汽车精品市场项目建议书 42页

'海西汽车精品市场项目建议书二O一三年八月目录39 第一章总论11.1项目概况11.2投资建设单位概况4第二章市场分析72.1中国汽车业现状72.2中国汽车后服务市场现状72.3**汽车后服务市场分析102.4汽车后市场发展趋势分析10第三章项目建设可行性及意义分析123.1可行性分析123.2战略意义分析13第四章项目规划定位154.1前瞻性的市场定位154.2项目定位15第五章环保、节能、劳动安全185.1环保185.2节能分析195.3劳动安全20第六章项目SWOT分析与经营策略226.1项目SWOT分析226.2项目经营策略23第七章项目组织与实施计划267.1项目组织管理267.2项目实施计划26第八章投资估算及资金筹措2839 8.1编制依据288.2投资估算308.3资金筹措318.4资金使用31第九章经济效益分析33第十章社会稳定风险分析与评估3410.1主要风险因素的识别3410.2规避风险的措施35第十一章研究结论与建议3811.1结论3811.2建议3839 第一章总论1.1项目概况1、项目名称海西汽车精品市场。2、建设地址本项目依托其母公司之一--**有限公司，配合**区域规划，结合周边商业物流大市场建设，利用其便利的交通运输条件--高速铁路、高速公路、港口、机场，决定选址在****镇陶东路口。项目选址周边有**最大物流基地；中国500强的五金大市场；誉满全国的海西装饰市场及美琪城汽车基地，周边完善配套将给项目带来巨大商机。汽车精品市场建成后将美化陶东路，带动周边商业市场的繁荣。为**地区大物流车队提供全方位的配套服务，形成一个完善的产业链，促进**地区经济加速发展。项目地理位置图3、项目用地经多年来的辛勤耕耘，丹豪陶瓷有限公司已发展成为占地200余亩，拥有意大利“西蒂”公司进口的全自动生产线等四条，年生产力达1000万平方米，产品种类齐备的大型企业。为支持新建“**汽车精品市场项目”39 ，给企业未来转型升级打下良好基础。丹豪陶瓷有限公司愿迁移其在陶东路口的部分厂房腾出厂区，并整合周边闲散地快共105.8亩，供**汽车精品市场使用。新腾土地是老厂区及路边闲散地快，不占用农田，也无牵扯拆迁和移民安置。公司将报请土地和规划等相关部门批示。4、建设性质新建。5、建设内容与规模该项目规划用地面积70529平方米（约105.8亩）。基于该项目的特点，南侧靠陶东路规划为大型汽车配件和精品商城，西北侧靠规划路为汽车美容和改装市场，同时配有办公、公寓（公寓不超过总面积7%）及需要的公共配套用房。该项目整体定位将建设成为海西最大汽车用品市场、海西最大汽车精品市场、海西汽车用品市场标杆。业态上集大型汽车用品高端商场、大型汽车用品专业市场、物流配送、电子商务等行业配套、餐饮等生活配套于一体。根据工程的功能定位，在充分考虑区域长夜集群效应和利用厂址周边市政道路等公用设施条件的基础上精品市场依地形条件布置汽车用品商城、汽车精品配件市场、汽车美容市场、汽车改装市场、办公及公寓等，并设置地下车库。本项目主要建设内容详见下表：项目主要技术经济指标表总用地面积70529㎡总建筑面积160089㎡不计容建筑面积43650㎡其中架空面积902㎡39 地下车库面积41937㎡物业用房585㎡社区用房226㎡计容建筑面积116439㎡其中汽车精品配件市场面积35548㎡汽车用品商城面积34714㎡汽车美容市场面积12656㎡汽车改装市场面积10728㎡办公建筑面积14755㎡公寓建筑面积7792㎡警务室建筑面积21㎡居委会用房建筑面积140㎡文化室建筑面积52㎡卫生服务站建筑面积33㎡建筑占地面积28209㎡其中精品配件市场占地面积10419㎡汽车用品商城占地面积9854㎡汽车美容市场占地面积4359㎡汽车改装市场占地面积3577㎡容积率1.65建筑密度40.00%公寓占总建筑面积百分比6.69%绿地率21%总停车位1268其中地上停车位218地下停车位10506、建设投资：本项目总投资估算为46185.90万元。其中工程费用为38503.72万元，工程建设其他费用为4261.10万元，基本预备费为3421.18万元。7、资金筹措：建设单位自筹。8、建设工期：本项目计划总建设工期为2年，即项目开工建设至建成投入使用需耗时2年。39 1.2投资建设单位概况建设单位天津**商贸有限公司：投资3亿多元人民币投资于1999年9月创办，位于天津滨海新区塘沽胡北路。其投资建设的塘沽滨海陶瓷批发市场（新区）市场占地面积300亩，距京津塘高速公路5公里，到天津港10公里，海陆交通方便，地理位置优越。现有广东、福建、浙江、山东等全国200余家厂家、经销商进驻市场，年销售额达12亿，年利税达8000多万元。目前，市场已发展成为华北地区功能完善的大型专业建材批发市场，经营各种陶瓷品牌、卫生洁具、琉璃瓦、大理石、花岗岩、水暖器材等各种建筑装饰材料。协建单位1.福建省**市丹豪陶瓷有限公司创建于一九九0年，地处于名誉国内外的古陶之乡——福建省**市**龟山工业区。多年来的辛勤耕耘，公司已发展成为占地200余亩，拥有意大利“西蒂”公司进口的全自动生产线等四条，年生产力达1000万平方米，产品种类齐备的大型企业。以科技引导产品研发，以自然的概念让产品更人性化。39 公司采用意大利先进的陶瓷生产工艺，并与多家国内陶瓷院校的科研机构长期合作，共同研制和开发最新的陶瓷产品，引领市场消费时尚。