DB11T390-2006物业管理企业标准体系技术标准.pdf 8页

'ICS01.120A00备案号:19849-2007DBZiL京市J:*方标准DB11/T390-2006物业管理企业标准体系技术标准体系StandardSystemforPropertyManagementEnterpriseTechniquestandardSystem2006-11-03发布2007-02-01实施JL京市质量技术监督局发布 DBIl/T390-2006目次前言......................................................................................................................................................................11I范围.......................................................................................................................................................................I2规范性引用文件...................................................................................................................................................I3术语和定义...................................................................⋯⋯，.................................................................................I4技术标准体系编制原则及要求...................................⋯⋯。............................................................................⋯⋯I5技术标准体系的构成...........................................................................................................................................16技术标准的结构和格式........................................................................................................................................I7技术基础标准........................................................................................................................................................28设计与开发技术标准...........................................................................................................................................29物业接管验收技术标准..................................................................................................................................⋯⋯310服务技术标准..............................................................................................................................................⋯⋯311共用部位、共用设施设备技术标准................................................................................................................412采购技术标准......................................................................................................................................................413装修技术标准......................................................................................................................................................414能源技术标准......................................................................................................................................................4巧安全技术标准.....⋯⋯，.........................................................................................................................................416职业健康技术标准.......................................................................................⋯⋯。..........................................