城市危旧房改造拆迁问题研究——以北京X项目为例 54页

'STUDYONTHEDEMOLITION,TRANSFORMATIONPROJECT——TAKINGTHEBEIJINGXPROJECTASANEXAMPLEABSTRACTChineserealestateindustrysincethe1990s,begantoentertheeraofhighlydevelopedinthepastdecade,China"seconomyhasbecomeevenspendingindustry,ledtothedevelopmentofmorethan80industries,notonlymakethecityanewlook,butalsosolvethelaboremploymentandothersocialissues,hasbecomeanimportantpartofthenationaleconomy.Therealestateindustryprocesschain,themostcrucialofthemostdifficultandthemostunpredictablepartoftheessenceoftherebuildingoftherelocationlink.Thispartoftheoperation"ssuccessisdirectlyrelatedtotheprojectcancontinuesmoothly,relatedtothesuccessoftheproject,soitsstatusisalsoanumberofrealestatecompaniesrecognizedpriority.UrbanHousingrelocationworkisnotonlyrelatedtoenterprisemanagementphilosophy, operationoftheprogram,butalsorelatedtonationalpolicies.Inrecentyears,duetothe overheatedrealestateindustry,thestateoftherealestateindustrytoimplementaseriesof austeritymeasures,theoverallmarketstabilized,whiletherelocationofthedifficultyis graduallyincreased.Inthiscontext,thispaperrelocationworkonXproject,forexample,the relocationproblemofsortingouttherealestatebusinessunderthenewsituationfacingthe comprehensivesystem,andproposefeasiblesolutions,whiletherealestatebusiness managementconceptandimplementationplanmakerecommendationstopromotechangein therealestatebusinessphilosophy,successfullycompletedtheinitialstageofproject construction,savingoperatingcosts,enhancetheirmarketcompetitiveness.Thefirstchapterofthisthesisdescribesthedemolitionoftherealestateindustry overview,backgroundanalysis,summarizedtheresultsoftherealestatedevelopment industry,demolition,andpointedoutthelackofresearchinthisarea.Thesecondchapter describestheconcepts,theoriesanddemolitionindustry,realestatedevelopmentprocess,the demolitionstageofthedomesticenvironmentforanalysis,acommonproblematthisstagein thedomesticrealestateenterprisesfacingrelocation.ThethirdchapteroftheX-depth analysisofthespecificproject,pointedoutthattherealestatebusinessinthedemolitionof partoftheirowninternalproblemsinandoutsidetheenterprisefaces,combiningtheoreticalII analysisofthecausesoftheproblem.Thefourthchaptercombinestheorytoresolvetheissuesraiseddemolitionviablesolutionsandimprovetherealestatebusinessmodels.ThefifthchapterinthestudyofXrelocationproject,forexample,summarizesthesuccessfulcompletionofthisstageoftherealestatebusinesssafeguardsdemolitionprojects.Thispaperdescribesthedemolitionofurbanlandandhousingproblemsandsolutions,donotincludegovernmentimposedactsarepublicprojects,aswellasruralcollectivelanddemolitionact.KEYWORDS:Citydilapidatedbuildings；demolition；4Ctheory;III 目录摘要..................................................................IABSTRACT...............................................................II第一章导论..........................................................11.1分析的背景和意义......................................................11.1.1分析背景............................................................11.1.2分析意义与目的......................................................21.2国内外分析综述........................................................31.2.1国内分析综述........................................................31.2.2国外分析综述........................................................41.3分析方法与思路........................................................61.4分析内容安排..........................................................7第二章城市房地产拆迁概念理论及环境分析.................................82.1城市房地产拆迁概念....................................................82.2城市房地产拆迁理论....................................................92.3国内拆迁行业发展过程.................................................122.4国内房地产项目拆迁环境分析...........................................142.4.1社会环境分析.......................................................142.4.2经济环境分析.......................................................152.4.3技术环境分析.......................................................162.4.4政策环境分析.......................................................172.5国内拆迁行业现状.....................................................17第三章X拆迁项目情况及存在的问题......................................203.1X拆迁项目情况.......................................................203.1.1拆迁项目概况.......................................................203.1.2拆迁项目对房地产投资收益的影响.....................................213.1.3拆迁实施方案.......................................................22I 1.1X拆迁项目存在的问题.................................................231.1.1企业内部问题.......................................................231.1.2企业外部问题.......................................................261.2基于4C理论下的问题原因分析..........................................281.2.1顾客（需求）原因分析...............................................281.2.2便利原因分析.......................................................291.2.3沟通原因分析.......................................................291.2.4成本原因分析.......................................................301.2.5其它原因分析.......................................................31第四章X拆迁项目问题的解决方案........................................322.1顾客（需求）理论解决方案.............................................322.2便利理论解决方案.....................................................322.3沟通理论解决方案.....................................................332.4成本理论解决方案.....................................................342.5其它解决方案.........................................................36第五章顺利完成拆迁项目的保障措施.....................................402.4.1前期调研准备阶段.....................................................402.4.2拆迁实施阶段.........................................................422.4.3拆迁后期收尾阶段.....................................................44结束语.................................................................46参考文献...............................................................47致谢.................................................................49II 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第一章导论1.1分析的背景和意义1.1.1分析背景中国房地产行业于20世纪90年代开始进入了高速发展时期，众多房地产开发公司林立，大量资本涌入房地产开发市场，新建楼盘成批量涌入市场，不仅改善了人民的居住条件，更使得城市面貌焕然一新，同时带动了房地产70余个关联行业的发展，比如建筑业、装修业、金融业、经纪业等等，都从房地产的快速发展中获得了增长，一些就业等社会问题也随之得到了解决，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业，是国民经济的重要组成部分，为中国经济的高速发展做出了巨大贡献。