商贸住宅项目可行性研究报告 57页

'XX商贸住宅项目申请报告57 第一章项目申报背景及申报单位情况一、XX概况………………………………………………………4二、土地政策………………………………………………………5三、金融政策………………………………………………………6四、产业政策………………………………………………………6五、市场给予我们的机会…………………………………………9六、开发商的强势介入……………………………………………11第二章项目及编制单位情况……………………………………………………12第三章拟建项目情况一、建设规模与目标……………………………………………14二、建设方案……………………………………………………14三、实施进度……………………………………………………18四、投资估算……………………………………………………18五、资金筹措……………………………………………………18第四章建设用地与相关规划一、建设地点……………………………………………………19二、建设条件(一)场地工程地质条件…………………………………………19(二)项目总建筑设计说明………………………………………23(三)排水、空调、强电设计施工说明…………………………3457 第五章资源利用和能源耗用分析一、土地资源利用………………………………………………54二、能源耗用分析………………………………………………54第六章生态环境影响分析与施工安全一、污染源………………………………………………………56二、防治措施……………………………………………………56三、施工安全……………………………………………………57第七章经济和社会效益分析一、经济效益分析……………………………………………59二、盈利能力分析……………………………………………59三、从区域社会层次上分析…………………………………59四、社会效益分析………………………………………………6057 第一章项目申报背景及申报单位情况一、XX概况：（一）、地理人口：XX市位于XX半岛最东端，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。总面积1392平方公里，耕地面积5.51万公顷，人均耕地面积0.08公顷。下辖2个管理区，13个镇，11个街道办事处，858个村民委员会，97个居民委员会。先后荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家环保模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“国家园林城市”等称号，被授予联合国人居环境范例奖。（二）、气候特征：XX属暖温带季风型湿润气候区，四季分明，年平均气温为12℃，年平均日照2600小时左右，年平均降雨量800毫米左右。（三）、交通通讯：市中心距烟台机场、火车站130公里，距青岛机场、火车站275公里，距威海机场21公里，距威海通往韩国的客运码头50公里。市内通车里程621.38公里，二级以上公路410.2公里。海上货物运输主要港口有石岛港、龙眼港、俚岛港和蜊江港。其中石岛港和龙眼港是国家一级口岸，这两个港口有通往韩国、日本、香港等地的国际航线。全市13个镇、6个街道办事处及所有的行政村全部开通了国际国内直拨电话，年未交换总机容量达25.26万元。57 （四）、第三产业：以商贸旅游为重点的第三产业保持了强劲的发展势头。2006年全市社会消费品零售总额78亿元，全国接待国内外游客365万人次。其中，国外游客12.3万人次；国内游客352.7万人次，实现旅游收入25亿元。其中，旅游商品收入7.74亿元，外汇收入5874.93万美元。（五）、工业情况：2006年全年实现工业总产值1140亿元。全市规模以上工业中，轻工业产值530亿元，重工业产值440亿元。全市规模以上工业销售收入815.6亿元，实现利润43.4亿元。2006年，规划实施的145项重点工程项目，建设速度和推进力度前所未有，倍受关注的“三电三路”等一批事关全局的重点项目，顺利跻进国家和省“十一五”发展规划。全市共完成规模以上固定资产投资196.55亿元。（六）、外经外贸：2006年全年实际利用内资53.22亿元，比上年增长13.8%，实际利用外资3.94亿美元，增长8.9%。其中，外商直接投资3.74亿美元；外贸进出口总值12.8亿美元，增长12.2%，其中，出口总值7.85亿美元，增长25.4%.二、土地政策1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。57 2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。三、金融政策2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了：1、加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。2、控制房地产信贷规模。3、提高个人购置商品房按揭贷款门槛。利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。4、2005年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。四、产业政策57 1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2006、2007年逐步显现。3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。（3）XX房地产市场的持续健康发展趋势:其一，经过多年的蓄势待发，XX的城市基础设施建设完善，06年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年XX商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能的同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着XX57 市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。XX的商业市场的特征1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平相对于其它同类型的经济城市在商业零售业上还需要继续加强以起到对周边地区辐射力。2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。4、商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要餐饮、工业机电为主专业街。57 6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场、商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。五、市场给予我们的机会：1、项目紧靠XX市中心的地利优势。作为XX市中心区的中心地段，桃园大润发广场即能包容老城区，还能囊括新城区，地位位置的优势不容置疑，而这也正是该项目打造城市中心商业的基础核心及发力点，投资潜力巨大。2、项目45000多平方米超级市场的规模优势。客观分析，项目真正投资价值正在于——取代老商业区，成为新中心；因此未来面对的竞争压力将是——如何削弱老商业区的城市地位、竞争上位的问题。