江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程项目可行性研究报告 86页

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蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅羂羁蒅蒁薈肃芇莇蚇膆蒃蚅蚆袅芆薁蚆肈蒁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂蚃羂莂蚈蚂肄膅薄蚁膇莁蒀螀袆膃莆螀羈荿螄蝿膁膂蚀螈芃蒇薆螇羃芀蒂螆肅蒅莈螅膇芈蚇袄袇蒄薃袄罿芇葿袃肂蒂莅袂芄芅螄袁羄膈蚀袀肆莃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇羈羀膄蚆羇肂莀薂羆膅膃蒈羅羄莈蒄羄肇芁螃羃腿蒆虿羂芁艿薅江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程项目第一章总论一、项目概况（一）项目名称：江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程（二）项目业主：（三）项目地址：本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。（四）项目性质：新建（五）项目建设期：36个月(2012年3月—2015年2月)（六）项目建设内容及规模：86 本项目占地约110亩，新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，配套商业面积16700.51平方米，物管用房438.62平方米，社区服务配套用房1078.31平方米，幼儿园2571.14平方米，地下车库25293.31平方米。工程同步建设小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资：项目总投资为64300万元，其中建筑工程费用41867.79万元，工程建设其它费用11500.51万元，预备费4269.46万元，建设期利息6662.25万元。2、资金筹措方式：本项目总投资64300万元，其中业主自筹19300万元，资金比例占总投资的30%，申请银行贷款45000万元，资金比例占总投资的70%。二、业主简介本项目业主是重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司，该公司成立于2009年3月，是法人独资有限公司，其股东为重庆市江津区华信资产经营（集团）有限公司。公司按《公司法》运作，实行企业化管理，具有独立法人资格。公司注册资金61598.41万元。公司内设办公室、财务部、招商部、项目策划部、征地拆迁部、工程建设部、规划总工办等7个工作机构，目前实有人员82人，其中：硕士以上的2人，大专以上文化的60人，拥有高级工程师职称10人，中级技术职称25人。公司主要负责江津滨江新城的开发建设工作，经营范围为：土地收储、整治、经营管理；投资业务；建筑相关业务。86 截至2011年12月31日，公司资产总额443409万元,负债总额160531万元。三、编制内容本报告通过对江津滨江新城海会片区农民集中安居房区域以及被拆迁区域的现状调查，结合滨江新城城区规划，分析了项目建设的背景和必要性；通过对被拆迁区域农民居住现状的调查，并根据当地的发展规划，确定项目的具体建设内容和建设规模，同时，论证了项目技术及工程方案，并进行经济评价，提出结论性意见，为业主及上级有关部门决策提供参考。四、编制依据l国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》l《投资项目可行性研究指南》l《重庆市江津区滨江新城核心区控制性详细规划修改说明报告》；l项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料；l项目业主关于进行本项目可行性研究的委托合同。五、初步结论本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的助推器86 ，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远的社会影响。项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城乡改革发展具有重要的示范作用。本项目总投资64300万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一定的经济效益。综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是切实可行的。六、主要经济技术指标表1-1主要数据及评价指标汇总表序号项目名称单位数据1项目总投资万元643001.1建设投资万元576381.2建设期利息万元66622资金筹措万元643002.1项目资本金万元193002.2项目债务资金万元450002.3其他资金万元03年销售收入合计万元13000086 4补贴合计万元05年均总成本费用万元92016销售税金及附加合计万元07息税前利润（EBIT）合计万元935137利润总额合计万元83995.58所得税合计万元12599.39净利润合计万元71396.210总投资收益率%29.0911项目资本金净利润率%73.9912贷款偿还期年8年13平均利息备付率%9.414平均偿债备付率%1.415项目投资指标　　15.1所得税前财务内部收益率%12.10%15.2所得税前财务净现值（IC=8%）万元845915.3所得税前全部投资回收期年6.715.4所得税后财务内部收益率%8.32%15.5所得税后财务净现值（IC=8%）万元6307715.6所得税后全部投资回收期年7.286 第二章项目背景一、大力发展新农村建设《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）文件提倡：安排中长期政策性贷款，重点支持土地整治、农田排灌、土壤改良、机耕道路和农田林网建设。文件还指出：必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层体系，大力加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。2010年中央政府工作报告指出：要按照统筹城乡发展的要求，坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，巩固和发展农业农村好形势。财政支出重点向农业农村倾斜；预算内固定资产投资重点用于农业农村基础设施建设；坚持和完善农村基本经营制度；继续推进农村综合改革；加快发展农民专业合作组织和农业社会化服务体系，提高农业组织化程度。二、拆迁安置区域总体规划2008年7月，重庆市人民政府正式批准《江津区城市总体规划（2007—2020）》，确定了“一主一副一组团”86 的城市空间结构，提出了“一江两岸”的城市发展战略。滨江新城紧临重庆绕城高速西彭互通，是江津“一江两岸”中心城区的重要组成部分，北接双福新区，南临长江与几江旧城隔江相望，西连缙云山脉，东与西彭工业园接壤，规划总面积约33平方公里，规划总人口33万。滨江新城致力锻造为重庆主城新的城市副中心，是重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为重庆西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和重庆西部滨江森林城区。江津滨江新城包括核心区、西部片区和德感旧城片区三部分，纳入规划的城市建设用地约20.7平方公里，其中核心区约8.3平方公里，西部片区约8.7平方公里，德感旧城片区约3.7平方公里。按照区委、区政府的要求，首期推进8.3平方公里的核心区城市建设，计划用5年左右的时间投资92.4亿元完成基础设施建设，搭建新城框架。三、当地农民居住现状分析86 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益突出。同时，集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。86 第三章项目建设的必要性一、是加快项目区新农村建设的需要建设社会主义新农村是中国现代化进程中的重大历史任务。农村人口多是中国的国情，只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。一直以来，中共中央国务院高度重视统筹城乡发展和新农村建设，党的十七届三中全会精神指出，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为新形势下推进农村改革发展的根本要求。项目建设地位于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。该地区属于典型的农村农民居住地域。本项目通过滨江新城统一拆迁安置和规划建设，创造现代化农业的生产条件，形成城乡经济社会发展一体化新格局，提高土地节约集约利用水平。项目建成后，项目区域内环境将更加整洁便利，为当地农民的生活、工作和学习提供更多便利条件，从根本上加快和促进新农村建设。二、是从根本改善当地农民生活水平的需要86 项目拆迁安置涉及到的中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社，现有区域内农民住房以砖混结构为主，并且居住点较为分散，农民出行条件差，大部分以机耕道为主，并且年久失修，不利于当地居民出行。并且该拆迁区域只有少部分地区建有市政管网且年久失修，给当地居民生产生活带来很多不便，社会矛盾日益突出。本项目新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，并配套建设商业、社区服务配套用房、幼儿园、小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。项目建设能够改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房、子女入学难的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。三、是改善投资环境，推动农村经济发展的需要按照滨江新城城区相关规划，被拆迁的区域，将来发展为重庆主城新的城市副中心，是重庆西部新城重要的现代化城市发展区，将建设成为重庆西部新的中央商务区、高档宜居社区、文化科技创新基地和重庆西部滨江森林城区。江津滨江新城海会片区农民集中安居房一期工程的建设能从根本上推进滨江新城的建设，并大大改良了项目区的投资环境，有利于加快滨江新城基础性及后续工作的开展，可直接推动江津区的经济发展。同时，项目建设能改善项目区的开发投资条件和居民的生活生产条件，对缓解农民就业矛盾和增加农民收入具有十分重要的作用，从根本上促进江津区农村经济快速发展。因此，项目的实施有利于整个项目区投资环境的改善和农村经济的繁荣。86 第四章项目选址及建设条件一、项目建设地址本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。二、自然条件（一）地形、地貌江津区地形南高北低，以丘陵兼低山地貌为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。南部四面山区系云贵高原过渡到四川盆地的梯形地带，北部华盖山等系华莹山支脉。海拔最高处四面山蜈蚣坝为1709.4米，最低处珞璜镇中坝为178.5米，相对高差为1530.9米。（二）地质项目所在地广泛分布侏罗、白垩系地层，以砂岩和页岩为主。由于大部分岩层近于水平，砂岩与页岩相间，经过地质运动和溪流的切割而形成一些高丘台地，相对高差达100m左右。