一个房地产项目的完成，涉及到前期立项、拆迁、施工建设、销售、物业管理等等环节，在房地产开发企业获得了项目立项及规划、土地手续后，就要进入到土地拆迁的环节，而拆迁环节也是房地产开发链条中最艰难最不可预测的环节。实践中，因为拆迁工作无法完成导致项目终止开发的事情时有发生，因为拆迁工作不能如期完成，导致企业贷款利息成本大幅增加的事情更是普遍存在，因为拆迁实施方案制定不够完善，导致企业超出预算支出的事情比比皆是，可见，拆迁工作是开发环节中最重要最核心的环节，直接关系到项目的成败，也是众多企业最为关注的头等大事。近年来，由于房地产行业的过快发展，房价的过快增长，国家对房地产实施了一系列的调控措施，促使房地产行业趋于稳定，同时对拆迁政策进行了本质上的改革，对一些非公益项目的拆迁建设不进行任何行政干预，使得拆迁行业遇到了前所未有的艰难局面，众多房地产开发项目将要独自面对动迁难的困境，如果突破不了僵局，必然将导致项目无法开工建设的局面。除了一些拆迁外部困境，房地产企业也存在内部管理问题，比如组织机构、实施方案、人员安排等等问题。如何成功解决拆迁中的内外部问题，就成为了项目成功的关键因素。在此背景下，分析房地产拆迁问题显得尤为重要，本论文着重对企业如何顺利完成拆迁项目进行研究，对拆迁中所面临的各种内外部问题提出了解决方案，保障开发项目的顺利进行。1 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1分析意义与目的在国家对房地产行业不断调控的形势下，房地产拆迁行业的难度系数在不断提高，拆迁问题已经越来越受到重视，甚至已经成为众多房企决定是否进行开发的决定性因素，而一套行之有效的拆迁方案，无疑也是众多房地产企业在市场竞争中获胜的法宝。由于拆迁难度的不断提高，风险系数也随之增大，如果掌控不得当，开发项目很有可能出现负增长，给企业造成无法挽回的损失，实践中，出现过拆迁5年还未完成的项目，企业进退两难，至今仍未开工建设，造成了巨大损失。因此，分析解决拆迁问题，对房地产企业生存发展有重大意义。具体来讲，本论文分析的理论意义主要有以下几个方面：（1）目前，对拆迁领域的分析还不普遍，通过对X项目拆迁问题的分析，提供了可供参考的解决方案，为房地产拆迁理论分析贡献一个案例和解决方案。（2）目前，国内拆迁论文大多数是从法律、强制拆迁及补偿安置的角度分析拆迁问题，本论文系从工商管理的角度分析拆迁问题，并结合工商管理4C理论进行分析，为房地产拆迁问题的分析贡献一个新的视角。实践意义主要为：（1）为项目顺利进行提供可行保障，本论文从拆迁工作全方位进行分析，对拆迁问题提出了可行解决方案，保障了项目能够顺利进行。（2）为企业节约经营成本。通过对拆迁问题的深入分析，可以快速解决拆迁问题，加快拆迁进度，尽快开工建设，节约企业贷款经营成本。同时，通过拆迁实施方案的完善，帮助企业以最小成本完成拆迁，减少不必要的费用支出。（3）有助于提高企业竞争能力。有效的解决拆迁问题，形成一套问题解决方案，及有效的拆迁实施方案，有助于提高企业竞争能力，做别的企业做不到的事情。（4）行之有效的解决拆迁问题，不仅可以保障城市建设的顺利进行，更能够维护社会安定，化解社会矛盾，有助于维护社会稳定。分析目的：本文通过对X项目的拆迁工作为例，全面系统地梳理新形势下的房地产企业面临的拆迁问题，并提出可行的解决方案，同时对房地产企业的经营管理理念及实施方案提出建议，旨在促进房地产企业改变经营理念，顺利完成项目建设的起步阶段，节约经营成本，提高企业市场竞争能力。2 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1国内外分析综述1.1.1国内分析综述国内对于拆迁问题的分析，主要集中于拆迁相关法规，拆迁补偿及强制拆迁方面，很少见于从企业角度分析拆迁问题。综述如下：黄双武的《房屋拆迁法律及案例经典》对近年来的拆迁纠纷进行了总结，指出纠纷主要集中在共有房屋产权、安置地点、过渡期限、补偿标准及补偿期限上，并对拆迁法律进行了点评，具有一定可参考性。叶兆伟，王翔的《房屋拆迁案例与审理实务》，以拆迁实例为依据，就拆迁当中的一些案例进行分析，并探讨了解决方案，同时指出了拆迁评估中存在的问题，以及营业用房的补偿问题等等。作者主要以案例的角度分析了拆迁当中出现的相关问题，并提出了解决思路，具有一定可参考性。王才亮的《房屋拆迁疑难问题解答》中，对近些年国内拆迁案例进行了总结，对一些疑难问题进行解答，指出拆迁难的主要问题是房屋拆迁政策滞后及补偿标准偏低，并对拆迁法律进行点评。作者以法律的角度审视拆迁，总结了国内拆迁法律存在的问题，对于拆迁法律层面的分析具有一定价值。王利明的《<物权法>的实施与征收征用制度的完善》中，对拆迁所适用的法律与物权法相比较，指出两者之间存在的矛盾，并指出物权法的实施将对于现行拆迁模式产生很大程度的影响，从法律层面对现行拆迁法律提出修改和完善意见。作者从物权法角度提出了拆迁居民物权享有法律保护，不得随意强制拆迁，对于进一步完善拆迁相关法律具有一定的价值。刘炫、谢丽娟的《我国拆迁制度的缺陷及对策建议》中，指出国内现行的拆迁条例与宪法相冲突，且没有规定对于农村拆迁该如何操作，存在很多缺陷，同时就拆迁制度的完善提出了自己的观点。作者从法律角度对现行拆迁制度进行剖析，对于进一步完善拆迁相关法律具有一定的价值。章礼强的《物权法实施后城市房屋拆迁问题与对策》中，指出我国存在着一定程度上的行政干预拆迁问题，其中不乏一些违法现象，侵害了拆迁居民的合法物权，认为应当合理规范行政职权，制定完善的监督管控措施。作者从物权法的角度提出了拆迁当中存在的问题，并探讨了解决对策，对于进一步完善拆迁相关法律具有一定的价值。3 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例陈长志的《公权与私权的冲突与博弈—以城市拆迁为例》中，指出公权与私权在拆迁当中存在的矛盾，同时对公权与私权的矛盾进行了分析，提出了解决方案。作者对于规范政府公权与保护合法私权问题进行了分析，对于保障拆迁居民的合法权益具有一定价值。王克稳的《城市拆迁法律问题分析》中，对拆迁所适用的法律进行全方位解读，从实物操作上解答了如何进行拆迁，如何操作拆迁，如何处理纠纷等等，并论述了拆迁法律问题的适用性。作者从拆迁实践角度进行了全方位的分析，提出了可供参考的解决方案，具有一定的可操作性。董礼节（2005）从实践角度分析了我国城市房屋拆迁中对居民生活权利的保障问题，认为拆迁不仅要补偿居民的财产权利，还要对居民的生活权利提供保障。作者对于居民在拆迁当中的合法权益进行了充分阐述，认为拆迁补偿应涉及到居民的生活权利，以此解决居民在拆迁后能够正常生活，对于保障居民的生活权益具有一定参考价值。肖守华（2005）通过理论联系实际，对城市房屋拆迁中存在的问题进行了探讨，并从立法层面提出了观点。作者从立法角度分析了拆迁中所面临的问题，并提出了解决方案及完善建议，在拆迁立法方面具有一定参考价值。贾丽秋（2007）从法律角度分析了拆迁制度引起的被拆迁人利益失衡，提出完善相关法律，规范政府及企业行为，完善补偿监督机制等相关机制，以此保护被拆迁人的合法权益，降低拆迁纠纷，具有一定可参考性。综上，国内关于拆迁问题的分析还主要集中在法律形式上面，很少见于站在企业角度对拆迁实务操作进行分析，探讨如何制定合理补偿方案及加快拆迁进度的方法。1.1国外分析综述西方国家的拆迁制度和我国的拆迁制度存在一定程度上的区别，但随着中国社会的不断发展，对私有产权保护意识的不断加强，在拆迁制度上逐渐与美国等发达国家接轨，即对公共利益项目的拆迁，采取国家征收方式，对非公共利益项目的拆迁，由拆迁当事人协商确定，国家不采取任何强制手段，属于民事自由协商，双方地位完全平等，体现了对私有房屋的保护意识。美国的拆迁法律源于宪法和重要空间法(eminentdomain)，其中宪法第五条、第十四条修正案指出：基于公共利益的性质，政府可以通过规定的程序和补偿，依法征用公民的私有财产。重要空间法规定：只有属于公共利益性质，才可以无需财产所有权人同4 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例意，使用强制征收手段，其他商业开发项目遵循市场规则，自由买卖，私有房屋受宪法保护，禁止强制拆迁。也就是说，只有属于公共利益性质的项目，比如国家安全、社会福利等等才可适用，其它商业类的项目是不能侵犯公民私有房屋的。基于美国上述法律的存在，我们很少见于美国发生一些强制拆迁或者就拆迁问题进行游行、上访等等现象。而且美国对财产的补偿包括了现在价值和未来收益，体现了公平合理的原则，使得大多数拆迁居民能够接受。然而，美国也存在一定的拆迁争议，但主要体现于在公共利益的界定上面，如果美国政府将土地以公共利益的名义进行商业运作的话，那么大多数美国公民是会向法院提起诉讼的。从私有财产的保护来看，美国有个比较著名的案例：2007年，伊迪丝·梅斯菲尔德居住在美国西雅图，其居住的房屋价值约八千美元，然而开发商愿意给她12万美元来换取其搬迁从而进行商业开发，但其不为所动，最终开发商选择了修改规划，建设了个凹字形的商业大楼，而伊迪丝·梅斯菲尔德依旧住在她的房屋里。德国的拆迁制度设计，同样注重保护私有财产的权益，与美国类似。德国的基本法第十四条确定了保护私人土地所有权是德国的基本国策，德国的建设法典第八十五条、第八十六条、八十七条规定了只有公共利益的项目，才可以依照法定的程序征用私人土地，但应进行合理的补偿。在德国，大部分土地为私人所有，房屋只是土地的组成部分，拆迁要对土地所有权和房屋所有权分别进行补偿，其中土地所有权补偿占据较大份额，以体现对土地未来收益的补偿。对于商业开发项目，拆迁补偿只能是由开发商与土地所有者平等协商，政府不会采取强制措施。对于公共利益项目，也是先由建设单位与土地所有者进行协商，协商不成后，方可向政府提起征收申请，最后由法院进行裁决，期间审查的重点也是公共利益的界定和补偿的合理性问题。在公共利益的界定方面，德国采取非常谨慎严格的态度，原则上只有在任何办法都不可行而又必须进行的情况下，才会慎重采用征收程序，而且在征收当中会充分考虑到土地所有者的合法权益。从保护私有产权的角度来看，德国有一个非常著名的拆迁案例即磨坊事件，德国国王威廉一世时期，曾派出保卫队拆除了其住所旁的一个破旧小磨坊，然而磨坊主却将威严一世告上了法庭，最后法院依据德国法律判决国王赔偿磨坊主的一切损失并重建房屋，国王不得不履行法院判决重建了该磨坊，现在该磨坊依然屹立于德国波茨坦，成为了德国保护私人土地所有权的象征。在日本，土地同样属于私人所有，国家非常重视保护私人财产权利，拆迁只能通过平等协商解决，不仅开发商无权强制征收私人土地和房屋，连政府也只能采取和土地所5 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例有人协商的方式进行拆迁，尽管是公共利益性质的项目，也必须征求土地所有权人的同意，否则无权进行强制拆迁。这一点从日本成田机场的建设上得以充分体现，经过长达40多年的谈判，政府仍无法与该土地所有权人达成补偿协议，后来不得不将机场改道建设。综上，国外拆迁非常注重对私有产权的保护，补偿强调平等协商，补偿款项充分体现了被拆迁房屋的价值，公正合理，这不但有利于社会稳定，而且也对拆迁进度起到促进作用。1.1分析方法与思路本论文分析选择从X项目房地产拆迁中面临的内外部问题入手，阐述房地产拆迁中所面临的普遍问题，通过对问题的深入分析，找出解决方案，同时对房地产拆迁所面临的政策环境、经济环境、技术环境及社会环境进行分析，提出顺利完成拆迁工作的保障措施，具有一定的可操作性和参考价值。具体分析方法，主要采用调查分析法、案例分析法等分析方法。理论支撑依据为市场营销4C理论，同时参考企业战略理论，人力资源管理理论，组织行为决策理论等等。分析思路如下图1-1所示：综述分析背景、分析意义、内容、方法房地产拆迁理论及环境分析X拆迁项目情况存在的问题及原因分析X拆迁项目问题解决方案顺利完成拆迁项目的保障措施结束语图1-1分析思路示意图6 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1分析内容安排本论文通过对X拆迁项目的分析，指出了房地产拆迁中所面临的内外部问题，通过对问题的分析，提出了可行的解决方案，并总结了顺利完成拆迁工作的保障措施。第一章绪论。阐述了房地产拆迁行业的概况，进行背景分析，阐述分析意义和目的，分析方法与思路，分析内容安排，总结了房地产拆迁行业的发展成果，并指出了在此方面的分析不足。第二章房地产拆迁概念理论及环境分析。本章首先阐述了房地产拆迁概念及理论，总结了房地产拆迁行业的发展过程，并对房地产拆迁所面临的社会环境、政策环境、经济环境、技术环境进行了分析；最后总结了国内拆迁行业的现状，提出面临的普遍问题。第三章X拆迁项目情况及存在的问题。本章首先阐述了X拆迁项目的概况，及其在拆迁中所面临的各种内、外部问题；随后对其所面临的问题进行了理论及实践分析，找出问题产生的根源。第四章X拆迁项目问题的解决方案。通过对X拆迁项目所面临问题的分析，结合理论依据，提出可供参考的解决方案，以促使拆迁工作尽快完工。第五章顺利完成拆迁项目的保障措施。本章通过对X拆迁所面临的问题，指出目前各拆迁项目存在的普遍问题，并通过对问题的深入剖析，提出顺利完成拆迁工作的几点保障措施。