先进的生产工艺，一流的陶瓷生产设备，科学的管理体系，造就了至尚至美的陶瓷产品。在各界友人和广大顾客的支持下，凭借科学的管理方法，采用国际标准，所生产的干压陶瓷砖系列产品，以优良的品质和信誉获得广大顾客的好评。2.天津**物流有限公司：投资1.8亿万元于2004年12月创办。公司主要经营中、小型船舶码头靠泊、装卸;国内水路货物运输代理、船舶代理、劳务服务；沿海运输各类物资定舱、配载、配送、仓储；代理海陆货运、石材加工、物流信息咨询等业务。公司在滨海陶瓷市场新区后侧的海河港区内建设了企业自属**码头，公司拥有齐全的专用机力设备，存货场地80000多平方米，堆存能力达240000吨，码头日接卸能力达10000吨以上，可同时接卸叁艘3000-5500吨船舶作业，年吞吐能力达280多万吨。【***，天津市福建商会常务副会长，**籍企业家。现任天津**商贸有限公司董事长、天津**物流有限公司董事长、福建省**市丹豪陶瓷有限公司董事长】39 第二章市场分析2.1中国汽车业现状截止2012年年末，全国民用汽车保有量达到12089万辆（包括三轮汽车和低速货车1145万辆），比上年增长14.3%，其中，私人汽车保有量9309万辆，增长18.3%，民用轿车保有量5989万辆，增长20.7%，私人轿车5308万辆，增长22.8%，从数据上看，国内持续增长的的汽车保有量为汽车后市场发展提供了有力的保障。预计2013年中国汽车用品销售总额将突破5000亿万，中国已经成为第一大汽车生产与消费国，目前中国每年汽车产销率超过2000万辆，汽车产业已经成为经济发展的支柱产业，在拉动内需，促进经济发展上有至关重要的作用。2.2中国汽车后服务市场现状2.2.1企业连锁经营水平处于起步发展阶段中国汽车保有量超过1.20亿辆，汽车后市场规模目前大约在3000亿―4000亿元人民币。连锁型企业开始在规模、网点、营业收入上寻求突破，力图改变汽车后市场“小、散、乱、假”的现状，并已经吸引了多方资本的关注和介入。通过对企业高层领导的实地调研和访谈，可以发现，连锁从业企业规模多数处于“千万元”39 级别，整体处于小而散状态；企业连锁经营水平处于起步发展阶段，全国性连锁企业很少，产品或服务标准化程度低；企业管理能力不强，假货、市场规划水平低以及缺乏标准都对企业带来很大的挑战；多数企业都看好市场的整体向好发展，已经有各种新的资源注入到行业中，推动行业发展。通过对消费者的抽样调查，可以发现：76%车主自己购买过配件，自购配件的主要原因是价格便宜、可自由选择品牌和质量更放心；汽配城是目前消费者自己购买配件的主要渠道，消费者选择渠道时最关注的问题是产品齐全和价格优惠，20万元车价以上车主更加关心质量和品牌；车辆保养年消费主要是在4000元左右，6000元以上消费主要集中在20万元以上车辆；4S店是消费者进行车辆维修保养的主要渠道，随着车龄增长，维保渠道更加分散。方便快捷、价格优惠和固定师傅是消费者选择维保渠道时最关注的问题。2.2.2我国汽车后市场起步晚、规模小一般而言，在每辆车的生命周期内，其使用成本约为车价的2-3倍，因此汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，约占汽车汽车产业链总利润的60%-70%。因此，汽车后市场也被喻为“黄金产业”。在促进就业方面，以日本为例：2010年，日本汽车相关就业人口占总就业人口的8.5%，其中代表汽车后市场的汽车使用部门、销售维修部门以及其他相关部门就业人口占汽车相关就业人口的80%。39 中国的汽车后市场业务还处于市场刚刚起步的阶段，类似于美国20世纪80年代的水平。与国外成熟的汽车后市场相比，我国汽车后市场规模及占整个汽车产业的比重明显偏小。此外，我国汽车后市场还存在服务模式不健全、标准法规不完善、服务网点布局不合理、行业准入门槛低、政府缺乏有效监管和正确引导等问题。2.2.3汽车后服务市场尚未规范当前中国汽车后服务市场主要存在二个服务体系，一是汽车制造厂授权的4S店，二是社会综合维修服务体系。目前4S店得服务主要面向高端车及维护期内的新车，由于4S店得高收费，占汽车保有量绝大多数的中低端车过了维保期后，大多会选择去非4S店（即社会综合维修服务体系）进行车辆的维护和保养。以北京为例，目前4S店500余家，社会综合维修体系达到20000余家（含一、二、三类汽车维修企业和汽车保养企业及汽车配件经销商。因此，汽车维修的主要市场是社会综合维修服务体系。4S店的建筑容积率低，占用大量土地资源，不适应城市建设的飞速发展，许多城市对城区4S店进行中比较大规模的拆迁，把这些店向城郊搬迁。此外，据全国工商联汽摩配商会对汽车轮胎的调查，同样质量和标准的汽车轮胎在4S店和汽配市场的销售价格相差甚远（见下表）。这种配件垄断给消费者带来高昂不符合市场规律的费用。车类高端车中端车低端车车型奔驰宝马奥迪丰田捷达桑塔纳使用轮胎马牌米其林普利司通普利司通固特异固特异型号255/55R18245/55R18215/55R17205/56R17185/60R14195/60R14进价参考18001880900723290310销售平台4S店市场4S店市场4S店市场4S店市场4S店市场4S店市场零售价32002000370019801450950830733350295400330工时费10001000800800800800总加价率83.30%11.10%1025.3708.525.91.437.91.7245.16.539 多数消费者和公众对于街边汽修店的整体印象是“脏、乱、差、假”，一间沿街汽修店影响、污染一条街的现象普遍，与城市发展方向及形象不符。