沿江的山岭槽谷由中生代石灰岩、页岩及砂岩组成，当表层砂岩被剥蚀后，下部石灰岩出露并经流水侵蚀发育成二岭一槽，呈船型地貌。槽谷内有小型岩溶地形。（三）气候与气象按照《中国气候图集》和《四川气侯区划》的划分项目86 所在区属亚热带季风湿润气侯区中的盆地南部长江河谷区。主要特点是：冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、盛夏炎热多伏旱、秋多阴雨、雨热同季、无霜期长、湿度大、风速小、云雾多、日照少。地面风速小，静风频率高，不利于大气污染迁移和扩散。评价选用所在地的江津气象站近10年定时观测资料统计，年均气象要素及其极值如下：气温：历年平均气温：18.3℃；历年极端最高气温：41.3℃；历年最高平均气温：23.7℃；历年极端最低气温：-2.3℃；历年最低年平均气温：14.8℃。风速与风向：历年极端最大风速32m/s，历年平均风速1.2m/s。常年主导风向是东北风，频率是11%，其次是南风和西南风，频率是7%，强风为东北风和东风。雨量：历年平均降雨量为1025.5mm，多集中在夏季。年平均降雨日为157天，历年最大降雨量为1497.4mm，历年最小降雨量为748.7mm。霜雾：历年平均雾日为27天，全年无霜期为317天，甚至终年无霜。三、社会经济86 2011年实现地区生产总值383.8亿元，是2006年的2.6倍，同比增长17.9%。工业总产值766亿元，是2006年的4.7倍，同比增长36.7%。固定资产投资298亿元，是2006年的3.7倍，同比增长30.3%。社会消费品零售总额130亿元，是2006年的2.6倍，同比增长21.4%。地方财政收入70.8亿元，是2006年的8.7倍，同比增长76.5%。城镇居民人均可支配收入19330元，同比增长16.1%；农村居民人均纯收入8694元，同比增长22.9%。5年来三次产业比重由17.7：44.2：38.1调整为14.4：60.1：25.5。四、能源供应条件项目所在区域水源充足，日供水能力达2.64万吨。供电有电厂保障，珞璜电厂电网有珞南线、珞綦线、珞西线、珞巴线和珞马线等220KV输出高压线路5条；本地电网已完成农村二期电网改造任务，有110KVA、35KVA高压变电站各1座，小型电源变压器170个，110KV、35KV、10KV高压线路多条；供气有天然气井8口，蕴藏量达5亿立方米；有4个配气站，现日供气15万立方米；五、交通条件江津地处重庆西南长江要津，地跨长江两岸，东邻綦江、巴南，西接永川，南连四川合江、贵州习水，北与璧山县、九龙坡区相邻，长江流经境内，成渝、川黔铁路环绕市境，是川南、黔北通往重庆的必经之地，重庆西南方向的交通总口。六、主要建筑材料本项目建设中，所需材料可直接来自项目区域内的建材企业就地解决；钢材、木材等材料在周边购买。所需的设备、材料等可在重庆市购买，通过公路运输便捷抵达。86 第五章建设规模及建设内容本项目占地约110亩，新增建筑面积206062.68平方米，其中新增住宅面积159980.79平方米，配套商业面积16700.51平方米，物管用房438.62平方米，社区服务配套用房1078.31平方米，幼儿园2571.14平方米，地下车库25293.31平方米。工程同步建设小区道路、绿化、给排水及变配电等工程。建设工程量统计表序号项目单位数量1建筑工程1.1住宅㎡159980.791.2商业㎡16700.511.3物管用房㎡438.621.4社区服务配套用房㎡1078.311.5幼儿园㎡2571.141.6地下车库㎡25293.312安装工程2.1室内给排水及消防水㎡206062.682.2室内强弱电㎡206062.682.3室内通风及天然气㎡206062.682.4变配电㎡206062.682.5高层住宅电梯（21台）台2186 第六章工程建设方案一、主要技术标准、规程、规范1.《重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定》2.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005；3.《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93；4.《民用建筑设计通则》GB50352-2005；5.《住宅建筑规范》GB50368-2005；6.《住宅设计规范》GB50096-1999；7.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；8.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；9.《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）GB50045-95；10.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；11.《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004；12.《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001；13.《重庆市城市规划管理条例》；二、建筑设计（一）建筑功能86 本项目主要由7栋高层住宅塔楼，2栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2号楼为6层多层住宅，3-9号楼为24-32层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套用房均设在塔楼一层，设备用房均设在地下车库。1）1-2号楼1-2号楼为多层住宅。地上6层，标准层为4户，单层面积约460平米，所有住宅均具有良好的景观面及采光通风，设有一部双跑楼梯，户型为三室二厅。2）3-9号楼3、4、8、9号楼为一类高层商住楼，5、6、7号楼为一类高层纯住宅。地上24-32层，标准层为9-12户，单层面积为740-831平米。所有户型均具有良好的景观面及采光通风，设有一部消防电梯，2-3部客用电梯及一部剪刀楼梯，户型为三室两厅，两室两厅，一室一厅。沿街裙房为商业网点，社区配套用房设在高层塔楼的一层。3）幼儿园幼儿园设在小区中庭靠近次入口处，为3层公共建筑，设9班，每班设活动室，寝室和室外活动场地，采光通风条件良好，主要房间均为南北朝向。4）地下车库地下车库位于地块中部，为I类单层地下车库，设停车位675辆，设有3个机动车出入口，均为双车道。车库设有7个防火分区，每个防火分区面积均小于4000平米，每个防火分区设有2个疏散出口，其中至少1个可直通室外。地下车库与高层负一层连通，高层住户可直接入户。（二）立面设计86 本工程立面以抗战时期的重庆陪都风格为主，充分利用住宅自身的构件（凸窗、阳台、栏板、空调机位等）作为建筑立面的构成元素，建筑的外立面用色采用政府倡导的色彩搭配，青砖黛瓦结合条石本色为本项目的基本色。建筑墙身利用色彩的变化和线条的穿插，体现住宅亲切、细腻的气质。三、结构设计（一）工程概况本项目主要由7栋高层住宅塔楼，2栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2号楼为6层多层住宅，3-9号楼为24-32层。（二）设计依据本结构设计遵照下列现行标准、规范：《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007－2002）《重庆市建筑地基基础设计规范》（DB50／5001－1997）《建筑桩基技术规程》（JGJ94－2008）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008版）《砌体结构设计规范》（GBJ50003－2001）86 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）（三）设计参数取值基本风载：风载0.4KN/m2。本工程建筑抗震设防烈度：6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。其它荷载的取值均按现行规范。建筑结构安全等级：二级。地基基础设计等级：乙级。抗震设防分类：丙类。（四）结构设计结构型式：主要采用部分框支剪力墙结构体系主要结构材料：混凝土C30-C50，钢材HPB235、HRB335和HRB400；板钢筋采用CRB550。抗震缝的设置：控制在规范规定的范围内，并设置在相关的单元的连接部位，避免多塔结构。填充墙：外墙、内墙均采用8.0KN/M3容重的烧结页岩空心砖（>12孔）。混合砂浆强度不小于M5.0。四、给排水设计（一）设计依据(1)《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）；(2)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；86 (3)《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）；(4)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；(5)《建筑给水排水设计规范》（GB50015-20003）（2009年版）；(6)《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；(7)《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；(8)《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）（9）设计任务书及有关设计资料。（二）给水（1）水源本工程供水水源为市政给水干管，供水压力为0.35MPa，从市政道路给水干管上接两条DN250给水管进入小区。（2）用水量估算本工程最大日用水量为1843.04m3/d，最大小时用水量213.74m3/h。消防用水量详消防专篇。（3）给水系统小区内设置生活与消防共用给水管道，消防管道沿场地道路呈环状布置，管径为DN250，生活给水管道采用网状。室内给水分为两个区，七层及以下为低区，八层至三十二层为高区，低区由市政管网直接供水，高区由二次加压设备供水。（三）排水(1)排水体制86 设计采用污水、雨水分流制排水。(2)污水量污水量按生活用水量的90%计，为1658.74m3/d，最大小时排放量为192.37m3/h。(3)污水系统及处理设施：本工程生活污水经生化池处理后排入市政污水管道。在室外设生化池2座，处理能力分别为800m3/d和500m3/d。(4)雨水量及雨水系统采用重庆市暴雨强度公式计算，即：q=2509(1+0.845gp)/(t+14.095)0.753(升/秒·公顷)其中P=3年，地面径流系数取0.8和0.15，则暴雨强度约为382L/s.ha。建筑屋面雨水经水落管汇入道路雨水管道，地面雨水经路边雨水口收集，进入雨水管道，车库顶板上的地面渗水经过车库顶板上覆土内的水收集系统就近排入总盖板周围的雨水沟，沟内雨水就近排入轻轨地面原有雨水检查井。总盖板上覆土内的水收集系统也就近排入其周围的雨水沟，沟内雨水就近排入轻轨地面原有雨水检查井。五、电气设计（一）设计依据1.业主设计委托书。2．建设方提供的用电资料。86 3．本工程采用的规程规范及标准：GB50053-94《10kV及以下变电所设计规范》；GB50052-2009《供配电系统设计规范》；GB50054-95《低压配电设计规范》；GB50217-2007《电力工程电缆设计规范》；GB50034-2004《建筑照明设计标准》；GB50057-2010《建筑物防雷设计规范》；GB50016-2006《建筑设计防火规范》；GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）；GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》；GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》。