⋯⋯517环境技术标准.....................................................................................................................................................518信息技术标准......................................................................................................................................................5 DB11/T390-2006911舀DBII/T390-2006(物业管理企业标准体系技术标准体系》是物业管理标准体系系列标准之一，本系列标准结构如下:-DBII/T389-2006《物业管理企业标准作系通则》—DBIl/T390-2006《物业管理企业标准体系技术标准体系》-DBII/T391-2006《物业管理企业标准体系管理标准体系》-DBH/T}392-2006《物业管理企业标准体系工作标准体系》本系列标准在编写过程中参照了GB/T15496-2003《企业标准体系要求》,GB/T15497-2003《企业标准体系技术标准体系》,GB/T15498-2003《企业标准体系管理标准和工作标准体系》,GB/T19273-2003《企业标准体系评价与改进》，对涉及原则和通用要求的相关章节适当进行了引用，并根据物业管理企业的特点编制而成。本标准制定时考虑了企业标准体系与GB/T19001-2000《质量管理体系要求》,GB/T24001-2004《环境管理体系要求及使用指南》,GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》等标准的有关要求，以便企业在建立和实施企业标准体系时能更好的与这些管理体系相结合。本标准以与质量有关的技术标准为主，包括能源、安全、职业健康、环境、信息等技术标准。本标准阐述了建立物业管理企业技术标准体系的基本要素，企业可根据物业管理类型、物业管理特点、顾客需求等具体情况对各项要素或标注进行适当剪裁或归并。本标准由北京市通州区质量技术监督局提出。本标准起草单位:北京市质量技术监督局、北京市通州区质量技术监督局、北京悦豪物业管理有限公司。本标准由北京市通州区质量技术监督局归口。本标准主要起草人:董武、齐怡、柴艳平、宋国建、陈建平 DBII/T390-2006物业管理企业标准体系技术标准体系I范围本标准规定物业管理企业技术标准体系的编制原则、要求、构成、技术标准的结构和格式、技术基础标准、设计与开发技术标准、物业接管验收技术标准、服务技术标准、共用部位及共用设施设备技术标准、采购技术标准、装修技术标准、能源技术标准、安全技术标准、职业健康技术标准、环境技术标准、信息技术标准。本标准适用于物业管理企业技术标准体系的编制、评价与改进。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB/T1.1标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写规则GB/T1.2标准化工作导则第2部分:标准中规范性技术要素内容的确定方法GB/T10001标志用公共信息图形符号GB/T28001职业健康安全管理体系规范术语和定义下列术语和定义适用于本标准。共用部位communalplace是指承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3.2共用设施设备communalestablishmentandequipment是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、中水设施、智能化设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。4技术标准体系编制原则及要求4.1应符合国家有关法律、法规和强制性标准的要求。4.2应符合DB11/T390的规定。4.3应积极采用国际标准，充分吸收和应用国内外先进技术、新方法、新材料、新设备等。4.4技术标准中涉及的技术参数要尽可能量化，并具有可操作性。5技术标准体系的构成5.1技术标准体系的结构形式见图15.2企业对与物业经营管理有关的经常性的技术活动制定技术标准，并按其内在联系形成科学的有机整体。技术标准体系包括企业所贯彻的国家标准、行业标准、地方标准和企业自己制定的技术标准。5.3图I中所列的技术事项可以为子体系或单项标准。若为子体系标准时，下层应有支持文件，下层文件可为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准;若为单项标准时，其构成与要求应符合本标准第6章的规定。5.4图1中所列的技术事项涵盖了一般物业管理企业的主要技术事项，企业在编制技术标准体系时，也可根据自身需要和技术水平增减或归并。6技术标准的结构和格式标准分享网www.bzfxw.com免费下载 DBII/T390-20066.1企业技术标准文本的结构和格式可参考GB/T1.1和GB/T1.2的规定。6.2规程、规范、守则、操作卡、作业指导书的结构和格式可按照有关行业指导性标准规定。设物服共采装能安职环信计业务用购修源全业境息与接技部技技技技健技技开管术位术术术术康术术发验标、标标标标技标标技收准共准准准准术准准术技用标标术设准准标施准设备技术标准图1物业管理企业技术标准结构形式图7技术基础标准技术基础标准是在一定范围内作为其它标准的基础，并普遍使用，具有广泛指导意义的标准。对企业而言，技术基础标准是在企业范围内，做为企业制订技术标准、管理标准和工作标准的基础。7.1企业标准化工作导则指导企业开展标准化工作的指导性标准。企业除执行《标准化工作导则》等国家标准外，还可从实际情况出发，自行制定本企业的标准化工作导则，以有效的指导企业标准化工作的开展，包括:a)标准编写、出版印刷的通用规定;b)各大类标准的通用编写规定;c)企业技术标准的编写规定;d)企业标准编号符合DB11/T389的规定。7.2通用技术语言标准为了使技术语言达到统一、简化、准确，以便于相互交流和正确理解，提高工作效率而制定的标准。包括:a)术语标准;b)符号、代号、代码、标志标准。7.3量和单位标准量和单位应执行法定计量单位和国家标准。7.4环境保护、安全通用标准应执行国家、行业、地方规定的相关标准。7.5数值与数据标准数值与数据标准应包括:a)生产经营中各种极限数值的判定与表示标准;b)数值表的标准;c)数值修约;d)特性值的表述。