2.3**汽车后服务市场分析截至2012年底，泉州市共拥有机动车2440382辆（其中汽车674238辆、二轮摩托车1761836辆），而2012年全市共办理汽车新车登记103085辆，办理各类汽车业务271127辆（次）。几年来，泉州市汽车保有量大幅增长，既有汽车市场扩展，也有城区扩大和禁摩的因素。随着生活水平的提高，不少市民成为有车族，有的家庭还不止有一辆汽车；同时，随着泉州城市的扩大，一些住在新城区的业主也开始买车，便于上下班通行。此外，从2013年7月1日起，中心市区就要实行全面禁摩，一些人选择小车取代摩托车，成为代步工具。**区域现有超过三十万辆汽车，并且市场上汽车保有量和新增量仍在大幅上升，目前汽车的维修、保养、服务主要以4S店及街边维修店为主，行业管理尚不规范，缺乏大型汽车后服务综合市场，没有专业平台，未能形成规模效应，与**经济发展、城市形象不符。为这庞大汽车群体服务已是迫在眉睫。2.4汽车后市场发展趋势分析39 整体来看，我国汽车后市场具有很大的发展潜力，有专家预测，2015年中国汽车后市场的规模将超过美国，成为全球第一大汽车后市场国。随着消费者逐渐成熟、政策越来越支持以及更多新企业的涌入，中国的汽车后市场等相关业务规模也将随着爆发，到2015年年增长率将达到25%。根据统计，当前中国乘用车平均车龄约为3年，预计2020年将达到6年左右，届时会开始步入单车维修费用的高峰期；随着保有量和车龄的增长，预计中国售后备件市场将于2020年达到5200亿元。就汽车后市场的维修保养领域来看，当前我国的汽车维修及零配件相关业务主要以4S店及厂商指定维修点为主力，以保修和延保为获取客户的重要手段。维修养护市场十分分散，其中快修养护连锁店呈现快速增长，其他业态将逐渐减弱，特别是路边快修店。目前，美国汽车服务连锁经营企业占到整个后市场的80%以上，而4S店服务体系仅占市场的20%。若是借鉴美国的后市场发展经验，我国的汽车维修保养市场整合即将开始，专业化连锁经营服务将快速发展，并逐渐成为市场的主体。通过市场分析与调研，可以认为，汽车后市场还处在起步阶段，具有以下特点：1.行业增长率高；2.市场容量显著增加；3.市场集中度不高；4.聚焦战略站主导地位，但差异化或者低成本战略开始出现。39 第三章项目建设可行性及意义分析3.1可行性分析1、本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。汽车及零配件产业的发展态势促使汽车配件专业采购和维修平台的诞生。本项目降低了汽车零配件企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高区域客户换、购汽车配件、饰品的便利性及相关产品可靠度，顺应了汽车零配件产业发展的浪潮。2、本项目建设符合**市相关商贸规划和城市发展方向。本项目拥有良好的区位、交通优势，符合**城市发展方向。项目的建设对提高**城市现代化影响力，加速项目周边区域的开发，加强**区域城市化进程都有非常积极的现实意义。3、本项目的建设填补了**及周边县市区域一站式专业汽配城市场的空白，满足了汽车零配件产品扩充销售渠道的需求，是专业市场提升改造的需要。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、商务、办公、仓储、物流、配送以及金融保险、人才培训等功能于一体，拟打造为现代化汽车产品专业市场，重点发展商品市场电子商务基地，将成为**城市新名片。4、本项目建设管理方有着丰富的市场运营经验，有着市场建设、管理、运作基础，项目初期从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。539 、本项目的建设是推动富民创业，带动地方经济发展的需要，推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的综合实力，符合国家鼓励发展现代服务业的政策，符合**地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能提升区域竞争力，降低经营成本，提高产品质量。有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来，具有良好的经济效益，对**市地方经济和城市发展起到巨大的推进作用。因此，项目实施在经济上具有可行性。3.2战略意义分析海西汽车精品市场投资规模巨大,一方面推动**市固定资产投资直接促进经济增长；同时汽配城带来的汽车销售及汽配市场的繁荣也会促进**市产业结构优化，商贸服务等第三产业在国民经济中的比重大幅提升，并带来大量就业机会。可见汽车精品市场的建立将对**经济形成巨大拉动。同时，凭借巨大的体量、丰富的业态和完善的商业服务配套，项目的影响力将不再局限于传统意义上的范围，而会产生整体的联动效应。**作为闽南的重要城市、区域型经济中心，海西汽车精品市场对城市经济社会等各方面的影响将是战略性的、革命性的！