小区三期工程8#住宅楼项目可行性研究报告 28页

'X苑小区三期工程项目（8#住宅楼）可行性研究报告X房地产开发有限公司二零零零年十月26 目录第一章总论1一、项目背景1二、项目概况1第二章投资环境分析3一、X市经济环境分析3二、朝阳区投资环境分析5三、房地产政策环境分析6第三章房地产市场分析8一、房地产市场总体分析8二、房地产市场供应分析8三、房地产市场需求分析9四、房地产市场价格分析9第四章项目总投资估算12一、总投资估算12二、资金筹措14第五章经济效益评价16一、项目财务效益预测收入测算16二、财务现金流量分析17第六章结论19附表2126 第一章总论一、项目背景90年代开始，X纺织控股集团有限责任公司（原X市纺织局）为进一步适应首都经济的发展，提高经济效益，开始了大规模的纺织工业产业结构调整。效益不明显的企业搬迁、置换原产业用地，成为支持行业调整一个重要的环节。2000年，为了更加直接的调控行业调整，X纺织控股有限责任公司作为主要出资人成立了专业房地产开发公司X房地产开发有限公司。X纺织机械厂是X纺织控股集团有限责任公司下属生产企业，创建于1958年初，是一个具有四十多年历史，拥有三百多名职工的纺织机械制造企业。主要生产毛纺,印染,服装及轻工机械设备,产品销往国内外。X纺织机械厂拥有雄厚的技术力量和先进的生产设备，可进行机械电器等产品的设计加工和制造，可根据用户需要进行各种设计，制造及为用户提供现场调试，技术培训和服务。X纺织机械厂厂址位于X市朝阳区北四环东路，临机场高速路，从城市规划角度出发已不再适合工业生产。因此，X纺织控股集团有限责任公司从城市规划角度出发，拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设，通过土地的用途置换以充分显化土地资产价值，促进集团产业结构调整战略的实现。二、项目概况1、项目名称：X苑小区三期工程8#住宅楼项目2、承办单位名称：X房地产开发有限公司3、拟建地点：X市XX区北四环东路甲九号地块。4、主要建设内容和规模X苑三期建设用地，即X纺织机械厂旧址总用地面积约96081平方米，其中8#住宅楼项目总建筑面积约27441平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为25256平方米，地下建筑面积为2185平方米，人防建筑面积为1074平方米。5、项目总投资及资金筹措26 项目总投资9525.94万元，开发经营期为2.5年。拟向银行借款4000万元，其余资金企业自筹解决。三、报告编制依据1、《投资项目经济咨询评估指南》(1998年)；2、《建设项目经济评价方法与参数》（1993年）；3、《1998-1999X房地产年鉴》；4、《X统计年鉴1999》；5、其他编制人员收集的相关资料、数据。26 第二章投资环境分析一、X市经济环境分析2000年以来，随着全国经济出现了重要转机，X市经济发展的总体环境进一步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素的综合作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。2000年1-3季度，工业生产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活跃，协调发展的良好局面。1、国内生产总值增长11%2000年1-3季度，全市实现国内生产总值1693.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长11%。其中，第一产业实现增加值70.6亿元，同比增长3.9%。第二产业实现增加值652.8亿元，增长13.5%。第三产业实现增加值970亿元，增长8.7%。在第三产业内部，运输邮电业、金融保险业以及房地产业均保持两位数增长，增速分别达到12.6%、10.8%及12.3%。一、二、三产业在全市国内生产总值中的比重分别为4.2%、38.5%和57.3%。2、工业生产快速增长，经济效益明显提高1-3季度，全市规模以上工业企业完成增加值505.9亿元，按可比价格计算，比去年同期增长20.1%，增幅提高3.9个百分点。其中地方工业系统增长12.7%，增幅比上年提高7.5个百分点。高新技术企业保持强劲走势。1-9月，高新技术企业生产保持快速增长，增速达到49.5%，对工业增长的贡献率保持在60%以上。国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。1-3季度国有及国有控股工业累计实现增加值377.8亿元，增速由前两年的低于10%上升到22.6%。在工业高速增长的同时，全市工业产销率稳步提高，1-9月达到97.5%，同比提高2.5个百分点。1-8月，独立核算工业企业销售收入增长33.3%，存货仅增长3.7%，表明工业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。工业企业经济效益呈现全面性好转。1-8月，全市规模以上独立核算工业企业经济效益综合指数为108.52%，连续4个月超过100%，为1996年以来最好水平。全市工业实现利润51.4亿元，增长1.5倍；其中盈利企业利润增长47.7%，亏损企业亏损下降10.8%。3、农业结构调整效果明显，农业生产稳步上升26 2000年是X市农业结构调整力度最大的一年，农业生产不仅成功地抵御了夏、秋两季严重旱灾造成的不利影响，而且摆脱了多年来低速徘徊的局面。