养老服务机构项目可行性研究报告 133页

'“XX”养老服务机构项目可行性研究报告7 目录一、项目总论11.1项目基本情况11.2项目承建单位31.3项目可行性研究报告编写单位31.4项目可行性研究报告编制依据31.5项目建设内容与规模31.6项目总投资及来源41.7项目经济及社会效益41.8项目结论与建议51.8.1项目主要技术经济指标51.8.2项目主要问题及解决建议6二、项目建设背景、必要性与可行性72.1项目建设背景72.1.1我国社会老龄化进程进一步加快72.1.2我国社会保障体系进一步完善82.1.3我国养老服务行业发展潜力巨大102.1.4山东省大力推动老龄事业进一步发展112.2项目建设必要性122.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要122.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求132.2.3项目建设是进一步提高居民生活质量的需要132.2.4项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要142.3项目建设可行性142.3.1项目所处背景环境利好支撑项目可行142.3.2项目发展策略合理保障项目可行172.3.3项目管理运营模式合理支撑项目可行182.3.4项目效益可观保障项目可行21三、项目整体规划233.1项目整体规划233.2项目服务内容简介243.3项目年营业额估算277 3.4项目核心设备列表28四、项目环境分析304.1市场环境分析304.1.1中国人口老龄化的发展304.1.2观念的变化314.1.3社会上的“空巢家庭”逐渐增多314.1.4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化314.1.5老年公寓的发展空间314.2政策环境分析324.2.1行业政策324.2.2行业规划344.3社会环境分析354.4行业案例分析354.4.1杭州金色年华354.4.2浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）364.4.3上海绿地21城-孝贤坊36五、项目燃料供应、利用38六、项目厂址选择396.1厂址现状396.1.1地点与地理位置396.1.2项目占地面积396.1.3改、扩建项目现有场址利用情况396.2厂址条件406.2.1地形、地貌条件406.2.2地理位置406.2.3气候环境条件406.2.4交通运输环境406.2.5社会环境条件416.2.6法律支持条件416.2.7公共设施条件426.2.8征地拆迁条件426.2.9施工条件427 七、建筑工程方案437.1建筑设计指导思想与原则437.2基本原则437.3项目总体规划方案437.3.1项目规划依据437.3.2规划设计方案描述457.4建筑方案467.4.1主体工程467.4.2室内装修设计487.4.3配套设施527.5项目招标537.5.1项目招标依据537.5.2招标范围537.5.3本项目采用邀请招标的方式537.5.4招标组织形式53八、智能化、信息系统建设558.1智能化系统概况558.1.1概述558.1.2设计原则558.2综合安保管理系统578.2.1系统描述578.2.2闭路电视监控系统578.2.3入侵报警系统578.2.4出入口控制系统578.3护理办公专有系统588.3.1系统描述588.3.2床位呼叫系统588.3.3智能一卡通系统588.3.4护理示教系统598.3.5数字会议系统598.3.6办公自动化系统598.4综合布线系统598.4.1系统描述598.4.2布点原则597 8.4.3系统设计608.5计算机网络系统608.6公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)608.6.1系统描述608.6.2系统设计618.7信息发布及查询系统618.7.1大屏幕显示系统618.7.2信息查询系统618.8建筑设备监控系统618.9卫星及有线电视系统628.9.1系统描述628.9.2设计原则628.9.3需求分析628.9.4系统组成628.10火灾自动报警系统628.11电源与接地系统638.12智能照明控制系统638.13智能化系统集成63九、节水节能措施649.1能耗分析649.1.1水耗总量649.1.2建筑照明耗电649.1.3生产办公及其他设备耗电量659.1.4耗电总量669.1.5煤炭分析669.2节能设计669.2.1设计依据669.2.2节能措施679.2.3建筑节能689.2.4空调节能699.2.5电气节能699.2.6给排水节能699.2.7节能管理制度707 十、环境影响评价7110.1项目厂址环境现状7110.2项目建设期环境影响7110.2.1施工期废水影响分析7110.2.2施工对周围环境空气的影响7110.2.3施工期噪声影响分析7210.2.4施工期固废的影响7210.2.5营运期环境影响分析7210.2.6水土流失来源及防治措施7410.3环境影响评价结论7410.4建设项目对环境要素影响性质识别7710.5生态环境保护措施7810.5.1施工期间环境保护措施7810.5.2运营期间环境保护措施8010.5.3环境管理措施8310.6地质灾害影响分析8310.7特殊环境影响84十一、职业安全卫生消防8511.1职业安全卫生8511.1.1设计依据8511.1.2主要危害因素与危害程度8511.1.3安全措施方案8611.2消防8711.2.1设计依据8711.2.2消防措施8711.2.3火灾报警系统8711.2.4灭火系统8811.2.5消防知识教育88十二、项目组织机构与人力资源配置、项目管理8912.1组织机构8912.2人力资源配置8912.3人员招聘8912.4人员培训907 12.4.1领导干部培训9012.4.2技术人员培训9012.5项目管理9212.5.1项目管理9212.5.2资金管理92十三、项目实施进度9313.1建设工期9313.2项目实施进度安排9313.3项目实施进度表93十四、投资估算与资金筹措9514.1项目总投资估算9514.1.1投资估算依据9514.1.2建设投资估算9514.1.3流动资金估算9614.1.4项目总投资9814.2资金筹措及投资计划99十五、财务评价10115.1计算依据及相关说明10115.1.1项目测算参考依据10115.1.2项目测算基本设定10115.2总成本费用估算10215.2.1直接成本10215.2.2工资及福利费用10315.2.3折旧及摊销10315.2.4修理费10615.2.5财务费用10615.2.6其他费用10615.2.7总成本费用10615.3销售收入、销售税金及附加和增值税估算10915.3.1营业收入10915.3.2销售税金及附加费用10915.4损益及利润及分配11015.5盈利能力分析1127 15.5.1投资利润率与投资利税率11215.5.2财务内部收益率、财务净现值和投资回收期11215.5.3项目现金流量表11315.6盈亏平衡分析11615.7敏感性分析117十六、经济效益及社会效益分析11816.1经济效益11816.2社会效益118十七、项目风险分析及应对措施12017.1项目风险构成12017.1.1市场风险12017.1.2技术风险12017.1.3工程风险12017.1.4资金风险12017.1.5外部协作条件风险12017.1.6社会风险12017.1.7其他风险12117.2项目风险应对措施12117.2.1风险回避12117.2.2风险控制12117.2.3风险转移12117.2.4后备措施121十八、项目综合结合及建议12318.1项目综合研究结论12318.2项目建议123十九、附录1257 XXXX一、项目总论1.1项目基本情况项目名称：XX项目可行性研究报告；项目性质：新建；建设地址：；经营期限：本项目经营期限不设上限；所属行业：老年护理服务；基本情况：XX项目建设地址为xxxx，总投资30017.68万元，项目整体规划300亩，整体占地面积200001㎡，建筑面积218768.40㎡，为专业养老护理机构，建成后将开放7000张养老床位，实现460名孤儿领养抚育，共有员工1512人，其中，专业护理人员总数1450人。“XX”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后边的3个笑脸分别代表金钱、地位、荣誉，也代表一切幸福生活的源泉。本苑主要服务对象为淄博市周边县市，服务半径为200公里。未来，随着项目整体运营的不断优化，品牌建设的不断强化，XX的服务半径将扩大到山东省内的各市县，建设专业康复护理医院，并按照本项目运营模式，应地适宜，在全国各地区全面开展“XX”连锁养老机构。图1-1项目服务示意图74 XXXX“XX”养老苑的特色为绿色无公害食品、矿物质水、负离子空气、中药养生、24小时全方位智能监护与护理、家庭式心理互动与辅导以及临终关怀服务，并通过设置光氧动力健身房、室内外健身器材、棋牌室、台球室等活动场地，开展老年书画养生、太极拳、瑜伽禅修等可以老人休闲娱乐健身服务，配置老年养生茶饮套餐等各项辅助设施及服务，真正实现为老年人的幸福万年保驾护航的工作目标。图1-2项目宣传图1建成后，XX将具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。项目计划从2013年10月开始实施，到2016年9月结束，建设期36个月。项目建设所需的项目申报、土建工程等前期筹备工作从2013年8月开始实施，待资金到位后开始正式建设。项目土木建设及设备投资约为27710.29万元，根据山东省《关于加快社会养老服务体系建设的意见》规定，中部民办养老机构新建床位每张补助5500元，本项目可获得3850万元的一次性建设资金补助。74 XXXX1.2项目承建单位1.3项目可行性研究报告编写单位北京华经纵横咨询有限公司。1.4项目可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；2．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；3.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，2011年；4.《中国老龄事业发展“十二五”规划》；5.《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》；6.《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；7.《中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》；8.《山东省老龄事业发展“十二五”规划》；9.《淄博市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。1.5项目建设内容与规模本项目位于淄博市淄川区泰和西路，地块南北宽约316.46米，东西长约632.00米，总占地面积200001平方米，约合300亩地。其中，公司其中拥有36亩地的产权，土地性质为工业用地，为项目的整体建设与运营，公司将在未来对该地块的土地性质变更为住宅用地，并且办理剩余264亩住宅用地的土地流转手续，全部土地费用约为3060.02万元。本项目现已建成4000㎡养老公寓，开放养老床位100张，本次投资中，将把此公寓进行重新装修与改建，建成能容纳460名孤儿生活、学习的“千禧孤儿抚养中心”，为这些儿童营造充满关爱、和谐、温馨的成长环境，为国家下一代健康成长贡献自己的力量。本项目新建及改建的主体工程与辅助工程主要为养老公寓1、2、3、4号楼、独栋养老公寓、孤儿抚养中心、康复活动中心、养生会所、多功能厅、健身房、公共活动区、阅览室、禅堂、无水温泉、永和茶室、中草药博物馆、会客室、老年用品超市、有机食品超市以及综合服务楼等组成。车流主要从南侧出入口进出，北侧为物流出入口，场地周边形成环形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防车通行，设置停车位100个以及自行车棚两个。74 XXXX乐园内周边规划地面景观、乔灌木、种植草坪，用地四边临红线为5m宽绿化带，四周设置绿化，种植耐寒耐旱灌木。项目总体容积率1.09，建筑系数0.44，绿地率41.87%，绿地面积83750平方米。1.6项目总投资及来源项目总投资30017.68万元，其中，建设投资27720.84万元，建设期利息851.50万元，流动资金1445.34万元。项目资金企业自筹22005.94万元（建设资金20720.84万元，铺底流动资金433.60万元，其中，建设资金可申请3850万元省政府相关补贴），申请银行贷款8011.74万元（建设期贷款7000.00万元，流动资金贷款1011.74万元），税后投资回收期8.03年（含3年建设期）。1.7项目经济及社会效益经过谨慎财务测算，项目达产后，年营业收入14747.91万元，年总成本费用11154.54万元，年经营成本9877.87万元，年利润总额3472.39万元，所得税868.10万元，年税后利润2604.29万元，投资利润率11.57%，投资利税率11.57%，营业利润率23.74%，税后财务内部收益率（全部投资）12.30%，税前财务内部收益率（全部投资）16.14%，税后财务净现值FNPV（I=5%）7617.06万元，税前财务净现值FNPV（I=5%）12727.03万元，税后投资回收期8.03年（含建设期3年），税前投资回收期7.02年（含建设期3年），盈亏平衡点（营业规模达到率）55.15%。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射淄博市及周边县、市、区、洲，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解山东省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对山东省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于山东省的经济社会发展具有重要意义。1.8项目结论与建议1.8.1项目主要技术经济指标经测算，项目的技术经济指标如下：74 XXXX表1-1项目技术经济指标序号名称单位数值备注1项目投入总资金万元30017.68　1.1建设投资万元27720.84　1.2建设期利息万元851.50　1.3流动资金万元1445.34　2年营业收入(含税)万元14747.91正常年份值3年总成本费用万元11154.54正常年份值4年经营成本万元9877.87正常年份值5年增值税万元30.10正常年份值6年销售税金及附加万元0.00正常年份值7年利润总额万元3472.39正常年份值8所得税万元868.10正常年份值9年税后利润万元2604.29正常年份值10投资利润率　11.57%　11投资利税率　11.57%　12营业利润率　23.74%　13税后财务内部收益率（全部投资）　12.30%大于基准收益率，项目可行14税前财务内部收益率（全部投资）　16.14%大于基准收益率，项目可行15税后财务净现值FNPV（I=5%）万元7617.06大于零，项目可行16税前财务净现值FNPV（I=5%）万元12727.03大于零，项目可行17税后投资回收期年8.03含建设期36个月18税前投资回收期年7.02含建设期36个月19盈亏平衡点（营业规模达到率）　55.15%　1.8.2项目主要问题及解决建议（1）项目总投资来源及投入问题项目总投资主要来自XXXXX自筹资金及银行贷款，按照计划在2013年9月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在2013年10月。整个项目建设期内，公司主要完成项目的可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。同时，公司拟设立专项资金账户用于项目建设资金的管理工作。74 XXXX（2）项目原辅料供应及使用问题项目日常运营所需护理耗材、食用原料以及相关有关老年人用品等原辅料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着优质服务、创造一流品牌的理念，对相关材料环节进行严格把关，对供应商进行优选，保证生产顺利进行。（3）项目技术先进性问题项目运营本着高起点、高标准的准则，拟采用国内先进护理技术及相关设备，引进先进管理经验，对员工进行专业化培训，保证优质服务、精确管理、成为省内养老机构示范基地。综合而言，项目总投资来源明确，材料供应可以保障，护理技术及设备先进，其建设运营不存在其他重大问题。74 XXXX二、项目建设背景、必要性与可行性2.1项目建设背景2.1.1我国社会老龄化进程进一步加快根据联合国相关调查，世界人口将在2050年超过90亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。图2-1我国老龄化速度概况资料来源：中国老龄委、北京华经纵横咨询有限公司我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015年则很有可能超过2.21亿。而到2020年，我国老年人口数很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。74 XXXX图2-2我国将迎来老龄化加速发展阶段资料来源：中国老龄委按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。74 XXXX图2-3我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。图2-4“十二五”时期社会保障发展主要目标资料来源：《社会保障“十二五”规划纲要》74 XXXX其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。图2-52002—2010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030年，预计我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。另据调查，74 XXXX目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图2-6我国老年人消费需求展望数据来源：WIND资讯其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2.1.4山东省大力推动老龄事业进一步发展“十一五”期间，山东省老龄事业快速发展，全省各级、各部门坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和改善老年民生为出发点，积极推进养老保障和服务、老年人权益保障、老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面的体系建设，基本完成《山东省老龄事业发展“十一五”规划》确定的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到32.6万张，每百名老年人拥有养老床位2.3张；居家养老服务开始起步，从业人员素质不断提高。74 XXXX“十二五”时期，山东省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据预测，到2015年，全省60岁以上老年人口将达到1923万人，占总人口的比例上升至19.67%，年递增率为4.89%，年均净增老年人口80多万。80岁以上高龄老人将达到308万，占老年人口的比例超过16%，年递增率为6.39%。65岁以上空巢老人将达到1000万，空巢率超过70%。农村老年人口占农村总人口的比例上升至26.7%以上。为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严，“十二五”期间，山东省各级政府高度重视人口老龄化问题，不断加强对老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高，使得本省老龄事业在政治、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，山东省各级政府高度重视老龄事业发展，74 XXXX在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。据统计，目前山东省有10.85%的老年人愿意入住养老院，打算在5年内入住养老院的比例为4.23%。“十二五”末，山东老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，山东包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供2000张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。74 XXXX2.2.4项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，山东省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为山东省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。2.3项目建设可行性2.3.1项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》、《山东省老龄事业发展“十二五”规划》以及《淄博市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：74 XXXX1.建设补贴2012年，山东省出台的《关于加快社会养老服务体系建设的意见》指出，到2015年，基本建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。“十二五”期间，全省新增养老床位25万张，养护型和医护型床位占到各类养老床位总量的30%以上，实现每千名老年人拥有养老床位30张，实现日间照料服务覆盖全部城市社区和半数以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖全省城乡社区，基本实现养老护理员全员持证上岗。“十二五”期间，省级财政对东、中、西部地区符合条件的公办和民办养老机构新建床位每张补助4500元、5500元、6500元，对改造(租赁)床位每张补助2000元、2500元、3000元。2.运营补贴《关于加快社会养老服务体系建设的意见》指出，对民办非营利性和公建民营养老服务机构按自理、半自理和完全不能自理老年人分别按每人每年360元、600元和720元标准给予运营补助。淄博市出台的《关于加快养老服务业发展的意见》提出，市民政、财政等部门每年对各类养老服务机构实行等级达标评定（镇和街道中心敬老院除外），对经审核评定服务质量高、收费价位低、服务设施好的中低档养老服务机构，每接收一位淄博户籍老年人，市财政按照每月100元的标准给予运营补助。除了财政补助外，淄博市还将对民办养老服务机构给予税费优惠待遇，促进民办养老服务机构的发展。