以及其他相关的国家规范和标准。建筑专业提供的建筑平、剖面图。（二）设计范围和负荷类别及环境特征1）设计范围照明、供配电设计；建筑物防雷、接地设计；火灾自动报警及联动系统；2）负荷类别及环境特征本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火栓泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一级负荷；其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境。86 （三）供电电源1）电力供应及电源本工程设置一个开闭所，位于本工程右边，单独建造，本工程各变电所10KV进线均由该开闭所放射式引出。共设置1个公用变电所和1个专用变电所，开闭所出线为2路。2）负荷估算本工程为住宅、商业、幼儿园和车库。住宅部分采用单位指标法，一室户为4KW,两、三室户为5KW；商铺及车库设计采用单位面积功率法估算。幼儿园、商铺按每平方80W估算，车库按每平方15W估算。①专用变电所：包括本工程除各单体住户套内用电外的所有用电。计算有功负荷Pc：（kW）2109计算无功负荷Qc：（kvar）1046无功补偿300kvar，则：计算有功负荷Pjc：（kW）1687计算无功负荷Qjc：（kvar）748计算视在功率Sjc：（kVA）1846补偿后功率因数：0.92变压器选择：2x1000kVA最大负荷率：92%②公用变电所：B1#~B9#楼计算有功负荷Pc：（kW）10520计算无功负荷Qc：（kvar）293486 无功补偿840kvar，则：计算有功负荷Pjc：（kW）4734计算无功负荷Qjc：（kvar）2099计算视在功率Sjc：（kVA）5179补偿后功率因数：0.92变压器选择：6X800Kva+1X1000Kva最大负荷率：89%变电所设在负一层车库。3）柴油发电机的设置本工程柴油发电机应满足应急照明、消火栓泵、喷淋泵等消防负荷以及生活水泵、排污泵、客梯、通道及楼梯间照明等生活用电的要求柴油发电机容量占变压器总容量的10%~20%，则为发电机安装容量=5800X20%=2X630kW，备用容量为1300kW.柴油发电机房设在负一层车库。（四）配电1.配电电压均为交流50赫，380/220伏，车库内部各单体采用三相四线TN-S制，其他单体采用三相四线TN-C-S制。2.采用树干式和放射式结合的混合式配电线路，可根据现场情况灵活选用。电力干线拟采用电缆桥架和电缆沟敷设。电力分支线、照明分支线采用桥架、线槽敷设或穿PVC管暗敷。普通线路采用YJV-0.6/1kV或BV-450/750V。3.86 消防用电由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入一回路供电，并在末端自动切换。应急照明灯具末端自带蓄电池。消防线路采用耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷，（五）照明1.需二次装修的商铺只做应急照明，其一般照明由二次装修确定，设计为其预留配电箱。住户套内预留配电箱。2.车库设计照度为75LX，在入口处集中控制。3.商业300LX4．小区道路照明：沿小区道路边每隔25米左右设置6米高的路灯,光源采用AC220V250瓦高压钠灯，照度为50lx。小区照明由道路照明控制箱集中控制。小区照明线路穿钢管埋地辐射。（六）火灾自动报警系统火灾自动报警系统保护等级为一级。详见消防专篇。（七）防雷与接地1.本工程高层建筑物按均按第二类建筑物防雷要求设置防雷装置,在建筑物的屋面、女儿墙设置12mm的镀锌圆钢组成不大于10m×10m或8m×12m的网格作防雷接闪器，多层建筑物按均按第三类建筑物防雷要求设置防雷装置,在建筑物的屋面、女儿墙设置12mm的镀锌圆钢组成不大于20m×20m或16m×24m的网格作防雷接闪器.利用建筑物柱内主钢筋或钢柱作防雷引下线，建筑物基础作为防雷接地极。2.本工程采用共用接地系统，建筑内的电气设备接地与防雷接地、弱电设备共用同一接地网，该共用接地系统的接地电阻不大于1Ω。86 本工程设置总等电位连接，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，建筑内所有正常不带电的电气设备外壳及金属管构件、电缆铠装等均需可靠接地。设有淋浴设备的卫生间设置局部等电位端子板。所有有源弱电设备的配电箱均设电涌保护装置，由室外引入的弱电线路(除光缆外)在入户箱端接处均设电涌保护装置。六、弱电设计（一）设计依据GB50311-2007《综合布线系统工程设计规范》；GB/T50314-2006《智能建筑设计标准》；GB50348-2004《安全防范工程技术规范》；GB50200-1994《有线电视系统工程技术规范》。（二）设计范围各弱电系统以预埋管线设计，具体由业主另行委托设计安装。（三）弱电设计本工程弱电机房位于负一层车库，有线电视、计算机网络、电话系统进线由市政管网引来。进线处预埋5*SC100。本工程弱电系统考虑电话、网络、有线电视终端各3000个，每个商铺和住户设置一个弱电箱。有线电视系统干线和分支线采用SWYV同轴电缆；电话系统干线采用大对数电缆，支线采用RVS线；网络系统干线采用多模光纤，支线采用超五类非屏蔽电缆。弱电系统干线敷设在电缆沟和桥架内，支线穿PVC管暗敷。86 入侵报警系统、可视对讲系统及出入口控制系统由业主根据需要配置。七、通风及防排烟设计（一）设计依据1、《车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；2、《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-95（2005版）；3、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；4、《居住建筑节能65%设计标准〉〉DBJ50-071-2010；（二）工程概况本项目主要由7栋高层住宅塔楼，2栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2号楼为6层多层住宅，3-9号楼为24-32层一类高层住宅塔楼，沿街裙房均为商业网点，社区配套用房均设在塔楼一层，设备用房均设在地下车库。（三）设计范围：1、设备用房（配电室、水泵房、柴油发电机房储油间）平时及事故通风；2、无外窗卫生间通风；3、车库通风及排烟；4、塔楼核心筒防烟楼梯间和前室的正压送风（详消防章节）。（四）通风系统：1．地下层86 柴油发电机房平时通风换气量按照12次/h考虑，设置机械排风，进风利用柴发机房直接对外的百叶；柴发机组运行时利用柴发机组自带的排风系统排出室内空气，补风利用用柴发机房直接对外的百叶；排烟管做消声处理后引至室外高空排放；配电间、水泵房设置机械通风系统，配电间风量按事故通风12次/h换气次数计算，水泵房按6次/h换气次数计算。设置有气体灭火的房间均在房间隔墙处的送排风口设置有全自动70度防烟防火调节阀，火灾时手动或电控关闭房间内的送排风口，火灾结束后，通过电讯号打开阀门，进行通风换气，尽快将室内的气体排至室外。车库设置机械通风排烟合用系统。车库共1层，设置有4个防火分区。按面积不大于2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防烟分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平时低速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀），风口距该防烟分区最远点水平距离不超过30m.，车库换气次数按照6次/h计算。有车库进出口的防火分区采用自然进风，无车库出入口的防火分区采用机械补风。2．地上层各栋住宅楼每户的自然进排风口面积均满足《居住建筑节能65%设计标准》第4.3.3条中相关规定，采用自然通风的方式，满足通风季节10次/h的通风换气量。每个采暖空调房间均设置了卫生通风口，具体设置详建筑方案。各栋住宅楼的卫生间均有满足要求的外开窗，通风由用户自理。86 住宅的油烟均由排风竖井集中高空排放。3．通风表房间名称排风换气次数（次/时）补风换气次数（次/时）备注变配电房12自然补风地下车库64机械补风水泵房6自然补风柴油发电机房12自然补风储油间12自然补风卫生间10自然补风八、燃气设计（一）设计依据1．《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）;2．《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33-2005）;3．《城镇燃气室内工程施工及验收规范》（CJJ94-2003）。（二）设计范围本次设计的范围为住宅及配套商业网点的用气。（三）用气量及气源1．气源本工程天然气接市政中压燃气管网，该燃气管道管径为DN200，设计压力0.4MPa，紧邻该建筑。在建筑靠近公路侧的主入口处设DN100的燃气阀井，通过D108×4的输送流体用无缝钢管将中压燃气接入建筑内。2.压力级制86 本工程天然气管网压力级制采用中、低压两级系统，中压管道的设计压力为0.4MPa，低压管道的设计压力为0.003MPa。经专用调压箱进行调压后，低压燃气通过管道送至用户。3.耗气定额及耗气量本工程天然气大部分为住宅用气，少量为商业用气，本规划区天然气预测：本小区共有住户2104户，每户按照1.2立方米/日计（天然气热值按36MJ/NM3计），住宅总用气量为2524.8立方米/日，小时流量为105.2立方米/时。（四）管网布置在建筑靠近公路侧的主入口处设DN100的燃气阀井，通过D108x4的输送流体用无缝钢管将中压燃气接入建筑内，中压天然气经专用调压箱减压后，低压燃气通过管道送至用户。建筑内干管采用树枝状敷设。1．管材选择中压管道采用输送液体用无缝钢管，20#钢。架空敷设的低压管道采用低压液体输送用镀锌钢管，埋地敷设敷设的低压管道采用低压液体输送用镀锌钢管。2．管道敷设中压燃气管道焊接连接，埋地敷设，石油沥青加强绝缘防腐。管道埋深(管顶距地表覆土深度)按《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)的规定执行，具体为：埋设于车行道下：≥0.9m；埋设于非车行道下：≥0.6m；埋设在庭院下：≥0.3m。86 管道施工完毕均应吹扫试压。九、消防设计（一）总平面布置1.该小区东面和西面共设计两个消防车出入口与城市道路相接，小区内沿高层建筑设计6米宽的消防通道。小区内部局部坡度较大，所有消防通道坡度均不大于8%。在小区中庭设计消防扑救场地，扑救场地内没有停车位及高大乔木，高层建筑之间间距均满足防火间距要求。2.高层建筑至少保证有一个长边和1/4周长的场地可使消防车达到建筑底部，形成不小于18米的消防扑救场地，且在此范围内塔楼设有直通室外的楼梯间出口，满足防火规范要求。（1）消防车道转弯半径不小于12米。（2）地下车库顶板上的消防车道及扑救场地、消防车道下的管道及暗沟等，均能承受大型消防车36吨的荷载。（3）消防车道与建筑之间，均不设置妨碍消防车实施扑救的树木、架空管线等障碍物体。（4）消防扑救场地坡度不超过5％。（二）建筑消防1、3-9号楼为地上24-32层商住楼；总建筑高度为72-96m86 ，单层建筑面积740-831平米，为一类高层塔式住宅，耐火等级为一级。住宅标准层为9-12户。设有2-3部客梯1部消防电梯及一部剪刀楼梯，剪刀楼梯两部楼梯分别设置前室，楼梯间及前室前室设有正压送风系统，满足消防规范要求。2、裙房均为商业网点，耐火等级均为一级，沿街长度超过150米的并且不能形成环道在中部设消防通道，每个商业网点两层面积之和不大于300平米。3、地下车库为单层地下车库，面积为25293.31平米，停车位为675辆，属于I类地下车库，耐火等级为一级。