江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性研究报告 103页

'江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称：江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目1.1.2建设性质：新建1.1.3项目业主：1.1.4建设地址：重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，控规A08-2/03及A09/03地块。用地南临石河清水库。1.1.5建设规模及建设内容项目总占地107082平方米，项目净用地107082平方米，总建筑面积为386112平方米。主要建设内容包括住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），商业用房、1个幼儿园，体育设施8398.48平方米等配套设施，地下车库及设备用房43450平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。1.1.6项目总投资项目提供公租房住宅291263平方米，2743套；廉租房住宅126571.69平方米，3331套。总投资130737.88万元，其中建安工程费用90511.237 万元，占总投资的69.23%；工程建设其他费用23747.79万元，占总投资的18.16%；预备费11425.90万元，占总投资的8.74%；建设期利息5052.96万元，占总投资的3.86%。平均单位综合造价3386元/平方米。不含配套费、人防费、规划综合费后项目总投资为117567.07万元，平均单位综合造价为3045元/平方米。其中廉租房部分总投资38544.05万元，包括工程费用31541.30万元，工程建设其他费用3498.75万元，预备费用3504.00万元。1.1.1资金筹措1.1.7.1总资金筹措方案本项目总投资为130738万元，资金来源为：（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）54809万元；（3）商业银行贷款69600万元。1.1.7.2廉租房部分资金筹措方案廉租房总投资部分38544万元,资金来源为:（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）32215万元。1.1.2建设年限建设时间为2011年6月－2013年4月，全部工期为22个月。1.2项目业主简介7 重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公司，注册资金贰亿元人民币。其经营范围是两江工业开发区内公租房的投资、建设、供应、租赁管理及资产处置等。重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司暂设有综合管理部、投资发展部等两个部门，核定人员编制10名。大力推进两江新区公租房建设和发展，提供品质优良的公租房和优质的管理服务，进一步推动以民生为导向的开发建设是重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的重要任务之一。1.1编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号)2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知7 1.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）2.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；3.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；4.项目业主提供的其他资料。1.1研究内容1.项目建设背景与必要性；2.重庆市公租房现状和发展研究；3.项目建设规模和内容；4.建设方案设计；5.环境保护和节能分析；6.组织机构及管理模式；7.实施计划及招标方案；8.投资估算和资金筹措方案；9.测算项目的经济效益；10.分析社会效益，进行社会评价。1.2研究结论7 近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。本项目总占地107082平方米，建筑面积为386112平方米，其中住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），总投资130737.88万元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房6074套，受惠人群14800余人。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。1.1主要经济技术指标表1-1主要经济技术指标表鱼嘴公租房综合技术经济指标一览表总指标项目计算单位数值备注总用地面积M2107082204亩其中：建设用地M2107082　居住户(套)数户6074其中：公租房公寓624套居住人数人14823　总建筑面积M2386112　一、按功能性质划分　　7 1)住宅建筑面积M2291263　其中：公租房公寓部分M236000　2)公建（商业）建筑面积M245657其中包括农贸市场和超市其中：公租房公寓部分的集中商业M211050　3)其他配套建筑面积M249192　其中：社区居委会建筑及社区活动用房M2926按每100户15平米计算（≥253.8）物管用房建筑面积M21456按住宅总建筑面积5‰计算（≥790.625）幼儿园建筑面积M2300012班（千人23生）每班30人文化站M2150　消防控制室M2120　公厕建筑面积M240　门卫及其它M250　车库面积及设备用房建筑面积M243450　4)架空层建筑面积M2　　二、按地上地下划分　　　(1)地上建筑面积M2342662　(2)地下建筑面积M243450　其中：车库建筑面积M241050　设备用房及其他面积M22400　三、计入容积率建筑面积M2　　容积率　3.20　建筑密度　24.30%　绿地率　36.56%　总停车位辆1220注：商业、办公停车按0.5/100㎡建筑面积（≥辆）地面停车辆120住宅停车按0.34/100㎡建筑面积（≥辆）地下停车辆1100规划总停车量≥辆1总投资万元117796.43　　其中：建安工程费万元82063.94占总投资的69.67%　工程建设其它费用万元20845.92占总投资的17.7%　基本预备费万元10290.99占总投资的8.74%　建设期利息万元4595.58占总投资的3.9%2资金筹措万元117,796　　其中：财政专项资金万元6,329占总投资的5.4%7 　项目资本金万元48,168占总投资的40.9%　银行贷款万元63,300占总投资的53.7%7 1项目建设的背景、必要性及有利条件1.1项目建设的背景当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多。其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。近年来，中国GDP保持了9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。主要从两方面入手：一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；二是加大保障性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过向底层人群提供经济适用房和廉租房，为中低层人群提供公租房两个途径。2010年以前，重庆就已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、公寓等5种方式的保障性住房格局。但是，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”群体并不在此列，这得到了重庆市委和市政府的高度的关注。2010年伊始，重庆市在内地城市率先大规模建设城市公租房，并正式出台公共租赁房保障性住房的相关政策，以有效解决这一群体的住房问题。项目所在区域为重庆两江新区鱼复工业园区。重庆两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。鱼复工业园位于江北区东部，由两江新区和江北区共同出资开发，包括江北区的唐家沱街道、鱼嘴镇和复盛镇，规划建设用地60万平方公里。鱼复工业园是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区。鱼复工业园区将主要构建以下四大产业：汽车整车、发动机及零配件产业；轨道交通车辆制造产业；大型装备制造产业；现代物流产业。鱼复工业园区今后每年都将会为大量的大学毕业生、外来工作人员、农民工提供众多的就业机会，公租房的建设将会为此类人群解决人类“衣、食、住、行”基本生存中最基本和重要的一个需求———“住”。住的问题解决了，人们才可能安心的工作和生活，这也是社会稳定、和谐发展的前提和基础。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1项目建设的必要性1.1.1是构建社会主义和谐社会的重要内容我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好关系人民群众切身利益问题，更加注重经济社会协调发展，更加注重社会公平。现阶段政府急需解决的热点问题之一就是如何使城镇中低收入群体安居的问题。2010年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住房制度改革的一件大事。因此，为城市中低收入家庭提供相对便宜的城市公共租赁住房及廉租房，改善其居住条件，逐步提高其居住水平，是构建和谐社会的需要。1.1.2是完善房地产市场的需要我国房地产供应结构单一，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生“泡沫”，从而影响整个国民经济的发展。因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范保障性住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类中低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多中低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权；中低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的中低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。1.1.1是满足城市中低收入人群住房的需求住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2010年，七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）明确指出，“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。”103中冶赛迪工程技术股份有限公司 重庆全市辖40个区县，总人数逾3000万，因此，这样一个人口众多、辖区范围广的城市，如何处理好在城市化快速进程中，居民住房这一越来越突出的矛盾，特别是中低收入家庭的住房问题直观重要。因此，结合中央指导意见，重庆市结合本市实际情况，加强公共租赁房的建设，增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有效解决城市中低收入家庭的住房问题。1.1.1是落实重庆市城乡统筹发展的需要胡锦涛同志在2003年初中央农村经济工作会议上的讲话提出：必须“把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重，放在更加突出的位置”。农村城镇化是“三农”问题中的重要内容，是城乡统筹发展的重要举措，推动农村城镇化，促进城乡统筹发展，就必须在加大乡镇基础设施投入等方面入手，解决好农村城镇化所带来的住房紧张问题，就必须做好保障性住房工程的建设工作。重庆作为全国城乡统筹试验区，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》（国发〔2009〕3号）中明确指出，“要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段”。通过城市公租房的建设，可以为大量进城务工的农民们提供舒适的居住环境，加大我市城乡统筹力度。1.1.2是提高重庆城市形象的需要2010年以来，重庆市委、市政府高度重视和大力支持，下大决心，投入大量资金，大力加大加快全市特别是城区公租房建设，并且取消了户籍限制，把受益人群范围扩大至新的大学毕业生和从农村、外地迁移到这个城市来工作的群体，因此，重庆所实施和推行的公租房政策，不仅将成房价“稳定器”，房市“缓冲器”，是一项实实在在的民生德政工程，更重要的是，彻底打破了户籍壁垒，把民意当作第一信号。同时，在全国范围这一率先举措，也对其它城市的公租房建设有借鉴意义。　　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1公租房现状与发展分析1.1公租房概述公共租赁房，就是解决新夹心层群体住房困难的一个产品，是继经济适用房、限价房、廉租房之后面向中低收入住房困难家庭等群体的解困房。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房概念的提出，现实意义在于帮助中低收入人群解决住房难的问题，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。1.2我国公租房形势分析1.2.1我国公租房形势发展分析2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。