《山东财政提高孤儿基本生活保障补助标准》提出，受近年来物价上涨等因素影响，孤儿养育成本大幅增加，为切实保障好孤儿基本生活，对济南、淄博、东营、烟台、威海市社会散居和机构集中供养孤儿省级补助标准提高到每人每月344元和440元。新的补助标准自2013年1月1日起执行。从2013年起，淄博市社会散居孤儿基本生活费标准由每人每月不低于600元提高到不低于720元，福利机构供养孤儿基本生活费标准由每人每月不低于1003元提高到1533元。项目总计可获得的资金补贴如下：74 XXXX表2-1项目可获补贴资金说明序号项目床数（张）补贴标准（元/人）收入（万元）1建设补贴（一次性）700055003850.002运营补贴　　2265.102.1养老财政补贴7000　1176.002.1.1完全自理老人4000130624.002.1.2半自理老人2000150360.002.1.3完全不能自理老人1000160192.002.2孤儿财政补贴46019731089.10　合计　　6115.103.市场规模上升从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。据统计，淄博市1987年开始进入老龄化城市行列，截至2012年12月31日，全市60周岁以上老年达到76.89万人，占全市总人口数的18.15%，高于全国、全省老年人口比例。其中：60～64岁的老年人26.54万人，占老年人口数的比例为34.52%；65～69岁的老年人16.41万人，占老年人口数的比例为21.35%；70～79岁的老年人23.82万人，占老年人口数的比例为30.98%；80～89岁的老年人9.1万人，占老年人口数的比例为11.83%；90～99岁的老年人1万人，占老年人口数的比例为1.3%；100岁以上老人184人，占老年人口数的比例为0.02%。未来，据淄博市老龄办估算，淄博市老年人口每年将以3.9%以上的速度递增，预计到2020年，淄博市老年人口将达到101.4万人，占全市人口的22.5%；到2045年，老年人口比率将达到全市总人口的1/3左右，老龄化形势日益严峻。据统计，2010年，淄博市有养老服务机构16474 XXXX处，床位13044张，万名老年人拥有床位201张，其中民办养老机构62处，床位3937张。164处养老机构中，乡镇、村居敬老院90处，床位6076张；老年公寓、托老所等社会养老机构73处，床位6918张。相较淄博市76.89万人的巨大需求量，即使以山东省10.85%的老年人愿意入住养老院的比例计算，也需要约8.34万张养老床位，以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。2.3.2项目发展策略合理保障项目可行1.打造核心护理团队实施先进护理方案为更好地服务于苑内老年人，本项目将组建有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队，基地护理员都将经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，同时，基地的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成，他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能，并有专业护理人员和老人交谈，消除老人的孤独和寂寞感，使老人从生理和心理上得到满足，在这里幸福地欢度晚年。同时，基地将聘请一系列老年人生理疾病及心理疏导研究专家，并与相关科研院校开展相关科研课题，根据基地的老年人结构特点量身打造特色护理方案，通知针对高级会员，还将提供私人方案定制及实施服务。2.构建舒适养老环境争创省内示范基地XX建成后，将紧紧围绕建成“老年护理示范基地”这一目标，不断提高护理质量，深化“尊老、敬老、爱老”企业文化建设，优化各项服务，降低运行成本为重点，加强基地软件、硬件建设，项目分为管理、护理、技术、信息、后勤设备、财务八大组，由各职能部门负责，统一管理。具体实施方向如下：（1）合理设置组织机构，保障老年人护理需要与安全。按照新标准完善组织机构的合理设置，保证高效运行，满足本基地各项工作需要。实行苑长负责制，认真落实两级管理责任制，苑长是医院质量与安全管理第一责任人，各部门负责人是部门发展与安全管理的第一责任人，各护理组长是护理质量与安全管理的第一责任人，坚持科学民主依法决策，坚持以老年人为服务中心，积极收集整理其具体要求与愿望，加强沟通与协调，真正实现“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”。（2）加强细节管理，全面提高护理质量。本项目将以不断加强基础护理质量和安全管理，把缺陷管理作为最基础的管理手段，鼓励非惩罚的不良事件报告，以查找缺陷为手段，以整改缺陷为目标，强化零缺陷意识，对生命高度负责，全面提高基地74 XXXX各项工作质量。强化人人从我做起，从细节做起，做细、做实、做严各项工作。（3）合理布局，科学设置各服务项目。本项目将按照老年人的特点和《老年人建筑设计规范》，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。相关建筑主要为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。同时，本项目将提供完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。未来，本基地还将建设正规康复护理医院，具备治疗、抢救、康复、咨询等功能，全方位的满足本基地内老年人的各方面需求。（4）加强财务管理，改善基础保障设施。认真落实财务管理和信息管理的要求；进一步加强基地环境、后勤配套实施的改造，着力为老年人及工作人员营造良好的生活和工作环境。（5）强化培训，提高职工整体素质。认真实施“老年护理”专业培训、急救技术的培训等相关规范化、标准化培训工作，进一步强化法律法规知识的培训学习，每年对相关领导、工作人员进行法律、法规培训以及伦理知识培训和考核，以合格率100%为工作目标。3.合理服务收费标准突出老年福利特点老年服务机构收费是个敏感而又实际的问题，收费过高，将难以突出老年服务机构的社会福利设施功能，并影响项目的老年人入住率，降低项目长期稳定提供服务能力，不利于本项目的长期稳健发展。本项目选择核定价格时，首先将根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果，同时，本基地将由入苑老年人自愿选择缴费标准，分为一般会员以及高级会员，并提供不同的养护服务。2.3.3项目管理运营模式合理支撑项目可行1.信息化运营降低服务成本本项目建成后，将充分应用最先进的IT技术实现数字化智能养老院的高效管理。提高服务运营效率，实现老年人从入住到日常生活的全部服务过程的管理，设计合理的工作流程，达到护理人员时间安排的准确定位、高效分配以及物资的合理有效分配，降低护理成本和运营成本。（1）老年人个人信息的网络化管理，保证了管理人员74 XXXX可以及时、准确地得到老年人的各种生命指标，提高了基地的服务质量，实现无纸化和无胶片化办公。（2）通过个人信息带动护理信息的管理，并为相关科研服务，构建基地的数字化神经网络。（3）系统可对核算单元和核算项目进行调整和自由组合，可针对基地不同的部门管理情况和经济核算方式随时进行调整。（4）根据收费和床位数据统计的需要，随时为管理的需要定义和输出各种报表。（5）提供可由基地自己定义的各种护理方案、物资方案以及典型案例等，方便护理人员轻松处理典型老年人护理方案的定制和修改。（6）系统可自由组合的功能模块，可根据基地的具体工作流程定制、重组和改造。（7）全面的苑长查询系统，为苑长提供全面的基地运行经济信息和临床信息数据，为苑长提供决策依据。（8）实现护理部、后勤部及其他部门的高效合理的工作流程，保证老年人相关费用的准确性，减少相关纠纷，为老年人提供更好的护理服务。2.实施绩效管理增强核心竞争力现代养老护理机构的核心竞争力是人力资源的竞争力，人力资源的竞争力是通过提高人力资本的价值，来促进机构社会效益和经济效益的提高。要想提高人力资本的价值，就必须有一套完善的、可行的、便于操作的人力资源激励机制，而绩效考核和薪酬系统建设则是建立有效的人力资源激励机制的重要环节，因为这是其他环节如聘任、培训、奖惩、职务任用与升降等正确实施的基础与依据。本项目将以公平、公正、公开为原则，以提高职工绩效为导向，以定性考核与定量考核相结合，多角度考核，通过评价职工的工作绩效、态度、能力和素质，帮助职工提升自身工作水平和综合素质水平，从而有效提升基地的整体绩效和整体职工素质。项目将由苑长设定部门目标，并设置绩效与薪酬管理委员会，绩效质询会统领本基地的绩效考核工作，具体由人事部门开展实施。具体考核项、考核周期、考核主体如下：74 XXXX表2-2绩效与薪酬考核工作概述被考核人考核项考核周期指标设定人考核人部门负责人部门目标季度苑长绩效质询会工作态度季度直接领导直接领导管理协作季度苑长其它有协作关系部门管理人员、所辖人员能力年度直接领导直接领导能力年度直接领导直接领导各护理组长任务绩效季度直接领导直接领导工作态度季度直接领导直接领导管理绩效季度直接领导直接下属能力年度直接领导直接领导一般职工任务绩效季度直接领导直接领导工作态度季度直接领导直接领导能力年度直接领导直接领导3.严格财务管理保障项目运营在现代养老护理机构财务工作中，财务管理作为机构后勤保障的重要组成部分，发挥着重要的服务和保障职能。努力做好机构财务管理工作，对于提高经费利用率、增强机构的效益具有十分重要的意义。项目建成后，将实行“统一领导、集中管理”的财务管理体制，即机构的财务活动在机构负责人及总会计师领导下，由机构财务部门集中管理。（1）坚持领导负责制坚持领导集中理财、议财、管财制度并将之作为组织的一项重要工作，列入议事日程，坚持领导分工负责制，明确各级领导的职责分工与审批权限，避免因各自为政而导致财权和财力分散，对大项经费支出要逐级申请、列会研究，严格落实单位领导联合审批负责制，同时实行组织定期议财制度，根据年度工作任务进展情况和经费使用情况、定期分析财务工作形势和理财方向，及时总结用财经验，针对性地查找管理上的薄弱环节，及时研究调控措施和解决办法，防范各种资金风险。74 XXXX（2）实行财务集中管理严格落实财务规定，充分发挥纪检、审计、财务部门的职能监督作用，采取经常性、不定期的事前、事中、事后监督检查，通过财务集中归口、一个账户管理，做好对增收节支的推动作用。（3）强化审计监督有效落实财务把关监控，加强财务人员职业道德教育，财务部门要认真执行年度经费预算，严格审核、报销，按规履行财务监控把关职能。同时，建立健全事业部门的内部监控，通过计划审查、实物验收、领导审批等环节管住经办人，通过领导干部经济责任审计、工程审计和专项经费审计等，有效地发挥审计部门的监控作用。（4）规范物资集中采购实施物资集中采购，集中支付，提高经费使用效益，主要着力实施以下三点：一是严格采购计划。机构设备采购小组和物资、工程采购小组根据各自担负职责、任务，严格按采购细则汇总、申报采购计划。二是规范采购行为。两个采购小组按部门申报项目组织公开招标，进行多轮谈判、货比三家、集体决定、按规签约。三是规范资金支付程序。财务部门根据院集中采购小组的采购计划、采购合同按规定程序支付，既要有经办人办理物资出入库手续又需有采购小组指定人员签字验收，真正做到资金结算准确无误。2.3.4项目效益可观保障项目可行经过谨慎财务测算，项目达产后，年营业收入14747.91万元，年总成本费用11154.54万元，年经营成本9877.87万元，年利润总额3472.39万元，所得税868.10万元，年税后利润2604.29万元，投资利润率11.57%，投资利税率11.57%，营业利润率23.74%，税后财务内部收益率（全部投资）12.30%，税前财务内部收益率（全部投资）16.14%，税后财务净现值FNPV（I=5%）7617.06万元，税前财务净现值FNPV（I=5%）12727.03万元，税后投资回收期8.03年（含建设期3年），税前投资回收期7.02年（含建设期3年），盈亏平衡点（营业规模达到率）55.15%。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射淄博市及周边县、市、区、洲，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解山东省日益紧张的养老机构资源需求。74 XXXX综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对山东省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于山东省的经济社会发展具有重要意义。从财务评估来看，本项目是可行的。74 XXXX三、项目整体规划3.1项目整体规划XX项目建设地址为淄博市淄川区泰和西路，总投资30017.68万元，项目整体规划300亩，整体占地面积200001㎡，建筑面积218768.40㎡，为专业养老护理机构，建成后将开放7000张养老床位，实现460名孤儿领养抚育，共有员工1512人，其中，专业护理人员总数1450人。XX主要服务对象为淄博市周边县市，服务半径为200公里，未来，随着项目整体运营的不断优化，品牌建设的不断强化，XX的服务半径将扩大到山东省内的各市县，并建设专业康复护理医院，实现连锁运营养老机构。本项目作为全国百所智能养老院示范项目之一，以“为天下儿女分忧，为天下老人尽孝”为服务宗旨，秉承“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”的服务原则，实施“有机食品、绿色生活、幸福晚年”的生活宗旨，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，使得本苑老年人护理需求得到更好的满足。未来，本苑将建设专业针对高血压、脑中风等老年疾病的康复护理医院，成为本市医保定点单位，发展有机食品加工，依托苑旁“天明寺”以及苑内吉祥塔、舍利塔和极乐塔开展相关旅游业务，为本苑的长期稳健发展奠定扎实的经济基础与产业链服务环境。同时，在本项目主营业务发展稳健后，公司将在全国各适宜地区开展“XX”智能养老苑的连锁经营，真正做到为天下儿女分忧，为天下老人尽孝的服务宗旨，形成覆盖全国的发展模式，并可为苑内老人挑选真正适宜自己居住的地理、气候、人文环境，为全国的老龄工作进一步发展，社会的和谐稳定做出自己应有的贡献。74 XXXX3.2项目服务内容简介图3-1项目现有设施实景图“XX”养老服务机构项目，是全国百所智能养老院示范项目之一，是淄博市政府及老龄委重点推介项目之一，现已建成4000㎡养老公寓，开放养老床位100张，本次投资中，将把此公寓进行重新装修与改建，建成能容纳460位孤儿生活、学习的“千禧孤儿抚养中心”，为这些儿童营造充满关爱、和谐、温馨的成长环境，为国家下一代健康成长贡献自己的力量。图3-2项目周边环境项目整体建成后，将突出绿色无公害食品、矿物质水、负离子空气、中药养生、74 XXXX24小时全方位智能监护与护理、家庭式心理互动与辅导以及临终关怀服务，并通过设置光氧动力健身房、室内外健身器材、棋牌室、台球室等活动场地，开展老年书画养生，太极拳、瑜伽禅修等可以老人休闲娱乐健身服务，配置老年养生茶饮套餐等各项辅助设施及服务，真正实现为老年人的幸福万年保驾护航的工作目标。图3-3项目所在地区域图同时，本项目所在地具有特有的区位优势，交通便利，距离北京439千米，车程5小时，距离上海865千米，车程10小时，距离济南116千米，车程2小时。为了满足华北巨大的老年人服务需求，项目将开放7000张养老床位，雇佣专业护理人员总数1450人，具体服务内容如下：1.适老住宅式现代化养老公寓、适老住宅式养生别墅、候鸟养生式休闲度假养老酒店、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、会员制百岁工程进入社区、义工实习式助老服务、以医代养式康复护理、一对一老少结合教养合一式养育机制（养老苑和孤儿院结合）；2.综合服务：服务中心、老年营养餐厅、老年中医门诊、理疗按摩室、室内健身房、公共电子阅览室、书画室、声乐室、乒乓球馆；3.有机食品：本项目周边为本市有机果蔬种植示范基地，本苑将与其进行合作，部分产品进入本苑食堂，部分经过清洗挑拣后进入本苑有机食品销售部，以供不同老年人的食用需求，同时，本苑在东北自有500亩有机大米种植基地，可以供给苑内所有需求。4.度假旅游：半山无水温泉SPA、会所、养生、餐饮、空中禅茶室。全国各地的游客到此小住几天陪陪老人，看看孩子，养养身体、休养生息等等。74 XXXX5.休闲娱乐：健身广场、户外影视小广场、门球场、四季观景平台、游廊、休憩亭、漫步山道、小果园。6.育才学院：收集社会上无家可归/被遗弃/残障/等闲散儿童，运用传统文化教育加之现代科学教育为一体现代化教育机制，使孩子们茁壮成长为我国优秀的可用之才。7.现代疾病康复中心：针对目前现代疾病“糖尿病、肥胖症、痛风、高血压、癌症、脑血栓后遗症、免疫力低下等”本院引进世界上非常流行的康复设备：光氧动力系列设备服务于社会大众。能有效控制现代疾病对患者的威胁。8.中医药养生服务：本单位作为中华中医药学会会员单位，将不定期邀请全国知名专家学者，为本苑老年人开展养生教育以及咨询服务，并根据本苑老年人构成结构，制定专属养生菜谱，营养菜单等，并为高级会员提供个人定制养生服务。9.专业护理团队：为更好的服务于苑内老年人，本项目将组建有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队，基地护理员都将经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，同时，基地的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成，他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能，并有专业护理人员和老人交谈，消除老人的孤独和寂寞感，使老人从生理和心理上得到满足，在这里幸福地欢度晚年。10.采摘苑：1000亩地大棚种植，每个老人或会员或志愿者，都可以负责一块属于自己的3分地，可以种植自己喜好的蔬菜水果或其他。11.临终关怀：本苑结合“天明寺”建设往生堂，和寿灵塔：即吉祥塔、舍利塔和极乐塔。吉祥塔内供药师佛主要是令世人远离疾病、痛苦、兵灾及战争，阖家吉祥圆满；舍利塔内供释迦摩尼佛和佛骨舍利，象征着正法久住世界和平；极乐塔内供阿弥陀佛西方三圣，人生毕业时往生极乐世界，不再受轮回之苦，寄存亡者灵骨昼夜四时听经闻法。同时，本苑将结合“天明寺”相关资源，开展临终法事服务，且本苑往生塔将能容纳10000个骨灰盒存放，并进行日常维护管理，为往生者的身后事提供全方位服务。12.24小时全天候全区域监控定位：项目将引进智能化监控系统，可24小时对老年人的心率、血压、体温以及所在方位进行实时、无缝监控，并通过Web、Wap、Call-Center、SMS(短信)、MMS（彩信）等信息服务方式，为老年人的监护人提供相关信息服务。74 XXXX13.老年人信息互动平台：项目将通过智能化、信息系统建设，搭建本苑网络信息互动平台，为每位老年人开通个人QQ、博客、微信等信息交流平台，并实时更新其个人身体健康状态、心情、饮食等生活细节，以供其与朋友、亲属间互动交流，营造离家不离心的温馨养老环境。3.3项目年营业额估算拟建养老苑营业收入主要由服务费用收入和相关商品销售收入构成，具体构成如下：表3-1项目年营业估算序号项目床位数收费标准（元/月）营业总额（万元）1慈慧智能养老苑6600　　1.1集体公寓640011408755.21.2独栋养老公寓20021005042寿灵山中药养生苑40012005763老年用品销售　　582.84有机食品销售　　249.81　项目人数（人）补贴标准（元/人）收入（万元）5养老财政补贴7000　11765.1完全自理老人40001306245.2半自理老人20001503605.3完全不能自理老人10001601926孤儿财政补贴46019731089.10　项目数量价格（元）营业总额（万元）7临终法事业务4503700016658骨灰盒代管及相关服务10000150150　合计　　14747.91注：本收入估算为平均收费标准，正常运营期间，项目将根据不同老人情况进行相应调整。其中，集体公寓收费构成为：床位费500元+伙食费500元+管理费140元=1140元；独栋养老公寓收费构成为：床位费1000元+伙食费800元+管理费300元=2100元；寿灵山中药养生苑收费构成为：床位费500元+伙食费500元+管理费200元=1200元。“XX”养老苑定位为中上档次养老苑，主要接收人群为自理、不能自理老人及有此类需求的人群。提高老年人的生活质量，解除年轻人的后顾之忧为项目运营宗旨。74 XXXX3.4项目核心设备列表表3-2项目核心设备列表序号名称单位数量投入（万元）备注一基本诊疗设备　　　　1供氧装置套2100国产2中心呼叫系统装置套645国产3呼吸机台10160进口4心电图机台624国产5多功能监护仪台8188飞利浦IntelliVueMP60，进口6显微镜台260国产7自动生化分析仪台228国产8血液气体分析仪台236国产9尿分析仪台3159国产10电子血球计数仪台372国产11离心机分析天平台315国产12电除颤器和心脏起搏器台107.5国产13电冰箱台1500685国产14洗衣机台10065国产15紫外线灯台101国产16蒸馏器台51国产17高压灭菌设备台52.5国产18降温烘干设备台22.76国产19常水、热水、净分过滤系统套150国产20净物存放、消毒灭菌密闭设备台5060国产21养老床台70501410国产22治疗车台10010国产23抢救车台1080国产24救护车台284国产74 XXXX25中央空调套15380国产二大型设备　　　　1康复校正设备台100530　2截瘫辅助设备台150320　3CT模拟定位机台2220GELightSpeedRT美国4MRI核磁共振仪台3950　5智能数字信息系统台2450　三其他　　173.24　四合计　　6369　74 XXXX四、项目环境分析4.1市场环境分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。21世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。4.1.1中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。74 XXXX4.1.2观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。4.1.3社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。未来，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4.1.4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据调查，现在的青年人（20～25岁）仅有28.5%，中年人（40～50岁）有42.8%希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。4.1.5老年公寓的发展空间据统计，淄博市1987年开始进入老龄化城市行列，截至2012年12月31日，全市60周岁以上老年达到76.89万人，占全市总人口数的18.15%，高于全国、全省老年人口比例。相较淄博市76.89万人的巨大需求量，即使以山东省10.85%的老年人愿意入住养老院的比例计算，也需要约8.34万张养老床位，以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。