主要体现在：1、海西汽车精品市场对拉动就业具有重要的战略意义海西汽车精品市场从立项建设到投入运营，从汽配等核心主业经营到商业、休闲、餐饮等配套，均会产生巨大的就业机会。海西汽车精品市场的建设与运营对于拉动当地就业具有重要的战略意义。39 初步估算，仅汽车饰品卖场、汽配城、汽车零配件、汽车维修维护、汽车美容装饰、汽车租赁等核心业务就能产生大概3000个就业机会，另外汽车金融、汽车物流、各种配套商业、餐饮、休闲娱乐等服务的就业创造量可达到1万人左右。而且随看汽配城市场规模的扩大和市场辐射力的增强，其直接和间接就业规模还将进一步扩大。2、海西汽车精品市场对GDP及税收的贡献海西汽车精品市场项目投资规模巨大,一方面推动**市固定资产投资直接促进经济增长；同时汽配城带来的汽车销售及汽配消费业的繁荣，带动商贸业的繁荣，起到促进消费的作用；另外汽车消费、商贸业等第三产业的快速增长会促进**产业结构的优化，整体结构的优化才能促使经济更高水平上实现持续增长。以上均会对当地GDP增长及地方税收的增加做出巨大贡献。据初步估算，汽配城项目完全运转后，将实现年销售额（零售及服务业）6亿元，初步预算税收收入5000万，按照**市目前经济总量计算，汽配城项目将对**市社会综合经济的作出巨大贡献。39 第四章项目规划定位4.1前瞻性的市场定位汽车行业作为一个科技含量高、附加值大、资本密集、关联度大、能够带动区域和地方相关产业发展的重要产业，早已使全国各地纷纷摩拳擦掌准备“分一杯羹”，从未来发展趋势来看，汽车行业的持续发展和竞争势态需要更高层次的产业集群，汽车产业集群将向“模块集约化”转化，将更加具有专业性、区域性的特征。而目前**市及周边城市汽车行业存在布局零散、管理混乱、功能不集中等现象。项目规划涵盖汽车美容保养、配件销售、车辆销售、汽车维修改装、美容装潢、配件、物流、驾驶培训、检测、俱乐部等服务内容。项目的建设必将整合、促进和引导闽南汽车行业之间的互相推进和良性循环，必将增强泉州市汽车行业市场竞争力和企业抗风险能力，必将提高泉州汽车产业的核心竞争力。4.2项目定位(1)针对目标客户市场的定位：商业投资功能和经营前景。铺面的热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见(2)针对消费者及竞争对手的定位：**首屈一指、超大规模、唯一具有综合汽车消费功能。39 本项目集各项汽配消费功能的同时，提高服务功能和餐饮、娱乐、等软件的配套。(3)针对区域的定位：补充和集中式的消费功能。本项目的出现，填补了**汽配消费的空缺，改变了**人民传统的消费结构和消费方式，一种全新的消费模式——一次性集中化汽车服务消费行为将因此产生。(4)形象定位：市场领导者形象本项目的推出无论从项目的规模、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为行业的主宰者，在吸纳本土已有品牌的基础上同时充分挖掘异地市场，引入差异化品牌进驻，提升项目品牌价值。(5)规模定位：**乃至闽南地区最大的汽车汽配服务中心本项目首期105.8亩的超大规模规划，在目前**现有的汽配市场当中是当之无愧的最大规模，项目一旦建成经营，必将成为统领整个**汽车汽配服务中心；（6）业态定位：大型汽车用品高端商场；大型汽车用品专业市场；物流配送、电子商务等行业配套；餐饮等生活配套。（7）功能定位：根据本工程的功能定位，在充分考虑区域产业集群效应和利用场址周边市政道路等公用设施条件的基础上精品市场依地形条件布置汽车用品商城、汽车精品配件市场、汽车美容市场、汽车改装市场，办公及公寓大楼等，并设置地下室停车场、绿化景观。39 39 第五章环保、节能、劳动安全5.1环保5.1.1交通影响的缓解措施工程建设将不可避免地影响该地区的交通。项目开发者在制订实施方案时应充分考虑到这个因素，制定合理的交通疏导方案，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间（如采用夜间运输，以保证白天畅通）。5.1.2大气污染的缓解措施工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民，为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，或采取遮盖及围挡等措施，同时施工者应对场地环境实行保洁制度。5.1.3施工噪声的控制运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声以及地基处理打桩声等都会造成对环境的噪声的影响，为保证居民区的声环境质量，使施工工地及其周边地区的环境噪声污染得到有效控制，应采取分时施工、尽量缩短工期，在距居民较近的地方，尽量不使用施工机械，使噪声敏感区人群的健康得到保障。5.1.4施工现场废物的处理39 工程建设需要众多工人，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。工程施工时可能被分成多块同时进行，工程承包单位将在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿。项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。