颐康园老年会所建设项目可行性研究报告 78页

'盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目概况1二、编制范围与依据3三、简要结论4四、主要技术经济指标4第二章项目背景6一、渝北区发展现状6二、项目建设的意义7第三章建设内容及规模9第四章项目建设选址及建设条件10一、项目建设选址10二、建设条件10三、施工条件14第五章工程建设方案15一、设计依据15二、土地平整16三、道路工程27四、供水管网工程33五、雨水管网工程39六、供电工程42７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告七、通讯工程43八、供气工程44九、管线综合45第六章劳动安全49一、影响劳动安全的因素分析49二、防护和监控措施49三、施工安全措施50四、劳动卫生措施51五、预期效果及评价51第七章环境保护52一、环境保护标准52二、环境保护原则52三、环境保护措施52第八章项目进度计划及建设管理55一、项目进度计划55二、项目建设管理56第九章项目招标59一、招标的组织形式59二、招标的方式59三、招标基本情况表59四、招标初步方案60７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第十章投资估算61一、投资估算61二、资金筹措63三、还款计划63第十一章经济效益评价67一、评价原则、依据及参数67二、收入估算67三、成本费用估算68四、盈利能力分析68五、财务生存能力分析69六、敏感性分析69七、偿债能力分析71第十二章效益评价80一、经济效益80二、社会效益80三、主要影响分析81四、项目与社会的互适应性分析83五、社会评价综合结论83第十三章结论及建议84一、结论84二、建议84７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况项目名称：盘山县“颐康园老年会所”建设项目；建设单位：深圳市商晟投资管理有限公司；建设地址：盘山新县城府前大道与外环路交汇处西北角；建设项目主要经济技术指标见下表表1-1主要技术经济指标序号指标单位规模说明1建设规模1.1总占地面积㎡1146671.2建筑构物占地面积㎡33930建筑密度：30%1.3总建筑面积㎡94290容积率：0.821.2道路面积㎡1720015%1.3绿地面积㎡6353755%2项目总投资万元180002.1土地出让金万元1421无形资产2.2其他投资万元2253递延资产2.3固定资产投资万元14326固定资产3资金筹措万元180003.1企业自筹万元180004项目定员人1574.1管理人员人54.2员工人152含后勤1人5燃料、动力年消耗5.1暖MW4.65.2水t200005.3电万Kw706项目收益6.1商品房㎡543006.1.1销售收入178536.1.2销售税金及附加万元8936.1.3总成本费用万元91016.1.4利润总额万元78596.2老年会所及物业㎡399906.2.1经营收入万元1285以下按达标年估算。6.2.2营业税金及附加万元646.2.3总成本费用万元9576.2.4利润总额万元2646.2.5所得税万元666.2.6税后利润万元1986.3投资回收期年6.3含建设期6.3内部收益率%24.566.4财务净现值i=13%；万元17716.5盈亏平衡点%73735/1285－222－64７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告1.2项目实施背景与依据1.2.1区位环境盘锦市地处辽宁省西南部，渤海之滨、辽河三角洲中心地带。西北邻锦州，东界鞍山，南临辽东湾，市中心距沈阳150公里。全市辖双台子、兴隆台两区和盘山、大洼两县。区域面积4071平方公里，总人口为124.3万。盘锦是一座以石油化工为主导产业的新兴沿海开放城市，资源优势明显、发展潜力巨大。2010年，完成地区生产总值950亿元，同比增长18%；财政一般预算收入80.6亿元，增长49.7%；固定资产投资900亿元，增长65%；社会消费品零售总额185亿元，增长18.5%；实际利用外资9.1亿美元，增长202%；外贸出口3.4亿美元，增长16.3%。主要经济指标增速走在了全省前列！工业集群快速成长。千万吨炼油、百万吨烯烃等重大项目开始启动，世界行业领军企业台湾长春集团加盟盘锦，华锦扩建工程达产达标，盘锦正加速向全国石化基地迈进。石油钻采设备、海工装备等大项目加快建设，装备制造即将成为新的支柱产业。“五大产业集群”拉动工业增长25.4个百分点。高新技术产品增加值增长30%。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告现代服务业集聚区建设成效显著。大商城市广场、鹏欣水游城等大项目加快建设，香港恒大、东方银座、广东美的等知名企业云集盘锦。湿地旅游树起崭新形象，珠海天沐温泉城等大项目签约落地，旅游总收入增长48.5%。新开工房地产560万平方米。物流、会展、文化等产业蓬勃兴起。农业现代化步伐加快。开工新建六和肉鸭加工等大项目23个，建成设施农业5万亩，新改建畜牧小区500个，新增水产小区30个，养殖大蟹15万亩。农机装备水平显著提高。战胜低温寡照、严重洪涝等自然灾害，粮食生产达到105万吨。辽滨新区建设如火如荼。全市上下同心协力发展辽滨，建设辽滨。如今，辽滨新区总体规划面积由110平方公里扩大到545平方公里，成为辽宁综合改革试验区，石油化工、石油装备和海洋工程三大园区跻身省级产业基地。新区产业迅速壮大，知名度、影响力不断提升，宝来石化、振奥橡胶等重大产业项目发挥了巨大的集聚效应，港口、铁路、公路、大学、医院等重大基础工程全面建设。一个充满生机与活力的滨海生态新城开始形成。城市化进程加快。大力推进铁东老区、中央商务区等区块改造，新的城市空间正在形成。竣工中华路、泰山路等12条道路，加快中心医院、数字化城管、污水垃圾处理等项目建设，推进绿化美化亮化，市容市貌焕然一新。田家、高升等中心镇建设步伐加快。城市化率达到65%。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升。从战略高度谋划和推进基础建设，5年来累计完成投资214.3亿元。疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进。大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强。城市建设和管理水平显著提高。建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升。加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、规范化。我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列。生态盘锦建设扎实推进。建成污水处理厂5座，日处理能力达到32万吨。辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。城市空气质量优良率达到95.1%。有林面积增加到26万亩。集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。2010年盘山县国民经济继续保持高速增长，综合经济实力跨入全省中上游行列。全县地区生产总值实现180亿元，比上年增长42.7%；全社会固定资产投资完成180亿元，比上年增长100%；地方财政一般预算收入完成8.5亿元，比上年增长64%；全口径税收完成11.4亿元，比上年增长43.4%；实际利用外资完成1.5亿美元，是去年的7倍；农民人均纯收入实现1.05万元，比上年增长24.4%。多项经济指标增幅位居全省前列，经济运行速度、质量、效益都有所改善和提高。第三产业加速发展。盘山县７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告致力优化产业结构，破解服务业短板，大力发展商贸物流业、休闲旅游业、房地产业，增强了经济活力，提高了人民生活质量。继续扩大规模，改善结构和质量，第三产业在三次产业结构中的比重逐年提高。全年预计第三产业增加值实现39.2亿元，增长46.2%，服务业增加值实现30.8亿元，社会消费品零售总额实现13.5亿元。    房地产业加速发展。2010年房地产开发完成104.8万平方米，房地产业增加值预计实现2.5亿元。辽河油田恒泰利、大连银龙、大连鼎隆等一批知名企业投资新县城，丽景湾、水岸蓝桥、学府名城、龙祥商务会馆等商住地产项目开工建设。乡镇商业和房地产开发也令人欣喜地开始起步，趋热之势明显。高升、吴家、坝墙子、胡家、甜水等乡镇都启动了住宅小区开发项目。   旅游业加快推进。承接了盘锦“第三届国际湿地旅游周”主要旅游项目，成功承办了“观鸟节”和“荷花节”。鑫安源、东晟园等老景区加速升级改造。鸳鸯沟游船码头和两岸景观工程基本完成，红海滩栈桥、汽车宿营地和观景台正抓紧施工。全年旅游业接待人数和产值大幅增加，成为盘山新的经济增长点。盘山县以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告推进新县城建设。拉开“两区一带一湖一站”（太平主城区、胡家新城区，绕阳河景观带，甜水湖，盘锦北站）县城框架，规划建设具有北方水乡特色的湿地水城。1.2.2项目建设背景城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的城市老龄化是目前世界各国政府面临的主要问题之一,中国的大城市早在20世纪90年代陆续走进老龄社会,因此如何改善老年人的生活状况,使老有所养、老有所用,已成为国家和地方政府的当务之急。其实，“养老地产”并不是一个新生事物，但在中国，养老地产的发展还处于很初级的阶段。近两年，大型开发商如万科(论坛)、保利(论坛)等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路的“大旗”，全国布局，在上海、广州等地试点。华润、首创等也多有提及关注养老地产的发展。大型开发商前瞻性的举措给中国的养老地产带来了发展的信号，加之老龄人口增多现状，“养老地产”项目已经吸引了众多企业的目光。只是，刚刚起步的中国“养老地产”面临着许多问题，拿地开发环节、经营方式的探索、政策的支持力度等问题都是“养老地产”发展道路上的绊脚石。谁来填补中国“养老地产”的苍白，又如何跨过这些阻碍，一切还需要时间来慢慢探索。“银发经济”蕴含商机； 养老地产盈利新增长点：随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告让人看到了商机。业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。在广州，60岁以上老人在2007年突破了100万大关。 面对住宅市场现“量价危机”、商业地产竞争激烈、旅游地产风险过高的现状下，“养老地产”成为了开发商即将开垦的一片新价值洼地。