地块及旅游岛项目可行性研究报告 116页

'目录第一章总论11.1项目概况11.2可行性研究报告编制的依据31.3投资估算与资金来源31.4项目提出的背景31.5结论81.6问题与建议8第二章投资环境与市场研究102.1投资环境分析102.2房地产市场研究172.3项目用地SWOT分析362.4项目定位372.5营销策略分析402.6市场分析结论41第三章建设规模及项目开发条件433.1场址选择433.2建设条件43第四章工程技术方案464.1工程概况464.2设计指导思想464.3总平面设计474.4建筑设计484.5结构设计504.6给排水工程524.7电气设计564.8暖通空调设计624.9燃气工程644.10消防设计654.11人防工程694.12室外配套工程69第五章环境影响评价725.1编制依据725.2环境保护措施725.3项目建设对环境的影响725.4环境保护措施735.5环境影响评价77第六章项目节能分析786.1项目概况786.2项目所在地能源供应条件7942 6.3项目用能标准及节能设计规范796.4项目能源消耗的种类和数量分析806.5建筑物节能措施836.6节能效果分析866.7节能效果汇总886.8节能评价89第七章劳动安全卫生消防907.1劳动保护907.2安全卫生措施917.3消防措施917.4安全措施92第八章项目实施进度安排948.1建设工期948.2进度安排948.3项目建设进度计划表948.4项目实施过程的控制措施95第九章项目的招投标969.1招标依据969.2招标投标管理的基本原则969.3招标范围979.4招标组织形式979.5招标方式979.6本项目的招标方案98第十章投资估算与资金筹措9910.1投资估算依据9910.2基础数据9910.3估算金额10010.4资金筹措100第十一章财务评价10111.1项目财务分析遵循的主要依据10111.2项目财务基础数据10111.3财务分析10211.4敏感性分析10311.5偿债能力分析103第十二章社会评价10512.1社会的影响分析10512.2项目适应性分析10612.3风险分析10612.4社会评价结论107第十三章研究结论10842 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称X秀英港项目3号地块（一期）1.1.2承办单位本项目由X房地产（集团）股份有限公司旗下的海口X房地产开发有限公司负责规划建设。X房地产（集团）股份有限公司是中国X集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国X集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2013年底，公司总资产3143亿元，实现销售认购1253亿元。海口X房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于2013年12月，注册资金5000万元。公司将秉承X地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将海口港秀英片区01-07地块及旅游岛项目建设成为海口市的一张新名片。1.1.3建设地址本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头。秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。42 1.1.4建设内容与规模X秀英港项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，包括陆域规划用地面积约474887.7㎡及规划填海造地约133333㎡。项目用地共划分成八个地块，根据整体规划，将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，业态比例为商办类建筑面积占55%（其中含一座约5万㎡的超五星级酒店）；住宅类建筑面积占45%。X秀英港项目总体主要技术经济指标如下表：项目数量单位备注建设用地面积358804.24㎡　总建筑面积1531617.83㎡　计容总建筑面积1182826.46㎡　不计容积率建筑面积348791.37㎡　总停车数10829辆　建筑密度28%-　绿地率35%-　容积率3.3-　总人口16466人3.5人/户总户数4705户　本项目为X秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡（含计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡）。其主要技术经济指标如下表：序号项目名称单位数值1用地面积㎡65501.892总建筑面积㎡253910.672.1计容总建筑面积㎡196505.67其中1、住宅建筑面积㎡137553.972、公建建筑面积㎡58951.70（1）商业㎡15251.70（2）产权式酒店㎡30600.00（3）办公楼㎡12600.00（4）其他配套㎡500.002.2不计容积率建筑面积㎡57405其中架空层面积㎡5789地下室面积㎡516163总停车数辆175042 其中住宅停车辆1376商业及办公停车辆3744建筑密度%255绿地率%356容积率--37总人口人42538总户数户12159限高米1201.2可行性研究报告编制的依据1、与委托方签订的合同；2、《建设项目可行性研究指南（试用版）》；3、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；4、国家及地方相关的规范和规定其它国家级地方有关规范、标准、法规、法令及通知；5、委托方提供的其他资料。1.3投资估算与资金来源1、总投资本项目总投资为170439.34万元。2、资金来源项目资金来源见下表：序号资金来源数额占总投资比例1商业银行贷款60000万元35.2%2自有资金110439.34万元64.8%3总投资170439.34万元100%1.4项目提出的背景1.4.1海南省房地产业发展背景42 海南省位于中国的最南面，是中国唯一的热带海岛省份。海洋面积占中国总海域的1/3，终年气候宜人，年平均温度为25.3度，空气清新，常年无冬，森林覆盖率达到50%，人口预期寿命名列全国前茅，有全国一流的空气环境。海南省是中国最大特区，也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛，海岸线长达1584.8公里，是适合人们居住的圣地。2009年12月31日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》称：要保持海南房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。2010年6月8日，《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下简称《纲要》）获得国家发改委正式批复，《纲要》明确指出海南省的房地产供应体系应该是：发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”），要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2月23日42 ，海南省就贯彻国务院“新国八条”精神所采取的措施作出详细说明，决定在海南落实国务院的八条房地产调控措施，并随之出台了“琼版国八条”，内容涵盖详细，外地人员购房需要提供1年纳税证明，居民可购买两套房子，要求各市县要严格执行贯彻新“国八条”政策。随着国际旅游岛建设上升为国家战略，海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。2012年，是海南省全面实施《海南省十二五规划纲要》的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南在重点项目建设上扩大投资，努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发和岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，加大房地产促销力度，逐步消化保有量，促进可持续发展。2013年4月，国家新出台“国五条”，其中有一条为“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”而在海南省，仅有省会海口市涉及这条政策，这意味着海南省将在一定程度上放宽对其他市县调控政策。2013年11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（下称《意见》）称，从2014年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。另外，增加高端、经营性房地产比重，计划至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。2014年4月2日42 ，海南省召开重点项目推进会。会上透露，2014年，海南省重点项目投资计划安排省重点项目395个，项目总投资17950亿元（今年计划投资1721亿元），对重大基础设施项目、产业项目、民生工程、生态环保项目给予政策资金倾斜，房地产项目原则上不享受省重点项目的特殊政策倾斜。1.4.2海口市房地产业发展背景海口作为海南省省会城市，具有生活舒适，交通便捷等优势，而且海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出"阳光之城、娱乐之都"的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头，海口房地产市场已逐步进入高速发展周期。进入2012年以来，海口市房地产市场表现平稳，根据70个大中城市住宅销售价格指数调查显示，2012年2月份海口市新建住宅、二手住宅价格指数纷纷跌停。2013年海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价可能稳中有降，但仍保持高位态势。随着海口免税店开张、东环铁路开通，西环铁路开工建设等基础设施的完善，加之海口市存在大量的刚需一族，房地产市场仍然存在一定的成交需求，发展前景仍然较为明朗。2014年第一季度，海口市房地产市场在持续加紧的调控环境下，开发商各种销售优惠持续增加，房价稳中有降，但仍保持高位态势。2014年5月29日，海口市政府常务会审议通过了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》根据海南42 省委省政府的部署，结合党的群众路线，海口市委市政府坚持以改革来激发市场活力，从审批提速提效、探索户籍制度改革等方面入手，提出了一系列值得关注的促进房地产市场健康发展的措施，以促进海口市房地产行业稳定发展。《意见》决定提高房地产建设项目审批效率，合理调整限价商品房申购条件，规范预售行为，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施阶段性的购房入户政策。当前，海口市政府正在认真贯彻落实国家和海南省一系列房地产宏观调控政策，积极调整房地产开发结构，大力推进保障性住房建设，全面加强房地产市场监管，合理引导市场预期。1.4.3项目所在地片区发展前景本项目建设地址位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，属海口港秀英片区。2014年7月10日，《海口港秀英片区控制性详细规划(修改)》已编制完成。海口港秀英片区规划范围东至秀英排水沟，南到滨海大道，西抵规划的海港北路以西，北达填海堤岸，规划总用地面积约为266.87公顷，全部为建设用地。总人口规模为2.3万人。该控规参考原控规功能定位，结合海口市海口港秀英片区的实际情况，本次控规修改的功能定位为：海口港秀英片区是集商务办公、邮轮停靠、国内短途客运、公共游艇码头、生活居住于一体的滨海商务综合区。根据其功能定位及道路网结构，海口港秀英片区规划形成邮轮、客运码头区、旧港改造区、滨海商务区、滨海综合社区、滨海居住区五个功能分区。其中，港口职能将用以发展国内短途客运、邮轮停靠和海上支持系统服务。规划区北部主要为商业、商务、零售、餐饮、居住用地；中部主要为商业、商务用地；西部为交通枢纽用地、支持系统码头用地和消防用地；东南部主要为二类居住用地，多为已建设用地；南部为在旧港基础上改造后的商业、商务用地。除了邮轮停靠港码头、国内短途客运码头、公共交通场站，该片区还将建设3处社会停车场、游艇码头、公园绿地和广场等。42 1.5结论本项目选址合适，建设方案可行，项目需求前景乐观，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好。根据财务分析后得出，项目全部投资财务内部收益率为56%，大于基准收益率12%；财务净现值为40635.89万元；年投资利润率为10.33%；动态投资回收期为2.53年。以上财务数据说明本项目在财务上也可行。项目的建设有助于提升海口市秀英区的整体形象，在一定程度上推动海口市秀英区的经济发展，项目的建设具有显著的社会效益。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。1.6问题与建议1.6.1问题通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格、销售率下，具备良好的可行性，但是项目的运行也存在以下几方面的问题：1、项目建设规模大，投资大，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障。2、海口市同类房地产开发项目较多，市场竞争激烈，如何在同质项目中突出自己的特色，将成为本项目销售成功的重要保障。3、目前，海南省的房地产市场正处于一个调整时期。在国际旅游岛建设上升为国家战略之初，海南省的房地产市场迅速升温，房价暴涨。国家和海南省出台一系列房地产市场调控政策平抑房价。在经历了价格暴涨之后，海南省的房地产市场日渐回归理性，房地产市场成交量和成交价格已在不同程度上有所回落，房地产市场总体呈平稳发展态势。42 1.6.2建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行。2、做好资金筹集工作。项目需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度，从而影响项目销售收入的实现。3、项目的建设与销售。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼，同时密切关注政府对于房地产市场的调控政策，及时调整市场营销策略，保障项目的顺利销售。42 第二章投资环境与市场研究2.1投资环境分析2.1.1海南省海南岛位于中国最南端，是中国海域面积最大、陆地面积最小的省份。作为全国最大的经济特区，国家先后批准海南省成立了洋浦经济开发区、海口保税区、亚龙湾国家级旅游度假区。海南省获批建设国际旅游岛之后，对于商品房投资者来说蕴藏着无数的商机。目前海南省经济发展渐入佳境，房地产投资市场渐渐趋于成熟化，与目前全国一线城市房地产相比，海南房地产业有其特殊性。从多数岛外投资者的购买动机上来看，多为度假型和养老型自住而非他住；从投资的目的上来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南房地产持续发展的重要原因之一。就中国范围内来说，在海南发展房地产业，所获得经济效益比较高。42 近几年，海南省委、省政府带领全省各族人民，紧紧抓住以经济建设为中心，从海南实际出发，坚持“一省两地”产业发展方针，大力实施“大企业进入、大项目带动”的发展战略，着力推进区域经济协调发展，实现了国民经济持续快速健康发展，取得了经济建设的巨大成就。2008-2013年海南省国民生产总值（GDP）完成额和增长速度见下图：2014年以来，面对更加复杂严峻的国内外宏观经济环境，海南省委、省政府沉着应对、科学决策，坚持稳中求进工作总基调，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生，全省经济运行总体平稳，速度、质量、效益关系基本合理，呈现出稳中有升、稳中有进、稳中提质的发展态势，宏观经济基本面保持良好。海南省统计局数据显示，2014上半年海南省地区生产总值1675.57亿元，同比增长8.0%，增速比一季度加快0.7个百分点，经济运行呈现企稳回升态势。分产业看，第一产业增加值423.49亿元，增长5.0%；第二产业增加值445.81亿元，增长10.4%；第三产业增加值806.27亿元，增长8.0%。第三产业中，基础设施投资增速比去年同期明显提高，房地产开发投资增速也高于去年同期。海南省多数主要经济指标增速已经高于全国平均水平。得益于三次产业增速全面提高的推动，2014年上半年海南省经济增长企稳回升。总体上看，在当前复杂严峻的宏观环境下，海南经济发展稳中有升、稳中有进、稳中提质，增速高于全国，并将为2014年42 下半年的进一步趋于稳健发展创造了良好的基础。2.1.2海口市随着海南宏观经济发展速度的加快，以及经济发展大环境的进一步改善，海口迎来新一轮的发展机遇。海口市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观和中央、省关于扩内需、保增长、惠民生、保稳定的重大决策，以海南建设国际旅游岛为契机，以城市建设为突破口，以项目建设为重要抓手，着力转变经济发展方式，优化经济结构。近年来，海口市经济保持平稳发展。2008-2013年海口市生产总值（GDP）完成额及增长速度见下图：经国家统计局评估审定，2014年一季度在各市县地区生产总值中，海口市位居全省第一。1、工业和建筑业工业结构调整优化初见成效。海口市始终贯彻结构调整这条主线，大力调整工业结构。2008-2013年海口市工业增加值及其增长速度见下图：42 2013年全市工业完成工业总产值542.6亿元，比上年下降3.9%。全市实现工业增加值144.72亿元，比上年增长6%。其中规模以上工业实现工业增加值133.81亿元，增长6%。工业对地区生产总值增长的贡献率为10.2%，拉动全市经济增长1个百分点。建筑业平稳发展。2013年全年完成建筑业增加值72.32亿元，增长15%；全年资质以上建筑企业完成建筑业总产值203亿元，下降2.5%。2、旅游业和房地产业近年海口市旅游转型升级初见成效。至2013年全年共接待国内外过夜游客1044.31万人次，比上年增长9.6%。其中，接待入境游客15.66万人次，下降12.9%；接待过夜国内游客1028.65万人次，增长10.0%；人均逗留天数1.37天/人，延长0.01天。实现旅游总收入120.16亿元，增长18.3%。下图为2011-2014年1-4月海口市接待游客及旅游收入情况表。2011-2014年1-4月海口市接待游客及旅游收入情况表指标2011年2012年2013年2014年1-4月国内外过夜旅游者（万人次）845.84952.911044.31501.96增长率（%）14.90%12.66%8.75%9.50%入境旅游者（万人次）14.6819.9715.666.86增长率（%）11.98%36.04%-21.58%-42 国内旅游者831.16932.941028.65495.1增长率（%）58.80%12.25%10.26%-2013年房地产业完成增加值64.45亿元，比上年增长21.7%。