5.1.5倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企事业单位影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。5.1.6制定废弃物处置和运输计划为充分利用开挖的土石方，本项目设计时已对土石方进行了初步的平衡，开挖土石方尽量用作回填，多余部分就近弃于弃渣场。新建施工下面要求尽量采用挖填平衡方式，尽可能减少废渣产生。工程建设单位将会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。运输计划可与有关交通部门联系，车辆运输避开行车高峰。5.2节能分析5.2.1电气专业1.应按照靠近负荷中心的原则确定供电系统的总变电站与分散配置的变电所，配电所的布置方案，应节省线材、降低电能损耗、提高电压质量。39 2.变压器轻载运行会造成空载损耗的比重增加和功率因数降低，使供电系统的电能损耗增加。而变压器的负荷率过高，不仅效率降低，损耗增加，还会缩短变压器的使用寿命。因此，设计时应确定合理的变压器负荷。通常负荷率应在65％～85％间，采用干式变压器时可取80％～85％。3.设计时应合理调配负荷，尽可能减少三相不平衡度，以提高供电质量，并降低变压器和输电线路的额外损耗。5.2.2节水方案为了尽量降低项目水消耗，本方案拟采取如下节水措施：1.建污水处理池，将产生的生活污水经初步处理后，可用做绿化浇灌用水。2.采用自动排污过滤器及电子除垢仪处理循环用水，可延长循环水的使用次数，节约用水。3.洁具采用节水型卫生洁具，节约水资源。4.生活给水系统采用变频给水加压供水设备，以保证用水压力稳定、合理、节能。5.公共卫生间洗手盆龙头采用陶瓷芯龙头（感应式），大便器采用脚踏式冲洗阀。6.储水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，储水池水箱长时间溢流排水。5.3劳动安全39 施工安全与劳动保护是一项十分重要的工作，为了防止各类事故的发生以及改善劳动条件，做到文明生产和安全生产，必须坚决贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针。在工程设计和生产中切实落实国家有关职业安全卫生的规定规范。针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，提出如下安全措施方案。1、下雨施工时应注意施工机械的电缆破裂，引起触电造成人身伤亡，要有专人对施工机械电源进行管理和维护，并装设漏电保护装置。2、施工时设立必要的安全标志、护栏、护柱；高填方、深路堑地段设立防护设施，人员上岗须戴安全帽。3、在施工现场周围配备、架设并维护一切警告与危险标志、消防安全标志，施工路段设专人维护交通，设施工标志、限速标志，以确保施工、行人及行车的安全。只有采取以上措施，才能保证工程建设的安全和顺畅。39 第六章项目SWOT分析与经营策略6.1项目SWOT分析6.1.1项目优势分析1、规模优势：项目总建筑面积超过16万平米，易于形成规模影响力。2、交通优势：选址在****镇陶东路口。配合**区域规划，结合周边商业物流大市场建设，区域高速铁路、高速公路、港口、机场一应俱全，交通便利。3、形象优势：本案规模之大和起点之高无疑将在形象上鹤立鸡群；4、地块优势：地块平整，且为熟地，不需拆迁，适宜大型项目的开发建设；5、项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。6.1.2项目劣势分析1、本项目城市中心区域较远，商业氛围不浓郁，在对外形象和辐射力上可能受到影响；2、项目周边绿化、路灯、给排水等市政配套尚不完善；3、项目尚未开工，无工程形象进度。6.1.3项目机遇分析39 1、国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑；2、近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心；3、国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调；4、交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发展;5、民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加;6.1.4项目威胁分析1、如果工程进度缓慢，区域内有可能出现类似项目，将分流部分客户、商户；2、政策引发的投资观望对项目将造成一定的影响，这给项目的操作带来一定的挑战。小结：综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹，做出规模、做出品牌、做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性，以此将项目的风险最小化。6.2项目经营策略为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及结合运营经验的基础上，建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发；划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营。