本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于一个只有18万常驻人口的城市，商业中心只能有一个，因此项目招商台湾大润发超级市场，能够做到商业集群、多业态集中、复合型经营的效果，从而才有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。3、经过历年市场蓄水，2007年城市中心唯一商业项目的先机优势。从04年至今，XX市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。57 基于城市商业地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目是近年唯一一个、也可能是最后一个有机会成功的大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。5、XX商业升级换代是历史必然，而桃园大润发广场则是城市发展的必然选择。步行街、沿河北街是XX现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。城市商业需要新的面貌，然而步行街、沿河北街经过数十年发展，已难以适应城市经济发展的要求和居民日益增长的物质、精神文化的需求；新商业的升级换代是经济发展的必然产物。6、历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。市中心近年商业地产开发总量不大、品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。7、近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。8、城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。民间消费能力水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数XX人认同“XX人有钱，但没处花”的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此一旦有更具诱惑力的商业盈利机会、投资机会时，便会热烈回应。9、全市各镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。通过石岛、宁津两镇情况调研，发现XX57 市区商业仍然对他们的影响意义重大，各镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。（六）、开发商的强势介入XX桃园实业有限公司成立于1999年，注册资金人民币2000万元，资格等级为房地产开发三级，主营房地产开发及建筑材料。公司现有人员23人，其中高级工程师3人，中级以上职称15人，应该说技术、经济力量十分雄厚。一支高学历，高素质的团队为公司的发展提供了有利保证。该公司先后荣获“威海市优秀民营企业”“纳税先进企业”等荣誉称号。该公司已成功开发了黎明小区东区、桃园山庄、桃园商城、桃园得润居、桃园浅水湾、威海桃园居等项目。其中桃园得润居荣获建设部建筑文化中心授予的“创新宜居楼盘”称号。该公司一直秉承“以人为本、诚信经营”的理念，赢得了社会与政府的一致好评。为加快XX市城市建设步伐，改善XX居民生活条件，促进XX市商业经济发展，提升XX城市规划档次，打造XX最大的商业中心，桃园实业有限公司积极招商，并与台湾康成国际投资公司签定合同，合作开发桃园大润发广场项目，桃园实业有限公司负责前期开发建设，康成国际投资有限公司负责后期装修及商业经营，共同建设桃园大润发广场，为魅力XX打造一张极具分量的城市名片。57 第二章项目及编制单位情况一、项目名称XX桃园大润发商贸住宅项目二、项目申报单位XX市桃园实业有限公司三、项目拟建地点XX市成山大道南（原果品公司）四、申请报告编制单位单位名称：XX鲁咨招标咨询服务中心资格等级：丙级资格证书编号：工咨丙1999—10发证机关：XX省发展和改革委员会五、项目申请报告编制依据与范围（一）承办单位关于编制本项目申请报告的委托书；（二）XX市国民经济与社会发展第十一个五年计划和2015年长远规划；（三）国家有关法律、法规及规定；（四）项目建设单位提供的有关基础资料；（五）有关设备咨询价资料；（六）有关物质提供商出具的证明材料；57 （七）现行有关技术规范、规定、标准；（八）城市规划、国土资源、环境保护行政主管部门出具的有关证件；（九）项目申报单位提供的其它有关资料。六、项目申请报告主要编制内容（一）项目申报单位情况；（二）拟建项目情况；（三）建设用地与相关规划；（四）资源利用和能源耗用分析；（五）生态环境影响分析与施工安全；（六）经济和社会效果分析。57 第三章拟建项目情况一、建设规模与目标根据XX市总体规划，为了加快城市建设步伐，推进城市化水平的提高，提高城市居民的住宅品质，满足飞速发展的XX商业经济的需要，XX市桃园实业有限公司拟在XX市成山大道（原果品公司院内）建设桃园大润发商贸住宅项目。该项目规划总用地面积21278平方米，土地使用权面积15771平方米，规划总建筑面积66650平方米（其中商业面积42760平方米，居住面积23890平方米）。该项目由1栋商业楼及2栋高层住宅楼组成。该项目的建设，将为满足居民住房需求，活跃XX商业经济，满足人们日益增长的高品位物质和文化生活需求，对促进城市建设和社会经济发展都将起到推动作用。二、建设方案桃园实业立足以人为本，贯彻可持续发展的设计思想，强调人、建筑与环境的共生共融，互相协调的关系，力求达到功能合理，配置得当，管理方便，环境舒适，安全节能，从而创造一个个性强、品位高、质量优的现代商贸居住小区。桃园大润发商贸住宅项目是2007年XX市政府的重点工程项目之一，是市政府与桃园实业公司招商台湾康成国际投资公司在XX57 落户的大项目，在设计中充分考虑材料和设备选用上的先进性、合理性和经济性，加大科技含量，将使投资产生尽可能大的社会效益和经济效益。桃园大润发广场商贸住宅项目位于XX的市中心，是XX市最繁华、居民人口最密集的地方。据统计，桃园大润发项目周围2公里范围内，分布着XX70%的居民小区、居住着近2/3的市区人口。桃园大润发广场的兴建，必将有效整合周边常住人口的强劲消费力和周边零散商业业态，吸引省内外乃至国内外主力商家和人口入住XX。成为XX新兴的商业中心、居住中心。地下一层及地上一层为商业超市，局部地上一层为停车场，地上一层上面全部为停车场，北脸东部为6层商业，西部5层商业。住宅部分位于商场最南端，地上16层，地下2层与商业连接。商业总面积42760平方米，其中地下部分18480平方米，住宅总面积23890平方米，其中地下部分3336平方米。大润发超市主要在地下一层及地上一层，同时捆绑经营国际品牌---肯德基。住宅楼2栋8个单元共256户，户型全部为90平方米以下。户型结构：A户型：85平方米，共64户；B户型：82平方米，共64户；C户型：80平方米，共64户；D户型：79平方米，共64户。以上户型共计256户。项目全部采用剪力墙框架结构。三、实施进度57 为了科学、合理地实施本项目的建设，尽早实现商业房的销售和业主的入住。本项目将根据策划的步骤实施阶段目标计划管理。项目建设期为2年。四、投资估算该项目总投资11925.98万元人民币。五、资金筹措该项目建设总资金11925.98万元人民币，所需资金桃园实业有限公司筹集6925.98万元，缺口向银行申报5000万元项目贷款。第四章建设用地与相关规划一、建设地点该项目建设地点为XX市成山大道南（原果品公司），土地现状为闲置土地。