全市房地产开发投资256.4亿元，比上年增长46.1%，增速比上年提高25.1个百分点。2014年上半年海口房地产开发投资完成101.53亿元，占全省房地产开发投资额的10.7%，比上年同期增长7.3%，增速比全省慢14.4个百分点。2008-2013年海南省房地产开发投资与增长速度见下图：3、固定资产投资分析2013年海口市重点项目建设进展顺利。扎实有效深入推进“项目建设年”活动，有力推进一批重点项目竣工、一批项目加快建设、一批项目开工建设。全年90个省市重点建设项目完成投资412.4亿元，完成年度计划的135.2%，占全社会固定资产投资的63.5%。2008-2013年海口市固定资产投资及其增长速度见下图：42 海口市统计局最新数据显示，2014年上半年，海口固定资产投资增长较快，全市完成固定资产投资372.05亿元，比上年同期增长28.3%，比上年同期增幅快4.2个百分点，增速比全省快10.7个百分点，全省排名第4，占全省投资总额的26.6%。全市本年到位资金466.07亿元，比上年同期增长9.8%，增速低于完成投资增速18.5个百分点。4、海口居民收入情况分析随着海口市经济的快速增长，居民收入的大幅提高，城乡居民生活水平不断提高。海口市2008-2013年城镇居民人均可支配收入及其增长速度及2008-2013年农村居民人均纯收入及其增长速度详见下图：42 以上数据表明，海口市经济正在快速发展，城市化明显加快，居民收入不断提高，社会消费品零售总额的大幅增长。而这些都使得海口市城市人口的消费能力都将得到了全面的提升，将为海口的商业、旅游地产营造出良好的外部环境。42 2.2房地产市场研究2.2.1海南省房地产市场在经历了20世纪九十年代的房地产市场泡沫之后，海南省的房地产市场发展逐步回归理性。直至2009年12月31日国务院办公厅发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，《意见》指出要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。海南省迎来了新的开发热潮，房地产市场受到空前的关注，商品房成交价量齐升。为控制海南房地产平稳、健康的发展随后国家和海南省相继出台一系列房地产市场调控政策，海南省的房地产市场渐渐回归理性。2008-2013年海南省房地产发展的各项指标统计见以下图表：42 自2011年度受央行货币宽松政策的影响，被压抑的刚需客户逐渐入市，开发商采取了以价换量的的销售策略，故2012年整体呈现量涨价跌的趋势。进入2013年，“调控”政策日趋平缓，海南省也迎来了成交面积735.96万㎡，同比上涨32%的佳绩，直逼2010年“国际旅游岛”大利好下创造的成交量885万㎡。2014年1-3月，海南省房地产开发共完成投资259.08亿元，较去年同期增长30.4%，与去年同期的相比增幅高0.8个百分点，房地产开发市场处在稳定上升发展期。2.2.2海口市房地产市场1、海口市住宅产市场分析42 海口具有发展第二居家的巨大潜力，其良好的自然环境和美丽的热带风光吸引了众多旅游观光者，同时也吸引了海内外人士在此寻求休闲养生、旅游度假和置业投资，而其中住宅投资更是海口房地产投资的主力。（1）海口市住宅市场总体特征①国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；②海口进入郊区大盘时代，大楼盘均有追赶岛外发达地区之势；③典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；④度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透；⑤以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨地位，充当了市场上升的发动机；同时岛内客户需求被激发是二元制客户结构体系下的一种必然。（2）海口市住宅市场开发片区①主城区，该片区市政配套设施成熟，发展不同类型的住宅产品。②西海岸片区。该组团中西海岸片区主要以发展低密度的高档住宅为主。③海甸岛-新埠岛片区，海甸岛依凭天然的良好环境，逐渐形成海滨生态人居概念板块。作为成熟的沿海部分发展低密度高档住宅，岛中心部分主要发展多层中密度住宅。④江东片区，该片区沿南渡江主要以发展外销型的低层低密度房产为主，其余片区主要发展多层中密度的内销、外销兼顾的房产。随着新东大桥的兴建，将拉动区域价值，是未来的高质居住区。（3）住宅市场分析42 2012年，随着政府政策调整，大量刚需得到释放，海口市住宅成交量为303.17万㎡，一改自09年开始一路下滑的走势，涨幅高达100.9%。但由于政府加大力度推动保障房项目建设，以及房企在资金链紧张情况下开始“以价换量”的情况下，致使成交价格出现下跌。供应方面，因为2010年以来政府对房地产行业的持续调控，楼市陷入寒冬，房企减缓开发速度和投入，同时地方政府推地以及预售证审批趋于谨慎，使2012年货源供应出现大幅下跌。2013年海口市成交量情况稳定，同时达到了2006年来成交量的最高值，成交价并未受到增多的保障房较大影响，涨幅明显。总体来看，在“限购、限价、限贷”政策之下，楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限，2014年海口楼市将以稳字当头。2014年1—5月海口市房市签约面积为106万㎡，同比下跌23.26%；；成交金额同比下跌21%。42 虽然从数据上看来，海口市在2014年1—5月的签约面积及成交金额同比去年有所下降，但在5月，成交均价为8569元/㎡，环比上升7.4%，同比上升6.3%。三中全会后全国房地产调控政策放眼长效机制，整个市场表现理性回归的状态。虽然海南房地产市场仍将持续放量，但在独特的自然条件和气候资源的助推下，海口住宅房价上涨空间有限。随着一些大型房企纷纷在海南加快布局以及大型企业操作效率快，可以承担较低的售价，再加上本身的存量空间，2014年海口住宅房价整体将趋于平稳或维持平稳状态。另外，海口市存在大量的刚需一族，住宅市场仍然存在一定的成交需求，发展前景较为明朗。（4）本项目所在区域本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，属秀英港秀英片区。秀英港秀英片区是集商务办公、邮轮停靠、国内短途客运、公共游艇码头、生活居住于一体的滨海商务综合区。本项目用地毗邻丽晶路，所在区域利用自然环境优势拟打造高起点、高规格地建设集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体。根据本项目的拟开发定位的档次及规模，选择以下楼盘作为对比参考。①海口·外滩中心42 海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米。一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景住宅，并特别打造280樽泊位游艇码头。未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。项目名称海口·外滩中心装修情况毛坯，公共部分精装修占地面积约340亩当前价格起价18800元/平，均价22000元/平，一房一价，含4000元/平的精装修，全款9折，按揭95折总建筑面积120万㎡容积率4.0绿化率40%项目地址海口市龙华区渡海路88号项目规划/建筑特色复合海景地产项目开盘时间2012.03.17（华府一号开盘）开发商海口世纪海港城置业有限公司数据来源：搜房网。②海阔天空国瑞城海阔天空国瑞城位于海口绿色CBD中心区原大英山机场内，南邻国兴大道，西侧与海南省政府办公群楼隔路相望，背临现有居住区及成熟商圈，是海口市中心区域硕果仅存的大型商住综合项目建设用地，也是海口市首个具有百万㎡建筑规模的城市新地标，被誉为海南的“魅力之城”和“新财富之都”。42 海阔天空国瑞城，占地近300亩，总建筑面积超100万平方米，集中了星级酒店、5A甲级写字楼、购物中心、高档住宅、臻品住宅等业态，开启海口百万㎡城市综合体元年。项目名称海阔天空国瑞城装修情况毛坯占地面积近300亩当前价格均价14500元/平方米，全款97折，按揭98折总建筑面积超100万平方米容积率3.5绿化率40%项目地址 海口市五指山南路（省政府政务中心东侧）项目规划/建筑特色豪华居住区、花园洋房项目开盘时间2011.1.25（名仕苑2-5栋开盘）开发商海南海航国瑞投资开发有限公司 数据来源：搜房网。③滨江海岸项目总占地约260亩，总建面近60万，由广物集团倾力打造集高尚住宅、南洋风情商业街、超5星级酒店、甲级写字楼、高端住宅为一体的综合型滨江城市社区。距海口国贸金融区3.5公里，西接海南大学，东望国际化旅游休闲海岛新埠岛，两面环水，与东西主干道滨海大道隔江相对。便利的交通、绝佳的地理位置、自然景观让滨江海岸如一颗璀璨明珠镶嵌在海口，在市政府发展精神指引下，将成为城市的新标杆。42 项目名称滨江海岸装修情况毛坯占地面积174000㎡当前价格均价11000元/㎡二期6号楼认筹交1万获家电大礼总建筑面积600000㎡容积率2.99绿化率35.5%项目地址海口市海甸岛东南角和平大桥东侧建筑特色江景地产，复合地产项目开盘时间2013.09.07开发商海南德坤房地产开发有限公司海南汇都房地产开发有限公司海南永业房地产开发有限公司数据来源：搜房网。2、产权式酒店市场分析（1）产权式酒店发展现状随着国民经济的快速和对外开放进度的加大，我国出现了一批具有高消费能力的白领阶层，也培育了这批白领阶层的超前消费观念，市场消费潜力开始释放。另外，伴随着旅游消费能力的提高，旅游度假区的以及分时度假观念日益深入人心，市场氛围业已形成。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与储蓄、股票、债券等投资相比，风险小，42 回报高，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。因此，产权式酒店最大的投资优势在于高回报率和低投资。目前国内产权式酒店的回报率大都在8%左右，远高于银行利率，加上股市和证券市场乏力，产权式酒店已然成为投资者的新宠。此外，产权式酒店都会规定一个退出或回购机制，在规定年限后，投资者可以继续租赁或是以原价出售给开发商，保证投资者资金的变现能力，大大降低投资。我国目前产权酒店业积极向上发展，全国约有1500多家权酒店，资金规模2000亿元以上，业主30多万，相关从业人员近百万。通常不足50平方米的一件客房售价可能高达八十至上百万元左右，但一经开盘便被购房者争相抢购。产权式酒店价格虽高，但购买者多。（2）海南产权式酒店发展状况海南的产权式酒店基本都属于投资型酒店。随着海南旅游地产业的扩大与发展，海南省政府也越来越重视产权式酒店的规范与管理，并试将其纳入旅游地产。政府的大力支持，与投资者和开发商的踊跃投资，加上国际旅游岛的建设进程加快，海南离岛免税、离境退税等各项利好政策的扶持，由此可预见海南产权式酒店未来的发展之路十分可观。近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的海口市、三亚市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档产权式酒店得到了迅速的发展，尤以三亚市发展旺盛，海南产权式酒店不乏成功案例。①明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9号，开业时间2009年，拥有客房数量331套，主要以小户型房产为主，面积58m2左右，套房116m2。年回报总房款8%（税后）每年免费住20天，可与三亚、兴隆的海航酒店交换入住。②三亚湾红树林度假酒店42 三亚湾红树林度假酒店位于三亚市三亚湾凤凰路沿线，2012年开业，拥有504间客房。业主享有的优惠如下：　　A、每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套B、金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。C、业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均自动享受业主房价。D、酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。E、团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%订房佣金。（3）海口在售的产权式酒店海口产权式酒店以精装修为主，去化速度慢。LOFT产品在海口市场空白，发展机会较大，但也存在一定的风险性。根据本项目拟开发的定位，选择参考海口在售的具有代表性产权式酒店项目如下：项目名称销售价格（万/㎡）装修情况销售情况恒大海口湾1.3-1.6精装修，2000元/㎡户型面价过大，以50-60㎡一房，90多㎡两房，总价格较高海口观澜湖（复式产品）1.6-1.8毛坯高尔夫度假产品，买一层送一层的复式产品海口观澜湖（住宅）1.2-1.5毛坯所有户型为67㎡标准一房一厅酒店式住宅海域阳光1.4-1.8精装，均价14000元/㎡，含2000元/㎡；均价17000元/㎡，含4000元/㎡第一季度销售40多套天利龙腾湾1.4-1.5精装，4000元/㎡通过特价房带动销售中弘西岸首府1.1-1.2精装修，2000元/㎡销售状况欠佳42 逸海国际广场1.6-1.8精装修，5000元/㎡开始认筹3、写字楼市场分析海南国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的热潮，大量有实力的开发企业进驻海口，从而带动海口写字楼的市场火热。（1）海口写字楼现状分布目前海口写字楼主要集中在龙华区的金贸片区，未来将向大英山和西海岸长流起步区两个区域发展。当前海口写字楼分布格局如下：1时代广场25银通国际中心大厦2帝都大厦26中衡大厦3龙珠新城27中机大厦4帝豪大厦28海涯国际商务大厦5南洋大厦29景瑞大厦6琼泰大厦30宏源证券大厦7天邑国际31华银大厦8财富广场32星华大厦9证大国际金融中心33华能大厦10鸿联商务大厦34财富中心11环海国际商务大厦35寰岛大厦12诚田国际商务大厦36中新商务大厦13半山花园海天商务楼37信恒大厦14北京大厦38海南大厦42 15新达商务大厦39新海航大厦16正昊大厦1*海航国际广场17嘉陵国际大厦2*中环国际广场18万利隆大厦3*国瑞大厦19深发展银行大厦4*日月广场20玉沙国际5*海口塔21中盐大厦6*起步区35号地块22国贸中心7*起步区26号地块23富豪大厦8*起步区25号地块24港澳开发大厦9*起步区24号地块①金贸片区是目前海口写字楼最集中的区域，以发展商业金融、居住为主，办公格局已基本形成。板块名称客户群硬件设置板块印象滨海大道板块大企业、高端客户群中高端配套设置高端形象视觉冲击力强国贸板块各种企业类型，以中小型企业为主传统老式写字楼、缺乏高端商务配套形象陈旧世贸板块多集中于高增长型和高附加值行业，如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、银行等商住两用型为主，商务配套缺乏商务办公氛围较弱②西海岸片区写字楼市场：西海岸以商品房市场为主，办公环境尚不成熟，但受市政西迁影响，未来将促进片区商务环境形成。42 西海岸以商品房市场为主，办公环境尚不成熟，但受市政西迁影响，未来将促进片区商务环境形成。西海岸目前以商品住宅市场为主，但受新海口市政府已经迁入，政府办公环境已经形成。写字楼目前仅有逸海国际广场售楼处建成。③大英山片区今后将发展为商务行政办公、商业零售、文化娱乐、旅游服务加配套居住的现代化综合型城市中心区。大英山板块在售存量23.56万㎡，潜在量在50万㎡左右，凭借靠近市区的区位优势，未来发展潜力较强。板块项目名称工程进度预计上市时将体量（万㎡）大英山片区潜在供应日月广场尚未动工待定C06地块规划用地3.93万㎡，总建面11.31万㎡，其中一栋7层写字楼海口塔尚未动工待定42 总建面为38.63万㎡，总计容面积为23.95万㎡，拟建一栋94层集超五星级酒店、SOHO式住宅、精品商业、高级写字楼等大英山片区在售项目海南大厦在售41061总面积238998㎡，销售3367㎡，在售235631㎡④其他区域未来发展：未来写字楼供应主要分布在大英山和西海岸板块，目前基本尚未动工，全市潜在供应量超过150万㎡。板块项目名称工程进度上市时间体量（万㎡）国贸金龙城市广场尚未动工待定一幢27层高的写字楼，面积约1.6万㎡安中玉沙广场已动工2013年4栋写字楼，面积17万㎡置地广场已动工待定地上48层、地下三层，总建面10.5万方滨海大道中环国际广场出地面8层2013年占地1.12万㎡，建面9.38万㎡海湾国际尚未动工待定大厦分为地上27层、地下2层，其中，4-27层为办公区海甸岛滨江海岸尚未动工待定项目三期，尚无规划海口外滩中心已动工待定尚无规划，写字楼为项目第四期，目前项目二期尚未动工（2）需求分析2008年-2011年海口写字楼基本处于供不应求状态，2009年尤为明显，2009年-2011年供应量较稳定，供应量基本保持在3.25-3.8万㎡的水平，2012年供应量主要受【海南大厦】大量供应，大幅拉升整体供应量。成交量出现大幅萎缩。近年来，随着海口第三产业的发展，成长型企业及创业型企业的增长速度不断扩大，给写字楼的市场带来潜在的发展空间。另外，随外来资金不断涌入，企业加快成长，对高品质写字楼存在潜在需求。在加上，海口高品质纯写字楼市场长期空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店办公。这些都使得海口写字楼价格逐年快速上升，其中高端写字楼成交占比增加拉高整体价格水平。42 高端写字楼客户行业主要以金融保险、房地产、制造等行业为主，基本上为外资企业，国内知名企业。同时，“海南国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游地产和旅游服务业的发展，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市。海口写字楼目前正在走向正规化，专业化、高端化的道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场。海口高品质写字楼市场有较大的机会机遇。海口未来写字楼最主要供应地在大英山和滨海大道，未来推出的写字楼多以混合业态为主。未来海口写字楼的供应量将远远大于需求量，故推出的写字楼基本都是混合业态形式的，但高端写字楼市场空白仍将持续一段时间。（3）海口在售写字楼价格情况海口写字楼价格逐年快速上升。2011年以前价格上涨原因主要是市场供求关系及国际旅游岛概念影响，其后价格依然保持大幅上涨的主要原因是成交结构因素，高端写字楼成交占比增加拉高整体价格水平。海口市写字楼成交价格走势及海口市在售写字楼价格情况详见以下图件。海口市在售写字楼价格情况项目销售报价（元/㎡）优惠折扣海南大厦均价26500一次性95折，分期97折42 海航国际广场均价31000一次性95折，分期98折4、商业地产市场分析根据城市发展阶段与商业现状来看，海口正处于规模化商业的大型百货、综合商超向大型购物中心、SHOPPINMALL的商业转型期。海口商业现状处于百货、商超为主的集中化商业发展模式下，随着城市扩容，以省府、市府板块为代表的离散化城市副中心、综合体发展模式将逐步成型。