39 6.2.1招商先行，定制开发。无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。任何一个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么项目在动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发；动员、引导其他生产者、经营者投资、入驻本项目，这样少走弯路，节省费用；同时提升项目的知名度和美誉度，树立客户、商户信心，有力地促进项目的运营。6.2.2划小单元，售后返租。售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以针对投资客户我们仍选择这种模式。无论是展示交易区，还是产业园、物流园，在销售单元上都建议不宜太大，吸引多元化的投资客户。建筑结构建议采用框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。6.2.3统筹兼顾，统一运营。多个或数个股东，各自为政是市场管理、兴旺之大忌。步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中，行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。使市场规范化、规模化、品牌化。这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。39 6.2.4优惠招商，政策支持，政府扶植。为最大限度吸引商户，快速使市场兴旺起来，可采取“一免二减三优惠”政策，即第一年免收租金，第二年减半征收租金，第三年优惠征收租金。同时政府也应加大扶植力度。对入驻项目的生产者、经营者实行“三免三减”的税收政策，即前三年对入驻项目的生产者、经营者一律免征税收，由市场管委会向税务部门缴纳；后三年对入驻项目的生产者、经营者一律减半征税，不足部分由市场管委会向税务部门缴纳。39 第七章项目组织与实施计划7.1项目组织管理本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。1．本项目由天津市**商贸有限公司负责，成立项目建设筹建部，在公司的统一领导下，由分管副总任部长，组织项目建设。负责项目审批、资金筹措、项目施工、设备招标，协调处理项目实施过程各方面问题。2．加强建设资金管理。资金设专项帐号、专款专用，严格按项目实施进度拨款，加强各个项目在建设过程中资金使用的跟踪检查，接受公司审计部门的检查、监督。7.2项目实施计划7.2.1项目推进措施1、分块推进。项目实行整体立项、分项报批，统一办理相关手续，在做好相关前期工作的基础上，再分别打包组织招投标，在各自的用地范围内组织好项目施工。2、分步实施。根据项目施工工序流程及交通组织需要，在有限的时间空间内分期施工。7.2.2工期安排根据本项目的建设内容、规模和建设单位的实际情况，建设工期计划为2年，从2013年10月—2015年10月。39 项目建设分为三个阶段完成第一阶段：（2013年8月—2013年10月）项目建设的前期准备工作，完成可行性研究报告、初步设计、施工图设计等文件编制，组织招标工作，同时办理相关审批手续。第二阶段：（2013年10月—2015年10月）完成各分单位工程主体工程建设。第三阶段：（2015年1月开始）进行项目推广与招商工作。39 第八章投资估算及资金筹措8.1编制依据8.1.1编制范围本估算工程费用包括土建工程、安装工程、绿化工程等费用。本估算其它费用包括建设单位管理费、前期工作咨询费、环境影响评价费、工程勘察费、设计费、招投标代理费、施工图预算编制费、施工图审查费、竣工图审查费、工程监理费等费用。8.1.2编制依据1.定额依据1）《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)。2）《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005）。3）《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（FJYD-201-2005）。4）《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002版）》。5）《福建省安装工程消耗量定额(FJYD-301～312-2012)》。6）《福建省住房和城乡建设厅关于调整〈福建省建筑安装工程费用定额〉（2003版）利润的通知》（闽建筑[2005]15号）。7）福建省关于调整建设工程人工预算单价的通知闽建筑[2011]37号8）关于调整建筑安装工程税率的通知闽建筑[2012]4号 9）关于建设工程设备计价有关问题的通知闽建筑[2010]32号39 10）《福建省建设厅关于调整〈福建省建筑安装工程费用定额〉（2003版）建筑工程企业管理费率的通知》（闽建筑[2005]25号）。11）闽建筑（2007）11号补充定额。