房地产可行性研究报告 22页

'第一部分项目概况一.项目建设背景项目投资额12000万，建设期两年，年利率12%1.1重庆市房地产市场走势结论:l从2010年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势;l重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面,1.1.1全市情况2010年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积12000万平方米，同比下降4.43%；销售金额3272亿元，同比增长23.8%。其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额2611亿元，同比增长9.34%。去年主城区商住房成交均价12887元/平米，同比增长8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅21.8％，城镇居民可支配收入增幅21.3％。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。去年主城区商住房供销结构基本协调。2010年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在13000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在12000元/平米以下的占72.96%。1.2北碚区概况结论:l北碚区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合实验区；l2010年全区实现地区生产总值102亿元，同比增长21.2%；全年城镇居民人均可支配收入10950元，比去年同期增长8.3%；22 1.2.1北碚区建设厂址选择北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。l经济发展据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；l工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。l交通状况22 水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。l区内配套有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控电话；移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7％，电压合格率94.2％。全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到90％以上。城市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。第二章项目建设的必要性项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。l蔡家组团蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“1331”22 的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；l重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为10平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资12.7亿元，建设期限为2005年——2010年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。l西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。l重庆市二环路的建设与212国道的改造重庆市二环高速路已于2005年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.212国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。212国道已不能满足其间的需求。212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。22 1.4地块概况结论:l位于北碚区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；l自然环境较好，交通便利；l建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.第三章项目市场预测当地经济状况和需求预测结论:l重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为20.4平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来10年，重庆的城市化率将达到45%，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米2800元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达15000余亩，总建筑面积为500万余平方米，共12000余套。同时一些混合项目（别墅产品+花园洋房）的占地面积已达5000余亩，总建筑面积为460万平方米左右，总套数13000余套。预计未来四年放量总计会达到6000套以上，即每年1500套。重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增长，根据2003年至2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为3：7，即独立别墅每年的消耗量在450套左右，联排别墅每年的消耗量在1050套左右。22 目前重庆市一般高级社区的顶层跃层(把高层与多层统一估计)的比例占户数5%左右，面积比应该在10%左右。2005年主城区住宅销售1100万平方米，其中30%的高档楼盘量就有330万平方米，以10%的比例计就是33万平方米，以平均每套200平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在3000套以上，而别墅物业的成交量在1500套左右。以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在4500套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为7：3以上，也就是说至少有70％的别墅级客户没有购买别墅型产品。看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。重庆别墅市场分析结论：u重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。u重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。1.7.1重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（1995年以前的）市场萌芽期、（1996-2002年）市场平淡期、（2003年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。 阶段一：重庆别墅市场萌芽期（1995年以前） 22 这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在1.5-1.7元/平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二：重庆别墅市场的平淡期（1996-2002年）这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台《空置高档房地产开发项目的通知》的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到2002年11月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风”的鼎盛时期。