中国正迎来“421家庭”时代，再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心。有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产的宠大需求，蕴含无限商机。　　另外，在刚结束的“房地产转型之惑：求解有效性”的博鳌·21世纪房地产论坛第11届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产的可持续发展。因此，养老地产被越来越多的开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，这让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。在住宅和商业地产都遭到政策的攻击的，养老地产或将成房企盈利新增长点。为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县的区位环境、结合我国养老地产现状和未来发趋势；为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告地产产业升级，实现盘山服务业、养老福利业的现代化；盘山县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，已基本确认规划设计方案、土地价格和相关优惠政策。共同达成盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。建设一个入住开心、颐养舒心、侍奉尽心、子女放心的老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐的现代会所。项目预计于2012年3月开工，于2013年9月竣工。1.3建设单位概况深圳市商晟投资管理有限公司成立于2010年，从事投资管理、咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。该公司紧紧抓住养老地产这一发展的契机，不断在华北、东北、华北拓展投资范围，为自己赢得了发展的有利地形和继续发展的空间。本着开拓进取、创新超越的经营理念；在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、老年人群体养老现状、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。该公司以盘锦市经济背景、生态水城湿地为底蕴、以盘锦未来市场需求为导向、以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。该公司是一个实力雄厚、诚实守信、积极上进、勇于开拓的知识化团队。公司坚持“以人为本”的发展理念，力争为老年群体创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和有较高文化品位的生活环境。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告公司将秉承以往的优良作风，坚持以人为本、创造精品、追求卓越、奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。公司竭诚与社会各界携手并进、共谋发展，同创美好未来。1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国环境保护法》；《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)；《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)；【房产】《产业结构调整指导目录》（2007）；《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2003；《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）；《建设项目经济评价》方法与参数（第三版）；盘山县“颐康园老年会所”项目合作协议书。1.4.2研究范围项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评价，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性2.1中国已进人老龄化社会根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。2.2传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。2.3国内的养老设施满足不了需求中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！  2.4政府鼓励发展养老地产人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。2.5养老地产—产业关键７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告媒体报道，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。根据民政部副部长窦玉沛提供的数字，目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是窦玉沛分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡，既存在“一床难求”，也存在“床位闲置”现象。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，毕竟高端人群还习惯于居家养老。缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。养老地产的前景时，分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择撒手为主，而很难考虑长期持有经营。很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段。2.6适应现代养老社会化的需要我国的老龄化问题越来越严重，特别是实施“4-2-1”（四个老人，两个年轻人，一个小孩）政策以来，这样的体制目前来看，导致的社会问题正在逐步严重，常常会有老年人没人管，或者受到关照的程度越来越不够，老年问题日益突出，“长此以往的后果将会直接影响整个国家经济的发展，拖社会发展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活问题，让老年人在后半生能够生活的幸福美满，从必要性来讲，这是一个非常重要的课题。”现代社会变迁快速，生活节奏加快，生产社会化程度的提高，家庭养老已不适应社会的发展，时代呼唤养老社会化。老年会所这一模式，就为养老社会化事业提供了一个爱心的平台，自然承担起社会赋予的“托老养护”责任，满足老年朋友物质和精神的双重需要，提高生命质量。大家庭小环境也是未来“421”家庭子女“常回家看看”的落脚点。随着改革开放的深入，各项改革已使政府无精力去承担和管７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告理这么多的社会具体性问题。在新的投资环境下，不失时机地引入民间投资和外商投资，创建并形成一定规模“尊老养生、用心呵护”的老年养生会所，不光是新形势下投资房地产、“休闲”行业的新热点，也是完善养老保障体系的新思路，具有非常现实和深远的社会意义。国家于1996年颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出了“五个老有”，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。2000年，国家再次发布了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》。确定了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老居住政策，同时提出建立“9073”的养老居住分配格局：即90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；7％的老年人通过购买社区照顾服务养老；3％的老年人入住养老服务机构集中养老。   办好老龄化公益性福利事业，既体现了政府对老人的关怀，又体现了文明社会的养老环境，吸纳了就业人员。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，起点高，社会效益好，风险系数低，只要政府给予政策性支持，创办公益性福利性老年养生会所既解决了未来老龄化社会养老问题，又符合尊老、敬老、养老的社会发展规律，是可行且有效的。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，符合盘锦市政府关于“着力解决改善民生的举措，因此，该项目建设是十分必要的。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第三章市场分析3.1中国养老地产现状中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。 “到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”中国老龄产业协会副秘书长郑卫华预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。据2009年底的统计数据显示，全国养老服务的需求是5000万亿，现在提供的不到1000万亿，市场空间显然非常大。一方面是巨大的市场需求，另一方面却是地产行业产品同质化非常严重。而面对养老地产这么个巨大的市场，很多地产商以及想进入地产行业的资本却视而不见。6月17日，全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。来自国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。巨大的养老需求以及供给的巨大缺口，催生出规模空前的“银发产业”。1、开发之惑什么是养老地产？目前市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告的目标。养老社区有很多种，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是国家投资，有的个人投资的，有的像共同基金或者养老基金来投资的。而早在六年前，某开发商在浦东康桥打造了“亲和源[最新消息 价格 户型 点评]老年公寓”社区，亲和源是中国首家老年社区，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑,老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供 “管家式”的服务。