某商业项目可行性报告 23页

'22 目录22 第一章 投资环境分析一、房地产在国民经济中的支柱地位和作用(一)房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32％上升到11.56％，年均9.15％。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从8.71％上升到15.93％，年均12.61％，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03％上升为2007年的27.49％，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。(二)房地产业对投资增长的贡献对经济增长贡献40％的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重最大，高达20％以上。以固定资产投资对经济增长贡献40％计，房地产投资对经济增长贡献高达8％，是符合国际标准定义的主导产业。(三)房地产业对消费增长的贡献消费对经济增长贡献37％，房地产销售额近5年平均占全社会消费品零售总额的23.5％，是占消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。(四)房地产业对进出口增长的贡献房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际收支。2008年房地产业投资中包含了近1.5万亿建安成本，高端豪宅采用大量进口的石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约占8％建安成本，近1200亿元。(五)房地产业对就业增长的贡献22 根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6％，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0％)和第三产业就业人员平均增速(3.1％)分别高出5.6和3.5个百分点，体现了对增加就业的推动作用。更重要的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。2007年我国与房地产业直接关联的建筑业、建筑装饰业就业人数分别为3085万人、1400万人，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此估计，我国与房地产业相关的就业人数约1亿人，分别占到2007年全国就业总人口及城镇就业人口的近1/7和1/3。(六)房地产对产业的拉动作用房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。与房地产关联度排在前五位的分别是:金融保险业:2008年1－3季度，中国对房地产开发商融资贷款高达2万亿元，对住房销售贷款3.3万亿元，占整个信贷总额的16.8％，住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。商业:房地产的80％住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促进商业消费。建筑业:房地产开发成本中，有近一半是建安费用。2008年3万亿元房地产开发投资，1.5万亿元会直接间接转化为建筑业营业额。建材、装饰装修业:房地产开发原材料需求直接拉动建材业。据统计资料，钢材新增产量中的60％用于房地产项目开发。22 家具、家电制造业:全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家电的巨大需求，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。　　据华东师范大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为1.42，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。　　(七)房地产业对财政收入的贡献　　房地产开发企业对财政收入的贡献分三大类:　　一是土地出让金。2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元，当年地方财政总收入2.27万亿元，土地出让金占地方财政收入57.2％、占房地产开发企业总支出的30.36％、占房地产开发企业总成本的42％。　　二是房地产开发企业交财政的税收。据全国工商联房地产商会的调查，2008年房地产企业向政府交纳的税收占房地产开发企业总支出的19.06％。　　三是政府向房地产开发企业收费。占房地产开发企业总支出的10％左右。　　土地出让金、税费三项合计流向政府收入占房地产开发企业总支出的59.42％，房地产开发企业对财政收入的贡献度达到房地产总支出60％的高比例。　　