房地产经济学 (张永岳 陈伯庚 孙斌艺 著) 高等教育出版社 课后答案 8页

'有些题的答案很长，我把必须答的部分加黑了，没加黑的部分大家自己总结取舍。第一章房地产与房地产业一、房地产具有哪些经济特性？1、内涵的统一性：有“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，还包含了一定的经济权利关系。2、价值的双源性：主要指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动结晶。从根本上说，房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的。而土地价值的双源性又源于土地本身的双重性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济属性。3、空间的固定性：房地产商品的空间性是由于土地位置的固定性和不可移动性所决定的。首先，房地产的固定性使区位成为影响房地产价格极为重要的因素；其次，房地产的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性；再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。4、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，不同其他商品。5、效用的长期性：同一般商品比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。二、为什么说房地产业是第三产业？1、房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。2、房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归于第三产业www.khdaw.com。3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。三、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1、先导性和基础性。2、综合性和关联性。3、资金密集型和高风险性。4、级差收益型和区域性。5、权利主导型和制约性。四、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？1、深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。2、加快企业改革，健全企业制度。3、贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展。课后答案网4、实施科技创新，提高行业素质。5、加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系。第二章土地与土地使用制度一、城市土地具有哪些特性？1、城市土地利用的集聚性。2、城市土地利用的高成本性。3、城市土地利用的高冲突性。4、城市土地利用的综合性。二、土地的双重性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？（1）土地的双重性主要表现在：自然特性：总量的有限性、区位的差异性、位置的固定性、使用的耐久性经济特性：稀缺性、区位可变性、报酬递减性、经营的垄断性 （2）二者的基本关系：土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，主要是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配的问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。三、土地资源配置方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主导作用？提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。而市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。（1）以市场方式配置土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合自身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配置格局。在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配置土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式配置土地资源是土地资源合理利用和房地产一级市场健康发展的关键，直接关系到市场结构的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配置，促进土地资源的节约、集约利用。市场方式配置土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理确定地价标准。（2）但是，由于土地资源配置对宏观经济总量平衡和结构平衡至关重要，因而政府仍然必须积极干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。www.khdaw.com四、城市土地利用规划有什么重要性？其基本原则是哪些？（1）重要性：1、城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段。2、城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性。3、城市土地利用规划有利于土地利用的长效管理。（2）基本原则：1、整体性原则。2、区位原则。3、超前性原则。4、立体性原则。5、区域性原则。6、经济利用原则。第三章城市地租与土地区位一、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？课后答案网（1）地租的概念：地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地所有权在经济上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。（2）城市地租的形态：城市级差地租、城市绝对地租、城市垄断地租。 城市级差地租，产生于土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件下，由于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。城市垄断地租是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。因而，具有这种www.khdaw.com购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。二、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义？如何具体应用于城市土地规划中？（1）在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生课后答案网态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。（2）城市土地利用规划就要根据城市不同土地级差地租的不同来确定具体的用地类型，以发挥土地的最大效益。三、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。 1、自然条件：最基本的因素。2、交通和通信。3、基础设施。4、人口和经济集聚.5、社会文化。上述五方面因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果。四、土地区位选择对房地产开发有何重要意义。（这题整理的不好，大家自己看着办）（1）土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从具备某些条件的地点选择一个最优区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向。（2）房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。（3）由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而做出正确的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依托，哪些地方的经济发达www.khdaw.com，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。第四章房地产市场一、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？（1）国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说二者呈正相关，影响来自两方面：投资规模和国民收入水平。（2）居民收入水平和消费结构课后答案网。居民收入水平决定需求水平，首先，居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加。而且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。其次，随收入增加，促使消费结构演进和优化，用于食品消费支出的比重下降，而用于住房消费方面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。（3）房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购买，促使房地产的需求量上升。所以价格对房地产需求量有着重要的调节作用。