74 XXXX同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器，以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。4.2政策环境分析4.2.1行业政策（1）《中国老龄事业发展“十二五”规划》2011年9月23日，为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，中共中央国务院于提出了《中国老龄事业发展“十二五”规划》。其中指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。（2）《社会保障“十二五”规划纲要》2012年5月12日，中共中央国务院印发了《社会保障“十二五”规划纲要》。其中指出，要加快健全养老保险制度。实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平。完善企业职工基本养老保险制度。建立城镇居民社会养老保险制度，在试点的基础上全面实施。研究制定因病或非因工死亡参保人员遗属领取丧葬补助金和抚恤金办法，以及因病或非因工致残完全丧失劳动力参保人员领取病残津贴办法。在试点的基础上，积极稳妥地推动机关事业单位养老保险制度改革。实施应对人口老龄化的社会保障政策。实行有利于促进就业的社会保障政策，建立社会保障待遇水平与缴费情况相挂钩的参保缴费激励约束机制。立足当前，着眼长远，继续做实企业职工基本养老保险个人账户，研究弹性延迟领取养老金年龄的政策。积极稳妥推进养老保险基金投资运营，实现基金保值增值。继续通过中央财政预算拨款、划拨国有资产、扩大彩票发行等渠道充实全国社会保障基金，为应对人口老龄化高峰做好准备。74 XXXX（3）《中共山东省委山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》2010年12月31号，中共山东省委、山东省人民政府发布《中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见》，政策旨在积极应对快速发展的人口老龄化形势，着力保障和改善民生，促进经济社会又好又快发展，现就进一步加快区域老龄事业发展。其中指出，要大力发展养老服务机构。将养老服务设施建设纳入城乡建设发展规划。今后5年养老床位数保持年均增长10%以上，到2015年，城乡机构养老床位数占老年人口比例达到3%以上。政府兴办的福利性养老机构，在完成政府供养任务的前提下，面向社会老年人开放，参与社区居家养老服务，弥补社会养老资源的不足。大力支持社会力量兴办养老服务机构，根据国家和省有关规定，各地可采取土地划拨、收费减免、贷款贴息、以奖代补、开办补助、运营补贴、购买服务等方式，吸引和鼓励社会力量投资兴办各类老年公寓、老年康复中心、托老所、老年护理院等各类养老服务设施。鼓励有条件的村居规划建设老年人集中居住服务区。认真落实养老服务机构税收减免政策。对新建养老服务设施，要优先安排用地，按规定给予减免市政公用设施配套费。对社会力量兴办、达到一定规模的养老服务机构，省采取以奖代补形式给予补助，推动社会化机构养老服务加快发展。（4）《山东省老龄事业发展“十二五”规划》2011年11月23日，山东省人民政府发布了《山东省老龄事业发展“十二五”规划》。其中指出，老龄产业规模逐步扩大，老年用品市场开始形成。机构养老、康复护理、老年家政、老年旅游等养老服务行业加快发展；老年服装、食品、保健品、交通工具、健身和康复器材等老年用品的生产企业达到2000多家，年产值378亿元；积极实施以提供老年通信服务产品为内容的“银龄通信工程”，养老服务信息化平台建设得到加强。同时，要大力推进社会养老服务体系建设。到2015年，基本形成以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，布局合理、规模适度、形式多样、功能完善、基本满足老年人需求的社会养老服务体系。其中，重点积极推进养老服务机构建设。加强社会福利院、敬老院、老年养护院、县级福利服务中心和社区老年人日间照料中心建设，进一步提高服务保障能力。加大政府扶持力度，鼓励、支持、引导社会力量兴办养老服务机构。到2015年，城乡各类养老床位占老年人口比例达到3%以上。74 XXXX4.2.2行业规划《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》2011年12月16号，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，国务院下发了《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》。其中指出加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。同时，《规划》也指出要加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。其中，机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。4.3社会环境分析老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。74 XXXX1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。4.4行业案例分析4.4.1杭州金色年华【区位】杭州转塘镇金家岭188号【定位】专为退休人士建造的多功能园林式生活中心【规模】占地250多亩，总建面积10余万平方米【物业类型】老年公寓、酒店式度假公寓【项目概况】中国杭州金家岭退休生活重心，是国家发改委“重点项目引导基金”扶持的项目，也是浙江省示范性老年公寓和杭州市品质生活（养老）体验点，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心建设和经营。曾荣获2009年“全国养老服务放心机构十佳单位”、“2010年养老全国养老机构五心服务品牌示范基地”称号、2009、2010、2011年连续三年被评为“杭州市最具生活品质体验点”。园区建有居家式公寓、护理式公寓、养生公寓、酒店式度假公寓；配套设施有：浙江省人民医院医疗康复中心、餐饮中心、国际交流中心、休闲娱乐中心、老年大学、门球场、金色艺苑等。整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域单元：1.第一个区域为集合式养老单元四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层10～74 XXXX12个左右的居住单位，其布局有2室1厅1卫和1室1厅1卫，各单间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流空间等。2.第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将2个主体相近而建。3.第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能，护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。4.4.2浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）地理位置：临安市天目山风景区九思村。联系方式：阮先生，0571-63857256。农家乐度假式公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。目前，该公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家，大有桂谷多个休闲养生公寓项目。莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。目前该模式在杭州周边景区风靡开来。该模式选址主要在生态良好、风景优美的村落，由公司出资，按照统一标准对村民的住房进行改建装修或重建。改建后的房屋产权仍归村民所有，村民可选两间居住，一楼餐厅也由村民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归开发公司所有，期满后归村民。在30年使用期内，开发公司把这些房间用于销售和统一经营管理。购买公寓的客户花5万～10万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请公司代为出租，获得租金收益，租金收益中投资者获得60%。九思湖畔项目位于临安市天目山风景区九思村，为统一拆迁重建项目，毛坯销售，该项目为15栋独立公寓组成，都在6层左右，一、二层全部返还给村民，4～6楼为公寓，以标准间为主，少数楼层有套间和层高在5米左右的LOFT公寓。4.4.3上海绿地21城-孝贤坊【开发运营商】绿地集团。【区位】昆山花桥镇绿地大道555号。【规模】占地4000余亩，建筑面积2100000余平方米。【物业类型】联体别墅、双拼、花园洋房、电梯公寓。【主力户型】公寓78～88/平方米，别墅207～315/平方米。【项目概况】孝贤坊是绿地21城四大主题社区中的养老社区。绿地74 XXXX21城由度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区构成，总占地约13平方公里。建筑风格包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。19万平方米的规划公建配套设施：大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街（约11万平方米）、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施，率先开通往返上海市区中山公园及安亭镇的社区巴士。近3万平米社区生活广场，汇集餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施。孝贤坊居绿地21城的西北部，处于绿地大道、香榭丽大道、春天大道的围合圈内，首批开发总占地面积为35万平方米，住宅总建筑面积达到约26万平方米，共有2000多户，分为玫瑰园联排别墅区和合欢园电梯公寓区，两者的房源数量分别为536套和1900套。孝贤坊以英式田园别墅风格为主，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，45度的坡顶、华美的山墙屋面、屋顶上的连体烟囱，还有住宅间一排绿意盎然的精致庭院，将建筑与自然完美融合，营造出英伦小镇惬意的居住氛围。为展现英国园林风格和人文风情，景观设计按水陆两条主要景观轴线发展，最后汇聚到中央湖区。其中，水上轴线即英伦河街，陆上轴线则是由一系列规则花园构成的步行轴线，并以戏剧、油画、音乐、科技工业、园林等英国代表文化为主题，设计出一个个关联的景观组团。为了让老年人在园林散步时，既能获得乐趣又能拥有健康，孝贤坊整个区域都采用无障碍通道和防滑地面，并专门开辟出宽阔的活动广场、垂钓区、亲水平台、健康步道等，移步换景，赏心悦目，老年人完全可按照自身喜好，选择钓鱼、门球、秧歌、跑步或太极等健康身心的运动。同时，孝贤坊还将与上海老城隍庙旅行社合作，设计出适合老年人出游的夕阳红特色旅行线路，进一步丰富日常生活。74 XXXX五、项目燃料供应、利用项目主要燃料、动力消耗为水、电以及原煤，具体消耗与供应情况如下表所示：表5-1项目燃料、动力消耗及供应序号项目年耗量单位单价总额（万元）备注1水14.21万t0.000.00自打水井2电327.06万kWh0.73238.75当地电网接入3煤炭565.00t970.0054.81当地采购　合计293.5674 XXXX六、项目厂址选择6.1厂址现状6.1.1地点与地理位置项目建设地址：淄博市淄川区泰和西路。图6-1项目所在地地理位置资料来源：公司提供淄博市位于山东中部，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河，西邻省会济南，东接潍坊、青岛，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和具有地方立法权的“较大的市”。辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区，桓台、高青、沂源3个县，1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区，总面积5965平方公里，人口422.4万，其中市辖区人口279.6万。市政府驻地张店是全市的中心城区。6.1.2项目占地面积项目规划占地面积为300亩。6.1.3改、扩建项目现有场址利用情况项目所在地基础设施完备，区域74 XXXX内水、电、通讯，主要道路、排水、排污管道等基础设施基本完成。6.2厂址条件6.2.1地形、地貌条件淄川区位于淄博盆地中部，其东侧、东南侧、西南侧为中低山区，局部为山间洼地及河谷地形，北部、西北部则逐渐过渡到低山、丘陵及平原。最高峰黑石寨，位于峨庄乡后紫峪村东部，海拔923米，最低点是杨寨镇北部，海拔48米。地形分为平原、丘陵、山区三类。其中平原面积93.175平方公里，地面标高均在100米以下，平均地面坡度1/200。丘陵面积345.321平方公里，高度150米左右。除平原、丘陵外，其余皆为中低山区，多数山峰高度在500米以上。6.2.2地理位置淄博市位于北纬35°55′20″—37°17′14″、东经117°32′15″—118°31′00″之间，地处鲁北平原与鲁中山地的交接地带，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河。市域形态南北狭长，南北最大纵距151公里，东西最大横距87公里。地理位置适中，交通发达，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市。淄川区位于淄博市中部。地处东经117°41′—118°14′，北纬36°22′—36°45′，位于山东中部，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河，西邻省会济南，东接潍坊、青岛，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和具有地方立法权的“较大的市”。6.2.3气候环境条件淄博市位于华北平原东部、山东省中部，地处暖温带，属湿润的温带季风气候，四季分明，雨热同期，景色优美，气候宜人。年平均气温13.9℃，年平均降水量678.3毫米。最热月份为7月，平均气温为26℃，最冷月份为1月，平均温度为-2℃。6.2.4交通运输环境淄博是一座独具特色的组群式城市，5个城区各相距20公里左右，城乡交错，布局舒展。全市森林覆盖率达到35%，城市建成区绿化覆盖率42.2%，建成区绿地率36.3%74 XXXX，人均公共绿地达到15.95平方米，是国家园林城市、全国绿化模范城市。淄博是山东省重要的交通枢纽城市。东西向的胶济铁路、济青高速公路、济青高速公路南线、309国道和南北向的淄东(营)淄八(陡)铁路、滨(州)莱(芜)高速公路、803省道形成便捷的交通主干网络。市中心距济南国际机场和青岛港分别为70公里、210公里。淄博是鲁中电信中枢和邮件处理中心，国际互联网以及现代化通讯业务发展迅速，对外联络畅达。6.2.5社会环境条件淄博是中国城市综合经济实力30强、城市GDP40强之一。经中华人民共和国成立以来特别是改革开放30多年的建设和发展，淄博市的经济实力日益增强。1992年以来，淄博连续跨入中国城市综合实力50强行列。全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，GDP每年都以10%以上的速度增长。2011年，淄博市工业总产值和主营业务收入比2007年实现翻番，双双突破1万亿元，成为山东省第3个、全国第16个工业经济过万亿的城市。全市地区生产总值（GDP）超3000亿元，第三产业增加值超1千亿元，人均GDP超1万美元，经济发展已接近高收入国家和地区的初始水平。2011年，全市地区生产总值（GDP）达到3280.2亿元，是2007年的1.63倍；境内财政总收入达到476.2亿元，其中地方财政收入突破200亿元，是2007年的2.08倍。2012年，全市地区生产总值（GDP）达3557.2亿元。2012年，全市地区生产总值（GDP）达到3557.2亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%，列山东省第5位、全国第39位；市辖区地区生产总值（GDP）约2900亿元，列山东省第3位、全国第28位；人均生产总值（GDP）77876元，按年均汇率折算为12361美元/人，突破1.2万美元，列山东省第4位。2012年末，淄博市城镇化率达到64.84%，比上年提高0.83个百分点，城镇化率高出山东省平均水平12.41个百分点，列青岛、济南之后继续保持全省第三位。全市城镇人口总量已达296.92万人，比2011年增长1.81%。淄博市“十二五”规划纲要中提出，将大力改造提升传统产业，培育发展战略性新兴产业，加快发展服务业，集中建设鲁中物流“旱码头”（鲁中物流中心）、齐鲁股权托管交易中心、太平洋保险电话销售中心，全面提升信息化水平；将大力发展航空、核电与船舶配套产品，逐步把淄博市打造成为全省乃至全国重要的船舶配套产品生产基地。6.2.6法律支持条件项目涉及的土地流转程序将严格按照国家法律法规的相关规定和要求执行。6.2.7公共设施条件项目所在地基础设施完备，区域内水、电、通讯，主要道路、排水、排污管道等基础设施基本完成。74 XXXX项目附近道路、给排水等基础设施相对完善，有道路通往项目地址，场地附近的供水排水设施基本完善。6.2.8征地拆迁条件项目全部为平整和壤土回填治理后的空地，不涉及移民拆迁工作。6.2.9施工条件本项目目前业已完成土地流转、平整土地和壤土回填工程、水、电及喷灌设施辅助设施工程、场区内和进场道路工程，场区已经具备进行主体建筑建设的基础条件。74 XXXX七、建筑工程方案7.1建筑设计指导思想与原则1．正确处理眼前利益与长远利益，局部利益与整体利益，经济效益与社会效益、环境效益的关系，贯彻可持续发展战略的要求。2.规划近远期相结合，在不影响城市发展所需的战略原则前提下，切实考虑淄博市发展的要求，使得规划近期能够满足项目起步阶段的发展，远期又能适应城市区域的发展要求。3.适应市场经济的需要，各项控制指标的确定既具确定性，又具灵活性，便于规划管理部门或开发部门实施操作。4.规划实施高起点、高标准，运用发展的、动态的观念合理确定分区规模和结构。5.创造与自然融合的、良好的城市生态环境，以适应现代化城市的需要。7.2基本原则该项目的建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导。在运作中，应主要坚持以下原则：（1）必须坚持科学合理、节约用地的原则；（2）在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；（3）合理确定功能分区，公寓楼的建筑布局合理，科学地组织人流和物流，避免或减少交叉感染，室内采光、色彩设计符合卫生要求。（4）根据当地气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和院区绿化达到最佳程度，为老年人提供良好的护理生活环境。7.3项目总体规划方案7.3.1项目规划依据本项目的设计、施工与安装必须按照国家现行的专业技术规范与标准执行。其规范与标准主要有：（1）设计《老年人建筑设计规范》(JGJ122-99)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）74 XXXX《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002）《给水排水工程构筑物结构设计规范》（GB50069-2002）《民用建筑电气设计技术规范》（JGJ/T16-83）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2）施工《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）《钢结构工程施工及验收规范》（GB50205-1995）《钢筋焊接及验收规范》（JGJ18-2003）《防腐工程施工操作规程》（YSJ441-89）《地基与基础工程施工操作规程》（YSJ402-89）《钢筋混凝土工程施工操作规程》（YSJ403-89）《结构安装工程施工操作规程》（YSJ404-89）《特种结构工程施工操作规程》（YSJ405-89）《砌筑工程施工操作规范》（YSJ406-89）（3）安装《电气装置安装工程起重机电气装置施工及验收规范》（GB50256-1996）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规》（GB50242-2002）（4）工程验收工程验收工作应邀请设计单位、施工单位、监理单位和质量监督部门共同参加，有关验收等工作的技术文件必须存档备案。74 XXXX7.3.2规划设计方案描述图7-1项目鸟瞰图本项目位于淄博市淄川区泰和西路，地块南北宽约316.46米，东西长约632.00米，总占地面积200001平方米，约合300亩地。其中，公司其中拥有36亩地的产权，土地性质为工业用地，为项目的整体建设与运营，公司将在未来对该地块的土地性质变更为住宅用地，并且办理剩余264亩住宅用地的土地流转手续，全部土地费用约为3060.02万元。本项目现已建成4000㎡养老公寓，开放养老床位100张，本次投资中，将把此公寓进行重新装修与改建，建成能容纳460位孤儿生活、学习的“千禧孤儿抚养中心”，为这些儿童营造充满关爱、和谐、温馨的成长环境，为国家下一代健康成长贡献自己的力量。本项目新建及改建的主体工程与辅助工程主要为养老公寓1、2、3、4号楼、独栋养老公寓、孤儿抚养中心、康复活动中心、养生会所、多功能厅、健身房、公共活动区、阅览室、禅堂、无水温泉、永和茶室、中草药博物馆、会客室、老年用品超市、有机食品超市以及综合服务楼等组成。车流主要从南侧出入口进出，北侧为物流出入口，场地周边形成环形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防车通行，设置停车位100个以及自行车棚两个。乐园内周边规划地面景观、乔灌木、种植草坪，用地四边临红线为5m宽绿化带，四周设置绿化，种植耐寒耐旱灌木。项目总体容积率1.09，建筑系数0.44，绿地率41.87%，绿地面积83750平方米。在建筑群体布局上，项目最大限度地74 XXXX发掘用地潜力在建筑总体形象上，突出体量感，建筑造型方正规矩，使院内成为一个具有现代化建筑风格的有机整体。