地方财政收入总量至少60％左右投到各城市的基础设施建设、旧城改造、民生工程中。以2007年1.3万亿元土地出让金计，转化为地方投资7800亿元，如以1:3财务杠杆计，实际当年房地产投资带动了3.12亿元社会投资。(八)房地产作为支柱产业的历史考察:　　以美国为例分析　　任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都显现大致相同的规律性发展轨迹，考察世界最发达市场经济体美国80年房地产发展的长周期，可以研究判断未来中国房地产作为主导产业的长期发展趋势。　　从现有的1929年－2008年的80年数据看，房地产业GDP增加值占美国GDP的比值一直保持在平均在8％－10％的水平，尤其是在上世纪二战后至80年代，基本保持在10％左右，成为美国经济中的支柱产业。　　分析1929年－2008年房地产增加值和美国GDP数据的关系可以发现，美国80年来房地产增加值和美国GDP增长有着高度的一致性。战后50多年时间，房地产增加值增长快于GDP增长，经历了持续35年的较快速发展期，显示出主导产业的明显特征；其后增长速度趋缓，与GDP增速接近；最后其增长趋势明显放缓，低于同期GDP增长速度，但仍然继续增长，持续时间约15－20年左右。　　房地产在发达国家经济长期发展进程中，始终保持着支柱产业地位，中国经济处在发展长周期的加速阶段，房地产业的发展快于经济发展刚刚起步，至少持续到2035年，房地产业增加值的增长都会高于GDP的增长，是名副其实的经济增长发动机。　　目前的经济环境与1997年亚洲金融危机很相近，不同的是危机范围是全球性的，危机严重程度更深，对中国经济负面影响更大。在这样的外部形势下，如何正确地启动和振兴房地产业，已不单纯是救房地产业自身，同时更重大的意义是带动投资，扩大内需，保障就业，拉动中国经济平稳较快增长。　　2008年11月5日国务院出台刺激经济十项措施，11月住房和城乡建设部公布9000亿保障房建设计划，12月20日22 国务院颁布刺激房地产的13条政策，这些政策目标是加快保障房体系的建设，计划三年投入9000亿，解决1377万套保障房，以每套80平方米计，总量11亿平方米，三年年均供应495万套，年均供应面积3.6亿平方米，占2008年商品住宅5.5亿平方米销售总量的65.45％。已出台的振兴经济政策几乎没有包含对商品住房投资与开发的刺激政策。保障性住房能否带动房地产市场的复兴，国际、国内已提供了可供研究和吸取的经验与教训。2009年1月19日22 ，全国工商联房地产商会REICO工作室发布了《我国部分房地产企业开发费用分析》的报告，报告抽样调查了北京、上海、广州等9个城市、62个房地产开发企业的81个项目，计算了这些项目的市场成本。在总成本构成中，土地成本占41.2％；在总支出构成中，开发和销售环节税收占19.06％，土地支出占30.36％，两项合计流向政府收入部分占49.42％；在总销售收入中，政府份额(税收＋土地出让金)占37.37％，企业经营成本补偿占36.49％，企业剩余〔不是利润〕占26.14％，政府份额占的比重高于企业剩余11.23个百分点；总税收构成:开发环节税收占11.55％，销售环节税收占88.45％，税收占企业总成本的26.06％。　　在房地产开发企业总支出构成中，土地出让金和税收支出已占49.42％，政府收费占10％左右，合计流向政府部分已高达59.42％，其中政府收费是在房地产项目未开发前预交，土地增值税、土地使用税、企业所得税也是预交，这些预征交的税费，不仅加大了企业财务成本，也使房企资金链更加紧张。　　2007年四季度以来，深圳、广州、东莞等珠三角城市房价开始下调，2008年5月房价与2007年最高点相比回调36％，2008年底已回调近50％；上海房价2008年6月已回落23.5％，2008年底回落近30％；珠三角地区相当一部分开发商在按成本价销售，房地产开发企业降价空间已经很小。　　产业发展环境和前景。房地产是周期性波动行业，行业风险β值在现代产业群中居于高端区。房地产开发企业要经历发展周期的不同阶段:高投入高利润期、高投入低利润期、高投入亏损期和低投入拨备期。2006年到2007年间，由于市场准入、城市化进程、外国直接投资和资源价格暴涨等多重因素共同推动，房地产价格出现了局部地区的过热和不理性涨势。2008年经济周期进入下行区间，房地产业和金融业面临着增大的风险，政府稳定房地产市场，应该从成本和售价两个源头入手:一方面房地产企业按照市场规律降价促需；另一方面刚性的土地成本和税费成本需要适当降低，建立合理的、可调整的、符合客观房价形成规律的定价体系。　　在全球金融危机不断加深、中国经济通缩风险加大的形势下，政府对房地产开发企业税费作出合理调整，建立符合房价形成规律的价格体系，不仅能刺激房地产业的振兴，拉动经济增长，也会为降低房价35％左右〔开发商已平均降房价20％，政府降税费引致降房价15％〕创造必要条件，为社会的稳定与和谐作出贡献。