12）《福建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价的通知》（闽建筑[2010]43号）。13）闽建筑[2007]4号文。14）闽建筑[2009]3号文停止计取定额测定费及闽建筑[2009]38号文定额调整等相关现行计价依据及最新的消耗量定额计价。2．参考依据1）2013年8月份《泉州工程造价管理》公布的信息价，造价信息中没有的主要材料及建设单位有特殊要求的主要材料根据市场价格双方认定以及相关调整文件的规定。2）**市以往类似工程造价指标。8.1.3其他费用及费率的取定（1）前期工作费按国家计委的有关文件计。（2）工程勘察、设计费根据《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）规定计算。（3）基础设施配套费是按《福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知》(闽政［2002］53号规定征收。（4）施工图审查费按闽价房[2007]99号计算。（5）招投标管理费按计价格[2002]1980号文件计。（6）39 工程监理费依据发改价格［2007］670号文《建设工程监理及相关服务收费管理规定》计取。（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》规定计算。（8）预备费按第一及第二部分合计费用的8%计。（9）不计施工机构拆迁移费；不计供电贴费；不计大型专用机械购置费；不计工程造价增涨预备费。8.2投资估算本项目总投资估算为46185.90万元。其中工程费用为38503.72万元，工程建设其他费用为4261.10万元，基本预备费为3421.18万元。项目总投资估算表序号项目单位数量单价（元/）合计(万元）备注第一部分工程费用38503.72一建安工程费37555.231计容部分24660.821.1汽车精品配件市场M23554822007820.561.2汽车用品商城M23471422007637.081.3汽车美容市场M21265618002278.081.4汽车改装市场M21072818001931.041.5办公建筑M21475522003246.101.6公寓建筑M2779222001714.241.7警务室建筑M22112002.521.8居委会用房建筑M2140150021.001.9文化室建筑M25212006.241.10卫生服务站建筑M23312003.962不计容部分4365012894.412.1架空M29022200198.4439 2.2地下车库M241937300012581.102.3物业用房M2585150087.752.4社区用房M2226120027.12三室外工程948.491室外绿化M21481180118.492道路及硬地M225000180450.003室外市政管网M215000120180.004景观工程200.00第二部分其他工程费用4261.001土地取得费3000.002项目前期工程费50.003建设单位管理费300.004勘察费260.005设计费250.006施工图审查费6.007施工图预算编制费12.008竣工图编制费12.009工程监理费220.0010招标代理费15.0011白蚂蚁防治费3.0012工程保险费30.0013环境影响咨询服务费3.0014城市基础设施配套费50.0015场地准备及临时设施费50.00第三部分预备费用3421.18（一+二）*8%工程总投资46185.908.3资金筹措项目建设总投资为46185.90万元，项目资金全部项目建设单位自筹。8.4资金使用资金使用计划表单位：万元39 序号内容合计2013年2014年2015年1项目总投资46185.909288.7421762.4515134.721.1工程费用38503.725775.5619251.8613476.301.2工程建设其他费用4261.003000.00800.00461.001.3预备费用3421.18513.181710.591197.41该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。39 第九章经济效益分析据初步估算，汽配城项目完全运转后，将实现年销售额（零售及服务业）6亿元，初步预算税收收入5000万，按照**市目前经济总量计算，汽配城项目将对**市社会综合经济的作出巨大贡献。39 第十章社会稳定风险分析与评估10.1主要风险因素的识别10.1.1技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性。10.1.2工程风险工程风险主要包括方案、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。10.1.3环境影响风险环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源、森林植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。10.1.4组织机构风险组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。