1-3季度，全市实现农业总产值129.1亿元，同比增长7.2%；其中养殖业产值为63.5亿元，同比增长9.9%，养殖业在农业中的比重达到49.2%，同比提高1.2个百分点。主要农副产品产量保持稳定增长，1-3季度，全市蔬菜产量累计282.9万吨，同比增长14.5%；其中特菜产量20.2万吨，占总量比重达7.1%。出栏生猪309万头，增长1.8%。牛奶产量20.6万吨，增长20.5%。鲜蛋产量11.6万吨，增长2.7%。4、消费品市场繁荣活跃1-3季度，全市实现消费品零售额1052.6亿元，同比增长10.9%，扣除价格因素实际增长12.4%。城乡市场全面增长，城镇零售额增长10.8%，农村零售额增长11.3%。吃、穿、用等各类商品销售同步扩大，增速分别达到9.7%、10.8%及11.1%。5、固定资产投资增速继续回升下半年以来，X市投资力度迅速加大，50项重大工程建设进一步加快，“两广”路和中关村西区改造等一批大项目全面展开。1-3季度，全市累计完成固定资产投资654亿元，同比增长7.2%，增幅比1-8月提高3.5个百分点，比上半年提高12.1百分点。其中，地方投资增速大幅上扬。1-3季度，地方项目投资503.1亿元，增长16.1%，增幅比1-8月提高4个百分点，比上半年提高14.8个百分点。房地产开发投资继续高涨。全市房地产开发投资304.4亿元，同比增长25.5%，增幅比上半年提高5个百分点。全市房地产开发规模继续扩大，1-3季度，房地产开发累计开复工面积扩大6.9%，累计竣工面积扩大38.8%，扩大幅度均超过去年同期。其中住宅建设持续高增长，累计开复工面积和竣工面积分别扩大11%和37.1%。6、地方财政收入稳定增长，居民收入大幅提高26 1-3季度，全市地方财政一般预算收入244.3亿元，完成年度预算的81.9%，同比增长21.2%；其中增值税增长24.3%，营业税增长17.8%，企业所得税增长17.6%，个人所得税增长26.2%。地方财政一般预算支出254亿元增长13.1%。其中，基建支出增长12%；企业挖潜改造支出增长20.6%。今年前三个季度，全市职工平均工资达到11028元，同比增长17%，扣除同期居民消费价格指数影响，实际增长14.1%。城镇居民人均可支配收入累计7759.7元，同比增长13.8%，扣除价格因素影响，实际增长11%。农民人均现金收入逐步提高，1-3季度达到3806元，增长9.7%，比上半年增速提高4.5个百分点。二、朝阳区投资环境分析朝阳区是中国X最大的城近郊区。有着优越的地理位置，良好的人文环境，飞速发展的经济。朝阳区是X市的重要的国际交往区。区内各种涉外单位1300多个，占全市一半以上。外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡外，都在朝阳境内。除建国门外、三里屯、亮马河地区等三个使馆区外，第四使馆区(望京新区内)也准备兴建。区内共有涉外高档宾馆、饭店60余家，数量为全市之冠。全市13家五星级饭店中，有6家在朝阳。另外还有国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际大厦、国际俱乐部、国际商店、华乡别墅、华侨村等涉外设施都在朝阳。区内国事活动频繁，外国记者云集，客商投资踊跃，境外旅游者众多，充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处的重要位置。朝阳区工业发达。朝阳区是X的工业基地，早在建国初期，在朝阳区境内就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属的数十个门类的103个国有大中型工业企业，分布集中连片，形成八里庄、十里堡地区纺织工业区，酒仙桥地区电子工业区，双井、呼家楼地区机械制造和汽车工业区，大郊亭、垡头地区化工、炼焦工业区。区属以下工业，充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件，形成与其相适应的工业体系，工业企业数量多，门类齐全。截止到2000年10月，朝阳区实现外贸出口交货总额56379.5万元，比去年同期的42358.6万元增长33.1%，比去年全年50788.6万元增长11%，比全年计划增长0.9%，提前两个月完成年度增长10%的计划。其中：“三资”企业实现出口销售收入为32861.7万元，同比增长30.1%，区属企业实现出口交货额为23517.8万元，同比增长37.5%。1-10月全区各类商品交易市场成交额已达51.9亿元。截止到十月底，我区固定资产投资继续保持高增长的发展速度。1--10月累计完成投资304641万元，同比增加69059万元，增长29.3%，施工面积297.3万平方米，同比增长20.2%。26 截止到10月，我区商品住宅平均销售价格为每平方米7030元，平均每平方米高于全市商品住宅3034元，是全市价格的1.8倍。空置面积的增加、竞争激烈的市场并未使我区一直居高不下的价格有所低头，今年每平方米售价仍比去年同期高206元，销售状况也优于去年，1—10月销售住宅24.2万平方米，同比增长1.8倍，在户型差异逐渐缩小，商家打出的五彩缤纷的广告面前，地理环境、文化氛围、居住心理、工作位置、小区的智能化等软环境，越来越成为人们选择的重要因素，也是我区房价高的重要原因，朝阳区是外资企业、公司比较集中的地方，中央商务区的建立使得我区商品房存在升值的潜力，尤其是高档公寓、别墅，去年10月已高达每平方米13299元，今年已涨到15401元，知名企业驻京办事处、外企及大型企业高层领导和演艺圈、文艺界是此部分的主要购买者。