图7-2项目平面设计图7.4建筑方案7.4.1主体工程项目总场地东西走向，建设内容如下：表7-1主体工程概况序号项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）成本（万元）1养老公寓1号楼（7层电梯公寓楼）600033600.002520.002养老公寓2号楼（7层电梯公寓楼）600033600.002520.003养老公寓3号楼（7层电梯公寓楼）600033600.002520.004养老公寓4号楼（7层电梯公寓楼）600033600.002520.005独栋养老公寓90007200.00540.0074 XXXX6康复活动中心25604096.00225.287养生会所54508720.00479.608孤儿抚养中心22004000.00220.009食堂（素食）9001440.0079.2010营养食堂（营养配餐）12001920.00105.6011多功能厅17502800.00154.0012健身房38006080.00334.4013公共活动区196005096.00280.2814阅览室850765.0042.0815禅堂846761.4041.8816往生堂350315.0017.3317吉祥塔（7层琉璃金顶）8506630.00364.6518舍利塔（13层琉璃金顶）160012480.00686.4019极乐塔（7层琉璃金顶）8506630.00364.6520无水温泉1500675.0037.1321永和茶室90081044.5522中草药博物馆1260113462.3723会客室1250112561.8824老年用品超市22019810.8925有机食品超市23020711.3926综合服务楼18856786373.2327引水渠8200　328.0028道路硬化20000　400.0029绿化面积83750　670.0030一号会议室（1000人）40003600198.0031二号会议室（300人）100090049.50　合计200001218768.4016262.26资料来源：公司提供7.4.2室内装修设计老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满足他们的需求。对老年人来讲，最重要的不是装修得74 XXXX豪华与美观，而是安全、方便、舒适，很多对于年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。本项目设计重点主要包括以下几点内容：1.墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污；不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平面上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。2.厨卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使用的厨房操作台面高宜0.75～0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40～1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。74 XXXX老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350～450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。3.安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生间、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800～900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4～6cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。4.门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽74 XXXX(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便地将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800～1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。5.电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000～1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在900～1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600～800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800～1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400～500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。6.照明设计74 XXXX老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3﹕1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1﹕2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。7.色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60%的人视觉产生黄变化，70岁时达到84%。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。(1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。(3)色相：①黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；②蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；③绿色将变为暗绿色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。7.4.3配套设施1.供水工程由市自来水厂供水管网供给，水质符合国家《生活饮用水卫生标准》（GB5749－2006）要求，水量和水压满足生产、生活要求。苑内内采用生活用水、绿化74 XXXX用水、消防用水合一的供水系统，项目区域内的供水管网直接接自当地供水管网，给水管应布置在规划道路的人行道下。为保证区域内供水的可靠性，区域内给水管网应环状布置，并按规范要求布置消火栓。供水管管径DN400mm，供水压力0.4Mpa，清水耗水量为24m3/h。2.排水工程项目区域内实行雨污分流制。项目建成后雨水通过雨水管网直接排入当地雨水管网中去。生活污水由化粪池生化处理后再排入当地污水管网。医疗护理污水必须经污水处理后才能排入城市污水管网。苑内食堂产生的油污经油水分离处理后再排入市政污水管网。3.采暖通风工程本项目中心中央空调系统分家用冷水机组＋锅炉的中央空调系统。地下水泵房、空压机房、吸引机房、配电间采用机械送排风系统。洗衣房、卫生间设机械排风系统。食堂炉灶设局部排气系统，废气经油烟净化后排至大气。太平间设机械排风及废气处理系统。4.供电工程依据有关供电规划设计技术规范，结合本规划区内电网的实际情况，满足苑内电力负荷增长的需求，建立适当超前的电力供应系统。本项目主要用电负荷为照明、护理设备、通风空调设备、水泵房、厨房设备、办公机械、家用电器、消防设备等。供电电源可由附近电网35kV或10kV接入，电网应考虑两路独立的高压电泾引入，保证两路电源不同时断电，同时也需要考虑引入柴油发电机用作应急电源，保证重要负荷用电的可靠性，最大使用容量约1482.30kW。5.通讯设施苑内具有比较完善的有线通讯网络和无线通讯设施，以先进的数字化传输系统为主体的传真通讯、数据通讯、无线传呼、移动电话现代化的通讯网络。6.污水处理工程室内污废水排入室外污水管道，厨房排水需先经过隔油池；污废水合流排至院内污水处理站经污水处理后再排入市政污水管道。7.无障碍设计项目执行《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)。无障碍设计范围为建筑入口及平台、公共过道、无障碍专用厕所（厕位）。设无障碍识别标志，二次装修处理。残疾人厕位设置呼救报警装置。74 XXXX建筑入口及门设残疾人坡道，宽度不小于1.20米，坡度小于1﹕12。公共过道里设置与墙体防撞条相结合的成品扶手，扶手顶标高为(H+0.80)米。门部位有高差时，内外高差采用0.015m，并以斜坡过渡。7.5项目招标7.5.1项目招标依据l《中华人民共和国招标投标法》；l《中华人民共和国保守国家秘密法》；l《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委第3号令）；l《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家计委第9号令）；l《工程建设项目施工招标投标方法》（国家计委第30号令）。7.5.2招标范围本项目招标的范围包括：建筑工程招标；安装工程招标；设备采购招标。7.5.3本项目采用邀请招标的方式设备采购招标和采购公司招标按照商务部规定的招标程序进行；土建安装工程招标根据国家发改委规定的招标程序进行。7.5.4招标组织形式上述招标范围内工程内容委托招标代理公司进行招标工作。项目招标将严格按照国家规定的程序执行，包括组建招标办事机构、编制招标文件、委托招标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤均按规定向有关部门申报和批准。表7-2建设项目招标方案和不招标申请表项目名称XX建设项目项目建设单位淄博慈慧智能养老苑项目单位负责人史昌灵项目联系人电话18611924621建设内容土建、装修工程及配套设施建设、设备采购项目建设地点及时限山东省（2013-10—2016-09）74 XXXX总投资额30017.68万元资金来源及构成公司自筹22005.94万元，申请银行贷款8011.74万元是否含有或拟申请国有投资或国家融资合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察、设计√建筑工程13335.05√√√安装工程2927.21√√√监理√设备及重要材料6369.00√√√拟选择的招标公告发布媒介山东省招投标网情况说明：项目建设单位（盖章）年月日74 XXXX八、智能化、信息系统建设智能化与信息系统是按照现代管理思想和理念，以信息技术为支撑所开始的信息系统。系统将通过利用数据、信息、知识等资源，实施筹建项目的组织控制与管理，实现信息共享和决策支持，以提高业务效率，及决策的科学性，其最终目的在于提高养老服务基地的核心竞争力。作为一个信息系统的基本组织，筹建项目智能化及信息系统应具有集成化、规模化、适时化、网络化和智能化等主要特征。并且随着社会经济的发展，科技的进步，特别是计算机网络技术的发展和功能的日趋完善，这些特征是信息分类的集成化、系统功能的模块化、信息处理的智能化，以及信息处理界面图形化，这些方面在应用中还在不断的发展和完善。筹建项目智能化及信息系统的建设主要包括：综合安保管理系统、护理与办公专用系统、综合布线系统、计算机网络系统、公共广播系统（含背景音乐及紧急广播）、信息发布及查询系统、建筑设备监控系统、卫星及有线电视系统、火灾自动报警系统、电源与接地系统、智能照明控制系统、智能化系统集成等。8.1智能化系统概况8.1.1概述随着计算机的普及和互联网技术的广泛应用，世界各地的各行各业都具有了划时代性质的变革，人们开始越来越多地利用网络技术来为自己服务。老年护理服务事业作为人民生活的一个基本保障部分正在发生前所未有的变化，护理技术的进步，大型护理辅助设备的创新和更替，使传统的护理模式和护理环境面临重大的变革和创新。养老服务基地作为人类文明与进步的主要象征的载体，越来越显示出它在社会上的重要地位和职能，并且也同其他行业一样受到了这股网络浪潮的冲击，随着数字化技术的发展，养老服务基地管理及经营模式也发生了显著的变化，同时也为社会提供了更新的、更完备的各项护理服务。养老服务基地这一与人类自身利益息息相关职能机构正朝着数字化的方向发展，本项目把这种数字化时代的养老服务基地称为“智能化养老苑”。8.1.2设计原则鉴于养老服务基地74 XXXX的智能化系统的实际应用状况和将来的发展趋势，考虑到各系统的实际需求及具体的使用特性，同时兼顾技术新旧更替不断加快的特点，整体方案设计应遵循以下设计原则。1.先进性充分考虑信息技术和信息需求的迅速发展的趋势，在技术上应具有一定的超前性，采用国际或国内通行的先进技术，以适应现代科学技术的发展。总体设计要一步到位，要保证养老服务基地总体智能化水平达到较高档次。在管线到位的情况下，可根据技术的发展和投资状况，分步实施智能化系统，以提高整体技术水平。应保证将养老服务基地建成为先进的、现代化的智能化养老服务基地，并且在多年后总体水平不落后。2.成熟性和实用性采用被实践证明为成熟和实用的技术与设备，最大限度地满足养老服务基地现在和将来的业务发展需要，确保耐久实用。3.开放性充分考虑养老服务基地发展的需要，采用开放的技术标准，使系统与未来的新增设备既有互联性和操作性，且能很方便地融入全球信息网络中。4.可靠性高效稳定的系统，能提供全年365天，一天24小时的不停顿工作。对于安装的服务器、终端设备、网络设备、控制设备与布线系统，必须能适应严格的工作环境，以确保系统稳定。5.集成性和可扩展性应充分考虑弱电智能化系统所涉及的各子系统的集成和信息共享，保证系统总体上的先进和合理性，采用集中管理、操作和分散控制的模式。根据养老服务基地弱电系统的实际情况，按需要分层次实现各子系统的集成和信息共享，保证系统总体上的先进性和合理性，采用集中管理和分散控制的模式。总体结构应具有兼容性和可扩展性，既可以包容不同类型的产品，便于升级换代，使整个弱电智能化系统可以随着科学技术的发展与进步，不断得到充实、完善、改进和提高，并在预埋件和线缆上留有余地，以便系统将来的扩展。6.标准化和模块化根据养老服务基地智能系统总体结构的要求，各子系统必须标准化、模块化，代表当今新的科技水平。7.强调以人为本强调以人为本的设计思想，为适应多功能、外向型需求，对于来自养老服务基地内外的各种信息进行收集、处理、存储、传输、检索、查询，为养老服务基地的使用者提供有效的信息服务和充分的决策依据，并为老年人、护理人员和管理人员提供安全、舒适、方便、快捷、高效、节约的工作和护理环境。74 XXXX8.经济性在实现先进性和可靠性的前提下，达到较高的性能价格以及经济的优化设计。8.2综合安保管理系统8.2.1系统描述养老服务基地是一个进出人员复杂、流动量大的公共场所，24小时全天候开放，随时都可能发生突发事件，如小偷冒充家属进入公寓偷窃，贵重药物被盗等。因此，针对养老服务基地的特殊需求安装安防系统是十分必要的。筹建项目集合了护理、康复、办公几个主要的功能区域在内，因此对环境安全具有非常高的要求。不同区域的安保系统设置具有自己的防范特点和功能定位，涵盖了对老年人和护理人员的人身安全、重要设备安全、办公区域资料安全等方面的防护，因此综合安保管理系统对筹建项目的总体防范具有极其重要的地位，需要采取多重的安全防范措施来保障不同区域的安全，杜绝人为的非法破坏。8.2.2闭路电视监控系统闭路电视监控系统在大厅、出入口、库房、财会室、入口通道及轿箱内部等位置，设置闭路电视监控系统，达到监控位置无死角。对重要位置随时监视现场活动情况，并记录图像，若发生非正常事件，由安防中心及时采取有效措施，同时可以根据录像记录查询以前过往人员图像和事件发生情况。8.2.3入侵报警系统入侵报警系统主要在一些重要区域的关键部门和重要房间，如收费处、财务室、库房、重要仪器库房等房间，以及重要通道出入口处，设置双鉴探测器，在重要部位各库房、收费处、重要仪器库房、机房、护理站等处设置紧急报警按钮，采用应急报警和区域报警两种形式，实现对突发事件应急报警和设防区域非法入侵报警功能，通过防盗报警主机的集中管里，构成主体的安全防护体系。同时报警系统联动控制闭路电视监控系统，对报警发生时的现场状况进行监视和记录，作为后期处理的依据。8.2.4出入口控制系统对需要控制的各类出入口，按各种不同的通行对象及其准入级别，对其进出实施实时控制与管理，并具有报警功能。系统应与火灾自动报警系统联动。74 XXXX8.3护理办公专有系统8.3.1系统描述护理办公专有系统是根据养老护理办公及工作性质而设立的一些基地特有系统，筹建项目主要考虑了护理、教学、办公等子系统。8.3.2床位呼叫系统床位呼叫系统对提高护理质量、减轻护理人员劳动强度有很大帮助。在老年人和护理人员之间搭起一座无形的桥梁，使护理人员可以及时了解老年人的情况，提高护理质量。该系统在公寓房内床头和卫生间分别设置普通分析和紧急按钮，各护理站站配置主机及显示屏，接到老年人呼叫后，可显示呼叫的房间号和床位号，并可直接与老年人对话。系统设总监控机与各层联网。通过总监控机，总值班室可以了解、督促各科室护理工作。8.3.3智能一卡通系统建成后的项目将是一个集护理、康复、生活、行政为一体的大型的现代化的智能型的综合养老护理建筑群。内部工作人员的出入控制考勤以及护理工作人员和入住老年人及其家属的消费、用餐等必然是一件非常烦杂的工作。因此，需要引入“一卡通”管理系统，一卡通不仅是大楼安全保卫，现代化办公护理环境及现代化管理不可缺的主要组成部分。该管理系统是基于计算机网络技术和最新IC卡（非接触式）技术，将门禁管理、考勤管理、消费管理等全部纳入计算机综合管理系统，并预留其他功能接口，充分考虑系统的先进性。系统配置主要包括：门禁系统、考勤系统、消费系统等三大部门。（1）门禁系统的重要设置点门禁系统的功能及主要设置点为个重点大楼、公寓以及出入口。（2）考勤系统的主要设置点一卡通系统中的考勤功能主要实现护理人员、后勤人员及其他工作人员等人员的考勤功能，方便基地的统一管理。其主要考勤点设在各个建筑物的主要工作人员入口，方便工作人员考勤使用。（3）消费系统的主要设置点智能化一卡通消费系统的功能，其主要目的是为了避免货币在基地环境中流通所带来的病菌传播，及货币流通过程中的破损和缺失，方便入住人员及基地工作人员的日常生活。系统主要由管理中心、门禁控制系统、考勤管理系统、消费管理系统等组成。74 XXXX8.3.4护理示教系统护理示教系统是指借助监控系统对典型护理过程进行远距离实时观摩的一种教学手段，利用重点护理房闭路电视监控示教系统，对过程的记录和现场转播，对细节进行摄制。观摩的护理人员在示教室内可清晰地观看典型、标准以及优质护理的全过程。重点护理房闭路电视监控示教系统通过前端高清晰度的专业摄像机把正在进行的护理过程摄制下来，直接录制到数字硬盘录像机，利用计算机网络传输到示教室的显示器上，进行护理示教。同时利用在重点护理房闭路设置场景检测用摄像机把整个场景录制下来，让家属也能看到相关的场景画面。8.3.5数字会议系统该系统主要用于举办各种会议、报告等，因此，要求能方便与会者进行发言、会议讨论、讲解。该系统可以把音频和视频有机结合在一起，可以满足本地的音频的传输，还可以进行远程方式的传输。8.3.6办公自动化系统该系统主要用于基地行政管理，系统应能对建筑物内外的各类信息系统收集、处理、储存、检索等综合处理，并提供人们进行办公事务决策的支持功能。办公自动化系统具有如下功能：建筑物的物业管理运营信息，电子账务、电子邮件、信息发布、信息检索、引导、电子会议以及文字处理、文档管理等。8.4综合布线系统8.4.1系统描述综合配线系统是满足各种不同的计算机与通信的要求，支持语音传输、办公数据传输，更主要能够支持基地内各种图像存贮、传输，能支持各种护理设备的信息互连等，可适应各种灵活的、容错的组网方案。综合布线系统应覆盖以下部分：涉及计算机网络互连的计算机系统以及各类的计算机外部设备（包括数字化摄影系统设备等）；涉及网络互联的护理设备；涉及传统电话通信系统，为大楼其他智能化子系统提供基础。8.4.2布点原则根据基地网络的应用和发展，综合布线的布点除了语音通信功能外，主要充分考虑基地74 XXXX数学网络的应用划分，满足以后各种应用的需要，并根据房间功能定位来确定每个房间的定位。8.4.3系统设计综合布线系统本身具有很高的兼容性，主要综合语音、数据、图像及多媒体系统的应用。每个信息点能够灵活的应用，可随时转换接插电话，微机或数据终端，并可满足将来的远程会诊、多媒体会议电视等系统的传输应用。整个布线系统由工作区子系统，水平干线子系统、管理子系统、垂直主干子系统、设备间子系统、建筑群子系统等六个子系统构成。应考虑高度的可靠性、高速率传输特性、灵活性及可扩充性。8.5计算机网络系统筹建项目计算机网络系统建设应覆盖整个基地，通过计算机网络系统的设计和建设，把筹建项目建设成为一个高水平的智能化养老服务机构，建设成为一个护理办公管理自动化、科研、后勤服务为核心，以现代网络技术为依托，技术先进、扩展性强、能覆盖整个基地中心的智能化网络。计算机网络系统是智能化养老苑建设的重要基础平台，除了上层各类应用系统的数据传输提供高速通道之外，同时也是大多数弱电智能系统（例如综合安保、一卡通、电子公告系统等）的主要传输通道之一。因此，网络系统是弱电系统的建设重点。网络系统不仅要能够满足基地中心的应用需求，而是需要在未来一段时间范围内也能够适应应用需要提升。8.6公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)8.6.1系统描述公共广播是指有线传输的声音广播，通常用于公共场所，提供背景音乐广播、寻叫广播以及强行插入的灾害性广播使用。公共广播系统除了全天候播放优美动听的音乐，还具有广播的功能，特别是发生火警等意外事故时，将进行紧急广播。筹建项目公共广播系统的应用分为业务性广播、服务性广播、火灾事故广播三种。（1）业务性广播系统：满足业务和行政管理户主的业务广播要求，如：苑内通知、各楼层通知、广播找人、苑内召集等用途。（2）服务性广播系统：主要是背景音乐播放，主要作用是掩盖噪声并创造一种轻松和谐的气氛。（3）火灾事故广播系统：主要用于火灾发生时，在消防控制室的消防人员通过火灾事故广播引导人们迅速撤离危险场所。74 XXXX8.6.2系统设计筹建项目公共广播系统因其兼有火灾事故广播功能，故应与消防报警系统的设计相配合。系统包括通常广播和紧急广播两个系统功能。8.7信息发布及查询系统8.7.1大屏幕显示系统筹建项目的大屏幕显示系统将在综合办公大厅设置一块双基色LED大屏幕显示屏。经过管理电脑组织、处理和控制，可以显示各类信息，包括播放业务介绍、实时新闻、通知等，会起到良好的宣传效果，也可以根据实际情况，播放视频信号。LED显示屏由多媒体计算机、视频卡、专用屏幕控制卡、显示驱动电路、LED集成块、外框和显示屏操作系统软件等组成。其中系统软件包括：控制软件、图形编辑软件、数据软件和视频转换软件等。8.7.2信息查询系统筹建项目信息发布系统应用越来越普遍，入住人员及来访人员可以通过信息查询屏来查询本基地的介绍、引导信息等。随着未来基地综合业务数字网的发展，入住人员还可以直接从触摸查询屏查询与自己的相关的信息等。信息查询系统采用液晶触摸信息查询机，供来访人员查询。8.8建筑设备监控系统对建筑物内各类设备的监视，控制测量，应做到运行安全、可靠、节省能源、节省人力。该系统主要对空调系统的设备、通风设备及环境监测系统等运行情况进行监视、控制、测量、记录；对供配电系统、变配电设备、应急（备用）电源设备、直接电源设备，大容量不停电电源设备监视、测量、记录；对动力设备和照明设备进行监视和控制；对给排水系统的给排水设备、饮水设备及污水处理设备等运行工况的监视、控制、测量、记录；对热源设备等运行工况的监视、控制、测量、记录；对公共安全防范系统、火灾自动报警与消防联动控制系统运行工程进行必要的监视及联动控制；对电梯及自动扶梯的运行监视。