项目负责人介绍说，“养老地产的模式，并不属于房地产，而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。 ”亲和源老年公寓的出现只是一个缩影。面对庞大的市场需求，老年地产已经开始摆脱前几年的步履蹒跚，或将引发新一轮开发热潮，呈现出加速前进态势。2、模式破冰2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。日前，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆对外表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。 ”与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。关于养老地产的发展战略，2009年保利年报以及2010年中报中，都有所提及。旅游地产、养老地产以及城市综合运营等等低风险业态，也在其中被定义为保利未来“新的盈利增长点”７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告。但正如业内人士所说，现在社会上的许多养老机构都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。万科现在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态，未来还有很多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。3、盈利困境“老年公寓盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境提供一个生活状态。 ”养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群曾表示说。就目前的养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。专业人士指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大类，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。中国目前在新的养老机构的建设上，沿袭了其他产业注意硬件，不注意软件的弊端，缺乏许多相应服务。同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、相对费用高的情况。目前明确属性的养老地产，开发模式与普通商品房不同，其建设用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告。在此情形下，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。3.2养老地产—营销要点进入21世纪，2006年初，中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿，到2009年已达1.58亿。按照联合国标准，一个国家的老年人为人口总数的十分之一时正式步入了老龄化社会。近年来我国也有一批地产精英陆续加入到养老地产方向上来，无疑给我国的养老行业带了一个好头，但是，作为一个地产项目营销方案应该注意以下几个要点以确保项目销售畅快。1、养老地产项目地点风景要选好；2、养老地产项目交通路线要畅快、离城距离要适当；3、养老地产项目规模要适当；4、养老地产项目外观形象要注意；5、养老地产项目的标的要索定；6、养老地产项目模式要选定；7、养老地产项目管理方式要体现特点；8、养老地产项目要有前瞻性；9、养老地产项目要主动寻找目标客户；10、养老地产项目更要注重售后服务。3.3养老地产—国内发展的困境在国内，养老地产已经引起人们的注意，万科对这类物业已经研究了3至5年时间，可以预见的是，养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。目前国内的环境还未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的发展尚存以下困境：1、政策优惠无保障７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。2、新兴市场不稳定养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。3、投资额高养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。4、回收期长７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。5、后期物业管理要求高养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。由于以上困难的存在，虽然目前很多房地产公司在研究养老地产，但介入养老地产的开发商很少。3.4蕴藏市场巨大，前景广阔目前，全世界60岁以上老年人口总数已达6亿，有60多个国家的老年人口达到或超过人口总数的10%，进入了人口老龄化社会行列。人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。世界性的人口老龄化是“历史上未曾出现的社会现象”。按照联合国的标准，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告就被称为老龄化社会，而超过了14%就被称为老龄社会。根据有关资料显示从老龄化社会进入老龄社会，法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，而日本只用了24年。我国的情况则与日本相似，当中国的第一代婴儿潮在2015年左右进入老年期时，中国将面临严重的人口老龄化挑战。目前，我国60岁及以上老年人口已经达到1.5亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，将是德国、法国、英国、意大利和日本5国人口的总和。根据相关研究资料显示发达国家一般约6%的老人在养老机构养老，我国养老设施严重滞后，只有1.16%的老人在养老机构，前景堪忧，但也带来巨大商机，发展前景被广泛看好。　　如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。如果这些人不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。　　养老产业——新的经济增长点。有专家说，养老产业可使国民经济总值至少增量10%，我国现在国内生产总值大约是20万亿到22万亿之间，那就是增加2万亿GDP。养老地产是养老产业中很重要的一环，为养老提供最基本的空间。养老产业与养老地产蕴藏巨大市场商机，前景广阔，７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告2010年我国养老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。有关专家预测，到2025年，中国老龄人口将增加到2.8亿，占全国总人口的12.1%。2050年，将增加到4亿老人，60岁以上的老人占人口27%的比例。特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，每四个人中将有一个老人，并以每年3%左右的速度增长的趋向。这些都说明：老龄化社会已是21世纪最现实的趋势问题。对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老需求日趋旺盛。社会迫切需要为老年人营造一个休闲养生、修身养性的舒适环境和净心场所。随着改革开放的深入，未来的社会福利事业将会形成以国家兴办的社会福利机构为示范，其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干，社区福利服务为依托的社会福利服务网络，社会福利事业的投资主体将实现多元化，未来的社会福利事业、养老保险、医疗保险等国家政策都需要有一个配套的服务管理机构来完善政策的延续性和落实性，老年会所就是根据此背景建设的私营管理新模式。党的十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”中强调要“加强老龄工作”。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。盘山县“颐康园老年会所”建设项目，７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告以其独特新颖的大家庭托管模式，使老一辈创业者、建设者不因子女无法顾及和照顾、不因生活协调不好而烦恼；不因丧偶失伴而伤感，不因孤寂无助而困惑；为子女们投身事业解除了牵挂负累，而且解决了政府无法解决的高龄之困；还可以活跃和丰富老年人的生活，使其老有所学、老有所为、老有所养、老有所乐。3.5盘锦市总体环境分析3.5.1人口及养老环境分析2010年末全市总户数46.66万户，户籍总人口130.0万人，比上年末增加0.85万人。全年城市居民人均可支配收入18563元，比上年增长8.9%；城市居民家庭人均消费支出13486元，比上年增长6.8%，恩格尔系数为31.45%。全年农村居民人均纯收入8479元，比上年增长10.1%；农村居民家庭人均消费支出4604.4元，比上年增长3.0%，农村居民家庭恩格尔系数为43.8%。2010年年末全市参加基本养老保险人数50.7万人，其中，职工35.2万人，离退休人员15.4万人。全市参加基本医疗保险人数58.3万人。2010年末全市城镇福利院5个，拥有床位654张，收养408人；全市农村集体敬老院27个，拥有床位2386张，收养1661人。3.5.2房地产开发现状建筑业和房地产开发业。全年全社会建筑业增加值38.8亿元，按可比价格计算，比上年增长29.9%。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值159.1亿元，竣工产值81.3亿元，房屋施工面积227.9万平方米，全员劳动生产率21.6万元/人，增长10.4%。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告2010年房地产开发投资57.3亿元，比上年增长40.8%。其中，商品住宅投资47.5亿元，增长57.8%；商业营业用房投资7.4亿元，增长68.2%。