今年随着我区房地产投资规模增大，施工面积增幅较大，尤其新开工面积增速尤快，截止到10月底，我区房地产施工面积230.9万平方米，同比增长17.6%，其中新开工面积53.0万平方米，同比增长1.2倍，住宅仍是房地产商开发重点，1--10月累计新开工住宅43.8万平方米，同比增加25.9万平方米，增长1.4倍，新开工住宅面积的比重也由去年的73.2%提高到82.5%，增加9.3个百分点。从新开工地域分布上看，东三、四环仍是首选地点，绿化隔离带建设使得乡域开发搞得红红火火，在本年新开工的住宅建设中拥有8.5万平方米的望京新兴产业区综合开发公司的慧谷金色家园，乡域改造中太阳宫乡新纪房地产开发有限公司4.4万平方米的太阳宫E小区，长营乡的营基房地产开发有限公司开发的7.8万平方米的回民新村，无主管企业中的银枫家园、世贸国际公寓、紫东苑都是本年新开的热点。总体分析，朝阳区在社会经济持续、稳定发展的同时，还存在不少困难和问题，主要表现为：经济结构性矛盾突出，产业布局还有待进一步完善；经济整体效益不太理想，质量不高。三、房地产政策环境分析为了提高百姓的住房质量和水平，拉动国民经济增长，建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的发展住宅产业的三个步骤。以这“三个步骤”26 为基础，国家相继出台了一系列有利于住宅产业发展的政策，全国各地根据各自实际，也相应颁布实施了有关政策，使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。作为发展住宅产业的龙头——房地产业，只有及时、准确地把握每项政策的精神实质，才能为国家发展住宅产业做出贡献，为企业求得可观效益。1998年，国家全面停止福利（实物）分房政策，使百姓在思想观念上逐渐接受了个人买房的事实，目前，“要住房，就买房”的思维逻辑已成为社会共识。据资料统计，个人购房占新建商品房的比例，1996年为53%、1997年为64%、1998年为68%、1999年为70%多。针对货币分房政策，大多房地产企业在促销时，重点对率先实施房改政策的单位进行宣传，为销售打开了新局面。虽然个人买房已成为社会共识，但许多大中城市的房价与收入比仍在6倍以上，普通工薪阶层买不起房；居民收入预期与支出预期反差大，使许多人不敢出手买房。所以为使百姓“买得起房”，国家三管齐下：调整经济适用住房价格、发放住房补贴、提供住房金融支持。特别是“提供住房金融贷款支持”政策，使百姓提前具有了“买得起房”的基础。据悉，为保证顺利实施经济适用房建设，X市有关部门将出台对经济适用住房减半征收21项行政事业收费等配套政策；全面实行建设项目承诺制度、价格审定制度，杜绝不合理收费和摊派，规范收费标准和行为；全面推行招投标制度，突出小区环境和配套设施建设；提高经济适用房建设的科技含量等，保证了经济适用住房的良好发展势头。整体分析，我国宏观经济在1993年以来GDP增长率连续近7年下滑后，经济增长率将出现回升势头。X市1995至2000年，经济年均增速达到10%，住宅产业在政策引导之下已经得到了一定程度的发展，投资环境较好。26 第三章房地产市场分析一、房地产市场总体分析2000年上半年，X市房地产市场整个市场异常活跃。据统计数据表明：上半年，X市房地产开发投资以20.5%的速度增长，累计完成投资162.6亿元，今年2月至5月的开发投资的累计增速分别为22.5%、28.7%、36.1%和19.05%，维持着高速发展态势。根据房地产投资对相关行业的诱发系数表明，投资1万元，对经济的拉动为1.9万元，可以认为上半年由房地产所带来的经济效应将达307亿元。上半年房地产市场投资回顾：1、商品房施工面积1—6月份，全市房地产开发施工面积2934.08万平方米，比去年同期相比增长5.9%，其中住宅1937.27万平方米，同比增长10.7%，办公用房323.61万平方米，同比下降了26%，商服用房225.9万平方米，同比上升了25%；其他用房447.3万平方米。2、上半年，X市住宅市场交易持续活跃，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，X房地产市场开发显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。同时，在政策指导和刺激下，特别是房价的持续下跌，使市民对住宅的潜在消费需求得以释放。3、商品房销售继续保持旺势。今年前6个月，全市累计销售各类商品房屋229.8万平方米，较上年增长1.5倍。其中住宅220.4万平方米，较上年增长1.9倍。4、从销售情况看，上半年，全市共销售住宅220.41万平方米，销售额达83.59亿元。同比分别增长了146.6%和138.2%。销售项目集中在三、四环之间，西部中关村、北部亚运村地区的销售量仍占各区榜首。二、房地产市场供应分析从供应量来看，截止6月底，全市住宅竣工面积为199.05万平方米，同比去年增长了67.4%，新开工面积达453万平方米，市场供应量进一步增加。上半年，全市共有超过70个新盘推出（包括原有项目的二，三期的开盘）。从新增供应区位来看，主要26 集中在东部和北部，分别各占了28.5%，南部地区受交通设施的改善，政府的大力扶持，上半年现开盘数也近20个，占总数的23%。