出让土地使用权面积15771平方米。二、建设条件（一）场地工程地质条件1、气象XX市位于胶东半岛东部沿海，三面环海，属华北暖温带沿海湿润季风区大陆性气候，其海洋性气候显著。受海洋环境的影响，空气湿润，气候温和，具有冬暖夏凉的气候特点。根据XX市气象局资料，多年平均气温11.5℃，历年最高气温38.3℃（1972.6.10），历年最低气温-13.8℃57 (1970.1.14)。历年平均相对湿度为68%。多年平均风速5.0m/s，最大风速5.8m/s，最小风速4.0m/s，主导风向夏季为南风，冬季为西北风。多年平均年降水量766.7mm，最大降水量1192.7mm（1962年），最小降水量414.1mm（1982年），降水时间主要集中在6～９月份，降水形成以雨为主。季节性冻土标准冻结深度小于0.50m。2、地形地貌勘察场地原为XX市果品公司，现已拆除，场地地形平坦，地表相对高差1.1m（依据钻孔标高统计）。场地所处地貌类型为山前冲洪积平原。3、岩土结构及工程特性据本次钻探资料，在勘探浓度范围内地层主要由第四系松散堆积层和基岩花岗岩及构造角砾岩组成，自上而下分为７层，现分述如下：Ａ第四系松散堆积层１层杂填土（Q4ML）：局部地段为耕土及原沥青路面，土黄色～灰褐色，杂色，主要由建筑垃圾、砾石、粘性土及少量生活垃圾等组成，局部层底为原地面冲沟可见沟底淤积物。场区普遍分布，厚度：0.50～４.30m，平均1.35m；层底标高：13.15～17.40m，平均16.35m；层底埋深：0.50～4.30m，平均1.35m。该层回填时间短，工程特性差异性很大，密实度、均匀性差。２层粘土(Q4al+pl)：灰褐色～浅黄褐色，可塑，局部混砂硬塑，底部局部软塑，摇震反应无、切面光泽反应稍有光滑，韧性渐变低，渐接近粉质粘土，层底局部混细砂。除场地南部局部缺失外，场地大部分布。一般厚度：0.50～0.39m，平均1.93m；层底标高12.82～16.02m，平均14.74m；层底埋深：1.80～4.70m，平均2.99m。该层取原状样１１件，进行标准贯入试验53次。57 根据室内土工试验，该层土为中压缩性土，结合原位测试及地区试验，建议地基承载力特征值fak取160kpa。2-1层淤泥质粉质粘土(Q4al+pl)：灰黑色，软塑～流塑，有臭味。4.5m原位测试时，标贯自落1.50m，该层仅分布在场地77号钻孔位置，最大最度6.40m。该层土上部取样1件，进行标准贯入试验1次。土工试验指标：含水率W=38.4%，重度Y=18.8N/M3，孔隙比e=0.968，液性指数IL=1.32，压缩模量Es=3.86Mpa.B基岩片麻状花岗岩(Y5l)：浅黄褐，灰白色，中粗粒花岗结构，块状构造，片麻状，主要矿物有斜长石、钾长石、石英、黑云母等组成，局部见斜长角闪岩石、变粒岩等。其风化程度可划分为强、中风化，各带呈渐变过渡关系，基岩面起伏较大。5层强风化片麻状岗岩：浅黄褐色，花岗结构，块状构造、片麻状构造，风化裂隙发育，风化程度极不均匀，呈团块状、条带状，岩石破碎，顶部手搓为砂砾状，局部可成小碎块状，主要成分为石英、长石、云母等。场区普遍分布，厚度：1.00-13.5m，平均5.20m；层底标高：-2.67～9.72m，平均5.00m；层底埋深：7.80～20.30m，平均12.71m。该层进行标准贯入试验５８次，实测击数均大于５０击，局部标贯出现反弹。57 结合野外定性鉴别特征，可划分为极软岩～软岩，完整程度为较破碎～破碎，岩石基本质量等级为Ｖ级。结合地区经验，建议地基承载力特征fak值取４５０Kpa,变形模量Ｅ0取50Mpa（经验值）。6层中风化片麻状花岗岩：浅黄褐色、浅白色，花岗结构，块状构造、片麻状构造，主要成分为长石、石英、云母等，岩石较破碎，芯样为短柱状、碎块状，风化及构造裂隙发育，裂隙面见弱蚀变，锤击声哑。场区普遍分布，大部钻孔均进入该层，最大揭露厚度9.70m。根据其野外定性鉴别特征，可划分为较软岩，完整程度为较破碎，岩石基本质量等级为IV级。7层构造角砾岩：浅白色、浅黄褐色、斑杂色，碎裂结构，主要由断层泥与构造角砾组成，岩芯呈泥土状、岩石碎块状、泥与角砾胶结状，手可掰碎，易钻进。该层仅在场地85号孔揭露，视厚度29.0m。4、区域地质构造从区域地质看，XX半岛被沂沭断裂分成鲁东和鲁西南两个区域，即太蒙断块和鲁东断块。鲁东断块又称为胶东断块，其地质特点是：长期稳定抬升，基底完整，覆盖层缺失，地壳厚度均匀（30~36km），断裂发育，并有多期活动，主要断裂方向为北东和北西向两组，均为壳内断，规模中等。威海市位于XX57 省胶北断块隆起的东端，其南侧与胶莱坳陷的东边缘接壤。境内出露地层自老至新有晚太古界的胶东群、中生界白垩系青山群及新生界第四系。威海古老的基底构造主要是乳山-----威海复背斜褶皱构造，是胶东有名的栖霞复背斜的次级构造单元，其轴大致在乳山台依向北经昆嵛山主峰、羊亭，在田村倾没，轴向北东，稳定性良好。威海构造断裂带主要受北西向断裂的影响。北西向活动性断裂带以北部长岛——威海断裂带为代表，位于北部海水覆盖区，是区域上张家口——渤海——黄海活动断裂的组成部分，现代地震观测结果证明长岛——威海构造带走向为300度，倾向北东，倾角78度~80度，为一组大致平行、雁行斜列断裂带组成。该断裂带是近代——现代有感地震多发地震带，目前仍是城市地震预防和区域地壳稳定性观测的主要断裂构造，威海市区主要受长岛——威海主构造的次生构造影响。长岛——威海断裂的次生断裂构造主要有近南北向的双岛断裂，北东向的金牛山断裂和老母猪河断裂，北西向的望岛断裂、海埠——神道口断裂、俚岛——海西头断裂。威海市区位于老母猪河断裂、俚岛河西头断裂之间的相对稳定地段，不具备发震条件。本次勘察在场地南部85号钻孔位置揭露1条断层构造，结合物探测试成果分析，断层走向近东西，倾向西南，倾角较陡70~80度，真厚度3~5m，属非全新活动断裂。5、水文地质该场地地处山前冲积平原地貌单元，地下水主要赋存于第4层中粗砂中，属第四系承压水。勘察期间地下水位水位埋深为1.00~1.70m，水位标高15.6~16.9m，水位年变幅约为0.5~ 57 1.0m。地下水的补给为大气降水的渗入补给及地下迳流，排泄以蒸发和地下迳流为主。6、场地地震效应据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）划分，拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.005g，属设计地震第一组。（二）、项目总建筑设计说明一、设计依据1、XX市规划局《建设工程设计规划要求通知书》。2、XX市建设局《建设工程设计方案规划审查意见书》。3、XX市桃园实业有限公司关于桃园大润发广场设计要求。4、XX市桃园实业有限公司认可的桃园大润发广场设计方案。5、本工程依据的主要设计规范：⑴高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005版）⑵《商店建筑设计规范》JGJ48—88⑶《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分。