全年商品房施工面积298.6万平方米，比上年增长18.6%；竣工面积149.5万平方米，增长43.3%；销售面积153.9万平方米，增长55.4%，其中，现房销售面积70.2万平方米，增长28.8%；商品房销售额50.5亿元，比上年增长70%，其中，住宅销售额47亿元，所占比重为93.1%，其中，现房销售额23.8亿元，增长35.2%。年末商品房空置面积4.1万平方米，比上年末下降58.6%。盘锦市目前尚无规模的养老地产开发项目运行。3.5.3盘锦市房地产价格走势（1）双台子区：2005年平均价格1467元/m2，较上年度涨幅20.75%。2006年平均价格1725元/m2，较上年度涨幅17.59%。2007年平均价格2200元/m2，较上年度涨幅27.53%。2008年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅27.27%。2009～2010年平均价格3500元/m2。（2）兴隆台区：2005年平均价格2051元/m2，较上年度涨幅4.69%。2006年平均价格2285元/m2，较上年度涨幅11.41%。2007年平均价格2800元/m2，较上年度涨幅22.53%。2008年平均价格3200元/m2，较上年度涨幅14.28%。2009～2010年平均价格为3500元/m2。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告3.5.4目标市场选择(1)“4-2-1”家庭（四个老人，两个年轻人，一个小孩）的老年人；(2)现金储蓄在50万元以上的家庭；(3)3口家庭、中青年白领阶层；(4)房地产、商业投资者。3.4.5市场定位以盘锦市的三口家庭、中青年白领阶层、现金储蓄在50万元以上的家庭、商业投资者和“4-2-1”家庭的老年人为销售对象，将该会所打造成为引领健康、时尚、自由、现代生活的健康形象。同时以优良的配套设施，绝佳的地理位置，使该会所成为养老社会化事业的经典，吸引盘锦市有一定经济条件的老年人、三口家庭、中青年白领阶层及房地产、商业投资者的目光。具体讲有以下价值点：(1)老年会所成为活跃和丰富老年人的晚年生活，使其老有所学、老有所为、老有所养、老有所乐的幸福乐园。(2)时尚。商业网点、网上银行、证券、购物，e时代时尚生活方式，都可以在会所内轻松实现，真正做到SOHO式家庭办公；3.5.6营销推广策略(1)项目的销售渠道为自主销售，通过企业内、外部培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，使项目的营销工作有杰出表现。依据项目进度和销售费用计划，不同时期选择不同媒体组合运用。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告(2)实施概念营销，营销各类别墅概念和该项目的品牌形象。(3)由于该项目地处办公、生活区，且周边自然环境好，租商业网点的需求量大，因而建议在项目推广初期将商业、房地产投资者作为首攻的目标市场。(4)各类别墅的营销推广应采取有针对性的促销宣传手段，选择针对各阶层不同偏好的媒体，并针对目标市场展开劝说投资的宣传，避免大规模无效的促销。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第四章项目规划4.1项目选址分析4.1.1自然概况【地理区位】盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′～22°29′。【地貌地质】盘山县地势，西北和东北高，逐渐向西南倾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部较低，呈槽状地形，境内低洼平坦，多水无山，属下辽河冲积平原，平原地貌是河流长期沉积的结果。境内除平原外，还有少量的沙包、泡子、岗子等。盘山县地质构造位于新华夏系第二区型沉降带内，从地壳结构来看，是辽东台背斜的次一级构造单元辽河台凹;从大地构造来看，则是中朝地台上的二级构造单元下辽河凹陷。该区在全国地震区划带上属华北地震区都城一庐江深断裂地震带，其地震设防基本裂度为7度。【气候特点】盘山县地处北温７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告带，属大陆性半湿润季风气候。雨热同季，干冷同期。光照充足，无霜期为172天。年平均气温8.3度，最高温度35.2度，最低温度-28.2度。年平均降水量600-700mm，主要集中在5-8月份。暴雨多发时段为7月中旬至8月上旬，高峰值为7月下旬。冬季多西北风，平均风速2.8m/S;春夏季多南风和西南风。平均风速3.0m/s，四月份风速最大，可达6.1m/S。4.1.2项目选址本项目选址在盘山新县城府前大道与外环路处交汇处西北角。东边是盘山县政府所在地，是盘山县政治、经济活动的中心。项目建成后该会所将成为盘锦市城乡老年人安度晚年的乐园。4.1.3基础设施优势县城基础设施投资全面铺开，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；详见下图７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告4.1.4土地利用现状会所规划用地面积172亩（114667m2），地势平坦，用地类别主要为现状为商住用地，使用年限为50～70年。4.1.5道路交通现状国道305是盘山新县城对外交通联系的主要道路，用地范围内的现状道路为新县城府前大道与外环路交汇处。4.1.6现状综合评价会所地处盘山县政治、经济和文化活动的中心，周边商业氛围浓郁、交通条件便利，有着明显的位优势，是建设民生安居工程、老年会所的宜居首选。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告4.1.7外部配套条件该项目周围基础设施达到七通，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。优势分析：（1）良好的政策与机遇；（2）便利的对外交通条件；（3）商业氛围浓郁；（3）地势平坦，易于开发建设。4.2规划依据、原则与建设规模4.2.1规划依据《中华人民共和国城乡规划法》；《城市规划编制办法》建设部（2006年4月1日）；城市规划技术标准、规范；《盘山县总体规划》（2010－2020）；4.2.2规划原则（1）会所空间规划布局坚持科学定位，合理布局，功能完善，宜居颐养的原则。（2）会所的规划结合城市社会经济发展，做到经济效益、社会效益、环境效益结合统一的可持续发展原则。（3）会所按照社会化服务、市场化经营、合理布局的原则完善基础设施建设。（4）会所以人为本，强化生态意识，美化会所景观，创建人性化、生态型的居住环境。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告4.2.3建设规模该项目占地面积114667m2，总建筑面积97290m2，其中,道路面积17200m2；景点绿化面积63537m2。该项目分为老年会所居住区和商品住宅区一、老年会所该会所是各类别墅交错，老年人会所内住宿、休闲、娱乐康体中心配套工程、公用设施、绿化景观、道路配套的现代化会所。项目占地82867㎡，总建筑面积38100㎡。1、独栋别墅：30栋/2层、420m2/栋、建筑面积10500m2；2、双拼别墅：20栋/2层、720m2/栋、建筑面积11200m2；3、合院别墅：4栋/2套/2层、每栋900m2、3600m2/2套；4、康体中心：4500m2/1栋/2层；5、球馆、游泳馆：3000m2/1栋。二、商业区为方便老年会所起居生活，规划商业区占地面积45亩/30000㎡，建筑面积54300㎡。1、商住开发：8栋/5层（地下一层）、6000m2/栋、建筑面积48000m2；地下层为车库和仓库为9600m2，其余38400m2为住宅。2、商网开发：6栋2层、1050m2/栋、建筑面积6300m2。三、物业工程园区形成“供水、供电、供热、供气”一体化，形成公用工程“岛”７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告。以高效率、低成本向用户提供可靠的电力通讯、生活用水、污水集约排放、转供送热、等服务项日，实现集约化管理。本项目规划物业的服务系统，其中包括：热力站、污水泵房、变配电间、供水泵房、物业管理及维修。规划占地1800㎡/2.7亩，物业用房：1栋/3层；建筑面积1890㎡。4.3规划用地（各项指标见下表）表4-1规划用地及各项指标汇总表指标用地性质使用年限（年）占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率构物占地面积/㎡建筑密度%绿化景点道路㎡%㎡%商业用地5030000543001.811275042.51275042.5450015会所用地7082867381000.46205502549887601243015物业用地50180018901.05630359005027015合计114667942900.823393030635375517200154.3.1商业用地规划范围内的商业用地总面积为30000m2，占规划总用地的26.16%，商业用地的规划集中体现“集中性”和“关联性”的原则，根据整个园区的规划结构，每个地块都保持了比较均等的区位优势。4.3.2住宅用地规划范围内的住宅用地面积为82867m2，占规划总用地的72.27％，靠近府前大道和西侧路。4.3.3物业用地规划用地面积为1800m2，占规划总用地的1.57％，靠近府前大道和西侧路。4.3.3景点绿化用地７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告1、规划范围内的商业景点绿化用地：以住宅楼的间距绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，绿化绿化景点面积为12750m2，占商业用地规划面积的42.5%。2、规划范围内的住宅景点绿化用地：以住宅楼的间距绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，绿地面积为49887m2，占住宅用地规划面积和60%。3、规划范围内的物业景点绿化用地：以物业楼的周边绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，绿地面积为900m2，占物业用地规划面积和50%。景点绿化总面积63537㎡，占总占地面积的55%。4.3.4道路用地规划范围内的道路用地为17200m2，占规划总用地的15%。4.4道路交通规划4.4.1对外交通会所主要依靠府前大道和东侧路作为对外交通联系道路。4.4.2道路网规划道路交通是建设现代会所的主要基础设施，以现状道路为基础、以会所规划中确定的主干路为网络，建立栋与栋之间以方格网为主要特征的网络骨架，形成有效、便捷、明确的交通系统。规划道路用地占地17200m2，占规划总用地的15％。会所道路均为沥青砼路面。Ａ．进会所主干路：会所环路道路红线宽为12m；７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告Ｂ．支路：为了实现住宅道路网具备应有的可达性，楼间纵横均设有支路，规划道路红线宽度为9m。