胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告 94页

'第一章总论一、项目名称及申报单位概况（一）项目名称胜利新村房屋解危改造项目（二）建设地点江门市胜利新城住宅小区东侧（三）项目主管单位及开发单位概况1、项目主管单位（1）单位名称江门市住房和城乡建设局（2）单位简介江门市住房和城乡建设局是江门市政府组成部门，保障性住房的管理和建设是其主要职责之一，该局负责推进住房制度改革和住房保障工作；负责市区保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理；指导全市住房制度改革工作，会同有关部门做好保障性住房资金安排并监督各市、区组织实施，并且承担组织政府投资房屋、市政工程建设项目的建设管理的职能。86 其下设住房保障科（市安居工程领导小组办公室）承担贯彻落实有关城镇住房保障政策法规，拟订住房保障发展规划和年度计划并监督实施；会同有关部门做好保障性住房资金安排并监督各市、区组织实施；负责市区保障性住房建设和租售；会同有关部门拟订住房公积金发展规划并组织实施；拟订住房公积金缴存、使用、管理和监督制度；监督住房公积金及其他住房资金的管理、使用和安全，指导全市住房保障和住房公积金管理工作。2、项目开发单位（1）单位名称：江门市公共物业建设有限公司（2）单位简介江门市公共物业建设有限公司，是江门市国资委单独出资的国有独资企业，成立于2011年1月。法人代表欧惠彬，注册资本1000万元，公司办公位于江门市江海一路83号住建大厦3楼，公司类型：有限责任公司（法人独资）,经营范围：城市建设及配套设施的建设、投资，廉租房和经适房建设、公租房建设、公管房修建、三旧改造和城市基础建设。江门市公共物业建设有限公司经过2年多努力，出色地完成了省、市下达的保障性住房建设任务。现已建成江门市星河路保障性住房建设项目，市场评估价值超过2.17亿元；河南下沙保障性住房一期项目亦已竣工；新开工项目有胜利大桥保障性房项目、河南下沙保障性住房二期项目；正在筹备建设胜利新村房屋解危改造项目及里村大道保障性住房项目。86 （四）项目可研报告编制单位1、单位名称：广东智谷咨询有限公司2、工程咨询资格等级：乙级3、工程咨询资格等级证书编号：123200600084、发证机关：国家发展和改革委员会5、单位简介公司成立于2002年7月，2004年1月获国家发改委工程咨询乙级资质。智谷公司属民营责任有限公司，是独立的法人单位。公司在职人数38人，其中工程技术人员30人，具有高级经济、技术职称10人，国家注册咨询师（投资）14人。公司注册资金300万元，在广州市区黄金地段越秀区总部经济基地、东风中路437号越秀城市广场（一级写字楼）拥有300多平方米的办公场所，4部高档公务车，公司全体人员电脑人手一部，其他办公现代化设备一概齐全。在迅速崛起的过程中，公司形成并不断完善一整套管理制度和质量监控办法，培养锻炼了一支能经营、懂管理、重质量、掌握经济技术等业务的团队，打造了智谷公司的品牌，并颇有名气。公司是菲迪克和中咨协会会员，公司也是《中国工程咨询》的协办单位。二、可行性研究的依据和范围86 （一）可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；4、江门市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、《江门市社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法》等江门市保障性住房有关政策；6、江门市保障性住房建设任务及规划7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。9、国家棚户区改造有关政策；10、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）；11、广东省住房和城乡建设厅关于征求《广东省棚户区改造规划（2014-2017年）》意见的函（粤建保商[2014]16号）；（二）可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、建设规模86 3、建设地点和建设条件4、建筑设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、社会影响分析三、可行性研究的结论保障性住房是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想和科学发展观的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其社会效益显著。胜利新村房屋解危改造项目列入《广东省棚户区改造规划（2014-2017年）》项目计划，属于保障性住房建设项目，是江门市委、市政府按照广东省住房保障总体要求，结合江门实际，切实解决城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的重要举措。86 （一）项目建设规模规划用地面积9400平方米，建设用地面积8856平方米，基底总面积2465平方米，总建筑面积约52190平方米。其中住宅建筑面积36910平方米，地下建筑建筑面积13918平方米，公共架空层建筑面积1362平方米。为781户提供住房保障，全部为保障性住房（公租房）和拆迁安置用房。（二）投资估算及资金来源本项目总投资为25,731.0843万元，其中：土地出让金2,667万元，征地及拆迁补偿安置费用3,889万元，项目建设费用16,318.5941万元，房屋移交费用1,664.9903万元,不可预见费1,191.50万元。所需资金全部由江门市财政统筹解决。（三）项目建设期2013年-2017年（四）项目效益分析该项目的建设符合江门市城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解江门市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，对改善低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。86 第二章项目背景与建设必要性一、项目背景 棚户区改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。政府近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约已改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。棚户区改造是扒平房盖楼房，对棚户区项目周边道路、广尝教育、商业等基础设施的加强和完善，提升居住环境中的人气指数，在改造棚户区的同时带动了城市整体环境的改善，促进了就业、养老等社会问题的解决，产生了有利于构建和谐社会的综合效应。棚户区改造的目的是为了改善当地棚户区居民的生活环境；86 棚户区改造将坚持以人为本、民生为重，统一规划、分步实施，市区联动、以区为主，政府主导、多元融资，依法改造、确保稳定的原则。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。7月12日，国务院又印发了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号），要求为适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。为贯彻落实《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）和省政府领导的指示精神，经江门市人民政府同意，江门市住房和城乡建设局向广东省住房和城乡建设厅呈报了《江门市2014-2017年棚户区改造项目计划表》，其中胜利新村房屋解危改造项目（属城市棚户区，拆迁262户，建筑面积12404㎡）列入棚户区改造项目，同时也是江门市政府要迫切解决的棚户区改造、保障性住房项目。86 （一）保障性住房广东省政府印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用房。鼓励各地发展４０平方米为主的公租房，同时也鼓励发展３０平方米以下甚至是集体宿舍形式的公租房。2012年，江门市政府根据国家和省的保障性住房政策，出台《江门市住房保障制度改革创新实施方案》，坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立新型住房保障制度。计划于“十二五”期末，江门市城镇保障性住房覆盖面达到20%，城镇中等偏下收入家庭住房困难得到基本解决，新就业职工住房困难得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。一是建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。逐步将现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理，并轨运行，只租不售，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房）。二是创新建设模式，多渠道筹集公租房房源。86 在抓好政府投资或统筹建设公租房的同时，积极鼓励社会力量投资建设公租房，形成公租房两大供应体系。城镇中等偏下收入家庭的住房困难问题主要通过政府投资或统筹建设的公租房途径解决，新就业人员和外来务工人员的住房困难问题主要通过社会力量投资建设公租房途径解决。三是落实配套政策和保障措施。资金保障方面：加大政府财政投入。将公租房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入；进一步推进利用住房公积金贷款支持公租房建设试点工作；规范发展企业债券融资；落实税费减免政策。用地保障方面：完善土地储备制度，将公租房建设用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块；储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于公租房建设。公租房建设用地要纳入年度建设用地供应计划，并于每年年底前落实下一年度编制。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对需办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应。以其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。规划保障方面：86 组织编制公租房建设规划和年度建设计划，并将有关规划、计划纳入城市近期建设规划。在符合城市规划控制指标的前提下，经城乡规划主管部门把关，公租房项目容积率可适当上浮，并适当预留公共绿地，为日后的改造提升预留空间。公租房项目规划设计要遵循建筑节能要求，体现岭南建筑风格。体制保障方面：设立住房保障委员会，明确住房保障管理机构，设立住房保障具体实施机构。近年来，江门市委、市政府重点向民生工程倾斜，全市历年建设保障性住房超17000套，不断创新保障性住房建设模式、融资模式和管理模式，每年均超额完成省下达的住房保障目标任务。创新模式方面，组建了江门市公共物业建设有限公司，实现“资源→资本→资产→资源”的有效转变和良性循环，大大提高了保障性住房建设的能力。创新融资模式方面，2011年开始，充分利用竞拍商住用途的土地政策提供共2万多平方米的保障性住房。此外，2012年引入民间资金超1.3亿元，破解了保障性住房建设资金不足的问题。首批开发商配建的保障性住房共285套，预计2014年竣工。此外，江门市通过积极争取，2012年9月成为国家“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市”之一，首批试点项目3个，贷款额度3.3亿元，居全省首位。