据媒体万人调查显示，95.1%的人支持公共租赁房在全国推广，72.4%的人认为公共租赁房为青年提供了新选择，可以缓解住房紧张；45.0%的人认为租房是“不想当‘房奴""的人的必然选择”。超过三分之一的人认为公共租赁住房“会让更多人租房而不买房”。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。2010年底，中央经济工作会议在部署2011年工作时明确提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011年初，住房和城乡建设部宣布：今年全国保障房将建1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。配合中央的要求，各地也纷纷亮出2011年加快保障房建设的计划与措施。重庆自2010年开始就已积极展开公租房大规模建设，计划3年内完成建设4000万平方米公共租赁房的目标；上海计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，动迁安居房800万平方米和公租房200万平方米；陕西将新建廉租房5.54万套、公共租赁住房14.1万套、棚户区高在14万套、农村危房改造7万户。厦门、深圳、北京、天津也都开始推动这项工作。1.1.1我国公租房发展存在问题从以往住房保障制度实施情况包括具体的数据来看，资金和监审是保障性住房建设的普遍难题，由于公共租赁房的供应对象更广泛，建设任务大，面临的问题就更为严峻。主要来自于以下几个方面：1．建设资金来源中断或供应不足，导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。2．维护成本较高，政府后续补贴较多。公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 3．准入时的资质审核和退出机制。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。退出的困境在于，当承租家庭不符合承租条件时，如何让他们退出房屋。1.1重庆公租房形势分析1.1.1重庆公租房形势发展分析近两年，重庆加大了建设公共租赁房的决心和步伐，从2010年初重庆首个公租房项目鸳鸯平区的“民心佳园”正式破土动工以来，现已部分入住，大竹林、华岩、西永、蔡家、茶园等多个主城以及区县公共租赁房项目也相继展开开工建设。截止2010年底，重庆市公租房建设已开工面积达1300万平方米。至此，重庆开创了全国各省市大规模建设公租房的先河，建立起“低端有保障、中端有支撑、高端有约束”的住房供应体系，并从制度和政策上对公共租赁房建设制度和政策有所创新和发展，成为国内公租房建设的范例，被国内经济学家李稻葵和郎咸平的总结为：“中国住房改革的里程碑”、“第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”103中冶赛迪工程技术股份有限公司 据测算，重庆主城670万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有150万人需要公共租赁住房，约3000万平方米的建设体量。重庆据此考虑逐年的建设进度。郊区，以收购和改建为主。未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小城市将成为承接农村人口转移的重要载体。重庆在8个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。1.1.1重庆公租房特点1.至2012年，重庆公租房建设总量达4000万平方米：此规模堪称全国之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；2.“以国有资产经营收益（主要是土地增值收益），反哺社会公共事业投资”：重庆公租房土地供应主要来源于政府，3万亩土地“零地价”供应，按照土地保守作价，这部分价值也超过1000亿元，即超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。此外，公租房建设资金主要来源于五个方面，一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。3.103中冶赛迪工程技术股份有限公司 准入机制完善合理，真正实现保障性住房的全覆盖：一是打破户籍“藩篱”。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。二是合理把握收入标准。目前重庆确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。4.全面考虑公租房建设规划，避免贫民窟等负面社会现象的出现：当前，重庆的公租房建设实行商品房、公租房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约３．８，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。另一方面，主城区公租房均布局在一、二环线之间规划的２１个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，消除住户家庭收入高低所造成的心理落差，避免社会阶层隔离和形成城市“贫民窟”。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1建设规模及内容根据规划部门下发的用地条件，本项目总用地规模10.7082公顷，容积率不大于3.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，容积率计算面积不超过34.2662万平方米。项目总占地107082平方米，项目净用地107082平方米，总建筑面积为386112平方米。主要建设内容包括住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），商业用房、1个幼儿园，体育设施8398.48平方米等配套设施，地下车库及设备用房43450平方米等土建工程。除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。参照《重庆市城乡规划公共服务设施规划导则》20007年12月（试行），幼儿园按23生/千人计，本项目需接纳幼儿园适龄儿童23x14823/1000=341人，每班按30-35生计算，需要设置9.7-11.4班左右，现按12班设置。小学按66生/千人计，本项目需接纳小学生66x14823/1000=978人，每班按45-50生计算，需要设置19.6-21.7班左右，现邻项目用地西南区域已设置有一个48班的小学，满足本项目的小学配套服务，本项目不再单独设置小学。商业用房、物管、社区用房、小学及幼儿园等配套用房面积大致按住宅面积的15%取值，保证对本项目的配套服务的舒适性，同时，商业设置还可服务周边区域的居住人群。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 公租房室内装修为普通装修标准，参照《重庆市保障性住房装修设计标准》DBJ50-111-2010执行。住宅户内客厅及卧室地面为600x600玻化砖，墙面为乳胶漆，踢脚线为100高玻化砖，顶棚为乳胶漆；厨房、卫生间、阳台地面为300x300防滑砖；厨房、卫生间墙面为200x300瓷砖，顶棚为300x300铝合金扣板吊顶；阳台外墙及顶棚为外墙漆，踢脚线为100防滑砖。住宅单元首层入口门厅地面为防滑玻化砖；墙面为玻化砖，局部为乳胶漆；标准层电梯厅及公共走道为防滑玻化砖地面，乳胶漆外墙，花岗石电梯门套，硅钙板吊顶，玻化砖踢脚线。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1建设地址及建设条件1.1建设地址江北复盛鱼嘴房项目位于重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，控规A08-2/03及A09/03地块。规划的轻轨15号线在用地附近经过，用地西侧为规划的轻轨15号线鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路G50江北收费站，A08-2/03地块西北侧紧邻槽眼水库。图5-1项目区位图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1建设条件1.1.1自然条件项目所在地冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。冬季平均气温6.5摄氏度，1月温度最低，极低温度为零下2.6摄氏度。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1．温度：全区年平均温度为17.1摄氏度，年总积温平均6264.4摄氏度。年平均最高气温为17.7摄氏度，最低16.4摄氏度。年极端最高气温为39.8摄氏度，极端最低气温为零下2.6摄氏度。2．降水：全区多年平均降雨量为1099.8毫米，降水量最多年1532.3毫米，最少年495.3毫米。95%的年份在1000毫米以上。常年年际变化较小，月际变化较大。夏季（4—9月）雨量集中，多雷阵雨，并多为大雨或暴雨，季平均降水量446.2毫米，占年平均降水量的39.00%；冬季降水量最少，平均68.00毫米，仅占平均量的6%。5月到7月上旬，为初夏雨季和梅雨天气过程，5到9月汛期内的一日降水量，可达100—200毫米mm。3．日照：日照时数周年变化显著，盛夏7、8两月光照最充足，8月份日照时数最多，多年平均值238.2小时；初春和秋冬二季日照均偏少，10月到次年3月，各月多年平均日照时数均在100小时以下。各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为30—79%；最低为12月13%，其变化幅度为1—32%。4．风、云：年平均风速为每秒2.0米，以东北风、西北风和东风三个风向较多，风速也较大。年均云量7.2—8.0。冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云；夏季多高于地面500—800米的雷雨云。5.水文条件：用地南临石河清水库,用地地坪均高于水平面。项目地水文地质条件简单。1.1.1交通条件江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目位于重庆市渝北鱼复工业园区鱼嘴镇，规划的轻轨15号线在用地附近经过，用地西侧为规划的轻轨15号线103中冶赛迪工程技术股份有限公司 鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路G50江北收费站，用地四周均临市政规划道路。1.1.1其他配套条件拟建场地的电力、电信、天燃气、给水、闭路电视等基础设施有待完善，完善后为项目建设创造良好的市政基础设施条件。2103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1建设方案1.1设计依据1．《重庆市城市规划管理技术规定》（2006年版）2．工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分3．《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）2005年版4．《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）5．《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》（DB50/5031-2004）6．《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）7．《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98）8．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）9．《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JGJ50—2001）10．《商店建筑设计规范》（JGJ48—88）11《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39—87）12《住宅设计规范》（GB50096—1999）13《住宅建筑规范》（GB50368-2005）14《重庆小套型住宅设计规范》DBJ50-079-200815《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）1.2规划设计1.2.1规划原则1.在规划中贯穿“以人为本”的指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑居民的行为特征和需求。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.充分考虑公租房的特点，创造多个开放空间，形成小社会，相成特色住宅区设计。2.充分考虑住宅的朝向和通风，使之符合当地气候特点。3.充分利用小区内部地形，形成有特色的景观空间，创造最舒适健康的居住环境。4.设计应用先进技术手段，建立全方位智能化社区管理服务系统。积极应用新材料、新技术，提高住宅科技含量，倡导节能及无障碍设计，创造人性化的居住空间。5.积极合理采用新材料、新技术，以达到先进合理、经济安全、卫生的要求。1.1.1规划布局1.充分解读总体规划关于“以人为本”的设计思想，“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计宗旨，“开放、人文、健康、运动”的设计主题。2.在总体布局上注重生态环境质量、利用山水园林绿化系统为住户提供休闲、活动交往的生活空间。小区结构清晰、功能分区明确。小区合理组织人流、物流、内外交通简捷、通畅互不干扰。小区道路组织分级明确，适当设置主次出入口，使之符合城市人流方向、满足通行、消防、救护的要求。