结束语，提出本论文分析的结论。7 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第二章城市房地产拆迁概念理论及环境分析1.1城市房地产拆迁概念所谓城市房地产拆迁，从概念上理解即基本建设单位在取得了某一城市地区的规划、土地使用权等合法批准文件后，依法对地块上的建筑物进行拆除，对建筑物的所有权人或使用权人进行货币补偿或者房屋补偿，从而达到对地块的开发建设，实现规划用途的目的。房地产拆迁涉及到建设单位、被拆迁人、以及与拆迁行为有关的当事人。本文主要阐述的是城市房屋拆迁的问题，不包含农村集体土地拆迁行为，亦不包含属于公益项目的政府征收行为。2011年之前，拆迁的概念从法学界到理论界被广泛使用，2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》开始正式实施，该条例由国务院以行政法规形式颁布，条例不再延用拆迁的概念，而是将拆迁一词替换成了征收，以前各级主管机关核发的《房屋拆迁许可证》也成为了永久的历史，转而变成了《征收决定》，各级政府的主管机关也从原来的拆迁管理科改变成了征收管理科。可见，国家新旧政策的替换，使得拆迁的概念逐步再被征收替换，然而，关于拆迁与征收仍旧还是两种法律行为，双方即存在共性也存在着区别之处，具体体现在：一、相同点:从性质上看，拆迁与征收是具有相同本质的，即都是要对已经实现规划用途的土地上的建筑物进行拆除，对房屋所有权人或者房屋使用权人进行房屋或货币补偿，双方所要达到的目的是一致的。二、不同点：第一，实施主体不同。按照国务院新出台的征收条例规定，征收的主体是区县级人民政府，是对符合公共利益的需要对建筑物拆除的项目，由区县级人民政府组织征收房屋，进行拆除；而拆迁的主体是建设单位，是对非公共利益项目，为实现房地产开发目的，而进行的拆除建筑物行为。第二，法律依据不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是征收行为的法律依据，各级政府应当且必须以该条例为依据进行征收，否则将承担相关法律责任；拆迁的法律依据是《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例仅在2001年至2011年之间有效，2011年1月，该条例被废止，被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所替换，但新条例中只规定了属于公益项目的由政府征收的行为，对一些非公益项目该如何拆迁，如何补偿未作出任何规定，也由此带来拆迁行为法律依据8 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例的空白，目前，拆迁行为是参照民法相关规则进行的。第三，适用法律不同。征收行为属于行政行为，征收行为的法律依据，确定了征收人与被征收人的不同的法律地位，征收人属于强势地位，可以依法对被征收人作出征收决定、征收补偿决定，并申请实施强制执行；拆迁行为，属于民事行为，由于旧法《城市房屋拆迁管理条例》被废止，且至今未有相关强制措施规定，所以拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的，只能参照相关民事法律平等协商。综上所述，拆迁主要是对非公共利益项目范围而言，而征收适用于公共利益项目。公共利益的界定，根据国务院新的征收条例规定，主要指以下几个方面：（一）政府组织实施的保障性工程建设；（二）政府组织实施的教育、科技、卫生、体育、文化、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用、防灾减灾等公共事业；（三）政府组织实施的交通、水利、能源等基础设施建设；（四）政府组织实施的对基础设施落后、危房集中的地段进行旧城区改建；（五）国防和外交的需要。上述范围以外的项目，都属于非公共利益项目，比如以盈利活动进行的房地产开发，单位自行组织的危旧房改造建设，各种商业中心建设等等。然而，非公益性拆迁依然普遍存在于全国范围内，一线城市像北京、上海等需要进行商业开发的项目不是非常有必要，但二、三线城市，尤其是三线城市还是很有必要进行商业开发，建设规模商圈，以此带动城市发展，促进城市经济的增长。那么，在没有相关法律依据的情况下，房地产开发企业应该如何自行制定拆迁补偿政策及其他配套政策，才能达到完成拆迁进行开发的目的，成为了众多房企面临的重大课题。1.1城市房地产拆迁理论拆迁从本质上来看，属于反方向的市场营销，即营销的不是自己的产品，而是反过来让顾客主动把住房销售给自己。这就可以借助于市场营销的相关理论去分析拆迁工作。市场营销的核心是企业以顾客需要为出发点，力求获得顾客购买力以及需求量、期望值等信息，有计划地组织各项营销活动。拆迁也是一样，核心也是以居民（顾客）为出发点，通过各种方式采集居民房屋的价值、居民需求、以及期望值，然后有针对性的制定出合理的拆迁补偿方案，以此有效的完成拆迁工作。1990年，美国学者罗伯特·劳朋特（RobertLauterborn）提出了著名的4C营销理论，4C营销理论从诞生起就普遍受到企业的关注，此后的许多企业运用4Cs营销理论创造9 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例了一个又一个佳绩。4C的含义是Customer(顾客)、Cost(成本)、Convenience(便利)和Communication(沟通)。Customer(顾客)主要指顾客的需求。企业必须首先对顾客进行研究，按照顾客的需求来生产商品。Cost(成本)包括顾客的购买成本，为此耗费的精力，时间，体力消耗，以及购买风险。Convenience(便利)，指为顾客提供最大程度的使用和购物便利，更多的为顾客便利考虑，而不是企业自己便利。Communication(沟通)主张同顾客进行积极有效的双向沟通，达到共同利益。这不是企业单向的劝导和促销，而是在双向沟通中找到能同时实现各自目标的途径。上述理论可以被运用到拆迁实践当中，顾客、成本、便利、沟通四个要素，同样也可以作为拆迁工作的理论要素，把握好四个要素，将非常有利于拆迁工作的推进。顾客，在拆迁中可以理解为被拆迁居民，根据4C理论，我们要分析顾客的需求，拆迁当中不同年龄段的居民其需求往往各不相同，通过拆迁实践，可以总结出20-30岁人偏向于需求扩大住房面积，30-45岁人偏向于需求提高货币补偿，45-60岁人偏向于需求回迁安置，60岁以上人更偏向于需求周边二手房安置，很少选择回迁。通过对顾客年龄段分析，可以有助于我们制定更加科学合理的安置补偿方案，以此促进拆迁工作顺利进行。同时，不同生活条件和背景的拆迁居民，其需求往往也各不相同，这都需要在实践中进行归纳总结，以此制定解决方案。便利，根据4C理论，即要为顾客提供最大程度的购物和使用便宜，而不是企业自己方便。将便利运用到拆迁工作中，我们就要为被拆迁居民提供最大程度的便利，而不是像原来那样只要签订拆迁补偿协议就不再理会被拆迁居民。为拆迁居民提供便利的服务，不但可以拉近与拆迁居民的距离，树立良好形象，而且可以简化居民的各项手续办理，取得居民支持，从而有力推进拆迁。实践中可以制定一系列的辅助配套政策，提供一条龙式的搬迁服务，比如帮助被拆迁居民办理拆迁手续，帮助搬家，帮助被拆迁居民办理安置房屋过户，帮助被拆迁居民寻找市场房源等等，以此推进拆迁进度。沟通，根据4C理论，企业应当与顾客进行富有成效的双向沟通，在沟通中找到同时达到各自目标的途径。将沟通运用到拆迁当中，更加尤为重要，拆迁的本质就是一种双向沟通活动，通过双向的沟通互动，才能了解被拆迁居民的需求，从中找到达到各自目标的方法。实践中，很多基层工作人员往往只是简单的单向沟通，单纯讲政策，而没有站到被拆迁居民的角度思考，导致很多工作没有成效。这就要求我们借助于双向沟通理论，而不是简单的向居民讲解政策的单向沟通，要认真听取居民的需求，反复双向沟通，在沟通中找到达到各自目标的方法，才能有效的推进拆迁工作。10 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例成本，不仅是4C理论的重点，同时也是拆迁工作的重中之重。4C理论的成本，引申到拆迁当中，则反映在拆迁补偿标准的制定上，科学的补偿标准既要满足企业利益最大化即最少成本支出，又要符合市场规律，能够推动拆迁执行，过高的补偿标准将让企业背负更多的成本，过低的标准则无法推动拆迁进度，因此，制定出科学合理的补偿安置标准，显得非常必要。制定拆迁补偿标准是件较为复杂的事情，需要考虑的因素很多，不能仅仅考虑自身状况，还要考虑到周边房屋的市场价值，房屋重置价值等等因素，这就需要引入房地产评估理论，并将评估理论与实际相结合，以此作为制定科学补偿方案的依据。以房地产评估确定价格的方法，能够准确反映拆迁房屋的价值，比较容易让拆迁居民接受，同时也能让企业做到合理的成本支出。目前，拆迁价格评估比较合理的评估方法是市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。参照城市房屋拆迁评估技术规范，拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格。基准价格就是上述所探讨的整体拆迁区域补偿标准，即每建筑平方米应补偿的价格，公式中的其他因素则是根据每户居民的房屋情况具体确定，但浮动空间都不大。基准价格=标准房地产价格—标准重置价的差额。标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格，应采用市场比较法评估确定。标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正。标准重置价是指标准样本房屋的重新建造成本价格，可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。Ｋ为容积率修正系数，按照拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算，修正值如下：11 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例容积率r修正系数Kr<0.120.1≤r<0.21.91.1≤r<0.31.81.2≤r<0.41.71.3≤r<0.51.61.4≤r<0.61.51.5≤r<0.71.41.6≤r<0.81.31.7≤r<0.91.2 0.9≤r<11.1r≥11图2-1容积率修正系数表数据来源：北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案拆迁房屋重置成新价，指重新建造和原拆迁房屋类似的价格。因素修正系数包括朝向修正系数、楼层修正系数及其他情况修正系数，按照实际评估确定。装修及附属物价格以现场实际评估确定。按照上述评估方法，可以确定拆迁区域的整体补偿标准即基准价格，同时也可以较为精准的确定每户居民的补偿款项，此评估方法客观准确反映了拆迁房屋的市场价值，比较容易让拆迁居民接受，同时也能让企业做到合理的成本支出，具有一定的可行性。1.1.1国内拆迁行业发展过程随着房地产行业的快速发展，拆迁行业也应运而生，主要是服务于房地产开发链条中的拆除建筑物，以及对建筑物所有权人的补偿，以便于为项目建设腾出空间，保障施工建设的正常进行。为适应房地产行业的快速扩张，房地产市场上出现了以拆迁服务为主营业务的各类拆迁服务公司，专门接受房地产公司的委托进行拆迁服务，大多房地产开发商考虑到自身经验不足及人员不专业等问题，纷纷委托拆迁公司对项目进行拆迁工作，拆迁公司负责与居民协商拆迁补偿问题，签订拆迁协议，拆除房屋等工作。当然也有部分房地产公司自行组织拆迁，或者专门成立下属拆迁公司，负责本公司项目的拆迁任务。国内拆迁行业的发展过程，始于上世纪80年代，以北京市为例，分为四个发展阶 段：12 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第一阶段：1980-1990年代起步阶段。此阶段时期，房地产开发行业刚刚进入发展阶段，拆迁行业尚属于萌芽阶段，还未出现专门从事拆迁服务的拆迁公司，开发项目的拆迁工作主要由房地产开发公司自行承担，自行组织拆迁建设。此阶段拆迁主体是房地产开发公司，对外承担相关法律责任，但考虑到加快城市建设的需要，政府对各房地产开发公司纷纷给予了大力支持，行政介入手段发挥了很大成果，各项目工地基本都能保证按期开工建设，为整体城市建设奠定了基础。第二阶段：1990-2000年代发展阶段。此阶段随着房地产开发的快速发展，带动了拆迁行业的快速发展，各房地产公司越来越重视拆迁工作，部分公司还专门成立了下属的拆迁公司，市场上各种拆迁服务公司也纷纷成立，接受房地产开发公司的委托从事拆迁服务，拆迁行业进入了快速发展阶段。此阶段时期，国家拆迁政策主要是以房屋安置为主，货币补助为辅，行政介入手段仍保持着大力支持，各项目工地基本都能保证按期开工建设，同时有关拆迁的相关司法程序也逐步完善，被拆迁居民的合法权益逐步得到保障。第三阶段：2000-2006年腾飞阶段。此阶段房地产开发规模空前扩大，土地供应量不断提高，城市中各种开发建设项目纷纷立项施工，呈现出一片繁荣景象。在此背景下，拆迁行业也随之进入了腾飞发展阶段，各个拆迁公司不断接受委托从事拆迁服务，经常一个公司承接好几个拆迁项目，利润获得了空前增长。在此阶段，实行货币补偿为主，房屋安置为辅的拆迁政策，行政介入手段不再像从前一样的大力支持，而是变成了有选择性的支持项目建设，同时被拆迁居民的法律维权意识也不断提高，拆迁进度开始逐步放缓，但由于土地供应量的大幅增加，建设项目的不断增加，仍旧使得拆迁行业获得了空前增长。第四阶段：2006年至今，衰退阶段。