二、国内一些专家对促进房地产业持续健康发展的政策建议　　促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向、政策配套性强。　　如前文所述，制定长期保障房建设规划，明确年保障房投资规模为500～800亿元，保障房范围限于贫困阶层，不应扩大到中低收入阶层，形成泛福利化。　　刺激住房需求政策要配套、力度要大。在现有已推出的刺激住房需求政策基础上，要补充完善的政策是:　　——明确取消央行、银监会2007年9月27日22 颁布的对第二套住房的限制，扩大对住房的需求；　　——取消住房交易环节的营业税、所得税限制，鼓励和活跃房地产市场交易；　　——取消对外籍人员购房的限制。全球金融危机已使世界各国无一幸免，各国需求都在萎缩，外需下降，此时坚持对外籍人员购房的限制，只能压缩和降低国内需求，与扩大内需的方向相悖；　　——允许全国各城市政府根据自身房地产市场现状和经济发展现状自行制定、实施配套的鼓励房地产发展政策，特别是鼓励实施购房抵扣所得税政策；——允许全国各城市政府制定购房上户口政策；　　——分阶段地持续降低房贷利率。　　推出大力度刺激房地产投资和商品住宅供应政策。政府应尽量创造良好市场环境，以刺激性政策引导房地产商按照市场规律满足政府期望的目标。面对房地产市场低迷现状，政府刺激政策更应出手快、力度大，配套完整，真正贯彻落实。　　第一，中央政府层面要清理废除过去5年已推出的一系列限制房地产发展的财政、税收、土地、建设、信贷政策，为房地产行业健康发展营造良好的外部环境。　　第二，清理废除不合理的对房地产开发商征收的税费，降低税费征收比例，政府税费应占开发商总支出的30％左右为宜，减轻开发商的负担，增大房地产企业投资动力。　　第三，进一步降低贷款利率，金融机构支持有实力的房地产商融资贷款。　　第四，国家财政资金和主权投资基金向国资委管理的国有控股房地产企业注资，扩大国有资本实力，加快国有房地产企业按照国家期望的方向发展，担负国家要承担的社会责任。　　刺激房地产行业发展政策起作用的条件是，政策方向对，政策目标准，政策力度大，政策配套完善，政策落实到位。近 5 年房地产开发投资占城镇固定资产投资比重年份  城镇固定资产 投资 (亿元)  房地产开发投资 (亿元)房地产开发投资占 固定资产投资比重 (% )2004  58620  13158  22.442005 75096    15759   20.982006   9347219382   20.732007   117414   25280   21.532008148167   30580   20.63房地产对消费的贡献年份全社会消费品零售总额(亿元) 商品房销售金额 (亿元)商品销售占全社会 消费比重 (% )2004  53950 10376 19.2320056717718080 16.082006 76410 20510 26.84200789210     29604     33.182008   108488     24071 22.18三、铜仁市房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、贵州省宏观政策的指导为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，贵州省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，省人大出台了《贵州省房地产经营管理条例》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。22 2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底铜仁市政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。铜仁市地处云贵高原向湖南西部丘陵过渡的武陵山区。东与湖南省凤凰县、麻阳县、芷江县相邻，西与江口县相交，南与万山特区、玉屏县、芩巩相接，北与松桃县相依。地理位置介于东经10805’—109029’，北纬27026′—27053′之间，境内东西长63公里，南北宽48公里，土地总面积1515平方公里。铜仁地处贵州高原向湘西山地丘陵过渡的斜坡地带，低山丘陵广布，河谷坝子沿锦江及其支流分布，属低山丘陵河谷盆坝区，城区海拔多在300—400米之间，最高处海拔1142米（米公山），最低处海拔205米（漾头施滩）。铜仁市属亚热带季风湿润气候，年平均温度16.9℃，年降雨量1200毫米以上，无霜期280天以上，平均日照1171小时，四季分明，气候宜人。铜仁城址始建于明景泰二年（公元1451年），历史上为贵州东部的商业重镇，具有悠久的历史。1949年11月11日铜仁解放，同年12月1日成立铜仁县人民政府。1978年8月21日，经国务院批准，撤县设市。铜仁市的矿产资源种类繁多，主要有磷灰石、钾页岩、石灰石、石英砂等，都属于共生矿及小型矿。铜仁市河流分锦江、河水两流域，均属洞庭湖水系。境内有流域面积大于20平方公里、长度在10公里以上的干流22条，河流总长447.3公里，河网密度28.82里/百平方公里。