4.5绿地规划盘山县“颐康园老年会所”系统规划体现“点、线、面”三个层次相结合的概念，注重路边绿化与楼距空间相衔接，形成以“绿、路”为一体的绿化网络。会所的绿化系统主要由路边绿地和绿化景点构成，注重会所的生态环境建设。4.6空间景观规划按照创造格局清晰会所景观秩序与视觉联系，保证空间界面的连续变化，注意内外空间的交融和渗透等景观设计原则，由标志、节点、界面、区域、视线廊道等构成的景观体系。（1）景观轴线：结合会所的道路规划网，以及会所的楼群结构，将结构体系的“主轴线”构筑成整个会所的景观主轴线，创造连续不断的景观效应。（2）景观节点：会所的景观轴线上结合道路交叉口的设计布置多个景观节点，同时成为每一种楼群的形象代表。（3）开放空间：依据服务范围、服务对象，采取不同尺度的开敞空间。营造人性化的游憩休闲环境。4.7土地使用强度控制土地使用强度得控制主要包括用地面积、容积率、建筑密度和绿地率等。（1）用地面积本项目规划占地114667m2，总建筑面积94290m2，绿地面积63537m2；道路面积17200m2。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（2）容积率容积率；商业开发：1.81；老年会所：0.46；物业：1.05；容积率综合指标：0.82，符合相关强度控制标准。（3）建筑密度建筑密度；商业开发：42.5%；老年会所：25%；物业：35%；建筑密度综合指标：30%，符合相关强度控制标准。（4）绿地率绿地率：55%；＞30%，符合相关强度控制标准。4.8会所具备的各种功能   （一）养生保健服务：由会所高级养生专家为老年人制定一套符合本人的营养、养生实施计划，并有保健医生全程呵护实施。（二）医疗服务：由会所康复医疗专家定期为老人进行健康查体、咨询，根据自身健康状况制定康复保健计划，建立健康档案，由保健医生及护理员具体实施。（三）体育健身服务：设置游泳馆；乒乓球、羽羽毛球馆，供域内爱好者、亲友、游客提供健身活动。   （四）文化健身服务：会所具有功能齐全的老年康体中心，设有健身房、门球场、台球房、图书室、棋牌室、多媒体室、戏剧苑等，免费提供拳术、剑术、门球、微机等学习。根据中医学的“四时养生论”定期组织老人外出游览。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告   （五）生活服务：由专职护理人员为老人打水、分餐，整理床上用品，对活动困难和生活不能自理的老人根据实际情况进行特殊护理。   （六）专业护理服务：会所配备大批的专业养老护理员为老人实行24小时专业护理服务。每个房间设有紧急呼叫系统，养老护理员可随时到房间为老人服务。第五章项目实施方案5.1会所地址及建设条件5.1.1地址自然地理概况盘山县“颐康园老年会所”建设项目选址在盘山新县城府前大道与外环路交汇处西北角。现状规划区内地势平坦，用地类别为现状商住开发用地。5.1.2气象资料（1）气温：平均气温8.3℃７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告夏季最高平均气温28.2℃冬季最低平均气温－15.7℃极端最高所温35.2℃（2）风向、主导风向：冬季东北北（NNE）夏季西南南（SSW）风速：最大（地面上10m处10min统计数字）25.7m/s平均风速：4.46m/s标准风载：70kg/m2（3）降雨量：年平均降雨量616.6mm日最大降雨量142.2mm一次暴雨持续降雨量3天236.4mm5分钟最大降雨量13mm10分钟最大降雨量22.8mm（4）降雪量：最大降雪厚度150mm雪荷载：35kg/m2（5）湿度：年最热月份平均相对湿度82%年最冷月份平均相对湿度54%年平均相对湿度70.5%（6）气压：７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告年平均大气压1016.22毫巴最大气压1046.20毫巴最低气压983.30毫巴5.1.3工程水文地质资料根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110～130Mpa，海拔标高为3.3～3.9m。5.2标准和依据《建筑抗震设计规范》GB50011－2001；《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》；《建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范》；《送变电工程质量验收评定标准及强制性条文实用手册》；《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300—2001；《建筑电器工程施工质量验收规范》GB50303—2002；《公路地面工程工质量验收标准及国家强制性条文》；《城市园林绿化工程施工及验收规范》CJJ/T82—99《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—2002。5.3总图布置根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益。竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设的要求，为老年人住宿、休闲、娱乐、康体和会所管理创造良好的条件。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告满足会所道路运输和人流疏散的要求。建筑构物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。5.4工程设计5.4.1建筑内容见4.2.3。5.4.2建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行相关设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。本工程为一类建筑，耐火等级为二级，采用钢筋混凝土框架结构，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。5.4.3结构设计1、商住宅及商业网点（1）商住宅：8栋/5层（地下1层）；每栋6000m2；建筑面积48000m2。地下层为车库和仓库约9600m2，其余38400m2为住宅。欧式建筑、框架结构。1层层高4.2m，地下层、2～4层７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告层高3.5。楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。内墙仿瓷、外墙瓷砖挂面、水泥麻灰地面，进户门为防盗门、内门为装饰木门，塑钢窗。其余为用户自行装饰。（2）商网：在商住楼两侧布置商网，6栋/2层；1050m2/栋；建筑面积6300m2。欧式建筑、框架结构、层高均为3.9m，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。内墙仿瓷、外墙瓷砖挂面、瓷砖地面，进户门为卷帘门、内门为装饰木门，塑钢窗。选用节能灯具和洁具。2、老年人康体中心（1）独栋别墅：30栋/2层；每栋420m2；建筑面积12600m2。（2）双拼别墅：20栋/2层；每栋720m2；建筑面积14400m2。（3）合院别墅：4栋/2套/2层；每栋900m2；3600m2/2套。（4）康体中心：2层/1栋；建筑面积4500m2。（5）球馆、游泳馆：单层、3000m2/1栋。以上均为欧式建筑、层高4.2/3.5m,框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土，屋顶采用钢结构屋架，墙体采用空心砖砌筑。内墙面为乳胶漆、前墙面为陶瓷面砖、其余三面为彩涂料，塑钢窗、欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，理石地面。3、物业楼42×15m、3层、主体采用框架结构、建筑面积1890㎡。1层层高4.2m、2～3层层高3.5m，楼板采用现浇钢筋混凝土，屋顶采用钢结构屋架，墙体采用空心砖砌筑。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告内墙面为乳胶漆、前墙面为陶瓷面砖、其余三面为彩涂料，塑钢窗、欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，理石地面。5.4.4结构设计基本参数：1、使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；2、安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r＝1.0；3、设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；4、建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为0.400s；5、抗震设防：本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为0.05g。结构的阻尼比取0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后确定抗震等级的烈度7度。6、抗震等级：本工程框架—剪力墙结构抗震等级二级；7、本工程框架采用平法配筋方式。5.5公用工程5.5.1给水系统供水现状：盘山县“颐康园老年会所”给水系统来自新县城供水管网，给水经DNl50管道接入会所给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。建设方案：７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告本项目用水消耗指标执行《城市居民生活用水量标准》GB/T50331-2002本项目用水标准采用一区B类标准104L/d.人；393L/d.户；公用设施用地用水指标：3.8L／m2/d道路广场用水刷地指标：2.5L／m2/d绿地用水指标：2L／m2/d时变化系数：l.50根据上述参数资料，“颐康园老年会所”最高日用水量为240m3／d；小时最高用水量为30m3／h。由新县城供水管网接两条DN100管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给会所的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。5.5.2排水工程规划5.5.2.1规划依据与排水体制1、规划依据《城市排水工程规划规范（GB50318—2000）》；规划区规划标高及用地布局要求；《盘山新县城总体规划》；2、排水体制由于新县城对污水和雨水排放实行分流制，因此，该会所亦采取雨水、污水分流排放体制。