海口商业现状处于百货、商超为主的集中化商业发展模式下，随着城市扩容，以省府、市府板块为代表的离散化城市副中心、综合体发展模式将逐步成型。海口市目前的商圈分布主要以国贸商圈以及明珠大同商圈为主其他初级社区商业为辅的分布情况。（1）明珠大同商圈：区域内交通便利、居住区密集，商业氛围与生活氛围浓厚，整体定位中端，业态以百货零售与专业市场为主。商业名体量规模经营模式分楼层业态万国大都会商业面积10万㎡租赁负一楼：运动装、化妆品、超市一楼：黄金珠宝、钟表，二楼：时尚女装、女性饰品、餐厅；三楼：女装、手机数码书店；四楼：童装、家居饰品；五-七楼：娱乐城、摄影、美体中心；八楼：酒店、万达电影城、音乐吧；南亚广场商业面积达3万㎡租赁负一楼：男装、汽国专营一楼：酒行、婚纱、化妆品二楼：女装、美容美体、超市三楼：超市、服装、床上用品、四楼：摄影、电玩城、电影院明珠广场建筑面积10000㎡租赁负一楼:超市、珠宝化妆品；二-三楼:服饰、鞋类箱包；四楼:创新通讯城；五楼:创新书店、创新眼睛店；六楼:女装、电玩城；七楼:足浴城、电玩城八楼:餐饮、体彩吧望海国际　建筑面积：154713.75㎡　联营一楼:饰品、餐饮、钟表；二楼：咖啡时间、缤纷少女；三-四楼：男装、家居男鞋、箱包；五楼：超市、家电、保健数码；六楼：美食广场、望海大酒楼东方广场层高5层，总营业面积13000㎡租赁经营；一年一签一楼：化妆品、珠宝、皮具、女鞋、麦当劳；二楼：女装、钟表；三楼：女装、饰品友谊广场租赁经营；一年一签42 共6层，总营业面积约15000㎡一楼：化妆品、皮鞋、珠宝名表、屈臣氏；二楼：女装；三楼：饰品、水吧、少女服饰；四楼：男士服饰；五楼：运动服饰、童装/女内续前表商业名入驻率经营状况消费者特征白描万国大都会80%一、二层入驻率100%，其它基本在保持70%左右，属于中档商业，人流量较大，商业氛围较浓消费群体主要为周边的学生及单位员工，消费能力较低南亚广场90%1-3楼店面的出租率达到90%以上，包括外面小型食街，四楼为大型商户，南光影城部分仍在装修，整体档次中档消费群体为周边居民和年轻人为主，有一定消费能力，明珠广场95%明珠广场除了六楼七楼重新规划中，其他楼层人流量都非常大，日人流量约1万到2万人，周末有3万到5万人消费群体范围较广，有消费能力较好望海国际100%高端定位，老牌商场，前几年较为没落，重新装修后档次提升，经营状况较好消费者一般刷卡消费，消费能力较高东方广场100%以中高端品牌为主，商业气氛成熟，在本地消费群中具备良好的口碑和强大的影响力，经营状况良好。消费群体主要为中年本地居民，有较高消费能力，一般为刷卡消费友谊广场95%人气较旺，产品定位中端，购物环境舒适，经营情况较好。消费群体年轻人居多，消费能力中等（2）国贸商圈：区域交通便利，写字楼集中，中高端住宅项目云集，整体定位中高端，业态以餐饮、零售、大型超市为主。商业名体量规模经营模式分楼层业态生生百货营业面积1.7万㎡联营一楼：国际名品、珠宝钟表、化妆品、超市；二-三楼：精品女装、女士饰品、儿童婴幼；四楼：男士服装、体育用品、小家电上邦百汇城总建筑面积9.7万㎡，商业面积7.7万㎡租赁一楼：服饰、休闲；二楼：餐饮、服饰、美容美发、电子游戏城；三楼：餐饮、南国影城宜欣购物广场该项目总体建筑面积达10万㎡，主体建筑面积达8.8万㎡租赁一楼:化妆品，黄金珠宝，名表；二楼：饰品，箱包皮具，男女皮鞋，男女服饰；三楼：餐饮，儿童中心，休闲运动馆，探奇乐园；四楼：逢唱量版式KTV，现代健身俱乐部；五楼：宜欣银龙电影城京华城5.5万㎡体量，1.3万㎡休闲广场租赁街铺：餐饮、国际品牌服装、皮鞋皮具；B区一楼：黄金珠宝、化妆品、精品名表、女鞋；B区二楼：淑女服饰、精品配饰、休闲包；B区三楼：仕女服饰、家居生活、婚庆用品；B1：停车场续前表生生百货100%海口市场上经营高档百货时间最久的百货商城，经营业绩较好。本地中高档收入的中年为主，也有少量外地游客42 上邦百汇城95%定位中高端，人流尚可，百货经营较差，隆仟百货的三楼在进行装修整改，家乐福聚集大量人气消费群体为周边白领和居民，有一定消费能力宜欣购物广场95%中档定位，百货经营状况不佳，主要是负一楼大润发超市带动人气消费群体为周边居民为主，消费能力一般，主要消费为超市购物京华城70%中高端定位，一线品牌较多，晚上人流量较大，集中在餐饮周边居民为主，年轻群体主要为餐饮消费，消费能力较好（3）其他初级社区商业：以独立性较强的海甸岛为代表，除集中商业区外，城市各区域商业布局分散，以零散的街铺、底商、及各类生活配套为主。（4）海口5-10年即将兴起长流商圈、长秀商圈、美丽沙商圈、日月广场（国兴商圈）、灵山商圈、观澜湖兰桂坊商业小镇等7大商圈，商业面积将近达150㎡，均为集中式商业，商业压力较大。①长流商圈：以滨海新天地项目为首的10万㎡国际购物公园，含有大型购物商场、风情商业街、电影院，打造海南现代化一站式全天候购物公园。②长秀商圈：以紫色项目为首的5万平地下集中式购物广场。③42 玉沙广场（国贸商圈）：以玉沙村旧城改造项目为首的玉沙广场，10万㎡集中式商业，含有百货、电影院、溜冰场等。④美丽沙商圈：占地15万平打造海南最高级别的购物中心，以世界知名品牌为主。⑤日月广场（国兴商圈）：占地15万㎡，建设面积达46万㎡商业，建成后将成为海南首个现代化一站式全天候购物中心和国际化综合商业广场。⑥灵山商圈：鸿洲江山项目引进深圳大梅沙奥特莱斯，规划面积6万㎡，将云集世界顶级奢侈品牌，填补海口奢侈品的市场空白。⑦观澜湖兰桂坊商业小镇：引进香港品牌兰桂坊，打造50万㎡商业小镇，满足客户“吃喝玩乐游购娱”的一站式休闲度假商业中心。（5）商业机会海口城市商业板块形成小范围的商圈辐射，目前综合型集中商业市场处于空白，未来压力相对较大；但后期商业是否取胜，主要在于商业业态、招商、经营模式等。（6）海口在售商业价格情况海口商圈以集中式商业和项目底商为主，目前销售的商业以项目底商为主。由于项目所处的位置不同，造成项目底商销售价格差异巨大；成熟区域商业价格30000-50000元/㎡，陌生区域价格16000-25000元/㎡。项目名称面积（㎡）销售价格（元/㎡）恒大天街30-300㎡28000-38000国瑞城30-110㎡（一楼）32000-45000（一楼），120-300㎡（二楼）25000（二楼）椰岛广场130-220（一楼）45000-53000（一楼），517-724（二楼）25000（二楼）联发名宇90-180（一、二楼合计）25000（临街）20000（不临街）华林广场70—100050000（一楼70㎡）；45000（一楼240㎡）；35000（二楼1000㎡）滨江帝景30—150㎡左右（一楼6米挑高、二楼4米）26000（一楼）；13000（二楼）42 2.3项目用地SWOT分析1、优势（strength）分析①完善的城市公共配套生活设施、政府机构、CBD、教育医疗配套环绕。位于城市中心，繁华尽揽。海南协和医院、海南华侨中学、湖南师大附中、生生百货、大润发、文华酒店、宝华酒店、黄金酒店、五星级商务酒店、游艇会员酒店、风帆酒店、海上灯塔酒店、六星级小岛酒店顶级度假酒店集群等生活配套近在咫尺；市邮政局、税务局、海事局、龙华区政府、世纪大桥等市政资源环伺左右，海口市政务中心一路之隔；海口湾东邻的万绿园，1400亩，天然氧吧，中国所有城市中心最大的综合性生态公园，黄金宝地上的翡翠，自家的花园，国贸商业区近在咫尺。②稀缺优势： 滨海大道以海口湾为轴心直贯全城。3.8公里海岸线，以一点两线三部分的景观格局贯穿，囊括启航广场、加勒比海广场、趣味休闲园、北美极限运动区、中国园林等主要景观，以及和谐门、东南亚风情酒吧街雕塑、灯柱、玻璃咖啡屋、游人舞台等滨海小品。2、发展房地产劣势（weakness）分析①现阶段周边配套还未完善，日常生活购物有些许不便利；②项目临秀英港，秀英港区是海口港的主体港区，承担着海口港大部分的散杂货、轮渡运输以及全部的集装箱业务，港口噪音影响对客户购房有比较大的心理影响，但秀英码头将于2016年整体搬迁至马村港，可消除购房者的上述疑虑。3、发展房地产机会（opportunity）分析海南发展国际旅游岛对本地块的促进作用，海南会展服务的发展将为这个地块带来新的活力，美源地产对海口湾的运营也将极大地提高该项目地块的价值。42 4、发展房地产的威胁（threat）分析①海口湾滨海房地产开发过猛，过度的房地产开发建设，严重威胁海岸生态环境和滨海景观。②海口湾人工岛建设对整个海口湾景观的破坏。人造岛的海口湾灯塔酒店，已经完全侵占了万绿园的海岸线，万绿园作为公共绿地，已经沦为这家高档酒店的后花园。万绿园外侧海域建设人工岛的区域正好是龙昆沟的排污口，人工岛的建设必将给排污带来一定程度的影响，这一带的水系有可能再度成为"死水"，进一步加重海口水系的污染，海口还将为治理水污染付出惨重的代价。在海湾内进行的围填海工程，破坏了原来的潮流系统，使湾内水域面积变小，纳潮量减少，湾内水交换能力变差，削弱了海水净化能力；同时围填海工程附近往往是人口密集、工业发达的区域，大量工业、生活污水的排入，加剧了海域污染，使近岸海域水环境容量下降，污染物扩散能力受到破坏，导致水质恶化。围填海导致海岸景观破坏。围填海后，人工景观取代自然景观，降低了自然景观的美学价值，有价值的海岸景观资源在围填海过程中被破坏，具有重要历史和美学价值的景观将永远恢复不了原貌。2.4项目定位2.4.1形象定位本项目规划结合项目所在地的外部环境及气候和人文条件，打造低碳宜人的居住环境，吸引中高端人群，以质取胜。依托良好的自然条件、区位条件与交通条件，充分发挥对当前都市生活方式的互补性，结合所在区域地产业的发展，建筑、景观和配套设施更讲求前瞻性、品质性，以满足现代人对生活品质的需求，营造环境生态与城市人文为一体的42 高起点高规格的集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，将打造出一个现代设施和管理齐全的、高品质的滨海度假社区。2.4.2产品及价格定位1、项目产品本项目产品包括住宅产品、商业产品、写字楼产品和产权式酒店产品。其中：住宅产品：服务区域内辐射海口市的居住及岛内外投资客群为主。商业产品：以服务本项目辐射海口市的商业需求为主，辅以度假类及度假投资类需求。写字楼产品：多集中于高增长型和高附加值行业，如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、银行等。产权式酒店产品：客户定位以投资、度假客户为主。1、价格定位在房地产营销过程中，定价是极其关键性的一步。直接关系到项目启动的市场效果，尤其是在竞争激烈、项目不成熟的前期，价格更加显得重要。价格定得过低有损开发商经济利益，给人以低端盘的印象；定价过高，脱离了市场，不被市场所接受，容易形成产品滞销。因此，在制定房价的过程中，要对各类因素，各种情况做出综合性的思考，力求市场效应与经济效应都达到最大化。（1）定价原则①物业定价要符合项目市场定位项目定位决定了物业价格，定位越高，价格越高，利润就越大，反之亦然。项目需结合项目自身特点，首先要争得高端客户。恰当的符合市场定位的价格，有利于取得良好的销售。②物业定价要保持一定的竞争优势42 项目在启动之初，消费者对销售价格最为敏感。如果项目做到物超所值，与周边同等物业相比，在价格上具有一定的竞争优势，能够吸引客户的关注，并且很快的抢占有市场，创造出比较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。③物业定价要符合社会环境项目的定价要符合区域的市场环境，目前海口市的经济水平属于上升阶段，但是在稳定的政治形式、繁荣的经济环境和良好的供给关系下，价格上涨的空间很大。物超所值更容易被市场所接受。④物业定价要符合企业经营目标企业运营的根本目的是获利，项目在不同时期有着不同的目标，不同的目标决定了定价的高低。房地产从长远来讲，前期维持基本的运作，提供可持续开发，后期保证利润最大创收，这是个循序渐进的过程。（2）定价方法①成本加成定价法在市场环境诸因素稳定的情况下，这种方法可以保证开发商获得正常的利润。将产品成本加上开发预期想要的利润，就是最简单的定价方法。成本分固定成本和变动成本，固定成本加变动成本就是总成本。此种方法要根据市场，考虑市场的承受能力及周边竞争状况，制定出合理的定价。②顾客感受定价法品牌开发商开发的项目，即使价格相对较高，依然被购房者接受，这是对品牌开发的信心。但购房者如果对开发商不了解，一旦定价过低，即使品质再好，购房者也会怀疑物业的品质问题。尽管如此，品牌开发商的定价亦不能定得太高，超过购房者心理承受能力，对销售反而不利。③市场比较定价法42 主要依据相近物业及附近区域竞争状况而定。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。根据竞争双方的力量对比和竞争产品特色，制定有利的价格参与竞争，将能增加收入、扩大销售量和提升市场占有率。（3）整体均价定位建议本项目为X秀英港项目3号地块（一期），总建筑面积为253910.67㎡，其中，计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡。项目将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体。由于项目规模大，开发周期长，一期产品兼顾品牌影响力已经快速回现目标，各业态产品价格采用低开高走的方式，快速占领海口市场，实现项目目标。本项目各业态产品销售均价定位如下：序号项目单位单价（元）装修标准1住宅㎡12000毛坯销售2产权式酒店㎡14000精装销售3办公㎡20000精装销售4商业㎡25000毛坯销售5车位个150000毛坯销售2.5营销策略分析1、品牌导入期强势导入X品牌，以强大、坚定而又掷地有声的方式告知海口人民X的到来，形成令人印象深刻的第一印象。结合X品牌发布会，线下高规格活动与线上强势宣传相互呼应，形成全城热炒话题，作为X品牌落地的起势。、2、形象树立期输出X品牌内涵，树立X地产大气、强大、锐意进取而又富有社会责任感的品牌市场形象。42 3、产品形象导入期对产品概念进行宣传，以培育产品市场认知度及提升产品知名度，吸引消费者对项目的持续关注。营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。在广告策略方面，可采取告知性广告策略，强调新产品概念带给消费者的具体利益。以创牌为广告目标，提高新产品知名度和消费者对产品概念的理解度及品牌商标记忆度。4、销售信息发布期品牌形象确立之后，顺势引导出秀英港项目产品形象；经过一段时期的产品形象输出，于开盘前发布销售信息预告；正式进入销售阶段后，所有宣传推广全面服务于产品销售的促进。2.6市场分析结论目前，我国楼市正处于周期调整的关键时期，由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城市化率快速提高，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动房地产市场最根本的动力。随着城市化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近1/5，市场对住房依然存在刚性需求。再加上我国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，我国的房地产市场总体上是乐观的。尽管2013年房地产政策频出，海南省整个市场表现理性回归的状态，但是由于海南楼市的特殊性，在海南大力建设“国际旅游岛”的背景下，海南房地产市场仍保持平稳的增长速度，再加上2013年全国内地出现的雾霾天气，让海南这片纯净之地的关注度又再一次聚集，海南楼市拥有全国购买力的支撑，海南房价仍有上涨的空间，未来市场仍有广阔的前景。42 2014年，海口市房地产市场将在持续加紧的调控环境下，房地产市场总体呈平稳发展态势。开发商各种销售优惠持续增加，房价可能稳中有降，但仍保持高位态势。而随着海口免税店开张、东环铁路开通，西环铁路开工建设等基础设施的完善，加之海口市存在大量的刚需一族，房地产市场仍然存在一定的成交需求，发展前景仍然明朗。42 第三章建设规模及项目开发条件3.1场址选择本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头。秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。3.2建设条件3.2.1地形地貌情况海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流--南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。全市除石山镇境内的马鞍岭（海拔222.2米）、旧州镇境内的旧州岭（199.9米）、甲子镇境内的日晒岭（171米）、永兴镇境内的雷虎岭（168.3米）等38个山丘较高外，绝大部分为海拔100米以下的台地和平原。马鞍岭为全市最高点。地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物，呈较大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主。全市地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A的规定，本场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.30g，设计地震分组为第一组。3号地块场地设计标高为5.5m，实际标高约3.8m，地库层高4m，覆土1.3m。场地挖土方量约为180677m³，回填土方量约96219m³。3.2.2气候条件95 海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季湿凉多台风暴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。常受来自太平洋的台风袭击，台风一般在七至十一月份偏多，常年主导风向为东北风，风荷载标准值为0.85KN/㎡。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000h以上，太阳辐射量可达11~12万卡；年平均气温23.8℃，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右；年平均降水量1664mm，平均日降雨量在0.1mm以上雨日150d以上；年平均蒸发量1834mm，平均相对湿度85%。常年以东北风和东南风为主，年平均风速3.4m/s。冬无严寒，夏无酷暑，是国内真正既避暑又避寒，既观光又疗养度假的胜地。3.2.3交通运输条件海口市以加快城市交通建设推动交通运输业发展作为带动城市发展的重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架的贯穿主市区、连接全岛的地面交通网络；致力提高港口设施装备水平，大力发展海洋运输业；建成具有现代水平的海口美兰国际机场，加快发展航空运输业。海口市主城区现有龙昆路、白龙路、丘海路等南北向主干道，滨海大道、南海大道、人民大道、海秀大道、海府路等东西向主干道，交错贯通全市连成城市地面交通网络，海南东、西线和海文高速公路以及海南中线公路，联接市区沟通全岛。全市有东站、西站、南站、秀英港站4个长途客运站，开通省内线路70多条，联结省内18个市县城、区(洋浦开发区)及32个主要乡镇；海口秀英港、海口新港两个主要港口，万吨泊位4个、千吨泊位18个。2004年，海口美兰机场共开通航线180多条，日进出航班150多架次。95 2010年，随着海南岛东环轻轨铁路建成，海口市公共交通再添一新成员——轻轨。