产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在300平米以上，联排大多集中在220-300平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在400-500平米之间，甚至达到700平米，市场接受度较低。开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。价格较低，度假型别墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全兴一品庄园别墅更以1680元/平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。阶段三：重庆别墅市场的兴起（2003年至今）22 随着香樟林别墅2003年6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家45号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下：1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地1500亩的中安翡翠湖、2000亩的天龙长青湖、1600亩的蓝湖郡、3600亩的保利高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商操刀。2、别墅产品分级。一方面随着2005年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的3000万楼王荣升2004年《福布斯》中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有“中国TOWNHOUSE年”之称的2003年，TOWNHOUSE等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在50－150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等22个联排与叠拼项目。客户多元化。随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。市场供应量巨增，2003－2004年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。自然资源等环境因素日显优越，尤其是SARS后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉9号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷·天鹅湖的别墅DIY。l重庆市别墅市场现状l重庆市的低密度住宅发展之所以进入到一个高速发展阶段。主要原因有以下几点：其一，按照正常规律，5—10年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。22 其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来3—5年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境优美、规划设计合理、交通便利，总价在70—90万元的联排别墅、总价在120—140万的小独栋别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围等。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是部分开发商对本地市场的特性研究不够。并在在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。销售对象定位1.8项目定位结论:l楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。l客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。l价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为10800元/M2l户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180～200M2之间，独立别墅的面积控制在300～350M2之间。第四章项目总体规划l控制性规划要点1、容量：容积率<0.9覆盖率<23%绿地率>34%22 2、退让要求：（1）退让西侧规划道路红线不小于6米，退让察哈尔路规划道路红线不小于8米，城市道路交叉口处应增加退让。（2）退让用地北侧边界不小于10米。（3）退让其它用地边界及绿线不小于6米。（4）地下室退让道路红线、其它用地边界、绿线均不得小于3米。3、交通组织：（1）沿用地西侧规划道路及察哈尔路设置机动车出入口应距道路交叉口80米以上。（2）交通组织设计应确保人、车流线清晰、分离，避免交叉干扰。4、配套要求：（1）居住片区按组团级配套。配建6班幼儿园一座，占地面积不小于2700㎡；设置每处面积不小于2000㎡的集中绿地两处；居委会、社区服务、物业管理、老人活动室、配电房、煤气调压房等用房应一次配齐，不得漏项。（2）做好建筑配套设计，与项目有关的所有配套要一次配齐，以后不得插建。尽可能利用地下空间设置车库、机房等配套设施。（一）尚美公寓的规划要点及地形特点1、尚美公寓的规划设计要点：①容积率<0.9；覆盖率<23%；绿地率>34%22 ①建筑限高：住宅≤15m，其他规划配套设施≤9m.2、尚美公寓地形特点：①尚美公寓是一块平均宽度（东西方向）100m，长度（南北方向）约500m左右的长方形地块。②尚美公寓的东侧为长约1500多米，环境十分优越；西侧为新拓宽的马路。③与尚美公寓仅隔，多层住宅的居住区。（二）可建楼盘类型分析根据重庆市市对尚美公寓的建设规划要点及地块的地形和所处的环境，基本上可以规划成高档别墅类型楼盘1、高档别墅类型楼盘；从开发的经济效益看，修建高档别墅的利润空间大。由于尚美公寓建设限高及容积率小于0.9的控制，因此土地成本进入建筑面积的造价就很高。该土地重庆市准备采用拍买的形式取得开发使用权。拍卖的起叫价为1.2亿元，折摊到建筑面积的土地成本就达2903元/㎡。如果此地块拍卖叫价到3亿元的话，建筑面积的土地成本要达5904元/㎡，如此高的土地成本，只能开发高档别墅类型，才能有较大的利润空间。修建高档别墅，也会带来一定的风险。为了能控制风险，减少风险，避免风险，建议再作进一步的风险研究分析。22 2、普通多层住宅楼盘，马路边修建一家一户式的商业铺面。由于普通多层住宅售价低，消费群体多，加上风景优美，所以销售势头看好，但相应销售收较低。普通住宅销售利润不多，甚至可能要赔本。为了提高销售收在沿马路700米长修建一家一户式的商业铺面。虽然商业铺面的销售价比住宅高，利润空间大，但经调查，当地的商业气氛不浓商业铺位销售不十分看好，商业铺面的售价能否给开发带来多大利润，有待进一步分析。由于修建的是普通住宅，加之沿街的商业铺位，整个小区的氛围受到极大的影响，会把环境如此优美的地块给浪费和糟塌了。综上分析，此尚美公寓建议修建成高档别墅型楼盘为上策。二、主要技术经济指标尚美公寓的建筑经济技术指标为：总用地面积：82000㎡占地面积：24365㎡总建筑面积：58976㎡其中：独立别墅面积:10900㎡多层排屋：29076㎡会所：1607㎡幼儿园（6班）：1309㎡商业服务：1200㎡总户数：220～250户22 机动车位：300辆其中地下：200辆室内：100辆第五章项目实施进度计划第六章投资估算第一种方法：项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金22 建设投资=工程费用+工程建设其他费用+预备费用（或生产能力指数法）工程费用=建筑工程费+设备购置费+安装工程费预备费用=基本预备费+涨价预备费建设期各年利息=（当年贷款除以2+当年之前所有本息和）*年利率流动资金=？22 第二部分经济分析2.1投资估算、计息资金分析主要分析结论²项目开发周期为3年。