3.103中冶赛迪工程技术股份有限公司 本着“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。1.建筑布置及道路和竖向规划充分考虑住区和商业的关系，在适度挖方的情况下，获得最佳的生活场地和商业关系。2.社区整体布局以高层塔楼为主，以现有场地的地形地貌为出发点，营造特色环境，建立生态式园林社区。建筑空间在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。1.1.1道路交通规划道路交通规划的原则是：以人为本，确保人们的出行便捷、舒适、安全。道路规划充分利用场地地形变化，以保证住户的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。每个地块设置两个汽车入口。住宅入口结合城市空间关系，有机设置。1.1.2绿地规划让建筑融入环境，以显山露水作为环境和景观设计的理念，更能显示建筑与环境共生，人与自然和谐共存的意境。在大庭院中构筑小环境，既保证小区整体空间与城市环境的协调，又关注人的主观感受对小环境的精神需求。整个小区内的绿化设计，基本构想是点、线、面相结合，沿区内道路两侧是行道树、矮树墙、局部点栽高大的乔木群；房前屋后面积较大的空地，主要栽植高大的乔木，兼种灌木丛，并辅以草坪、花卉；各围合空间及硬质铺广场的适当部位点栽乔木。在绿化方式上采用平面、立体绿化浑然一体的思路，给小区增添了回归自然的氛围，整个小区犹如山水园林画卷、生机盎然。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 根据本项目用地地形、植被、景观现状、注重生态保护，结合总平面设计和建筑单体设计的设计情况，绿地率36.56%。1.1.1公建配套规划项目在人流出行密集的商业区域形成主要的广场，形成整个社区的主要商业配套中心，在其他社区的每个主团，分别设计了小型的商业网点及社区商业，其他车库、物管用房、社区活动用房、居委会、体育活动设施等配套严格按控规的要求及居住区规范设计。用地中总共设计了一个12班的幼儿园，充分满足服务半径。图6-1配套分析1.1.2竖向规划用地中高差较大，设计中充分利用现状地形，适度挖方，解决车库与建筑高差关系，满足商业与住宅高差关系。以达到项目的经济性、合理性和可行性。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 在竖向设计上，在充分踏勘现场的基础上，熟悉地形地貌，掌握地块及周边现状道路与城市规划道路的设置情况，通过确定合理的各栋建筑的首层标高，减少土石方工程量，利用地形高差解决车库和用房，以及社区活动用房和物业管理用房。1.1建筑设计1.1.1总体设计站在城市的角度去思考建筑，采用大手笔，大写意的意境，注重大比例，大尺度将建筑与文化，建筑与城市，建筑与空间完美的结合在一起。住宅以暖灰调风格为主，强调简洁的体量组合，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时在人视点引入地方建筑的特色，立面色彩采用暖灰色为主色调，在竖向上作体量划合，结合体量的高低错落，以达到具有鲜明个性的现代建筑群体形象。户型设计中精心推敲户型尺度，在满足功能使用要求的前提下，尽力减少不必要的面积。单体设计中充分考虑了外部景观条件，所有户型均有良好的朝向，各功能房间均方正实用，便于家俱布置，户型设计合理紧凑，明厨明卫，功能分区明确。商业街平面设计灵活，更具有实用性和灵活性，同时使商业街在尺度上更宜人，更丰富。商业街的设计延续高层建筑简略、明快、流畅的设计风格，并结合传统建筑的风格形成活泼丰富的商业空间。1.1.2建筑设计1.平面设计103中冶赛迪工程技术股份有限公司 户型上以单间配套、两室一厅为主，户型套型面积在35～65平方米之间，为不同的租赁户提供合适的产品。2.交通组织设计及物流分析本小区全为高层住宅，标准层12-16户，每单元住宅设有3-4部电梯，其中一部为消防电梯，每台电梯载客量不超过350人。一类高层住宅设两部防烟楼梯间，住宅室内外高差一般考虑300mm。3.剖面设计住宅层高为3米，商业布置结合地形，层高在4.2-4.8米之间，建筑总高均不超过100米。4.无障碍设计本小区按无障碍设计的要求进行设计，高层建筑的楼栋出入口处按规范设置残疾人坡道。高层住宅楼每层均设有客用电梯，大楼在建筑入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道等部位作无障碍设计。入口坡道不大于1/12，坡道宽度不小于1.2m。在小区中部公共绿地中设有盲道。1.1结构设计1.1.1工程设计的主要依据1.业主提供的地形图2.建筑平面图、建筑单体平面图3.现行国家规范、规程及地方标准4.《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版）2.《建筑抗震设计规范》GB50011-20103.《混凝土结构设计规范》GB50010-20024.《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-20025.《砌体结构设计规范》GB50003-20016.《建筑地基基础设计规范》；GB50007-20027.《建筑桩基技术规范》JGJ94-2005；8.《重庆地区建筑地基基础设计规范》DB50/5001-1997；1.1.1自然条件基本风压：0.4千牛/平方米（高度小于60米)0.45千牛/平方米（高度不小于60米)地面粗糙度类别：C类。雪压、地基土的冻胀：无地震基本烈度6°；地震设防烈度：小学幼儿园为7°，其余建筑为6°；设计地震分组：第一组；设计基本地震加速度：小学幼儿园为0.10ｇ，其余建筑为0.05ｇ。1.1.2设计原则在严格遵守国家现行规范及满足各项功能和要求的基础上，结合专业的特点，仔细进行结构分析，并作必要的结构验算，力求做到安全可靠，技术先进，节约投资经济合理。1.1.3结构设计1.103中冶赛迪工程技术股份有限公司 小学幼儿园（2~4层）为现浇框架结构，按抗震构造要求进行设计，框架抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为乙类，地基基础设计等级为丙级。1.高层公寓（27~31层）为现浇框架－核心筒结构，按抗震构造要求进行设计，框架抗震等级为三级，核心筒抗震等级为二级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为甲级。2.高层住宅（26~33层）为现浇剪力墙结构，按抗震构造要求进行设计，剪力墙抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为甲级。3.地下车库为单层框架结构，框架抗震等级为四级,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为乙级。4.集中商业（2~3层）为框架结构，框架抗震等级为四级,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为丙级。5.结构设计基准期均为50年,结构合理使用年限为50年。6.住宅楼、商业与车库设缝脱开，形成相对独立的结构单元；对超过规范伸缩缝最大间距要求的结构单元采用后浇膨胀增强带的无缝技术解决，对楼板钢筋适当加强；车库侧壁混凝土内添加微膨胀混凝土外加剂。7.结构布置尽可能满足建筑功能、建筑空间、使用舒适性、适宜性、美观性等要求。同时应配合建筑尽可能做到平面及竖向规则，避免采用复杂结构（多塔结构、错层结构、连体结构及转换结构等）。8.构件布置在满足建筑要求的同时，尽量使室内空间“不露梁露柱”，提升空间利用率和美观。因结构确实需要，梁高应尽量减小。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1.1基础及地下室设计地下室采用框架结构，地下室侧墙采用钢筋混凝土外墙，并采用防水混凝土，设计抗渗等级为P8；由于现阶段尚无地勘，基础拟采用桩基础或浅基础。岩石埋藏较浅时，在比较条形基础、独立基础与桩基础的经济性基础上，选用经济的基础形式；桩基承载力特征值由桩基端阻控制时，且采用人工挖孔桩时，采用端承桩，桩最小直径为800mm。对填方区的桩基深度超过15m时，采用钻孔灌注桩。1.1.2环境边坡及挡墙设计边坡采用坡率法（自然放坡法）、重力式挡墙及锚杆挡墙等方式进行支护。1.1.3主要材料混凝土：现浇柱,墙C50～C30砼现浇梁、板C30砼构造柱C25砼钢筋：热轧HPB300级fy=270牛/平方毫米热轧HRB400级fy=360牛/平方毫米冷轧带肋钢筋CRB550级fy=360牛/平方毫米填充墙：M5.0混合砂浆，MU3.5、200厚（12孔）页岩空心砖。1.1.4荷载住宅：2.0千牛/平方米楼梯：2.0千牛/平方米（住宅），2.5千牛/平方米（教学楼），3.5千牛/平方米（消防楼梯）103中冶赛迪工程技术股份有限公司 走廊：2.0千牛/平方米（住宅），上人屋面：2.0千牛/平方米，不上人屋面：0.5千牛/平方米，绿化屋面:5.0千牛/平方米阳台：2.5千牛/平方米教室：2.0千牛/平方米商业：3.5千牛/平方米车库覆土1.8米,覆土容重18千牛/平方米。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1公用工程方案设计1.1给排水设计1.1.1设计依据1）国家现行的设计规范及标准《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003（2009年版）《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-972）建设方提供的设计委托书及有关要求3）建地附近城市供水、排水有关资料4）建筑专业提供的一期方案图及相关专业提供的设计资料5）渝建发[2006]19号文件“关于生活污水排放的相关规定”1.1.2设计范围1.室外红线范围内的给水排水。2.室内给水、排水设计。3.生活污废水处理（提供污废水量，处理设施由甲方另行委托设计，不在本设计范围内）。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.消防给水排水及灭火设施。1.1.1给水系统水源：本期工程采用由市政自来水供水和二次加压供水的方式，从市政供水管网上引入2条DN300的管道，供给市政给水水压标高范围内的给水，而市政给水水压标高范围外的给水，则由二次加压系统供水。用水量标准选用如下：住宅：200（升/人.天），时变化系数=2.5；商业：5(升/平方米·天)，时变化系数=1.5；幼儿园：100（升/人.天），时变化系数=2.5；其余按规范选用。给水量：本期工程用水量:最高日生活用水量3040立方米/天，最大时用水量335立方米/时，其中生活用水量322立方米/时。采用分区给水方式:市政供水标高以下的住宅、公建及地下室由市政直供;市政供水标高以上的多层及高层住宅由叠压供水设备供水；保证住宅水压在0.12兆帕~0.35兆帕间，超压楼层通过可调式减压阀减压。生活热水系统:住宅及公建均采用分散式热水器供应热水。1.1.2排水系统生活排水系统采用雨、污水分流；污、废水合流制。全部污水排入西边生化池处理后再接入市政污水管。雨水系统：本工程总建筑用地面积约：95660平方米，室外场地雨水设计重现期2年，设计雨水量：1678升/秒。屋面雨水、阳台雨水均分别收集排至市政雨水管。1.1.3污水处理主要污染源：生活污水。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 生活污水量：按生活给水量的90%计，最高日污水量为2736立方米/天。污水处理：本工程生活污水经生化池处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996要求后排入市政污水管道。1.1.1给排水管网方案1.给排水管网方案设计根据小区场地内建筑布局和功能分区及竖向设计的总体情况，本规划设计原则如下：（1）给水管网：整个小区采用由市政自来水供水和二次加压供水的方式。拟从市政给水管接入2根DN300给水管，沿小区周边道路和内部设计道路形成DN200生活给水环状管网供水。沿上述给水环网另外形成一条独立的DN200室外消防环网，供室外消火栓给水。（2）排水管网：小区内排水管网采用雨污分流制。本设计按小区建筑规划平面及竖向设计，沿小区道路布置雨污分流制的排水管网。根据小区建筑平面及竖向设计，设计考虑污水生化池设于小区西边。小区内场地雨水，依道路及坡度，由雨水口，排水沟收集接入雨水管网。车库屋顶靠覆土层设的雨水管沟收集，再排入雨水管网。2.室内、外污雨水分流排放，污水经生化池处理达标后排入市政污水管道，雨水经组织后排入市政道路雨水管道。3．室外给水管采用球墨铸铁管或PSP钢塑复合管；室外排水管（含雨水）采用HDPE双壁波纹管或埋地硬聚氯乙烯加筋管；检查井采用塑料检查井。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1采暖通风、空气调节与燃气设计1.1.1工程概况本项目由两个部分组成：地上高层住宅，商业配套服务，地下车库及设备用房。7.2.2设计范围本工程设计内容包括地下车库及设备用房通风设计，本建筑物的防烟排烟设计；燃气设计仅用于配合燃气公司设计。7.2.3设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005/DBJ50-052-2006）《居住建筑节能50%设计标准》（GBJ50-102-2010）重庆市公共租赁住房项目工程设计规则及主要技术措施指导性意见（修改稿）建筑等专业提供的本工程有关设计资料1.1.27.2.4室外空气设计参数（重庆）地理纬度：北纬29°35"东经106°28"大气压力：冬季：Pd=993.6hPa夏季：Px=973.1hPa103中冶赛迪工程技术股份有限公司 室外计算干球温度：冬季空调：twk=3.5℃冬季通风：twf=5.2℃夏季空调：twk=36.3℃夏季通风：twf=32.4℃夏季空调室外计算湿球温度：tws=27.3℃冬季空调室外计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）：φ=82%冬季最多风向：N夏季最多风向：NW冬季室外平均风速：0.8m/s夏季室外平均风速：2.1m/s7.2.5主要设计原则决定7.2.5.1空调设计消防控制室、幼儿园、住宅楼及电梯机房，空调采用分体空调（由甲方或业主自行考虑），由建筑预留分体空调室外机位置，电气预留空调插座。