74 XXXX8.9卫星及有线电视系统8.9.1系统描述有线电视系统是人们获取信息的最基本的方式，随着有线电视技术的发展，不仅是传输有线电视节目，还可传输卫星自办节目等信号。还利用有线电视的宽带资源传输数字电视、语音、数据等信息，即朝着有线电视网通信网和计算机网“三网合一”的宽带双向综合服务网的方向发展，有线电视由单向模拟电视节目向双向传输多功能综合业务方向发展。根据功能需求，应设立卫星电视、有线电视及自办节目系统。卫星接收部分设置旋转的卫星天线；有线电视系统考虑与市有线电视接入的接口；自办节目可通过录像机或DVD等播放设备进行视频的传输。8.9.2设计原则该系统按有关最新的国家批准进行规划设计，包括：智能建筑设计标准；有线电视系统工程技术规范；工业企业共用天线电视系统设计规范；民用建筑电气设计规范；有线电视广播系统技术规范；电视接收机确保与电缆分配系统兼容的技术要求；民用建筑电缆电视系统工程技术规范；有线广播录音、播音室声学设计规范和技术用户技术要求；30MHz～1GHz声音和电视信号电缆分配系统技术标准。8.9.3需求分析筹建项目对卫星有线电视系统的需求主要是：卫星电视接收系统；自办电视节目系统；本地有线电视接入系统，860MHz双向传输网络部分。8.9.4系统组成有线电视系统由前端子系统、传输子系统、分配子系统三部分组成。卫星接收系统由一套卫星地面接收站组成。8.10火灾自动报警系统智能建筑火灾自动报警系统及消防联动系统的设计应根据国家相关规范执行。火灾自动报警系统应设置带有汉化操作的界面，利用汉化的CRT显示和中文屏幕菜单直接对消防联动设备进行操作。74 XXXX8.11电源与接地系统根据“智能建筑设计标准”规定的要求，目的能使智能化系统设备的供电与接地作到安全可靠、经济合理、技术先进。应对智能化系统设备进行分类，根据分类配置相应的电源设备；为满足将来扩音的需要，电源设备机房应留有余量；根据智能化系统的规模大小、设备分布及对电源需要等因素，采取UPS分散供电方式或UPS集中供电方式；电力系统与弱电系统的线路应分开敷设；智能化系统设备的供电系统应采取过电压保护等保护措施，智能化系统设备和电气设备的选择及线路敷设时应考虑电磁兼容问题。8.12智能照明控制系统该系统能营造出“舒适”视觉环境，其系统与总线式模块化，全分布式系统结构，系统配量的所有模块分散安装在不同的区域，监控室的电脑为整个系统进行管理及维护。8.13智能化系统集成为满足智能建筑物功能、管理和信息共享的要求，可根据建筑物的规模对智能化系统进行不同程度的集成。系统集成应汇集建筑物内外各种信息，系统应能对建筑物内的各个智能化子系统进行综合管理，对智能化系统的集成、设备的通信协议和接口需符合国家现行有关标准规定，系统的集成管理系统应具有可靠性、容错性和可维护性。74 XXXX九、节水节能措施9.1能耗分析9.1.1水耗总量项目内用水量主要包括生活用水、洗衣房用水、环境绿化用水及未见用水量。表9-1项目水耗概况序号用水项目用水定额数量单位日用水量(吨）1老年护理公寓40L/床·d7000床280.002工作人员20L/人·d1512人30.243淋浴用水10L/人·d2100人21.004洗衣房用水3L/kg·干衣服7700　23.105绿化用水1L/（m2·次）83750　75.386不可预见10%　　42.97　总计　　　472.69本项目日水耗总量总计472.69吨，年用水量约为14.21万吨。9.1.2建筑照明耗电本项目根据《建筑照明功率密度值》各类建筑能耗统计计算标准，建议各类建筑电耗初步估算指标如下：项目考虑建筑照明为生活区、办公区域的照明，计222768.4㎡。建筑照明用电按12W/㎡，需用系数0.2计算，日均使用时间8h，年运行天数365d。项目所需的电总容量656.30kW，项目建筑耗电量为156.12万kWh。表9-2项目建筑照明耗电总建筑面积（㎡）每平米耗电(W/㎡)年工作时数(h)需求系数建筑照明耗电(万kWh)222768.41229200.2156.1274 XXXX9.1.3生产办公及其他设备耗电量（1）用电负荷计算依据本项目负荷计算中采用需用系数法，设备需用系数选取根据《能源管理培训教材》中用电设备需用系数表中提供数据。有功无功同时系数取值范围：Kp=0.85～0.95，Kq=0.9～0.97；本项目Kp=0.91，Kq=0.93。（2）无功补充量计算依据本项目采用无功功率补充技术，各系统无功补偿量计算如下：S=式中：P-计算负荷有功功率kW；Q-计算负荷无功功率kvar。cosφ=P/S式中：P-计算负荷有功功率kW；S-计算负荷有功功率kVA。使功率因素从cosφ1提高到cosφ2所需的补偿容量计算如下：Qc=P（tanφ1-tanφ2）=P（-）=P（-）Qc-无功补偿量。运营用能主要为设备的用能，本项目按照运营、办公、辅助、建筑照明（单独核算）计算用电需求。表9-3设备耗电测算设备用电容量有功功率无功功率视在功率备注1026.00519.57283.16591.72kW同时系数0.910.93乘以同时系数472.81263.34kW无功补偿0.00-184.34补偿70%补偿后负荷472.8179.00kW设备年时基数2920.002920.00理论用电量1380591.84230687.79kWh理论电量合计1611279.63kWh不可预见用电量98153.61kWh74 XXXX年耗电量170.94万kWh9.1.4耗电总量表9-4项目耗电总量测算设备耗电设备用电容量1026.00kW年耗电量170.94万kWh建筑照明用电容量656.30kW年耗电量156.12万kWh合计设备用电容量1682.30kW年耗电量327.06万kWh9.1.5煤炭分析本项目煤炭能耗主要为锅炉消耗，年耗量约为565.00吨。9.2节能设计9.2.1设计依据本项目节能措施依据《国家发展改革委关于加强固定资产建设投资项目节能评估和审查工作的通知》精神进行设计编制，参考规范如下：1.《中华人民共和国节约能源法》（主席令第90号），1997年11月1日施行；2.《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；3.《公共建筑节能管理规定》（中华人民共和国建设部令第143号）；4.《山东省节能管理条例》；5.《山东省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知》；6.《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会令第6号）；7.《综合能耗计算通则》（GBT2589-2008）；8.相关规范：《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94033-2001、74 XXXX《冷水机组能效限定值及能源效率等级》GB19577-2004、《低压配电设计规范》GB50054-95、《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93、《建筑照明设计标准》GB50034-2004、《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇（2007）》、《建筑采光设计标准》、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006、《民用建筑节能设计标准山东省实施细则》、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008、《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-2006、《通风机能效限定值及能效等级》GB19761-2009、《电力变压器能效限定值及能效等级》GB24790-2009、《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-2003、《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-2003等。9.2.2节能措施1.采用先进的技术和设备，提高能源利用率，降低能源消耗；2.整个工程采用设备自动化管理系统，对建筑物电气，给排水、空调、动力设备进行监视、测量、控制、调节，对用电负荷设置时段自动管理，有利于节约能源；3.采用智能照明控制系统，对本工程各公寓楼、会所中心、室外景观等环境进行照明控制。可借助各种不同的预设置控制方式和控制元件，对不同时间、不同环境的光照度进行精确设置和合理管理，能有效节约能源；4.各建筑物的主要照明光源采用节能型电感整流器的直管、H管、U形管、螺旋管、荧光灯；公寓及康复中心场所考虑人性化照明，采用柔和或间接照明，公共走道、楼梯等采用紧奏荧光灯（俗称节能灯）；5.在变配电项目中选用节能型低损耗变压器及变配电装置；6.夏季制冷和冬季制暖循环泵分开设置，采用能效比较高的变频离心冷水机组，采用大温差系统，减小管径及降低水泵耗电量，根据冷却水温度控制冷却塔风机，节约风机耗电量；7.冷却水系统、冷冻水系统设水处理，减少污垢，提高热交换效率。采用导热系数小的保温材料，减少热损失；8.空调通风系统中的各类设备均选用效率高、能耗小的产品；9.对溴化理直燃机、螺杆冷水机组、循环水泵和空调箱等能耗大的设备，其设置既满足设计负荷的需求，又能在部分负荷节能运行；10.采用闭式二次泵水系统，次级泵为变流置泵，采用变频控制，节能效果明显；11.对于各全空气空调系统，夏冬季新风量通过该区域CO2浓度控制，过渡季节采用全新风运行方式，既达到节能目的，又改善空气品质。74 XXXX9.2.3建筑节能1.节能设计标准项目各建筑等节能设计执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。2.建筑围护结构加气混凝土有非常好的可加工能力和隔热、保温能力，而且可塑性非常强，可铇可锯，有非常好的加工特性。具有如下优点：质轻：孔隙达60%～80%，体积密度一般为450～700kg/m3，为普通混凝土的1/4，黏土砖的1/3，空心砖的1/2，与木质差不多，能浮于水。可减轻建筑物自重，大幅度降低建筑物的综合造价。防火：主要原材料大多为无机材料，因而具有良好的耐火性能，并且遇火不散发有害气体。耐火700度，为一级耐火材料，100mm厚墙体耐火性能达225分钟，200mm厚墙体耐火性能达480分钟。隔音：因具有特有的多孔结构，因而具有一定的吸声能力。10mm厚墙体可达到41分贝。保温：由于材料内部具有大量的气孔和微孔，因而有良好的保温隔热性能。导热系数为0.19～0.22W/（m·K），是黏土砖的1/5～1/4。通常20cm厚的加气混凝土墙的保温隔热效果，相当于49cm厚的普通实心黏土砖墙。在墙体材料选择上采用蒸汽加压混凝土砌块作为外墙体材料。3.保温隔热项目按照GB50189-2005标准围护结构传热系数和遮阳系数限值，屋面保温材料选用挤塑聚苯板XPS，外墙采用膨胀聚苯板EPS外保温方式。4.门窗工程项目涉及门窗工程，将提高窗户的气密性，减少空气渗透，其气密性等级，不应低于现行国家标准《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106-2008）规定的6级水平。窗框靠墙体部位的缝隙，不得采用普通水泥砂浆补缝。砂浆的干缩，必然造成缝隙的空气渗透，尤其水泥砂浆遇水，其碱性将对铝合金框材产生腐蚀作用，加速窗户的损坏。正确的方法是在窗框与墙之间的缝隙中填入高效保温材料，然后再在窗户的两边与墙的交界处，用密封胶封闭，防止雨水浸入。从节能和改善室内热环境条件来看，采用双层玻璃的传热系数是单层玻璃的29%～56%，热损失可减少70%左右，对房间能起到很好的保温隔热作用。74 XXXX本项目应选取中空节能玻璃窗，需根据窗墙比确定外窗满足的传热系数，采用普通中空玻璃满足传热系数要求，窗框类型可采用断热桥铝合金或多腔塑钢框。建议建筑宜设置外部遮阳。外置式遮阳可以采用固定式和电动式。绿化遮阳可以通过在窗外一定距离种树，也可以通过在窗外或阳台上种植攀援植物实现对墙面的遮阳，还有屋顶花园等形式。落叶树木可以在夏季提供遮阳，常青树可以整年提供遮阳。9.2.4空调节能项目办公楼安装中央空调机，主要采取以下节能措施：①减少空调的冷、热负荷。主要措施：改善建筑物围护结构的热工性能与光学性能；采用高效冷光光源，选择合适的照度，采用钥匙控制开关来控制室内主要用电器具。②规定合理的温度、湿度标准，采用多功能温控器，对室内的空气温度进行自动调整。③根据《房间空气调节器能效限定值及能效等级》（GB12021.3-2010）强制性国家标准，选用的空调器必须达到国家2级能效标准要求。选用风机总效率（含风机、电机及传动效率）大于0.52。平时使用的机械通风系统的单位风量耗功率（WS）均小于0.32。9.2.5电气节能加强项目供电系统的科学管理，设计合理的供配电系统及照明方式。①合理选择电压，减少变压级次；②照明采用高效节能灯具依据项目照明的具体情况和各种电光源照度标准，本项目选择采用T5节能灯，符合《国家发展改革委、财政部关于下达2010年度财政补贴高效照明产品推广任务量的通知》中对高效照明节能产品推广的要求。根据两种照明产品的参数对比，在相同的照度下，T5荧光灯单灯功率为31W，T8荧光灯的单灯功率为39W，两者功率差20%。项目照明采用T5节能灯年节电量74.26万kWh×20%=14.85万kWh。9.2.6给排水节能项目采用了现代节水灌溉技术，可大幅度地降低绿化区水资源消耗。加强用水管理，配置流量计、水表等计量设施，对各用水装置实行定额管理，消除跑冒漏滴，减少浪费。最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。74 XXXX为了节约用水，给水系统采用优质管材、管件（包括管接头、弯头、三通和四通）及附件（包括法兰、阀门和水龙头），防止跑、冒、滴、漏，减少输送过程的水资源消耗。9.2.7节能管理制度本项目根据《企业能源管理导则》（GB/T15587-2008）等国家和行业法规要求进行节能管理，具体措施如下：（1）建立和完善节能管理体制，设立能源管理岗位，明确岗位任务和职责。组织能源管理人员、设备操作人员以及其它有关人员进行节能培训。为了规范和协调各项能源管理活动，应有系统地制定各种文件（管理文件、技术文件和记录），严格贯彻执行。（2）加强能源管理，建立和完善节能考核制度，根据生产过程中运量、运力等多种因素变化情况及时调整生产计划，保持生产的高效、节能。加强生产调度指挥，建立和完善岗位责任制和能源消耗定额管理制度，提高能源利用率。（3）建立台账，定期统计。建立能量平衡测试制度。（4）按照国家有关规定配备满足管理需要的能源计量器具，制定和实施有关文件，对计量器具的购置、安装、维护和定期检定实行管理，保证其准确可靠。（5）建立能耗用量状况分析制度，及时发现耗能异常部位或工序，及时采取措施加以解决。（6）应根据设备特性和生产调度，使耗能设备在最佳状况运行。（7）要严格贯彻执行操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。（8）项目运营后，严格落实各项节能措施和制度。本项目符合国家产业政策和技术政策，符合区域发展规划，符合行业准入条件。采取的节能措施有效。74 XXXX十、环境影响评价10.1项目厂址环境现状目前项目已完成了项目区土地流转、土地平整和回填，同时项目的水、电设施已经布设到位，场区内进场道路已经完备。10.2项目建设期环境影响图10-1项目建设期环境影响概况10.2.1施工期废水影响分析本项目施工期产生的废水主要包括机械设备的清洗废水、含淤泥的工地污水和施工人员的生活用水，建设单位应做好工地污水的导流排放，设置沉淀池沉淀后充分循环利用，防止遍地漫流；对清洗材料、设备和车辆的废水经沉淀处理后可循环利用的，要尽量循环利用，不能循环利用的，采取分片浇洒厂地的办法消减。10.2.2施工对周围环境空气的影响施工期间土地整理开挖及回填会产生扬尘、沙石、水泥运输及装卸过程中随风散逸的粉尘、运输车辆进出施工场地卷起的扬尘以及施工机械和运输车辆排放的燃油废气等。74 XXXX1.施工扬尘影响分析一般来说，施工期所产生的各类扬尘源属于瞬时源，产生的高度都比较低，粉尘颗粒也比较大，污染扩散的距离不会很远，其影响主要在施工场地附近100m左右的范围内，主要对施工人员影响较大，项目远离居民区，对项目周围影响较小。2.道路扬尘影响分析运输车辆道路扬尘强度除了与风速、湿度等因素有关，还与路面状况有关。根据类比调查，如果施工单位没有采用密封车辆运输，同时存在超载现象，将会产生泥土洒落情况严重，运输车辆经过的路段，道路积土严重，影响道路景观等现象。致使运输车辆产生的道路扬尘对环境造成污染影响。因此，施工单位必须加强管理，应按山东省有关环境卫生管理办法和要求在限制运输车辆行驶路线的同时，采用密封车辆、加盖篷布防止泥土洒地面和采取车辆冲洗及地面洒水等防范措施，以减少道路扬尘对环境的污染影响。10.2.3施工期噪声影响分析施工期的主要噪声源是施工机械作业时产生的噪声和振动、出入施工场地车辆（主要是建筑材料运输车辆）产生的噪声。机械设备振动产生的噪声声压级介于50～84dB（A）之间且随距离的衰减较快，其影响范围较小。本项目施工噪声是短期的，在做好管理的条件下，施工期工地作业噪声包括频繁运输车辆交通噪声的影响，也都会下降到可接受的程度。10.2.4施工期固废的影响施工期间的固体废物主要是施工过程中产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾等。建筑垃圾主要来源于开挖土方和建筑施工中产生的砖瓦、石灰、沙石等，虽然这些废物中有毒有害的成分较低，但粉状废料可随地面径流进入水体，严重时会造成水环境的短暂污染。因此，施工期的建筑垃圾应有计划地堆放，及时清运或加以利用，如废弃建材可用集中填沟碾实处理，以防对环境景观和土壤的破坏。所产生的生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质，产生恶臭，传染疾病，对周围环境和作业人员的健康将带来不利影响。因此，对生活垃圾应主要收集并及时清运，使其得到妥善处置。10.2.5营运期环境影响分析筹建项目建成后，本基地74 XXXX投入正常运营后，对环境的影响主要有：大气环境影响、水环境影响、环境噪声影响、固体废弃物影响、生态环境影响、辐射环境影响等。1.废水分析筹建项目废水主要包括生活污水和部分护理中心产生的医疗废水，项目的排水体制采用雨污分流制。室内污废水排入室外污水管道；食堂、养老公寓、综合办公楼等生活污水分别经隔油池、化粪池予以处理后直接排入市政污水管道。2.废气分析大气环境影响，项目的主要废气是餐饮服务中心的厨房废气、蒸汽锅炉的燃油废气以及停车场机动车尾气。餐饮服务中心的柴油灶产生的燃油烟气发生量相对较少，对于锅炉，燃料如果采用无烟煤碳，污染物的发生量也较少，汽车尾气对区域环境质量的影响主要因素。3.噪声分析本项目的环境影响主要包括以下两个方面：一是医疗设备噪声对场界环境及病房的影响；二是项目拟建地周边道路交通噪声对医院的影响。主要噪声源是停车场汽车噪声以及动力设备噪声，包括来自锅炉、供水水泵噪声以及通风排气用的各类风机噪声、道路交通噪声等。4.固体废弃物分析项目建成后固体废弃物主要包括：生活垃圾、医疗废弃物、污水处理产生的剩余淤泥等。生活垃圾指苑内内由于日常生活活动而产生的废弃物，如果皮、食品包装纸盒、厨房垃圾等；医院废弃物主要为一次性注射器、输液袋等；有感染的废弃物如死亡、重症老人使用过的纱布棉球等（属危险固废）等。5.辐射环境影响筹建项目建成投入运营后，用于辅助护理治疗的各种医疗设备包括：胃肠机、CT机、核磁共振仪等。（1）胃肠机、CT胃肠机、CT均采用X射线进行摄影的技术设备。上述设备中产生Z射线的装置主要由X射线管和高压电源组成，其污染因子由X射线装置，电子枪产生的电子经过加速后，高能电子束和靶物质相互作用，将产生韧致辐射，即X射线，这种X射线是随机器的开、关而产生和消失。（2）磁共振仪74 XXXX磁共振仪成像设备由磁体系统、梯度系统、射频系统、计算机系统和辐射设备系统等五部分组成。其工作原理，即人体内的氢核在一定静磁场和射频场的作用下，所产生的氢核核磁共振仪信号，经过数字处理，重建以磁共振信号强度为基础的图象。磁共振影响系统就是利用上述原理进行医学诊断。磁共振仪项目的污染因子为静磁场强度、射频电场强度和射频磁场强度。在正常的工作状态下应用上述设备将对环境带来一定的影响。10.2.6水土流失来源及防治措施1.水土流失来源项目施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受雨水及地表径流的冲刷，造成严重的水土流失，直接危害项目区下游居民的生产和生活。2.水土流失防治措施项目区水土流失防治按照“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的原则，采取建设项目的水土保持措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度，有效防治水土流失。①对项目建设过程中形成新生面如开挖面，填土边坡应采取截洪沟、边坡种草、修筑挡土墙等护坡工程。②加强施工和运行管理，认真落实土方施工边挖、边运、边填、边压的方式，尽量减少松土堆放裸露时间和避免大量松土存放。施工和运行过程中修筑好临时截洪、排水系统和沉沙池，并及时清理，确保水系畅通。③结合项目区绿化，将表土集中堆放到指定地点，并用薄膜覆盖存放，以解决工程绿化时缺乏表土回填问题。土方施工完毕后，及时进行裸露面的硬化和绿化种植，减少疏松裸露面积，保持水土，美化环境。④根据当地气象条件，选择适宜的土方施工时间，应尽量避免在暴雨集中的季节进行场地平整或土石方工程施工，以减少暴雨对裸露地表的侵蚀和冲刷。⑤施工期间废弃渣石应选择专门的存放场地，并修筑好拦渣坝，防止废渣乱堆乱放，废渣场堆满后要采取覆盖表土、植树种草的水土保持措施。10.3环境影响评价结论根据建设项目的工程分析及污染物排放特点，结合当地的环境要素，采用工程影响环境要素与影响程度识别表进行识别。识别结果见下表：74 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告表10-1建设项目工程因素与影响程度识别环境资源项目阶段自　然　资　源生　态　环　境社　会　环　境生　活　质　量水土流失地下水质地表水文地表水质环境空气声环境农田植物森林植被野生动物水生动物濒危动物渔业养殖土地利用工业发展农业发展老龄事业交通燃料结构节约能源旅游工业发展社会经济娱乐文物古迹生活水平建设期场地清理-1-1-1地面挖掘-1-2-1运输-1-1-1-1+1安装建设-1-1+1材料堆存-1小计-1-5-5-2-1+2+2运行期用水废气-1噪声-1-1固废排放-1产品、原料-1+3+3+2中国产业竞争情报网76www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告就业+2+1+1小计-1-1-2-1-1+2-1+3+4+5注：3—重大影响；2—中等影响；1—轻微影响；“＋”—有利影响；“－”—不利影响。从上表可知，建设期影响因素主要体现在占地、农地整理、地面工程建设对地表植被的影响，以及以上施工过程中产生的粉尘、噪声等。工程建设期间的不利影响表现在对环境空气、声环境、水土流失、交通等环境要素的影响，其中对环境空气和噪声的影响是中等程度的，其他影响是轻微的影响。