铜仁市水资源总量为11.44亿立方米，其中地表水径流量为8.86亿立方米，地下水径流量为2.58亿立方米。铜仁自然风景得天独厚，群山环抱，两江汇流。以山青、水秀、洞美、石美赢得“贵州各郡邑，独美于铜仁”之美誉。全国重点自然保护区—梵净山距铜仁市约80公里，铜仁十二景、九龙洞观音山、莲池庵风景区，水晶阁风景区等均在市内。铜仁市城区近期规划面积64平方公里，远期规划面积124平方公里，城区现有人口20万人左右。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来铜仁22 投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为铜仁市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。全区生产总值跃上百亿元台阶。2006年达到129.29亿元，比2000年增加63.5亿元。人均3300元，比计划增加800元，比2000年增加1462元。按可比价计算，“十五”年均增长10.3%，年均增速较“九五”提高2.0个百分点，比计划提高1.2个百分点，保持了逐年加快的良好势头。财政收入快速增长。2005年全区财政总收入将达到12.57亿元，比2000年增加7.4亿元，“十五”年均增长19.6%；其中地方财政收入7.19亿元以上，超计划1亿多元，比2000年增加3.7亿元，“十五”年均增长15.2%。固定资产投资大幅度增加。2005年突破70元，“十五”年均增长30.5%，五年累计225亿亿元（不含跨区项目），超计划135亿元，是“九五”时期的3.8倍；建成了一批重大项目，投资对经济增长的拉动进一步增强。工业和服务业保持快速发展，成为经济的主要增长点，农业增长稳定。预计“十五”期间，第一、二、三产业增加值分别达到54.38亿元、32.03亿元和44.28亿元，比2000年分别增加15.58亿元、20.53亿元和29.78亿元，一、二产业分别超计划7.1亿元和11.2亿元，三产基本与计划持平；按可比价计算增加值分别年均增长4.2%、20.8%和14.7%；第一、二、三产业增加值比重从2000年的56.9:12.9:30.2调整到2006年的42:24.8:33.2，工业和服务业增加值占GDP的比重首次超过农业。农业结构调整迈出新步伐，建成了一批特色优势农产品种植基地、畜牧养殖基地和农业科技示范区，扶持发展了一批龙头企业，带动了农业产业化发展。2006年，农业总值达到86.58亿元，比2000年增加27.78亿元，5年年均增长2.6%，其中种植业和畜牧业产值分别达到50亿元和31亿元，比2000年分别增加9.4亿元和14.2亿元，年均增长4.1%和13.4%，畜牧业产值占农业产值的比重达到36.6%。以冶金、化工、能源和特色食品等工业发展步伐加快，乡镇企业得到调整提高。2005年工业增加值达21.85亿元，比2000年增长1.17倍，年均增长16.7%，其中，地方规模以上工业实现增加值16.76亿元，比2000年增长1.51倍，年均增长20.2%。成为拉动经济增长的主要动力。以梵净山、九龙洞为重点的旅游基础设施进一步改善，商业贸易、餐饮服务、交通运输、房地产、信息、社区服务等发展迅速，建成了一批贸易批发市场。第三产业占GDP的比重较2000年提高三个百分点。2005年社会消费品零售总额达到31.6亿元，比2000年增加14.2亿元，年均增长12.7%。2006年全区城镇化水平达到23%，比2000年提高7.6个百分点，年均提高1.5个百分点。22 2008年铜仁市城镇居民人均可支配收入6500元左右，比上年增长8%左右。人均消费支出5500元左右，增长10%左右；以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车、小汽车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况铜仁名城小区、时代商汇、天都等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。四、铜仁房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原铜仁城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“为旧城减压，规划区内实行旧城改造，新城开发，拓宽道路，不许私人建房”的新规划，开始对旧城及城内古迹、古建筑加以保护。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策（5～30年），这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。第二章 项目概况一、建设地址“铜仁温州商贸大厦”项目（以下简称“本项目”）位于铜仁市最繁华的城市商业中心——大十字步行街口。