目前，两个试点项目已经封顶，建设保障性住房1791套。在加大建设力度的同时，江门市86 也不断完善保障房分配管理制度，对保障性住房申请人的准入资格严格做到“三审核一公示”（即街道、区和市三级相关职能部门在申请中做到逐级审查并向社会公示），并通过公开摇珠方式进行分配，确保全程公开、公平、公正。2011年，江门市共实施保障性住房建设项目39项，新开工各类保障性住房7852套（占地面积约196亩，其中已建成2197套），新增廉租住房租赁补贴家庭385户，合计8237套，超额完成了省下达的考核任务（超2.74%）。2012年，江门市全市保障性住房投资6.47亿元，新开工保障性住房4832套、竣工3705套。根据省政府安排，江门市2012年度住房保障考核目标任务为5032套（户）,其中新增发放廉租住房租赁补贴200户；保障性安居工程竣工任务为3705套。根据要求，江门市政府再将任务分解到市直和下属各市、区，并与江门市住房和城乡建设局及下属各市、区政府签订了《2012年住房保障目标责任书》。其中市直任务为新建公共租赁住房611套，新增廉租住房补贴80户，保障性安居工程竣工880套。 为完成江门市直考核目标任务，江门市住房和城乡建设局共落实了三个新开工项目共611套，1个竣工项目880套（详见附表）。根据国家住建部《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》（建保[2011]64号）的要求，2012年江门市直保障性住房建设计划如下： 2012年江门市直保障性住房新开工项目及竣工项目情况表86  项目名称项目地址土地面积（m2）总投资（万元）总建筑面积（m2）保障性住房建筑面积（m2）保障性住房建设套数计划开工时间计划竣工时间建设单位新开工项目胜利大桥保障性房项目胜利大桥北侧（工人文化宫地段）3278155481777358591022012.072013.12市公共物业建设有限公司河南下沙保障性住房二期项目河南下沙138号保障性住房北侧地段4013553816310120372242012.082013.12市公共物业建设有限公司上城保障性住房项目蓬江区耙冲市场南侧地段258494467091062156722852012.072013.12市龙骏置业有限公司小计 331406575612514536568611   竣工项目江门市星河路保障性住房建设项目双龙大道星河花园南侧地段192951520062915604668802010.062012.05原江门市房产管理局2013年正在筹备启动建设胜利新村房屋解危改造项目及里村大道保障性住房项目。（二）江门市房地产市场2012年末中央经济会议提出“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”，强调“加强房地产调控和住房保障工作”，显示未来无论是宏观经济还是房地产行业，“在稳增长中寻求结构转型”这一政策的基调不会改变和逆转。“新型城镇化”的推动或会为行业发展带来新的机遇。86 2013年至今，在国内经济放缓和房地产调控政策的双重背景下，2014年5月份全国70个大中城市中房价环比上涨的城市数量降低至44个，创2013年以来新低，楼市“遇冷”。江门市严格贯彻国家和省房地产调控政策，2013年以来，在稳定房价方面取得了优异的成绩。2014年一季度江门房地产开发投资同比继续快速增长，新开工面积与去年全年比增速趋缓，商品房供应量同比略降，库存量稳步增加，商品房成交量同比回落超一成，房价同比上涨超一成，存量房成交量同比大幅减少。市场观望情绪渐浓，销售开始有一定的压力，房地产市场正朝着调控的方向和目标发展。详见如下：江门市蓬江、江海区2014年第一季度房地产市场情况（一）、主要指标一览  86 （二）、概述1、开发投资同比继续快速增长，新开工面积与去年全年比增速趋缓。2、商品房供应量同比略降，库存量稳步增加。3、商品房成交量同比回落超一成，房价同比上涨超一成。4、存量房成交量同比大幅减少。（三）、开发投资（四）、商品房供应一季度蓬江、江海区批准13个房地产开发企业预售商品房项目共13个，比去年同期减少1个；其中新开盘项目3个，比去年同期减少2个。截至3月末市场待售商品住宅约9100套，同比增长40.0%，未来2-3年内商品房潜在供应面积约517万平方米。注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。86 2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。一季度的商品房供应主要有以下几个特点：1、供应总量同比略降。政策变化（全国两会）的不确定、市场逐渐增多的库存以及蓄客不足等因素影响开发企业整体推货较为谨慎，部分计划入市的项目推迟至二季度。2、年初供应量相对较大。1月的供应量环比明显回落，但仍处于高位。2月回归平静，3月有限度地恢复。3、供应区域不平衡，明显集中在北新区和滨江新区。面积比例分别为55%和35%，江海区仅占10%，其他区域则没有供应。（五）、商品房成交  一季度商品房成交主要有以下几个特点：1、成交量同比回落近两成，环比回落近四成，见图1、2。单季度成交面积与2011年一季度、2012年三、四季度相近。市场热度明显减退，但成交量仍有所支撑，未见“跳水”。86 2、各项目之间的成交量分化较为明显，见附表2。前三个月的销售冠军均为同一个项目，共占据了近两成的市场份额。其余主要在售项目的成交量整体较为接近，竞争激烈。3、住宅成交近半集中在北新区。4、住宅成交户型结构继续向中等偏小户型集中。90-120平方米面积段的成交套数比例超过六成，大户型（144平方米以上）的套数比例则下降至一成。   注：“90以下”不含90,“90-120”是指大于或等于90而小于120，其余作类似理解。86 5、住宅成交单价区间集中在6000-8000之间。其中6字头和7字头的比例各占三成。7000元以上的套数比例已达45%，比去年同期提高了27个百分点。（六）、存量房成交因去年同期受“国五条”影响成交量暴增的原因，今年一季度存量房成交量同比大幅减少，市场较为平淡，但成交量在近五年的同期比较中仍处于中等水平。见图3。（七）、趋势研判86 2014年第一季度，伴随着结构调整导致的宏观经济增速回落、行业的周期性，以及信贷的收紧等，我市房地产市场再也难以独善其身，结束了2012年二季度起持续了一年半的单边上升周期，正在市场规律下适时地进行正常调整。预计二季度市场将在逐步稳定的预期下加快供应节奏和力度，在资金和库存双重压力下，项目促销渐多，成交量整体保持相对平稳的可能性较大，房价涨势明显趋缓。二、江门市经济社会发展概况江门市位于广东省中南部，珠江三角洲西侧，现辖蓬江区、江海区、新会区和台山、开平、恩平、鹤山四个县级市。全市共有64个镇，17个街道办事处，1441个村民委员会，278个居民委员会。全市总面积9503.94平方公里，常住人口448.27万。近年来，江门市将全面实施工业强市、民资外资富市、科教立市、环境优市、和谐兴市的可持续发展战略，国民经济快速增长，综合实力显著增强，先进制造业基地也正在逐步建立，生态型、现代化大城市建设实现重大进展。获得了“国家文明城市”称号。2012年，江门市全年完成生产总值1910.08亿元，增长8.1%。人均生产总值42700元，增长7.7%。产业转型升级迈出新步伐。先进制造业发展实现新突破，形成了核心工业园、战略性新兴产业、传统产业转型升级“三轮驱动”的格局。“双转移”工作被省评为优秀，台山清洁能源（核电）装备产业园纳入省产业转移园区，江沙示范园棠下片区和雅瑶片区完成统一规划，江门国家级86 高新区以“三资融合”模式启动总部科技园、科技创新创业园建设。以LED新光源、船舶工业、高端装备制造、汽车零部件产业为代表的战略性新兴产业和先进制造业加快发展，LED产业、船舶工业总产值分别增长18.2%和18%；服务业发展加快，全市本外币存贷比为51.85%，创近8年新高，获得各银行机构授信860亿元。金融体系不断完善。企业上市工作步伐加快，科恒实业成功上市，2家企业首发申请成功过会，全市旅游总收入185亿元，同比增长20%；接待游客2987万人次，同比增长12%。物流业增加值增长10.5%。自主创新能力增强。科技创新投入力度加大，全市研究与开发经费支出占生产总值比例1.25%，新增国家级高新技术企业37家、省民营科技企业56家、省创新型企业1家，发明专利申请量增长64%。经济发展后劲增强。招商引资和增资扩产成效显著，成功举办2012年江门市招商推介会，向社会推出招商项目126个、金额超1000亿元，承办省“区洽会”暨乡贤反哺工作会议取得显著成果，申报合作项目157个，总金额407.99亿元，均居全省之首。成功引进大连机床、西门子、鸿特精密等大型项目。李锦记、大长江、富华重工、维达纸业、亚太纸业、卡夫食品、金羚电器、西铁城LED、天地壹号等相继增资扩产，全市增资扩产项目329宗，实际到位资金131.7亿元。产业项目建设进展顺利。86 全市重点项目建设完成投资341.32亿元，投资完成率120.6%，为近年来完成率最高的一年。海信首期平板电视机项目正式投产，广东南车、台山核电、康师傅、普利司通、星辉造纸、崖门环保电镀基地等产业重大项目建设扎实推进。中国江门国际绿色光源博览交易中心建设启动。交通基础设施建设加快。全市交通建设完成投资45亿元，江顺大桥完成投资5.35亿元，广珠铁路全线贯通，与珠三角其他城市实现年票互认。城市建设快速推进，滨江新区开发建设取得突破性进展，江门义乌小商品城、江门国翔时代广场、新会美吉特广场、万达广场、益丞国际广场等商贸中心加快建设。“三旧”改造累计投入50.49亿元，完成改造总面积1689亩。加快现代农业发展，城乡统筹发展扎实推进。农业产业化步伐加快，全市新增省级重点农业龙头企业4家、市级重点农业龙头企业7家，落实政策性水稻种植保险面积41万亩，建立水稻高产示范点77个，全市粮食总产量增产5%，粮食安全得到进一步保障。农村生产生活条件明显改善，全市各级财政“三农”投入57.9亿元，比上年增长20.35%，完成农村公路建设200公里。60%的村庄开展村庄整治工作。城乡电力基础设施完成投资19.4亿元，建成7个宜居城镇、14个宜居村庄和2个名镇、44个市县两级名村。农村管理水平进一步提升，建成农村社区服务中心92个，70个镇（街）落实农村集体财务创新管理模式。86 宜居环境不断改善。开展“森林围城、树林进城”绿色行动取得明显成效，参与活动人次达60多万，全市共投入绿化建设资金1.78亿元，种植树木（苗）817万棵。完成天沙河两岸9.6公里绿化美化景观建设，蓬江篁庄、怡福、双龙、龙湾公园等公园完成升级改造，新建城市绿道57公里、城市绿道驿站8个，完成生态景观林带建设里程104公里，造林面积1.54万亩。建设“林业生态文明村”140个。全市建成区绿化覆盖率42.5%，绿地率40.2%，人均公园绿地面积16.8平方米，全市新增污水截污管网30公里，在建污水处理厂3座，预计新增处理能力8万吨/日，城镇生活污水处理率达到82%以上，新建生活垃圾转运站24座，全市生活垃圾无害化处理率达85%以上，建成PM2.5监测网络并向社会发布监测结果，市区全年环境空气质量符合国家二级标准，空气质量日报优良率99.5%，节能减排和资源节约集约利用工作水平提升，成为全省4个低碳试点城市之一和首个商贸酒店节能试点城市，全市完成66个减排项目，11家企业被认定为省清洁生产企业，安装LED路灯4650盏，超额完成省下达淘汰落后产能任务，节约集约用地力度加大，全市盘活存量土地2.02万亩。加大民生改善力度，群众得到更多实惠，全市各级财政民生投入84.9亿元，增长18.49%，省、市十件民生实事按进度完成，“创文”86 长效机制逐步健全。保就业增收入成效显著，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别比上年增长13.5%和13.3%，高于全市生产总值增幅，全市城镇新增就业4.77万人，失业人员再就业3.47万人，就业困难人员再就业2671人，城镇登记失业率2.35%。