5.5.2.2污水工程会所内生活污水的排放率不超过用水量的8７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告0%，污水最大排放量为192m3/d。生活污水经市政污水管网排入污水处理厂。5.5.2.3雨水工程1．雨水量计算采用盘锦市暴雨强度公式：1885.764×（1＋0.58gp）q=———————————(t+8.719)0.711雨水管渠设计流量公式:Q=φ·q·F式中：重现期(年)P＝1，集水时间(分钟)t径流系数φ＝0.45，汇水面积(公顷)F2．系统布置雨水管道沿道路布置坡度≥1‰，由各主干路布置雨水干管汇集各汇水面积的雨水，根据该区地形高差，设置雨水排放口，最终排入就近水体，管材采用钢筋混凝土管。5.5.3电力工程5.4.3.1设计依据《城市电力规划规范（GB/50293—1999）》；《城市道路照明设计标准》；《新县城总体规划》。5.5.3.2用电负荷７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告本项目用电负荷为一级负荷，在地下一层设置变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。该会所规划用电总负荷1.5585MW，考虑同时系数0.7，应为1.09MW（详见表）。表4-2会所用电负荷预测表用地名称建筑面积（㎡）综合用电指标：W/㎡用电量(MW)商网车库15900150.2385住宅区69000151.035康体中心、游泳球馆7500100.075物业楼1890200.038道路、景点亮化17200100.172小计1.5585乘同时系数0.71.095.5.3.3系统布置会所外有一条10千伏电力线，为本会所提供用电需求。会所内规划建设变电所1座，为商业、住宅区供电。该区内电力线以地埋方式敷设。5.5.4道路照明道路照明应符合：《城市道路照明设计标准》《城市道路设计规范》的有关要求。会所７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告道路照明设计应根据道路性质、夜间人流车辆集散活动频率、路面铺装材料以及绿化布置等情况，分别采用双侧对称布灯、周边式布灯等常规照明或高杆灯照明。广场通道、出入口与人群集中活动区的照明水平及均匀度应略高于与其衔接的道路。5.5.5供热工程5.5.5.1建设原则全面规划、建设和实施，优化设计、节约能源、经济环保。选择新县城供热公司提供热源，可满足会所的供热需求。5.5.5.2热负荷估算计算指标，取用综合热指标70W／m2，容积系数取0.5，初步估算的热负荷为5.9MW。5.5.5.3供热方案由新县城供热公司供热管线（φ273管道），接口按DN150管径设置。通过换热站将高温热水130～70℃转换成95℃／70℃的低温水向各用户供热。5.5.5.4供热管道布置供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区；供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管网采用枝状布置形式，直埋敷设。5.5.6通风与空调系统（1）空调工程（夏季）：空调工程，按分体式空调考虑(外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞)。（2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个单体均设有排风机，排烟风机设在屋面。5.5.7弱电工工程5.5.7.1规划依据７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告城镇电讯工程规划设计的标准、规范；规划区现状及规划用地布局要求；《新县城总体规划》。5.5.7.2话机容量考虑本区域为“颐康园老年会所”，商业及行政办公单位较少的特点，测算总装机容量为500门。测算见下表表4-3住宅区电信容量预测表用地名称住宅户数1部电话/户电话容量：门住宅小区225225225商网150150150老年会所110110110康体中心151515物业151515小计5155.5.7.3通讯系统布置1．由盘山县电讯支局引入通讯系统，利用盘山县电讯支局长话交换设备、无线寻呼、移动电话设备、数据交换设备和宽带网等，完全可以满足建设项目的需要。2．平行的道路宜隔街敷设管道，以减少工程造价。3．为提高主干电缆的利用率，一律采用交接配线方式。5.5.7.4网络设施建设结合主要道路沿线网络用户的特点，规划拟采用光纤宽带接入方式建设。接入点原则上设置在较大规模的光纤进楼、宽带入户。5.5.7.5有线电视设施７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告结合本地区规划，规划区内配置完善的有线电视系统，由县电视台统一建设、维护。原则上，各级有线电视线路均应与电信管线同路由敷设。5.5.8保安管理系统会所四周砌筑钢柱铁栅栏围墙，进出口2个，安装2-15m宽不锈钢电动伸缩门。在主要出入口、各单体、停车场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在会所物业消防控制中心。采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于商网客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。5.5.9天燃气工程由天燃气管网总干引入会所内。天燃气用量约150m3／d。建设项目投资见附表1；5.6会所经营管理方式5.6.1老年人生活密度60m2/人；30600㎡/60㎡=510人。5.6.2服务内容及人员安排一、医疗保健：1对10服务，员工51人；７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告二、生活服务：1对10服务，员工51人；三、保安服务:1对20服务，员工25人；四、保养、维修服务:1对20服务，员工25人;员工合计：152人。5.6.3服务收费标准35元/㎡.月；35元×65（㎡）=2100元/人.月；25200元/年；25200元×510（人）=1285万元5.7工程进度安排2011年7月～2012年3月前期工作、三通一平、勘测设计；2012年3月～2013年11月土建及安装工程竣工；人员培训；2013年11～12月竣工验收；2014年项目投入运营。第六章节能6.1概述节能是本工程的重要环节之一，是降低生产成本的重要途径。能源是人类的宝贵财富，建设项目必须十分重视节能措施的落实。根据国家计委、建设部（1992）1959号文《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定》，在进行建设的同时，要同步、多层次、多方面做好节能工作。6.2节能措施6.2.1建筑节能设计７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（1）设计依据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇》2007版（2）节能设计内容建筑在功能定位、体形处理以及建材选用等方面依据国家《公共建筑节能设计规范》进行设计，方案设计中强化运用了多种形式的平开窗和天窗，使室内充分获得自然采光外，也便于利用主导风向组织自然通风，有效的降低温度，减少空调的使用，从另一方面也体现了节能环保。具体节能设计如下：a.本方案建筑外墙采用300mm炉灰混凝土砌块砌筑，外贴70mm挤塑聚苯保温板后外挂石材或铝扣板；屋顶采用双层彩钢板内夹100mm厚岩棉。其屋顶和外墙的传热系数满足节能规范要求。b.建筑的悬挑部位贴70mm厚挤塑聚苯保温板后外挂铝扣板。c.外窗采用断热型和low-e镀膜玻璃，气密性为4级，保温性为7级，门窗缝隙处采用发泡剂填充，避免空气渗透导致能量损失。随着建筑业迅速发展，建筑提倡的“绿色建筑”成为建筑设计的新理念，目前国内建筑设计中广泛的采用了太阳能、地热能等可再生能源的利用。从而保证建筑设计真正达到国家《公共建筑节能设计标准》的要求。2、节能设计（1）所有大便器，小便器冲洗设备均采用节水用具。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（2）各用水部门均采用计量收费。（3）所有供热管道均做好保温。（4）按《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005设计。（5）风机能效限定值按《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761—2005设计。6.2.2运营期节能配变电设施配备功率补偿器，采用节能电机、节能灯具按消耗指标供电、供水。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。6.2.2.1节能措施在供电、供热、道路建设、灯具安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；选用节能灯具。6.2.2.2节水措施注重节约用水和水的重复利用。根据企业总体规划，逐步完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。为了降低新鲜水的消耗量，提高水利用效率，采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理后污水主要用于锅炉用水、厕所冲洗用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的用水。大大降低新鲜水用量。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。完善计量设施，对能耗进行监控，确保节能降耗。第七章环境影响评价7.1设计依据《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；《工程场所有害因素职业接触限值》GBZ2-2002《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《城市生活垃圾管理办法》建设部令第157号7.2区域环境质量７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告7.2.1环境空气质量根据现状，“颐康园老年会所”建设项目属生态农业区，区域内及周边无污染，评价范围内大气中各污染物的单项标准指数均可小于1，范围内环境空气质量较好，可达到GB3095-96《环境空气质量标准》中二级标准。7.2.2区域噪声   根据现状，区域噪声能在GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》中Ⅱ类标准之内。7.2.3地表水环境   现状监测结果表明，拟建工程最终受纳水体300～400米的地下水质可以满足《地表水环境质量标准》三类水体要求。