工程运营期对环境要素的不利影响主要表现在环境空气和声环境方面，产生的影响对环境空气是中等程度的，其它是轻微程度的，在工程建设期和运营期，将对本地老龄事业发展和社会经济带来较大的有利影响。中国产业竞争情报网76www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告10.4建设项目对环境要素影响性质识别同样采用环境影响矩阵筛选表的形式，对建设项目影响环境要素的性质进行识别，结果见下表。表10-2建设项目影响环境要素的性质进行识别表影响性质环境资源不　利　影　响有　利　影　响短期长期可逆不可逆局部广泛短期长期广泛局部自然资源水土流失√√√地表水质√声环境√√√√生物资源农田生态森林植被野生动物水生动物濒危动物渔业养殖社会环境土地利用√√√工业发展农业发展老龄事业√√√√交　　通√√√燃料结构节约能源生活质量美学旅游健康安全√√√√√√√社会经济√√√√娱　　乐文物古迹生活水平√√√√√注：短期指建设期，长期为运行期。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告从上表可知，建设项目对环境要素的不利影响除施工期少量水土流失外，其余都是可逆的，工程施工期对环境空气、声环境、生态环境、土地利用、交通等的影响是短期的。对环境长期的有利影响表现在老龄事业发展、社会经济和生活水平等方面，这些影响大多是长期和广泛的。10.5生态环境保护措施10.5.1施工期间环境保护措施1.水环境（1）施工期间产生的大量泥浆水和雨水含有大量的沙石及少量部分的生活污水，工程施工单位应该在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免排水管道的堵塞。（2）工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地产生的生产垃圾等应与当地环卫部门取得联系，征询其意见并定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。2.大气环境工地扬尘是施工期最主要的环境空气污染源，针对扬尘的来源，根据山东省大气环保有关规定，提出对控制扬尘污染的措施主要包括：（1）建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在工地周围设置围护栏，以起到隔阻工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。（2）采用商品混凝土浆，这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料在运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。（3）严格按照渣土管理有关规定执行，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。（4）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和洒落。（5）驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。（6）中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加吉布覆盖，以防止建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清除。（7）妥善合理地安排工地建筑材料及其他物件的运输时间，确保周围道路畅通。3.声环境一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面产生的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大。建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。（1）选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。（2）对于产生高声级的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度地减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。（4）施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，减少施工噪声影响时间。凡超过夜间噪声标准的设备，夜间必须停止使用。以减轻噪声对周围环境的影响。（5）严格按照国家和地方环境保护法律法规要求进行施工，采取各种有效措施，把施工场地边界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的指标要求范围内。（6）施工中应加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增大机械噪声的现象发生。4.固体废弃物（1）施工人员居住区的生活垃圾要实行袋装化，每天由清洁员清理，集中送至指定堆放点。（2）尽量减少建筑材料在运输、装卸、施工过程中的跑、冒、滴、漏，建筑垃圾应在指定的堆放点存放，并及时运送当地垃圾处理场。5.施工期管理工程建筑施工单位应合理安排运输车辆使用时间，尽可能将运输时间安排在交通低峰时，避免由于建材的运输造成周边道路的交通堵塞。同时在交通低峰时运输车辆可以节约大量的运输时间、油耗及减少车辆慢行时排放的CO、HC对项目建设地环境空气质量的影响。工程建筑施工单位要保持周围道路路面的平整和整洁，保证过往车辆和行人出行的安全和通畅。在施工前，施工单位应详细编制施工组织计划并建立环境管理制度，要有专人负责施工期间的环境保护工作，对施工中产生的“三废”中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告应作出相应的防治措施及处置方法。环境管理要做到贯彻国家的环保方针、政策、法规和标准，建立以岗位责任制为中心的各项环保管理制度，做到有章可循，科学管理。10.5.2运营期间环境保护措施项目建成后，对各个分区进行绿化，可以美化环境、减少水土流失，改善生态环境质量。绿化植物应选择乡土植物，精心配置，以达到良好的绿化效果。项目建成后，由于表面已做硬化处理，并且进行绿化，水土流失程度将大为减轻。同时，项目通过完善相关排水设施，减小了边坡的水土流失。此外，工程建成后，为减轻场内空隙地可能产生的水土流失，将采取条播草籽绿化的措施。本项目依据本地的自然生态环境，选择了适合当地气候、土壤条件的本土植物，结合不同区域的功能，做到点（各建筑单体附近的小块绿地）、线（主次干道两侧的林荫道、绿化带）、面（总体布局）相结合，精心配置，以达到良好的绿化效果。1.废水处理措施本项目运营后，主要包括生活污水和医疗护理废水，年排放总量约375.09t，混合废水经回用水中转池和污水处理站处理后，水中主要污染物总量大部分削减，达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准限值。项目废水经污水处理站处理后，达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准，对周边影响较小本项目生活污水产生量243t/a，主要进入化粪池进行预处理。预处理后的生活污水进入基地内自建的污水处理站集中处理，污水站设置一套地埋式生化污水处理，该处理工艺成熟，出水可达到《污水综合排放标准》一级标准。因生活污水中不含有重金属污染物，经深度处理达到《城市杂用水水质标准》中的绿化标准后可作为绿化浇灌用水回用到园区内，减少污水外排量。生活污水处理流程示意图如下所示：中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告图10-2项目生活污水处理资料来源：公司提供2.废气处理措施对于基地餐饮服务中心从厨房柴油灶油烟、燃油废气，主要通过加强抽气，尽量收集后随油烟经井道集中排出屋顶来加以解决。3.噪声处理措施●基地总图规划布局合理，把噪声较大的动力设备应远离生活办公区，同时在其墙体内壁、顶部敷设吸声材料及双层固定窗及双道隔声门。●食堂厨房选用低噪声型送排风机，排风管道采用阻尼减板。●加强噪声设备的维护管理，避免因不正常运行所导致的噪声增大。●为减轻周围道路交通噪声的影响，基地应合理布局各功能位置，在靠近道路一侧应设置20cm以上的绿化带，宜选择一些树高叶大，常年茂盛的树种，以形成天然隔音屏障。4.固体废物处置措施项目固体废弃物主要有医疗护理废物、生活垃圾。医疗护理废物收集、运送、贮存、处置必须严格执行《医疗废物管理条例》和《危险废物贮存污染控制标准》分类、分时收集、及时清运、及时处置。具体措施如下：（1）苑内处置措施中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告l医疗护理废物应分类收集，对一次性器材，必须认真执行其发行和回收登记制度。l医疗护理废物的暂时贮存应满足下述要求：必须与生活垃圾存放地分开；必须与护理区、食品加工区和人员活动密集区分开；应有严密的封闭措施；禁止将产生的废水直接排入外环境；库房外宜设有供水龙头，以供暂时贮存库房的清洗用；避免阳光直射库内，应有良好的照明设备和通风条件；在库房外的明显处同时设置危险废物和医疗护理废物的警示标识。l医疗护理废物的暂存时间。医疗护理废物暂时贮存柜（箱）应每天消毒一次，箱中的废物应做到日产日清。废物暂时贮存温度应低于20℃，时间最长不超过48h。l医疗护理废物的交接。医疗护理废物的转移过程应遵从《危险废物转移联单管理办法》及其他有关规定的要求。l在苑内各独立空间安排人，每个护理单元均应设污物梯；基地的污物和尸体运送路线尽量避免与出入院路线交叉；所有污物通过医用的污物路线运输至暂存处和停尸房。（2）苑外处置措施l医疗护理废物的交接与运送l医疗护理废物的处置资质。医疗护理废物应由有经营资格的危险废物处置单位处置。l县级以上各级人民政府卫生行政主管部门，对医疗护理废物收集、运送、贮存、处置活动中的疾病防治工作实施统一管理、统一监督。l一般性的生活垃圾由当地环卫部门及时清运，集中处置。5.辐射污染防治措施l拟建机房的使用面积和屏蔽能力应达到《医用X射线诊断卫生防护标准》中的要求；机房内不得堆放与诊断工作无关的杂物；辐射工作场所应设置电离辐射标志，拟建机房的门外均有工作指示灯和电离辐射警告标志，CT机房最好门机联锁装置；各项规章制度、操作规程、应急处理措施必须齐全，并张贴上墙。l每台X射线机应配备适量的符合防护要求的各种辅助防护用品，如铅围脖、铅眼镜、铅围裙等。l应注重对机房的射频磁场屏蔽设计，尤其是对金属整体“封闭”的焊接处及门缝处的设计，并对封闭施工提出相应的技术要求；屏蔽门与门框搭接处应衬以角钢形的铅板。l基地中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告应按照辐射防护规定制订防护守则及操作程序，并设立专职或兼职辐射防护监督员，负责全苑的辐射防护与安全工作；放射工作人员须持证上岗。l建立有效的放射防护监测和监测制度，严格控制无关人员进入放射工作场所，放射工作场所外应设置明显的放射性标识和中文警示说明，经常检查放射防护计划和措施的有效性，发现异常情况，及时采取改进措施。l应请辐射监测部门对各种放射仪器以及周边环境进行定期检查，以免发生泄漏。10.5.3环境管理措施1.建立健全环境管理制度建设项目需要配套的环保设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。环保设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当在建设项目投入试生产之日起三个月内，向原环境影响评价文件审批部门申报环境保护设施竣工验收，并附送建设项目环境保护竣工验收文件，经环境保护行政主管部门验收合格并领取排污许可证后，该建设项目方可正式投产使用或经营。建设单位应当按照排污许可证核准的污染物种类、数量、浓度或者强度以及排放方式排放污染物，并应依法缴纳排污费。无排污许可证或者排污许可证过期的，排污者不得排污。建设单位应当依法向环境保护主管部门如实申报登记排放污染物的种类、数量、浓度或者强度，并提供有关资料。污染物排放种类、数量、浓度或者强度需作重大变化或者污染物排放方式、去向发生改变时，建设单位应分别在变更前十五日或者紧急变更后三日内向环境保护行政主管部门申报变更登记。2.环境管理人员本项目对各个分区的环境保护工作安排专职人员负责，具体负责环保设施的运行、检查、维护等工作。建立岗位职工卫生保护制度。加强对职工的安全和环保教育，进行生产过程中环境保护的培训，形成良好的环境保护意识。10.6地质灾害影响分析项目拟选地址地质结构稳定，对本项目的建设经营不产生影响。本项目不涉及大规模的地下建筑工程建设，项目建筑设计强度、抗震等级按照规定设置，一般地质灾害不会对项目造成影响。项目本身对建设地地质环境没有影响，不会引发地质灾害。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告10.7特殊环境影响项目建设地址位于淄博市淄川区泰和西路，周边没有需用特别防护的设施和区域。因此，项目没有其他特殊环境的影响。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十一、职业安全卫生消防11.1职业安全卫生11.1.1设计依据1.《中华人民共和国安全营业法》（中华人民共和国主席令第70号[2002]）；2.《中华人民共和国劳动法》1994年7月5日颁布；3.《中华人民共和国消防法》（中华人民共和国主席令第6号）；4.《营业经营单位安全培训规定》(国家安全监管总局[2005]第3号局长令)5.《劳动防护用品监督管理规定》(国家安全监管总局[2006]第1号局长令)6.《中华人民共和国职业病防治法》(2001年10月27日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)7.《职业病诊断与鉴定管理办法》(中华人民共和国卫生部[2002]第24号令)8.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）9.《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）10.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）。11.1.2主要危害因素与危害程度1.危害因素分析项目运营期间，护理过程中可能对护理工作者身心健康，劳动安全造成危害的物品、部位、场所及其危害范围和程度如下：1.有毒有害物品的危害。本养老机构在日常工作中产生的有毒有害物品主要有污水处理产生的剩余污泥及有标记的固体废弃物，如一次性注射器、输液袋。另外还有挥发性的麻醉药品，如遇多氧或其他可燃气体时，易发生火花导致爆炸。2.危险性作业的危害危险性作业的危害本项目主要是从事于辐射环境的工作场所，如放射科配有的X光透视机、X光拍片机、胃肠机、CT机、核磁共振仪等。3.在治疗，诊断过程中危险因素较大的设备种类、型号、数量、分布点及危险程度分析一般的辐射性设备主要有胃肠机、CT及普通X光机。胃肠机是供医技人员中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告做消化道X线透视检查过程中，适时拍摄、记录有诊断价值的被检部位或病变影像的摄影装量；CT是计算机断层X射线摄影术，它使用了精确准直的X射从各种不同的离散角度扫描所关注的平面；上述设备都是通过X射线装量的工作原理获得，X射线随机器的开、关而产生和消失。即X射线装量在非治疗状态下不产生射线，只有在开机并处于出线状态时才会发生X射线。磁共振仪，该设备的主要组成部分为磁体系统、梯度系统、射频系统、计算机系统和辅助设备系统五部分组成，是在核磁共振波谱学的基础上建立起来的磁共振成像，即人体内的氢核在一定磁场和射频将向周围环境产生电磁辐射。因此，该项目的污染因子为静磁场强度、射频电磁场强度和射频磁场强度。2.危害程度分析（1）固体废弃物，如一次性注射器、输液袋、纱布、棉球等属危险固废，均需按照危险固废的各项管理办法进行操作，将对固体废弃物合理、妥善处理。因此本项目的固废不会对周围环境产生较大的影响。（2）放射性设备操作时，造成放射线源危害。由于放射线设备，其射线能量较低，在工作期间（开机时）医技人员均穿上防护工作服，周边墙面的建筑设施均按防辐射的保护措施进行施工。因此，放射性设备所产生的X射线，对医技人员及周围环境的产生的影响是非常小的，是可以接受的。11.1.3安全措施方案针对不同的危害、危险性因素所波及的范围和危害程度，研究提出的安全措施。主要有：1.危险性的固体废弃物的收集、运输、销毁均按照危险固废的各项管理办法进行操作。固体废弃物的收集均要做好相关的标志，储存应按GB18597—2001《危险废弃贮存污染控制标准》执行危险废弃必须储存于容器中，地面须硬化防渗漏，且可收集地面冲水。各类固废应分类收集和暂存，转移过程应遵守从《危险废弃转移单管理办法》及其他有关规定的要求，除少部分尸体和手术产生的人体附件送路桥区火葬场焚烧处理，其余统一密封收集后可由资质的专业公司进行安全处理。2.放射性设备胃肠机，CT所产生的X射线对环境的污染，通常将其安放在屏蔽性能满足辐射防护规定的建筑物内。根据《电离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18877—2002）、《医用诊断X线卫生防护标准》（GBZ130—2002）中的规定，对射线装置机房的辐射屏蔽应按如下要求进行规划设计：（1）各机房应有足够的使用面积，单管头200mAX射机房应不小于24㎡，双管头的宽不小于36㎡，机房的高度不低于3.20m。（2）机房墙面、地面、天面的处理。对有射线束朝向的墙壁应有2mm的铅含量的防护厚度，其他侧墙壁应有1mm铅含量的防护厚度。机房的天面、地面应与侧墙壁同等考虑，要充分注意上下邻室的防护与安全。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告（3）机房控制室的观察室与屏蔽的应避开主射束方向，且应考虑其有足够的屏蔽能力。铅玻璃的屏蔽能力应与同墙体的屏蔽能力相同。（4）机房的建设不要使用空心砖及空心预制板。（5）防护门应采用专业单位营业的屏蔽门，屏蔽能力达到相应墙面的铅当量。11.2消防11.2.1设计依据本项目实施时即建立严格的防火管理制度，同时在基地内各建筑内按照《建筑灭火器具配置设计规范》（GB50140-2005）要求配备混合气体灭火器材，办公区设置醒目“禁火”标志，经常对员工进行防火安全教育。办公区布局、通道布置均可保证消防畅通，确保工作安全。参考设计依据如下：1．《中华人民共和国消防法》[主席令第6号]，2009年5月1日起修订施行；2．《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3．《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；4．《建筑灭火器装置设计规范》（GB50140-2005）。11.2.2消防措施l苑内有两路供水管路（DN150）可进入院内，供水压力为0.3MPa，能满足消防扑救的供水要求。l苑内设置地上式消火栓，消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。l苑内各建筑物除按规定设置水消防设施外，还规定设置手提式或二氧化碳灭火器。项目消防由消防部门统一提供，项目按照规定自备各种消防器材。除此之外，本方案需认真执行“预防为主、消防结合”的消防工作方针及项目当地有关防火方面的规定，设备安装中应采取了一系列防范措施，消除隐患，最大限度地减少火灾的发生。11.2.3火灾报警系统火灾报警系统在现代化生产企业中起着极为重要的安全保障作用。火灾报警系统属于智能子系统，能在完全脱离其他系统或网络的情况下独立正常运行和操作，完成自身所具有的防灾和灭火的功能，具有绝对的优先权。项目采用的火灾报警系统的结构、组成、功能都应符合我国现行的规范。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告对项目设置火灾报警系统，当发现异常现象时自动报警系统启动。使火灾在发生时能够早发现、早报警、早灭火，减少由火灾造成的损失。11.2.4灭火系统项目的消防对象主要是机电设备和各种再生资源，采用的灭火设备主要为混合气体灭火系统：混合气体自动灭火系统的灭火剂由氮气（N2）、氩气（Ar）和二氧化碳（CO2）按一定的比例混合而成，是纯天然的洁净气体灭火剂。这种灭火剂具有以下特点：不污染被保护对象，不破坏大气臭氧层（即ODP值为0），对人体及动植物无不良影响，电绝缘性好（不导电），无色、无味、无毒，所以被人们称为纯天然的绿色消防产品，是理想的哈龙灭火剂的替代产品之一。其灭火机理是将燃烧区中氧的浓度降到维持燃烧所需的浓度以下，实现窒息灭火，是纯物理作用。11.2.5消防知识教育要做好项目的消防工作，就要对事态进行事前控制，对员工进行加强消防知识的教育，防患于未然。1．利用各种形式对员工进行消防工作重要性的宣传，增强员工的消防意识。2.组织员工学习相关的防火知识和自救手段，积极开展业务训练。3．组织重点部位人员进行灭火演习，熟练掌握各种灭火设备、器材的使用，熟悉本部位的水源和防火安全通道位置。4.对各部门防火负责人、专职消防队员组织进行专门的消防知识培训。5.利用广播、宣传栏，大力宣传《消防法》的有关内容，使员工成为合格的义务消防员。6.坚持在行政例会上宣传防火安全，适时开展防火安全教育。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十二、项目组织机构与人力资源配置、项目管理12.1组织机构根据我国的国内情况，大型养老院、康复护理中心等，其组织机构和行政区划都是在苑长的领导下进行。项目组织机构下院所办公室、设苑长办公室、一般会员管理部、高级会员管理部、财务处、护理部、商务部等9个机构部门分别具体负责相关业务的开展与运营。12.2人力资源配置本项目计划聘用管理人员16人，护理人员1450人，其他人员46人，共计1512人。表12-1人力资源配置表序号岗位人数（人）薪酬（万元）1管理人员16722护理人员145072503医务人员8724研究人员6485综合办公人员12846后勤人员20120　合计1512764612.3人员招聘筹建项目的人力资源配置，是个大型养老护理机构。其工作人员的编制，分两大部分，一部分是护理人员，另一部分是后勤保障人员。未来，本基地还将进一步申请设立康复护理医院，故本项目人员编制参照了卫生部有关组织编制规定确定。（1）劳动定员数量——高层管理人员苑长：1人；常务副苑长、副苑长：2人；中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告财务总监：1人。——中层管理人员中层管理人员主要包括苑长办公室、一般会员管理部、高级会员管理部、护理部等九个部门，每个部门设正部长（主任）1名，部分部门设置多个副部长（主任）。——部门下属人员的配置各部门根据相关工作内容，及业务量进行相关人员配备。（2）技能素质要求——行政管理人员主要包括苑长办公室、一般会员管理部、高级会员管理部、财务处、护理部、商务部等工作人员，其文化素质要求大专以上。——护理人员要求专业对口的大专毕业以上文化程度。——技术研究人员要求专业对口的大学毕业以上文化程度。——后勤保障行政管理人员，一般要求大专以上文化程度，负责基建工程和改造工程的专业技术人员一般要求大学本科毕业以上学历。