全市开展农村劳动力技能培训4万人，新增转移农村劳动力2.2万人。积极搭建政校企三位一体的人力资源对接服务平台。全市新增高技能人才1.27万人。社会保障体系进一步健全，全市城镇职工基本养老、基本医疗、失业、工伤、生育保险参保人数分别比上年增长9.29%、9.1%、3.27%、7%、3.63%。及时提高社保待遇，全市18.8万人参加养老金调整，人均增加143元，城乡低保标准进一步提高，年人均收入低于2500元的城乡居民全部纳入低保救助范围，实现“五保”供养标准不低于上年度农村居民人均纯收入的60%。各项社会事业加快发展，市民群众最关心最迫切解决的热点民生工作加快推进，完成10个市区农贸市场改造升级，新增市区公交车250标台，全市新建平价商店85家，新建和改建农村户厕1.1万个。教育现代化建设扎实推进，全市学前三年入园率达93.23%。义务教育阶段规范化学校建设达标率96%。外来务工人员子女读书问题妥善解决，全市高中阶段毛入学率达96.15%。新增2家三级甲等综合医院。创建省卫生镇4个、省卫生村34个、市卫生村51个。社会管理创新取得新进展，全市新增社会组织230个。“平安江门”86 建设加快，新安装治安视频监控摄像头2331个、治安视频卡口106个，市公安智能交通控制中心项目完成建设。应急处置能力得到提高。“三打两建”工作取得实效，全市共查处“三打”案件14556宗，查处“保护伞”185人，抓获犯罪嫌疑人10208人，“两建”试点工作扎实推进。加强产品质量和食品药品安全监管整治。安全生产隐患治理成效显著，各项安全生产事故指标同比全面下降，没有发生重大恶性事故，消防领域实现“零伤亡”受到省通报表扬。　　2013年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，紧紧围绕"种树、搭桥修路、抓大项目"的主题主线，深入落实科学发展观，着力调结构、促发展、惠民生，全市经济质量稳步提升，各项事业健康发展。　　一、综合　　初步核算，2013年全市实现地区生产总值（GDP）2000.18亿元，比上年增长9.8%。其中，第一产业增加值158.81亿元，增长3.0%；第二产业增加值1013.03亿元，增长12.6%；第三产业增加值828.34亿元，增长6.8%。在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政业增长11%，批发和零售业增长3.8%，住宿和餐饮业增长2.5%，金融业增长12.8%，房地产业增长12.3%。人均地区生产总值4.45万元，增长9.4%。86 　　全年居民消费价格总水平上涨1.8%，其中食品类价格上涨2.2%，居住类价格上涨3.0%。农产品生产者价格上涨2.7%，工业生产者出厂价格下降0.6%，商品零售价格上涨1.3%。　　年末私营企业3.28万户，注册资金510.65亿元，从业人数31.75万人，分别增长10.8%、17.0%和6.3%；个体工商户16.06万户，注册资金36.64亿元，从业人数31.4万人，分别增长1.6%、4.1%和2%。　　全年城镇新增就业47065人，比上年增加4218人。年末城镇失业人员再就业34187人，城镇登记失业率2.32%，比上年下降0.02个百分点。全年开展农村劳动力技能培训26107人，比上年增加2800人；新增转移农村劳动力31049人，增加9180人。　　全年地方公共财政预算收入158.01亿元，比上年增长17.0%；地方公共财政预算支出210.70亿元，增长12.0%。　　全年税收收入352.64亿元，比上年增长8.6%，其中，国税收入213.74亿元，增长6.6%；地税收入138.90亿元，增长11.7%。　　二、农业　　全年粮食作物种植面积286.73万亩，下降1.9%；粮食产量92.67万吨，下降4.4%；肉类产量29.29万吨，增长0.2%，其中猪肉产量19.62万吨，增长3.7%。　　三、工业和建筑业86 　　全年规模以上工业增加值比上年增长14.1%，其中，轻工业增长14.2%，重工业增长14.0%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长11.9%，外商及港澳台投资企业增长14.3%，民营企业增长14.7%。　　分行业看，食品制造业增长25.3%，纺织业增长8.0%，服装及服饰业增长17.7%，皮革毛皮羽毛（绒）及其制品业增长11.7%，家具制造业增长5.4%，造纸及纸制品业增长14.9%，印刷和记录媒介的复制业增长6.0%，化学原料及化学制品制造业增长12.0%，橡胶及塑料制品业增长19.7%，非金属矿物制品业增长28.4%，金属制品业增长16.1%，通用设备制造业增长25.3%，其他交通运输设备制造业下降1.3%，电气机械及器材制造业增长14.4%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长14.0%，仪器仪表制造业增长9.4%，汽车制造业增长36.2%。　　高技术制造业增加值增长12.0%，其中医药制造业增长5.3%，电子及通信设备制造业增长14.6%。　　先进制造业增加值增长15.0%，其中装备制造业增加值增长14.4%，汽车制造业增长36.2%，船舶制造业下降25.4%。86 　　全年工业经济效益综合指数201.4%，其中资产贡献率10.7%，资产负债率57.2%，成本费用利润率5.6%，全员劳动生产率147146元/人,产品销售率94.6%。主营业务收入2813.59亿元，增长13.4%；利润总额149.98亿元，增长28.7%。亏损企业382家；亏损企业亏损总额12.05亿元，下降27.7%。　　全年资质等级以上建筑企业160个；建筑业增加值49.02亿元，增长3%；资质等级以上建筑企业实现利润额8.24亿元，增长10.4%。　　四、固定资产投资　　全年固定资产投资1000.84亿元，比上年增长17.7%。分经济类型看，国有经济投资332.85亿元，增长28.3%；三资经济投资130.36亿元，下降16.7%；民营经济投资526.59亿元，增长21.2%。分产业看，第一产业投资9.34亿元，增长59.4%；第二产业投资506.88亿元，下降0.1%，其中制造业投资下降11.4%；第三产业投资484.62亿元，增长43.8%。　　全市房地产开发投资241.79亿元，比上年增长67.3%。商品房施工面积1994.66万平方米，增长36.5%；竣工面积321.89万平方米，下降8.5%。商品房销售面积426.81万平方米，增长21.6%；商品房销售额254.32亿元，增长31.3%。 　　五、国内贸易86 　　全年社会消费品零售总额903.70亿元，比上年增长12.0%。分行业看，批发业零售额65.92亿元，增长17.1%；零售业零售额735.83亿元，增长12.2%；住宿业零售额11.16亿元，下降4.3%；餐饮业零售额90.79亿元，增长9.0%。分地域看，城镇消费品零售总额650.37亿元，增长12.8%；农村消费品零售总额253.33亿元，增长9.9%。　　限额以上批发和零售业零售额中，粮油类增长34.4%，肉禽蛋类增长39.3%，蔬菜类增长38.1%，服装类增长15.1%，中西药品类增长15.0%，日用品类增长45.8%，体育、娱乐用品类增长20.0%，石油及制品类增长5.6%，汽车类增长23.4%。　　六、对外经济　　全年海关进出口总额197.3亿美元，比上年增长5.1%，其中，进口总额57.3亿美元，下降1.2%；出口总额140.0亿美元，增长7.9%。分贸易方式看，一般贸易出口83.4亿美元，增长11.2%；加工贸易出口56.2亿美元，增长3.7%。分企业性质看，国有企业出口1.2亿美元，下降4.1%；三资企业出口84.9亿美元，增长5.8%；私营企业出口53.9亿美元，增长11.8%。86 　　全年合同利用外商直接投资12.18亿美元，比上年下降10.8%。实际利用外商直接投资9.23亿美元，增长6.1%。分产业类型看,制造业增长6.7%，电力、燃气及水的生产和供应业增长37.3%，批发和零售业增长16.8%，房地产业下降38.3%。分国别看，来源于香港为4.27亿美元，下降0.5%；来源于法国为1.41亿美元，增长260.6%；来源于英属维尔京群岛为1.35亿美元，增长24.2%。　　七、交通、邮电和旅游　　全年水陆货运量9999万吨，比上年增长11.2%；货运周转量135.07亿吨公里，增长17.2%。水陆客运量20102万人，增长2.7%；客运周转量67.31亿人公里，增长4.4%。港口货物吞吐量6737万吨，增长8.5%。　　年末公路通车里程10008公里，其中高速公路378公里，一级公路727公里。　　年末民用汽车保有量41.01万辆，比上年末增长13.5%，其中私人汽车35.04万辆，增长15.8%。民用轿车保有量22.48万辆，增长17.9%，其中私人轿车20.96万辆，增长18.9%。　　全年邮电通信业务总量59.45亿元（2010年不变价，下同），比上年增长5%，其中，邮政业务总量7.61亿元，增长38.7%；通信业务总量51.84亿元，增长1.3%。年末固定电话用户115万户，移动电话用户590.98万户。86 　　全年旅游住宿设施接待游客1409.98万人次，比上年增长9.8%，其中，国际游客169.59万人次，增长2.7%；国内游客1240.39万人次，增长10.8%。全年旅游宾馆客房出租率61.2%。旅行社组织国内游54.57万人次，下降24.5%；组织国外游12.9万人次，下降13.5%。旅游总收入223.28亿元，增长21.2%，其中，国际旅游收入7.97亿美元，增长14.1%；国内旅游收入173.88亿元，增长23.2%。　　八、金融和保险　　年末金融机构人民币存款余额3207.33亿元，比上年末增长14.4%，其中，城乡居民储蓄存款余额2029.88亿元，增长9.5%；企业存款余额1023.73亿元，增长19.3%；财政性存款余额53.98亿元，增长20.1%。金融机构人民币贷款余额1563.15亿元，增长17.4%，其中，短期贷款余额628.83亿元，增长21.9%；中长期贷款余额900.22亿元，增长17.1%。　　年末各类保险公司45家，保险中介机构(含分支机构)44家。全年保费收入58.19亿元，比上年增长0.6%，其中，寿险业务保费收入38.29亿元，下降7.7%；财产险业务保费收入19.90亿元，增长21.6%。共支付各项赔款24.13亿元，增长34.5%，其中，寿险业务给付13.81亿元，增长67.9%；财产险业务赔款10.32亿元，增长6.2%。　　九、教育和科学技术86 　　全年高等教育(含成人教育)招生2.02万人，在校学生5.69万人，毕业生1.34万人。中等职业技术学校招生2.45万人，在校学生6.74万人，毕业生2.13万人。普通高中招生2.88万人，在校学生8.45万人，毕业生2.63万人。初中招生4.89万人，在校学生14.98万人，毕业生5.35万人。小学招生5.27万人，在校学生29.57万人，毕业生4.93万人。幼儿园入园儿童5.11万人，在园幼儿12.84万人。小学学龄儿童入学率100%，小学升学率100%，初中适龄少年入学率100%，初中升学率97.83%，高中报考录取率84.94%。　　全年地方财政科学技术支出48767万元，比上年下降9.9%。新增国家级高新技术企业40家；国家火炬计划项目3项，省级以上农业攻关项目2项，省级科技攻关计划项目75项。专利申请量8439件，其中发明专利1634件；专利授权量5345件，其中发明专利272件。全市拥有各类专业技术人数17.09万人，其中中级职称以上5.44万人。　　十、文化、卫生和体育　　年末拥有群众文化艺术馆8个，文化站80个，剧场、影剧院2个，艺术表演团体7个，体育场馆17个。全市公共图书馆7座，公共图书馆藏书量221万册，图书馆全年流通人数275万人次，图书外借数101.1万册次，图书馆阅览室坐席数2327个。