DB11T389-2006物业管理企业标准体系通则.pdf 8页

'ICS01.120A00备案号:19848-2007DBd匕京市士也方标准DB11/T389-2006物业管理企业标准体系通则StandardSystemforPropertyManagementEnterpriseGeneralRule2006-11-03发布2007-02-01实施北京市质量技术监督局发布 DB11/T389-2006目次前言......-.-....-....⋯⋯，...⋯⋯，...-.-.......-.........-⋯⋯“，一”.................................................111范围....-....-..-...-.......一“.⋯“.”..⋯”.⋯“.....-.一..⋯⋯，，.，...一一..一一~一.一一一“.12规范性引用文件..⋯.“.........⋯.⋯”..⋯”⋯”“⋯，..-.-......-⋯⋯“.⋯.⋯”⋯.⋯“..-......一13术语和定义...-.................................................⋯⋯”...-.⋯⋯价一”一”-二，.14物业管理企业标准体系的总体要求.”“一”.”-..⋯“””...一”.-..............................⋯⋯，5物业管理企业标准体系的编制原则.⋯⋯”“.“一”“⋯“”⋯⋯“”“.⋯“.一”“”“.”“”二“二”....一26物业管理企业标准体系的组成..-....一”..-.........⋯⋯”.⋯⋯“..⋯⋯”.”⋯⋯“.”.....一”..⋯⋯27物业管理企业标准体系的评价与改进...一”.................................................................4 DB11/T389-2006fil舀DB11/T389-2006《物业管理企业标准体系通则》是物业管理标准体系系列标准之一，本系列标准结构如下:-DB11/T389-2006《物业管理企业标准体系通则》-DB11/T390-2006《物业管理企业标准体系技术标准体系》-DB11/T391-2006《物业管理企业标准体系管理标准体系》-DB11/T392-2006《物业管理企业标准体系工作标准体系》本系列标准在编写过程中参照了GB/T15496-2003《企业标准体系要求》、GB/T15497-2003(企业标准体系技术标准体系》,GB/T15498-2003《企业标准体系管理标准和工作标准体系》,GB/T19273-《企业标准体系评价与改进》，对涉及原则和通用要求的相关章节适当进行了引用，并根据物业管理企业的特点编制而成。本标准制定时考虑了企业标准体系与GB/T19001-2000《质量管理体系要求》,GB/T24001-2004《环境管理体系要求及使用指南》,GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》等标准的有关要求，以便企业在建立和实施企业标准体系时能更好的与这些管理体系相结合.本标准阐述了建立企业技术标准体系的基本要素，企业可根据物业类型、物业特点、顾客需求等具体情况对各项要素或标注进行适当剪裁或归井。本标准由北京市通州区质量技术监督局提出。本标准起草单位:北京市质量技术监督局、北京市通州区质量技术监督局、北京悦豪物业管理有限公司。本标准由北京市通州区质量技术监督局归口。本标准主要起草人:董武、齐怡、柴艳平、宋国建、陈建平 DB11/T389-2006物业管理企业标准体系通则范围本标准规定了物业竹理企业(以下简称企业)标准体系的编制要求、原则、组成及评价与改进。本标准适用于物业管理企业标准体系的编制及评价与改进。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB/T15496企业标准体系要求GB/T19273企业标准体系评价与改进3术语及定义下列术语和定义适用于本标准.3.1物业管理企业thepropertymanagemententerprise从事物业管理活动的具有物业管理企业资质的合法经济组织。3.2物业管理企业标准体系standardsystemforpropertymanagemententerprise物业管理企业内的标准按其内在联系形成的科学的有机整体。3.3技术标准technicalstandard对标准化领域中需要协调统一的技术事项所制定的标准。3.4管理标准administrativestandard对企业标准化领域中需要协调统一的管理事项所制定的标准。35工作标准dutystandard对企业标准化领域中需要协调统一的工作事项所制定的标准.物业管理企业标准体系的总体要求4.1物业管理企业标准体系应符合国家有关法律、法规和强制性标准的要求。4.2物业管理企业标准化工作应符合GB/T15496的要求。4.3应符合物业管理企业服务、经营的特点和本企业实际管理的需要。4.4应充分汲取国内外先进的标准化管理方法和经验，将企业己建立的管理体系纳入本企业标准体系内。4.5应以技术标准体系为主体，管理标准体系和工作标准体系与之相配套.标准之间应相互协调，形成有机整体.管理标准、工作标准应能保证技术标准的实施。4.6技术标准体系主要指物业管理企业在物业管理过程中所涉及的设计与开发、物业接管验收、服务技术、共用部位共用设施设备、采购、装修、能源、安全、职业健康、环境、信息等项有关的重复性事物和概念。标准分享网www.bzfxw.com免费下载 DB11/T389-20064.7管理标准体系主要指物业管理企业在管理活动中所涉及的经营管理、设计与开发、服务提供、物业接管、共用部位共用设施设备管理、采购、库房、能源、安全、职业健康、环境、信息、监视测量、体系评价、标准化管理等与技术标准相关联的重复性事物和概念。