X经济适用房成热点，自1988年到今年4月底，X全市经济适用住房建设累计开工546万平方米，竣工176万平方米，累计销售169万平方米。经济适用住房价格控制在每平方米2400至4450元，其中价格在每平方米2000至3000元的9个项目计246.6万平方米，占总量的38.6%；价格在每平方米3000至4000元的有14个项目计360.2万平方米，占总量的56.5%；价格在每平方米4000元以上的有2个项目31.5万平方米，占总量的4.9%。仅今年上半年竣工面积达18万平方米，其中住宅17.1万平方米。其中回龙观文化居住区于六月竣工的面积即达10.9万平方米，其中住宅10.4万平方米。三、房地产市场需求分析在福利分房被取消后，自购住房成为人们不得不面对的现实，消费观念的改变，特别是投资意识的加强，据调查表明在个人购房中有1/3的购房者抱有投资理念，同时市场可供选择余地大，住房金融信贷进一步放宽，再加上实实在在价格的持续走低，更刺激了个人消费者的购买欲。今年前四个月，X市统计局发布的统计报告称，X个人购房量比去年同比增长313．5%。这一明显的市场放量证实，住房消费在X人家庭消费中已经占据日趋重要的位置，购买商品房已成为越来越多百姓家庭投资的主选方向。随着个人购房明显增多，说明相当一部分人看好X房地产市场前景走势，抢占市场先机投资置业。从进入2000年以来的形势看，X市房地产开发业已逐渐走出上年前三个季度需求不足的阴影，房地产开发增长拉动方式也由单纯的投资拉动发展变为投资与消费双向拉动，市场调控程度进一步提高，X市房地产开发前景将继续看好。四、房地产市场价格分析今年上半年X共推出新楼盘58个，其中4000-5000元/平方米的项目最多，共有18个，而在99年期间新盘以售价在6000-7000元/平方米所占比例最大。今年上半年在东南西北各个方位中都是以4000-26 5000元/平方米的项目为最多。它们分别集中在东部的十里堡、管庄、石佛营、酒仙桥；西部的学清路；南部的方庄、东铁营、潘家园、陶家园、丰益桥及丰台；而北部则分布在亚北地区。而房价高于7000元/平方米的中高档住宅，今年上半年推出的新盘则都集中在京城的东部及西部。从99年下半年以来，京城西部紫竹桥附近，中关村、万柳地区这几个地段整体供应量逐渐增大，新项目数量增多。楼盘以中高价位推出并多维持在7000元-8500元/平方米左右，从而带动了城西的整体房价。今年在东二环以内只有一个“俊景苑”，以12000元/平方米面市。而东三环国贸商圈内只有一个“世贸国际公寓”推出，并以相对低价的888美元/平方米的起价。这个价位比起去年另一个高档外销分寓“京华豪园”1388美元/平方米的起价下降了约40%。今年上半年，城东新盘的平均价比城西高出了768元/平方米，而1999年城东比城西的平均价则要高出370多元/平方米。在京城各区位中，城北整体房价下降较明显，比起1999年上半年下降了约1300多元/平方米，这主要是由于今年所有北面新盘均在北四环以外，而北二、三环只有一个新项目面市，所以，房价呈大幅下降。在99年同期，城东主要以6000-7000元/平方米的项目最多，而在2000年上半年城东多数项目在4000－5000元/平方米之间。城西房价下调幅度相对较小，预计京西地区在未来三至五年中会像几年前城东那样蓬勃发展，来消化、满足这一地区积蓄了几年的购买力。而东部二、三环内将会有少量高档公寓继续建造，大面积开发普通住宅会出现在东四环附近。由于北二、三环目前用地现状及其开发成本等因素的影响，近期内在此地区出现大供应量是不太可能的，城北的开发将集中出现在亚北、望京地区，大批中等价位的住宅将在此兴建。尽管城南旧城拆迁面积巨大，但综合商住条件还是落后于其它三个方位。另外由于在98、99年南城几个高价位商品房的销售与市场接受能力还不太吻合，因此，南城房价有望回落。从平均售价上看，X26 1995－1999年末商品住宅每平方米平均售价分别为3505元、3869元、5478元、4769元和4787元，今年上半年为3793元。虽然所售住宅的构成对平均售价有相当影响，但经济适用房等相对低价的商品住宅进入市场，从而拉动平均售价下降也已是不争的事实。价格的下降尤其能吸引个人消费者的购买欲，以至推动商品住宅的销售。本项目位于北四环东路，临近机场高速路，为望京社区之门户。无论北上亚运村、南下东四环，或是进城、下乡均方便异常，但周边配套还不是很完善，因此综合考虑项目区位条件、交通条件以及配套设施等因素，预计建成后销售均价在5200元/平方米左右。26 第四章项目总投资估算一、总投资估算本次项目总投资估算主要基于目前X市商品住宅的一般市场水平和有关收费标准，同时结合项目的实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为9525.94万元，相见下表：项目投资估算表单位:万元序号项目名称总额备注一开发成本8503.331至8项之和1土地费用3537.54包括土地转让费地价款及契税2前期工程费69.88包括规划、设计、可研等费用3基础设施建设费用516.05包括红线内外的基础设施建设费用及绿化费4建筑安装工程费用4116.15参照项目的定位档次进行估算5公共配套设施建设费用0.00无6开发间接费0.00计入管理费用7其他费用32.11监理、招投标代理、咨询、竣工图等费用8不可预见费231.61按前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、配套设施建设费用的5%估算二开发费用1022.611至3项之和1管理费用231.61按前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、配套设施建设费用的5%估算2财务费用594.00按照基准利率5.94%，期末一次性还本付息3销售费用197.00按销售收入的1.5%计算三总投资9525.94一+二投资估算具体说明如下：1、土地费用土地费用包括：包括土地转让费、契税。