由于房地产行业的过热发展，房价的过快增长，国家开始实施了一系列的调控措施，土地供应量也随之收紧，各种开发项目越来越少，使得拆迁行业步入了衰退阶段，部分拆迁服务公司纷纷倒闭，房地产开发企业也逐步选择自行拆迁的方式，来有效控制成本。此阶段，行政介入手段几乎消失，政府和法院对拆迁项目的支持力度越来越小，使得拆迁工作遇到了前所未有的困难，同时新闻媒体的负面报道，以及居民法律意识的大幅增加，使得拆迁进度大幅放缓，有的工地甚至拆迁6年还没有全部完成拆迁工作，造成进退两难的局面，给开发企业带来了大量损失。此阶段拆迁行业不再像从前那样繁荣，能轻易获取利润，而是逐步进入衰退阶段，拆迁难已成为了现今房地产开发企业面临的重大难题，也成为了房地产开发企业决定是否进行13 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例投资开发的先决要素。1.1国内房地产项目拆迁环境分析1.1.1社会环境分析目前，从整个社会大环境来看，非公共利益拆迁项目处于非常被动不利的局面，已经启动拆迁项目的部分企业陷入了拆迁难的僵局，被拆迁居民不配合拆迁或者漫天要价，一时无法打开僵局，拆迁进度被无限期推迟。尚未启动拆迁的企业，由于惧怕完成不了拆迁，不得不忍痛放弃前期所做的一切工作，以避免造成更大的损失。其它有实力有意向进行商业开发的企业，在进行初步调研后，因为惧怕完成不了地块拆迁，或者无法预测拆迁的成本，不敢轻易进行开发。造成上述被动局面的原因，主要有以下几个方面：（1）新闻媒体的负面片面报道近些年来，新闻媒体对拆迁事件的关注度逐步提高，有关拆迁的相关报道层出不穷，但总体来看，报道正能量的新闻非常之少，媒体把大部分精力用于报道拆迁的负面新闻，由此给社会带来拆迁等于违法野蛮的印象，使得公众对拆迁产生抵触情绪，不可否认，少数地区确实出现了违法拆迁的现场，是需要媒体曝光，但也有很多地区的居民通过拆迁改善了生活，而这方面的新闻报道却非常少见。另一方面，新闻媒体对拆迁事件采取片面报道，呈现一边倒的趋势，全都在片面报道被拆迁居民的困难，只字不提被拆迁居民的要求，也不提拆迁补偿政策的规定，以北京为例，笔者亲身经历的06年某环境整治项目拆迁，最后一个滞留户引起新闻媒体广泛关注，甚至不乏国外媒体，新闻报道一边倒的同情拆迁居民，只片面报道居民的困难，而不提居民的过高要求和政策补偿规定，最后为平息风波，相关部门对其100平方米的平房补偿了1200余万，合计每平方米达到了10万元，虽然满足了居民的要求，但带来了非常不良的社会影响，增大了其他工地的拆迁难度。（2）被拆迁居民的过高要求近些年来，被拆迁居民的要求普遍提高，部分甚至远远超过了政策标准和市场行情，通过拆迁想要一夜暴富的人群大有人在，例如在北京某开发项目拆迁中，一个被拆迁居民甚至提出要求3吨新票人民币，经测算，价值为1.7亿元，而其被拆迁房屋面积还不到100平方米。导致被拆迁居民要求提高的原因是多方面的，但由于近些年缺少了强制14 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例执行手段是一个重要因素，直接导致拆迁政策缺乏执行力度，对被拆迁居民提出超出政策和市场行业的补偿要求，没有相关部门予以制止，一定程度上促使了被拆迁居民要求的普遍提高,从而导致拆迁难度的增大。（3）拆迁信息越来越对称，透明随着近年来拆迁项目的不断增多，被拆迁居民的拆迁经验也在逐渐增多，并且相互之间互相传达拆迁信息以及拆迁方案的现象越来越多，拆迁工地出现了其他拆迁区域的居民来此打探消息，本地区的居民也到其他拆迁区域去打探消息，互相沟通各自地区的拆迁补偿标准，由于每个工地有每个工地的不同情况，拆迁标准在不低于政策规定的情况下，提高的幅度都不一致，导致了补偿标准偏低的地区出现了大规模滞留户现场。为解决此问题，各开发企业都不得不提高自己工地的补偿标准，以此加快拆迁进度。（4）个别拆迁工地的违法行为不可否认，全国地区的拆迁项目出现了或多或少的违法拆迁现象，威胁恐吓拆迁居民，采用各种手段骚扰拆迁居民，采取断水断电断路等措施迫使拆迁居民搬离现场，这些违法行为目前存在于少数拆迁项目，给拆迁行业带来了不良的社会影响，使得部分居民产生了抵触情绪、对抗情绪，非常不利于拆迁工作的进行，并且通过媒体的大肆渲染，也使得社会对于拆迁行业产生了不良的社会印象，给其他地区的拆迁工作带来了困难。（5）补偿标准不透明由于行业本身的特点及政策的空白处，目前，各拆迁工地的补偿标准普遍存在不透明的现象，房地产企业为加快拆迁走户进度，给予每户的补偿标准经常不一致，通常对于后期滞留的拆迁居民，给予更多的补偿款，以此达到拆房施工的目的。同时，被拆迁居民也不知道其他居民的补偿标准，导致拆迁居民出现都不愿意提前搬迁的现象，都想拖延到后期搬迁以获得更多的补偿，而且总是疑虑其他居民比自己获得了更多补偿，坚持要求获得同等待遇，由此也产生了大多工地拆迁进度缓慢的现象。1.1经济环境分析由于房地产行业的过热发展，国家从2007年以来开始实施一系列的宏观调控措施，我国金融机构的存款准备金利率呈逐年上升趋势，从2007年的17.5%上升到现在的1.1.1%，这也就意味着金融机构的贷款资金在收紧，房地产企业向金融机构的贷款开始变得困难。由于缺少金融机构的贷款支持，房地产开发项目的规模开始缩减，随之导致了拆迁项目的数量也在缩减。15 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例在开发项目缩减的同时，金融机构贷款的高利率也是开发企业在拆迁进度中面临的紧迫问题,目前，房地产开发企业向银行贷款的利率平均在12%左右，处于相对较高的水平上。越快地完成拆迁工作，就可以尽早开工建设，从而减少企业的贷款利息支出。实践中，有些企业为了实现最快速度的开工建设，减少贷款利息支出，不得不满足被拆迁居民的过高要求，在北京某开发项目拆迁中，项目负责人就表示每多耽误一天，就等于支出一辆捷达车的利息给银行，所以不得不满足最后一个滞留户的过高要求。由此可见，拆迁进度的快慢直接影响到企业的经营成果。1.1技术环境分析房地产拆迁行业，是直接与居民接触的一线行业，涉及到观念、法律、公民权力等诸多领域，同时也是社会矛盾的集中爆发点，很多居民的一些社会矛盾经常在拆迁过程中集中反映出来。因此，从技术角度来讲，从事房地产拆迁行业的工作人员要具备较强的综合素质，较为丰富的知识结构与业务能力。具体来讲，从业人员所必须具备的能力为：（1）相关法律知识房地产拆迁行业涉及到的法律关系非常之多，比如拆迁补偿协议的签订、拆迁资料合法性认定、有关民事司法诉讼、以及政策的宣传解释等等，都是在实际工作中经常会遇到的，这就要求从业人员必须具备相关法律知识。如果从业人员不懂相关法律知识，很可能导致拆迁补偿协议签订有误，或者相关政策解释不清导致拆迁进度缓慢等问题。（2）较强的沟通能力由于拆迁行业主要业务是与被拆迁居民达成一致意向，最终签订补偿协议，所以从业人员的人际沟通能力显得尤为重要。较强的沟通能力，能够拉近双方距离，增加信任感，也能够让被拆迁居民逐渐理解接受政策的优越性，支持配合拆迁，拆迁的成果实质是与居民沟通的结果，因此，需要从业人员具备较强的沟通能力。（3）敏锐的洞察力与分析能力从业人员的洞察力与分析能力在拆迁过程中也非常重要，通过一两次与被拆迁居民的接触，对一些细节的观察分析，要能够判断出被拆迁居民的家庭状况，社会关系，工作收入等等情况，以及对被拆迁居民的人格个性进行相应分析，以便于为下一步具体沟通方案的制定提供依据。16 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例（4）良好的职业道德与职业操守拆迁工作人员必须具备良好的职业道德与职业操守，要对企业负责，对工作负责，廉洁奉公，这样才能保证拆迁项目顺利进行。然而实践中，由于拆迁从业人员素质参差不齐，经常出现为自己谋求私利的情况，比如联合拆迁居民多骗取企业拆迁款，然后从中得利，或者以高额补偿向被拆迁居民索要补偿款的事件。这些从业人员所做的工作不是以企业利益为中心去考虑，而是以自己谋求私利的原则办事，当其谋求不到私利时，便无心再与居民入户协商，由此企业的拆迁进度也不可能加快。（5）管理层要建立顺畅运行机制，以及快速的决策机制拆迁过程中，顺畅的运行机制，以及快速的决策机制，可以快速高效的化解拆迁中出现的矛盾，同时也可以掌握住最佳时机与拆迁居民达成协议，从而加快拆迁进度。实践中，经常会遇到由于企业运行机制不畅通，出现互相推诿，工作人员不知道找谁解决问题的现象；也经常出现由于企业管理层决策程序复杂，导致错失拆迁时机，被拆迁居民又提高要求，拒绝签订协议的现象。作为企业的管理层，应当建立健全管理机制，授权决策机制，这样有利于及时解决拆迁过程中发生的问题，把握住最佳时机，加快拆迁进度。1.1政策环境分析2011年国家对非公共利益项目的拆迁，采取了不干预的状态，不制定任何补偿政策，也不给予任何行政司法执行支持，拆迁行为完全变成自由协商的民事行为，有能力让拆迁居民搬家的企业，就可以在地块上进行商业开发，而没有能力的企业，必然无法进行开发运作，这也让众多房地产开发企业不敢轻易申请项目立项，不敢轻易冒险进行商业地产开发。当然，这是国家抑制房地产过热发展的宏观调控措施，达到了抑制商业开发的目的。在国家政策没有任何支持的情况下，房地产开发企业必须独立面对拆迁项目，进行充足的前期调研工作，制定合理的补偿方案，采取各种有效措施来促使拆迁项目尽快完工。1.1.1国内拆迁行业现状目前，国内拆迁行业面临着非常严峻的挑战，拆迁难拆不动成为大多拆迁项目的难17 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例题。拆迁成本逐年在增加，以北京为例的户均补偿已由2002年的20万增加到了目前的80万左右，拆迁周期普遍加长，拆迁工作难度加大，拆迁进度明显低于以往年度仍成为困扰目前拆迁工作的最大问题和目前拆迁工作形势的显著特点。以北京西城为例，在2009年结转至2011年的31项结转项目中，至2009年年底，完成9项，在未完成的22个项目中9个项目是2005年批准的，13个项目是2007年批准的。从项目性质看，属企业开发项目的只有4项，其余全部都是危改项目及市政道路项目。项目剩余户数多集中在危改项目中，在未完成的22个项目1702户居民中，桃园548户，官园480户，德外136户，丰盛166户，西单96户，金融街78户，共计1504户。未完成的22个工地中未签协议居民30户以下的工地13个。经过对北京市西城区不同拆迁项目的调查，剩余拆迁户数分布图2-2如下：图2-2按拆迁项目剩余户数分布图数据来源：北京市西城区拆迁办公室上述表格是按建设单位的拆迁项目统计的剩余户数分布图，表中项目拆迁启动时间大多在2009年前。从图表可看出，截止2011年仍有较多的拆迁居民没有达成拆迁补偿协议，依然滞留于拆迁现场，有些回迁项目甚至影响了已搬迁的居民的回迁时间，拆迁进度非常缓慢。其中：西都地产公司桃园危改项目的拆迁始于2006年，共拆迁居民近8000户，回18 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例迁居民3800户，目前剩余居民500多户。这些剩余的居民严重影响着已迁居民的按时回迁。图2-3按地区剩余户数分布图数据来源：北京市西城区拆迁办公室上述表格是按拆迁区域统计的剩余户数分布图，拆迁启动时间大多在2009年前。从图表可看出，截止2011年仍有较多的拆迁居民没有达成拆迁补偿协议，依然滞留于拆迁现场，有些回迁项目甚至影响了已搬迁的居民的回迁时间，拆迁进度非常缓慢在长安街西单东南地区，佳慧雅园住宅项目、安福大厦等项目拆迁均在2008年，天安天地大厦项目在2007年年初启动，但到目前，西单东南一带处在拆迁状态已有二年多拆迁工作都尚未完成，影响了西单商业街区的建设。而新街口和福绥境地区也是长期处在拆迁状态，使得居民不能按时回迁，或居住、回迁的生活环境不尽人意。19 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第三章X拆迁项目情况及存在的问题1.1X拆迁项目情况1.1.1拆迁项目概况X拆迁项目位于北京市某城区，系危旧房改造原地回迁项目，根据立项及规划批复，建设用地大部分用于居民原地回迁，其余可以用于商业配套开发。项目整体开发建设由A房地产开发公司负责，并自行负责项目范围内的居民拆迁。A房地产开发公司是伴随着房地产行业蓬勃发展时期成立的一家民营私企公司，从事过两个项目的开发建设，拥有较好的开发经验及社会关系，公司规模不大，主要以从事小型房地产开发为主，职工20人左右，大多具备较强的工作能力与协调能力。拆迁项目于2007年4月正式启动，项目计划2009年底居民可以回迁新楼，共计动迁居民200余户，拆迁面积2.1万平方米。被拆迁居民60%为退休人员，35%为在职人员，5%为社会闲散人员，普遍人口情况出现两低一高特点，即低收入、低学历，高要求。07年启动拆迁时，地块周边二手房交易价格为每平方米2.5万左右。周边同时存在其他3处房地产开发公司的危改回迁项目，但由于种种原因，拆迁进度缓慢，历时3年仍未完成拆迁工作。X拆迁项目在启动拆迁的30天奖励期，完成了55%居民搬迁，相较周边拆迁项目取得了不错的进展。然而，剩余45%的被拆迁居民，却在拆迁后期逐渐开始联合抵制拆迁，不断申请政府信息公开，获得开发公司取得的立项、规划、用地等批准文件，并集体到法院诉讼开发公司取得的上述文件，同时不断集体上访，采取各种手段拖延时间，给开发公司施加压力，力图获得更多的补偿款。通过开发公司与被拆迁居民的协商，直到2010年1月才完成了全部的拆迁工作，由于拆迁进度的严重滞后，开发公司不仅承担着银行贷款的利息支出，同时也要承担逾期回迁居民的周转补助费用与违约金，大大减少了项目的利润空间，若不是近期房地产市场价格的大幅上涨，开发项目很可能会变成慈善项目。