拥有博物馆8个，博物馆文物藏品6.45万件，其中一级藏品6件。拥有地级市广播电视台1座，县级广播电视台5座。广播人口综合覆盖率100%，电视人口综合覆盖率100%。86 　　年末卫生机构(含各类门诊，下同)1730个，其中医院111个。卫生机构床位16795张，其中医院16309张。卫生机构人员27236人，其中卫生技术人员22851人。卫生技术人员中医生7891人，执业护士8911人，药剂人员1589人，检验人员790人。　　江门籍体育健儿在国际赛事中，获1项冠军；在全国赛事中，获2项冠军；在全省赛事中，获13项冠军。成功举办了首届江门（国际）健走马拉松大赛；成功承办2013-2014中国羽毛球俱乐部超级联赛广东主场5场赛事。　　十一、人民生活、社会保障和安全生产　　全年农村居民人均纯收入12684元，比上年增长11.8%。农村居民家庭恩格尔系数为48%，比上年下降0.1个百分点；消费支出中教育文化娱乐服务所占比重6.8%，比上年提高2.1个百分点；农村居民居住住房总建筑面积人均29.51平方米。　　全年城镇居民人均可支配收入29772元，比上年增长10.2%；人均消费性支出为19906元，增长7.9%。城镇居民家庭恩格尔系数为37.3%，比上年下降0.1个百分点；消费支出中教育文化娱乐服务所占比重为14.5%，比上年提高0.3个百分点；城镇居民现有住房总建筑面积人均30.87平方米。　　年末城乡最低生活保障对象6.44万人；全年共发放低保救济金15466.9万元，比上年增长5.6%。发放基本医疗救助金1830.82万元，增长75%；共计救助8.67万人次。全市五保供养人数6962人；全年落实供养经费4521.5万元，增长19%。86 　　全年社会保险基金收入100.56亿元，比上年增长0.2%。城镇职工养老保险参保人数181.2万人，增加5.18万人；城乡基本医疗保险参保人数385.31万人，增加4.46万人；失业保险参保人数71.24万人，增加5.05万人；工伤保险参保人数73.86万人，增加6.77万人；生育保险参保人数70.93万人，增加6.24万人。　　年末社会福利院6家，福利院床位1621张，收寄养人数840人；敬老院70家，敬老院床位5248张，收寄养人数2110人；社区服务设施3196个。　　全年共发生各类事故3117宗，比上年增长3.6%；死亡381人，下降0.3%；受伤2840人，下降11.2%；经济损失3003.57万元，下降2.3%。其中，工矿企业职工伤亡事故17宗，下降29.2%；经济损失1150.5万元，下降31.5%。道路交通事故2391宗，下降7.5%；经济损失502.7万元，下降0.7%。火灾事故709宗，增长76.8%；经济损失1350.37万元，增长52%。亿元地区生产总值生产安全事故死亡率为0.19，道路交通万车死亡率为1.44。　　年末每万人拥有基层工会组织数量为12.66个，增长13.6%；工会会员人数85.22万人，增长14.9%。　　十二、人口、资源和环境86 　　年末常住人口449.76万人，其中城镇人口288.3万人，占常住人口的64.1%；农村人口161.46万人，占常住人口的35.9%。　　年末公安户籍人口393.0万人，其中非农业人口220.1万人，农业人口172.9万人。人口密度413人/平方公里(户籍口径)。　　年末全市海域面积2886平方公里，拥有岛屿561个，海岛面积249.97平方公里，岛屿岸线400公里。全市森林蓄积量1860.8万立方米，森林面积407.3千公顷，森林覆盖率43.79%；建成区绿化覆盖率43.1%，人均公园绿地面积17.25平方米。　　全市年平均气温22.8摄氏度，比上年提高0.1度；年降雨量2235.4毫米，减少98.5毫米；年日照时数1666小时，增加74.5小时。　　全年农作物受灾面积2401公顷，其中台风灾害2401公顷。自然灾害受灾1.14万人次，自然灾害直接经济损失1615万元。　　全年新建污水管网74公里，新增污水处理能力8万吨/日，生活污水处理率84%；建成镇级生活垃圾转运站57座，城镇生活垃圾无害化处理率96.2%。86 　　全年规模以上工业综合能源消费量852.46万吨标准煤，比上年增长13.5%。单位工业增加值能耗下降0.53%。全年全社会用电量207.3亿千瓦时，增长5.7%，其中第一产业用电量9.93亿千瓦时，下降4.3%；第二产业用电量149.69亿千瓦时，增长8.6%，其中工业用电量增长8.5%；第三产业用电量23.55亿千瓦时，下降3.5%。城乡居民用电量24.12亿千瓦时，增长2.5%。　　全市大气环境质量良好，市区空气质量优良率为71%。全市主要河流水质良好，西江干流和潭江干流水质分别达到Ⅱ类和Ⅲ类标准。全市各级饮用水源得到有效保护，市区饮用水源水质达标率为100%。城市区域环境噪声平均值为54.9分贝，交通干线两侧噪声平均值为68.9分贝，优于国家城市区域环境噪声相应标准。　三、建设的必要性和可行性棚户区改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快棚户房改造、建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。重要性：关系到国计民生，关系到大众的利益。紧迫性：这个要从供需方面来说，现在房地产供需矛盾突出，供不应求，需要增加供应量。必要性：是调控房价的需要，是满足人民需求的需要，是社会经济发展的需要。86 加大棚户区改造及社会保障性住房建设的力度，已经成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。（一）建设的必要性1、解决低收入家庭的住房问题是政府职责我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。2、关注低收入群体的住房问题是构建和谐社会要求86 构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。3、当前房价上涨的背景下建设保障住房更具紧迫性近年来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。4、保障性住房建设是江门市政府改善民生的具体举措江门市委市政府高度重视民生事业，不断改善民生，2013年市政府工作报告要求“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，着力改善民生”，2013年各级财政预算民生投入90.9亿元，比上年增长19.19%。保障性住房建设方面，计划2013年86 全市新开工保障性住房3021套，建成保障性住房4258套。完成华侨农场危房改造725户。该项目的建设是江门市政府落实改善民生的具体举措。（二）建设的可行性1、符合国民经济和社会发展规划《江门市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“扩大保障性住房覆盖面，增加廉租住房房源，加快发展公共租赁住房，积极稳妥推进经济适用房和限价商品房建设。”，因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，加大棚户区改造有助于解决城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。2、符合城市化发展方向和规划要求一直以来，江门市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视，2012年，市政府颁布了《江门市住房保障制度改革创新实施方案》，确定坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立新型住房保障制度。计划于“十二五”期末，江门市城镇保障性住房覆盖面达到20%，城镇中等偏下收入家庭住房困难得到基本解决，新就业职工住房困难得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。符合86 广东省住房和城乡建设厅的《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》。3、符合国家和省的相关政策《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)中明确指出“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市(包括县城)低收入家庭住房困难的政策体系。”为进一步完善住房保障制度，切实保障和改善民生，实现住有所居目标，2012年2月28日，广东省人民政府办公厅以粤府办〔2012〕12号印发《广东省住房保障制度改革创新方案》，要求、建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度、落实配套政策和保障措施、加强组织领导。符合国务院和广东省关于加大棚户区改造相关政策。4、符合落实科学发展观要求随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。86 开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。目前，江门市仍然有部分群众住房困难，影响了江门的发展，不利于江门和谐社会的建设。因此，加大棚户房改造及保障性住房建设力度，符合科学发展观的要求。综上所述，胜利新村房屋解危改造项目建设是必要的，也是可行的。86 第三章项目建设规模和内容一、项目选址胜利新村房屋解危改造项目位于江门市胜利新城住宅小区东侧，规划用地面积约9400平方米，建设用地面积约8856平方米，基底总面积约2465平方米。经江门市政府同意安排用于本项目建设，以行政划拨的方式办理土地使用权手续。由于本项目是根据区域规划定点确定,因此该区地址没有其他可比选方案。项目选址具有如下特点1、场内此前为城市规划的住宅用地，区内有部分危旧楼房需拆迁，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。3、属城市规划的居住用地，周边市政、商业、金融、文化等公共设施规划密集，发展潜力很大，居住条件可望进一步得到改善。4、项目周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。86 胜利新村房屋解危改造项目区位图胜利新村房屋解危改造项目地块现状图86 二、建设条件（一）地形地貌江门市区是江门市中心城市，位于广东省中南部，西江下游、珠江三角洲西侧，在东经112º47’至113º15’、北纬22º05’，至22º48’之间，东隔西江与顺德市、中山市相望，西与开平市、西北与鹤山市为邻，南临南海，西南与台山市、东南与珠海市相连。江门市蓬江、江海两区境内地势由西北向东南呈波浪起伏，逐渐倾斜。西北为低山丘陵和宽谷；中部为狭长的河流冲积平原，残丘、台地零星分布其间；东南为西江堆积三角洲平原。全境河道纵横交错，间有低山小丘错落。（二）地质江门市中心城区境内出露的地层较简单，大部分丘陵山寒武纪八村下亚群地层组成，北部婆髻山为白垩系下统百足山下亚群。在河流及平原区为第四纪全新统，属三角洲海陆混合相沉积；侵入岩有分布于滘头---白水带---南大岗一带的加里东期混合花岗岩和分布于外海马山一带的黑云母花岗岩。低山丘陵地为赤红壤，围田区为近代河流冲积层，高地发育成潮沙土，低地发育成水稻土，土壤肥沃。（三）水文状况江门市境内河流纵横，水网密布，主要过境河流有西江、江门河，还有境内的地表径流，河水受从磨刀门和崖门上朔86 的南海潮波影响，潮汐为不规则半日潮。江门市区七十年代以前常受洪涝威胁。根据北街水文站记录，北街站历年最高洪水位为5.22米，出现于1968年6月27日，蓬江河入口处流量为1060立方米/秒。历年最低水位为-0.104米，出现于1955年2月20日。1974年江新联围北街水闸建成后，解除了江门市区洪水之患。