轻轨横穿海口市区，连接海南岛东部各市县，直达最南端的三亚。这将大大方便市民及游客出行。本项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头。秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。3.2.4公共设施条件1、供电条件项目场区有输电线路经过，接电方便，电力能满足需要。2、给、排水条件本项目工程施工期间、使用期间用水量都不大，市政给排水管网均到达周边，能满足施工期间使用、生活及消防用水需要。雨水和污水分流排水制度，引入市政排污管道。3、通讯、有线电视接收条件场区有主要的通讯电缆、电线经过，接线方便。3.2.5原材料供应本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等在省内均容易购得。施工中所需的装饰材料、灯具等也均可在国内购买。原材料供应有保障。3.2.6施工条件1、该项目的建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。2、本项目施工用水、用电可直接引自市政管线，能够保证项目建设需要。3、本项目所在地交通条件较好，设备材料运输十分方便。综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（交通运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等）来讲都较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。95 第四章工程技术方案4.1工程概况本项目为X秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡（含计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡）。其主要技术经济指标如下表：序号项目名称单位数值1用地面积㎡65501.892总建筑面积㎡253910.672.1计容总建筑面积㎡196505.67其中1、住宅建筑面积㎡137553.972、公建建筑面积㎡58951.70（1）商业㎡15251.70（2）产权式酒店㎡30600.00（3）办公楼㎡12600.00（4）其他配套㎡500.002.2不计容积率建筑面积㎡57405其中架空层面积㎡5789地下室面积㎡516163总停车数辆1750其中住宅停车辆1376商业及办公停车辆3744建筑密度%255绿地率%356容积率--37总人口人42538总户数户12159限高米1204.2设计指导思想4.2.1设计目标95 项目因地制宜，大力发掘景观条件，提升土地价值。结合住宅产品特性细分地块内的建筑布局，充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，深入细致地考虑建筑空间组合、建筑风格形式、内在居住功能社区景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面的因素，努力营造高品质的人居环境，最终将该地块建成环境优美、配套齐全、设施完善、交通便捷、有一定文化内涵和品位的高档精品住宅区。4.2.2设计理念1、人本—以人为本，充分考虑现代人的生活方式，注重人与人之间的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的小区生活系统，形成一种绿意盎然、自然和谐、经典高尚的居住环境。2、自然—贯彻“生态”与“可持续发展”的建设思想，坚持尊重自然、讲求效益的原则，在充分利用现有景观条件的基础上，力求塑造一个环境优美、个性鲜明的花园式居住社区。3、超前—充分考虑由于城市发展而造成居住者生活模式、欣赏格调、品位转变带来的影响，规划设计具有超前意识的现代居住小区。4、科技—强调科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强公共设施的合理规划，注重物业信息化、自动化管理。5、实用—适应土地开发与建设的实际情况，面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。6、安全—优化交通系统，消除不安全因素，避免时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。强调各个区域的相对独立性，避免干扰。加强物业管理，保证居住和交通的安全性。7、节能—采用外墙内保温系统，保温和内装饰为一体。延长保温使用寿命，不影响室外装饰。4.3总平面设计4.3.1规划布局95 项目整体规划分区明确，沿道路退出绿化空间，布置高层住宅隔出内部安静的内院空间。内部形成超大尺度的绿化庭院，水系。顶层退台式的跌落，站在高层俯瞰，形成了丰富的天际轮廓线。同时也提供了良好的看海景观，更好的将地块的微观规划融入到城市的宏观环境中。小区道路系统实行人车分流。主入口设置在3号地块北侧的规划道路上，车行沿小区四周环形，进入地下车库，车行道宽6米。4.3.2景观设计原则上景观设计以简洁、明确、逻辑关系清晰的现代建筑风格相协调。将场地内局部住宅的底层架空作处理，园林景观引入其中，并设置若干室外休闲娱乐设施，从而为小区住户提供一个全天候的休闲场所。内部形成的集中环境绿地，营造休闲、高雅的小区生活氛围，把艺术雕塑、景观墙、休息亭、缓步径贯穿于整个公共空间，兼顾趣味性与观赏性。4.4建筑设计4.4.1设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005年版））；4、《住宅设计规范》（GB50096-2011）；5、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；6、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；8、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；9、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；10、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；11、国家、省、市的现行技术规范、规定及技术标准。95 4.4.2立面设计简洁的现代风格造型使它具有引人注目的高耸挺拔的表现力，造型设计注重建筑形体的均衡与完美，立面刻意简洁而又不失细部，使得建筑物在充分体现雄伟壮观，稳健庄重的同时，又注入了简洁、明快的现代气息。4.4.3单体设计1、商业设计通过对项目所在片区商业业态的研究发现，最大的商业家具来自商铺与商场的结合。沿街的设计商业裙房，以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。2、住宅设计项目建有16栋住宅，分别为4栋“17+1”、9栋“23+1”、1栋“30+1”、2栋“33+1”的高层。户型设计以两房两厅一卫和三房两厅二卫为主，面积划分：85㎡—90㎡占33%，110㎡—115㎡占39%，120㎡—125㎡占11%，135㎡占12%，190㎡占5%，基本符合建设部165号文件（建住房[2006]165号）要求，每幢住宅楼均设有二部剪刀梯及二部电梯。住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型分别为一梯二户、一梯三户、一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代化家具的需求。95 为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。3、酒店设计本项目酒店设计包括1栋“22+1”小高层和1栋“28+1”的高层酒店。酒店设计定位于具有国际化、舒适型、开放性和时代感的现代化产权式酒店。酒店建成以后，也可为各种会议的高密度商务人士群体必将为此地区带来更多商机，从而为综合体其它功能，如旅游、餐饮、休闲娱乐的进一步发展提供动力，也为周边其它商业及住宅产业发展提供契机，而区域经济的发展和商业价值的提升也使酒店自身品质和收益得到可靠保证。4、写字楼设计写字楼布置在地块的东面，为1栋20层的高层。写字楼设计为以人为本、高效率、人性化的办公空间，运用先进的现代建筑设计理念，以人为中心，合理布局，充分考虑办公人员的使用功能需要和心理需求。平面设计高效、简洁，同时设计了“空中共享”的小中庭，内置大量绿色植物与大自然融为一体，成为生态的办公环境。4.4.4建筑装修标准本项目产权式酒店采用毛坯及精装修，写字楼、住宅、商业、地下室部分均采用毛坯装修。4.4.5无障碍设计本工程根据使用要求和相关规范作无障碍设计，在建筑入口、平台、公共卫生间、侯梯厅、电梯轿厢公共走道等处均考虑无障碍设施。4.5结构设计4.5.1设计依据1、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；2、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；95 3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；5、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；6、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；7、《高层建筑混凝土结构设计规范》（JGJ3-2002）；8、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；9、建设单位提供的设计资料。4.5.2自然条件1、基本风压：考虑50年一遇的风压值为0.75KN/㎡；2、抗震设防烈度：海口市抗震设防烈度为8.5度，设计基本地震加速度值为0.30g；3、设计地震分组为：第一组；4、抗震等级：一级。4.5.3结构选型1、本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年；2、海口市抗震设防烈度为8.5度，设计基本地震加速度值为0.30g，本项目建筑抗震设防类别属丙类建筑。3、结构选型：根据本工程建筑使用要求及功能，住宅拟采用剪力墙结构，车库采用框架结构，地下室为钢筋混凝土框架—剪力墙结构。4、基础选型：本工程目前尚无详勘资料，根据该场地情况，暂定桩基础，待地质勘察报告出来后再另行确定。4.5.4楼面活荷载标准值适用功能楼面活荷载标准值（KN/㎡）厨房、餐厅、客厅及卧室等2.0阳台、卫生间2.5商业3.595 办公3.0楼梯3.5电梯机房7.0设备用房5.0车库4.0上人屋面2.0不上人屋面0.54.5.5主要材料1、混凝土强度等级地下部分：墙均为C40，基础梁板均为C35，其余梁板均为C30；基础垫层C15；与土壤直接接触部分抗渗等级P6；地上部分梁、板：C30；墙：C40~C30。2、钢筋：HPB300、HPB400级钢筋。3、钢材：Q235B或Q345B。4、墙体材料：外墙采用200厚加气混凝土砌块；内墙采用200（100）厚加气混凝土砌块。5、砂浆：±0.000以下采用M5水泥砂浆；±0.000以上采用M5混合砂浆。4.6给排水工程4.6.1设计依据1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-1995）（2005年版）；3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》（GB50067-97）；5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；6、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；7、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）；95 8、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；9、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2011版）；10、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005版）。4.6.2工程概况1、本项目为X秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡。其中，计容面积为196505.67㎡，不计容面积为57405㎡（含架空层面积5789㎡，地下建筑面积为51616㎡）。2、给排水专业设计内容：基地内建筑物室内外给水、污水、废水、雨水、消火栓消防、自动喷水消防、灭火器配置等。4.6.3给水系统1、水源本项目由市政引入两条DN150市政给水管，水质水量均能保证，住宅采用减压阀给水方式，生活水泵抽水至各高层屋面水箱，再由屋面水箱供水至用户。2、用水量本项目用水包括住宅生活用水、绿化用水和漏水及未预见用水。用水定额：住宅生活用水为250L/人.d，商业用水5L/㎡·d，办公用水1.2L/㎡·d，绿化用水2L/㎡.次，未预见用水及漏水取生活用水的20%。本项目用水量详见下表：用水定额及用水量序号类别用水定额时变化系数单位数（人、㎡）最高日用水量(m³/d)1住宅生活用水250L/人.d242531063.252商业用水5L/㎡·d2.515251.776.263办公用水1.2m³/人/月1.536014.404产权酒店生活用水250L/人.d2.51172293.005绿化用水2L/㎡.次1.52292645.856未预见用水及漏水按生活用水量的20%298.557总计　1791.3195 3、给水系统设计给水系统分为高Ⅰ、中、低Ⅰ、低Ⅱ五个区，地下室～3F为低Ⅰ区，4F～10F为低Ⅱ区，11F～18F为中区，19F～33F为高Ⅰ区，各分区用水点水压控制在0.88Mpa～0.34Mpa之间。在地下室给水泵房内设不锈钢水箱一座，通过减压阀向高Ⅰ、中、低Ⅱ区供水，低Ⅰ区以及室外绿化和道路冲洗用水，直接利用市政给水管网压力供给。4、管材室外给水管道，采用钢丝网骨架塑料复合管，热熔焊接。室内给水管道主立管采用钢塑复合管配件连接，支管道采用PP-R塑料给水管，胶粘连接。4.6.4太阳能热水系统本项目设计热水系统，热水热源由屋顶太阳能提供。热水系统采用集中、同程供水方式。太阳能集热板和屋顶水箱设置在屋面，采用强制机械循环。1、设计参数水平面年平均太阳辐射量：4721.413MJ/㎡·A；20.02°C倾角平面年平均太阳辐射量：4759.480MJ/㎡·A；年日照时数：2000h；年平均环境温度23.8°C。2、热水设计参数设计日用水定额：60L/（人·日）；小时变化系数4.13；设计热水温度：60°C，设计冷水温度：20°C。95 3、在建筑屋顶设置一套太阳能循环水泵及一套热水循环泵，用于太阳能热水系统的热水循环。太阳能循环水泵（一用一备），辅助加热装置采用空气源热泵，以达到节能的效果。4、热水系统负荷计算用水人数：4620人（住宅人数为4253人，产权酒店人数为1172人，使用人数按住宅人数的70%计）；人均用水量：60L/（人·日）；项目日用水量：194.04m³/D。4.6.5排水系统1、污水排水系统室内污、废水为合流制排水系统，设专用通气管。±0.00以上污水管直接排至市政污水管道。地下车库的地面冲洗废水汇集至集水坑，用潜水泵提升排至室外，经隔油池处理后排至市政污水管道。集水坑中设两台潜水泵，互为备用，当一台泵不能及时排除污废水时，两台泵同时启用并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制开、停。2、雨水排水系统（1）雨水量按海南地区暴雨强度公式计算，降雨重现期：屋面p=2年，室外p=1年，汽车库坡道p=5年。（2）屋面雨水采用外排水系统排至室外散坡。汽车库坡道设雨水沟截流雨水，排至雨水集水坑，坑中设两台潜水泵，一用一备，交替运行，将雨水提升排至室外雨水管道，当一台泵不能及时排除雨水时，两台泵同时启动并报警。潜水泵由集水坑水位自动控制开、停。（3）室外道路雨水经雨水口收集排至市政雨水管道。4.6.6管材1、室内管材95 给水干管及立管采用衬塑钢管、丝接：给水支管采用PP-R给水塑料管，粘接。排水立管和专用通气管采用硬聚氯乙烯排水管，粘接，压力排水管采用镀锌钢管，法兰及丝扣连接。消防水管采用热镀锌钢管，DN＜100mm时丝扣连接，DN≥100mm时沟槽式连接。2、室外管材室外埋地给水管采用给水塑料管，粘接；室外埋地消防水管采用球墨铸铁管，柔性橡胶圈承插连接。屋面雨水排水管，采用硬聚氯乙烯排水管，粘接；室外埋地雨水管、污水管均采用高密度聚乙烯双壁工字形管，热熔连接。4.7电气设计4.7.1设计依据1、《住宅设计规范》（GB50096-2006）；2、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；3、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；4、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）；5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；6、《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011）；7、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；8、《安全防范工程程序与要求》（GA/T75-94）；9、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）；10、《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）。95 4.7.2工程概况及设计范围1、工程概况：本工程总建筑面积约253910.67平方米。建设类型为高层住宅、产权式酒店、办公和商业，配套公建有地下车库。2、设计范围：包括住宅各单体内的低压配电，照明及防雷接地的设计和公建的低压配电，照明，空调配电，防雷接地及火灾自动报警系统设计。4.7.3变配电系统1、负荷等级分类本工程中的高层住宅的电梯、消防负荷、生活泵等用电均为一级负荷，配套设施中的消防控制中心、弱电中心用及消防用电为一级负荷，其他一般照明及电力为三级负荷。2、电源进线本工程电源进线采用1路10kV进线，由一台110kV主变引来，能满足本项目用电负荷要求。各单位电源均引自就近低下变电站。进线方式为低压电力电缆埋地引入。高层住宅、地下车库均设电表间。高层住宅均在外墙隐蔽处，设电表箱。3、配电方式低压配电线路采用干式和放射式混合配电，竖向干式采用阻燃交联聚乙烯护套电缆穿电缆桥架在竖井内垂直敷设，支线电线采用塑料绝缘铜芯导线穿难燃塑料电线管在墙或楼板中暗敷。4、负荷估算本项目拟建住宅建筑面积为137553.97㎡，用电负荷按40W/㎡计算；商业建筑面积为15251.70㎡，用电负荷按60W/㎡计算；产权酒店建筑面积为30600.00㎡，用电负荷按60W/㎡计算；办公建筑面积为12600.00平方米95 ，用电负荷按50W/㎡计算；地下室建筑面积为51616㎡，用电负荷10W/㎡计算。