⑷《建筑内部装修设计防火规范》GB50222—95（2001年局部修订）⑸《民用建筑设计通则》GB50352—2005⑹《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2001JGJ114—2001⑺《屋面工程技术规范》GB50108—2001⑻《地下工程防水技术规范》JB50108—2001⑼《公共建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》DBJ14—36—200657 ⑴《汽车库建筑设计规范》JGJ100—98⑵《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97⑶《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113—2003⑷《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102—2003⑸《金属与石材幕墙工程技术规范》JGJ133—2001二、工程概况1、XX市桃园大润发广场位于XX市成山大道南，东靠台上南街，南面与建安公司接界，北邻成山大道，西至益发安建宿舍区，地下一层及一层大部分为商业区，一层部分为停车场，一层屋面全部为停车场，背面临成山大道东为6层商业，西为5层商业。商场最南端位栋18层住宅楼（含地下部分）。2、本工程耐火等级为一级。3、本工程建筑结构的设计使用年限为50年。4、本工程按民用建筑工程设计等级为一级。5、本工程按六度抗震设防。6、本工程结构形式为框架结构。三、总图设计1、总平面图根据XX市建设局《建设工程设计规划要求通知书》和所附规划定点图及建设方提供的地形图绘制而成，与周围建筑的间距满足规划定点要求及防火要求。2、本施工图不包括环境设计。四、地下水位及防水设计57 1、根据威海地质工程勘察院《万隆商业广场岩土工程勘察报告》，本场地内的地下水位为15.6—16.9米，地下水对拟建建筑物有影响，因地下室为超市、库房、设备用房，不允许渗水，地下工程防水等级为一级，采用钢筋混凝土自防水和卷材防水相结合的防水设计。防水卷材采用4厚SBS聚酯毡胎体防水卷材。2、屋面排水采用有组织的内排水形式，屋面做排水沟排水。本工程屋面防水等级按Ⅱ级设计，采用二道防水设防，防水层的合理使用年限为15年，具体详见建筑做法说明。五、建筑节能设计按有关规定本建筑应做建筑节能设计，具体设计要求详《建筑节能设计专篇》。六、防火设计防火设计详见《建筑防火设计专篇》七、竖向设计1、本工程以一层商场室内地面为±0.000，详见建总—1。2、未标明的室外道路及场地的标高及排水根据甲方提供的地形图的标高确定。3、环境设计中庭院及绿地标高的确定应以不影响本设计的室外标高为原则。八、无障碍设计1、按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2001J114—57 2001要求，本工程在主要出入口设残疾人坡道，坡道宽度及坡度均符合规范要求。2、商场垂直交通可分别通过客梯、货梯、自动扶梯，自动人行道到达各层，客梯均采用无障碍电梯。1）、候梯厅的无障碍设施及设计要求如下：a、候梯厅深度≥1800b、按钮高度900—1000c、电梯门洞净宽度≥900d、清晰显示轿厢上下运行方向和层数位置及电梯抵达音响e、每层电梯口应安装楼层标志，电梯口应设提示盲道2）、残疾人使用的电梯轿厢无障碍设施及设计要求如下：a、电梯门开启净宽度≥800b、轿厢深度≥1400，轿厢宽度≥1100c、轿厢正面和侧面应设高800—850的扶手d、轿厢侧面应设高900—1100带盲文的选层按钮e、轿厢正面高900处至顶部应安装镜子f、轿厢上下运行及到达应有清晰显示和报层音响3、该建筑每层均设有男女无障碍专用厕所。九、外装修工程1、外装修设计和做法索引见立面图及外墙详图。2、承包商进行二次设计空调安装、装饰物等，经确认后，向建筑设计单位提供预埋件的设置要求。57 3、外装修选用的各项材料其质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行封样。十、内装修工程1、内装修工程执行《建筑内部装修设计防水规范》GB50222—95（2001年局部修订），楼地面部分执行《建筑地面设计规范》GB50037—96。2、楼地面构造交接处和地坪高度变化处，除图中另有注明者外均位于齐平门扇开启面处。3、凡设有地漏房间应做防水层，图中未注明整个房间做坡度者，均在地漏周围1M范围内做1—2%坡度坡向地漏，有水房间的楼地面应低于相邻房间≥20MM或做挡水门槛。4、内装修选用的各项材料，均由施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。5、商场室内装饰装修活动，禁止下列行为：1）、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2）、将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房；3）、扩大承生墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4）、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5）、其它影响建筑结构和使用安全的行为。十一、建筑材料及门窗57 1.保证工程质量，主要建筑材料须选用优质绿色环保产品，花岗岩、大理石、地面砖、吊顶、门、窗、铁艺栏杆、涂料等材料应有产品合格证书和必要的性能检测报告，材料的品种、规格、色彩、性能应符合现行国家产品标准和设计要求，不合格的材料不得在工程中使用。2、所有门窗，其选用的玻璃厚度和框料均应满足安全强度要求，空气渗透、平面内变形、保温、隔声及而撞击等性能指标均应符合国家现行产品标准的规定。3、建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：1）、面积大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500MM的玻璃窗2）、倾斜装配窗，各类天棚（含天窗，采光顶）吊顶3）、室内隔断和屏风4）、楼梯，走廊的栏板和中庭内栏板5）、用于承受行人行走的地面板6）、公共建筑物的出入口，门厅等部位7）、易受撞击，冲击而造成人体伤害的其它部位4、所有门窗制作安装前需现场校核尺寸及数量。5、门窗立面增色表示洞口尺寸，门窗加工尺寸要按照装修面厚度由承包商予以调整。6、门窗立樘：外门窗立樘详墙身节点图，内门窗立樘除图中另有注明者外，双向平开门立樘墙中，单向平开门立樘开启方向墙面平，管道竖井门设门槛高200。57 7、门窗选料、颜色、玻璃见“门窗表”附注，门窗五金件选用符合有关国家标准及行业标准的规定。8、除图中另有注明者外，内门均做成品盖缝条或贴脸，（门一侧内墙为釉面砖装修不做）。9、防火墙和公共走廊上疏散用的平开防火门应设闭门器，双扇平开防火门安装闭门器和顺序器，常开防火门须安装信号控制关闭和反馈装置。10、防火卷帘应安装在建筑的承重构件上，卷帘上部如不到顶，上部空间用耐火极限与墙体相同的防火材料封闭。十二、建筑设备及设施工程1、本工程电梯、自动扶梯、自动人行道品牌、型号按甲方要求暂定富士达系列设计，具体见《电梯明细表》。2、卫生洁具、成品隔断由建设单位与设计单位商定，并应与施工配合。3、灯具、送回风口等影响美观的器具须经建设单位与设计单位确认样品后，方可批量加工、安装。十四、主要技术指标规划总建筑面积66650，总占地面积15771平方米，最大容积率4.26建筑总高度不超过60米，规划停车位320个，总居住户数256户。十五、其它1、图中所注标高除屋面，雨棚外，均为施工完成后的面层标高。57 2、卫生间地面均低室内地坪20，卫生间排水坡度为1%，排向地漏。卫生间的防水层应从地面延伸至墙面，高出地面≥500。3、楼梯，连廊等临空处设置的栏杆应采用不宜攀登的构造，垂直栏杆净距≤110。4、方式单位应严格遵照国家现行施工及验收规范进行施工，若遇图纸有误或不明确之处，应及时与设计人员协商，待进行处理答复后方可继续施工。