车库内分7个防火分区，每个防火分区面积不大于4000平米，每个防火分区疏散出口不少于2个，其中至少1个可直通室外。车库设有3个净宽不小于7米的双车道出入口，车库内安装自动喷淋和报警系统，疏散距离均满足消防规范的要求。净宽不小于7m的车辆出入口，并安装自动喷淋和报警系统，每个防火分区疏散口不少于2个，疏散宽度通过计算满足疏散宽度，故满足消防规范的要求。4、消防控制室设置于B5#楼的一层，可直通室外，面积为28.08平米。（三）给排水消防室内消火栓用水量为40L/s，火灾延续时间为2h，消防用水量为288m3；室外消火栓用水量为30L/s，火灾延续时间为2h，消防用水量为216m3，自喷系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h，消防用水量为108m3，本工程一次火灾用水量为612m3。车库和商铺应设置自喷系统，喷头温级为68℃；86 沿室外生活消防给水环网上设置室外消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m。消防系统采用临时高压制，火灾发生时由屋顶水箱(18m3)和消防泵联合供水向室内消火栓和自喷系统加压供水。地下车库的消防泵房内设置室内消火栓泵、室外消火栓泵和自喷泵各两台（均为一用一备）。消防泵房旁设置消防水池612m3，在B5#楼屋顶设计消防水箱一座（18m³）。在柴油发电机房、变配电间等内设置七氟丙烷气体灭火系统和移动式干粉灭火装置。（四）电气消防1、负荷类别本设计范围内各单体内应急照明、防排烟风机、正压风机、消火栓泵、喷淋泵、生活水泵、排污泵、客梯、消防电梯等消防负荷为一级负荷，其它用电均为三级负荷。设计范围内环境均为一般环境。2、应急照明车库、超市、面积大的商铺及过道、门厅及楼梯间等均设应急照明。应急照明时间不少于90分钟。柴油发电机房、变配电房、消防电梯机房、消防水泵房以及消防控制室等房间设置备用照明，备用照明时间不少于180分钟，照明照度不低于正常照度。应急照明和消防设备由变压器和柴油发电机的低压回路分别引入一回路供电，并在末端自动切换。应急照明灯具末端自带蓄电池。消防线路采用耐火型电缆或电线穿钢管暗敷或刷防火涂料明敷。86 3、火灾自动报警及联动系统火灾自动报警系统保护等级为一级。消防控制室位于负一层车库。各商铺、超市、走廊、门厅等处设置感烟探测器，车库设置感温探测器，柴油发电机房和变配电房设置感温探测器和感烟探测器。商铺、超市、车库走廊、门厅等处设置消防应急广播和声光报警装置，各出入口和走廊等处设置手动报警按钮，消火栓处设置消火栓按钮。火灾发生后，自动启动应急照明、应急广播和警报、电梯迫降、切断相关部位的非消防电源，打开相关部位的防排烟风机、正压风机等联动设施。（五）暖通消防1、排烟系统：车库设置机械通风排烟合用系统。车库共1层，设置有4个防火分区。按面积不大于2000m2、防烟分区不跨越防火分区的原则划分防烟分区。选用高温消防双速轴流风机，车库着火时高速运行排烟，平时低速运行排风。在风管侧壁设单层百叶排风口（带调节阀），风口距该防烟分区最远点水平距离不超过30m.，车库换气次数按照6次/h计算。其他临街商业及住宅楼的内走道均满足自然排烟的要求，采用自然排烟。2、正压送风系统：本工程2栋多层住宅，沿街商业裙房，幼儿园，地下车库及设备用房组成，1-2号楼为6层多层住宅，3-9号楼为24-32层一类高层住宅塔楼，3-9#设置有防烟楼梯间86 、合用前室。所有楼梯间和前室均不满足自然排烟的要求，均设置正压送风系统。保证火灾时防烟楼梯间40Pa至50Pa、前室25Pa至30Pa的余压值。1~2均为6层，设置有封闭楼梯间，楼梯间均可自然通风采光，采用自然排烟的方式。设置有正压送风系统的楼梯间及合用前室，防烟楼梯间的正压送风井地上部分奇数层设置自垂式百叶风口，地下层每层设置自垂式百叶风口，火灾发生时屋顶及地下车库内的正压送风机启动向楼梯间送风；合用前室正压送风井每层设置一个常闭正压送风口，正压送风系统负担层数小于20层时，火灾发生时由消防控制中心开启着火层及上层风口（可手动启闭）；正压送风系统负担层数20层及20层以上时，火灾发生时由消防控制中心开启着火层及上下两层风口（可手动启闭），联锁正压送风机启动向合用前室送风。十、综合管网设计（一）概述本次综合管网设计根据建设方提供的地下管网资料进行。设计综合管网共有六种，分别是：给水消防管网、雨水管网、污水管网、天然气管、电力管网（包括路灯照明）、弱电管网（包括电话,有线电视,小区消防报警,小区安全防范和宽带网），前四种管线又分为两类：一类为压力管网，有给水消防管网、天然气管网；一类为重力流管网，有雨水管网、污水管网。综合管网在小区内结合小区建筑、用户使用点情况分别采用沿道路及车库内顶板布置的方式。各类管网在小区内室外部分均采用埋地敷设方式或者悬吊在雨水沟内部敷设。86 （二）用水量计算1、给水水量本工程最大日用水量为1843.04m3/d，最大小时用水量213.74m3/h。2、消防水量本工程室内消火栓用水标准40L/s，火灾延续时间2h，消防用水量288m3；自动喷洒用水标准30L/s，火灾延续时间1h，消防用水量为108m3；室外消火栓用水标准30L/s，火灾延续时间为2h，消防用水量为216m3。一次灭火总用水量为612m3。消防用水量表（三）管网布置3.1给水消防系统●室外给水设置生活与消防共用给水管道，消防管道沿场地道路呈环状布置，管径为DN250。从小区东南侧市政给水管道上引2条DN250的进入管道进入小区。●室外消防系统室外消防给水为独立的给水系统，设环状给水管道供生活及消防用水，为满足室外消防用水要求，在小区道路边设DN150地上式室外消火栓，间距不大于120m。86 本工程的室外消防水量为30L/s，火灾延续时间为2小时，一次室外消防用水量为216m3，室外消防采用临时高压制，由市政管网供给和由室外消火栓泵抽取消防水池内的水供给室外消防用水量。室外设置水泵接合器（SQ150-1.6）,供火灾发生时消防车向室内消防管网加压供水。室外给水管采用钢丝网骨架复合塑料管，电热熔连接。水表井及阀门井采用砖砌，铸铁井盖。3.2雨水系统●根据建设方提供的地下管网资料，盖板下的轻轨检修站地面分布有排水管网与市政排水管网接口；●小区内部排水系统采取雨污分流制，利用道路上的雨水蓖收集屋面雨水和道路雨水汇入雨水管管内，然后经过雨水沟，最后汇入盖板下的排水管网；●雨水量：根据重庆市暴雨强度公式计算，即：采用重庆市暴雨强度公式计算，即：q=382(升/秒·公顷)其中P=3年，地面径流系数取0.8和0.15。管径为d300~d800。雨水管道均采用钢筋砼管。3.3污水系统●根据建设方提供的地下管网资料，小区南侧市政道路上有市政排水管，●污水量：86 按生活给水量的90%计，则最高日污水量为1658.83m3/d，最高日最高时污水量为192.34m3/h。●本工程住宅生活污水经生化池处理后排入市政污水管道，商业污水，餐饮污水经隔油处理后，排入生化池处理达标后，排入市政污水管道。在室外设生化池2座，处理能力分别800m3/d和500m3/d。小区给水、污水、雨水管道接入市政管道的接口位置详综合管网布置。十一、建筑节能（一）建筑1.所有外墙窗及阳台门均为塑钢中空玻璃门窗。2.屋顶采用倒置式保温隔热构造，保温隔热材料采用无机保温砂浆。3.建筑外围护填充墙采用200厚加气砼。外墙保温材料采用无机保温砂浆。4.给排水、电气、空气调节设计选用节能型设备，空调水泵、循环水泵采用变频调速装置，实行运行节能。（二）给排水1.节水措施（1）选用节水型卫生洁具及配水件。住宅卫生间坐便器采用容积不大于6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。（2）各用水部门均采用计量收费86 住宅每户设水表计量。商业服务门面每户计量水表一只。绿化用水设置单独用水计量装置。水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.35MPa。（3）水泵机组采用高效节能产品。（三）电气节能：1.采用可靠的先进生产工艺和低能耗设备。干式变压器选用SCB9节能型变压器，Dy11接线。2.供配电节能。在变压器低压侧集中补偿，提高功率因数；对功率因数低、分布分散的大功率设备必要时采用末端就地补偿，降低损害，节约电缆使用量；对距离远的供电设备，适当增加配电电缆的线径，降低电压损失，提高电能质量，延长设备的使用寿命。3.照明节能。严格控制功率密度，不得超过规范规定值。选用发光效率高的灯具；光源选用T5节能型荧光灯和节能灯。荧光灯自带电子镇流器，提高照明回路的功率因数；对于走廊、楼梯等公共部分的一般照明采用节能自熄开关，节约电能。小区景观道路照明采用定时感光集中控制。86 （四）暖通节能措施住宅、商业网点等不考虑集中空调，均选用风冷热泵型冷暖空调器；其能效比、性能系数均符合《居住建筑节能65%设计标准》第6.5.6条相关规定值。车库、设备用房通风所选用的轴流、离心风机的单位风量耗功率应满足《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006第5.3.29条的要求，不大于0.32W/(m3/h)。十二、绿化设计及灯饰工程本工程绿地面积满足规划要求，绿地设计具体由绿化景观专业设计。作为商住楼，住宅部分不考虑立面照明，只在裙楼及屋顶部分设置小功率投射灯以烘托气氛；中心广场设置景观艺术照明，灯具以高杆庭院灯及草坪灯为主，辅以小功率投射灯对树、小品等作局部照明，所有灯具采用节能型灯具，实现绿色照明。十三、人防设计鉴于该工程场地条件，建筑布局特点，工程投资代价及设计合理性等情况，设计建议其人防工程按相关政策作异地建设处理十四、无障碍设计86 依据《城市道路和建筑物无障碍设计规程》对小区及建筑作无障碍设计，设计范围包括：小区道路、住宅入口平台、公共走道、公共厕所等。按《规程》要求设计建筑入口平台，并保证其符合最小宽度要求，在有高差需设台阶处设轮椅坡道和扶手，并满足坡道宽度、坡度要求。对公共厕所作专门的无障碍设计。86 第七章环境影响评价在坚持“三同时”原则的基础上，严格执行国家和地方有关排放标准，切实落实各项规划设计条件和设计方案要求，并采取可行的环保措施。一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《大气排放污染物综合排放标准》GB16297-96；3、《环境空气质量标准》GB3095-1996及环发［2000］1号文对其的修改单；4、《建设项目环境保护管理办法》国环字003号；5、《地表水环境质量标准》GB3838-2002；二、环境现状本项目拟建于江津区中渡社区浒溪社，涉及范围包括中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社。建设区内基本无大气、水污染工业，大气监测项目二氧化硫、氮氧化物、悬浮物微粒和降尘等各项指标均达到国家标准。三、项目施工期对环境的影响及治理措施（一）施工期对环境的影响评价86 施工期间对环境有影响的主要工程有：泄洪通道建设材料的拌和及运输，机械施工的噪音；施工队伍生活垃圾、废水等。（二）施工期对环境保护的对策1、扬尘污染防治：加强运输道路的洒水养护，对易扬尘土的材料加蓬运输、堆放，以减少扬尘对空气环境的污染。3、噪声污染防治：除必须连续作业的工程项目，一般不应安排深夜加班施工，以免过分影响周围居民休息。4、施工垃圾、废水处理：在项目施工承包合同中应有不得造成环境污染的内容，施工队伍的固体垃圾应作掩埋处理，生活废水须处理后才能排放。四、项目运营对环境的影响及治理措施生活污水和雨水采用分流制排放。生活污水设生化处理池处理达标后排放，雨水通过设置的雨水沟排入各小型水库中，对环境影响较小。86 第八章项目进度计划与建设管理一、项目进度计划按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关要求，本项目要严格自行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全部的社会监理，以确保工程质量和安全。