北街头水闸在每年洪水期间，水闸控制流入江门河的水流量不超过600立方米/秒。西江大堤已按50年一遇洪水位标准进行加固、加高。江门河南岸线按路堤结合，路面工程按50年一遇洪水位标准进行设计。西江是广东省主要的航道，在蓬江区东部自西北向东南流，经磨刀门出海。西江水道属洪潮混合型，潮区潮汐为不规则半日混合潮。西江水道年平均流量为7764立方米/秒，全年输水总径流量为2540亿立方米，周郡断面90%保证率月平均流量为2081立方米/秒，被潮连岛分隔后西南侧的北街水道，90%保证率月平均流量为999立方米/秒。在北街又分出江门河，向西南江门市区，汇集了天沙河水，在文昌沙分为两条水道，折向南流，在新会大洞口出银洲湖。江门河流域面积为313平方公里，干流全长23公里，平均坡降0.5‰86 ，平均河宽70米，江门河90%保证率下最枯月平均流量为25.7立方米/秒，洪水期由北街水闸控制，最大下泄量不超过600立方米/秒。江门河因同时受磨刀门和崖门潮汐影响，水文状况较复杂。天沙河是江门河的支流，发源于鹤山市雅瑶镇观音障山，流域面积290.6平方公里，干流长度49公里，河床比降1.32‰，在东炮台和江咀两处汇入江门河。其中下游为感潮河段，具有防洪、排涝、灌溉、航运等功能。西江水道经整治后可通行3000～5000吨船舶，江门河河道经整治后为三级河道，可通行500吨船舶。蓬江区内植被主要为保存良好的次生林和近年绿化种植的亚热带、热带树种，有湿地松、落羽杉、竹等，果树有柑、桔、橙、蕉、荔枝、龙眼等。（四）地质及地震烈度江门市地处珠江三角洲，丘陵地貌较多，城市中部、外海高新技术产业开发区、滘头、礼乐为河滩冲积平原，淤泥层深厚，地质较软，基岩是古老的变质岩系组成，以千枚岩、绢石母片岩、花岗岩为主，因长期受到风化剥蚀，风化层深厚。河滩与平原多由较厚的淤泥积物和潮沼淤泥沉积而成。由于蓬江河床多次改道和河水泛滥，致使城市地貌西北高东南低状横向发展。潮连和外海广阔的平原属于淤泥沉积或近代河流沉积层，地基条件较差。丘陵山地，基岩露出地表，边坡多为残积土层，土层物理力学指标较好。地表河流是西江和西江支流，流向均由北向南，但受潮汐影响，河水顶托倒流长达7公里。根据国家有关资料显示，江门市地震烈度为七度设防区。86 （五）气候特征江门市地处北回归线的以南。濒临南海，属亚热带季风气候。具有明显的海洋性气候特点，常年气候温和湿润，日照充分，雨量充沛，多年平均降雨量1895.3毫米，年平均相对湿度为77%；冬季受东北季风影响，夏季受东南季风影响，多年平均风速2.4米/秒。每年2-3月有不同程度的低温阴雨天气，5-9月常有台风和暴雨。（六）重要资源（1）土地资源规划用地面积约9400平方米，建设用地面积约8856平方米，基底总面积约2465平方米。经江门市政府同意安排用于本项目建设，以行政划拨的方式办理土地使用权手续，可以满足项目建设需要。（2）水资源该项目地处江门市市区中心城区，用水由市政给水管提供，室外给水管环状连接，水量充足，可满足本项目建设及使用需求。（3）交通资源该项目地处江门市市区中心城区，城市道路网络完善，交通四通八达，十分方便。（4）原材料利用：江门市区附近有众多石场供应石料，西江沿岸有较多的86 沙场，所供应的沙石料纯净，能满足该项目建设的使用要求。项目建设所需的水泥、钢材和木材等建筑材料，可在当地及广东省范围内选购。三、项目建设规模根据江门市城市总体规划，结合建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：规划用地面积9400.325平方米，建设用地面积8856.33平方米，基底总面积2464.577平方米，总建筑面积约52189.5平方米。其中住宅建筑面积36910平方米，地下建筑建筑面积13917.5平方米，公共架空层建筑面积1361.9平方米。为781户提供住房保障，全部为保障性住房（公租房）和拆迁安置用房（城市棚户区改造）。86 主要经济指标见下图项目单位指标规划用地面积平方米9400.325建设用地面积平方米8856.33基底面积平方米2464.577总建筑面积平方米52189.5其中计算容积率面积平方米36910.0其中住宅建筑面积平方米36910.0不计容积率面积平方米15279.4其中地下建筑面积平方米13917.5公共架空建筑面积平方米1361.9住宅总套数套781停车位个143建筑容积率-4.17建筑密度%27.8绿地率%32.486 第四章节能方案为深入贯彻落实节约资源基本国策，加快建设节约型社会，提高全社会的节能水平和能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，根据《中华人民共和国节约能源法》、国务院《关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)、国家发展改革委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2006]2787号)和广东省人民政府《印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》(粤府办[2008]29号)规定，编制本项目节能方案分析专章。一、用能标准和节能规范（一）项目应遵循的相关法律法规和规划1、中华人民共和国节约能源法。2、公共建筑节能设计标准GB50189-2005。3、《〈公共建筑节能设计标准〉广东省实施细则》。4、建筑照明设计标准GB50034-2004。5、建筑采光设计标准GB/T50033-2001。6、《民用建筑节能条例》中华人民共和国国务院令第530号。7、《综合能耗计算通则》GB/T2589—2008。86 8、国家和地方颁布的有关合理用能标准。（二）项目应遵循的相关标准和节能规范本项目属公用建筑行业，其节能方案应满足公用建筑类相关标准和规范。项目应遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范有：1．公共建筑节能设计标准GB50189—2005；2．绿色建筑评价标准GB／T50378—2006；3．夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75—2003；4．建筑照明设计标准GB50034—2004；5．建筑采光设计标准GB／T50033—2001；6．采暖通风与空气调节设计规范GB50019—2003：7．民用建筑电气设计规范JGJ／T16—92；8．空调通风系统运行管理规范GB50365／2005；二、项目能耗种类和数量分析（一）项目建设过程中能耗种类和数量分析项目建设过程中需耗用的能源种类主要为：成品油和电；耗能工质品种主要为水。各种能耗数量分析如下：1、成品油消耗86 项目建设过程中，施工机械及运输机械将耗用一定量的成品油，如：打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机、材料运输机、吊装机等。根据以往类似工程成品油定额消耗量指标，我们可以估算本项目施工期成品油的消耗量约为：52189.5平方米×1.3千克/平方米＝67846.4千克可见，项目整个建设过程需消耗成品油67.8吨。2、电力消耗施工过程中部分轻型施工器具需耗电，如：电钻、电机、切割机等；施工场地通风、照明需耗电。根据以往类似工程定额消耗电量指标，我们可以估算本项目施工期电力的消耗量为：52189.5平方米×23千瓦时/平方米＝1200358.5千瓦时可见，项目整个建设过程需耗电120万度。3、耗水量项目建设过程中需耗用少量的水，根据以往类似工程定额耗水量指标，我们可以估算本项目施工期水的消耗量为：52189.5平方米×0.4吨/平方米＝20875.8吨可见，项目整个建设过程需耗水20875.8吨。4、总能耗：项目建设过程中总能耗如下表：项目建设过程中主要能源需要量序号主要能源名称计量单位需要量备注实物标煤实物折算系数折标煤　1电万度吨1201.229147.5　2成品油吨　67.81.457198.8　3水万吨　2.094.85710.2　86 总计折标煤（t）256.5　能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。（二）项目运营过程中能耗种类和数量分析项目运营过程中的能耗种类主要有：1、电力消耗：电器、空调、照明等均需消耗一定的电量。项目采用节能设计方案后，用电量估算如下：用电量估算A.小区住户照明、动力用电按平均每户每天10度电计算。则小区住户电量10度／户×781户=7810度电B.公共照明及其它公用设施每天700度电整个项目合计总用电量8510度电／天。可见，项目正常运营过程时，年需耗电8510×365／10000=310.6万度。2、天然气：小区住户沐浴、燃烧用气按平均62万Kcal/年×人计算。按照户均3人计，则项目年总耗热量为145266万Kcal，天然气热值为9310Kcal/立方米。则项目年总耗天然气量为15.6万立方米。86 3、耗水量：项目运营过程中用水主要是生活用水，依据国家标准《室外给水设计规范》2006年版，项目建成后，正常年份用水量估算如下：1）用水量估算A、小区住户用水量每人每日200L，小区共2343人，小区住户用水量200L／人×2343人=468.6立方米／每天。B、绿化渗漏以及其他不可预见用水量按照上述用水量的5%计算：468.6立方米×5％＝23.43立方米/天。则正常年份项目总用水量492.03立方米／天。可见，项目运营过程年耗水量为492.03×365=18.0万吨。4、总能耗：项目运营过程中年总能耗如下表：项目运营过程中主要能源年需要量序号主要能源名称计量单位需要量备注实物标煤实物折算系数折标煤1电万度t310.61.229381.72天然气万m315.613.3207.53水万吨18.04.85787.4年总需要折标煤（t）676.6上表表明，该项目运营期年综合能耗为676.6吨标准煤。能源消耗以电力为主。三、项目所在地能源供应状况分析本项目地处广东省江门市蓬江区。86 1、供电状况：项目用电由城区电网供应，电力供应充足，能满足本项目使用需求。2、水供应状况：江门市水资源充沛，通过市政水网供水，能满足本项目使用需求。3、天然气状况：江门市授权华润燃气独家经营蓬江区、江海区的管道燃气项目，同时该企业是珠海LNG项目投资方之一。正在建设中的LNG项目投产后，将会成为江门市的重要气源，天然气保障充足。四、节能措施和节能效果分析（一）项目建设过程中的节能措施1、认真选用施工设备。尽量选用节能省油的施工机械，使用设备时做到“一机多用”；施工中能用小型设备完成任务的不使用大型设备；所有大型设备，都应逐步实施能源消耗定额；根据不同的设备，制订并实施施工设备的“单位能源消耗完成工作量”的考核目标。2、做好施工组织设计，安排好施工步骤，减少机械运作时间，尽量避免空程运输。3、作业时间尽量安排在白天，减少夜间照明时间。4、做好施工管理，加强节能意识。施工企业要推行循环经济理念，从循环经济的“3R”原则做起，做好“能源减量消耗计划”86 ，有效地减少施工中的能源消耗量，认真贯彻节能设计标准，开发利用清洁能源，积极抓好建筑废弃物的回收利用工作，为建设资源节约型社会做贡献。（二）项目使用过程中的节能措施1、围护结构节能（1）规划与自然通风：整个项目建筑密度低、容积率适中，绿化率高，空间宽敞广阔，确保了每个房间采光及自然通风良好。（2）选用节能门窗：项目地处广东省江门市蓬江区，气候冬暖夏热，夏季炎热时间长，使用空调时间较长，因而提高建筑围护结构的保温隔热性能显得十分重要。在建筑围护结构总能中，建筑门窗的能耗占其能耗的49%，是建筑物保温性能最薄弱的部分。因此，选用节能门窗是实现建筑节能的主要途径。所谓节能门窗主要体现在以下几方面：①型材的选择：建议选用隔热冷桥多腔体铝合金型材。普通铝合金型材导热系数非常大，热传导很快，对空调能耗消耗很大。而使用隔热冷桥多腔体铝合金型材，用隔热冷桥的方式阻止了铝合金型材的快速热传导，从而实现节能。②玻璃的选择：建议选用热反射镀膜中空玻璃或中空玻璃。