7.2.5.2通风设计专用及公共配电室：8次换气/小时（平时）自然进风，机械排风12次换气/小时（事故）自然进风，机械排风水泵房：6次换气/小时（平时）自然进风，机械排风地下车库：4次换气/小时（平时）自然进风，机械排风103中冶赛迪工程技术股份有限公司 6次换气/小时（排烟）自然、机械进风，机械排风柴油发电机房：按排除机房余热量及燃烧空气量计算（通风）储油间：12次/h（通风、事故通风）地下车库的排风及排烟系统合用。排烟排风机选用双速风机，平时低速运行通风换气，失火时高速运行排烟；地下车库的送风机，按其排风量的80～85%计算，兼作失火时排烟的补风。与车库出入口相连的防火分区，补风由车库出入口自然补风。地下各变配电室、柴油发电机房、储油间及储瓶间的排风风机兼做事故排风，送风风机兼做事故排风的补风。生活水泵房只做平时通风。7.2.6燃气设计7.2.6.1设计依据(1)《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；(2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006；(3)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；(4)建筑等其它专业提供的本工程有关设计资料。7.2.6.2天然气设施本设计包括小区各楼栋和幼儿园的天然气设施（燃气热水器及燃气灶）7.2.6.3天然气设施规模小区约有13608人。用气量按《城镇燃气设施规范》的用气定额2931MJ/人.年计算，日高峰系数Kd＝1.2，小时高峰系数Kh＝3.2，月高峰系数Km＝1.3，天然气低热值为35.6MJ/Nm3，则用气量为638Nm3/h。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 幼儿园共设12个班，每班预计30人，共360人，用气量按《城镇燃气设施规范》的用气定额2198MJ/人.年计算，日高峰系数Kd＝1.2，小时高峰系数Kh＝3.2，月高峰系数Km＝1.3，天然气低热值为35.6MJ/Nm3，则用气量为13Nm3/h。配套公用建筑用气量按居民生活用气量10%计算。未预见用气量按总用气量的10%计算。本期工程总用气量为762Nm3/h。7.2.6.4片区管道片区天然气管道输送压力约为0.3Mpa；小区从市政天然气管网接入一根DN175的天然气管道；管网采用中压输气，然后经过楼栋调压箱调压至低压的供气方式，其流程为：中压输气管→中压片区管网→楼栋调压箱→低压楼前管道→入户引入管→立管→支管→球阀→天然气表→旋塞阀→热水器（燃气灶）7.2.6.5中压管道及庭院管道中压管道及庭院管道采用无缝钢管，均为埋地敷设，埋地敷设的管道采用环氧煤沥青特加强级防腐处理。管道穿越公路干道时设置套管保护。管道埋设的最小覆土厚度（路面至管顶）应符合《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）的规定：a）埋设在车行道下时，不得小于0.9m；b）埋设在非车行道下时，不得小于0.6m；c）埋设在庭院内时，不得小于0.3m。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 埋地敷设的钢管须采用环氧煤沥青防腐漆特加强级防腐处理。7.2.6．6户内管道采用镀锌钢管天然气气表采用IC卡智能表或机械表。每户设一天然气总切断阀，以及天然气气灶前、热水器前的分切断阀，阀门采用丝扣连接。每户设有一个天然气表，天然气灶和热水器由用户自备。1.1电气工程设计1.1.1设计范围及依据7.3.1.1设计范围本设计包括本住宅小区供配电、变电所、电力、照明、防雷接地、电讯配线、有线电视配线、安防、火灾自动报警系统及电气主干管网路由。7.3.1.2设计依据本设计主要依据以下国家相关规程规范进行设计的:《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《建筑照明设计标准》GB50034-2004《低压配电设计规范》GB50054-95《供配电系统设计规范》GB50052-2009《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)103中冶赛迪工程技术股份有限公司 《住宅建筑规范》GB50368-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《商店建筑设计规范》JGJ48-88《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ39-87《民用建筑电气设计技术规范》JGJ16-2008《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004《大型商业建筑设计防火规范》DBJ50-054-2006《重庆小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008《重庆市公共建筑节能设计标准》DBJ/T50-052-2006《重庆市居住建筑节能65%设计标准》DBJ50-071-2010《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2005《建筑防雷设计评价技术规范》DB50/217-20061.1.1电源方案7.3.2.1负荷级别：本工程用电负荷为三级，其中消防负荷、客梯、生活水泵为一级负荷。7.3.2.2供电电源：采用二路10kV市电供电，在地下车库内装置1个10kV开闭所．规划各所容量约为15000kVA左右。各开闭所进出线方式为二进十出，占地约为150平方米。另外设置2台柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。7.3.2.3负荷估算依照重庆市城市总体规划及《公租房设计指导性意见》，选取各类用地的负荷指标如下：103中冶赛迪工程技术股份有限公司 住宅用地：3.5kW/单间配套，4kW/一(二)室一厅，5kW/三室一厅，需要系数K=0.38；商业(含空调负荷)：120W/M2；小学、幼儿园(含空调负荷)：90W/M2；设备用房照明及插座：15W/M2；车库照明：4W/M2；道路、广场、市政：2W/M2；综合估算电力负荷约为14860kW。7.3.2.4配电布置在整个工程设置7个公用变配电所，分别设有两台变压器和若干低压配电柜，供住宅用电；设置3个专用变配电所，内设有两台或三台变压器和若干低压配电柜，供车库照明、商业、风机、高层住宅楼梯照明、电梯、商业用电；设置2台柴油发电机组，供应急照明、高层住宅楼梯照明、电梯、消防风机等用电。变配电所及柴油发电机房均设置在车库内，发电机组选用风冷机组，烟气采用高空排放。7.3.2.5无功功率补偿配电系统采用10千伏变配电所低压集中补偿方式。住宅功率因数取0.85，其他照明负荷功率因数取0.8,电梯功率因数取0.6，其它电力负荷功率因数取0.8，低压侧按补偿到0.92以上计算补偿容量。7.3.2.6计量：小区设置高压总计量，居民住户每户一表，集中设置在楼层电表间。商业用户每户一表，在末端计量箱计量。小区配套设施用电，集中在变电站计量。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 7.3.2.7线路敷设：各变配电所低压配电采用树干式和放射式相结合的方式出线。住宅照明配电采用干线式配电；其余负荷放射式配电。本工程电气线路电力电缆在室外采用电缆管埋设和电缆沟敷设，地下车库内用电缆桥架敷设。消防负荷采用双电源供电末端配电箱自动切换。各栋住宅楼设强电竖井和弱电竖井。配电竖向干线和各楼层电表箱装于竖井内,竖井内采用电缆梯型桥架敷线。住户进户线自强电竖井在走道内(吊顶内)穿阻燃PVC线管敷设至户内配电箱。本工程使用的电缆采用铜芯阻燃型交联聚乙烯电力电缆，消防设备采用铜芯耐火型交联聚乙烯电力电缆，电线采用铜芯阻燃BV电线。1.1防雷与接地小区内建筑均按二类防雷类别设防。小区采用采用综合接地系统，接地电阻不大于1欧。各楼栋设置总等电位联结，各楼栋住宅总进线开关设防火漏电保护，插座回路设防电击漏电保护，卫生间作局部等电位连接。电气系统设电涌保护。低压配电系统采用TN-S（TN-C-S）接地方式。1.2火灾自动报警根据该工程的使用功能和国家的有关防火规程规范,其中地下车库、商业、高层住宅楼的公共区域需设计火灾报警系统。火灾自动报警系统的防护等级按一级设置，采用联网型智能总线制火灾报警产品，系统由三部分组成：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾紧急广播及消防对讲系统。本区域的消防控制室设计在住宅楼一层。消防控制室设有119报警电话。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 消防联动控制台上设置消防电话主机、消防用水泵手动远控装置及运行/故障指示、气体灭火系统手动远控装置及运行/故障指示、消防紧急广播及UPS电源系统、防排烟风机及正压送风机的手动远控装置及运行/故障指示、非消防电源手动切断装置、电梯消防操作功能装置、防火卷帘及防火门的控制装置等。在设备用房、高层住宅公共区域、商业、管理用房、车库、过道和前室等处设有感烟或感温探测器；对需设备联动的特殊部位，如柴油发电机房和配电房，设感烟及感温探测器两种类型的组合．1.1通信系统由区域外引来的电话、数据电缆经电缆交接间内的分线设备分配后，通过电信管网引至各建筑物。有线电视主干电缆也利用电缆交接间和主干管网，经其相关设备转换后引入各建筑物。小区智能化系统各子系统的布线亦通过小区内的通信管网将各栋住宅楼和小区管理中心紧密连接。1.2有线电视分配系统本工程有线电视系统接入城市有线电视网络。从城市有线电视管网引入1根有线电视干线光纤，在地下车库设计光分配前端。该系统采用分配－分支的结构方式．为使该系统适应现代信息网络的要求，系统拟采用864MHz带宽双向邻频传输方式。前端箱设在地下车库。干线采用SYV-75-12103中冶赛迪工程技术股份有限公司 视频电缆．分配器和分支器设计在各单元底层的弱电间内或弱电井道内。在各功能用房、值班室等处设计有线电视终端盒。每套住宅设计一根有线电视进户线，进户线引至户内的家庭接线盒，盒内设有四分支器．每户设计多个有线电视终端盒，即在客厅、书房、次卧和主卧室各设计一个．另在商场和管理用房预留有线电视终端盒。用户电平要求：69+4dB。干线电平：不大于100dB。1.1安防系统安全防范系统主要包括周边防范和电子巡更两部分。周边防范系统主要在小区周界设计红外对射式探测器，当外界有人非法侵入或破坏时，系统报警，使值班人员及早发现，及时采取防范措施，确保小区安全．系统主机设计在消防控制中心．红外探测器设计在小区围墙上，本系统可和电视监控系统联动，辅助锁定报警目标。为确保安全，围墙尽量采用直线，此处应以低矮灌木为主。电子巡更系统主要在小区巡更线路上设计一定数量的巡更信号箱，管理中心通过指示灯了解巡更线路上的情况，保证巡更人员的人身安全．系统采用无线巡更的方式，便于管理人员根据具体情况调整巡更线路。1.2背景音乐系统小区背景音乐系统为小区提供轻松愉快的生活环境．小区背景音乐系统的扬声器主要设计在小区主干道、绿化带和休闲场所、前室、和商场．本小区按3个独立的分区考虑，即商业分区、室外分区1和室外分区2，主机设计在消防控制中心。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1电视监控系统本工程监控系统的主机设备均设在各自的消防控制室。在小区出入口、周界、主干道、地下车库、住宅一层门厅、电梯轿箱等处设计不同类型的摄像机．闭路电视监控系统主要由摄像机、监视器、控制矩阵、硬盘录像机等部分组成。根据监视部位分别采用一体化球型云台彩色摄像机、黑白半球摄像机、一体化枪式摄像机及电梯专用摄像机。本设计中的闭路电视监控系统主要对小区的主要出入口、主干道、地下车库、住宅一层门厅、电梯轿箱等重要场所进行有效监视和记录。根据小区的特点，本系统采用以点为主、点面结合的防范原则。1.2可视对讲系统小区住宅楼每单元设计一套相对独立的黑白可视对讲系统，该系统具有为来访客人和主人提供可视通话、住户遥控入口大门的开启及向管理中心报警等功能。该系统由摄像机、对讲门口机、电控锁、闭门器、用户机、接线盒、分支器等部分组成。小区住宅内设计有室内防盗报警系统，用户机采用四防区主机探测器包括：人体移动红外探测器、门磁探测器、煤气探测器、紧急按钮等。当住户外出或休息时，通过布防保障住户安全。发生意外时，可直接向管理中心报警。防盗报警子系统信息流与可视对讲子系统信号采用同一传输媒介。1.3综合布线系统103中冶赛迪工程技术股份有限公司 为了提高小区的硬件设施标准，本设计考虑了综合布线系统。该综合布线系统主要为小区住宅、商业办公用房等提供高性能的数据通讯业务。综合布线系统按国际高层建筑布线标准的要求进行设计，具有开放性、灵活性、可扩性等优点。本设计中的综合布线系统由设备子系统、管理子系统、干线子系统、配线子系统、工作区子系统等五个子系统组成。系统主要采用超五类UTP双绞线、单模光纤为主要传输线路，以适应不同信号传输的要求。设备间设计在网络机房，主配线架至各栋楼配线架之间采用多模光纤。在小区内按东、西区设计两个计算机局域网，具体组网方式根据具体情况确定，汇聚层数据交换机和服务器分别设计在5#地下车库的电信机房（网络机房）。数据中继线采用两根四芯单模光纤。每套住宅设计一根超五类双绞线作为数据进户线，进户线引至户内的家庭接线盒，盒内设有配线模块．在住宅客厅和卧室设计多个数据插座。另在商业、值班室、办公室和管理用房设计数据用户盒。1.1电话系统根据小区的功能布置，本次设计范围的电话系统为1个交接区。由城市通信管网引入一根市话中继光纤，在地下车库的电信机房设计模块局。交接间设计在地下车库。每套住宅设计一对电话进户线，进户线引至户内的家庭接线盒，盒内设有 接线端子．在客厅、次卧和主卧室各设计一个电话用户盒．另在物业管理用房、商业、值班室和管理用房设计电话用户盒。