5、两种材料的墙体交接处，应根据饰面材质在做饰面前加钉金属网或在施工中加贴玻璃丝网格布，防止裂缝。6、预埋木砖及贴邻墙体的木质面均做防腐处理，露明铁件均做防锈处理。7、楼板留洞的封堵：待设备管线安装完毕后，用C20细石混凝土封堵密实，管道竖井每两层进行封堵。8、本设计除注明外，施工单位尚应遵照国家现行的有关标准、规范、规程和规定。9、建筑物内装修材料，其燃烧性能等级应满足下列要求：顶棚B1级；墙面、地面、隔断B2级；固定家俱、窗帘B2级；其它装饰材料B2组；注：B1级难燃烧材料；B2级可燃烧材料十六、本工程采用的标准图1、L96J002建筑做法说明2、L02J101墙身配件57 3、L03J004室外配件4、L96J901室内装修5、L96J401楼梯配件6、L92J606防火门7、L04J006无障碍设计8、L01J202屋面9、L03J602铝合金门窗10、L96J003卫生间配件及洗池11、L92J601木门12、L96J301地下室防水13、L03SJ203倒置式屋面十七、本工程采用的墙体材料墙体名称厚度（MM）耐火极限（h）用途图例钢筋混凝土墙250＞5.5承重墙现浇钢筋混凝土楼板1002.0楼板及屋面板加气混凝土砌块墙2008.0填充墙加气混凝土砌块墙120＞6.0填充墙57 加气混凝土砌块墙1006.0填充墙（三）排水、空调、强电设计施工说明3．1排水一、设计依据：本工程设计任务书《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95-2005《商店建筑设计规范》JGJ48-88《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版本）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《室外给水设计规范》GB50013-2006《汽车库修车库设计防火规范》GB50067-97《室外排水设计规范》GB50014-2006二、给水部分：生活给水由市政府给水管网直接供给，室外管网供水压力为0.25Mpa.本工程设计生活用水量：用水项目用水单位数单位用水指标小时变化系数使用时间日用水量最大时用水量商场42760㎡5L/㎡d1.512h213.8立方米/d39.8立方米/h住宅23890㎡2L/㎡d1.224h57 47.8立方米/d12.8立方米/h空调用水280立方米/d40立方米/h合计541.6立方米/d92.6立方米/h给水支干管均采用内筋嵌入式钢塑管，专用管件连接。给水引入管应有不小于0.003的坡度坡向室外给水管网或阀门井，管道标高均为管顶标高。管道穿墙处顶留钢套管，套管比管道大两号；穿基础侧墙处设Ⅲ型刚性防水套管，做法详见省标LO3S001-117保温：设于地下室及水箱间内的给水管，采用30㎜厚离心玻璃棉保温。施工完毕，整个系统应进行压力试验，系统水压试验及调试按验收规范执行。卫生洁具采用节水型。给水用水点阀门采用铜球阀。三、排水部分：设计生活排水量为215立方米/d。排水系统采用合流制，重力流单管系统。生活污水经化粪池进行初级处理后排放。排水系统设伸顶通气管；地下部分排水直接排至室外；地下部分排水经地下室污水池由污水泵排至室外。57 图中标高均以米计，其它尺寸标注均以毫米计，排水管标高均指管内顶标高。排水管采用柔性接口机制铸铁排水管。地下室有压排水管采用无缝钢管，焊接连接。检查井以外排水管采用混凝土管，水泥接口。横管与横管或立管连接，宜采用45度或90度斜三（四）通，不得采用正三（四）通。排水立管不得不偏置时，宜采用乙字管或两个45度弯头；立管与排出管连接，宜采用两个45度弯头或弯曲半径不小于4倍管径的90度弯头。防腐：明设铸铁管外刷银粉两道；暗设铸铁管除锈后刷热沥青两道。水平排水管道除注明外均按标准坡度敷设。管道穿墙处预留套管，套管比管道大两号；做法详见省标LO3S001-116排水管道安装完毕均进行灌水试验，施工完毕再进行通水，通球试验。四、消防部分本项目消防部分包括消火栓系统，自动喷淋灭火系统及灭火器的配置。消防水泵房设在地下一层水泵房内。内设400立方米的消防水池，消防供水能力Q=40L/SH=145M57 自喷供水能力Q=30L/SH=85M。18立方米高位水箱设在小区最高建筑1#楼中间。1、消火栓系统：消火栓系统设计流量为室内40L/S，室外30L/S。每根立管最小流量15L/S，每根水枪最小流量5L/S。火灾延续时间以3.0h计。室内消火栓为DN65普通型消火栓，水枪口径19，水带长度25m。消火栓系统采用热镀锌钢管，管径DN<为丝接，管径DN>100为挤压卡箍连接。管道穿墙处预留套管，套管比管道大两号；穿基础侧墙处设Ⅲ型刚性防水套管，做法详见省标LO3S001-117图中所注管道标高均指管道中心标高。地下室楼梯间的消防管采用30㎜厚离心玻璃棉保温，楼梯间管道外设PAP保护层。管道敷设安装前应将管内污物清理干净，安装中严防焊渣等垃圾落入管内，对已安装好的管道，须包扎封口。在与室外给水管道连接前，必须将室外管道冲洗干净，方可连接，冲洗水量应达到消防时的最大秒流量。施工完毕，整个系统应进行静水压力试验，系统试验压力1.85Mpa。2、自动喷水灭火系统：用水量30L/S，火灾延续时间以1.0h计,本工程按中危险Ⅱ级设计喷水强度为8L/min.㎡,保护面积160㎡。自动喷水灭火系统地下一57 层水泵房供给，系统工作压力为0.85Mpa。喷淋系统设玻璃球闭式喷头，公称动作温度为68摄氏度。商场采用下垂型喷头。喷淋系统采用热镀锌钢管，管径DN<100为丝接，管径DN>100为挤压卡箍连接。图中所注标高均指管中心高度；管道穿墙处预留套管，套管比管道大两号；穿基础侧墙处设Ⅲ型刚性防水套管，做法详见省标LO3S001-117。支架安装水管支托架按S161制作与安装，喷淋水管除设支吊架外应增设防晃支架。喷淋管道变径时，应采用异径管件，不宜采用补芯，喷头与管网连接时，必须用异径管件，不准用补芯。安装喷头时，必须使用专用工具；严禁直接握着壁拧紧，以防损坏喷头。喷头安装完毕，应逐个检查溅水盘有无倾斜，玻璃球有无裂纹和液体渗漏，易熔合金片有无变形无位移。自动喷淋系统配水干管应有0.002的坡度坡向配水立管；配水支管应有0.004的坡度坡向配水干管。保温：设于地下室的水箱间等非采暖房间内的水管采用40㎜厚离心玻璃棉（外带铝箔）保温。57 管道敷设安装前应将管内污物清理干净，安装中严防焊渣等垃圾落入管内，对已安装好的管道，须包扎封口。在与室外给水管道连接前，必须将室外管道冲洗干净，方可连接，冲洗水量应达到消防时的最大秒流量。施工完毕，整个系统应进行水压力试验，试验压力1.40Mpa。3、灭火器配置：本工程属中危险级，火灾类为A类火灾，每层20m最大保护距离设置3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器，每具灭火器的最小级别为2A，最大保护面积75㎡/A。3．2空调一、设计依据：本工程设计任务书《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《商店建筑设计规范》JGJ48-88《高层建筑设计防火规范》GB50045-95-2005《办公建筑设计规范》JGJ67-89二、空调、通风部分：1、主要设计气象参数空调室外计算干球温度：冬季：twk=-9摄氏度；夏季：twG=30.7摄氏度。夏季空调室外计算湿球温度：tws=25.8摄氏度。冬季空调室外计算相对湿度：最冷月月平均相对湿度：=54%。大气压力：Pd=1021hPa;Px=1001hPa。