玻璃主要是热辐射损耗能量，玻璃层数越多，中间间隔越大，节能效果就越好。双层中空玻璃的传热系数约为普通玻璃的二分之一。③86 配件的选用：五金配件在节能门窗里面所起的作用非同小可，不但与门窗的气密、水密以及抗风压息息相关，在安全等性能上也起着非常重要的作用。节能门窗五金配件主要体现在以下两个方面：一是选择优质五金配件。选择锁闭良好的多点锁系统，保证门在受风压的作用下，扇、框变形同步，有效保证密封材料的合理配合，使密封胶条能随时保持在受压力的状态下有良好的密封性能。从而避免冷热空气通过门窗缝隙流动而损耗能量。材质差的五金配件易老化、碎裂，导致门窗开启不灵活或无法开启、关闭，从而降低门窗的气密性能，达不到节能的目的。二是合理配置五金配件。五金配件的合理配置是非常关键的，没有正确的设计会使隔热断桥铝型材失去断桥的作用，里外相连形成热传导。④正确的组装：选择有实力、有经验的门窗组装厂对门窗进行正确组装。（3）建筑遮阳：建筑在结构设计时考虑建筑遮阳，屋顶设有挑檐、雨蓬等，每个房间设有阳台。（4）窗遮阳：建筑物的外窗，尤其是东、西朝向的外窗采用活动或固定的建筑外遮阳设施。（5）屋面隔热：建筑物屋面增色设隔热层，选用具有良好隔热性能的含水多孔材料，以满足设计规范要求。（6）墙体隔热：墙体材料选用新型建筑墙体材料。±86 0.00以上砖混结构承重墙采用粘土多孔砖，顶层采用粘土多孔砖；框架填充外墙采用封底双排孔砼多孔砖；内部隔墙采用加气砼砌块。以上新型墙体材料均具有很好的隔热性能，从而达到建筑节能的目的。以上围护结构节能措施如能落实到实处，应该可以达到分担建筑节能15%的目标。2、空调系统运行节能空调系统将使用中央变频式空调，需要考虑空调系统运行节能：（1）降低室内给定值标准：将室内温度设定为26℃以上。实践证明，夏季使用空调时，将室内温度从24℃改为26.7℃，约可节约能量15%。（2）减少新风量：在满足室内卫生要求的前提下，减少新风量，有显著的节能效果。（3）防止过冷：夏季室温过冷，不仅耗费能量，而且对人体舒适和健康来说出是不适宜的，室温的过冷往往是由于自动控制不完备，设备选用不当或空调分区不合理所引起的。故设置恒温器是十分必要的。（4）改变空调设备启动、停止时间；在预冷时停止取用新风。（5）过道取用室外空气作为自然冷量。总之，在满足人体舒适度情况下，有意识地正确使用空调，可节约能量20%以上。3、照明设备等其他节能86 （1）太阳能照明技术：建议公共照明选用太阳能照明技术。太阳能照明用于公共部分，太阳能草坪灯用于步行路段等，从而减少公共用电量。（2）设备、电器节能：用电设备均选用节能产品，安装节能灯，如三基色灯；日光灯盘和日光灯支架选用电子镇流器等。实践证明，节能灯的使用比普通灯可节约能源20%以上。86 第五章项目环境和生态影响分析一、环境及生态现状项目所在地区域环境质量现状：“十一五”期间，绿色江门建设创出新局面，如期完成节能减排目标任务。污水处理设施建设明显加强，工业废水排放达标率达到90%以上，工业固体废物处置利用率达到95%以上。一批高能耗、重污染落后项目被坚决淘汰，循环经济发展加快，经济增长对能源消耗的依赖和对环境影响的程度逐步降低。“十一五”期间，江门市生产总值年均增长13%，但是化学需氧量、二氧化硫排放量显著削减，分别比“十五”期末下降9.1%、18.2%；环境质量总体仍然保持稳定：西江、潭江两大江河干流水质基本控制在Ⅱ至Ⅲ类标准。2012年，全市大气环境质量维持在国家二级标准水平，市区空气污染指数范围在13-114之间，空气质量日报优良率达99.5%。全市主要河流水质良好，西江干流和潭江干流水质分别达到Ⅱ类和Ⅲ类标准。全市各级饮用水源得到有效保护，市区饮用水源水质达标率为100%。城市区域环境噪声平均值为56.0分贝，交通干线两侧噪声平均值为69.4分贝，优于国家城市区域环境噪声相应标准。86 主要环境保护目标是项目所在地附近的环境质量，保护级别：环境噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中2类标准；大气环境符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准件；天沙河水质符合《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的IV类标准。项目所在地区域环境质量现状：1、地表水环境质量状况：周围生活污水排入污水管道，经污水处理厂处理达标后排放。2、环境空气质量状况：废气污染物对大气环境造成影响小。3、声环境质量状况：江门市区昼间等效声级1类区和2类区超标，夜间等效声级1类区、3类区、4类区超标。城市区域环境噪声平均值为56.0分贝，交通干线两侧噪声平均值为69.4分贝，优于国家城市区域环境噪声相应标准。二、主要依据（一）环境质量标准：地表水：执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅳ类标准。大气：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准。噪声：执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-9386 ）中的2类标准。（二）污染物排放标准：废水：执行广东省《水污染排放限值》（GB44/26-2001）第二时段一级标准：Ph6～9，CODcr≤90mg/L、BOD5≤20mg/L、悬浮物≤60mg/L、LAS≤10mg/L。废气：《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）二级新建标准：臭气浓度≤20（无量纲）。噪声：边界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准：昼间≤60dB（A）、夜间≤50dB（A）；《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）：昼间噪声土石方≤75dB（A）、打桩≤85dB（A）、结构≤70dB（A）、装修≤65dB（A），夜间噪声≤55dB（A）、禁止打桩工程。总量控制指标：项目所在地排放的污水将进入城市污水处理厂集中处理.本项目总量控制指标：CODcr年排放量≤0.3吨，BOD5≤0.12吨。（三）项目主要保护目标：项目所在地附近的环境质量。保护级别：环境噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的2、4类标准；大气环境符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；天沙河水质符合《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅳ类标准。86 三、项目主要污染源和污染物分析该项目在工程建设期主要的污染物有废水、废气、扬尘、噪音和固体废弃等，这些污染物可能会对建设项目所在地的水环境质量、空气环境质量、声环境质量及生态环境质量产生一些影响。但不会造成生态环境灾难，随着建设项目竣工，这些环境影响将结束。在雨季施工过程中，由于土地裸露会导致水土流失；在工程建设过程中，聚集的尤其是施工机械、物料运输、混凝土浇捣、建筑物装修等活动还将带来扬尘、车辆尾气、施工机械噪声、施工污水、建筑余泥垃圾等污染物，会产生一定的环境污染。该项目建成投入使用后产生的主要污染有：工作生活污水垃圾等。因此，应对该项目建设的环境影响做出全面调查，深入分析，并提出相应的环境保护措施，最大程度地减少项目建设对环境的不利影响，使该项目建设在发挥社会效益和经济效益的同时增强其环境效益。四、项目对环境的影响分析（一）工程建设期环境影响分析在建设期间，由于建筑施工，会产生噪声、扬尘、余泥及污水等污染影响因素。该项目建筑施工对环境可能产生的污染影响主要有以下几方面：86 1、废水在项目建筑施工过程中地基、道路的开挖铺设，以及楼宇捣制、砌砖、抹面过程中产生的泥浆水，机械设备运转的冷却水和洗涤水，会夹带泥沙、水泥、油类、化学品等污染物。2、粉尘和废气挖土、运土、填土以及建筑材料的装卸和汽车运输过程中产生的大量粉尘散逸周围大气中，将会给周围环境带来一定的污染影响。各种车辆及燃油动力设备运行时产生的污染大气的主要因素是NOx、CO、SO2和HC的废气，会对大气环境造成影响。3、噪声使用挖掘机、推土机、桩机、升降机、电锯、运输车辆等经常使用的施工机械设备，这些机械设备在施工作业中产生的噪声，均在90dB（A）以上，会影响周围环境。4、固体废物无用的沙石、余泥、碎砖、弃土等建筑垃圾，不妥善放置，及时清运，对环境会有一定的影响。5、项目室内装修期间环境影响分析废气：项目在室内装修使用粘合剂、涂料会产生含挥发性有机溶剂的废气，会对大气环境造成影响。86 噪声：在设备安装和室内装修期间使用电锯、冲击钻等设备所产生的机械噪声和敲打锤击时产生的撞击噪声。废物：室内装修产生一定量的余泥、渣土、剩余废物料等。（二）建成后使用期环境影响分析1、废水项目建成使用后的废水主要为生活污水和生活废水、清洗地面产生的清洁废水。这些废水经污水管道输送至污水处理厂处理达标后排放。2、噪声主要来自机动车启动、行驶，空调制冷设备的运行、人员喧哗等产生的社会生活噪声，噪声源强在60~80dB（A）之间，噪声经墙壁的阻挡、空间消减后会有所减弱，对周围环境影响较小。3、废气污染项目建成使用后产生废气，主要为燃气燃烧产生的废气，一级汽车、摩托车尾气等。在一般情况下可以达到排放标准。3、固体废弃物项目的固体废弃物主要是生活产生的废纸、食物残渣等生活垃圾，项目将固体废物采用有盖容器分类临时放置，能综合利用的交有关单位回收利用，无利用价值的，交由环卫部分清运填埋，可达到相应的卫生和环保要求。86 五、生态环境保护措施（一）建设过程中的环境保护措施本项目在建筑施工期间，产生一定的废水、余泥、粉尘、废气和噪声，对周围的环境造成影响。项目建成投入使用后由于机动车的启动、行驶，空调设备的运行、人员喧哗产生的噪声，冲厕、清洁洗涤水等生活污水和生活垃圾，对周围环境造成影响。1、落实各项污染防治措施和生态保护措施，特别是施工期间的环境保护工作，防止施工期间的粉尘、废水、噪声对环境的污染。（1）在施工现场周边设截水沟，对污水进行导流沉淀，防止施工泥沙堵塞下水道污染水体。施工废水必须处理达到广东省《水污染排放限值》（44/26—2001）第二时段一级标准后方可排放。（2）施工物料尽可能封闭运输，施工扬尘等废气污染物排放应符合广东省《大气污染物排放限值》（DB44/27—2001）中第二时段二级标准。（3）建筑施工期在晴天或气候干燥情况下，适当向填土区、储土堆及作业面洒水，及时清扫因雨水夹带和运输散落在施工场地、路面的泥土。（4）注意清洁建筑施工的运输车辆，进出建筑工地和泥沙场的车辆，清洗干净车轮和车底才上路。86 （5）选用低噪声的施工设备，合理安排施工时间，并采取有效的消声降噪措施，晚上22：00至次日早上6：00不得安排产生噪声污染的施工作业，施工噪声应符合《建筑施工场届噪声限值》（GB12523—90）的要求。因特殊需要必须连续作业的，先报建设行政主管部门和环保局审查批准，并公告附近居民。建筑垃圾按规定及时清运到指定地点妥善处置。2、按“雨污分流”原则设计排水系统，生活污水经初步处理采取有效的方法治理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918—2002）一级B标准后排入市政污水管道。排污口按规定规范化设置，污水经隔渣、隔油处理后才能排入下水道。3、应优化建筑楼内布局，空调、排风扇等选用低噪声设备，采取有效降噪措施，确保楼内噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的2类标准。4、建筑垃圾和生活垃圾及时清运处理，不从高空抛掷，不随意弃置。落实生活垃圾分类收集的措施。5、建设单位应在周围种植树木花草，以绿化、美化环境，使项目建设对生态环境的影响降至最小。