20 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1拆迁项目对房地产投资收益的影响拆迁项目进度的快慢，对于整个开发投资收益有着重要影响，下面通过测算，可以确定其影响程度。该项目面积不大，土地面积12820平方米，容积率3.9，规划建筑面积5万平方米，拆迁面积2.1万平方米，建安成本2780元/平方米。（1）建设项目周期项目立项、规划、用地等前期手续办理需要6个月项目拆迁暂估8个月工程建设、安装、装修等工期16个月综上，项目总周期为30个月。（2）项目投资成本费用估算序号项目成本费用（万元）备注1规划设计费用（含可研）1167按建安成本1.2%估算2土地出让金（危改划拨）0销售面积另行补交3拆迁费用20000按全回迁估算4前期报批报建费用300估算5土建工程4500估算900元/平方米6设备安装550估算110元/平方米7消防、人防工程400估算80元/平方米8水电增容220估算9工程监理费用300估算10市政配套建设费290估算11管理费用400估算12销售费用330估算13不可预见费用800估算总计29257图3-1开发投资成本费用估算表数据来源：开发公司成本部（3）资金来源自有资金：9000万元21 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例银行信贷：21000万元贷款利息：估算按拆迁启动之日起开始贷款，2年完成建设归还贷款，年利率12%，贷款利息每年2520万元，两年共计5040万元。（4）销售收入建筑面积5万平方米，3万平方米用于回迁，可销售面积2万平方米，考虑未来价格上涨因素，暂估按每平方米4万销售计算，则：40000元/㎡×20000㎡=80000万元。（5）项目利润项目利润=收入-成本费用，按照8个月完成拆迁项目，立即进入施工程序计算：销售收入：80000万元开发成本：29257万元补交土地出让金：12000万元偿还贷款本息：21000+5040=26040万元项目利润=80000-29257-12000-26040=12703万元（6）拆迁进度对于项目利润的影响实际情况是该项目未在8个月内完成拆迁，而是用了32个月才完成拆迁，延误了2年，2年的贷款利息共计额外支出5040万元，项目的利润由此将减少5040万元。综上，由于拆迁进度的延缓，使得项目利润由12703万元降低到了7663万元。1.1拆迁实施方案为有效实施拆迁，A房地产开发公司在现场成立了拆迁项目部，并专门聘请了社会上专业从事拆迁服务的公司进行拆迁具体工作，拆迁服务公司负责向居民宣传解释拆迁政策，与居民协商拆迁补偿问题，并签订协议等与拆迁相关的事宜，A公司则对拆迁服务公司进行监督指导。但由于开发公司聘请的拆迁公司工作不力，且存在骗取开发公司补偿款现象，开发公司不得不解除聘用关系，重新聘请了另一家拆迁服务公司。在与原拆迁公司解除聘用关系时，不是非常顺利，甚至发生拆迁公司故意损毁相关拆迁文件与拆迁协议等现象，给开发公司造成了一定损失。该项目拆迁补偿具体方案如下：一是回迁安置。由于该项目属于危改，能保证被拆迁人百分百回迁安置。院内共有三种户型，其中一居室的平均新增面积约88﹪。二居室的平均新增面积约45﹪。三居22 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例室的平均新增面积约35﹪。另外，还设立了各种奖励减免政策和措施：搬家奖每户5000元，工程配合奖每户20000元，周转费按居室分为：一居室1500元／月；二居室2000元／月；三居室2500元／月。二是货币补偿安置。由于能够保证被拆迁人百分之百回迁，货币安置只是作为一种辅助手段。经评估公司评估，该项目房屋评估价为每平方米七千多元，加上区位补偿价一千多元，当时货币补偿价只有八千多元。但考虑到当时市场同区位二手房的实际成交价格，建设单位将货币安置补偿确定为15000元/平方米。2009年年初，建设单位又重新委托另一家房地产评估公司，对该项目房屋市场价进行了重新评估，评估价格为19800—20800元之间。评估后该项目的货币补偿价已经调整为每平方米2万至2万2千元。三是异地安置。对于个别既不选择回迁，也不选择货币而是要求就近购买二手房的，A房地产开发公司积极联系房源，在被拆迁人满意的情况下，购买二手房进行安置。货币补偿和异地安置方案只是一种辅助手段，安置仍以回迁为主。1.1X拆迁项目存在的问题X拆迁项目在拆迁中存在的内部问题和外部问题，导致了项目拆迁进度非常缓慢，妥善地解决好项目遇到的各种问题，对于加快拆迁进度，改善企业经营效益有着重要的意义。为此，需要对拆迁中所面临的内外部问题进行分析，并对产生的原因进行分析，以便于制定相应的解决方案，更好的完成拆迁工作。1.1.1企业内部问题X拆迁项目进展缓慢的原因，除了外部因素外，与A房地产开发公司的内部管理上也有很大的关联性，公司内部管理机制不健全，人力资源配置不当，实施方案制定不合理等因素也相应造成了拆迁项目进度缓慢，具体归纳如下：（1）管理机制不完善A房地产开发公司与众多民营企业存在的问题一样，不具备系统化的管理模式，采用家族式企业管理方式，双重管理和单线管理混乱，拆迁项目的直接管理者是企业家族成员，其缺乏相应的拆迁经验与管理能力，同时企业的法人也经常对拆迁细节等问题直接指挥管理，造成工作人员把握不清管理层的明确方案，一定程度上造成了拆迁进展缓慢的现象。23 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例（2）决策问题A房地产开发公司拆迁项目的管理者在面对具体问题时，显得犹豫不决，害怕承担相关责任，大事小事都要召集相关人员开会分析决定，这种决策方式在拆迁项目中是非常不利的，因为耽搁时间会久，可能会导致一些能够解决的小问题变成大问题，延误拆迁进度。实例中，该项目拆迁范围内的一户居民，家庭生活较为困难，靠低保度日，开始不愿意按照政策搬迁，后经拆迁工作人员与其多次反复接触，终于做通了居民工作，同意按政策搬迁，但提出另给予2万元的特困补助就立即签约搬家。工作人员将居民提出的2万元特困补助当即上报到A公司管理者，希望立刻得到批准，以便于和居民当天签订拆迁补偿协议，完成搬家。但A公司管理者却不敢果断决策，反而组织管理层人员开会分析，两天后才给出同意另补助居民2万元的意见。待工作人员两天后再找该户居民签订协议时，情况已经截然不同，该户居民受到其他滞留户的影响，全然否决了先前提出的要求，而是要求超出政策大幅增加拆迁补偿款。最终，该户居民在拆迁收尾阶段才签订协议，A公司在政策之外多支付了其60万元的补助。换言之，如果当时管理者的决策果断一点，当天完成该户的签约和搬家，就不会让企业多承担58万元的损失。X项目在2007年启动过程中，一个月的奖励期内完成了55%，取得了较为理想的进度，已搬迁居民都是选择回迁安置的方式。但剩余的45%大多要求外迁，且集体要求增加货币补偿款，达到周边二手房价格即每平方米2.5万元。A公司的决策者当时还想主要鼓励居民回迁，以节约成本，坚决不同意提高货币补偿金额，由此也造成了大量外迁住户滞留现场。截止2009年时，采用各种办法仍无法完成剩余居民的搬迁，A开发公司不得不满足居民增加补偿款的要求，以达到尽快开工建设的目标。但此时，房地产市场价格已随着时间推移迅猛增长，周边二手房交易价格达到了每平方米3.5万元，A公司最后实际支付给剩余户的货币补偿达到了每平方米4.5万元。相比较之前而言，如果在07年就满足剩余户的要求，不仅可以节约大量成本，还可以尽快完成拆迁，尽快开工建设，决策的重大失误给公司带来了严重的经济损失。（3）人力资源管理问题A房地产开发公司的人力资源管理还处于较低的层次水平，停留在传统家族企业模式上，没有相应的人力资源管理部门，也没有相应的人力资源规划，招聘和选拔措施不健全，企业重要岗位全由老总的家族成员担任，而其家族成员并不具备丰富的拆迁经验及相应的管理能力。企业缺乏明确的激励措施及奖励制度，导致管理人员工作缺乏积极24 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例性，工作不细致不认真，经常在处理文件上出现差错，带来了不小的损失。同时企业也没有对员工相应的培训方案，员工之间的薪酬福利也各不相同，不透明，导致部分员工带有情绪工作。由于A公司在人力资源管理上的缺失，导致其管理层缺乏相应的拆迁专业类人才，并且员工工作积极性不高，工作效率不高，这也是其拆迁项目进展缓慢的重要原因。（4）拆迁公司选择不当为更好的完成拆迁工作，A房地产开发公司专门聘请了职业从事拆迁服务的拆迁公司，希望借助拆迁服务公司的专业知识与经验，推进项目的拆迁进度。但是，A公司在选择拆迁服务公司的过程中，缺乏细致考虑，没有仔细衡量拆迁服务公司的业绩与综合能力，且受内外各种因素的左右，最终选择了一家业绩并不突出的拆迁服务公司，而结果是该拆迁服务公司的从业人员只顾自身利益，多次克扣被拆迁居民的补偿款，并且联合被拆迁居民骗取A开发公司的补偿款，造成了不少的损失，同时也给拆迁进度造成了严重的迟缓。为了解决此问题，A公司解除了与该拆迁服务公司的聘用合同，但在解除合同过程中，存在较深的矛盾，拆迁服务公司故意损毁被拆迁居民的相关资料以及拆迁补偿协议，给A公司制造了很多拆迁障碍，严重影响了拆迁进度。在与该项目的接触过程中，A公司经常抱怨所聘请的拆迁服务公司工作不力，且存在违法现场，而拆迁服务公司同样也经常抱怨A公司不懂拆迁行业，决策不当，无法推进拆迁。双方都在互相指责，而不是考虑如何协调一致的改进工作方式，也由此导致了拆迁出现停滞的局面。（5）补偿标准不一致，不透明A公司在项目拆迁中，制定了适用全体被拆迁居民的拆迁补偿安置方案，大部分居民都是按照方案进行补偿和安置。在具体实施过程中，A公司考虑到了每家每户的不同情况，又进行了不同程度的额外照顾补偿，额外的照顾补偿没有明确的标准，完全由A公司自行决定，也没有向被拆迁居民公布，形成了补偿标准不一致不透明的现象。由于被拆迁居民经常互相沟通信息，直接导致了被拆迁居民对拆迁补偿方案存在质疑，都不愿意提前搬迁，以此获得更多的照顾补偿。这也是拆迁进度缓慢的重要原因。（6）拆迁补偿方案制定不合理，缺乏配套辅助方案A房地产开发公司所制定的拆迁补偿方案，前期调研不够充分，补偿标准与市场价格脱节，启动时周边二手房均价在2.5万左右，而其为了鼓励居民全部回迁，给予的货币补偿才1.8万元，低于周边二手房价格，导致不愿意回迁选择外迁的居民全部滞留在25 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例了现场。公司也没有考虑到周边项目的补偿标准，周边项目拆迁的进度虽然也处于缓慢状态，但其补偿的标准高于A公司的拆迁项目，导致该项目内的拆迁居民在横向比较后普遍觉得补偿标准太低，不愿搬迁。补偿方案也没有考虑到被拆迁居民在同等面积上要求增间分套的要求，一味强调按原拆迁住房面积回迁，对一些原住房面积较大，要求回迁两套小面积的居民，无法满足其要求，直接延缓了拆迁进度。同时，A公司制定的补偿方案中，缺乏相关配套辅助方案，如在周边租赁房屋对已搬迁居民进行临时周转，帮助解决居民在周转期间面临的实际问题如工作距离问题、子女上学问题等等，都没有相关的配套方案。（7）拆迁资金中途短缺A公司从事项目开发的资金，是从银行贷款方式取得的，由于公司对拆迁的前期调研不足，实施方案不合理，导致拆迁成本大幅增加，公司在拆迁进程中曾出现过资金短缺的问题，不得不在短期内暂时停止拆迁，通过各种渠道取得资金后再启动，由此也造成了拆迁进度缓慢。1.1企业外部问题企业拆迁项目所面临的外部问题，是造成拆迁进度缓慢的直接原因，具体归纳如下：（1）被拆迁居民要求过高被拆迁居民要求超出政策补偿标准，要求过高，是国内拆迁项目面临的普遍问题，也是X拆迁项目面临的根本问题。按照该项目的拆迁补偿标准，选择回迁方式的居民应按原面积原居室回迁，比如原来住70平方米二居室的旧房一套，应当回迁面积不低于70平方米二居室新房一套，而实际中，被拆迁居民往往要求回迁二套新房或者三套新房。选择货币补偿的部分居民，其要求的补偿款往往高于周边二手房市场交易价格，平均在市场交易价格的1.5倍左右。选择异地安置的居民，按规定原住房为一套，应当异地安置一套不低于原面积的旧房，但居民往往要求异地安置两套或者三套。被拆迁居民的要求过高，是造成拆迁项目缓慢的直接原因，也是众多房地产开发公司面临的最大难题。与居民进行良好的沟通，通过一些措施手段吸引被拆迁居民，降低居民的要求，使之接近政策标准的范围，是拆迁的核心工作。（2）被拆迁居民联合抵制拆迁现象严重X拆迁项目在奖励期过后，出现了以个别居民为首，串联其他居民联合抵制拆迁的现象，对抗开发公司的拆迁政策，并不断申请政府信息公开，获取开发公司取得的项目26 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例立项、规划、用地等批准文件，然后到法院集体诉讼，同时不断上访，给各级政府施加压力，尽可能的拖延拆迁时间，以达到增加补偿款的目的。居民联合抵制拆迁，极大降低了拆迁进度，延缓项目开工建设的时间，使得已搬迁的居民无法按期回迁，这部分居民也开始出现集体上访的现象，企业和相关部门面临着已签协议居民联合要求尽快回迁和未签协议居民联合抵制拆迁的困境，承受着巨大压力。出现上述困境的原因，与近些年来居民拆迁经验的增加，法律维权意识的不断提高有关，但更多的是由于开发公司实施方案不完善，拆迁人员工作不力导致的。（3）拆迁工作人员工作简单，从自身利益出发，素质和职业道德普遍偏低。在拆迁的实际工作中，X项目的拆迁服务公司大多拆迁工作人员不是从企业角度出发，尽快完成拆迁以达到开工建设的目标。而是从自身利益出发，考虑如何从拆迁行业中获得最大私利，而对于拆迁进度则漠不关心，工作简单不力，经常有居民抱怨没有拆迁工作人员与其协商，也不知道该如何补偿。同时，拆迁工作人员大多文化水平不高，素质参差不齐，不具有良好的职业道德，经常出现克扣居民补偿款和骗取开发公司补偿款的现象，给项目拆迁制造了很多障碍。