某经济适用房可研报告 24页

'**河西@@地块经济适用房与中低价房住宅区项目可行性研究报告（草案）24 第一部分：项目总论第二部分：市场研究2.1宏观环境分析党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标，湖南省委省政府根据中央精神和湖南实际，提出了力争率先全面建设小康社会和率先基本实现现代化的“两个率先”要求。作为副省级省会城市，**市委市政府要求全市上下要在实现“两个率先”中发挥带头与示范作用。大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。省十届人大一次会议上，省政府工作报告明确要求“24 高度重视提高困难群众的生活水平，完善对低收入者的救助制度，建立廉租住房制度，对城镇生活困难较大的家庭，在就医、子女入学、住房等方面给予优惠和照顾”。《**市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》关于房地产业发展部分也明确要求：“进行满足不同消费层次的房地产开发，加快河西、宁南、亚东等大型城市新区的建设，同时适当进行经济及廉价、廉租房的建设，改善城市中低收入家庭的住房条件”。随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，以上海为龙头的长江三角洲经济更是充满了强劲活力。**市作为湖南省省会，得益于优越的位置，其经济发展表现也相当不俗，目前衡量经济发展的一些主要指标，**市不仅在湖南省靠前，在全国也是遥遥领先。**市政府根据自身经济发展势头，对城市科学、合理定位，提出要把**建设成为一个与世界经济体系和国际市场全面接轨的具有较高美誉度的国际化大都市。根据国务院已批准的**市城市规划，确定**为滨江城市。结合城市规划，**市主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。为了促进**市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对**市经济和社会发展的制约因素，**市政府将继续对主城区进行全面的改造。但**24 由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，建设@@地块经济适用房与中低价房住宅区是可行的2.2本市经济适用房及中低价房建设发展分析经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。**市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及**24 老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，出台了《关于建设经济适用住房优先解决低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于缓解近阶段被拆迁房购房困难的实施意见》等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。在本市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，从本市看建设@@地块经济适用房与中低价房住宅区是有政策保障的。2.3本市经济适用房及中低价房建设现状2.3.1本市近3年建设情况2002年，**市开始大规模建设经济适用住房，重点为城市建设中国有、集体土地上被拆迁居民以及城镇“双困”家庭提供住房保障，共有9大片区，规划用地面积6157亩，总建筑面积397余万平方米，可建住宅4.6万多套。至去年底，投资已达38.8亿元，9大经济适用住房片区已累计竣工近260万平方米，总共将近3万套。据**市房改办资料显示，2003年度**经济适用房实际竣工交付住宅252幢、12284套，总建筑面积达到91．76万平方米。2004年**上市的房屋面积为800万平方米，其中经济适用房的供应量为159万平方米，中低价商品房的供应量为15万平方米，两种类型的房屋供应量约占整个市场供应量的20％24 截至2004年底，**建成经济适用房面积达257.9万平方米，13个经济适用房片区，用地总面积1.4万亩。按每户60平方米面积计算，**已有4.4万户中低收入家庭住上经济适用房。目前建成的经适房中，80％是拆迁户，其余为低保户、残疾人士等。2005年全年新开工121.51万平方米，竣工121.99万平方米（12209套），在建工程总量达212.83万平方米，占全省开工量近500万平方米的24%，占全省竣工量150万平方米的81%。