本项目进度计划包括项目前期准备（如立项报批、可研报告编制等），工程勘察与设计，工程施工，材料、设备采购，设备安装，竣工验收并交付使用等，项目进度计划参见表8-1。表8-1项目进度计划表时间进度2012年3月以前完成项目前期准备工作2012年12月完成项目区域征地拆迁、平场等工作。2014年5月完成主体工程及道路绿化工程。2014年12月完成安装工程、配套设施建设工程。2015年2月完成项目扫尾工作并竣工验收。二、项目建设管理86 本项目的各项具体工作由重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司作为项目法人具体负责实施。在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。因此，建设管理的内容相应地包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。（一）建筑工程施工招投标制度根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量号、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。（二）工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度。委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核中监理工程师编制的监理指导性文件，专业监理工程师编制的具体实施和操作的业务文件。（三）质量控制首先，制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对设计质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（四）投资控制86 首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况作出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度。（五）进度控制首先，编制和审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次，建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴定，召开现场进度调协会等。最后，但实施进度的计划发生差异必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（六）加强合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。其他合同包括买卖合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的订立项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程明确程度、合同的具体类型、使用条款等。（七）协调86 项目的开发过程控制处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。（八）竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司以及规划、建设、环保、消防等其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。三、人力资源配置（一）劳动定员依据设计方案的岗位及劳动定额，编制出劳动定员，共配置固定人员35人，其中管理人员5人。（二）劳动力来源新增管理人员和从事专业技术人员从人才市场公开招聘，并经培训后择优录取。86 第九章项目招投标本工程项目根据《重庆市工程建设项目招标投标管理若干规定》和《中华人民共和国招标投标法》有关规定，该工程建设必须进行招标。招标内容包括有关工程的设计、施工、监理等及设备采购服务。一、招标的组织形式本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标的能力，本工程建设项目拟采用委托招标的招标组织形式。二、招标的方式招标方式分为公开招标和邀请招标两种形式。本建设项目招标方式拟以公开招标为主。公开招标时，在有关部门指定的媒体上发布招标公告。限额以下工程内容可以考虑直接发包。三、招标基本情况表本项目有关招标基本情况参见下表。该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家、市有关规定并结合实际情况适时调整。内容招标范围组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√土建施工√√√86 监理√√√重要设备、材料√√√一般设备、材料√√√四、招标初步方案本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。土建工程、设备工程拟定为二级及以上施工资质。各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工及监理评标主要聘请建筑、结构等与土建有关的专家。86 第十章投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收时所需的工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、建设期贷款利息。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2009年《重庆市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及重庆市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、项目投资（一）工程费用86 （1）建筑工程公用配套设施：由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。具体工程量及单价详见投资估算表。（2）设备及安装工程设备原价：按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。设备运杂费、安装费：由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。（二）工程建设其它费用1、建设用地费用项目新增用地110亩，征地费用单价为25.722万元/亩，具体构成如下表：征地费用单价估算表序号计费项目计费依据计费标准一征地补偿安置费用1土地补偿费江津府发〔2008〕56号14000元/亩2安置补助费江津府发〔2008〕56号按转非安置的农业人口数，25000元/人3土地青苗及地上附着物补偿江津府发〔2008〕56号按青苗和地上附着物按勘测定界面积，补偿标准(除建设用地外)，6000元/亩包干补偿4土地构筑（附属）物补偿江津府发〔2008〕56号5住房安置补偿6房屋拆迁补偿费江津府发〔2008〕56号7搬家补助费江津府发〔2008〕56号3人以下（含3人）户每户500元，3人以上户每增加1人增加100元8搬迁过渡费江津府发〔2008〕56号130元/人86 二相关税费1耕地开垦费重府发（1999）第54号令二类地区，15～25元/平方米2征地管理费渝价（2001）346号，渝府[2001]106号按不超过以上费用的2.8％3耕地占用税《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》22.5元/平方米4征地统筹费渝国土房管发〔2008〕86号20000元/亩5新增建设用地土地有偿使用费财综字（2006）第48号，财综[2009]50号十一等地，24元/平方米三土地征用费用合计25.722万元/亩2、技术咨询费用●项目论证费：包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据重庆市物价局、重庆市计划委员会、重庆建设委员会发布的《重庆市工程建设中介服务收费管理实施办法》（渝价[2000]352号）计算。●工程勘察设计费：按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。●施工图审查费：根据渝价（2005）649号文《重庆市物价局关于调整施工图设调文件审查收费标准的通知》的有关规定计取。●环境影响评价费：指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。86 ●招标代理费：根据原国家计委“计价格[2002]1980号”《招标代理服务收费管理暂行办法》的有关规定计取。●工程建设监理费：包括设计监理费及施工监理费，根据发改价格[2007]670号文计算。3、工程建设管理费●建设单位管理费：根据重庆市财政局转发财政部《关于<基本建设财务管理规定>的通知》（渝财建[2002]247号文）的有关规定计算。4、生产准备及其他费用●场地准备及临时设施费，按照建筑工程费的0.15%计取；●工程保险费，建筑工程费的0.15%计取计取。（三）预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的8%计列。（四）建设期利息本项目申请银行贷款45000万元，占项目总投资的70%，贷款期为8年，基准利率为7.05%。项目采用年初放款，按季计息，建成后5年内，采用每年年末等额还本方式还款。由此可初步估算本项目建设期贷款利息合计6662万元。（五）项目总投资86 项目总投资为64300万元，其中建筑工程费用41867.79万元，工程建设其它费用11500.51万元，预备费4269.46万元，建设期利息6662.25万元。四、资金来源及使用情况项目总投资64300万元，其中业主自筹19300万元，资金比例占总投资的30%，申请银行贷款45000万元，资金比例占总投资的70%。本项目根据项目实施情况，每年投入的资金额度及比例详见下表。