（4）城市化水平。城市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。一是城市数量增加、 规模扩大，必然加快城市建设。二是城市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了城市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。三是城市建设的发展，需要进行旧城区改造和实施重大建设工程。（5）国家有关经济政策。房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生影响。（6）消费者对未来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。包括对未来经济发展的预测、对房价走势的预估、对未来收入的展望等等。如果预测未来经济形势好、收入增加，房价上升，一般会增加购买，贷款买房，促使对房地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。二、房地产供给有哪些特点？（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。（2）房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产，包括现房和期房。www.khdaw.com储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供给是指正在施工建造的房地产，构成未来的供给。（3）房地产供给的滞后性。由于房地产建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。（4）房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期，房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房地产供给产生较大幅度影响的时期。课后答案网三、认识房地产供求均衡原理有什么重要意义？（1）房地产市场供求均衡，既是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。（2）由于房地产供给和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而二者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、暂时的，因而调控的目标只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态。当然这两种基本均衡状态又是可以互相转化的，但理想的均衡态是供给略大于需求的均衡态。（3）认识房地产均衡原理的意义在于：1、对微观企业来说，通过认真分析房地产市场的 供给状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营策略，尽可能提供有效供给。2、对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，可以及时采取有效措施，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调整供给和需求，避免大起大落的波动，努力使房地产市场保持基本平衡。四、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成？房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义：其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体。其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系。其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构。房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。第五章房地产价格一、房地产价格有哪些特点？1、房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性www.khdaw.com。房地产不完全是劳动产品，房地产业不完全是社会必要劳动时间决定的。3、房地产价格具有特殊性的形成机制。由于房地产的差异性和耐用性等，加上房地产供给的滞后性，因此供给缺乏弹性，这样需求对价格影响较大。4、房地产价格具有显著的个别性。个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。（房地产的空间固定性和不可移动性）5、房地产价格具有多种表现形式。房地产买卖和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入股等。课后答案网6、房地产价格总水平具有上升趋势。二、影响房地产价格的主要因素有哪些？1、经济因素：主要国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况（利率、汇率、股价）2、社会因素：包括人口、家庭、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。3、行政与政治因素：行政因素组要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规和行政措施。 政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。4、房地产的内在因素和周边环境因素。三、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？（1）房地产升值概念：指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。（2）升值的原因：首先，是由其特定的供求关系决定的。主要是由于土地供应矛盾，供不应求引起土地市场交换价值的提高，称为需求拉动型土地升值。其次，是土效率提高型升值。再次，是劳动积累型升值。最后，是土地用途转换型升值。四、房地产价格构成有哪些基本因素？如何有效控制住房价格涨幅？1、城市房地产价格主要是由9项要素构成：土地取得费用；前期工程费；配套费；建筑安装工程费；管理费；销售费；贷款利息；税费；利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。2、有效控制房价上涨：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过快上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。www.khdaw.com第十一章第三节房地产经济周期与可持续发展一、房地产经济周期性波动经历哪些阶段？有何显著特点？（一）阶段：第一阶段：繁荣阶段。特征交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增；整个房地产市场呈现出兴旺发达的景象，达到波峰。第二阶段：衰退阶段。特征：房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势；房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象；房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘课后答案网减少，实力小的开发商难以为继。第三阶段：萧条阶段。特征：交易量锐减，市场需求急剧下降；供给量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值；开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长。第四阶段：复苏和增长阶段。特征：房地产交易量回升，市场需求开始增加；房地产价格趋升，投资者信心增强；房地产投资逐步增长，开发速度加快。（二）周期性波动的特点（1）在周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要提前一些。（2）房地产业周期衰退阶也相应更早地到来。（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些。 （4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些。（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。第十二章房地产经济的宏观调控一、房地产经济宏观调控的必要性何在？1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要。2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展的需要。3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求。二、对房地产经济实施宏观调控的目标是什么？1、调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。2、优化房地产业结构，提高资源配置效率。3、房地产价格合理化，保持房价的基本稳定。4、确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要。三、房地产经济宏观调控的主要政策手段有哪些？1、房地产产业政策。2、货币政策。3、财政政策。4、投资政策。5、法律政策。6、行政管理和计划管理。四、房地产经济宏观调控体系包括哪些系统？1、房地产经济宏观调控的决策系统。2、房地产经济的控制调节系统。3、房地产经济的信息咨询系统。4、房地产经济的监督保证系统。www.khdaw.com课后答案网'