2005年经济适用住房开、竣工情况表按照年初的计划，2006年**经济适用房计划开工200多万平方米，其中老项目56万多平方米，新项目约150万平方米，其中3个项目已开工建设，一个项目即将动工，另一个项目用地已经省厅审批，其余6个项目正在办理用地、规划等前期手续。通过对前几年经济适用房建设面积的统计（见下表），可以发现经济适用房的建设规模呈现稳步发展的态势。24 2.3.2周边城市情况比较上海：20多万居民将受益全市每年将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65％，将有20多万户居民得益。上海市土地资源管理部门的资料称，截至6月底，上海两个“1000万”项目，目前已落实可开工的配套商品房面积1390万平方米，已有600多万平方米开工；中低价普通商品房落实项目958万平方米。杭州：有望解决7000户24 杭州经济适用房新政策2004年9月施行，对经济适用住房的性质、准入制度、建筑面积、住房价格、上市交易等诸方面，作了规定。今年杭州计划完成销售、预登记经济适用房50万平方米，预计今年有望解决7000户。宁波：两年后做到“房等人”2003年1月首批经济适用房建成，5月18日开始接受申购。在3年内，宁波中心城区每年将新建设100万平方米（含人才公寓）经济适用房，这将使经济适用房在同期住房供应量中所占比例由2004年的31％提高到40％。到2007年基本做到“房等人”。无锡：优先安置拆迁户2002年至今无锡经济适用房共开工面积158万平方米，竣工交付总建筑面积85万平方米。今年将全面启动建设建筑面积120万平方米地块。无锡经济适用房目前优先安置城市拆迁户，供应对象均为城市拆迁家庭。通过以上对本市近几年以及周边地区经济适用房建设情况的调查，可以得出如下结论：在本市及周边地区经济适用房建设规模呈逐步扩大的形式。在@@地块建设经济适用房与中低价房住宅区是符合本地区经济发展和房地产发展形势的。2.4本市经济适用房及中低价房市场分析**24 经济适用住房建设是由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。**市这几年的拆迁户数呈现暴涨之势。2001年**市拆迁居民为1.3万户，2002年近1.9万户，2003年拆迁居民户数更是达到2.4万多户，拆迁房屋面积179万平方米。到了2004年，仅市政建设项目就约有2.6万户，实施货币化拆迁的总面积达400万平方米。2005年的拆迁户数为1.5万户，而今年虽然市建委公布的年度拆迁计划是1.5万户、300万平方米，但仅从**市江南八区区级政府上报的拆迁户数就高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。以此推算，**市这几年仅应付拆迁“救急”所需要的拆迁安置房就应该在1000万平方米以上。而近几年经过“大力发展经济适用房以后”，**市每年可供的“拆迁型的经济适用房”24 也只在100多万平方米上下。经济适用房和市场被逼的刚性需求(大规模拆迁)差距巨大。另根据前几年的统计资料，**总竣工4.6万套经济适用住房，安置4.4户，安置率为：95.7%。因此，**经济适用住房需求很大，基本无销售困难。2.5本市经济适用房房型需求特征2.5.1本市经济适用房建设的政策要求根据《**市经济适用住房管理实施细则》的规定，经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少的家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。2.5.2本市可类比经济适用房项目的调查2.6市场调查结论2.6.1经济适用房与中低价房本市的区域需求差别24 从目前经济适用房大的区域需求来看，本市无大的区域性差别。2.6.2本市经济适用房与中低价房价格需求对经济适用房与中低价房价格的需求主要集中在2500-4000元/平米之间，占68.85%，这和目前经济适用房与中低价房的价格分布基本类似。经济适用房价格与中低价房（单价）需求分布图第三部分：项目开发方案3.1初步规划设计思路在规划设计中，本项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。“新城新生活”所倡导的“社区型”开发模式，超越了小区“配套”24 的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少城市人气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续发展的住宅。本规划设计将充分考虑项目所处地段特征、地块周边的环境特点及项目自身定位,合理布局,结合环境景观,注重各栋建筑的均好性,与周边环境相协调,创造一个宁静、舒适、优美的生活空间。按照城市规划和居住区规划的要求，将住宅设计与地方文化较好的结合，力求打造**地区经济适用房典范。