用电负荷计算如下：序号项目名称建筑面积（㎡）用电设备单位耗电量w/㎡）同时使用系数功率因数用电负荷(KW)1住宅137553.97照明及其他400.50.93056.752商业15251.7照明及其他600.80.9813.423酒店30600照明及其他600.80.91632.004办公12600照明及其他500.70.9490.005地下室51616照明及其他100.70.9401.466合计6393.63计算负荷为：Pjs=6393.63KW，本项目在小区配电房内拟装设3台2500KVA干式变压器提供小区生活用电。为满足消防设备用电、事故应急照明用电等二级负荷用电的可靠性，在配电房设置2台1200KW柴油发电机组。当市网电源因故停电时，在15s内自动启动发电机组，向消防设备、事故应急照明及其他重要负荷电源供电。4、用电计量高压侧设置专用计量柜，低压进线柜设置低压计量总表，生活水泵设单独计量表，各建筑单体内设计量分表，建筑单体各单元公共用电另设计量分表。4.7.4照明配电系统1、主要场所的照度根据《建筑照明设计标准》照明节能设计标准，起居室100Lx；卧室75Lx；厨房、卫生间100Lx；住宅的照明功率密度值：7W/㎡。2、光源选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、符合环保要求的光源，主要选用直管荧光、电子节能灯。3、配电方式（1）居室配电95 室内照明、插座采支路采用BV-2.5导线，照明支路用断路器保护，插座回路采用漏电断路器保护。当采用落地柜式空调时必须用漏电断路器保护。插座、厨房插座、卫生间插座应分设回路。（2）其他地下人防、车库及普通动力设备由电缆放射式供电。消防水泵、消防电梯、防排烟等消防用电由双电源末端自动切换箱供电。4.7.5弱电系统本工程设计内容包括通信系统（包括电话与宽带网）、有线电视系统、安全防范系统、车辆出入管理系统。1、通信系统小区内部管网均接入电话机房，机房内设置光电转换，交接设备与窄带网，宽带网连接。高层住宅底层设置电信间。每层弱电井内均设置双孔信息插座。电信按每户2门计（1门网络、1门电话）多层住宅每户设置一个家庭弱电综合配线箱，每户3门计（1门网络、2门电话）。高层住宅部分，电话进线及垂直干线均采用三类大对数电话电缆，水平配线采用电话线。网络配线采用光纤到楼，垂直干线和水平线路均采用超五类非屏蔽双绞线。2、有线电视系统（1）本工程有线电视系统采用邻频传输，860M系统，分配分支方式，终端电平满足当地要求。高层住宅垂直主干线路采用SYMV-75-9同轴电缆，水平用户线采用SYMV-75-5同轴电缆，系统设计满足双向输出要求。（2）小区有线电视系统与市有线电视网联网，各单位均预留与市有线电视网的接口。对于住户，有线电视进线均引致家庭信息配线箱，在信息配线箱内设置分支器，再引致卧室、起居室的各个电视终端。95 3、安全防范系统对小区周界、重点部位、住户室内采取安全防范措施，并由安全中心统一管理。（1）周界报警系统在小区周界围墙设置红外报警探测器，以及时发现非法越界者。（2）监控电视系统在小区出入口、楼宇进出口、主要通道、电梯轿厢、停车库等重点部位设置摄像机，联网至安保中心，通过传输图像进行监视，并记录和存贮监视图像。（3）巡更系统小区相应地点设置无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并记录。（4）访客系统在住宅楼单元入口处装置具有电控门锁的安全防盗门和对讲主机，小区主要出入口设置门口机，小区安保中心设置管理机，电控锁除具有钥匙开锁功能外，有非接触式智能卡或密码开锁功能。住户室内具有燃气泄露报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。一层二层与顶层的住户另加红外移动探测器。报警时除住户室内发出声、光信号，并将信号传至小区安保中心进行实时记录。处理和存贮。（5）车辆出入管理系统对出入小区的机动车辆通过智能卡形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区安保中心。4.7.6火灾自动报警系统火灾报警系统形式采用集中报警系统，95 在消防安保中心设置一台集中火灾报警控制器。集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，可联动控制系统消防泵、喷淋泵、防烟排烟风机的启、停、显示工作障状态能控制，显示消防泵启动按钮，水流指示器、报警阀的状态，能控制防火卷帘，电梯迫降于首层，停止火灾部位空调机，并接收其反馈信号。能切断有关部位的非消防电源。地下车库设置火灾探测器，重要场所设置手动报警按钮及消防警铃。高层住宅公共部分均设置火灾探测器。4.7.7防雷接地1、本工程按二类防雷建筑设计。在建筑屋顶设置避雷带，并且利用建筑物结构柱内主钢筋作为引线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板、柱钢筋焊接为一整体作为接地装置，并且在地下层四周外墙适当位置引出铸扁钢，以备将来增打接地极用。2、采用Φ12的镀锌圆钢在建筑物屋面明敷或暗敷成避雷带，并构成不大于10m×10m或12m×8m的网格；利用钢筋混凝土柱子内对角两根≥Ф16的主筋可靠电气连接作为引下线，引下线的间距不应大于18m；利用建筑基础结构的钢筋网做成接地极。3、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端进将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。4、为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器(SPD)；对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货应提出装设SPD的要求；由室外引入室内的强弱电线路在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱的引入处应装设SPD。95 5、本工程采用TN-S系统，低压系统内各类电气设备金属外壳、线管外壁及支架、插孔接地孔等均需与PE线相连。6、本工程采用总等电位连接，在配电室及电源引入处设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。7、在洗浴的卫生间等处设局部等电位连接。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。4.8暖通空调设计4.8.1设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005版）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；4、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；5、《2003全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调·动力）。4.8.2设计内容1、该区域内地下车库、设备用房的通风系统设计；2、综合海南当地的气候条件，各单体建筑考虑预留分体式单冷空调电量及外机位置；3、防排烟系统。4.8.3室内外设计参数1、室外气象参数：夏季空调室外计算干球温度35.1℃； 夏季空调室外计算湿球温度28.1℃；夏季通风室外计算干球温度32.2℃；夏季空调室外计算相对湿度82%；夏季室外平均风速(m/s)2.8；95 夏季最多风向及其频率(%)SSE18；大气压力（hPa）夏季1002.8。2、室内设计参数：序号房间名称夏季新风量温度（℃）相对湿度（％）M3/.h.p1卧室、客厅26~2855～651次换气/h2其它26~2855～65303、通风换气次数卫生间10～15次/小时变配电室10次/小时发电机房6次/小时4.8.4空调系统设计本项目综合海南当地的气候条件，各单体建筑考虑预留分体式单冷空调电量及外机位置。4.8.5通风系统设计1、配电房、发电机房、水泵房：设置独立的机械送风及排风系统。2、地下室设置机械排风系统，排风量取换气次数6次/小时。平时排风系统与火灾时排烟系统合用，并没有可靠的转换措施。3、厨房油烟经运水烟罩和油烟净化处理后由屋顶排放。4、地下汽车车库按6次/h设置通风系统设计；机械排风，有坡道的防火分区利用汽车坡道自然进风，没有坡道的防火分区则按5次/h设置机械补风系统；5、住宅用房内卫生间按10次/h考虑通风换气，而公共卫生间按10次/h进行通风换气；6、地下设备用房（如泵房、变电用房等）按6次/h进行通风换气。95 4.9燃气工程4.9.1设计依据1、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2013年版）；2、《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）；3、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33-2005）；4、地方相关规定。4.9.2设计范围本工程总建筑面积约253910.67平方米，建设类型为高层住宅、产权式酒店、办公和商业，配套公建有地下车库。项目在此规划区域内进行燃气管道设计。4.9.3管网设计1、管道输送能力及流量表按天然气设计。2、庭院管网属于中压A级燃气管道，设计压力0.3MPa，实际运行压力0.07MPa，管径按0.1MPa天然气选用。管道采用燃气用埋地聚乙烯管及配件。3、庭院燃气管网引入管上设置减压装置。立管总阀后至厨房调压器前为中压B级管道，用外镀锌钢管，调压器后为低压管道，用标准热镀锌管。4、设远程集中抄表系统、燃气泄漏报警装置。4.9.4燃气系统设计中压燃气（0.07MPa）从室外燃气管网引入园区庭院，燃气沿埋深1.0m的聚乙烯管流经阀门井、分至各上升立管，钢塑转换接头在上升立管1.8m处设有用作关断的总阀门。燃气管经水平配气管进入厨房，经调压器调压计量后进入各燃器具。95 4.9.5燃气管道及设备材料室外管用埋地聚乙烯管及配件；减压阀前中压管道采用无缝钢管，焊接连接；阀后低压管道采用热镀锌钢管，罗纹连接；流量计、调压装置、阀门等选用进口设备。4.10消防设计4.10.1设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；4、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）；5、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；7、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；8、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；9、《建筑灭火器设计规范》（GB50140-2005）；10、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年）。4.10.2总平面高层与高层的间距需要满足大于13米的规范要求。建筑周边设有不小于4米宽的环形通道，满足总体消防要求。4.10.3建筑专业消防设计1、防火分区及防烟分区（1）地下汽车库每4000㎡作为一个防火分区（加喷淋）95 每500㎡设一防烟分区，且不得跨越防火分区（2）高层建筑地下室有500㎡作为一个防火分区，加自动喷淋灭火系统可增加为1000㎡/防火分区。（3）配套用房每个防火分区面积≤2500㎡。（4）高层为外廊式高层住宅，每层为一个防火分区，每个防火分区的面积均不超过1000㎡。2、安全疏散安全出口及疏散楼梯：每层每单元利用剪刀楼梯疏散，每单元有两个疏散出口，疏散出口均大于5米净距要求，剪刀楼梯两端设有前室（大于4.5㎡）和合用前室（大于6㎡）。楼梯和前室满足开窗排烟要求。开向前室及封闭楼梯间的门均为乙级防火门。住宅的疏散楼梯独立设置（和商业分开），在首层与地下的出口处设隔墙和乙级防火门。每栋住宅楼的疏散梯均出屋面，且通向屋面的门向屋顶方向开启。商业裙楼首层、二层为商铺，均有直接对外出口，大于60㎡商铺均设两个出口，每商铺用防火墙分开，防火墙两侧洞口间距不小于2米。地下每个防火分区按规范要求设两个以上的对外安全出口，最远点离出口不超过60米（车库部分设自动灭火系统）。集中商业区部分按设有疏散梯，按疏散人数确定楼梯的疏散宽度，计算方法：商业面积×0.55×0.85/100人，其中（营业面积=商业面积×0.55，0.85为折减系数，疏散宽度为每100人1米计），疏散楼梯总宽度满足规范要求，房门最远点距疏散出口的距离均小于30米。95 地下室每个防火分区均设有两个或两个以上的直通地面的封闭楼梯间，且在首层采用耐火极限大于2.0小时的隔墙和乙级防火门与其它部位隔开并设有明显标志。疏散梯净宽住宅大于1.1米，商业大于1.4米，疏散楼梯踏步高度、宽度均满足规范要求。3、建筑分类及耐火等级本项目十八层以下为二类建筑，耐火等级为二级；十九层以上为一类建筑，耐火等级为一级；地下停车库耐火等级为一级；裙房及小区配套用房等级为二级。4.10.4给排水防火设计1、室外消火栓系统本项目室外消防给水系统采用低压给水系统，火场上水枪的压力需通过消防车或其它移动消防泵加压形成。本项目沿建筑物四周设置DN100mm的地面式室外消火栓，室外消火栓由市政供水系统直接供给。室外消防用水量应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量不应小于现行消防规范的要求。消防水量：室外消防用水量为25L/s；火灾延续时间为2h。2、室内消火栓系统（1）小区内设一套室内消火栓给水系统，用水量20L/s，采用临时高压系统，在地下室中设消防泵房，设消火栓加压泵二台（一用一备），直接从室外消火栓给水管网吸水，供各建筑的消火栓用水，在最高楼的屋顶设屋顶水箱储存18m³95 的消防用水，平时由屋顶水箱保证消火栓管网充满水，火灾时启动消火栓加压泵直接供水，各层栓口最大静水压力不超过1.0MPa，动压超过0.5MPa的消火栓处设减压孔板。（2）小区内各高层建筑中，除电梯机房、水箱间外，其他各层均设室内消火栓，室内消火栓设在明显和易于取用处，其布置保证任何一点均有两股水柱同时达到，消火栓箱内配备DN65消火栓一个，DN65、L25m的麻质衬胶水带一条，DN65x19mm直流水枪一支，消防软管卷盘一套，启泵按钮和指示灯各一个，3kg手提磷酸铵盐干粉灭火器三具。（3）消火栓系统设二套DN100消防水泵结合器，供消防车向室内消火栓系统补水用。4、灭火器配置室内按建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)规定配置干粉灭火器，每层楼内配置灭火器。灭火器的摆放应稳固，其铭牌朝外。手提式灭火器设置在灭火器箱内，其顶部离地面高度不大于1.5m，其底部离地面高度不小于0.08m。灭火器箱不得上锁。4.10.5电气专业消防设计1、本工程电梯、应急照明、生活水泵、消防用电为二级负荷，其余均为三级负荷。2、配电线路暗敷时，应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度大于30mm，明敷时（包括敷设在吊顶内）应穿金属管或封闭式金属线槽，并应采取防火保护措施。3、在疏散走道、安全出口处均设应急照明和疏散指示标志，楼梯口设计应急照明灯和安全出口标志。4、应急照明均选用合格消防产品，带镍电池，可持续供电时间不小于30min。95 4.10.6通风专业消防设计1、发电机房、变配电室采用气体灭火器时，关闭所有相关风口及风机。发电机房风机采用防爆风机。2、没有自然通风的高层楼梯间、消防前室采用机械加压送风。4.11人防工程根据《关于调整防空地下室易地建设费收费标准的通知》琼价费管[2010]329号，本项目属于10层以上的民用建筑，按照地面第一层建筑面积修建防空地下室。本项目人防平时为地下汽车库。4.12室外配套工程4.12.1设计依据1、《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012）；2、《水泥混凝土路面施工及验收规范》（GBJ97-87）；3、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；5、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；6、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；7、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2011版）；8、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）。4.12.2室外道路、停车场及景观广场1、室外道路场地内部道路含4-6m宽足够承载力的道路。根据场地的使用功能结合业主的意见，室外道路采用路基碾压，120厚碎石垫层和200厚C30混凝土。步行小路应采用碎石或木板修建，宽1.5至2.0m。95 2、停车场本项目住户停车为户外（生态绿荫）停车、架空层停车及地下室停车，其中户外停车位沿小区的主要车行道两侧（大量以外侧为主）尽可能多地布置生态停车位以满足住户要求。3、景观广场为丰富小区住户的业余生活及美化小区整体景观环境，本项目结合城市公共绿化带的空间，在高层住宅区中间设有景观广场、游泳池等，再结合小区绿化景观来展现小区休闲美观的形象。4.12.3绿化场区内主体绿化应该充满项目特色。所选树种、花种要因地制宜，树种选择既要适应生态环境，又要达到休闲度假的效果。根据场所的功能，植物配置上呈多元化的方式。场区的植物以美化和遮阴为主，形成开合有致的空间。4.12.4室外给排水1、给水本项目水源为市政供水管网，给水管道沿主要道路敷设至各给水点，给水管道埋深：绿地下为0.5m，道路处管道埋深为0.8m，管线过车行道路处采用穿大二级以上的镀锌钢管保护。绿化用水采用快速取水器，由人工浇灌，取水器服务半径为25~50m。2、排水室外排水系统采用雨污分流制，所有检查井盖板采用新型高强度复合材料盖板。地面雨水收集口为不锈钢或专用工程塑料箅子，深度为600mm，雨水明沟起点深度为300mm，明沟沟底坡度为0.5%。95 4.12.5室外电气本工程配电系统接地形式采用TN-S系统，室外照明以庭院灯为主，安装间距20-25m，距道路约0.5m。馈电回路均穿PVC管埋地暗敷设，室外埋深0.7m，馈电回路过道路处，需改穿大二级以上的镀锌钢管保护。电力地下管线距离乔木最小净距离1.5m，距离灌木最小净距离1.0m。电缆敷设路径可在现场根据实际情况进行调整。95 第五章环境影响评价人类与环境的关系十分复杂，人类的生存和发展都依赖与环境和资源的开发和利用，因此在开发利用环境和资源的过程中，我们要格外重视环境保护问题。5.1编制依据1、国家计委、国务院环境保护委员会1987年7月（87）国环第2号文：《建设项目环境保护设计规定》；2、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-95）；3、《污水综合排放标准》（GB8978-96）；4、《大气污染综合排放标准》（GB16297-99）。