1.2家庭智能布线103中冶赛迪工程技术股份有限公司 在住宅内每户设计一个家庭信息接入箱，将数据、语音、视频、智能控制等弱电信号线集中管理，同时具有良好的扩展性和可升级性，可满足不同用户现在的要求和未来的需求。1.1小区通信管网由区域外引来的电话、数据电缆经电缆交接间内的分线设备分配后，通过电信管网引至各建筑物。有线电视主干电缆也利用电缆交接间和主干管网，经其相关设备转换后引入各建筑物。小区智能化系统各子系统的布线亦通过小区内的通信管网将各栋住宅楼和小区管理中心紧密连接。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1消防设计1.1总体消防设计本小区尽量设置贯通全区的道路，与城市干道连接，以方便消防车的出入。车行便捷、迅速。高层住宅每栋楼均可与消防车道相连。高层住宅楼尽量设置环形消防车道；有困难时，至少保证建筑的两个长边设置有消防车道。主要消防车道宽度为4米、6米，路基承载力不小于36吨消防车压力，消防车道转弯半径≥12米，道路坡度≤8%；满足消防车通行要求。其底边至少保证有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度作为消防扑救面。消防扑救面的坡度不大于5%．消防扑救场地的进深距离，从建筑外墙面起算，一类高层建筑不小于18m。在此范围内，除消防车道外，其余为硬质铺地或无扑救障碍的浅表绿化1.2建筑单体消防设计1.2.1建筑分类及耐火等级一般住宅楼为一类高层居住建筑，部分楼栋底部设置跃层式商业网点（单套面积不大于300m2）。两栋商住楼公寓为一类高层商住楼。幼儿园为多层公共建筑；商业楼局部四层，为多层公共建筑。车库地下1~2层，为多层公共建筑。高层住宅楼及车库建筑耐火等级为一级；商业楼及幼儿园建筑耐火等级为二级。1.2.2防火间距和防火及防烟分区小区内部及与外部建筑的防火间距均符合《建筑设计防火规范》GB103中冶赛迪工程技术股份有限公司 50016-2006及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）的规定。高层建筑每个防火分区的允许最大建筑面积按《高规》第5.1.1-3条执行．每栋高层住宅楼标准层面积均小于1000m2，每层均划分为一个独立的防火分区；商业楼每个防火分区建筑面积按不大于5000m2划分；高层建筑内的物管用房及社区活动用房每个防火分区建筑面积按不大于2000m2划分；地下车库设有自动灭火系统，每个防火分区建筑面积按不大于4000m2划分；幼儿园每个防火分区不大于2500m2。地下车库每个防烟分区的建筑面积不超过200m2,且防烟分区不跨越防火分区。1.1.1安全疏散各栋高层住宅楼标准层均设有两座防烟楼梯间（剪刀楼梯间），楼梯的疏散宽度均不小于1.1m，部分楼栋根据《重庆小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008的相关规定楼梯的疏散宽度均不小于1.2m。消防电梯与剪刀楼梯间的其中一个楼梯间共用一个前室，另外一个楼梯间单独设置一个前室，前室不占用走道面积。商业楼、幼儿园等多层建筑每个防火分区设两个以上疏散楼梯间。每个地下车库设两个以上车行出入口，地下车库的每个防火分区的安全出口一般不少于两个，当两个相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门时，每个防火分区可至少设有一个直通室外的安全出口。建筑中安全出口或疏散出口分散布置，建筑中相邻两个安全出口或疏散出口最近边缘之间的水平距离均不小于5.0m，安全疏散距离满足规范要求。一般房间内最远一点至房门的直线距离不超过15m。地下车库人员疏散距离不大于60m。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 建筑的公共疏散门均向疏散方向开启。疏散楼梯间在首层设有直通室外的出口，消防电梯前室的首层设有直通室外的出口或经过长度不超过30m的通道通向室外。高层住宅楼的疏散楼梯间均通向屋顶，通向屋顶的楼梯疏散门向屋顶开启。封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室均设乙级防火门，并向疏散方向开启。不能自然排烟的前室、合用前室设正压送风系统。1.1.1防火门窗及构造防烟楼梯间及前室（包括合用前室）的门均为乙级防火门。管道井的门为丙级防火门。防火墙上开设门洞时设甲级防火门或甲级防火卷帘。地下车库内设备用房的门为甲级防火门。不同防火分区的防火墙上开设的门窗洞口，在同一直线上时门窗洞口的防火距离不小于2m，位于内转角处时门窗洞口的防火距离不小于4m。　　　电缆井、管道井与房间、走道等相连的空洞，其空隙采用不燃烧材料填塞密实。直接开向前室或封闭楼梯间的户门为乙级防火门；水、电管道井直接开向前室或封闭楼梯间时，采用乙级防火门；电气井、管道井直接设在前室或封闭楼梯间时，每层楼板处必须用相当于楼板耐火极限的不燃烧体分隔。　　地下室、半地下室的楼梯间，在首层采用耐火极限不低于2.00h的隔墙与其他部分隔开并应直通室外，当必须在隔墙上开门时，应采用不低于乙级的防火门。地下室、半地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，应在首层与地下或半地下层的出入口处，设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级的防火门隔开，并应有明显标志。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1消防给排水1.1.1设计依据1.《建筑设计防火规范》GB50016—20062.《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）3.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—20014.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20055.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—976.建方提供的设计委托书及有关要求。7.甲方提供的建地附近城市供水、排水有关资料。8.本工程相关专业提供的设计资料1.1.2设计范围1.室外红线范围内的消防给水。2.室内消火栓给水系统。3.室内自动喷洒给水系统。4.室内气体消防设施及灭火器具。5.室内消防排水。1.1.3消防给水量用水名称用水标准（L/S）火灾延续时间（h）最大小时用水量（m3/h）一次火灾用水量（m3）室外消火栓20272144103中冶赛迪工程技术股份有限公司 室内消火栓20272144自动喷洒301108108合计252396本工程按同一时间一次火灾考虑，按用水量标准最高的一类高层住宅建筑及车库设计消防给水系统，其消防用水标准为：室内消火栓20L/S,室外消火栓20升/秒，火灾延续时间2小时；自动喷淋30L/S,火灾延续时间1小时。本工程一次火灾总用水量为396立方米。1.1.1消火栓及自动喷洒系统1.室外消防给水系统：由市政给水管道引入两条DN200给水管，在室外连接成环状管网。沿室外生活消防给水环网布置室外消火栓，消火栓间距不超过120米，保护半径不超过150米。室外还设有临时高压的消防取水栓，以供消防车取用消防水池储备的室外消防给水。2.室内消火栓及自动喷洒系统：本工程根据小区建筑布置及竖向高程情况，在地下层设集中加压设施和消防蓄水池（容积396立方米）。为独立的集中的临时高压消火栓系统和自动喷洒系统。最高的塔楼屋面设有18立方米的屋顶消防水箱。在裙房及各栋塔楼各层均设置室内消火栓。在商场、办公、餐饮、超过100米的住宅塔楼，电梯前室，过道，公共场所等按中危险级（I级）布置自动喷淋灭火系统；在地下车库按I类汽车库（中危险级II级）布置自动喷淋灭火系统。室外分别设有消火栓和自动喷洒系统的水泵接合器。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.气体消防设施及灭火器具：本工程自备柴油发电机房、储油间及高低压配电室，设置S型热气溶胶灭火装置灭火。本工程按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005的要求配备灭火器具（详建筑专业设计内容）。2.室内消防排水（1）地面以上部分室内消防排水主要考虑沿疏散楼梯、卫生间地漏等排放。（2）消防电梯基坑和地下室的消防排水由排水坑内潜污泵排至室外雨水管。（3）喷洒系统末端试水装置处设专用排水管排至室外雨水管沟。1.1.1消防给水系统1.采用区域集中消防给水系统。2.室外消火栓给水环状管网，采用从市政给水管接入DN200接口，再分别接DN150专用独立的消防环管，沿小区周边道路和内部设计道路形成DN150环状管网供室外消火栓给水。同时还设有由临时高压系统供水的室外消防取水栓系统。本工程室外消防水量20升/秒。火灾延续时间2小时。1.1.2材料选用消火栓及自喷系统管道采用热浸镀锌钢管，当管径小于DN100时，采用丝扣连接；当管径大于等于DN100时，采用沟槽式卡箍接头。1.2消防电气本工程消防用电负荷为一级负荷。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 10kV电源由市电引进两路10kV专用回路电缆线路供电。另外在车库设置应急柴油发电机组作整个工程的备用电源。对消防负荷的供电均为双电源在最末一级配电箱处自动切换。消防线路采用耐火型电缆电线，且在明敷时，其保护用的金属管或金属线槽均需涂上防火涂料(电缆竖井内除外)，并与一般的配电线路严格分开。按消防规范在重要场所设有应急照明和灯光疏散指示,并应设带镉镍免维护电池的疏散指示及安全出口标志灯，该灯在正常及事故情况下均点燃。蓄电池电源连续供电时间不小于30min，消防控制室、水泵房、风机房、柴油发电机房、配电室等蓄电池电源连续供电时间不小于180min。变压器采用干式变压器，高压开关柜采用高压真空断路器，实现无油化，电缆竖井层层隔断，并用防火涂料填充。根据该工程的使用功能和国家的有关防火规程规范,其中地下车库、商业、高层住宅楼的公共区域需设计火灾报警系统。火灾自动报警系统的防护等级按一级设置，采用联网型智能总线制火灾报警产品，系统由三部分组成：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾紧急广播及消防对讲系统。本区域的消防控制室设计在住宅楼一层。消防控制室设有119报警电话。1.1防排烟设计8.5.1排烟设计：103中冶赛迪工程技术股份有限公司 地下车库的排风及排烟系统合用。排烟排风机选用双速风机，平时低速运行通风换气，失火时高速运行排烟；地下车库的送风机，按其排风量的80～85%计算，兼作失火时排烟的补风。与车库出入口相连的防火分区，补风由车库出入口自然补风。除车库外，以下部位设机械排烟系统及相应的补风系统：a.面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上房间或设固定窗的房间；b.除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200m2或一个房间面积超过50m2，且经常有人停留或可燃物较多的地下室；c.无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽然有直接自然通风，但长度超过60m的内走道，风量按60m3/（h·m2）计算；d.不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭。e.虽可自然排烟但室内距外窗距离超过30m的房间。8.5.2防烟设计：建筑在不能开窗自然排烟的防烟楼梯间及其（合用）前室均设置独立的机械加压送风系统。楼梯间的加压送风口，每隔2~3层设置一个，失火时全部开启；消防电梯前室和合用前室则每层均设一个常闭型电控加压送风口，失火时开启失火层及其上、下相邻层。发生火灾时，由消防中心控制开启加压风机。楼梯间保持40～50Pa正压，合用前室保持25～30Pa正压。8.5.3控制系统设计加压送风系统：消防控制中心检测到某层发生火灾时，即发出信号，启动加压送风风机，对整个楼梯间和合用前室加压送风。排烟系统：103中冶赛迪工程技术股份有限公司 消防控制中心检测到某个防烟分区发生火灾时，即发出信号，电控开启该防烟分区的排烟口，同时启动排烟风机进行排烟。地下通风系统兼做排烟的，由消防控制中心自动切换。8.5.4防火设计通风及空调系统管道的下列部位，均设置防火阀：（1）穿越防火分区处；（2）穿越通风、空调机房及重要房间的隔墙和楼板处；（3）穿越沉降缝或变形缝处（两侧设置）；（4）竖风道与各层水平风道的连接处的水平管段上。8.5.5管材及保温所有用于防、排烟的风管均采用不燃A级材料。1环境保护、景观设计与节能分析1.1环境保护1.1.1建筑物对自然环境的影响建筑物以住宅为主，并设有商业和地下车库、设备用房等。其污染物主要为住房产生的污废水，厨房产生的含油废水、油烟、废气，车库的汽车尾气、发电机废气和设备的振动噪声及城市道路上的交通噪声等。1.1.2自然环境绿化利用建筑物围合出的大片集中绿地和建筑物的架空层、露台、屋顶花园及部分住房的阳台花园、绿化等，创造优美、健康、自然的居住环境。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1.1大气污染的防治地下室自备应急柴油发电机组，其生产的烟气由专用排气管道升到塔楼层面以上3米排放，进入大气。厨房采用变压式排气道通向屋面排烟，防止串烟、串味，并防止废气直接排向公共活动空间。柴油发电机房排烟，经消声除油之后排至塔楼屋面以上。1.1.2噪声污染的控制对于地下室通风机、柴油发电机、水泵等噪声源，分别用不同的控制方法。对于噪声源房间如通风机房、柴油发电机房、水泵房，墙面防火处理，并对相应的设备和管道采取减震、消声处理。水泵基础设隔震垫，进出水管设可曲挠橡胶接头。在有压管线上设止以防止噪声。水泵优先选用低噪声型，管道设弹性吊架。本工程的所有通风设备均选用低噪声型。通风机的进出风口设置帆布软接头隔震，消防排烟风机采用非燃软接通风机组送排风设消声器。裙房进排风口均设消声百叶。对于交通噪声，本工程邻街面门窗选用隔声较好的材料制作，对于住宅楼内的噪声干扰，选择隔声构造，满足楼板、分户墙、卫生间等处的隔声要求，确保厅、卧室等符合国家规定的住房环境噪声标准。