8设计与开发技术标准2 DBII/T390-2006应对物业管理的全过程进行设计与开发，设计与开发技术标准是为保证和提高物业管理质量而制定的标准，应包括:a)满足适用的法律、法规和强制性标准的要求;b)满足顾客要求;c)物业管理的标准;d)物业管理的过程、文件和资源要求;e)物业管理过程容易操作、验证和控制。9物业接管验收技术标准9.1物业管理企业对物业进行接管验收的范围和方法。9.2共用部位接管验收的条件、方法、技术标准、依据和内容。9.3共用设施设备接管验收的条件、方法、技术标准、依据和内容。10服务技术标准10.1接待服务物业管理范围内的日常接待应包括以下内容:a)受理报修、咨询和投诉的范围及要求;b)回访的要求;c)在规定的时间内完成报修、维修工作;d)对客服务(如入户维修、服务提供等)应规定服务提供的内容、方法、标准及收费标准。10.2公共秩序维护服务10.2.1公共区域巡逻应规定巡逻的区域、路线、频次及相关要求。10.2.2进出口守卫应规定守卫的要求和对进出车辆、人员进行检查的要求。10.2.3技术防范应规定在管理范围内或指定区域内对各种报警器材、监控设备的设置、运行和定期维护的要求.。并提供接警、先期处警和其它相关的技术防范服务。10.2.4车辆管理10.2.4.1应规定对机动车辆和非机动车辆在管理区域内行驶方向、速度、车辆停放的要求，以保持道路安全通畅。10.2.4.2设置交通安全标志、提示标志，标志设置按GB10001的规定执行。10.2.4.3使用立体升降停车位时，应设专人按使用说明书进行操作。10.3绿化对设计规划范围内，业主户门以外公共区域的绿地、植被和房前、屋后，道路两侧区间绿化过程中的技术事项制定技术标准。绿化技术标准应包括:a)植被的生长状况;b)病虫害防治;c)植被覆盖率;d)植物种类;e)植被养护要求。10.4保洁10.4.1应规定消毒的方法和要求，保洁用品、保洁清洁剂的选择与使用。10.4.2应规定垃圾的分类、集纳地、日清理次数、清理要求及清理质量。10.4.3应规定绿地保洁的要求。10.5杀虫灭菌10.5.1杀虫、灭菌药品的选用应符合国家、行业、地方相关标准。10.5.2应规定杀虫、灭菌的方法和要求。10.6其它服务其它服务要求按相关规定或约定执行。3标准分享网www.bzfxw.com免费下载 DB11/T390-200611共用部位、共用设施设备技术标准11.1共用部位技术标准应包括:a)共用部位的结构、各项参数指标、维修保养后的质量要求及其他要求;b)共用部位的大修、中修、小修及养护应执行国家、行业及地方的相关规定和技术要求。11.2共用设施设备技术标准应包括:a)参数、精密度和偏移度;b)工作环境技术条件;c)设备的使用及操作规程;d)设施设备的保养、运行、维修维护、报废应执行有关的技术标准。12采购技术标准12.1采购分类物业管理企业的采购可分为物资采购和服务采购，其内容包括:a)物资采购包括办公设备设施、办公用品、工程维修零配件、材料、设备、设施、仪器、仪表等;b)服务采购包括安全保卫服务、保洁服务、绿化服务、设备设施维修保养服务、装修改造等。12.2采购的质量要求12.2.1物资采购的质量要求应规定采购物资适用的质量标准。(如质量特性、品种、规格、等级等)12.2.2服务采购的质量要求应规定所采购服务的服务内容，服务标准。12.2.3采购质量要求可依据国家、行业、地方相关标准，也可以直接规定具体技术要求。12.3采购验收规则采购验收规则应包括检验项目的取样地点、取样方法、试验方法、抽查频率及检验结果的判定、复查规则等。12.4采购物资保管应规定采购物资的贮存要求、条件和期限。13装修技术标准13.1装修工程质量要求工程质量和安全要求应符合国家工程建设强制性标准及行业相关规范。13.2装修材料要求使用的室内装饰材料应符合国家有关标准要求。13.3装修验收规则应规定装修验收的检验方法及检验项目。14能源技术标准以企业用能和节能为对象所制定的能源技术标准，应包括:a)能源通用标准包括能源术语、符号、代号、图形、单位技术标准等。b)能源产品的质量标准包括煤、电、油、气体燃料、焦炭、热力(蒸汽、热水)等产品质量标准。c)能源设备及系统的经济运行标准包括能源的转换设备、供能输送设备、用能终端设备的耗能定额及其计量，以及设备经济运行规范等。d)省能材料标准包括载能、隔能材料及能量传导材料技术标准。e)能源方法标准包括企业能量平衡通则、用能设备利用率检测方法、热工检测方法、用能设备经济运行测试方法等。15安全技术标准4 DB11/T390一一2006以保护生命和财产安全为目的而制定的标准，应规定以下内容:a)安全标志和报警信号标准、危险和有害因素分类、分级标准;b)压力容器、锅炉、特种设备安全标准;c)安全操作规程，如设备设施的运行、维修，有毒有害物质的使用等;d)安全防护用品技术标准的内容应符合有关规定;e)应急事件处理预案的设置应明确处理程序，处理方式和方法，人员和物资保障。16职业健康技术标准16.1职业健康标准内容:为了消除、限制或预防职业活动中的健康损害和安全危险及其有害因素而制定的标准。应包括:a)尘埃浓度限量标准;b)有害物质浓度限量标准;c)噪声、振动、高温限量标准;d)辐射防护标准;e)生物危险防护标准等。16.2职业健康标准制定要求制定职业健康标准时应考虑:a)相关法律、法规和其他法规性技术文件要求;b)在物业管理过程中涉及职业健康安全危险源的有害因素及其减少或消除的措施，参照GB/T28001要求执行;c)对物业管理场所和作业现场的安全卫生要求;d)对有害性的原料、毛坯和半成品的使用、处理要求;e)安全卫生要求的检测方法和评价方法等。17环境技术标准17.1环境技术标准内容为保护环境和有利于生态平衡，对大气、水、土壤、振动、电磁等环境质量、污染源、检测方法及其它事项制定的标准。其内容包括:a)环境质量要求;b)“三废”(废水、废气、废物)排放标准;c)环境保护监测方法标准等。17.2国家和地方环境标准是强制性标准，企业必须依法严格执行，企业应根据国家环境标准选择适应本企业的部分，制定企业环境标准。17.3企业环境标准，一般应规定允许限量、测试地点和测定周期三个方面的内容。17.4制定环境技术标准时，应考虑对下述因素控制的技术要求:a)向大气的排放;b)向水体的排放;。)废弃物处置管理;d)噪声的控制;e)土地污染等。18信息技术标准针对企业各种信息的收集、储存、加工、传递、利用等信息技术活动应制定信息技术标准。包括:a)网络;b)电子商务标准;c)电子政务标准;d)与顾客沟通的信息化;e)企业管理信息化。标准分享网www.bzfxw.com免费下载'