5.2环境保护措施为使施工过程中产生的粉尘对周围的环境空气影响，降低到最低程度，建议采取以下防护措施：环境保护应以预防为主，以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目的生态环境等特点制定环境保护总体方案，方案应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。5.3项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响分施工期和营运期两个阶段，主要污染源及对环境所生产的污染各不相同。5.3.1施工期95 施工场地的水泥，沙石等建筑材料在卸装，筛选，搅拌时，在风力的作用下称产的粉尘；以及施工机械产生的道路扬尘会对施工去周围大气环境生产粉尘污染，同时也会对周边环境产生一定的噪声污染。施工过程中产生的建筑垃圾根据调查统计，建筑施工过程中平均每平方米建（构）筑物面积产生建筑垃圾约300kg。本项目施工期间会产生大量的建筑垃圾。若管理不善，会对环境产生不良影响。5.3.2运营期环境保护本项目在营运期间主要对污染环境为生活污水，生活垃圾及废气等。1、生活及生产污水本项目主要为生活污水。2、生活垃圾本项目固体废弃物很少，主要是废纸。3、废气本项目产生的废气主要是厨房油烟及汽车尾气。5.4环境保护措施项目建设过程中或建成后，对水环境、声环境、大气环境产生的影响较少，主要采取以下环境污染控制措施。5.4.1噪声施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面产生的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大，建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。1、选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。95 2、对位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的，可适当建立单面声障。3、在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声周围环境的影响。4、使用商品混凝土，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。5、土石方开挖作业，必须在白天进行，严禁夜间施工。6、浇注砼阶段，需要连续作业的必须经相关主管部门的同意，并且必须公告附近居民，采用低噪声设备，如振捣器等；模板、支架拆卸过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音，尽量少用哨子、嗽叭、笛等指挥作业，减少人为噪声。7、装修阶段，切割作业应在室内进行，严禁夜间施工。通过采取以上措施，施工场地边界噪声控制在国家《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）的指标要求范围内。5.4.2废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中扬尘对环境的影响较为突出。项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的扬尘。在整个施工期，产生扬尘的作业有：建筑垃圾运输、场地平整、打桩、地基开挖、回填、道路修建、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘较为严重。为控制上述无组织排放的扬尘对附近环境空气的影响，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要包括：1、建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在工地四周设置1.8m以上围挡，围挡间无缝隙，围挡底端设置防溢座。95 2、采用商品混凝土，这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料在运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。3、工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。4、工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布。5、运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，装载渣土、垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防止运输过程中的飞扬和洒落。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运河土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。6、驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入道路影响环境。7、坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖。以防止建材扬尘，对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。8、妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。5.4.3废水施工过程中主要由生活废水和生产废水。生产废水主要产生于水泥混凝土工程养护，用水量约占总水量的90%以上，其中大部分蒸发掉，少量渗入地下。另外还有少量生活污水，这些生活污水经收集后就近排入污水管网，对环境影响轻微。95 1、施工期间产生的泥浆水中含有大量的沉淀物，工程施工单位应该在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。避免雨天作业。2、工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护，工地食堂废水应先经隔油池后排入下水道；如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所，若无条件则工地产生的生产垃圾和粪便等应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。3、做好建筑材料和建筑废料的管理，防止他们成为地面水的二次污染源。5.4.4固体废物施工期间产生的固体废物主要为施工产生的弃土、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按国家环保局345号文件中固体废物分类方法，施工过程中产生的建筑垃圾为一般固体废物。如果固体废物处置不当，也将对环境产生不利影响。以使影响区域景观环境卫生，造成视觉污染，影响旅游和当地居民的生活；二是雨季时易造成水土流失，影响地表水环境质量；三是造成局部区域大气中TSP浓度增高。为防止建筑垃圾外运过程中的沿途遗洒产生的扬尘对周围环境的影响施工单位必须采取如下措施：1、弃土等建筑垃圾分类堆放，能使用的尽量使用，弃土尽可能用于绿化用土或小区筑路。2、弃土及建筑垃圾外运应用苫布遮盖，严禁沿途洒落。3、严格遵守《城市建筑垃圾管理规定》的要求，处理处置建筑垃圾。并按市有关部门的要求，经指定线路，运至政府指定地点，严禁乱堆乱放。4、加强对施工作业和施工人员的管理，开挖的土方及时收集处置，减少堆存量。5、工地设置垃圾箱，并教育施工人员不要乱丢垃圾，进行文明施工。95 6、工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等清理干净。5.5环境影响评价本项目建成后，生活污水经化粪池处理，厨房废水单独收集经隔油池处理后经污水管网排入市政污水管网，对周围环境不会产生不良影响。本项目建设和运营中产生的污染物数量较少，城市污水和生活垃圾目前已有成功的处理措施，对环境不构成太大的影响。重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。以上各方面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。95 第六章项目节能分析6.1项目概况6.1.1企业基本情况海口X房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于2013年12月，注册资金5000万元，是X房地产（集团）股份有限公司（股票代码：600185SH）全资公司。X房地产（集团）股份有限公司是中国X集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。截止2013年底，公司总资产3143亿元，实现销售认购1253亿元。6.1.2项目基本情况本项目为X秀英港项目3号地块（一期），用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡（含计容面积196505.67㎡，不计容面积为57405㎡）。其主要技术经济指标如下表：序号项目名称单位数值1用地面积㎡65501.892总建筑面积㎡253910.672.1计容总建筑面积㎡196505.67其中1、住宅建筑面积㎡137553.972、公建建筑面积㎡58951.70（1）商业㎡15251.70（2）产权式酒店㎡30600.00（3）办公楼㎡12600.00（4）其他配套㎡500.002.2不计容积率建筑面积㎡57405其中架空层面积㎡5789地下室面积㎡516163总停车数辆1750其中住宅停车辆1376商业及办公停车辆37495 4建筑密度%255绿地率%356容积率--37总人口人42538总户数户12159限高米1206.2项目所在地能源供应条件6.2.1水资源项目用水由市政提供。规划区通过给水管的延伸与海口市给水管并网，保障规划区供水安全。6.2.2供电项目场区有市政输电线路经过，接电方便，电力能满足需要。6.3项目用能标准及节能设计规范合理用能评估是为了更好地贯彻“提高能源利用效率，坚持开发与节约并举、节约优先”的方针。从而体现了“以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济、社会和人的全面发展”的科学发展观。其作用是为政府以进行宏观控制，调整经济结构，转变增长方式为目标，为建设项目进行审批、核准、备案等行政管理时提供科学依据；是对项目建设单位提高节能管理水平，减少浪费，控制成本提出的节能措施进行的科学评定。本项目的合理用能标准和节能设计规范主要如下：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国水法》；3、国家计委、国家经贸委、建设部发布的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》；4、《固定资产投资项目节能评估及审查指南》（2006）；5、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007）；6、《城市居民生活用水量标准》（GBT50331-2002）；7、《民用建筑电气设计规范》（2008）；95 8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；9、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；10、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》(GB17167-2006)；11、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；12、《单位综合能耗限额及计算方法》（DB33/679-2008）；13、《海南省人民政府关于印发海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法的通知》（琼府[2008]53号）；14、《海南省住房和城乡建设厅关于海南省民用建筑项目节能评估文件编制要求的通知》（琼建科[2010]204号）。6.4项目能源消耗的种类和数量分析根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）对综合能耗计算的能源种类和计算范围规定，综合能耗计算的能源种类和计算范围规定，综合能耗计算的能源指用能单位实际消耗的各种能源，包括一次能源，主要包括原煤、原油、天然气、水力、风力、太阳能、生物质能等；二次能源，主要包括焦碳、焦炉煤气、汽油、煤油、柴油、液化石油、热力、电力等。根据本项目提供的项目状况和所需设备拟定本项目运行中使用的能源品种：电力：本项目照明、空调、电梯等选择电力作为能源。水：本项目生活、道路绿化、公共清洗等选用水。燃气：本项目燃气消耗主要是小区内生活使用。综上，本项目消耗的能源有电力、水、燃气，能源品种分类如下：表6-1项目能源品种分类表序号能源名称分类按获得方法分类按被利用的程度分类按对环境的污染情况分类1电力二次能源常规能源清洁能源2水耗能工质常规能源清洁能源3燃气二次能源常规能源清洁能源95 其分项消耗量如下：1、电本项目用电主要体现在两个方面：一是该工程施工的用电；二是项目完成后区域内各配套设施的用电。根据本项目的用能性质，对不同功能用房的用电负荷按下面用电标准取值，具体测算结果见下表：表6-2电力耗能测算表序号项目名称建筑面积（㎡）用电设备单位耗电量（w/㎡）同时使用系数功率因数用电负荷(KW)全年耗电量（万kwh）1住宅137553.97照明及其他400.50.93056.75586.902商业15251.7照明及其他600.80.9813.42356.283酒店30600照明及其他600.80.91632.001429.634办公12600照明及其他500.70.9490.00214.625地下室51616照明及其他100.70.9401.46351.686合计6393.632939.11注：根据清华大学建筑节能研究中心编写的《中国建筑节能年度发展研究报告》（2009年）进行估算，夏热冬暖地区住宅建筑平均电耗为14.5kWh/（㎡·a），故住宅及写字楼和酒店用电量参照上述指标计算。商业、地下室用电分别按每天12、24小时计。2、水本项目用水主要包括：住宅生活用水、商业用水、办公用水、产权酒店用水、绿化用水、未预见用水及漏水。具体测算结果见下表：表6-3用水消耗测算表序号类别用水定额时变化系数单位数（人、㎡）最高日用水量(m³/d)年用水量（万t）1住宅生活用水250L/人.d242531063.2538.812商业用水5L/㎡·d2.515251.776.262.783办公用水1.2m³/人/月1.536014.400.534产权酒店生活用水250L/人.d2.51172293.0010.695绿化用水25L/㎡·次1.52292645.850.336未预见用水及漏水按生活用水量的20%298.5510.97总计　1791.3164.04注：用水量按照一年365天计。3、燃气本工程天燃气热值按36MJ/Nm³（8600kcal/m³）进行快速热水器及双眼燃气灶计算。本工程住宅1215户（按每户3.5人，总425395 人），规划计算天然气年用气量是6.92×106MJ/a，片区天燃气小时计算流量为110Nm³/h。居民燃气小时计算流量Qh=（Qa·Km·Kd·Kh）/（365·Qs·24）其中：Qh—居民燃气小时计算流量（Nm³/h）；Qa—年用气量（MJ/a）；Km—月高峰系数，取1.2；Kd—日高峰系数，取1.15；Kh—小时高峰系数，取3.2；Qs—燃气低热值（MJ/Nm³）；Qh=（6.92×106MJ/a×1.2×1.15×3.2）/（365×36MJ/Nm³×24）=0.01Nm³/h·人每人每天使用燃气2h，则每人每月使用燃气0.60Nm³；按每户3.5人，住宅户数为1215户，共1215×3=4253人。则：月耗气量=4253×0.60=2551.8Nm³年耗气量=2551.8×12=30621.6Nm³=3.062万Nm³4、综合能耗分析年综合能源消费量是指项目每年消耗的煤、油、焦炭、天然气、液化气、电力、热力等按照海南省统计局有关标准算成标准煤后的总和。根据《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008)，综合能耗按下式计算：式中：95 E——综合能耗；n——消耗的能源品种数；ei——生产和服务活动中消耗的第i种能源实物量；pi——第i种能源的折算系数，按能量的当量值或能源等价值折算。本项目的年综合能源消耗量测算结果如下：表6-4年耗能量测算表序号能源种类计量单位实物量参考折标系数折标煤量（吨标准煤）1电力万kwh2939.111.2293612.172新水万t64.040.85754.883燃气万m³3.061.21433.72合计　　　　3670.776.5建筑物节能措施6.5.1电气节能措施1、照明及空调等用电节能措施（1）各功能房间严格按照《建筑照明设计标准》规定的照度要求以及功率密度值进行设计，灯具选择方面采用T8型高效节能荧光灯，荧光灯优先选用电子镇流器。（2）荧光灯类：开敞式灯具不应低于75%；带保护罩的透明式灯具不应低于65%、磨砂式不应低于55%；格栅灯具不应低于60%。（3）在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。（4）在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备，一律不采用已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品序列和规模容量。95 （5）照明控制根据共更能要求采用分组、分区、动静控制、时间控制、光敏调剂照度或开关等方式。在公共设施灯具控制方式，采取分区控制灯光或适当增加照明开光点，以减少不必要的用电，选用设定时开关（声光控延时开关），节省用电。（6）分体式空气调节机采用能效比≥3.4的冷风式空调设备，能耗采用分户计量。（7）空调排风系统具备热回收条件的采用热回收系统。热回收系统的效率不能低于60%。2、变压器用电节能措施（1）选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。（2）选用节能变压器，低损耗的SCB11等节能型产品，使10KV高压尽可能接近负荷中心，电力线路尽量走捷径。6.5.2给排水节能措施国家厉行节约用水，坚持科学的发展观，把节水放在更加突出的位置，目前城市生活用水已占城市用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加，城市生活用水与人民群众日常生活密切相关，目前人均生活用水量为250L/d。城市生活节水对于促进节水型城市的建设具有重要意义。本次改造路段的建筑已经存在，建筑现在采取以下节水措施：1、本项目安装水表，进行计量收费，并实行用水定额管理，有效防止水资源的浪费。2、选用节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施、节水型设备等。3、对于定时类卫生器具，尽可能减少卫生器具无效使用时间，有效减少水量消耗。采用开启时间段，启闭便捷、水流大小易控制的水龙头，可根据要求灵活使用多种形式符合节水要求的给水装置，如：充气式水龙头、多功能型水龙头、具有自动开关及非手动开关的水龙头。