（4）缺乏司法强制力的支持X拆迁项目与大多拆迁项目一样，得不到司法机关的强制力支持，对于少数提出过高要求的居民，没有强制执行手段，只能通过企业与居民协商解决。强制执行措施的缺乏，无疑给拆迁项目增加了难度，对于少数提出无理过高要求，想通过拆迁一夜暴富的人员没有制约措施，会使其过高要求难以下降，并给其他居民带来不良影响，影响拆迁进度。（5）新闻媒体的负面报道新闻媒体的负面报道，也是X拆迁项目所面临的外部问题。拆迁范围内的部分滞留户在联合抵制拆迁的同时，也邀请了媒体对项目进行负面报道，并在互联网上发布负面信息，进一步向企业施加压力，以此提高补偿标准。网上相关评论也偏于同情滞留居民，带来了不良的社会影响。（6）房地产市场价格不断攀升随着近些年来房地产市场的迅猛发展，房屋价格也大幅上升，由此造成了企业拆迁成本的大幅提高。2007年拆迁启动时，周边二手房市场交易价格平均为每平方米2.5万元左右，到2009年达到了每平方米3.5万元，2011年时甚至达到了每平方米4万元。对选择货币补偿方式的居民，开发公司给予的货币补偿款也由最初的每平方米2.5万元27 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例提高到了每平方米4万元，大大增加了企业的拆迁成本，缩短了项目利润空间。1.1基于4C理论下的问题原因分析1.1.1顾客（需求）原因分析基于4Cs的顾客（需求）理论，要想成功的完成拆迁，必须要了解拆迁居民的基本情况，归纳总结不同层次人群的不同合理需求，以此制定出相应的拆迁补偿方案，这样才能成功的让拆迁居民尽快搬家。拆迁补偿方案的制定，不能仅仅考虑到企业自身的成本因素，更多的是要结合拆迁居民的合理需求，应当将成本与合理需求进行有机结合，更偏重于合理需求的因素考虑，这样才能保障制定出的补偿政策能够有效推行下去。例如对于年龄较大的居民，根据其想一次性安置的需求，采取周边二手房安置的方案；对于有分套安置需求的居民，在面积不超标的情况下，采取2个小户型安置的方案；对于有货币补偿需求的居民，要进行房屋价值的市场化评估，并以此为参考依据与拆迁居民进行协商等等。然而，在拆迁补偿方案的制定上面，很多企业都没有去真正有效的了解居民合理需求，仅仅根据企业自身及项目的盈利状况制定补偿政策，追求最大化利润，最大限度的压低成本，这样的补偿政策无法满足拆迁居民的不同合理需求，其结果必然导致拆迁进展缓慢。关门制定的，不做市场需求调研的补偿方案是很多企业在拆迁当中所存在的通病，甚至有些企业为了追求最大化利润，在制定补偿方案时低于周边项目的补偿方案，这样经常导致了居民的联合抵制，使得项目无法获取利润，得不偿失。其实，这个道理并不难理解，宁可减少适当的开发利润总要比无法获得利润强。然而，实践中很多企业却往往忽视了这一点，单纯的追求最大化利润，结果导致了项目更多的亏损。拆迁项目要想进展顺利，切忌强制居民选择企业为其安排的补偿方案，而是要主动满足居民的不同合理需求。X拆迁项目在正式启动拆迁前，与大多项目一样，没有进行充分的前期调研工作，没有了解不同层次被拆迁居民的不同合理需求，单纯执行一刀切的补偿方案。为了节约成本，单纯强调一种补偿方案即回迁，对于需求货币补偿或者周边二手房安置的居民大多不予满足，结果导致了大多数居民的滞留，直接延误了拆迁进度。28 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1便利原因分析基于4Cs的便利理论，为顾客提供最大程度的便利，将会充分调动顾客购买的积极性。拆迁工作也是同样，为拆迁居民提供便利快捷的服务，不但可以拉近与拆迁居民的距离，树立良好形象，而且可以简化居民的各项手续办理，从而调动居民搬迁积极性，取得居民支持。拆迁对于居民来讲，是一件头等大事，居民需要办理很多繁杂的手续，如果我们能为居民提供一些便利服务，简化并帮助其办理，将会有效的推动拆迁。在实践中，可以制定一系列的便利服务政策，提供搬迁一条龙式服务，例如建立拆迁专人接待机制，由接待人员负责全程引导居民办理拆迁选房、交房、签约、拆房等手续，尽可能的提供便利；引入房屋中介公司，让其在拆迁现场提供房源以供被拆迁居民选择；建立水电燃气等费用结算的代理机制，统一收齐居民的单据一并到相关部门办理结算；主动联系搬家公司，并帮助居民搬家；建立安置房屋过户代办机制，帮助居民办理房屋产权过户事宜等等。然而在实践中，很多拆迁项目都没有便利服务的相关政策，居民要自己到拆迁各个部门办理选房、签约、拆房等等手续，自己到市场上寻找周转房源，自己到相关部门办理水电结算手续，自己联系搬家公司搬家等等，需要办理的事情很多且繁琐，这样不利于调动居民搬迁的积极性。X拆迁项目在具体实施过程中，也没有提供便利服务的措施，工作方式简单，没有任何的配套辅助政策，只要居民签订了协议，就算是完成拆迁，拆迁后续事宜如搬家、周转过渡、房产过户等事宜全都不管，交由拆迁居民自行处理，这无疑给拆迁居民造成了后顾之忧，无法调动居民搬迁的积极性，缺乏便利快捷的服务政策，也是造成其进度缓慢的重要原因。1.2沟通原因分析基于4Cs的沟通理论，企业应当与顾客进行富有成效的双向沟通，在沟通中找到同时达到各自目标的途径。这更加适用于拆迁工作，通过双向沟通，我们可以将拆迁政策进行有效宣传，让拆迁居民充分了解到政策的优惠性，我们同时也可以全方位了解拆迁居民的基本情况，比如生活状况，工作情况，经济情况，居民的性格特点等等，从而找到解决问题的突破口。沟通可以说是拆迁工作实施的核心，是必不可少的因素。做好沟通工作核心是企业要具备高度责任心的拆迁工作人员，一个优秀的拆迁工作29 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例人员，能够很快拉近与居民的距离，能够对居民的家庭状况与性格特征进行有效分析，从而找到解决问题的途径。在北京，笔者曾见过一对年迈的老夫妇因为留恋其祖宅的住所而不愿搬迁，拆迁工作人员经过多次协商均未取得进展，后拆迁工作人员了解到其孩子远在外地无法常回家探望老人的状况后，调整了工作方案，不再与老夫妇协商拆迁补偿问题，而是经常探望关怀老人，陪其聊天避免其孤独，在拆迁后期阶段，正赶上老人生病住院，工作人员主动到医院进行探望关怀，只字未提拆迁事宜，结果在老人出院后主动找到工作人员要求签约搬家。由此可见，优秀的拆迁工作人员通过沟通可以有效与居民拉近距离，从而找到解决问题的途径。然而企业要想培养优质的拆迁工作人员，就需要引入人力资源管理体系，采取适当的激励方案与监督机制，以此调动工作人员的积极性。X拆迁项目在具体实施过程中，缺乏一套有效的人力资源管理体系，没有监督机制及激励机制，这直接导致了其所聘用的工作人员工作简单，缺乏与拆迁居民的良好沟通，只是单纯的讲解政策，没有听取拆迁居民的合理需求，更没有站到被拆迁居民的角度思考问题，甚至出现了不愿入户、不愿协商的现象，这必然导致双方无法达成协议，延缓了拆迁进度。1.1成本原因分析基于4Cs的成本理论，在拆迁当中反映在拆迁补偿标准的制定上，补偿标准的制定不能仅仅考虑企业因素，更要结合房屋价值，土地价值等因素综合评估确定，按照市场比较法评估的价值，才能作为拆迁补偿价格的最低限额。也就是说，补偿标准的制定必须符合市场规律，不能够低于市场价值，试想一下，如果补偿方案低于市场价格，那么肯定没有人愿意搬迁。将补偿标准与市场价格相衔接，就需要按照市场比较法进行评估，并应当略高于市场价值，这样才能起到搬迁效果，同时也为企业节约了成本，因为如果出现大规模滞留的现象，势必会延误进度，造成损失。X拆迁项目补偿标准的制定没有按照市场比较法的评估确定，而是仅仅根据自身状况确定了一个不符合市场规律的补偿标准。2007年拆迁当中，周边房屋价值在每平方米2万元，然而A公司为了让居民选择回迁，将货币补偿标准确定为每平方米1.5万元，这样导致了一些不愿回迁的居民全部滞留在了现场，极大延误了拆迁进度，而且，随着后期房地产市场价格的上涨，A公司不得不将补偿方案调整到了每平方米4万元，以此达到推进拆迁的目的。30 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例1.1其它原因分析X拆迁项目内部问题产生的其它原因，可归纳为以下六点：（1）与A公司缺乏明确的经营发展战略有很大关系。规划企业的未来发展战略，会促使企业完善管理制度，构建合理的组织方案，明确发展方向和发展目标。（2）企业人力资源管理上产生问题的原因，是由于缺失一套完整科学人力资源管理体系造成的。企业没有专门的人力资源管理部门，甚至都没有工作人员兼任，全由公司负责人安排人力资源事宜，停留在家族企业管理模式上。（3）管理组织方式的不完善也是产生企业内部问题的原因。建立完善的管理组织方式，给予充分授权，发挥各部门的效能，整合优化资源，是项目成功的前提条件。（4）未能按照市场规则选择拆迁公司是项目进展不力的重要原因。A房地产开发公司在选择拆迁服务公司时，没有采取招投标方式，没有对繁多的拆迁服务公司进行比较，选择业绩较为优秀的公司。5、与近年来房地产整体形势与社会大环境有关。随着近期房地产市场价格的飞速上涨，造成了被拆迁居民要求的大幅度提高，同时部分拆迁居民也存在通过拆迁致富的心理，漫天要价。6、国家政策的不支持也是X项目外部问题产生的原因。近些年，由于房地产行业的过热发展，国家实施了一系列的调控措施，对一些开发项目以及开发带危改项目已经不再像从前一样支持，甚至出现了不干预的状态。31 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第四章X拆迁项目问题的解决方案1.1顾客（需求）理论解决方案将需求理论运用到拆迁当中，可以让我们准确的掌握拆迁居民的普遍要求以及期望值，从而有效的制定出相应的解决方案。需求不仅是营销的重点，同时也是拆迁当中必须要掌握的信息。X拆迁项目启动前，应当进行充分前期调研工作，不单是要掌握拆迁房屋及产权的基本情况，更重要的是要摸清不同层次拆迁居民的不同合理需求，然后归纳汇总并进行分析，以此制定妥善的解决方案。X项目在具体拆迁补偿中，应当考虑被拆迁居民增间分套的普遍需求，可以将其设计的120平方米三居室回迁新房改变成为70平方米二居室+50平方米一居室的新格局，设计院完全有能力做到在不改变容积率的情况下变更楼体户型设计，这样就可以在不增加任何成本的情况下，满足大部分被拆迁居民的要求，也不会出现大规模滞留户的现象。同时要尊重被拆迁居民的需求，不要一味强调回迁，对于有货币补偿需求的被拆迁居民，补偿款要略高于周边二手房均价，这样才能保证被拆迁居民能够在周边买得起房，同时给予适当的装修补助如每户5万元，与选择回迁居民的待遇相同，来促使选择货币补偿的被拆迁居民尽快搬迁。另外，要考虑特困户的需求，制定特殊困难群体的补助标准，并予以公布。X拆迁项目范围内60%为退休职工，收入较低，甚至还有部分低保残疾人员，应当对这类人群制定补助标准，如家庭存在大病、残疾、低保户的每户额外补助10万元，这样可以对特殊困难人员增加吸引力，体现人性化补偿，能够促使该类人员尽快搬迁。只有需求得到了适当满足，才能充分调动拆迁居民的积极性，实现尽快开工的目的。1.2便利理论解决方案将便利理论运用到拆迁当中，为拆迁居民提供一系列配套的便利服务措施，可以有效推进拆迁进度。拆迁是居民的头等大事，需要办理很多繁琐的手续，如果我们能为其简化办理手续，并提供便利快捷的服务，可以拉近与拆迁居民的距离，解决拆迁居民的后顾之忧，从而调动居民搬迁的积极性。实施过程中可以制定相关拆迁配套辅助方案，为居民提供便利，最好建立一条龙服32 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例务，拆迁前期明确工作人员的职责范围，提供一站式服务，全权负责居民的政策解释，拆迁选房、交房、签约、拆房等手续，尽可能的提供便利；协商阶段安排专人协助居民到社会上购买房屋或租赁临时周转的房屋，或将房屋中介公司邀请到拆迁现场，为居民寻找房屋提供便利；拆除阶段帮助居民联系搬家公司，并协助居民搬家；拆迁后期帮助居民办理户口迁移、房屋过户、子女入学等等事宜，解决居民后顾之忧。通过为拆迁居民提供便利，可以起到良好的人性化拆迁效果，取得拆迁居民的理解和支持，从而加快拆迁进度。另外，开发公司可根据自身的实际情况，为居民解决一些力所能及的事情，尽可能的提供便利。比如公司正在招聘人员，可以主动为拆迁居民解决一些就业问题、生活问题等等，以此拉近和居民的距离，建立合作信任关系，这样会有力促进拆迁进度加快完工。1.1沟通理论解决方案与居民进行良好的双向沟通，在沟通中找到同时达到各自目标的途径，是拆迁工作的核心。做好与居民的沟通工作，首先就要求工作人员具备较强的沟通能力，较强的责任心，能够与居民建立友好关系，拉近距离。其次，沟通理论强调的是双向沟通，而不能是简单的宣讲政策，要耐心听取居民意见，与居民产生互动，在沟通中找到解决问题的途径，例如站在居民的角度思考问题，为其拆迁后的生活事宜出谋划策，做一些力所能及的帮助，同样可以促进拆迁。沟通的核心是企业要有具备高度责任心的拆迁工作人员，沟通是由拆迁工作人员去完成的，这就需要引入人力资源管理体系，来对拆迁工作人员实施有效管理。开发公司应当建立一套人力资源管理体系，利用双因素激励理论调动员工积极性，利用领导赏识、同事认可、成就感、更大成长空间或更多职责等等，并降低保健因素的负面作用，完善管理措施、公司政策、人际关系、工资福利、工作条件、监督等等，由此实现对职工的有效激励，充分调动职工积极性。目前，A公司人力资源管理的缺乏，使得拆迁项目的管理者都是企业家族的成员，其普遍缺乏拆迁经验和管理能力，经常误判形势带来不小损失。缺乏激励措施与规范的奖励制度，使得职工工作没有积极性，工作散漫不积极，管理者也没有团队管理的经验，整个团队没有形成合力，各自从自身利益出发，缺乏整体配合的意识。33 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例鉴于A房地产开发公司存在的人力资源管理问题，其应该实施一系列的改革方案。