北临即将完工的阳光广场二期房地产项目；西临铜仁市民族路（步行街），是市中心连接大十字与小十字的纽带，南临解放路，东临铜仁电视台及铜仁爱尔宝双语幼儿园。 二、项目规模22 “铜仁温州商贸大厦”项目规划总用地面积为9411平方米，总建筑面积144810平方米【其中：地上总建筑面积121871㎡（含：1层经营性用房7439平方米，2～3层经营性用房各7162平方米，4层经营性用房7041平方米，5层其他用房3148平方米，住宅用房84355平方米，写字楼5562平方米），地下建筑面积22938㎡（含地下1层经营性用房7646平方米，停车场15292平方米〈180个车位〉）】，总居住人口3800人。本项目已列入铜仁地区行署和铜仁市政府的“重点建设项目”。 三、项目发展条件    1、优势分析    （1）本规划区位于铜仁市大十字，符合该市总体规划确定的旧城改造范围，该市步行街经过近十年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、商业、服装、百货为一体的综合商贸区，本规划区与步行街紧邻，将成为商业步行街的有机组成部分，步行街内的水、电、污水等基础设施为本项目的建设提供了保障，并为铜仁市居民提供就业、购物服务。对铜仁市商贸流通领域的发展，将起到积极的推动作用。（2）当前，铜仁市黄金地段的资源很少，特别是坐落在大十字黄金地段，有建筑品位和建筑风格的精品商住楼市场巨大，价格一路走俏。（3）该项目是提升铜仁市城市品位，加大商贸流通业发展的高层标志性建筑，它将吸引全铜仁市民的极大关注，为日后楼盘的销售凝聚了人气。（4）铜仁市政府把该项目纳入“铜仁市2007年的重点招商引资项目”，该项目在建设上将享受铜仁地区和铜仁市“招商引资的优惠政策”。（5）据全国房地产销售数据统计，目前贵州省2007年的房地产销售价格比去年上涨2.5％，涨幅速度和增值空间在全国名列前茅。（6）神鹰企业在贵州省塑立了较高的社会知名度、较好的社会信誉度和较强的品牌影响力，为消费者增加了消费信心。（7）铜仁市目前尚无高层、高档次，集商务、购物、休闲、娱乐于一体的高级商住楼；（8）铜仁是著名的国际旅游城市，有著名的国家级风景名胜区“黔东奇观”铜仁九龙洞，有巍峨峻秀的武陵山脉，有绝壁的乌江三峡，碧波荡漾的锦江和著名的森林风光梵净山等40多处自然风景，每年吸引十多万国内外人士来此旅游、观光，城市居住人口快速增长，目前铜仁市有城市城镇居住人口20万人，三年后居住人口将达到30万人以上。    2、劣势及对策分析22 本规划红线区内，大部分是待改制的国有企业房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于80年代底和90年代初，上述房屋的拆迁买断工作，是项目建设的最大障碍。因此，由当地政府牵头实施房屋拆迁，是行之有效的唯一方案。考虑到房屋拆迁买断成本：对拆迁范围内的部分私人住宅，可考虑拆1还1的置换方案；四、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应城区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在创造铜仁“独一无二”的建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为铜仁市的商业、住宅及办公小区发展创造良好的典范。五、总体规划构思本项目参照上海、浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、休闲屋面等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设：1层经营性用房7439平方米，2～3层经营性用房各7162平方米，4层经营性用房7041平方米，5层其他用房3148平方米（休闲会所），住宅用房84355平方米，写字楼5562平方米，地下建筑面积22938㎡（含地下1层经营性用房7646平方米，停车场15292平方米〈180个车位〉，5层屋面70%的面积作绿地广场。1、规划结构小区以城市主干道作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。5层设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。22 3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造4000平方米左右的绿地广场，采用平地式设计，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。六、物业管理优良的物业管理，不仅能让商铺、办公楼、住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目拟聘请铜仁知名的信德物业服务公司进行全程物业指导，该公司从事专业房地产中介和物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，在5层顶部设主入口仅供行人出入，在解放路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第三章 项目市场分析与整合营销22 一、项目市场分析1、地段环境优越本项目位于铜仁市最繁华的城市商业中心——大十字步行街口。