95 4、对于定容类卫生器具，在不影响使用功能的前提下，适当减少卫生器具的容器，以减少一次用水量；采用带洗手水管的坐便器背式冲洗水箱，洗手的排水补入水箱进行再利用。采用延时自闭式冲洗阀，根据给水压力调节水量。采用气压式冲洗水箱，以压力冲洗方式取代重力方式。5、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施，与传统方法相比，节能率不低于10%。6、绿地浇洒、道路清洗等用水均雨水回收，减少常规能源的消耗。7、路面雨水尽可能引入绿地、透水路面等，以增加雨水渗透，降低地面径流。6.5.3建筑节能措施1、平面布局：根据海南省的气候特点，本项目建筑总平面的布置采用南北朝向，充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。2、建筑结构体系：本项目采用高性能、低能耗、耐久性较好的新型建筑结构体系。3、屋面：计划选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3。屋面传热系数=0.60W/(㎡·k)；坡屋面采用聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法。4、外墙：计划普通内墙抹灰，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(㎡·k)；外墙采用聚氨脂涂料防水技术。5、门窗：建筑外窗多数为开启窗，外开启窗面积大于外窗总面积的30%。计划选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级；气密性属不低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）规定的4级要求；外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(㎡·k)，采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(㎡·k)。95 6、楼梯间：计划普通内墙抹灰，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(㎡.k)，楼道照明采用红外线光控开关。6.6节能效果分析6.6.1电气节能效果分析本项目采取以上电气节能措施后，可节约耗电量的25%。根据本报告表6-2电力耗能测算表，本项目采取节能措施时耗电量为2939.11万kwh/年，折合成标吨煤为2939.11×1.229=3612.17t/年。本项目未节能措施时耗能为：2939.11/（1-25%）=3918.81万kwh/年，折合标吨煤为3918.81×1.229=4816.22t/年。故本项目采用以上节电措施后可节电为：3918.81-2939.11=979.70万kwh/年，折合标煤为：979.70×1.229=1204.06t/年。6.6.2给排水节能效果分析1、太阳能热水系统节能效果分析本项目拟在每栋建筑屋顶设太阳能集热器，用水定额：qr=60L/（人·日），设计热水温度（tend）：60℃，设计冷水温度（ti）：20℃，ρ=0.9832kg/L，C=4187J/（Kg·℃）。本项目拟在建筑物楼屋顶增设太阳能热水系统，供应生活热水。用水标准为60L/人·日，按用户人数的70%计，则项目最高日用热水量为（4253+1172）×70%×60=227850L/日=194.04m³/日，年用热水量为194.04m³/日×365天=70824.6m³/年。设计热水温度：60℃，设计冷水温度：20℃。根据项目日用水量和用水温度，测算本项目太阳能集热器的面积：95 Ac——直接系统集热器面积，m²；Qw——日均用水量，kg；Cw——水的定压比热容，kJ/（kg·℃）；tend——贮水箱内水的设计温度，℃ti——水的初始温度，℃；JT：太阳能集热器采光表面年平均日或月平均日太阳辐照量，kJ/㎡。本报告取年平均日太阳辐照量，kJ/㎡。f：太阳能保证率，无量纲。根据系统使用期内的太阳辐照、系统经济性及用户要求等因素综合考虑后确定，一般在0.3~0.8范围内。ηcd：太阳能集热器年或月平均集热效率，无量纲。ηL：管路和贮水箱的热损失率，无量纲。根据经验值取0.2~0.3。根据本项目太阳能热水系统设计参数，本项目QW=227850；CW=4.187；tend=60；ti=20；Jt=4721000/365=12934.25；f=50%；ηcd=0.4；ηL=0.3；由此得出本项目太阳能集热板面积AC=5259.64㎡。太阳能年节能量△Qsave=ACJtηcd（1-ηL）=5259.64×4721×0.4×（1-0.3）=6952612.92MJ热力折标煤系数为0.03412kgce/MJ，本项目太阳能节能量折合为标准煤为237.22t/年。2、雨水回收节能效果分析经估算，本项目每年道路绿化用水为0.33万吨，项目场区内绿化用水采用雨水回收利用，则每年节水量为0.33万吨，折合标煤为0.33×0.857=0.28t/年。95 6.6.3建筑节能效果分析根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）：“通过编制标准过程的计算、分析，按本标准进行建筑设计，由于改善了围护结构热工性能，改善了门窗的气密性，提高了空调采暖设备和照明设备效率，从北方至南方，围护结构分担节能率约25%-13%；空调采暖系统分担节能率约20%-16%；照明设备分担节能率约7%-18%。由此可见，执行本标准后，全国总体节能率可达到50%。”本项目按照《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）设计，采取相应的节能措施后，建筑节能率可达13%。6.7节能效果汇总根据以上一系列节能措施后，本项目总节能量如下表所示：1、总节能量序号项目年节能量（kwh/年）参考折标系数折合标准煤（吨/年）1用电979.70（万kwh/年）1.2291204.062用水0.33（万吨/年）0.8570.283太阳能6952612.92（MJ/年）0.03412237.224总计　1441.56综上所述，通过一系列节能减排措施后，每年节能减排量达82.68t标准煤，则项目节能率为1441.56/3670.77=37.86%。同时，本项目采用建筑节能措施后，建筑节能率可达13%。因此，通过一系列节能措施后，本项目节能率为50.86%。2、项目节能增加的费用序号项目建筑面积差价数量增加投资额（万元）备注1采用节能电气40元/㎡247622990.49不包括架空层建筑面积2雨水回收1.2元/m³0.330.40　3增设太阳能热水器1100元/㎡5259.64578.56　4建筑节能50元/㎡253910.671269.55按总建筑面积5总计　2839.00　95 6.8节能评价本项目通过一系列节能减排措施后，项目节能率为50.86%。项目采取一系列的节能措施所增加的投资为2839.00万元，项目拟建总建筑面积为253910.67㎡，则单位建筑面积增加投资为2839.00/253910.67=111.81元。本建设项目建安工程费为78244.84万元，为实现建筑节能必须增加的费用占建安工程投资的比例为：2839.00/78244.84×100%=3.6%。本项目采用先进、成熟的建筑节能技术，符合国家产业政策和地方发展规划，项目的实施能够对降低地方的建筑能耗水平做出贡献，具有较好的经济效益和节能效果，项目在合理用能方面是可行的。95 第七章劳动安全卫生消防7.1劳动保护7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。7.1.2施工中的劳动保护劳动保护的目标是保证安全生产，无伤亡事故的发生，为此制定以下措施加以保证：第一：建立安全组织管理制度。提高安全意识，健全各项规章制度，落实责任制，进行安全教育及上岗培训，实行安全奖惩制度。第二：确保施工现场安全措施。上岗职工应定期领取劳保用品，保证施工期间穿戴整齐，熟悉各工种的安全操作规程；施工人员须经过专门培训，持证上岗；施工现场危险警示标志；施工器械、材料、设备和仪器摆设有序。第三：施工用电安全管理措施。施工临时用电安全措施；杜绝使用伪劣产品，采用正确的安全接线方法，用电设备用防漏用电、短路、过载等保护功能；施工现场用电有专人管理，严格遵守安全操作规范。7.1.3运行使用中的安全措施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。95 2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。7.2安全卫生措施1、设备安装布置负荷设计规范，设备间距满足有关规定。2、所有电气设备的安装、防护，均满足电气设备的有关安全规定。3、施工人员应注意施工现场环境卫生、生活污水不得随意排放。4、应加强绿化、净化空气、美化环境。5、配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。7.3消防措施7.3.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，消防结合”的消防工作方针。7.3.2编制依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；2、《建筑灭火器配置规范》（GB50140-2005）；3、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；4、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）。7.3.3消防措施本项目建筑类别为一、二类高层95 ，建筑耐火等级为二级。建筑周围应设能够满足消防要求的车道，平时作为人流、车流使用，紧急情况下作为消防补救使用，满足建筑消防上的要求。建筑内部主要建筑构件按规范设计，建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）的要求进行。各单体建筑执行相应的消防设计规范。1、室外消火栓给水系统本项目室外消防供水系统与生活给水系统共用，在由市政供水管网引入的小区内环状给水管网上设置室外地下式消火栓设施，提供消防用水。2、室内消火栓给水系统室内消防给水管道至少应有两条进水管与室外环状管网连接，并应将室内管道连成环状或将进水管与室外管道连成环状，消火栓泵设于屋顶设备用房内。重要功能用房的自动喷水系统严格按照《自动喷水灭火系统设计规范》设置。消防栓的平面布置按规范要求，布置间距满足同层相邻的两个消防栓的水枪充实水柱能同时达到室内任何部位，充实水柱按10m设计。3、消防水接合器设置室外设一组室内消火栓系统专用的地上式消防水泵结合器，供消防车向室内消防栓系统传输消防用水。7.4安全措施楼梯间，疏散走道设置应急照明，安全出口指示疏散指示，火灾应急时间不少于30分钟。1、配置设置消防栓灭火设施，自动喷水灭火器系统。自动报警系统，以保证消防安全需要。2、对紧急出口、疏散通道方向、消防设施器具、火警电话等进行消防安全标志设置，以便在紧急情况中发挥设施的作用。95 3、利用建筑物基础钢筋做接地体，进行防雷接地保护。接地电阻不大雨1.0欧姆，凡进入建筑物的金属管道，电缆外皮均应与接地装置可靠连接。4、定期对消防器具和安全装置进行检查。95 第八章项目实施进度安排8.1建设工期为了科学组织项目实施过程各阶段的工作，合理安排建设资金，保证项目按计划建成并投入使用，发挥投资效益，在项目的工程建设方案确定以后，根据工程实施各阶段的工作量及时间，确定建设期为36个月。8.2进度安排本项目实施包括准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段。第1～5月，完成前期准备工作。其主要工作内容包括提出和审批项目建议书，可行性研究报告的编制，办理各项建设规划审批手续，进行工程勘察设计，进行工程招标，签订施工合同，施工前期准备等。第6～23月，完成建筑工程施工和安装工程。第24～33月，完成其余工程的施工。第34～36月，完成项目竣工验收及交付使用。8.3项目建设进度计划表根据实施进度安排，项目实施进度详见下表：项目实施进度表序号工作阶段第1～5月第6～23月第24～33月第34～36月1可研编制、勘察设计等2建筑工程施工、安装工程及装修工程施工3其余工程的施工4验收及交付使用95 8.4项目实施过程的控制措施8.4.1项目进度控制措施在项目实施过程中，项目领导小组应专门设置工作小组，对项目进度计划实施情况进行调查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法主要有三种：1、建立项目实施进度报表；2、派出常驻人员，现场进行检查；3、定期召开现场会议。8.4.2项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保障和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又相互促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而制造出百姓满意的工程。8.4.3项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。95 第九章项目的招投标9.1招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家发改委第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；3、国家发改委第9号《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；4、《海南省工程建设项目招投标事项核准办法》。9.2招标投标管理的基本原则1、公开原则。要求工程项目招标投标具有高度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。简称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标的双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。108 9.3招标范围项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、主要建材等项采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：1、施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的。2、重要设备、材料等货物采购，单项合同价在100万元人民币以上的。3、勘察、设计、监理等服务采购，单项合同价在50万元人民币以上的。4、单项合同价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。9.4招标组织形式1、自行招标。招标人具有编制招标文件和组织评标的能力的，可以自行办理事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。2、委托招标。招标人不具备自行招标条件的，应委托经建设行政监督部门批准的具有相应资质的工程招标代理机构办理招标事宜。具备自行招标条件的，也可委托工程招标代理机构招标。9.5招标方式1、公开招标。招标人在指定的报刊、信息网络或其他媒体上发布招标公告，邀请具备资格的投标申请人参加投标，并按有关招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。2、邀请招标。招标人根据供应商或承包商的资信和业绩，选择特定的、具备资格的法人或其他组织（不能少于3家），向其发出投标邀请书，邀请其参加投标，并按有关招标投标法律、法规、规章的规定，择优选定中标人的招标方式。108 9.6本项目的招标方案工程招标初步方案表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√设备采购√√√108 第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算依据1、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、《海南省建设工程计价定额（市政工程）》（2011版）；3、《海南省建设工程计价定额（房屋建筑与装饰工程）》（2011版）；4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；5、类似建筑项目经济指标；6、国家及海南省现行有关规定；7、材料和设备价格信息；8、工程取费有关文件及标准；9、委托方提供的其他有关资料；10.2基础数据1、项目用地面积：65501.89㎡。2、项目总建筑面积为253910.67㎡。其中，计容建筑面积为196505.67㎡，不计容建筑面积为57405㎡（包括架空层建筑面积5789㎡，地下室建筑面积51616㎡）。本项目共设停车位1750个。3、建安工程费：根据海南省建设厅《海南省建筑安装装饰工程概算定额》。4、设备购置费：均按现行市场价格估算。5、开发期各项税费按海南省有关部门近期公布的现行政策，法规、规定计算。6、土地取得费用为55197.95万元。108 10.3估算金额项目总投资额为170439.34万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表1“总投资估算表”。10.4资金筹措本项目所需资金为企业自筹资金和商业银行贷款，详见附表3“资金来源与运用表”。108 第十一章财务评价11.1项目财务分析遵循的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则；2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》；3、国家现行的财税制度和有关法规。11.2项目财务基础数据1、项目可售部分项目规划总用地面积为65501.89㎡，总建筑面积为253910.67㎡。其中，计容建筑面积为196505.67㎡，不计容建筑面积为57405㎡（包括架空层建筑面积5789㎡，地下室建筑面积51616㎡）。本项目共设停车位1750个。本项目项目可售建筑面积及车位详见下表：序号项目单位数值1住宅㎡137553.972产权式酒店㎡30600.003写字楼㎡12600.004商业㎡15251.705车位个13762、项目经营收入确定本项目经营收入为住宅、产权式酒店、商业、写字楼以及停车位（地下停车位）的销售收入，详见附表2“项目经营收入及税金估算表”。3、计算期本项目的建设期约为3年，销售期4年。4、税金本项目的税金主要考虑的是营业税及其附加和所得税，营业税按营业额的5%计算，城市维护建设费按营业税的7108 %计算，教育费附加按营业税的3%计算；地方教育附加费按营业税的2%计算；所得税按年利润的25%计算。5、财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，同时用作计算财务净现值的折现率。本项目的财务基准收益率取12%计算。