3.2经济适用房与中低价房规划设计的调查与建议3.2.1经济适用房面积及户型需求从经济适用房的面积需求来看，65-85平米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外50-65平米的需求也比较强烈，占3成；85-100平米存在一定需求，50平米以下的需求约占1成。从户型来看，2居是需求的主体，约占8成略弱，对3居也有一定的需求比例，占1/6，对1居和4居及以上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本一致。24 图  经济适用房户型需求分布对户型的需求是由入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家庭，一个家庭的结构是：夫妇2人+小孩；另一个是一个老人+婚姻前期的夫妇2人（还没有小孩），这两个家庭对于户型及功能布局的需求完全不一样，前者两居在一定时间可以满足要求，而后者可能需要考虑3居。对比入住人数和户型需求，我们可以发现基本上符合以上的分析思路。经济适用房入住人数分布图3.2.2经济适用房内部空间布局及建筑形式需求24 随着经济适用房与中低价房项目不断增加，供给量扩大增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面需进行周密考虑，同时消费者对于经济适用房的要求也在不断提高。首先，从户型的空间布局来看，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有一定的需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势。对不同空间布局经济适用房的需求图另外，从建筑形式来看，塔楼将很难满足潜在用户的需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。对不同建筑形式经济适用房的需求图3.2.3经济适用房配套需求24 目前经济适用房项目都比较大，动辄几十万甚至上百万平米，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建/新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高；对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定需求。3.2.4结论与建议通过以上调查分析，本次经济适用房与中低价房项目应以建设70平方米左右两室一厅的房型为主，建筑形式“板式小高层”和“多层”为主，小区配套应齐全。3.3项目规划方案的技术指标本项目规划方案的技术指标如后表：24 3.4项目实施进度24 3.5机构设置合理的组织机构、科学地配置人力资源是确保项目建设、生产顺利进行、提高劳动效率的重要保障。项目的规模、类型、策略需要充分考虑项目和企业的组织机构，必须以协调和控制全部项目的投入物为目的，来保证项目的顺利运作。本次组织机构采用矩阵式组织机构。这是一种多目标管理模式，这种模式最大限度地强化功能型和项目型组织机构的优点，该模式分别从进行垂直和水平两方面进行科学管理。在垂直部分仍然按照职能活动分工设置管理层次的同时，强化项目的水平管理层次。职能管理主要负责为实现项目目标提供各种合格的人力资源，我们将通过设置项目经理来实现两者的协调。项目经理负责制定项目总体实施计划，并通过功能部门的支持顺利完成目标管理。组织机构图第四部分：投资估算4.1投资估算相关说明本报告按照经济适用房占地约410亩，建筑面积58.7万平方米，其中住房面积52.76万平方米，公共配套设施面积5.94万平方米（含经营性用房5000平方米）；中低价商品房占地约301亩，建筑面积为38.87万平方米，其中住房面积36.29万平方米，公共配套设施面积2.58万平方米（含经营性用房5000平方米）进行估算。其中经济适用房用地按3224 万元/亩拆迁补偿费预计，中低价商品房用地按一般类似地块成交价格120万元/亩预计，经营性用房土地出让金按200万元/亩预计。根据可行性规划设计方案，此次进行了规划方案阶段单平方价格估算，销售价格经济适用房按2650元/平方米，中低价商品房按3750元/平方米，经营性用房按8000元/平方米预计。4.2项目成本估算4.2.1项目总成本预测根据规划设计方案，项目总建设费用27.55亿人民币，其中征地拆迁等前期费用为6.56亿元，建安及配套建设费用为16.87亿元，其它管理、财务、税金等费用为4.12亿元。分项名称金额（万元）土地征用/补偿支出50170.00（含经营性用房补交土地出让金930万元）前期工程费用15353.84建安工程成本146113.79公共基础配套成本22577.62管理/销售费用5010.62财务费用18850.00税金支出17398.73合计275474.604.2.2其中经济适用房分项成本估算24 依据规划设计方方案，可售面积为53.26万平方米（含营业用房0.5万平方米），总成本为139963.52万元，综合单方造价为2628.08元/平方米。