北临即将完工的阳光广场二期房地产项目；西临铜仁市民族路（步行街），是市中心连接大十字与小十字的纽带，南临解放路，东临铜仁电视台及铜仁爱尔宝双语幼儿园。 本项目所在地块市铜仁市的商业中心，该中心辐射整个铜仁地区。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：天天见超市、小十字菜场、道坳上菜场、市农业银行、工商银行九龙支行、中国银行铜仁分行、黔东信用社、地区医院、地区妇保站、爱尔宝幼儿园、一完小、五完小、铜仁一中、铜仁电信公司、地区邮政局、地王商业广场、铜仁信德中介公司、福霖写字楼、皇家咖啡休闲会所及新华酒店等休闲配套，生活十分便利。3、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。本项目地处城市中心及贵州省属重点中学—铜仁一中的附近，教育配套优势极为显著。随着项目地周边的幼儿园、小学、中学的各方面设施逐渐完善，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师、干部为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。4、建筑施工品质过硬本项目施工队伍必须是资质过硬的建筑机构，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精。施工方在项目的建造中，必须秉承精益求精的作风，把项目”建造成铜仁市品位最高、质量最好、设施最完善的商业、住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。5、市场供求关系良好本项目地处城市中心，周边房产开发项目较少。作为城市中心的第一个大型商住小区，随着现有拆迁户的迁入及周边学校、写字楼的人员迁入22 ，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。恰逢现阶段铜仁房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为铜仁市城市中心第一个大型商住小区，本项目前景十分看好。二、整合营销本项目拟聘请铜仁专业的房地产经纪公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。贵州铜仁信德房地产评估经纪测绘有限公司是一家从事房地产评估、测绘、营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及铜仁地区十县市，先后与128家铜仁的开发商长线合作，拥有多年的实战经验。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成任务。其中曾为2个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。三、“铜仁温州商贸大厦”价格定位现阶段本项目同类物业的一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段铜仁房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从我们调查的情况看：本项目处于铜仁市Ⅰ类商圈的最中心。Ⅰ类商圈：中心板块——零售业为主的商圈。是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括百货商铺、超市，该商圈内主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大，本项目也处于该商圈的最中心。Ⅰ类商圈特征分析（本案地段分析）（1）商圈商贸状况此商圈是铜仁传统的商业中心，随着经济和城市的不断发展，已经成为铜仁市民购物休闲娱乐消费的首选区域。商圈内业态以服装鞋帽为主，主要形式为临街的品牌专卖店，同时也包括铜仁老牌商场。22 但是，目前铜仁的商业环境还未吸引知名的百货公司进入铜仁市场，一方面：如能使铜仁消费者的消费环境不断提高，另一方面有实力的大型百货企业进入市场必然会加剧商圈内行业间竞争的激烈程度。激烈的竞争将会使区域内商业繁荣度提升。有利于区域商业品牌度的强化。（2）商业环境状况商圈内商业氛围成熟，消费者认知程度很高。因为处于老城区，普遍物业水平比较低。铜仁老城区现今正在进行旧城改造，也为商圈内商家的经营活动增加了不确定因素。同时，大面积的拆迁腾空了黄金口岸大面积的地块，为新兴物业的出现打下了基础，必然会使铜仁市区的商业经营模式发生翻天覆地的变革。如本案的建设、贵康即将面市、东太义乌商城等（3）项目地与小十字人车流量状况本次人车流量测算的对象是项目地主要入口处正街的交通流量。