6、房地产开发成本及开发费用本项目总投资为170439.34万元，其中开发成本总计151435.28万元，包括土地取得费用、前期工程费用、建安工程及配套费用、预备费用等；开发费用为19004.06万元，包括房地产开发管理费用、销售费用等。详见附表1“总投资估算表”。11.3财务分析11.3.1财务静态数据分析本项目预计总销售收入为291874.02万元，投资利润率10.33%，分析过程详见附表4“损益表”。11.3.2项目财务现金流量分析基准收益率取12%计算。相关财务数据为（详见附表5“项目财务现金流量表”）：税后全部投资财务内部收益率：56%；税后全部投资财务净现值：40635.89万元；静态投资回收期（含建设期）：2.36年；动态投资回收期（含建设期）：2.53年；经测算，财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目具有较强盈利能力。投资回收期均小于3108 年，净现值大于零，说明本项目在财务上可行。11.4敏感性分析本项目选取总投资和经营收入作为敏感因素进行单因素敏感性分析，由“敏感性分析表”可见，当总投资向有利的方向变化10%的时候，项目内部收益率为增加至70%，变化率为+25%，财务净现值增加至46983.68万元，变化率为16%；当总投资向不利的方向变化10%的时候，项目内部收益率下降为459%，变化率为-20%，财务净现值下降为34288.09万元，变化率为-16%。当经营收入向有利的方向变化10%的时候，项目内部收益率增加至为71%，变化率为+26%，财务净现值增加至52020.58万元，变化率为+28%；当经营收入向不利的方向变化10%的时候，项目内部收益率下降为44%，变化率为-22%，财务净现值下降为30072.71万元，变化率为-26%。（详见附表6“敏感性分析表（所得税后）”）从以上分析可看出，本项目对经营收入变化相对较为敏感，因此，在项目的运作过程中，投资者应把握好定价策略，制定合适的销售价格，且在保障项目质量的前提下，严格控制项目的投资成本。11.5偿债能力分析本项目采用滚动开发方式，边开发，边销售，资金循环良好。从本项目的资金来源分析，所筹资金可以满足资金运用所需。项目经营期三年内可以收回全部投资，并还清银行贷款本金及利息。根据有关财务报表，计算利息备付率、偿债备付率等指标，评价项目借款偿债能力。11.5.1利息备付率（ICR）利息备付率是项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润于当期应付利息费用的比值。108 即：利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用其中，利息前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。本项目的利息备付率按整个借款期计算。利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。对于正常运营的企业，利息备付率应大于2。否则，表示付息能力的保障程度不足。本项目的利息备付率（ICR）为10.87，由此看出，项目的利息备付率较大，说明付息保障程度很好。11.5.2偿债备付率（DSCR）偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证率。偿债备付率在正常情况下应当大于1。当指标小于1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。偿债备付率=可用于还本付息的资金/应还本付息的金额×100%本项目的利息备付率（DSCR）按整个借款期计算，偿债备付率为3.63，由此可以看出，可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率能够满足偿还债务。详见附表3《资金来源与运用表》及附表5《借款偿还计划表》。108 第十二章社会评价社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，本章节将上述三个方面进行综述。12.1社会的影响分析本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。1、对经济发展的影响房地产业具有很高的社会关联度，可以促进上游的钢材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人们家庭用品的从新购置，带动家电、纺织等相关行业的发展。此外，房地产行业在发展中面临的社会经济背景，可以吸引大量的国外投资，特别是质量较高的投资，增加城市的经济含量。本项目的实施可以带动海口市房地产相关产业的发展。2、对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响本项目属于房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期、投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平，生活质量及居民收入的影响较小。但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以为本项目服务为主的相关行业的发展，同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。3、对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响108 房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的发展，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。12.2项目适应性分析本项目属房地产开发投资项目，无工业污染物、废气物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。12.3风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范因该项目建设期与销售期均需要较长的时间，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，适中的价格定位，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售资金回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及地方控制标准进行实时监控。108 总之，该项目定位较准确，销售定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。12.4社会评价结论本项目符合海南省“国际旅游岛”发展规划，不仅能改善城市面貌，带动相关产业的发展，解决城市居民的就业问题，而且能带动城区发展，促进海口市的经济发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也能取得好的社会效果。108 第十三章研究结论本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，建成将成为海口市主城区的精品项目，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来可观的回报。从经济效益来说，通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为56%，大于基准收益率12%；财务净现值为40635.89万元；动态投资回收期为2.53年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。从社会效益来说，本项目建成后，将成为城市人居的一个亮点，为市民提供更为优越的居住条件，社会效益也是极为可观的。从环境效益来说，项目开发将实现文明施工，最大程度地降低了对环境的干扰和影响，项目所在区域为城乡结合部，现在环境将大为改善，成为城市中一道亮丽的建筑风景。这对于美化市容，改善环境具有巨大作用。纵观项目开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该项目的建设是可行的。108 附表1总投资估算表单位：万元序号项目名称单位费率（万元/亩；%；元/㎡）取费对象总额备注一房地产开发成本　151435.28　Ⅰ工程费用　80420.28　1建筑建安工程费　78244.84　1.1住宅　40414.90　1.1.1土建工程㎡2500137553.9734388.49　1.1.2安装工程　　　6026.41　　给排水安装㎡100137553.971375.54　　电气照明安装（含弱电）㎡120137553.971650.65　　消防安装工程㎡50137553.97687.77　　电梯工程部28000032896.00　　通风工程㎡30137553.97412.66　　燃气工程㎡40137553.97550.22　　太阳能热水工程㎡11004123.36453.57　1.2产权式酒店　8983.39　1.2.1土建工程㎡2500306007650.00　1.2.2安装工程　　　1333.39　　给排水安装㎡10030600306.00　　电气照明安装（含弱电）㎡12030600367.20　　消防安装工程㎡5030600153.00　　电梯工程部2800006168.00　　通风工程㎡303060091.80　　燃气工程㎡4030600122.40　　太阳能热水工程㎡11001136.28124.99　1.3办公楼　3662.40　1.3.1土建工程㎡2500126003150.00　1.3.2安装工程　　　512.40　　给排水安装㎡10012600126.00　　电气照明安装（含弱电）㎡12012600151.20　　消防安装工程㎡501260063.00　　电梯工程部280000384.00　　通风工程㎡301260037.80　　燃气工程㎡401260050.40　1.4商业　4667.50　1.4.1土建工程㎡250015251.73812.93　1.4.2安装工程　　　854.57　　给排水安装㎡10015251.7152.52　114 　电气照明安装（含弱电）㎡12015251.7183.02　　消防安装工程㎡5015251.776.26　　电梯工程部28000012336.00　　通风工程㎡3015251.745.76　　燃气工程㎡4015251.761.01　1.5其他配套㎡3000500150.00　1.5架空层㎡13005789752.57　1.6地下室㎡38005161619614.08　2室外配套工程　1131.44　2.1室外道路、广场等㎡3009170275.11　2.2绿化工程㎡15013755206.33　2.3室外给排水工程项30000001300.00　2.4室外电气工程项35000001350.00　3挖填土方工程　1044.00　3.1挖土方量（外运）m³30170353511.00委托方提供3.2回填土方量（外运）m³50106543533.00　Ⅱ工程建设其他费用　59797.57　1土地取得费　55197.95　2施工监理费发改价格[2007]670号1071.92　3编制可行性研究报告计价格[1999]1283号12.00按合同价计4勘察设计费　2478.02　4.1勘察费计价格[2002]10号804.20　4.2设计费计价格[2002]10号1673.82　5环境影响咨询服务费　8.65　5.1环境影响报告表编制费琼价费管[2011]214号6.70　5.2环境影响报告表评估费琼价费管[2011]214号1.95　6初步设计及概算审核费　223.43　6.1初步设计审核费计价格[2002]10号27.00　6.2概算审核费琼发改收费[2007]170号196.43　7招标代理费计价格[2011]225号84.53　8施工图技术审查费琼价费管[2011]224号66.95　9预算审核费琼发改收费[2007]170号196.43　10竣工图编制费计价格[2002]10号133.91　11结算审查费琼发改收费[2007]170号196.43　12城市基础设施配套费琼价费管[2010]99号127.36　Ⅲ预备费（1+2）*8%11217.43　二房地产开发费用　19004.06　1管理费用按工程费用的2%计算1608.41　2销售费用按销售收入的3%计算8756.22　3财务费用　8639.43　三总投资　170439.34　114 附表2项目经营收入及税金估算表单位：万元序号项目计算期合计第1年第2年第3年第4年1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.1住宅165064.7616506.4852820.7266025.9029711.661.2产权式酒店42840.004284.0013708.8017136.007711.201.3写字楼25200.002520.008064.0010080.004536.001.4商业38129.263812.9312201.3615251.706863.271.5车库20640.002064.006604.808256.003715.202营业税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.1营业税14593.701459.374669.985837.482626.872.2城市维护建设费1021.56102.16326.90408.62183.882.3教育费附加437.8143.78140.10175.1278.812.4地方教育附加费291.8829.1993.40116.7552.54附表3资金来源与运用表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1资金来源522313.37124540.91164500.68177325.6655946.121.1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.2项目资本金170439.3476697.7051131.8039201.053408.791.3长期借款60000.0018655.8019969.2021375.010.002资金运用281463.46101468.9580064.2681685.8618244.382.1开发建设投资170439.3476697.7051131.8039201.053408.792.2销售税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.3借款偿还本金60000.018655.8019969.2021375.010.002.4利息支付8639.434224.002910.631504.800.002.5增值税2569.54256.95822.251027.82462.522.6所得税23470.190.000.0012039.2111430.983资金盈余240849.9123071.9684436.4295639.7937701.734累计盈余资金240849.9123071.96107508.38203148.17240849.91114 附表4损益表单位：万元序号项目合计计算期第1年第2年第3年第4年1销售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.332建设成本170439.3476697.7051131.8039201.053408.793经营税金及附加16344.951634.505230.386537.982942.094土地增值税2569.54256.95822.251027.82462.525利息支付8639.434224.002910.631504.800.006营业利润93880.76-53625.7433304.6268477.9545723.937所得税23470.190.000.0012039.2111430.988税后利润70410.57-53625.7433304.6256438.7534292.959盈余公积金12403.620.003330.465643.873429.2910可分配利润58006.9511投资利税率13.77%12投资利润率10.33%附表5借款偿还计划表单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年1本期借款60000　　　1.1本期应计利息8639.44224.02910.61504.81.2应还本金60000.018655.819969.221375.01.3应还本利和68639.422879.822879.822879.82还本资金来源239336.6929187.4193399.68116749.60114 附表6项目财务现金流量表单位：万元序号项目计算期间第1年第2年第3年第4年1现金流入29187.4193399.68116749.6052537.332现金流出82813.1560095.0660310.8518244.382.1开发建设投资76697.7051131.8039201.053408.792.2经营税金及附加1634.505230.386537.982942.092.3土地增值税256.95822.251027.82462.522.4利息支出4224.002910.631504.800.002.5所得税0.000.0012039.2111430.98　所得税前净现金流量-53625.7433304.6268477.9545723.93　累计所得税前净现金流量-53625.74-20321.1248156.8393880.76　税前净现值-47880.1226550.2448741.2629058.38　累计税前净现值-47880.12-21329.8927411.3756469.754税后净现金流量-53625.7433304.6256438.7534292.955累计税后净现金流量-53625.74-20321.1236117.6270410.576税后净现值-47880.1226550.2440171.9821793.797累计税后净现值-47880.12-21329.8918842.1040635.89计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）68%56%　财务净现值（FNPV）56469.7540635.89　静态投资回收期（年）2.302.36动态投资回收期（年）2.442.53基准收益率（%）12%114 附表6敏感性分析表（所得税后）评价指标内部收益率（FIRR）内部收益率变化率%财务净现值（NPV）万元财务净现值（NPV）变化率%基本方案总投:170439.34万元56%　40635.89　总经营收入:291874.02万元总投资变化﹢10%总投:187483.26万元45%-20%34288.09-16%总经营收入:291874.02万元﹣10%总投:153395.40万元70%25%46983.6816%总经营收入:291874.02万元经营收入﹢10%总投:170439.34万元71%26%52020.5828%总经营收入:321061.42万元﹣10%总投:170439.34万元44%-22%30072.71-26%总经营收入:262686.62万元114'