57 夏季设计冷负荷：QI=8605.4Kw，冬季设计热负荷：Qr=7848.84Kw；2、空调房间的设计条件：房间名称夏季冬季新风量噪声声级NC含尘量温度<℃>风速温度<℃>风速办公25<0.2520<0.1530400.30商场27<0.2518<0.1530400.303、围护结构传热系数限值K（W/㎡K）屋顶外墙外窗（含阳台不采暖楼梯间阳台门不透明部分楼板地面S≤0.350.35空调水管主立管为下供下回异程式系统。冷冻水管大于DN70采用无缝钢管，小于或等于DN70采用热镀锌钢管。冷凝水管均采用镀锌钢管，丝扣连接。DN15DN20DN25DN32DN40DN50DN70DN80DN100D17*2D25*2.5D32*2.5D38*3D45*3D57*3D76*3.5D89*3.5D108*4DN125DN150DN200DN250DN300DN350DN400DN450DN500D133*4D159*4.5D219*6273*7D325*8D377*9D426*9D480*9D530*9各种水管支吊架详见国标CN33.34-1.34-2，水管管道支吊架最大间距。公称直径DNmm1520253240506580100最大间距保温管道1.52.02.02.53.03.04.54.04.557 不保温管道2.52.02.04.04.55.06.06.06.5水系统定压采用落地式定压装置定压，系统工作压力：0.7Mpa；试验压力：1.05Mpa。冷冻水阀门、过滤器、仪表、管材及附件承压为1.6Mpa。保温采用离心玻璃棉保温<带铝箔>外缠二道玻璃丝布防火漆两道。保温层厚度：公称直径DNmm≤3240~7080~150200~300>300保温层厚度40506070806、通风设计部分：每个卫生间排风经排风竖井直接排至室外。地下室变配电室、换热站、库房设置独立排风系统。7、空调、通风风系统：风管材料及连接方式：本工程空调风系统管道采用双面彩板保温管道，通风送排风管采用镀锌铁皮风道风道，风管厚度及加工方法具体详《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002。风管支吊托架按国标TF1-268~276制作与安装，且不得设置在风口、阀门检视门外；吊架不得直接吊在法兰上。风管支吊托架间距凡未注明者，应符合下列规定：不保温风管直径或大边长小于400mm者，间距不超过4m，大57 于或等于400mm者，间距不超过3m保温管间距不超过3m。风管上可拆卸接口，不得设置在墙体或楼板内。防火阀安装前应对其动作的灵活性与可靠性进行检验，确认合格后再进行安装；气流方向应与阀体上标志箭头相一致，必须单独配置吊架，具体做法参见产品样本。检修门为600*400mm风机盘管水管阀门处各设一个，防火阀前后0.5m处各设一个。保温：排烟风道采用40mm离心玻璃棉保温，防潮层采用复合铝箔。防锈：金属支吊，托架应除锈后刷樟丹漆两遍，调和漆二遍。室内吊装风机均设置筒吊式阻尼弹簧减振器。未尽事宜详见《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002。《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50243-2002以及其它相关国家和行业标准。三、防排烟部分：地下车库设置排风兼排烟系统，风机选用双速风机，平时低速运行，火灾时高速运行。中庭设置排风兼排烟风机，平时低速运行，火灾时高速运行。防烟楼梯间与合用前室设正压送风系统。四、自动控制及联动部分：风机盘管空调器设温控器自动控制盘管的启停。57 新风空调器、组合空调器设自动控制功能。风机和防火阀或排烟阀联锁，失火时与消防无关的通风设备自动停止运行。新风阀和风机联锁；新风阀和回风阀联锁；报警监测：a、风机故障报警b、过滤器阻力报警a、防冻报警b、二氧化碳浓度报警3．3强电一、设计依据1、批准的设计任务2、批准的建筑设计方案3、有关专业提供的设计资料4、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-925、《低压配电设计规范》GB50054-956、《供配电系统设计规范》GB50052-957、《建筑照明设计标准》GB50034-20048、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-949、《电力工程电缆设计规范》GB50217-9410、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-9711、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）12、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）13、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004二、设计范围57 1、10KV/0.4KV变配电系统2、电力配电系统3、电气照明系统4、防触电安全保护系统5、建筑防雷及接地系统三、10KV/0.4KV变配电系统1、负荷等级：本工程所有消防动力、应急及疏散照明、商场及超市营业厅照明、前室及走廊等公共照明、消防控制中心（值班室）、弱电机房以及客梯、消防电梯、消防排污泵及车库排污泵、生活水泵等重要负荷为一级负荷，自动扶梯、货梯等负荷为二级负荷、其余电力负荷及一般照明为三级负荷。2、供电电源：本工程采用两路10KV电源供电，进线为两路独立电源，分别引自不同区域变电站，两路电源同时工作，互为备用。采用电缆从建筑物东侧穿钢管埋地引入地下一层的高压开关站。3、高、低压供电系统结线型式及运作方式：（1）、高压为单母线分段运作方式，中间设联络开关，平时两路电源同时分列运行，互为热备用，当一路电源故障时，通过手/自动操作联络开关，由另一路电源负担全部负荷。高压主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。57 （2）、低压为单母线分段运行，联络开关设自投自复/自投不自复/手动转换开关。自投进应自动断开部分非保证负荷，以保证变压器正常工作，低压主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。4、变配电室：变配电室设于地下一层住宅楼地下部分，内分设一台2000KVA变压器，一台1000KVA变压器，来自不同电源，一台为主干电源，一台为备用电源，用于整个商业住宅临时整修线路时使用，必要时为消防使用。5、计量及功率因数补偿：本工程为高供高计，在低压侧集中补偿，设功率因素集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数COS=0.93。6、低压保护装置：低压主进、联络断路器设过载长延时、短路短延时保护脱扣器，其他低压断路器设过载长延时、短路瞬时脱扣器，部分回路设（分励或失压）脱扣器，这些回路既可以在自动互投时，卸载部分负荷，防止变压器过载，又可以在火灾时，切断火灾场所相关非消防设备电源。7、高压配电系统只作一次主接线设计及有关土建安装设计，深化设计由当地供电部分负责。四、电力配电系统57 1、低压配电系统采用~220/380放射式与树干式相结合的方式、其中对于制冷机房等容量较大的负荷以及消防控制中心、电梯、自动扶梯、弱电机房、消防负荷等重要负荷采用放射式供电，一般照明及动力采用树干式配电。消防负荷、商场营业厅照明、走廊等公共照明、自动扶梯、生活水泵等重要负荷采用双电源供电，末端自动切换，并设有双电源自投自复装置；应急照明采用集中应急电源或灯具自带镍铬电池做为第二电源。