经采取以上措施，建筑物内部将获得安静舒适的环境，并对周围环境不产生噪声污染。1.1.3污水及垃圾回收103中冶赛迪工程技术股份有限公司 本工程生活污水经小区污水处理装置处理后排入城市综合管网，生活垃圾通过城市垃圾收集站收集后统一运至城市垃圾处理厂处理。1.1景观设计1.1.1建筑相关的景观设计让建筑融入环境，以显山露水作为环境和景观设计的理念，更能显示建筑与环境共生，人与自然和谐共存的意境。在大庭院中构筑小环境，既保证小区整体空间与城市环境的协调，又关注人的主观感受对小环境的精神需求。整个小区内的绿化设计，基本构想是点、线、面相结合，沿区内道路两侧是行道树、矮树墙、局部点栽高大的乔木群；房前屋后面积较大的空地，主要栽植高大的乔木，兼种灌木丛，并辅以草坪、花卉；各围合空间及硬质铺广场的适当部位点栽乔木。在绿化方式上采用平面、立体绿化浑然一体的思路，给小区增添了回归自然的氛围，整个小区犹如山水园林画卷、生机盎然。中心组团是最大的集中式花园，以运动、休闲为主题，具有综合服务于整个社区的多种功能。设计结合绿化设计，灯光、雕塑小品、休闲设施等，创造了一个可以多方位景观园林。通过景观的设计，不仅在视觉上提供了多样性，同时为社区内游憩活动中心充分营造了园林深深的意境，改变了单调绿化的感官体验，为活动的人群赋予了更多的休闲情趣。园林绿地直接融合在住宅组团中，绿地系统可延伸至住宅入户架空层，使住宅前后绿地可观可及。在绿地中布置很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施。为居民活动充分创造条件。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 图9-1项目景观分析图1.1.1灯饰（光彩）工程设计根据重庆市的相关要求进度进行灯饰工程设计，设计中拟采用线形灯带，局部射灯泛光灯等对建筑的外廓、顶部构架，以及小区内重点部位进行光照处理。表现建筑整体形象，为重庆灯饰工程增光添彩1.2节能分析1.2.1建筑节能设计1.总平面节能尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置、建筑物的平面布置有利于自然通风，尽量争取南北朝向。2.建筑单体节能103中冶赛迪工程技术股份有限公司 将住宅主要活动房间布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合《居住建筑节能50%设计标准》DBJ50-102-2010和《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。单面采光房间的进深不宜过大；屋面、外墙表面采用浅色处理；加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。3.建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，采用自保温或外保温体系：墙体材料采用保温性能较好的加气混凝土砌块；外保温用200厚，自保温用220厚。热桥部位及外保温体系保温材料采用无机保温砂浆。4.门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：选用保温性能良好的塑料窗框；采用6透明+12+6透明中空玻璃；传热系数为2.8，遮阳系数0.86；门窗应具有良好的密封性能。住宅外窗及阳台门气密性等级六层以下不低于《建筑外门窗气密性、水密、抗风压性能分级及其检测方法》GB/T7106规定的4级，七层及以上不低于6级；透明幕墙的气密性103中冶赛迪工程技术股份有限公司 等级六层以下不低于《建筑幕墙》GB/T21086规定的2级，七层及以上不低于3级。公共建筑外窗气密性不低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB/T7107规定的4级；透明幕墙的气密性等级不低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级。卧室，起居室窗地面积比不小于1/7，每套住宅通风开口面积不小于地面面积的5%。5.屋面保温材料采用挤塑聚苯板。6.架空楼板采用泡沫混凝土。7.有条件时，尽可能考虑水平遮阳及垂直遮阳；8.公建节能措施（1）外墙采用加气混凝土砌块+无机保温砂浆；（2）住宅底部楼板为分户楼板，采用无机保温砂浆。；（3）公建屋面保温材料采用泡沫混凝土。（4）公建外门窗采用塑料型材的玻璃门窗。玻璃采用中空玻璃。1.1.1给排水节能1.充分利用城市给水管网直接供水；2.入户管水压大于0.35兆帕设置支管减压阀。3.按用水部门分别设置水表进行计量收费。4.绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒。5.水池（箱）采用成套设备（智能叠压水箱），全自动运行。6.卫生洁具及配水件选用节水型产品。7.水泵、加热器等选用高效节能的设备。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1.1电气节能1.供配电系统节能（1）变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗；（2）合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，（3）合理分配负荷，控制变压器负载率在75%--85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内；2.减少线路损耗（1）尽量选用电阻率ρ较小的导线；（2）尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；（3）变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；（4）对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。3.提高功率因数（1）设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；（2）采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。4.变压器、电动机节能（1）选用SCB型节能变压器；103中冶赛迪工程技术股份有限公司 （1）选用高效率的电动机；（2）采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。5．照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。（1）充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；（2）照明设计满足《建筑照明设计标准》中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度；（3）在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯；室外照明采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源；（4）使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。（5）根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；卧房床头灯采用调光开关；公共场所及室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。1.1.1采暖通风节能措施（1）.车库风机采用双速风机，平时结合CO浓度检测，低速运行，以利节能。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 （2）.分体空调COP值满足《居住建筑节能50%设计标准》第“6.0.9”条要求。1.1.1燃气设备节能措施燃气设备应选用热效率高的节能型产品。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1组织结构与管理模式1.1管理机构市国土资源和房屋管理部门是全市公共租赁住房的行政管理部门，牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作，并对区县（自治县）公共租赁住房的管理工作进行指导、监督与检查。市级有关部门按职责分工，各司其职，负责公共租赁住房的有关管理与监督工作。市住房保障机构负责公共租赁住房的管理，组织主城区公共租赁住房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；配合有关部门制定规划、计划、租金标准和住房销售价格；指导区县住房保障业务工作。公共租赁住房建设规划和年度住房建设计划由市国土资源和房屋管理部门会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及公共租赁住房的需求情况编制，报市政府批准后实施。1.2建设单位重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公司，注册资金贰亿元人民币。其经营范围是两江工业开发区内公租房的投资、建设、供应、租赁管理及资产处置等。1.3管理模式103中冶赛迪工程技术股份有限公司 公共租赁住房所在地的街道办事处组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。市公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。市公共租赁房管理局组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布一次。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1项目实施计划及招标方案1.1工程工期与实施进度1.1.1工程工期建设时间为2011年6月－2013年4月，全部工期为22个月。1.1.2实施进度2011年6月，完成项目概念性规划方案、方案设计、立项等前期策划论证工作，以及初步设计、施工图设计、土地取得、工程招标、项目融资、开工准备等工作。2011年6月~2013年1月，主体工程。2013年1月~2013年4月，完成设备安装、装饰工程以及道路、绿化工程，对工程进行竣工验收。1.2招标方案根据《中华人民共和国招投标法》、《工程建设项目招标范围和招标规模标准规定》（国家计委令第3号），以及重庆市有关工程招标文件的规定，本项目应委托专业招标代理机构进行公开招标。勘察、设计、施工、监理单位资质要求如下：勘察单位资质：甲级设计单位资质：甲级施工单位资质：一级监理单位资质：甲级103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1投资估算及资金筹措1.1投资估算1.1.1估算范围本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用，工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。1.1.2估算依据1.根据项目工程初步方案估算的工程量；2.定额依据：（1）《重庆市建筑工程计价定额》，2008年（2）《重庆市市政工程计价定额》，2008年；（3）《重庆市安装工程计价定额》，2008年；（4）《重庆市建设工程费用定额》，2008年；（5）《重庆工程造价信息》，2011年4月；（6）国家及重庆市颁布的文件；（7）类似工程经济指标。3.工程建设其他费用（1）土地征用费按375元/平方米；（2）前期咨询费按渝价[2000]352号文计取；（3）工程勘察费按200万元控制；（4）工程设计费按计价格[2002]10号文计取；103中冶赛迪工程技术股份有限公司 （5）施工图审查费按渝价〔2009〕100号文计取；（6）环境影响评价费参考计价格〔2002〕125号文计取；（7）招标代理服务收费按计价格〔2002〕1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》；（8）工程造价咨询服务费按渝价〔2010〕69号文计取；（9）工程监理费按发改价格〔2007〕670号计取；（10）城市建设配套费按按照渝府发〔2009〕110号文计取，幼儿园建筑面积不计入；（11）建设单位管理费按渝财建〔2002〕247号文件计以取；（12）建设工程规划综合费按照渝办发〔2005〕48号测算，幼儿园建筑面积不计入；（13）建设工程综合服务费按建安工程费的0.075%计取；（14）人防易地建设费按照渝价〔2007〕654号计取，幼儿园筑面积不计入；（15）白蚁防治费按渝价〔2007〕662号文计取；（16）地质灾害危险性评估费按渝价〔2002〕257号计取。（17）防雷工程设计审核、施工监审费按渝价[2001]42号计取（18）工程保险费按工程费用的3‰计取。4.基本预备费：按第一、二部分费用之和的10%计算。5.建设期利息：按五年期贷款利率上浮10%计。1.1.1估算结果项目总投资130737.88万元，其中建安工程费用90511.23103中冶赛迪工程技术股份有限公司 万元，占总投资的69.23%；工程建设其他费用23747.79万元，占总投资的18.16%；预备费11425.90万元，占总投资的8.74%；建设期利息5052.96万元，占总投资的3.86%。平均单位综合造价3386元/平方米。不含配套费、人防费、规划综合费后项目总投资为117567.07万元，平均单位综合造价为3045元/平方米。其中廉租房部分总投资38544.05万元，包括工程费用31541.30万元，工程建设其他费用3498.75万元，预备费用3504.00万元。投资估算详见表12-1。其中，建设期贷款利息估算见表12-2。12.2资金筹措1.总资金筹措方案本项目总投资为130738万元，资金来源为：（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）54809万元；（3）商业银行贷款69600万元。