例如拆迁管理岗位要在人才市场引入拆迁专业类的职业经理人，替换掉缺乏拆迁经验和管理能力的家族人员，同时对职业经理人给予充分授权，有效发挥其团队管理能力与拆迁实务能力，并让其参与重要事务和日常业务的决策，这样可以帮助企业能够及时做出正确决策；制定绩效考核制度和员工培训制度，以此作为评定奖励及提拔的重要参考，对于工作业绩突出、工作认真负责的给予嘉奖，对于工作散漫经常失误的人员要加强教育培训，经培训后仍工作散漫不能提高效率的人员，给予离职处理，以此加强对员工的管理，提高员工的工作效率；制定相关激励措施及奖励制度，一线工作人员每走一户给予一千元奖金，疑难户每走一户给予五千元奖励，评选出3位工作最积极走户最多的人员给予优惠价购房的措施，其他工作认真的人员经考核通过也能以优惠价格购买开发房源，以充分调动工作人员积极性，发挥每个人的能动性；建立人员聘用机制，在社会上招聘一些具有拆迁经验和良好职业道德的工作人员，可以保障拆迁项目顺利进行，节约拆迁成本。1.1成本理论解决方案将成本理论运用到拆迁当中，就要制定出科学合理的整体补偿标准即基准价格，过高的整体补偿标准将让企业背负更多的成本，过低的整体标准则无法推动拆迁进度，因此，整体补偿标准的制定要符合市场规律。市场比较法评估可以准确的反映房屋市场价值，可以作为参考的补偿标准，参照评估计算公式：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格，根据公式可以确定每户拆迁补偿款的数额，其中基准价格，就是整体拆迁区域的补偿标准，即每建筑平方米应补偿的价格，公式中的其他因素则是根据每户居民的房屋情况具体确定，但浮动空间都不大。基准价格基准价格=标准房地产价格-标准重置价标准房地产价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正。可比实例价格为拆迁时点之日，本地区周边房屋的市场交易价格，该项目于2007年9月拆迁，届时周边房屋市场交易价格平均为2.5万元/平方米，周边房屋状况与被拆迁房屋状况类似，因此，各项因素修正系数可以考虑为1，34 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例但考虑到拆迁特性，可将其它因素修正系数考虑1.1.由此，标准房地产价格=25000×1×1×1×1.1=27500元。标准重置价指标准样本房屋的重新建造成本价格。考虑到样本房屋也同样与80年代建造，较为破旧，可估算为1500元/平方米。综上，估算基准价格=27500-1500=26000。基准价格应当邀请有资质的评估公司评估确定，并将评估结果及过程张贴于拆迁现场，征求居民意见，这样基准价格就可以有效的推行下去。补偿标准确定之后，应当严格执行，补偿标准要做到公开透明。在实际拆迁中，很多被拆迁居民担心项目补偿标准不一致，补偿不公平，认为越往后搬迁获得的补偿就会越多，从而都不愿意提前搬迁，都在观望拖延时间，期望能够获得更多补偿，这种现象的存在不是被拆迁居民自觉形成的，而是现实拆迁项目补偿标准不一致造成的，实际中往往也是后搬迁的拆迁居民获得了更多的补偿款，由此也导致了被拆迁居民普遍不愿意提前搬迁。为了避免上述情况的发生，A房地产开发公司在按照市场化评估改进补偿方案的同时，必须严格执行补偿标准，坚持按照方案规定执行，每家每户都要执行统一的标准，不能出现各户补偿标准不统一的现象，并将各户的补偿标准公开，后搬迁的居民坚决不能给予额外补偿，这样会消除被拆迁居民认为补偿标准不一致的心理，先搬迁后搬迁都是同样的待遇。同时，要大力宣传政策，在强调补偿标准一致的同时，重点强调回迁房源有限，先签约搬家的居民可以先选择层次朝向好的回迁房，后签约搬家的必然选择不到好位置的回迁房屋，并且奖励期过后坚决不再给予奖励款项。这样，可以让一些观望户看清整体形势，打消其认为后搬迁会获得更多补偿的期望值，而为了挑选格局较好的回迁房屋尽快签约搬家。当然，由于拆迁项目的性质，补偿标准前后不一是必然出现的现象，开发公司为了能够尽快完成开工建设的目标，对后期剩余不多的拆迁居民经常给予更多的补偿款。严格执行补偿标准，最好的选择是限于一定的时间范围，即在启动拆迁奖励期内及奖励期过后的6个月之内，此期间是拆迁的大范围实施阶段和观望户的观望阶段，众多观望户在看到严格执行政策的立场后会签订协议搬离现场。如果6个月之内仍旧存在60%甚至70%以上的居民未签约搬家，则说明补偿方案仍旧不够完善，需要进一步做出整体调整。如果拆迁启动后6个月内完成了大部分居民的搬家，仅仅剩余少数要求过高的滞留户，则可以根据剩余滞留户的实际情况，逐个分析，适当调整补偿方案。当然，为了避免造35 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例成已签约搬迁人员的不满，这需要以工作人员与滞留户的良好沟通和有控制手段为前提条件，在对滞留户多进行照顾补偿的同时，必须要求其保守秘密，不得向其他住户散播信息，否则将不再给予其照顾补偿。现实中，大多获得额外照顾补偿的拆迁居民，为了维护自身利益，基本上都会保守秘密，不对外传播信息，没有造成已搬家居民出现大范围找后账的现象。1.1其它解决方案一、制定企业战略根据企业战略理论，企业负责人也要明确企业的发展战略，规划未来发展方向，而不能局限于机会主义获利，因为目前房地产受到宏观调控影响很大，机会主义获利的概率已越来越小，企业要想能够长期生存，必须要有长远的规划。有了远期发展规划，企业才能根据自身情况建立一套完善的人力资源管理体系，储备人才，规范人员招聘和提拔机制，建立科学的管理制度，从而充分调动每个员工的工作积极性，提高工作效率，为企业长期健康发展打下良好基础。在制定规划发展战略的同时，企业负责人也要考虑慢慢建立企业文化，逐步形成良好的企业文化，这可以保障企业长期健康的持续发展。二、完善组织运行及管理机制，科学决策A公司应明确组织架构，制定合理职责分派体系，依照权责利统一原则明确每个管理者和工作人员的职责范围，以规章制度形式规定，这样在动迁中出现问题的时候，就有明确的责任人负责解决，可以加快解决问题的效率，避免了相互推诿，职责不清的现象，同时要建立问责机制，保障内部制度能够有效实施，对于履行不力的人员，要调换其工作岗位，督促每个工作人员履行好自己的工作职责；建立团队工作方案，以团队成绩定额绩效奖金，以此达到培养职工团队的意识，并逐步建立有效良好的团队；建立健全职工规章制度，明确上下班时间、加班补助标准、奖励的条件与数额、请假程序以及违反制度的处罚措施等等，并安排专人负责执行监督，通过明确职工规章制度，可以有力保障企业的正常运行，杜绝职工工作散漫的现象；制定拆迁工作的业务流程，操作规范，谈话规范，并做好相关培训工作，使得工作人员能够按照规定标准操作，规范签订拆迁补偿协议，按照规范化的模式与居民协商拆迁补偿问题，避免出现态度恶劣，空头许愿的情况，对于没有按照规范流程操作的人员，按照问责机制进行处理；公司负责人要对拆迁项目的管理者充分授权，让其能够对拆迁补偿事宜作出决定，以此发挥拆迁项36 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例目部的效能，发挥员工的效能，更好的完成拆迁工作，一个事事都操心都指挥的老总，会使得拆迁项目部失去应有的效能，并且会造成具体实施方案的不一致，无法具体操作；建立问题快速解决机制，拆迁现场负责人要随时在岗，沟通顺畅，对于居民提出的问题，要以最快速度解决，尽快让居民签约搬家，以避免问题扩大复杂化。决策在拆迁项目当中至关重要，及时正确的决策会促使被拆迁居民签约搬家，而失误的决策会导致能搬迁的拆迁居民变成疑难户。X项目当中的决策不是非常科学，应当进行改进。鉴于项目的管理者不具备拆迁经验，故此应该让一些有较为丰富拆迁经验的人进入到决策层，帮助管理者做出正确决策，同时，拆迁当中的相关决策一定要果断，以加快拆迁进度为首要考虑因素，次要考虑成本因素，对于后期的少数滞留户，现在果断的满足其要求，多付出点补偿款，其实回头再看都是为企业节约成本的，因为大多情况下，滞留居民滞留期间越久，其要求也会随着市场价格不断的提高而提高，亦会受到其他滞留户的影响，导致增大拆迁难度。另外，缩短决策程序，明确拆迁项目管理者就是拆迁所有事宜的决策人，给予拆迁管理者充分决策权，实现一定程度上的独裁决策，企业来承担拆迁决策者所造成的损失，会让决策过程变得顺畅，避免出现无人决策，不敢决策的现状，从而会快速解决拆迁当中的各种问题，加快拆迁进度。三、通过招标方式择优录用拆迁服务公司或自行组织拆迁拆迁工作的实施方式有两种，一种是房地产开发公司自行组织拆迁，这需要房地产开发公司有相应的拆迁经验及人才储备为前提条件。另一种方式是委托拆迁服务公司进行拆迁，双方签订委托拆迁合同，按照完成拆迁的进度给予一定服务费用，委托拆迁适用于对拆迁没有任何经验也没有任何人才储备的开发公司。但目前，市场上大量的拆迁服务公司质量普遍偏下，人员构成素质较低，缺乏政府行业监管，拆迁服务公司所承接的拆迁项目大多数是为了自身利益，采取各种手段欺骗开发公司和被拆迁居民而从中获利，并不关心拆迁进度，工作简单粗暴，对开发公司的监管常常是应付了事，给开发公司造成了大量损失。同时，开发公司也缺乏对拆迁服务公司的监管制约手段，在发现拆迁公司的违法行为之后，最大的制约手段就是拒绝支付拆迁服务费用并解除拆迁服务合同，但其实拆迁公司所获取利益的主要方式并不是合同中所约定的拆迁服务费用，而是其采取各种手段从开发公司和居民当中克扣的补偿款，通过这种方式获取的私利要远远高于合同的服务费用，所以也使得拆迁公司不惧怕开发公司的监管制约，往往是克扣到利益后就不再认真工作，从而给开发公司造成一定损失。X项目所委托的拆迁服务公司也存在上述情况，工作人员不是以拆迁走户为目标，37 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例而是以非法手段获取自身利益为目标，毫不关心拆迁进度，工作简单，缺乏力度，直接导致了拆迁进度进展缓慢。鉴于目前市场上拆迁服务公司存在的普遍问题，如果非要选择委托拆迁的方式，A房地产开发公司应当采取公开招投标的方式进行，委托专门的招投标公司，进行公开考核选择，聘用工作业绩突出，人员素质较高的拆迁服务公司相对较好。同时，A公司要设立2名以上专人常驻在拆迁服务公司，协调配合拆迁服务工作展开工作，同时对拆迁公司进行监督，防止其出现克扣补偿款等违法现象。实践中，A房地产开发公司也可以自行组织拆迁，但由于其缺乏拆迁经验以及相应人才，应公开招聘一名专门从事拆迁的职业经理人，因职业经理人具有较为丰富的实战经验，可将拆迁事宜交由其组织安排，如拟定拆迁组织方案、人员配备方案、拆迁补偿方案等等，并由其负责对企业员工进行培训，培训考核合格后由企业内部员工实施拆迁工作。这种方式大量节约了企业成本，同时拆迁工作人员也是企业内部人员，可以有效减少拆迁违法行为的出现。企业要对招聘的经理人进行妥善的人力资源管理，充分调动其工作积极性，并使之成为企业的储备人才，同时实施有效监督，就可以在节约拆迁成本的情况下，顺利组织实施拆迁工作。四、制定拆迁战略针对X项目拆迁居民联合抵制拆迁以及少数居民漫天要价的现象，A房地产开发公司应制定相应的战略，以妥善解决好该问题。首先，要对联合抵制拆迁的居民进行分析，弄清楚联合抵制拆迁的人员，带头人员，以及他们的家庭情况、住房情况、工作情况和拆迁要求等等，然后，根据每家每户的不同情况逐个化解。X项目中，带头抵制拆迁的人员是3位已经退休的老职工，其中有1位是原来经历过1次拆迁的人员，具有较为丰富的被拆迁经验，他们3人的要求都是想增多补偿款，平均多补偿30万左右。参与联合抵制拆迁的人员中，有70%属于观望户，都想搬迁且要求不高，但由于受到带头人员的煽动，存在侥幸心理，希望能通过联合抵制拆迁的行为给开发公司施加压力，以达到多获取补偿款的目的。联合抵制拆迁人员活动较为频繁，有固定的联络人员，每晚都会集中开会商讨目前局势及下步方案。根据联合抵制拆迁居民的特点，A公司应寻找其组织的薄弱环节采取措施。首先，重点与3位带头抵制拆迁人员进行反复协商，针对其退休收入低的特点，采取友好协商和关怀措施，拉近与居民的距离，建立信任度后再给予适当照顾补偿，可考虑20万左右的数额，并要求其严格保密，否则拒绝支付，通常居民为了获取自身利益，会进行保密。同时，至少挑选出2位与公司建立友好关系的带头人员，帮助公司去做其他居民工38 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例作，宣传补偿方案无法调整，剩余回迁房源不多的现状，促使观望户尽快搬迁。其次，要找中联合抵制拆迁中思想较为摇摆的观望户，对其加大工作力度，反复友好协商，再适当满足其要求的情况下同样让其帮助企业做其他居民工作，动摇联合抵制拆迁团体的紧密性，随时向企业汇报各户居民动向，以便于企业抓住时机做工作，逐渐打破拆迁被动局面。通过上述工作，在居民联合抵制团体出现松动、思想不一致的时候，要抓住机会立即加大工作力度，重点去做要求不高的观望户工作，打破联合抵制团体，促使观望户大部分签约搬家。这样，会促使拆迁进度得到加快，现场仅剩余少数几个要求过高的居民。另外，前期按照政策已经签约搬家的大部分居民，都盼望公司能够尽快完成拆迁工作，以使他们尽早回迁新房。由于利益的一致性，公司也可以与这些居民进行友好接触，采取一定的激励措施和奖励方案，让其动员和其关系较为密切的滞留居民搬迁，以此加快拆迁进度。对于少数漫天要价，提出无理过高要求的居民，应当放在拆迁后期处理，随着拆迁现场逐渐无人居住，拆除房屋工作的大量进行，会给剩余少数滞留居民增加较大心理压力，并且现场由于进入到拆除施工阶段，也不适宜继续居住，一定程度上可以促使其搬家。A房地产公司也要对剩余户逐个分析，根据家庭、住房、收入、人口等情况找出其容易攻克的环节，适度调整补偿方案，并根据情况采取适度手段，促使剩余几个滞留户尽快搬迁。