数据得出为：在某一时段解放路口双向流动车辆与行人的总和。选取时段为星期五上午11：00—11：05，得出：在样本时段内，通过项目地机动车流量达到111辆，行人流量达到194人。小十字机动车流量到达140辆，行人流量达到268人考虑到选取时段开始处于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比较统一等客观因素，选择1/0.8作为平均放大的加权，选择1/1.2作为最高放大的加权。我们可以测算出：项目地平均车流量为1066辆/小时，人流量为1862人/小时；最高时，车流将可以达到1598辆/小时，人流将可以达到2794人/小时。（4）商业经营状况经过我司20余天对整个市场的调查，采用逐个调查项目地块周边商业经营业态，得知本案300m范围内业态有：通讯、皮具、品牌服装、餐饮、商场、书店、纺织、美容美发、饰品、化妆品、婴儿用品、银行、药店、网吧、超市、影院、摄影、数码、眼镜、副食、特产、农副产品等2700个铺位和摊位，其中主要以服装为主，超市与品牌店人气最旺，世贸商场人气较弱。结论：l本项目的区位优势明显,是城市公认的商业中心;l经营业态种类多,主要以零售为主;l小十字方向行人流量大于项目地块，商业经营状况好于项目地块；项目附近商业物业销售情况22 板块项目名称市场定位销售状况租赁状况备注大十字中心板块福霖地产百货写字楼1层经营性用房全部售完，最高价55000元/平方米，最低售价25000元/平方米100%300-500元/㎡2层经营性用房全部售完，最高价15000元/平方米，最低售价8000元/100%100-300元/㎡平方米3层经营性用房全部售完，最高价7000元/平方米，最低售价4500元/平方米100%100-200元/㎡4层经营性用房全部售完，最高价5000元/平方米，最低售价3000元/平方米100%80-150元/㎡5层以上写字楼70%售完，最高价4000元/平方米，最低售价2180元/平方米80%20-50元/㎡调查结果分析1、从商业物业分布来看，铜仁的大型商业及购物中心，万货城、金滩新城、金码头等主要集中在铜仁北部的金滩批发零售商圈。而市中心商圈则主要集中了如世贸百货，独立铺位为主的以零售业为主的商圈。2、在所调查的几家商业项目中，“金滩新城”的人气相对较旺，主要购物者为中青年群体，营业时间不长，经营状况一般；铜仁商城主要经营小商品百货，商场经营惨淡，红色28招商较为成功，但经营状况较差，万货城招商状况欠佳。3、几家商场中，万货城的租赁价格比较高，而即将建成的商业中心更是创出了铜仁商铺的天价，临街铺面最高达14000万多元/平方米，均价在12000万到8000左右。4、经过了解，铜仁的商业项目开发规模较大，成片开发，并有成熟规划理念及相对成熟的市场定位。如金滩新城、万货城、世贸百货等。5、销售多以返祖形式、产权式为主。如红色28、恒基等；租赁市场多以免一年租金，甚至部分商家推行了免税费、工商等，如万货城。目前，该项目根据自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将22 本项目商业地产入市阶段（两年后，即：2011年12月）销售均价定为：楼层面积（㎡）平均销售单价销售总价（万元）180个车位3000元/㎡×20㎡=6万元/个1080.0－1764610000（元/㎡）7646.01743932000（元/㎡）23804.52716211000（元/㎡）7878.237162－还房279.15=6882.855500（元/㎡）3785.6470414500（元/㎡）3168.5531484000（元/㎡）1259.2写字楼5562－还房2000=35624000（元/㎡）1424.8合计50046.8Ⅰ类住宅圈该板块主要分为：大、小十字板块及老城区板块，大十字板块其商业发展价值高，属铜仁商业核心板块，在城市中有着重要的地位，该区域道路系统发达，交通方便，板块内有长城购物中心、贵康世纪星城等在建在售等商住项目，周边近邻金滩商城，其发展价值与空间潜力巨大，目前该板块开发以多层、小高层商住项目为主，尚无高层；老成区板块为城市的传统居住用地，住宅以具有古城特色外立面为主的多层和低层，居住与商业、行政办公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉动城市旅游发展的板块之一。该板块目前的主要高层项目如下：楼盘名称价格范围面积及主力面积户型及主力户型阳光CBD2000元/㎡|2780元/㎡面积范围：70㎡-190㎡主力面积：85㎡-128㎡（68.5%）户型范围：一室/二室/三室/四室主力户型：三室麒麟商都1880元/㎡|2600元/㎡面积范围：79㎡-149㎡主力面积：79㎡-118㎡（80%）户型范围：二室/三室/四室主力户型：79㎡-118㎡目前，该项目根据自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将22 本项目住宅地产入市阶段（两年后，即：2011年12月）销售均价定为：楼层面积（㎡）平均销售单价销售总价（万元）1～3084355－还房20040.26=64314.742600（元/㎡）16721.8上述价格预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。 