²住宅总销售收入为46024万元。²项目销售均价为4000元/㎡。²预计项目计息资金14788万元，计息时间为2年，利息为2366万元。2.1.1开发情况预测1、开发时间预测。22 假设该项目于2006年10月进行挂牌出让，预计从2006年10月起进行勘察、设计等前期准备，2007年3月开工，工期12个月，预计2007年10月开盘发售，预计销售时间为2年，即2007年10月至2009年10月。项目开发周期为3年，即36个月。2、销售进度预测根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第1年能完成住宅60%的销售任务，第2年完成住宅40%销售任务.2.1.2地价估算1、根据2005年1月份北碚区北温泉镇街道社区A4-1/01、A5-1/01号地块33万元/亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按25万元/亩计算土地出让价格。地价=250000*300=7500（万元）2、支付******公司整体转让价款2500万元2.1.3基础数据1、经济指标：序号项目数量备注1基本情况1.1建设用地面积200100m2按300亩土地测算1.2计容积率建筑面积120060m2按容积率为0.61.2.1住宅建筑面积115060m2技术部门测算数据1.2.1.1独立别墅建筑面积23012m2技术部门测算数据1.2.1.2联排别墅建筑面积92048m2技术部门测算数据1.2.2商业建筑面积2000m21.2.3会所建筑面积2000m21.2.4配套设施建筑面积1000m21.4建筑密度25%1.5容积率0.62可变因素2.1管理费4%以建安成本费为基数2.2销售费用4%以销售收入为基数2.3不可预见费5%以建安成本费为基数3税金22 3.1营业税及城建税率5.1%以销售收入为基数3.2所得税率33%以税前利润为基数4利息4.1中长期贷款利率8%1—3年期含手续费2、建安费测算根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为700元/M2，即总成本=120060*700=8404万元。管理费用=8404*4%=336(万元)不可预测费用=8404*5%=420(万元)3、配套及相关费用测算序号项目面积（m2）单价小计（万元）备注1小区绿化及相关配套1.1道路60030m2503001.2绿化90045m2807202前期及工程相关费用2.1规划设计费用120060m2202401.2环保费用120060m24482.3垃圾处理费120060m21122.4质量监督120060m22242.5配套费120060m214016802.6人防费120060m2303602.7工程勘探200100m251002.8图纸审核费8054万元0.0025162.9工程监理费8054万元0.032412.10测量费200100m22402.11占道费200100m21202.12放样费200100m2120合计3821318元/m22.1.4销售收入、销售费用、营业税及城建税估算1、住宅销售收入22 =115060*4000/10000=46024（万元）2、销售费用=46024×3%=1380（万元）3、营业税及城建税=46024×5.1%=2347（万元）2.1.5投资估算经计算项目投资总额：26727万元。2.1.6计息资金估算根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析：（注：销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑）。1、计息资金金额根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑：（1）支付地价款7500万元。（2）项目启动资金按建安成本的30%估算，故项目启动资金为2748万元（即9160*30%=2748）。（3）支付******公司整体转让价款2500万元（4）支付配套费及人防费2040万元故计息资金金额为14788万元2、计息时间该项目从2006年10月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到2007年10月项目开盘才有现金流入，预计到2008年10月，预计可实现销售收入20710万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为24个月，即2年。贷款利息形成当期财务费用贷款利息=14788*8%*2=2366（万元）22 2.2经济效益分析主要分析结论²项目能实现税后利润11356万元。²投资利润率为43%。²销售利润率25%。²静态投资回收期为2.4年。²年投资利润率为14%2.2.1静态指标分析1、评价指标1）销售收入2）税前利润3）税后利润4）成本利润率、投资利润率、销售利润率2、税金1）营业税及城建税：按销售收入的5.1%提取2）所得税：按税后利润的33%提取3、利息：按8%的年利率计算22 4、利润分析该项目的投资收益及投资回报率见下表投资收益估算表（单位：万元）序号项目数额及百分比备注一销售收入46024二投资总额26727三营业税及城建税2347税率5.1%四税前利润16950五所得税5594税率33%六税后利润11356七投资利润率43%八销售利润率25%十年投资利润率14%从上表可以看出，该项目能实现销售收入46024万元，总投资额为26650万元，能实现净利润5518万元，投资利润率为14%，销售利润率为25%，年投资利润率为14%。5、静态投资回收期自2006年10月起到2007年9月，项目在运行过程中只有现金流出，没有现金流入，累计净现金流出量为14788万元，达到净现金流出量的高峰，从2007年10月开盘销售后开始有现金流入，净现金流量出现正值，。故静态投资回收期=累计净现金流量/出现正值的年份-1+|上年累计净现金流量|/当年净现金流量=1.7年注：是在按计划100%销售，现金流入时未考虑住宅提前内部认购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度计划支付的情况下编制。2.3不确定因素分析主要分析结论22 ²盈亏平衡时的销售量为70408㎡,销售率为61%,销售额为28163万元。²当地价为31万/亩时,楼面地价为775元/㎡,地价款为9304万元，预计总投资为28820万元，在售价和成本不变时，达到盈亏平衡时的销售量为75922㎡,住宅销售率为66%，销售额为30369万元。2.3.1盈亏平衡分析由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将成本作固定成本、变动成本进行分类，仅以总投资额作为计算基础。1）、该项目销售收入为46024万元，住宅的总建筑面积为115060平方米，项目平均售价为4000元/平方米。设盈亏平衡时的销售量为Q根据公式，投资总额=Q×单价×（1-5.1%）Q=26727×10000/[4000×（1-5.1%）]=70408（m2）盈亏平衡时的销售额=70408×4000/10000=28163（万元）盈亏平衡时的销售率=70408/115060=61%2）、当楼面地价上升150元/平米，达到775元/平米，此时的地价31.01万元/亩，预计项目总投资为28820万元，在销售价格不变时，同理可计算出达到盈亏平衡时的销售量为75922平方米，销售额为30369万元，销售率为66%。2.3.2.敏感性分析在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发成本作客观估计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据挂牌情况决定，地价的高低将对该项目的经济效益产生较大的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析：（1）当住宅销售均价和成本不变时，地价按楼面地价50元/平米的比例变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表（一）；（2）当地价和成本不变时，住宅销售均价按120元/平米的比例变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表（二）。22 22'