项目建设严格执行配套建设的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境保护“三同时”86 制度。项目建设期间委托有资质的单位进行施工期间的环境监测，监测结果作为验收依据之一。项目建成竣工后，按规定程序申请环境保护验收，经验收及格项目才正式投入使用。从环境保护的角度看，项目的建设是可行的。（二）建成后使用期的保护措施1.水污染的防治措施小区排污管道与排雨水管道分管设置，对小区住房等产生的生活污水集中排入市政污水管道中。2.噪声污染的防治措施空调产生的噪声，因其属间歇使用，对周围环境不会产生太大的影响。汽车行驶所产生的噪声污染，小区内不能通车，机动车道均控制在小区3m以外。除在上下班高峰时段较严重外，其余时间段则较轻。故汽车行驶噪声是周围环境可以接受的。3.废气污染的防治措施煤气燃烧时产生的废气，因其量少分散，直接排放对环境不会有太大影响。但如果是营业性餐厅厨房，则须进行专门的环境评估，并委托专业的环保单位进行设计，使用经国家认可的高效油烟净化设施进行处理后高空排放。要确保处理过的废气达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483—2001）的排放要求。4.固体废物污染的防治措施86 对产生的剩菜饭等生活垃圾，要加强管理。在小区建立固体垃圾收集转运站统一进行收集和转运，杜绝随意丢弃和私自排放固体垃圾的行为。5.其他措施项目总体规划与常年风向相结合，最大限度地减少污水、废气、固体废物对场区和周围环境的影响。小区内外充分搞好园林绿化，种植多种植物，提高景观质量。鉴于以上分析，只要建设单位在保证严格执行建设环境保护“三同时”制度，对项目建设和使用中的各项污染防治物达到排放的前提下，本项目的环境影响在周围环境可承受范围内。因此，该项目从生态环境的角度上评价是可行的。该项目的环境影响评估报告已通过环保部门的审批。86 第六章 建设管理一、实施条件项目已经具备实施条件。二、进度安排本项目可行性研究报告批复后，要尽快着手进行前期准备工作。及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计等工作，项目建设期：2013年――2017年。项目实施总进度计划时  间内  容2013年9月－2013年12月前期准备，完成项目环评、用地、立项等手续。2014年1月－2014年12月完成房屋征收拆迁和各项招标、施工图设计工作2015年1月－2017年12月项目施工三、管理措施（一）工程质量行政领导责任制根据财政专项资金管理的有关规定，建立并落实工程质量行政领导责任制。（二）建立完善的管理规章制度86 项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：《建设管理单位管理工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《建管人员到岗情况检查办法》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。3、建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。根据工程进度情况，审核承建商进度86 及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。组织竣工验收。组织工程审计。审查接收承建商及监理公司整理的技术业务资料，建立技术经济档案。（三）项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证控制目标的实现。（四）质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；86 4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。（五）工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。（六）合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。86 在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。（七）协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。86 （八）安全建设管理施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。（九）资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。四、招标情况根据国家有关招投标法律法规要求，为确保本项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行。结合本工程具体内容，对招标工作的初步计划安排如下：（一）主要依据86 1、《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国主席令第2l号，1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，2000年1月1日起施行）2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（原国家发展计划委员会第3号令，2000年5月1日发布并施行）3、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（原国家发展计划委员会第9号令，2001年6月l8日发布并施行)（二）招标范围项目的招标主要包括：建设勘察设计、建设监理、需购买公用配套设备、设施、材料的采购、土建安装施工等单位。（三）招标组织形式本项目的勘察、设计、监理以及需购买的公用配套设备的采购、土建安装工程施工均采用公开招标形式，即由项目法人委托具有相应资质的招标代理机构进行招标的形式。（四）招标方式由于本项目专业性强，质量要求高，根据建设要求，在招标过程中应遵循以下原则：项目的勘察设计、建设监理、公用配套设备的采购、土建安装工程施工等均采用公开招标方式，即在项目经批复同意后，项目承办单位即在当地报纸上和网站上发布招标公告。在招标文件发出之日起30日内，具备承包招标项目能力的法人单位或其他组织均可以投标，投标单位少于586 个时，重新进行招标。项目的招标、投标、评标、定标均按《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。（五）标段划分按照施工建设和设备购置两个方面，分别招标，主要内容如下：1、施工建设：建[构]筑物建设、道路广场、景观绿化、公用配套工程等分开招标。2、设备购置：水、电等公用配套设备分开招标。也可根据市场情况，采用其他标段划分。（六）对中标单位的要求对中标的工程施工及安装单位，其项目负责人，技术负责人以及投标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实要换人，必须征得建设单位同意，且一旦建设单位发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由中标方负全责。对设备、材料等中标的供应商必须按照投标书所述的设备、材料名称、型号、规格以及生产厂家的产品供货，未经建设单位同意不得变更。招标基本情况表86 内容招标范围组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√　安装工程√√√　监理√√√ 设备√√√　其他√√√　86 第七章项目投资估算及资金筹措一、投资估算（一）编制范围规划用地面积约9400平方米，建设用地面积约8856平方米，基地总面积约2465平方米，总建筑面积约52190平方米。其中住宅建筑面积36910平方米，地下建筑建筑面积约13918平方米，公共架空层建筑面积约1362平方米。为781户提供住房保障，全部为保障性住房（公租房）和拆迁安置用房。（二）编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），（2006年）。2、《投资项目经济咨询评估指南》中国国际工程咨询公司（1998）。3、《广东省建筑工程综合定额》（2010年）、《广东省建筑工程计价办法》（2010年）。4、《广东省安装工程综合定额》（2010年）、《广东省安装工程计价办法》（2010年）。5、广东省及江门市有关建设工程定额及近期工程造价信息。6、建设单位提供的有关投资费用资料86 （三）项目投资估算本项目投资估算约25731.08万元，详见项目投资估算表（注：数据由建设单位提供）。胜利新村房屋解危改造项目投资估算表（2014-6-18)序号项目名称单位数量经济指标(元/㎡)估算金额（元）备注合计元　　257,310,843　第一部分土地出让金项126,670,000.0026,670,000按业主提供数据，参照江国土资（利用）字（2011）431号。第二部分征用拆迁补偿安置费用项138,890,000.0038,890,000按业主提供数据，参照市府办函（2012）205号。第三部分项目建设费用元　　163,185,941　一工程建设费用　　　134,436,784　（一）旧房屋清拆及清运项1.00200,000.00200,000清拆房屋共15幢，其中：预制梁板混合结构（4层）10幢，框架结构（6层）5幢。清拆工程拟按以料抵工形式，另补偿20万元计算。（二）土方工程　　　3,375,000含原小山及地下室土方挖运。1原地块土方挖运工程m342,500.0030.001,275,000　2地下室土方m370,000.0030.002,100,000　86 （三）挡土墙工程ｍ145　200,000挡土墙高约3.4m(未含基础高度)（四）土建工程　　　107,568,921　1住宅（781户）㎡36,910.001,500.0055,365,000按压桩基础,砼框剪结构（2层地下室）。地上十六层，室内按基本装饰。2架空层㎡1,361.901,300.001,770,470　3地下室人防车库㎡6,958.753,300.0022,963,875按人防要求设置在负二层地下车库（含消防系统工程）。4地下室车库㎡6,958.753,000.0020,876,250负一层地下车库（含消防系统工程）。5防雷工程㎡52,189.407.00365,326　6围堰工程ｍ34618,000.006,228,0002层地下室基坑支护，地下室周长约450米，其中东侧相邻地块地面标高约7米，边长约104米，故围堰长度按346米计算。围堰工程暂按内支撑方式计算，造价约1.8万元/延长米。上述估算是根据公建物业公司意见，地块南侧的2幢6层住宅楼及1幢4层空置楼均按清拆后才动工的条件考虑。(五）室内电气安装工程元　　5,583,469　1公租房住宅（525户）㎡23,613.50120.002,833,620含配电管线至各单元简单照明。2安置房住宅（256户）㎡13,296.60120.001,595,592含配电管线至各单元总开关。3架空层㎡1,361.9030.0040,857含公共用房。86 4地下室车库㎡13,917.5080.001,113,400　（六）消防工程元　　3,486,976　1住宅房工程（781户）㎡36,910.0040.001,476,400含消防栓系统、自动报警系统。2地下室车库㎡13,917.50120.001,670,100含消防栓系统、自动喷淋、自动报警系统、防排烟。3架空层㎡1,361.9040.0054,476含公共用房。4防火卷帘㎡60.00600.0036,000　5设备用房气体灭火工程项1250,000.00250,000含变配电房、发电机房气体灭火。