量，下同）本项目经济内部收益率（EIRR）计算结果为19.17%，大于社会折现率8%，表明项目是可以接受的。2、经济净现值（ENPV）按照《方法与参数》的规定，经济净现值（ENPV）是指按社会折现率将项目计算期内各年净现金流量折算到建设期初的现值之和。FNPV=n∑t=1（B-C）t（1+IS）-t—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告（式中IS为社会折现率）本项目在社会折现率为8%时，经济净现值计算结果为5418.64万元，大于零，这说明国家为这个项目付出代价后，除得到符合社会折现率的社会盈余外，还可得到5418.64万元现值的超额社会盈余，所以该项目是可以考虑接受的。从上述国民经济赢利能力分析可以看出，投资本项目的经济内部收益率大于社会折现率，经济净现值大于零，项目的经济效益费用比为1.11，大于1，所以从国民经济角度看项目也是可行的。7.1行业影响分析本项目是大荔县科技产业园区的重点招商引资项目，项目建设对于促进大荔县农副产品现代物流体系的建设，促进当地农业向市场化、标准化、产业化发展，带动当地农民收入具有重要的意义。特别是项目实施“三配送一储藏二连接”的运营模式，三配送即对农产品、技术、信息实行双向配送；一储藏，就是建立自己的冷库和仓储中心，增强保鲜储藏功能；二连接，就是一头连接会员（包括农户、各农民专业合作社、各优质农产品生产和加工基地），另一头连接需求者（包括产销地批发商、城区各大企业的食堂、超市、酒店和农贸市场），实现农产品快速流通。可以有效地解决当地农产品的销售难问题。项目可大幅度提高农副产品的市场价值，保障市场的有效供给，带动大荔县农业产业结构调整和科技进步，同时带动汽车运输、物流贸易、包装工业、生物无公害农资产品生产等级相关产业的快速发展，为社会提供一定的直接和就业机会，对于当地经济的快速发展将产生显著的积极影响。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告7.1区域经济影响分析项目总投资1000万美元，折合人民币6800万元，其中建设投资亿元，将是大荔县科技产业园区规模较大的外商投资企业之一，项目建设将对当地区域经济产生较大的投资拉动效应。项目建成投产后，年可实现营业收入8460万元，上缴营业税金和附加197.35万元，所得税380万元，同时项目建设所产生的产业联动效应，将为大荔县提供更多的相关产业发展机会和社会就业机会，将有力地推动大荔县“工业强县”进程，为地方经济建设做出较大贡献。7.2宏观经济影响分析项目利用外资进行建设，对于推动当地招商引资事业将起到积极的示范带动作用。项目不会对行业竞争格局造成不利影响，也不存在形成行业垄断的可能。项目所采用的生产为国内外先进的通用生产技术，无技术壁垒方面的风险。产品销售区域以大陆市场为主，能有效地控制项目资本安全。本项目投资收益率19.59%，万元营业收入综合能耗150.8元，单位劳动生产率26.03万元，无论是行业内还是当地所有企业中都居领先水平。项目国民经济内部收益率（EIRR）为19.17%，大于社会折现率8%；本项目在社会折现率为8%时，经济净现值计算结果为5418.64万元，大于零；项目的经济效益费用比为1.11，大于1。项目人国民经济分析的角度，是可以接受的。项目建设符合国家产业政策和行业发展方向，符合当地国民经济和社会发展规划，对于开发和利用当地丰富的农副产品资源，满足市场对—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告绿色鸨公害农产品的需求，都具有积极的意义。项目建设规模合理，工艺技术先进，资源配置和综合利用方案符合国家政策法规的规定，产业带动效应明显。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章社会影响分析8.1社会影响效果分析本项目采取“三配送一储藏二连接”的运营模式，实现农产品快速流通，可以有效地解决当地农产品的销售难问题。项目可大幅度提高农副产品的市场价值，保障市场的有效供给，带动大荔县农业产业结构调整和科技进步，同时带动汽车运输、物流贸易、包装工业、生物无公害农资产品生产等级相关产业的快速发展。项目年可为当地上缴各种税费约580万元，为社会提供300多个直接和就业机会，对于当地经济的快速发展将产生显著的积极影响。项目产品进入市场后，能有效地保障市场对于绿色、无公害、有机农产品的供给，提高消费者的生活质量和健康水平，促进改善民生，推动构建和谐社会。8.2社会适应性分析本项目建设的主要受益者，是广大对绿色无公害农产品有强烈需求的消费者以及当地广大从事农产品生产的农民。因此，本项目建设具有良好的市场环境和运营发展环境，也比较容易得到社会各方面对项目建设的认同。项目建设符合国家产业政策和行业发展方向，符合当地国民经济和社会发展规划，对于开发和利用当地丰富的农副产品资源，满足市场对绿色无公害有机农产品—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告的需求，促进地方经济社会发展和人民健康水平的提高都具有积极的意义。各级政府对于本项目建设大力支持，同时会加强引导和监管，通过典型示范，引导行业健康可持续发展。8.1社会风险及对策分析本项目属于资源综合利用和农副产品加工流通项目，占用社会公共资源极为有限，而对社会利益的贡献十分明显，因此，不会产生消极的社会影响。项目建设会占用土地、能源等一部分社会公共资源，也会增加当地的城市公共服务需要，项目建设将通过科学规划设计，尽可能使这些公共资源的效益最大化，并通过项目产生的经济效益，创造更多的社会公共服务机会，改进和完善城市公共服务体系，从而得到社会各方面对项目建设的认同和支持。项目存在的社会风险主要有政策风险、公共关系风险和其它社会风险。我国确定的改革开放的大政方针是坚定不移的，通过招商引资发展地方经济是深得民心的；运用现代科学技术改造传统产业，提高广大民众的健康水平是国家产业政策长期扶持和鼓励的；而通过建设现代流通体系，促进农产品的市场销售和加工增值，增加农民收入，是党中央、国务院一直为解决“三农”问题所倡导的头等大事。因此，项目建设不存在大的政策风险。项目建设用地已由政府统一征用，各方面社会关系由大荔县科技产业园区管理委员会统一协调，基本不存在公共关系方面的风险。项目对地方财政贡献较大，同时可提供一定的直接和间接就业机会，因此政府和公众都对项目建设给予支持，不存在其它方面的社会风险。—49—####市投资咨询中心 陕西港信果蔬有限公司农副产品物流储运销售项目申请报告第一章结论与建议9.1评价结论项目投资规模适度，资金来源可靠，生产技术先进，产品质量可靠，工艺设备及生产要素配置合理，经济效益和社会效益明显，资源综合利用方案合理，产品质量控制、公共安全卫生、环境保护等方面符合国家相关法律法规的规定，社会公共资源配置完全可以满足项目建设的需要。项目建设是可行的，对于推动行业技术进步和产业升级，促进当地经济社会又好又快发展都具有积极意义。9.2项目建议1、建议项目建设单位做好项目前期各项准备工作，对项目市场、技术、资源配置等方面进一步进行可行性研究，完善项目建设方案2、建议项目建设单位把优质农产品生产基地的建设，放在项目建设的重要地位，加强与当地政府和有关农业主管部门、科研单位、大专院校的合作，为项目运营建立长期可靠的原料基地。3、项目建设单位应加强对物流信息体系的建设，努力发挥现代物流业优势，整合市场资源，促进项目快速建设、良好运营。4、建议有关部门审查核准成立独资公司，批准项目建设，尽快发挥项目的经济效益和社会效益。—49—####市投资咨询中心'