（1）土地转让费：按照初步协商结果，土地转让费用为6500万元，8#楼总建筑面积为27441平方米，9#、10#楼总建筑面积为54691平方米。按照建筑面积分摊土地费用。26 （2）地价款：根据区域内低价水平，按地上建筑面积每平方米500元估算。（3）契税：按照土地转让费用及其地价款的3%计算。2、前期工程费用前期工程费用主要包括前期规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费等费用。前期工程费用结合实际情况及市场水平进行估算，其中水文地质勘察按照5万元估算，前期规划设计费用按照市场一般收费水平按照建筑面积每平方米20元估算，可行性研究费参考收费标准和市场行情按照10万元估算。3、基础设施建设费用基础设施建设费包括红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费。红线外基础设施及绿化建设费150元/平方米；红线内基础设施费用参照项目实际情况按照建筑面积每平方米50元估算。4、建筑安装工程费用项目具体结构装修等情况如下：结构：全现浇钢筋混凝土外墙：钢筋混凝土外墙，6CM保温层，主体部分为彩色高级涂料内墙：腻子找平大堂：花岗岩地面，大理石墙面，顶棚乳胶漆电梯：每楼设三部广州日立牌合资VVVF电梯门窗：防盗分户门，居室双玻塑钢保温推拉窗，阳台为单玻塑钢厨房：地面水泥找平不压光，墙面、顶棚腻子找平，上下水甩口卫生间：地面水泥找平不压光，墙面、顶棚腻子找平，上下水甩口供电：供电设备齐全，配备电表。供水：24小时提供热水供气：采用管道天然气系统采暖：小区集中供暖。通讯：每户两条电话线入户，主卧及厅预留插座。报告根据项目自身定位情况并结合区域内同类项目的造价水平，建安标准按照1500元/建筑平方米估算。26 5、公共配套设施费用项目不包含配套设施。6、开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，计入管理费用。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况及一般取费标准，按基础设施费用、建筑安装工程费、公共配套设施费之和的5%进行测算。8、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用，主要指项目建设期贷款利息，借款总额按照4000万元、期限2.5年，借款利息按照基准利率5.94%期末一次性还本计算。9、销售费用销售费用是指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。本报告根据代理协议，销售费用按项目总销售收入的1.5%进行测算。10、其他费用其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前实际适用的收费标准。11、不可预见费不可预见费根据一般经验数据确定，按基础设施建设费用、建筑安装工程费用、配套设施建设费用的5%估算。以上测算过程详见附表1：项目投资估算明细表。二、资金筹措根据企业和项目资金需求情况，拟向银行申请借款4000万元，其余资金由建设单位自筹解决。26 第五章经济效益评价一、项目财务效益预测收入测算（一）收入测算1、可销售面积项目的经营方式为全部销售，项目可销售面积为住宅地上建筑面积25256.00平方米。2、销售均价根据前文中的市场分析，结合项目实际销售价格，住宅均价按照5200元/平方米计算。3、收入预测根据可销售面积和销售均价，项目可实现销售收入总额13133.12万元。具体情况详见附表3：项目销售情况预测表。（二）销售税金及附加、土地增值税营业税为销售收入的5%、城建税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%，销售税金及附加费合计为销售收入的5.5%。经计算，项目销售税金及附加为722.32万元。具体情况详见附表3：项目销售情况预测表。土地增值税按照销售收入的1%进行预提，为简化计算，报告没有进一步计算土地增值税在最后核算时候的多退少补。经计算，土地增值税预提累计为131.33万元。（三）成本根据第四章投资估算，项目的投资成本为9525.94万元。（四）利润及净利润测算1、计算关系利润总额=经营收入-成本-税金及附加所得税=利润总额×33%；净利润=利润总额-所得税2、计算结果经计算，项目利润总额为2753.53万元，所得税为908.66万元，税后净利润为1844.86万元。26 3、评价指标总投资利润率=利润总额/项目总投资=28.91%总投资净利润率=净利润/项目总投资=19.37%详见附表5：项目财务效益表。二、财务现金流量分析1、基准收益率考虑本项目实际，结合房地产开发项目一般收益水平，基准折现率取8%。