4.8工作标准体系主要指在执行相应管理标准和技术标准时，与工作岗位的职责，岗位人员基本技能，工作内容、要求与方法，检查与考核等有关的重复性事物和概念。5物业管理企业标准体系的编制原则5.1物业管理企业应按本标准以及DB11/T390.DB11/T391和DB11/T392标准的要求建立企业标准体系。5.2物业管理企业标准体系的编制应贯彻实施有关国家标准、行业标准、地方标准，并纳入本企业标准体系内。没有国家标准、行业标准、地方标准的，应制定企业标准。企业标准应语言准确、概念清楚、文字简练.5.3构成本标准体系内的标准化工作管理文件和企业标准体系表及配套文件应完整。标准体系结构应层次恰当，划分明确。6物业管理企业标准体系的组成6.1标准体系文件的组成物业管理企业标准体系文件包括:标准化管理网络、标准化组织结构图、企业标准体系表结构图、标准明细表、统计表、标准文本、编制说明等。6.2标准体系文件编号标准体系文件编号一般由16位组成。干r}一兰年代号顺序号标准化对象分类代号技术、管理、工作标准类别代号企业代号企业标准代号注:对于编入企业标准体系的国家、行业、地方标准及企业产品标准可以采用双重编号，以表明该项标准在企业标准体系中的位置，便于档案管理，方便有关人员查找。具体要求见本标准第6.4条。6.3企业标准化组织机构图和标准化管理网络6.3.1企业应根据物业行业的特点、本企业服务的特点、企业规模来确定组织机构.6.3.2组织机构应有职有权，可以组织、调动和协调各职能部门的标准化工作，并能很好地协调技术标准、管理标准和工作标准之问的关系，使企业形成一个完整、有效的标准化管理体系。6.3.3企业的组织机构多种多样，应以能适应本企业服务、经营和管理为原则。组织机构图举例:如图16.3.4应明确标准化管理网络(以图或表表示)和标准化管理职责。6.4物业管理企业标准体系的结构图6.4.1物业管理企业标准体系由技术标准体系、管理标准体系和工作标准体系组成。6.4.2物业竹f企业标准体系是其他管理体系的基础。建立物业管理企业标准体系，应根据企业的特点充分满足其他管理体系的要求，并促进企业形成一套完整、协调配合、自我完善的管理体系和运行机制。 DB11/T389-20061.….-----一种，--副总经理:副总经理工-﹄‘工工︸工﹄﹄l户﹄﹄l.﹄﹄种﹄1.-------一..文----一海一一一一一部门.’一’一仁二注1:上面二条虑线箭头表示跨级直接管理的关系。注2:虚线方框表示可有多个部门。图1标准化组织结构图6.4.3物业管理企业标准体系内的所有标准都要在本企业方针、目标和实施各种法律、法规条件下形成，包括企业贯彻执行、采用的国家标准、行业标准、地方标准和本企业制定的标准。物业管理企业标准体系结构见图2.6.4.4技术标准体系、管理标准体系、工作标准体系应按DB11/T390,DB11/T391和DB11/T392编制标准体系表。企业贯彻的标准J:.一---------一:r一一一·--一·-一一一-一一一一一一一一一一一J尸.1111111111……xx企业标准体系技术标准体系管理标准体系工作标准体系注i:上面三条虚线表示上排方框中的内容对企业标准体系的指导关系.注2:虚线方框表示完整的企业标准体系。注3:实线连线表示相关关系。图2物业管理企业标准体系结构图6.5物业管理企业标准体系明细表6.5.1企业活用的法律法规、规童应列出相应明细表(见表1)。标准分享网www.bzfxw.com免费下载 DB11/T389-2006表1法律法规、规章明细表序号企业标准体系文件编号}法律法规、规章名称备注5.5.2物业管理企业标准体系结构图中每一方框(体系或子体系)应列出相应的标准明细表，标准明细表的格式见表2,表2XX<方框标题)的标准明细表序号}企业标准体系文件编号}标准号1标准落杯一1"q6.6物业管理企业标准体系的统计表物业管理企业标准体系内的各类标准的数量可按表3统计。企业经营活动所形成的合同、合约、协议中的技术要求可统计在企业技术标准中.表3XX企业标准体系中各类标准的统计裹适用标准标准类别国家标准行业标准地方标准企业标准合计技术标准管理标准工作标准合计物业管理企业标准体系的评价与改进7.1评价7.1.1物业管理企业应对其建立的标准体系是否符合相关要求以及标准体系运行的有效性和效率进行评价，通过评价，找出企业建立和实施标准体系不能满足要求的项目，以利于企业标准体系的改进。7.1.2物业管理企业标准体系评价的主要内容和要求:a)企业的标准化工作应符合GB/T15496的规定:b)企业标准体系应能满足企业确定的方针、目标及生产经营活动的要求:c)企业标准体系应符合DB11/T390.DB11/T391和DB11/T392的要求.标准体系构成合理，标准体系文件齐全。编写内容、格式符合相关标准要求;d)企业标准体系实施符合标准规定的要求.并有相应记录或报告;e)应建立标准体系评价与持续改进机制和程序，并通过检验、分析、评审，找出不合格项，制定改进措施和跟踪措施，不断完善企业标准体系和各项标准化管理工作。7.1.3物业管理企业标准体系评价可由企业内部自我评价，也可申请外部评价机构确认.有关原则、依据、方法、程序、内容和要求应按GB/T19273执行。7.2改进改进是企业通过实施纠正措施，对标准体系文件或管理人员进行修改或调整，不断完善经营、管理，实现企业最终目标的有效办法，从而达到预期的效果。改进应按照P-D-C-A(计划一实施一检查一改进)管理模式进行。 DB11/T389-20067.2.1日常改进日常改进是企业在实施标准体系过程中，收集有关不合格信息，确定信息来源，分析不合格原因，制定纠正措施。并付诸实施、跟踪、监视、验证，避免不合格再发生。7.2.2评价后的改进根据定期或不定期的自我评价或评价机构确认结果，企业标准化职能部门会同相关部门组织员工对不合格项进行分析和验证，提出改进或预防措施，并付诸实施。同时对改进过程的有效性进行监视和跟踪评价。标准分享网www.bzfxw.com免费下载'