——设备运行、维修管理人员要求职业技术学院（校）毕业，并达到中、高级技工水平。——一般操作工人，初中毕业以上文化程度。12.4人员培训培训对象主要为领导干部、基层干部、护理人员以及技术人员12.4.1领导干部培训通过业务讲座、短期培训班、聘请有关管理方面专家讲课或外出培训等方法，使领导干部的技术、经济管理更趋成熟，按市场经济模式管理企业。12.4.2技术人员培训员工培训应包括培训职工人数、培训内容、培训目标、培训方法和培训费用。培训员工必须经考核合格后，并颁发上岗证，所有员工都必须凭上岗证才能上岗。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告图12-1项目人员培训模式资料来源：公司提供项目人员采用分批招募、分批培训的方式进行，具体执行方案如下：表12-2项目生产人员培训推进阶段培训时间进度培训内容方式执行效果岗前培训第一堂机构文化、概况、发展规划等集中授课受训者了解本机构第二堂行业发展概况集中授课受训者了解行业第三堂基地运营管理制度集中授课受训者了解运营管理制度第四堂护理及安全知识集中授课受训者掌握护理及安全知识第五堂基本技能培训现场授课受训者掌握基本工作技能岗上培训定期与不定期工作技能培训老师指导受训者掌握具体工作技能中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告12.5项目管理12.5.1项目管理项目建成后，将独立核算、自主经营。12.5.2资金管理严格按照财务管理的规定，实行专款专用、专户储存，单独建账，不得挤占挪用、转移、截留。资金支付严格按照计划进行，坚持验收制度，凭单据报账，同时接受上级部门的监督检查和审计部门审计。确保项目资金的合理使用。中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十三、项目实施进度13.1建设工期项目建设工期为36个月，从2013年10月到2016年9月。13.2项目实施进度安排项目计划从2013年10月开始实施，到2016年9月结束，建设期36个月。项目建设所需的项目申报、土建工程等前期筹备工作从2013年8月开始实施，待资金到位后开始正式建设。13.3项目实施进度表具体项目实施进度如下表所示：中国产业竞争情报网93www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告表13-1项目实施进度序号执行项目2013年8—9月2013.102013.112013.122014.92014.102015.82015.92015.102015.112016.52016.72016.82016.91项目审批、备案　　　　　　　　　　　　　2土地整理　　　　　　　　　　　　　3房屋安装、装修设计　　　　　　　　　　　　　4土木工程建设5安装装修　　　　　　　　　　　　　6设备谈判签约　　　　　　　　　　　　　7设备采购　　　　　　　　　　　　　8设备安装调试　　　　　　　　　　　　　9人员招聘　　　　　　　　　　　　　10人员培训　　　　　　　　　　　　　11项目试运行　　　　　　　　　　　　　12项目整体验收　　　　　　　　　　　　　13项目正式运营　　　　　　　　　　　　　中国产业竞争情报网94www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十四、投资估算与资金筹措14.1项目总投资估算14.1.1投资估算依据1.《投资项目可行性研究指南》（试用版）。2.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资［2006］1325号）。3.《工程勘察设计收费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）。4.类似工程的概算、预算及技术经济指标。5.建设单位提供的有关资料。6.建设单位管理费：按工程费用的1.5%计取（财建［2002］394号文）。7.勘察设计费：按工程费用的2.5%计取（计价格［2002］10号文）。8.工程质量监督费：含于“建设单位管理费”内一并计取。14.1.2建设投资估算表14-1项目建设投资单位：万元序号工程或费用名称合计第１年第２年第３年1建设投资27720.8413583.358626.415511.091.1工程费用22631.269278.828147.255205.191.1.1建筑工程费用13335.055467.374800.623067.061.1.2设备购置费(含安装)6369.002611.292292.841464.871.1.3安装工程费2927.211200.151053.79673.261.2工程建设其他费用4345.463966.67231.27147.531.2.1土地使用费3060.023060.020.000.001.2.2建设单位管理费181.0574.2365.1841.641.2.3可行性研究经费30.0030.000.000.001.2.4勘察设计费546.92546.920.000.001.2.5场地准备及临时设施费60.0060.000.000.001.2.6工程监理费135.7955.6748.8831.231.2.7环境影响评价费14.0014.000.000.001.2.8劳动安全卫生评价费7.787.780.000.00中国产业竞争情报网96www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告1.2.9引进技术费用0.000.000.000.001.2.10工程保险费130.1053.3446.8429.921.2.11工程招标代理服务费13.585.574.893.121.2.12联合试运营费12.143.356.682.111.2.13运营准备费21.438.329.563.551.2.14人员培训费87.6235.3228.6823.621.2.15办公设备购置费45.0412.1520.5612.331.3预备费744.12337.86247.89158.371.3.1基本预备费404.65198.68125.6880.291.3.2涨价预备费339.47139.18122.2178.0814.1.3流动资金估算本项目的流动资金需求量是指项目运营过程中，满足正常的生产经营周转所需要的流动资金的最低保有量。在本项目的投资概算中，采用分项估算法，测算流动资金为1445.34万元。中国产业竞争情报网96www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告表14-2项目流动资金估算单位：万元序号项目建设期建设经营期正常经营期　　12345678910111流动资产　1581.141989.192350.022350.022350.022350.022350.022350.022350.022350.021.1应收账款665.88782.35867.52867.52867.52867.52867.52867.52867.52867.521.2库存物资　560.24734.97894.43894.43894.43894.43894.43894.43894.43894.431.3现金　355.01471.87588.06588.06588.06588.06588.06588.06588.06588.062流动负债　694.40815.86904.68904.68904.68904.68904.68904.68904.68904.682.1应付账款　694.40815.86904.68904.68904.68904.68904.68904.68904.68904.683流动资金　886.741173.331445.341445.341445.341445.341445.341445.341445.341445.344流动资金本年增加额　886.74286.59272.010.000.000.000.000.000.000.00中国产业竞争情报网97www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告14.1.4项目总投资本项目总投资为30017.68万元，其中建设投资为27720.84万元，建设期利息851.50万元，流动资金为1445.34万元。表14-3项目总投资估算单位：万元序号项目总计投资占比一建设投资27720.8492.35%1.1工程费用22631.2675.39%1.1.1建筑工程费用13335.0544.42%1.1.2设备购置费(含安装)6369.0021.22%1.1.3安装工程费2927.219.75%1.2工程建设其他费用4345.4614.48%1.2.1土地使用费3060.0210.19%1.3预备费744.122.48%二建设期利息851.502.84%三流动资金1445.344.81%四项目总投资30017.68100.00%中国产业竞争情报网98www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告14.2资金筹措及投资计划表14-4项目资金筹措及投资计划单位：万元序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年1项目投入总资金30017.6813714.359775.146256.18272.010.001.1建设投资27720.8413583.358626.415511.090.000.001.2建设期利息851.50131.00262.00458.500.000.001.3流动资金1445.340.00886.74286.59272.010.002项目总投资29005.9413714.359154.436055.5781.600.002.1建设投资27720.8413583.358626.415511.090.000.002.2建设期利息851.50131.00262.00458.500.000.002.3铺底流动资金（自筹）433.600.00266.0285.9881.600.003资金筹措30017.6813714.359775.146256.18272.010.003.1项目资本金22005.9411714.357154.433055.5781.600.003.1.1建设投资自筹20720.8411583.356626.412511.090.000.003.1.2铺底流动资金（自筹）433.600.00266.0285.9881.600.003.1.3建设期利息（单利）851.50131.00262.00458.500.000.003.2债务资金8011.742000.002620.713200.62190.410.00中国产业竞争情报网100www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告3.2.1长期借款7000.002000.002000.003000.000.000.003.2.2流动资金借款1011.740.00620.71200.62190.410.004项目投入总资金结构30017.6813714.359775.146256.18272.010.004.1项目投入总资金权益资金总和（资本金）22005.9411714.357154.433055.5781.600.004.2项目投入总资金债务资金总和8011.742000.002620.713200.62190.410.00中国产业竞争情报网100www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十五、财务评价15.1计算依据及相关说明15.1.1项目测算参考依据1．《中华人民共和国会计法》[主席令第24号]，2000年1月1日起实施。2．《企业会计准则》[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施。3．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施。4．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》[财政部、国家税务总局令第50号]，2009年1月1日起实施。5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会2006年审核批准施行。6．项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。15.1.2项目测算基本设定根据相关政策，项目营业税、城市维护建设税以及教育费附加可以免交。1．项目获得的利润所得税按照25%计算。2.项目所涉增值税项目按照17%税率计算。3．项目涉及房产按照20年折旧，机器设备按照12年折旧，残值率均为5%。4．本项目的财务评价期间为11年，其中建设期1年，建设投产期2年、生产经营期8年。5．项目运营规模：本项目投产后按照第一年76.76%运营规模，第二年90.18%运营规模，第三年及以后各年运营规模均为100%。6．税后利润提取盈余公积金的比例为10%。7．财务基准收益率按5%社会折现率计算。7．项目测算以万元（人民币）为基本单位。中国产业竞争情报网101www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.2总成本费用估算15.2.1直接成本在计算期内按不变价格计算，本项目在达产后的正常经营中，年均直接成本（包括运营过程中所涉耗材及原料和动力成本）约为1546.46万元。其中，燃料和动力成本约为293.56万元，其余为原辅料成本。表15-1主要原辅材料和动力成本单位：万元序号项目建设期建设运营期正常运营期　　1234567891011　运营负荷0.00%76.76%90.18%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%1运营成本06338.448570.3310567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.651.1直接材料费0961.691129.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901.2直接燃料费0225.33264.74293.56293.56293.56293.56293.56293.56293.56293.561.3工资及福利费04587.606116.807646.007646.007646.007646.007646.007646.007646.007646.001.4其他费用0563.831058.901375.191375.191375.191375.191375.191375.191375.191375.191.4.1折旧费0523.43983.041276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.671.4.2修理费040.3975.8698.5298.5298.5298.5298.5298.5298.5298.52中国产业竞争情报网105www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.2.2工资及福利费用本项目总计用工人数为1512人，企业工资及福利费总额约7646万元。15.2.3折旧及摊销项目涉及房产按照20年折旧，机器设备按照12年折旧，残值率均为5%。表15-2项目折旧表单位：万元序号项目名称建设期建设运营期正常运营期　　12345678910111房产　　　　　　　　　　　1.1原值　6667.535854.413740.320.00　　　　　　　第2年起折旧　316.71316.71316.71316.71316.71316.71316.71316.71316.71316.71　第3年起折旧　　278.08278.08278.08278.08278.08278.08278.08278.08278.08　第4年起折旧　　　177.67177.67177.67177.67177.67177.67177.67177.671.2折旧费　316.71594.79772.46772.46772.46772.46772.46772.46772.46772.461.3净值　6350.8211610.4414578.3013805.8513033.3912260.9311488.4710716.029943.569171.102设备设施(含安装）　　　　　　　　　　　中国产业竞争情报网105www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告2.1原值　2611.292292.841464.870.00　　　　　　　第2年起折旧　206.73206.73206.73206.73206.73206.73206.73206.73206.73206.73　第3年起折旧　　181.52181.52181.52181.52181.52181.52181.52181.52181.52　第4年起折旧　　　115.97115.97115.97115.97115.97115.97115.97115.972.2折旧费　206.73388.24504.21504.21504.21504.21504.21504.21504.21504.212.3净值　2404.564309.165269.824765.604261.393757.183252.972748.752244.541740.333本年折旧费　523.43983.041276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.674净值　8755.3815919.6019848.1218571.4517294.7816018.1114741.4413464.7712188.1010911.43表15-3项目摊销表单位：万元序号项目名称建设期建设运营期正常运营期　　12345678910111无形资产（土地）　　　　　　　　　　　1.1原值3060.02　　　　　　　　　　　第2年起摊销　510.00510.00510.00510.00510.00510.000.000.000.000.00　第3年起摊销　　　　　　　　　　　1.2摊销费　510.00510.00510.00510.00510.00510.000.000.000.000.00中国产业竞争情报网105www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告1.3净值　2550.012040.011530.011020.01510.000.000.000.000.000.002递延资产　　　　　　　　　　　2.1原值　1375.52741.15764.40　　　　　　　　第2年起摊销　229.25229.25229.25229.25229.25229.250.000.000.000.00　第3年起摊销　　123.53123.53123.53123.53123.53123.530.000.000.00　第4年起摊销　　　127.40127.40127.40127.40127.40127.400.000.002.2摊销费　229.25352.78480.18480.18480.18480.18250.92127.400.000.002.3净值　1146.261534.641244.57480.18480.18480.18250.92127.400.000.003合计　　　　　　　　　　　3.1原值3060.021375.52741.15764.400.000.000.000.000.000.000.003.2本年摊销费　739.26862.78990.18990.18990.18990.18250.92127.400.000.003.3净值　3696.283574.652774.581500.18990.18480.18250.92127.400.000.00中国产业竞争情报网105www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.2.4修理费本项目的修理费按固定资产原值的0.5%计提，年修理费约为98.52万元。15.2.5财务费用在本项目中，涉及建设期间长期贷款以及营运期间短期流动资金贷款，具体数额参阅总成本费用表。15.2.6其他费用——营业费用：主要用于项目的推广和宣传费用以及经营人员差旅费等。按营收的2.5%计，正常经营年份，本项目的其他营业费用约为365.67万元。——其他管理费用：主要用于管理服务费、咨询费、研究费、办公费及差旅费等。按营收的1.5%计，正常经营年份，本项目的其他管理费用约为221.22万元。15.2.7总成本费用项目逐年总成本费用计算详见下表。中国产业竞争情报网106www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告表15-4项目总成本费用表单位：万元序号项目名称12345678910111运营成本06338.448570.3310567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.6510567.651.1直接材料费0961.691129.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901252.901.2直接燃料费0225.33264.74293.56293.56293.56293.56293.56293.56293.56293.561.3工资及福利费04587.606116.807646.007646.007646.007646.007646.007646.007646.007646.001.4其他费用0563.831058.901375.191375.191375.191375.191375.191375.191375.191375.191.4.1折旧费0523.43983.041276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.671276.671.4.2修理费040.3975.8698.5298.5298.5298.5298.5298.5298.5298.521.4.3其他制造费00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002管理费用0841.141022.381211.401211.401211.401211.40472.14348.62221.22221.222.1无形资产摊销0510.00510.00510.00510.00510.00510.000.000.000.000.002.2其他资产摊销0229.25352.78480.18480.18480.18480.18250.92127.400.000.002.3其他管理费用0101.88159.60221.22221.22221.22221.22221.22221.22221.22221.223财务费用037.2412.04412.61343.88286.56229.25171.94114.6357.310.003.1利息支出037.2412.04412.61343.88286.56229.25171.94114.6357.310.003.1.1长期借款利息000401.19343.88286.56229.25171.94114.6357.310.00中国产业竞争情报网108www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告3.1.2流动资金借款利息037.2412.0411.420.000.000.000.000.000.000.003.1.3短期借款利息00.