如难度非常大，也可以暂时调整规划避开居民房屋，将调整后的规划图告知居民，以此降低被拆迁居民的心理预期，促使其降低要求签约搬家。39 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例第五章顺利完成拆迁项目的保障措施X拆迁项目是国内众多拆迁项目的一个缩影，其存在的问题也是其他部分拆迁项目存在的共性问题，通过对该问题的分析分析，提出可行的解决方案，可以在一定程度上保障拆迁项目顺利进行。从拆迁项目的整个流程来看，包括前期调研准备阶段，拆迁实施阶段，以及拆迁后期收尾阶段，此三个阶段都非常重要，任何环节出现问题都可能造成无法挽回的损失，下面就这三个阶段提出以下保障措施，以确保项目顺利进行。1.1前期调研准备阶段一、充分做好前期调查，掌握拆迁区域内的详细情况拆迁项目启动前，充足的前期调查工作至关重要，它是制定拆迁补偿政策及具体实施方案的依据。开发公司至少要进行3此前期调查工作，第一次主要调查被拆迁房屋的产权情况，自建房情况，现场居住情况，居民工作收入情况，户籍情况，特困户及特殊人员情况，以及居民对于拆迁的初步意见和要求等等，并收集相关资料，以便于对整体拆迁情况进行初步了解，根据本地区的实际情况制定补偿方案。第二次主要将开发公司拟定的补偿方案与居民进行初步协商，并告知大多居民认可的情况下才会启动拆迁，集中征求居民的意见，然后结合居民的普遍要求和实际情况，再修改补充方案，同时再与居民的协商中要详细观察每户居民的不同情况，通过沟通分析找出每户的切入点，做好相关记录，以便于下次有针对性的协商。第三次主要是将最终修改的补偿方案与居民见面，并进行协商，摸清有多少户能够搬迁，会有多少个观望户，多少个疑难户，疑难户的后期能否解决等等问题。通过这3此的前期摸底情况，为开发公司的科学决策提供了充足依据，公司可以根据前期调查情况决定是否启动本项目的拆迁工作，启动后的实施方案等一系列问题。二、制定完善的补偿方案补偿方案是拆迁工作核心，一个完善的补偿方案，能够取得大部分居民认可的补偿方案，无疑会促使拆迁项目尽快完工。开发公司在制定补偿方案的时候，不能以考虑公司拆迁成本为主，而是要以满足大部分居民的普遍要求为主，即进度第一，成本第二，适当减少项目利润，否则，大多数居民不认可，势必造成整体项目无法开工建设，不但无法获取利润，前期的投入也无法收回。补偿方案要参照国务院征收条例的规定，给予40 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例房屋价值补偿，给予搬迁、临时安置的补偿，造成的停产停业损失的补偿。邀请专业资质的评估公司进行评估，同时适度高于条例和评估的标准，制定特殊困难户的补偿标准，以此体现出拆迁的优势。配套方案也要考虑制定，开发公司可根据自身的实际情况，为居民解决一些力所能及的事情，而不是一拆一补偿的简单模式，比如邀请中介公司到拆迁现场，帮助居民在市场上寻找房源，协助居民搬家，主动为居民解决一些生活问题，就业问题等等，以此拉近和居民的距离，建立合作信任关系，这样会有力促使拆迁进度加快完工。三、协调相关部门，协助做好宣传工作拆迁项目涉及到居民的方方面面，是居民的头等大事，也是众多社会矛盾的集中爆发点，处理不好会带来不良的社会影响。为此，拆迁前，应与当地政府、街道办、居委会、派出所、城管等相关部门进行沟通，建立良好关系，取得相关部门的理解，以便于在出现问题的时候能够快速协调处理，同时也可以从相关部门了解本地区实际情况和居民动态，便于有针对性的制定方案。如果能够取得相关部门的支持，协助企业做居民工作，或者提供相关信息，帮助企业掌握居民情况，则会有力的帮助企业加快拆迁进度。宣传工作是前期的重点，富有成效的宣传效果，是拆迁项目顺利进行的第一步。建立与居民的沟通渠道，制定宣传手册、案例，让居民全面了解拆迁政策，设立专人接待居民，走访居民，随时解答居民问题并了解居民动态，大力宣传拆迁的机遇和优势，会得到大部分居民的理解，从而为项目顺利进行奠定基础。四、建立有效的拆迁管理运行机制建立一套拆迁项目的管理运行机制，拆迁管理岗位的管理者必须要具备丰富的拆迁实战经验，如果企业内部没有储备相关拆迁人才，应公开招聘拆迁职业经理人，企业应给予拆迁项目管理者充分授权，可以自行决定拆迁相关事宜，充分发挥拆迁项目部的效能，以便于快速有效解决拆迁中的各种问题，企业管理者只需对拆迁经理实施有效管理即可；明确管理者和工作人员的工作职责，权利义务，以避免职责不清互相推诿的状况；坚持实行例会制度和总结制度，根据工作进展情况不定期召开会议，及时分析、协调解决拆迁中出现的各类问题；建立问题快速处理解决机制，对于拆迁中出现的各种问题，明确责任人和解决时限，争取在最快时间内解决问题。五、做好相关预案在项目拆迁中，应当制定相关拆迁预案，事先料想可能会出现的各种问题，比如新闻媒体的采访、群体上访等等，要提前做好工作预案，指定有经验的专人负责解决，妥41 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例善化解矛盾。制定《突发事件工作预案》，对突发事件进行分级分类处理，层层制定相应措施，出现问题迅速反应。拆迁后期，要密切关注居民动向，逐户进行分析，并对可能发生的问题进行预测，制定相关预案。对敏感事件、敏感问题由专人接待，统一口径。通过制定相关预案，可以有条不紊的推进拆迁，保障项目顺利进行。1.1拆迁实施阶段一、拆迁组织实施方式考虑到拆迁行业不需要特别复杂的工程技术，且目前拆迁服务公司普遍质量不高、人员素质偏低的情况，房地产开发公司最好能够自行组织拆迁，如果公司缺乏拆迁类的专业人才，可公开招聘1至2名拆迁职业经理人，并作为公司内部人才储备，将拆迁事宜交由职业经理人组织安排，制定工作计划和实施方案，培训企业内部员工实施拆迁，这样不但可以节约拆迁成本，而且可以有效控制拆迁全局，实施直接系统的管理，加快拆迁进度。如果房地产开发公司确需要委托拆迁服务公司进行拆迁，则最好应当通过公开招投标方式进行，详细审核拆迁服务公司的工作业绩，人员构成情况，以及拆迁计划和实施方案，从中选择出最为优秀的公司，同时要再合同中详细制定约束拆迁服务公司的方案，以及开发公司要派出工作人员全程参与的方案，以便于加强对拆迁项目的全程控制，解决拆迁中的各种问题。二、制定拆迁管理制度，加强对拆迁工作人员的管理拆迁项目中，公司应当制定明确的规章制度，业务流程，职责范围以及问责机制，拆迁工作人员必须严格遵守公司规章制度，严格按照业务流程处理拆迁相关事宜，充分履行好自己职责，并由拆迁管理者负责监督执行，对于违反规定的履行职责不力的，及时进行问责，做出相应处理，以此加强对工作人员的管理，避免给公司造成相关损失。同时也要制度相关的激励制度和奖励措施，以此充分调动工作人员的积极性，比如先期制定在一定时期内每完成搬迁一户的工作人员，给予1千元奖励费，后期可根据情况另行制定奖励标准，对于工作业绩突出的人员，奖励其优惠价购房公司开发的房源一套，这样可以充分调动工作人员的积极性，极大促使拆迁项目的尽快完工。三、制定合理的拆迁计划根据拆迁项目的实际情况，合理的制定拆迁计划，明确走户顺序非常重要。通常的做法是采取先易后难的走户顺利，即拆迁前期是对一些要求合理和一些观望户加大工作42 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例力度，最大限度的完成更多的住户搬迁，营造顺利拆迁的大趋势，而不是重点攻克少数疑难户。对于少数疑难户应当放在拆迁后期逐个分析，逐个制定解决方案，因为到拆迁后期，大多数住户都已搬家，拆除工作也随之展开，住户的生活工作都会受到影响，慢慢会对疑难户形成较大的心理压力，加之进一步完善的工作方案及工作方法，可以促使疑难户签约搬家。四、坚持实行例会制度拆迁项目管理者要坚持定期召开例会制度，听取每位工作人员的入户工作情况，共同分析居民提出的各种问题，统一答复口径，并制定下步具体工作方案。例会制度可以随时了解拆迁动态，掌握全局情况，及时解决拆迁中的各种问题，有利于保障拆迁项目顺利进行。五、强化对拆迁服务公司的管理鉴于拆迁服务公司工作方法简单，力度不够，且存在骗取开发公司和克扣居住补偿款的现象，应加大对拆迁服务公司的监督力度，进一步完善审核制度，对拆迁公司所上报的相关居民文件，尤其是房屋权属类文件，必须到房屋管理部门进行核对，现场户籍证明文件，要到派出所进行核对，对居民的自建房屋，也要到拆迁现场查实，以此加强对拆迁公司的监管，避免出现骗取补偿款的违法现场；对于拆迁服务公司与居民签订的协议要进行仔细审核，重点审核建筑面积、所有权人、补偿补助款项等，对与实际情况不符的协议，及时进行处理；要建立与拆迁居民的直接联系沟通渠道，用以接收被拆迁居民的投诉，处理相关问题，同时在支付居民补偿款的细节上，要直接与居民联系办理，不在由拆迁工作人员经手办理，这样可以有效维护拆迁居民的合法权益。另一方面，房地产开发公司也要派出工作人员到拆迁服务公司内，全程参与拆迁服务公司的前期摸底调查、收集居民材料、拆迁协商以及协议签订、搬离现场等相关工作，督促拆迁工作人员加大拆迁力度，协商力度，同时要收取各种证据协议原件，将备份复印件留给拆迁服务公司，这样不但能够协助拆迁服务公司更好的完成拆迁工作，掌握全面情况及时解决拆迁中出现的各种问题，还能够有效对拆迁服务公司实施监督，督促其加大工作力度，避免给公司造成相关损失。在实际操作中，有些房地产开发公司对拆迁服务公司采取了大量监督管理手段，基本杜绝了拆迁服务公司的违法现象，但同时，也打击了拆迁服务公司及其工作人员的积极性，工作不认真不细致，没有主动性，对于开发公司的督促显得漫不经心，应付了事。针对出现的上述情况，应当果断采取措施予以解决，可以考虑实行末尾淘汰制或者直接43 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例撤换拆迁服务公司，也可以制定相关激励措施以调动工作人员的积极性，鉴于目前市场上大多拆迁公司普遍质量不高，人员构成素质不高的实际情况，采取制定相关激励措施和奖励条件较为理想，具体操作中，可以通过招投标方式设定条件，降低支付给拆迁服务公司的服务费用，将降低的费用转移到提高走户奖励和提前完工奖励方面，如在一定期限内每走一户由开发公司直接支付给工作人员1千元奖励费，整体提前完工支付公司一定数额的奖励费，后期疑难户再另行制定奖励费标准，并允许工作突出的人员以优惠价购买房屋，以此激励一线的拆迁工作人员，充分发挥其积极性，达到尽快完工的效果。当然对一些少数仍不择手段谋求私利的拆迁人员是不能让其上岗工作的。六、建立周边区域拆迁项目战略联盟阵线参照战略联盟理论，企业可以主动与周边的拆迁项目取得联系，沟通建立统一的拆迁联盟阵线，统一补偿标准和补偿方案，统一对于困难群体的补助标准，以及统一回迁购房的面积标准等等，以此构筑平衡统一的补偿体系，避免某一个项目补偿过高而导致其他项目搁置，更甚至造成恶性竞争循环的被动局面。这样不仅会使得联盟中的每个企业节约拆迁成本，而且也会使得拆迁居民心理更容易接受，因为周边区域的补偿方案都是一样的，无形当中也促使了被拆迁居民的搬迁。1.1拆迁后期收尾阶段一、分析疑难户解决方案拆迁后期主要工作是解决疑难户的搬迁问题，要对每个疑难户进行全方位分析，全面掌握其家庭情况，居住情况，外有住房情况，户籍情况，工作收入情况等等，根据居民的实际情况和要求，找到问题的切入点，加大工作力度并适当调整补偿方案，以促使居民签约搬家。同时，可以在不违反相关法律的情况下，采取适当手段促使居民搬家，比如通过调整规划方案，告知可以绕开居民住房进行项目建设，以降低居民的心理预期的高要求，或者对其家庭成员进行劝说，侧面引导被拆迁居民尽快签约。二、及时进行房屋拆除的衔接工作对于已经签约搬家的居民，要及时进行房屋拆除，拆除公司及人员最好能够驻留在拆迁现场，随时签约随时拆房，以此营造拆迁的大趋势，给剩余的滞留户形成较大心理压力，一定程度上可以促使尽快签约搬家。另外，在拆迁后期，对于有条件进行施工的建设项目，可以尽快办理施工许可证，尽快进行开工建设，这样对于拆迁将会起到一定44 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例的促进作用。45 广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例结束语本文通过对拆迁项目的分析，可以得出如下结论，即将4C理论与拆迁工作相结合，一定程度上可以起到推进拆迁的效果。同时，为了顺利完成拆迁工作，房地产开发企业在拆迁前还要做好充足的前期调研和准备工作，组织一支凝聚力强，善打硬仗的高效团队，制定完善的组织实施方案，采取恰当正确的方法，以此保障拆迁项目顺利进行。46 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广西大学工商管理硕士学位论文城市危旧房改造拆迁问题分析——以北京X项目为例致谢本论文是在广西大学商学院完成，非常荣幸能够成为西大的学生，广西大学良好的校园环境、优质的师资实力和浓厚的学术氛围给我的学习提供了强大支持，感谢广西大学，衷心祝福母校蒸蒸日上，更加辉煌！论文是在广西大学导师刘民坤副教授的关怀和指导下完成的。论文的开题、构架、论据、分析内容等等都灌注了刘民坤副教授的心血。刘民坤副教授渊博的学问、缜密的逻辑思维，全面的分析能力以及严谨的教学方式让我终身受益。在此特向刘民坤副教授致以我崇高的敬意和感谢！同时还要感谢阎世平教授、秦建文教授、朱仁友教授、黎鹏教授等等给予我们授课的各位老师，从各位教授学习到的知识将使我受益终身，在此表达我崇高的敬意和感谢！感谢MBA中心给予我的关怀和教导，感谢游琴老师、黄巧琦、李秋艳老师在学习和生活上给予我的帮助，使我能够顺利完成学业，在此致以我崇高的敬意和感谢！感谢所有论文指导老师给予我的帮助！同时感谢给我提供帮助的同学、同事！李翔2014年5月49'