2、项目财务指标报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从2001年1季度至2003年2季度为项目开发期经营期，资金折现时点为2001年1月1日，计算结果如下所示：项目财务内部收益率27.44%，大于基准收益IC=8%；项目财务净现值（IC=8%）为1506.48万元，大于零；详见附表6：项目财务指标测算表。三、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）来分析成本与收益的平衡关系的一种方法。用经营能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）计算公式为：开发成本+管理费用+财务费用+销售费用盈亏平衡点（BEP）=销售收入-土地增值税-两税一费=77.21%盈亏平衡分析结果表明项目有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与投资对务净现值和内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见敏感性分析表1、2，敏感性分析图1、2。1、对财务净现值的影响26 敏感性分析表1（对财务净现值的影响）单位：万元变化幅度-10%-5%0%5%10%收入792.581149.531506.481863.432220.39总投资2069.741788.111506.481356.21943.232、对内部收益率的影响敏感性分析表2（对财务内部收益率的影响）变化幅度-10%-5%0%5%10%收入18.3%22.9%27.4%32.0%36.5%总投资37.5%32.2%27.4%24.7%19.1%可以看出，当收入减少5%或投资增加5%时，项目的内部收益率均大于8%，考虑到没有计算地下分摊的可销售建筑面积的销售收入，项目具备一定的财务抗风险能力。26 第六章结论与建议一、结论项目总用地面积约96081平方米，其中8#住宅楼项目总建筑面积约27441平方米，主要建设内容为住宅，其中住宅地上建筑面积为25256平方米，地下建筑面积为2185平方米，人防建筑面积为1074平方米。2000年以来，随着全国经济出现了重要转机，X市经济发展的总体环境进一步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素的综合作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。2000年1-3季度，工业生产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活跃，协调发展的良好局面。2000年上半年，X市房地产市场整个市场异常活跃。据统计数据表明：上半年，X市房地产开发投资以20.5%的速度增长，累计完成投资162.6亿元，今年2月至5月的开发投资的累计增速分别为22.5%、28.7%、36.1%和19.05%，维持着高速发展态势。根据房地产投资对相关行业的诱发系数表明，投资1万元，对经济的拉动为1.9万元，上半年由房地产所带来的经济效应将达307亿元。从进入2000年以来的形势看，X市房地产开发业已逐渐走出上年前三个季度需求不足的阴影，房地产开发增长拉动方式也由单纯的投资拉动发展变为投资与消费双向拉动，市场调控程度进一步提高，X市房地产开发前景将继续看好。本项目位于北四环东路，临近机场高速路，为望京社区之门户。无论北上亚运村、南下东四环，或是进城、下乡均方便异常，但周边配套还不是很完善，因此综合考虑项目区位条件、交通条件以及配套设施等因素，预计建成后销售均价在5200元/平方米左右。项目预计总投资为9525.94万元，预计销售收入为13133.12万元，经计算，项目净利润为1844.86万元，总投资利润率为28.91%，总投资净利润率为19.37%，全部投资财务内部收益率为27.44%，全部投资财务净现值1506.48万元，大于0，项目财务上可行，根据不确定性分析和敏感性分析结论，具备一定的财务抗风险能力。综合以上分析，X苑小区三期8#住宅楼项目的开发前景看好。26 二、建议1、加快前期核准、规划、土地等前期手续的办理进度。2、制定切实可行的成本控制措施。预先建立风险识别台帐，建立风险防范对策，从企业内部加强风险意识，做好风险的鉴别、控制与监督。26 附表附表1：项目投资估算明细表附表2：项目投资计划表附表3：项目销售情况预测表附表4：资金来源与运用表附表5：项目损益表附表6：项目现金流量表26 附表1项目投资估算明细表序号项目名称投资总额（万元)占总投资比例单价(元/平方米)备注1土地费用3537.5437.14%12891.1-1.3项之和1.1土地转让费2171.7122.80%791根据初步协商结果，按照总建筑面积分摊土地费用1.2地价款1262.8013.26%460按照地上建筑面积500元/平方米计算1.3土地契税103.041.08%38按照转让费用和地价款的3%计算2前期工程费69.880.73%25第2.1—2.3项之和2.1前期规划设计费用54.880.58%20根据市场行情按照总建筑面积每平方米20元计算2.2水文、地质勘测等费用5.000.05%2根据市场行情估算2.3可行性研究费用10.000.10%4参照收费标准,按照市场行情进行估算3基础设施建设费用516.055.42%1883.1+3.23.1红线内基础设施费用137.211.44%50按照总建筑面积50元/平方米估算3.2红线外基础设施费用378.843.98%138按照总建筑面积150元/平方米估算4建筑安装工程费用4116.1543