2.廉租房部分资金筹措方案廉租房总投资部分38544万元,资金来源为:（1）申请国家廉租房专项建设资金6329万元；（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）32215万元。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 鱼嘴公租房建设项目投资估算表序号项目或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占总投资额比例(%)备注建筑工程费安装工程及设备购置费其它费合计单位数量指标(元/单位量)一工程性费用72370.7218140.510.0090511.23m2386112.00234469.23　(一)住宅楼52427.3414271.89　66699.23m2291263.002290　　1土建工程37864.19　　37864.19m2291263.001300　　2室内装饰工程14563.15　　14563.15m2291263.00500　含厨房及卫生间配套设施3水电安装工程　10194.21　10194.21m2291263.00350　　4通风及燃气工程　1165.05　1165.05m2291263.0040　　5电梯工程　2912.63　2912.63m2291263.00100　　(二)商业配套用房5935.411187.08　7122.49m245657.001560　　1土建工程5935.41　　5935.41m245657.001300　　2安装工程　1187.08　1187.08m245657.00260　　(三)幼儿园510.00105.00　615.00m23000.002050　　1土建工程390.00　　390.00m23000.001300　　2室内装饰工程120.00　　120.00m23000.00400　　3安装工程　105.00　105.00m23000.00350　　(四)车库及设备用房5865.751955.25　7821.00m2434501800　　1土建工程5865.75　　5865.75m2434501350　　2安装工程　1955.25　1955.25m243450450　　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 序号项目或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占总投资额比例(%)备注建筑工程费安装工程及设备购置费其它费合计单位数量指标(元/单位量)(五)其它配套用房383.8871.29　455.17m227421660　　1土建工程329.04　　329.04m227421200　　2室内装饰工程54.84　　54.84m22742200　　3安装工程　71.29　71.29m22742260　　(六)体育设施105.00　　105.00　　　　　1羽毛球场45.00　　45.00个1045000　　2篮球场60.00　　60.00个3200000　　(八)环境附属工程7143.34550.00　7693.34　　　　　1场内挖方2023.00　　2023.00m357800035　　2道路工程1596.00　　1596.00m242000380　　3环境绿化工程1566.00　　1566.00m239150400　　4生态及环境工程300.00150.00　450.00　　　　暂估5综合管网1158.34　　1158.34m2386112.0030　　6大门、围墙等500.00　　500.00　　　　　7水.电.气接口费　400.00　400.00　　　　暂估二工程建设其他费用　　23747.7923747.79m2386112.0061518.16　(一)征地费用及拆迁安置补偿费　　4015.584015.58m2107082375.00　　(二)技术咨询费　　4885.824885.82　　　　　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 序号项目或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占总投资额比例(%)备注建筑工程费安装工程及设备购置费其它费合计单位数量指标(元/单位量)1前期咨询费　　90.5190.51　　　　渝价[2000]352号文2勘查费　　200.00200.00　　　　控制3设计费　　2198.182198.18　　　　计价格[2002]10号文4施工图审查费　　30.8930.89　　　　渝价[2009]100号文5招投标代理费　　70.8170.81　　　　计价格[2002]1980号文6工程造价咨询服务费　　840.75840.75　　　　渝价[2010]69号7工程监理费　　1392.611392.61　　　　发改价[2007]670号文8环境影响评价费　　50.0850.08　　　　计价格[2002]125号文9地质灾害危险性评估费　　12.0012.00　　　　渝价[2002]257号文(三)工程相关费用　　12855.3012855.30　　　　　1城市建设配套费　　11110.2511110.25　　　　渝府发[2009]110号文2人防异地建设费　　1724.001724.00　　　　渝价[2007]654号文3防雷工程设计审核、施工监审费　　21.0521.05　　　　渝价[2001]402号文(四)工程建设管理费　　775.52775.52　　　　　1建设管理代理费　　635.56635.56　　　　渝财建[2003]71号文2建设工程规划综合费　　72.0872.08　　　　渝办发[2005]48号文3建设工程综合服务费　　67.8867.88　　　　渝价[2009]37号文(五)其他费用　　1215.571215.57　　　　　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 序号项目或费用名称估算价值(万元)技术经济指标占总投资额比例(%)备注建筑工程费安装工程及设备购置费其它费合计单位数量指标(元/单位量)1白蚁防治收费　　38.9238.92　　　　渝价[2002]662号文2场地准备费　　905.11905.11　　　　按工程费用的1%计3工程保险费　　271.53271.53　　　　按工程费用的3‰计算　一+二72370.7218140.5123747.79114259.01　　　　　三基本预备费　　11425.9011425.90　　　8.74按第一.二部分费用的10%计四建设期贷款利息　　5052.965052.96　　　3.86　　工程总投资72370.7218140.5140226.65130737.88m2386112.003386　　建设期贷款利息估算表表12-2单位:万元序号科目名称合计201120121借款　　　1.1建设期利息5052.961263.243789.721.1.1期初借款余额　　1962501.1.2当期借款额69600.0034800.0034800.001.1.3当期应计利息5052.961263.243789.721.1.4期末借款余额　34800.0069600.001.2当期融资费用　　　1.3小计（1.1+1.2）5052.961263.243789.722建设期利息及融资费用合计5052.961263.243789.72103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1财务评价1.1财务评价的依据、原则及方法1.1.1评价依据1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2.国家颁布的有关税收及费用计算标准；3.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；4.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；1.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；2.项目业主提供的有关资料。1.1.2评价原则1.遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内服务价格及成本均不考虑通货膨胀因素；2.遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收入。1.1.3假设条件假设项目在两年建设期内能顺利实施，并在预定时间内实现预期收益，投资和市场价格与预测一致，市场良好，国家宏观政策保持相对稳定。1.2基础数据1.2.1项目计算期本项目采用的计算期10年（含建设期2年，运营期8年）。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1经营收入及税金估算1.1.1经营收入１.公租房出租：本项目公租房住宅291263平方米，考虑到公租房建设是解决当前亟须解决的老百姓住房问题，需求量极大，本项目经营期出租率均按100%计算。经营期前五年的出租面积为住宅总面积，五年后公租房开始销售后，每年出租面积为扣除当年销售面积的公租房面积。租赁费用在租赁期前四年按10元/平方米，后四年按12.5元/平方米，根据相关规定，按建筑面积收取。2.廉租房出租本项目廉租房住宅126571.69平方米，租赁费用按1元/平方米，根据相关规定，按建筑面积收取。3.配套商业出租：鉴于项目建设特殊性，本项目商业用房45657平方米均不考虑出售。此部分收入为出租收入，预计运营期前两年出租率分别为60%、80%，从第三年开始达到完全出租，租赁价格按600元/平方米·年收取。4.车位出租公租房受益人群的特殊性，本项目对商业车位出租部分的测算仅针对本项目车位1100个进行。经营期前五年出租率分别为50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租金在租赁期前四年按2400元/个·年，后四年按3000元/个·年收取，低于市场价格，与项目非盈利特性相吻合。5.公租房出售：按照公租房要求，居住满5后可进行购买。因此，本项目出售收入自2018年第一期租赁房出租满5年算起。销售率为当年在售房源的50%，销售价格按照3500元/平方米的成本价格进行测算。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 6.测算结果本项目在计算期内运营总收入86434万元。经营收入估算详见附表2。1.1.1销售税金及附加本项目为保障性公共租赁房，根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，项目税费取费基础只考虑销售收入。1、销售税金及附加销售税金及附加估算详见附表3。2、土地增值税由于本项目为非盈利项目，销售费用均按计息后成本价收取，因此土地增值率小于20%，按照相关文件规定，不计列。1.2成本估算1.2.1经营成本1、维护费用：由于小区将利用物管费对环境、安全等方面进行维护，直接销售的房产维护将由物业及大修基金承担，因此维护费用不纳入本报告成本估算中；2、保险费用：按实际经营房产固定资产原值的0.1％估算；3、管理费用：主要为建设单位在公租房出租、出售过程中的管理费用，按项目总收入的0.5％估算；4、销售费用：主要为住宅及商业用房销售过程中所产生的各项费用，商业部分按销售收入的1％估算，公租房按销售收入的0.5‰估算。1.2.2利息支出按照五年期贷款利率上浮10%进行测算。1.2.3折旧费用按照相关会计规定，对项目固定资产计提折旧，残值率为103中冶赛迪工程技术股份有限公司 5%，折旧年限30年。项目总成本费用详见附表4。1.1财务评价报表及指标附表1投资计划与资金筹措表附表2收入估算表附表3销售税金及附加估算附表4项目总成本费用附表5财务计划现金流量表附表6银行贷款偿还计划表1.2财务分析1.2.1偿债能力分析据附表6贷款偿还计划安排表，本项目贷款本金63300万元，采用项目最大还款能力来偿还贷款，还款期9.35年（含建设期），累计支付利息35824万元，平均偿债备付率为1.35，能够较有保障地支撑贷款偿还。表13-1主要财务指标序号指标名称单位指标备注1总投资万元130737.88　　其中：建安工程费万元90511.23占总投资的69.23%　工程建设其它费用万元23747.79占总投资的18.16%　基本预备费万元11425.90占总投资的8.74%　建设期利息万元5052.96占总投资的3.86%2资金筹措万元130,738　　其中：财政专项资金万元6,329占总投资的4.84%　项目资本金万元54,809占总投资的41.92%　银行贷款万元69,600占总投资的53.24%3经营收入　86,434　　其中：出租收入万元35,997　　销售收入万元50,437　4营业税金及附加万元4,754　5贷款偿还期年9.46　6平均偿债备付率　1.40　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1社会效益及社会评价1.1项目对社会的影响分析建设公共租赁住房是市委、市政府的一项重大民生工程，也是市委、市政府改善民生、促进城乡统筹发展和推进城镇化进程的重大举措。公租房的建设投放对于调控投资性购房需求和抑制房价过快上涨，保持社会经济平衡健康发展；对于解决城镇中低收入群体和新就业人员，也就是“夹心层”群体的住房困难，改善城市生活环境，提高生活质量，增强人民群众的凝聚力和向心力具有积极的推动作用。江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目建成后能提供公租房6074套，对增强重庆市主城区保障性住房的供应，解决14800余人的居住问题具有重要的社会意义。1.2项目与当地的互适性分析1.2.1不同利益群体对项目的态度及支持程度当地居民对项目的建设非常支持，广大社会居民，尤其是低收入家庭，是本项目最大最直接受益者，他们普遍认为把公租房建设不仅可以改善其生活条件，而且还可以为其创造一些就业机会，因此广大居民对该项目的建设普遍持欢迎态度。1.2.2各级政府对项目的态度及支持程度市委市府决定近期全市要开工800余万平方米的公租房项目，其中市区要开工600余万平方米的公租房项目，江北复盛复盛公租房配建廉租房项目作为鱼复工业园区的建设重点，得到了各级部门的高度重视和大力支持，积极为项目建设服务。