2、本工程小于22KW的电动机采用全压启动方式；22KW及以上电动机采用软启动方式。3、污水泵采用液位传感器就地控制，具有水位超高报警、水位显示及泵故障备用泵延时投入。4、制冷机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、空调机、新风机、排风机、送风机等采用现场或异地手动控制。五、电气照明系统1、光源视不同情况选用荧光灯及节能灯作为基本光源，吸顶安装。为节能和提高功率因数，荧光灯采用三基色T8直管荧光灯配置优质低谐波电子镇流器。2、照度标准：商场、超市600LX；办公室300LX；空调机房、泵房、库房等100LX；厕所、车库75LX；门厅、变配电室200LX；制冷机房150LX；走廊50LX等。3、配电支线均采用普通及耐火BV-500V导线穿钢管暗敷；照明、插座分别由不同的支路供电。57 3、应急照明：（1）、变配电室、消防控制中心（值班室）、弱电机房、消防风机房、水泵房等的照明按100%设置应急照明，其他公共场所应急照明一般按正常照明的10%~15%设置。（2）、在地下车库、大空间用房、走廊、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散及出口指标。（3）、消防水泵房、消防控制中心（值班室）等场所的应急照明采用双电源末端互投供电，其余设于车库，商场及超市的应急及疏散照明以及变配电室照明均采用区域集中蓄电池式电源供电，应急供电时间满足当地消防验收要求；事故照明灯及疏散指示标志须设置玻璃或其它非燃烧材料制作的保护罩。（4）、应急照明平时采用就地工异地控制，火灾时应自动点亮全部应急照明灯。4、装饰用灯具需与装修设计及甲方商定，功能性灯具如：荧光灯、出口标志灯、疏散指示类需有国家主管部门的检测报告，达到设计要求的方可投入使用。6、本次地下及地上商场营业部分照明只设计出口及疏散指示。应急照明，普通照明在配电间内预留电源，待经营方二次装修方案确定后再做深化设计。7、地下超市照明采用双电源供电，地上商场营业厅部分照明采用两个专用回路各带约50%的照明灯具配电方式，且两路电源引自不同高压线下的变压器。57 六、设备选择及安装1、变压器按干式变压器设计，设强制风冷系统及温度监测及报警装置，接线为D，Yn11，保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP20。2、高压配电柜按ZSG-10手车柜设计；直流屏、信号屏由供电部门设计。3、低压配电柜按GCK型抽屉柜设计，落地式安装。4、各层配电箱，除配电间、动力机房墙上明装外，其它均为暗装（剪力墙上除外）；安装高度详见系统图。应急照明箱箱体，应有明显标志，并作防火处理。5、各种开关下沿距地1.3米暗装；插座均为单相安全型插座，除卫生间内排气扇电源插座底边距地2.3米安装外，其它插座均为底边距地0.3米安装。6、电缆桥架为槽式桥架，电缆桥架水平安装时，支架间距不大于1.5米，垂直安装时，支架间距不大于2米。桥架施工时，应注意与其它专业的配合。敷设有消防负荷用电缆的桥架应为防火封闭式。7、电缆桥架穿过防火分区、楼层时应在安装完毕后用防火材料封堵。8、各种灯具型号、规格及安装高度详见照明平面图。9、水泵、排气扇、空调机、新风机、送排风排烟风机等各类风机及设备电源出线口的具体设置，以设备专业图纸为准。七、电缆、导线的选型及敷设57 1、由变配电室配出的干线，除至冷冻机房部分采用插接母线配电外，其它部分采用YJV或VV电源。所有消防负荷配电线路及与消防有关的线路采用耐火电缆或导线。其它支线采用铜芯电缆或塑料线。2、由变配电室配出的干线，母线采用明敷设，其他干线采用桥架或穿钢管保护敷设，防火封闭式金属桥架内敷设有消防负荷和一般负荷电缆以及双电源供电的两个回路时需加金属隔板隔开，隔板位置根据桥架内电缆具体情况确定；出桥架部分穿钢管在吊顶内明敷或沿墙和地面暗敷。施工时应尽量避免交叉，管线型号、规格及敷设方式详见施工图。（注：电气管线在现浇楼板内敷设）。3、应急照明及其他消防配电线路应敷设在防火桥架内或穿热镀锌钢管暗敷在楼板或墙内，当穿钢管暗敷在不燃烧体结构层内时，保护层厚度不小于30 mm。当线路穿钢管（金属线槽）明敷时，应采取防火保护措施。4、PE线必须用绿/黄导线或标识。5、所有穿过建筑物伸缩缝、沉降缝、后浇带的管线应按国家、地方标准图集中有关作法施工。6、平面图中所有回路均按回路单独穿管，不同支路不应共管敷设。各回路NPE线均从箱内引出。八、建筑物防雷接地及安全保护1、建筑物防雷：57 （1）、本工程防雷等级为三类，建筑的防雷装置满足防直击雷、侧击雷，详见住宅部分防雷设计。商业部分设有防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。（2）将商场屋顶外围圈梁内两根16以个钢筋焊接，形成闭合回路，并且屋顶外围住宅内做引下线的柱筋与该闭合回路可靠焊接。三、相关规划（一）该项目地块规划为住宅、商业用地，土地使用权面积15771平方米，总规划用地面积21278平方米。（二）该项目规划技术经济指标：规划总用地面积：21278㎡土地使用权面积：15771㎡规划总建筑面积：66650㎡其中：商业面积42760㎡住宅面积23890㎡容积率：4.26%绿化率：15%建筑密度：65.1%总住户：256户规划总人口：900人机动车停车位：320个其中：地上240个地下80个（四）该项目建设用地的相关规划有以下有利条件：1、地理位置适宜，符合城镇规划要求；57 2、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好，无噪音污染；3、可规划面积充足，场地地形、地质等条件能满足设计及建设要求；4、拟建项目所需给排水、电力、电信道路等基础公用设施均配套齐全，周边配套公建较好。第五章资源利用和能源耗用分析一、土地资源利用土地是一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用土地资源。本项目利用老城区原果品公司闲置土地，按照城镇土地规划使用要求，开发建设桃园大润发项目。二、能源耗用分析（一）自来水本项目居民总户数256户，每户人数按4人考虑，用水量标准按190升/人日，最高日用水量约48.64立方米/日，商业人数约2000人。用水量标准按50升/人日，最高日用水量为100立方米/日，合计日用水量148.64立方米/日。考虑10%未预见用水量，最高日用量为163.5立方米/日。（二）电气该楼住宅建筑面积23890平方米，总户数256户，电力负荷按8kw/户计，同时系数0.4，住宅用电负荷为819kw，商业建筑面积42760平方米，电力负荷按1800kw计，消防、物业等附属设施按450kw计，用电负荷合计3069kw。57 （三）节能绝大部分能源是不可再生能源。我国是人口大国，是能源稀缺国家。在桃园大润发广场商贸住宅项目的设计及建设过程中，尽可能地采用先进技术设备，先进技术工艺、环保节能原材料，提高能源利用率，采用有效节能设备和措施，采用节水、节电工艺和设备，提高水、电利用率，并设置水回收装置。采取防漏、防渗措施，力求能源利用率最大化，追求项目与环境、国情、社会的和谐统一。57 第六章生态环境影响分析桃园大润发广场项目所在区域环境空气质量良好，场地附近地下水及地表水水质较好。一、污染源本项目使用期主要污染源为生活及洗浴污水、生活垃圾。施工期间主要污染因素为施工垃圾、施工扬尘和施工噪声。二、防治措施（一）生活及洗浴用水生活及洗浴污水通过污水管道排至市区污水管网。