.21%1500根据市场行情按照总建筑面积每平方米1500元计算5公共配套设施建设费0.000.00%06开发间接费用0.000.00%0与管理费用合并考虑7管理费用231.612.43%84第3-5项之和×5%8财务费用594.006.24%216按照设定的还款方式，年利率5.94%计算9销售费用197.002.07%72按照销售收入的1.5%估算10其他费用32.110.34%12第10.1—10.4项之和10.1质量监理费16.460.17%6根据市场行情每平方米6元估算10.2竣工图费3.290.03%1设计费×6%10.3招投标代理(含标底编制)费8.230.09%3第4-5项之和×0.2%10.4招投标管理费4.120.04%2第4-5项之和×0.1%11不可预见费用231.612.43%84第2-5项之和的5%12合计9525.94100.00%3471第1-11项之和26 附表2项目投资计划表单位：万元序号项目合计2001年2002年2003年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1开发成本8503.331792.062571.90803.13779.83779.83779.83779.8393.8193.8129.301.1土地费用3537.541768.771768.77　　　　　　　　1.2前期工程费69.8823.2923.2923.29　　　　　　　1.3基础设施建设费用516.05　64.5164.5164.5164.5164.5164.5164.5164.51　1.4建筑安装工程费用4116.150.00686.03686.03686.03686.03686.03686.03　　　1.5公共配套设施建设费用0.00　　　　　　　　　　1.6开发间接费0.00　　　　　　　　　　1.7其他费用32.11　3.573.573.573.573.573.573.573.573.571.8不可预见费231.610.0025.7325.7325.7325.7325.7325.7325.7325.7325.732开发费用1022.6182.5682.5682.5682.56115.39115.39115.39115.39115.39115.392.1管理费用231.6123.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.162.2财务费用594.0059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.402.3销售费用197.00　　　　32.8332.8332.8332.8332.8332.833总投资9525.941874.632654.46885.69862.39895.23895.23895.23209.20209.20144.7026 附表3项目销售情况预测表单位：万元项目合计2001年2002年2003年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度8#住宅1、可销售面积25256.0025256.0025256.0025256.0025256.0025256.0025256.002、销售计划25256.00　　　　3788.405051.205051.203788.403788.403788.403、销售比例100.00%　　　　0.150.200.200.150.150.154、销售收入13133.12　　　　1969.972626.622626.621969.971969.971969.975、税金及附加722.32　　　　108.35144.46144.46108.35108.35108.356、土地增值税131.33000019.6996826.2662426.2662419.6996819.6996819.6996826 附表4项目资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2001年2002年2003年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度一资金来源21133.128000.000.000.000.001969.972626.622626.621969.971969.971969.971自有资金4000.004000.00　　　　　　　　　2其他资金来源0.00　　　　　　　　　　3借贷资金4000.004000.00　　　　　　　　　4销售收入13133.120.000.000.000.001969.972626.622626.621969.971969.971969.97二资金运用11288.261874.632654.46885.69862.391159.571247.691247.69473.55473.554409.041开发成本8503.331792.062571.90803.13779.83779.83779.83779.8393.8193.8129.302管理费用231.6123.