此外，“颐康园老年会所”建设项目规划72567m2的绿化设施，净化空气环境，减缓对周围噪声环境的影响。7.3环境保护目标与原则7.3.1环境保护目标将盘山县“颐康园老年会所”建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%5、生态保护覆盖率100%。7.3.2环境保护原则1、与自然和谐共存原则盘山县“颐康园老年会所”应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。3、会所发展原则尽可能将商业、住宅小区与区域特色相结合，将会所建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环保方案相协调。4、高科技、高效益原则７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括会所环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使会所得到健康、持续发展。7.4建设施工期环境影响分析7.4.1施工期环境影响因素1、声环境：车辆噪声；现场施工设备噪声。2、废气：运输车辆排放的尾气。3、废水：生活污水；4、扬尘：施工中土方开挖、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；5、施工期间产生的固体废弃物及生活垃圾。7.4.2施工期间环境污染防治措施1、噪声和尾气控制：进出施工现场的动力车辆要加尾气排放筒，并且是经过年检合格的车辆方可进入施工现场。施工设备必须保证噪声达标、禁止使用国家明令淘汰的产品。每天晚22：00～次日6：00不得在生活区作业。2、扬尘控制７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告施工现场的道路，要定期洒水避免扬尘；混凝土施工、土方施工和土方外运要采取防治扬尘保护措施。3、废水控制生活污水要统一收集，沉淀后统一排放到集水池、用于冲厕和绿化浇地。施工现场要设蓄水池，雨水和养护及冲洗水集中排放到蓄水池再循环使用。4、废固物控制生活垃圾分类存放到园区垃圾箱。包装物和边角余料统一废品回收。7.5项目运营期环境影响分析7.5.1项目运营期环境影响因素废气：交易车辆排放的汽车尾气；废水：生活污水；生活垃圾；居住、商网排放的生活垃圾。7.5.2运营期环境污染防治措施1、废气噪声控制（1）汽车必须是经尾气和噪声检验合格的的车辆方可进入，区域内禁鸣高音喇叭，保证居民和工作人员作息。实行“人车分流”，减少噪声、尾气污染。2、污水排放控制措施７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告排水系统采用雨污分流系统。采用节水设备，严格用水管理，最大限度减少生活污水。所有污水经沉淀消毒可做冲洗和绿地水，循环使用后进入化粪池，经化粪池厌氧分解处理后排入污水处理厂。3、生活垃圾处理生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运。固体废弃物处理：园区内的固体废弃物应分类收集存放，由环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行《城市生活垃圾产生源分类及垃圾排放》J/T3033-1996。第八章安全消防8.1安全8.1.1危险源（1）供热管道；（2）电器、电路（3）动力设备8.1.2安全措施（1）认真执行“安全操作规范”、“应急预案”和“劳保条例”，操作工人严格执行公司制定的安全操作规范。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（2）供热管道和阀门要经常检查和维护，防止泄露灼伤。（3）电器、电路要设漏电、过载、短路保护和防爆装置。（4）动力设备的传动机构要有安全罩。（5）设备设置重复接地，地埋电缆用塑料管保护（过路要加钢套管），开关箱设置漏电保护器。8.1.3防盗措施(1)建立一个智能化的保安系统；(2)加强保安人员的防盗培训；(3)同公安部门建立联防体系。8.2环境卫生措施1、规划区内区内绿化景点72567㎡、绿化率40%；2、每栋楼前设置1个垃圾箱，路边一侧每隔50米设置一个垃圾箱。3、住宅区物业设专职人员每天清扫两次、及时冲洗道路。4、通过监控设施，杜绝尾气和噪音超标车辆进入小区。5、按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量。6、物业公司员工要做到着装整洁，上下班换工作服。工作人员每年检查一次身体，体检不合格人员严禁上岗。8.3消防8.3.1消防工程规划原则７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利居民生活、保障安全为出发点，做好会所防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强会所消防基础设施建设，倡导科技消防，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、会所消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。8.3.2工程措施1、消防设计根据总图布置与功能结构，消防应规范、合理规划设计，合理划分消防责任区。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。该项目四周通园区道路，形成环形消防车道，宽度5米，住宅楼与周围建筑物保留有规范的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。3、消防供水项目设置消防水池、同时设置两台消防供水高压泵（一开一备），设置垂直和各楼层横向的专用消防用水管道和设施。4、消防通讯７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，完善消防通信系统。消防中心控制室设在物业办公楼内，设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每各区域设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。5、消防设施消火栓设置：室外消火栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。住宅楼、物业中心设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位。灭火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，灭火器应放置在住宅楼、办公楼楼梯明显和便于取用的地方、每个单元配备一个。8.4安全疏散“滨海新村”建设项目要合理设置消防通道和疏散楼梯，安全疏散楼梯和通道直通室外。形成立体高效的疏散系统。8.5防震７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。地震疏散可利用楼间绿地和广场。第九章投资估算与资金筹措9.1编制说明“颐康园老年会所”占地114667m2，其投资内容包括：土地融金；主体建筑及安装工程；公用及配套费用。项目建成后，商业住宅、网点整体出售，老年会所、物业由建设单位经营管理。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告9.2投资估算9.2.1编制依据及方法按照辽宁省2008年工程预算定额及相关的取费，材料、设备价格按2011年7月份现行价格。建筑工程费用，按其结构形式及使用功能，并结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。设备购置费用参考国内订货报价，设备运杂费和安装费用按行业取费标准估算。该项目建设总投资18000万元，其构成如下（详见附表1）：表9-1项目建设投资汇总表单位：万元序号项目单位数量单价/元估算价值其中商投会所一无形及递延资产3674137023041土地融金㎡114667123.92142137210492前期费用8715013703道路绿化8521926604配套设施费3371941435其他支出及期间费用19311182二固定资产14326710572211建筑安装主体工程13608689167172外管网工程718214504合计18000847695249.3资金筹措：全部投资由企业自筹。第十章财务效益分析10.1销售收入、销售税金及附加10.1.1商品房销售收入及税金估算1、商品房销售收入估算见下表：表10-1商品房销售收入估算表单位：万元序号项目面积（m2）单价（元）金额（万元）７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告1商业网点及车库15900350055652商品住宅38400320012288合计54300178532、商品房税金估算及附加估算：商品房销售只缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。销售税金及附加为：销售收入×5%，销售收入及附加估算为893万元（详见附表5）。10.1.2老年会所服务收入、税金及附加估算1、老年会所服务收入估算：老人生活密度60m2/人，会所容纳人数为30600÷60m2=510人。入往率达到100%时：35元/m2.月；60m2/人；2100元/人.月；25200元/人.年。老人会所年收入：25200元×510人=1285万元/年。2、老年会所销售税金及附加估算：该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。销售税金及附加为：销售收入×5%，销售收入及附加估算为893万元（详见附表5-1）。10.2总成本费用估算10.2.1商品房1、销售佣金估算：本项目的销售佣金按销售总收入的1.5%估算；17853万元×1.5%=268万元。2、销售费用估算：本项目销售费用按销售总收入的2%计算；17853万元×2%=357万元。3、建筑开发成本：8476万元７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告商品房总成本费用合计：9101万元10.2.2老年会所项目建设期2年，2014年正常营业。项目计算周期按11年。1、固定资产折旧总投资×固定资产形成率－残值折旧费=使用年限式中：土建固定资产形成率按95%，折旧为40年，净残值为5%；设备固定资产形成率按90%，折旧为10年。年折旧额为200万元。2、修理费用修理费=土建折旧×30%+设备折旧×50%，年修理费为68万元。3、无形及递延资产土地征用费、道路、绿化、设计费、开办费按20年摊销。年摊销额115万元。4、成本估算（1）能源消耗：见下表表10-2能源消耗估算表单位：万元序号能耗名称消耗数量单价金额1电70万kw0.8562水2万t483热0.1125mw80090合计154７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告（2）人员工资及福利按157人估算，1.911万元/年.