资金使用计划表项目合计第一年第二年第三年投入资金64300257201929019290资本金19300772057905790贷款45000180001350013500比例100%40.00%30.00%30.00%86 附表10－1项目建设投资估算表单位：万元序号工程和费用名称建筑面积（㎡）单方造价（元）建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用合计投资比例备注一工程建设费用206062.682031.7986236086.225781.570.0041867.7965.11%（一）海会苑建设工程费用206062.682031.7986236086.225781.570.0041867.7965.11%1建筑工程费206062.681524.54914231415.2731415.2748.86%1.1住宅159980.79150023997.1223997.1237.32%1.2商业16700.5115002505.082505.083.90%1.3物管用房438.62150065.7965.790.10%1.4社区服务配套用房1078.311500161.75161.750.25%1.5幼儿园2571.141500385.67385.670.60%1.6地下车库25293.3117004299.864299.866.69%2安装工程费206062.68280.57322175781.575781.578.99%2.1室内给排水及消防水206062.68501030.311030.311.60%2.2室内强弱电206062.68801648.501648.502.56%2.3室内通风及天然气206062.6840824.25824.251.28%2.4变配电206062.68801648.501648.502.56%2.5高层住宅电梯（21台）300000630.00630.000.98%3环境工程206062.68226.67625644670.954670.957.26%3.1综合管网206062.6830618.19618.190.96%3.2平基土石方工程206062.6821432.73432.730.67%3.3景观、绿化21999.78100220.00220.000.34%3.4道路、广场206062.681352781.852781.854.33%3.5体育设施206062.6830618.19618.190.96%二工程建设其它费用11500.5111500.5117.89%1建设用地费用2829.422829.424.40%25.722万/亩2技术咨询费用2410.492410.493.75%2.1项目论证费用100.00100.000.16%渝价[2000]352号文86 2.2工程勘察设计费用638.79638.790.99%2.2.1工程勘察费412.13412.130.64%计价格[2002]10号2.2.2工程设计费226.67226.670.35%11元/m22.3施工图审查费6.396.390.01%渝价[2011]7号2.4环境影响评价费19.2019.200.03%计价格[2002]125号2.5招标代理费41.7041.700.06%发改价格[2011]534号2.6工程造价咨询服务费467.65467.650.73%渝价〔2006〕49号2.6.1概算编制审核费55.2455.240.09%2.6.2工程量清单编制及审核费36.9636.960.06%2.6.3工程量清单组价编制及审核费92.0492.040.14%2.6.4工程量清单施工阶段工程造价全过程控制283.41283.410.44%2.7工程建设监理费1136.761136.761.77%发改价[2007]670号3工程相关费用5376.325376.328.36%3.1城市建设配套费4739.444739.447.37%即征即返3.2人防工程易地建设费632.69632.690.98%渝价〔2010〕230号3.3防雷工程设计审核费4.194.190.01%渝价[2001]402号文4工程建设管理费754.55754.551.17%4.1建设单位管理费720.00720.001.12%渝财建[2002]247号文4.2行政事业性收费34.5534.550.05%4.2.1建设工程综合服务费31.4031.400.05%渝价[2009]37号文4.2.2特种设备检验检测费3.153.150.00%渝价[2004]422号文5其它费用129.72129.720.20%5.1场地准备及临时设施费62.8062.800.10%按工程费用0.15％5.2工程保险费62.8062.800.10%按工程费用0.15％5.3白蚁防治费4.124.120.01%物价局[2002]662号三基本预备费4269.464269.466.64%(一+二)×8%四建设投资合计36086.225781.5715769.9757637.7689.64%86 五建设期贷款利息6662.256662.2510.36%六总投资36086.225781.5722432.2264300.01100.00%附表10－2项目投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期备注12341项目总投资6430025720192901929001.1建设投资5763824451170691611801.2建设期利息666212692221317301.3铺底流动资金000002资金筹措6430025720192901929002.1项目资本金193007720579057902.1.1用于建设投资126386451356926182.1.2用于铺底流动资金0002.1.3用于建设期利息66621269222131732.2债务资金450001800013500135002.2.1用于建设投资450001800013500135002.2.2用于建设期利息0002.2.3用于流动资金0000086 第十一章财务评价财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析预测该项目的财务效益与费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察该项目的盈利能力，据以判断该项目的财务可行性。一、财务评价依据和原则（一）评价依据1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。2、《投资项目可行性研究指南》。3、财政部颁发的《企业会计制度》、《企业财务制度》。4、国家颁布的有关税收及费用计算标准。（二）评价原则1、遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。2、遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内收费价格及成本均不考虑通货膨胀因素。3、遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收入，防止重复计算或低估漏算。（三）财务评价假设86 假设项目在建设期内能顺利实施，并预期达到设计能力，国家宏观政策保持相对稳定。在财务评价期限内，国家的各项政策、材料价格、市场需求量等因素不发生较大变化。二、财务评价基础数据与参数选取（一）计算期根据项目实施进度，确定本项目建设期为3年，经营期为5年，计算期合计为8年。（二）财务基准收益率的设定本报告财务基准收益率暂定为8%，对资本金评价指标的判断基准应为投资方确定的最低可接受收益率。（三）税费费率的选取企业所得税税率为15%；（四）其他计算参数其它计算参数按照国家和行业有关法律、法规，并结合项目的具体情况选取。三、项目收入估算重庆市江津区滨江新城开发建设有限公司为政府授权投资者，代表政府实施土地储备整治。项目建成后，公司的86 主要收入来源是滨江新城核心区域内土地出让返还收益。根据《重庆市江津区滨江新城核心区控制性详细规划修改说明报告》的相关内容，滨江新城核心区域可供出让的商住地共计6174.6亩，其中居住用地4805.55亩，商业用地1369.05亩。滨江新城核心区居住用地汇总表序号地块编码用地性质用地面积（公顷）用地面积（亩）最大容积率1A1-02-1/02二类居住用地3.7456.122A1-04-1/02二类居住用地13.65204.751.83A1-06-6/02二类居住用地21.34320.11.24A1-07-1/02二类居住用地8.42126.31.25A1-09-2/02二类居住用地16.21243.151.86A1-09-5/02二类居住用地2.8421.27A1-10-1/02二类居住用地23.85357.751.28A2-02-2/02二类居住用地8.08121.229A2-03-1/02二类居住用地12.25183.751.810A2-04-1/02二类居住用地7.28109.21.811A2-05-2/02二类居住用地2.0430.6212A3-01-2/02二类居住用地11.27169.05313A3-03-1/02二类居住用地4.6970.352.514A3-04-2/02二类居住用地1.8828.22.515A3-04-5/02二类居住用地1.2719.05216A3-06-7/02二类居住用地0.8212.31.517A3-12-2/02二类居住用地11.55173.25318A3-19-2/02二类居住用地12.31184.652.519A3-21-3/02二类居住用地8.5127.5320A5-01-2/02二类居住用地10.68160.22.521A5-01-8/02二类居住用地4.567.52.522A5-03-1/02二类居住用地6.0290.32.523A5-04-3/02二类居住用地7.43111.45324A6-02-5/02二类居住用地13.65204.75225A6-04-2/02二类居住用地12.84192.6226A6-06-1/02二类居住用地3.3750.551.527A6-08-4/02二类居住用地2.7841.71.528A6-09-2/02二类居住用地3.4651.9229A6-09-3/02二类居住用地0.263.9-30A6-09-4/02二类居住用地2.9844.7231A6-10-1/02二类居住用地6.6399.451.532A6-11-2/02二类居住用地3.6955.351.533A7-03-2/02二类居住用地6.5297.82.534A7-07-1/02二类居住用地2.4737.05235A7-08-2/02二类居住用地1.7926.852.536A7-08-8/02二类居住用地4.6469.62.537A7-09-1/02二类居住用地8.06120.92.586 38A7-09-2/02二类居住用地6.0690.9339A7-10-1/02二类居住用地6.1692.4340A7-12-2/02二类居住用地9.54143.1241A7-13-5/02二类居住用地4.7270.8242A7-14-1/02二类居住用地7.16107.4243A7-15-1/02二类居住用地3.5352.95244A7-16-2/01二类居住用地3.0846.2245A7-16-5/01二类居住用地6.4961.546合计320.374805.55滨江新城核心区商业用地汇总表序号地块编码用地性质用地面积（公顷）用地面积（亩）最大容积率1A1-06-7/02商业设施用地4.1962.851.82A2-05-1/02商业设施用地1.6424.61.53A2-06-1/02商业设施用地2.537.51.54A2-07-1/02商业设施用地8.02120.335A2-08-1/02商业设施用地1.7826.71.56A3-04-1/02商业设施用地2.8142.1527A3-04-7/02商务设施用地0.365.42.58A3-05-2/02综合商住用地4.5968.8549A3-06-2/02综合商住用地2.537.5410A3-06-6/02综合商住用地1.6124.15411A3-07-1/02综合商住用地6.0390.45412A3-08-1/02综合商住用地4.8672.9413A3-09-1/02综合商住用地3.2248.3414A3-10-1/02商业商务设施用地1.9228.8315A3-10-2/02综合商住用地2.0330.45316A3-11-1/02商业商务设施用地1.0115.15317A3-11-2/02综合商住用地1.2618.9318A3-12-4/02商业设施用地2.7340.951.219A3-13-1/02商业设施用地0.691.220A3-15-4/02商务设施用地1.2819.21.221A3-15-6/02商业商务设施用地2.0430.6222A3-17-3/02商业商务设施用地3.9859.7223A4-01-4/02商业商务设施用地3.7656.4124A5-01-6/02商业设施用地1.725.5325A6-04-3/02商业设施用地2.9744.551.526A6-08-3/02商业设施用地1.4521.751.527A6-11-4/02商业设施用地0.34.51.528A7-01-2/02商务设施用地2.3435.1686 29A7-01-4/02商务设施用地3.2749.051.530A7-01-5/02商务设施用地1.9629.41.531A7-02-2/02商务设施用地1.8728.051.532A7-03-3/02商业设施用地1.7325.95233A7-04-2/02商务设施用地1.3319.951.534A7-04-4/02商务设施用地1.5523.251.535A7-04-9/02商务设施用地3.1146.65236A7-05-1/02商务设施用地2.3735.551.537A7-08-4/02商业设施用地0.691.538合计91.271369.05根据公司土地出让计划，本项目建成后5年内，计划出让商住用地共计500亩，用于银行贷款还款来源。