10.1.5投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，征地及拆迁工程量增加和单价的提高。10.1.6融资风险39 本项目投资大，建设过程中可能出现资金暂时短缺现象，可能面临需要融资。10.1.7经济风险经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加，使项目维持运营成本达不到预期目标。10.1.8经营管理风险项目部门设置和制度建设，提高效率和降低成本的原则，管理要规范化和制度化。要根据市场的变化和内部实际情况，及时完善和修正经营战略，促使经营战略符合实际并切实可行。10.1.9政策风险政策是一种保障，也是一种风险。加强应加现状及趋势的分析，跟踪国际、国家相关政策动态，合理评估相关政策对项目建设及运营的整体影响。10.2规避风险的措施10.2.1项目开发建设风险对策39 （1）规避项目开发建设风险，主要应坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循建议书阶段、项目可行性阶段、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。每个阶段都包含许多不同的工作内容和环节，并按照它们本身所固有的规律，有序有机地联系在一起，形成一个循序渐进的工作过程。（2）加强项目管理。包括做好项目建设计划、项目招投标、项目建设进度安排、项目建设组织、工程管理监督；做好项目开发建设的外部协调等。（3）加强项目风险管理由于市政建设项目具有对人、财、物等各项资源的需求量巨大；实施周期长、经济风险和技术风险大、涉及范围广等众多因素。不可避免地会遇到许多诸如政治、人文、物价、气候等不可抗拒或不可预见的事件。这就要求参建各方对建设风险要有清醒的认识，采取切实有效的应对措施加强自身的风险防范能力和承受力。工程项目投资的成功往往依赖于对风险的认识和管理。因此，风险管理活动应从工程项目决策阶段开始。另外从科学决策的角度来看，在项目立项之前必须对拟建项目经济与技术方面的风险进行识别、分析和评估，以辅助决策者进行决策，尽早采取防范措施来避免、转移和减少风险的发生。10.2.2项目开发资金风险对策除用好项目资本金外，可积极多方筹措建设资金。包括：（1）积极向公共服务部门宣传本项目的发展远景，全面强化招商引资力度，创新引资方式，吸引国内外资金来投资发展项目。（2）合作开发或向国内外金融机构融资。（3）盘活土地资产。39 （4）开拓其他融资渠道。10.2.3招商运作风险决定项目能否成功的另一个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高5-10%是可能的；而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。回避招商失利风险的主要措施是加大前期策划的投入，组建强有力的团队，并尽早介入整个项目的运营；而后期运营则主要是要适当增加广告等开支，并在经营特色上下功夫，形成优势品牌以产生强有力的市场号召力。小结：整体评价，宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大，汽车销售市场的竞争使本项目面临一定风险，而同样性质的项目对本项目的影响尤其显著，本项目必须在**市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功；能否拿到地是影响本项目成功的关键因素；由于本项目投资额大，财务风险成为项目的重要风险来源之一；招商成功与否是直接影响项目经济效益的关键因素，而项目经营好坏是影响租金变化的重要因素。39 第十一章研究结论与建议11.1结论（1）项目建设场址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。（2）项目建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。（3）项目开发成本合理，且具有较好的盈利能力，现金流稳定充足，具有较好的经济效益。（4）本项目具有良好的社会效益，项目的建设为当地的社会环境、人文条件等社会因素所接纳。因此，通过对项目的综合分析，项目在技术上、经济、社会效益上均可行，建议尽快投入建设。11.2建议（1）由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，项目要尽快落实设计、勘察、环评等工作。为项目后期建设创造有利条件。（2）应本着规范、节约的原则，在建设过程中切实做好设计、施工、监理、采购等工程招投标工作，并加强工程质量管理，建立完善的建筑安全评估、质量检验认证、标准等级达标检测等程序，切实提高建筑的整体抗灾能力，确保项目按时建成投入使用。39 （3）加强项目资金的管理和建设成本的控制，确保资金的合理使用，确保项目资金的安全可靠、合理使用，杜绝挪用、占用、滥用项目资金的现象。（4）在工程建设的过程中，要把环境效益与经济效益放在同等重要的地位，减少建筑垃圾的产生，减少施工带来的噪声污染，保证进出施工场地车辆的干净，保持街道路面的清洁。（5）建议项目后期规划娱乐项目，如卡丁车等，以增加项目人气，增强项目整体盈利能力。39 39'