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004营业费用0280.68329.77365.67365.67365.67365.67365.67365.67365.67365.675总成本费用合计07497.509934.5212557.3312488.6012431.2812373.9711577.4011396.5711211.8511154.545.1其中：可变成本05976.407748.529455.369455.369455.369455.369455.369455.369455.369455.365.2固定成本01521.092186.003101.983033.242975.932918.612122.051941.211756.501699.186经营成本06197.568076.679877.879877.879877.879877.879877.879877.879877.879877.87中国产业竞争情报网108www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.3销售收入、销售税金及附加和增值税估算15.3.1营业收入表15-5项目收入序号项目床位数收费标准（元/月）营业总额（万元）1慈慧智能养老苑6600　　1.1集体公寓640011408755.21.2独栋养老公寓20021005042寿灵山中药养生苑40012005763老年用品销售　　582.84有机食品销售　　249.81　项目人数（人）补贴标准（元/人）收入（万元）5养老财政补贴7000　11765.1完全自理老人40001306245.2半自理老人20001503605.3完全不能自理老人10001601926孤儿财政补贴46019731089.10　项目数量价格（元）营业总额（万元）7临终法事业务4503700016658骨灰盒代管及相关服务10000150150　合计　　14747.9115.3.2销售税金及附加费用根据国家及地方相关支持养老结构政策，项目的营业税额、城市维护建设税以及教育费附加可以免交。只有部分商品销售收入需要缴纳增值税，正常运营期，将缴纳约30.10万元，具体如下表：中国产业竞争情报网109www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告表15-6项目销售税金序号项目名称建设期建设运营期正常运营期123456-11　运营负荷0.00%76.76%90.18%100.00%100.00%100.00%1营业收入(不含税)0.0011227.1413190.9014626.9314626.9314626.932增值税0.0023.1027.1430.1030.1030.103销售税金及附加0.000.000.000.000.000.003.1营业税0.000.000.000.000.000.003.2城市维护建设税0.000.000.000.000.000.003.3教育费附加0.000.000.000.000.000.0015.4损益及利润及分配表15-7损益及利润及分配单位：万元序号项目名称建设期建设运营期正常运营期12345678910111营业收入(不含税)0.0011227.1413190.9014626.9314626.9314626.9314626.9314626.9314626.9314626.9314626.93中国产业竞争情报网111www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告2退税及补贴0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004总成本费用0.007497.509934.5212557.3312488.6012431.2812373.9711577.4011396.5711211.8511154.545利润总额0.003729.653256.382069.592138.332195.642252.963049.523230.363415.073472.396弥补以前年度亏损0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.007应纳税所得额0.003729.653256.382069.592138.332195.642252.963049.523230.363415.073472.398所得税0.00932.41814.09517.40534.58548.91563.24762.38807.59853.77868.109税后利润0.002797.232442.281552.201603.751646.731689.722287.142422.772561.312604.2910奖励及福利基金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0011法定盈余公积金0.00279.72244.23155.22160.37164.67168.97228.71242.28256.13260.4312任意盈余公积金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0013可供投资者分配的利润0.002517.512198.061396.981443.371482.061520.752058.432180.492305.172343.8614应付利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0015未分配利润0.002517.512198.061396.981443.371482.061520.752058.432180.492305.172343.8616累计未分配利润0.002517.514715.576112.547555.929037.9810558.7212617.1514797.6417102.8219446.6817息税前利润0.003766.893268.422482.212482.212482.212482.213221.463344.993472.393472.3918息税折旧摊销前利润0.005029.585114.234749.064749.064749.064749.064749.064749.064749.064749.06中国产业竞争情报网111www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.5盈利能力分析15.5.1投资利润率与投资利税率投资利润率，又称投资报酬率，指项目达到正常生产能力后的年税后利润总额与项目总投资的比率。本项目中投资利润率为11.57%。投资利税率，其中“利”是指税后利润总额，“税”是指全部销售数量的税金及附加。计算公式为：投资利税率=年利税总额/总投资*100%。本项目中投资利税率为11.57%。15.5.2财务内部收益率、财务净现值和投资回收期经测算，财务评价指标如下表：表15-8财务评价指标一览　税后税前内部收益率12.30%16.14%净现值（万元）7617.0612727.03投资回收期（年）8.037.02中国产业竞争情报网112www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.5.3项目现金流量表表15-9项目财务现金流量表单位：万元序号项目名称建设期建设运营期正常运营期12345678910111现金流入0.0011320.0013300.0014747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9127104.681.1营业收入(含税)0.0011320.0013300.0014747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.911.2退税及补贴0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3回收固定资产余值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010911.431.4回收流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001445.342现金流出13583.3515780.4613956.3110240.769968.759968.759968.759968.759968.759968.759968.752.1建设投资13583.358626.415511.090.000.000.000.000.000.000.000.002.2流动资金0.00886.74286.59272.010.000.000.000.000.000.000.002.3经营成本93297.210.006197.568076.679877.879877.879877.879877.879877.879877.879877.872.4增值税进项税额878.770.0069.7681.9690.8890.8890.8890.8890.8890.8890.882.5销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003所得税前净现金流量-13583.35-4460.46-656.314507.144779.154779.154779.154779.154779.154779.1517135.924累计税前净现金流量-13583.35-18043.81-18700.12-14192.98-9413.83-4634.67144.484923.639702.7814481.9331617.86中国产业竞争情报网115www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告5调整所得税0.00941.72817.10620.55620.55620.55620.55805.37836.25868.10868.106所得税后净现金流量-13583.35-5402.18-1473.413886.594158.604158.604158.603973.793942.913911.0616267.837累计所得税后净现金流量-13583.35-18985.53-20458.95-16572.35-12413.75-8255.15-4096.55-122.773820.147731.1923999.02表15-10项目资本金财务现金流量表单位：万元序号项目名称建设期建设运营期正常运营期12345678910111现金流入0.0011320.0013300.0014747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9127104.681.1营业收入(含税)0.0011320.0013300.0014747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.9114747.911.2退税及补贴0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3回收固定资产余值0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010911.431.4回收流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001445.342现金流出13714.3517012.1215861.6512246.3911912.6211679.2311636.2411778.0711765.9711754.8411711.852.1项目资本金13714.359775.146256.18272.010.000.000.000.000.000.000.002.2借款利息支付0.0037.2412.04412.61343.88286.56229.25171.94114.6357.310.002.3借款本金偿还0.000.00620.711075.621065.41875.00875.00875.00875.00875.00875.002.3.1总投资借款本金偿还000875.00875.00875.00875.00875.00875.00875.00875.00中国产业竞争情报网115www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告2.3.2流动资金借款本金偿还0.000.00620.71200.62190.410.000.000.000.000.000.002.4增值税进项税额0.0069.7681.9690.8890.8890.8890.8890.8890.8890.8890.882.5经营成本0.006197.568076.679877.879877.879877.879877.879877.879877.879877.879877.872.6销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得税0.00932.41814.09517.40534.58548.91563.24762.38807.59853.77868.103净现金流量-13714.35-5692.12-2561.652501.522835.293068.683111.662969.832981.942993.0715392.83中国产业竞争情报网115www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.6盈亏平衡分析通过项目预期营业收入的实现程度来分析项目的盈亏平衡问题，可以发现，在其它条件不变的情况下，只要项目的营业规模达到55.1%，即可保本不发生亏损。如下图所示：图15-1项目盈亏平衡中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告15.7敏感性分析图15-2项目敏感性分析由上图可以看到，销售收入和直接成本对内部收益率影响最大，其它指标对项目收益影响较小。企业在项目运作时应主要保障销售收入目标的实现，同时尽量控制直接成本。方案收益率为12.3%，大于基准收益率5%，项目可行。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十六、经济效益及社会效益分析16.1经济效益经过谨慎财务测算，项目达产后，年营业收入14747.91万元，年总成本费用11154.54万元，年经营成本9877.87万元，年利润总额3472.39万元，所得税868.10万元，年税后利润2604.29万元，投资利润率11.57%，投资利税率11.57%，营业利润率23.74%，税后财务内部收益率（全部投资）12.30%，税前财务内部收益率（全部投资）16.14%，税后财务净现值FNPV（I=5%）7617.06万元，税前财务净现值FNPV（I=5%）12727.03万元，税后投资回收期8.03年（含建设期3年），税前投资回收期7.02年（含建设期3年），盈亏平衡点（营业规模达到率）55.15%。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射淄博市及周边县、市、区、洲，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解山东省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对山东省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于山东省的经济社会发展具有重要意义。从财务评估来看，本项目是可行的。16.2社会效益淄博市2012年60周岁以上老年达到76.89万人，占全市总人口数的18.15%，高于全国、全省老年人口比例，若以山东省10.85%的老年人愿意入住养老院的比例计算，将需要约8.34万张养老床位。本项目建成后，能提供7000张养老床位，集“居家养老”和社会服务为一体，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为山东省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十七、项目风险分析及应对措施17.1项目风险构成风险分析贯穿于项目的可行性研究，项目开发建设和项目建成后项目运营的全过程，着重研究和识别的风险包括：17.1.1市场风险市场风险是竞争性项目遇到的主要风险，养老机构虽然不是竞争性很强的项目，但是它还是具有一定的市场风险，它主要表现在筹建项目服务范围、淄博市经济社会发展预测，以及对入苑人数、收费水平以及苑内消费水平的预测与实际情况发生较大偏离。17.1.2技术风险筹建项目建设标准是省内示范项目，特别是高级护理及技术人才的配置，如达不到预期要求，而导致护理水平的整体下降，入苑人员资源的减少，而造成营业收入达不到预期效果的风险。17.1.3工程风险在项目的建设过程中由于工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的风险。17.1.4资金风险投资者因故不能资金到位，或者因利率、汇率变化而导致融资成本升高，给建设和护理运营造成损失。17.1.5外部协作条件风险如外部配套设施中交通运输条件、供水、供电、供气、通讯等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和医疗运营带来困难。17.1.6社会风险原来设想的社会条件、社会环境发生变化，给项目带来的损失。如政策风险。17.1.7其他风险如国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化，给项目带来的损失等。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告17.2项目风险应对措施筹建项目7种主要风险程度均表现为一般，但为了进一步规避风险，降低风险损失，本项目在可行性研究阶段的风险防范对策主要包括：风险回避、风险控制、风险转移、后备措施等四种。17.2.1风险回避风险回避即本项目在建成运营后，不做重大对外投资，不对外担保，不进行期货和股票二级市场投资，从投资源头回避风险。17.2.2风险控制风险控制主要指本项目法人单位除制定严格的管理制度、投资决策规定等规章制度外，今后主要从事于养老相关事业投资，并且不做多元化投资，只围绕老龄化产业相关联的有关的产业投资。17.2.3风险转移转移风险是将项目投资者承担的风险转移出去。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移，项目法人单位对项目的固定资产，都要进行投保，对国家规定的应保尽保的财产都进行保险，将项目风险损失转移给保险公司承担。非保险转移是将项目转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在合同谈判中增加索赔条款，将风险损失转移给合同对方承担。17.2.4后备措施有些风险要求事先制订好后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施，主要有费用、进度和技术三种后备措施。预算应急费：是一笔事先准备好的资金，用于补偿差错、疏漏及其他不确定性对项目费用估计精确性的影响。预算应急费在项目预算中应单独列出，不能分散到其他费用的项目之下，否则，项目建设班子就会失去对支出的控制。如项目对投资概算中的基本预备费，就属于预算应急费。进度后备措施：对于项目建设进度上，如有不确定性的因素，项目各方一般不希望延长时间的方式来解决。因此，就要设法制订出一个较紧凑的进度计划，争取项目各方要求完成的日期前完成。从网络计划的观点来看，进度后备措施就是在关键路线上设置一段时差或浮动时间。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告技术后备措施。技术后备措施专门用于应付项目的技术风险，它可以是一段时间或是一笔资金。一般情况下，预算和进度后备措施可能用上，而技术后备措施很可能用不上。只有当不大可能发生的事件发生，需要采取补偿行动时，才动用技术后备措施。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十八、项目综合结合及建议18.1项目综合研究结论未来，据淄博市老龄办估算，淄博市老年人口每年将以3.9%以上的速度递增，预计到2020年，淄博市老年人口将达到101.4万人，占全市人口的22.5%；到2045年，老年人口比率将达到全市总人口的1/3左右，老龄化形势日益严峻。本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。1.项目区土地资源丰富，可充分发展养老服务体系项目。本项目建成后，能提供7000张养老床位，集“居家养老”和社会服务为一体，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航。2.本项目选址地点合理，不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，环境优美，并按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。3.本项目建成后，将通过现代管理体系，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住的安心、吃的舒心、玩的开心、健康温馨、子女放心，使得区域老年人护理需求得到更好的满足。4.该项目规划理念先进可行，实施方案合理，符合国家产业政策。项目是进一步促进当地养老服务行业发展的重要支撑，市场前景看好。5.项目建设方案合理，项目交通便利；项目生产在环保、安全、消防等方面可以符合国家和山东省的相关要求。6.项目财务评价计算结果表明，项目财务盈利能力强，抗风险能力强，并有一定的经济效益和社会效益，项目的建设具有可行性。18.2项目建议1.建议淄博慈慧智能养老苑高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告2.建议淄博慈慧智能养老苑充分进行市场调研，做好设备设施选购等工作，确保设备的先进性和适用性。3.项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。4.建议淄博慈慧智能养老苑积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。5.建议淄博市政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn 北京华经纵横咨询有限公司“千禧乐园”项目可行性研究报告十九、附录1.法人登记书2.组织机构代码证3.开户许可证4.民政局准建批复5.市重点建设项目文件6.中华中医药学会团体会员证7.土地证中国产业竞争情报网125www.chinacir.com.cn'