2011年土地出让情况表序号地块号土地面积（亩）用地性质成交价格(万元)成交单价（万元/亩）1A3-9-2146.82亩商住地22023.45150根据《2011年土地出让情况表》中出让单价综合考虑单价随着项目区域的日渐成熟而逐步提高，以及公司2015年-2019年土地出让计划，可以预测土地出让收入如下：2015年-2019年土地出让计划收入估算表序号项目单位合计2015年2016年2017年2018年2019年1住宅用地出让面积亩25050505050502住宅用地出让单价万元/亩02002202402602803住宅用地出让收入万元6000010000110001200013000140004商业用地出让面积亩25050505050505商业用地出让单价万元/亩02402602803003206商业用地出让收入万元7000012000130001400015000160007土地出让收入合计万元1300002200024000260002800030000本项目营运期的收入估算详见表11-1。四、成本估算（一）土地整治及征用成本86 根据出让条件及近期公司同类型土地整治成本统计，初步估算本项目可供出让的500亩土地用地征用及整治成本为25万元/亩。（二）上缴政府专项资金1、铁路建设征地拆迁补差专项资金根据重庆市财政局《重庆市财政局关于调整远郊区县铁路建设征地拆迁补差专项资金计提方式的通知》渝财建[2011]1072号文件的相关规定，项目区域内土地出让需按照土地综合出让价的3%，缴纳铁路建设基金。缴费标准按土地出让总价款的3%缴纳。2、农业土地开发资金按照渝办发〔2004〕370号文件的规定，对新批准的出让地，要按国家核定的土地出让平均纯收益的15%，从土地出让金中优先计提农业土地开发资金。江津区计提额度为0.35万元/亩。3、农田水利建设资金按照2011年中央一号文件《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》的规定，从土地出让收益当中提取10%用于农田水利建设。按照财综〔2011〕48号文件的规定，土地出让收益=土地出让收入－土地开发总成本－农业土地开发资金。由此计算农田水利建设资金。4、国有土地收益基金按照渝办发〔2010〕113号文件的规定，土地出让产生的土地出让收入，统一按土地出让金的6%建立国有土地收益金。86 上缴政府专项资金费用标准汇总表序号费用名称缴费标准执行的相关文件号1铁路建设征地拆迁补差专项资金土地出让总价款的3%渝财建[2011]1072号2农业土地开发资金0.35万元/亩渝办发〔2004〕370号3国有土地收益基金按土地出让净收益的6%渝办发〔2010〕113号4农田水利建设资金按土地出让净收益的10%渝财建[2011]610号上缴政府专项资金费用估算表序号项目合计2015年2016年2017年2018年2019年1铁路建设征地拆迁补差专项资金39006607207808409002农业土地开发资金17535353535353国有土地收益基金7800132014401560168018004农田水利建设资金9550141916641910215524015总计2142534343859428547105136（三）工资及福利本项目建成后，劳动定员35人，主要负责公司日常运作及土地出让的相关工作。年人均工资及福利按3.5万元/年计算，共123万元；（四）其他费用销售费用：按照土地出让收入总额的1%计取；管理费：按照土地出让收入的0.5%计取；（五）项目财务费用指企业在销售过程中发生的用于偿还银行贷款利息的相关费用。经估算，计算期内公司年平均总成本费用为9201万元。项目总成本估算详见附表成本估算表11-2。86 五、财务评价报表（一）财务现金流量表用于计算本项目的财务内部收益率和财务净现值等评价指标。（请详见表11-3《项目财务现金流量表》）（二）利润与利润分配表，请详见表11-4。（三）借款偿还计划表项目建设拟从银行贷款45000万元，经双方协商，年利率为7.05%，贷款期限为8年。项目采用年初放款，按季付息，采用每年年末等额还本方式还款。（请详见附表11-5《项目借款偿还计划表》）86 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表表11－1单位：万元序号项目名称合计计算期123456781营业收入1300000022000240002600028000300001.1居住用地出让收入6000010000110001200013000140001.2商业用地出让收入7000012000130001400015000160002营业税金及附加000000002.1营业税0000002.2城市维护建设费0000002.3教育费附加0000003增值税000000003.1销项税0000003.2进项税00000086 总成本费用估算表表11－2单位：万元序号项目合计计算期（年）123456781土地征用及整治成本12500250025002500250025002铁路建设征地拆迁补差专项资金39006607207808409003工资及福利费6131231231231231234农业土地开发资金17535.0035.0035.0035.0035.005国有土地收益基金78001320.001440.001560.001680.001800.006农田水利建设资金95501419.001664.451909.902155.352400.807其他费用19503303603904204507.1销售费用13002202402602803007.2管理费用6501101201301401508经营成本（1+2+3+4+5)36487638768427297775382089折旧费00000010摊销费00000011利息支出9518317325381904126963511.1建设投资借款利息9518317325381904126963511.2流动资金借款利息00000012总成本费用（6+7+8+9)460059559938092019022884386 附表11－3项目财务现金流量表单位：万元序号项目合计计算期123456781现金流入13000000022000240002600028000300001.1营业收入13000000022000240002600028000300001.2补贴收入0　　　　　　　　1.3回收固定资产余值0　　　　　　　　1.4回收流动资金0　　　　　　　　2现金流出94125244511706916118638768427297775382082.1建设投资576382445117069161180　　2.2流动资金0000002.3经营成本36487000638768427297775382082.4营业税金及附加0000000002.5维持运营投资0　　　　　　　　3所得税前净现金流量(1-2)35875-24451-17069-1611815614171581870320247217924累计所得税前净现金流量　-24451-41520-57638-42024-24866-616414084358755调整所得税12599　　　186621932520284731746所得税后净现金流量(3-5)23276-24451-17069-1611813747149651618317400186187累计所得税后净现金流量　-24451-41520-57638-43890-28925-12743465823276　计算指标：　　　所得税前　所得税后　　　财务内部收益率(FIRR)　　　12.10%　8.32%　　　财务净现值ic=8.0%　8459万元631万元　　投资回收期　　6.7年7.2年　　86 附表11－4利润与利润分配表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123456781营业收入130000　　022000240002600028000300002营业税金及附加0　　0000003总成本费用46005　　0955993809201902288434补贴收入0　　　　　　　　5利润总额83996　　012441146201679918978211576弥补以前年度亏损0　　　　　　　　7应纳税所得额83996　　012441146201679918978211578所得税12599　　0186621932520284731749净利润71396　　0105751242714279161311798410期初未分配利润111843　　　0951720702335534807111可供分配利润183240　　0105752194434981496846605512法定盈余公积金7140　　01057124314281613179813可供投资者分配的利润176100　　095172070233553480716425714应付优先股股利0　　　　　　　　15任意盈余公积金0　　　　　　　　16应付普通股股利0　　　　　　　　17利润分配0　　00000018未分配利润176100　　095172070233553480716425786 19息税前利润935130156141715818703202472179220息税折旧摊销前利润93513　　0156141715818703202472179286 附表11-5项目借款偿还计划表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123456781期初借款余额　018000315004500036000270001800090002当期借款本金45000180001350013500　　　　　3建设期借款利息6662126922213173　　　　　4运营期借款利息　　　　31732538190412696355项目当期还本付息61180126922213173121731153810904102699635　其中：还本45000　0　90009000900090009000　付息1618012692221317331732538190412696356期末借款余额　180003150045000360002700018000900007还本资金来源　　　10575124271427916131　7.1利润　　　10575124271427916131　7.2折旧费　　　0000　7.3摊销费　　　0000　7.4其它还本资金　　　　　　　　计算指标利息备付率　　4.96.89.816.0　偿债备付率　　　　1.11.31.51.7　借款偿还期(年）　8　　　　　　　　86 财务计划现金流量表附表11-6单位：万元序号项目名称合计计算期123456781经营活动净现金流量8091400013747149651618317400186181.1现金流入13000000022000240002600028000300001.1.1营业收入13000000022000240002600028000300001.1.2增值税销项税额00000001.1.3补贴收入0　　　　　　　　1.1.4其他流入0　　　　1.2现金流出4908600082539035981710600113821.2.1经营成本36487000638768427297775382081.2.2增值税进项税额00000001.2.3营业税金及附加0000000001.2.5增值税0000000001.2.6所得税12599000186621932520284731741.2.7其他流出　　　　　2投资活动净现金流量-64300-25720-19290-19290000　　2.1现金流入00000002.2现金流出64300257201929019290000　　