1.3社会风险分析本项目基本无社会风险。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1.1社会评价结论本项目的实施是为推进我市公租房建设，改善被本地中低收入群体的住房条件，进一步推动城市化进程，构建和谐社会，促进城乡统筹建设等有着积极的意义。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 1结论与建议1.1结论近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。本项目总占地107082平方米，建筑面积为386112平方米，其中住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），总投资130737.88万元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房6074套，受惠人群14800余人。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。1.2建议1.本项目工程量巨大，建议业主精心组织、精心设计、精心实施，加强工程监理与质量监督，减少人为失误，确保项目顺利完成。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 2．项目是关系主城区低收入家庭及群众根本利益的民心工程，建议有关部门大力支持，协助配合完善各项手续，使项目早日动工，早日建成，早日发挥效益。3.建设与环境保护、景观保护相结合，坚持“三同时”原则，即环境及景观保护与主体项目同时设计、同时施工、同时投产，切实做好环保工作。4.建设严格执行基本建设程序，严把建设质量关。建议在设计、施工材料采购等各个环节实行招投标制度，在建设中实行监理制度。5.应抓紧落实本项目所需资金，尽快启动该项目的建设,以确保项目早日投入使用。同时，加强财务管理、严格审核各项成本开支，让投资发挥最大的功效。103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表1　资金筹措表单位：万元序号年份项目合计12比重1资金应用　　　　1.1征地与建设投资125,68564,85060,83596%1.1.1征地费用4,0164,016　　1.1.2建设投资121,66960,83560,835　1.2建设期银行贷款利息5,0531,2633,7904%　合计130,73866,11364,624100%　　　　　　2资金筹措　　　　2.1廉租房专项建设资金6328.583164.293164.294.84%2.2项目资本金54,80930,14524,66441.92%2.3银行贷款69,60034,80034,80053.24%　合计130,73868,10962,628100%103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表2经营收入测算表　单位：万元序号项目年份小计123456789101公租房租赁12537.13001976.301976.301976.301976.302470.371235.18617.59308.80　租赁价格（元/平方米·年）　　　120120120120150150150150　出租率　　　100%100%100%100%100%100%100%100%　出租面积（平方米）　　　1646911646911646911646911646918234641173205862廉租房租赁1215.0900151.89151.89151.89151.89151.89151.89151.89151.89　租赁价格（元/平方米·年）　　　1212121212121212　出租率　　　100%100%100%100%100%100%100%100%　出租面积（平方米）　　　1265721265721265721265721265721265721265721265723配套商业租赁20271.71001643.652191.542739.422739.422739.422739.422739.422739.42　租赁价格（元/平方米·年）　　　600600600600600600600600　出租率　　　60%80%100%100%100%100%100%100%　出租面积（平方米）　　　27394.236525.64565745657456574565745657456574车位租赁1973.4000132158.4184.8211.2297330330330　租赁价格（元/个·年）　　　24002400240024003000300030003000　出租率　　　50%60%70%80%90%100%100%100%　出租数量（个）　　　5506607708809901100110011005公租房出售50436.71000000028820.9814410.497205.24　出售价格（元/平方米）　　　　　　　　350035003500103中冶赛迪工程技术股份有限公司 序号项目年份小计12345678910　销售率（在售房源）　　　　　　　　50%50%50%　出售面积（平方米）144104.90　　　　　　　82345.6641172.8320586.416合计86434.04003903.834478.125052.405078.805658.6833277.4718249.3910735.35103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表3营业收入、税金及附加估算表单位：万元序号年份项目合计开发周期备注123456789101经营收入86,434--3,9044,4785,0525,0795,65933,27718,24910,735　1.1租赁收入35,997--3,9044,4785,0525,0795,6594,4563,8393,530　1.1.1公租房租赁12,537　　1,9761,9761,9761,9762,4701,235618309　1.1.2廉租房租赁1,215　　152152152152152152152152　1.1.3商铺租赁20,272　　1,6442,1922,7392,7392,7392,7392,7392,739　1.1.4车位租赁1,973　　132158.4184.8211.2297330330330　1.2销售收入50,437-------28,82114,4107,205　1.2.1公租房出售50,437　　　　　　　28,82114,4107,205　　　　　　　　　　　　　　　2营业税金及附加4,754--2152462782793111,8301,004590　2.1营业税4,322--1952242532542831,6649125375%2.2城市建设维护费303--141618182011664387%2.3教育税及附加130--678885027163%103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表4总成本费用估算表单位：万元序号年份项目合计开发周期123456789101利息支出38,517　　5,0535,1705,2625,3265,3945,4333,8533,0252折旧费用31,840　　3,9803,9803,9803,9803,9803,9803,9803,9803经营成本1,247　　1351421501511562601531003.1保险费用789　　1151201241261277955423.2管理费用432　　202225252816691543.3销售费用25　　　　　　　1474　合计71,604　　9,1689,2929,3919,4589,5309,6747,9877,105103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表5贷款偿还计划安排　单位：万元序号年份项目合计开发周期123456789101还本付息　1,2633,7901,8222,6513,4833,4624,31127,19415,26744,6891.1年初贷款本息累计　　45,00090,00091,61692,87593,76594,69795,23973,47862,0641.1.1当年贷款79,80034,80045,000　　　　　　　　1.1.2当年应计利息43,5701,2633,7905,0535,1705,2625,3265,3945,4333,8533,0251.2当年本金偿还69,600　　-1,616-1,260-889-932-54221,76011,41441,6641.3当年利息偿还38,3311,2633,7903,4373,9104,3724,3944,8525,4333,8533,0251.4期末贷款余额　34,80069,60071,21672,47573,36574,29774,83953,07841,664　2可用于还本资金来源160,249　　3,4373,9104,3724,3944,85227,19415,26796,8222.1还款前净现金流量160,249　　3,4373,9104,3724,3944,85227,19415,26796,8222.2还款前累计净现金流量　-1,263-3,790-1,616-1,260-889-932-54221,76011,41493,797　逐年贷款偿还备付率　　　1.891.481.261.271.13112.17　贷款偿还备付率=1.40　贷款偿还期（年）=9.46　　　　　　备注：贷款利率按6%计算，当年贷款发生额计半息103中冶赛迪工程技术股份有限公司 附表6财务计划现金流量表单位：万元序号年份项目合计开发周期123456789101经营活动净现金流量160,249　　3,4373,9104,3724,3944,85227,19415,26796,8221.1现金流入186,508　　3,9044,4785,0525,0795,65933,27718,249110,8091.1.1租赁收入35,997　　3,9044,4785,0525,0795,6594,4563,8393,5301.1.2销售收入50,437　　-----28,82114,4107,2051.1.3自持物业回收100,074　　　　　　　　　100,0741.2现金流出26,258004675686806858066,0842,98213,9871.2.1经营成本1,247　　1351421501511562601531001.2.2营业税金及附加4,754　　2152462782793111,8301,0045901.2.3调整所得税20,258　　1171792532543403,9931,82513,2972投资活动净现金流-125684.9-64850.2-60834.7　　　　　　　　2.1现金流入　　　　　　　　　　　2.2现金流出125,68564,85060,835　　　　　　　　2.2.1建设投资125,68564,85060,835--------2.2.2流动资金　　　　　　　　　　　3筹资活动净现金流量22,80766,84658,839-1,822-2,651-3,483-3,462-4,311-27,194-15,267-44,6893.1现金流入130,73868,10962,628　　　　　　　　103中冶赛迪工程技术股份有限公司 序号年份项目合计开发周期123456789103.1.1国家廉租房专项建设资金6,3293,1643,164　　　　　　　　3.1.2资本金投入54,80930,14524,664　　　　　　　　3.1.3建设资金借款69,60034,80034,800　　　　　　　　3.2现金流出107,9311,2633,7901,8222,6513,4833,4624,31127,19415,26744,6893.2.1利息支出38,3311,2633,7903,4373,9104,3724,3944,8525,4333,8533,0253.2.2偿还本金69,600　　-1,616-1,260-889-932-54221,76011,41441,6644净现金流量(1+2+3)57,3711,996-1,9961,6161,2608899325420052,1335累计盈余资金　1,99601,6162,8753,7654,6975,2395,2395,23957,371附表7鱼嘴公租房户型配比表鱼嘴公租房部分项目户数户数比例面积（m2）面积比例备注两室一厅（~65m2）121122.2%78728.8030.8%不包括公租房公寓部分两室（~55m2）90816.7%49962.5119.6%单间配套（~38m2）333161.1%126571.6949.6%合计5450100.00%255263.00100.00%鱼嘴公租房公寓部分103中冶赛迪工程技术股份有限公司 项目户数户数比例面积（m2）面积比例备注两室一厅41666.7%249700.0%　一室一厅20833.3%110300.0%合计624100.00%36000100.00%103中冶赛迪工程技术股份有限公司 总平面图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 鸟瞰图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 住宅透视图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 沿高速路方向街景透视图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 沿江方向街景透视图103中冶赛迪工程技术股份有限公司 沿高速路方向街景立面103中冶赛迪工程技术股份有限公司 沿江方向街景立面103中冶赛迪工程技术股份有限公司 公租房户型平面图之一103中冶赛迪工程技术股份有限公司 公租房户型平面图之二103中冶赛迪工程技术股份有限公司 公租房户型平面图之三103中冶赛迪工程技术股份有限公司'