人；年工资总额为300万元。（3）其他费用按分项计算法估算，年其他费用为120万元。总成本费用估算详见附表3。10.3利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额，详见附表5。估算的商品房利润总额为7859万元；老年会所及物业利润总额为264万元，所得税66万元，税后利润198万元（详见附表4）10.4盈利能力分析计算项目内部收益率为24.56%，大于行业基准收益率13%，计算财务净现值（i=13%）=1771万元，投资回收期为6.3年（含建设期）。（详见现金流量表6）投资利润率：投资利润率为5%；投资利税率为6%。10.5不确定分析以生产能力利润率表示盈亏平衡点BEP=735/（1285－222－64）=73%表明该项目有较强的抗风险能力。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告第十一章风险因素及对策11.1风险因素11.1.1行业风险(1)筹资风险７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告该项目开发所需资金，包括公司的自有资金、银行借款和预售款反投资。如果该项目的募集资金不能及时足额到位，将会影响工程进度和施工质量，使公司有可能不能按期、按质交房，从而承担违约责任。(2)建筑产品更新的风险随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，项目有可能面临被淘汰的风险。特别是盘锦的房地产业，许多盘锦的房地产开发商已经开始看好小户型这一颇具市场前景的产品，并着手进行小户型的建设。随着供给的增加，社会对这类产品不再满足于其新的消费和投资理念上，对建筑、功能设计和配套服务的要求也将会越来越高。因此，项目前期设计过程中就应该考虑未来市场变化所带来的产品被淘汰的风险。(3)产业政策风险房地产业与国民经济状况联系极为密切，房地产行业的发展与经济发展周期有极大的相关性，国家的经济政策对房地产行业影响较大。国家常常对包括房地产行业在内的基础设施建设进行限制以达到宏观调控的目的。另外，地方政府基于其整体规划和长远发展考虑，对于不同行业在不同时期也有不同的产业政策。因此，国家和地方政府的经济政策对该项目的经营会产生较大的影响。(4)对其他行业和资源依赖程度高的风险７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求较大，因而房地产行业对金融业的依赖程度较高。金融部门经常会进行业务调整，若改变对房地产行业的贷款政策，将会明显地影响房地产行业的发展。另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑、建材、电子、机械和化工等行业有较大的依赖性，这些行业的产品质量、产品价格、产品更新周期等均影响房地产业的发展。房地产对自然资源如土地资源、建筑原材料(水泥、钢材、木材、石材等)有严重的依赖性，其中水泥、钢材、木材、石材等建材可能由于环境保护的要求或是资源开发的限制而减少产量，导致建材价格的上升，从而增加项目的开发成本。11.1.2市场风险(1)受国民经济发展周期影响的风险房地产受国民经济周期的影响极大，具有明显的周期性，我国房地产的周期一般为4～6年。但是，由于反应与调整较慢，房地产业的周期与国民经济周期相比有明显的滞后性。公司将面临着国民经济发展周期带来的影响。(2)市场不够发达和存在市场分割的风险目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度较低；商品房这一特殊商品，其交易、过户目前受到政府管理部门的严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达的风险。另外，房地产的生产和销售有明显的区域性。由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来的风险。11.1.3政策风险(1)房地产业税收变化的风险７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告国家经常通过税收来调控对房地产的投资，如土地增值税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目的盈利水平降低。(2)盘锦市对房地产企业金融政策变化的风险盘锦市对房地产企业的金融政策变化的风险也将影响该项目的经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化的影响。按揭利率受国家房地产行业政策的影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户的现金供款量，从而影响总体购房客户的总量，减少整个房地产的市场容量。同时，房地产办理按揭政策的日益规范延缓了业主办理的速度，银行按揭放款速度的减慢将影响公司的项目现金流量，从而影响项目的收益指标。11.2对策11.2.1经营风险的对策(1)对原材料、设备供应风险的对策应加强对原材料、设备的采购渠道的拓展，避免过分依赖某一固定的供货商；采用直接从生产厂家购货的办法，减少中间环节；力争与生产厂家建立长期、稳定的合作关系，降低原材料、设备的采购价格。(2)筹资风险的对策由于深圳市商晟投资管理有限公司建设７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告项目销售情况良好，资金回笼快，并已有较高的市场知名度和品牌效应，这将使本项目具有良好的预售前景。公司将保持与各金融机构的良好合作关系，以良好的经营业绩、市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司的持续融资能力，保证项目的顺利实施。(3)产品更新风险的对策为确保项目能够有效规避产品更新带来的风险，项目在设计时就必须考虑融入最新的设计理念和建筑风格，并充分体现以顾客为本的原则，将建筑方案作为一个艺术作品进行精雕细琢。为此，本公司特别聘请了著名建筑设计公司负责项目的建筑设计和景观设计。该公司的设计代表了国际先进设计水平和最新理念，其设计方案可给顾客带来艺术作品的享受，同时其以人为本、独特、细致的设计，将给顾客带来生活便利、舒适和高附加值，因此可确保项目持久的生命力。11.2.2行业风险的对策(1)对产业政策限制的风险对策本公司一贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间律，以便充分理解和把握国家政策的动态。在国家产业政策调整时，可提前制定应对措施，从而化解因产业政策的调整而带来的风险。(2)对其他行业和资源依赖程度高的风险的对策公司将根据需要，与有关金融机构建立长久的战略性合作伙伴关系。根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资的方法解决公司资金的需求。尤其是长期保持与银行的紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告对依赖的建筑业和建筑材料行业，公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久的战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业的依赖。11.2.3市场风险的对策(1)对受国民经济发展周期的影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期的变化而变化。一般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。因此，公司可根据这一经济发展规律，在确保股东利益免受损失的前提下，在充分考察市场发展现状和趋势后，确定调整目标，及时调整投资、开发项目及经营决策，使项目建设受国民经济发展周期影响降到最低程度。(2)对市场不够发达和存在市场分割风险的对策由于本公司目前具有一定的土地储备，从而减少了土地价格变化带来的风险，这给该公司以后的发展奠定了良好基础。另外，在盘锦市范围内进行房地产开发，该项目应更加细致地研究市场需求的新动向，抓住房地产消费的趋势，做好市场定位，避免大而全，突出特色，为某一个细分的市场群体打造量体定制的住宅产品，从而降低市场分割带来的风险。11.2.4政策风险的对策(1)房地产业税收变化风险的对策宏观税收政策变化带来的风险属于系统风险。这就要求项目确保成本领先，并根据有关政策进行及时、有效的调整以符合国家产业政策的要求，将政策变化带来的损失减至最小。(2)对房地产企业金融政策变化风险的对策７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告针对金融和按揭政策可能带来的风险，本公司一方面采取审慎的财务政策，另一方面将采用更为严格的项目评估制度，使每一个项目都建立在科学论证基础上，以降低不必要的风险。第十二章结论与建议12.1.结论本项目的发展条件已经成熟，其运作将有利于加快盘锦市建设的步伐，促进盘锦的建设发展，对提升盘锦市的整体形象，以及对盘锦市房地产结构的完善优化，提高企业的经济效益、增强企业的经济实力具有重大意义。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告市场分析表明，该项目具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；投资方有品牌优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有一定的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。敏感性分析等表明，该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要投资方科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。12.2建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议：12.2.1尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。12.2.2进一步落实资金本项目规模较大，总投资15000万元。如此大规模的投资，势必给投资方带来较大的资金压力。在融资方面，投资方已做了大量的工作，建议投资者进一步落实资金，保证资金及时到位。12.2.3加大营销战略，确保项目达标本项目必须保证获得持续稳定的销售收入，要达到这一目的就需要采取积极地、新颖地营销策略，通过各种媒体加大宣传力度，大力挖掘市场潜力，不断地创造新的卖点，以吸引客户。７８ 盘山县“颐康园老年会所”建设项目可行性研究报告７８'