（七）室内给排水工程　　　2,748,645　1住户室内给排水工程㎡36,910.0050.001,845,500　2架空层㎡1,361.9050.0068,095　3地下室排水工程㎡13,917.5060.00835,050　（八）电视网络管线工程　　　781,000　1电视管线工程户781500390,500含小区电视管线工程，并接至各住户内。2网络管线工程户781500390,500含小区通讯网络管线工程，并接至各住户内。（九）电梯工程台18300,000.005,400,0001吨客梯，18层18站。（十）楼宇门禁及对讲系统户781800.00624,800非可视对讲，含首层门。（十一）消防水池及泵房设备项11,000,000.001,000,000含生活水池及加压设备、消防水池及泵房设备。86 （十二）小区监控系统项1350,000.00350,000含小区公共场地、地下室、电梯等。（十三）室外场地配套设施工程项　　1,837,500含小区道路、路灯、围墙、室外给排水、消防、绿化给水等。1围墙、门卫ｍ450750.00337,500围墙约450米。2小区道路及给、排水工程㎡11,300,000.001,300,000含小区路灯、绿化给水。3室外场地消防工程项1200,000.00200,000　（十四）周边道路㎡5501,000.00550,000小区外西侧道路约550平方米（长=110米；1/2宽=5米）。受投资规模限制，小区外北侧道路约650平方米暂不考虑（长=65米；宽=10米）。（十五）白蚁防治工程㎡52,189.402.50130,474　（十六）园林绿化项1600,000.00600,000预留项。二高低压配电工程　　　7,300,000　（一）变配电工程（含备用电源）项15,500,000.005,500,000暂按配置3台800KVA干式变压器，含高压电缆500米、低压电缆接至各幢住宅楼电表箱、高低压电柜及配电房配套土建。（二）发电机项1400,000.00400,000400KW柴油发电机1台（含消音设备）。（三）公共部分电缆工程项1.001,400,000.001,400,000包括各幢公共照明、消防报警供电、电梯、消防、给水、小区照明、地下室监控等配电。86 三管道燃气安装工程户7813,200.002,499,200按3,200元/户计算，其中：容量气价1,300元/户；户内管道初始配套费900元/户；庭院管网建设费1,000元/户。四前期费用元　　5,873,434　1可行性研究报告项1　120,000费用由业主提供（包括方案设计费）。2环境评估项1　60,000费用由业主提供。3水土保持报告项1　154,000费用由业主提供。4地质勘探项1　250,000含物探5地形现状测量项1　15,000　6电子地形图及红线图项1　5,000　7工程概算编制费项1　142,288按国家计费标准80﹪8施工阶段全过程造价控制费项1　940,521按国家计费标准80﹪9工程招标代理（含公告费和异地抽取评委费）项1　407,505按国家计费标准80﹪，暂按5次公告计10建筑物工程放线项1　20,000　11工程设计费项1　3,437,420分开配电、燃气12设计方案补偿费项1　120,000　13雷击风险评估项1　201,700　五其它费用　　　13,076,522　86 1临水临电费用项1　350,000　2深基坑第三方监测费项1　500,000　3防雷审图检测费项1　150,00080元/检测点4建筑噪声、排污费项1　84,480按1760元/月、声源×2×24个月5施工审图费项1　239,682设计、勘测费×6.5%6城市基础设施配套费㎡17,40068.001,183,200安置房（含地下室）按68元/平方米计算，公租房免缴。7监理费用项1　2,130,660按计费标准×72％计算8室内环境检测费项1　100,0001200元/点9竣工测量费用项1　10,000　10桩基础检测费项1　300,000　11工程创优费项1　2,690,000工程费×2%12建设单位管理费项1　2,355,000　13二次供水费用户6634,500.002,983,5004层及以上暂按二次供水计算。14周边房屋鉴定及安全措施费项1　0根据公建物业公司意见，地块南侧的2幢6层住宅楼及1幢4层空置楼均按清拆后才动工的条件考虑。故周边房屋鉴定及安全措施费暂不计算。第四部分房屋移交费用元　　16,649,903　86 1房屋移交管理费用户781400.00312,400江建[2001]95号2居委会办公场所费用㎡150　700,000江办发[2007]7号3门牌制作费户79640.0031,840　4信箱及水电远程抄表费户7812,600.002,030,600信箱100元/户，水、电远程抄表费共2,500元/户。5房屋交易手续费、登记费、测绘费等费用元　　587,000　6被征收户回迁安置房税费项1.009,500,000.009,500,000暂估。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的复函》（粤地税函[1999]295号）“对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征"销售不动产"的营业税”7维修基金㎡43,868.7530.001,316,063　8其他费用项1.00　2,172,000　第五部分不可预见费项1　11,915,000不包含房屋移交费用部分的不可预见费。说明：1、本项目投资估算初步设计方案进行编制的，仅供前期投资参考。2、本项目估算总建筑面积52,189.4㎡，其中：地下车库面积13,917.5㎡，住宅面积36,910㎡，架空层面积1,361.9㎡。3、本项目估算总投资25,731.08万元，其中：土地出让金2,667万元，征地及拆迁费用3,889万元，工程建设费用13,443.68万元，高低压配电工程730万元，管道燃气安装工程249.92万元，前期费用587.34万元，其它费用1,307.65元，房屋移交费1,664.99万元,不可预见费用1,191.50万元。4、此估算需要周边的旧房屋拆迁完成后才能实施建设。86 二、资金筹措根据本次投资，资金来源主要由江门市本级财政资金统筹解决。三、资金使用计划在建设期内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金。86 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告第八章项目建设的社会效益一、社会评价本项目为保障性住房，有利于社会稳定，保障中低收入家庭住房困难户的需求，促进社会、经济全面、协调和可持续发展。建设用地按行政划拨取得，并在税费方面享受一定的优惠减免。项目开发位置、环境和建设条件较好。（一）保证社会全面发展的一项重要举措。由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。为此，政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化、社会化和商品化的新体制。特别是政府建设保障性住房不仅解决了中低收入职工的住房问题。（二）能助力调控市场商品房的价格。3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告目前商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此政府要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供保障性住房，减少刚需群体。（三）可以加快推进城市化进程。项目选址在主城区，开发建设规模都比较大，可以较快形成配套齐全的小区。同时因为政策性因素，高入住率可以很快凝聚人气，带动其他产业的发展，加快城市化的进程。（四）为周边地区带来大量的就业机会该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。（五）有利于社会稳定、健康和可持续发展实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受江门市政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。二、经济评价该项目为保障性住房工程，不以盈利为目标，故不进行经济评价分析。3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议1对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无2对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决采空区居民的住房安置问题，提高生活水平。无3对当地居民就业的影响将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无4对利益相关群体影响本项目使当地居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭的普遍响应。无5对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。无6对所在地区文化、教育、卫生和其他社会发展目标的影响可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无7对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善无8对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。无3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告第九章结论一、结论通过上述分析，我们得出以下结论：胜利新村房屋解危改造项目列入《广东省棚户区改造规划（2014-2017年）》项目计划，属于保障性住房建设项目，符合江门市经济社会发展需要，具有良好的社会效益，项目建设是可行的，必要的。二、建议本项目属于棚户区改造的保障性住房项目，时间上具有紧迫性，为加快棚户区改造工作的实施，建设单位要积极争取各环节的支持，争取项目早日建成交付使用，为江门市的经济发展，构建和谐江门做出应有的贡献。3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告编制单位：广东智谷咨询有限公司　　二Ｏ一四年七月3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目名称及申报单位概况1二、可行性研究的依据和范围4三、可行性研究的结论5第二章项目背景与建设必要性7一、项目背景7二、江门市经济社会发展概况18三、建设的必要性和可行性35第三章项目建设规模和内容40一、项目选址40二、建设条件42三、项目建设规模46第四章节能方案48一、用能标准和节能规范48二、项目能耗种类和数量分析49三、项目所在地能源供应状况分析52四、节能措施和节能效果分析53第五章项目环境和生态影响分析58一、环境及生态现状583 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告二、主要依据59三、项目主要污染源和污染物分析61四、项目对环境的影响分析61五、生态环境保护措施64第六章 建设管理68一、实施条件68二、进度安排68三、管理措施68四、招标情况73第七章项目投资估算及资金筹措77一、投资估算77二、资金筹措85三、资金使用计划85第八章项目建设的社会效益86一、社会评价86二、经济评价87第九章结论89一、结论89二、建议893胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告3 胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告3'