四、“铜仁温州商贸大厦”项目整合营销1、案名：铜仁温州商贸大厦以“铜仁温州商贸大厦”这一富有经济代表性的地域命名，引领产品包装形象的焕然一新。“商贸”点明项目所在地址的商业性，“大厦”带给受高层建筑的感受。“铜仁温州商贸大厦”给整个铜仁来了商业的新意。2、推广主题：城市中央.锦江东岸.商住地标4、主打广告语：（1）2011年铜仁最值得期待的商住人文小区（开盘前）（2）领舞城市新生活（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香，掘人生第一桶金。绝版地段，浸染人文书香，尽享城市中心商圈活力，坐拥高标准景观路步行街路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城市中心片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范22 特色商业旺铺，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散，生意盎然。（4）完善配套，实现爱家之人的梦想新华书店、新华酒店、龙舟赛场、西门风景区等休闲场所举步即至；铜仁一中、一完小、无完小、爱尔宝幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章 投资计划及经济分析一、前期工作情况1、土地出让手续全部完善；2、规划方案已通过地区城规委批准；3、建施图纸、基础图纸正在设计中。二、投资计划及建设周期本项目“铜仁温州商贸大厦”项目总投资约需人民币46355.3万元，详情请见下表：1、策划、设计、地勘：450万元2、三通一平、基坑开挖、边坡治理：1800万元3、土建、水电、消防、园林绿化、智能系统及附属设施控制性指标为：1500元/㎡×144810㎡＝21721.5万元4、各种规费及办公费用开支控制性指标为：1600万元5、土地取得成本：2772.5万元其中：（五金公司片区）土地开发权、土地使用权转让费1108万元22 （工行片区）土地使用权出让金697万元（含契税）增加容积率补交出让金：6450×5×300=967.5万元6、拆迁费合计：8847.9万元其中：经营性用房买断费用：7613.5万元门面过渡费：279.15㎡×24个月×150元/㎡＝100.5万元住宅即其它用房过渡费：11020.13㎡×36个月×7元/㎡＝278万元拆迁管理费及拆迁代办费约220万元装修补偿费31795㎡×200元/㎡＝635.9万元7、营业税（地税）：66768.6万元×5.55％＝3705.6万元8、投资利率：3457.8万元3000万元（2007年初投资）×5.4%×5年=810万元7613.5万元（2009买断费用）×5.4%×2.5年=1027.8万元1.5亿元（贷款）×2年×5.4％＝1620万元9、宣传、营销、推广费用：500万元10、不可预见费用：1500万元。三、建设周期及资金来源计划本公司将对“铜仁温州商厦”项目建设于2007年初开始进入，2008年正式取得出让土地使用权。（1）公司土地投入款1108万元＋697万元=1805万元已付；（2）2007年初公司进入铜仁账户资金：3000万元（含1805万元土地款）（3）在本项目正式动工前需要拆迁经营性用房（买断）费用：7613.5万元（4）施工方垫资2000万元（5）银行部门贷款支持项目的工程启动款约：2000万元；（6）项目拆迁工作于2009年底完成，2010年2月正式动工修建，2011年底开始预订。综上所述，本项目前期需要资金10613.5万元。22 本项目计划至多在二年半内顺利完成全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。 四、经济分析本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层、车库几部分组成，由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：项目名称房地产类别销售建筑面积销售收入费用支出毛利润利润率122490.59㎡66768.6（万元）（万元）（万元）30.57%铜仁温州商贸大厦180个停车位1080.046355.320413.330.57%－1层经营性用房76467646.01层经营性用房743923804.52层经营性用房71627878.23层经营性用房6882.853785.64层经营性用房70413168.55层经营性用房31481259.2办公用房35621424.8住宅用房64314.7416721.8五、结论通过上述分析，该项目可行。22'