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.163财务费用594.0059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.4059.404销售费用197.00　0.000.000.0032.8332.8332.8332.8332.8332.835销售税金及附加722.320.000.000.000.00108.35144.46144.46108.35108.35108.356土地增值税131.330.000.000.000.0019.7026.2726.2719.7019.7019.707所得税908.660.000.000.000.00136.30181.73181.73136.30136.30136.308借款本金偿还　　　　　　　　　　4000.00三盈余资金9844.866125.37-2654.46-885.69-862.39810.391378.931378.931496.421496.42-2439.08四累计盈余资金5844.866125.373470.922585.231722.842533.233912.175291.106787.528283.945844.8626 附表5损益表单位：万元序号项目合计2001年2002年2003年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1经营收入13133.120.000.000.000.001969.972626.622626.621969.971969.971969.972按收入(含预收款)配比结转的投资成本9525.940.000.000.000.001428.891905.191905.191428.891428.891428.892.1开发成本8503.330.000.000.000.001275.501700.671700.671275.501275.501275.502.2管理费用231.610.000.000.000.0034.7446.3246.3234.7434.7434.742.3财务费用594.000.000.000.000.0089.10118.80118.8089.1089.1089.102.4销售费用197.000.000.000.000.0029.5539.4039.4029.5529.5529.553经营税金及附加722.320.000.000.000.00108.35144.46144.46108.35108.35108.354土地增值税131.330.000.000.000.0019.7026.2726.2719.7019.7019.705利润总额2753.530.000.000.000.00413.03550.71550.71413.03413.03413.036补前期亏损　　　　　　　　　　　7应纳税所得额2753.530.000.000.000.00413.03550.71550.71413.03413.03413.038所得税908.660.000.000.000.00136.30181.73181.73136.30136.30136.309净利润1844.860.000.000.000.00276.73368.97368.97276.73276.73276.7310总投资利润率28.91%　　　　　　　　　　11总投资净利润率19.37%　　　　　　　　　　26 附表6项目现金流量表单位：万元序号项目合计2001年2002年2003年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1现金流入13133.120.000.000.000.001969.972626.622626.621969.971969.971969.971.1销售收入13133.120.000.000.000.001969.972626.622626.621969.971969.971969.972现金流出10694.261815.232595.06826.29802.991100.171188.291188.29414.15414.15349.642.1开发成本8503.331792.062571.90803.13779.83779.83779.83779.8393.8193.8129.302.2管理费用231.6123.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.1623.162.3财务费用　　　　　　　　　　　2.4销售费用197.000.000.000.000.0032.8332.8332.8332.8332.8332.832.5税金及附加722.320.000.000.000.00108.35144.46144.46108.35108.35108.352.6土地增值税131.330.000.000.000.0019.7026.2726.2719.7019.7019.702.7所得税908.660.000.000.000.00136.30181.73181.73136.30136.30136.303净现金流量2438.86-1815.23-2595.06-826.29-802.99869.791438.331438.331555.821555.821620.324累计净现金流量2438.86-1815.23-4410.28-5236.57-6039.56-5169.77-3731.43-2293.10-737.28818.542438.86指标1、全部投资财务内部收益率27.44%　　　　　　　　　　2、全部投资财务净现值1506.48　　　　　　　　　　26'