（二）生活垃圾生活垃圾实行生活垃圾袋处理后，由物业管理公司组织专人收集外运。（三）施工垃圾、施工扬尘和施工噪声加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。三、施工安全57 1、实施项目法人责任制和责任追究制，由项目法人代表人对建设的全过程和工程质量负总责。按照国家规定的各类安全标准和规范组织施工，与各施工单位签订安全施工合同，确保施工安全。2、对可能发生的溺水、触电、火灾等事故应加强防范措施。施工现场严格进行围档。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。所购货物证件齐全。对工程技术人员进行安全教育，确保按照规章制度作业。3、对施工现场的道路、电气线路、材料堆放等的平面布置，要符合安全、卫生要求。脚手架、井字架和安全网要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况要及时加固，必要的及进更换。4、施工用的各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置要安全有效，经常检查和维修保养。各种坑井、变压器周围要指定专人设置围档和安全标志，夜间要设红灯示警。5、项目投入使用后，因为是人口密集区，易患各种传染性疾病，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对重要场所采取合理有效的消毒卫生措施，防止传染性疾病蔓延。6、对职工食堂严格加强管理，防止食物中毒。对炊事、采购人员加强教育，提高从业人员的工作责任心。对伙房、储藏室等重要部位领导要定期检查，发现问题及时纠正，餐具定期消毒，用高标准的卫生条件，保障施工人员生命安全。57 综上所述，规划设计注重生态绿化效果，项目使用期公用配套设施齐全，管理机构健全，施工期采取有效措施，对周围环境影响降到最小。因此，桃园大润发广场商贸住宅项目生态环境良好。第七章经济和社会效益分析一、经济效益分析本项目总投资约11925.98万元，总建筑面积66650平方米，可实现销售收入18926.5万元人民币。项目建设期为2年，销售期为3年，在建设期内建筑和销售同步进行，建设完成后预计1年全部出售完。二、盈利能力分析1、根据建设成本分析和市场分析，按较保守的估测，确定住房销售按4000元/平方米估算，住宅可实现销售收入8888.8万元，商业按7000元/平方米估算，扣除大润发部分可实现销售收入9597.7万元，加上大润发第一年租金约440万元，项目在计算期内可实现销售收入18926.5万元。2、销售税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，项目计算期内应交纳各种税费3654.33万元，成为XX市重点纳税单位。3、盈利能力分析项目在计算期内销售收入18926.5万元，税后利润3346.19万元。57 三、从区域社会层次上分析该项目建成后，将向社会提供各种户型住宅面积20554平方米，大小户型商业面积42760平方米。该项目的建设有利于丰富入住业主及周边居民的精神和物质生活，还有利于增加地区就业人口，繁荣地区商贸服务和促进地区经济发展等收益。这里临近学校、医院、公园、商业街，城市功能设施配套比较齐全，非常符合城市建设的发展趋势。通过考察我们发现，XX的三产水平滞后于飞速发展的国民经济。商业格局比较零乱，档次不高，需要通过改造来优化商业结构，提升设施档次。在建设高档高层住宅小区的同时，打造三产经济发展的汇聚区，最终建成城市的繁华区，从而完成“打造城市品牌”的项目构想。现在我们已经与台湾康成国际投资有限公司签订投资XX桃园大润发的合同书，各项具体招商、建设工作正在进行中。该项目建成后，功能清晰，交通便利，配套完善，管理精良，形成一个融商业、办公、居住、餐饮、娱乐为一体的多功能、多业态的大型建筑综合体，推动XX的城市文明和经济繁荣，提升城市建设和城市建筑文化的品位。四、社会效益分析本项目的社会效果分析的目的是判断项目的社会可行性，评价工程项目的投资建设和运营活动对社会发展目标所做出的贡献。作为房地产开发项目，桃园大润发广场对社会发展目标所做出的贡献主要体现在：满足业主的住房需求，活跃XX57 商业经济，增进人们身心健康，提高XX城市建设品位。因此，定性分析在社会评价中占有重要地位。该项目完成后，可容纳大型商业3家，可提供3000人的就业机会。为政府解决下岗职工的就业问题，为社会创造更多的就业机会，同时拉动第三产业及相关产业的经济发展。通过本项目所涉及到的利益相关者进行分析后，我们认为：随着人们生活水平的不断提高，消费者购房需求不断增加，项目建设单位努力打造精品工程，为满足大众对居住和商业的需求，开发出功能完善、设施齐全的精品住宅。另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境影响尤其是对实验中学的影响，严格按照国家环境保护的有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来的不利影响。因此，从区域社会层面上讲，项目的社会可适性得到了保证。从国内外大环境看，随着中国加入世贸组织，北京申奥的成功，中国的国际地们不断提高，中国商业地产将会形成一个更加开放、多元、竞争的市场环境。在商业发展国际化趋势的冲击下，将会有更多的国际知名品牌企业选择中国。随着市民人均GDP的继续增长和社会保障功能的逐步健全，市民的消费能力将持续增强。人们购房追求舒适、增值，购物追求方便、快捷。桃园大润发广场能够最限度地满足人们日益增长的这些需求。综上所述，该项目符合区域经济发展的需要和城市总体规划的要求，项目建设单位通过建设创造理想的居住环境，满足人们日益增长的居住需求，在经济效益和社会效益两方面对促进XX57 城市建设和社会经济发展都具有十分重要的意义。附表1项目投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明建设投资11925.981土地费用3319.72包括半道、绿化带2前期开发费用69.89勘察、设计、图纸审查等3基础设施配套费934.73.1城市设施大配套费433.533.2供热配套费131.43.3自来水配套费158.293.4燃气安装费75.983.5供电工程费83.53.6区内配套费524建筑安装费用6331.755管理费用32.56财务费用8107销售费用208工程其他费用355.428.1监督费、监理费、招投标费63.3157 8.2劳保基金173.298.3价格调节基金85.58.4房地产开发管理费33.329其他不可预见费52附表2损益表单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年1经营收入18926.57570.65677.955677.951.1销售收入18486.57130.65677.955677.951.2出租收入440004401.3自营收入00002经营成本11925.985962.9905962.9902.1商品房经营成本11925.985962.995962.9902.2出租房经营成本00003运营费用00004修理费用00005经营税金及附加1059.88423.96317.96317.966土地增值税946.33378.53283.9283.97利润总额4994.311997.731498.291498.298所得税1648.12659.24494.44494.449税后利润3346.191338.471003.861003.86投资利润率：28.05%57 投资利税率：41.88%57'