2.2.1建设投资5763824451170691611802.2.2维持运营投资0　　2.2.3流动资金0000002.2.4其他流出0　　　　　　　　2.2.5建设期利息6662126922213173　　　　　3筹资活动净现金流量9783257201929019290-12173-11538-10904-10269-963586 3.1现金流入64300257201929019290000003.1.1项目资本金投入19300772057905790000　　3.1.2建设投资借款45000180001350013500000　　3.1.3流动资金借款0000000　3.1.4债券0　　　　　　　　3.1.5短期借款0　　　　　　　　3.1.6其他流入0　　　　　　　　3.2现金流出545180001217311538109041026996353.2.1各种利息支出9518031732538190412696353.2.2偿还债务本金45000000900090009000900090003.2.3应付利润0000000003.2.4其他流出0　　　　　　　　4净现金流量26396000157534275279713189845累计盈余资金　0001575500210281174132639686 附表11-7项目资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期123456781现金流入13000000022000240002600028000300001.1营业收入13000000022000240002600028000300001.2补贴收入　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值0　　　　　　　　1.4回收流动资金0　　　　　　　　2现金流出12290477205790579020425205732072120869210162.1项目资本金1930077205790579000　　　2.2借款本金偿还45000000900090009000900090002.3借款利息支付9518031732538190412696352.4经营成本36487000638768427297775382082.5营业税金及附加0000000002.6所得税12599000186621932520284731742.7维持运营投资0　　　　　　　　3净现金流量7096-7720-5790-57901575342752797131898486 86 六、财务评价指标（一）盈利能力分析（1）项目财务内部收益率（FIRR）该指示是评价项目财务可行性的绝对指标。其计算公式为：Σ（CI—CO）t（1+FIRR）-t=O式中CI—现金流入量；CO—现金流出量；（CI—CO）t—第t年的净现金流量；n—计算期年数。本项目的财务内部收益率所得税前为12.1%，所得税后为8.32%。（2）财务净现值（FNPV）该指示是评价项目财务可行性的相对指标。其计算公式为：FNPV=Σ（CI—CO）t（1+ic）-t式中CI—现金流入量；CO—现金流出量；（CI—CO）t—第t年的净现金流量；n—计算期年数；ic—设定的折现率。86 本项目的财务净现值所得税前为8459万元，所得税后为631万元。（3）投资回收期（Pt）投资回收期是计算项目净收益偿还项目全部投资所需要的时间。其表达式为：（CI—CO）t=O计算公式为：Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数—1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值本项目的投资回收期为7.2年。（4）总投资收益率（ROI）总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝29.09％式中EBIT――营运期正常年份息税前利润TI――项目总投资（包括流动资金）（5）资本金净利润率（ROE）＝NP/EC×100％＝73.99％式中NP――营运期内年平均净利润EC――项目资本金均满足投资者的要求。（二）偿债能力分析建设投资借款在项目建成后的5年内，按照等额还本的方式年末清偿；流动资金借款按年终偿还，下年初再借的方式处理。借款偿还期内各年利息备付率均大于4，借款偿还期末利息备付率达16，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于1。86 第十二章风险分析与控制一、项目主要风险因素投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。根据本项目特点，可预测项目风险主要有以下几种：1、技术风险项目施工方案的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致项目工期延长，建设成本增加，工程质量达不到预期要求。2、工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。3、资金风险由于项目建设工程所需资金量巨大，资金来源中断或供应不足导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。4、政策风险项目建成，由于经济条件发生重大变化或者政府政策做出重大调整，导致项目预期收入发生重大变化，原定目标难以实现。5、外部协作条件风险86 交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设带来困难。6、社会风险由于该项目涉及到征地拆迁工作，如在工作中出现不利于社会稳定的情况发生，将对项目后续工作的开展产生不利影响。在一定程度上会给项目建设和运营带来损失。二、风险程度分析按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级。根据前面章节的分析；结合专家评估结果，该项目的各项风险的风险程度见下表：风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般1技术风险√2工程风险√2.1工程水文地质√2.2工程量√3资金风险√3.1利率√3.2资金来源中断√3.3资金供应不足√4政策风险√86 5外部协作条件风险√6社会风险√三、防范和降低风险对策从上述分析中可以看出市场风险和资金风险是项目存在的较大的风险。为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生的概率和后果降到最低点，建议做好以下防范对策：1、做好该项目的推广工作，确保项目能顺利实施；2、确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制，保证项目建设的资金使用合理。3、做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。4、与政府相关职能部门做好沟通与协调。86 第十三章社会效益评价一、社会影响分析（一）对所在地区农民生活水平和生活质量的影响通过本项目的建设，有利于解决中渡社区浒溪社、圣泉社区圣泉社、海会社等2个社区3个社农民的住房和出行问题，缓解社会矛盾，同时，集中安置房的建设能够改善农村居民的住宿条件，改善当地贫困农民住不起新房的社会现状，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。（二）对所在地区居民就业的影响项目的实施将会促进滨江新城的建设发展，将会增加新的更多的就业机会，且有利于带动当地的农业、运输业、服务业、零售业、餐饮业等相关行业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数，对当地农民就业及增收致富有很大的贡献作用。（三）对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区大部分农民直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。（四）对所在地区政府的影响该项目的建设，还涉及地方政府的利益，项目的建设能优化城镇功能布局、促进地方经济的发展，加快城镇化建设步伐，理应能能得到政府的积极支持。86 二、互适性分析本工程有利于落实江津滨江新城海会片区农民集中安居房工作、保障农民基本生活的同时提高生活质量水平，项目实施社会意义重大。就当地的山区农民而言，对项目的建设十分支持，普遍持欢迎态度。本工程的实施中会涉及多个政府职能部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，他们普遍对本工程的建设持支持和配合态度。因此，优质、快速地完成本工程的建设，尽早发挥其社会经济效益，促进社会和谐发展。86 第十四章结论及建议一、结论本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远的社会影响。项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城乡改革发展具有重要的示范作用。本项目总投资64300万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一定的经济效益。综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是切实可行的。86 第十四章结论及建议一、结论本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远的社会影响。项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城乡改革发展具有重要的示范作用。本项目总投资64300万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一定的经济效益。综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是切实可行的。86 第十四章结论及建议一、结论本项目主要进行农村安置房建设，项目的建设是促进城乡统筹发展，加快新农村建设的有效途径；是确保江津区国民经济快速发展的助推器，对项目区农民生产生活环境有着良好的改善作用，具有深远的社会影响。项目建设可促进地方经济发展，项目工程建设所用的大部分建筑材料及设备设施将由地方供应，可为当地建筑业提供一个不小的市场。本项目的建设将直接促进相关产业的发展，带动当地经济发展。本项目的建设将从硬件上改变区域的落后面貌，增强区域经济发展的后劲，彻底让项目区整体实现产业和人居的和谐发展，对统筹城乡改革发展具有重要的示范作用。本项目总投资64300万元，主要通过业主自筹、银行贷款解决。通过测算，项目建成后，项目收入完全能够偿还银行贷款本息，有一定的经济效益。综上所述，项目为当地政府大力支持的项目，业主具有丰富的建设管理经验，各方面的建设条件都较好，建设风险小，项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是切实可行的。86 二、建议1、建议政府及有关部门加大对本项目的支持力度，在项目手续审批等方面简化程序，优先办理，尽快完善。2、项目法人应组织强有力的工程建设班子，完备开工前各项手续。同时，积极筹措建设资金。3、项目建设与环境保护相结合，必须坚持“三同时”原则，即环境保护与主体工程同时设计、同时施工、同时使用，切实做好环保工作。4、严格执行基本建设程序，严把建设质量关，在设计、施工、材料采购和设备采购等各个环节实行监理制度。5、加强成本管理，杜绝浪费，合理安排和使用资金，尽量缩短资金周转期，降低成本，提高企业经济效益。86 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