其中：经济适用房单方造价为2614.75元/平方米，营业用房单方造价为4034.75元/平方米。具体数据如下：分项名称金额（万元）土地拆迁补偿费13750.00（含经营性用房补交土地出让金630万元）前期工程费用6188.38建安工程成本87933.00公共基础配套成本11739.68管理/销售费用2469.34财务费用9750.00税金支出8133.12合计139963.524.2.3其中中低价商品房分项成本估算依据规划设计方方案，可售面积为36.79万平方米（含营业用房0.5万平方米），总成本为135511.08万元，综合单方造价为3683.44元/平方米。其中：中低价商品房单方造价为3674.20元/平方米，营业用房单方造价为4354.20元/平方米。具体数据如下：24 分项名称金额（万元）土地征用支出36420.00（含经营性用房补交土地出让金300万元）前期工程费用9165.45建安工程成本58180.79公共基础配套成本10837.94管理/销售费用2541.30财务费用9100.00税金支出9265.60合计135511.084.3销售收入估算销售价格经济适用房按2650元/平方米，中低价商品房按3750元/平方米，经营性用房按8000元/平方米，则总销售收入为283890.66万元。其中：经济适用房:527569平方米*2650元/平方米=139805.79万元中低价商品房:362893平方米*3750元/平方米=136084.87万元24 经营性用房：10000平方米*8000元/平方米=8000万元4.4税务分析营业税及附加：283890.66*5.55%=15755.93万元印花税：283890.66*0.05%=141.94万元土地增值税：经济适用房利润率在3%以下免征，本项目属于免征范围。中低价商品房按1%预征：136084.87*1%=1360.85万元经营性用房按2%预征：8000*2%=160万元4.5本项目各阶段完成情况预测根据规划设计方案，项目总建设费用275474.6万元，其中征地拆迁等前期费用为65523.84万元，建安及配套建设费用168691.42万元，税金支出17398.73万元，销售、管理费用支出5010.62万元，财务费用（利息支出）18850万元。根据施工计划，各期（半年为一期）本项目各阶段完成情况预计如下表：4.6现金流量表依据项目实施进度，本项目分三阶段在三年内建设完成，经济适用房和中低价商品房的销售价分别按每平方米2650元和3750元考虑。据此进行资金初步分析,24 预计可实现销售收入28.39亿元，利润总额约0.84亿元。现金流量分析表见后:根据现金流量分析本项目投资回收期为:4.4年。累计净现金流量图4.7融资方案4.7.1项目融资主体4.8财务分析4.8.1盈利能力分析24 本项目如期建成，且按销售收入估算假设完成后，盈利情况如下：损益情况表单位:万元项目经济适用房中低价商品房合计销售收入143,805.79140,084.88283,890.66减:征地拆迁及前期费用19,938.3845,585.4665,523.84建安投入(含配套)99,672.6869,018.73168,691.41管理销售费用2,469.332,541.295,010.62税金支出8,133.129,265.6017,398.73财务费用9,750.009,100.0018,850.00利润总额3,842.264,573.798,416.064.8.2盈利指标静态投资回报率=8416.06/32000*100%=26.3%年投资收益率=8416.06/5/32000*100%=5.26%依据现金流量分析表，本项目投资回收期为4.4年，4.9盈亏平衡分析4.9.1经济适用房：总成本为139963.5224 万元，可销售面积约53.26万平方米，综合单方造价为2628.08元/平方米。其中固定成本19308.38万元，单方固定成本为362.55元；可变成本为119945.14万元，单方可变成本为2252.20元。盈亏平衡点销售面积=19308.38万元/(2650-2252.2)=501847平方米盈亏平衡点销售额=501847*2650=132989万元4.9.2中低价商品房：总成本为135511.08万元，可销售面积约36.79万平方米，综合单方造价为3683.44元/平方米。其中固定成本45585.46万元，单方固定成本为1230.94元；可变成本为89885.62万元，单方可变成本为2443.25元。盈亏平衡点销售面积=45585.45万元/(3750-2443.25)=348846平方米盈亏平衡点销售额=348846*3750=130817.2万元24'